Annehem Fastigheter AB

Års- och hållbarhetsredovisning 2024

Vi förvaltar framtidens fastigheter

Det innebär att vi satsar på

hållbara och flexibla fastigheter

skapade för att möta behoven

hos både dagens och

morgondagens hyresgäster.

Inledning

4 Vi är Annehem

5 Året i korthet

6 VD har ordet

9 Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

11 Vision

12 Våra långsiktiga mål

13 Affärsidé och strategi

14 Vårt värdeskapande

Marknad

16 Makroöversikt

17 Fastighetsmarknaden

18 Marknadstrender i fokus

Fastigheter

20 En motståndskraftig fastighetsportfölj

21 Portföljen i siffor

22 Region Sverige

27 Region övriga Norden

29 Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

31 Kundnära förvaltning i praktiken

32 Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

33 Våra hyresgäster

Hållbarhet

35 Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

36 Hållbarhetschef har ordet

37 Hållbart värdeskapande för oss

38 Hållbarhetsstrategi och fokusområden

39 Så arbetar vi

40 Förberedelser inför CRSD

42 Klimatbokslut

43 Hållbarhetsmål

44 Engagemang som skapar värde

45 Hållbarhetsstyrning

46 Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

48 Ordförande har ordet

50 Bolagsstyrningsrapport

56 Styrelse

57 Ledning

Finansiell information

59 Finansiering

60 Annehem-aktien

61 Risker och riskhantering

65 Ekonomisk utveckling och händelser under året

67 Finansiella rapporter

73 Noter

90 Finansiella nyckeltal

91 EPRA nyckeltal

93 Underskrifter

94 Revisionsberättelse

97 Övrigt

Innehåll

Introduktion till förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de

olika delarna återfinns på nedan angivna sidor.

Strategi, mål och måluppfyllelse

Mer information finns på sidorna 12-13.

Aktien

Mer information finns på sida 60.

Risker och riskhantering

Mer information finns på sidorna 61-64.

Ekonomisk information

Mer information finns på sidorna 65-66.

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresintäkter

per fastighetstyp

Stockholm 34 %

Helsingfors 19 %

Göteborg 9 %

Malmö 18 %

Ängelholm/ 20 %

Helsingborg

Kontor 75%

Samhällsfastigheter 9%

Dagligvaror 3%

Bostad 6%

Logistik 2%

Övrigt 5%

4 696,8 Mkr

302,9 Mkr

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vi är Annehem

Annehem är ett fastighetsbolag i tillväxt. Vi skapar attraktiva och långsik-

tigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs.

Vi förvaltar ett diversifierat bestånd som innefattar moderna och miljöcer-

tifierade kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i nordiska tillväx-

torter samt två företagsparker med en total yta om 206 950 kvm.

GÖTEBORG

STOCKHOLM

HELSINGFORS

MALMÖ

ÄNGELHOLM/

HELSINGBORGSOMRÅDET

Kundnära

och långsiktigt

hållbar

förvaltning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 4

2022

90,5

2023

92,7

2022

181,3

2023

209,7

2024

97,3

2024

231,6

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Nyckeltal 2024 2023

Hyresintäkter, Mkr 275,0 247,2

Driftnetto, Mkr 231,6 209,7

Förvaltningsresultat, Mkr 91,7 90,5

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 97,3 92,7

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1) 1,14 1,57

Periodens resultat, Mkr 18,5 -200,6

Periodens resultat per aktie, kr1) 0,22 -3,40

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,9

Överskottsgrad, % 84,2 84,8

Avkastning på eget kapital, % 0,7 -8,7

EPRA NRV per aktie, kr 31,1 41,2

Nettobelåningsgrad, % 40,8 43,4

Soliditet, % 51,9 49,9

Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,2

Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart2), % 85,0 75,0

1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga

jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 17.

2) Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde

2,1 ggr

Räntetäckningsgrad (RTM)

40,8%

79

Nöjdkundindex (NKI)

Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, Mkr

91,5%

Ekonomisk uthyrningsgrad

Driftnetto, Mkr

Året i korthet

Händelser efter årets slut

Annehem tillträdde bolagets andra

bostadsfastighet

I mars 2024 tillträddes Partille Port Bostäder i

Göteborg, en nyproducerad och Svanenmärkt

bostadsfastighet med 90 hyreslägenheter. Fastig-

heten har en total uthyrbar yta om 4 946 kvm och

förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde

om 250 Mkr.

Framgångsrik företrädesemission om

300 Mkr

För att finansiera förvärvet av The Corner, en

modern kontorsfastighet med hög hållbarhets-

profil, och andra värdeskapande investeringar i

befintligt bestånd, genomfördes i mars 2024 en

företrädesemission om cirka 300 Mkr. Emis-

sionen övertecknades med cirka 200 procent.

Förvärv av modern samhällsfastighet

Den 18 februari 2025 tillträdde Annehem

Bryggan 2, en modern samhällsfastighet med

hög hållbarhetsprofil, belägen i det attraktiva och

expansiva bostadsområdet Limhamn i Malmö.

Fastigheten som innehåller lokaler för samhälls-

service, dagligvaruhandel och parkeringshus

förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde

om 440 Mkr. Bryggan 2 har en uthyrningsbar yta

om cirka 17 500 kvm.

Reviderade finansiella mål

I oktober 2024 beslutade styrelsen i Annehem

om reviderade finansiella mål. Bolaget riktar nu

sitt fokus på kassaflöde och lönsamhet samt att

använda verksamhetsgenererat kapital för att

åstadkomma organisk tillväxt genom förvärv,

och investeringar i befintligt bestånd.

Refinansiering av merparten av befintlig

låneportfölj och stärkt finansiell ställning

I oktober ingick Annehem bilaterala låneavtal med

tre svenska banker och ersatte därmed bolagets

lån om 1 532 Mkr i ett tidigare bankkonsortium.

Utöver lägre marginal kostnad innebär avtalen

också att den totala skuldsättningen utökades

med cirka 96 Mkr som avses användas för

bolagets fortsatta tillväxt.

Nettobelåningsgrad

Annehem har under året stärkt sin solida grund för fortsatt hållbar och

lönsam tillväxt. Fastighetsverksamheten har levererat starka resultat,

portföljen har vuxit, och tillväxtresan framåt har tydliggjorts genom revi-

derade finansiella mål och en framgångsrik refinansiering.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 5

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Annehem flyttar fram

sina positioner

När jag summerar 2024 känner jag stolthet över vad vi på Annehem

har åstadkommit. Vi kan se tillbaka på ett år med hög aktivitet och

förflyttning. Trots utmaningar i omvärlden har vi flyttat fram våra

positioner, stärkt vår fastighetsportfölj och levererat goda resultat

från vår fastighetsverksamhet.

2024 var ett händelserikt år på fastighetsmarknaden, där marknads-

krafterna började svänga i en ny riktning. Minskad inflation, ränte-

sänkningar och ökad tillgång på kapital gjorde att fastighetsmarkna-

den vaknade till liv med alltfler genomförda fastighetstransaktioner,

särskilt mot slutet av året. I Norden ökade transaktionsvolymen med

30 procent, främst inom bostäder, följt av kontor och logistik. Pris-

nivåerna stabiliserades, vilket stärkte fastighetsvärderingarna och

skapade en mer stabil grund för fortsatt tillväxt. I inledningen av

2025 är lågkonjunkturen dock fortfarande närvarande och skapar

osäkerhet i sektorn, särskilt inom kontorssegmentet där ökade

vakanser fortsätter att utmana. Samtidigt noterar jag att alltfler

företag nu agerar för att sina medarbetare ska komma tillbaka till

kontoren i högre utsträckning. Min övertygelse är att våra moderna

och hållbara fastigheter i attraktiva lägen med högkvalitativa och

anpassningsbara kontorslösningar kommer att förstärka vår position

på hyresmarknaden framöver.

VD har ordet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 6

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Solida resultat för helåret

Trots den rådande lågkonjunkturen levererade vi

ett starkt driftnetto om 231,6 Mkr (209,7) under

2024. Det innebär en ökning med 10,4 procent.

Våra hyresintäkter ökade med 11 procent till

275 Mkr (247,2). Nettouthyrningen för helåret

uppgick till 15,3 Mkr (12,8), vilket är en siffra

jag är mycket nöjd med givet det utmanande

marknadsläget. Förbättringen i nettouthyrningen

är framförallt kopplad till vår svenska verksamhet

där vi framgångsrikt förlängt och utökat flera

befintliga kontrakt, bland annat i Ljungbyhed

Park. Under slutet av 2023 tillträdde vi den

nybyggda kontorsfastigheten The Corner i Malmö

och under årets första kvartal tillträdde vi Partille

Port Bostäder i Göteborg, även den en nybyggd

högkvalitativ fastighet. Kontorsmarknaden har

varit utmanande under året, framförallt i Finland,

vilket har lett till att uthyrningsgraden sjunkit till

91,5 procent (94,9). Vi har arbetat fokuserat med

specifika åtgärder i Finland som jag är övertygad

om kommer ge resultat under 2025 och framåt.

Förvaltningsresultat, exklusive valutaeffekter,

ökade med 5,0 procent till 97,3 Mkr (92,7).

Förvaltningsresultatet per aktie minskar dock till

1,14 kr (1,35) vilket är relaterat till den offensiva

nyemissionen som vi genomförde i början av året.

Värderingen av våra fastigheter har minskat med

57,8 Mkr under året, vilket är en konsekvens

av ökade avkastningskrav. Från tredje till fjärde

kvartalet har avkastningskraven dock i princip

varit oförändrade, och de transaktioner som

genomförts i marknaden visar att vi ligger på rätt

nivåer. Givet den prognostiserade räntebanan

och en mer aktiv transaktionsmarknad förväntar

jag mig att avkastningskraven förblir stabila den

närmsta tiden.

Refinansiering skapar långsiktig flexibilitet

Att Annehem är bankfinansierade skapar trygghet

och har bidragit till vår stabilitet under de senaste

åren. I slutet av 2024 refinansierade vi fram-

gångsrikt 73 procent av låneportföljen i förtid,

vilket väsentligt förbättrar våra förutsättningar

att fortsätta växa fastighetsportföljen framöver.

Refinansieringen har gett oss större flexibilitet

i vår framtida finansiering då vi arbetar med

bilaterala avtal med tre separata banker i stället

för ett bankkonsortium. Samtidigt har vi uppnått

en lägre kreditmarginal i den refinansierade

låneportföljen, med i genomsnitt 48 bps vilket har

stärkt kassaflödet. Dessutom ökade den totala

låneportföljen med 95,7 Mkr, vilket var en viktig

del i finansieringen av det nya förvärvet, Bryggan

2, i Malmö i början av 2025. Grön finansiering

uppgick per 31 december 2024 till 83 procent för

hela låneportföljen.

Reviderade finansiella mål tydliggör hur vi

ska växa framåt

Annehem har sedan starten 2020 haft en uttalad

tillväxt- och diversifieringsstrategi med ambitiösa

finansiella mål. Mot bakgrund av det förändrade

makroekonomiska läget beslutade styrelsen

under hösten om reviderade mål för att bättre

anpassa dem till den nya verklighet som råder.

Vi fokuserar nu på kassaflöde och lönsamhet

samt att använda det kapital som verksamheten

genererar för att växa på egna meriter med nya

förvärv och investeringar i vårt befintliga bestånd.

Vårt mål är att generera en årlig tillväxt i förvalt-

ningsresultatet om minst 20 procent och uppnå

en årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om

minst 10 procent.

Trots utmaningar i omvärlden

har vi flyttat fram våra positioner,

stärkt vår fastighetsportfölj

och levererat goda resultat

från vår fastighetsverksamhet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 7

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

En reviderad målsättning för nettobelånings-

graden om att ej överstiga 55 procent samt en

oförändrad långsiktig räntetäckningsgrad som

överstiger 2,2 gånger ger oss fortsatt kapacitet

för framtida tillväxt, men till en kontrollerad risk.

Och sist men inte minst, hållbarhet är fortsatt den

röda tråden i alla våra investeringar och aktivite-

ter. Utdelningspolicyn är fortsatt att i huvudsak

återinvestera vinsterna för bolagets tillväxt.

Förvärv och förädling skapar god

riskjusterad avkastning.

Sedan slutet av 2023 har vi utvecklat vår fastig-

hetsportfölj och förflyttat den framåt i linje med

vår diversifieringsstrategi.

I början av 2024 genomförde vi en offensiv

nyemission som övertecknades med ca 200

procent och där nästintill alla aktieägare gick med.

Med stöd av den offensiva nyemissionen om 300

Mkr kunde vi förvärva The Corner i december

2023. Det är en modern kontorsfastighet i nära

anslutning till vårt befintliga bestånd i Malmö-

området. Fastigheten uppfyller våra högt ställda

krav på hållbarhet med stabila hyresgäster inom

både privat och offentlig sektor. Vi har också

stärkt vår portfölj med bostäder i samband med

tillträdet av Partille Port Bostäder i Göteborg,

vilken är vår andra bostadsfastighet i portföljen.

Vid sidan av förvärvet, möjliggjorde likviden från

emissionen också värdeskapande investeringar i

vårt befintliga bestånd. Den återstående likviden

investerades i våra företagsparker i Skåne till en

hög direktavkastning motsvarande 13 procent

där jag i samband med emissionen utlovade 8

procent. Investeringarna är kopplade till nya

hyreskontrakt och ombyggnader i samband med

dessa. I parkerna finns ett brett spektrum av

hyresgäster inom både kommersiell och kommu-

nal verksamhet. I Ljungbyhed Park bedrivs bland

annat utbildning, forskning och utveckling för

flyget och totalförsvaret. Vi ser tydliga tecken på

att våra hyresgästers verksamhet i parken gynnas

av ett ökat fokus på totalförsvaret och satsningar

på forskning och utbildningar inom de aeronau-

tiska vetenskaperna.

Med refinansieringen på plats kunde vi redan i

början av 2025 genomföra ytterligare ett större

förvärv av samhällsfastigheten Bryggan 2 i

Limhamn, Malmö. Det är en mycket fin fastighet

som uppfyller våra kriterier om läge, hållbarhet

samt hyresgäster och intjäning. Förvärvet är ett

viktigt steg mot att nå våra finansiella mål 2025

och beräknas ge ett årligt tillskott till vårt för-

valtningsresultat om cirka 14 Mkr, motsvarande

cirka 13 procent. Under 2025 har vi kapacitet för

ytterligare investeringar givet att de motsvarar

våra investeringskriterier.

Hållbarhet en ledstjärna

På Annehem är hållbarhet en viktig drivkraft

som genomsyrar både våra investeringar och

vårt dagliga arbete. Våra nya förvärv ska ha hög

hållbarhetsprestanda eller potential för miljö-

mässig förbättring. Vid utgången av 2024 var 82

procent av vårt fastighetsbestånd miljöcertifierat,

och vi arbetar kontinuerligt med att optimera,

underhålla och förädla våra fastigheter för att

säkerställa långsiktigt värde.

Under året har vi gjort flera viktiga förbättringar.

Som ett resultat av våra energibesparande

åtgärder minskade vi energiförbrukningen med

4 procent jämfört med föregående år. Vi har nu

solcellsanläggningar i fyra fastigheter och plane-

rar för fler i framtiden. Andelen gröna hyresavtal

i Region Sverige har glädjande ökat från 35

procent till 44 procent. Detta är ett resultat av att

våra förvaltare aktivt föreslår gröna avtal vid nya

hyresförhandlingar och omförhandlingar.

Kundnära och effektiv förvaltning

Annehem är ett mindre fastighetsbolag som kän-

netecknas av en kundnära förvaltning där vi lär

känna våra kunder och är lyhörda för deras olika

behov. Vår roll är att vara en möjliggörare som

hittar effektiva lösningar för våra hyresgäster och

deras verksamhet. I kombination med våra flexibla

och hållbara fastigheter är det vårt recept för att

våra hyresgäster ska stanna länge och utvecklas

tillsammans med oss. Att vårt Nöjd Kund Index

stigit med fem enheter till 79 under året är ett

kvitto på vårt arbete och engagemang. Att vi

samtidigt har ett förbättrat Nöjd Medarbetar

Index på 85, är inte en slump. Jag är övertygad om

att det finns samband mellan nöjda medarbetare

och nöjda kunder, och att goda relationer gör att

hyresgäster väljer att stanna längre hos oss som

hyresvärd.

Den tekniska förvaltningen hanteras av både

våra anställda och externa driftentreprenörer.

Vi känner våra hus väl och vi arbetar alltid för

en optimerad drift och god kostnadskontroll.

Den tekniska delen av förvaltningen ger ett

stort bidrag till att vi når våra mål både vad

gäller intjäning, kostnader och den miljömässiga

hållbarheten. Genom tätare samarbete med våra

partners fortsätter vi att ytterligare effektivisera

både arbetssätt och driftoptimering.

Jag vill passa på att tacka våra hyresgäster och

aktieägare för det förtroende ni visat oss, och

mina medarbetare och våra samarbetspartners

för ert fantastiska arbete. Mycket har uppnåtts

under 2024, och när vi går in 2025 så ser jag att

Annehem är ett mer robust bolag som är redo

att tillvarata och möta både nya möjligheter

och utmaningar framöver. Jag ser fram emot att

fortsätta resan att bygga ett större, mer lönsamt

och hållbart Annehem tillsammans med er.

Monica Fallenius

VD

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 8

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Varför investera i Annehem?

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Varför investera i Annehem?

Annehem bygger värden genom att investera i, förvalta och förädla ett hållbart fastighetsbestånd i nordiska

tillväxtområden. Med en tydlig strategi, starkt kassaflöde, stabil finansiell ställning och starka ägare skapar

Annehem långsiktigt aktieägarvärde.

Annehem förvaltar och utvecklar ett diver-

sifierat fastighetsbestånd av moderna och

miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet i

attraktiva lägen i nordiska tillväxtorter samt två

företagsparker. Det moderna fastighetsbestån-

det består huvudsakligen av kontorsfastigheter

som kompletteras med utvalda objekt inom

logistik-, samhälls- och bostadssegmenten.

Bolaget har etablerat en stark portfölj där 82

procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat

och 82 procent har minst energiklass B.

Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning

och arbetar för att långsiktigt öka värdet på

fastigheterna genom effektiv uthyrning och

noggrann kostnadskontroll. Bolaget bygger

långsiktiga kundrelationer och arbetar tillsam-

mans med hyresgästerna för att möta deras

behov och stödja dem i deras affär och arbete

att bli mer hållbara. Det lägger grunden för

starka och uthålliga driftsnetton. Sedan bolagets

börsnotering 2020 har driftnettot vuxit med

101 procent.

Annehem är ett tillväxtbolag som främst använ-

der det kapital som verksamheten genererar för

att åstadkomma organisk tillväxt genom förvärv

och investeringar i befintligt bestånd. Bolagets

portföljstrategi med fokus på attraktiva lägen,

hållbarhet och diversifiering säkerställer både

kvalitet och skapar förutsättningar för lång-

siktigt god riskjusterad avkastning och stabila

kassaflöden. Bolaget har en stark balansräkning

med en belåningsgrad om 41 procent där lånefi-

nansieringen består av banklån som i huvudsak

är räntesäkrade och en hög andel grön finansie-

ring om 83 procent.

Högkvalitativ och hållbar

fastighetsportfölj

En värdeskapande

förvaltningsmodell

Stabil finansiell ställning

möjliggör hållbar och

lönsam tillväxt

1 2 3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 9

Inledning

Värdeskapande

Vision

Våra långsiktiga mål

Affärsidé och strategi

Vårt värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Värdeskapande

Annehems värdeskapande bygger på vår

tillväxtstrategi där förvärv, investeringar i

befintligt bestånd samt en kundnära och

effektiv förvaltning går hand i hand med

vårt hållbarhetsarbete. Därigenom skapar

vi lönsam och hållbar tillväxt och fördjupar

vår relation med både hyresgäster och sam-

hället i stort.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 10

Inledning

Värdeskapande

Vision

Våra långsiktiga mål

Affärsidé och strategi

Vårt värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vi ska vara det

mest hållbara

fastighetsbolaget

i Norden

Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastig-

hetsverksamhet och investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara för-

värv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflytt-

ningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i lokalsamhället

och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för

våra anställda.

Vision

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 11

0

20

40

60

80

100

2024202320222021

%

MINST 90%

0

20

40

60

80

100

2024202320222021

%

MINST 90%

0

1

2

3

4

5

6

2024202320222021

ggr

MIN. 2,2 GGR

0

10

20

30

40

50

60

2024202320222021

%

MAX 55%

Inledning

Värdeskapande

Vision

Våra långsiktiga mål

Affärsidé och strategi

Vårt värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Våra långsiktiga mål

FINANSIELLA MÅL

Tillväxt och avkastning Utfall 2024 Utfall 2023

Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst

20 procent per aktie¹

-15,6 % 2,6 %

Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst

10 procent per aktie

-24,5 % -6,6 %

Risk och utdelning Utfall 2024 Utfall 2023

Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger

55 procent

40,8 % 43,4 %

Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger

2,2 gånger

2,1x 2,2x

Utdelningspolicy I huvudsak återinvestera vinsterna för

att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå

Annehems tillväxtmål

HÅLLBARHETSMÅL

Utfall 2024 Utfall 2023

Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s

taxonomi förordning 90 % 85 % 75 %

Miljöcertifierat fastighetsvärde 90 % 82 % 82 %

Intäkter från gröna hyresavtal 80 % (avser Sverige) 44 % 35 %

Andel av fastighetsvärdet

som är hållbart enligt EU:s

taxonomiförordning

Miljöcertifierat

fastighetsvärde

Räntetäckningsgrad

långsiktig (RTM)

Nettobelåningsgrad

över tid

1) Exklusive valutakurseffekter. I mars 2024 genomförde bolaget en offensiv nyemission i samband med ett förvärv,

som innebar en utspädningseffekt av aktierna jämfört med tidigare år.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 12

Inledning

Värdeskapande

Vision

Våra långsiktiga mål

Affärsidé och strategi

Vårt värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Annehems affärsidé är att äga och

förvalta hållbara kommersiella-,

samhälls- och bostadsfastigheter i

nordiska tillväxtområden med goda

kommunikationer. Genom en kund-

nära förvaltning bygger vi långsik-

tiga relationer och värden.

Våra strategiska hörnstenar

Våra fyra strategiska hörnstenar är vägledande

i vårt långsiktiga arbete för tillväxt och visionen

att bli Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Vår

strategi skapar stabilitet, lönsamhet och långsik-

tighet i vår fastighetsverksamhet.

Affärsidé och strategi

1. Utveckla ett hållbart och modernt

fastighetsbestånd i attraktiva lägen

i nordiska tillväxtområden

Annehem utvecklar ett bestånd av

moderna, miljöcertifierade fastigheter

i lägen med goda kommunikationer

som attraherar långsiktiga och stabila

hyresgäster.

2. Fokus på hållbar och effektiv förvalt-

ning genom förädling och förflyttning

Annehem arbetar kundnära och ökar

värdet på det befintliga beståndet som vi

successivt förädlar för att möjliggöra en

grön förflyttning och därmed uppnå en

hållbar och effektiv förvaltning.

4. Förvärv och investeringar i befintligt

bestånd genom en stabil finansiell

ställning möjliggör hållbar och lönsam

tillväxt

Annehem har en tydlig plan att växa fast-

ighetsbeståndet, vilket möjliggörs av en

stark finansiell ställning med starkt kassa-

flöde, hög soliditet och låg belåningsgrad.

3. Skapa riskspridning över tid

genom en diversifierad och

hållbar fastighetsportfölj

Beståndet av kontorsfastigheter kom-

pletteras med utvalda fastigheter inom

logistik- och samhällsfastigheter samt

bostäder. Alla våra fastigheter har en

hög hållbarhetsprestanda och/eller

potential.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 13

Inledning

Värdeskapande

Vision

Våra långsiktiga mål

Affärsidé och strategi

Vårt värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vårt värdeskapande

Annehem är ett tillväxtbolag där grunden för vår tillväxt bygger på

förvärv, investeringar i befintligt bestånd och en kundnära och effektiv

förvaltning. Hållbarheten är den röda tråden i såväl våra investeringar

som vårt dagliga arbete. Vi förflyttar oss framåt med kontroll på risker

och möjligheter för att skapa långsiktigt värde.

Under 2024 har vi, med en stabil finansiell ställ-

ning och en låneportfölj som till stor del refinan-

sierats, fortsatt att utveckla en diversifierad och

motståndskraftig fastighetsportfölj med fokus på

god riskjusterad avkastning. Genom nya investe-

ringar, en effektiv och kundnära förvaltning samt

ett starkt hållbarhetsfokus skapar vi stabilitet,

lönsamhet och långsiktiga relationer – värden

som står sig över tid.

Förvaltning och utveckling

Utgångspunkten för att vi ska kunna växa är en

lönsam verksamhet och drift som genererar nöjda

hyresgäster, långa hyreskontrakt samt uthålliga

driftsnetton. Därför är vår förvaltningsorganisa-

tion central i vår affär för att både skapa värde

och kassaflöden för nya investeringar. Vi finns

nära våra hyresgäster och tillsammans arbetar

vi systematiskt med att utveckla och förädla

fastigheterna, samtidigt som vi ser till att de drivs

med god kostnadskontroll och hög hållbarhets-

prestanda.

Läs mer om utvecklingen 2024 i vårt fastighetsbe-

stånd på sida 20 samt i vår förvaltning på sida 31.

Finansiering

En stabil och grön finansiering bidrar till vårt

värdeskapande. Genom ett aktivt arbete med

låneportföljen, tillsammans med våra finansiärer,

säkerställer vi finansiell stabilitet samtidigt som

vi skapar utrymme för strategiska förvärv och

hållbara investeringar i beståndet. Denna finan-

siella grund möjliggör en långsiktig utveckling av

fastighetsportföljen. Vår tillväxt är beroende av

starka kassaflöden från vår förvaltning.

Läs mer om arbetet med vår finansiering 2024 på

sida 59.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 14

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender i fokus

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Marknad

Annehem verkar i nordiska tillväxtområden

med goda kommunikationer. Tillväxten i

områdena drivs av ekonomisk utveckling,

urbanisering och en växande efterfrågan på

hållbara och flexibla fastigheter som möter

framtidens behov.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 15

0

3

6

9

12

15

20252024202320222021

%

0

1

2

3

4

5

20252024202320222021

%

Marknadstrender

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender i fokus

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Ekonomisk

återhämtning stärker

fastighetsmarknaden

Den ekonomiska utvecklingen under 2024 har präglats av en gradvis åter-

hämtning för både konsumenter och företag. Tongångarna kring

omvärldsekonomin är något mer optimistiska och många centralbanker

har under året lättat på sina penningpolitiska åtgärder i hopp om att

mildra den rådande lågkonjunkturen. Framåt ser förutsättningarna på den

nordiska fastighetsmarknaden ljusare ut med sjunkande finansierings-

kostnader och avkastningskrav samt ökad transaktionsaktivitet.

Makroöversikt

Under året har den geopolitiska osäkerheten

fortsatt att prägla omvärlden, främst till följd av

Rysslands pågående invasion av Ukraina, kon-

flikten i Mellanöstern och konsekvenserna efter

presidentvalet i USA. Den globala ekonomiska

tillväxten är fortsatt försvagad efter flera år av

höga inflationsnivåer och åtstramande penning-

politik. I Europa har Nato stått i fokus, där Sverige

formellt blev en medlemsstat i mars 2024, vilket

gör att alla nordiska länder nu ingår i alliansen.

Inträdet i Nato medför omfattande investeringar

framöver i hela landet för att stärka samhällets

beredskap.

Tillväxten i de nordiska länderna där Annehem

äger fastigheter har varierat. Under 2024 hade

den svenska ekonomin på årsbasis en tillväxt

om 1,0 procent, medan den finska ekonomin

landade i -0,2 procent, enligt Trading Economics

2025. De kraftiga penningpolitiska åtgärderna

från centralbankerna världen över har drivit ner

inflationen och i Sverige har Riksbanken under

året genomfört ett antal styrräntesänkningar.

Styrräntan låg vid årets slut i Sverige på 2,75

procent, medan styrräntan i Finland var 3,15

procent. Vid utgången av 2024 låg inflationen

enligt KPI i Sverige på 0,8 procent, och i Finland

på 0,7 procent, enligt Trading Economics 2025. I

början av 2025 har det makroekonomiska klima-

tet förbättrats ytterligare, och förhoppningen är

detta kommer att agera som en katalysator för att

stärka ekonomierna framöver.

Fastighetsmarknaden

Ränteutvecklingen har en stor betydelse för den

nordiska fastighetsmarknaden, både på kort och

lång sikt. Den förbättrade makroekonomiska

situationen under året har bidragit till en ökad

riskaptit bland investerare vilket gynnat fastig-

hetsbolagens finansieringsmöjligheter. Samtidigt

har de senaste årens högränteläge lett till en ökad

efterfrågan på bankfinansiering, där den gröna

komponenten visat sig vara en konkurrensfördel

i erhållandet av bättre finansieringsvillkor. Det

finns tydliga tecken på att bankerna premierar

Inflation i %, KPI

Styrränta i %

Sverige Finland

Sverige Finland

2,75%

styrränta 31 dec 2024, Sverige

0,8%

KPI 31 dec 2024, Sverige

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 16

Sverige

133,7 Mdr

SEK

+52 %

Finland

2,6 Mdr

EUR

-9 %

Transaktionsvolym i Norden 2024,

utfall och förändring per land

Källa – Colliers Nordics Monthly, January 2025

Norge

75,6 Mdr

NOK

+71 %

Danmark

52,1 Mdr

DKK

+16 %

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender i fokus

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

hållbara fastighetsportföljer vid refinansiering. Kreditmarknaden

för obligationsfinansiering har efter en längre period av osäkerhet,

visat tecken på högre aktivitet under året med ökat intresse från

investerare och ett antal större obligationsemissioner bland fastig-

hetsbolagen.

Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till viss del

kunnat kompensera sina kostnadsökningar genom de indexklausu-

ler som förekommer i hyreskontrakten. På bostadsmarknaden ser

framtidsutsikterna gynnsamma ut, då fastighetsägarnas hyresjuste-

ringar sannolikt kommer att överstiga inflationen under 2025.

Den rådande lågkonjunkturen har påverkat både Sverige och

Finland, där efterfrågan på kontorslokaler på kort sikt försvagats

något under året. Enligt Newsec Property Outlook Autumn

2024, är efterfrågan på kontorsmarknaden starkt förknippat med

ländernas ekonomiska tillväxt. På längre sikt förväntas däremot

den långsiktiga efterfrågan på kontorslokaler i regioner med stark

tillväxt, såsom huvudstäder, att förbli stabil eller till och med öka.

Vid omförhandlingar efterfrågar kunderna i allt högre grad flexibla

och kostnadseffektiva kontorslösningar samt anpassningar av

lokalerna för att skapa attraktiva arbetsmiljöer som är anpassade till

nya arbetsformer, såsom hybridarbete.

Transaktionsmarknaden i Norden

Aktiviteten på den nordiska fastighetstransaktionsmarknaden har

ökat under året. Enligt Colliers Nordics Monthly January 2025,

uppgick transaktionsvolymen i Norden till 26,4 Mdr Euro under

2024, vilket är en ökning med 30 procent jämför med föregående

år. Den största delen av ökningen hänför sig till andra halvåret,

medan volymerna var något lägre under första halvåret. I Sverige

ökade volymen med 52 procent, medan den i Finland minskade

med 9 procent, enligt Colliers Nordics Monthly January 2025.

I Sverige har inhemska investerare stått för den större delen av

transaktionsvolymen under året, medan de utländska investerarnas

närvaro har minskat, enligt Colliers Nordic Property Outlook 2025.

Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2025, har bostäder stått

för den största delen av den nordiska transaktionsvolymen om

30 procent, följt av kontorfastigheter 25 procent och logistik 22

procent. Den ökade aktiviteten på fastighetstransaktionsmark-

naden under året tyder på att köpare och säljare har närmat sig

jämviktsnivåer i sina prisförväntningar, vilket i sin tur ger värderare

bättre underlag för att fastställa marknadsvärden. I takt med att det

makroekonomiska läget förbättras i Norden förväntas även finan-

sieringskostnaderna och avkastningskraven minska, vilket påverkar

fastighetsvärderingarna positivt.

Annehems VD om marknadsläget

Vi står väl

positionerade

för att dra nytta

av det förbättrade

marknadsläget

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 17

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender i fokus

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Marknadstrender i fokus

Byggstarterna för bostäder i Sverige har mins-

kat avsevärt efter en period präglad av hög

inflation, kraftigt stigande räntor och ökade

byggkostnader. Parallellt sker strukturella

förändringar i flera nordiska huvudstäder, där

befolkningstillväxten har bromsat in vilket

påverkat efterfrågan på bostäder. I takt med

att bostadsefterfrågan börjar nå en mer balan-

serad nivå blir andra faktorer avgörande för

hyresgäster, såsom rätt lägen, god tillgång till

kollektivtrafik, närhet till service och trygga

bostadsområden.

Framtidens kontor växer fram i en tid av

förändring och nya förväntningar. Dagens

hyresgäster efterfrågar arbetsmiljöer som

uppmuntrar till kreativitet, samarbete och

social samvaro, samtidigt som en hög grad av

flexibilitet med god tillgång till kollektivtraffik

är en förutsättning för att locka medarbetarna

till kontoret. Fastighetsägare behöver idag vara

lyhörda och innovativa i förvaltningen för att i

samverkan med hyresgäster hitta framtidsan-

passade kontorslösningar.

Digitaliseringen skapar nya möjligheter för

fastighetsbranschen att bli mer effektiv, hållbar

och innovativ, samtidigt som den ställer krav

på nya arbetssätt. Digitala lösningar är idag

en viktig pusselbit i den dagliga fastighetsför-

valtningen och har bland annat en central roll

i att optimera, följa upp fastighetsdriften och

möjliggöra effektivare energiprestanda. För att

dra full nytta av digitaliseringens möjligheter

behöver fastighetsägare även säkerställa att

förvaltningen utvecklas i takt med tekniken för

att bilda en helhet.

Strukturella skiften Kontorens roll i förändring Digitaliseringstakten ökar

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 18

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Fastigheter

Annehem har en tydlig tillväxtplan att växa

lönsamt och hållbart i de tillväxtorter vi är

verksamma. Under året har vi tillträtt en ny

bostadsfastighet och vid utgången av 2024

bestod portföljen av totalt 27 förvaltnings-

fastigheter.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 19

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

En motståndskraftig

fastighetsportfölj

Annehem har en tydlig strategi att skapa en diversifierad fastighets-

portfölj med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområden i Norden.

Detta skapar goda förutsättningar för långsiktig riskspridning och en

effektiv förvaltningsmodell.

Annehems bestånd är fokuserat till nordiska

tillväxtorter med goda kommunikationer till

och från stadskärnorna. Urbaniseringen och

den ekonomiska tillväxten bidrar till att stärka

områdenas attraktivitet och långsiktiga potential.

Samtidigt driver ökade krav på hållbarhet och nya

regleringar efterfrågan på fastigheter med hög

hållbarhetsprestanda.

Moderna och hållbara fastigheter

Strategin återspeglar sig i bolagets befintliga

bestånd som främst består av moderna och

miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet.

59 procent av fastighetsvärdet är uppfört under

de senaste fem åren, 82 procent har minst ener-

giklass B och 82 procent är miljöcertifierat.

Kontorsfastigheter utgör basen i Annehems

portfölj som kompletteras av utvalda logistik-,

samhälls- och bostadsfastigheter. Annehem

strävar efter att skapa ett större och mer diver-

sifierat fastighetsbestånd med god riskjusterad

avkastning samt hög finansiell stabilitet. Detta

sker genom förvärv av utvalda objekt som upp-

fyller bolagets krav på lönsamhet, läge, flexibilitet

och hållbarhet.

Företagsparker med framtidspotential

I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i

Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed

med totalt 13 fastigheter på en yta om cirka 600

hektar med en mångfald av verksamheter inom

både privat och offentlig sektor.

Båda företagsparkerna omfattar såväl flexibla

kontor som logistikfastigheter samt lätt industri

tillsammans med tillhörande service som boende,

utbildningslokaler, konferenscentrum, sporthallar

och samhällsservice.

I parkerna är utvecklingsmöjligheterna stora både

sett till de omfattande markområden som Anne-

hem äger och den större andelen äldre bygg-

nader med hög hållbarhetspotential. Annehem

arbetar nära leverantörer i förvaltningen för att

tillsammans med hyresgästerna förbättra hållbar-

hetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar

förflyttning i denna del av fastighetsbeståndet.

Under året genomförde Annehem bland annat

större investeringar i Saabs och Lunds universi-

tets lokaler i Ljungbyhed Park. Deras långsiktiga

närvaro är viktig för parkens utveckling.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 20

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Portföljen i

siffror

Vid utgången av 2024 bestod fastighetsportföljen av 27 för-

valtningsfastigheter till ett värde av 4 696,8 Mkr och en total

uthyrningsbar yta på 206 950 kvm. Det totala hyresvärdet per

31 december 2024 uppgick till 331,0 Mkr, varav 260,3 Mkr utgjor-

des av Region Sverige och 70,7 Mkr av Region Övriga Norden.

Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid

årsskiftet till 91,5 procent. Den genomsnittligt viktade återstående

kontraktstiden för fastighetsportföljen, exklusive bostäder, var 4,6

år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets genomsnittligt viktade

återstående kontraktstid är tillfredsställande och ger goda förutsätt-

ningar till fortsatt stabil tillväxt.

Förändringar i fastighetsportföljen

Under 2024 har Annehem stärkt sin diversifiering inom bostads-

segmentet. I Region Sverige har Annehem tillträtt bolagets andra

bostadsfastighet, en nyproducerad och Svanenmärkt fastighet

med 90 hyreslägenheter i närheten av bolagets befintliga bestånd i

Partille Arenaområde i Göteborg kallat Partille Port. Fastigheten har

en total uthyrbar yta om 4 946 kvm och förvärvades till ett under-

liggande fastighetsvärde om 250 Mkr.

Stad Fastighetsbeteckning Yta kvm

Hyres-

intäkter,

Mkr

Hyres-

värde,

årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass

Taxonomi

linjerat

Södertälje Almnäs 5:28 2 158 5,7 5,7 Logistik Miljöbyggnad

Silver

Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 3 (Ulriksdals Center) 12 455 45,3 45,3 Kontor Breeam good Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 4 13 494 13,6 19,6 Kontor/garage Breeam in use

very good

Ja B Ja

Stockholm Ledvolten 1 4 268 15,5 15,5 Kontor Breeam very

good

Ja B Ja

Helsingfors Ultimes I&II (The Front) 17 015 56,9 70,7 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja

Malmö Stenekullen 2 4 937 14,6 15,7 Kontor Miljöbyggnad

Silver

Ja A Ja

Malmö Kamaxeln 2 950 1,7 1,7 Lätt industri Ej certifierad Ja G Nej

Malmö Carl Florman 1 3 259 7,0 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja

Malmö Hemvistet 2 (The Corner) 7 432 27,5 27,5 Kontor Miljöbyggnad

Silver

Ja B Ja

Partille Partille Port 11:60 6 431 15,0 15,2 Dagligvaror/

Butik

Breeam in use

very good

Ja B Ja

Partille Partille Port 11:70 (Partille Bostäder) 4 946 11,3 11,8 Bostäder Svanen Ja B Ja

Helsingborg Jupiter 11 4 807 9,7 10,6 Kontor Miljöbyggnad

Silver

Ja B Ja

Ängelholm Barkåkra 50:3 (Valhall Park) 51 564 42,9 44,0 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 (Ljungbyhed Park) 73 234 36,1 40,6 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Summa 206 950 302,9 331,0

Fastighetsöversikt inklusive hållbarhetsdata

91,5%

ekonomisk

uthyrningsgrad

85%

av fastighetsvärdet

är hållbart*

*Enligt EUs taxonomiförordning

baserat på verkligt värde

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per fastighetstyp

Stockholm 34%

Helsingfors 19%

Göteborg 9%

Malmö 18%

Ängelholm/ 20%

Helsingborg

Kontor 75%

Samhällsfastigheter 9%

Dagligvaror 3%

Bostad 6%

Logistik 2%

Övrigt 5%

4 696,8 Mkr 331,0 Mkr

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 21

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

113,9 Mkr

Region Sverige

Stockholm 86,2 Mkr

Skåne 148,4 Mkr

Göteborg 27,0 Mkr

Region Sverige

Stockholm 1 619,0 Mkr

Skåne 1 770,7 Mkr

Göteborg 419,0 Mkr

3 808,7 Mkr

260,3 Mkr

Region Sverige

Region Sverige omfattar fastig-

heter i Stockholm, Skåne och

Göteborg. Majoriteten av fastighe-

terna i regionen utgörs av moderna

kontorsfastigheter samt våra två

företagsparker med ett varierat

verksamhetsinnehåll.

De nordiska tillväxtområden där Annehem äger

fastigheter attraherar stabila och långsiktiga

hyresgäster. Fastigheterna är placerade i områden

med goda kommunikationer och är utformade för

att möta både dagens och morgondagens krav på

hållbarhet, flexibilitet och effektivitet.

Stockholm

Fastigheterna i Stockholmsregionen finns i

Nya Ulriksdal, Solna samt i Almnäs, Södertälje.

Annehem äger tre fastigheter i Nya Ulriksdal som

huvudsakligen utgörs av kontorslokaler, gym och

parkeringsplatser. Fastigheten i Almnäs är en

logistikbyggnad.

Skåne

Fastigheterna i Skåneregionen finns i Malmö,

Ängelholm och Helsingborg. Annehem äger fyra

fastigheter i Malmö som huvudsakligen består av

kontor och bostäder. I Ängelholm och Helsing-

borg utgörs fastighetsbeståndet av de två före-

tagsparkerna samt en kontorsfastighet. Närheten

mellan fastigheterna skapar förutsättningar för en

sammanhållen och effektiv fastighetsförvaltning.

Göteborg

Fastigheterna i Göteborgsregionen återfinns i

kommunen Partille. Annehem äger två fastigheter

i Göteborg som huvudsakligen utgörs av bostä-

der, dagligvaruhandel, gym och restaurang.

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per geografi

Att välja kommunikationsnära

lägen är en central del i Annehems

strategi. På bilden syns Öresunds-

bron, som binder ihop regionen, i

nära anslutning till våra fastighe-

ter i Malmö.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 22

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

STOCKHOLM

Ulriksdals center

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2019

Fastighetstyp: Kontor

Area: 12 445 m²

Miljöcertifiering: BREEAM Good

Ledvolten 1

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2021

Fastighetstyp: Kontor

Area: 4 271 m²

Miljöcertifiering: BREEAM Very Good

Almnäs

Plats: Södertälje

Byggnadsår: 2022

Fastighetstyp: Logistik

Area: 2 158 m²

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Sadelplatsen 4

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2020

Fastighetstyp: Kontor

Area: 2 944 m²

Miljöcertifiering: BREEAM Very Good

Solna

Nya Ulriksdal i Solna är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer som kännetecknas av en

attraktiv miljö med närhet till såväl grönområden som till centrala Stockholm. I området återfinns kontor,

bostäder, gym, butiker, förskola och restauranger. I stadsdelen kommer fler kontor och bostäder att

utvecklas.

Södertälje

Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Området är idag en av Mellansveriges största

industri- och logistikområden. Det strategiska läget med närhet till E20, E4, Södertälje hamn och järn-

vägsspår bidrar till en god och hållbar affär för logistikverksamheter.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 23

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

SKÅNE

The Corner

Plats: Hyllie

Byggnadsår: 2023

Fastighetstyp: Kontor

Area: 7 441 m²

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Carl Florman 1

Plats: Johanneslust

Byggnadsår: 2023

Fastighetstyp: Bostäder

Area: 3 259 m²

Miljöcertifiering: Svanen

Kamaxeln 2

Plats: Husie

Byggnadsår: 1999

Fastighetstyp: Lätt industri

Area: 950 m²

Miljöcertifiering: -

Stenekullen 2

Plats: Hyllie

Byggnadsår: 2020

Fastighetstyp: Kontor

Area: 4 937 m²

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Malmö

Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt i Öresundsregionen. Annehems fastighets-

bestånd i Malmö är koncentrerat till tre stadsdelar; Hyllie, Johanneslust och Husie.

Hyllie är ett snabbt växande affärsdistrikt i Malmö, som kombinerar modern stadsbyggnad med grön

och livskraftig miljö. Stadsdelen är strategiskt beläget nära Citytunnelns station och med goda förbin-

delser till Köpenhamn och dess internationella flygplats. Med ett brett utbud av handel, servicefacilite-

ter och bostäder är området attraktivt för både nationella och internationella hyresgäster. En planerad

pendelstation i närheten kommer ytterligare att förbättra pendlingsmöjligheterna till och från Malmö.

Husie, som är beläget i stadsområdet Öster, är ett av Malmös främsta utvecklingsområden. Området,

som främst består av industrifastigheter, erbjuder goda kommunikationer genom närhet till E6:an och

Öresundsbron. Planer för framtida exploatering mellan staden och Yttre Ringvägen gör Husie till ett

område med stor utvecklingspotential.

Johanneslust, beläget i de östra delarna av Malmö, är ett attraktivt och rofyllt bostadsområde med

utmärkta pendlingsmöjligheter och närhet till stadens centrala delar. Stadsdelen erbjuder ett brett

utbud av bostäder, skolor, rekreationsområden, promenadstråk och motionsmöjligheter, vilket ytterli-

gare stärker dess popularitet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 24

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

SKÅNE

Ljungbyhed Park

Plats: Ljungbyhed

Byggnadsår: E/T

Fastighetstyp: Företagspark

Area: 72 894 m²

Miljöcertifiering: -

Jupiter 11

Plats: Helsingborg

Byggnadsår: 2021

Fastighetstyp: Kontor

Area: 3 991 m²

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Valhall Park

Plats: Ängelholm

Byggnadsår: E/T

Fastighetstyp: Företagspark

Area: 52 608 m²

Miljöcertifiering: -

Ängelholm och Helsingborg

Företagsparkerna Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed består sammantaget av

13 fastigheter som i Annehems förvaltning har utvecklats väl. Valhall Park är en bred företagspark för

utbildningsverksamheter, företag och rekreation med närhet till E6, tågförbindelser och flyg medan

Ljungbyhed Park är ett framtidsinriktat kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och

i luften baserat kring den befintliga flygplatsen. I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för

verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska Högskolas viktiga forskning och utveckling

i den gröna omställningen av flyget i Ljungbyhed Park.

Annehem äger ytterligare markområden i anslutning till befintliga byggnader i parkerna om sammanlagt

cirka 600 hektar. Bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för denna mark är god givet att

den ligger i strategiskt kommunikativa lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling av

befintliga fastigheterna på platserna.

Vid norra infarten till Helsingborg, ligger stadsdelen Ringstorp. Här finns fastigheten Jupiter 11 som

är en modern kontorsfastighet med tillhörande gym. Fastigheten har ett bra kommunikationsläge med

busshållplats utanför entrén, cykelväg och en parkering.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 25

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

GÖTEBORG

Partille Port Bostäder

Plats: Partille

Byggnadsår: 2024

Fastighetstyp: Bostäder

Area: 4 946 m²

Miljöcertifiering: Svanen

Partille Port

Plats: Partille

Byggnadsår: 2019

Fastighetstyp: Handel

Area: 6 344 m²

Miljöcertifiering: BREEAM in-Use Very Good

Partille

Partille Port är en växande stadsdel i Partille, nordost om Göteborg, med stor framtidspotential. Områ-

det erbjuder en god variation av bostäder, arbetsplatser och handel samt ligger i direkt anslutning till

Partille Arena. Dessutom finns närhet till natursköna omgivningar med vandringsleder och sjöar. Områ-

det har välutvecklade kommunikationer för bil, cykel, buss och tåg, vilket underlättar för både boende

och besökare samt möjliggör snabb anslutning till centrala Göteborg.

Framåt finns expansiva planer för stadsdelen, där totalt cirka 1 000 bostäder, en ny simhall och flera

handelsfastigheter planeras att uppföras fram till 2027. Utöver det växande utbudet i området väntas

även infrastrukturen vidareutvecklas för att möta den växande befolkningen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 26

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region övriga Norden

Region Övriga Norden omfattar

Finland och utgörs idag av två

kontorsfastigheter i Helsingfors.

Helsingfors

Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är kon-

centrerat till Sockenbacka, ett växande kontors-

och industriområde utanför centrala Helsingfors

med goda kommunikationer. Annehem äger

här The Front, två högkvalitativa och moderna

kontorsfastigheter med hög hållbarhetsprofil.

Ett tillhörande parkeringshus med 475 platser

förbinder de två fastigheterna.

Under hösten 2024 genomförde vi ett varu-

märkesarbete där fastigheten numera går under

namnet The Front. Med sitt fullservicekoncept

möter The Front alla behov i det moderna arbets-

livet. Hyresgästerna erbjuds en rad bekvämlig-

heter, inklusive restaurang och café, bemannad

reception, kem- och biltvätt, massagemöjligheter

samt utlåning av cyklar – allt för att förenkla både

arbetsdagen och vardagen för hyresgästerna.

Att erbjuda flexibla kontorsytor

som kan anpassas efter hyres-

gästernas olika behov är en själv-

klarhet i dagens kontorsmiljöer.

På bilden syns interiören från

The Front.

113,9 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 888,1 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 70,7 Mkr

888,1 Mkr

70,7 Mkr

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per geografi

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 27

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region övriga Norden

FINLAND

The Front

Plats: Helsingfors

Byggnadsår: 2016 & 2019

Fastighetstyp: Kontor

Area: 16 844 m²

Miljöcertifiering: LEED Platinum

Helsingfors

Sockenbacka är ett kontors- och industriområde cirka 7 km utanför Helsingfors innerstad. The Front

ligger intill en stor trafikrondell där kommunen planerar för ett större hälsocenter. Utanför fastigheten

trafikerar en snabbspårvagn sedan hösten 2023, vilket ytterligare förbättrat det kommunikativa läget till

centrala Helsingfors från fastigheten.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 28

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En motståndskraftig fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vår tillväxtplan

Annehems tillväxtplan är att växa lönsamt och hållbart med ett tydligt

fokus på fastigheter med hög hållbarhetspotential främst i de tillväxtorter

där vi finns. Vi strävar efter att komplettera fastighetsbeståndet för ökad

diversifiering och riskspridning i portföljen.

Tillväxt framåt

Under 2024 beslutade Annehems styrelse

om reviderade finansiella mål för Annehem

som tydliggör bolagets riktning och tillväxt

framåt. Annehem ska generera en årlig tillväxt

i förvaltningsresultatet med 20 procent. Med

fokus på kassaflöde och lönsamhet ska kapitalet

som verksamheten genererar användas för

att skapa organisk tillväxt genom förvärv och

värdeskapande investeringar i befintligt bestånd.

Tillväxtplanen stöds av långsiktiga relationer med

befintliga och nya hyresgäster.

Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil

och ska finnas i attraktiva lägen i nordiska tillväx-

tområden. Idag består huvuddelen av Annehems

fastighetsportfölj av kontorsfastigheter, men i

bolagets tillväxtplan ökar fokus på att utöka ande-

len av andra fastighetstyper i portföljen såsom

logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder

för ökad diversifiering och riskspridning. I början

av 2025 har Annehem redan stärkt portföljen

med ett förvärv av en modern samhällsfastighet.

Fastigheter med avtal om förvärv

Logistik

Annehem och Peab har bildat ett joint venture

som avtalat om ett förvärv av 58 000 kvm

byggklar mark i bolagsform från det kommunala

bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet

äger rum när avtal tecknats med hyresgäst och

bygglov erhållits. Intentionen är att Annehem skall

förvärva 100 procent av fastigheten när den är

färdigställd.

Avsiktsförklarade fastigheter

Kontor

Inför Annehems börsnotering så upprättades en

avsiktsförklaring med Peab avseende ett antal

fastigheter som finns i Peabs projektportfölj och

som planeras bebyggas. Byggrätterna är belägna

i nära anslutning till Annehems befintliga bestånd

och fastigheterna har potential att både stärka

den geografiska positioneringen och möjliggöra

en effektivare fastighetsförvaltning. Fastighe-

terna skulle passa väl in i bolagets tillväxtstrategi.

För närvarande planerar Peab att färdigställa

dessa efter 2025, med fokus på kontorsytor för

såväl privat som offentlig sektor.

De avsiktsförklarade fastigheterna utgör totalt

86 000 kvm. Annehem har ingått avsiktsförkla-

ringar om förvärv av fastigheterna på marknads-

mässiga villkor. Annehem är inte bundna till att

förvärva och Peab är inte bundna till att sälja

någon av fastigheterna.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 29

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Kundnära förvaltning i praktiken

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

Våra hyresgäster

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hyresgäster

& förvaltning

Annehem har en stark bas av långsiktiga

och stabila hyresgäster som bedriver både

kommersiell och offentlig verksamhet.

Genom nära samarbeten med hyresgäster

skapar vi behovsstyrda lösningar som stär-

ker både våra kunder och vår fastighets-

verksamhet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 30

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Kundnära förvaltning i praktiken

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

Våra hyresgäster

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Kundnära förvaltning

i praktiken

Kärnan i Annehems fastighetsförvaltning är starka, långsiktiga, personliga

och affärsmässiga relationer med våra hyresgäster. Vi finns nära våra kun-

der med en effektiv förvaltning som strävar efter att skapa behovsanpas-

sade och hållbara lösningar som bidrar till en trivsam och utvecklande

miljö. På så vis skapar vi nöjda hyresgäster och långa hyreskontrakt.

Michael Johansson, Lunds universitet

Det är verkligen

inspirerande att

vår hyresvärd

stödjer och delar

vår gemensamma

vision på Campus

Ljungbyhed.

Engagerad och tillgänglig förvaltning

Annehem sätter hyresgästerna i fokus och arbetar

aktivt för att skapa mervärde för dem. Vi finns

och arbetar nära våra fastigheter och hyresgäster,

med en effektiv förvaltningsorganisation som

förstår och kan tillgodose deras behov, oavsett

om det handlar om att planera och genomföra

förädlingsinsatser eller att hantera felanmälningar

i byggnaderna.

Värdeskapande genom små och större

initiativ

Vårt förbättringsarbete och underhåll säkerställer

att våra fastigheter förblir moderna, energieffek-

tiva och hållbara genom löpande förvaltning och

förädling. Med investeringar i energieffektivise-

ring och klimatanpassning skapar vi hållbara och

kostnadseffektiva lösningar som gynnar både våra

hyresgäster och oss.

Två delar i fastighetsbeståndet

Våra moderna fastigheter är hållbara i grunden

med en hög teknik- och energiprestanda. För-

valtningen av det moderna beståndet genomförs

av Annehems egen personal i samarbete med

noggrant utvalda lokala driftentreprenörer. Vi

säkerställer att våra leverantörer uppfyller våra

krav och arbetar enlighet med vår hållbara förvalt-

ningsmodell.

I våra företagsparker är många byggnader i

grunden äldre och moderniseras löpande genom

ett långsiktigt förvaltnings- och förädlingsarbete.

Driften genomförs av Annehems egen förvalt-

ningsorganisation.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 31

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Kundnära förvaltning i praktiken

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

Våra hyresgäster

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

Annehem bedriver ett kontinuerligt arbete för att öka hållbar-

hetsprestandan i hela fastighetsbeståndet. Genom att investera i

energiåtgärder, klimatanpassning och aktiv miljöcertifiering, skapar

vi mätbara förbättringar och långsiktig värdetillväxt.

Vårt arbete bygger på en systematisk process där vi aktivt mäter,

analyserar och förädlar våra fastigheter. Genom att nyttja synergier

mellan olika fastighetstyper och energiprofiler, samt anpassa bygg-

nader efter framtidens krav, säkerställer vi hållbarheten i varje steg.

Relationer är kärnan i vår verksamhet. Vi skapar nöjdare hyresgäster

och medarbetare genom att bygga långsiktiga relationer, skapa

hållbara förutsättningar och ta ansvar för vår påverkan.

Detta kontinuerliga förbättringsarbete driver vårt mål: ett hållbart,

modernt och diversifierat fastighetsbestånd med fokus på långsiktig

förvaltning och utveckling.

Med ett kontinuerligt och långsiktigt arbetssätt

skapar Annehem hållbara fastigheter som möter

dagens och framtidens krav. Genom ständig

utveckling och nära samarbete med hyresgäster

och medarbetare bygger vi både miljömässiga

och ekonomiska värden.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 32

0

20

40

60

80

100

120

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, %

%Total i Mkr

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Kundnära förvaltning i praktiken

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

Våra hyresgäster

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Våra hyresgäster

Flertalet av Annehems hyresgäster finns inom kommersiell och offentlig

verksamhet. Med en nära och engagerad förvaltning bygger vi starka

relationer med våra hyresgäster och skapar förutsättningar för långa

hyreskontrakt och en stabil intäktsbas.

Hyresgästernas nöjdhet är en viktig indikator för

oss och följs upp årligen som en del av vårt stän-

diga förbättringsarbete. Under 2024 uppnådde vi

en Nöjd Kund Index (NKI) på 79 på en skala

1–100, vilket är en positiv förflyttning med 5

punkter jämfört med föregående år. Vi ser detta

som ett bevis på att vår kundnära förvaltning och

insatser för att möta våra hyresgästers behov

skapar värde.

De tio största hyresgästerna utgör 56 procent av

hyresvärdet. Den genomsnittligt viktade återstå-

ende kontraktstiden per 31 december 2024

uppgick till 4,8 år för de tio största hyresgästerna

avseende hyresvärde och 4,6 år totalt. Peab är

Annehems största hyresgäst och utgjorde 32

procent av hyresvärdet per 31 december 2024.

Den genomsnittligt viktade återstående kon-

traktstiden på dessa kontrakt uppgick till 4,5 år.

Översikt av de tio största hyresgästerna

per 31 december 2024

Hyresgäst

Hyresvärde,

Mkr %- andel

Antal

kontrakt

Peab 107 ,4 32% 28

Ängelholms kommun 16 ,5 5% 9

Carmeda AB 14 ,4 4% 2

Coop Väst AB 8, 8 3% 1

ISS Finland 7,4 2% 6

Actic Sverige AB 7,3 2% 3

Saab AB 7,1 2% 1

Migrationsverket 6,2 2% 3

Klippans kommun 6,1 2% 8

Genetor AB 5, 8 2% 1

Summa 187,0 56% 62

Totalt 331,0 357

Annehems kontraktsförfallostruktur

per 31 december 2024

1)

1)

Exklusive bostadskontrakt

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 33

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhet

På Annehem är hållbarhet en självklar del

av allt vi gör. Vi arbetar aktivt för att minska

vår miljöpåverkan, stärka socialt ansvar och

upprätthålla hög affärsetik. Vi ser en tydlig

koppling mellan hållbarhet och affärsvärdet

för att uppnå långsiktig tillväxt.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 34

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbara fastigheter

ger långsiktiga värden

Att investera i hållbara fastigheter är att satsa på framtiden. Fastighets-

branschen behöver ta ansvar för sin påverkan genom hela värdekedjan,

från investering och utveckling till förvaltning och förädling. På detta sätt

kan branschen skapa en positiv förändring och förflyttning som genererar

långsiktiga värden för fastighetsägare, investerare och samhället som

helhet.

Hållbarhet som drivkraft för förändring

Fastighetsbranschen står för en betydande

del av samhällets totala miljöpåverkan och bär

därför ett stort och viktigt ansvar i förflyttningen

mot en mer hållbar och grön sektor. Under det

senaste decenniet har spelplanen förändrats och

det finns idag högt ställda hållbarhetskrav från

finansiärer, investerare och hyresgäster, som

tillsammans med ett omfattande hållbarhetsram-

verk, utgör en stark drivkraft för utveckling och

innovation i branschen. Samtidigt har fastighets-

branschens sociala insatser fått större uppmärk-

samhet i takt med ökade socioekonomiska och

samhällsutmaningar.

Tydliga incitament för fastighetsbolagen

För fastighetsbolag som uppfyller kraven finns

tydliga incitament; det ihållande hållbarhetsarbe-

tet lönar sig ofta genom bättre finansieringsvill-

kor, lägre driftkostnader, starkare konkurrenskraft

och längre hyreskontrakt. Ur ett aktieägarper-

spektiv blir också bolaget en mer attraktiv och

långsiktig investering. Förutom de ekonomiska

och affärsmässiga vinsterna, bidrar också detta

arbete till att minimera påverkan på miljön och

samhället.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 35

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vi förenar tillväxt

med hållbarhet

Den hållbara omställningen är en av vår tids största utmaningar och

kräver samverkan mellan samhälle, offentlig sektor och näringslivet.

På Annehem är vår vision tydlig: att bli Nordens mest hållbara fastighets-

bolag. Vi strävar efter att förena tillväxt med hållbarhet i varje steg vi tar.

Som ett ungt och ambitiöst bolag på en långsiktig

tillväxtresa är det avgörande för oss att vår

utveckling inte sker på bekostnad av hållbarhet.

Vi tror på en stegvis hållbar förflyttning, där vi

baserar våra beslut på noggranna analyser av

utmaningar och möjligheter för att uppnå goda

resultat.

Hyresgästerna är kärnan i verksamheten

Våra hyresgäster är kärnan i vår verksamhet,

och deras nöjdhet spelar en central roll i vårt

hållbarhetsarbete. Nöjda hyresgäster stannar

längre, och minskar även miljöpåverkan genom

lägre hyresgästrotation, resursförbrukning och

färre anpassningar. Vi strävar efter en nära dialog

och samarbete med våra hyresgäster för att

tillsammans hitta hållbara lösningar.

Flera större förflyttningar under året

Fastigheter påverkas av tidens gång, men genom

en hållbar förvaltningsmodell kan vi sakta ner

deras åldrande och säkerställa deras långsiktiga

värde. På Annehem är det en naturlig del av

förvaltningsarbetet att kontinuerligt optimera

och förädla fastighetsbeståndet. Många mindre

insatser ger ofta en större kombinerad ekonomisk

och miljömässig effekt. Under året har vi bland

annat genomfört ett antal verifieringar av befint-

liga fastighetscertifieringar samt planerat för

större framtida investeringar så som solceller på

Sadelplatsen 4.

Vi är också stolta över utmärkelsen Healthy Place

to Work som Annehem erhöll, vilket speglar

bolagets arbete med medarbetarnas välbefin-

nande. Att skapa en arbetsmiljö som främjar hälsa

och trivsel är en självklarhet och ger våra medar-

betare bästa möjliga förutsättningar att utvecklas

och bidra till vår gemensamma vision.

Under 2024 har vi tagit viktiga steg i vårt hållbar-

hetsarbete genom förberedelser inför CSRD-rap-

porteringen då vårt första rapporteringsår är

2026, enligt gällande regelverk. Vi har genomfört

både en dubbel väsentlighetsanalys (DVA) och en

GAP-analys, vilka har gett oss värdefulla insikter.

Dessa kommer att stödja oss i att möta CSRD’s

transparenskrav, våra intressenters förväntningar

och identifiera de möjligheter och utmaningar vi

står inför.

Hållbarhet är en resa, inte ett mål

För oss på Annehem handlar det om att ständigt

sträva efter förbättring, inte bara i våra fastig-

heter utan också i hur vi arbetar och samverkar

med omvärlden. Tillsammans med våra kollegor,

partners och intressenter ser vi fram emot att ta

nästa steg på denna resa – och att bidra till en

mer hållbar framtid för alla.

Christin Hertzberg

Hållbarhetschef

Hållbarhetschef har ordet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 36

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbart värdeskapande för oss

Vi upprätthåller och verifierar fastighetscertifieringar

Annehem har en hög andel miljöcertifierade fastigheter om 82

procent, och under 2024 har vi arbetat med att verifiera fyra befint-

liga certifieringar för att upprätthålla denna nivå. Miljöcertifieringar

är viktiga verktyg för att säkerställa att våra fastigheter uppfyller

aktuella krav på miljöprestanda, energieffektivitet och hälsa. Dess-

utom ger certifieringarna oss som fastighetsägare ett verktyg för att

visa ansvar gentemot våra hyresgäster, investerare och samhället.

Genom regelbundna verifieringar minskar vi driftskostnader, stärker

våra fastigheters attraktionskraft och bidrar till hållbar utveckling.

Genom medvetna beslut strävar vi efter att

integrera hållbarhet i alla aspekter av vår verk-

samhet, och därigenom skapa långsiktigt håll-

bar tillväxt. Vi har ett tydligt fokus på att fram-

tidssäkra våra fastigheter, skapa en trivsam

och utvecklande arbetsplats samtidigt som vi

säkerställer att vi har nöjda hyresgäster.

För mig handlar hållbart

värdeskapande om att

lyssna på och samarbeta

med våra hyresgäster

och därigenom skapa

smarta, långsiktiga och

hållbara lösningar

som gör skillnad för

både dem och oss

Ricard Sjöbergh, Fastighetsförvaltare

Starka relationer ger nöjda kunder

Den kundnära förvaltningen är central i vår verksamhet, och vi

värdesätter den personliga relationen med våra hyresgäster.

Därför är vi stolta över att årets Nöjd Kund Index (NKI), har ökat

med fem punkter till 79. Den positiva förflyttningen bekräftar att

vår kundnära förvaltning gynnar våra långsiktiga relationer med

hyresgästerna.

En hållbar arbetsplats för välmående och utveckling

I maj tilldelades Annehem utmärkelsen Healthy Place to Work

av OneLab som ett erkännande för vårt förebyggande och aktiva

hälso- och arbetsmiljöarbete. Arbetet är en viktig del av vårt fokus

på social hållbarhet och att skapa en hälsosam arbetsplats som

gynnar både våra medarbetare och oss som arbetsgivare. Våra

anställdas uppskattning av dessa insatser syns i vårt höga resultat i

Nöjd Medarbetar Index (NMI) som under året uppgick till 85.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 37

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Annehem bidrar aktivt till en håll-

bar omställning genom långsiktig

förvaltning, gröna investeringar

och nära samarbete med hyresgäs-

ter och medarbetare.

Vi skapar ett

hållbart fastig-

hetsbestånd

Vi optimerar

energiförbruk-

ningen i våra

fastigheter

Vi hjälper våra

hyresgäster att

verka hållbart

Vi tar ansvar Vi skapar nöjda

hyresgäster

och långsiktiga

relationer

Vi värnar om

varandra

1 2 3 4 5 6

Vår hållbarhetsstrategi har sin grund i vår vision,

våra fyra strategiska hörnstenar och bottnar i våra

fokusområden som strukturerar vårt hållbarhets-

arbete i verksamheten. Vi ser en tydlig koppling

mellan våra insatser och affärsvärdet för att

uppnå långsiktig tillväxt.

Vi har delat in hållbarhetsarbetet i sex fokusområ-

den som vi implementerar i våra interna processer

och säkerställer i våra externa samarbeten. Dessa

områden är de mest väsentliga för Annehem och

där vi har störst möjlighet att göra skillnad.

I varje fokusområde har vi definierade aktiviteter

och insatser som följs upp regelbundet vilket

säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig

förbättring, se sida 42 och 43 där vi redovisar vårt

klimatbokslut och följer upp våra hållbarhetsmål

och nyckeltal. Genom vårt arbete främjar vi flera

av FN:s globala hållbarhetsmål (SDG) och skapar

värden som består.

Fokusområden

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 38

Effektiv och grön energianvändning

Hållbar ekonomisk tillväxt

Hållbara städer och samhällen

Minskad mängd avfall

Minskad klimatpåverkan

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd

(SDG 7, 8, 11, 12 & 13)

Vårt mål är att 90 procent av vårt fastighetsbe-

stånd ska vara miljöcertifierat och taxonomilin-

jerat. Genom klimatanpassning, investeringar i

energieffektiv teknik och digitala lösningar arbetar

vi för att minska klimatpåverkan. Grön finansie-

ring integrerar hållbarhet i våra ekonomiska beslut

och stärker vårt långsiktiga arbete.

2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra

fastigheter (SDG 7, 8 & 13)

Vi minskar CO

2

e-utsläpp genom energieffekti-

visering, egenproducerad förnybar energi och

systematiskt arbete för att sänka energiförbruk-

ningen. Detta leder till både lägre klimatpåverkan

och ökad resurseffektivitet.

3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka

hållbart (SDG 7, 11, 12 & 13)

Genom partnerskap med våra hyresgäster arbetar

vi för att minska miljöpåverkan. Vi erbjuder

gröna hyresavtal, mäter energiförbrukning och

optimerar avfallsåtervinning för att skapa hållbara

verksamheter.

4. Vi tar ansvar (SDG 8, 11 & 13)

Vi säkerställer att våra leverantörer och partners

arbetar hållbart och etiskt. Med årliga utbildningar

och granskningar minskar vi klimatpåverkan från

projekt och stärker regelefterlevnaden i hela vår

verksamhet.

5. Vi skapar nöjda hyresgäster och

långsiktiga relationer (SDG 7, 8, 11, 12 & 13)

Genom att skapa nöjda och lojala hyresgäster

undviker vi onödiga ombyggnationer och anpass-

ningar, vilket minimerar klimatpåverkan och

främjar en hållbar fastighetsutveckling.

6. Vi värnar om varandra (SDG 8)

Vi bygger en inkluderande arbetsmiljö där med-

arbetare trivs och utvecklas. Genom att prioritera

mångfald, jämställdhet och hälsa stärker vi grun-

den för långsiktig hållbar tillväxt.

Genom kontinuerlig dialog med våra intressenter, anpassningar till lagkrav

som EU:s Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och inter-

nationella hållbarhetsstandarder arbetar vi för att minimera vår miljöpå-

verkan, främja socialt ansvarstagande och upprätthålla hög affärsetik.

Så arbetar vi

Våra arbetssätt främjar flera av FN:s globala hållbarhetsmål (SDG) och vårt långsiktiga mål om

klimatneutralitet: netto-noll-utsläpp för scope 1 och 2 till 2030 och netto-noll för scope 3 till 2040,

i enlighet med GHG-protokollet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 39

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Under 2024 har vi fortsatt att arbeta i enlighet med vår hållbarhetsstra-

tegi och förberett oss för de nya reglerna för hållbarhetsrapportering. Vi

har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys (DVA) enligt nya EU-direkti-

vet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och rapporte-

ringsstandarden European Sustainability Reporting Standards (ESRS), som

vi omfattas av från och med räkenskapsåret den 1 januari 2026, enligt nu

gällande regelverk.*

Dubbel väsentlighetsanalys

Den dubbla väsentlighetsanalysen är ett

strategiskt och omfattande sätt att utvärdera

effekterna, riskerna och möjligheterna kopplade

till hållbarhetsområden. Den hjälper oss att

kartlägga och få en djupare förståelse för vår mest

väsentliga påverkan på människor, samhälle och

miljö (påverkansväsentlighet) samt våra affärs-

risker och möjligheter inom hållbarhet (finansiell

väsentlighet), se illustrationen. Den dubbla

väsentlighetsanalysen ger oss en nulägesbild och

ligger till grund för de prioriteringar som måste

göras för att utveckla verksamheten framåt ur

ett hållbarhetsperspektiv. Under processen har

vi även analyserat när vi behöver rapportera, om

vi kan rapportera och vilken ambitionsnivå vi vill

uppnå med vår CSRD-rapportering eftersom det

är ett transparens direktiv.

Process för väsentlighetsanalysen

Vår dubbla väsentlighetsanalys har genomförts i

enlighet med ESRS 1 och 2 och i samarbete med

tredje part för att säkerställa objektivitet och

kvalitet.

Arbetet genomfördes i fyra steg:

1. Analys av dokumentation så som policyer,

årsredovisningar och avtalsmallar.

2. Interna intervjuer med nyckelpersoner inom

bolaget.

3. Intressentdialoger med ett urval av externa

intressenter så som investerare, ägare, hyres-

gäster och revisorer.

4. Verifiering av analysen genom en workshop

med ledningsgruppen

Förberedelser inför CSRD

Påverkansväsentlighet

Hur Annehem påverkar miljö,

samhälle och mänskliga

rättigheter

Dubbel väsentlighetsanalys

inifrån och ut

utifrån och in

Finansiell väsentlighet

Hur hållbarhetsaspekter

påverkar Annehem finansiellt

* Vi följer noggrant utvecklingen av EU:s uppdateringar kring CSRD, inklusive det så kallade Omnibus-förslaget. Vi kommer att anpassa vår

rapportering i enlighet med kommande beslut och vägledning när dessa blir tydliga och slutgiltiga.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 40

1 2 3 4 5

5

4

3

2

1

Finansiell väsentlighet

Påverkansväsentlighet

1

2

8

3

9

4

10

5

11

6

12

7

12

11

10

7

8

9

Anpassning till klimatförändringar

Begräsning av klimatförändringar

Energi

Föroreningar av vatten

Förorening av mark

Avfall

Väsentliga hållbarhetsområden & underområden

Miljö (E)

Miljö (E)

Socialt (S)

Socialt (S)

Styrning (G)

Icke-väsentliga hållbarhetsområden & underområden

Vatten & marina resurser

Biologisk mångfald & naturliga resurser

Arbetsvillkor

Likabehandling och lika möjligheter för alla

Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter

Företagskultur

Hantering av förbindelser med leverantörer

Korruption och mutor

Arbetare i värdekedjan

Konsumenter och slutanvändare

6

1

2

3

4

5

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Resultat – väsentliga ESRS huvudkategorier

och underkategorier

Utifrån analysen har vi identifierat att 12 under-

kategorier inom sex huvudkategorier (standarder)

inom miljö, socialt och styrning har bedömts

som väsentliga för Annehem, som illustreras i vår

heat-map. Väsentlighetströskeln, som anges i

matrisen på en skala från ett till fem, sattes till en

genomsnittspoäng över tre.

Påverkansväsentligheten bedömdes enligt

följande kriterier:

1. Skala: Hur svår den negativa konsekvensen är

eller hur fördelaktig den positiva konsekvensen

är för människor eller miljön.

2. Omfattning: Hur utbredda de negativa eller

positiva konsekvenserna är.

3. Sannolikhet: Sannolikhet för att den potentiella

negativa eller positiva konsekvensen inträffar.

4. Återställbarhet: Huruvida och i hur hög grad

de negativa konsekvenserna på miljö eller

människor kan åtgärdas.

Finansiell väsentlighet bedömdes enligt

följande kriterier:

1. Effektstorlek: Estimerad påverkan (negativ

eller positiv) på företagets finansiella ställning.

2. Sannolikhet: Sannolikhet för inträffande

(risker och möjligheter).

3. Tidshorisont: Kort, medel och lång sikt

Vägen framåt och vårt fortsatta arbete

Som en del av vår CSRD-process har vi identifie-

rat 12 underkategorier inom sex huvudkategorier,

utöver de övergripande standarderna ESRS 1

och ESRS 2. Detta ger oss en tydlig struktur för

vårt arbete med hållbarhetsfrågor. För oss som

fastighetsbolag är miljöfrågor särskilt centrala,

där sex av våra identifierade underkategorier rör

miljöpåverkan. Samtidigt ser vi vikten av att upp-

rätthålla balansen mellan miljö, sociala och styr-

ningsfrågor. Vi strävar efter att ta ansvar för både

vår egen arbetskraft och de samhällen vi verkar i.

Ansvarsfullt företagande är en självklarhet, där vi

prioriterar transparens, bekämpar korruption och

mutor, samt säkerställer ansvarsfulla relationer

med våra leverantörer.

Under 2025 kommer vi att arbeta vidare utifrån

den GAP-analys som har kartlagt vår nulägesbild

och identifierat områden där insatser krävs för

att stänga gapet mot de senaste uppdateringarna

och vägledning inom CSRD och ESRS*. Utifrån

detta kommer vi att etablera processer och

rutiner för att säkerställa en effektiv rapportering

inför vårt första rapporterings år 2026.

* Vi följer noggrant utvecklingen av EU:s uppdateringar kring CSRD, inklusive det så kallade Omnibus-förslaget. Vi kommer att anpassa vår

rapportering i enlighet med kommande beslut och vägledning när dessa blir tydliga och slutgiltiga.

Resultat dubbel väsentlighetsanalys

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 41

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Klimatbokslut

(kg CO

2

e) Besrivning utsläpp 2024 2023 2022 2021

Scope 1:

1

kg CO

2

e 34 548 17 306 33 984 57 768

Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon 0 6 354 23 603 29 368

Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 24 636 784 0 28 400

Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna 9 912 10 168 10 381 N/A

Scope 2: Market based

2

kg CO

2

e 151 754 117 608 119 411 625 265

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

0 0 0 N/A

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

0 0 0 12 099

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 151 754 117 608 119 411 612 908

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 258

Scope 2: Location based

2

kg CO

2

e 729 892 774 382 717 098

N/A

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

45 819 32 520 34 109 N/A

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

190 900 176 583 190 163 N/A

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 493 173 565 279 492 826 N/A

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 N/A

Scope 3:

3

kg CO

2

e 4 444 841 1 373 055 2 346 238 607 092

1. Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel

och underhåll, drift och tekniska konsulter

13 976 7 003 4 870 N/A

2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning,

utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.

3 581 870 425 473 1 211 834 N/A

3. Bränsle- och energirelaterade

aktiviteter

Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2.

Uppströms utsläpp för inköpt energi

272 637 287 555 321 650 N/A

6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och

hotellvistelser

20 490 19 223 70 393 13 507

13. Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning 555 868 633 801 737 491 593 585

1

Utsläpp från direkt örbränning (egna fordon och gas) och köldmedia

2

Utsläpp från fastighetsenergi och inköpt energi till verksamheten

3

Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor

och hyresgästernas elanvändning.

Scope 1

Scope 2

Scope 3

Andel av Scope 1, 2 och 3 år 2024

Klimatbokslutet för 2024 har genomförts enligt GHG-protokollet

och följer samma rapporteringsprinciper som föregående år. Vi ser

en fortsatt positiv utveckling i våra rapporteringsprocesser och

datakvalitet, vilket stärker jämförbarheten och kontrollen både

under verksamhetsåret och över tid. Införandet av vårt nya energi-

uppföljningssystem förväntas ytterligare förbättra dessa områden

framöver.

Under året har våra Scope 1-utsläpp fördubblats, främst på grund

av påfyllnad av köldmedia – en händelse som inte inträffar årligen.

Samtidigt är det glädjande att vi nu uppnått nollutsläpp från våra

egna företagsbilar och maskiner, tack vare omställningen till elfor-

don och användningen av HVO100.

I Scope 2 rapporterar vi både enligt market-based och location-

based metoderna för att ge en heltäckande bild av våra indirekta

utsläpp från inköpt energi. Den marknadsbaserade metoden

speglar våra inköpsstrategier och platsbaserade metoden visar den

faktiska utsläppspåverkan i regionen.

• Market-based: En ökning med 29 procent, främst till följd av ökad

fjärrvärmeanvändning.

• Location-based: En total reduktion med 6 procent jämfört med

föregående år, varav en betydande minskning på 13 procent i

fjärrvärmeutsläpp.

Scope 3-utsläppen har ökat markant under 2024, främst till följd av

omfattande investeringar kopplade till två större förädlingsprojekt i

Ljungbyhed Park och Valhall Park. Eftersom den här typen av större

hyresgästprojekt inte sker årligen har de haft en särskilt stor påver-

kan på årets klimatbokslut. Samtidigt ser vi en glädjande minskning

på 12 procent i utsläpp från hyresgästers elanvändning, vilket

bekräftar att våra energieffektiviserande åtgärder ger resultat.

Sammanfattningsvis har 2024 präglats av flera större projekt, vilket

medfört engångseffekter som påverkat våra utsläppsresultat. Det

är sannolikt att våra utsläpp kommer att öka i takt med att vi växer.

Trots dessa variationer fortsätter vi att stärka våra processer och

vidta åtgärder för att långsiktigt minska våra utsläpp. Med stöd av

förbättrad datainsamling och ett starkt fokus på energieffektivise-

ring står vi väl rustade att fortsätta vår klimatresa under kommande

år.

Andel av de totala CO2 utsläppen 2024: Scope 1 är 0,7 %, Scope 2 (market based) är 3,3 % och

Scope 3 är 96%

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 42

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Långsiktigt mål Mål 2024 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022

1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd

Miljöcertifierat fastighetsvärde (andel) 90 % >85% 82 % 82 % 76 %

Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin (andel) 90 % >85% 85 % 75 % 81 %

Grön finansiering (andel) 90 % Mätning 83 % 87 % 86 %

Fastighetsvärde med klimat- och sårbarhetsanalys (andel) 90 % >85% 85% 85 % 82 %

Fastighetsvärde med energiklass A och B Mätning 82 % 82 % 72 %

2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter

Fastighetsenergi (MWh) Mätning 15 778 16 406 16 861

Intensitet Fastighetsenergi (kWh/kvm) reducera 3 % per år 79 77 81 79

Egenproducerad förnybar energi (kWh/kvm) 3 Mätning 0,7 0,8 0,4

3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart

Intensitet Hyresgästenergi (kWh/kvm) – Mätning 39 41 44

Gröna hyresavtal (andel av avtalsvärde) 80 % >45% 44 % 35 % 27 %

Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning (andel) 100 % 100% 100 % 100 % 100 %

Vattenanvändning (l/kvm) reducera 1 % per år 312 274 315 237

4. Vi tar ansvar

Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) (andel medarbetare) 100 % 100% 100 % 100 % 33 %

Granskning av strategiska leverantörer (%) 100 % 100% 100 % 100 % 100 %

Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter (antal) Inventera och möjliggöra för fler Mätning 302 400 175

Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar (%) 100 % >90% 100 % 85 % 5%

Andel miljöklassade tjänstebilar (%) 100 % 100% 100 % 100 % 100 %

5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer

Nöjd kund index (index 0-100) Över branschsnitt >80 79 74 77

Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid (år) Söka långsiktiga relationer Mätning 4,5 4,2 5,2

6. Vi värnar om varandra

Nöjda medarbetare, förtroendeindex (index 0-100) >70 >70 85 81 83

Frisknärvaro (%) >97 % >97% 99,3 % 99,3 % 97,3 %

Könsfördelning – styrelse (% kvinnor/män)

50 % ±10 50% ±10 33 % | 67 % 29 % | 71 % 25 % | 75 %

Könsfördelning – ledning (% kvinnor/män)

50 % ±10 50% ±10 75 % | 25 % 75 % | 25 %

50 % | 50 %

Könsfördelning – medarbetare (% kvinnor/män)

50 % ±10 50% ±10 60 % | 40 % 60 % | 40 % 65 % | 35 %

Upplevd inkludering (index 0-100) Hög inkludering Mätning 99 98 94

Hållbarhetsmål

Steg för steg mot en mer

hållbar förvaltning

Vi fortsätter att stärka vårt hållbarhetsarbete

och ser positiva framsteg mot att nå våra mål.

Vår resa mot en mer hållbar fastighetsförvalt-

ning bygger på kontinuerliga förbättringar,

affärsmässiga och datadrivna beslut samt nära

samarbeten med hyresgäster och leverantörer.

Under 2024 minskade vi fastighetsenergin med 4 procent jämfört

med föregående år, vilket bekräftar effekten av våra energibespa-

rande åtgärder. Energiintensiteten förbättrades från 81 (2023) till

77 (2024) samt en minskning på över målsatta 9 procent sedan

2021. Vi ser en särskilt god utveckling i våra företagsparker. Vi ser

fortsatt förbättringspotential i hela beståndet och arbetar aktivt

vidare. Ett nytt energiuppföljningssystem, implementerat under

årets sista kvartal, kommer att ge oss bättre data för att optimera

energiprestandan framöver.

Kombinationen av tekniska åtgärder och samarbeten har varit

en framgångsfaktor. Inom initiativet HusFörHus har vi, tillsammans

med Kraftringen optimerat returflöden i utvalda fastigheter i

Ljungbyhed Park och med hyresgästen TFHS, främjat beteende-

förändringar, vilket gett en energibesparing på 12 procent mellan

säsongerna 2022–2023 och 2023-2024.

Förnybar energi är en viktig del av vårt hållbarhetsarbete. Vi

har nu solcellsanläggningar i fyra fastigheter och planerar fler där

förutsättningarna är goda. Under året ökade andelen fastighets-

värde som uppfyller taxonomin, bland annat genom förvärvet av

The Corner. Trots en tillfällig minskning i grön finansiering, till följd

av ökad belåning i parkerna, väntas en positiv utveckling med nya

förvärv som Bryggan 2, tillträtt i februari 2025.

Andelen gröna hyresavtal i Region Sverige har ökat från 35 till

44 procent. Våra förvaltare föreslår aktivt gröna avtal vid hyresför-

handlingar, vilket stärker hyresgästrelationerna och främjar gemen-

samma hållbarhetsmål.

En hög andel av vårt fastighetsvärde omfattas av klimatriskanaly-

ser, vilket ger oss värdefulla insikter i hur vi kan hantera klimatrela-

terade risker. Detta stärker vår långsiktiga värdesäkring och gör oss

bättre rustade för framtiden.

Genom fortsatta investeringar, samarbeten och datadrivna insikter

fortsätter vi att utvecklas och arbeta mot våra långsiktiga hållbarhets-

mål – för våra hyresgäster, ägare och samhället i stort.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 43

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Engagemang

som skapar värde

Medarbetare och arbetsmiljö

Som ett mindre bolag är en god arbetsmiljö

avgörande för oss. Med 10 kvinnor och 6 män

i bolaget samt en ledningsgrupp bestående av

tre kvinnor och en man, arbetar vi aktivt med

mångfald och jämställdhet, särskilt vid rekry-

teringar och successionsplanering. Styrelsen i

Annehem består av fyra män och två kvinnor, och

valberedningen arbetar för att uppnå en jämnare

könsfördelning över tid.

Vi främjar en inkluderande kultur genom regel-

bundna medarbetarsamtal, möten, och forum

där alla får möjlighet att påverka och bidra till

verksamhetens och sin personliga utveckling.

Under 2024 ökade vårt Nöjd Medarbetar Index

(NMI) med 4 enheter till 85, ett resultat som

speglar vårt fokus på mental och fysisk hälsa.

Vi har bland annat samarbetat med en mental

coach och erbjuder friskvårdsbidrag för att främja

välmående. Med en hög frisknärvaro om 99,3

procent och utmärkelsen ”Healthy Place to Work”

från OneLab är vi stolta över att skapa en hållbar

och hälsosam arbetsplats. Dessutom visar vårt

jämställdhetsindex i vår medarbetarundersökning

99 av 100, vilket innebär att bolagets anställda

upplever lika villkor, oavsett kön, etnicitet, ålder

eller funktionsvariation.

Kundrelationer och samhällsengagemang

Kundnöjdhet är en nyckelprioritet för Annehem.

Vårt Nöjd Kund Index (NKI) ökade med fem

enheter till 79 under 2024, vilket visar att vårt

arbete med kundnära relationer ger resultat.

Vi engagerar oss också aktivt i lokalsamhället.

En del av prissumman från Sparbanken Skånes

Framtidspris donerades till Skånes Änglar för

att stödja familjer i utsatthet. Vi fortsatte också

att stötta Ukraina genom vår donation till Help

Ukraine Gothenburg. Genom lokala initiativ som

Jul i Parken i Valhall Park och Campusdagen i

Ljungbyhed Park bidrar vi till att skapa mötesplat-

ser för gemenskap, inspiration och samverkan.

Dessa aktiviteter är en del av vårt bidrag till social

hållbarhet och engagemang för framtiden.

Vi strävar efter att skapa ett socialt värde för alla våra intressenter genom

att agera professionellt, långsiktigt, engagerat och som möjliggörare.

Genom våra värdeord och vår långsiktiga strategi arbetar vi för att främja

engagemang, inkludering och ansvarstagande i allt vi gör.

Professionella

Vi är pålitliga,

affärsmässiga och

spelar i samma lag.

Långsiktiga

Vi tar ansvar, agerar

hållbart och

skapar stabilitet.

Engagerade

Vi är tillgängliga,

lyhörda och tar

proaktivt initiativ.

Möjliggörare

Vi är hjälpsamma,

anpassningsbara och

hittar kreativa lösningar.

Anställda 2024 2023

Medelantalet anställda

16 15

Varav kvinnor 60 % 60 %

Könsfördelning i företagsledningen

Anställda 2024 2023

Moderbolaget

Styrelsen 6 7

varav kvinnor 2 2

Övriga ledande befattningshavare 4 4

varav kvinnor 3 3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 44

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsstyrning

Främja ansvarsfullt företagande och etik

Våra värderingar är kärnan i allt vi gör, och vi

strävar efter att bedriva vår verksamhet med

ansvar och integritet. God etik och affärsetik

är inte enbart grundläggande principer i vårt

företagande, utan också avgörande för att bygga

långsiktigt förtroende hos våra intressenter. Med

en tydlig nolltolerans mot korruption och oetiskt

beteende, säkerställer vi att vår verksamhet

präglas av öppenhet och ansvar.

Ansvarsfullt företagande

För oss innebär ansvarsfullt företagande att vi

bedriver vår verksamhet i enlighet med våra

etiska värderingar och med respekt för människor,

samhälle och miljö. Vi följer gällande lagar och

regelverk samt strävar efter att fatta väl avvägda

beslut som tar hänsyn till våra intressenters

förväntningar. Genom detta bidrar vi till långsiktig

trygghet och ansvarstagande.

Annehems styrning och arbetssätt bygger på våra

värdeord; professionella, engagerade, långsiktiga

och möjliggörare, som genomsyrar hela vår

verksamhet. Dessa värderingar vägleder oss i våra

beslut och är grunden för vår strävan att skapa

långsiktigt värde för våra intressenter.

Riktlinjer och rutiner

Att vara ett ansvarsfullt företag innebär också

att respektera och stödja internationella stan-

darder för bland annat mänskliga rättigheter,

arbetsvillkor, miljö, korruptionsbekämpning

och IT säkerhet. Vi har åtagit oss att följa flera

internationella deklarationer, konventioner,

standarder och riktlinjer. Dessa inkluderar bland

annat: FN:s allmänna förklaring om de mänskliga

rättigheterna, FN:s Global Compact (med särskilt

fokus på principerna 1-6) och OECD:s riktlinjer

for multinationella företag samt Internationella

arbetsorganisationens (ILO) grundläggande

konventioner.

Styrande ramverk

Vår uppförandekod utgör grunden för vårt styr-

ningsramverk, som omfattar våra policyer. För att

säkerställa att de speglar både externa krav och

våra egna mål uppdateras dessa kontinuerligt.

Samtliga policyer granskas och godkänns årligen

av styrelsen, vilket förankrar vårt arbete i företa-

gets högsta beslutsfattande organ.

I slutet av 2024 godkände styrelsen en uppdate-

rad uppförandekod samt en ny leverantörskod,

som tydliggör våra krav på ansvarsfullt beteende.

Uppförandekoden fungerar som vår etiska och

moraliska kompass, tillämpas i hela verksamheten

och förstärker vår företagskultur. Den betonar

vikten av integritet, respekt för mänskliga rät-

tigheter, korruptionsbekämpning, hantering av

intressekonflikter, rättvis konkurrens och efterlev-

nad av lagar och regler.

För att säkerställa att våra leverantörer delar

vårt engagemang för hållbarhet och etik har vi

tagit fram en leverantörskod. Den klargör våra

standarder och förväntningar inom områden som

arbetsvillkor, miljöansvar och affärsetik. Under

2025 kommer vi att förankra denna kod hos våra

leverantörer.

I samband med uppdateringen av uppförandeko-

den har vi också skrivit en separat hållbarhetspo-

licy, som beskriver vårt övergripande ansvar inom

miljö, socialt ansvar och styrning. Hållbarhet är

en integrerad del av vår verksamhet och skapar

långsiktigt värde för oss, våra intressenter och

samhället.

Utbildning

För att säkerställa att alla medarbetare arbetar

i linje med våra värderingar och för att skydda

företaget mot risker är utbildning en central del.

Vi genomför bland annat regelbundna, korta

e-learningutbildningar inom IT-säkerhet för

att öka medvetenheten, minska sårbarhet och

säkerställa efterlevnad i hela organisationen.

Alla nyanställda tar del av uppförandekoden och

personalhandboken i samband med signering av

sina arbetsavtal.

Visselblåsare

Vi värnar om en kultur präglad av öppenhet, där

vi prioriterar både våra medarbetares välmående

och bolagets intressen. Integritet, transparens

och öppenhet är centrala värden för oss, och vi

strävar efter att skapa en trygg arbetsmiljö där alla

kan lyfta problem utan rädsla för repressalier.

Misstänkta överträdelser kan rapporteras direkt

till närmaste chef eller ledningsgruppen. För

de som föredrar en anonym kanal finns vår

visselblåsarfunktion, tillgänglig via den externa

tjänsten WhistleB Whistleblowing Centre. Tjäns-

ten kan användas för att rapportera misstänkta

överträdelser av uppförandekoden, lagar eller

förordningar, samt allvarliga risker eller oegent-

ligheter som påverkar människor, organisationen,

samhället eller miljön. Inga (0) anmälningar inkom

2024.

Medlemskap i organisationer

Genom medlemskap i strategiska organisationer

stärker vi vår trovärdighet och visar vårt engage-

mang för hållbarhet, etik och branschutveckling.

Vi deltar aktivt i nätverk och samarbeten för att

bidra till positiva förändring och samtidigt vidare-

utveckla våra arbetssätt. Detta stödjer vår långsik-

tiga framgång och bygger starkare relationer med

kunder, investerare och andra intressenter.

Medlemskap

• EPRA – European Public Real Estate

Association

• Fastighetsägarna

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 45

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden

Hållbarhetschef har ordet

Hållbart värdeskapande för oss

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Så arbetar vi

Förberedelser inför CSRD

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsnoter

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsnoter

Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten.

För tydlighet redovisas på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet

med fullständiga utsläppskategorier och utfallet på hållbarhetsmålen.

Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets rapport upprättats för koncernen

Annehem Fastigheter AB.

Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att visa Annehems resultat, utveckling och

konsekvens av verksamheten. Utallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt till FN:s Globala mål,

SDG (Sustainable Development Goals). På sida 38-39 samt sida 42-43 visas bidraget till fem av de

globala målen där Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa utgör bolagets mest

väsentliga påverkan.

Läshänvisningar lagen om icke-finansiell information

Affärsmodell

sid 11-14

Miljö

Policy Policy för hållbarhet sid 20,32,45

Hållbarhetsstyrning sid 38-39

Hållbart värdeskapande sid 35-39

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 53

Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 42

Hållbara fastigheter ger långsiktiga värden sid 35

Fokus på hållbar och effektiv förvalnting sid 32,38-39

Hållbarhetsmål sid 43

Sociala förhållanden och Personal

Policy Policy för hållbarhet sid 20,32,45

Hållbarhetsstyrning sid 38-39,45

Bolagsstyrning sid 47-57

Hållbart värdeskapande sid 35-39

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 63

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 43

Engagemang som skapar värde sid 44

Noter sid 74-89

Respekt för mänskliga rättigheter

Policy Policy för hållbarhet sid 20,32,45

Hållbarhetsstyrning sid 45

Bolagsstyrning sid 47-57

Hållbart värdeskapande sid 35-39

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 63

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 43

Motverkande av korruption

Policy Policy för hållbarhet sid 20,32,45

Hållbarhetsstyrning sid 45

Hållbart värdeskapande sid 35-39

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 63

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 43

EPRA Kod Miljöupplysningar

Energy-Int Intensitet Fastighetsenergi sid 43

GHG-Dir-Abs Totala växthusgasutsläpp, Scope 1 sid 42

GHG-Indir-Abs Totala växthusgasutsläpp, Scope 2 sid 42

Water-Int Intensitet Vattenanvändning sid 43

EPRA Kod Sociala upplysningar

Diversity-Emp Könsfördelning sid 44

EPRA Kod Styrningsupplysningar

Gov-Board Sammansättning av högsta styrande organ sid 44, 56

Gov-Selec Nominering och urval av högsta

styrande organ

sid 50-55

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 46

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Bolagsstyrning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 47

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

2024 var ett viktigt år för Annehem. Bolaget har tydligt demonstrerat sin

förmåga att stärka sin position inom flera viktiga områden under de

utmanande marknadsförhållandena 2024, och därmed lagt grunden för

fortsatt tillväxt och värdeskapande. Som styrelseordförande är jag stolt

över den resa Annehem genomför och de strategiska framsteg som har

uppnåtts.

Annehem är ett kvalitativt och tillväxtorienterat bolag med en diversifie-

ringsstrategi, vilket ger ledningen flexibilitet att genomföra förvärv i olika

fastighetssegment, vilket skapar god riskjusterad avkastning över tid. I

grunden finns en portfölj av mycket högkvalitativa och moderna fastighe-

ter som kompletteras av två företagsparker med stor potential. Bolaget

har haft förmånen att starta sin resa utan problematiska tillgångar i fastig-

hetsportföljen och har redan från början kunnat uppfylla högt ställda krav

både vad avser ekonomiska, miljömässiga och sociala aspekter.

Annehems förmåga

är bevisad

Ordförande har ordet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 48

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Ett viktigt år för vår utveckling

Jag ser 2024 som ett år då Annehem har bevisat

sin förmåga att realisera sina höga ambitioner och

positionera sig för framtiden. Ett viktigt steg var

det offensiva förvärvet av ”The Corner” i slutet av

2023, vilket tydligt signalerade bolagets vilja och

kapacitet att göra strategiska investeringar även

i en mycket osäker marknad. Under 2024 har

Annehem sedan gjort betydande framsteg,

särskilt genom att visa starkt fokus på kassa-

flödesgenerering, leverera ett gediget förvalt-

ningsarbete samt genomföra en lyckad om-

strukturering av finansieringen. Detta arbete

lägger nu grunden för fortsatt tillväxt.

Styrelsen stödjer utvecklingsarbetet

Styrelsens starka engagemang och nära

samarbete med bolagets ledning har varit en

stor tillgång i de förflyttningar som bolaget

genomfört. Vår ambition är att säkerställa att

bolaget är välpositionerat för fortsatt tillväxt

och stabilitet. Det har också varit ett strategiskt

beslut att etablera en stark bolagsstyrning tidigt i

Annehems utveckling, för att försäkra att vi växer

hållbart. Hållbarhet är en central del av bolagets

strategi och en förutsättning för att vara både

lönsamma och bidra till klimatomställningen. Som

ett led i detta har vi under året anslutit oss till den

europeiska standarden för både ekonomisk och

hållbarhetsredovisning inom ramen för EPRA

för att möjliggöra jämförelse med de europeiska

noterade medlemsbolagen, vilket synliggör

bolaget för bland annat investerare.

2024 har varit ett aktivt styrelseår; vi har totalt

genomfört 25 sammanträden i styrelse och

utskott. Styrelsemötena har fokus på strategiska

frågor, såsom den offensiva nyemissionen som

genomfördes i mars, reviderade finansiella mål,

det stora arbetet med refinansieringen och slut-

ligen förvärvet av samhällsfastigheten i Malmö i

början av 2025.

Jag vill särskilt betona vikten av de reviderade

finansiella målen som styrelsen antog i oktober.

De förtydligar bolagets tillväxtkapacitet för

aktiemarknaden. Jag anser att vi nu har tuffa, men

nödvändiga målsättningar, både finansiellt och ur

ett hållbarhetsperspektiv. Jag är övertygad om att

Annehem är väl positionerat för att nå målen.

Starka grundpelare för framtida tillväxt

I en föränderlig värld är vi på Annehem fast

beslutna att stå stadigt, samtidigt som vi anpassar

oss till utvecklingen som sker i omvärlden. Med

målinriktat arbete har det skapats förutsättningar

i Annehem för fortsatt tillväxt på flera fronter;

portföljens differentierade innehåll, hållbarhets-

fokuset, en kompetent ledning samt en positiv

och affärsinriktad företagskultur utgör de centrala

grundpelarna för framtiden.

Vi från styrelsen ser fram emot kommande år

tillsammans med bolagets starka driv och framåt-

anda för att ytterligare förflytta Annehem framåt.

Henrik Saxborn

Styrelseordförande

I en föränderlig värld

så är vi på Annehem fast

beslutna att stå stadigt,

samtidigt som vi anpassar

oss till utvecklingen som

sker i omvärlden.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 49

Aktieägare

ÅrsstämmaExtern revision

Finansutskott

Revisionsutskott

Ersättningsutskott

Valberedning

Intern kontroll och

riskhantering

Styrelse

VD & ledningsgrupp

Bolagsstyrning i Annehem

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt

aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till

att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är

fördelade mellan bolagets organ i enlighet med

tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv

och transparent bolagsstyrning ger ägarna

möjlighet att hävda sina intressen gentemot

bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel-

ningen mellan styrelsen och ledningen, men även

i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig

och transparent bolagsstyrning resulterar i att

beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för

Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter

ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av

Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar

styrelsens beskrivning av intern kontroll och

riskrapportering avseende finansiell rapportering.

Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag,

bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk

för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning

(¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer

som ges ut av relevanta organisationer.

Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig

själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna,

under förutsättning att sådana eventuella avvikel-

ser och den valda alternativa lösningen beskrivs

och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrnings-

rapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”).

Externa regelverk

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning

• IFRS-standard

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

• Firmateckning, attestordning och ekonomi-

handbok

• Policy för information, informationssäkerhet

och IR, Insiderpolicy

• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy

• Policy för IT, intern kontroll, riskhantering och

närstående

• Processer för intern kontroll och riskhantering

med flera

Bolagsstyrning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 50

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Bolagsordning

Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB

(publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget

har till föremål för sin verksamhet att, direkt

eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastig-

heter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt

bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar

i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i

aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt

innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,

antal styrelseledamöter och revisorer samt

bestämmelser om kallelse och dagordning för

årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på anne-

hem.se. Annehem följer Koden.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Vid årsskiftet hade Annehem 26 229 aktieägare.

I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A som

berättigar innehavaren till 10 röster vid bolags-

stämman och aktier av serie B som berättigar

innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bola-

gets största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB

ägde 23,9 procent av kapitalet med 49,8 procent

av rösterna. Se vidare på sida 60, Annehemaktien.

BOLAGSSTÄMMA

Allmänt

Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolags-

stämman bolagets högsta beslutsfattande organ.

På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt

i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resul-

tat- och balansräkningar, disposition av bolagets

resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens

ledamöter och verkställande direktör, val av

styrelseledamöter och revisorer samt ersättning

till styrelsen och revisorerna.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från

utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman

kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt

bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma

genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar

och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-

gets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt

annonseras i Svenska Dagbladet.

Rätt att delta i bolagsstämma

Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på

bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroc-

lear Sweden förda aktieboken sex bankdagar

före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för

deltagande i bolagsstämman senast den dag

som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare

kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller

genom ombud och kan även biträdas av högst två

personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare

att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika

sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman.

Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga

aktier som aktieägaren innehar.

Initiativ från aktieägarna

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat

på bolagsstämman måste skicka en skriftlig

begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt

vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före

bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i

kontakt med styrelsen kan göra detta genom att

skicka ett mail till: ir@annehem.se.

ÅRSSTÄMMA 2024

Årsstämman 2024 hölls den 14 maj och genom-

fördes med fysisk närvaro av aktieägare och med

möjlighet för aktieägare att utöva sin rösträtt

genom förhandsröstning (poströstning). På

årsstämman beslutades att genom omval utse Pia

Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson,

Anders Hylén, och Lars Ljungälv till styrelseleda-

möter och att genom omval utse Henrik Saxborn

till styrelseordförande.

Årsstämman beslutade även att styrelsearvode,

inklusive ersättning för utskottsarbete, ska utgå

om högst 1 470 000 kronor.

Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om nyemission av

B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en

utspädning uppgående till högst 10 procent av

det antal aktier som är utestående vid tidpunkten

för årsstämmans beslut om bemyndigande,

räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyn-

digandet.

Årsstämman beslutade även att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så

många egna B-aktier att bolagets innehav vid

var tid inte överstiger 10 procent av samtliga

aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna

B-aktier.

VALBEREDNING

Valberedningens uppgift är att inför årsstämman

lämna förslag till beslut avseende bland annat

stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelse-

arvoden, val av revisorer och revisionsarvode.

Bolagsstämman 2024 beslöt att anta följande

instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills

vidare.

Principer för utnämning av valberedningen

Bolaget ska ha en valberedning bestående av en

ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet

största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte

styrelseordföranden. Valberedningen ska konsti-

tueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear

Sweden AB per 31 augusti varje år och övrig

tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits

bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföran-

den som också kommer att kalla till valberedning-

ens första möte.

Den ledamot som representerar den största

aktieägaren ska utses till ordförande för valbe-

redningen om inte valberedningen enhälligt utser

någon annan. Om en eller flera av aktieägarna

som har utsett representanter till valberedningen

tidigare än tre månader före årsstämman inte

längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska

representanter som utsetts av dessa aktieägare

avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre

största aktieägarna kan utse sina representanter.

Om en representant avgår ur valberedningen

innan valberedningens arbete är avslutat och

valberedningen anser det nödvändigt att ersätta

honom eller henne, ska en sådan ersättnings-

representant representera samma aktieägare

eller, om aktieägaren inte längre är en av de

största aktieägarna, den största aktieägaren i

turordningen. Aktieägare som utsett representant

till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga

sådan ledamot och utse ny representant till

ledamot i valberedningen. Ändringar i samman-

sättningen av valberedningen måste meddelas

omgående.

Valberedningen ska arbeta fram följande förslag

att förelägga årsstämman för beslut:

• förslag till stämmoordförande

• förslag till antal styrelseledamöter

• förslag till styrelseledamöter

• förslag till styrelseordförande

• förslag till styrelsearvoden med uppdelningen

mellan ordförande och övriga ledamöter i

styrelsen samt ersättning för utskottsarbete

• förslag till revisorer

• förslag till arvode för bolagets revisorer

• och i den mån så anses erforderligt, förslag

till ändringar i nuvarande instruktion för

valberedningen.

Valberedningen ska i samband med sitt uppdrag

i övrigt fullgöra de uppgifter som enligt aktie-

bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning

ankommer på valberedningen. Valberedningens

sammansättning inför årsstämman ska normalt

sett meddelas senast sex månader före stämman.

Ersättning ska inte utgå till representanterna i

valberedningen. Bolaget ska ersätta eventuella

kostnader som valberedningen ådrar sig i sitt

arbete, exempelvis kostnader för externa konsul-

ter som av valberedningen bedöms nödvändiga

för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt

uppdrag. Mandatperioden för valberedningen

upphör när sammansättningen av den följande

valberedningen har offentliggjorts.

Valberedningens sammansättning

Inför årsstämman 2025 i Annehem har följande

aktieägarrepresentanter utsetts till ledamöter

i valberedningen. Henrik Saxborn (styrelsens

ordförande), Per Gullstrand (utsedd av Ekhaga

Utveckling AB), Ulf Liljedahl (utsedd av Volito

Aktiebolag) samt Anders Sundström (utsedd av

Mats Paulsson). Per Gullstrand har utsetts till

valberedningens ordförande.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 51

JANUARI/FEBRUARI/MARS

• Fastställande av årsbokslut och beslut om

bokslutskommuniké.

• Frågor med anledning av bolagsstämma.

• Utvärdering av styrelsens arbete.

• Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande

av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice

VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid

mötet när bolagets VD utvärderas.

APRIL/MAJ/JUNI

• Fastställande av kvartalsrapport.

• Beslut om styrelseförsäkring.

JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER

• Strategimöte.

• Fastställande av halvårsbokslut.

• Utvärdering av internkontroll.

• Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i

enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy

och Internkontrollpolicy.

• Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion

(internrevision).

OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER

• Fastställande av niomånadersrapport (vilken

styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).

• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och

strategier på kort och medellång sikt.

• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.

• Fastställande av budget för kommande verksamhetsår.

• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande

räkenskapsår.

• Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en

finanspolicy samt övriga policydokument som det

ankommer på styrelsen att anta.

J

a

n

u

a

r

i

F

e

b

r

u

a

r

i

M

a

r

s

A

p

r

i

l

M

a

j

J

u

n

i

J

u

l

i

A

u

g

u

s

ti

S

e

p

t

e

m

b

e

r

O

k

t

o

b

e

r

N

o

v

e

m

b

e

r

D

e

c

e

m

b

e

r

ANNEHEM

2024

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

STYRELSEN

Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande

organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig

för bolagets förvaltning och organisation, vilket

innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland

annat, fastställa mål och strategier, säkerställa

rutiner och system för utvärdering av fastställda

mål, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar

bolagets risker och affärsmöjligheter, fortlöpande

utvärdera bolagets resultat och finansiella ställ-

ning samt utvärdera den operativa ledningen.

Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande

direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska

styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst

nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamö-

terna väljs årligen på bolagsstämman för tiden

intill slutet av nästa årsstämma.

Annehems styrelse bestod vid slutet av 2024

av sex ordinarie ledamöter, inklusive styrelseord-

föranden och utan suppleanter. Pia Andersson,

Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders

Hylén och Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman

14 maj 2024. Som ordförande omvaldes Henrik

Saxborn. För information om styrelseledamö-

terna och deras uppdrag utanför bolaget samt

aktieinnehav i Annehem, se sida 56. Information

om ersättning till styrelseledamöterna som

beslutades på årsstämman 2024 återfinns i not 5,

på sida 78.

Styrelsens arbete

Annehems styrelse har under 2024 haft tolv

sammanträden – varav ett konstituerande

sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska

styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten

per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrel-

semöten hålls i anslutning till bolagets rapporte-

ring, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition

samt frågor i samband med årsstämman behand-

las i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober,

strategi i augusti samt budget för nästkommande

år vid december månads möte. Vid vart och ett av

de ordinarie styrelsemötena behandlas förekom-

mande frågor av väsentlig betydelse för bolaget

såsom investeringar och eventuella försäljningar

av fastigheter samt finansiering. Vidare informe-

ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl

hyres- och fastighetsmarknad som kreditmark-

nad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering

samt kundrelaterade frågeställningar hanteras

regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även

möten med revisorerna utan företagsledningens

närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrel-

sen behandlat under 2024 kan vidare nämnas

företagsgemensamma policyer, övergripande

strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapital-

struktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbe-

tet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor

samt bolagets försäkringssituation. Under

2024 har styrelsearbetet, förutom ovanstående

ordinarie ärenden, fokuserat på följdverkningar

och risker kopplat till inflation och ränteökningar,

såsom höjda räntekostnader, höjda elpriser,

lägre fastighetsvärden, nyemission med mera.

Styrelsen har även lagt ner tid på finansiering

kopplat till förvärvsmöjligheter samt arbete kring

bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har under

2024 genomfört en utvärdering av styrelsen och

utskotten med hjälp av en extern part. Som en del

av den årliga utvärderingsprocessen redovisas

utfallet av utvärderingen för valberedningen.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Karin

Ebbinghaus, Anders Hylén och Lars Ljungälv med

Lars Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet

ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och

uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i

bolagets interna kontroll och riskhantering. Dess-

utom ska det hålla sig informerat om revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen

samt granska och övervaka revisorns opartiskhet

och självständighet. Därvid särskilt uppmärk-

samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra

tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid

förberedelse av förslag till bolagsstämmans val

av revisor. Under 2024 har revisionsutskottet

haft fem protokollförda möten då ovanstående

punkter behandlades.

Finansutskott

Finansutskottet består av tre ledamöter: Pia

Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Görans-

son med Henrik Saxborn som ordförande.

Bolagets VD är föredragande i finansutskottet.

Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrel-

sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra

finansieringsfrågor samt bereda investeringar/

försäljningar av fast egendom inför beslut i sty-

relsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad

och följs. Under 2024 har finansutskottet haft sju

möten.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två ledamöter:

Henrik Saxborn och Lars Ljungälv med Henrik

Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottet

har som uppgift att bereda beslut och besluts-

underlag i frågor om ersättningsprinciper, ersätt-

ningar och andra anställningsvillkor för anställda,

med fokus på lön och annan ersättning till VD och

koncernledning. Ersättningsutskottets uppgifter,

arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras

närmare i arbetsordningen för ersättningsutskot-

tet. Ersättningsutskottet har haft två möten.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 52

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Verkställande direktören är underordnad

styrelsen och ansvarar för bolagets löpande

förvaltning och den dagliga driften. Arbetsför-

delningen mellan styrelsen och verkställande

direktören anges i arbetsordningen för styrelsen

och instruktionen för verkställande direktör.

Verkställande direktören ansvarar också för att

upprätta rapporter och sammanställa informa-

tion från ledningen inför styrelsemöten och är

föredragande av materialet på styrelsemötena.

Enligt instruktionerna för finansiell rapportering

är den verkställande direktören ansvarig för

finansiell rapportering i bolaget och ska följakt-

ligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt

med information för att styrelsen fortlöpande ska

kunna utvärdera bolagets finansiella ställning.

Verkställande direktör ska hålla styrelsen konti-

nuerligt informerad om utvecklingen av bolagets

verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets

resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och

kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje

annan händelse, omständighet eller förhållande

som kan antas vara av väsentlig betydelse för

bolagets aktieägare.

Ersättning till styrelseledamöter, verk-

ställande direktör och ledande

befattningshavare

Arvode och annan ersättning till styrelseleda-

möterna, inklusive ordföranden, fastställs av

bolagsstämman. På årsstämman den 14 maj 2024

beslutades att det årliga arvode ska utgå till sty-

relsens ordförande med 465 000 kr och till övriga

ledamöter med 165 000 kronor samt 20 000

kronor för utskottsarbetet. Styrelsens ledamöter

har inte rätt till några förmåner efter att deras

uppdrag som styrelseledamöter har upphört.

Riktlinjer för ersättning till verkställande

direktör och ledande befattningshavare

Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och

övriga anställningsvillkor för VD och övriga

ledande befattningshavare har fattats av styrel-

sen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt

baseras på fasta premier och formuleras i enlighet

med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller

i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex

månader och arbetsgivaren en uppsägningstid

om tolv månader. För övriga ledande befatt-

ningshavare gäller antingen en uppsägningstid

vid egen uppsägning om sex månader och från

bolagets sida om nio månader. Samtliga ledande

befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och

övriga anställningsförmåner under uppsägnings-

tiden. Information om ersättning till verkställande

direktören återfinns i Ersättningsrapporten på

annehem.se.

INTERN KONTROLL

Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll.

Processer för hantering av verksamheten ska

fastställas inom verksamhetsledningssystem.

VD ansvarar för processtrukturen inom bolaget.

Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av

bolagets och koncernens organisation, förfa-

rande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga

fokusområde i interna processer och tillhörande

kontroller har sin utgångspunkt i bolagets risk-

bedömning som årligen revideras. Processer och

kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete

med bolagets rådgivare, men är baserat på

Annehems behov och är baserat på nuvarande

branschpraxis inom den bransch som bolaget

verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att

en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering

sker, att bolagets och koncernens finansiella

rapporter upprättas enligt lag och till lämplig

redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas,

samt att andra tillämpliga krav, regelverk och

rekommendationer efterlevs. Bolagets system

för intern kontroll är även avsett att övervaka att

bolagets och koncernens policyer, principer och

instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll

omfattar även analys av risker och uppföljning

av införlivande informations och affärssystem.

Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker

baserat på koncernens vision och mål. Riskbe-

dömning av strategiska, compliance, verksamhet

och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då

Annehem inte har någon egen internrevisions-

enhet så granskar extern revisorerna även intern

kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen

presenteras för revisionsutskottet och styrelsen.

Självskattningsprocesser och definierade kon-

troller för respektive process utförs årligen och

rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för själv-

utvärderingsprocessen och återrapporteringen

av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen.

Årets skattning gav vid handen att det föreligger

en mycket god intern kontroll i bolaget.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och

räkenskaper samt styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår

ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en

koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt

bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en

och högst två revisorer samt högst två revisors-

suppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med

Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande

befattningshavare som tillsammans utgör bola-

gets koncernledning. Riktlinjerna tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar, efter det att

riktlinjerna antogs av årsstämman 2021.

Riktlinjernas främjande av bolagets

affärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet

Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och

förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-

fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil

i lägen med goda kommunikationer i nordiska

tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-

ning bygger bolaget långsiktiga relationer och

värden. För ytterligare information om bolagets

affärsstrategi, se sida 13 eller Annehems hemsida.

En framgångsrik implementering av bolagets

affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,

förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att

bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattnings-

havare kan erbjudas en konkurrenskraftig totaler-

sättning. Rörlig kontantersättning som omfattas

av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får

bestå av följande komponenter: fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och

andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver

– och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om

exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt-

ningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av

rörlig kontantersättning ska kunna mätas under

en period om ett år. Den rörliga kontantersätt-

ningen får uppgå till högst 50 procent av den

fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant

Närvaro på sammanträden

Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten

och utskottsmöten under 2024 enligt tabellen nedan.

Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse möten Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott

Henrik Saxborn Ordförande Maj 2022 11/11 6/7 2/2

Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/11 5/5 2/2

Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 11/11 5/5

Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 11/11 7/7

Pia Andersson Ledamot Mars 2020 11/11 7/7

Anders Hylén Ledamot Mars 2020 10/11 3/5

Axel Granlund

1)

Ledamot Maj 2021 6/11 2/5 1/2

Totalt antal möten 11 7 5 2

1) Axel Granlund avgick på stämman 2024-05-14

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 53

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-

nära arrangemang är tidsbegränsade och endast

görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera

eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-

ning för extraordinära arbetsinsatser utöver

personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan

ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-

rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen

samt ej utges mer än en gång per år och per

individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av

styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-

tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.

Pensionspremierna för premiebestämd pension

för verkställande direktör ska uppgå till högst

35 procent av den fasta årliga kontantlönen.

VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande

befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.

Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller

vara premiebaserade med maximal avsättning

om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.

Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-

dande. Andra förmåner får innefatta bland annat

livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.

Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst

10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-

ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-

lön under uppsägningstiden får sammantaget

inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning

från den ledande befattningshavarens sida får

uppsägningstiden vara högst sex månader.

Kriterier för utdelning av rörlig

kontantersättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad

till förutbestämda och mätbara kriterier som

kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller

icke-finansiella, exempelvis medarbetarunder-

sökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också

utgöras av individanpassade kvantitativa eller

kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade

så att de främjar bolagets affärsstrategi och

långsiktiga intressen, inklusive genomförandet av

dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha

en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja

befattningshavarens långsiktiga utveckling.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för

utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats

ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning

kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för

bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning

till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte

beslutar att verkställande direktör ska ansvara

för bedömningen till ledande befattningshavare

förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål

ska bedömningen baseras på den av bolaget

senast offentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa

ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor

för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-

ter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning utgjort

en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-

deringen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen

av avståndet mellan de ledande befattningshavar-

nas ersättning och ersättning till övriga anställda

i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att

redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över

och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott.

Styrelsen ska även följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersätt-

ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-

ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande

direktören eller andra personer i bolagsledningen,

i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-

jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

STYRELSENS FÖRSLAG TILL RIKTLINJER

FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befatt-

ningshavare som tillsammans utgör bolagets

koncernledning. Riktlinjerna ska tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar. Nedan ersätt-

ningsriktlinjer föreslås att antas av årsstämman

2025, och därmed ersätta nuvarande riktlinjer

som antogs av årsstämman 2021.

Riktlinjernas främjande av bolagets

affärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet

Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och

förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-

fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil

i lägen med goda kommunikationer i nordiska

tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-

ning bygger bolaget långsiktiga relationer och

värden. För ytterligare information om bolagets

affärsstrategi, se sida 13 eller Annehems hemsida.

En framgångsrik implementering av bolagets

affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,

förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att

bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt-

ningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig

totalersättning.

Formerna av ersättning m.m.

Totalersättningen ska vara marknadsmässig och

får bestå av följande komponenter: fast kontant-

lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner

och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutö-

ver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta

om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetal-

ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas

under en period om ett år. Den rörliga kontan-

tersättningen får uppgå till högst 50 procent av

den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant

rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-

nära arrangemang är tidsbegränsade och endast

görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera

eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-

ning för extraordinära arbetsinsatser utöver

personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan

ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-

rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen

samt ej utges mer än en gång per år och per

individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av

styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-

tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.

Pensionspremierna för premiebestämd pension

för verkställande direktör ska uppgå till högst

35 procent av den fasta årliga kontantlönen.

VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande

befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.

Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller

vara premiebaserade med maximal avsättning

om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.

Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-

dande. Andra förmåner får innefatta bland annat

livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.

Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst

10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-

ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-

lön under uppsägningstiden får sammantaget

inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning

från den ledande befattningshavarens sida får

uppsägningstiden vara högst sex månader.

Kriterier för utdelning av rörlig kontanter-

sättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara

kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier

som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto,

eller icke-finansiella, exempelvis medarbe-

tarundersökningar eller kundnöjdhetsindex.

De kan också utgöras av individanpassade

kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna

ska vara utformade så att de främjar bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 54

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

genomförandet av dess hållbarhetsarbete,

genom att exempelvis ha en tydlig koppling till

affärsstrategin eller främja befattningshavarens

långsiktiga utveckling. När mätperioden för

uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig

kontantersättning avslutats ska bedömas och

fastställas i vilken utsträckning kriterierna upp-

fyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen av

rörlig kontantersättning till ledande befattnings-

havare såvitt styrelsen inte beslutar att verkstäl-

lande direktör ska ansvara för bedömningen till

ledande befattningshavare förutom denne själv.

Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen

baseras på den av bolaget senast offentliggjorda

finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa

ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor

för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-

ter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning utgjort

en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-

deringen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen

av avståndet mellan de ledande befattningsha-

varnas ersättning och övriga ersättning till övriga

anställda i Annehem Fastigheter AB (publ kommer

att redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över

och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har ett ersättningsutskott. Ersätt-

ningsutskottet ska följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersätt-

ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid ersättningsutskottets behandling av och

beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte

verkställande direktören eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-

jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

Beskrivning av betydande förändringar av

riktlinjer och hur aktieägarnas synpunkter

har beaktats

Förutom redaktionella ändringar är riktlinjerna

för ersättning i allt väsentligt överensstäm-

mande med de tidigare riktlinjerna. Bolaget

har inte erhållit några materiella synpunkter på

ersättningsriktlinjerna. Styrelsen bedömer att

förändringarna avspeglar aktieägarnas allmänna

intressen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 55

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Styrelse

Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten,

Lunds Tekniska Högskola

Övriga nuvarande befattningar: VD Varvstaden AB. Styrelseledamot och t.f. VD i

Medicon Village Fastighets AB.

Aktieägande i bolaget: Pia Andersson innehar 9 202 B-aktier i bolaget samt

1 436 553 A-aktier och 3 084 867 B-aktier i bolaget via närstående.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej

Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA, Stockholm School

of Economics

Övriga nuvarande befattningar: VD Elonroad.

Styrelseledamot Wictor Family Office.

Aktieägande i bolaget: Karin Ebbinghaus äger för närvarande inga aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB. Styrelseledamot

Fastighets AB Centur.

Aktieägande i bolaget: Jesper Göransson innehar 656 100 B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej

Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola

Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i PEKO Fastighets AB.

Styrelseledamot i Hälsostaden Ängelholm AB, Dockan Exploatering AB, Fastighets

AB ML 4, Kronodalen Utveckling AB.

Aktieägande i bolaget: Anders Hylén äger för närvarande inga aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Bergendahl & Son

Aktiebolag. Styrelseledamot i Viva Wine Group AB, Byggmax Group AB, Ikano

Bank AB (publ), Öresundsbro Konsortiet.

Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv innehar 22 500 B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH

Övriga nuvarande befattningar: Vice ordförande i PSP Swiss Property AG.

Styrelseledamot i AP7, AMF Fastigheter och Stiftelsen Göteborgs Institut för

samhällsansvar.

Aktieägande i bolaget:

Henrik Saxborn innehar 33 000 B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

HENRIK SAXBORN

Född 1964

Styrelseordförande sedan 23 maj 2023,

Ledamot sedan 2022

JESPER GÖRANSSON

Född 1971

Styrelseledamot sedan 2020

ANDERS HYLÉN

Född 1963

Styrelseledamot sedan 2020

LARS LJUNGÄLV

Född 1969

Styrelseledamot sedan 2020

PIA ANDERSSON

Född 1961

Styrelseledamot sedan 2020

KARIN EBBINGHAUS

Född 1972

Styrelseledamot sedan 2020

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 56

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Ledning

MONICA FALLENIUS

Född 1972

Verkställande Direktör sedan augusti 2022.

Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund

Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör Svenska

Handelsfastigheter, Affärs områdeschef Atrium Ljungberg

och Fastighetschef Hemsö.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Korsbol koncernen.

Aktieägande i bolaget: Monica Fallenius innehar 64 000

B-aktier i bolaget.

GUSTAV ERIKSSON

Född 1986

Förvaltningschef sedan oktober 2022.

Anställd sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,

Linné Universitetet

Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet,

företagsrådgivare Swedbank.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson innehar 3 000

B-aktier i bolaget.

CHRISTIN HERTZBERG

Född 1981

Hållbarhetschef sedan augusti 2023.

Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i internationella

relationer, University of Plymouth, Storbritannien,

Magisterexamen i internationella relationer, Durham

University, Storbritannien.

Tidigare befattningar: Hållbarhetschef Catella AB,

Hållbarhetschef MTG AB

Styrelseuppdrag: -

Aktieägande i bolaget: -

ADELA COLAKOVIC

Född 1988

CFO sedan november 2023, dessförinnan

Koncernredovisningschef sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola

Tidigare befattningar: Koncern redovisningsansvarig Ice

Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB,

financial controller Cision AB.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: 1 500 B-aktier i bolaget.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 57

59 Finansiering

60 Annehem-aktien

61 Risker och riskhantering

65 Ekonomisk utveckling och händelser under året

67 Finansiella rapporter

73 Noter

90 Finansiella nyckeltal

91 EPRA nyckeltal

93 Underskrifter

94 Revisionsberättelse

97 Övrigt

Innehåll

Finansiell information

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik

fastighetsförvaltning. Fastighetsägande är kapitalintensivt vilket medför

att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastighetsbestån-

det och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda förutsättningar i

och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt har under året

genomfört en framgångsrik refinansiering av 1,5 Mdkr med löptider på

3-5 år. I början av 2024 genomförde bolaget dessutom en nyemission om

cirka 300 Mkr, för att finansiera förvärvet av The Corner och andra

värdeskapande investeringar i befintligt bestånd.

Finanspolicy

Annehems finanspolicy syftar till att tydliggöra

styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt

uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.

Policyn vägleder bolaget i att styra och hantera

finansiella risker samt säkerställa god riskkontroll.

Skuldförvaltning

Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa

att bolaget, genom upplåning i bank och på

kapitalmarknaden, har en stabil, väl avvägd och

kostnadseffektiv förvaltning. Relationerna med

kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem

strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil

och betrodd motpart genom att information till

kreditgivare ska vara transparant, korrekt och

lättillgänglig.

Kapitalstruktur per den 31 december 2024

Annehem har under året refinansierat det tidigare

kreditavtalet med tre banker om 1,5 Mdkr. Istället

har bolaget ingått bilaterala avtal med SEB,

Handelsbanken och Sparbanken Skåne med ett

totalt lånebelopp om 1,6 Mdkr, varav 35 MEUR.

I och med refinansieringen har bolaget utökat sin

belåning hos Handelsbanken som kreditgivare.

Krediterna från Handelsbanken är grön finan-

siering om ett belopp motsvarande 875 Mkr.

Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser,

åtaganden, finansiella åtaganden (däribland

åtaganden om räntetäckningsgrad, belåningsgrad

och soliditet). Förutom lägre marginalkostnad om

48 punkter för den refinansierade portföljen har

refinansieringen gett bolaget större flexibilitet

vid kommande refinansieringar. Per 31 december

2024 uppgick Annehems totala låneportfölj till

2,2 Mdkr med en snittränta på 3,6 procent.

Kovenanter

Annehem har lånekovenanter relaterade till

belåningsgrad, räntetäckningsgrad samt soliditet.

Alla kovenanter var uppfyllda per 31 december

2024. Kovenanternas nivåer är att koncernens

belåningsgrad ej ska överstiga 65 procent,

räntetäckningsgrad ska ej understiga 1,7 ggr och

soliditeten ska vara lägst 30 procent.

Annehem har också ett finansiellt mål relaterat till

räntetäckningsgraden, som är 2,2 gånger. Utfallet

för räntetäckningsgraden för 2024 uppgick till 2,1

ggr, men i och med att räntan har sänkts under

2024 och att Annehem har refinansierat en stor

andel av låneportföljen till betydligt bättre villkor

finns det goda förutsättningar att Annehem når

målet om 2,2 gånger under 2025.

Finansiering

VÅRA FINANSIELLA MÅL

Risk och utdelning

Mål

Utdelningspolicy

Utfall 2024

I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter

och uppnå Annehems tillväxtmål.

≥2,2 ggr

Långsiktig räntetäckningsgrad (RTM)

som överstiger

2,1 ggr

Räntetäckningsgrad

40,8 %

Nettobelåningsgrad

≤55 %

Nettobelåningsgrad som över tid

ej överstiger

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 59

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Kursutveckling och omsättning 2024

På den första handelsdagen för 2024, den 2 januari gjordes det

sista avslutet i Annehem-aktien till 17,10 kronor per aktie. Sista

betalkurs den 30 december var 15,85 kronor per aktie vilket, jäm-

fört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar en minskning

med -7,3 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm

PI, utvecklades med 6,0 procent under motsvarande period och

fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, minskade med

-2,2 procent samma period. Mellan den 2 januari och 30 december

omsattes aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 4 611,6

Mdkr. I genomsnitt handlades 412,2 tusen B-aktier per dag. Den

genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till 21 procent på

Nasdaq Stockholm.

Aktieägare och ägarstruktur

Per den 31 december 2024 hade Annehem Fastigheter 26 229

aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institu-

tioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets

slut 64,0 procent av kapitalet och 80,1 procent av rösterna.

Kursutveckling 2020 -12-11 till 2024-12-31

Omsa antal akঞer i 1 000-tal per månad Annehem Fasঞgheter B

OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

0

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

10 5

00

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

kurs antal

De tio största aktieägarna, A- och B-aktier, per 2024-12-31

Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, %

Ekhaga utveckling AB

1

21 130 923 23,9 49,8

Familjen Paulsson 5 204 901 5,9 11,3

Volito AB 4 915 597 5,6 5,0

PriorNilsson Fonder 4 543 581 5,1 2,5

Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5

Alcur Select 4 169 068 4,7 2,3

Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1

Carnegie fonder 2 960 327 3,3 1,6

ODIN Fonder 2 781 076 3,1 1,5

Länsförsäkringar

Fondförvaltning AB 2 714 000 3,1 1,5

Summa 56 667 946 64,0 80,1

Övriga aktieägare 31 820 875 36,0 19,9

Totalt 88 488 821 100 100

1

Den största ägaren per den 31 december 2024 var Ekhaga Utveckling AB med 23,9 procent av

kapitalet och 49,8 procent av rösterna. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december 2024

mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson

89 191 A-aktier och 150 960 B-aktier i Annehem, vilket motsvarar 0,86 procent av rösterna i

Bolaget. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 december 2024, genom sitt direkta och

indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.

Antal aktier och aktiekapital

Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2024 var

88 488 821 varav 10 295 986 A-aktier och 78 192 835 B-aktier.

Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på

bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio

röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som

aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till

utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse av

likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive de

som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet med

vad som framgår av aktiebolagslagen (2005:551). I början av 2024

genomförde Annehem en nyemission om cirka 300 Mkr, mer infor-

mation om nyemissionen återfinns på sida 5 samt not 17, sida 89.

Utdelning och utdelningspolicy

I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöj-

ligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen

på sida 12 i årsredovisningen.

Investerarkontakt

Monica Fallenius Adela Colakovic

VD CFO

monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se

+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)73 251 47 09

Alternativt till: ir@annehem.se

Analytikertäckning

Analytiker som följt Annehem under 2024:

David Flemmich, Nordea Markets Information om analytiker som

följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk:

https://www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/analytiker/

Annehem-aktien

Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm

med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity

bolag på Nasdaq. I början av 2024 genomförde Annehem en offensiv nyemission om cirka 300 Mkr.

Data per aktie 2024 2023

Aktiekurs vid årets slut, kr 15,9 17,0

Lägsta stängningskurs, kr 14,3

1

14,80

1

Högsta stängningskurs, kr 20,1

2

23,95

2

Utveckling Annehem B sedan börsnotering, % -45,3 -41,5

Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 403 1 001

Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 21 15

Resultat per aktie, kr

3

0,22 -2,92

Förvaltningsresultat per aktie, kr

3

1,14 1,35

EPRA NRV per aktie, kr 31,1 41,2

Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 78 192 835 52 128 557

Totalt antal aktieägare, st 26 229 29 030

1

(2024-02-21),

2

(2024-08-24) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq

3

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med

justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets

företrädesemission, för mer information se not 17.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 60

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Risker och riskhantering

I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga

omständigheter som anses väsentliga för koncer-

nens verksamhet och framtida utveckling. Risk-

faktorerna hänför sig till koncernens verksamhet,

bransch och marknader. Den omfattar vidare

operationella, legala och regulatoriska risker, samt

risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker,

finansiella risker.

Redogörelsen är baserad på information som är

tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovis-

ning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms

mest väsentliga presenteras först i varje kategori,

medan riskfaktorerna därefter presenteras utan

särskild rangordning. Nedanstående risker och

osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negativ

inverkan på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och/eller resultat.

Bransch och marknadsrelaterade risker

Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling,

nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter,

infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer.

Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för

bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem

har en hög riskmedvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och

förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Annehem är exponerat för risker

förknippade med makroekonomiska

faktorer

Annehems verksamhet påverkas av

makro-ekonomiska faktorer såsom

allmän konjunktur- utveckling, nationell

och regionalekonomisk utveckling,

sysselsättnings utvecklingen, produk-

tionen av fastigheter, infrastrukturell

utveckling, befolkningstillväxt, inflation

och räntenivåer.

Annehem bedriver verksamhet i

Stockholm, Helsingfors, Malmö,

Helsingborg/Ängelholm och Göteborg

vilket är geografiska marknader som

Annehem anser, baserat på historiska

data och prognoser, är särskilt attraktiva.

Krig i närområdet, leder till ny säker-

hetsordning i närområdet

En ny säkerhetsordning kommer att ställa

krav på näringslivet att bistå i den natio-

nella beredskapsplaneringen

Bygga vidare på befintlig krisberedskap

och följa MSB mfl myndigheters rekom-

mendationer som har bäring på vår

verksamhet.

Kriser omfattar alla risker som

uppstår i omvärlden som Annehem

inte kan påverka och som är svåra

att förutse

Kriser kan bestå av terrorist-, cyberat-

tacker, extrema väder händelser,

miljökatastrofer och informationsläckage.

Krisplaner, successionsordning för

centrala funktioner, försäkringar,

kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer

för informationssäkerhet samt löpande

utbildning av personalen. Bygga vidare på

kunskapen kring klimatförändringarnas

påverkan på vår verksamhet.

Behov av och efterfrågan på lokaler

förändras

Marknaden för kommersiella-, samhälls-

och bostadsfastigheter förändras

kontinuerligt i takt med att behov och

efterfrågan förändras. Därutöver har

coronapandemin haft inverkan på

samhällsstrukturer och beteen-

demönster.

Annehem har flexibla, moderna och

miljöanpassade lokaler i bra kommunika-

tionslägen, som gör att vi kan möta

förändrade krav från våra hyresgäster

och marknaden i stort.

Coronapandemin har lett till förän-

drade behov av ytor

Pandemin har lett till ett annat beteen-

demönster både avseende resande,

konsumtion och fysiska möten såväl på

arbetsplatser såsom samhället i stort.

Annehem har till stor del moderna

flexibla och anpassningsbara lokaler

vilket gör att vi kan stötta våra hyres-

gäster i deras förändringsarbete.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 61

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Hyresintäkter och förvaltning

Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har

goda kommunikationer och ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fas-

tighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljöanpassade byggnader. Fastigheterna rymmer

ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch,

storlek och kategori ger stabilitet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Minskade eller uteblivna

hyresintäkter

Lägre hyresintäkter till följd av lägre

hyresnivåer eller minskad uthyrn-

ingsgrad.

Annehem har långa kontrakt med välre-

nommerade och stabila hyresgäster.

Kontinuerlig omförhandling av kontrakt

ger en god spridning av förfallen.

Annehems bestånd återfinns på växande

marknader samt i attraktiva lägen.

Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen

inte fullgör sina betalningar enligt

hyreskontraktet.

Annehems förvaltare har en nära relation

med hyresgästerna och fångar på så sätt

upp eventuella problem på ett tidigt

stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en

kreditprövning som vid behov komplet-

teras med säkerheter i form av garantier/

depositioner eller dylikt.

Väsentligt ökade drift- och under-

hållskostnader

Ökade kostnader för bland annat media-

kostnader till följd av extremt väder eller

andra oförutsedda händelser som kan

påverka kostnaden för fastighetsdrift och

försäkringskostnaderna.

Annehem arbetar aktivt med att hålla

drift- och underhållskostnaderna nere.

En del av dessa kostnader står enligt

hyresavtalet hyresgästen för, vilket

minskar bolagets exponering.

Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina

plikter.

Löpande uppföljning och täta kontakter

med de externa förvaltarna.

Coronapandemin har lett till

förändrade behov av ytor

Pandemin har lett till ett annat beteen-

demönster både avseende resande,

konsumtion och fysiska möten såväl på

arbetsplatser såsom samhället i stort.

Annehem har till stor del moderna

flexibla och anpassningsbara lokaler

vilket gör att vi kan stötta våra hyres-

gäster i deras förändringsarbete.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida

hyresbortfall, miljöförhållanden och

tekniska brister. Risk finns även för höjda

skatter och juridiska tvister.

Förvärv sker i enlighet med vald strategi.

Riskerna som tas är kända och

begränsade. En grundlig due diligence

genomförs alltid vid förvärv.

Investering i befintliga fastigheter

samt ny-, om- och tillbyggnation

Risker i dessa investeringar består bland

annat av kostnadsökningar, miljö- och

arbetsmiljörisker. Att investeringen

därför inte ger tänkt avkastning.

Investeringsbeslut tas i enlighet med

bolagets strategiska plan och med

genomarbetade beslutsunderlag. Ny-,

till- eller ombyggnationer görs endast

mot tecknade kontrakt med hyresgäster.

Krav ställs på tecknade entreprenadavtal

i första hand till fast pris.

Oförmåga att uppfylla bolagets

tillväxtstrategi

Risken att bolaget inte finner lämpliga

objekt eller inte kan få finansiering för

objekten. Fastigheter inte kan förvärvas

till tillfredställande eller godtagbara

avkastningsnivåer.

Annehem arbetar ständigt med att hitta

nya potentiella förvärv samt investe-

ringsmöjligheter i befintligt bestånd för

stt på så sätt nå bolgets tillväxtmål.

Förvärv och investeringar

Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss

risk. Detsamma gäller för hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs-

och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet.

Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög

uthyrningsgrad.

Fastighetsvärden

Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna

redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyrnings-

grad, hyresnivå och driftkostnader och marknadsspecifika så som direktavkastning (yield) och kalkylrän-

tor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom portföljens diversi-

fiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväxtorter,

till vilket kan läggas att bolaget har fastigheter i två nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i

fastighetsvärdet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Lägre marknadsvärde på

fastigheterna

Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre

räntor och högre avkastningskrav.

Annehem arbetar aktivt med respektive

fastighet i syfte att minimera vakanser.

Säkerställer att marknadshyra gäller i

samband med omförhandlingar, samt att

vidareutveckla fastigheten.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 62

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiering

Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för föränd-

ringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via

banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets

kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kredit-

givarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.

Skatt

Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna,

fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning

eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och

ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Finansierings- och refinansier-

ingsrisk

Risk att finansiering inte kan erhållas eller

endast till avsevärt ökade kostnader.

Annehem är i det långa perspektivet

beroende av att kunna erhålla nya lån av

kreditgivarna. För att minska denna risk

så arbetar bolaget med flera banker.

Annehem har en kapitalbindning på cirka

3 år.

Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnad-

spost för bolaget och en förändring av

räntenivån har en betydande påverkan på

resultatet.

För att begränsa exponeringen över tid

kommer Annehem att räntesäkra minst

60 procent av utestående krediter.

Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR

och består av eget kapital, kassa i EUR

samt interna lån i EUR.

En del av risken är hanterad genom att

upplåning och hyresflöden sker i EUR.

Resterande delen säkras via vautater-

miner.

Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består

av så kallade kovenanter avseende

belåningsgrad, soliditet samt ränte-

täckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan

lånekostnaderna öka alternativt lånet

sägas upp.

Säkerställa att kovenantkraven kan

uppfyllas genom att ha god marginal och

tät uppföljning av verksamheten.

Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och

derivat avser framför allt bolagets

upplåning hos affärsbankerna och avser

att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden

om befintlig och ny finansiering

av bolaget.

Annehems motpartsrisk hanteras genom

att upplåning inte koncentreras till en

bank utan fördelats på ett flertal banker

med en bra rating.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom

skattelagstiftning, företagsbeskattning,

fastighetstaxering, skatt vid fastighet-

stransaktioner samt andra tillämpliga

skatter.

Annehem har ett tydligt upplägg som är

skattemässigt okomplicerat. Löpande

dialog förs med expertis på området i

respektive land.

Hållbarhetsrelaterade risker

Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Anne-

hem. Risker som kan påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande

hantering av sådana riskfrågor kan skada verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt

genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som företag. Vårt riskarbete går ut på att

identifiera risker och potentiella följder av dessa. För de risker som anses allvarligast utvecklas åtgärd-

splaner.

Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för

verksamheten ändras över tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett

sådant ständigt pågående arbete. Annehems human- och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgån-

gar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt varumärke och utveckling.

Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är

miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse

och kan få påverkan på bolaget om saneringsbehov uppstår.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya förore-

ningar är större än beräknat eller att nya

föroreningar upptäcks.

De kända föroreningar som finns i

Annehems bestånd ansvarar tidigare

fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en

noggrann miljö-due dilligence.

Klimatförändringar och extrem-

väder

Annehems verksamhet och resultat kan

komma att påverkas av klimatföränd-

ringar såsom högre eller lägre

temperaturer och ökad nederbörd.

Vidare kan väderförhållanden såsom

onormalt höga eller låga temperaturer,

torka, storm och stora mängder regn eller

snö medföra stora slitningar på fastighe-

terna inom Annehems bestånd, vilket kan

medföra stora åtgärdskostnader.

I samband med förvärv av fastigheter, och

löpande i befintligt bestånd, ser vi över

dimensionering/kapacitet av dagvatten-

hantering och klimat-anläggningar. 2022

genomfördes en fördjupad risk- och

sårbarhetsanalys för hela fastighets-

beståndet utifrån kända klimatscenarion

och klimatperspektiven: temperatur,

vatten, vind och jord. Denna process

fortsatte 2024.

Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet

med Annehems uppförandekod kan ha

negativ inverkan på Annehems rykte och

övriga relationer.

Kontinuerligt följa upp både nya och

existerande intressenter för att säkerställa

god sed.

Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner

kan påverka tryggheten för Annehems

anställda.

Upprätthålla uppföljning av sjukskriv-

ningar, medarbetarnöjdhet,

hälsofrämjande samt visselblåsarfunktion.

Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en

relativt liten organisation vilket innebär

en ökad känslighet.

Att vi arbetar utifrån upprättade policys,

processer och rutiner, vilket gör oss

mindre sårbara vid eventuellt skifte

av personal.

Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant

sätt som strider mot bolagets värderingar

eller utnyttjar sin position inom bolaget

på ett felaktigt sätt.

Annehem accepterar inga former av hot,

mutor eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer

för detta finns i bolagets uppförandekod

som inkluderar visselblåsarfunktion,

leverantörskod och hållbarhetspolicy.

Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskrimi-

nering, trakasserier, sexuella trakasserier

och kränkande särbehandling. Riktlinjer

för detta finns i bolagets uppförandekod,

leverantörskod och hållbarhetspolicy.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 63

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

IT-stöd

Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i

centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt,

vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav

från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder,

hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot

värdet av det man skyddar.

Rapportering och intern kontroll

Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställ-

ning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära

osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpre-

mier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i

verksamheten.

Risk Beskrivning av risk Hantering

IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en

cyberattack, det vill säga ett elektroniskt

angrepp mot informationssystem, teknisk

infrastruktur, datornätverk eller person-

datorer. En växande användning av

mobila enheter som är upp kopplade mot

bolagets nätverk gör att det finns fler

angreppspunkter för en potentiell attack.

En stor risk är att en användare

omedvetet eller medvetet möjliggör ett

intrång genom att lämna en väg in öppen

eller klickar på en skadlig länk.

IT-funktionen är externt kontrakterad till

ett IT-företag som är certifierat avseende

IT- och informations-säkerhet.

I upphandlingen så har Annehem varit

noga med att bedöma de levererade

tjänsternas kvalitet samt leverantörens

IT-säkerhetsarbete. För att begränsa den

mänskliga faktorn har bolaget högt ställda

krav på processer och informationssä-

kerhet. För att verifiera att dessa

processer efterlevs har ett DLP-system

implementerats för uppföljning och

kontroll.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets

externa eller interna rapportering.

Annehem har en väl fungerande intern

kontroll. Rapporteringsfunktionen utgörs

av kompetent och erfaren personal som

löpande följer utvecklingen av lagar,

praxis och förändrade redovisningsregler.

Bolaget har även infört en rad olika

kontrollfunktioner för att minimera risken

för brister i rapporteringen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 64

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 65

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling

och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Styrelsen och verkställande direktören för

Annehem Fastigheter AB, org nr 559220-9083,

med säte i Ängelholm, avger härmed årsredovis-

ning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 2024. Annehem Fastigheter

AB benämns även bolaget eller moderbolaget.

Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess

helägda dotterbolag benämns även Annehem

eller koncernen. Numeriska uppgifter inom

parentes avser föregående räkenskapsår.

Verksamheten

Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxt-

drivet bolag. Bolaget skall äga, utveckla och

förvalta fastigheter långsiktigt. Annehem är

inriktat på kommersiella kontorslokaler, samhälls-

fastigheter och bostäder. De valda marknaderna

är Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/

Ängelholm samt Göteborg. I dagsläget består

fastighetsportföljen till största del av moderna,

miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler.

Moderbolaget

Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ)

har inget direktägande i fastigheter, utan dessa

ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget

tillhandahåller administrativa och tekniska

fastighetsförvaltande- och finansieringstjänster

till dotterbolagen samt koncernledningen.

Bolaget har säte i Ängelholm.

Organisation

Antal anställda per 31 december 2024 uppgick

till 16. Inom organisationen finns funktioner inom

fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande

direktör. Funktioner så som HR, IT, Juridik och IR

tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen

har även externa förvaltningsorganisationer för

bestånden i Finland. Annehems organisation

utgörs av företagsledning som består av VD,

CFO, hållbarhetschef, samt förvaltningschef. För

mer information kring ledande befattningshavare

se not 5.

Fastighetsbestånd

Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda

fastigheter per den 31 december 2024 bestod av

27 fastigheter placerade i Helsingfors,

Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm

samt Göteborg. Fastigheterna består av till

över vägande del moderna, flexibla och miljö-

anpassade kontors-, samhälls- och bostadsfastig-

heter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av

bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt

värde om 4 696,8 Mkr (4 412,7) och totala ytan

uppgick till 206 950 kvm (202 004). Det totala

hyresvärdet på årsbasis uppgick till 331,0 Mkr

(315,6) och uthyrningsgraden till 91,5 procent

(94,9).

Resultatutveckling under året

Hyresintäkterna uppgick till 275,0 Mkr (247,2),

vilket är en ökning med 27,8 Mkr. Förändringen

beror främst av hyresökningar genom indexjuste-

ringar och nyuthyrningar samt de tillkommande

fastigheterna.

Driftnettot ökade till 231,6 Mkr (209,7).

Förvaltningen gav en överskottsgrad på 84,2

procent (84,8), som till övervägande del beror

på ökningen av hyresintäkterna för perioden.

Fastighetskostnader avser främst driftskostnader

som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och

uppgick totalt till -93,3 Mkr (-82,4).

Förvaltningsresultatet uppgick till 91,7 Mkr

(90,5). Räntekostnaderna har ökat under 2024

till -129,9 Mkr (-129,3) Ränteintäkter uppgick till

38,4 Mkr (53,4 Mkr). Övriga finansiella poster

uppgick till -5,6 Mkr (-2,2).

Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt

till -57,8 Mkr (-266,0) och beror främst på för-

ändrade avkastningskrav.

Skatteeffekten för perioden uppgick till -2,7

Mkr (48,5). Den ökade skattekostnaden beror

främst på värdeförändringar i fastighetsbestån-

det. Periodens resultat uppgick till 18,5 Mkr

(-200,6).

Balansräkning

Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter upp-

gick per den 31 december 2024 till 4 696,8 Mkr

(4 412,7). Verkligt värde baseras på interna vär-

deringar, som utförts i samarbete med bolagets

värderingsinstitut, med värdedatum 31 december

2024. Minst en gång per år låter Annehem utföra

fullständiga värderingar från externa fastighets-

värderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet.

Under året har Annehem förvärvat Partille

Port bostäder i Göteborg till ett underliggande

fastighetsvärde uppgående till 250,0 Mkr. Under

året har Annehem även genomfört investeringar

i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till

71,2 Mkr (95,8), per 31 december 2024. Värdet

på fastigheterna i Finland har per 31 december

2024 påverkats positivt av EUR/SEK jämfört med

31 december 2023, vilket ger en total effekt på

28,7 Mkr (-9,1).

Bolagets egna kapital uppgick till 2 613,9 Mkr

(2 302,3).

Räntebärande skulder uppgick totalt till

2 197,9 Mkr (2 036,3), varav 1,4 Mkr (1,7)

utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtter.

Räntebärande skulder har ökat mot föregående

år på grund av finansiering av tillkommande

förvärv samt den refinansiering som bolaget

genomförde under perioden, och därmed

utökade lånevolymen. Refinansieringen av

skuldportföljen innebar även att koncernens

genomsnittliga kreditmarginal minskade med

0,33 procentenheter jämfört med 31 december

2023. Kreditmarginalen i låneportföljen uppgick

till 1,66 procent per 31 december 2024.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten för

året uppgick till 56,9 Mkr (102,4). Fastigheter för-

värvades för 259,2 Mkr (527,9) och avser Partille

Port bostäder i Göteborg samt slutköpeskilling

för Carl Florman samt för The Corner.

Kassaflöde från investeringsverksamheten

uppgick till -330,8 Mkr (-383,4). Kassaflöde från

finansieringsverksamheten uppgick netto till

434,6 Mkr (161,6) vilket hänförs till upptaget lån

relaterat till finansieringen av fastigheten Partille

Port bostäder om 125 Mkr och återbetalning av

kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner samt

amortering av koncernens kreditfacilitet.

Framtida utveckling

Bolagets övergripande mål är att växa med en

genomsnittlig årlig tillväxt med 20 procent på

förvaltningsresultatet per aktie över tid. Bolaget

ska växa med lönsamhet och samtidigt agera

hållbart samt fortsätter vara ett kommersiellt

fastighetsbolag där huvudsakliga fastighetsbe-

ståndet utgörs av kontorsfastigheter i attraktiva

lägen. För information kring årets utfall av de

finansiella målen se sida 12.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 66

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling

och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Väsentliga händelser under året

• Under första kvartalet offentliggjorde Anne-

hem utfallet i företrädesemissionen som

intierades under fjärde kvartalet 2023.

• I mars tillträdde Annehem bostadsfastigheten

Partille Port, Göteborg

• Annehem fördjupade samarbetet med totalför-

svaret i Ljungbyhed Park.

• Annehem förlängde hyreskontrakt med hyres-

gäst i Finland, med en löptid om fem år.

• Under fjärde kvartalet genomförde Annehem

framgångsrik refinansiering som medför lägre

marginalkostnad och utökad belåning.

• Annehem förlängde hyresavtal med Lunds

universitet samt med Ljungbyheds Motorbana.

• Under fjärde kvartalet reviderade Annehem

finansiella mål, vilka är:

– Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst

20 procent

– Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om

minst 10 procent

– Nettobelåningsgrad som över tid ej översti-

ger 55 procent

– Långsiktig räntetäckningsgrad som översti-

ger 2,2 gånger

– I huvudsak återinvestera vinsterna för att

tillvarata affärsmöjligheter och uppnå

Annehems tillväxtmål

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står: |
Balanserad vinst | 2 307 578 585 kr
Överkursfond | 287 863 987 kr
Årets resultat | 18 502 939 kr
Totalt: | 2 613 945 511 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras

enligt följande: Överförs i ny räkning

2 613 945 511 kr varav överkursfond

287 863 987 kr. Annehems utdelningspolicy

är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara

affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxt-

mål. Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 67

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiella rapporter

Resultaträkning – Koncernen | | |
Mkr | Not | 2024 | 2023
Hyresintäkter | 3 | 275,0 | 247,2
Övriga fastighetsintäkter | 3 | 50,0 | 44,9
Totala intäkter | | 324,9 | 292,1
Fastighetskostnader | 4 | |
Driftskostnader | | -54,6 | -47,5
Underhållskostnader | | -12,0 | -11,6
Fastighetsskatt | | -13,4 | -9,8
Fastighetsadministration | | -13,4 | -13,4
Driftnetto | | 231,6 | 209,7
Centraladministration | 4 | -38,0 | -36,1
Övriga rörelseintäkter | 4 | 9,0 | 5,2
Övriga rörelsekostnader | 4 | -13,9 | -10,3
Ränteintäkter | 13 | 38,4 | 53,4
Räntekostnader | 13 | -129,9 | -129,3

Övriga finansiella poster

1)

13

-5,6

-2,2

Förvaltningsresultat | | 91,7 | 90,5
Värdeförändring fastigheter, realiserad | | -1,0 | -11,8
Värdeförändring fastigheter, orealiserad | | -57,8 | -266,0
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade | | -11,5 | -61,8
Resultat före skatt | | 21,4 | -249,1
Aktuell skatt | 8 | -0,2 | 0,0
Uppskjuten skatt | 8 | -2,7 | 48,5
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | | 18,5 | -200,6
Totalt antal utestående antal aktier | | 88 488 821 | 58 992 548

Totalt genomsnittligt antal aktier

2)3)

84 988 923

68 781 704

Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr

2),3)

0,22

-2,92

1)

Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.

2)

Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt.

3)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder

motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 17.

Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen | |
Mkr | 2024 | 2023
Årets resultat | 18,5 | -200,6
Övrigt totalresultat | |
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | |
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar | - | -0,7
Uppskjuten skatt på derivatinstrument | - | 0,1
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | 4,9 | 2,3
Summa övrigt totalresultat | 4,9 | 1,7
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 23,4 | -198,9

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 68

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER | | |
Eget kapital | | |
Aktiekapital | | 0,8 | 0,5
Övrigt tillskjutet kapital | | 2 074,8 | 1 786,9
Omräkningsreserv | | 28,2 | 23,3
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | | 510,1 | 491,6
Summa eget kapital | 12 | 2 613,9 | 2 302,3
Skulder | | |
Långfristiga skulder | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | 2 197,9 | 1 920,1
Derivatinstrument | 13 | 2,5 | 3,6
Övriga långfristiga skulder | | 2,1 | 1,8
Uppskjutna skatteskulder | 8 | 160,8 | 157,6
Pensionsavsättningar | | 1,8 | 1,7
Summa långfristiga skulder | | 2 365,1 | 2 084,9
Kortfristiga skulder | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | | – | 116,2
Leverantörsskulder och andra skulder | | 9,4 | 10,4
Leverantörsskulder närstående | 7 | 2,3 | 15,2
Aktuella skatteskulder | | 0,0 | 0,6
Övriga kortfristiga skulder | 14 | 44,6 | 81,2
Summa kortfristiga skulder | | 56,3 | 223,5
Summa skulder | | 2 421,4 | 2 308,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | | 5 035,3 | 4 610,7

Balansräkning – Koncernen

Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31
TILLGÅNGAR | | |
Anläggningstillgångar | | |
Immateriella anläggningstillgångar | | 0,1 | 0,2
Förvaltningsfastigheter | 9 | 4 696,8 | 4 412,7
Maskiner och inventarier | 10 | 5,5 | 6,2
Derivatinstrument | 13 | 22,7 | 33,3
Övriga anläggningstillgångar | | 1,5 | 1,4
Summa anläggningstillgångar | | 4 726,6 | 4 453,9
Omsättningstillgångar | | |
Kundfordringar | | 1,9 | 3,3
Kundfordringar närstående | 7 | 0,4 | 0,2
Kortfristiga fordringar | 11 | 26,9 | 34,0
Derivatinstrument | 13 | - | 0,0
Likvida medel | 13 | 279,5 | 119,4
Summa omsättningstillgångar | | 308,7 | 156,8
SUMMA TILLGÅNGAR | | 5 035,3 | 4 610,7

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 69

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | Övrigt | | Balanserade |
2023 | | tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 | 0,5 | 1 786,9 | 22,0 | 691,7 | 2 501,1
Årets resultat | - | - | - | -200,6 | -200,6
Övrigt totalresultat för året | - | - | 1,2 | 0,5 | 1,7
Årets totalresultat | - | - | 1,2 | -200,1 | -198,9
Utgående eget kapital 31 december 2023 | 0,5 | 1 786,9 | 23,3 | 491,6 | 2 302,3

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | Övrigt | | Balanserade |
2024 | | tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 | 0,5 | 1 786,9 | 23,3 | 491,6 | 2 302,3
Årets resultat | - | - | - | 18,5 | 18,5
Övrigt totalresultat för året | - | - | 4,9 | - | 4,9
Årets totalresultat | - | - | 4,9 | 18,5 | 23,4
Transaktioner med koncernens ägare | | | | |
Nyemission | 0,3 | 300,6 | - | - | 300,9
Kostnader nyemission | - | -12,7 | - | - | -12,7
Utgående eget kapital 31 december 2024 | 0,8 | 2 074,8 | 28,2 | 510,1 | 2 613,9

Kassaflödesanalys – Koncernen

Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsresultat | 91,7 | 90,5
Poster som inte ingår i kassaflödet | |

Avskrivningar

1)

0,4

0,9

Orealiserade valutaeffekter | -6,2 | 7,6
Andra ej kassaflödespåverkande poster | -0,6 | 1,9
Betald inkomstskatt | 0,0 | 0,0
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | 85,4 | 100,9
Förändringar i rörelsekapital | |
Rörelsefordringar | 8,3 | -14,7
Rörelseskulder | -36,8 | 16,3
Kassaflöde från löpande verksamhet | 56,9 | 102,4
Investeringsverksamheten | |
Investeringar i befintliga fastigheter | -71,2 | -95,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter | -259,2 | -527,9
Försäljning av anläggningstillgångar | - | 245,0
Investeringar i maskiner och inventarier | -0,4 | -4,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -330,8 | -383,4
Finansieringsverksamheten | |
Upptagande av lån | 220,7 | 345,2
Återbetalning av lån | -75,9 | -183,6
Nyemission | 289,8 | -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 434,6 | 161,6
Periodens kassaflöde | 160,7 | -119,4
Likvida medel vid periodens början | 119,4 | 237,9
Kursdifferens i likvida medel | -0,6 | 0,9
Likvida medel vid periodens slut | 279,5 | 119,4

1)

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 70

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Resultaträkning – Moderbolaget

Mkr Not 2024 2023

Intäkter 47,5 46,1

Administrationskostnader -43,0 -40,3

Rörelseresultat 4,5 5,8

Resultat från finansiella poster

Finansiella poster 120,8 94,4

Resultat efter finansiella poster 125,2 100,2

Bokslutsdispositioner 7,4 -11,8

Resultat före skatt 132,7 88,3

Aktuell skatt - -

Uppskjuten skatt 8 8,5 0,5

Årets resultat

1)

141,2 88,9

1)

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 71

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 0,8 0,5

Fritt eget kapital

Överkursfond 287,9 -

Balanserat resultat 2 181,1 2 092,2

Årets resultat 141,2 88,9

Summa eget kapital 2 610,9 2 181,6

Avsättningar

Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7

Avsättning för uppskjuten skatt 8 - 5,6

Summa avsättningar 1,8 7,4

Långfristiga skulder

Derivatinstrument - 0,3

Summa långfristiga skulder - 0,3

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument - 1,9

Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 7 150,0 118,8

Leverantörsskulder 1,7 4,3

Övriga kortfristiga skulder 14 12,0 72,3

Summa kortfristiga skulder 163,6 197,3

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 776,3 2 386,5

Balansräkning – Moderbolaget

Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,2

Maskiner och inventarier 10 1,0 3,2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 15 136,4 116,1

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 470,5 2 134,0

Derivatinstrument - 26,3

Uppskjutna skattefordringar 8 2,9 -

Övriga långfristiga tillgångar 1,5 1,4

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 611,3 2 277,8

Summa anläggningstillgångar 2 612,4 2 281,2

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 123,3 70,4

Övriga fordringar 11 2,7 7,1

Derivatinstrument 13 0,2 0,0

Kassa och bank 13 37,9 27,8

Summa omsättningstillgångar 164,0 105,3

SUMMA TILLGÅNGAR 2 776,3 2 386,5

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 72

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

Revisionsberättelse

Övrigt

Kassaflödesanalys – Moderbolaget

Mkr 2024 2023

Resultat före skatt 132,7 88,3

Poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar

1)

0,6 0,4

Orealiserade valutakurseffekter 9,8 10,8

Övriga ej kassaflödespåverkande poster 8,4 -1,8

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 151,5 97,7

Förändringar i rörelsekapital

Rörelsefordringar -62,9 -30,8

Rörelseskulder -31,8 77,9

Kassaflöde från löpande verksamhet 56,8 144,8

Investeringsverksamheten

Investeringar i maskiner och inventarier 0 -2,1

Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 -2,1

Finansieringsverksamheten

Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -336,5 -323,3

Nyemission 289,8 -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46,7 -323,3

Periodens kassaflöde 10,1 -180,6

Likvida medel vid periodens början 27,8 208,4

Likvida medel vid periodens slut 37,9 27,8

1)

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier.

Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget

Bundet

eget kapital

Fritt eget kapital

2023

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 - 2 092,7 - 2 092,7

Årets resultat – - - 88,9 88,9

Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 - 2 092,7 88,9 2 181,6

Bundet

eget kapital

Fritt eget kapital

2024

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Årets

resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 - 2 181,1 - 2 181,6

Årets resultat - - - 141,2 141,2

Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9

Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7

Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 287,9 2 181,1 141,2 2 610,9

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan

separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 73

Noter

Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 74

Not 2  Uppskattningar och bedömningar 76

Not 3  Rörelsesegment 77

Not 4  Rörelsens kostnader 77

Not 5  Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

78

Not 6  Revisonsarvoden 79

Not 7  Transaktioner med närstående 79

Not 8 Skatter 80

Not 9 Förvaltningsfastigheter 81

Not 10 Maskiner och inventarier 82

Not 11 Kortfristiga fordringar 82

Not 12 Aktiekapital 82

Not 13 Finansiella instrument 82

Not 14  Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader

och förutbetalda intäkter

88

Not 15 Andelar i koncernföretag 88

Not 16 Leasing 89

Not 17 Omräkningseffekter nyemission 89

Not 18 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 89

Not 19 Händelser efter periodens utgång 89

Not 20 Förslag till vinstdisposition 89

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 74

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter

NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083

är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Äng-

elholm. Bolagets adress är Drottning Kristinas

Esplanad 12, 170 67 Solna. Bolaget äger och

förvaltar ett fastighetsbestånd om 27 fastigheter

i Sverige och Finland. Bolagets aktie är sedan den

11 december 2020 noterad på Nasdaq Stock-

holm. Årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har godkänts för utfärdande av styrelsen

och verkställande direktören den 26 mars 2025.

Koncernens rapport över resultat och rapport

över övrigt totalresultat och balansräkning samt

moder bolagets resultat- och balansräkning blir

föremål för fast ställelse på årsstämman den 14

maj 2025 .

VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för upprättande av redovisningen

Efterlevnad av lagstiftning och standarder

De finansiella rapporterna har upprättats med

tillämpning av IFRS redovisningsstandarder

utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vissa

ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet

med tillkommande krav i årsredovisningslagen

och i Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

terings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Redovisnings-

principerna nedan har tillämpats konsekvent på

samtliga redovisade perioder.

Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-

principer som koncernen utom i de fall som anges

nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-

ningsprinciper”.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska

kronor som även utgör presentationsvalutan för

koncernen. Samtliga belopp har avrundats till

närmaste miljon kronor med en decimal om inget

annat anges.

Ändrade redovisningsprinciper föranledda av

nya eller ändrade IFRS

Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon

väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna.

Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas

I april 2024 publicerades IFRS 18 Presentation

and Disclosure in Financial Statements. Den nya

standarden ersätter IAS 1 Utformning av finan-

siella rapporter from 1 januari 2027. Tidigare

tillämpning är tillåten, men för företag inom EU

krävs att standarden godkänns av EU, eller att

ändringarna även är förenliga med IFRSredovis-

ningsstandader som är godkända av EU. Nedan

följer ett urval av de förändringar som kommer

ske avseende Annehems finansiella rapporter.

Resultaträkningen kommer att delas i tre kate-

gorier - rörelse, investering och finansiering.

Erhålllna räntor kommer att presenteras i inves-

teringsverksamheten. Upplysningar om MPM:er

kommer att lämnas samlat i en not. För kassaflö-

det enligt den indirekta metoden kommer start-

punkten fortsatt vara rörelseresultatet. Erhållna

räntor och utdelningar kommer att presenteras

i investeringsverksamheten medan betalda

räntor och utdelningar kommer att presenteras i

finansieringsverksamheten. Den fulla analysen av

effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad.

KONSOLIDERINGSPRINCIPER

Tillgångsförvärv

För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga

värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av

en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar

redovisas, genom en förenklad bedömning, som

ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag

innebär förvärv av nettotillgångar utan bety-

dande processer fördelas anskaffningskostnaden

på de enskilda identifierbara tillgångarna och

skulderna baserat på deras verkliga värde vid

förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt

inkluderar även villkorad köpeskilling Transak-

tionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för

förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.

Förändringar av bedömt värde av villkorade

ersättningar efter förvärvet läggs till anskaff-

ningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten

skatt på temporära skillnader redovisas inte

initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redo-

visar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt

vid tidpunkten för förvärvet.

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter

Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras

linjärt i resultatet över hyresperioden. Samtliga

hyresavtal klassificeras som operationella

leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom

lokalhyran även tilläggsdebitering avseende

främst fastighetsskatt. Bland intäkter som

klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan

tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,

vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier.

Fastighetsintäkter redovisas i den period som

servicen utförs och levereras till hyresgästen.

Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott

och förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss

tid medger en reducerad hyra som motsvaras av

en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras

denna under- respektive överhyra över kontrak-

tets löptid. Rabatter såsom reduktion för succes-

siv inflyttning belastar den period de avser.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader består av både direkta och

indirekta kostnader för att förvalta en fastighet

och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,

uthyrning, fastighetsadministration, fastighets-

skatt och underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av

kostnader för koncerngemensamma funktioner

samt ägande av koncernens dotterbolag.

Moderbolagets kostnader för bland annat

koncernledning, personaladministration, IT,

marknadsaktiviteter, investerarrelationer,

revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår

i central administration. I posten central adminis-

tration ingår även avskrivning av övriga materiella

anläggningstillgångar.

Pensioner

Koncernen innehar avgiftsbestämda och för-

månsbestämda pensionsplaner. Enbart ett fåtal

anställda har förmånsbestämda ITP-planer med

fortlöpande betalningar till Alecta, Dessa redovi-

sas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta

inte levererar den information som krävs, varför

brist råder på den information som erfordras för

att redovisa planen som en förmånsbestämd plan.

I koncernen finns även pensionsavtal där koncer-

nen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats

till förmån för anställda genom pantsättning.

Leasing – leasetagare

Annehem tillämpar de praktiska undantagen

avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal

där den underliggande tillgången är av lågt värde.

Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal

med en initial leasingperiod om maximalt 12

månader efter beaktande av eventuella optioner

att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde har av

koncernen definieras som avtal där den underlig-

gande tillgången skulle kunna köpas för maximalt

50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 75

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för

korttidsleasingavtal och leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde kost-

nadsförs linjärt över leasingperioden inom central

administration.

Tomträtter

Koncernen innehar ett tomträttsavtal som upp-

fyller definitionen av ett leasingavtal. Leasings-

kulden värderas initialt baserat på tomträttsav-

gäldens fastställda storlek per inledningsdatumet

diskonterat med den implicita räntan i avtalen,

det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstill-

gångens värde sätts lika med leasingskulden

justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav-

gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt

åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten

har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen

avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen

amortering sker av leasingskulden. De erlagda

tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som

en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i

samband med att tomträttsavgälderna har blivit

omförhandlade, för att reflektera den förändrade

storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan

omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan-

derättstillgången med motsvarande belopp. Efter

den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar

koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till

tomträttsavtal till verkligt värde som en del av

förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassi-

ficeras som anläggningstillgångar vilka innehas i

syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring

eller en kombination av dessa båda syften. För-

valtningsfastigheter innefattar byggnader, mark,

markanläggningar samt fastighetsinventarier.

Även fastigheter under uppförande och ombygg-

nation som avses att användas som förvalt-

ningsfastigheter när arbetena är färdigställda

klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS

40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till

anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet

direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger

på diskonterade framtida kassaflöden där osäker-

het föreligger beträffande bedömningen av fram-

tida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader,

ränteutveckling samt direktavkastningskrav.

Minst en gång per år värderas samtliga fastig-

heter av externa oberoende värderingsinstitut.

Koncernen genomför regelbundet interna vär-

deringar av hela fastighetsbeståndet. De externa

värderingarna används som avstämningsunderlag

för de internt utförda värderingarna. De externa

värderingarna är ledande för det fall det finns

skillnader mellan den interna och externa

värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar

utförs av värderare med adekvata kompetenser

erforderliga för respektive fastighetstyp och

geografisk marknad. Fastigheterna värderas

enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs

riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besikt-

ning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive

värderingstillfälle med fördjupad besiktning

vart tredje år. Interna värderingar upprättas

vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har

fastställts med en kombinerad tillämpning av

ortsprismetod och avkastningsbaserad metod.

Den avkastningsbaserade metoden bygger på

att en kassaflödesanalys upprättats för varje

fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en

bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida

driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet

av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.

Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio

år och restvärdet har bedömts genom en evighet-

skapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt

driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktav-

kastningskrav som har härletts från den aktuella

transaktionsmarknaden för jämförbara fastighe-

ter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i

bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för

drifts-, underhålls- och administrationskostnader

baseras på marknadsmässiga och normaliserade

utbetalningar för drift, underhåll och fastig-

hetsadministration varvid korrektion sker för

avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det

investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl

orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i årets resultat. Realiserade värdeför-

ändringar avser värdeförändringar från senaste

kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället

för under perioden avyttrade fastigheter, efter

hänsyn till under perioden aktiverade investe-

ringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar

avser övriga värdeförändringar som inte härrör

från förvärv, försäljning eller aktiverade investe-

ringsutgifter.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade

värdet för förvaltningsfastigheter endast om det

är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med utgifterna kommer att

komma företaget till del och anskaffningsvärdet

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i

den period de uppkommer. Utgifter för utbyte

av identifierade komponenter och tillägg av nya

komponenter läggs till det redovisade värdet,

när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer

och underhåll kostnadsförs i samband med att

utgiften uppkommer.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar består av maski-

ner och inventarier. Avskrivning påbörjas när den

materiella anläggningstillgången kan tas i bruk.

Materiella anläggnings tillgångars nyttjandeperio-

der uppskattas till:

Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år

Övriga maskiner och inventarier 3–10 år

Finansiella instrument

Klassificering och efterföljande värdering

Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom

derivattillgångar, värderas till upplupet anskaff-

ningsvärde. Samtliga finansiella skulder inom

Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet

anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt

värde via resultatet, om de inte har blivit identi-

fierade som säkringsinstrument. Omvärdering

av verkligt värde på räntederivaten redovisas

på raden värdeförändring i derivatinstrument

i koncernens resultaträkning. Verkligt värde

omvärderingar på valutaterminer rapporteras på

raden finansnetto i koncernens resultaträkning.

Nedskrivningar – förväntade kreditförluster

Förlustreserven för kundfordringar och leasing-

fordringar värderas alltid till ett belopp motsva-

rande förväntade kreditförluster under fordrans

återstående löptid. Koncernen gör en individuell

bedömning av förfallna kundfakturor vid beräk-

ninga av kundförlustreserven. Förlustprocent-

satserna baseras på historiska erfarenheter och

specifika för hållanden och förväntningar per

rapportperiodens slut.

Koncernen bedömer att kreditrisken på en

finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är

förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedö-

mer att en finansiell tillgång är i fallissemang när:

det är osannolikt att låntagaren kommer betala

hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att

koncernen har regressrätt som att realisera en

säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan-

siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar.

Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att

det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg mot-

svarar den globala definitionen av ”investment

grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för

Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings

och Standard & Poor’s. Vid varje balansdag bedö-

mer koncernen huruvida finansiella tillgångar

redovisade till upplupet anskaffningsvärde är

kreditförsämrade. En finansiell tillgång är kredit-

försämrad när en eller flera händelser som har

en negativ inverkan på de uppskattade framtida

kassaflödena för den finansiella tillgången har

inträffat.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och

redovisas i den period de avser. I finansiella

intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag

samt erhållen och anteciperad

utdelning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader,

som består av ränta och andra kostnader som

är kopplade till finansieringen av bolaget, samt

leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostna-

der för uttagande av pantbrev betraktas ej som

en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-

ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella

kostnader resultatförs i den period de hänför sig

till. Räntekupongen för räntederivat redovisas på

raden finansnetto i koncernens resultaträkning.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 76

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som

uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redo-

visade värde och dess skattemässiga värde, redo-

visas i Annehem enligt balansräkningsmetoden.

Således finns en skatteskuld eller skattefordran

som realiseras den dag tillgången eller skulden

säljs. Undantag görs för temporära skillnader

som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.

I Annehem finns framför allt två poster där det

föreligger temporära skillnader – fastigheter och

obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld

beräknas på skillnaden mellan fastig heternas

redovisade värde och deras skattemässiga värde,

likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av

ovan nämnda poster förändras således även den

uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redo-

visas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv,

innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid

förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräk-

ningen.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning

enligt års redovisningslagen (1995:1554) och

Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska

personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i

årsredovisningen för den juridiska personen ska

tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovis-

ningsstandarder och uttalanden så långt detta

är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen,

tryggandelagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommen-

dationen anger vilka undantag från och tillägg till

IFRS redovisningsstandarder som ska göras.

Skillnader mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper

Skillnaderna mellan koncernens och moderbo-

lagets redovis ningsprinciper framgår nedan.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för

moderbolaget har tillämpats konsekvent på

samtliga perioder som presenteras i moderbola-

gets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Resultat- och balansräkning är för moderbolaget

uppställda enligt årsredovisningslagens sche-

man, medan rapporten över resultat och övrigt

totalresultat, rapporten över förändringar i eget

kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS

1 Utformning av finansiella rapporter respektive

IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader

mot koncernens rapporter som gör sig gällande

i moderbolagets resultat- och balansräkningar

utgörs främst av redovisning av finansiella intäk-

ter och kostnader, anläggningstillgångar, eget

kapital samt förekomsten av avsättningar som

egen rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget

enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär

att transaktionsutgifter inkluderas i det redovi-

sade värdet för innehav i dotterföretag.

Finansiella instrument

Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finan-

siella instrument. Moderbolaget följer därmed

samma principer som koncernen för redovisning

av finansiella instrument.

Leasade tillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet

med undantaget som finns i RFR 2. Som leaseta-

gare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt

över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräk-

ningen.

NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Upprättandet av Annehem Fastigheters finan-

siella rapporter kräver att företagsledningen gör

bedömningar och uppskattningar samt anta-

ganden som påverkar tillämpningen av redovis-

ningsprinciperna och de redovisade beloppen av

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verk-

liga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar

och bedömningar.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Annehem Fastigheters bestånd av förvalt-

ningsfastigheter redovisas i balansräkningen till

verkligt värde och värdeförändringarna redovisas

i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras

på interna värderingar som genomförs löpande

och därutöver värderas fastigheterna årligen av

externa oberoende värderare, enligt Koncer-

nens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna

påverkas inte endast av utbud och efterfrågan

på marknaden utan av ett flertal andra faktorer,

dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyr-

ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels

marknadsspecifika faktorer såsom direktavkast-

ningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara

transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl

fastighets- som marknadsspecifika försämringar

kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker,

vilket skulle kunna få en negativ effekt på Anne-

hem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning

och resultat. Värderingen kräver bedömning av

och antaganden om framtida kassaflöden samt

fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings-

krav). För att avspegla den osäkerhet som finns

i gjorda antaganden och bedömningar anges

vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhets-

intervall om +/– 5–10 procent.

Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv

och uppskjuten skatt

Förvärv av bolag klassificeras som tillgångsför-

värv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs

för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet

i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte

innefattar väsentliga processer, klassificeras

förvärvet som ett tillgångsförvärv. Annehems

bolagsförvärv under 2024 och även dessförinnan

omfattar endast fastigheter och inga väsentliga

processer, varför bedömningen varit att transak-

tionerna utgör tillgångsförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat

uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan

tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde

motsvarande tillgångens verkliga värde efter

avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt.

Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring

av redovisat värde och förändringar av skatte-

mässigt värde som uppkommer efter förvärvs-

tidpunkten.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 77

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 3 RÖRELSESEGMENT

| Region Sverige | | | Region Övriga Norden | | Stab | Koncern |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023
Hyresintäkter | 222,8 | 178,3 | 52,2 | 68,9 | - | 0 | 275,0 | 247,2
Övriga fastighetsintäkter | 35,2 | 27,0 | 14,8 | 17,3 | - | 0,6 | 50,0 | 44,9
Fastighetskostnader | -74,7 | -63,7 | -17,9 | -16,4 | -0,8 | -2,3 | -93,3 | -82,4
Driftnetto | 183,4 | 141,6 | 49,1 | 69,8 | -0,8 | -1,7 | 231,6 | 209,7
Central administration | - | -2,6 | - | -1,0 | -38,0 | -32,5 | -38,0 | -36,1
Övriga rörelseintäkter | 5,0 | 3,1 | - | -0,1 | 4,0 | 2,2 | 9,0 | 5,2
Övriga rörlesekostnader | -7,5 | -3,3 | -2,0 | -1,0 | -4,2 | -5,8 | -13,9 | -10,3
Ränteintäkter | 9,3 | 5,0 | - | – | 29,1 | 48,4 | 38,4 | 53,4
Räntekostnader | -6,3 | -15,8 | -34,4 | -34,6 | -89,2 | -78,9 | -129,9 | -129,3
Övriga finansiella poster | - | -3,3 | - | - | -5,6 | 1,1 | -5,6 | -2,2
Förvaltningsresultat | 183,8 | 124,6 | 12,6 | 33,1 | -104,6 | -67,2 | 91,7 | 90,5
Värdeförändring | | | | | | | |
fastigheter, realiserade | - | - | - | 33,5 | -1,0 | -45,3 | -1,0 | -11,8
Värdeförändring | | | | | | | |
fastigheter, orealiserade | -35,8 | -177,3 | -21,9 | -88,6 | - | -0,1 | -57,8 | -266,0

Värdeförändring,

derivatinstrument

realiserade | 1,0 | -11,3 | - | – | -12,6 | -50,5 | -11,5 | -61,8
Resultat före skatt | 149,0 | -64,0 | -9,3 | -21,9 | -118,3 | -163,2 | 21,4 | -249,1

Ett rörelsesegment är en del av koncernen

som bedriver verksamhet från vilken den kan

generera intäkter och ådrar sig kostnader och för

vilket det finns fristående finansiell information

tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i

två rörelse segment, region Sverige och region

Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moder-

bolag och holdingbolag inom koncernen, som

ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab

innefattar management fee samt andra adminis-

trationskostnader.

Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyr-

ning av Annehem koncernens förvaltningsfastig-

heter.

Övriga fastighetsintäkter består till största del av

till hyres gäster vidarefakturerade kostnader för

media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastig-

hetsskatt samt intäkter för uthyrning av boende

av ad-hoc karaktär.

| Sverige | | Finland | | Norge |
Uppgifter per land, Mkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023
Externa intäkter | 258,0 | 205,9 | 66,9 | 74,7 | - | 11,5
Förvaltningsfastigheter | 3 808,7 | 3 532,8 | 888,1 | 879,9 | - | -
varav årets investeringar | 69,8 | 95,8 | 1,4 | - | - | -
Maskiner och inventarier | 5,5 | 6,2 | - | - | - | -
varav årets investeringar | 0,5 | 2,5 | - | - | - | -

Koncernen har under 2024 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 107,4 Mkr (105,7),

varav 25,4 Mkr (25,3) redovisas i Finland och 82,0 Mkr (80,4) redovisas i Sverige.

NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader

2024

2023

| | Region | | | | Region | |
| Region | övriga | | | Region | övriga | |
Koncernen, Mkr | Sverige | Norden | Stab | Totalt | Sverige | Norden | Stab | Totalt
Driftskostnader | -43,0 | -11,1 | -0,5 | -54,6 | 36,8 | -8,9 | -1,8 | -47,5
Underhåll | -9,9 | -2,1 | - | -12,0 | 9,8 | -1,8 | - | -11,6
Fastighetsskatt | -8,8 | -4,6 | - | -13,4 | 5,0 | -4,3 | -0,5 | -9,8
Direkta fastighetskostnader | -61,6 | -17,9 | -0,5 | -80,0 | 51,6 | -15,0 | -2,3 | -68,9
Fastighetsadministration | -13,0 | - | -0,4 | -13,3 | 12,0 | -1,4 | -0,1 | -13,4
Totala fastighetskostnader | -74,7 | -17,9 | -0,8 | -93,3 | 63,6 | -16,3 | -2,4 | -82,3

De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten,

städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Underhållskostnader

avser löpande underhåll och planerat underhåll.

Central administration – per kostnadsslag

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Personalkostnader | -28,6 | -24,0
Revisionsarvoden | -1,9 | -1,2
Inhyrd personal | -0,9 | -3,2
Övriga externa kostnader | -6,1 | -7,3
Avskrivningar | -0,5 | -0,4
Summa | -38,0 | -36,1

I posten revisionarvoden ingår även arvoden för

redovisningsrådgivning. För mer infomation om

fördelning av revisionsarvode, se not 6. I övriga

externa kostnader ingår kostnader för konsultar-

voden och övriga externa tjänster. Avskrivningar

är relaterade till maskiner och inventarier.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 78

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR

Antal anställda | 2024 | 2023
Medelantalet anställda | 16 | 15
kvinnor | 10 | 9
män | 6 | 6

All personal är anställd i Sverige, via

moderbolaget Annehem Fastigheter AB.

Löner, arvoden och förmåner

Under 2024 hade koncernen 16 (15) anställda,

varav alla anställda i moderbolaget.

Under 2024 hade moderbolaget 6 (7) styrel-

seledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens

totala antal styrelseledamöter uppgick till 6 (7)

varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till

moderbolagets styrelse. Per 31 december 2024

hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare

varav 3 (3) kvinnor.

Könsfördelning i företagsledningen | |
Antal anställda | 2024 | 2023
Moderbolaget | |
Styrelsen | 6 | 7
kvinnor | 2 | 2
män | 4 | 5
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
kvinnor | 3 | 3
män | 1 | 1
Koncernen totalt | |
Styrelsen | 6 | 7
kvinnor | 2 | 2
män | 4 | 5
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
kvinnor | 3 | 3
män | 1 | 1

| | Löner och ersättningar | | Sociala kostnader | | Pensionskostnader | Totalt |
Tkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023
Koncernen | 17 247,0 | 15 266,0 | 6 945,0 | 5 929,0 | 3 598,0 | 2 761,0 | 27 790,0 | 23 956,0

Ersättningar till styrelsen och ledande

befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår

arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller

ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra

ledande befattningshavare utgörs av grundlön,

rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension.

Med ledande befattningshavare avses de per-

soner som under året utgjort koncernledning.

Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra

personer inklusive VD. Samtliga i koncernled-

ningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan

grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion

till befattningshavarens ansvar och befogenhet.

För VD och ledande befattningshavare får den

den rörliga ersättningen maximalt uppgå till 50

procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions-

förmåner samt övriga förmåner till VD och andra

ledande befattnings havare beaktas vid faststäl-

lande av fasta och rörliga ersättningar.

Ersättningar och övriga förmåner under året

Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare.

| Styrelsearvode/ | | | | | | |
| grundlön | | Rörlig ersättning | | Övriga förmåner | | | Pensionskostnader
Tkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023
Styrelsen | | | | | | | |
Henrik Saxborn | 499,4 | 381,2 | - | - | - | - | - | -

Göran Grosskopf

1)

-

185,5

-

-

-

-

-

-

Jesper Göransson | 183,1 | 180,5 | - | - | - | - | - | -
Pia Andersson | 183,1 | 180,5 | - | - | - | - | - | -
Anders Hylén | 175,7 | 172,6 | - | - | - | - | - | -
Karin Ebbinghaus | 183,1 | 180,5 | - | - | - | - | - | -
Lars Ljungälv | 203,1 | 180,5 | - | - | - | - | - | -

Axel Granlund

2)

74,5

172,6

-

-

-

-

-

-

Koncernledningen | | | | | | | |

Jörgen Lundgren, VD

3)

-

332,9

-

-

-

-

-

77,3

Monica Fallenius, VD | 2 866,6 | 2 694,8 | 1 223,6 | 1 008,0 | 124,0 | 113,0 | 897,6 | 832,1

Övriga personer i

koncernledningen

4)

5 089,5

3 122,4

703,6

677,6

403,2

175,3

1 533,7

1 744,3

1)

Avgick i samband med stämman 2023, ny ordförande Henrik Saxborn.

2)

Avgick i samband med stämman 2024.

3)

Jörgen Lundgren uppbar ersättning till och med 2023-02-07.

4)

Jan Egenäs uppbar ersättning till och med 2024-11-30.

Rörlig ersättning

För VD baserades den rörliga ersättningen för

2024 på koncernens förvaltningsresultat viktat

17 procent, driftnetto viktat 17 procent, 17

procent viktat för kWh per kvm, Nöjdmedar-

betarindex (NMI) viktat 8 procent samt viktat 8

procent Nöjdkundindex (NKI). Samt 33 procent

som baseras på individuella mål.

För övriga koncernledningen baserades den

rörliga ersättningen för 2024 på koncernens

förvaltningsresultat viktat 25 procent, driftnetto

viktat 25 procent, 25 procent viktat för kWh per

kvm, Nöjdmedarbetarindex (NMI) viktat 12,5

procent samt viktat 12,5 procent Nöjdkundindex

(NKI).

Pensioner

VD har en premiebaserad pensionsplan baserad

på ITP med en avsättning på 30 procent av

12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie

för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring

(”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år.

Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning.

Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP

2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till

0,7 Mkr (1,3 Mkr). Koncernens andel av de sam-

manlagda avgifterna till planen och koncernens

andel av det totala antalet aktiva medlemmar i

planen uppgår till 0,00853 respektive 0,00351

procent (0,00786 respektive 0,00334). Vid

utgången av 2024 uppgick Alectas överskott i

form av den kollektiva konsolideringsnivån till

162,0 procent (157,0) .

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 79

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

| NOT 6 REVISIONSARVODEN |
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
KPMG | |
Revisionsuppdrag | 1,3 | 1,2
Revisionsverksamhet utöver | |
revisionsuppdraget | 0,5 | 0,4
Övriga tjänster | 0 | 0
Total | 1,9 | 1,6

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

KPMG

Revisionsuppdrag 1,1 1,0

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,5 0,4

Övriga tjänster 0 0

Total 1,6 1,4

NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE | |
Moderbolaget, Mkr | 2024 | 2023
Transaktioner med | |
dotterbolag | |
Resultaträkning | |
Management fee | 43,6 | 44,6
Ränteintäkter | 135,7 | 93,5
Total | 179,3 | 138,1
Balansräkning | |
Långfristiga fordringar | 2 470,5 | 2 134,0
Kortfristiga fordringar | 123,3 | 70,4
Total | 2 593,8 | 2 204,4
Kortfristiga räntebärande | |
skulder | 150,0 | 118,8
Total | 150,0 | 118,8

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Transaktioner med Peab | |
Balansräkning | |
Kundfordringar | 0,4 | 0,2
Leverantörsskulder | 2,3 | 12,3
Total | 2,7 | 15,4
Utdelning m m | |
Fastighetsförvärv | 242,0 | 534,9
Totalt | 242,0 | 534,9

Not 5 fortsättning

Transaktioner med dotterbolag är prissatta på

marknadsmässiga villkor. För information om

ersättning till ledande befattningshavare se kon-

cernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar

till ledande befattningshavare.

Långfristiga fordringar hos koncern företag avser

lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast

ränta om 6,0 procent under hela 2024. All perso-

nal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som

i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag

på marknadsmässiga villkor.

Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens

gemensamma största aktieägare. Aktier innehas

direkt och indirekt av Ekhaga Utveckling AB.

Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december

2024 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga

Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik

Paulsson per 31 december 2023 0,86 procent av

aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar

således, per 31 december 2024, genom sitt

direkta och indirekta innehav över 50 procent av

rösterna i Annehem.

Avgångsvederlag

För Verkställande direktör gäller vid egen upp-

sägning en upp sägningstid om sex månader och

uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid

om tolv månader. För övriga ledande befattnings-

havare gäller en uppsägningstid om sex månader

vid uppsägning från den anställdes sida, och en

uppsägningstid på nio månader vid uppsägning

från bolagets sida. Samtliga ledande befattnings-

havare ska erhålla oförändrad lön och övriga

anställningsförmåner under uppsägningstiden.

Berednings- och beslutsprocess

Information återfinns i bolagsstyrningsrap-

porten. Ersättning till styrelsen och ledande

befattningshavare Arvode och annan ersättning

till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,

fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den

14 maj 2024 beslutades att arvode ska utgå till

styrelsens ordförande med 465 000 kronor och

till övriga ledamöter med 165 000 kronor. Sty-

relsens ledamöter har inte rätt till några förmåner

efter att deras uppdrag som styrelseledamöter

har upphört. För medlemmar i styrelsens utskott

utgår 20 000 kronor per år för respektive

utskottsuppdrag.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Annehem fastigheter har en

avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-

telser från bolaget än att under anställningstiden

erlägga en årlig premie. Detta innebär att den

anställde efter avslutad anställning hos Annehem

Fastigheter har rätt att själv bestämma under

vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalning-

arna och avkastning därpå tas ut som pension.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,7 procent

(1,0). Det har inte varit någon långtidssjukfrån-

varo under året.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 80

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 8 SKATTER

Skatt redovisad i resultaträkningen

Moderbolaget

2024 2023

- -

8,5 0,5

8,5 0,5

| | Koncernen
Mkr | 2024 | 2023
Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | |
Aktuell skatt | -0,2 | -
Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | |
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | -2,7 | 48,5
Total redovisad skattekostnad | -2,9 | 48,5

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

| | Koncernen
Mkr | 2024 | 2023
Uppskjuten skatteskuld | 164,2 | 157,9
Uppskjuten skattefordran | 3,4 | 0,3
Förändring netto | 3,2 | -38,0
Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto | |
Förändring via resultaträkning avseende temporära skillnader | -2,7 | 48,5
Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat | - | 0,1
Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld | 3,2 | -38,0

Avstämning av effektiv skatt

| Koncernen |
Mkr | 2024 | 2023
Resultat före skatt | 21,4 | -249,1
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -4,4 | 51,3
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag | 0,2 | -0,4
Ej avdragsgilla kostnader | - | -
Ej skattepliktiga intäkter | - | -
Skatt hänförlig till tidigare år | -0,2 |
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | -0,5 | -0,7
Övriga skattemässiga justeringar | 2,0 | -1,7
Redovisad effektiv skatt | -2,9 | 48,5

Moderbolaget

2024 2023

132,7 88,3

-27,3 -18,2

- 0

34,3 19,3

-0,7 -0,4

- -0,4

- -0,2

8,5 0,5

Moderbolaget

2024 2023

- 5,6

2,9 -

8,5 -2,3

8,5 0,5

- –

8,5 -2,3

De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller

inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten

skatteskuld hänför sig till verkligt värde på för-

valtningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar

har inte redovisats för dessa poster, då det inte

är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja

dem för avräkning mot framtida beskattningsbara

vinster. Per 31 december 2024 fanns det i kon-

cernen underskottsavdrag uppgående till ca

12,9 (2,2) Mkr.

För 2024 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent

och för Finland är skattesatsen 20,0 procent.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 81

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Specifikation av årets förändring, Mkr | 2024 | 2023
Verkligt värde vid årets början | 4 412,7 | 4 309,2
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 242,0 | 534,9
Investeringar i befintliga fastigheter | 71,2 | 95,8
Avyttrade fastigheter | - | -252,1
Orealiserad värdeförändring | -57,8 | -266,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet | 28,7 | -9,1
Verkligt värde vid årets slut | 4 696,8 | 4 412,7

| Sverige | | Övriga Norden |
Specifikation av årets förändring, Mkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023
Verkligt värde vid årets början | 3 532,8 | 3 080,9 | 879,9 | 1 228,3
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 242,0 | 534,9 | - | -
Investeringar i befintliga fastigheter | 69,8 | 95,8 | 1,4 | -
Avyttrade fastigheter | - | - | - | -252,1
Orealiserad värdeförändring | -35,9 | -178,8 | -21,9 | -87,2
Valutaomräkning bestånd i utlandet | - | - | 28,7 | -9,1
Verkligt värde vid årets slut | 3 808,7 | 3 532,8 | 888,1 | 879,9
Varav företagsparker | 808,0 | 739,0 | - | -

Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr | Förändring | 2024 | 2023
Förändring driftnetto | +/–5% | +199/-199 | +308/-308
Förändring direktavkastningskrav | +/–0,5% | -245/+300 | -307/+376
Förändring diskonteringsränta | +/–0,5% | -208/+219 | -203/+212
Förändring diskonteringsränta restvärde | +/–0,5% | -208/+219 | -203/+212

Känslighetsanalysen visar känsligheten i Annehems fastighetsvärderingar för förändringar i driftnetto,

avkastningskrav samt diskonteringsränta. Annehem har per den 31 december 2024 värderat förvalt-

ningsfastigheterna till 4 696,8 Mkr (4 412,7) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent kan

det verkliga värdet variera med cirka +/- 300 Mkr (288). Känslighetsanalysen är en förenklad bild då

en faktor sällan rör sig isolerat utan olika antaganden påverkas av varandra avseende kassaflöde och

avkastningskrav. Ett högre inflationsantagande leder till ökade intäkter då merparten av Annehems

kontrakt är indexerade. En högre inflation leder även till högre driftkostnader, men Annehem vidare-

fakturerar merparten av driftskostnaderna till hyresgäster vilket innebär att den risken mitigeras något.

Ytterligare faktorer som påverkar driftnettot är nytecknade eller uppsagda kontrakt och kan i sin tur

påverka fastighetsvärderingen.

| | | | | | | | Varav företagsparker
| | Sverige | | Övriga Norden | | | | inom Syd
Kalkylantaganden per segment, Mkr | 2024 | | 2023 | 2024 | | 2023 | 2024 | 2023
Normaliserat driftnetto | 194,3 | | 176,0 | 40,7 | | 57,7 | 51,6 | 45,3
Vakansgrad | 0,2-11,9% | | 1,5-13,3 % | 2,0-25,0% | | 2,0-5,0 % | 6,0-11,9% | 5,1-13,3 %
Direktavkastning, viktat | 5,3% | | 5,3 % | 4,6% | | 5,4 % | 6,9% | 7,0 %
Intervall direktavkastning | 4,3-7,7% | | 3,9-7,4 % | 5,4% | 5,3 | -5,5 % | 6,5-7,7% | 6,4-7,4 %
Diskonteringsränta | 6,3-9,8% | 6,3 | -10,2 % | 7,4% | | 7,5-7,8 % | 8,6-9,8% | 8,7-10,2 %
Diskonteringsränta restvärde | 6,3-9,8% | | 6,3-10,2% | 7,4% | | 7,5-7,8% | 8,6-9,8% | 8,7-10,2%
Diskonteringsränta, viktad | 7,3% | | 7,4 % | 7,4% | | 7,7% | 9,02% | 9,80 %
Diskonteringsränta restvärde, viktad | 7,3% | | 7,4 % | 7,4% | | 7,7% | 9,02% | 9,8 %

Realiserade och orealiserade värdeförändringar

redovisas efter förvaltningsresultatet i resulta-

träkningen. Värderingen av verkligt värde är för

samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i

nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.

Värderingsteknik

Verkligt värde på fastigheter baseras på interna

värderingar med värdedatum 31 december 2024

som utförts i samarbete med bolagets värde-

ringsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem

utföra fullständiga värderingar från externa

fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i

beståndet. Värdet för fastigheterna har bedömts

med stöd av en marknadsanpassad kassaflö-

deskalkyl. Direktavkastningskrav som används i

kalkylen har härletts ur försäljningar av jämför-

bara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån

en kombinerad ortprismetod, utifrån redovisad

jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill

säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer

av stor betydelse vid val av förräntningskrav är

bedömningen av objektets framtida hyresutveck-

ling, värdeförändring och eventuella förädlings-

möjligheter samt fastighetens underhållsskick.

Viktiga värdeparametrar är läge, hyresnivå samt

vakansgrad. För varje fastighet upprättas en

kassaflödesprognos som sträcker sig 5 eller 10

år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna

motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För

vakanta ytor görs en beräkning genom en indivi-

duell bedömning för varje fastighet. De förvän-

tade utbetalningarna bedöms utifrån historiska

fastighetskostnader. Inflationsantagandet i

värderingsmodellen är 1,0 procent för 2025 och

2,0 procent från år 2026 och framåt. Som grund

för värderingen ligger en nuvärdesberäkning

av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av

marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut.

Hyreskontrakt

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är

att betrakta som operationella leasingavtal där

koncernen är leasegivare.

Kontrakterad årshyra , Mkr | 2024 | 2023
<1 år | 252,1 | 263,0
1–2 år | 230,9 | 248,9
2–3 år | 210,4 | 202,2
3–4 år | 186,9 | 182,9
4–5 år | 150,1 | 162,6
>5 år | 156,3 | 264,6
Total | 1 186,7 | 1 324,2

Skattemässiga restvärden, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Förvaltningsfastigheter | 2 982,2 | 2 610,6

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 82

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Anskaffningar | |
Ingående balans | 25,8 | 23,3
Årets investeringar | 0,5 | 2,5
Utgående balans | 26,3 | 25,8
Avskrivningar | |
Ingående balans | -19,6 | -18,0
Årets avskrivningar | -1,3 | -1,6
Utgående balans | -20,8 | -19,6
Redovisat värde | 5,5 | 6,2

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

Anskaffningar

Ingående balans 4,5 2,7

Årets investeringar - 1,8

Omklassificeringar -1,7 -

Utgående balans 2,8 4,5

Avskrivningar

Ingående balans -1,3 -1,1

Årets avskrivningar -0,5 -0,2

Utgående balans -1,8 -1,3

Redovisat värde 1,0 3,2

NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Övriga kortfristiga fordringar | 10,6 | 14,1
Förutbetalda försäkringar | 3,6 | 1,7
Upplupen intäktsränta | 1,3 | 7,2
Förutbetalda hyreskostnader | 0,0 | 0,0
Förutbetalda kostnader och | |
upplupna intäkter, övrigt | 11,4 | 11,0
Total | 26,9 | 34,0

Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvud-

sakligen av skatte konto samt momsfordringar.

Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av

fastighetsskatt .

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

Övriga kortfristiga fordringar 1,3 1,3

Förutbetalda försäkringar - 1,7

Upplupen intäktsränta 0,5 3,3

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter, övrigt 0,9 0,8

Total 2,7 7,1

NOT 12 AKTIEKAPITAL

Förändringar i aktiekapitalet

| | Aktie-
| Antal aktier | kapital, Mkr
Antal aktier 1 januari 2024 | 58 992 548 | 0,5
Nyemission | 29 496 273 | 0,3
Utgående antal aktier | |
31 december 2024 | 88 488 821 | 0,8

Aktierna fördelas på 10 295 986 A-aktier och

78 192 835 B-aktier. A-aktier berättigar inneha-

varen till tio röster på bolagstämman och B-aktier

berättigare innehavaren till en röst på bolags-

stämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,009 kr.

För mer information om nyemissionen se not 17.

NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT

Verkligt värdehierarkin

Annehem lämnar upplysning om samtliga finan-

siella tillgångar och skulder som redovisas till

verkligt värde i balansräkningen utifrån en verk-

ligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör

instrument som är noterade och handlas på en

aktiv marknad där identiska instrument handlas.

Nivå två består av instrument som inte handlas

på en aktiv marknad men där observerbara

marknadsdata används som grund för värdering

av instrumentet (antingen direkt eller indirekt).

Till nivå tre hör instrument där värderingen till

en väsentlig del baseras på icke observerbara

marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån

omständigheter och faktorer som råder kring

de olika instrumenten. Valutaterminer och rän-

teswappar har också klassificerats som nivå två,

eftersom det finns observerbara marknadsdata

som ligger till grund för värderingen. Vad gäller

skulder till kreditinstitut anser Annehem att redo-

visat värde är en rimlig approximation av verkligt

värde på grund av att det redovisade värdet har

diskonterats med bedömda marknadsmässiga

räntenivåer. Undantag från klassificering utifrån

verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar,

likvida medel och leverantörsskulder där det

redovisade värdet anses vara en lämplig upp-

skattning av det verkliga värdet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 83

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

2023 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa
Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde
TILLGÅNGAR | | | | |
Finansiella anläggningstillgångar | | | | |
Derivatinstrument | 2 | – | 33,3 | 33,3 | 33,3
Omsättningstillgångar | | | | |
Kortfristiga fordringar | | | | |
Kundfordringar | 3 | 3,5 | – | – | 3,5
Derivatinstrument | 2 | – | 0 | 0 | 0
Kortfristiga fordringar | 3 | 14,1 | – | – | 14,1
Likvida medel | 3 | 119,4 | – | – | 119,4
Summa finansiella tillgångar | | 137,0 | 33,3 | 33,3 | 170,3
SKULDER | | | | |
Långfristiga skulder | | | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 1 920,1 | - | - | 1 920,1
Derivatinstrument | 2 | - | 3,6 | 3,6 | 3,6
Kortfristiga skulder | | | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | 116,2 | - | - | 116,2
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | 3 | 25,6 | - | - | 25,6
Övriga skulder | 3 | 48,0 | - | - | 48,0
Summa finansiella skulder | | 2 109,9 | 3,6 | 3,6 | 2 113,5

Finansiella instrument såsom kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upp-

låning och övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, varför det verkliga värdet bedöms

överstämma med redovisat värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2,

IFRS 13. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt verkligt värdehierarkin

nivå 3.

2024 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa
Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde
TILLGÅNGAR | | | | |
Finansiella anläggningstillgångar | | | | |
Derivatinstrument | 2 | - | 22,7 | 22,7 | 22,7
Omsättningstillgångar | | | | |
Kortfristiga fordringar | | | | |
Kundfordringar | 3 | 2,3 | - | - | 2,3
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | -
Kortfristiga fordringar | 3 | 10,6 | - | - | 10,6
Likvida medel | 3 | 279,5 | - | - | 279,5
Summa finansiella tillgångar | | 292,4 | 22,7 | 22,7 | 315,1
SKULDER | | | | |
Långfristiga skulder | | | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 2 197,9 | - | - | 2 197,9
Derivatinstrument | 2 | - | 2,5 | 2,5 | 2,5
Kortfristiga skulder | | | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | - | - | - | -
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | 3 | 11,7 | - | - | 11,7
Övriga skulder | 3 | 25,0 | - | - | 25,0
Summa finansiella skulder | | 2 234,5 | 2,5 | 2,5 | 2 237,0

Not 13 fortsättning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 84

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Not 13 fortsättning

2024

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga fordringar hos

koncernföretag 3 2 470,5 - - 2 470,5

Derivatinstrument 2 - - - -

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 3 123,3 - - 123,3

Kortfristiga fordringar 3 1,3 1,3

Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2

Kassa och bank 3 37,9 - - 37,9

Summa finansiella tillgångar 2 633,0 0,2 0,2 2 633,2

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 - - - -

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder 3 150,0 - - 150,0

Leverantörsskulder 3 1,7 - - 1,7

Övriga skulder 3 9,9 - - 9,9

Summa finansiella skulder 161,6 - - 161,6

Ramverk för finansiell riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad

för olika slag av finansiella risker.

• Kreditrisk

• Likviditetsrisk

• Marknadsrisk

Koncernens finanspolicy för hantering av

finansiella risker har utformats av styrelsen

och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i

form av riskmandat och limiter för finansverk-

samheten. Ansvaret för koncernens finansiella

transaktioner och risker hanteras centralt av CFO

samt koncernens finansfunktion som finns inom

moderbolaget. Den övergripande målsättningen

för finansfunktionen är att tillhandahålla en

kostnadseffektiv finansiering samt att minimera

negativa effekter på koncernens resultat som

härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar

löpande till VD samt koncernens finansutskott.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få

problem att fullgöra sina skyldigheter som är för-

knippade med finansiella skulder. Likviditetsprog-

nos på kort och lång sikt upprättas löpande. En

likviditetsprognos för kommande 12 månader ska

upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera

samtliga in- och utflöden samt väsentliga inves-

teringsbehov och tillfälliga rörelse kapitalbehov

så snart de är identifierade. Den konsoliderade

likviditetsprognosen utgör basen för Annehems

upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll

av Annehems totala likviditetssituation. Likvidi-

tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas

årligen i samband med att den ekonomiska lång-

tidsprognosen uppdateras.

En likviditetsreserv för verksamheten ska vid

var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Anne-

hems kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditets-

reserven räknas in obundna bankmedel, mark-

nadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom

tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade

kreditlöften med en återstående löptid om minst

3 månader. Överskottslikviditet definieras som

all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall

det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får över-

skottslikviditet, som alternativ till amortering av

räntebärande extern skuld, placeras för att möta

ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel

från upplåning som sker i förskott för senare

finansiering får placeras.

Likviditetsrisk har en nära koppling till finansie-

ringsrisk. Med finansierings- respektive refinansie-

ringsrisk avses risken för att Annehem från tid till

annan inte kan erhålla nödvändig finansiering eller

att finansiering inte kan förnyas vid utgången av

dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller

förnyas till väsentligt ökade kostnader eller för

Annehem oförmånliga villkor.

Annehems kreditavtal med kreditinstitut

innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om

Bolaget eller andra bolag inom Annehem bryter

mot sina åtaganden eller finansiella förpliktelser

i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att

krediten sägs upp till omedelbar betalning och

att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehems

kreditavtal har Annehem bland annat åtagit

sig att Bolagets soliditet inte får understiga en

bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till ome-

delbar betalning kan det enligt så kallade cross

default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra

att även andra förpliktelser kan sägas upp till

omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det

allmänna ekonomiska klimatet eller störningar

2023

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga fordringar hos

koncernföretag 3 2 134,0 - - 2 134,0

Derivatinstrument 2 - 26,3 26,3 26,3

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 3 70,4 - - 70,4

Kortfristiga fordringar 3 1,3 - - 1,3

Derivatinstrument 2 - - - -

Kassa och bank 3 27,8 - - 27,8

Summa finansiella tillgångar 2 233,5 26,3 26,3 2 259,8

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 0 1,9 1,9 1,9

Leverantörsskulder till

koncernföretag 3 118,8 - - 118,8

Leverantörsskulder 3 4,3 - - 4,3

Övriga skulder 3 70,3 - - 70,3

Summa finansiella skulder 193,4 1,9 1,9 195,3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 85

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

på kapital- och kreditmarknaderna leda till att

Annehems tillgång till finansiering begränsas och

att Annehems möjligheter att refinansiera sina

krediter försvinner. Om Annehem i framtiden

misslyckas med att erhålla nödvändig finansie-

ring, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra

sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera

sina krediter eller endast kan refinansiera sina

krediter till väsentligt ökade kostnader eller på

för Annehem oförmånliga villkor, kan det få en

väsentlig negativ inverkan på Annehems verk-

samhet, finansiella ställning.

I vissa av Annehems avtal, främst Annehems

kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm-

melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen

över Bolaget eller annat bolag i Annehem. En

sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinsti-

tut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon

eller några, andra än Annehems nuvarande största

aktieägare, samt vissa till denna närstående, som

agerar gemensamt blir ägare, direkt eller indirekt,

till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa

procentuella tröskelvärden. Vid sådana föränd-

ringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motpar-

ten, eller skyldigheter för Annehem, inträda som

bland annat kan komma att påverka Annehems

fortsatta finansiering. Om Annehems finansiering

påverkas skulle det kunna leda till att Annehem

blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga

priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på

Annehems intäkter, vilket skulle kunna få en

väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella

ställning. Annehem har uppfyllt alla kovenanter för

låneavtal per 31 december 2024. För det fall där

kovenanter förekommer på underkoncernnivå är

kovenantnivån densamma som för koncernen .

Tillgänglig likviditet | 2024-12-31 | 2023-12-31
Outnyttjad låneram | - | 125,0
Tillgängliga likvida medel | 279,5 | 119,4
Likviditetsreserv | 279,5 | 244,4

Företagets finansiella skulder uppgick vid

årsskiftet till 2 197,9 Mkr (2 036,3), inklusive

leasingskuld, och förfallostruktur på skulden, med

tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen nedan.

I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader

i räntebärande skulder .

Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden

2024 | | Nom. belopp | | Utflöde | | | |
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år
Banklån | SEK | 1 803,9 | 1 803,9 | - | 499,3 | 625,6 | 679,0 | -
Banklån | EUR | 35,0 | 401,1 | - | - | 401,1 | - | -
Ränta | SEK | 245,3 | 245,3 | 64,8 | 68,6 | 60,5 | 44,0 | 7,4
Ränta | EUR | 5,3 | 60,4 | 12,3 | 23,4 | 24,7 | - | -
Leverantörsskulder | SEK | 11,7 | 11,7 | 11,7 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | EUR | - | - | - | - | - | - | -
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 44,6 | 44,6 | 44,6 | - | - | - | -
Summa | | | 2 567,0 | 133,4 | 591,3 | 1 111,9 | 723,0 | 7,4

2023 | | Nom. belopp | | Utflöde | | | |
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år
Banklån | SEK | 1 476,0 | 1 476,0 | 116,2 | 840,2 | 444,0 | 75,6 | -
Banklån | EUR | 50,5 | 560,3 | - | 560,3 | - | - | -
Banklån | NOK | - | - | - | - | - | - | -
Ränta | SEK | 167,5 | 167,5 | 78,4 | 60,3 | 23,2 | 4,5 | 1,2
Ränta | EUR | 5,8 | 64,5 | 33,3 | 21,5 | 4,8 | 4,8 | -
Leverantörsskulder | EUR | - | - | - | - | - | - | -
Leverantörsskulder | SEK | 25,6 | 25,6 | 25,6 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | NOK | - | - | - | - | - | - | -
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 81,2 | 81,2 | 81,2 | - | - | - | -
Summa | | | 2 375,1 | 334,7 | 1 482,3 | 472,0 | 84,9 | 1,2

Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar

koncernen ett tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr (0,0) odiskonterat. Detta

leasingavtal ses som evigt ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp

avtalet. Per 31 december 2024 hade Annehem ett (ett) tomträttsavtal .

Not 13 fortsättning

2024

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till

koncernföretag,

leverantörsskulder SEK - 150,0 150,0 - - - -

Leverantörsskulder SEK - 1,7 1,7 - - - -

Övriga skulder SEK - 9,9 9,9 - - - -

Summa - 161,6 161,6 - - - -

2023

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till

koncernföretag,

leverantörsskulder SEK - 118,8 118,8 - - - -

Leverantörsskulder SEK - 4,3 4,3 - - - -

Övriga skulder SEK - 70,3 70,3 - - - -

Summa - 193,4 193,4 - - - -

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 86

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Not 13 fortsättning

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde

på eller fram tida kassaflöden från ett finansiellt

instrument varierar på grund av förändringar i

marknadspriser. Marknadsrisker

in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk

och andra prisrisker. De marknadsrisker som

främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker

och valutarisker.

Koncernens målsättning är att hantera och

kontrollera marknadsriskerna inom fastställda

parametrar och samtidigt optimera resultatet av

risktagandet inom givna ramar. Parametrarna

är fastställda med syfte att marknadsriskerna

på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka

koncernens resultat och ställning marginellt. På

längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd-

ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på

det konsoliderade resultatet.

Ränterisk

Ränterisk är risken att verkligt värde på eller fram-

tida kassaflöden från ett finansiellt instrument

varierar på grund av förändringar i marknadsrän-

tor. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels

som löpande räntekostnader för lån och derivat

och dels som marknads värde förändringar på

derivat. Målsättningen med ränteriskhanteringen

är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastig-

heters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden

är viktigt dels för att främja fastighetsinveste-

ringarna dels för att uppfylla de krav och förvänt-

ningar kreditgivare och andra externa parter har

på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter

är främst exponerad för ränterisk genom koncer-

nens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en

balanserad kombination av rörlig ränta och fast

räntebindning. Under året har Annehem inhand-

lat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till

fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna.

Känslighetsanalys – ränterisk

Genomslaget på ränteintäkter och räntekostna-

der under kommande tolvmånadersperiod vid en

ränteuppgång/-nedgång på 1 procentenhet på

balansdagen uppgår till +/– 6,2 Mkr (+/– 2,1 Mkr)

givet de räntebärande tillgångar och skulder som

finns per balansdagen.

Valutarisk

Risken att verkliga värden och kassaflöden

avseende finansiella instrument kan fluktuera

när värdet på främmande valutor förändras kallas

valutarisk. Koncernen är exponerad mot valuta-

risk på transaktioner i den meningen att det finns

en blandning mellan valutorna i vilken försäljning,

inköp, fordringar och skulder är noterade och

respektive funktionell valuta i koncernbolagen.

Den funktionella valutan för koncernbolagen är

primärt i SEK och EUR. För att möta dessa valu-

tarisker har koncernen aktivt valt att handla upp

valutaterminer i EUR. Dock finns det vissa poster

i EUR i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas

till SEK och valutaeffekterna bokförs i resulta-

träkningen. Skulder i dotterbolag uppgår till 2,6

MEUR (2,6). Transaktionerna är primärt gjorda i

valutorna SEK samt EUR.

Annehem Fastigheter investerar i fastigheter

utanför Sverige genom utländska dotterbolag.

Investeringar i utländska valutor är exponerade

för valutakursrisker till den del de inte är finan-

sierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så

stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i

dotterbolagen .

Känslighetsanalys – valutakursrisk

En 10 procent förstärkning av den svenska

kronan gentemot EUR per 31 december 2024

skulle innebära en förändring av skulder på

3,0 Mkr (3,0). Känslighetsanalysen grundar sig

på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir

oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades

föregående år.

Kreditrisker i kundfordringar och

leasingfordringar

Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt

vilken varje ny kund individuellt analyseras för

kreditvärdighet innan koncernens generella

betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncer-

nens granskning omfattar externa kreditbetyg,

om de finns tillgängliga, finansiella rapporter,

information från kreditvärderingsinstitut,

branschinformation och i vissa fall bankreferen-

ser.

Annehem Fastigheter har en diversifierad

kundbas med flera kategorier av hyresgäster i

olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters

största hyresgäst och utgjorde, per 31 december

2024, 32,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta

finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde

mer än 5 procent av hyresvärdet. De tio största

kunderna (exkl. Peab) utgjorde 24 procent. Anne-

hem Fastigheter tillämpar förskottsfakturering

avseende sina hyresfordringar. Annehem Fast-

igheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS

9 för beräkning av förväntade kreditförluster.

Koncernens kreditförluster har historiskt varit

mycket låga. Koncernens reserv för förväntade

kreditförluster uppgår till 1,0 (0,5) Mkr.

Redovisat värde

Mkr | 2024 | 2023
Ingående balans | 0,5 | 0,1
Avsättning osäkra | |
kundfordringar | 0,5 | 0,4
Utgående balans | 1,0 | 0,5

Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar

och leasingfordringar per geografisk region för

respektive år.

Redovisat värde

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Sverige | 3,4 | 1,5
Finland | 0 | 0,7
Summa | 3,4 | 2,2

Kreditrisk i likvida medel

För likvida medel är skandinaviska banker och

finansiella institutioner motparter med rating om

antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s)

eller annan motpart med rating om antingen

minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).

Koncernen anser att likvida medel har låg

kreditrisk baserat på motparternas externa

kreditbetyg. Den förväntade kreditförlusten för

likvida medel har bedömts som immateriella och

därför ej redovisats.

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Med kreditrisk avses risken för förlust om

motparten inte full följer sina åtaganden. Risken

begränsas genom att finanspolicyn anger att

endast kreditvärdiga motparter accepteras

i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos

finansiella motparter begränsas dels genom

nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps

and Derivatives Association), och dels genom en

sprid ning i såväl finansieringskällor som kredit-

förfall. Kredit risken bedöms vid årsskiftet vara till-

fredsställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller

inte kriterierna för kvittning i balansräkninge n.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 87

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.

| 2024 | | | 2023
| Finansiella | Finansiella | Finansiella | Finansiella
Koncernen, Mkr | tillgångar | skulder | tillgångar | skulder
Redovisade bruttobelopp | 22,7 | 2,5 | 33,3 | 3,6
Belopp som omfattas av avtal om nettning | -2,5 | -2,5 | -3,6 | -3,6
Nettobelopp efter avtal om nettning | 20,2 | - | 29,7 | -

Not 13 fortsättning

Kapitalhantering

Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella

målsättning att ha en god finansiell ställning, som

bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares

och marknadens förtroende samt utgöra en

grund för fortsatt utveckling av affärsverksam-

heten;samtidigt som den långsiktiga avkastning

som genereras till aktieägarna är tillfredsstäl-

lande. Koncernens mål är att nettobelåningsgra-

den över tid inte ska överstiga 55 procent. Per 31

december 2024 uppgick nettobelåningsgraden

till 41 procent, med endast bankfinansiering.

Detta innebär att Annehem har en stabil finansiell

ställning samtidigt som det finns utrymme i

målsättningen att öka belåningsgraden ytterligare

i samband med förvärv. Anpassningen till detta

mål utgör en del av den strategiska planeringen

och nivån på nettobelåningsgraden följs löpande

upp i den interna rapporteringen till lednings-

gruppen och styrelsen och dess finansutskott.

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsfastigheter | 4 696,8 | 4 412,7
Nettobelåningsgrad | |
Räntebärande skulder | 2 197,9 | 2 036,3
Minus likvida medel och kortfristiga | |
placeringar | -279,5 | -119,4
Nettoskuld | 1 918,4 | 1 916,9
Nettobelåningsgrad % | |
(Nettoskuld / | |
Förvaltningsfastigheter) , % | 40,8 | 43,4

Minskningen av nettobelåningsgraden beror

främst på att Annehem har förvärvat ytterligare

en fastighet under året vilket innebär att

fastighetsbeståndet har ökat. Räntebärande

skulder har också ökat under året men minskas av

de tillkommande likvida medlen under året.

Kassaflödet från den löpande verksamheten

skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten

för att ta tillvara på affärsmöjligheter och uppnå

Annehems tillväxtmål.

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Ränteintäkter | 38,4 | 53,4
Räntekostnader | -122,5 | -121,8
Valutakurseffekter | 4,1 | -4,7
Värdeförändringar på valutaterminer | -9,7 | 2,5
Lånanskaffningskostnader | -7,3 | -7,5
Total | -97,0 | -78,1

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

Ränteintäkter 16,0 15,6

Ränteintäkter, från koncernbolag 135,7 93,5

Räntekostnader -1,1 -11,3

Valutakurseffekter -0,1 2,1

Värdeförändringar på valutaterminer -9,7 2,5

Värdeförändringar derivatinstrument -11,8 -8,0

Nedskrivning andelar dotterbolag -6,8 -

Total 122,2 94,4

Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser

finansiella tillgångar som redovisas till upplupet

anskaffningsvärde och finansiella skulder som

inte värderas till verkligt värde via resultatet.

Räntebärande skulder

I det följande framgår information om företagets

avtalsmässiga villkor avseende räntebärande

skulder. För mer information om företagets

exponering för ränterisk och risk för valutakurs-

förändringar hänvisas till avsnittet Risker och

riskhantering i denna årsredovisning.

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Leasingskulder, långfristiga | 1,7 | 1,7
Lånanskaffningskostnader | -8,9 | -7,6
Lån från kreditinstitut | 2 205,0 | 2 042,2
varav kortfristiga räntebärande skulder | - | 116,2
Total | 2 197,8 | 2 036,3

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31

december 2024 av externa kreditfacilitetsavtal

i två valutor; SEK, och EUR. Kreditfaciliteterna

belöper med olika löptider med förfall mellan år

2026-2029. Ränta utgår på mellan 1,15 - 1,80

procent + Stibor/Euribor.

Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under

den aktuella perioderna.

Förändring av lånestrukturen under perioden

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Räntebärande skulder | |
vid periodens ingång | 2 036,3 | 1 889,6
Amortering externa banklån | -75,9 | -183,6
Upptagna externa banklån | 220,7 | 345,2
Förändring leasingskuld | - | -
Förändring upplåningsavgifter | -1,3 | 2,5
Valutaeffekter | 18,1 | -17,4
Räntebärande skulder | |
vid periodens utgång | 2 197,9 | 2 036,3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 88

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 14  ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA

KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen, Mkr | 2024 | 2023
Förutbetalda hyresintäkter | 8,2 | 10,2
Externa tjänster | 0,3 | 0,4
Upplupna räntekostnader | 9,4 | 21,0
Upplupna personalkostnader | 6,2 | 5,6
Övriga kortfristiga skulder | 20,5 | 44,0
Total | 44,6 | 81,2

Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del

upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter.

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

Externa tjänster 0,4 0,4

Upplupna personalkostnader 6,2 5,6

Övriga kortfristiga skulder 5,4 66,3

Total 12,0 72,3

NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Bolag som ingår i koncernen

Bolagsnamn | Org.nr | Säte | Andel, %
Annehem Fastigheter AB | 559220-9083 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Direktägda | | |
Annehem Holding 3 AB | 559262-8506 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Holding 4 AB | 559262-8548 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 1 AB | 559311-5107 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 2 AB | 559311-5115 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 3 AB | 559311-5123 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 4 AB | 559422-0948 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem 5 AB | 559422-0955 | Solna, Sverige | 100 %
Indirekt ägda | | |
Annehem Holding 2 AB | 559230-7028 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Sadelplats | | |
Fastigheter 3 AB | 556895-0116 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Sadelplats | | |
Fastigheter 4 AB | 556916-2596 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Ledvolten 1 | | |
Fastigheter AB | 559194-5570 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Invest Oy | 1773022-9 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes I Ky | 2568845-4 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes II Ky | 2850052-5 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes Parking Ky | 2568844-6 | Helsingfors, Finland | 100 %
Property Gardener Oy | 2558819-7 | Helsingfors, Finland | 100 %
Annehem Syd Holding 1 | | |
Fastigheter AB | 559220-9752 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehems Kamaxeln 2 | | |
Fastighets AB | 559230-6889 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Partille Port 4 | | |
Fastigheter AB | 556960-0280 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Stenekull 2 | | |
Fastigheter AB | 559034-8917 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Jupiter 11 | | |
Fastigheter AB | 556892-3428 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Almnäs | | |
Fastigheter AB | 559283-3627 | Solna, Sverige | 100 %
Annehems Valhall Park AB | 556107-0003 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Syd Parker Holding | | |
Fastigheter AB | 559230-6897 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Ljungbyhed Park AB | 556545-4294 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Johanneslust | | |
Fastigheter AB | 559175-9773 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Hemvistet 2 | | |
Fastigheter AB | 559076-5508 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Partille Port 11:70 | | |
Fastigheter AB | 559265-7992 | Solna, Sverige | 100%

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget, Mkr 2024 2023

Ingående balans för året 116,1 18,9

Förvärv under året - –

Avyttring under året - -

Aktieägartillskott 20,3 97,3

Utgående balans vid årets slut 136,4 116,1

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 89

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 16 LEASING

Leasingavtal där företaget är leasetagare

Icke uppsägningsbara leasebetalningar

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Inom ett år | -0,1 | -0,1
Mellan ett och fem år | -0,5 | -0,5
Senare än fem år | -0,5 | -0,5
Summa | -1,1 | -1,1

Totala leasingkostnader

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Totala leasingkostnader - | |
ränta | -0,1 | -0,1
Summa | -0,1 | -0,1

Leasingkostnader redovisas i sin helhet som

räntekostnader för respektive år.

Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar

summan av leasingkostnader för respektive år.

Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga

räntebärande skulder)

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Ingående balans | 1,7 | 1,7
Avgående nyttjanderätter | – | –
Förändring leasingskuld | - | -
Utgående balans | 1,7 | 1,7

Annehemkoncernen har per utgången av 2024

ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Tom-

trättsavtalet är evigt (eller mycket långt). Nyttjan-

derätterna från tomträttsavtalen redovisas som

förvaltningsfastigheter till verkligt värde men

eftersom tomträtten påverkar värderingen av

byggnaderna görs ingen separat omvärdering av

tomträtterna utan omvärderingar av byggnader

anses beakta omvärderingen av tomträtterna.

Byggnader och tomträtter presenteras i balans-

räkningen och noter som en post varför en

uppdelning inte är nödvändig men lämnar upplys-

ningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare.

NOT 19 HÄNDELSER EFTER PERIODENS

UTGÅNG

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Annehem Fastigheter ingick avtal om förvärv

av samhällsfastigheten Bryggan 2 i Malmö,

med tillträde den 18 februari. Säljaren är ABG

Fastena och underliggande fastighetsvärde

uppgår till 440 Mkr.

NOT 17  OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION

Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med

249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem

ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter

företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie

A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade

på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande

fondemissionselementet i årets företrädesemission.

| 2024 | 2023 | 2023
Mkr | | efter omräkning | före omräkning
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie | 1,14 | 1,35 | 1,57
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr | 0,22 | -2,92 | -3,40
Totalt genomsnittligt antal aktier | 84 988 923 | 68 781 704 | 58 992 548

NOT 18  STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Mkr | 2024 | 2023
För egna skulder och tillgångar | |
Fastighetsinteckningar | 2 869,3 | 2 439,0
Total | 2 869,3 | 2 439,0

NOT 20 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står: |
Kr |
Balanserade vinster | 2 307 578 585
Överkursfond | 287 863 987
Årets resultat | 18 502 939
Summa: | 2 613 945 511

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras

enligt följande:

Kr |
Överförs i ny räkning | 2 613 945 511
Summa : | 2 613 945 511

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 90

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiella nyckeltal

Antal aktier | 2024 | 2023
A-aktier | 10 295 986 | 6 863 991
B-aktier | 78 192 835 | 52 128 557
Totalt utstående antal aktier | 88 488 821 | 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal | |
aktier | 84 988 923 | 68 781 704

Förvaltningsresultat

Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i

kassaflöden från den löpande förvaltningen, det

vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är

att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska

öka årligen med ett snitt om 20 procent.

Förvaltningsresultat

Mkr | 2024 | 2023
Resultat före skatt | 21,4 | -249,1
Återläggning | |

Värdeförändring fastighet,

realiserade

1,0

11,8

Värdeförändring fastighet | 57,8 | 266,0
Värdeförändring derivat | 11,5 | 61,8
Förvaltningsresultat | 91,7 | 90,5

Förvaltningsresultat exklusive

valutakurseffekter, kr per aktie¹

Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsresultat | 91,7 | 90,5
Valutakurseffekter | 5,6 | 2,2
Förvaltningsresultat exkl. | |
valutakurseffekter | 97,3 | 92,7
Antal aktier | 84 988 923 | 58 992 548

Förvaltningsresultat,

kr per aktie

1,14

1,35

1)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är

omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga

jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets

företrädesemission, för mer information se not 17.

Räntetäckningsgrad

Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsresultat | 91,7 | 90,5
Återläggning | |
Räntenetto | 91,4 | 75,9
Valutakurseffekter | 5,6 | 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,2

Nettobelåningsgrad

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Räntebärande skulder | 2 197,9 | 2 036,3
Likvida medel | -279,5 | -119,4
Räntebärande skulder netto | 1 918,4 | 1 916,9
Förvaltningsfastigheter | 4 696,8 | 4 412,7
Nettobelåningsgrad, % | 40,8% | 43,4

Överskottsgrad

Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsresultat | 91,7 | 90,5
Återläggning | |
Förvaltningskostnader | 139,9 | 119,2
Driftnetto | 231,6 | 209,7
Hyresintäkter | 275,0 | 247,2
Överskottsgrad, % | 84,2 | 84,8

Avkastning på eget kapital

Mkr | 2024 | 2023
Periodens resultat hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | 18,5 | -200,6
Eget kapital hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | 2 613,9 | 2 302,3
Avkastning på eget kapital, % | 0,7% | -8,7%

Resultat per aktie, kr¹

Mkr | 2024 | 2023
Periodens resultat hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | 18,5 | -200,6
Total genomsnittligt antal aktierl | 84 988 923 | 68 781 704
Resultat per aktie, kr | 0,22 | -2,92

1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är

omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelsepe-

rioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemis-

sion, för mer information se not 17.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 91

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

EPRA nyckeltal

Rapporteringsstandard

För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna

jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transpa-

rant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt

EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practi-

ces Recommendations). Följande resultatindikatorer har utarbetats

i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste

utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA

BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag

tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare infor-

mation om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är

översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket

engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Boksluts-

kommuniké för 2024. Se definitioner vid varje nyckeltal.

Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt

sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och

tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på

olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i

fastighetsportföljen får påverkan.

EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från

balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbe-

talning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten

skatteskuld samt värdejusteringar på förvaltningsfastigheter. EPRA

NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att

goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas

samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till

hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då

Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt inves-

teringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Anne-

hems fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget

kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har

ingen goodwill) och värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.

EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Eget kapital enligt balansräkning | 2 613,9 | 2 302,3
Återläggning | |
Uppskjuten skatt enligt balansräkning | 160,8 | 157,6
Räntederivat | -20,1 | -29,7
EPRA NRV | 2 754,6 | 2 430,2
Totalt utestående antal aktier | 88 488 821 | 58 992 548
EPRA NRV, kr per aktie | 31,1 | 41,2

EPRA NTA – Aktuellt substansvärde

EPRA NRV | 2 754,6 | 2 430,2
Återläggning: | – | –
EPRA NTA | 2 754,6 | 2 430,2
Totalt utestående antal aktier | 88 488 821 | 58 992 548
EPRA NTA, kr per aktie | 31,1 | 41,2

EPRA NDV – Avyttringsvärde

EPRA NTA | 2 754,6 | 2 430,2
Återläggning: | |
Uppskjuten skatt enligt balansräkning | -160,8 | -157,6
Räntederivat | 20,1 | 29,7
EPRA NDV | 2 613,9 | 2 302,3
Totalt utestående antal aktier | 88 488 821 | 58 992 548
EPRA NDV, kr per aktie | 29,5 | 39,0

EPRA Intjäning (EPRA Earnings)

EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.

EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat

från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,

värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument

samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar

med tillhörande skattekostnader.

EPRA Earnings – EPRA Intjäning

| helår | helår
Mkr | 2024 | 2023
Periodens resultat | 18,5 | -200,6
Återläggning: | |
Värdeförändringar netto | 68,2 | 342,2
Uppskjuten skatt | 2,7 | -48,5
EPRA Intjäning | 89,5 | 93,1

Totalt genomsnittligt antal aktier

1)

84 988 923

68 781 704

EPRA Intjäning, kr per aktie | 1,05 | 1,35

1)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med

justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet

i årets företrädesemission, för mer information se not 7.

EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV)

Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat

med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av

fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinan-

sieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget.

EPRA LTV – Belåningsgrad fastigheter inkl JV

helår helår

Mkr | 2024 | 2023
Räntebärande skulder | 2 197,9 | 1 920,1

Netto rörelseskulder

1)

27,1

69,3

Valutaterminer | -0,2 | 0,4
Likvida medel | -279,5 | -119,4
Nettoskuld | 1 945,3 | 1 870,4

Marknadsvärde fastigheter

2)

4 696,8

4 412,7

Immateriella tillgångar | 0,1 | 0,2
Totalt fastighetsvärde | 4 696,9 | 4 412,9
EPRA LTV – Belåningsgrad | 41,4% | 42,4%

1)

Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga

tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar.

2)

Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 92

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)

EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna

baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus

ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighe-

tens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader.

EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för

hyresrabatter på balansdagen.

EPRA NIY – Direktavkastning inkl JV

| helår | helår
Mkr | 2024 | 2023
Förvaltningsfastigheter - helägda | 4 696,8 | 4 412,7
Förvaltningsfastigheter - del av JV | 0,1 | 0,1
Summa fastighetsportfölj | 4 696,8 | 4 412,8

Exkludering projekt mark och byggnationer

1)

-0,1

-0,1

Uppskattade kostnader för köpare

2)

13,5

12,8

Summa justerad fastighetsportfölj | 4 710,2 | 4 425,4
12 månaders rullande hyresintäkter inklusive | |
rabatter | 303,1 | 298,9

Fastighetskostnader

3)

-93,3

-82,3

Driftöverskott | 209,8 | 216,6
Återläggning rabatter | 1,3 | 0,6
"Topped-up" driftöverskott | 211,1 | 217,2
EPRA NIY - Direktavkastning | 4,5% | 4,9%
EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning | 4,5% | 4,9%

1)

Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

2)

Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för

mäklare vid försäljning.

3)

Inga kostnader för JV-bolag föreligger.

EPRA vakans (EPRA Vacancy)

Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV)

för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela

fastighetsportföljen.

EPRA Vakansgrad inkl JV

Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31
Hyresvärde | 331,0 | 315,7
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler | 27,9 | 16,7

EPRA Vakansgrad

1)

8,4%

5,3%

1) Ökning i vakansgrad mellan 2024 och 2023 förklaras främst av ökade vakanser i Finland, för | |
att hyresgarantier har löpt ut under 2023 samt det rådande marknadsläget i Finland. | |

EPRA Cost ratios – Kostnadskvot

Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inklu-

derat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med

bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom

sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfast-

igheter och som återfinns i EPRA CapEx.

EPRA Cost ratios – Kostnadskvot

| helår | helår
Mkr | 2024 | 2023
Fastighetskostnader | -93,3 | -82,3
Centraladministration | -38,0 | -36,1
Andel av kostnader från JV-bolag | - | -
Återföring: tomträttsavgäld | 0,1 | 0,1
EPRA Kostnader (inklusive direkta | |
vakanskostnader) | -131,3 | -118,3
Direkta vakanskostnader | - | -
EPRA Kostnader (exklusive direkta | |
vakanskostnader) | -131,3 | -118,3
Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld | 275,0 | 247,2
Totala hyresintäkter brutto exklusive | |
tomträttsavgäld | 275,0 | 247,2
EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta | |
tomträttsavgälder) | 47,8% | 47,9%
EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta | |
tomträttsavgälder) | 47,7% | 47,9%

EPRA CapEx - Kapitalkostnader

Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvalt-

ningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag.

EPRA CapEx – Kapitalkostnader

helår helår

Mkr | 2024 | 2023
Förvärv | 242,0 | 534,9
Projektutveckling | |

Ombyggnationer

1)

71,1

95,7

Nybyggationer

2)

0,1

0,1

Förvaltningsfastigheter | |
Utan att addera uthyrbar yta | - | -
Adderar uthyrbar yta | - | -
Kapitaliserad ränta | - | -
Totala kapitalkostnader | 313,2 | 630,7
Omvandling från periodiserat till likvida medel | - | -
Totala kapitalkostnader som likvida medel | 313,2 | 630,7

1)

Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter.

2)

Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i

jämförbart bestånd

Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som

har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två

senaste åren.

EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i

jämförbart bestånd

helår

Mkr | 2024
Sverige | 9,3%
Övriga Norden | -8,9%

Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd

1)

4,9%

1)

Minskning av hyresintäkter mellan 2024 och 2023 förklaras främst av ökade vakanser i

Finland, för att hyresgarantier har löpt ut under 2023 samt det rådande marknadsläget i

Finland.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 93

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild

av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 26 mars 2025.

Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2025.

Ängelholm 26 mars 2025

Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Monica Fallenius

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 26 mars 2025

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 94

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB,

org. nr 559220-9083.

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Annehem Fastigheter

AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning

och koncernredovisning ingår på sidorna 12-13

och 60-93 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per

den 31 december 2024 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-

ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-

cernens finansiella ställning per den 31 december

2024 och av dess finansiella resultat och kassa-

flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder

som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 50-57. Förvaltningsberät-

telsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget och för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-

visningen och koncernredovisningen är förenliga

med innehållet i den kompletterande rapport som

har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International

Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår

bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna

tjänster som avses i revisorsförordningens

(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag

inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är

de områden som enligt vår professionella bedöm-

ning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen

för den aktuella perioden. Dessa områden

behandlades inom ramen för revisionen av, och i

vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör

inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 1 väsentliga redovisningsprinciper på

sidorna 74-76 och not 9 förvaltningsfastigheter

på sidan 81 i årsredovisningen och koncernre-

dovisningen för detaljerade upplysningar och

beskrivning av området.

Beskrivning av området

• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernre-

dovisningen till verkligt värde. Det redovisade

värdet uppgår till 4 697 Mkr den 31 december

2024 vilket utgör ca 93 % av koncernens totala

tillgångar.

• Fastigheternas verkliga värde per 31 december

2024 har fastställts med utgångspunkt i den

externa värdering som utfördes av oberoende

externa värderare med värderingstidpunkt 30

september 2024. Därefter har bolaget genom-

fört en intern värdering som baseras på extern

marknadsdata per 31 december 2024.

• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga

andel av koncernens totala tillgångar och det

inslag av bedömningar och uppskattningar som

ingår i värderingsprocessen utgör detta ett

särskilt betydelsefullt område i vår revision.

• Risken är att det bokförda värdet på förvalt-

ningsfastigheter kan vara över- eller under-

skattat och att varje justering av värdet direkt

påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

• Vi har övervägt om den tillämpade värderings-

metodiken är rimlig genom att jämföra den

med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo-

lag och värderare arbetar och vilka antaganden

som är normala vid värdering av jämförbara

objekt.

• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet

hos de externa värderarna och den interna

värderingsfunktionen.

• Vi har testat kontroller som bolaget har

etablerat för att säkerställa att indata som

lämnas till de externa värderarna är riktiga och

fullständiga.

• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade

fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt

aktuell marknadsdata från externa källor,

särskilt antaganden om direktavkastningskrav,

diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar

om förvaltningsfastigheterna som bolaget

lämnar i not i årsredovisningen, särskilt vad

avser inslag av bedömningar samt tillämpade

nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan infor-

mation än årsredovisningen och koncernredo-

visningen och återfinns på sidorna 1-11, 14-49,

58-59 och 94-100. Den andra informationen

består också av ersättningsrapporten som vi

inhämtade före datumet för denna revisions-

berättelse. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen

och koncernredovisningen omfattar inte denna

information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är det vårt

ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genom-

gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om

informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att årsredovisningen och

koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS

Redovisningsstandarder som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och

verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda anta-

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 95

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-

ställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det

påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,

bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-

tering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om huruvida årsredovisningen och koncernre-

dovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-

den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som

utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig-

het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-

miska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-

utom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för

väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån

dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra

en grund för våra uttalanden. Risken för att

inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig

felaktighet som beror på misstag, eftersom

oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bola-

gets interna kontroll som har betydelse för vår

revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektivite-

ten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovis-

ningsprinciper som används och rimligheten

i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-

relsen och verkställande direktören använder

antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden

som kan leda till betydande tvivel om bola-

gets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det

finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i

revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten

på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-

ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis

som inhämtas fram till datumet för revisions-

berättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentatio-

nen, strukturen och innehållet i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underlig-

gande transaktionerna och händelserna på ett

sätt som ger en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för

att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga

revisionsbevis avseende den finansiella infor-

mationen för företag eller affärsenheter inom

koncernen som grund för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av

det revisionsarbete som utförts för koncernre-

visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat

revisionens planerade omfattning och inriktning

samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-

mera om betydelsefulla iakttagelser under revi-

sionen, däribland de eventuella betydande brister

i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande

om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse-

ende oberoende, och ta upp alla relationer och

andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har

vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med

styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden

som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för

väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de

för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen

såvida inte lagar eller andra författningar förhin-

drar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag

till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en revi-

sion av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ)

för år 2024 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-

sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och

beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation

och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation

är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter

i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer

och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-

der som är nödvändiga för att bolagets bokföring

ska fullgöras i överensstämmelse med lag och

för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är

att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig

grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrel-

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 96

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

seledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller

bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-

ligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som utförs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla-

gen.

Som en del av en revision enligt god revi-

sionssed i Sverige använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen

av förvaltningen och förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår

professionella bedömning med utgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar

granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha sär-

skild betydelse för bolagets situation. Vi går ige-

nom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,

vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är

förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en

granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor-

ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Annehem Fastighe-

ter AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjlig-

gör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom-

mendation RevR 18 Revisorns granskning av

Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-

mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Anne-

hem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-

räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt

uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att Esef-rapporten har

upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och

för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer

är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad

i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig

säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning som

utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller

tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Stan-

dard on Quality Management 1, som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar

ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska

krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp-

liga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika

åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har

upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder

som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-

ringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar

vi de delar av den interna kontrollen som är

relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att

göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig-

heten i styrelsens och verkställande direktörens

antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli-

gen validering av att Esef-rapporten upprättats i

ett giltigt XHTML-format och en avstämning av

att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedöm-

ning av huruvida koncernens resultat-, balans-

och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen

Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-

ningsrapporten på sidorna 50-57 och för att den

är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekom-

mendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-

ning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards

on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats.

Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra

stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga

med årsredovisningens och koncernredovisning-

ens övriga delar samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs

till Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av

bolagsstämman den 14 maj 2024. KPMG AB eller

revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bola-

gets revisor sedan 2019.

Stockholm den 26 mars 2025

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INTE ÖVERSÄT-

TAS TILL ENGELSKA

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 97

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Ordlista och definitioner

Avkastning på eget kapital

Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående

eget kapital för perioden.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital

som är hänförligt till aktieägarna.

Bruttohyra

Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg

och rabatter.

Direktavkastning

Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastig-

heternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid

under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa

verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-

heten i förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto

Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt

koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader

som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och

underhållskostnader.

Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-

bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.

Ekonomisk uthyrningsgrad

1)

Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för

vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda

ytor.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastigheternas verkliga värde

Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens

utgång.

Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på

fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av

förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter

och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeför-

ändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

valutakurseffekter

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-

ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt

finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-

ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

valutakurseffekter per aktie

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-

ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt

finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-

ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat genom

genomsnittligt antal aktier.

GHG-protokollet

Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.

Hyresintäkt

Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresför-

luster.

Hyresvärde

1)

Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för

hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd

marknadshyra för den vakanta ytan.

Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga

hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med

bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämfö-

relsestörande poster.

Långsiktigt substansvärde EPRA

NRV

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskju-

ten skatt enligt balansräkning.

Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det

långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,

istället för eget kapital.

Nettobelåningsgrad

Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med

likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.

Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av

verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för

avflytt.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar

ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga

skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder

(inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.

1)

Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 98

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och

kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och

kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur

många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet

från den operativa verksamheten.

Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur

många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet

från den operativa verksamheten.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till eget kapital.

Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola-

gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan-

sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska

kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Underliggande fastighetsvärde

Avtalat transaktionspris för fastigheten.

Uthyrningsbar yta

Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.

Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.

Vakanshyra

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt

uthyrda ytor.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som

bolaget får behålla.

Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.

Ordlista och definitioner (fortsättning)

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 99

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Annehem, bolaget

eller koncernen

Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem

Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i

koncernen, beroende på sammanhanget

CBD

Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts)

CO

2

Koldiodixekvivalenter

EUR

Euro

Euroclear Sweden

Euroclear Sweden AB

Koden

Svensk kod för bolagsstyrning

Kr

Svenska kronor

Mkr

Miljoner svenska kronor

Mdkr

Miljarder svenska kronor

MEUR

Miljoner Euro

MNOK

Miljoner norska kronor

Nasdaq Stockholm

Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB

EPRA

European Public Real Estate Association

CSRD

Corporate Sustainability Reporting Directive

DVA

Dubbel väsentlighetsanalys

SDG

Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030

FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska

Tkvm

Tusen kvadratmeter

Förkortningar

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 100

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Inbjudan till årsstämma

Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 14 maj 2025 på Valhall Park Hotell,

Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.

Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möj-

lighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsätt-

ningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman.

Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga

på Annehems hemsida senast den 2 april 2025, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolags-

stämma.

Produktion text och form: Paues Åberg Communications AB.

Foto: Marko T Wramén/Flygfilmfoto (sida 22), övriga Annehem.