Värdeskapande

förvaltning med fokus

på hållbar utveckling

ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Innehåll

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet 3

Året i korthet 4

Vd-ord 5

STRATEGI

Affärsidé och värdeskapandemodell 7

Mål och utfall 8

AKTIEN

Aktien 9

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete 11

KlaraBos roll i värdekedjan 12

Intressentdialog 13

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor 14

Klimat och energi 15

Cirkulära samhällen 18

Trygga och trivsamma kvarter 20

Medarbetare 22

Hållbara affärer 24

EU-taxonomi 25

GRI-index 29

Bestrykanderapport 30

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse 31

Risker och riskhantering 33

Flerårsöversikt nyckeltal 37

Finansiella rapporter koncernen 38

Finansiella rapporter moderbolaget 42

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport 76

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

81

Styrelse 82

Ledning 84

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Noter 45

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

2

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

KlaraBo i korthet

499 500

Total uthyrningsbar yta, kvm

32,0

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

6 604

Antal hyreslägenheter

9 007

Totalt marknadsvärde fastigheter, mkr

-2,91

Resultat per aktie, kr

42,6

Soliditet, %

52,2

Belåningsgrad, %

79,9

Räntesäkringsgrad, %

3,7

Räntebindningstid, år

VERKSAMHETEN

KlaraBo Sverige AB är ett börsnoterat fastighetsbolag

med långsiktigt förvaltningsperspektiv inom bostads-

fastigheter. Verksamheten fokuserar på förvaltning,

förädling och renovering av beståndet. Därtill förvärvas

äldre bestånd och nya hyresbostäder produceras när

marknadsförutsättningarna är de rätta. KlaraBo har sitt

huvudkontor i Malmö men är verksamt över hela Sverige.

Förvaltningsfastigheter

Projektportfölj

Förvaltningsfastigheter

Bestånd med

renoveringspotential

FASTIGHETSPORTFÖLJ

Fastighetsportföljen består av förvaltnings-

fastigheter samt av en projektportfölj med mark

och byggrätter för nyproduktion av bostäder.

Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder,

Visby i öster till Umeå i norr och indelade i fyra

förvaltnings regioner; Syd, Öst, Mitt och Norr.

40% 60%

80% 20%

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

KLARABO I KORTHET

3

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Året i korthet

Kv3

KlaraBo tecknade ett femårigt hyresavtal om

1 600 kvm med Malmö Stad i centrala Malmö.

Fastigheten förhyrs i sin helhet av Malmö Stad

för verksamhet inom funktionsstödsförvalt-

ningen. Avtalet löper från den 1 oktober 2023.

KlaraBo tecknade ett tvåårigt hyresavtal

om 400 kvm kontorslokaler i det så kallade

Palladium-huset i Borlänge. Avtalet gäller

från den 1 november 2023 och det årliga

hyresvärdet uppgår till 0,5 Mkr.

Kv4

KlaraBo förlängde ett befintligt lån om 365 Mkr

till hösten 2026. Kreditmarginalen i lånet

understeg KlaraBos dåvarande genomsnitt-

liga kreditmarginal och samtidigt förlängdes

bolagets kapitalbindning till 2,4 år. Därmed har

KlaraBo inga ytterligare krediter som förfaller

2023-2024.

En klimatfärdplan antogs som beskriver

hur KlaraBo ska arbeta för att nå målet om

klimat neutralitet i hela värdekedjan senast 2045

respektive delmålet om att bara använda för nybar

energi för el, värme och bilar senast 2030.

Vid årsskiftet hade sammanlagt 220 lägen-

heter renoverats i beståndet under året.

Hyresvärdes ökningen uppgick totalt till

12,6 procent, jämfört med den generella

hyreshöjningen om cirka 3,4 procent för 2023.

Kv2

KlaraBo installerade fjärrvärme och öppet

fiber för 140 hushåll i Skönvik strax norr om

Sundsvall. Projektet innebär en besparing om

knappt 0,5 Mkr respektive drygt 100 000 kg

koldioxidekvivalenter (kgCO

2

e) om året.

I samband med fjärrvärmeinstallationen

installerades även öppet fiber.

KlaraBo meddelade sin avsikt att förlänga

befintligt lån om drygt 500 Mkr till hösten 2027.

Lånet utgjorde drygt 10 procent av Klarabos

totala lånestock och kreditmarginalen blev

lägre än snittet för KlaraBos dåvarande

kreditmarginal. Åtgärden innebar att kapital-

bindningen förlängdes till 2,6 år.

KlaraBo tecknade ett femårigt hyresavtal om

500 kvm för förskoleverksamhet med Renässans

Akademin i Trelleborg. Hyresvärdet uppgår

årligen till 0,8 Mkr.

Kv1

KlaraBo förlängde hyresavtalet med System-

bolaget i Västervik. Avtalet förlängdes med

fem år och avser butikslokalerna i Tullportens

galleria i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår

till cirka 1,8 Mkr årligen. Parterna träffade

även ett samverkansavtal för minskad

klimatpåverkan.

ÅRET I KORTHET

4

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

”Förändrat marknadsklimat

och ökad

intjäningsförmåga”

Utvecklingen under verksamhetsåret

bekräftar styrkan i KlaraBos affärsmodell

som innefattar långsiktigt ägande, förvalt-

ning och förädling av hyresfastigheter.

En affärsmodell, som medför årliga hyres-

höjningar över den allmänna nivån, och

skapar gynnsamma förutsättningar för dels

ett successivt ökande värde på vår fastig-

hetsportfölj och dels god tillväxt i kassa-

flödet per aktie över tid. En ytterligare faktor

som bidrar till vår stabilitet, inte minst under

2023, är den höga andelen av finansiering

som är räntesäkrad och vår finansiering

uteslutande sker via bankbelåning.

Bevisad affärsmodell som uppgraderar äldre

fastighetsbestånd

KlaraBo har som mål att genom aktiv förvaltning och materiella

investeringar uppnå en hyresutveckling som överstiger den

allmänna årliga hyreshöjningen. För att nå detta mål är en

central del i KlaraBos strategi är att förvärva och utveckla

befintliga bostadsfastigheter i tillväxt regioner över hela landet.

Uppgradering och standardhöjande åtgärder fortsatte enligt

plan under året och 220 lägenheter renoverades, vilket innebär

i snitt 55 per kvartal. Samtidigt som hyresintäkterna i dessa

lägenheter ökar sänks drift- och underhållskostnader bland

annat tack vare mer energisnåla hållbara lösningar. De

standardhöjande åtgärderna tillsammans med den generella

hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökat

med 12,6 procentenheter under 2023, jämfört med en generell

hyreshöjning om 3,4 procent.

Värdeskapande förvaltning motverkar högre

avkastningskrav

De värdeskapande åtgärderna illustrerar affärsmodellens

potential. Trots stigande avkastningskrav dämpar uppgra-

deringarna, som endast sker i takt med frivillig avflyttning, en

eventuell värdenedgång i beståndet. Under året höjdes det

externa avkastningskravet på våra fastigheter med i genomsnitt

67 baspunkter. Detta skulle enligt känslighetsanalysen motsvarat

ett värdetapp om cirka 1 190 Mkr, allt annat lika, men tack vare

det löpande förädlingsarbetet uppgick värdeminskningen till

VD-ORD

5

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

cirka 750 Mkr. Vår strategi är att fortsätta utveckla beståndet

genom förädling och förtätning. Med en snitthyra om låga

1 127 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är

betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande

utrymme framöver för fortsatt värdeskapande.

Hyresförhandlingar 2024

Under det fjärde kvartalet inleddes hyresförhandlingarna inför

2024. Per den 1 januari 2024 var närmare 90 procent av vårt

bestånd, motsvarande cirka 5 800 lägenheter, förhandlade

eller direktaviserade med hyreshöjningar om i genomsnitt

5,0–5,5 procent. De senaste åren har de flesta drifts- och

underhållskostnader ökat avsevärt till följd av den höga

inflationen. Det gäller givetvis också avgifter för fjärrvärme, el

samt VA. Som ett affärsdrivande bolag måste vi se till att ha rätt

förutsättningar för att förvalta våra fastigheter på ett ansvarsfullt

sätt och se till att vi kompenseras för de ökade kostnaderna

i samhället genom att föra vidare en del av dessa till hyres-

gästerna via den årliga hyresförhandlingen. För oss är det

också viktigt att de nya hyrorna börjar gälla från årets inledning,

då kostnadsökningarna träder i kraft.

Stabil finansiell grund

KlaraBo förlängde under året ett befintligt lån om 365 Mkr till hösten

2026. Kreditmarginalen i lånet understeg vår genom snittliga kredit-

marginal samtidigt som kapitalbindningen förlängdes. I och med

det har vi inga ytterligare krediter som förfaller förrän 2025.

Samtliga KlaraBos lån är upptagna via fem nordiska banker vilket

är en fördel. Vid årsskiftet uppgick räntesäkringsnivån till 79,9

procent. Belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 52,2 pro-

cent, och finansiering sker som sagts endast via bankbelåning.

Fortsatt fokus på hållbar utveckling

Under 2022 tog vi fram en ny hållbarhetsstrategi som grundar

sig i våra mest väsentliga hållbarhetsområden: Klimat och

energi, Cirkulära samhällen, Trygga och trivsamma kvarter,

Medarbetare och Hållbara affärer. Därtill formulerade vi mål

som till exempel innebär att vi ska vara klimatneutrala i hela

värdekedjan till 2045. Under året som har gått har vi jobbat

vidare med att förverkliga vår strategi och implementerat nya

rutiner, vi har bland annat tagit fram en klimatfärdplan och

klimatriskinventerat hela vårt fastighetsbestånd. Vi har jobbat

vidare med att stärka känslan av trygghet och gemenskap i

våra bostadskvarter genom olika dialoger och samarbeten.

På grund av det marknadsläge som rådde under året med

höga räntor och en turbulent fastighets- och byggbransch, har

vi haft färre nybyggnationer. I stället har vi fokuserat än mer på

att minska koldioxidutsläppen i befintligt bestånd genom att se

över möjligheten att teckna mer miljövänliga fjärrvärmeavtal,

energieffektivisering och återbruk. KlaraBo kommer påverkas

av flertalet av de hållbarhetsrelaterad EU-direktiv som träder i

kraft inom de kommande åren, vi har tagit många viktiga steg

i år med förberedelserna inför detta men det kommer vara

fortsatt fokus under 2024.

KlaraBos första medarbetarundersökning genomförd

Under 2023 genomförde KlaraBo sin första medarbetarunder-

sökning där vi fick värdefull feedback på hur KlaraBo uppfattas

som arbetsgivare och hur organisationen mår. Resultatet av

undersökningen ligger till grund för de aktiviteter och insatser

vi kommer att genomföra under kommande år. Trivsel, hälsa

och engagemang för våra 66 medarbetare är avgörande för vår

fortsatta utveckling och framgång som bolag. Målet är att skapa

förutsättningar för medarbetare att trivas och utvecklas inom

sina roller och inom företaget, att utveckla ledarskapet och att

arbeta för att KlaraBo blir en än mer attraktiv arbetsgivare. Jag

vill här också passa på att tacka alla medarbetare för deras driv,

engagemang och prestationer under 2023 och ser fram emot

att vi tar ytterligare steg för att skapa trivsel för oss själva som

för våra hyresgäster.

KlaraBo ska vara ett tillväxtbolag

De flesta bedömare ser ett mer gynnsamt marknadsklimat

för fastighetsbranschen, och inte minst bostäder, under 2024

jämfört med fjolåret. Det ger oss potential att dels växa vårt

förvaltningsbestånd via förvärv och dels expandera via nypro-

duktion. Även om KlaraBo i grunden ska vara ett tillväxtföretag

är, och förblir, basen i vårt värdeskapande vår affärsmodell som

kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd

och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid.

Sammantaget, är behovet av bostäder i landet fortsatt stort,

inte minst vad gäller hyresrätter och vi har en fortsatt god

efterfrågan på våra hyreslägenheter. Under året var vårt med

bestånd mer eller mindre fullt uthyrt med en stabil uthyrnings-

grad om 97,8 procent. Sammantaget ser vi framtiden an med

tillförsikt.

Andreas Morfiadakis,

vd KlaraBo

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

VD-ORD

6

INNEHÅLL

INTRODUKTION

KlaraBo i korthet

Året i korthet

Vd-ord

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Humankapital

• Kompetens och erfarenhet hos

66 medarbetare.

Strukturkapital

• Arbetsmetoder och projektreferenser.

• Ett allt starkare varumärke och arbets-

givarvarumärke.

• Egen förvaltning.

Socialt och relationskapital

• Långsiktiga och goda relationer med

hyresgäster, aktieägare, leverantörer

och kommuner.

Tillverkat kapital och andra resurser

• Cirka 200 fastigheter samt

marktillgångar.

Finansiellt kapital

• 8 815,1 mkr i eget kapital och lån.

• Starkt kassaflöde stabil balansräkning.

Tillgångar och resurser Klarabos affärsmodell

• Upparbetad renoveringsstrategi

som genom uppgradering av

lägenheter vid omflyttning, leder

till succesivt ökat kassaflöde,

driftnetto och minskning av löpande

underhållsbehov.

• Värdeskapande åtgärder i

fastigheten genom olika kund-

erbjudanden vilket leder till ökad

standard i fastigheten samt bidrar

till ökat kassaflöde och driftnetto.

• Förvaltning i egen regi ger ett

kontinuerligt fokus på optimering

och kostnadskontroll av drift- och

underhållskostnader.

• Kundnära förvaltning vilket ger

möjligheter till bättre anpassning

av erbjudandet för att vid varje

tillfälle passa kundernas behov och

efterfrågan.

Förädling och

renovering

Nyproduktion

och projekt-

utveckling

Förvärv

Affärsidé och värdeskapandemodell

Affärsmodell

KlaraBos affärsmodell bygger på en

långsiktig förvaltning genom renovering,

förvärv och nybyggnation.

Affärsidé

KlaraBo ska förvalta, utveckla

och förvärva attraktiva bostäder

i svenska tillväxtregioner.

För ägarna

Hållbar affär och långsiktig

lönsamhet, tillväxt och avkastning

till ägarna.

För medarbetarna

Fokus på schyssta arbetsvillkor,

hälsa, mångfald och inkludering.

Utvecklingsmöjligheter.

För kunderna

Miljöcertifierade egenutvecklade

bostäder. Trygga och trivsamma

kvarter.

För samhället

Tillgodoser lokala behov av

bostäder. Arbetar för att minska

våra utsläpp av växthusgaser i

enlighet med Parisavtalet.

Skapat värde

Nedan illustreras KlaraBos verksamhet och

värdeskapande; vilka resurser bolaget nyttjar,

hur de förädlas i verksamheten och vilka värden

de skapar för olika intressenter.

AFFÄRSIDÈ OCH VÄRDESKAPANDEMODELL

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

7

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Övergripande mål Mål Utfall 2023 Kommentar

Förvaltad yta, BOA

Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och

förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder.

>500 000 kvm 437 258 kvm Förvaltad yta ökade under året med 4 178 kvm till

följd av färdigställda nyproduktionsprojekt.

Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att

byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet

att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst

vara egenutvecklade och miljöcertifierade.

>200 bostäder 0 De fortsatt utmanande marknadsförutsättningarna

innebar att målet inte uppnåddes.

Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara

ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga

den allmänna årliga hyreshöjningen.

>Allmän

hyreshöjning

3,4

procentenheter

Med totalt 220 helrenoverade lägenheter 2023

uppfylldes målet.

Långsiktigt

substansvärde

Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå en genomsnittlig årlig

tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar.

>15% -2% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019

uppgår till 24 procent.

Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt

i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.

>12% 3% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019

uppgår till 32 procent.

Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltnings-

resultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduk-

tion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste

åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.

>50% av beskattat

förvaltningsresultat

– KlaraBo fortsätter att prioritera återinvesteringar

i verksamheten framför utdelning i enlighet med

utdelningspolicyn.

Hållbarhet Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och

bilar i vår verksamhet. Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela

värdekedjan. För övriga hållbarhetsmål, se sidorna 15, 18, 20, 22 och 24.

2030 – Endast

förnybar energi

2045 – Klimatneutrala

Växthus-

gasintensitet

2023: 0,031 ton

CO

2

e/kvm

Under 2023 har åtgärder för att minska

KlaraBos koldioxidutsläpp i den egna

verksamheten prioriterats.

Mål och utfall

KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga,

utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet

mäts bland annat som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

MÅL OCH UTFALL

8

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Aktien

KlaraBo har två aktieslag, A- och B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje

B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per 31 december 2023 till 16 300 000

och antalet B-aktier till 115 527 883. Aktiekapitalet uppgick till 6 591 394 kr och kvotvärdet

per aktie var därmed 0,05 kr. KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den

2 december 2021.

Ägare och ägarstruktur

De femton största ägarna kontrollerade 71 (70) procent av

kapitalet och 82 (81) procent av rösterna per den 31 december

2023. Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 78,11

(78,60) procent av aktiekapitalet medan det utländska aktie-

ägandet uppgick till 21,89 (21,40) procent av kapitalet. Antalet

aktieägare uppgick totalt till 5 829 (6 672).

Omsättning och handel

Totalt omsattes 21,0 (25,9) miljoner aktier under 2023 till ett

sammanlagt värde av 304,8 (624,3) mkr. Den största handels-

platsen var OMX Stockholm, där 89,21 procent av årets handel

skedde. Den näst största var Chicago Board Options Exchange

(CBOE), som stod för 6,9 procent av handeln.

Aktieutveckling

Under året sjönk KlaraBos aktiekurs med 5,92 procent,

från 18,24 kr till 17,16 kr. Årets högsta stängningskurs var

21,06 kr per den 17 januari och lägsta stängningskurs var

11,02 kr den 9 juni 2023. Under året steg OMX Stockholm PI

med 15,48 procent medan OMX Stockholm Real Estate PI

steg med 16,95 procent. Per den 31 december 2023 uppgick

KlaraBos börsvärde till 2,3 (2,4) mdr kr.

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent

av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo de

närmaste åren att främst prioritera tillväxt genom investe-

ringar i befintligt bestånd och förvärv, varför utdelningar då

kan komma att utebli.

15 största ägarna

Kapital Röster

Investment AB Spiltan 11,70% 11,80%

Rutger Arnhult 8,40% 4,00%

Wealins S.A. 7,30% 3,50%

Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7,10% 3,40%

Ralph Mühlrad 6,40% 7,20%

Anders Pettersson med familj 5,90% 15,60%

ODIN Fonder 4,30% 2,00%

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 4,30% 2,00%

Länsförsäkringar Fonder 4,10% 2,00%

Lennart Sten 3,90% 8,30%

Mats Johansson 2,00% 9,70%

Andreas Morfiadakis 1,90% 8,50%

Richard Mühlrad 1,40% 3,20%

Carnegie Fonder 1,20% 0,60%

Avanza Pension 1,20% 0,60%

Övriga 29,00% 18,00%

Aktiens utveckling 2023

0

700

1 400

2 100

2 800

3 500

DNOSAJJMAMFJ

0

5

10

15

20

25

Omsatt antal aktier i

1 000-tal per månad

SEK

OMXS PI

OMXS

Real Estate

KLARA B

Källa: HoldingsKälla: Holdings

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

AKTIEN

9

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

Affärsidé och värdeskapandemodell

Mål och utfall

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

Hur vi jobbar för en hållbar

samhällsutveckling

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Kort om vårt hållbarhetsarbete

Hållbarhetsstyrning

KlaraBos styrelse är ytterst ansvariga för bolagets hållbarhets-

strategi och beslutar om till exempel fokusområden och håll-

barhetsmål. Det finns inte något särskilt utskott i styrelsen för

hållbarhetsfrågor. Det löpande hållbarhetsarbetet avrapporteras

regelbundet till styrelsen och prioriterade hållbarhetsfrågor följs

upp i samband med styrelsemöten. Hur hållbarhetsarbetet fort-

skrider presenters i delårsrapporterna och en mer omfattande

rapportering med klimatbokslut och övriga hållbarhetsnyckeltal

presenteras i KlaraBos års- och hållbarhetsredovisning.

Styrelsen är ansvarig för och godkänner delårsrapporter samt

års- och hållbarhetsredovisning. Klagomål och avvikelser

kopplade till KlaraBos hållbarhets arbete och uppförandekod

rapporteras till styrelsen om sådana inträffar. Under året har

inga avvikelser eller bekräftade fall om brott mot uppförande-

koden rapporterats.

Styrelsemedlemmarna har ett individuellt ansvar att säker-

ställa relevant hållbarhetskompetens. Styrelsens arbete

utvärderas årligen och utgör ett underlag för valberedningen.

Hållbarhet har hittills inte varit en del av utvärderingen, men

kommer framgent att vägas in i valberedningens arbete.

Det strategiska ansvaret för KlaraBos hållbarhetsarbete, som

innefattar styrning och uppföljning, ligger hos ledningsgruppen,

tillsammans med hållbarhetschef och HR-chef. Hållbarhets-

åtgärder prioriteras efter förväntad effekt och rimlig kostnad.

Vår förvaltningsorganisation ansvarar för implementering och

uppföljning.

Om hållbarhetsrapporten

Sedan 2022 redovisar KlaraBo hållbarhetsarbetet årligen, i

samband med årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten omfattar

hela KlaraBo Sverige AB för rapporteringsperioden 1 januari

till 31 december år 2023. Rapporten är granskad av KlaraBos

styrelse. Utöver revisors yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten görs ingen extern granskning av innehållet.

Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är

Kristin Lundmark, kristin.lundmark@klarabo.se

Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport

I år utökar vi rapporteringen och redovisar, utöver årsredovis-

ningslagen 6 kap 11 §, även vårt hållbarhetsarbete med refe-

rens till GRI Standards 2021 samt EU:s taxonomiförordning.

Vi utökar även omfånget av rapporterade växthusgas utsläpp

i scope 3 till att omfatta fler utsläppskategorier enligt GHG-

protokollet.

Samarbeten för KlaraBos

hållbarhetsarbete

LFM 30

Fastighetsägarna

Hyresgästföreningen

FN:s globala hållbarhetsmål ligger till grund för KlaraBos

hållbarhetsarbete.Vi har identifierat de sju målen som

områden där KlaraBo kan påverka mest.

Styrdokument för KlaraBos

hållbarhetsarbete

Svenska Aktiebolagslagen

Årsredovisningslagen

Miljöbalken

Arbetsmiljölagen

Boverkets byggregler

FN:s globala hållbarhetsmål

Parisavtalet

KlaraBos uppförandekod för medarbetare

KlaraBos uppförandekod för leverantörer

(enligt riktlinjerna för UN Global Compact)

Svanen

Miljöbyggnad

KORT OM VÅRT HÅLLBARHETSARBETE

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

11

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

KlaraBos roll i värdekedjan

KlaraBos värdekedja spänner hela vägen från råvaruleverantörer till hyresgäster. Vi påverkar

och påverkas av olika hållbarhetsfrågor i såväl tidigare som i senare led av värdekedjan.

I våra nybyggnads- och renoveringsprojekt är vi beroende av

entreprenörer, materialleverantörer och i förlängningen även

av materialtillverkare och råvaruproducenter. För att uppföra

en byggnad krävs stora mängder av olika byggmaterial och

spårbarheten bakåt i värdekedjan är låg. Vi ställer krav på våra

leverantörer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,

miljö och anti-korruption. Läs mer om det på sida 24. I senare

led av värdekedjan finns hyresgästerna fördelade på våra 6604

lägenheter. Som bostadsbolag har vi stor påverkan inom frågor

som rör hyresgästernas boendemiljö, trygghet och trivsel. Det

ger oss också möjlighet att skapa förutsättningar för hållbara

val i vardagen. På sida 20 kan du läsa mer om hur vi arbetar

med trygga och trivsamma kvarter.

Affärsmodell

KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning

genom förvärv, nybyggnation och renovering. Nyproducerade

bostäder miljöcertifieras och byggs enligt en standardiserad

process, vilket medför rimliga hyror för de boende.

En viktig del av KlaraBos affär handlar om att förvärva bostäder

för ett långsiktigt ägande och förvaltande. Då en stor del av

en byggnads totala klimatpåverkan sker under byggskedet

är det alltid fördelaktigt att renovera och nyttja de hus som

redan finns. I samband med omflyttning, eller på förfrågan från

hyresgästen, kan KlaraBo successivt renovera lägenheterna.

En sådan renovering innebär bland annat höjd standard,

tillgänglighetsanpassning samt att material med eventuella

farliga ämnen omhändertas. På sidan 7 beskrivs KlaraBos

affärsmodell närmare

Råvaruleverantörer Materialtillverkare Materialleverantörer Entreprenörer

Nybyggnation, projektutveckling och renovering Ägande och förvaltning Våra hyresgäster

Hyresgäster

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

KLARABOS ROLL I VÄRDEKEDJAN

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

12

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Intressentdialog

En viktig del i vårt hållbarhetsarbete handlar

om att ta reda på vilka förväntningar och krav

våra intressenter har på KlaraBo. Genom

löpande intressentdialoger får vi en ökad

förståelse för vilka frågor som skapar värde

för våra intressenter och vilka frågor som

påverkar de mest sårbara grupperna.

Våra viktigaste intressentgrupper är hyresgäster, medarbetare,

styrelse, ägare, långivare och Hyresgästföreningen. KlaraBo

för löpande dialog med intressenterna genom bland annat möten,

enkäter och intervjuer. År 2022 genomfördes en fördjupad

intressentdialog där intressentgrupperna, genom en webbenkät,

fick värdera olika hållbarhetsfrågors betydelse för KlaraBo.

I styrelse- respektive ledningsgrupp genomfördes workshops

där deltagarna fick diskutera vilka hållbarhetsfrågor de ansåg

ha störst strategisk betydelse för KlaraBo, utifrån ett risk- och

möjlighetsperspektiv. Djupintervjuer genomfördes med repre-

sentanter för ägare och Hyresgästföreningen. Under 2024

kommer kompletterande intervjuer att genomföras med fler

representanter i värdekedjan.

Intressentgrupp Väsentliga hållbarhetsfrågor Dialogtillfällen

Hyresgäster Schyssta arbetsvillkor

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Affärsetik

Sunda material

Enkät

Medarbetare Schyssta arbetsvillkor

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Affärsetik

Enkät, workshop ledningsgrupp

Styrelse Trygga och trivsamma bostadskvarter

Klimat och energi

Mångfald och inkludering

Affärsetik

Enkät, workshop

Ägare och långivare Affärsetik

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Klimat och energi

Mångfald och inkludering

Enkät, djupintervju

Hyresgästföreningen Klimat och energi

Trygga och trivsamma bostadskvarter

Hållbar affärsmodell

Enkät, djupintervju

De hållbarhetsfrågor som intressenterna fick värdera

Klimat och energi, klimatanpassade fastigheter, vattenanvändning, cirkulärt

samhälle, sunda materialval, biologisk mångfald, transporter, mångfald och

inkludering, samhällsengagemang, trygga och trivsamma kvarter, schyssta

arbetsvillkor, utbildning och information om hållbarhet, affärsetik, hållbar

affärsmodell och långsiktigt värdeskapande.

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

INTRESSENTDIALOG

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

13

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Med utgångspunkt i hur KlaraBo påverkar samhälle,

miljö och klimat har fem hållbarhets frågor valts

ut som de mest väsentliga för KlaraBo att arbeta

vidare med. I prioriteringsarbetet har även

intressenterna involverats. Inom samtliga

hållbarhetsfrågor har mål formulerats.

För att identifiera våra viktigaste hållbarhetsfrågor har vi använt oss

av GRI:s (Global Reporting Initiative) process för väsentlighets-

analys. Processen består av ett antal steg där det första handlar om att

förstå organisationens hållbarhetssammanhang. Med utgångspunkt

i genomförda intressentdialoger och ramverket SASB (Sustainability

Accounting Standards Board) sammanställdes hållbarhetsfrågor

relaterade till KlaraBos verksamhet. I nästa steg bedömdes frågornas

faktiska och potentiella påverkan på människa, miljö, ekonomi och

samhälle. Därefter gjordes en värdering utifrån hur allvarlig och

hur sannolik KlaraBos påverkan på dessa frågor är. Fem hållbar-

hetsområden identifierades som extra viktiga för KlaraBo att arbeta

vidare med. Dessa områden är klimat och energi, cirkulärt samhälle,

trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer.

I prioriteringsarbetet involverades även intressenterna. Frågorna

validerades med utvalda intressenter och styrelse. Under 2022

fastslogs mål och utifrån dessa har strategier och handlingsplaner

arbetats fram under 2023. Under 2024 kommer en dubbel väsent-

lighetsanalys att genomföras, som förberedelse för den kommande

hållbarhetsrapporteringslagen Corporate Sustainability Reporting

Directive (CSRD).

Våra viktigaste

hållbarhetsfrågor

Klimat

och energi

Hållbara

affärer

Trygga och

trivsamma

kvarter

Medarbetare

Cirkulärt

samhälle

S

O

C

I

A

L

T

A

N

S

V

A

R

B

O

L

A

G

S

S

T

Y

R

N

I

N

G

M

I

L

J

Ö

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

VÅRA VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGOR

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

14

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Ett KlaraBo i

omställning

Risk

Energimarknaden är global och påverkas av faktorer i omvärlden. De

kommande åren förväntas stigande och oförutsägbara energipriser

vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Enligt FN:s klimatpanel

IPCC är en global temperaturökning på 1,5 grader oundviklig. Med

klimatförändringar ökar riskerna för bland annat översvämningar,

skyfall, värmeböljor och bränder. Något som kan medföra stora

påfrestningar på KlaraBos fastigheter.

En klimatfärdplan för att nå våra mål

För att kunna följa upp och styra mot våra klimat- och energimål har vi

under året lagt stort fokus på att ta fram en klimatfärdplan. Planen, som

utgår från GHG-protokollets kategorier för utsläpp av växthusgaser,

beskriver mål och delmål inom respektive område. Planen beskriver

också översiktligt vilka aktiviteter som krävs för att nå målen inom

respektive område, utifrån dessa aktiviteter har utsläppsminskningar

beräknats. Planen beskriver där utöver vilken enhet som är ansvarig,

respektive enhet ansvarar för en mer detaljerad planering av aktiviteter.

Färdplanen ses över årligen av KlaraBos ledningsgrupp.

KlaraBos långsiktiga klimatmål är att senast år

2045 vara klimatneutrala i hela värdekedjan. Ett

mål som är i linje med FN:s globala hållbarhetsmål

och Parisavtalet. Under året har vi arbetat fram en

färdplan som beskriver vår omställning.

Mål

• Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el,

värme och bilar i vår verksamhet. Senast år 2045 ska vi vara

klimatneutrala i hela värdekedjan.

• Senast år 2025 ska energianvändning per kvm i KlaraBos fastig-

hetsbestånd ha minskat med minst 10 procent jämfört med 2021.

• Alla våra nybyggda bostäder certifieras minst enligt Svanen.

• Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion.

• Alla våra fastigheter ska klimatsäkras.

Figuren visar vilka utsläppsminskningar KlaraBo behöver göra för att nå målet om klimatneutralitet i hela värdekedjan senast år 2045. I stapeln för

2022 ingår den ökning av växthusgasutsläpp som förväntas till följd av en utökad datainsamling i scope 3. Observera att ökningen är uppskattad,

och i verkligheten kan bli större eller mindre. Målet om minskning av växhusgasutsläpp till 2030 är 42 procent baserat på Pathways to Net-zero –SBTi

Technical Summary samt KlaraBos delmål om att endast förnybar energi ska användas för el, värme och bilar i KlaraBos verksamhet. 2045 ska KlaraBos

utsläpp av växthusgaser ha minskat med 90 procent och resterande del ska kompenseras genom växthusgasupptag eller klimatkompensation.

Modell klimat-

färdplan, saknar

underlag

Klimat

och energi

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

KLIMAT OCH ENERGI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

15

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Energi

Genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet

kan KlaraBos påverkan på klimatet begränsas. Att välja fossilfri

energi för el, värme och bilar är avgörande för att minska den

egna verksamhetens koldioxidutsläpp. KlaraBo har sedan år

2020 köpt ursprungsmärkt vattenkraft från Vattenfall. Under

2023 löpte avtalet ut och beslut togs då av kostnadsskäl att

teckna ett nytt avtal för fossilfri el, vilket inkluderar kärnkraft.

Avtalet kommer omprövas om ett år då den långsiktiga målsätt-

ningen är att ha förnybar el. KlaraBo har installerade solceller

som under 2023 har genererat cirka 42 MWh el. Förvärvade

fastigheter med fossil uppvärmningskälla konverteras löpande.

Under året har 140 lägenheter i Sundsvall fått en ny uppvärm-

ningskälla då oljepannor ersatts med fjärrvärme. I samband

med detta tecknades även avtal för allokerad fjärrvärme för

alla fastigheter i Sundsvall, en åtgärd som minskar våra

koldioxidutsläpp från fjärrvärmen med ca 10 procent. Totalt sett

har energiförbrukningen ökat jämfört med förra året på grund

av en kallare vinter sett till graddagar. I förhållande till 2021

har energiförbrukning dock minskat med 2 procent.

Klimatriskinventering av fastighetsbeståndet

Ett varmare klimat innebär ökade risker för våra fastigheter.

Som ett första steg mot en framtidssäkrad fastighetsportfölj har

beståndet under 2023 inventerats med avseende på utsatthet

för fysiska klimatrisker idag och framåt. 148 fastigheter har

bedömts utifrån sex olika klimatrisker. Dessa är: risk för över-

svämning från hav, sjöar eller vattendrag; risk för översvämning

från skyfall; risk för kraftiga snöfall; risk för varmare och torrare

klimat; risk för brand och risk för ras, skred och erosion.

För varje risk har sannolikhet och skaderisk bedömts, vilka

sammantaget genererar en riskfaktor mellan 1–9, där en

risk faktor mellan 1 och 3 innebär ingen risk, en riskfaktor mellan

4 och 6 innebär viss risk och en faktor över 6 innebär stor risk.

Inventeringen visar att ingen av KlaraBos fastigheter bedöms

hamna i den högsta kategorin. Flera fastigheter hamnar

däremot i mellankategorin, som innebär viss risk för negativa

effekter. De klimatrisker som främst hotar beståndet är risk för

brand och risk för ett varmare och torrare klimat, då en stor del

av fastigheterna ligger i södra Sverige och är byggda för mer

än 50 år sedan.

Under 2024 ska KlaraBo gå igenom de fastigheter som

bedöms ha riskfaktor 6, och planera för vilka åtgärder som

behöver vidtas. Utvärdering av klimatrisker kommer framgent

att göras i samband med investeringsbeslut för nyproduktion.

Under året har även områdescheferna utbildats i klimatrisker.

Klimatrisker

Antal fastigheter

med riskfaktor 6

Andel fastigheter

med riskfaktor 6

Antal fastigheter

med riskfaktor 9

Andel fastigheter

med riskfaktor 9

Risk för översvämning från hav,

sjöar eller vattendrag 16 11% 0 0%

Risk för översvämning från skyfall 11 7% 0 0%

Risk för kraftiga snöfall 24 16% 0 0%

Risk för varmare och torrare klimat 39 26% 0 0%

Risk för brand 49 33% 0 0%

Risk för ras, skred och erosion 1 0,5% 0 0%

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

KLIMAT OCH ENERGI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

16

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Scope 1, 2%

Scope 2, 21%

Scope 3, 77%

Total energiförbrukning 2021–2023

2023 2022 2021

Fjärrvärme (MWh) 58 383 56 105 49 859

Varav icke-fossilt (%) 98,3 98,6 –

El (MWh) 12 336 11 796 10 381

Varav icke-fossilt (%) 93,2 72 –

Energiintensitet

(MWh/uthyrningsbar yta) 0,142 0,136 0,145

KlaraBo har som mål att senast år 2030 endast använda

för nybar energi för el, värme och bilar i sin verksamhet. Senast

år 2045 ska KlaraBo vara klimatneutralt i hela värdekedjan.

KlaraBo redovisar i år sitt andra klimatbokslut. Från och med

2023 rapporterar vi utsläpp i scope 3 enligt IVL:s rapport Scope 3

för bostadsföretag: Vägledning för beräkning och rapportering av

klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol, där vi har valt

att inkludera de utsläppskategorier som antigen har en hög eller

medium påverkan utifrån rapportens väsentlighetsanalys.

Kommentar klimatbokslut 2023: Under 2023 har utsläppen i scope 1 minskat med 45 procent. Den främsta anledningen till det är att en

fastighet i Sundsvall har konverterats från eldningsolja till fjärrvärme. I scope 2 har utsläppen för el och fjärrvärme gått ned trots en kall

vinter som genererat högre energiförbrukning. Det beror på att vi har flyttat över fler elavtal till Vattenfall samt att flera av fjärrvärmeverken

förbättrar sin bränslemix vilket genererar en lägre emissionsfaktor. Utsläppen i scope 3 har ökat ordentligt då vi i år mäter majoriteten

av alla utsläpp. KlaraBos största indirekta klimatpåverkan ligger i de boendes bilkörande och elförbrukning, följt av klimatpåverkan från

nyinköpta byggmaterial i samband med ROT-renoveringar.

* Omräknad med ny emissionsfaktor

Klimatbokslut

2023 2022

Scope 1

KlaraBo:s värmepannor 202 458

KlaraBo:s fordon 88 73

Övrigt bränsle 1 1

Läckage köldmedium 0 0,2

Totalt scope 1 291 532,2

Scope 2

El, marknadsbaserat 64 64

El, platsbaserat 283 322

Fjärrvärme 2 808 3 154

Totalt scope 2 3 155 3 540

2023 2022

Scope 3

Flygresor 4 11

Inköpta varor 4 –

Byggmaterial (ROT) 697 –

Bygg- och rivningsavfall 6 –

El, scope 3 12,5 11

Boendes hushållsel 1 633 –

Boendes restavfall 33 34*

Boendes bilkörning 9 461 –

Totalt scope 3 11 852 1 026

Totala utsläpp 15 298 5098,2

Växthusgasintensitet

(tonCO

2

e/kvm) 0,031

Växthusgasintensitet

(tonCO

2

/mkr intäkter) 25,9

Andel utsläpp per scope (%)

2023

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

KLIMAT OCH ENERGI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

17

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Material till återbruk

2023

Innerdörrar & garderober, st 96

WC-inredning, st 192

Vitvaror, st 202

Övrigt, st 17

Besparing kgCO

2

ek 62 420

Att ta hand om det vi har

Risk

Bygg- och anläggningssektorn genererar cirka en tredjedel av

det avfall som årligen uppkommer i Sverige. Samtidigt ser vi

ökade kostnader för såväl framställning som transport av material,

vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo, i samband med

nyproduktion och ombyggnation.

Material och återbruk

Vid nyproduktion, ombyggnation och renovering används stora

mängder material. KlaraBo kan bidra till ett minskat resursuttag

genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet

och återbruka det material som redan finns. Under året har vi

arbetat fram en ny rutin för återbruksinventering i samband

med ROT-renovering. Rutinen innebär att vi går igenom

lägenheterna som ska renoveras och identifierar material

som är i gott skick och som kan återbrukas på en annan plats

i fastigheten alternativt säljas vidare. Återbruksinventeringar

Cirkularitet handlar om att nyttja de material vi skapar så länge det går, genom smart

design, återanvändning och återvinning. KlaraBo vill öka andelen återbrukat och

återvunnit material i sina fastigheter.

har gjorts för alla ROT-renoveringar som KlaraBo genomfört

under 2023. Vi har också identifierat lokala återbruksaktörer

att samarbeta med, för de orter där vi är verksamma. Under

året har ett avtal tecknats med en leverantör av systemstöd

för att beräkna materialens klimatpåverkan i våra ROT- och

nybyggnadsprojekt. Beräkningarna kan hjälpa oss att fatta

mer medvetna beslut i samband med projektering och inköp.

Mål

• I alla våra bostadskvarter ska det finnas

möjlighet att källsortera.

• 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras

för återvinning i samband med ombyggnation

och nybyggnation.

• Inför renovering av en lägenhet ska vi

inventera vilka produkter som går att bevara

eller återbruka.

• Vi ska genomföra ett pilotprojekt för delning

av prylar i fastigheterna.

Cirkulärt

samhälle

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

CIRKULÄRA SAMHÄLLEN

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

18

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Vatten

Tillgång på färskt vatten är en viktig fråga för oss som bostads-

bolag. I våra fastigheter använder vi vatten från de kommunala

vattenverken i respektive kommun. De utsläpp som sker till

vatten i fastigheterna hanteras av de kommunala avlopps-

reningsverken. I Sverige har vi de senaste åren tidvis upplevt

en begränsad tillgång på dricksvatten i vissa delar av landet,

bland annat på Gotland där KlaraBo äger fastigheter. För att

minska vattenförbrukningen i våra fastigheter byts toaletter,

duschmunstycken och blandare succesivt ut mot snålspolande

alternativ i samband med att lägenheterna renoveras. KlaraBo

följer upp vattenförbrukningen men har i dagsläget inget uttalat

mål på området.

KlaraBo har även en indirekt påverkan på vatten och marina

resurser i och med det material som används vid nyproduktion

och ROT-renoveringar. Att få fram data för dessa tidigare led är

svårt och i dagsläget mäter vi inte den vattenförbrukning som

härrör från materialtillverkningen.

Avfall

I Sverige är byggbranschen den sektor som genererar den

absolut största mängden avfall. I samband med nyproduktion

och renoveringar kan KlaraBo ställa krav på materialåtervinning

på arbetsplatserna. Målet är att 70 procent av allt bygg material

ska sorteras för återvinning i samband med ROT, ombyggna-

tion och nybyggnation. För de tidigare leden, när materialen

tillverkas, har KlaraBo liten kontroll över vilket avfall som uppstår.

Information om avfallsmängder relaterade till KlaraBos ROT-

och nybyggnadsprojekt har varit begränsad då avfallsstatistik

inte reglerats i avtalen, och redovisningen skett på olika sätt

i de olika regionerna. Framgent kommer samma krav på

avfalls statistik ställas på KlaraBos samtliga entreprenörer, och

för nästa års rapport planerar vi att redovisa statistik för allt

bygg- och rivningsavfall.

Utöver byggavfallet uppstår en stor mängd hushållsavfall

hos våra hyresgäster. Även om KlaraBo har liten möjlighet att

påverka mängden avfall kan vi skapa förutsättningar för de

boende att sortera avfall för återvinning. Målet är att det i alla

fastigheter ska finnas möjlighet att källsortera. Under året har

KlaraBo genomfört ett arbete med att utöka antalet fraktioner

för avfallssortering i Ronneby.

Vi redovisar den sammanlagda mängden restavfall som genererats i våra

hyreshus. Här inkluderas inte det avfall som källsorteras.

Vattenanvändning (m

3

/kvm)

m

3

0

200 000

400 000

600 000

800 000

202320222021

Vattenförbrukning Vattenintensitet

m

3

/kvm

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

Hushållsavfall m

3

2023 2022

Restavfall 19 799 19 945

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

CIRKULÄRA SAMHÄLLEN

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

19

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Bostadsområden att trivas i

Risk

Enligt Brottsförebyggande rådet upplever nästan en tredjedel

av Sveriges befolkning att de känner sig otrygga i sitt bostads-

område under kvällstid. En ökad otrygghet kan i sin tur medföra

risk för omflyttning och i förlängningen även vakanser, vilket

innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Skadegörelse och

klotter medför kostnader och kan leda till en ökad otrygghet i

bostadsområdet.

Trygghetsronder

Under året har en rutin för trygghetsronder tagits fram med

syfte att undersöka bostadskvarterens fysiska miljö ur trygg-

hetssynpunkt. KlaraBo har identifierat sju större bostadskvarter

där ronder har genomförts under 2023. Något som framgent

kommer att genomföras årligen i dessa kvarter. Till trygghets-

ronderna inbjuds hyresgästrepresentanter och samhällsnyttiga

organisationer, som till exempel polisen. Ronden genomförs

med fördel på kvällen för att fånga upp sådant som upplevs

otryggt. Det kan till exempel handla om buskage eller bristande

belysning och lås.

En vecka fri från våld

Under hösten deltog KlaraBo i det landsomfattande initiativet

En vecka fri från våld, vilket syftar till att uppmärksamma brotts-

och våldsförebyggande åtgärder med särskilt fokus på våld i

nära relationer. I våra bostadskvarter i Östersund inleddes ett

samarbete med kommunen och andra bostadsbolag för att

sätta ljus på frågan. Det handlade bland annat om att informera

hyresgästerna om var de kan vända sig om man är utsatt,

anhörig eller orolig för en medmänniska.

Sysselsättningsgrad, inkludering och social hållbarhet är tätt sammankopplat. Genom att skapa

trygga och trivsamma bostadskvarter kan KlaraBo bidra till ett mer inkluderande samhälle.

KlaraBo-dagarna

Årligen arrangeras KlaraBo-dagarna på de större orterna där

KlaraBo är verksamma. Under dessa dagar bjuds hyresgäs-

terna in till att träffa KlaraBos medarbetare och lära känna

varandra under trevliga former. I år arrangerades KlaraBo-

dagarna i Trelleborg, Bollnäs och Ronneby. På agendan

stod bland annat ansiktsmålning, blåljus-besök, hoppborg,

trollerishow och ponnyridning. Under 2024 planerar vi för att

arrangera KlaraBo-dagar även i Visby och Östersund.

Lokala samarbeten med idrottsföreningar

KlaraBo har sedan flera år tillbaka framgångsrika samarbeten

med lokala idrottsföreningar med syfte att bidra till meningsfulla

fritidsaktiviteter för de ungdomar som bor i KlaraBos bostads-

områden. Ett sådant exempel är vårt samarbete med Trelleborgs

Idrottsallians i region Syd, där vi tillsammans anordnar sommar-

aktiviteter som ger de boende möjlighet att få testa på olika

idrotter. Målsättningen är att utöka med samarbeten på fler

orter runt om i landet. Under året har ett nytt samarbete ingåtts

med Nybro Vikings i region Öst och möjligheter till utökade

samarbeten under 2024, i region Mitt och Norr, undersöks.

Arbetstillfällen i våra kvarter

KlaraBo kan bidra till social hållbarhet genom att verka för en

ökad sysselsättning i våra kvarter. Vår målsättning är att, till år

2025, erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till personer

som bor i våra fastigheter. Under året har dock endast tre

sommarjobb eller arbetstillfällen förmedlats då antalet sökande

varit lågt. Under 2024 kommer vi ha ett ökat fokus på frågan för

att nå vårt mål.

Mål

• Vi ska genomföra en årlig trygghetsrond i alla

våra bostadskvarter.

• Vi ska etablera samarbete med lokala idrotts-

organisationer i alla våra bostadskvarter, med

syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter

för ungdomar.

• Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbets-

tillfällen till boende i våra bostadsområden,

till och med år 2025.

Trygga och

trivsamma

kvarter

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

20

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Sysselsättningsgrad, inkludering och social hållbarhet

är tätt sammankopplat. Genom att skapa trygga och

trivsamma bostadskvarter kan KlaraBo bidra till ett

mer inkluderande samhälle.

TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

21

Medarbetare

Risk

Skador och fysisk eller psykisk ohälsa hos våra medarbetare

kan innebära en negativ långsiktig påverkan för individen såväl

som för KlaraBo. En annan riskfaktor är brist på mångfald.

Om medarbetarna är en homogen grupp finns det en risk för

ett likriktat beteende och beslutsfattande, mindre kreativitet

och en mindre inkluderande kultur. Det innebär i sin tur större

ekonomiska risker och svagare affärsutveckling.

Policy och styrning

HR-chefen är ansvarig för att upprätthålla och utveckla frågor

relaterade till KlaraBos medarbetare. Arbetet utgår i från HR-

policyn och en personalhandbok som beskriver rutiner inom

arbetsmiljö, säkerhet, likabehandling, hälsa och friskvård.

Våra medarbetare

På KlaraBo arbetar 66 medarbetare där majoriteten jobbar

i förvaltningen med lokalkontor utspridda över hela landet.

Resterande jobbar inom företagsledning, projektledning och

supportfunktioner. Alla medarbetare inom förvaltningen omfat-

tas av kollektivavtal och tillsvidareanställning är den vanligaste

anställningsformen, med undantag från säsongsarbetare.

KlaraBo är ett relativt ungt företag som hela tiden utvecklas,

vilket skapar goda möjligheter för intern karriärsutveckling.

Under året har 5 personer tagit sig an ett större ansvar eller

en ny roll. Vi har också genomfört vår första medarbetarunder-

sökning – något vi kommer fortsätta med årligen. Några av de

I arbetet mot en mer hållbar framtid är våra medarbetare en viktig nyckel. Därför jobbar vi med frågor

som schyssta arbetsvillkor, hälsa, mångfald och inkludering. I arbetet mot en mer hållbar verksamhet

är våra 65 medarbetares mående en viktig nyckel och en avgörande faktor för att vi ska nå våra mål.

utmaningar som identifierades i årets undersökning var kom-

munikation och intern information. Vi har därför infört månatliga

nyhetsbrev och digitala informationsträffar som samlar hela

bolaget kvartalsvis, och planerat för fler gemensamma träffar

under 2024. Under 2023 hade KlaraBo en personalomsättning

på 21 procent. I samband med att anställda väljer att sluta

hålls avskedsintervjuer. Genom dessa intervjuer kan vi få en

tydligare bild av varför medarbetare väljer att söka sig vidare,

och om det är något som vi på KlaraBo behöver förändra i vårt

sätt att arbeta för att behålla kompetens.

Jämställdhet och mångfald

För KlaraBo är det viktigt att verksamheten präglas av jämställd-

het, mångfald och lika möjligheter för alla. Senast år 2025 ska

vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning och spegla

samhället med avseende på internationell bakgrund.

I ledande befattningar finns idag 25 procent kvinnor och

i bolaget i stort är män överrepresenterade, framför allt inom

förvaltningen. I samband med nyrekrytering ställs krav på att

båda könen är representerade i urvalet och en lönekartläggning

genomförs årligen för att säkerställa en jämställd lönestruktur.

Inga oskäliga skillnader identifierades under 2023, men däremot

några mindre avvikelser som ska avhjälpas under kommande

år. Inga diskrimineringsincidenter har rapporterats under året,

och i medarbetarundersökningen ansågs KlaraBo över lag vara

en arbetsplats fri från diskriminering och kränkande beteende.

Mål

• Vi ska möjliggöra intern karriärutveckling eller

karriärsteg för minst fem medarbetare per år, till

exempel ta sig an en ny roll eller ett större eller

nytt ansvar inom sin nuvarande funktion.

• Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig

jämn könsfördelning (40/60) och spegla samhället

med avseende på internationell bakgrund.

• Minst 70 procent av medarbetarna ska ha nyttjat

sitt friskvårdsbidrag.

• Alla medarbetare ska genomgå en introduktion i

KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod.

Medarbetare

Utbildning

För att säkerställa en god företagskultur, arbetsmiljö, och

möjlighet till utveckling ser vi utbildningar som en viktig insats.

Under året har alla medarbetare genomgått en utbildning i

företagets hållbarhetsarbete och uppförandekod. Förvaltningen

har utbildats i hantering av hot och våld och en representant

från varje ort har fått genomgå HLR-utbildning.

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

MEDARBETARE

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

22

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Hälsa och säkerhet

På KlaraBo jobbar vi systematiskt med vår arbetsmiljö, men

rutinerna är inte certifierade enligt något ledningssystem.

Rutinerna omfattar alla anställda på KlaraBo. För de entrepre-

nörer som arbetar i våra fastigheter har vi ett arbetsmiljöansvar

(BAS-U). Arbetsmiljörelaterade risker bedöms genom att

analysera inrapporterade tillbud och olyckor. Under 2023 har

ett antal risker identifierats inom förvaltningen. Dels i form av

mindre olyckor i samband med fastighetsskötsel, dels i form

av hot i samband med hyresgästärenden. Alla medarbetare i

förvaltningen har under året genomgått en utbildning i hot och

våld för att få stöd i hur dessa situationer ska hanteras.

KlaraBo har skyddsombud för tjänstemän och har efter-

sökt representanter för driftsteknikerna. Skyddsombudet

deltar på skyddsronderna, i arbetsmiljökommittén, samt

vid utredning och förebyggande hantering av tillbud.

2023 har en relativt låg sjukfrånvaro rapporterats.

KlaraBo har avtal med Avonova för företagshälsovård. Hit

kan medarbetare vända sig för arbetsrelaterade sjukfall samt

förebyggande insatser. Under året har alla medarbetare mellan

40 och 50 år erbjudits hälso kontroller. Dessa erbjuds vart tredje

år och hanteras konfidentiellt. KlaraBo erbjuder ett friskvårdsbidrag

för alla medarbetare på 3 000 kronor, och under året har 67 procent

nyttjat friskvårdsbidraget. Under året har vi aktivt jobbat med informa-

tion kring friskvårdsbidraget.

Andel med internationell bakgrund (%)

2023 2022

Andel internationell bakgrund 16 16

Internationell bakgrund avser medar betare som är födda

utrikes eller som har två föräldrar som är födda utrikes.

Statistiken bygger på anonymiserad data, framtagen av SCB.

Sjukfrånvaro (%)

2023 2022

Korttidssjukfrånvaro 1,67 3,4

Långtidssjukfrånvaro 0,77 1,8

Total sjukfrånvaro 2,44 5,2

Anställningsformer

Kvinnor Män Totalt

Tillsvidare-

anställning heltid 20 43 63

Tillsvidare-

anställning deltid 0 0 0

Annan

anställningsform

(provanställning) 0 2 2

Nyanställda 5 9 14

Föräldralediga 1 0 1

Personal-

omsättning (%) 21,5

Arbetsrelaterade skador 2023

Anställda Partner

Antal allvarliga arbetsrelaterade

skador* 2 1

Antal arbetsrelaterade skador med

en dags sjukfrånvaro eller mer 0 –

Övriga incidenter 0 –

Antal tillbud 5 –

* Typ av skada: Klämskada finger, cykelolycka, lindrig huvudskada

Förhållandet mellan kvinnors

och mäns grundlön och ersättning

Total ersättning

Kvinnor Män

Ledning * *

Övriga medarbetare 114% 88%

* Då det statistiska underlaget är för litet har vi valt att

inte publicera några uppgifter

Andel kvinnor %

Andel kvinnor

2023 2022

Styrelsen 25 25

Ledande befattning 25 33

Totalt inom KlaraBo 33 31

Åldersfördelning (%)

2023

Under 30 år, 6%

30–50 år, 61%

Över 50 år, 33%

När det gäller skadestatistik för våra

samarbetspartners så avser siffrorna

två av våra ombyggnadsprojekt. Infor-

mation saknas för våra ROT-projekt

samt nybyggnationsprojekt. Krav på

rapportering av tillbuds- och olycksfalls-

statistik för våra samarbetspartners

kommer att förtydligas och följas upp

under 2024.

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

MEDARBETARE

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

23

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

En affärsmodell för framtiden

Risker

Att inte arbeta aktivt med hållbarhetsfrågan innebär en risk för

tappat förtroende hos såväl kunder, medarbetare och investerare

och i förlängningen minskad lönsamhet. Om policys och upp-

förandekoder inte efterlevs finns en risk att affärsbeslut fattas

på fel grunder vilket skadar affären på kort sikt och KlaraBos

anseende på lång sikt.

Ett integrerat hållbarhetsarbete

KlaraBo ska verka för att integrera så väl ekologisk som social

hållbarhet i affärsbeslut kopplat till förvaltning, ombyggnation

och nyproduktion.

Affärsetik och antikorruption

Genom att jobba med medvetenheten kring affärsetik och sund

konkurrens skapas förutsättningar för en schysst bygg- och

fastighetsbransch. I KlaraBos uppförandekod för medarbetare

beskrivs de etiska riktlinjer som alla våra medarbetare förväntas

följa. Den interna uppförandekoden är signerad av samtliga

medarbetare och under året har alla genomgått en utbildning

i dessa. I samband med anställning får nya medarbetare en

genomgång av uppförandekoden. Under 2022 tog KlaraBo

fram en uppförandekod för leverantörer, som bygger på UN

Global Compacts principer för arbetsvillkor, mänskliga rättig-

För KlaraBo handlar en hållbar affärsmodell om att skapa ekonomiska värden utan bekostnad

av ekologisk och social hållbarhet. Det innebär att hållbarhetsfaktorer vägs in i alla affärsbeslut.

heter, miljö och antikorruption. Koden är obligatorisk bilaga

till alla avtal som ingås med leverantörer och under 2023 har

samtliga leverantörer signerat.

Genom KlaraBos visselblåsarfunktion finns det möjlighet att

anonymt anmäla misstankar om avvikelser från lagar och regler

som gäller affärsetik, arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter.

Under 2023 har inga incidenter rapporterats. KlaraBo har heller

inte varit inblandad i några rättsliga processer kopplat till korrup-

tion, misstroende eller brott mot monopollagstiftning.

Uppförandekod

2023

Uppförandekod signerad av leverantörer 100%

Rapporterade överträdelser mot uppförandekod 0

Renoveringar

I intressentdialogen med Hyresgästföreningen lyftes farhågan

att hyreshöjningar till följd av standardhöjande renoveringar

på sikt minskar utbudet av billiga bostäder. Renoveringar är en

del av KlaraBos affärsmodell, men dessa genomförs endast då

den boende själv efterfrågat det, eller i samband med att den

boende säger upp avtalet och flyttar ut. Hyreshöjning förhandlas

med Hyresgästföreningen, läs mer om det på sidan 6.

Mål

• Inga rapporterade fall i visselblåsaren.

• 100 procent sign-off på uppförandekod

(internt) samt upprätta en uppförandekod

för leverantörer.

Hållbara

affärer

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

HÅLLBARA AFFÄRER

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

24

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

EU-taxonomin

En del av EU:s handlingsplan för hållbara finanser är Taxo nomi-

f

örordningen. Förordningen, även kallad EU:s taxonomi,

är ett gemensamt klassificeringssystem för att avgöra vilka

ekonomiska aktiviteter som kan anses vara miljömässigt

hållbara. En verksamhet måste, enligt taxonomin, för att

vara hållbar väsentligt bidra till ett av sex fastställda miljömål

samtidigt som betydande skada inte orsakas för något av de

övriga målen. Dessutom ska verksamheten utföras i enlighet

med vissa minimiskyddsåtgärder. Bygg- och fastighetssektorn,

är en kritisk sektor för att uppnå klimatneutralitet och klimat-

anpassningar och har därför specifika kriterier i taxonomins

Första Delegerade Akt.

KlaraBo omfattas ännu inte av kravet att rapportera enligt

taxonomiförordningen då vi har färre än 500 anställda, men

har valt att frivilligt redovisa hur stor andel av våra ekonomiska

aktiviteter som definieras som hållbara enligt taxonomin.

Under 2023 har vi fastställt att 100 procent av KlaraBo:s

omsättning, kapitalutgifter (capex) och driftsutgifter (opex)

omfattas av EU:s taxonomiförordning, då vår verksamhet

omfattas av följande ekonomiska aktivitet:

7.7 Förvärv och ägande av byggnader

KlaraBo har valt att redovisa förenlighet med taxonomins första

miljömål, begränsning av klimatförändringar och har samman-

ställt hur stor andel inom 7.7 Förvärv och ägande av byggnader

som bedöms möta de tekniska granskningskriterierna. För att

en aktivitet inom 7.7 ska anses förenlig krävs:

• Att byggnader som byggts före den 31 december 2020 har

en energideklaration i åtminstone klass A.

• Att byggnaden anses vara bland de 15 procent bästa i det

nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov

av primärenergi vid drift. Här har vi utgått från Fastighets-

ägarnas tolkning och tröskelvärden.

Förutom att en ekonomisk aktivitet väsentligt ska bidra till det

valda miljömålet får den heller inte orsaka betydande skada

(eng. Do no significant harm, DNSH) på något av de andra

miljömålen. För ekonomiska aktiviteter inom 7.7 Förvärv

och ägande av byggnader handlar DNSH-kriterierna om att

ändamålsenliga klimatriskanalyser ska finnas upprättade för

samtliga byggnader. Klarabo har genomfört en klimatriskinven-

tering av fastighetsbeståndet under 2023 (läs mer på sida 16).

Det ställs också krav på att den ekonomiska aktiviteten ska utföras

i överensstämmelse med så kallade minimiskyddsåtgärder

(eng. minimum safeguards). KlaraBo har en Uppförandekod

vilken alla leverantörer signerar. Under 2024 kommer KlaraBo

att fortsätta arbetet med att utveckla processer och rutiner

för att nå en ökad förenlighet med taxonomin och samtidigt

säkerställa att en due diligence process i linje med OECD:s

riktlinjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer

för företag och mänskliga rättigheter samt gällande minimi-

skyddsåtgärder finns på plats.

Sammanfattning av ekonomiska aktiviteter som omfattas av

taxonomiförordningen samt deras förenlighet med miljömål 1

Tillämplighet (%) Förenlighet (%)

Omsättning 100 5,9

Kapitalutgifter (capex)* 100 8,7

Driftsutgifter (opex)** 100 4,4

* KlaraBo har valt att kategorisera nybyggnation för eget ägande och förvaltning under ekonomisk verksamhet 7.7 enligt förtydligande i Kommissionens tillkännagivande

(C/2023/267). För fastigheten Motala Munken 4 (linjerat) ingår, projektkostnad på 19,2 MSEK för 2023 på grund av ej erhållet investeringsbidrag 2022.

** Fastighetsskötsel och tillsyn (inkluderat snöröjning), reparation och tillsyn, egen personal (fastighetsskötsel) samt till underhåll relaterade fordons- och maskinkostnader.

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

EU-TAXONOMI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

25

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Omsättning

1)

Räkenskapsår 2023

År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Minimiskydds-

åtgärder

Andel

förenlig med

taxonomi kraven

(A.1) eller

som omfattas

av taxonomi-

kraven (A.2)

omsättning,

år 2022

Kategori

(möjlig-

görande

verksamhet)

Kategori

(omställnings-

verksamhet)

Ekonomiska verksamheter

Kod Omsättning

Andel av

omsättningen,

år 2023

Begränsning

av klimat-

förändringar

Anpassning

till klima-

tförändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi Föroreningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

Begränsning

av klimatför-

ändringar

Anpassning

till klimatför-

ändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi

Föro-

reningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

MSEK %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7.7 34,6 5,9 J

N N N N N

– J – – – – J –

– –

De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

verksamheternas omsättning (A.1)

34,6 5,9

Varav möjliggörande verksamheter

0 0

Varav omställningsverksamheter

0 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7,7 555,2 94,1

EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL

Omsättningen hos de verksamheter som

omfattas av taxonomin men som inte är miljö-

mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)

555,2 94,1

A. Omsättning för verksamheter som omfattas

av taxonomin (A.1 +A.2)

589,7 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättningen hos verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0

TOTALT

589,7 100%

1)

Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

EU-TAXONOMI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

26

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Kapitalutgifter

2)

Räkenskapsår 2023

År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Minimiskydds-

åtgärder

Andel

förenliga med

taxonomikraven

(A.1.) eller

som omfattas

av taxonomi-

kraven (A.2.)

omsättning,

år 2022

Kategori

(möjlig-

görande

verk samhet)

Kategori

(omställnings-

verksamhet)

Ekonomiska verksamheter

Kod

Kapital-

utgifter

Andel av

kapital-

utgifterna,

år 2023

Begränsning

av klimatför-

ändringar

Anpassning

till klimatför-

ändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi Föroreningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

Begränsning

av klimatför-

ändringar

Anpassning

till klimatför-

ändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi

Föro-

reningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

MSEK %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7.7 26,0 8,7 J N N N N N

– J – –

– –

J –

– –

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1)

26,0 8,7

Varav möjliggörande verksamheter

0 0

Varav omställningsverksamheter

0 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7.7 271,8 91,3

EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas

av taxonomin men som inte är miljömässigt

hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)

271,8 91,3

A. Kapitalutgifter för de verksamheter som

omfattas av taxonomin (A.1+A.2)

297,8 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter för verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0

TOTALT

297,8 100%

2)

Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

EU-TAXONOMI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

27

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Driftsutgifter

3)

Räkenskapsår 2023

År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)

Minimiskydds-

åtgärder

Taxonomi-

förenlig

andel av drifts-

utgifterna,

år 2022

Kategori

(möjlig -

görande

verksamhet)

Kategori

(omställnings-

verksamhet)

Ekonomiska verksamheter

Kod Drifts utgifter

Andel av

driftsutgifter,

år 2023

Begränsning

av klimatför-

ändringar

Anpassning

till klimatför-

ändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi Föroreningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

Begränsning

av klimatför-

ändringar

Anpassning

till klimatför-

ändringar

Vatten och

marina

resurser

Cirkulär

ekonomi

Föro-

reningar

Biologisk

mångfald och

ekosystem

MSEK %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7.7 4,2 4,4 J N N N N N

– J – –

– –

J –

– –

Drifts utgifter för de miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1)

4,2 4,4

Varav möjliggörande verksamheter

0 0

Varav omställningsverksamheter

0 0

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Förvärv och ägande av byggnader

CCM,

7.7 92,1 95,6

EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL

Drifts utgifter för verksamheter som omfattas

av taxonomin men som inte är miljömässigt

hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)

92,1 95,6

A. Driftsutgifter för de verksamheter som

omfattas av taxonomin (A.1+A.2)

96,4 100

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftsutgifter för verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0

TOTALT

96,4 100%

3)

Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

EU-TAXONOMI

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

28

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

GRI STANDARD UPPLYSNING SIDA

GRI 2:

Allmänna

upplysningar 2021

Organisation och rapporteringsprinciper

2-1 Företagsupplysningar 3

2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 11

2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktuppgifter 11

2-4 Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport 11

2-5 Externt bestyrkande 11

Anställda och värdekedja

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 3,12

2-7 Anställda 23

2-8 Arbetare som inte är anställda –

Bolagsstyrning

2-9 Företagsstyrning och sammansättning 11,83,84

2-10 Nominering och val av styrelse 78

2-11 Styrelsens ordförande 83

2-12 Styrelsens översyn av ledningens arbete 11,13,14

2-13 Delegering av ansvar för att hantera företagets konsekvenser 11

2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen 11,14

2-15 Intressekonflikt 76

2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 11

2-17 Styrelsens samlade hållbarhetskunskap 11

2-18 Utvärdering av styrelsens prestationer 11

2-19 Ersättningspolicy 77

2-20 Processen för att fastställa ersättningar 77,78

2-21 Årlig total ersättning –

Strategi, policys och praxis

2-22 Uttalande om företagets hållbarhetsstrategi 5,6

2-23 Uppförandekod 11,24

2-24 Förankring av uppförandekod 24

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 24

2-26 Orosanmälan och rådgivning 24

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 24

2-28 Medlemskap 11

Intressentengagemang

2-29 Intressentdialog 13

2-30 Kollektivavtal 22

GRI 3:

Väsentliga

hållbarhetsfrågor 2021

3-1 Processen för att utvärdera väsentliga hållbarhetsfrågor 14

3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsfrågor 14

3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor 15, 16, 17,

18,19, 20, 22,

23, 24

GRI STANDARD UPPLYSNING SIDA

GRI 302: Energi 2016 302-1 Energiförbrukning i organisationen 17

302-3 Energiintensitet 17

GRI 303:

Vatten och utsläpp 2018

303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 19

303-2 Hantering av vattenrelated påverkan 19

303-3 Vattenuttag –

303-4 Utsläpp till vatten –

303-5 Vattenanvändning 19

GRI 305:

Utsläpp 2016

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 17

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 17

305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 17

305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 17

GRI 306:

Avfall 2020

306-1 Avfallsgenerering och signifikant avfallsrelaterad påverkan 19

306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 19

306-3 Genererat avfall –

306-4 Avfall sorterat för återvinning –

306-5 Bortskaffat avfall –

GRI 401:

Anställning 2016

401-1 Nyanställningar och personalomsättning 23

401-2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt

anställda eller deltidsanställda

–

401-3 Föräldraledighet –

GRI 403:

Hälsa och säkerhet 2018

403-1 Arbetsmiljöledningssystem 23

403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 23

403-3 Arbetshälsovårdstjänster 23

403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation

gällande hälsa och säkerhet

22, 23

403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 22, 23

403-6 Främjande av medarbetares hälsa 23

403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säkerhetspåver

-

kan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer

23

403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem –

403-9 Arbetsrelaterade skador 23

403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 23

GRI 405: Mångfald

och lika möjligheter 2016

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 23

405-2 Förhållandet mellan kvinnors och mäns grundlön

och ersättningar

23

GRI 406:

Icke-diskriminering 2016

406-1 Diskrimineringsincidenter och vidtagna åtgärder 22

GRI 413:

Lokalsamhällen 2016

413-1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang,

konsekvensanalys och utvecklingsprogram

20

413-2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell

negativ påverkan på lokala samhällen

–

KlaraBo har rapporterat informationen i detta GRI-index för perioden 1 januari 2023 - 31 december 2023 med referens till GRI Standarderna.

GRI 1: ”Foundation 2021”

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

GRI-INDEX

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

29

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år

2023 på sidorna 10–29 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Malmö den 3 april 2024

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023

BESTRYKANDERAPPORT

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

30

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Kort om vårt hållbarhetsarbete

KlaraBos roll i värdekedjan

Intressentdialog

Våra viktigaste hållbarhetsfrågor

Klimat och energi

Cirkulära samhällen

Trygga och trivsamma kvarter

Medarbetare

Hållbara affärer

EU-taxonomi

GRI-index

Bestyrkanderapport

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB,

organisationsnummer 559029-2727, avger härmed årsredovisning

för räkenskapsåret 2023.

VERKSAMHETEN

KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och

förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar

över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga

bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Våra nyprodu-

cerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till

rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas

efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen

håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst

i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.

Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per 31 december

utgör 85% av kontrakterade hyror. Per 31 december har KlaraBos

fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 500 kvm för -

delat på 6 604 lägenheter samt kontrakterade hyror om ca 635 mkr

på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter under bygg-

nation och projektutveckling.

KlaraBo har under året fokuserat på:

• Förvaltning av bostadsfastigheter och värdeskapande åtgärder

inom befintliga förvaltningsfastigheter.

• Utveckling av förvärvade bostadsfastigheter, företrädesvis med

renoveringspotential.

• Nyproduktion av hållbara, kvalitativa, funktionella, kostnads-

och yteffektiva bostäder. Under andra halvåret togs beslut att

tillfälligt pausa nyproduktionen medan pågående nyproduktion

färdigställs.

• Säkerställande av den långsiktiga finansieringen till goda villkor.

VÅR MARKNAD

Koncernen bedömer att efterfrågan på bostäder är fortsatt god på

de orter och regioner där KlaraBo är etablerat, främst som en följd

av en strukturell bostadsbrist på många håll i landet.

KlaraBo ökar kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster och attra-

herar samtidigt nya hyresgäster genom sin successiva upprustning

av lägenheter efter frivillig avflyttning eller om hyresgästen själv ber

om en standardhöjning. Den höga efterfrågan på KlaraBos bostäder

tyder på att bolagets erbjudande möter marknadens efterfrågan på

bra boenden till rimliga hyror.

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

Koncernen

Mkr 2023 2022 2021 2020

Hyresintäkter 577,2 491,4 337,6 176,7

Driftnetto 337,2 278,9 189,9 96,8

Resultat före skatt -455,5 183,6 824,6 441,3

Balansomslutning 9 249,9 9 692,0 8 527,7 3 666,2

Soliditet (%) 42,6 44,6 49,3 39,9

Medelantal anställda 66,0 59,2 54,9 24,0

Moderbolaget

Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Nettoomsättning 25,0 13,5 10,0 7,4 3,5

Resultat efter

finansiella poster -93,4 -143,9 18,4 -16,0 0,5

Balansomslutning 5 613,2 6 078,5 4 183,5 843,0 506,4

Soliditet (%) 55,5 52,3 78,5 86,8 79,0

Medelantal anställda 12,0 8,8 4,6 8,0 6,7

MÅL

KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets

aktie ägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta

eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efter-

frågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och

förvaltningsresultat per aktie.

Operationella mål

• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga

och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder.

• Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att

byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga

målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska

främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.

• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoverings-

bara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt

överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen.

Finansiella mål

• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig

tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar.

• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig

tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.

Utdelningspolicy

• Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvalt-

ningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom

nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under

de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.

Hållbarhetsmål

• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi,

cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare

samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget

som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar

energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet

i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045.

Finansiella riskbegränsningar

KlaraBo eftersträvar en begränsad finansiell risk med följande

övergripande riskbegränsningar:

• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 65 procent

av fastigheternas marknadsvärde.

• Soliditeten ska långsiktigt överstiga 25 procent.

• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 1,5 gånger.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

31

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Strategi

KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostads-

fastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner:

• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings-

potential, och förvärv av markområden och byggrätter för

nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.

• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa,

funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom

egen-utvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.

• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter

såväl intäktshöjande som kostnadssänkande.

FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING

För räkenskapsåret 2023 ökade koncernens förvaltningsresultat

med 10 procent, och förändringen i substansvärdet uppgår till

-2 procent. Belåningsgraden uppgick till 52,2 procent (49,7), och

soliditeten till 42,6 procent (44,6). Det egna kapitalet uppgick till

3 936,3 mkr (4 320,0), varav 3 936,3 mkr (4 320,0) var hänförbart

till moderbolagets aktieägare. Långsiktigt substansvärde per aktie

uppgick till 32,0 kr (34,5), vilket är en minskning med 7 procent

jämfört med föregående år.

Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december

2023 till 4 878,8 mkr (4 898,1). Belåningsgrad förvaltningsfastig-

heter, dvs. räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastig-

heter i förhållande till förvaltningsfastigheter exklusive pågående

nyproduktion, uppgick till 53,4 procent (53,8), och den genomsnitt-

liga kapitalbindningen uppgick till cirka 2,1 år (2,5) vid årets slut.

KlaraBo arbetar med kapitalbindning på olika löptider i enlighet

med koncernens finanspolicy. Räntesäkring, för att begränsa ränte-

risk, sker genom ränteswappar, och vid årets utgång var 2 750 mkr

(2 150,0) säkrat genom ränteswappar. Detta tillsammans med fast-

räntekrediter motsvarar 79,9 procent (67,1) av total räntebärande

skuld. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till cirka

3,7 år (3,4), och den genomsnittliga räntan under 2023 uppgick till

3,5 procent (3,3) inklusive derivat.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar

av rörelsekapital uppgick till 101,3 mkr (105,4). Investerings-

verksamheten har påverkat kassaflödet med totalt -279,1 mkr

(-547,8). Investeringsverksamheten har främst påverkats av

investeringar i nybyggnadsprojekt och investeringar i befintliga

fastigheter som har uppgått till 278,6 mkr (-314,5). Kassaflödet

från finansieringsverksamheten uppgick till -23,4 mkr (173,1), där

nyupptagna finansiella skulder står för merparten. Totalt uppgick

årets kassaflöde till -169,8 mkr (-278,2). Likvida medel vid årets

utgång uppgick till 168,5 mkr (338,3).

RESULTAT

Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolags-

ledning och centrala stödfunktioner och uppgick till 51,4 mkr (-46,5).

Årets förvaltningsresultat ökade med 10 procent till 124,2 mkr (113,4).

Årets resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare,

uppgick till -381,5 mkr (125,1). Resultatet har påverkats av värde-

förändringar av förvaltningsfastigheter om -439,9 mkr (-25,7) samt

värdeförändringar av derivat om -139,8 mkr (95,9). Skatt på perio-

dens resultat uppgick till 73,9 mkr (-58,5). Aktuell skatt uppgår till

-18,8 mkr och resten avser uppskjuten skatt på värdeförändringar

av förvaltningsfastigheter och derivatinstrument.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

KlaraBo hade vid årsskiftet förvaltningsfastigheter, och/eller bygg-

rätter på 34 orter runt om i Sverige; Bjuv, Bollnäs, Borlänge, Falun,

Gävle, Helsingborg, Hässleholm, Höganäs, Höör, Jönköping,

Kristianstad, Ludvika, Lund, Malmö, Motala, Nybro, Oskarshamn,

Ronneby, Skokloster, Smedjebacken, Sundsvall, Svalöv, Tranås,

Trelleborg, Umeå, Vaggeryd, Visby, Västervik, Västerås, Växjö och

Östersund. Våra befintliga projekt har utvecklats enligt plan eller

bättre och vi fortsätter att föra en bred dialog med flera kommuner

och andra markägare över hela Sverige.

KlaraBo installerade fjärrvärme i Skönvik. Projektet innebär

en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 100 000 kg

koldioxidekvivalenter om året.

Bolaget förlängde räntebindningstiden på skuldportföljen med

drygt ett år till att per 31 mars uppgå till 4,3 år med en säkringsgrad

om knappt 80 procent. KlaraBo förlängde även i juni ett låneavtal

med en nordisk bank om drygt 500 mkr med förfall i tredje kvartalet

hösten 2027 till en marginal som understiger bolagets genomsnitt-

liga marginal.

KlaraBo tecknade i juni ett femårigt hyresavtal omfattande 500 kvm

anpassat för förskoleverksamhet med Renässans Akademin. Hyres-

värdet uppgår årligen till 0,8 Mkr.

Bolaget tecknade i september ett femårigt hyresavtal omfattande

1 600 kvm till Malmö Stads verksamhet inom funktionsstödsavdel-

ningen. Hyresvärdet uppgår årligen till 1,9 mkr.

Ett befintligt lån om 365 mkr förlängdes till hösten 2026. Kredit-

marginalen i lånet understeg bolagets dåvarande genomsnittliga

kreditmarginal.

En klimatfärdplan antogs som beskriver hur KlaraBo ska arbeta

för att nå målet om klimatneutralitet i hela värdekedjan senast 2045

respektive delmålet om att bara använda förnybar energi för el,

värme och bilar senast 2030.

Under december rekryterades Per Holmqvist som CFO med start

under mars 2024.

NYPRODUKTION

Färdigställandeprojekt

Under första kvartalet 2023 färdigställdes ett nybyggnadsprojekt i

Trelleborg. Projektet omfattade 23 lägenheter med en boarea på 1

361 kvm och en bruttoarea på 1 860 kvm.

Under november slutfördes etapp 2 av ett nybyggnadsprojekt

i Borlänge. Projektet omfattade 40 lägenheter varav fyra stycken

suterränglägenheter. Lägenheterna har en boarea om 2 575 kvm

och en bruttoarea på 3 037 kvm.

I slutet av året färdigställdes ett ombyggnadsprojekt av vinds-

lägenheter i Helsingborg. Projektet var av karaktären råvindskon-

vertering och omfattar 16 lägenheter i två fastigheter med inflyttning

2023/2024. Lägenheterna har en total boarea på 648 kvm med en

bruttoarea på 820 kvm.

FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):

Överkursfond 3 223 057 479

Balanserat resultat -51 900 039

Årets resultat -60 576 751

Summa 3 110 580 689

Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel

disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 3 110 580 689

Summa 3 110 580 689

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

32

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Risker och riskhantering

STRATEGISKA RISKER

Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från

att uppnå koncernens vision och mål.

Miljörisker

Beskrivning av risk

Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där-

efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver

fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker-

hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och

förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt

för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvär-

vade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen

eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till

exempel översvämningar kan drabba fastigheterna.

Exponering

Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att

föroreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den

del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet

finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav

på olika typer av utredningar och avhjälpande.

Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända eller

okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet av olika

markarbeten, t.ex. schaktning. KlaraBos förvärv och utveckling av

fastigheter medför att en eventuell påverkan på en redan befintlig

markförorening skulle kunna innebära att KlaraBo kan komma att

få ett verksamhetsutövaransvar och därmed kan KlaraBo behöva

ombesörja och stå nödvändiga avhjälpandeåtgärder, oavsett om

KlaraBo orsakat föroreningen eller inte.

Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut-

sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även

kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker

materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till

följd av t.ex. saneringsåtgärder eller minskade intäkter till följd av

förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en negativ

effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I dagsläget

finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som skulle

kunna ställas mot KlaraBo.

Hantering

Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna

i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera

riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig-

hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka

eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför

förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför

besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt

förutbestämda och reglerade tidsintervall.

Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd

Beskrivning av risk

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende

av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende

exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet

och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets-

marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma

att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga

verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner

såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan

i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos

verksamhet.

Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes-

och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig

väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen

är ofta föremål för översyn.

Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion

och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt-

ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas

som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,

detaljplaner och fastighetsbildningar.

Exponering

Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstiftningen,

regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på KlaraBo och

dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar och kan

komma att få en negativ effekt på koncernens resultat.

Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut

som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk

att dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär

en risk att entreprenaderna inte kan genomföras enligt bestämd

tidplan, vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt

blir väsentligt fördröjda.

Hantering

Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär-

deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas.

Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas

för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och

KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot

myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering

ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har

koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade

om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara

aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka

frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik,

stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.

OPERATIONELLA RISKER

Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet

och hantering av resurser i koncernen.

Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och hyressättning

Beskrivning av risk

KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som

påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad,

hyresnivå samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina

betalningsförpliktelser.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

33

RISKER OCH RISKHANTERING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är

stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur-

beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ

av lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver

skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska

beslut eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka

KlaraBos möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de

löper ut med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor.

Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva

förhandlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de

olika orternas lokala hyresgästföreningar.

Exponering

En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalnings-

förmåga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens

och kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt

fastighetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende privata

hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kostnads-

ökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att sådant

genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna utvecklas

på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo inte lyckas

kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer

skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat

och vinstmarginal.

KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt till

bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Risken

för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i bostads-

beståndet. Under 2023 kom cirka 85 procent av KlaraBos intäkter

från bostäder och cirka15 procent från kommersiella lokaler/

samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser.

Hantering

Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor

efterfrågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostads-

områden, bland annat genom lokalkontor och jobbskapande för

att öka trivseln och stabiliteten i områdena.

Förändrade drift- och underhållskostnader

Beskrivning av risk

KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el,

värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls-

kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldig att

upprätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av

bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför

underhållskostnader, vilket bl.a. innefattar det tekniska underhållet

av fastigheter och påverkas därmed av konstruktionsfel, andra

dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador, brand,

asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av KlaraBos

kostnader är därför också hänförliga till underhållskostnader.

Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till

väsentligt ökade underhållskostnader.

Exponering

Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast

från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo tvingas

acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Värmekost-

nader är t.ex. föremål för säsongsvariationer där kostnaderna stiger

under vintern, vilket gör att KlaraBo har begränsade möjligheter att

kontrollera dessa kostnader. Ökade drift- och underhållskostnader

skulle kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finan-

siella ställning och resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och

utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska

driftkostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo

bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov

genom att ROT-renovera de lägenheter som har ett behov.

Vid renovering beräknas det löpande underhållet minska då

lägenheterna uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll

av förändrade drift kostnader genomför koncernen kontinuerlig

avtals- och villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga

lösningen, samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna

strävar efter att välja den mest energieffektiva lösningen givet varje

situation. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att

hålla nere fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs

i den utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att

upprätthålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra

utgifter av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den

del åtgärderna anses höja fastigheternas värde.

Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och

projektutveckling

Beskrivning av risk

KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att

anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas

önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgästan-

passningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är

förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk

att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras

genom höjda hyror eller sänkta kostnader.

KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för

leverans av material och specialanpassade lösningar i samband

med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet av

olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör eller

entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, t.ex. genom att inte

leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller om samarbetet

med en viss leverantör eller entreprenör avbryts på grund av

exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det leda

till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt.

Exponering

Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till

följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu-

sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna

och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten.

För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana

ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet av ovan

nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

För de fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer

försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att

KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller

entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket kan

leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenadtjänster

samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att garanti-

åtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör försätts

i konkurs.

Hantering

KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt både

vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnadsökningar i

projekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för lokalanpass-

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

34

RISKER OCH RISKHANTERING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

ningar kompenseras koncernen i många fall av investeringstillägg

i hyresavtal. Bankgarantier används för att säkerställa leverantörers

och/eller entreprenörers eventuella tillkortakommanden. Inför

nybyggnation görs marknadsbedömningar av efterfrågan och

betalningsviljan på orten.

Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare

Beskrivning av risk

Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera sina

medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad personal

i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland rekryte-

ringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan ersättning,

förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall koncernen

skulle misslyckas med att behålla och motivera eller attrahera

ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det

kunna inverka negativt på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Exponering

KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation

med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är

i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners

kompetens och erfarenhet.

Hantering

KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som

arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och

grunda koncernens värderingar har fortsatt att utvecklas under

2023. Incitamentsprogram i form av teckningsoptioner finns,

med syfte att motivera och behålla medarbetare.

LEGALA RISKER

Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar,

för ordningar och regelverk.

Fastighetsförvärv

Beskrivning av risk

En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av

fastigheter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras

är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar

och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad

avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och bygg-

rätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finansiering,

planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncernens

möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmånliga

villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en

negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning

och resultat.

Exponering

Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för-

värvade fastigheten, t.ex. risken för felaktiga antaganden om den

förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall av

hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav.

Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande transaktions-

kostnader som eventuellt inte kan kompenseras för, t.ex. om en

transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv återgår till följd av att

bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansieringsförbehåll aktuali-

seras. Exponering för risker i samband med fastighetstransaktioner

kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Hantering

Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga

utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av

både interna och externa resurser, i form av oberoende externa

konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd

och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras.

FINANSIELLA RISKER

Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvärde-

ring, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker.

Risker relaterade till valutakurs

Beskrivning av risk

Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en

negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller

kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av

produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets

redovisningsvaluta. KlaraBos produktionskostnader vid nyproduk-

tion av lägenheter består till stor del av kostnaden för tjänster och

produkter som tillhandahålls av utländska bolag i Baltikum. Sådana

tjänster betalas i EUR och omfattande förändringar i valutakursen

mot SEK kan därför leda till att bolagets nyproduktionsprojekt blir

dyrare än beräknat och därmed mindre lönsamma.

Exponering

Kostnaderna för modulerna från Baltikum påverkas i hög grad av

nivån på SEK mot EUR. En svagare SEK ökar kostnaden medan

en starkare SEK minskar kostnaden. Om ovanstående risk

materialiseras skulle detta medföra lägre exploateringsvinst och

direktavkastning och därmed en negativ påverkan på KlaraBos

resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transaktions-

uppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker.

Hantering

KlaraBo arbetar kontinuerligt med valutarisken dels genom att

säkerställa intern kompetens som är van vid att hantera finansiella

risker, dels genom att säkra inköp i EUR med hjälp av valutaderivat

för att på så vis minska risken för valutafluktuationer. Se not 3 för vidare

information om hantering i enlighet med bolagets finans policy.

Förändringar i marknadsräntor

Beskrivning av risk

KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut

där en majoritet av de långfristiga skulderna löper med rörlig ränta.

Till följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av

räntekostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk,

dvs. risken för att förändringar i räntorna påverkar KlaraBos

räntekostnader och därmed får en negativ effekt på koncernens

resultat och kassaflöden.

Exponering

Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella

marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi

KlaraBo väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån på

räntebärande skulder per 31 december 2023 uppgick till drygt 3,5

procent, inklusive ränteswappar.

Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten

och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta.

Marknadsräntorna kan även komma att påverka den del av KlaraBos

skulder som omfattas av ränteswappar. KlaraBo hade per 31

december 2023 ett sammanlagt utestående nominellt belopp om

2 750 mkr (2 150) i ränteswappar. Räntederivaten redovisas till

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

35

RISKER OCH RISKHANTERING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknadsräntorna

förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är

kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om marknadsräntorna

sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att minska,

vilket skulle kunna ha en negativ effekt på KlaraBos resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog

med svenska affärsbanker för att därigenom säkra marknads-

mässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp

av räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränteexponering

för koncernens låneportfölj enligt följande principer:

• Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder.

• Minst 20 procent av låneportföljen skall löpa med rörlig, dvs.

med ej räntesäkrad, ränta.

• Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger.

Vid utgången av räkenskapsåret uppgick räntebindningen till

3,7 år, och andel av låneportföljen som löper med fast ränta

uppgick till 79,9 procent.

Finansiering och refinansiering

Beskrivning av risk

Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken att

KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering

inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, alternativt att den

endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån-

liga för KlaraBo.

Exponering

En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt

kapital. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån

med fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för

att ytterligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så

bedöms erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betal-

ning eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre

förmånliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäkter

då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter,

alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering.

I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtag-

anden som KlaraBo måste uppfylla, t.ex. räntetäckningsgrad,

belåningsgrad samt soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle komma

att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden

kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar

betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk.

Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital

för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit

uppfyllda under räkenskapsåret.

Hantering

KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom att

ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden och

genom att teckna längre kreditavtal med diversifierad förfallo struktur.

KlaraBo ser också löpande över möjligheten till alternativa finan-

sieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter mål gällande

kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där huvudsakliga mål är:

• En likviditetsreserv om minst 3 månader ska vid var tid finnas

tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en

12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent

av den totala utestående volymen av banklån.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Värdet på KlaraBos fastigheter

Beskrivning

Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som

förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen

till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning

av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas

värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika

såsom vakansgrad, hyresnivå

̊

, kontraktslängd och driftkostnader,

dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor

härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.

Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föran-

leda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en

negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning

och resultat.

Exponering

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en

investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt.

Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa

antagande om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan

endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter

och vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall

för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och

beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till över -

vägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få

negativa konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde

kan medföra en risk att KlaraBo inte erhåller ny finansiering eller

att ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta

kan i sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta

tillvara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till

följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har också

en negativ effekt på eget kapital. KlaraBos fastighetsvärde uppgick

till 9 031,9 mkr (9 170,7) vid räkenskapsårets utgång. Känslighets-

analys gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 14.

Hantering

Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo

har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och

förvaltningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av

fastig heterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska

kostnader på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden

medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom

till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar fastighets-

värdena positivt.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

36

RISKER OCH RISKHANTERING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Flerårsöversikt nyckeltal

Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, mkr 577,2 491,4 337,6 176,7 97,7

Förvaltningsresultat, mkr 124,2 113,4 76,4 35,8 26,4

Periodens resultat, mkr -381,5 125,1 640,5 345,2 141,3

Överskottsgrad, % 57,2 55,6 55,2 54,1 55,3

Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 98,6 99,3 n.a.

Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 7 719,3 3 452,1 1 899,7

Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 18 527 15 918 13 209

Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7 416,6 208,8 137,6

Antal lägenheter i förvaltning 6 604 6 533 5 412 2 682 1 819

Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 509 1 494 1 159 1 152

Finansiella

Soliditet, % 42,6 44,6 49,3 39,9 37,5

Belåningsgrad, % 52,2 49,7 41,6 52,8 56,2

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,1 2,0 3,2

Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 4 471,9 1 157,3 495,3

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86 0,93 0,47 0,34

Eget kapital per aktie, kr 30,0 32,9 31,9 21,9 14,9

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,0 34,5 33,9 23,7 15,3

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 10,0 -7,3 98 41 -223

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3 1,7 43 55 25

Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,1 131,2 131,8 48,8 32,4

Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 131,1 131,7 82,3 41,0 32,4

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

37

FLERÅRSÖVERSIKT NYCKELTAL

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över totalresultat Koncernens rapport över

övrigt totalresultat

Mkr | Not | 2023 | 2022
| 1, 2, 3, 4, 5, 6 | |
Hyresintäkter | 7 | 577,2 | 491,4
Övriga rörelseintäkter | | 12,5 | 10,2
Fastighetskostnader | 8, 9 | -252,5 | -222,7
Driftnetto | | 337,2 | 278,9
Centrala administrationskostnader | 9, 10, 11 | -51,3 | -46,5
Rörelseresultat | | 285,9 | 232,4
Finansiella intäkter | 13 | 7,5 | 1,4
Finansiella kostnader | 13 | -169,0 | -121,8
Förvaltningsresultat | | 124,4 | 112,1
Värdeförändringar fastigheter | 14 | -439,9 | -25,7
Värdeförändringar derivat | 15 | -139,8 | 95,9
Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag | 16 | -0,2 | 1,3
Resultat före skatt | | -455,5 | 183,6
Skattekostnad | 17 | 73,9 | -58,5
Årets resultat | | -381,5 | 125,1
Hänförbart till: | | |
Moderbolagets aktieägare | | -381,5 | 125,1
Innehav utan bestämmande inflytande | | – | –

Mkr | Not | 2023 | 2022
Årets resultat | | -381,5 | 125,1
Övrigt totalresultat | | – | –
Summa totalresultat för året | | -381,5 | 125,1
Hänförligt till: | | |
Moderbolagets aktieägare | | -381,5 | 125,1
Innehav utan bestämmande inflytande | | – | –

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

före utspädning, kr

-2,91

0,95

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

efter utspädning, kr

-2,91

0,95

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

38

FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över finansiell ställning

Mkr | Not | 2023–12-31 | 2022–12-31
| 1, 2, 3, 4, 5, 6 | |
TILLGÅNGAR | | |
Immateriella anläggningstillgångar | | |
Immateriella anläggningstillgångar | | 0,3 | 0,4
Summa immateriella anläggningstillgångar | | 0,3 | 0,4
Materiella anläggningstillgångar | | |
Förvaltningsfastigheter | 14 | 9 031,9 | 9 170,7
Inventarier | 18 | 7,7 | 9,8
Summa materiella anläggningstillgångar | | 9 039,6 | 9 180,5
Finansiella anläggningstillgångar | | |
Andelar i gemensamt styrda företag | 16 | 17,2 | 17,3
Fordringar hos gemensamt styrda företag | | 2,8 | 2,8
Derivatinstrument | 15 | – | 103,1
Summa finansiella anläggningstillgångar | | 20,0 | 123,3
Uppskjutna skattefordringar | 17 | 0,1 | 0,4
Summa anläggningstillgångar | | 9 060,0 | 9 304,6
Omsättningstillgångar | | |
Kund- och hyresfordringar | | 3,4 | 2,5
Övriga fordringar | | 11,7 | 18,6
Upparbetad ej fakturerad intäkt | | 0,7 | 1,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 19 | 5,7 | 26,5
Summa omsättningstillgångar | | 21,5 | 49,1
Likvida medel | | 168,5 | 338,3
Summa tillgångar | | 9 249,9 | 9 692,0

Mkr | Not | 2023-12-31 | 2022-12-31
| 1, 2, 3, 4, 5, 6 | |
EGET KAPITAL OCH SKULDER | | |
Eget kapital | 20 | |
Aktiekapital | | 6,6 | 6,6
Övrigt tillskjutet kapital | | 3 221,6 | 3 223,7
Balanserat resultat inklusive årets resultat | | 708,2 | 1 089,7
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | | 3 936,3 | 4 320,0
Innehav utan bestämmande inflytande | | 0,0 | 0,0
Summa eget kapital | | 3 936,3 | 4 320,0
Långfristiga skulder | | |
Räntebärande skulder | 21 | 4 762,7 | 4 800,6
Uppskjuten skatteskuld | 17 | 216,0 | 309,2
Övriga långfristiga skulder | | 1,1 | 0,5
Summa långfristiga skulder | | 4 979,8 | 5 110,3
Kortfristiga skulder | | |
Räntebärande skulder | 21 | 116,1 | 97,5
Derivatinstrument | 15 | 36,7 | –
Leverantörsskulder | | 26,3 | 19,8
Aktuell skatteskuld | 17 | 19,7 | 22,5
Övriga kortfristiga skulder | | 33,5 | 8,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19 | 101,4 | 113,0
Summa kortfristiga skulder | | 333,8 | 261,7
Summa skulder | | 5 313,6 | 5 372,0
Summa eget kapital och skulder | | 9 249,9 | 9 692,0

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

39

FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över förändring av eget kapital

| | Övrigt | | Eget kapital | Eget kapital
| | tillskjutet | Balanserat | hänförligt till moder- | hänförligt till innehav utan | Totalt
Mkr | Aktiekapital | kapital | resultat | bolagets aktieägare | bestämmande inflytande | eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 | 6,6 | 3 235,7 | 964,6 | 4 206,9 | 0,0 | 4 206,9
Årets resultat | | | 125,1 | 125,1 | 0,0 | 125,1
Övrigt totalresultat | | | | | |
Summa totalresultat för året | | | 125,1 | 125,1 | 0,0 | 125,1
Kostnader hänförliga till emissioner | | -0,3 | | -0,3 | | -0,3
Återköp av aktier | | -11,7 | | -11,7 | | -11,7
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital | 0,0 | -12,0 | 0,0 | -12,0 | 0,0 | -12,0
Utgående eget kapital 2022-12-31 | 6,6 | 3 223,7 | 1 089,7 | 4 320,0 | 0,0 | 4 320,0
Ingående eget kapital 2023-01-01 | 6,6 | 3 223,7 | 1 089,7 | 4 320,0 | 0,0 | 4 320,0
Årets resultat | | | -381,5 | -381,5 | 0,0 | -381,5
Övrigt totalresultat | | | | | |
Summa totalresultat för året | | | -381,5 | -381,5 | 0,0 | -381,5
Kostnader hänförliga till emissioner | | | | | |
Återköp av aktier | | -2,1 | | -2,1 | | -2,1
Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital | 0,0 | -2,1 | 0,0 | -2,1 | 0,0 | -2,1
Utgående eget kapital 2023-12-31 | 6,6 | 3221,6 | 708,2 | 3 936,3 | 0,0 | 3 936,3

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

40

FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Koncernens rapport över kassaflöde

Mkr | Not | 2023 | 2022
Den löpande verksamheten | | |
Rörelseresultat | | 285,9 | 232,4
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) | | 2,7 | 2,2
Erhållen/betald ränta | | -163,7 | -104,0
Betald skatt | | -23,6 | -25,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten | | |
före förändringar av rörelsekapital | | 101,3 | 105,4
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital | | |
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar | | 11,6 | 13,3
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder | | 19,8 | -22,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten | | 132,7 | 96,5
Investeringsverksamheten | | |
Förvärv av förvaltningsfastigheter | | – | -252,4
Investeringar i förvaltningsfastigheter | | -161,5 | -197,1
Nyproduktionsinvesteringar | | -117,1 | -117,4
Erhållet investeringsstöd | | – | 20,2
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar | | – | 0,0
Förvärv av materiella anläggningstillgångar | | -0,6 | -1,3
Försäljning av materiella anläggningstillgångar | | – | 0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten | | -279,1 | -547,8
Finansieringsverksamheten | | |
Nyupptagna finansiella skulder | 21 | 30,8 | 557,8
Låneupptagningskostnader | 21 | – | -14,6
Amortering av finansiella skulder | 21 | -52,1 | -358,4
Återköp av egna aktier | | -2,1 | -11,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | | -23,4 | 173,1
Periodens kassaflöde | | -169,8 | -278,2
Likvida medel vid årets ingång | | 338,3 | 616,5
Likvida medel vid årets slut | | 168,5 | 338,3

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

41

FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat

Mkr Not 2023 2022

1, 2, 3, 4, 5, 6

Nettoomsättning 22 25,0 13,5

Övriga externa kostnader 11 -25,1 -21,2

Personalkostnader 9 -18,6 -15,6

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,2

Rörelseresultat -18,9 -23,5

Resultat från andelar i koncernföretag 12 -71,1 -116,9

Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 270,7 76,0

Värdeförändringar derivat -66,2 –

Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -207,8 -79,5

Resultat efter finansiella poster -93,4 -143,9

Erhållna koncernbidrag 19,2 60,7

Resultat före skatt -74,2 -83,2

Skattekostnad 17 13,6 -8,9

Årets resultat -60,6 -92,1

Mkr 2023 2022

Årets resultat -60,6 -92,1

Övrigt totalresultat – –

Summa totalresultat för året -60,6 -92,1

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

42

FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

1, 2, 3, 4, 5, 6

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella

anläggningstillgångar – 0,0

Inventarier 18 0,6 0,8

Summa materiella anläggningstillgångar 0,6 0,8

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 23 2 294,8 2 345,9

Fordringar hos koncernföretag 22 2 942,9 3 351,9

Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,3 16,3

Uppskjutna skattefordringar 17 13,6 –

Summa finansiella anläggningstillgångar 5 267,7 5 714,1

Summa anläggningstillgångar 5 268,3 5 714,9

Omsättningstillgångar

Kund- och hyresfordringar – –

Fordringar hos koncernföretag 22 181,6 80,3

Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,7 2,7

Övriga fordringar 2,4 5,7

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 2,3 2,4

Summa omsättningstillgångar 188,9 91,1

Kassa och bank 156,0 272,5

Summa tillgångar 5 613,2 6 078,5

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

1, 2, 3, 4, 5, 6

EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER

Eget kapital 20

Bundet eget kapital

Aktiekapital 6,6 6,6

Summa bundet eget kapital 6,6 6,6

Fritt eget kapital

Överkursfond 3 223,1 3 223,1

Balanserat resultat -51,9 42,3

Årets resultat -60,6 -92,1

Summa fritt eget kapital 25 3 110,6 3 173,2

Summa eget kapital 3 117,2 3 179,8

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 22 2 161,9 2 552,9

Derivat 51,0 –

Summa långfristiga skulder 2 212,9 2 552,9

Kortfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 22 276,4 338,3

Leverantörsskulder 1,9 2,2

Aktuell skatteskuld 17 0,0 0,1

Övriga kortfristiga skulder 3,8 0,0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 1,0 5,1

Summa kortfristiga skulder 283,1 345,8

Summa skulder 2 496,0 2 898,7

Summa eget kapital, avsättningar och skulder 5 613,2 6 078,5

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

43

FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Moderbolagets förändring

av eget kapital

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Övrigt fritt

eget kapital

Summa

eget kapital

Belopp vid årets ingång 2022-01-01 6,6 3 223,3 54,0 3 283,8

Årets resultat -92,1 -92,1

Övrigt totalresultat 0,0

Summa totalresultat för året 0,0 0,0 -92,1 -92,1

Nyemission 0,0

Kostnader hänförliga till emissioner -0,3 -0,3

Återköp av aktier -11,7 -11,7

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt

mot eget kapital 0,0 -0,3 -11,7 -11,9

Belopp vid årets utgång 2022-12-31 6,6 3 223,0 -49,8 3 179,8

Belopp vid årets ingång 2023-01-01 6,6 3 223,0 -49,8 3 179,8

Årets resultat -60,6 -60,6

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat för året -60,6 -60,6

Nyemission –

Kostnader hänförliga till emissioner –

Återköp av aktier -2,1 -2,1

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt

mot eget kapital 0,0 0,0 -2,1 -2,1

Belopp vid årets utgång 2023-12-31 6,6 3 223,0 -112,4 3 117,2

Mkr Not 2023 2022

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat -18,9 -23,5

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

(avskrivning på inventarier) 0,2 0,2

Erhållen/betald ränta 29,8 -10,8

Betald skatt -0,2 -0,6

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 11,0 -34,7

Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital

Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 562,7 -297,7

Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -705,9 169,4

Kassaflöde från den löpande verksamheten -132.3 -163,1

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar – -0,9

Förvärv av dotterföretag – -0,1

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar – 0,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,0 -1,0

Finansieringsverksamheten

Nyemission, netto – -0,2

Förändring långfristiga koncernmellanhavanden 17,9 -158,8

Likvid från teckningsoptioner – -11,7

Återköp av egna aktier -2,1 –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 15,9 -170,7

Periodens kassaflöde -116,5 -334,7

Likvida medel vid årets ingång 272,5 607,2

Likvida medel vid årets utgång 156,0 272,5

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

44

FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Noter

Not 1

Allmän information

KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder

med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och

sedan uppföra kostnads-, yt- och produktionseffektiva egen-

utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen-

heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt

flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas

storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017,

har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet.

Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna

International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningen

av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rappor terings

rekommendation RFR 1, Kompletterande redo visnings regler för

koncernen, tillämpats.

KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727 , har sitt säte i Malmö.

Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö.

Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen

den 3 april 2024 och kommer att föreslås att fastställas av

årsstämman den 3 maj 2024.

Not 2

Sammanfattning av väsentliga

redovisningsprinciper

De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna

koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer

har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat

anges. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor

och avrundas till närmaste miljon. Summeringar och procenttal

som redovisas i de finansiella rapporterna går därmed inte alltid

jämnt upp med de summor som redovisas.

Grund för rapporternas upprättande

Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats

i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)

utgivna av International Accounting Standards Board (IASB)

och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee

(IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare

tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av

Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års-

redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än

koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern-

redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden

förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella

tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas

och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS

kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar

samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade

belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskatt-

ningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren heter och

andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig-

heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande

information om koncernens väsentliga redovisningsprinciper, samt

bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som inne-

fattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana

områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig

betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga

standarder som inte har tillämpats i förtid

Nya standarder vilka trätt i kraft 2023

Vid upprättande av koncernredovisningen används samma

redo visnings- och värderingsprinciper såsom de beskrivits

i årsredovisningen för 2022. Av EU godkända och ändrade

standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations

Committee bedöms för närvarande inte påverka KlaraBos resultat

eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förändringar

under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på KlaraBos

redovisning.

Nya standarder som träder i kraft 2024 och framåt

Nya och ändrade IFRS-standarder med framtida tillämpning

förväntas inte ha någon väsentlig effekt på KlaraBos finansiella

rapporter.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm-

mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över

ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning

från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom

sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas

i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm-

mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur

koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande

inflytandet upphör.

Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens

resultat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport

över totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och

rapport över finansiell ställning.

Rörelseförvärv och tillgångsförvärv

Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett

rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid

varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda.

Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om

det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen

ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de

förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en

tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga

testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

45

NOTER

INNEHÅLL

INT RODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 2, forts.

och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste

vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett

rörelseförvärv eller ej.

Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värden vid förvärvstidpunkten . Ingen uppskjuten skatt hänförlig

till fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell

rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär

att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten

vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på

temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet . Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag

till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.

Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv.

Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en

transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget)

indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till-

gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt

värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats

av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla

tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen

villkorad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verk-

ligt värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader

kostnadsförs när de uppstår . Identifierbara förvärvade tillgångar

och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis

till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör

kon cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det

förvärvade bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets

proportionella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar.

Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestäm-

mande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på

tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens

andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas

som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det

förvärvade bolagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt

i rapporten över totalresultat. Från och med förvärvstidpunkten

inkluderas i koncern redovisningen det förvärvade bolagets intäkter,

kostnader, identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell

uppkommen goodwill .

Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva,

bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo

gör att betrakta som tillgångsförvärv .

Samarbetsarrangemang och joint ventures

Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett

gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade

joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange-

mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter

beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagan den

i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint ventures).

Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassi ficerade som

joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhetens legala form

ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till hörande arrang-

emanget utan istället har rätt till verksamhetens nettotillgångar.

Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag

och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff-

ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter

för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat

från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten.

Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och

koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat

i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en

minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint

ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte

ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser

eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och

orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-

interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin

helhet vid upprättande av koncernredovisningen . Orealiserade

vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures

elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel

i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som

orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns

indikation på nedskrivningsbehov.

Funktionell valuta

Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också

är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person

i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor .

Intäkter

Hyresintäkter

KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operationella

hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell

leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg

aviseras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att

endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas

som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som

erhållits eller förväntas komma att erhållas.

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultat-

räkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror

redo visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna

ingår i vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme

och fastighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges

reducerad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras

denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets

löptid såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning

eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt

redovisas som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall

inga ytterligare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter

från ersättning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras

hyres tagaren för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redo-

visas i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden.

Oavsett angreppssätt utgör intäkten för detta en hyra och ska

redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS 16. Analys har

genomförts av intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från

avtal med kunder där KlaraBo undersökte avgränsningen mellan

redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasing avtal och IFRS 15

Intäkter från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen

av servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs

ingen separering av intäkterna för tjänster för redovisning enligt

IFRS 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär

att intäkten för servicetjänster periodiseras på samma principer

som hyresintäkterna. Det är vår uppskattning att detta inte leder

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

46

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 2, forts.

till väsentliga skillnader i belopp eller tidpunkt för hur intäkten

hade redovisats enligt IFRS 15.

Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period

den avser.

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig

säkerhet att de statliga stöden kommer att erhållas och koncernen

kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med stöden.

Från och med 1 januari 2022 har möjligheten till investeringsstöd

upphört.

Rörelsesegment och segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med

den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande

beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den

funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning

av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion

identifierats som koncernens verkställande direktör.

KlaraBo har identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvalt-

ning och Projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemen-

samma poster som Övrigt.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger

på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-

ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate-

rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet.

Transaktioner med utlandet förekommer framför allt vid inköp

av husmoduler från Baltikum (i EUR).

Ersättningar till anställda

Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe-

stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen

avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk-

ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo

har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är

betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för-

faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång

i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av

framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo.

Aktierelaterade ersättningar

Koncernen har utestående teckningsoptioner vilket regleras

som eget kapitalinstrument. För en detaljerad beskrivning av

programmet hänvisas till Not 9. Teckningsoptionerna har sålts

till marknadsmässigt värde, varför ingen kostnad har påverkat

rapporten över totalresultat.

Inkomstskatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga

resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från

det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik-

tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport

över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas

i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande

skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende

aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade

eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering

av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna

skatte fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och

underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa

kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet på

uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms

sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas med

tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade

eller i praktiken beslutade per balansdagen.

Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo:

• Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte

är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte

påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.

• Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och

intressebolag som inte förväntas bli återförda inom

över skådlig framtid.

Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade

värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller

reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig-

heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten

är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som

redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om

koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotter-

bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den

uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära

skillnader och skattekonsekvenser som härrör från försäljning.

Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp-

skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens

genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar,

varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till

fastigheter avseende dessa förvärv.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps-

priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande-

period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv-

ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras

om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.

Beräknande nyttjandeperioder, år:

Inventarier 3–10

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

47

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 2, forts.

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas

i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en

kombination av dessa. Även fastigheter under uppförande

hänförs till denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas

initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till

förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo-

visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med

IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring

förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen

beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med

värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet,

om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio-

dens investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal.

KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt.

Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar

uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från

extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkastning

samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter är

i nivå 3 enligt värderingshierarkin.

Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen

vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som

följer av ägandet normalt övergår den dagen.

Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock

endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den

period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband

med att utgiften uppkommer .

Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter

i projektutveckling

Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 procent

av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och totala

uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den dag då

(i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal har

ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov

tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en reell

värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på beprövad

affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera utfallet av

projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets verkliga

värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av Projekt-

utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl.

I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad

värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande-

graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans dagen

i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att fullgöra

projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats bokas

ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde och

kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits av

byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell

ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,

kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde

via resultatet samt övriga fordringar . Redovisning av koncernens

finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder,

räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet, leveran-

törsskulder samt övriga kortfristiga skulder .

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir

part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med

finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag

då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.

Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats

och företaget har presterat enligt överenskommelse . Skulder

redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits.

Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits .

En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell

ställning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats

eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den.

En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning

(helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sätt utsläcks .

En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i

r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att

kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera

nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras .

Klassificering och värdering av finansiella

tillgångar/skuldinstrument

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff-

ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av

transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas

tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av

en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan

är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida

utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finansiella

tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde för

en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet

för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de

förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga

avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta

de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla

avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en

integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla

andra premier eller rabatter.

Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår

till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar,

kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det

belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra

fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifi-

ceras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre

än ett år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella

tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår

i omsättnings tillgångar, med undantag av de poster med förfallo-

dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras

som anläggningstillgångar .

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

48

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 2, forts.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning

för förväntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av

hyresfordringar.

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för

kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster

kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad kon-

junktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller

en större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt

en förenklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för

fordringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken

förväntas understiga ett år för samtliga fordringar.

Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med

likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för

samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt

enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen

skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan

på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla

betalning har avslutats .

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde

med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp-

lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive

transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället

värderas de enligt effektivräntemetoden.

Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år

medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år .

Klassificering och värdering av derivat

Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att

transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den

initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt

värde, och värdeförändringar på derivatinstrument redovisas

i koncernens rapport över totalresultat. Koncernen tillämpar inte

säkringsredovisning.

KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt

värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i

resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa-

flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen

är utsatt för.

KlaraBo innehar även valutaderivat, som också klassificeras till

verkligt värde via resultatet, vilka har anskaffats för att motverka de

risker för valutafluktuationer som koncernen har gällande inköp

av modulhus i Baltikum. Inköpen av modulhusen denomi neras

i EUR medan tillgången hålls i SEK.

Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas

som finansiell tillgång eller finansiell skuld.

Låneutgifter

Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller

produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång

och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd

användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-

värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att

det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska

fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma

sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs

när de uppstår .

Eget kapital

Aktiekapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo

innehar stamaktier av serie A och B.

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens

ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet

aktieägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av

utfärdade teckningsoptioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen

minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som

minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/

extra bolagsstämma godkänt utdelningen.

Innehav utan bestämmande inflytande

Innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en separat

post i eget kapital.

Nyemission

Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En

nyemission ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet

kapital) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten

tillgång är kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt

kan hänföras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner

redo visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden.

Avsättningar och eventualförpliktelser

En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när

koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd

av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko-

nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen

samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt-

ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen

av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid

rapportperiodens slut .

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande

som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas

endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelser redovisas

också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld

eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resur-

ser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan beräknas.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo-

visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet

för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning

för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredo-

visningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU

godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger

vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras .

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

49

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 2, forts.

Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper:

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform-

ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning

av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med

anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost-

nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget.

Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster

gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period

de avser.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen

men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan-

tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren

av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund

av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt

avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal till-

lämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med

reglerna i IFRS 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till

förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar

finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när

bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9

i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar

i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget

värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället till

anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader

som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången .

Värdering av finansiella tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis-

ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella

nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar).

Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första

redovisningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av

anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen).

Värdering av finansiella skulder

Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande

av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras

enligt effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till

anskaffningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för

vilka säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella

skulder och värderas till detta värde.

Skatter

I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp skjuten

skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade

reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet

med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2

Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas

mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos

givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.

Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa

antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar

alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade

koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Segmentsredovisning

Moderbolaget redovisar inte segment enligt samma fördelning

och samma omfattning som koncernen, utan upplyser om netto-

omsättningens fördelning på moderbolagets verksamhetsgrenar.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

50

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 3

Finansiella riskfaktorer

KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan.

Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i

vissa fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen.

Styrelsen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande

riskhanteringen som för specifika områden såsom valutarisk,

r änterisk, kreditrisk och användning av derivatinstrument.

Under 2023 har säkringsredovisning inte tillämpats på något

säkringsinstrument.

Nedan beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker

och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella

resultat.

Risk Exponering uppstår från Hantering

Valutarisk Framtida affärstransaktioner.

Redovisade finansiella tillgångar som inte

är uttryckta i svenska kronor (kr).

Bedömning av behovet av valutaderivat.

Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat.

Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund- och hyresfordringar. Finansiella motparter med hög kreditvärdighet,

kreditupplysning, borgensman och deposition.

Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter.

KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika,

såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda

risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av

förändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta,

risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering

för kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har

likviditet att täcka de betalningsåtaganden som finns.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser

negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader.

Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk-

nings exponering.

Transaktionsexponering

Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning

och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än

den funktionella valutan.

KlaraBos exponering avser inköp i EUR där modulhus köps in

från Baltikum, denominerade i EUR. KlaraBo innehar valuta-

derivat vilka har anskaffats för att motverka de risker för valuta-

fluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhusen.

Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom

att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande:

• Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk

valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimi-

neras genom användandet av valutaterminer.

Koncernens transaktionsexponering, före valutasäkringsåtgärder,

där inköp kontrakterats i EUR uppgick till cirka 188 KEUR per

31 december 2023. 100 procent av risken har säkrats genom

valutaderivat där EUR köpts per framtida datum för att täcka

inköpen i EUR, till en genomsnittlig kurs om 10,18 och med

förfall fram till 2024.

KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering.

Ränterisk och räntebindning

Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar

på grund av förändringar i marknadsräntor och som därmed

kan ge en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden.

Koncernens finansnetto och resultat påverkas av fluktuationer

i räntenivåerna. Hur snabbt en ränte förändring får genomslag

i ränte nettot beror på tillgångarna och skuldernas ränte-

bindningstid.

Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen

och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upp-

låning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras.

Resultatet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till

följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas

av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens mar-

ginaler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden och

därigenom ändrade räntekostnader. Marknads räntor påverkas

främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande

inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med

sjunkande inflations förväntningar kan räntenivån väntas sjunka.

Som låntagare medför kortare räntebindning en högre

kassa flödeskänslighet, vilket ses som ökad risk. En längre

räntebindning ökar stabiliteten men kan samtidigt vara en nackdel

vid nedgång i marknadsräntan. Ränterisken, det vill säga kassa-

flödes risken, i koncernens skuldportfölj ska i vissa fall begränsas

i enlighet med koncernens finanspolicy där KlaraBo på kort sikt

delvis säkrar sig mot fluktuationer i räntan genom räntesäkringar

i form av ränte swappar där rörlig ränta omvandlas till fast ränta.

Men på längre sikt får förändringarna i räntan påverkan på

koncernens resultat och kassaflöde. Koncernen utvärderar

löpande sin exponering för ränterisk. Enligt KlaraBos finans policy

är målsättningen med ränteriskhanteringen att uppnå önskad

stabilitet i KlaraBos samlade kassaflöde. Ränteriskstrategin ska

utgöras av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast

räntebindning. Avvägningen mellan lång och kort räntebindning

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

51

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 3, forts.

bestäms av ränte marknadens förutsättningar, KlaraBos förmåga

att klara perioder med höga räntor och av styrelsens uppfattning

om önskad risknivå. Vid valet av strategi ska det dock säkerställas

att möjliga marknadsvärdesförändringar på de räntesäkringar

som krävs för att uppnå före slagen strategi inte riskerar att ge

oacceptabla effekter på det egna kapitalet. Finanspolicyn sätter

följande mål:

• Räntebindningstid: Spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder med en genomsnittlig räntebindningstid om 1–3 år.

• Ej räntesäkrad upplåning till rörlig ränta: Minst 20 procent av

låneportföljen.

• Räntetäckningsgrad: Minst 1,75 gånger.

Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder

per 31 december 2023 uppgick till drygt 3,5 procent, inklusive

ränte swappar. Exklusive STIBOR och ränteswappar uppgick

den genomsnittliga lånemarginalen till 1,65 procent. Koncernens

räntederivat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell

ställning. I takt med att marknads räntorna förändras uppstår

ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Om

marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos

räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt

på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande

förpliktelser gentemot samma motpart finns.

Räntesäkringar

2023-12-31 | | | |
| Nominellt | Marknads- | Fast |
Avtal | belopp, mkr | värde, mkr | ränta, % | Förfall
Ränteswap | 100,0 | 2,7 | 0,287 | 2024-07
Ränteswap | 200,0 | 5,7 | 0,015 | 2024-08
Ränteswap | 200,0 | 5,7 | 0,059 | 2024-08
Ränteswap | 200,0 | 9,2 | 0,181 | 2025-05
Ränteswap | 200,0 | -4,6 | 2,827 | 2028-11
Ränteswap | 250,0 | -7,9 | 2,873 | 2029-11
Ränteswap | 300,0 | -12,7 | 2,945 | 2030-11
Ränteswap | 300,0 | -14,8 | 3,050 | 2031-02
Ränteswap | 700,0 | 6,6 | 2,205 | 2032-05
Ränteswap | 300,0 | -18,4 | 3,055 | 2033-02
Summa | 2 750,0 | -28,5 | |

2022-12-31 | | | |
| Nominellt | Marknads- | Fast |
Avtal | belopp, mkr | värde, mkr | ränta, % | Förfall
Ränteswap | 100,0 | 5,0 | 0,287 | 2024-07
Ränteswap | 200,0 | 11,5 | 0,015 | 2024-08
Ränteswap | 200,0 | 11,4 | 0,059 | 2024-08
Ränteswap | 200,0 | 15,2 | 0,181 | 2025-05
Ränteswap | 200,0 | 3,6 | 2,827 | 2028-11
Ränteswap | 250,0 | 3,8 | 2,873 | 2029-11
Ränteswap | 300,0 | 3,1 | 2,945 | 2030-11
Ränteswap | 700,0 | 49,1 | 2,205 | 2032-05
Summa | 2 150,0 | 102,8 | |

Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat

2023 |
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet | Räntekostnader, mkr
1,00 | 14,1
-1,00 | -5,2
0,50 | 9,3
-0,50 | -0,4
0,25 | 6,9
-0,25 | -2,0
2022 |
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet | Räntekostnader, mkr
1,00 | 30,4
-1,00 | -30,4
0,50 | 15,2
-0,50 | -15,2
0,25 | 7,6
-0,25 | -7,6

Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat

2023-12-31 |
Förfalloår | Mkr | Andel, %
2024 | 1 465 | 30
2025 | 1 285 | 27
2026 | 0 | 0
2027 | 0 | 0
>2027 | 2 050 | 43

2023-12-31 |
Förfalloår | Mkr | Andel, %
Total | 4 800 | 100
Räntebindningstid, år | | 3,7

2022-12-31 |
Förfalloår | Mkr | Andel, %
2023 | 1 591 | 33
2024 | 500 | 10
2025 | 1 293 | 27
2026 | 0 | 0
>2026 | 1 450 | 30
Total | 4 834 | 100
Räntebindningstid, år | | 3,4

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till 67 mkr. Även skuld avseende

IFRS16-bokningar om 14,4 mkr exkluderas samt periodiserade

upplåningskostnader om 2,9 mkr.

Kapitalrisk

Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa

risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtaganden

på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter att få

kredit från externa källor.

Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla

betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller

svårig heter att erhålla finansiering.

Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt

inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång

till medel för refinansieringar, investeringar och den löpande

verksamheten. Koncernens investeringar finansieras förutom

av eget kapital till stor del av upplåning från kredit institut. Kon-

cernens löpande verksamhet finansieras normalt av kassaflödet

men om utvecklingen avviker från koncernens förväntningar

kan finansiering genom lån komma att behövas för exempelvis

underhåll. Finansiering via lån innebär att KlaraBo är exponerat

för finansieringsrisk. Om koncernen misslyckas med att anskaffa

nödvändigt kapital på för koncernen acceptabla villkor skulle detta

kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och resultat. Långivare har pant i fastigheter, aktier och

intern reverser som säkerhet.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

52

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 3, forts.

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:

• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet

genom en långsiktig stabil kapitalstruktur, så att den kan

fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta

för andra intressenter.

• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostna-

derna för kapitalet nere.

I koncernens låneavtal förekommer finansiella åtaganden som

skiljer sig åt mellan olika banker. KlaraBo har till exempel förbundit

sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäck-

ningsgrad på minst 1,5 gånger samt soliditet om lägst 25 procent.

För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren

vanligtvis rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid,

utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extraamortering

eller att begära ändrade villkor. Om koncernen tvingas skaffa

ytterligare finansiering, till exempel på grund av krav på förtida

återbetalning eller extraamortering, eller om kreditgivare kräver

ändrade villkor, kan det påverka koncernens finansiella ställning

och resultat negativt. Det noteras att KlaraBo, vid bokslutsdatum,

uppfyllde samtliga villkor i koncernens låneavtal.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden

och därigenom ändrade finansieringsmöjligheter. För att

begränsa refinansieringsrisken ska följande riktlinjer följas:

• En likviditetsreserv ska vid var tid finnas tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av den totala skulden får förfalla inom en

rullande 12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

maximalt 60 procent av den totala lånestocken får ligga mot

en och samma långivare.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Per bokslutsdagen efterlevs samtliga av ovanstående riktlinjer,

varför koncernen bedöms ha minimerat refinansieringsrisken.

Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående

kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de

avtals enliga odiskonterade kassaflödena. Kassaflödet avser

ränte kostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga

skulder. Räntekostnader har beräknats utifrån räntan på

respektive skuld vid bokslutsdatumet.

Koncernen 2023-12-31, mkr | < 3 mån | 3–12 mån | 1–3 år | 3–5 år | > 5 år | Totalt
Finansiella skulder | | | | | |
Räntebärande skulder till kreditinstitut | 57,1 | 170,1 | 2 627,3 | 2 746,4 | – | 5 600,9
Övriga räntebärande skulder | 0,5 | 1,3 | 2,9 | 0,8 | 9,0 | 14,5
Leverantörsskulder | 26,3 | – | – | – | – | 26,3
Övriga skulder | 7,1 | 26,4 | – | – | 1,1 | 34,6
Summa | 90,9 | 197,8 | 2 630,2 | 2 747,2 | 10,1 | 5 676,3
Koncernen 2022-12-31, mkr | < 3 mån | 3–12 mån | 1–3 år | 3–5 år | > 5 år | Totalt
Finansiella skulder | | | | | |
Räntebärande skulder till kreditinstitut | 43,3 | 193,9 | 3 921,7 | 991,1 | 0,0 | 5 150,0
Övriga räntebärande skulder | 0,4 | 1,2 | 4,0 | 0,6 | 6,2 | 12,5
Leverantörsskulder | 19,8 | | | | | 19,8
Övriga skulder | 4,5 | 2,1 | | | 0,5 | 7,1
Summa | 68,0 | 197,2 | 3 925,7 | 991,7 | 6,7 | 5 189,4

Koncernens målsättning för att hantera likviditetsrisken är att

alltid ha mer än en kreditgivare som är villig att erbjuda finansie-

ring till marknadsmässiga villkor.

Förfallostruktur för koncernens räntebärande skulder

Kapitalbindning

2023-12-31 |
Förfalloår | Mkr | Andel, %
2024 | 0 | 0
2025 | 2 939 | 61
2026 | 828 | 17
2027 | 1 034 | 22
>2027 | 0 | 0
Total | 4 800 | 100
Kapitalbindningstid, år | | 2,1

2022-12-31 |
Förfalloår | Mkr | Andel, %
2023 | 536 | 11
2024 | 369 | 8
2025 | 2 970 | 61
2026 | 455 | 9
>2026 | 503 | 10
Total | 4 834 | 100
Kapitalbindningstid, år | | 2,5

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till 67 mkr. Även skuld avseende

IFRS16-bokningar om 14,4 mkr exkluderas samt periodiserade

upplåningskostnader om 2,9 mkr.

Kreditrisk

KlaraBos kreditrisk omfattar hyresgästernas betalningsförmåga

och hanteras genom noggrann bevakning av betalningsmoral,

uppföljning av utestående hyresfordringar, samt genom kontinu-

erlig kommunikation med hyresgästerna. KlaraBo är beroende av

att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Potentiella hyresgäster

genomgår sedvanlig kreditupplysning varvid information om

hyresgästernas finansiella ställning inhämtas. I regel tas också

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

53

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 3, forts.

referenser hos tidigare hyresvärd avseende hyresgästens hyres-

betalning. I förekommande fall kan kompletterande säkerhet krävas

i form av borgensman eller deposition. Koncernen arbetar vidare

enligt en strikt policy avseende inkassohantering, betalningsan-

stånd och avbetalningsplaner för att minimera risken för uteblivna

hyres inbetalningar.

Likväl kvarstår risk för att kunder ställer in sina betalningar eller

i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka

resultatet negativt både direkt och indirekt till följd av lägre

fastighetsvärden.

Förutom hyresgästernas betalningsförmåga kan hyresin-

täkterna påverkas av andra faktorer, såsom fastigheternas

uthyrningsgrad och möjligheten att ta ut marknadsmässiga

hyror. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den

allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten av nya

fastigheter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt

och syssel sättningsgrad. Förändringen av dessa faktorer kan

leda till ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna sjunker.

KlaraBo bedömer att risken för förlorade hyresintäkter är liten då

vakansgraden i koncernens fastighetsbestånd är låg. KlaraBos

uthyrningspolicy tillsammans med koncernens förvaltnings-

modell, som medför en förädling av fastigheterna, begränsar

risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad.

På balansdagen föreligger ingen signifikant koncentration av

kreditexponering, exklusive likvida medel.

Per bokslutsdagen har koncernen nedanstående redovisade

värde för kund- och hyresfordringar. Samtliga kund- och hyres -

fordringar förfaller till betalning inom tre månader efter bokslutsdagen.

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Kund- och hyresfordringar | 12,0 | 6,1 | – | –
Reserv för osäkra kund- och hyresfordringar | -8,7 | -3,6 | – | –
Summa kund- och hyresfordringar | 3,4 | 2,5 | 0,0 | 0,0

Årets förändring av reserv för osäkra kund- och hyresfordringar framgår av nedanstående tabell.

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar | 3,6 | 2,5 | – | –
Årets förändring | 5,1 | 1,1 | – | –
Utgående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar | 8,7 | 3,6 | 0,0 | 0,0

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden för nedskrivning av

förväntade kreditförluster där storleken på reserven baseras på

historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer.

KlaraBo skriver bort en fordran när det inte längre finns någon

förväntan om att erhålla betalning och då aktiva åtgärder vidtagits

för att erhålla betalning.

Koncernen använder sig av finansiella motparter med hög

kredit värdighet för att begränsa kreditrisken för likvida medel

och derivatinstrument. Koncernens finanspolicy definierar hur

upp låning och placeringar av överskottlikviditet får hanteras där

upplåning endast får ske genom:

• Svensk bank eller från svenska finansinstitut/försäkringsbolag.

• Utländsk bank om upplåningen sker med tillämpning av

nordisk rätt.

• Upplåning från den svenska kreditmarknaden, såsom

obligationer och/eller företagscertifikat.

• Hybridobligationer

• Preferensaktier

Bolagets placeringar av överskottslikviditet får ske i:

• Företag ingående i koncernen.

• Svensk bank eller svenska finansinstitut/försäkringsbolag

(med rating minst A-).

• Utländsk bank om placering sker med tillämpning av nordisk

rätt (med rating minst A-).

• Maximalt 200 mkr får placeras med enskild motpart.

Godkända instrument är deposit och certifikat.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

54

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 4

Uppskattningar och bedömningar

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras

på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar

på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhål-

landen. Koncernen gör uppskattningar och antaganden om

framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir

följden av dessa, kommer definitionsmässigt, sällan att motsvara

det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som

innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade

värden för tillgångar och skulder under nästkommande räken-

skapsår behandlas i huvuddrag nedan.

Förvaltningsfastigheter

En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och

uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd

till verkligt värde. Vid värdering av förvaltningsfastigheter har

externa värderare verifierat värdena. Värdering har utförts av obe-

roende värderings män med erkända och relevanta kvalifikationer

och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ

och med det läge som KlaraBos förvaltningsfastigheter har. För

ytterligare information om förvaltningsfastigheterna, se not 14.

Tillgångs- och rörelseförvärv

Vid förvärv görs en bedömning om det är att betrakta som

tillgångs- eller rörelseförvärv. Om syftet är att förvärva ett bolags

fastigheter, och dess förvaltningsorganisation och administration

är av underordnad betydelse, klassificeras det som ett tillgångs-

förvärv. Ett förvärv klassificeras också som tillgångsförvärv om

köpeskillingen i enlighet med IFRS 3 för aktierna i allt väsentligt

är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter. Övriga

förvärv är att betrakta som rörelseförvärv. Då ingen uppskjuten

skatt redovisas vid tillgångsförvärv, påverkar eventuell erhållen

skatte rabatt fastighetens anskaffningsvärde. Följaktligen kommer

även efterföljande värde förändringar påverkas av rabatten.

Uppskjutna skatter

Betydande bedömningar görs för att bestämma framför allt upp-

skjutna skattefordringar/-skulder, inte minst vad gäller värdet av

underskottsavdrag samt när de bedöms kunna nyttjas. KlaraBo

måste därvid bedöma sannolikheten för att underskottsavdragen

kommer att nyttjas för avräkning mot framtida beskattningsbara

vinster samt när detta kan komma att ske. Det verkliga resultatet

kan avvika från dess bedömningar på grund av bland annat

ändrat framtida affärs klimat, ändrade skatteregler eller utfallet av

myndigheters eller skattedomstolars ännu ej slutförda granskning

av avgivna deklarationer. Det redovisade värdet på uppskjutna

skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. För ytterligare

information om uppskjutna skatter, se not 17.

Not 5

Segmentsrapportering

Koncernen identifierar två segment: Fastighetsförvaltning samt

Projektutveckling. Koncern gemensamma kostnader redovisas

under kategorin Övrigt. Segments rapporteringen bygger på

följande ställningstaganden avseende verksamhetsområdena:

Fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från joint

venture-bolag verksamma inom fastighetsförvaltning samt värde-

förändring förvaltnings fastigheter redovisas i aktuellt segment.

Projektutveckling

Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i

nyutvecklade fastigheter samt värdeskapande genom förädling

av mark eller konvertering av befintliga fastigheter.

Koncernen delar upp verksamheten i segmenten Fastighets-

förvaltning respektive Projektutveckling för intern uppföljning

och analys. KlaraBo har gjort bedömningen att den högste

verkställande beslutsfattaren är verkställande direktören. Kon-

cernens verksam het är organiserad på det sätt att koncernens

verkställande direktör följer upp resultat före skatt på segmenten

Fastighetsförvaltning och Projektutveckling. Varje rörelsesegment

har en chef som är ansvarig för den dagliga verksamheten och

som regelbundet rapporterar utfallet av rörelse segmentets

prestationer samt behov av resurser till verkställande direktören.

Informationen används för att fatta beslut om allokering av

resurser till segmenten och för att utvärdera resultatet. I rörelse-

segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt

hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på

ett rimligt och tillförlitligt sätt. Alla transaktioner mellan segmenten

genomförs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som

debiteras icke-närstående kunder i samband med fristående

försäljningar av identiska varor eller tjänster. Koncernen använder

samma värderings principer i sin segmentsrapportering som i sina

finansiella rapporter, i enlighet med IFRS 8.

KlaraBo har inga enskilda kunder som överstiger 10 procent av

koncernens intäkter, för 2022 respektive 2023, som ska upplysas

om. Samtliga intäkter hänför sig till hyresgäster i Sverige, och

samtliga anläggnings tillgångar är belägna i Sverige.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

55

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 5, forts.

| Fastighetsförvaltning | Projektutveckling | Övrigt | Koncernen
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Koncernens rapport över totalresultat, mkr | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec
Intäkter | 589,7 | 501,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 589,7 | 501,6
Kostnader | -252,6 | -222,4 | 0,0 | -0,3 | 0,1 | 0,0 | -252,5 | -222,7
Driftnetto | 337,2 | 279,1 | 0,0 | -0,3 | 0,1 | 0,1 | 337,2 | 278,9
Centrala administrationskostnader | -10,1 | -10,0 | 0,0 | -0,2 | -41,2 | -36,4 | -51,4 | -46,5
Rörelseresultat | 327,0 | 269,1 | 0,0 | -0,5 | -41,1 | -36,3 | 285,9 | 232,3
Finansiella intäkter/kostnader | -200,8 | -104,8 | 4,4 | -3,1 | 34,7 | -11,1 | -161,7 | -119,0
Förvaltningsresultat | 126,2 | 164,3 | 4,4 | -3,6 | -6,4 | -47,4 | 124,2 | 113,3
Värdeförändringar fastigheter | -428,4 | -26,8 | -8,8 | 1,0 | -2,8 | 0,0 | -439,9 | -25,7
Värdeförändringar derivat | 0,0 | 26,8 | -0,2 | 0,4 | -139,6 | 68,7 | -139,8 | 95,9
Resultat före skatt | -302,2 | 164,3 | -4,6 | -2,2 | -148,7 | 21,4 | -455,5 | 183,5
Skattekostnad | 53,7 | -44,0 | 0,0 | -0,4 | 20,2 | -14,2 | 73,9 | -58,5
Årets resultat | -248,5 | 120,4 | -4,6 | -2,5 | -128,4 | 7,2 | -381,5 | 125,1

| Fastighetsförvaltning | Projektutveckling | Övrigt | Koncernen
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Koncernens rapport över finansiell ställning, mkr | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec | jan–dec
Förvaltningsfastigheter | 8 857,6 | 9 006,0 | 174,3 | 164,7 | 0,0 | 0,0 | 9 031,9 | 9 170,7
Långfristiga räntebärande skulder | 4 762,7 | 4 800,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4 762,7 | 4 800,6
Kortfristiga räntebärande skulder | 49,1 | 43,1 | 67,0 | 54,5 | 0,0 | 0,0 | 116,1 | 97,5
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till | | | | | | | |
omvärdering av fastigheter | 215,8 | 287,3 | 0,0 | 0,6 | 0,0 | 0,0 | 215,8 | 287,9

Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet Projektutveckling

till och med det kvartal som de färdigställs. Därmed ingår första

marknadsvärderingen efter färdigställande i detta segment.

Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet

Fastighetsförvaltning. Uppskjuten skatteskuld i ovanstående

rapport över finansiell ställning beräknas för de fastigheter som

vid årets slut klassificeras inom respektive segment.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

56

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 6

Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Nedan återges redovisade värden avseende finansiella instrument, fördelat per värderingskategori.

| Finansiella poster redovisade | | Finansiella poster redovisade |
| till verkligt värde via resultatet | | till upplupet anskaffningsvärde |
Koncernen, mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Finansiella tillgångar | | | |
Derivatinstrument | – | 103,1 | – | –
Kund- och hyresfordringar | – | – | 3,4 | 2,5
Övriga fordringar | – | – | 11,7 | 18,6
Upparbetad ej fakturerad intäkt | – | – | 0,7 | 1,5
Likvida medel | – | – | 168,5 | 338,3
Summa | 0,0 | 103,1 | 184,2 | 360,9
Finansiella skulder | | | |
Räntebärande skulder till kreditinstitut | – | – | 4 864,3 | 4 885,7
Övriga räntebärande skulder | 14,5 | 12,5 | – | –
Derivatinstrument | 36,7 | – | – | –
Leverantörsskulder | – | – | 26,3 | 19,8
Övriga skulder | – | – | 34,6 | 9,4
Upplupna kostnader | – | – | 101,4 | 113,0
Summa | 51,3 | 12,5 | 5 026,5 | 5 027,8

Verkligt värde för kortfristiga finansiella tillgångar och skulder

bedöms motsvara deras redovisade värde med hänsyn till den

korta löptiden samt rörlig ränta för räntebärande skulder .

Moderbolagets samtliga finansiella instrument redovisas till

upplupet anskaffningsvärde.

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på

en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker.

Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknads-

information då denna finns tillgänglig, medan företagsspecifik

information används i så liten utsträckning som möjligt. Om

samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde-värde-

ringen av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet

i nivå 2, se vidare sid 61 för de olika nivåerna i värdehierarkin.

Specifika värderings tekniker som används för att värdera

finansiella instrument inkluderar:

• Noterade marknadspriser eller mäklarnoteringar för liknande

instrument.

• Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av

bedömda framtida kassaflöden baserat på observerbara

avkastningskurvor.

• Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet

av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer

på balansdagen.

Övriga räntebärande skulder avser leasingskuld som nuvärdes-

beräknas utifrån framtida kassaflöden i enlighet med IFRS 16.

Samtliga derivat och leasingskulder som KlaraBo har utestående

per boksluts datumet återfinns i nivå 2.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

57

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 7

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt nedanstående tabell.

| Koncernen
Mkr | 2023 | 2022
Bostad | 499,1 | 422,7
Lokal | 66,3 | 58,5
Övrigt | 11,9 | 10,1
Summa | 577,2 | 491,4

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella

leasingavtal. Nedan anges framtida ackumulerade minimi-

inbetalningar avseende hyresintäkter. Beräkningen utgår från

att samtliga hyres avtal sägs upp så snart det är möjligt efter

bok sluts dagen, och därefter inte förnyas. Bostadshyresavtal löper

med tre månaders uppsägningstid men antas vara långsiktiga

avtal. I upplysningssyfte visas värdet av årshyran för dessa

kontrakt. Vidare presenteras förfallostrukturen för övriga avtalade

hyreskontrakt exklusive bostadshyresavtal, dvs kommersiella

lokaler och samhällsfastigheter. Förfallostrukturen inkluderar ej

framtida indexregleringar av hyrorna.

| Koncernen
Mkr | 2023
Bostadshyreskontrakt, årshyra | 539,4

Framtida avtalade hyresinbetalningar,

exklusive bostäder

2024 | 71,1
2025 | 63,6
2026 | 54,6
2027 | 30,5
2028 | 15,6
Senare än fem år | 16,9
Summa | 252,3

| Koncernen
Mkr | 2022
Bostadshyreskontrakt, årshyra | 484,1

Framtida avtalade hyresinbetalningar,

exklusive bostäder

2023 | 77,0
2024 | 51,5
2025 | 38,0
2026 | 31,1
2027 | 18,0
Senare än fem år | 24,6
Summa | 240,2

Not 8

Fastighetskostnader

| Koncernen
Mkr | 2023 | 2022
Driftkostnader | 187,8 | 159,7
Underhållskostnader | 24,4 | 27,3
Förvaltningsadministration | 27,5 | 24,1
Fastighetsskatt | 12,8 | 11,6
Summa | 252,5 | 222,7

I förvaltningsadministration ingår främst personalkostnader som

redovisas i not 9.

Not 9

Personal

Medelantal anställda

| Koncernen | Moderbolaget
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Kvinnor | 21 | 15 | 7 | 5
Män | 45 | 44 | 5 | 4
Summa | 66 | 59 | 12 | 9

Könsfördelning

| Moderbolaget
Styrelse | 2023 | 2022
Kvinnor | 2 | 2
Män | 6 | 6

| Moderbolaget
VD och ledningsgrupp | 2023-12-31 | 2022-12-31
Kvinnor | 1 | 1
Män | 3 | 3

Löner och ersättningar, sociala kostnader och pensioner

Mkr

| Koncernen | Moderbolaget
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Löner och ersättningar | | | |
Styrelse, VD och ledande | | | |
befattnings havare | 7,2 | 8,5 | 6,9 | 7,0
Övriga anställda | 29,3 | 25,2 | 4,9 | 3,1
Summa | 36,5 | 33,7 | 11,8 | 10,1
Sociala kostnader | | | |
Styrelse, VD och ledande | | | |
befattnings havare | 4,1 | 5,0 | 3,9 | 4,2
(varav pensionskostnader) | (1,4) | (1,8) | (1,3) | (1,5)
Övriga anställda | 12,4 | 10,3 | 2,6 | 1,7
(varav pensionskostnader) | (2,4) | (1,7) | (0,9) | (0,6)
Summa | 16,5 | 15,3 | 6,5 | 5,9

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

58

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 9, forts.

Ledande befattningshavare utgörs, förutom av VD, av CFO, HR chef och Fastig hetschef. VD har en uppsägningstid om tolv månader,

vid uppsägning från företagets sida och sex månader från egen sida. Övriga befattningshavare har en uppsägningstid mellan tre till sex

månader både vid egen uppsägning och vid uppsägning från företagets sida .

Ersättning till ledande befattningshavare

2023 | | |
Mkr | Lön/arvode | Förmåner | Pension | Totalt
Anders Pettersson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Andreas Morfiadakis, VD | 2,4 | 0,2 | 0,7 | 3,2
Håkan Sandberg, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Lennart Sten, styrelseordförande | 0,4 | | | 0,4
Lulu Gylleneiden, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Mats Johansson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot | 0,3 | | | 0,3
Joacim Sjöberg, styrelseledamot | 0,3 | | | 0,3
Övriga ledande befattningshavare (3 personer) | 2,9 | 0,3 | 0,7 | 3,8
Summa | 7,2 | 0,5 | 1,4 | 9,1

2022 | | |
Mkr | Lön/arvode | Förmåner | Pension | Totalt
Anders Pettersson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Andreas Morfiadakis, VD | 2,4 | 0,2 | 0,7 | 3,2
Håkan Sandberg, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Lennart Sten, styrelseordförande | 0,4 | | | 0,4
Lulu Gylleneiden, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Mats Johansson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot | 0,2 | | | 0,2
Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot | 0,3 | | | 0,3
Joacim Sjöberg, styrelseledamot | 0,8 | | | 0,8
Övriga ledande befattningshavare (3 personer) | 4,0 | 0,3 | 1,0 | 5,4
Summa | 9,0 | 0,5 | 1,8 | 11,3

Styrelsearvoden

Styrelsearvode har under 2023 utgått med 400 000 kr (400 000)

till styrelseordförande samt med 200 000 kr per person till övriga

styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer

med totalt 345 000 kr. Beloppen sträcker sig från årsstämman

2023-05-03 till och med årsstämman 2024-05-03.

Incitamentsprogram

KlaraBo har per utgången av året tre utestående optionsprogram,

som koncernens anställda erbjudits att teckna optioner i.

Samtliga tre program berättigar till teckning av en aktie av

serie B. Optionerna kan utnyttjas vid olika tillfällen under 2024.

Värdet för samtliga optioner är marknadsmässigt beräknat,

i enlighet med Black & Scholes värderingsmodell där Black &

Scholes värderingsmodell har använts för att bedöma options-

rätternas värde i samband med optionsprogrammen. Följande

indata användes:

Program 2020/2024

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 20 kr

• Teckningskurs: 30 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 till 31 mars 2024

• Löptid: 3,5 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: -0,28%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Program 2021/2024:1

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 26 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 juni till 31 augusti 2024

• Löptid: 3,3 år

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

59

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 9, forts.

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: -0,26%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Program 2021/2024:2

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 29 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 augusti till 31 oktober 2024

• Löptid: 3,4 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: -0,25%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst

3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av

högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädnings-

effekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antalet aktier i

bolaget. Samtliga tre program är fulltecknade. Bolagets aktie-

kapital kommer, efter utnyttjande av teckningsoptionerna, att öka

med 164 851,25 kr, förutsatt att ingen omräkning sker.

Innehavet av optionerna är kopplat till fortsatt anställning i bolaget

endast på så sätt att, för det fall anställningen skulle upphöra, ska

optionsinnehavaren hembjuda optionerna till bolaget.

Antal optioner tecknade av ledande befattningshavare

samt av övrig personal

| Antal optioner
VD | 841 379
Fastighetschef | 79 526
CFO | –
HR chef | –
Övriga och tidigare anställda | 2 376 120
Antal optioner vid årets utgång, st | 3 297 025

Antal optioner

| TO 2020/2024 | TO 2021/2024:1 | TO 2021/2024:2 | Totalt
Antal optioner vid årets ingång, st | 1 367 585 | 500 000 | 1 429 440 | 3 297 025
Nytecknade optioner | | | |
Återköpta optioner | | | |
Antal optioner vid årets utgång, st | 1 367 585 | 500 000 | 1 429 440 | 3 297 025
Teckningskurs/aktie, kr | 30 | 39 | 39 |

Not 10

Centrala administrationskostnader

| Koncernen
Mkr | 2023 | 2022
Avskrivning | 2,7 | 2,8
Kostnader för ersättning till anställda | 18,6 | 16,6
Konsultkostnader | 11,0 | 10,8
IT och programvaror | 4,4 | 4,2
Ersättning till revisorer | 3,2 | 3,0
Marknadsföringskostnader | 1,0 | 1,3
Övriga kostnader | 10,5 | 7,9
Summa | 51,3 | 46,5

I posten övriga kostnader ingår momskostnad för management

fee, förbrukningsmaterial, resekostnader samt löpande börs-

relaterade kostnader.

Not 11

Ersättning till revisorer

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Revisionsuppdrag | 2,4 | 2,2 | 0,9 | 0,9
Revisionsverksamhet utöver | | | |
revisionsuppdrag | – | – | – | –
Skatterådgivning | 0 | 0,3 | 0 | 0,1
Övriga tjänster | 0,8 | 0,4 | 0,3 | 0,2
Summa | 3,2 | 3,0 | 1,2 | 1,2

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade

revisionen och med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag

avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant

som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller

skatterådgivning. Ersättning till revisorer avser PwC.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

60

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 12

Resultat från andelar i koncernföretag

| Moderbolag
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31
Realisationsresultat vid avyttring av andelar | – | 36,4
Anteciperad utdelning från dotterbolag | 453,6 | –
Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband | |
med förlusttäckning genom aktieägartillskott | -524,7 | -153,3
Utgående anskaffningsvärde | -71,1 | -116,9

Not 13

Finansiella intäkter och kostnader

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Ränteintäkter och liknande | | | |
resultatposter | | | |
Ränteintäkter från | | | |
koncern företag | – | – | 266,1 | 74,6
Övriga ränteintäkter | 7,5 | 1,4 | 4,5 | 1,4
Resultat vid försäljning av | | | |
dotterföretag | – | – | – | –
Utdelning från andra företag | – | – | – | –
Summa finansiella intäkter | 7,5 | 1,4 | 270,7 | 76,0
Räntekostnader och liknande | | | |
resultatposter | | | |
Räntekostnader till | | | |
kredit institut | -169,7 | -104,8 | 20,3 | -6,0
Räntekostnader på reverser | – | – | – | –
Övriga räntekostnader | – | -17,0 | -228,0 | -67,2
Övriga finansiella kostnader | 0,8 | – | -0,1 | -6,4
Summa finansiella kostnader | -169,0 | -121,7 | -207,8 | -79,6

Majoriteten av finansiella intäkter och kostnader är hänförliga

till finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde.

Not 14

Förvaltningsfastigheter

| Koncernen
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31
Fastighetsbestånd 1 januari | 9 170,7 | 7 850,0
Förvärv | – | 1 072,5
Investeringar i förvaltningsfastigheter | 161,5 | 195,2
Investeringar i nyproduktionsfastigheter | 117,1 | 118,2
IFRS16 | 3,3 | –
Erhållet offentligt bidrag | 19,2 | -39,4
Orealiserade värdeförändringar | -439,9 | -25,7
Summa | 9 031,9 | 9 170,7

Verkligt värde för fastigheter i segmentet Projektutveckling uppgår

till 174,3 mkr (164,7), och utgör därmed en icke betygande del av

det totala fastighetsvärdet. Därför redovisas detta ej separat.

Koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-

heter, varav samtliga ingår i nivå 3 i verkligt värdehierarkin.

Enligt IFRS måste värdering följa följande värderingshierarki:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder som enheten har att tillgå vid

värderings tidpunkten.

Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser för tillgången

eller skulden.

Nivå 3: Icke observerbara data för tillgången eller skulden.

I posten förvaltningsfastigheter ingår även nedlagda kostnader för

pågående nyproduktion. Fastigheter under uppförande värderas

till verkligt värde, där en förutbestämd andel av den orealiserade

värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och

totala uppskattade produktionskostnader bokas i takt med färdig-

ställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad

upptrappningsmodell där fastigheten i sin helhet värderas i

samband med att projektet färdigställts. I anskaffningskostnad

avseende nyproduktion ingår låneutgifter, såsom räntekostnader

och kreditavgifter, som är direkt hänförbara till produktionen.

Dessa låneutgifter har fastställts utifrån de räntesatser och

kreditavgifter som överenskommits i kreditavtalen med banken.

För 2023 uppgår aktiverade låneutgifter till 8,9 mkr (2,2).

Fastighetsbeståndet utgörs främst av bostadsfastigheter, och samt-

liga är belägna i Sverige. Merparten av fastigheterna är uppförda

på 60- och 70-talet. Samtliga fastigheter, med undantag av pågå-

ende nyproduktion, har per bokslutsdatum värderats av externa

värderingsfirmor, som är auktoriserade i enlighet med MRICS.

Marknadsvärdet avseende koncernens förvaltnings fastigheter

redovisas enligt verkligt värde. Verkligt värde för förvaltnings-

fastigheterna baseras på avkastningsbaserade kassaflödes-

modeller där nuvärdet av prognosticerade kassa flöden jämte

restvärde beräknas för de enskilda värderings objekten om 10

alternativt 15 år. Detta innebär att framtida hyresinbetalningar

minskade med bedömda drift- och under hållsbetalningar samt

restvärdet år tio alternativt år femton diskonteras till nuvärde.

Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information

om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftkostnader,

vakanser och planerade investeringar samt en analys av befint-

liga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,

vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader

och med hänsyn tagen till normaliserad drift- och underhållskost-

nad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas

markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploaterings-

fastigheter. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter baseras

på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och

relevanta kvalifikationer. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet

sker löpande.

Utgångspunkterna för samtliga värderingskalkyler har utgjorts

av faktiska hyresintäkter och hyresnivåer vid värderingstillfället.

Drift- och underhållskostnader har baserats på en sammanvägning

av historiska utfall och beräknade normaliserade kostnader. Utgå-

ende kostnader avseende fastighetsskatt har använts. Aktuell

ekonomisk vakanssituation har beaktats. Hyresutvecklingen har

bedömts långsiktigt följa antagen inflationstakt. Inflationsutveck-

lingen följer Riksbankens långsiktiga inflationsmål. Drift- och

underhållskostnader, baserat på marknadsantaganden utifrån

värderarnas expertis, har i genomsnitt antagits till 490 kr/kvm

(477), exklusive fastighetsskatt. Restvärdet beräknas genom att

ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl periodens slut divideras

med ett bedömt direktavkastningskrav. Restvärdet har beräknats

med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,8 procent

(4,1). Långsiktig vakansnivå bedöms för varje fastighet utifrån

gällande vakanssituation med en successiv anpassning till mark-

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

61

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 14, forts.

nadsmässig vakans och individuella förutsättningar. Kalkylräntan

är det räntekrav fastighets ägaren förväntar sig av det i fastigheten

knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga

bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fast-

igheter, vilket i praktiken härleds genom att inflationsanpassa det

bedömda direktavkastnings kravet. Ur ett teoretiskt resonemang

åsätts kalkyl räntan genom att en riskfri realränta adderas med

inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms

för varje enskild fastighet.

Känslighetsanalys – förvaltningsfastigheter

| | | Värde-
| Förändring, | Förändring, | förändring,
| %-enheter | % | mkr
Direktavkastningskrav | -0,25 | | 513,3
Direktavkastningskrav | +0,25 | | -459,0
Långsiktig vakansgrad | -0,25 | | 28,7
Långsiktig vakansgrad | +0,25 | | -28,8
Hyresvärde* | | -2,5 | -40,4
Hyresvärde | | +2,5 | 343,8
Drift- och underhållskostnader | | -2,5 | 131,8
Drift- och underhållskostnader | | +2,5 | -131,8

* Avser enbart lokale r

Not 15

Derivat

| Koncernen
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående redovisat värde | 103,0 | 7,1
Årets värdeförändring | -139,8 | 95,9
Summa | -36,7 | 103,0

KlaraBo-koncernen har per bokslutsdagen tio stycken (åtta)

ränte derivat där utgående redovisat värde uppgår till -28,5 mkr

(102,8). Därutöver finns ett antal valutaderivat med utgående

redo visat värde om 0,1 mkr (0,3) samt en swaption där utgående

redovisat värde uppgår till -8,4 mkr. Räntederivaten är inte

kopplade till specifika banklån, utan löper frikopplade från andra

skulder. Valutaderivaten är kopplade till utbetalningsflödet avse-

ende fakturor denominerade i EUR, kopplade till nyproduktion.

Samtliga derivat redovisas vid varje bokslutstidpunkt till verkligt

värde, vilka erhålles från respektive motpart (bank).

Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat

vär derats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen

baseras på annan indata än noterade priser som är observerbara

för tillgångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I KlaraBos

fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning .

Not 16

Andelar i gemensamt styrda företag

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde | 17,3 | 16,0 | 16,3 | 16,3
Inköp | – | – | – | –
Omklassificering | – | – | – | –
Lämnade aktieägartillskott | – | – | – | –
Resultatandel från gemensamt styrda företag | -0,2 | 1,3 | |
Utgående anskaffningsvärde | 17,2 | 17,3 | 16,3 | 16,3

| | | | Redovisat värde | Redovisat värde
Företag | Org.nr | Säte | Kapitalandel | i koncernen | i moderbolaget
Gullbernahult Fastighetsutveckling AB | 559153-7930 | Stockholm | 60% | 1,8 | 1,8
Varpslagg Fastighetsutveckling AB | 559154-7616 | Stockholm | 60% | 2,7 | 2,7
Klarsam Fastighetsutveckling AB | 559162-1239 | Stockholm | 60% | 12,7 | 11,7

För de bolag som ovan redovisas som andelar i gemensamt

styrda företag innehar KlaraBo Sverige AB mer än 50 procent av

kapitalet. Enligt de aktieägaravtal som upprättats har samtliga

aktieägare lika stort inflytande, och det finns tydliga riktlinjer för

hur beslut ska fattas vid oenighet. Ingen enskild aktieägare har

utslagsrätt vid oenighet. Av denna anledning har KlaraBo Sverige

AB gjort bedömningen att innehaven ska klassificeras som joint

venture-innehav och därmed redovisas i enlighet med kapital-

andelsmetoden.

Ovanstående gemensamt styrda företag har balansräkningar

främst bestående av fordringar på sina ägarföretag, samt eget

kapital. Inga andra väsentliga balansposter finns, varför bolagens

balansräkningar inte redovisas i denna not.

KlaraBo-koncernen äger genom Klarsam Fastighetsutveckling

AB ytterligare två bolag, Klarsam Holding 1 AB och Klarsam

Holding 2 AB. Dessa två bolag ägs till 100 procent av sitt moder-

bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för

Klarsam Fastighetsutveckling AB.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

62

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 17

Skatt

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Aktuell skatt | | | |
Aktuell skatt på årets resultat | -20,4 | -22,1 | 0,0 | 0,0
Skatt hänförlig till tidigare år | 1,6 | 0,1 | 0,0 | 0,0
Summa aktuell skatt | -18,8 | -21,9 | 0,0 | 0,0
Uppskjuten skatt | | | |
Värdeförändring finansiella instrument | 28,8 | -19,8 | 13,6 | 0,0
Skillnader mellan bokfört och skattemässigt | | | |
värde förvaltningsfastigheter | 64,3 | -8,5 | 0,0 | –
Förändring aktivering underskottsavdrag | -0,4 | -8,4 | 0,0 | -8,8
Summa uppskjuten skatt | 92,7 | -36,6 | 13,6 | -8,8
Summa inkomstskatt | 73,9 | -58,5 | 13,6 | -8,8

Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha

framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats i de konsoliderade koncernföretagen

enligt följande:

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Resultat före skatt | -455,5 | 183,6 | -74,2 | -83,2
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% | 93,8 | -37,8 | 15,3 | 17,1
Skatteeffekter av: | | | |
– ej skattepliktiga intäkter | 0,1 | – | 106,4 | 7,5
– ej avdragsgilla kostnader | -18,0 | -17,7 | -121,7 | -32,4
– avdragsgilla kostnader som ej redovisas | | | |
i resultaträkningen | – | – | – | –
– skattepliktiga intäkter som ej redovisas | | | |
i resultaträkningen | – | – | – | –
– justering uppskjuten skatt hänförligt till | | | |
finansiella instrument | – | – | 13,6 | –
– ej värderat underskott | – | – | – | –
– ej tidigare värderade underskott | 1,3 | 7,8 | – | –
– utnyttjat värderat underskott | – | – | – | -1,0
– effekt omvärdering fastigheter | -3,2 | -10,8 | – | –
Skattekostnad | 73,9 | -58,5 | 13,6 | -8,8

Uppskjuten skattefordran/-skuld

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Värdeförändringar fastigheter | -183,5 | -256,7 | – | –
Värdeförändringar finansiella instrument | 7,6 | -21,2 | 13,6 | –
Aktiverat underskottsavdrag | 0,1 | 0,4 | – | –
Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar | -41,5 | -32,6 | – | –
Internvinst | 1,4 | 1,4 | – | –
Summa | -216,0 | -308,7 | 13,6 | 0,0
Klassificering i balansräkningen | | | |
Uppskjuten skattefordran | 0,1 | 0,4 | 13,6 | 0,0
Uppskjuten skatteskuld | -216,0 | -309,2 | – | –
| -216,0 | -308,7 | 13,6 | 0,0

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående uppskjuten skattefordran/-skuld | -308,7 | -272,1 | 0,0 | 8,8
Värdeförändringar fastigheter | 73,2 | 8,9 | – | –
Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar | -8,9 | -17,4 | – | –
Värdeförändringar finansiella instrument | 28,8 | -19,8 | 13,6 | 0,0
Aktiverat underskottsavdrag | -0,4 | -8,4 | – | -8,8
Internvinst | – | – | – | –
Utgående uppskjuten skattefordran/-skuld | -216,0 | -308,7 | 13,6 | 0,0

Förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har redovisats i resultaträkningen

för både 2023 och 2022.

I koncernen finns ej utnyttjade skattemässiga underskott per den 31 december om totalt 4,2 mkr

(1,9). Uppskjuten skattefordran på negativa räntenetton som ej kunnat nyttjas, redovisas inte.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

63

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 17, forts.

Bedömd förfallostruktur uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Uppskjuten skattefordran | | | |
Nyttjas efter mer än 12 månader | – | – | 13,6 | –
Nyttjas inom 12 månader | 0,1 | 0,4 | 0,0 | –
Summa | 0,1 | 0,4 | 13,6 | 0,0
Uppskjuten skatteskuld | | | |
Nyttjas efter mer än 12 månader | -216,0 | -309,2 | – | –
Nyttjas inom 12 månader | – | – | – | –
Summa | -216,0 | -309,2 | 0,0 | 0,0

Not 18

Inventarier

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde | 23,7 | 16,5 | 1,1 | 0,2
Avyttringar och utrangeringar | -0,3 | -0,6 | – | –
Förvärvade inventarier | – | 0,2 | – | –
Årets anskaffningar | 0,8 | 7,7 | – | 0,9
Utgående anskaffningsvärde | 24,2 | 23,7 | 1,1 | 1,1
Ingående avskrivningar | -13,9 | -11,2 | -0,3 | -0,1
Avyttringar och utrangeringar | 0,1 | 0,2 | – | –
Förvärvade avskrivningar | – | -0,2 | – | –
Årets avskrivningar | -2,7 | -2,7 | -0,2 | -0,2
Utgående avskrivningar | -16,5 | -13,9 | -0,5 | -0,3
Utgående bokfört värde | 7,7 | 9,8 | 0,6 | 0,8

Not 19

Periodiseringsposter

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | | | |
Övriga förutbetalda kostnader | 5,7 | 26,5 | 2,3 | 2,4
Summa | 5,7 | 26,5 | 2,3 | 2,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | | | |
Upplupna projektkostnader | 5,8 | 15,0 | – | –
Upplupna personalrelaterade kostnader | 4,3 | 4,4 | 1,3 | 1,6
Upplupna räntekostnader | 3,3 | 4,8 | -4,1 | -0,4
Övriga upplupna kostnader | 36,8 | 36,9 | 3,7 | 3,9
Förutbetalda hyresintäkter | 51,3 | 51,9 | – | –
Summa | 101,4 | 113,0 | 1,0 | 5,1

I posten övriga upplupna kostnader ingår främst driftkostnader.

Not 20

Eget kapital

Aktiekapital

Moderbolagets aktiekapital utgörs på balansdagen av totalt 131 827 883 aktier, som fördelar sig på

16 300 000 A-aktier och 115 527 883 B-aktier. Varje A-aktie berättigar till 10 röster medan varje B-aktie

berättigar till 1 röst. Kvot värdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kr per aktie.

Tillskjutet kapital

Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission.

Balanserat resultat

I balanserat resultat ingår årets samt tidigare års resultat. I moderbolaget ingår även teckningsoptioner

i balanserat resultat.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

64

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 20, forts.

Aktiekapitalets utveckling | | |
| Antal aktier | Kvotvärde/ aktie, kr | Aktiekapital kr
Vid årets ingång 2022-01-01 | 131 827 883 | 0,05 | 6 591 394
Nyemission | | |
Vid årets utgång 2022-12-31 | 131 827 883 | 0,05 | 6 591 394
Vid årets ingång 2023-01-01 | 131 827 883 | 0,05 | 6 591 394
Nyemission | | |
Vid årets utgång 2023-12-31 | 131 827 883 | 0,05 | 6 591 394

Not 21

Upplåning

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Långfristiga räntebärande skulder | | | |
Räntebärande skulder till kreditinstitut | 4 749,6 | 4 789,5 | – | –
Övriga räntebärande skulder | 13,0 | 11,1 | 2,1 | 3,5
Summa | 4 762,7 | 4 800,6 | 2,1 | 3,5
Kortfristiga räntebärande skulder | | | |
Räntebärande skulder till kreditinstitut | 116,1 | 97,5 | 1,0 | 1,0
Övriga räntebärande skulder | – | – | – | –
Summa | 116,1 | 97,5 | 1,0 | 1,0

Skulder till kreditinstitut avser huvudsakligen belåning kopplad till koncernens fastighetsbestånd.

Dessa skulder är säkerställda främst genom pantbrev i fastigheter. Övriga räntebärande skulder avser

byggnadskreditiv kopplade till koncernens nyproduktionsprojekt samt skuld avseende IFRS16-

bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler.

Koncernens lånefinansiering sker genom lån från nordiska banker. Total upplåning utgörs av

banklån inklusive byggkreditiv.

Banklånen löper huvudsakligen med två räntekomponenter i form av förutbestämda marginaler

jämte en rörlig referensränta med kvartalsvis betalning och amortering. Avtalen löper med krav om

finansiella åtaganden som kontinuerligt följs upp och rapporteras såsom belåningsgrad, soliditet och

räntetäckningsgrad. De finansiella åtagandenivåerna skiljer sig åt mellan olika banker men KlaraBo har

förbundit sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5 gånger

och soliditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis

rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva

extra amortering eller begära ändrade villkor. Låneavtalen innehåller även en del andra åtaganden

såsom krav på årliga värderingar av fastigheterna och definierade händelser som ger möjlighet för

långivarna att säga upp lånen till förtida betalning. Per bokslutsdagen var samtliga åtaganden uppfyllda.

Ränteswappar har ingåtts för att delvis byta ut den rörliga räntan mot fast ränta. Den genomsnittliga

räntebindningstiden uppgick per bokslutsdagen till 3,7 år och den genomsnittliga kapitalbindnings-tiden till

2,1 år. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till drygt 3,5 procent per 31 december 2023.

För koncernens upplåning med rörlig ränta motsvaras det redovisade värdet på upplåningen av

dess verkliga värde, eftersom räntan på denna upplåning är i paritet med aktuella marknadsräntor

alternativt på grund av att upplåningen är kortfristig. Verkligt värde på koncernens upplåning med fast

ränta understiger det redovisade värdet då marknadsräntorna per bokslutsdagen är högre än de fasta

räntorna på lånen. Det redovisade värdet på dessa lån uppgår till 1 084,9 mkr medan det verkliga

värdet uppskattats till 1 029,7 mkr. Verkligt värde har beräknats genom att diskontera framtida kassa-

flöden med bedömd marknadsränta plus koncernens genomsnittliga lånemarginal.

Kostnader som uppkommer i samband med upptagande av nya lån redovisas som reduktion av

långfristiga räntebärandeskulder. Periodisering sker under respektive låns löptid. Årets utgående

balanspost uppgår till nedanstående och redovisas tillsammans med långfristiga räntebärande skulder.

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Periodiserade lånekostnader | 2,9 | 3,0 | – | –
Summa | 2,9 | 3,0 | 0,0 | 0,0

Förfallotabell, långfristiga räntebärande skulder

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Senare än ett år men inom fem år | 4 762,7 | 4 732,2 | – | –
Senare än fem år | – | – | – | –
Summa | 4 762,7 | 4 732,2 | 0,0 | 0,0

Räntebärande skulder, kassaflödespåverkan

| Koncernen
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående räntebärande skulder | 4 898,1 | 3 883,9
Netto kassaflöde | -21,3 | 435,8
Ej kassaflödespåverkande förändringar | 2,0 | 578,4
Utgående räntebärande skulder | 4 878,8 | 4 898,1

Netto kassaflöde avser nettot av nyupptagna lån, amorteringar samt låneutgifter. Ej kassaflödes-

påverkande förändringar avser övertagna lån i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter vilka

klassificerats som förvärv av förvaltningsfastigheter i koncernens rapport över kassaflöde.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

65

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 22

Koncernmellanhavanden

Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Moderbolaget har fakturerat dotterbolagen 25,0 mkr (13,4) av-

seende arvoden och kostnader. Övriga bolag i koncernen som har

anställd förvaltningspersonal, fakturerar sina systerbolag. I övrigt

förekommer inte inköp och försäljning mellan koncernföretag.

Moderbolaget redovisar 260,3 mkr (73,7) i ränteintäkter från kon-

cernföretag och 225,2 mkr (66,9) i räntekostnader från koncern-

företag. Samtliga transaktioner ovan elimineras i koncernen.

Fordringar och skulder mellan koncernföretag

Som framgår av balansräkningen uppgår moderbolagets lång-

fristiga fordringar hos koncernföretag till 2 942,9 mkr (3 351,9)

och kortfristiga fordringar hos koncernföretag till 181,6 mkr

(80,3). Moderbolagets långfristiga skulder uppgår till 2 161,9

mkr (2 552,9) och kortfristiga skulder till 276,4 mkr (338,3). De

långfristiga skulderna till koncernföretag förfaller senare än ett år

men inom fem år och löper med en ränta motsvarande STIBOR

3-mån + marginal på 1,6–2,1 procentenheter. Alla koncerninterna

mellanhavanden elimineras i sin helhet i koncernen.

Not 23

Andelar i koncernföretag

| Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde | 2 345,9 | 2 175,4
Förvärvade företag | – | 0,0
Sålda företag | – | -8,5
Lämnade aktieägartillskott | 473,6 | 332,3
Nedskrivning p g a förlusttäckning | -524,7 | -153,3
Utgående anskaffningsvärde | 2 294,8 | 2 345,9

Företag | Org.nr | Säte | Kapitalandel | Bokfört värde
Fastighetsbolaget KlaraBo AB | 559124-9064 | Malmö | 100% | 1,9
KlaraBo Bygg AB | 559104-0224 | Malmö | 100% | 0,1
KlaraBo Malmö Öster AB | 559309-2553 | Malmö | 100% | 12,6
KlaraBo Bardisanen AB | 559309-2546 | Malmö | 100% |
KlaraBo Rovan 2 AB | 559280-1418 | Malmö | 100% | 186,6
KlaraBo Älven AB | 559349-5772 | Malmö | 100% | 0,1
KlaraBo Söderslätt AB | 559254-7565 | Malmö | 100% | 0,1
KlaraBo Trelleborg Öster AB | 559254-7508 | Malmö | 100% | 0,1
Cronsjö Fastighetsutveckling AB | 559154-7566 | Stockholm | 100% | 6,9
KlaraBo Förvaltning AB | 559185-5712 | Malmö | 100% | 656,6
Klara 83 AB | 559185-5647 | Malmö | 100% |
Klara 87 AB | 559201-2016 | Malmö | 100% |
KlaraBo Bostadsförvaltning AB | 559228-4458 | Malmö | 100%* | 580,4
Stävbo Fastigheter AB | 559127-1332 | Malmö | 100% |
KlaraBo Tranås AB | 559188-7095 | Malmö | 100% |
Ketty Fastighets KB | 916701-1502 | Malmö | 100% |
KlaraBo Projektutveckling AB | 559089-1205 | Malmö | 100% | 728,4
KlaraBo Stockholmsberget AB | 559241-2547 | Malmö | 100% |
KlaraBo Nybro AB | 559261-4498 | Malmö | 100% |
KlaraBo Vaggeryd AB | 559261-4456 | Malmö | 100% |
KlaraBo Bostäder Västervik AB | 559261-4472 | Malmö | 100% |
KlaraBo Vårdfastigheter Västervik AB | 559224-2373 | Malmö | 100% |
KlaraBo Huskvarna AB | 556992-5562 | Malmö | 100% |
KlaraBo Öst AB | 559222-2979 | Malmö | 100% |
KlaraBo Fastigheter AB | 559359-1877 | Malmö | 100% | 96,0
KlaraBo Aspeholmen AB | 559365-2067 | Malmö | 100% |
KlaraBo Anderstorg AB | 559351-0075 | Malmö | 100% |
KlaraBo Snickarglädjen AB | 559374-1167 | Malmö | 100% |
KlaraBo Västervik AB | 559338-1261 | Malmö | 100% |
KlaraBo Ludvigsborgs Bostad AB | 559350-7204 | Malmö | 100% |
KlaraBo Piperskärr Bostad AB | 556611-3931 | Malmö | 100% |
KlaraBo Nykulla AB | 556481-2823 | Malmö | 100% |
KlaraBo Östersund AB | 559252-8946 | Malmö | 100% |
KlaraBo Degskrapan Östersund AB | 559252-8946 | Malmö | 100% |
KlaraBo Torvallafastigheter Östersund AB | 559256-2838 | Malmö | 100% |
KlaraBo Centrumfastigheter Östersund AB | 556704-1370 | Malmö | 100% |
KlaraBo Odensalafastigheter Östersund AB | 559256-2887 | Malmö | 100% |
KlaraBo SB Holding AB | 559294-6916 | Malmö | 100% | 9,0

 forts.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

66

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 23, forts.

Företag | Org.nr | Säte | Kapitalandel | Bokfört värde
KlaraBo Bjuv AB | 559114-5072 | Malmö | 100% |
KlaraBo Svalöv AB | 559124-0287 | Malmö | 100% |
KlaraBo Höganäs AB | 559115-3167 | Malmö | 100% |
Oskduvan Fastigheter AB | 559167-7884 | Malmö | 100% |
Stora Torget 3 i Oskarshamn AB | 559110-8062 | Malmö | 100% |
Västfogden Fastighets AB | 556698-3127 | Malmö | 100% |
KlaraBo Elefanten 30 AB | 559089-1320 | Malmö | 100% |
KlaraBo Ronneby 2 AB | 556070-1558 | Malmö | 100% |
KlaraBo Ronneby 4 AB | 556723-7820 | Malmö | 100% |
KlaraBo Hovslagaren AB | 559272-0956 | Malmö | 100% |
Klarabo DB Holding AB | 559373-1002 | Malmö | 100% | 16,0
KlaraBo Höör AB | 559253-9984 | Malmö | 100% |
KlaraBo Munken AB | 559223-2556 | Malmö | 100% |
Klara Flundranhälle 8 AB | 559057-8943 | Malmö | 100% |
Klara Skräddaren 2 AB | 559070-4556 | Malmö | 100% |
Klara Apoteksgatan AB | 559085-5291 | Malmö | 100% |
Klara Kvarnsveden AB | 559094-9672 | Malmö | 100% |
Klara Sigge 5 AB | 559065-1922 | Malmö | 100% |
Klara Härsta AB | 559199-8074 | Malmö | 100% |
Klara Ren AB | 559199-8082 | Malmö | 100% |
Klara Öraberget AB | 559185-5761 | Malmö | 100% |
KlaraBo Fagerängen AB | 559254-7557 | Malmö | 100% |
KlaraBo Umeå AB | 559349-5780 | Malmö | 100% |
Klarabo HB Holding AB | 559373-1036 | Malmö | 100% | 0,1
Klara i Bollnäs AB | 556422-5885 | Malmö | 100% |
Klara 88 AB | 559201-2073 | Malmö | 100% |
KlaraBo Gävle AB | 559323-1334 | Malmö | 100% |
KlaraBo Navaren AB | 559176-1365 | Malmö | 100% |
KlaraBo Skokloster AB | 559323-1326 | Malmö | 100% |
Klara Gångsta AB | 559039-0042 | Malmö | 100% |
KlaraBo i Trelleborg AB | 559183-3826 | Malmö | 100% |
KlaraBo Trelleborg Centrum AB | 559254-7573 | Malmö | 100% |
KlaraBo Anderslöv AB | 559254-7581 | Malmö | 100% |
| | | | 2 294,8

* Varav 2,3 procent ägs indirekt via KlaraBo Projektutveckling AB.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

67

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 24

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):
Överkursfond | 3 223 057 479
Balanserat resultat | -51 900 039
Årets resultat | -60 576 751
Summa | 3 110 580 689
Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel |
disponeras enligt följande: |
Balanseras i ny räkning | 3 110 580 689
Summa | 3 110 580 689

Not 25

Transaktioner med närstående

Koncernens närstående innefattar samtliga styrelseledamöter

och ledande befattningshavare med sina respektive närstående-

kretsar. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare (not 9)

samt koncerninterna transaktioner (not 22) har inga transaktioner

med närstående skett.

Not 26

Händelser efter räkenskapsårets slut

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

Not 27

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

| Koncernen | Moderbolaget
Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2023-12-31 | 2022-12-31
Ställda säkerheter | | | |
Pantbrev i fastigheter | 5 018,2 | 5 077,1 | |
Pantsatta aktier i dotterföretag | 429,2 | 628,0 | 665,7 | 681,0
Summa | 5 447,4 | 5 705,1 | 665,7 | 681,0
Eventualförpliktelser | | | |
Borgensåtaganden | – | – | 4 868,7 | 4 888,5
Summa | 0,0 | 0,0 | 4 868,7 | 4 885,5

Majoriteten av de ställda säkerheterna avser skulder till kreditinstitut.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

68

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Not 28

Nyckeltal

KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, se ned-

anstående tabell. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare

och koncernens ledning. Då inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte

alltid jämförbara med mått som anges av andra företag och därmed möjliggör nedanstående tabell en

utvärdering av koncernens prestation. Dessa finansiella mått ska inte ses som ersättning för mått som

definieras enligt IFRS.

2023 2022

Driftnetto, mkr

A Hyresintäkter, mkr 577,2 491,5

B Övriga rörelseintäkter, mkr 12,5 10,2

C Driftkostnader, mkr -187,8 -159,7

D Underhållskostnader, mkr -24,4 -27,4

E Fastighetsskatt, mkr -12,8 -11,6

F Fastighetsadministration, mkr 27,5 -24,1

A+B+C+D+E+F Driftnetto, mkr 337,2 278,9

Marknadsvärde/kvm

A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7

B Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7

C Tomträtt 10,6 7,3

D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7

(A–B–C)/D Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044

Överskottsgrad, %

A Driftnetto, mkr 337,2 278,9

B Intäkter, mkr 589,7 501,6

A/B Överskottsgrad, % 57,2 55,6

Reell uthyrningsgrad, %

A Antal lägenheter 6 604 6 533

B Antal outhyrda lägenheter 231 222

C Lägenheter ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 85 99

1–(B–C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1

2023 2022

Soliditet, %

A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 936,3 4 320,0

B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0

C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 249,9 9 692,0

(A+B)/C Soliditet, % 42,6 44,6

Belåningsgrad, %

A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 762,7 4 800,6

B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,1 97,5

C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,5 338,3

D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7

(A+B–C)/D Belåningsgrad, % 52,2 49,7

E Byggnadskreditiv hänförligt pågående nyproduktioner, mkr 67,0 54,5

F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0

G Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7

(A+B–E–F)/(D–G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,4 53,8

Räntetäckningsgrad, ggr

A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 285,9 232,4

B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -161,7 -119,0

A/–B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0

Långsiktigt substansvärde, mkr

A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0

B Återläggning derivat, mkr 36,7 -103,1

C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 216,0 309,2

E Justering uppskjuten skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,1 -0,4

G Justering uppskjuten skattefordran hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0

A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

69

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

 Not 28, forts.

2023 2022

Förvaltningsresultat per aktie, kr

A Förvaltningsresultat, mkr 124,2 113,4

B Justering förvaltningsresultat hänförligt minoritets andelen, mkr 0,0 0,0

C Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,7

(A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86

Eget kapital per aktie, kr

A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2

A/B Eget kapital per aktie, kr 30,02 32,92

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2

A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,95 34,48

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,95 0,86

B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,86 0,93

A/B–1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 10,0% -7,3%

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %

A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr 32,0 34,5

B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr 34,5 33,9

A/B–1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3% 1,7%

För Nyckeltal/definitioner se sidan 89.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

70

NOTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Styrelsens underskrifter

Resultat- och balansräkning för moderbolaget och koncernen kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2024 för fastställelse.

Malmö den 3 april 2024

Lennart Sten Per Håkan Börjesson Lulu Gylleneiden

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Mats Johansson Sophia Mattsson Linnala Anders Pettersson

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Håkan Sandberg Joacim Sjöberg Andreas Morfiadakis

Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2024

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

71

STYRELSENS UNDERSKRIFTER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen för KlaraBo Sverige AB (publ) för år 2023.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 31-71 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-

liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella

ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den

31 december 2023 och av dess finansiella resultat och

kassaflöde för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsre-

dovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-

räkningen och balansräkningen för moderbolaget samt

rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell

ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom-

pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets

och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsför-

ordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi-

sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget

och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,

inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens

(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade

bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller

dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå

och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella

rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkstäl-

lande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar,

till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som

har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser

om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid

alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och

verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen,

och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska

avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter

till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig

granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella

rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till bolagets och

koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller

samt den bransch i vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår

bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå

en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rappor-

terna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter

kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas

som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna

fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa

kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella

rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa

överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfatt-

ning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och

omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och samman-

tagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

72

REVISIONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-9

och 82-91 samt Hållbarhetsredovisningen på sidorna 10-29. Den

andra informationen består även av Ersättningsrapporten som

vi inhämtat före datumet för denna revisionsberättelse och som

finns tillgänglig på bolagets hemsida i samband med publicering

av detta dokument. Den andra informationen utgör inte årsredo-

visningen. Det är styrelsen och verkställande direk tören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-

redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa-

tion som identifieras ovan och överväga om informationen i

väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även

den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer

om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och,

vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits

av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande

direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer

är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredo-

visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet

om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt

alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Värdering av fastigheter

Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastigheter).

KlaraBo redovisar 9 032 MSEK relaterat till förvaltningsfastigheter.

Koncernen har under 2023 redovisat 440 MSEK i negativa värde-

förändringar på fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd består

i princip uteslutande av bostadsfastigheter. KlaraBo värderar

samtliga fastigheter med en oberoende fastighetsvärderare - Savills

En värdering är förknippad med väsentliga bedömningar och

uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om avkastnings-

krav och framtida hyresintäkter. En ytterligare parameter som är

väsentlig för KlaraBo är hur många lägenheter som genomgått en

standardhöjning, en standardhöjning innebär också en hyreshöj-

ning och därmed en värdehöjning.

Vi har bedömt KlaraBos process för genomgång och bedömning

av de externa värderingarna. Våra specialister har gått genom

den metod som den externa värderaren använder och jämfört

denna med etablerad praxis. Våra specialister har också utmanat

de antaganden som är gjorda i värderingen och jämfört med bland

annat externa transaktioner och branschdata.

Vi har stickprovsvis kontrollerat använda indata avseende

investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som

fastställts eller presenterats för styrelsen. Vi har jämfört det antal

standardhöjningar som inkluderas i värderingen med av styrelsen

godkända investeringsbeslut.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

73

REVISIONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

års redovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-

inspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-

ning är en del av revisionsberättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA

FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl-

lande direktörens förvaltning för Klarabo Sverige AB (publ) för

år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-

behov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den

verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta

de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-

ningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvalt-

ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-

ning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-

pappersmarknaden för Klarabo Sverige AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-

gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till KlaraBo Sverige AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

74

REVISIONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten

i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko-

nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig-

gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de

delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen

och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-

flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL

i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Anna Lindhs plats 4,

203 11 Malmö, utsågs till KlaraBo Sverige AB (publ)s revisor av

bolagsstämman den 3 maj 2023 och har varit bolagets revisor

sedan 28 april 2021.

Malmö den 3 april 2024

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

75

REVISIONSBERÄTTELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

Förvaltningsberättelse

Risker och riskhantering

Flerårsöversikt nyckeltal

Finansiella rapporter koncernen

Finansiella rapporter moderbolaget

Noter

Styrelsens underskrifter

Revisionsberättelse

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Bolagsstyrningsrapport

Lagstiftning och bolagsordning

KlaraBo är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av

svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovis-

ningslagen. Bolaget tillämpar Stockholmsbörsens regelverk

(Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares).

Förutom lagstiftning och börsens regelverk ligger KlaraBos

bolagsordning och dess interna riktlinjer till grund för bolags-

styrningen. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens

säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital

och antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid

bolagsstämma.

Svensk kod för bolagsstyrning

KlaraBo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning, Koden.

Koden kompletterar aktiebolagslagen genom att på ett antal

områden ställa högre krav, men den möjliggör samtidigt för

bolaget att avvika från dessa om det i det enskilda fallet skulle

anses leda till bättre bolagsstyrning (”följ eller förklara”).

KlaraBo redogör årligen för eventuella avvikelser från Koden i

bolagsstyrningsrapporten, liksom skälen för en avvikelse och

eventuell alternativ lösning. Under året har inga avvikelser

skett från Koden.

KlaraBo eftersträvar en god standard i sin bolagsstyrning.

Bolagsstämma

Aktieägarnas inflytande över KlaraBo utövas vid bolagsstämman

som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman har

därmed en överordnad ställning i förhållande till styrelsen och

VD. Den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, ska i enlighet

med aktiebolagslagen hållas inom sex månader från utgången

av varje räkenskapsår och behandla beslut om fastställelse av

resultat- och balansräkning, dispositioner beträffade bolagets vinst

eller förlust, ansvarsfrihet gentemot bolaget för styrelseledamöter

och VD samt val av och ersättning till styrelseledamöter och revisor.

Bolagsstämman beslutar även om andra väsentliga frågor,

exempelvis ändring av bolagsordningen och bemyndiganden

och beslut om nyemission. Styrelsen kan även komma att kalla

till en extra bolagsstämma om styrelsen finner att det finns skäl

att hålla en bolagsstämma mellan tiden för årsstämmorna eller om

revisorn eller en ägare med minst en tiondel av samtliga aktier

skriftligen till bolaget begär att en bolagsstämma ska hållas.

I enlighet med KlaraBos bolagsordning ska kallelse till

bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes

Tidningar samt att kallelsen finns tillgänglig på bolagets

webbplats www.klarabo.se. En notis om att kallelse till bolags-

stämma har skett ska även annonseras i Dagens Industri.

Kallelse till årsstämman ska i enlighet med aktiebolagslagen

utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor före årsstämman.

En kallelse till en extra bolagsstämma som ska besluta om

fråga om ändring av bolagsordningen ska utfärdas tidigast

sex och senast fyra veckor före stämman, annars gäller att en

kallelse till extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex och

senast tre veckor före stämman.

Närvaro och rösträttsregistrering vid bolagsstämma

Aktieägares rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma,

antingen personligen eller genom ombud med fullmakt,

tillkommer aktieägare som är införd i bolagets av Euroclear

Sweden förda aktiebok senast den dag som framgår av kallel-

sen (det vill säga på avstämningsdagen) samt anmäler sitt

deltagande till bolaget senast den dag som anges i kallelsen

till stämman. Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett

eller två biträden, dock endast om aktieägaren anmäler

antalet biträden till bolaget i enlighet med det förfarande som

gäller för anmälan till bolagsstämman. Varje aktieägare som

anmäler ett ärende med tillräcklig framförhållning har rätt att

få ärendet behandlat vid bolagsstämman. Aktieägare som har

sina aktier förvaltarregistrerade måste instruera förvaltaren att

tillfälligt registrera aktierna i aktieägarens namn för att ha rätt

att delta och rösta för sina aktier vid bolagsstämman, så kallad

KlaraBo är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Malmö och verksamhet över hela landet. KlaraBos bolagsstyrning

syftar till att upprätthålla och utveckla ett affärsmässigt uppträdande och god riskhantering. God bolagsstyrning utgör

grunden för att behålla och stärka förtroendet för bolaget bland aktieägare, medarbetare och andra intressenter.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

76

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

rösträttsregistrering. Sådan registrering måste ha genomförts

senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare som

har sina aktier direktregistrerade på ett konto i Euroclear systemet

kommer automatiskt att ingå i listan över aktieägare. Kallelser,

protokoll, kommunikéer och andra handlingar i samband med

bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga på KlaraBos

webbplats.

Mångfaldspolicy

Från och med räkenskapsår 2022 har valberedningen,

vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter,

tillämpat regel 4.1 Svensk kod för bolagsstyrning samt

”KlaraBos mångfaldspolicy styrelse”. Målet med policyn är

att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sam-

mansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de

bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och

bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Valberedning

Valberedningen är bolagsstämmans organ med enda uppgift

att bereda stämmans beslut i val och arvodesfrågor samt, i

förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande val-

beredning. Vid årsstämman den 28 april 2021 antogs principer

för tillsättandet av valberedningen och dess arbete, att gälla

intill dess att beslut om ändring fattas av bolagsstämman.

Valberedningen ska bestå av en representant vardera för de

tre respektive röstmässigt största aktieägarna eller ägargrup-

perna i bolaget, enligt aktieboken per den sista bankdagen i

september. Om någon av de tre största aktieägarna eller ägar-

grupperna avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en

ägarrepresentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att

den aktieägare eller ägargrupp som har utsett representanten

utser en ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana

nästa aktieägare eller ägargrupp i storleksordningen att utse

en ägarrepresentant. Vid ägarförändringar som påverkar de tre

största aktieägarna, ska den av de tre största aktieägarna som

inte har någon ägarrepresentant i valberedningen kontakta

valberedningens ordförande med önskemål om att utse ledamot.

Om ägarförändringen inte är oväsentlig bör ledamot utsedd av

aktieägare eller ägargrupp som inte längre tillhör de tre största

ägarna ställa sin plats till förfogande och den nya aktieägaren

eller ägargruppen tillåtas utse en ledamot. Valberedningens

ledamöter ska offentliggöras på KlaraBos webbplats senast

sex månader före årsstämman. Valberedningen ska inom

sig utse valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande

eller annan styrelseledamot får inte vara valberedningens

ordförande. Utöver ovan ordning ska valberedningen ha den

sammansättning och fullgöra de uppgifter som följer av Koden.

Arvode utgår ej till valberedningens ledamöter. Valberedningen

ska dock ha rätt att få ersättning för utgifter som krävts för att

valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.

Styrelse

Efter bolagsstämman är styrelsen KlaraBos högsta beslutande

och verkställande organ liksom dess ställföreträdare. I denna

egenskap svarar styrelsen enligt aktiebolagslagen för KlaraBos

organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Styrelsen bedömer fortlöpande KlaraBos ekonomiska situation

och tillser att organisationen är utformad så att bokföring,

medelsförvaltning och bolagets ekonomiska förhållanden

i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsens

ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrelsens arbete

och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade uppgifter.

Styrelsearbetet i KlaraBo utvärderas årligen i syfte att utveckla

styrelsens arbetsformer och effektivitet. Det är styrelsens ord-

förande som ansvarar för utvärderingen och för att presentera

den för valberedningen. Avsikten med utvärderingen är att få

en bild av styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet

bedrivs, säkerställa att styrelsen sammantaget har nödvändig

kompetens samt vilka åtgärder som eventuellt behöver vidtas

för att förbättra styrelsearbetet. Utvärderingen utgör ett viktigt

underlag för valberedningen inför årsstämman. KlaraBos

styrelse ska i enlighet med bolagsordningen bestå av minst tre

och högst åtta ordinarie ledamöter utan suppleanter. Styrelsens

ledamöter väljs årligen på årsstämman intill dess att nästa

årsstämma har hållits, det finns ingen tidsbegränsning för hur

länge en styrelseledamot kan sitta i styrelsen. Inga intresse-

konflikter bedöms föreligga. Styrelsen består för närvarande

av åtta ledamöter, inklusive ordföranden. Styrelsen ansvarar

för att KlaraBos övergripande mål och strategier efterlevs,

att lagar, regler och interna riktlinjer efterlevs samt övervaka

större investeringar. Det är även styrelsens ansvar att tillse att

informationsgivningen till marknaden och investerare präglas

av öppenhet och att den är korrekt, relevant och tillför litlig samt

att VD tillsätts, utvärderas och vid behov entledigas.

Namn Funktion Närvaro

1)

Oberoende

i förhållande

till bolaget

Oberoende

i förhållande

till ägare

Lennart Sten Ordförande 9 Ja Ja

Joacim Sjöberg 7 Ja Ja

Mats Johansson 9 Ja Nej

Lulu Gylleneiden 9 Ja Ja

Anders Pettersson 6 Ja Nej

Håkan Sandberg 9 Ja Ja

Sophia Mattsson-Linnala 9 Ja Ja

Per-Håkan Börjesson 9 Ja Nej

1)

Under året har 9 styrelsemöten hållits.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

77

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Närvaro på sammanträden och oberoende

Nedan redogörs för styrelseledamöternas närvaro på styrelse-

mötena under 2023 samt vilka styrelseledamöter som enligt

Kodens definition anses oberoende i förhållande till bolaget och

bolagsledningen, respektive i förhållande till bolagets större

aktieägare.

Arbetsordning och utskott

Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en

skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken ska utvärderas,

uppdateras och årligen fastställas på nytt. Arbetsordningen

innehåller även en agenda med fasta beslutspunkter samt

vissa beslutspunkter efter behov, enligt vilken styrelsen

sammanträder. Styrelsen har rätt att inrätta utskott för att

bereda och i vissa fall besluta kring specifika frågor. Styrelsens

ansvar för de beslut som hanteras inom utskotten kvarstår

alltjämt. Om det finns utskott för specifika frågor ska det av

styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken

beslutande rätt styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur

utskotten ska rapportera till styrelsen.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Joacim Sjöberg

(ordförande), Lennart Sten och Sophia Mattsson-Linnala.

Utskottet ska övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen

av dessa samt granska rutinerna för KlaraBos riskhantering,

styrning och kontroll samt finansiella rapportering och lämna

förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Utskottet

ska hålla sig underrättat om revisionen av bolaget samt granska

och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet.

Revisionsutskottet bistår även valberedningen vid upprättande

av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten

(styrelseordförande), Anders Pettersson och Mats Johansson.

Styrelsens ordförande är ordförande i ersättningsutskottet.

Utskottet ska bereda och övervaka frågor om bland annat

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

för bolagsledningen samt följa upp och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till

bolagsledningen.

Verkställande direktör

KlaraBos VD är Andreas Morfiadakis. Närmare information om

VD samt övriga ledande befattningshavare återfinns i avsnittet

Ledning. Bolagets VD sköter, i enlighet med bestämmelserna i

aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar. Åtgärder som faller utanför den löpande

förvaltningen beror på deras omfattning och art och om de är

av osedvanligt slag eller av stor betydelse. Åtgärder utanför

den löpande förvaltningen ska som huvudregel beredas och

föredras styrelsen för beslut. VD ska vidta nödvändiga åtgärder

för att bokföringen fullgörs i överensstämmelse med lag och för

att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Då

VD är underordnad i förhållande till styrelsen kan styrelsen själv

också avgöra ärenden som ingår i den löpande förvaltningen.

VD:s arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan styrelsen

och VD framgår av den skriftliga VD-instruktion som styrelsen

fastställt. Styrelsen utvärderar löpande VD:s arbete.

Ersättningsrapport

Ersättningar till styrelseledamöter

Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive

ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den

3 maj 2023 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordfö-

rande med 400 000 kr och till övriga ledamöter med 200 000 kr.

Vidare beslutades att det till revisions- respektive ersättningsut-

skottens ledamöter ska utgå ett arvode om 75 000 kr respektive

40 000 kr per ledamot. Styrelseordförandes arvode inkluderar

arvode för utskottsarbete. Styrelsens ledamöter har inte rätt

till några förmåner efter deras uppdrag som styrelseledamöter

har upphört. Ersättningen under året har inte varit baserad på

hållbarhetsrelaterade prestationer.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutade stämman att anta

uppdaterade riktlinjer för ersättning till VD och övriga ledande

befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak följande:

VD:s ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs

av styrelsen. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från

VD ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen.

Ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor ska vara

marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt främja KlaraBos

affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. Ersättning

till VD och övriga ledande befattningshavare utgår primärt i

form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig ersättning

motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen under

den aktuella mätperioden. Pensionsavsättningar kan göras

för personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 30

procent av fast kontantlön. Personer i bolagsledningen ska ha

avgiftsbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas

av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtals-

bestämmelser. Pensionsåldern är 65 år. Övriga förmåner i form

av sjukvårdsförsäkring, bilförmån och liknande kan även utgå

till bolagets ledande befattningshavare. Det samlade värdet

av dessa förmåner ska motsvara marknadspraxis och utgöra

ett begränsat värde i förhållande till den totala ersättningen.

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller

delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar

det. VD har en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader med

en rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida

motsvarande max 18 månadslöner. Därutöver kan ersättning

för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå till

VD motsvarade högst 60 procent av den fasta kontantlönen.

För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden

tre till sex månader eller den längre tid som följer av Lagen

om anställningsskydd eller kollektivavtal. Samtliga ledande

befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga

anställningsförmåner under uppsägningstiden.

Avtal om ersättning efter avslutat uppdrag

Utöver vad som anges ovan under avsnittet Riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare har KlaraBo inte träffat

några avtal som ger rätt till pension eller liknande förmåner

efter avträdande av tjänst. Bolaget har inga avsatta eller

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

78

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter

avträdande av tjänst.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2023

Tabellen nedan visar beslutade ersättningar till styrelseleda-

möter. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2022-05-03 till

och med årsstämman 2023-05-03.

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2023

Tabellen nedan visar samtliga ersättningar som utbetalats till

ledande befattningshavare under räkenskapsåret 2023.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen.

Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har

god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer

att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern

kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för

uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker

som KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med. Syftet

med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig och

effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern och

extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämpliga

lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kontrollen

omfattar kontroll av organisation, förfarande och stödåtgärder.

Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos behov

och med beaktande av den bransch med tillhörande riskbild

inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och utveckla en

ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland annat fastställt

styrelsens arbetsordning och instruktion för VD och den eko-

nomiska rapporteringen. Därutöver har KlaraBo utvecklat en

struktur med löpande översyn för att bibehålla och upprätthålla

en välfungerande kontrollmiljö. För att säkerställa en god intern

kontroll ansvarar VD för att den utvärderas årligen. Den interna

kontrollen omfattar även identifiering, analys och hantering av

risker baserat på KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen

utförs av VD som presenterar resultatet för revisionsutskottet

och styrelsen. KlaraBo har inte någon särskild funktion för

internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en

sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet

med internkontroll, som företrädesvis utförs av företagsled-

ningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till

bolagets verksamhet och storlek.

Revision

KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst

en revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska uppfylla

god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt aktiebolagslagen

av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt uppdrag från, och

rapporterar även sin revisionsberättelse till, bolagsstämman.

Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer

med högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor

med Mats Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret

2023 uppgick ersättningen till 3,2 mkr. Ersättningen avsåg

revisionsuppdrag om 2,4 mkr, samt 0,8 mkr i övrig ersättning.

Ersättningen utgår enligt godkänd räkning.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2023

Tkr

Styrelse-

arvode

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Lennart Sten 400 0,0 0,0 400

Anders Pettersson 240 0,0 0,0 240

Lulu Gylleneiden 200 0,0 0,0 200

Joacim Sjöberg 275 0,0 0,0 275

Mats Johansson 240 0,0 0,0 240

Håkan Sandberg 200 0,0 0,0 200

Sophia Mattsson-Linnala 275 0,0 0,0 275

Per Håkan Börjesson 200 0,0 0,0 200

Totalt 2 030 0,0 0,0 2 030

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2023

Tkr

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Andreas Morfiadakis 2 549 664 3 213

Övriga ledande befattningshavare

(3 st vid årets utgång) 3 126 721 3 847

Total 5 674 1 385 7 060

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

79

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Information och kommunikation

KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt

en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att

informationsgivning och hantering av insiderinformation sker

på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt.

VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen

medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras av

ordförande. Rutiner och regelverk för informationsgivning och

insiderregler grundas på policyer och riktlinjer formulerade

i enlighet med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens

regelverk, Koden och den av EU antagna marknadsmiss-

bruksförordningen (MAR). Medarbetarna har tillgång till och

får instruktioner om gällande policyer och riktlinjer. Bolagets

finansiella rapporter och pressmeddelanden publiceras på

www.klarabo.se i samband med offentliggörandet.

Bolagsstyrning, frågor till styrelsen, baserat på

upplysningskrav från GRI:

Vem ansvar för hållbarhetsfrågor i styrelsen?

Det är hela styrelsens ansvar att bevaka hållbarhetsfrågorna.

Hur övervakar och utvärderar styrelsen hållbarhetsarbetet?

Hållbarhetsarbetet avrapporteras löpande och prioriterade

hållbarhetsfrågor följs upp på styrelsemöten. Hur hållbarhets-

arbetet fortskrider presenters i delårsrapporterna. Klimatbokslut

och övriga hållbarhetsnyckeltal presenteras i Års- och

hållbarhetsrapport. Styrelsen är ansvarig för och godkänner

delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisningen.

Finns det intressekonflikter? Hur hanteras dessa i så fall?

(gränsöverskridande medlemskap, korsande aktieinnehav

med leverantörer och andra intressenter, förekomsten av

kontrollerande aktieägare, närstående parter, deras relationer,

transaktioner och utestående saldon)

Ingen intressekonflikt bedöms finnas

Hur jobbar styrelsen för att höja sin kompetens inom

hållbarhet?

Styrelsen säkerställer hållbarhetskompetens individuellt samt

vid en årlig uppdatering från hållbarhetschef.

Utvärderas styrelsen på hållbarhetsbaserade parametrar?

Styrelsearbete utvärderas årligen och utgör ett underlag för

valberedningen, hållbarhet har inte varit en del av utvärde-

ringen under året men kommer vara framgent.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

80

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för

år 2023 på sidorna 76-80 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-

ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Malmö den 3 april 2024

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

81

REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Styrelse

Lennart Sten

(född 1959)

Styrelseordförande sedan 2018.

Utbildning: Jurist kandidatexamen, Stockholms

universitet, 1987.

Övrig erfarenhet: VD för Svenska Handelsfastigheter

AB, Europa VD GE Real Estate och styrelseordförande i

CLS Holdings plc.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i CLS

Holdings plc, styrelseledamot i Interogo Holding AG,

Easy Depot AB och Vestigia Development AB.

Innehav i bolaget: 1 995 000 A-aktier och 2 980 609

B-aktier, direkt och indirekt genom Elivågor AB.

Lulu Gylleneiden

(född 1974)

Styrelseledamot sedan 2018.

Utbildning: Fastighetsmäklare, 1994.

Övrig erfarenhet: Att etablera fastighetsbolag på den

skandinaviska marknaden. Bred och lång erfarenhet från

fastighets- och byggbranschen i ledande befattningar.

Tidigare fastighetschef hos Lidl Sverige, VD i Malthus

(Sverige, Finland) och affärschef hos NCC.

Andra pågående uppdrag: Affärsutvecklingschef

i Easy Depot AB.

Innehav i bolaget: 34 000 A-aktier och 18 400 B-aktier.

Mats Johansson

(född 1961)

Styrelseledamot sedan 2015.

Utbildning: Gymnasial utbildning.

Övrig erfarenhet: Grundare av Abraxas Holding AB,

ZetaDisplay AB samt MultiQ International AB samt

medgrundare till Iconovo AB, Easy Depot AB samt

Nudging Capital AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Abraxas

Holding AB, SIB Solutions AB, Easy Depot AB, Volubus

AB och Endeavor Equity Sweden AB, styrelseledamot

i Iconovo AB, Nudging Capital AB och prokurist i Zenit

Equestrian.

Innehav i bolaget: 2 699 400 A-aktier indirekt genom

Abrax Holding AB.

Per Håkan Börjesson

(född 1954)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Civilingenjör, Linköpings tekniska högskola,

industriell ekonomi, 1978 och MBA, Columbia University,

NYC, NY, 1980.

Övrig erfarenhet: Erfarenheter från familjeföretag,

onoterade aktier och kapitalförvaltning.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och

verkställande direktör i Investment AB Spiltan och

Företagspartner i B P Invest Aktiebolag. Styrelseledamot

i Bröderna Börjessons Bil Aktiebolag, P&E Persson AB,

P&E Samhällsfastigheter AB.

Innehav i bolaget: 1 800 000 A-aktier och 13 769 798

B-aktier indirekt genom Investment AB Spiltan och Br.

Börjessons Bil AB:s pensionsstiftelse.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

82

STYRELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Anders Pettersson

(född 1959)

Styrelseledamot sedan 2017.

Utbildning: Civilingenjörexamen och civilekonomexamen

vid Lunds universitet.

Övrig erfarenhet: Nuvarande styrelseuppdrag i bl.a.

Skabholmen Invest AB och Wallbox N.V. Tidigare

koncernchef i Thule AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Wallbox

N.V, Ninbeta AB, Ninalpha AB, Skabholmen Invest AB,

Hawoc Investment AB, Ningamma AB, Simrishamns Bok

-

handel AB och COWAH Investment AB, styrelseledamot i

PS Enterprise AB, Aston Harald Mekaniska Verkstad AB,

PSIW Enterprise AB, Kensington Capital Acquisition Corp.

V. KCGI-UN, Stanadyne Inc, Easy Depot AB och ANMIRO

AB, styrelsesuppleant i WN Enterprise AB.

Innehav i bolaget: 3 966 316 A-aktier och 3 545 538

B-aktier, indirekt genom Ninalpha AB och Ningamma AB.

Håkan Sandberg

(född 1948)

Styrelseledamot sedan 2019.

Utbildning: Företagsekonomiska kurser vid Stockholms

universitet och Linköpings universitet.

Övrig erfarenhet: Representant för Pensionskassan

SHB Försäkringsförening. Tidigare bl.a. vice VD i

Handelsbanken.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Scandi-

navian Resort i Sälen AB och Intea Fastigheter AB (publ).

Innehav i bolaget: 50 000 A-aktier och 9 360 610

B-aktier, direkt och indirekt genom Pensionskassan SHB

Tjänstepensionsförening.

Joacim Sjöberg

(född 1964)

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: LLM Stockholms universitet, 1990 och

studier vid London School of Economics samt Stockholms

universitet.

Övrig erfarenhet: Tidigare bakgrund inom fastighets-

transaktioner och investmentbanking med olika

chefsbefattningar hos bl.a. Jones Lang LaSalle,

Enskilda Securities och Swedbank där han var Head

of Corporate Finance.

Andra pågående uppdrag: VD i Castellum AB,

Styrelseledamot och VD i Valhalla Corporate Advisor AB

och styrelseledamot i Entra ASA.

Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner

avseende 100 000 B-aktier.

1)

1)

Joacim Sjöberg har ingått ett hembudsavtal enligt vilken

han är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den

optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för

den händelse han avser att överlåta optionerna.

Sophia Mattsson-Linnala

(född 1966)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Ekonomlinjen vid Stockholms universitet

med inriktning mot ekonomiska kalkyler (1986–1989)

samt kurser inom institutionen för Lantmäteri på KTH

innefattandes bland annat fastighetsmarknad och fastig-

hetsvärdering samt byggnads- och installationsteknik

(1988–1989).

Övrig erfarenhet: Ordförande i kommission som analy

-

serar och kartlägger bl.a. hur bostäders läge och kvalitet

beaktas i förhållande till andra faktorer i hyressättningen.

Sophia Mattsson-Linnala har tidigare arbetat som bl.a.

VD på Rikshem AB (publ) och varit styrelseledamot i

Sweden Green Building Council.

Andra pågående uppdrag: Ordförande i Moxyid. Styrel

-

seledamot och ägare i SML ekonomi och fastighet AB,

styrelseledamot i Sh bygg, Sten och Anläggning AB, Sh

asfalt AB, TM Anläggning i Uppland AB, Anders Bodin

Fastigheter AB, Vallentuna Betong AB, JMG Betong AB,

Teqt Group och COVITUM AB.

Innehav i bolaget: Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier

samt köpoptioner avseende 128 000 B-aktier.

1)

1)

Sophia Mattsson-Linnala har ingått ett hembudsavtal enligt

vilken hon är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller

den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för

den händelse hon avser att överlåta optionerna.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

83

STYRELSE

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Ledning

Andreas Morfiadakis

(född 1976)

Verkställande direktör sedan 2017.

Utbildning: Bachelor’s degree, DePaul University

Chicago, 2000.

Övrig erfarenhet: Tidigare vice VD och CFO i Victoria

Park AB.

Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot i

Falknästet AB och styrelse-suppleant i HESIA Konsult AB.

Innehav i bolaget: 2 331 287 A-aktier privat och indirekt

genom Falknästet AB, 30 000 B-aktier och 841 379

tecknings optioner medförande rätt till teckning av lika

många B-aktier.

Maria Lindén

(född 1974)

HR-ansvarig sedan 2023.

Utbildning: Personal och Arbetslivsprogrammet Lunds

Universitet, 1996-2000

Övrig erfarenhet: Cirka 25 års erfarenhet som HR-

ansvarig och HR Business Partner i olika branscher, t ex

inom livsmedel, transport/shipping. Eget konsultföretag

sedan 2021 (Interim HR inom tech, livsmedel och

fastighet).

Andra pågående uppdrag: VD i AMLL Consulting AB

Innehav i bolaget: 0 aktier. 0 teckningsoptioner.

Jimmy Larsson

(född 1974)

Fastighetschef sedan 2019.

Utbildning: Kandidatexamen i fastighetsvetenskap,

Malmö Universitet, 2001.

Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av bostads-

förvaltning. Har tidigare haft chefspositioner hos bl.a.

Brogripen AB, Ikano Bostad och Riksbyggen. Ledamot

i Hyresnämnden i Malmö.

Innehav i bolaget: 100 000 A-aktier, 50 000 B-aktier och

79 526 teckningsoptioner medförande rätt till teckning

av lika många B-aktier.

Urban Ottosson

(född 1961)

Interim CFO sedan 2023

1)

.

Utbildning: Civilekonomexamen, Lunds Universitet.

Executive Diploma, KTH Executive School.

Övrig erfarenhet: CFO HEXPOL, CFO Ependion (Beijer

Electronics), CFO Höganäs Group, CFO Öreundskraft,

CFO Lammhults Design Group, Group Accounting

Trelleborg AB, Financial Controller Scancem, Styrelse-

ordförande Modity Energy Trading

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot Neola

Medical AB, Senior Advisor Tibia Konsult AB, Styrelse-

ledamot Predictus Asset Management AB.

Tidigare uppdrag under de fem senaste åren: CFO

TePe Munhygienprodukter, CFO Neola Medical, CFO

Lammhults Design Group.

Innehav i bolaget: 0 aktier. 0 teckningsoptioner.

1)

Per Holmqvist tillträdde 1 mars 2024 som CFO.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

84

LEDNING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

Bolagsstyrningsrapport

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

Styrelse

Ledning

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Bjuv Tibbarp 1:91 12 18 18 6 0 54 3 204 0 20 3 224

Bollnäs Annexet 2 2 6 2 1 1 12 924 368 91 1 383

Bollnäs Balder 2, 3, 4 0 0 10 2 0 12 912 0 0 912

Bollnäs Gnistan 2 0 6 4 3 0 13 1 031 579 18 1 628

Bollnäs Häggesta 4:21 8 0 0 0 0 8 392 0 0 392

Bollnäs Häggesta 7:101-7:102 69 158 45 6 9 287 18 735 226 317 19 278

Bollnäs Ren 30:17, 30:49, 30:67 4 12 10 0 0 26 1 730 0 0 1 730

Bollnäs Ren 30:204-351 1 55 33 61 0 150 13 648 52 309 14 009

Bollnäs Ren 30:352, 30:353 0 27 49 0 0 76 4 944 60 95 5 099

Bollnäs Säversta 7:75 8 8 0 8 0 24 1 376 0 237 1 613

Borlänge Kvarnsveden 3:196-3:197 27 117 12 1 0 157 8 958 0 119 9 077

Borlänge Källan 6 3 15 9 9 0 36 2 373 0 0 2 373

Borlänge Källan 8 6 1 11 0 0 18 1 086 0 0 1 086

Borlänge Sigge 5 0 0 0 0 0 0 0 3 942 0 3 942

Borlänge Skräddaren 2 0 0 0 0 0 0 0 3 072 0 3 072

Gävle Vallbacken 10:5 11 8 10 0 0 29 1 613 173 65 1 851

Gävle Vallbacken 10:6 0 16 0 0 0 16 944 0 58 1 002

Gävle Vallbacken 10:7 3 9 13 1 0 26 1 926 0 181 2 107

Gävle Väster 29:5 9 18 29 3 1 60 4 038 408 378 4 824

Helsingborg Navaren 8 & 10 10 66 8 1 0 85 4 948 183 407 5 538

Huskvarna Ekorren 1 34 27 63 23 0 147 9 921 108 381 10 410

Höganäs Sjöcrona 6 & 7 15 20 15 6 0 56 3 185 0 0 3 185

Höör Räven 17 4 12 20 5 0 41 2 769 0 0 2 769

Ludvika Lisselmågtorpet 10:14 0 0 0 0 0 0 0 40 40 80

Ludvika Skälkenstorp 17:1-17:16 2 4 60 0 0 66 4 346 0 0 4 346

Ludvika Öraberget 10:39-59:2 34 41 31 6 0 112 6 950 461 46 7 457

Ludvika Öraberget 11:80-11:82 26 11 9 0 0 46 2 796 0 0 2 796

Ludvika Örntorp 1:29-5:35 0 28 24 0 0 52 4 197 0 0 4 197

Ludvika Örntorp 3:5 0 0 0 0 0 0 0 0 36 36

Malmö Hälleflundran 8 10 34 6 3 1 54 3 356 226 72 3 654

Malmö Skrattmåsen 4 0 0 0 0 0 0 0 2 443 0 2 443

Malmö Bardisanen 14 0 0 0 0 0 0 0 1 614 0 1 614

Motala Munken 4 6

4 22 14 0 46 3 282 0 0 3 282

Nybro Delfinen 1 10 18 13 0 0 41 2 170 0 130 2 300

Nybro Lärkan 13 & Bofinken 6 9 42 6 0 0 57 3 168 0 275 3 442

Nybro Räven 1 17 30 31 0 0 78 4 518 0 324 4 842

Nybro Valen 1 18 54 15 0 0 87 4 706 83 303 5 091



KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

85

FASTIGHETSFÖRTECKNING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Oskarshamn Duvan 4 3 8 6 0 0 17 1 143 0 0 1 143

Oskarshamn Duvan 5 7 1 5 1 1 15 954 0 0 954

Oskarshamn Orion 2 0 0 0 0 0 0 0 1 744 63 1 807

Ronneby Björnen 4 6 12 12 0 0 30 1 668 0 162 1 830

Ronneby Björnen 5 9 15 18 0 0 42 2 472 0 26 2 498

Ronneby Brottaren 3 0 33 39 0 1 73 4 645 0 182 4 827

Ronneby Elsa 12 0 11 3 0 0 14 901 0 0 901

Ronneby Ernst 1 0 1 1 0 0 2 155 171 0 326

Ronneby Ernst 7 0 10 9 2 0 21 1 676 2 514 256 4 446

Ronneby Frans 1 1 8 3 1 0 13 990 0 115 1 105

Ronneby Fäktaren 9 0 9 18 0 0 27 1 871 88 0 1 959

Ronneby Gertrud 12 5 21 10 8 0 44 3 261 178 50 3 489

Ronneby Illern 1 1 0 3 4 1 9 772 145 0 917

Ronneby Illern 2 4 14 21 9 0 48 3 533 331 0 3 864

Ronneby Johannishus 1:19 0 0 0 0 0 0 0 104 0 104

Ronneby Knut 19 7 15 0 0 0 22 1 256 1 818 191 3 265

Ronneby Löparen 3 0 31 23 2 0 56 3 244 380 147 3 771

Ronneby Per 6 0 1 5 1 0 7 629 483 2 1 114

Ronneby Skytten 3 & 4 6 1 10 0 0 17 1 011 110 80 1 201

Skokloster Skokloster 15:1 3 1 6 3 3 16 1 286 57 0 1 343

Skokloster Skokloster 15:2 0 9 11 4 0 24 1 780 0 0 1 780

Skokloster Skokloster 15:3 16 12 6 0 0 34 1 776 0 0 1 776

Skokloster Skokloster 15:4 5 3 1 0 0 9 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 15:5 0 0 3 1 1 5 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 17:1 0 18 27 9 0 54 4 005 1 455 0 5 460

Smedjebacken Borgen 9 2 5 5 0 2 14 864 683 0 1 547

Smedjebacken Hagbacken 4 0 8 0 0 0 8 402 0 0 402

Smedjebacken Kugghjulet 5 0 17 0 0 0 17 970 120 0 1 090

Smedjebacken Mataren 1 0 4 0 0 0 4 201 0 0 201

Smedjebacken Posten 10 0 0 8 0 0 8 744 436 0 1 180

Smedjebacken Posten 11 3 12 3 0 0 18 1 027 80 0 1 107

Smedjebacken Skakbordet 1 & 2 0 12 0 0 0 12 602 0 0 602

Sundsvall Gångsta 1:2 13

68 45 13 1 140 10 229 0 0 10 229

Sundsvall Härsta 9:3, 9:6, 9:7 25 101 149 15 0 290 18 960 0 310 19 270

Svalöv Felestad 27:146 12 18 18 6 0 54 3 204 0 0 3 204

Tranås Biljarden 15 1 9 2 5 0 17 1 255 0 42 1 297

Tranås Bägaren 4 0 5 2 1 0 8 555 0 0 555

Tranås Duvan 18 3 6 0 0 0 9 437 30 0 467

Tranås Eldaren 23 0 11 4 0 0 15 1 027 0 0 1 027

Tranås Hästen 1 5 6 11 1 0 23 1 421 20 8 1 449

 Fastighetsförteckning, forts.



KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

86

FASTIGHETSFÖRTECKNING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Tranås Höken 14 6 2 2 0 0 10 544 0 0 544

Tranås Knekten 1 0 18 3 6 0 27 1 943 90 0 2 033

Tranås Lokatten 14 6 5 4 2 0 17 918 236 738 1 892

Tranås Lyran 5 2 4 3 0 0 9 582 0 0 582

Tranås Muraren 1 2 4 0 1 0 7 432 0 0 432

Tranås Mården 13 2 8 2 1 1 14 893 0 6 899

Tranås Norrmalm 13 2 4 11 4 0 21 1 621 532 14 2 167

Tranås Snickaren 13 2 0 4 0 0 6 410 0 120 530

Tranås Snickaren 9 2 0 8 0 0 10 655 0 46 701

Tranås Spinnaren 9 0 0 5 0 0 5 371 0 0 371

Tranås Strömsholmen 1 2 17 6 6 4 35 2 642 0 15 2 657

Tranås Södra Gyllenfors 21 1 1 2 1 1 6 497 0 0 497

Tranås Tigern 7 4 2 5 0 0 11 610 40 106 756

Tranås Tjädern 20 3 25 13 0 0 41 2 660 187 115 2 962

Tranås Vega 2 0 16 0 0 0 16 932 0 107 1 039

Tranås Väduren 1 1 3 0 1 0 5 344 0 0 344

Trelleborg Boktryckaren 1 16 24 56 0 0 96 6 604 0 216 6 820

Trelleborg Bildsnidaren 2 7 4 12 0 0 23 1 361 0 0 1 361

Trelleborg Delfinen 51&52 10 59 16 1 0 86 5 435 1 332 64 6 832

Trelleborg Fagerängen 1-6 73 143 129 12 9 366 24 744 4 901 210 29 855

Trelleborg Gamen 15 0 0 0 5 0 5 460 0 0 460

Trelleborg Hermelinen 3 0 0 0 0 0 0 0 808 0 808

Trelleborg Husaren 16 0 3 9 0 0 12 926 0 47 973

Trelleborg Husaren 17 8 4 6 0 0 18 990 0 0 990

Trelleborg Illern 1 & Hermelinen 1,2,4 25 24 12 2 0 63 3 536 751 143 4 430

Trelleborg Katten 40 1 3 8 0 0 12 815 140 11 966

Trelleborg Lavendeln 1 0 3 3 3 0 9 579 0 0 579

Trelleborg Linden 12 2 12 2 1 0 17 999 39 2 1 040

Trelleborg Lodjuret 1 0 4 6 0 0 10 707 0 0 707

Trelleborg Orren 22 0 9 17 1 0 27 2 022 392 0 2 414

Trelleborg Sjöjungfrun 11 7 8 16 4 0 35 2 291 509 0 2 800

Trelleborg Spoven 3 16 2 0 0 0 18 761 0 0 761

Trelleborg Stigbygeln 6 26

31 24 1 3 85 5 302 33 69 5 404

Trelleborg Triangeln 40 18 3 0 0 0 21 699 0 20 719

Trelleborg Triangeln 45 4 6 5 0 0 15 899 292 25 1 216

Trelleborg Väduren 8 & 13 1 13 5 0 0 19 1 210 5 325 0 6 535

Umeå Krukan 16 0 35 12 12 0 59 4 121 0 0 4 121

Umeå Krukan 18 6 18 12 0 0 36 2 325 0 4 2 329

Umeå Lyftkroken 1 0 2 0 3 1 6 521 54 0 575

Umeå Lyftkroken 2 0 3 0 4 0 7 550 0 0 550

 Fastighetsförteckning, forts.



KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

87

FASTIGHETSFÖRTECKNING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Umeå Mosippan 1 0 8 10 0 0 18 1 152 0 0 1 152

Vaggeryd Staren 5 3 0 11 0 0 14 878 169 60 1 107

Vaggeryd Trasten 3 0 0 4 0 0 4 304 0 0 304

Vaggeryd Ålen 1 7 15 11 3 0 36 2 510 0 155 2 665

Vaggeryd Ålen 2 7 15 11 3 0 36 2 510 0 22 2 532

Vaggeryd Ålen 4 5 18 9 4 0 36 2 508 0 136 2 644

Visby Bogen 1 69 144 170 20 0 403 26 503 856 617 27 976

Visby Stäven 1 79 101 283 19 0 482 32 661 1 984 496 35 141

Västervik Fabrikanten 10-11 2 4 7 0 0 13 847 0 49 896

Västervik Fabrikanten 21 6 6 9 0 0 21 1 382 0 32 1 413

Västervik Fogden 1 0 0 0 0 0 0 0 4 409 25 4 434

Västervik Grönkålen 1 7 6 4 0 0 17 895 0 0 895

Västervik Hovslagaren 19 1 4 3 2 1 11 880 0 0 880

Västervik Jättegrytan 2 0 8 16 19 1 44 4 080 0 67 4 147

Västervik Krämaren 7 0 2 3 2 0 7 577 335 0 912

Västervik Lingonet 18 0 0 0 0 0 0 0 560 0 560

Västervik Långholmen 1 0 5 7 1 0 13 970 452 0 1 422

Västervik Masten 3 1 7 0 0 0 8 420 0 0 420

Västervik Prosten 22 0 4 0 0 0 4 261 300 0 561

Västervik Residenset 11 0 1 3 1 0 5 360 0 165 525

Västervik Residenset 12 1 2 3 0 0 6 435 193 0 628

Västervik Skeppet 5 0 6 6 6 0 18 1 318 0 118 1 436

Västervik Svanen 7 2 4 2 2 0 10 658 0 0 658

Västervik Tuppen 9 3 5 4 0 0 12 648 0 12 660

Västervik Vimpeln 3 4 8 3 0 0 15 764 0 0 764

Östersund Bakplåten 1 14 104 122 7 0 247 17 374 879 26 18 279

Östersund Bönboken 4 2 7 5 5 1 20 1 333 86 57 1 476

Östersund Degskrapan 2 4 17 2 2 0 25 1 581 72 0 1 653

Östersund Flossamattan 1 1 44 33 30 16 124 9 941 69 0 10 010

Östersund Färgaren 2 0 4 3 3 0 10 820 420 71 1 311

Östersund Handlanden 3 2 15 1 0 0 18 1 097 56 0 1 153

Östersund Mangården 1 36 41 8 20 0 105 5 283 0 0 5 283

Östersund Medeltiden 1 0

0 32 0 0 32 2 640 27 0 2 667

Östersund Räntmästaren 2 0 2 3 3 0 8 767 305 0 1 072

Östersund Symaskinen 1 8 28 55 1 4 96 7 060 425 24 7 508

Östersund Vallmon 1 2 3 0 0 2 7 487 0 0 487

Östersund Yllemattan 1 22 92 22 32 0 168 10 272 138 0 10 410

Östersund Åkaren 1 3 9 2 4 0 18 1 211 0 146 1 357

Total 1041 2642 2350 505 66 6 604 437 258 52 379 9 887 499 524

 Fastighetsförteckning, forts.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

88

FASTIGHETSFÖRTECKNING

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Nyckeltal/definitioner

Nyckeltal Definition Syfte

Driftnetto

Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus

fastighetsförvaltningens kostnader.

Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga

att finansiera verksamheten med egna medel

Marknadsvärde/kvm

Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala

uthyrningsbara yta.

Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till

yta över tid.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet

är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid.

Reell uthyrningsgrad, %

Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter

med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.

Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form

av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.

Soliditet, %

Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet.

Belåningsgrad, %

Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande

till förvaltningsfastigheter.

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad

med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan

fastighetsbolag.

Belåningsgrad förvaltnings fastigheter, %

Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till

förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion.

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som

är belånad med räntebärande skulder.

Räntetäckningsgrad, ggr

Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från

den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar.

Långsiktigt substansvärde, mkr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten

skatt och derivat hänförligt till helägd andel.

Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys

och jämförelse mellan fastighetsbolag.

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt

genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning.

Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.

Eget kapital per aktie, kr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående

aktier vid periodens slut.

Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar.

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen

enhetligt sätt.

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid.

Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde

per aktie, %

Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

89

NYCKELTAL/DEFINITIONER

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Kalendarium

Årsstämma 2023 3 maj 2024

Delårsrapport Q1 2024 3 maj 2024

Delårsrapport Q2 2024 16 juli 2024

Delårsrapport Q3 2024 6 november 2024

Bokslutskommuniké 2024 18 februari 2025

IR-kontakter

Andreas Morfiadakis, vd

+46 76 133 16 61

andreas.morfiadakis@klarabo.se

Kontakt Investor relations

ir@klarabo.se

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

90

KALENDARIUM

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

2017

KlaraBo grundades av bland andra

nuvarande VD:n Andreas Morfiadakis. I

samband med en nyemission som tillförde

bolaget 65 mkr tillkom bland andra Lennart

Sten som även är bolagets ordförande.

Under året genomfördes de första mark-

förvärven, vilket skedde i Bjuv och Svalöv

med målet att uppföra hyres lägenheter.

2018

Ytterligare en nyemission genomfördes

som tillförde bolaget 287 mkr. Ett bestånd

om närmare 1 600 bostäder förvärvades

i Malmö, Sundsvall, Borlänge, Ludvika,

Bollnäs och Smedjebacken. KlaraBo

fick en marktill-delning i Hässleholm för

uppförande av cirka 60 hyresbostäder.

2019

Byggstart av 110 hyreslägenheter skedde

i Höganäs och Svalöv. Förvärv genomfördes

av 74 hyreslägenheter i Helsingborg samt

45 byggrätter i Höör från kommunen.

Därtill erhölls markanvisning för uppförande

av ett 20-tal hyreslägenheter i Lund.

2020

KlaraBo tillfördes cirka 328 mkr efter en

nyemission till främst befintliga aktieägare.

Bolaget förvärvade drygt 800 hyreslägen-

heter samt samhällsfastigheter i Trelleborg

från kommunen för cirka 1 mdr kr. Förvärv

av mark och byggrätter i Motala respektive

Trelleborg genomfördes också för uppfö-

rande av totalt cirka 70 hyreslägenheter.

2021

KlaraBo förvärvade Kuststaden varefter

bolaget hade sammanlagt över 5 000

lägenheter i förvaltning och ett fastig-

hetsvärde över stigande 6 mdr kr. Förvärv

genomfördes av drygt 270 hyreslägen-

heter i Gävle och Håbo samt byggrätter i

Kristianstad avseende 95 hyreslägenheter.

Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq

Stockholms huvudlista i december.

2022

KlaraBo förvärvade totalt drygt 1 000

lägenheter varav den absoluta merparten

i Östersund. Även Umeå tillkom som ny ort

för KlaraBo genom förvärv. En stor del av

fokuset under året lades på fortsatt föräd-

ling av beståndet och i snitt renoverades

cirka 70 lägenheter per kvartal vilket var

ett nytt rekord.

2023

KlaraBo förbättrade förvaltningsresultatet

med 10 % trots ökade ränte- och drifts-

kostnader. Bolaget genomförde 220

ROT-projekt under året fördelat över hela

landet. Bolagets fokus har i övrigt varit

”keep the company safe” med anledning

av utmanande omvärldsfaktorer där kost-

nadseffektiviseringar och reducering av

den finansiella risken varit en central del.

Text och produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med KlaraBo. Foto: Madelene Engh, Christoffer Lomfors med flera.

KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

91

KLARABOS HISTORIA

INNEHÅLL

INTRODUKTION

STRATEGI

AKTIEN

HÅLLBARHETSREDOVISNING

FINANSIELLA RAPPORTER

BOLAGSSTYRNING

ÖVRIGT

Fastighetsförteckning

Nyckeltal/definitioner

Kalendarium

KlaraBos historia

Hyllie Vattenparksgata 11A

215 32 Malmö

Info@klarabo.se

www.klarabo.se