ÅRSREDOVISNING 2021

KlaraBo i korthet

KlaraBo är ett fastighetsbolag med långsiktigt

förvaltningsperspektiv. Verksamheten är indelad

i förvaltning och förädling, nyproduktion samt

förvärv av bostadsfastigheter. Bolaget har huvud-

kontor i Malmö men är verksamt över hela Sverige.

Fastighetsportföljen består av förvaltnings-

fastigheter samt av en projektportfölj med mark

och byggrätter för nyproduktion av bostäder.

Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder,

Visby i öster till Sundsvall i norr och indelade i fyra

förvaltningsregioner; Syd, Öst, Mitt och Nord.

Förvaltnings-

fastigheter

Projektportfölj

Förvaltning

och förädling

Nyproduktion

Förvärv

av bostads -

fastigheter

Verksamheten

Fastighetsportfölj

5 412

Antal hyreslägenheter

49,3%

Soliditet

416 600

Total uthyrningsbar yta, kvm

7 719

Totalt marknadsvärde

fastigheter, mkr

358 700

Total yta hyreslägenheter, kvm

41,6%

Belåningsgrad

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

KlaraBo i korthet 2KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

2

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Förvaltningsfastigheter

Fastighetsvärde

Fördelning per region, 31 december 2021

Hyresvärde

Fördelning per region, 31 december 2021

7 719 mkr

491 mkr

Syd 37%

Öst 33%

Nord 16%

Mitt 15%

Öst 34%

Syd 33%

Nord 17%

Mitt 16%

Bolagets strategi är att förvärva och utveckla befintliga förvaltningsfastigheter i tillväxtregioner över hela landet. Bolaget är inriktat

på bostadsfastigheter och bostäder utgör absoluta merparten av beståndet. Ambitionen är att förvärva fastig heter med utvecklings-

potential, vilket möjliggör insatser för att skapa attraktiva och moderna bostäder med hög efterfrågan. Samtidigt ges möjligheten att

åtgärda ett ofta eftersatt underhåll som över tid byggts upp i fastigheterna.

Svalöv

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

3

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Nyproduktion

En central del i bolagets tillväxtstrategi är nybyggnation av

hållbara, högkvalitativa och kostnadseffektiva hyresrätter

genom egenutvecklade och industriellt producerade

KlaraBo-hus.

I en kontrollerad inomhusmiljö prefabriceras välplanerade samt

yteffektiva moduler med trä som huvudsakligt byggmaterial.

Byggmetoden är en energieffektiv process som även möjliggör

ett snabbare montage med kortare byggtid som följd. Att pro-

ducera husvolymer i en kontrollerad inomhusmiljö minskar

även risken för fuktskador under produktionstiden.

Genom vårt snabba industriella byggsätt, klimatsmarta

material val och konkurrenskraftiga pris bidrar vi till att lösa

samhällets bostadsbehov samtidigt som vi medverkar till att

skapa ett mer hållbart samhälle.

Hyresvärde

Fördelning per region

Planerade byggrätter

Per region

Hyresvärde

mkr

Potentiellt

hyresvärde

31 december 2021

491

654

162,7 mkr

Syd 45%

Mitt 30%

Öst 20%

Nord 5%

Syd 677

Mitt 414

Öst 335

Nord 68

1 494

KlaraBo har uppskattat det framtida potentiella hyresvärdet i projekt-

portföljen. Det faktiska utfallet vid färdigställande av fastig heterna

kan komma att skilja sig från nuvarande bedömning.

Höganäs

KlaraBo i korthet

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

4

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Året i korthet

Kv3

• Förvärv av 15 000 kvm bruttototal area

(BTA) i Kristianstad tillsammans med OBOS

Kärnhem i syfte att utveckla en detaljplan

för knappt 100 hyreslägenheter.

• I en förtätning av befintligt bestånd besluta-

des om byggstart av 58 hyreslägenheter

i Borlänge.

Kv4

• KlaraBo börsnoterades på Nasdaq

Stockholms huvudlista i början av december

och samtidigt genomfördes två nyemissio-

ner om 862,5 mkr. Emissionen blev kraftigt

övertecknat och över 38 000 privatpersoner

och institutioner anmälde sig för teckning

i erbjudandet.

• Väsentligt förbättrad belåningsgrad och

ökat förvärvsutrymme efter amortering om

drygt 360 mkr på utestående säljarreverser.

• En projektfastighet i centrala Malmö för-

värvades för konvertering till 30 mindre

lägenheter.

• Nyproduktion av 46 lägenheter i Motala

färdigställdes.

Kv2

• Förvärv av Kuststaden Projekt utveckling

och KPU Bostadsutveckling, vilket innebar

att det sammanlagda beståndet översteg

5 000 hyreslägenheter och projektportföljen

drygt 1 000 lägenheter.

• Länsförsäkringar Fonder tillkom som ägare

genom emission av 6 miljoner B-aktier.

• Drygt 270 hyreslägenheter i central Gävle

och Skokloster förvärvades. I samband med

förvärvet gjordes en riktad emission av cirka

6,2 miljoner B-aktier till Rutger Arnhult

genom bolag.

Kv1

• Hyresavtal tecknades för cirka 1 000 kvm

kommersiell yta i fastigheten Skrattmåsen

i Malmö.

• Nya operationella och finansiella mål samt

utdelningspolicy fastställdes.

• Nyproduktionen av 56 hyreslägen heter

i Höganäs färdigställdes.

Året i korthet

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

5Året i korthet

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

5

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

”Vi har en bra grund att

växa vidare från och har

fått en god start på 2022”

KlaraBo gjorde stora framsteg under 2021, vi växte kraftigt,

stärkte organisationen och avslutade året med att noteras

på Stockholmsbörsens huvudlista. Sett till antalet lägen-

heter under förvaltning hör vi till de större renodlade

börsnoterade bostadsbolagen.

Till alla nya och blivande aktieägare kan jag säga att KlaraBo

förvärvar, uppför, äger och förvaltar bostäder. Bolaget grunda-

des 2017 och är baserat i Malmö men vi är verksamma över

hela Sverige. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga

bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion.

Under 2021 hade vi en transaktionsmarknad på rekord-

nivåer. Det gjorde att vi hade ett gott flöde av potentiella förvärv

att utvärdera. Årets största förvärv var Kuststaden med drygt

2 300 lägenheter i sydöstra Sverige, bland annat i Visby och

Jönköping. Beståndet kompletterar därmed väl KlaraBos

bestånd. Vi har därefter förvärvat lägenhetsbestånd bland

annat i Gävle samt även i Umeå under inledningen av 2022.

Vårt bestånd renoveras i takt med frivillig avflyttning, vilket

bidrar till långsiktigt värdeskapande. Kring årsskiftet fanns det

potential för värdehöjande renoveringar av totalt cirka 4 600

lägenheter i beståndet. Renoveringarna innebär att vår sam-

mantagna hyresvärdesökning materiellt överstiger den gene-

rella, årliga hyreshöjningsnivån. Under 2021 ökade hyresvärdet

i vårt bestånd med 8,4 procentenheter mer än den genom-

snittliga hyreshöjning i Sverige som uppgick till 1,4 procent.

Hållbar nyproduktion

I tillägg till det existerande beståndet erbjuder vi nyproduce-

rade, egenutvecklade och ytsmarta bostäder. Vi bygger huvud-

sakligen i trä och utgår från ett antal grundläggande lägenhets-

modeller, så kallade baslägenheter. Därmed uppnår vi ett

hållbart och optimalt resursutnyttjande.

Genom att kombinera förvaltning och förädling av ett existe-

rande bestånd med nyproduktion av hållbara och egenutveck-

lade bostäder har vi en intressant position på marknaden. Det

finns andra bolag med likartad inriktning, men medan de har

ett regionalt fokus är KlaraBo exponerat mot tillväxtorter över

hela Sverige. Vid årsskiftet hade vi en projektportfölj om totalt

1 494 lägenheter.

Starkt helårsresultat

Vi redovisar god tillväxt för 2021. För helåret ökade intäkterna

till 344,2 mkr (178,8), vilket motsvarar en tillväxt om 93 procent.

Ökningen berodde främst på förvärv. Driftnettot steg samtidigt

med 96 procent till 189,9 mkr (96,8), där förutom förvärv även

värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd bidrog till för-

bättringen. Sammantaget landade förvaltningsresultatet på

76,5 mkr (35,8), en ökning om 114 procent. Värdeökningen

i beståndet uppgick till 737,3 mkr (413,0) för helåret, mot-

svarande 79 procent, drivet bland annat av investeringar.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Vd-ord 6

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Tranås

Vi avslutade året på topp genom vår börsnotering av B-aktien

på Nasdaq Stockholms huvudlista i december. Det var en viktig

milstolpe för bolaget då noteringen stärker våra tillväxtförutsätt-

ningar, breddar ägarbasen och förbättrar tillgången till kapital-

marknaden. Noteringen innebär också en ökad kännedom

om bolaget vilket stärker vår profil mot anställda, hyresgäster,

kommuner, långivare och investerare.

Intresset för att teckna aktier vid noteringen var stort, såväl

bland svenska och internationella institutioner som bland all-

mänheten. Erbjudandet blev kraftigt övertecknat och totalt

önskade över 38 000 privatpersoner och institutioner att teckna

aktier. Per den 31 december 2021 hade vi drygt 6 500 aktie-

ägare medan detta antal har ökat till knappt 7 600 per den

31 januari 2022. Vi är glada och stolta över det mottagande och

det intresse vi mött och vi vill välkomna alla nya aktieägare.

Mål och ambitioner

Vi åstadkom en hel del under 2021 men det finns ännu mer

att göra när vi blickar framåt. Vi har potential att bli ett betydligt

större bolag genom organisk såväl som förvärvad tillväxt.

Åren 2021–2023 ska vi byggstarta minst 200 bostäder per år

och därefter är vårt långsiktiga mål att byggstarta minst 500

bostäder per år. Bostäderna ska vara egenutvecklade och

miljöcertifierade.

Vi har fått en god start för att uppnå målet för 2022. I februari

fick vi en markanvisning i Skellefteå som medger byggnation

om motsvarande cirka 130 hyreslägenheter. Bostäderna

kommer att hålla en hög hållbarhetsstandard och projektering

har inletts. Vid årsskiftet förvaltade vi cirka 359 000 kvm

bostäder. Vårt mål är att äga och förvalta minst 500 000 kvm

bostäder vid utgången av 2025. Jag är optimistisk om att vi

kommer att uppnå målen.

Vi har även ambitioner att göra mer på hållbarhetsområdet.

Inom vår nyproduktion är alla våra nya bostäder miljöcertifie-

rade och vi kommer också att stegvis höja hållbarhetsnivån

inom existerande förvaltningsaffär.

Utblick

Under inledningen av 2022 har räntor och inflation fortsatt att

stiga medan elpriserna är fortsatt höga. Oavsett vad som

händer i vår omvärld har vi knappt 5 500 lägenheter under för-

valtning och kan växa genom konvertering av delar av bestån-

det till nya bostäder samt genom förtätning. Därtill renoverar

vi i snitt ett hundratal lägenheter per år vilket höjer fastighets-

värdena liksom kassaflödena. Så här långt i år har vi också haft

ett gott flöde av potentiella förvärv. Sammantaget gör det att vi

har en bra grund att växa vidare från. I en lite osäkrare omvärld

står vi fortsatt stabilt vilket gör att jag ser optimistiskt på det

kommande året.

Andreas Morfiadakis,

vd KlaraBo

Vd-ord

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

7

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Marknader och trender

KlaraBo är aktivt på hyresbostadsmarknaden genom sin

långsiktiga förvaltning och förädling av bostadsbeståndet.

Bolaget är även aktivt på transaktionsmarknaden för

förvärv av befintliga, ofta lite äldre hyresbostäder samt

mark för sin nyproduktion av hyresbostäder.

Efterfrågan på bostäder är stor och väntas fortsätta att vara det

många år framåt. Under åren 2021–29 uppgår behovet till

58 900 bostäder per år, varav cirka 35 600 krävs för att möta

den förväntade befolkningstillväxten, enligt Boverkets bedöm-

ning. Närmare tre fjärdedelar av Sveriges kommuner uppges

ha ett bostads underskott.

Höga produktionskostnader och brist på detaljplaner på

attrak tiv mark är vanliga orsaker till bostadsbristen. En av orsa-

kerna till de höga produktionskostnaderna är att nyproduktion

av hyresrätter belastas med moms samtidigt som bostads-

byggaren saknar avdragsrätt för momsen. En utmaning är att

kunna erbjuda hushåll med begränsad betalningsförmåga

bostäder som är ekonomiskt överkomliga, enligt Boverkets

bostadsmarknadsenkäter 2020 och 2021.

Trender och drivkrafter

KlaraBo bedömer att några av de främsta trenderna och

drivkrafterna som påverkar dess marknad är:

• Demografi

Den fortsatta befolkningstillväxten i samtliga KlaraBos

regioner, i kombination med ett bostadsunderskott i de

flesta områdena, skapar förutsättningar för hög efterfrågan

av hyresrätter. Efterfrågan på nybyggda och nyrenoverade

hyresrätter är hög över hela landet.

• Ökat fokus på hållbarhet

Det växande fokuset på hållbarhet har bidragit till ökad

efterfrågan på hållbara fastigheter och hållbart boende.

Den ökade användningen av olika hållbarhetscertifieringar

har samtidigt bidragit till ökad transparens kring fastighets-

bolagens hållbarhetsarbete.

• Förändrade arbetsformer

Till följd av pandemin har efterfrågan ökat på större och

modernare lägenheter som möjliggör hemarbete i större

utsträckning.

• Regelverk

Ett exempel är hyresregleringen, som kan bidra till hög

efterfrågan och hög uthyrningsgrad. Mer om hyres-

regleringen går att läsa på nästa sida.

Marknad och trender

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

8

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

942

1 033

1 050

1 098

1 132

1 193

1 052

1 198

1 200

1 242

1 302

1 376

Kommuner med färre än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)

Kommuner med fler än 75 000 invånare (exkl. storstadsområden)

Stor-Malmö

Stor-Göteborg

Stor-Stockholm

Riket

202120202019201820172016

4 410

6 081

7 520

9 621

4+ rum3 rum2 rum1 rum

Hyresmarknaden och hyresreglering

Hyrorna för befintliga hyresrättslägenheter i Sverige regleras

av bruksvärdessystemet, vilket innebär att hyran bland annat

baseras på lägenhetens standard och kvalitet. Hyran anses

vara skälig när den har samma hyra som en annan liknande

lägenhet med samma standard och i samma läge. Denna

hyresreglering medför att hyresnivån kan understiga mark-

nadens betalningsvilja. Vid renovering eller ombyggnad som

genomförs av hyresvärden är principen densamma, men man

jämför då med andra renoverade lägenheter.

Vid ombyggnation eller renovering måste hyran förhandlas.

För nyproducerade hyresrätter kan hyran fastställas i förhand-

ling med Hyresgästföreningen.

Det fanns cirka 5 miljoner bostadslägenheter i landet per den

31 december 2020. Hyresrätten är den vanligaste upplåtelse-

formen i flerbostadshus och utgjorde 58 procent av totala

beståndet. Det är också den dominanta upplåtelseformen i

258 av landets 290 kommuner. Vidare är det den upplåtelseform

som flest kommuner uppger sig ha behov av, enligt en enkät

från Boverket 2019. På mindre orter är det vanligt att bostads-

behoven inte kan mötas, till exempel vad gäller att få fram

billiga hyresrätter för att ungdomar ska kunna flytta hemifrån.

Den svenska marknaden för hyresrätter kännetecknas av

stabila ökande hyror. Mellan 2016–2021 har medelårshyran

ökat från 1 050 till 1 198 kr per kvm för hela riket. Sedan 2016

har hyresökningarna varit relativt jämnt fördelade mellan

mindre och större kommuner. Den genomsnittliga månads-

hyran för en trerumslägenhet låg på 7 520 kr 2021, medan

snitthyran var 6 081 respektive 4 410 kr per månad för en tvåa

respektive en etta.

Medelårshyra per kvm, kr

Sverige 2016–2021

Genomsnittlig månadshyra, kr

Sverige 2021

8 414

7 4377 520

8 359

7 608

6 711

Kommuner

med färre

än 75 000 inv.

(exkl.

storstads-

områden)

Kommuner

med fler än

75 000 inv.

(exkl.

storstads-

områden)

Stor-

Malmö

Stor-

Göteborg

Stor-

Stockholm

Riket

Genomsnittlig månadshyra trerumslägenhet, kr

Sverige 2021

Källa: SCB Källa: SCB

Marknad och trender

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

9

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Transaktionsmarknaden

Den totala transaktionsvolymen i Sverige 2021 uppgick preli-

minärt till knappt 290 mdr kr. Det är en ökning med närmare

50 procent då volymen föregående år uppgick till cirka

195 mdr kr. Inkluderas uppköp och sammanslagningar på

börsen var den totala volymen cirka 400 mdr kr, enligt Svefa.

KlaraBo bedömer att den höga aktiviteten delvis kan förklaras

av de senaste årens låga ränteläge, vilket har skapat ett

gynnsamt investeringsklimat.

Bostäder men även samhällsfastigheter var de i särklass

mest intressanta segmenten 2021. Enligt Svefa kan det bland

annat förklaras av att investerarmarknaden värdesätter de sta-

bila kassaflödena och låga riskerna som förknippas med dessa

tillgångar. Bostäder blev det volymmässigt sett absolut största

segmentet 2021. Bostadstransaktionerna uppgick till ett värde

av drygt 120 mdr kr, vilket var mer än en fördubbling mot 2020

och även det vida överstiger historiska nivåer under de senaste

tio åren. Denna nivå motsvarade drygt 40 procent av den totala

transaktionsvolymen under 2021, enligt Svefa.

Generellt kännetecknas transaktionsmarknaden av hög

konkurrens i storstadsregioner och universitetsstäder jämfört

med mindre orter. I denna marknad har större bolag i allmänhet

bättre förutsättningar att utnyttja skalfördelar, till exempel

genom att få fördelaktiga finansieringsvillkor.

KlaraBos marknader

KlaraBo är verksamt i hela Sverige, från Trelleborg i söder,

Visby i öster till Sundsvall i norr. KlaraBos bestånd är indelat i

fyra regioner: Syd, Öst, Mitt och Nord. Region Syd inkluderar

förvaltningsfastigheter i bland annat Trelleborg, där KlaraBo är

den största privata hyresvärden, samt Malmö och Helsingborg.

Region Syd har även projektfastigheter i bland annat dessa tre

städer.

Region Öst består av förvaltningsfastigheter i bland annat

Visby, Västervik och Jönköping. Därtill inkluderar Region Öst

projektfastigheter i Visby, Jönköping och Oskarshamn. Region

Mitt inkluderar förvaltningsfastigheter i Borlänge, Gävle och

Ludvika samt projektfastigheter i bland annat Falun, Motala och

Västerås. Region Nord inkluderar förvaltningsfastigheter i

Bollnäs och Sundsvall, där Sundsvall även har projektfastig-

heter.

I kommuner där KlaraBo har förvaltningsfastigheter låg den

genomsnittlig årshyran på cirka 1 100 kr per kvm vid halvårs-

skiftet 2021, enligt SCB. Motsvarande siffror för kommuner där

KlaraBo har projektfastigheter var cirka 1 160 kr per månad.

Samtliga kommuner där KlaraBo är verksamt har haft en positiv

genomsnittlig årlig tillväxttakt åren 2010–20.

I 26 av de 32 orter där KlaraBo är verksamt råder det brist på

bostäder, enligt den Bostadsmarknadsenkät Boverket lät

genomföra 2021.

Skokloster

Marknad och trender

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

10

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Affärsidé och värdeskapandemodell

Affärsidé:

KlaraBo ska förvalta, utveckla och förvärva attraktiva

bostäder i svenska tillväxtregioner.

Affärsmodell:

KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning

genom förvärv, nybyggnation och renovering.

Humankapital

• Kompetens och erfarenhet hos

drygt 60 medarbetare.

Strukturkapital

• Arbetsmetoder och projektreferenser.

• Ett allt starkare varumärke och

arbetsgivarvarumärke.

• Egen förvaltning.

Socialt och relationskapital

• Långsiktiga och goda relationer med

hyresgäster, aktieägare, leverantörer

och kommuner.

Tillverkat kapital och andra resurser

• Cirka 200 fastigheter samt mark-

tillgångar.

Finansiellt kapital

• 8 527,7 mkr i eget kapital och lån.

• Starkt kassaflöde och balans-

räkning.

Tillgångar och resurser

För ägarna

Långsiktig lönsamhet

och tillväxt och avkastning

till ägarna.

För medarbetarna

Engagerade medarbetare.

För miljön

Egenutvecklade bostäder,

miljöcertifierade och med

hög hållbarhetsstandard.

För kunderna

Yteffektiva egenutvecklade

bostäder.

För samhället

Tillgodoser lokala behov

av bostäder.

Skapat värdeKlarabos affärsmodell

Förvärv

Renovering

Nybyggnation och

projektutveckling

Nedan illustreras KlaraBos verksamhet och värdeskapande;

vilka resurser bolaget nyttjar, hur de förädlas i verksamheten

och vilka värden de skapar för olika intressenter.

Affärsidé och värdeskapande

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

11

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Mål och utfall

KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt

förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet mäts bland annat som tillväxt i substans-

värde och förvaltningsresultat per aktie.

Finansiella riskbegränsningar och utdelningspolicy

KlaraBo eftersträvar en begränsad finansiell risk med följande

övergripande riskbegränsningar:

• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 65 procent

av fastigheternas marknadsvärde.

• Soliditeten ska långsiktigt överstiga 25 procent.

• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 1,5 gånger.

Bolaget har i sin utdelningspolicy fastställt att KlaraBo lång-

siktigt ska dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat.

Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduk-

tion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv under de

närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli.

Övertripande mål Mål Utfall 2021

Antal lägenheter Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga

och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder.

>500 000 kvm 358 672 kvm

Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att

byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga

målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna

ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.

>200 bostäder 219 bostäder

Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är

renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar

materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen.

>Allmän

hyreshöjning

8,4 procent-

enheter

EPRA NRV Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig

årlig tillväxt i EPRA NRV per aktie om minst 15 procent

inklusive eventuella värdeöverföringar.

>15% 43,1%

Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig

årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.

>12% 98,0%

Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat

förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt

genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och

förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan

komma att utebli.

>50% av

beskattat

förvaltnings-

resultat

–

Mål och utfall

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

12Mål och utfall

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

12

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Fastighetsbestånd

KlaraBos bestånd utgörs av förvaltningsfastigheter varav

en del är nyproduktionsprojekt.

Per den 31 december 2021 bestod fastighetsportföljen av 201

fastigheter med 5 412 lägenheter under förvaltning. Marknads-

värdet för förvaltningsfastigheterna i beståndet uppgick per den

31 december 2021 till 7 791 mkr och det bedömda värdet vid

färdigställandet av pågående byggnation uppgår till drygt 310 mkr.

Den totala uthyrningsbara arean uppgick till cirka 416 600 kvm

med ett sammanlagt årligt hyresvärde om 491 mkr, varav

85 procent utgörs av bostäder, 9 procent av samhällsfastig-

heter, 3 procent av handelsfastigheter, 1 procent av kontor och

2 procent av övriga fastighetstyper. De övriga fastighetstyperna

utgörs bland annat av parkeringsplatser och förråd.

Under räkenskapsåret som avslutades den 31 december

2021 uppgick omflyttnings hastigheten till cirka 21 procent.

Översikt förvaltningsportfölj

1)

Baserat på area.

2)

Bostäder exklusive nyproduktion och renoverade lägenheter.

1 025

Genomsnittlig årshyra per kvm

2)

, kr

5 412

Lägenheter under förvaltning

416 600

Uthyrbar yta, kvm

7 719

Fastighetsvärde, mkr

18 527

Fastighetsvärde per kvm, kr

99%

Reel uthyrningsgrad

491

Hyresvärde, mkr

85%

Bostäder

1)

Syd

Öst

Mitt

Nord

Fastighetsbestånd

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

13

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Långsiktig fastighetsförvaltning

KlaraBo har ett långsiktigt perspektiv i sin fastighets-

förvaltning med en ambition att förvaltningen ska skötas

internt och med lokal närvaro.

Förvaltningsorganisationen är uppdelad i fyra geografiska

områden; Region Syd, Region Öst, Region Mitt och Region

Nord. Organisationen hade i slutet av 2021 knappa 50-talet

medarbetare. De lokala förvaltarna rapporterar till områdes-

chefen för respektive geografiskt område. Områdescheferna

rapporterar i sin tur till KlaraBos fastighetschef som är baserad

i Malmö.

Lokal närvaro

Den tekniska förvaltningen och det felavhjälpande underhållet

av fastigheterna bedrivs till stor del av KlaraBos egen personal

i respektive region, vilket kompletteras med inhyrda tjänster

avseende exempelvis VVS och el.

Satsningen på lokal närvaro i förvaltningen med kundnära

relationer är viktiga delar av strategin. Genom geografisk

närhet och löpande dialog med hyresgästerna säkerställer

KlaraBo att lämpliga värdeskapande förbättringar sker i fastig-

heterna, vilket i sin tur säkerställer kundnöjdhet bland hyres-

gästerna och bidrar till förädlingen av bostadsområdena.

Lyhörd hyresvärd

I vissa bostadsområden har KlaraBo ingått så kallade boinfly-

tandeavtal med Hyresgästföreningen, vilket ger hyresgästerna

ökad medbestämmanderätt. Sammantaget gör allt detta att

KlaraBo löpande kan läsa av behov i beståndet och anpassa

erbjudandet efter de önskemål som hyresgästerna har. På sikt

är ambitionen att knyta boende ännu närmare förvaltningen på

ett mer strukturerat sätt.

Utöver den lokala förvaltningen sköter den centrala förvalt-

ningsorganisationen bland annat större lokalkonverteringar,

centrala upphandlingar samt efterlevnad av myndighetskrav.

Det ska vara KlaraBo-

medarbetare som träffar

hyresgästerna i våra

bostadsområden”

Jimmy Larsson, KlaraBos fastighetschef

Fastighetsförvaltning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

14

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo arbetar med att vidareutveckla och

stärka sitt hållbarhetsarbete och samtidigt

minska energiförbrukningen. Efter ett förvärv

är det viktigt att följa upp och åtgärda ett nytt

bestånd ur ett hållbarhetsperspektiv.

KlaraBo har lagt om hela avfallshanteringen i bostadsområdet

Granbergshöjden med 290 lägenheter i Bollnäs. Tidigare

slängdes allt avfall, från bilmotorer till hushållssopor, osorte-

rade i tre containrar. Även utomstående tog chansen och

slängde sopor i de tre containrarna i stället för att åka till

återvinningen med sitt avfall.

KlaraBo satsade 1,3 mkr på att ordna fullständig avfalls-

hantering med tre miljöhus. I dag har endast områdets hyres-

gäster tillträde med möjlighet att sortera och återvinna bland

annat metall, glas, plast, papp och matavfall. Förändringen

har gett en väsentligt mer miljövänlig avfallshantering och

ett renare och trevligare bostadsområde. Då sophanterings-

kostnaderna för osorterat, brännbart avfall är höga har det

samtidigt gett en positiv ekonomisk effekt med besparingar

på cirka 0,2 mkr per år.

Granbergshöjdens bostadsområde

ligger söder om centrala Bollnäs.

Case

Miljövänlig avfallshantering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

15

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Nybyggnation och

projektutveckling

KlaraBo erbjuder klimatsmarta bostäder som är

utvecklade för att i största möjliga utsträckning

byggas i trä. Med en rationell produktion skapas

ett välplanerat, yteffektivt och prisvärt boende.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Nybyggnation och projektutveckling 16

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Trä är ett förnybart byggmaterial som lagrar koldioxid under

hela sin livstid. Att tillverka trähus kräver mindre energi än till-

verkning med betong eller stålkonstruktioner varför material-

valet bidrar till mindre koldioxidutsläpp. KlaraBo använder

FSC-märkt trä i nyproduktionen, vilket innebär att materialet

kommer från ett ansvarsfullt skogsbruk som tar hänsyn till

människor och miljö.

Standardiserad nybyggnation

KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av sina bostä-

der. I en kontrollerad industriell process med trä som huvudsak-

ligt byggmaterial tillverkas bostadsenheter som baseras på ett

antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägen-

heter. Detta gör att KlaraBo kan erbjuda välplanerade och

yteffek tiva bostäder samtidigt som ett optimalt resursutnytt-

jande uppnås. Denna standardiserade process utgör grunden

för samtliga bostäder som KlaraBo erbjuder.

KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter, från ett till fyra rum

och kök. Lägenheterna går att spegelvända och kombinera på

olika sätt för att skapa rätt erbjudande till olika marknadsseg-

ment. Byggmetoderna resulterar i energibesparingar och snab-

bare montage med kortare byggtid vilket resulterar i minskade

kostnader.

De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestalt-

ningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam

grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha

många olika utföranden i varierande material.

Byggmoduler prefabriceras i fabriksmiljö av samarbetspart-

ners och transporteras sedan till byggarbetsplatsen för mon-

tage. Husen produceras i största möjliga utsträckning i trä, med

en version av platta på mark som grundkonstruktion. Takstolar

byggs, likt husstomme, i trä och kan utformas som sadeltak,

pulpettak eller låglutande tak, beroende på vad som efterfrå-

gas. Husen gör sig bäst i två till fem våningar, med loftgångs-

lösningar, men även punkthus är möjliga att producera.

Hållbar nyproduktion

KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyresrätter, från pro-

jektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För KlaraBo

handlar affärsutveckling om att driva fram projektidéer till bygg-

rätter som exploateras till inflyttningsklara lägenheter. På så vis

skapar KlaraBo värden oavsett om det gäller förädling av befint-

liga fastigheter eller helt nya projekt. För att säkerställa att nypro-

duktion av hyresrätter kan genomföras bedrivs ett kontinuerligt

arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom

deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning

av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna

fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller

byggrättspotential. Till grund för satsningarna ligger en analys

där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella

arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds.

Utifrån ett begränsat antal KlaraBo-husalternativ anpassas

de för respektive geografisk plats. Till grund för alla byggprojekt

ligger ett systematiskt arbetssätt som ger optimalt resursutnytt-

jande och säkrar såväl hög kvalitet som bra arbetsmiljö.

Materialval för fasad och tak anpassas till respektive projekt.

Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar då

byggprocessen med industriell byggteknik är energieffektiv

med färre transporter, kortare byggtider än byggnation i betong

och snabbare montage vilket resulterar i minskade kostnader.

KlaraBos byggnader är dessutom energieffektiva, energi-

förbrukningen uppgår till endast cirka hälften av den övre gräns

som anges i Boverkets Byggregler. Den låga förbrukningen

uppnås med hjälp av energismarta materialval och lokal energi-

tillförsel i form av solceller, men också genom att produktions-

metoden tillåter välisolerade konstruktioner.

KlaraBo har som lägsta ambitionsnivå att bostadshusen

uppförs så att de uppfyller motsvarande krav som ställs enligt

certifieringssystemet Svanen.

Nybyggnation och projektutveckling

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

17

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo har totalt genomfört fyra nybygg-

nationsprojekt med sammanlagt 210 lägen-

heter. De färdigställda projekten avser fastig-

heter i Bjuv, Svalöv, Höganäs och Motala.

På samtliga orter handlar det om ett 50-tal

lägenheter.

Pilotprojektet för KlaraBo var uppförandet av 54 hyreslägen-

heter i Bjuv fördelat på sex tvåvåningsfastigheter med storlekar

om 35–85 kvm och med ett totalt hyresvärde uppgående till

5,2 mkr. Fastigheterna ligger i ett av Bjuv kommuns mest

intressanta och natursköna områden.

Lägenheterna byggdes i två etapper med inflyttning septem-

ber 2018 samt maj 2019. Ett stort intresse bäddade för en

smidig uthyrning och lägenheterna har varit fullt uthyrda sedan

dag ett. Lägenheterna håller en hög standard med genom-

gående parkettgolv, helkaklade badrum, klinker i hall, vita släta

väggar, goda förvaringsutrymmen och fullt utrustade med vit-

varor. Alla lägenheter har tvättmaskin och torktumlare samt

egen balkong eller uteplats.

Stort intresse för nybyggda

lägenheter

KlaraBos fastigheter i Bjuv

Case

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

18

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Förvärv

KlaraBo är ett förvärvsintensivt bolag som

löpande utvärderar och genomför förvärv

av förvaltningsfastigheter och byggrätter.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Förvärv 19

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Sedan starten 2017 har Klarabo vuxit stadigt och särskilt under

2021 då bolaget nästintill fördubblade sitt fastighetsbestånd

genom främst förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt per-

spektiv där KlaraBo bland annat tar hänsyn till fastighetens läge

och skick, renoveringspotential, potential för nyproduktion,

avkastningsnivåer och värdering.

KlaraBo vill växa i hela landet. Strategin är att i tillväxt-

regioner, till exempel universitetsstäder, förvärva befintliga

bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Potentiella

förvärvsmöjligheter utvärderas från fall till fall, till exempel

händer det för närvarande mycket intressant i de norra delarna

av Sverige.

Börsnoteringen i slutet av 2021 var ett viktigt steg på den

fortsatta förvärvsresan. Detta då noteringen gav tillgång till mer

kapital, mer kännedom om bolaget och en bra grund för fort-

satta förvärvsdiskussioner.

Utöver förvärv av befintliga bestånd söker bolaget kommu-

nala markanvisningar och deltar i markanvisningstävlingar.

Gävle Visby

Förvärv

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

20

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo förvärvade drygt 800 hyreslägen-

heter av Trelleborgshem för cirka 1 mdr kr

i juni 2020. Beståndet uppfördes till stor del

under 1940–60-talen och omfattade närmare

70 000 kvm.

För KlaraBo är det en långsiktig investering då Trelleborg är en

attraktiv ort med stora pågående stads utvecklingsprojekt inom

infrastruktur och näringsliv. Kommunstyrelsens ordförande

Mikael Rubin ger sin syn på affären.

Varför beslutade kommunen att sälja?

Att tillhandahålla bostäder tillhör inte den kommunala kärn-

verksamheten. Samtidigt är det viktigt att den befintliga allmän-

nyttan finansierar sin egen utbyggnad så att kommunen slipper

skjuta till medel eller att pengar tas från välfärden, säger

Mikael Rubin.

Varför var KlaraBo en intressant köpare?

Det formella beslutet om vilken aktör som skulle få köpa fatta-

des av Trelleborgshems styrelse, men jag är väldigt tacksam

för att det blev KlaraBo eftersom vi kände till dem då de förvär-

vat bostäder av oss tidigare. Vi hörde aldrig ett enda klagomål.

Det ingav trygghet för då kan man vara ganska säker på att

befintliga hyresgäster förblir nöjda.

KlaraBos samhällsengagemang var också en viktig kompo-

nent. Att bolaget hade ett samhällsengagemang framgick tyd-

ligt när bolagets ledning presenterade sig inför kommunstyrel-

sen. Det var viktigt att det blev bra och det har det blivit också.

Hur ser samarbetet ut nu?

Bolaget tittar på möjligheter att växa vidare i Trelleborg, vilket är

positivt för kommunen. KlaraBo gör insatser för de boende och

fortsätter på det sättet att ta ett samhällsansvar på det sätt som

vi vill ha det. De har en strategi med olika satsningar för de som

bor i deras områden, vilket är positivt, säger Mikael Rubin.

Stark position i Trelleborg

Case

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

21

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Renovering

Standarden i KlaraBos fastighetsbestånd

anpassas och uppgraderas för att tillgodose

såväl byggnadens tekniska förutsättningar

som hyresgästernas efterfrågan.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Renovering 22

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo bedriver en successiv upprustning av fastighets-

beståndet som endast sker efter sedvanlig omflyttning eller

om hyresgästen själv ber om det. Detta minskar drift- och

underhållskostnaderna och ökar hyresintäkterna utöver den

generella hyresutvecklingen i samhället. KlaraBo kan därmed

öka kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster och samtidigt

attrahera nya.

KlaraBo inriktar sig på fastigheter med utvecklingspotential

och ett visst eftersatt underhåll. Det innebär ofta att det finns ett

behov av en invändig totalrenovering när lägenheten byter

hyresgäst. Detta innebär bland annat att samtliga ytskikt,

invändiga installationer, kök och badrum uppgraderas för att

uppnå modern standard och motsvara de kvaliteter som

KlaraBos hyresgäster förväntar sig.

Under ett år omsätts ungefär 20 procent av lägenhetsbeståndet

genom avflyttning. Av denna andel renoveras omkring en

tredjedel av lägenheterna.

Samarbete med Hyresgästföreningen

Samarbetet med Hyresgästföreningen är väl inarbetat. Inför en

hyresförhandling i samband med renovering kan KlaraBo visa

upp exempellägenheter för att på ett konkret sätt demonstrera

den nya standarden inklusive materialval, köksutrustning etc.

KlaraBo lägger stor vikt vid att hyresförhandlingen genomförs

korrekt och överenskommelser mellan parterna protokollförs.

KlaraBo underbygger sina yrkanden med jämförelsesiffror,

primärt från jämförbara bestånd på orten, men också från andra

delar av landet. Därtill kan det förekomma justeringar för speci-

fika standardhöjande åtgärder som förekomsten av till exempel

diskmaskin eller säkerhetsdörr. Samarbetet med Hyresgäst-

föreningen löper bra. Det viktigaste för processen är att det

skapas en förutsägbar och transparent hyresmodell som

parterna är eniga om.

Därtill kommer KlaraBo överens med lokala byggföretag om

avropsavtal för de lägenhetstyper som finns i bestånden och

vad de kräver i form av material och arbetsinsats vid renove-

ring. De båda processerna är centrala för affärsmodellen då de

innebär att riskerna för oklarheter vad gäller renoveringskost-

nader och den nya hyresnivån minimerats. Sammantaget gör

detta att en ny hyresgäst kan flytta in 4–6 veckor efter det att

tidigare hyresgäst flyttat ut.

Trelleborg

Renovering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

23

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Värdehöjande renoveringar

KlaraBos renoveringsmodell har en bevisad hyres- och värde-

ökande effekt. Renoveringarna kostar cirka 5 700 kr per kvm,

vilket föranleder genomsnittliga hyresökningar om cirka 480 kr

per kvm per år. I tabellen nedan sammanställs det ackumule-

rade resultatet av genomförda renoveringar och övriga hyres-

höjande förbättringar, vilka hade föranlett en genomsnittlig

avkastning om 8,4 procent per den 31 december 2021 exklu-

sive förvärven av Kuststaden och fastigheterna i Gävle och

Skokloster.

Ökningen av hyresnivåerna efter renovering varierar mellan

300 och 600 kr per kvm och år beroende på var i landet bestån-

det är beläget. Skillnaderna i ökningen beror bland annat på

startpunkt för tidigare hyresnivå samt hur hyresnivåerna

historiskt utvecklats i respektive ort.

Under 2021 renoverade KlaraBo 226 lägenheter. Det kan jäm-

föras med 54 lägenheter 2019 och 139 lägenheter under 2020.

Genom löpande standardhöjningar i beståndet och därmed

åtföljande hyreshöjningar ökar hyresvärdet mer än den gene-

rella utvecklingen i samhället. Det innebär stigande förvalt-

ningsresultat och därmed stigande fastighetsvärden.

I KlaraBos bestånd finns en betydande potential till ytterligare

värdeökning. Omkring två tredjedelar av fastighetsbeståndet

hade ännu inte renoverats i december 2021, vilket medför goda

förutsättningar för fortsätt upprustning med förbättrat förvalt-

ningsresultat som följd. Detta framgår av diagrammet nedan,

som visar antalet lägenheter samt andelen av det totala antalet

lägenheter som ännu inte har renoverats uppdelat per kommun

per 31 december 2021.

Västervik

Visby

Vaggeryd

Trelleborg

Tranås

Sundsvall

Smedjebacken

Skokloster

Ronneby

Oskarshamn

Nybro

Malmö

Ludvika

Huskvarna

Helsingborg

Gävle

Borlänge

Bollnäs

423

87

125

56

89

273

263

31

413

142

69

407

300

728

124

864

147

37

Antal ej renoverade lägenheter i befintlig

förvaltningsportfölj

Pågående och färdigställda projekt

per den 31 dec 2021

Hyresökning /

kostnads-

besparing, mkr

Bruttovärde-

ökning, mkr

Investering,

mkr

Netto värde -

ökning, mkr Avkastning, %

ROT (minst badrum) 13,1 346,5 173,8 172,7 7,5%

Övrigt hyreshöjande 2,5 63,7 21,6 42,1 11,4%

Kostnadssänkande 0,2 4,6 1,8 2,8 11,2%

Summa 15,8 414,8 197,2 217,6 8,0%

Notera: Angivna belopp i tabellen ovan har avrundats medan beräkningarna är utförda med ett större antal decimaler. Avrundningarna kan därför medföra att vissa

beräkningar och sammanställningar inte summerar.

+8,4%

111,8

103,4

Hyresvärdesutveckling

Renovering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

24

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Vid underhålls- och renoveringsarbeten

är ambitionen att alltid välja de miljö- och

energi mässigt bästa alternativen. Exempel

på detta är vattensparande blandare,

energi effektivare fönster och tilläggsisole-

ring. Detsamma gäller vid nya el- och gas-

upphandlingar där biogas går före naturgas.

Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder vid renoveringar

kan nämnas:

• Badrums- och köksrenoveringar

• Installation av tvättmaskin, säkerhetsdörrar och

inpasseringssystem

• Ny el och ledbelysning som minskar energianvändningen

• Byte eller relining av stammar

• Golvupprustning

• Öppet fibernät

• Gårdsrenoveringar

Energibesparande

renoveringar

Case

Vid en lägenhetsrenovering byts i princip

allt ut invändigt förutom värmesystemet.

Hyresgästen får en helt ny lägenhet till

dagens standard och nykänsla.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

25

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Entreprenörskraft och hög aktivitetsnivå

Den snabba tillväxten präglade KlaraBos organisation

under året, inte minst förvärvet av Kuststaden som innebar

att ett trettiotal nya medarbetare tillkom. En rad olika nya

poster tillsattes också för att stärka organisationen, han-

tera det växande beståndet och möta de krav som ställs

på ett börsnoterat bolag.

KlaraBo vill vara, och är, ett företag som kännetecknas av

entre pre nörs kraft med en hög aktivitetsnivå av förvärv,

projektfastig heter och nyproduktion. Detta bidrar till att skapa

en spännande och attraktiv arbetsplats där förändringstakten

är hög.

”Det är ett bolag med mycket engagemang. Att få vara med

och bygga ett bolag är inte alla förunnat. Vi har gått från 1 till 63

anställda och börsnotering på bara fyra år. Det gör att det finns

möjlighet att ta stort ansvar och växa i sin roll”, säger KlaraBos

HR-chef Malin Sandvig.

Stora utvecklingsmöjligheter

Som ett entreprenörsdrivet bolag får medarbetarna möjlighet

att etablera ett nytt varumärke på den lokala orten. Detta inne-

bär att bygga rutiner, hitta strukturer och skapa egna nätverk

inom och utom organisationen. Medarbetarna har goda möjlig-

heter att påverka verksamheten givet att det är en platt organi-

sation och lätt att ta kontakt, vilket gör varje medarbetare till

en nyckelspelare.

”Det gör att alla känner att de är viktiga. Man måste kunna

vara självgående men det gör också att man har möjligheter

att bygga, att påverka och att utvecklas”, sammanfattar Malin

Sandvig.

Vid årsskiftet hade KlaraBo totalt 63 anställda. Av dessa var

15 kvinnor och 48 män. Ledningsgruppen utgjordes av fem

personer, varav en kvinna och fyra män. Totalt fanns 14 chefer

varav fyra kvinnor och tio män vid årsskiftet.

Atmosfären präglas av personligt engagemang på alla nivåer

och nära relationer mellan individer. Såväl sjukfrånvaro som

personalomsättning var låg under året.

Samtliga medarbetare har fått bekräfta att de läst och förstått

bolagets etiska regler. Det finns även en visselblåsarfunktion.

Könsfördelning Sjukfrånvaro Åldersstruktur

Totalt

63

anställda

Kvinnor 24%

Män 76%

Kvinnor 66%

Män 34%

19–29 år 7%

30–39 år 35%

40–49 år 33%

50– år 25%

Prisbelönt för årets arbetsplats

Finsam Gotland uppmärksammar arbetsplatser och samverkans-

insatser som betyder mycket för enskilda och utsatta grupper. I slutet

av 2021 tilldelades KlaraBo priset för årets arbetsplats. Robert Pejlic

och Elina Jörgensen vid KlaraBo belönades då de under flera år tagit

emot personer som haft svårt att komma ut på arbetsmarknaden,

vilket senare lett till anställning på företaget. Genom deras stöd och

handledning hade enskilda personer hittat sina egna styrkor och fått

ett högre självförtroende, enligt motiveringen.

Våra medarbetare

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

26

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Elina Jörgensen började som praktikant på

KlaraBo i januari 2020. Ett år senare är hon

förvaltare med ansvar för ett av KlaraBos

största fastighetsbestånd beläget i Visby.

I samband med att Elina gick en utbildning till fastighetsförval-

tare ansökte hon och fick möjlighet att praktisera på Kuststaden,

som senare blev en del av KlaraBo där hon såg möjligheter att

lära sig mycket. Ganska snabbt fick hon ett vikariat inom uthyr-

ning och kunde parallellt med detta slutföra sina studier på

distans medan hon arbetade heltid. Sedan rullade det på med

fast anställning som uthyrare och därefter blev hon erbjuden

att förvalta bolagets cirka 900 lägenheter i Visby.

”Jag är jätteglad för det. Att jobba hårt och visa att du vill är

en viktig del i att du kommer dit du önskar. Jag har visat stort

intresse för mitt arbete och med hjälp av kompetenta kollegor

och generös tillgång till vidareutbildningar inom yrket lärt mig

massor. Jag har främst områdeschef Robert Pejic att tacka för

att han såg potential i mig då han var min handledare under

praktiken. Jag har också varit väldigt tydlig med vart jag vill

komma och att jag ska göra mitt bästa”, säger Elina.

Elina är bland de yngsta på företaget men fick trots det stort

förtroende med personalansvar för ett team med sex fastig-

hetstekniker och fastighetsskötare. I arbetet ingår drift- och

underhållsfrågor som upprättande av budget och underhålls-

planer, lägenhetsrenoveringar samt att identifiera andra värde-

skapande åtgärder som exempelvis önskemål om tillval av

vitvaror.

”Det bästa med jobbet är att det är väldigt varierande. Det är

skrivbordsarbete varvat med att vara ute bland fastigheterna.

Jag har mina kollegor att bolla med och ingen dag är den andra

lik. Jag gillar att lära mig nya saker och skulle aldrig tacka nej till

någonting”, säger hon.

Från praktikant

till förvaltare

på ett år

– Elina Jörgensen

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Våra medarbetare 27

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Madelene började på KlaraBo som uthyrare

i Bollnäs i april 2019. Hon tog tidigt mycket

ansvar och redan efter ett år blev hon

erbjuden en nyinrättad tjänst som marknads-

koordinator för hela bolaget. Detta bland

annat efter det att hon startat ett lokalt

instagram konto för KlaraBo.

”Jag är i grunden yrkesfotograf och har jobbat med foto under

många år samt studerat bland annat på Konstfack och foto-

skolan STHLM. Det betydde mycket för mig att få den yrkes-

rollen i bolaget som tidigare inte haft någon ansvarig för PR

eller marknadsföring”, säger Madelene Engh.

Madelene tycker om att arbeta för KlaraBo då det finns stora

utvecklingsmöjligheter inom bolaget, inklusive vidareutbild-

ningar som stärkt henne i sin yrkesroll.

”Jag lär mig hela tiden nya saker och det är så kul att få vara

med på den här resan. Jag har nyligen gått klart en utbildning

där jag blev diplomerad social media manager. Jag är tacksam

att jag fått den här tilliten av bolaget och jag trivs som fisken

i vattnet”, säger Madelene.

Som marknadskoordinator är Madelene spindeln i nätet och

länk mellan de olika avdelningarna på företaget. Hon ansvarar

bland annat för bolagets hemsida, sociala medier samt reklam

och PR. Hon gör de flesta annonserna själv och är med och

stöttar de lokala kontoren med till exempel event och kampanjer.

Det innebär mycket kontakter internt och externt.

Rollen som marknadskoordinator är bitvis mycket krävande

med tighta deadlines. Det gäller att kunna hålla koll på många

saker samtidigt. Arbetet är spännande och lärorikt och ingen

dag är den andra lik, berättar Madelene.

Stora utvecklings -

möjligheter

inom bolaget

– Madelene Engh

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

Våra medarbetare 28

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo arbetar systematiskt med att förena miljömässig,

ekonomisk och social hållbarhet. Detta arbete har gene-

rerat samhälls- och kundnytta och tillämpas i såväl den

löpande verksamheten som i nyproduktionen. Som ett led

i bolagets hållbarhetsarbete har sociala- samt miljömål

upprättats.

Vårt hållbarhetsarbete

Sociala mål Miljömål

Öka engagemanget i bolagets områden genom att till exempel

erbjuda sommarjobb till långtidsarbetslösa och till ungdomar

som en väg in på arbetsmarknaden.

Minska energiförbrukningen.

Använda förnybara energikällor. KlaraBo arbetar ständigt

med att minska beroendet av fossila bränslen, bland annat

genom att:

• vid upphandling av nya elavtal alltid välja el från

förnybara energikällor;

• vid upphandling av gas alltid välja biogas i stället för

naturgas och;

• vid upphandling av fjärrvärme eftersträva bästa möjliga

fossilfria lösning.

Bygga fler hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa,

funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder.

Renovera för en långsiktigt hållbar förvaltning där omfattningen

av renoveringsåtgärderna anpassas efter byggnadens tekniska

förutsättningar och efterfrågan bland hyresgästerna.

Hållbar nyproduktion

KlaraBo erbjuder klimatsmarta bostäder som är utvecklade

för att i största möjliga utsträckning byggas i trä. Syftet med

detta är att erbjuda ett klimatsmart boende och samtidigt få

en rationell produktion. Trä är ett förnybart byggmaterial

som lagrar koldioxid under hela sin livstid. Att tillverka ett

trähus kräver dessutom i sig mindre energi än tillverkning

av betong eller stålkonstruktioner och därmed bidrar valet

av trä till lägre kol dioxidutsläpp. I nyproduktionen används

FSC-märkt trä, vilket innebär att materialet kommer från ett

ansvarsfullt skogsbruk som tar hänsyn till människor och

miljö.

Mer om hållbarhetsgrunderna i nyproduktionen går att

läsa i avsnittet om nyproduktion och projektutveckling.

Vårt hållbarhetsarbete

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

29

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Ett bra boende innehåller känslan av

gemenskap och trivsel i bostadsområdet.

Det bidrar till att skapa trygghet, en fråga

som fått ökad betydelse under senare år.

KlaraBo har ett nära och långsiktigt samarbete med Hyres-

gästföreningen, bland annat avseende trygghetsvandringar.

Att känna sig trygg i och omkring sin bostad är viktigt.

Vid en trygghetsvandring ser olika hyresgäster olika saker.

Därför är det bra ju fler boende som deltar, åtminstone vid

något tillfälle. Det är också bra då det kan ge ytterligare

underlag för vilka åtgärder som bör vidtas i området. Förutom

trygghets insatser som installation av säkerhetsdörrar, nyckel-

brickor och port system kan det även handla om generella för-

bättringar som bidrar till att höja standarden i bostadsområdet.

KlaraBo ser sina bostadsområden som en del av en större

helhet i samhället. Genom att ta sin del av samhällsansvaret

bidrar KlaraBo till att stärka gemenskapen i bostadsområdet,

men också i stort. Ett exempel är de sommarjobb inom fas-

tighetsskötseln som KlaraBo varje år erbjuder ungdomar.

Bolaget har även inlett ett begränsat samarbete med Arbets-

förmedlingen för att kunna erbjuda arbetstillfällen till dem

som står längre ifrån arbetsmarknaden.

Gemenskap och trivsel

för ökad trygghetskänsla

Case

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

30

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Aktien

KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan

den 2 december 2021. KlaraBo har två aktieslag, A- och

B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje

B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per

31 december till 16 815 000 och antalet B-aktier till

115 012 883. Aktie kapitalet uppgick till 6 591 394 kr.

Ägare och ägarstruktur

De 15 största ägarna kontrollerade 68 procent av kapital och

77 procent av röster per den 31 december 2021. Svenska

företag, fonder och privatpersoner ägde 96,8 procent av

aktiekapitalet medan det utländska aktieägandet uppgick

till 3,2 procent. Antalet aktieägare uppgick till 6 522.

Omsättning och handel

Den genomsnittliga dagsomsättningen av KlaraBos aktie upp-

gick till 326 694 aktier. Totalt omsattes 6 533 873 aktier under

2021 till ett sammanlagt värde av 320,3 mkr. Givet noteringen

den 2 december 2021 förekom handel i aktien endast under

20 handelsdagar under året.

Aktieutveckling

Under perioden steg KlaraBos aktiekurs med 38 procent, jäm-

fört med noteringskursen på 35 kr. Under samma period ökade

OMX Stockholm PI med 4,89 procent medan OMX Stockholm

Real Estate PI minskade med 2,56 procent. Sista betalkurs för

2021 var 48,30 kr per aktie, motsvarande ett börsvärde om

5,55 mdr kr.

Avkastning

Totalavkastningen under perioden aktien handlades uppgick

till 38 procent. Högsta stängningskurs för aktien var 50,40 kr

per den 7 december och lägsta stängningskurs var 47,00 kr

den 14 december.

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent

av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo under

de närmaste åren att prioritera tillväxt genom förvärv, nyproduk-

tion och investeringar i befintligt bestånd varför utdelningar kan

komma att utebli.

15 största ägarna

Kapital Röster

Investment AB Spiltan 9,7% 10,2%

Länsförsäkringar Fonder 7,5% 3,5%

Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7,1% 3,3%

Rutger Arnhult gm bolag 6,6% 3,1%

Anders Pettersson gm bolag 5,7% 15,3%

SBB gm bolag 4,3% 2,0%

Lennart Sten privat och gm bolag 3,8% 8,1%

Ralph Mühlrad med familj och gm bolag 6,5% 7,8%

ODIN Fonder 3,2% 1,5%

Clearance Capital 2,8% 1,3%

Futur Pension 2,5% 1,6%

Klosterinvest AB 2,2% 1,0%

Mats Johansson gm bolag 2,0% 9,5%

Doxa AB 1,9% 0,9%

Andreas Morfiadakis privat och gm bolag 1,8% 8,2%

Aktien

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

31

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB,

organisationsnummer 559029-2727, avger härmed års-

redovisning för räkenskapsåret 2021.

VERKSAMHETEN

KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och för-

valtar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar

över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befint-

liga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Våra nypro-

ducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar

till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utfor-

mas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktio-

nen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker

främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.

Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per 31 decem-

ber utgör 85 procent av kontrakterade hyror. Per 31 december

har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka

416 600 kvm fördelat på 5 412 lägenheter samt kontrakterade

hyror om ca 465 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 494

lägenheter under byggnation och projektutveckling.

KlaraBo har under året fokuserat på:

• Nyproduktion av hållbara, kvalitativa, funktionella, kostnads-

och yteffektiva bostäder.

• Förvaltning av bostadsfastigheter och värdeskapande åtgärder

inom befintliga förvaltningsfastigheter.

• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings-

potential, och förvärv av markområden och byggrätter för

nyproduktion av bostäder.

VÅR MARKNAD

Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden

där KlaraBo befinner sig, och att det finns en strukturell bostads-

brist på många orter i Sverige. Den stora efterfrågan på KlaraBos

produkt tyder på att bolagets erbjudande möter marknadens

efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna kon-

cept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och

ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning,

under fastighetens livstid.

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

Koncernen

Mkr 2021 2020 2019

Hyresintäkter 337,6 176,7 97,7

Driftnetto 189,9 96,8 54,8

Resultat före skatt 824,6 441,3 173,7

Balansomslutning 8 527,7 3 666,2 2 106,2

Soliditet (%) 49,3% 39,9% 37,5%

Medelantal anställda 54,9 24,0 10,0

Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2019 2018 2017

Nettoomsättning 10,0 7,4 3,5 1,7 1,5

Resultat efter

finansiella poster 18,4 –16,0 0,5 –4,8 –1,0

Balansomslutning 4 183,5 843,0 506,4 393,6 112,8

Soliditet (%) 78,5% 86,8% 79,0% 99,6% 99,5%

Medelantal anställda 4,6 8,0 6,7 3,8 1,5

Se not 31 för härledning och definition av ovanstående nyckeltal.

FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING

För räkenskapsåret 2021 ökade koncernens förvaltningsresultat

med 114,0 procent, och tillväxten i substansvärdet uppgår till

43,0 procent. Belåningsgraden uppgick till 41,6 procent (52,8),

och soliditeten till 49,3 procent (39,9). Det egna kapitalet uppgick

till 4 206,9 mkr (1 463,0), varav 4 206,9 mkr (1 071,4) var hän-

förbart till moderbolagets aktieägare. Ökningen beror till stor del

på att bolaget sedan utgången av föregående år genomfört nio

nyemissioner. I samband med dessa har bolaget tillförts 2 497,3

mkr i form av eget kapital, efter emissionskostnader. Under

december genomfördes två nyemissioner i samband med note-

ringen av bolaget på Nasdaq Stockholm om totalt 828,1 mkr,

efter emissionskostnader. I samband med den första emissionen

emitterades drygt 21,4 miljoner aktier och då erbjudandet om att

teckna aktier blev kraftigt övertecknat utnyttjades knappt två

veckor senare en övertilldelningsoption av ABG Sundal Collier AB

då ytterligare drygt 3,2 miljoner aktier emitterades. Noteringskost-

nader om 34,5 mkr hänförliga till det arvode som betalats till de

finansiella rådgivarna samt en andel av övriga noteringskostnader

har redovisats i eget kapital tillsammans med tillhörande skatte-

effekt i enlighet med IAS 32. EPRA NRV per aktie uppgick till

33,9 kr (23,7), vilket är en ökning med 43,0 procent jämfört med

föregående år.

Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december

2021 till 3 883,9 mkr (2 004,6). Belåningsgrad förvaltningsfastighe-

ter, det vill säga räntebärande skulder hänförliga till förvaltnings-

fastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exklusive pågå-

ende nyproduktion, uppgick till 50,3 procent (55,7), och den

genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till cirka 3,2 år (1,7) vid

årets slut. KlaraBo arbetar med kapitalbindning på olika löptider

i enlighet med koncernens finanspolicy. Räntesäkring, för att

begränsa ränterisk, sker genom ränteswappar, och vid årets

utgång var 1 400,0 mkr (900,0) säkrat genom ränteswappar. Detta

tillsammans med fasträntekrediter motsvarar 49,7 procent (55,0)

av total räntebärande skuld. Den genomsnittliga ränte bind nings-

tiden uppgick till cirka 1,9 år (1,9), och den genomsnittliga räntan

under 2021 uppgick till 1,9 procent (2,1) inklusive derivat.

Förvaltningsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

32

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelsekapital uppgick till 53,7 mkr (37,0). Investeringsverksam-

heten har påverkat kassaflödet med totalt –651,0 mkr (–468,5).

Investeringsverksamheten har främst påverkats av utköp av inne-

hav utan bestämmande inflytande uppgående till –406,2 mkr

samt årets förvärv av fastig heter, nybyggnadsprojekt och investe-

ringar i befintliga fastigheter som har uppgått till –268,7 mkr

(493,2). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till

1 021,2 mkr (429,8), där nyemission och nyupptagna finansiella

skulder står för merparten. Totalt uppgick årets kassaflöde till

433,9 mkr (12,4). Likvida medel vid årets utgång uppgick till

616,5 mkr (182,7).

RESULTAT

Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolags-

ledning och centrala stödfunktioner och uppgick till –44,9 mkr

(–24,2). Förändringen förklaras i huvudsak av kostnader i sam-

band med noteringen, men även av kostnader till följd av tillträdet

av Kuststaden med utökad personalstyrka samt av pågående

arbete för att integrera KlaraBo och Kuststaden. Årets förvalt-

ningsresultat ökade med 114,0 procent till 76,4 mkr (35,7).

Årets resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare, uppgick till 637,9 mkr (260,0). Resultatet har påverkats

av värdeförändringar av förvaltningsfastigheter om 737,3 mkr

(413,0) samt värde förändringar av derivat om 10,9 mkr (–7,5).

Skatt på periodens resultat uppgick till –184,1 mkr (–96,2).

Aktuell skatt uppgår till –26,5 mkr och resten avser uppskjuten

skatt på värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och derivat-

instrument.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

KlaraBo hade vid årsskiftet aktiviteter i form av förvaltnings-

fastigheter, och/eller byggrätter på 33 orter runt om i Sverige;

Bjuv, Bollnäs, Borlänge, Falun, Genarp, Gävle, Helsingborg,

Huskvarna, Hässleholm, Höganäs, Höör, Karlshamn, Karlskrona,

Karlstad, Kristianstad, Kävlinge, Ludvika, Lund, Malmö, Motala,

Nybro, Oskarshamn, Ronneby, Skokloster, Smedjebacken,

Sundsvall, Svalöv, Tranås, Trelleborg, Umeå, Vaggeryd, Visby

och Västervik. Våra befintliga projekt har utvecklats enligt plan

eller bättre och vi fortsätter att föra en bred dialog med flera

kommuner och andra markägare över hela Sverige.

Under 2021 börsnoterades KlaraBo där bolagets B-aktier notera-

des på Nasdaq Stockholm. Första inledande handelsdag var den

2 december. I samband med börsnoteringen emitterades totalt

24 696 857 B-aktier i två omgångar, till en total likvid om totalt

862,5 mkr före avdrag för kostnader. 5 000 nya aktieägare tillkom.

Emissionslikviden ska användas för fortsatt tillväxt inom nypro-

duktion av hyresrätter, förvärv av förvaltningsfastigheter samt

fortsatt förädling av befintligt fastighetsbestånd.

Samtliga säljarreverser amorterades under året vilket lett till att

bolagets räntekostnader på årsbasis minskar, då säljarreverserna

löpt med högre lånemarginal än traditionella banklån.

Den 1 december stod nyproduktion om 46 hyreslägenheter i

Motala färdig för inflyttning. Nyproduktionen i Motala är koncer-

nens första projekt som certifieras i enlighet med Miljöbyggnad

Silver.

Koncernen fastställde under året nya operationella och finan-

siella mål. Dessa återfinns i avsnittet Mål och utfall.

Under året har KlaraBo stärkt bolagets styrelse genom att välja

in Sophia Mattsson-Linnala som bland annat suttit som tidigare

VD i Rikshem AB (publ), på bolagsstämman den 4 mars samt

Per-Håkan Börjesson, vd för Investment AB Spiltan, vid extra-

stämma den 24 juni.

TRANSAKTIONER

Per 31 mars 2021 har KlaraBo Sverige AB förvärvat resterande

49 procent av aktierna i KlaraBo Förvaltning AB, från SBB.

KlaraBo Förvaltning AB är därmed numera ett helägt dotterbolag.

I slutet av andra kvartalet undertecknades och tillträddes ett

större fastighetsbestånd av Kuststaden Projektutveckling AB

och KPU Bostadsutveckling AB om totalt 2 300 hyreslägenheter

i sydöstra Sverige inklusive exempelvis Visby, Ronneby och

Jönköping. Samgåendet skapade ett renodlat bostadsbolag med

över 5 000 hyreslägenheter samt 1 100 lägenheter i projektport-

följ. I samband med samgåendet emitterades aktier både till säl-

jarna och till Länsförsäkringar Fonder. Utöver nyemission finan-

sierades förvärvet genom en kontantdel uppgående till 109,3 mkr.

273 hyreslägenheter i centrala Gävle och Skokloster, om totalt

20 000 BTA, förvärvades i slutet av juni där förvärvet finansiera-

des med nyemitterade B-aktier. Säljare var Rutger Arnhult genom

bolag som genom transaktionen blev aktieägare i KlaraBo.

NYPRODUKTION

Vunnen markanvisning i Västerås

Erhållen markanvisning i den nya stadsdelen Sätra i Västerås.

Markanvisningen omfattar byggrätter om cirka 4 500 BTA där

flerfamiljshus i trä ska uppföras.

Byggnation av 80 hyreslägenheter i centrala Kristianstad

Under tredje kvartalet tecknade KlaraBo avtal om förvärv av

byggrätt i Kristianstad, tillsammans med OBOS. Ytan för KlaraBo

uppgår till totalt 7 500 BTA. Innan fastigheten kan tas i bruk för

bostäder behöver en ny detaljplan tas fram och man räknar med

cirka två års planläggning innan projektet kan säljstartas.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER

RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

En portfölj om 126 hyreslägenheter förvärvades i Umeå i början

av januari till ett underliggande fastighetsvärde om 175 mkr. Den

sammantagna ytan uppgår till cirka 8 700 kvm med ett hyresvärde

om cirka 10,2 mkr. Förvärvet innebär att KlaraBo etablerar sig på

en för bolaget ny ort.

Erhållen markanvisning vid Anderstorg i Skellefteå. Området

har en färdig detaljplan som medger byggnation om cirka 10 000

kvm BTA, eller motsvarande cirka 130 hyreslägenheter. Investe-

ringen ses som på starten på en förhoppningsvis växande när-

varo i Skellefteå.

FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):

Överkursfond 3 223 251 564

Balanserat resultat 10 626 395

Årets resultat 43 369 622

Summa 3 277 247 581

Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel

disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 3 277 247 581

Summa 3 277 247 581

Förvaltningsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

33

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Risker och riskhantering

STRATEGISKA RISKER

Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från

att uppnå koncernens vision och mål.

Miljörisker

Beskrivning av risk

Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där-

efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver

fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker-

hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande

och förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli

ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i fram-

tiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat

föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extrem-

väder som till exempel översvämningar kan drabba fastigheterna.

Exponering

Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att för-

oreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den

del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet

finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav

på olika typer av utredningar och avhjälpande.

Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända

eller okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet

av olika markarbeten, till exempel schaktning. KlaraBos förvärv

och utveckling av fastigheter medför att en eventuell påverkan

på en redan befintlig markförorening skulle kunna innebära att

KlaraBo kan komma att få ett verksamhetsutövaransvar och

därmed kan KlaraBo behöva ombesörja och stå nödvändiga

avhjälpandeåtgärder, oavsett om KlaraBo orsakat föroreningen

eller inte.

Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut-

sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även

kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker

materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till

följd av till exempel saneringsåtgärder eller minskade intäkter till

följd av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra

en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal.

I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav

som skulle kunna ställas mot KlaraBo.

Hantering

Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna

i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera

riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig-

hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka

eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför

förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför

besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt

förutbestämda och reglerade tidsintervall.

Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd

Beskrivning av risk

Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende

av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende

exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet

och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets-

marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma

att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga

verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner

såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan

i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos

verksamhet.

Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes-

och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig

väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen

är ofta föremål för översyn.

Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion

och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt-

ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas

som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, till exempel

bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar.

Exponering

Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstift-

ningen, regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på

KlaraBo och dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar

och kan komma att få en negativ effekt på koncernens resultat.

Till exempel kan nämnas att under 2019 infördes nya regler som,

framför allt för bolag inom fastighetsbranschen, kom att begränsa

möjligheterna att göra avdrag för räntekostnader. Däremot har

bolagsskattesatsen sänkts och primäravdraget för nybyggnation

gynnar nyproducerade fastigheter. Totalt sett för KlaraBo innebär

de nya skattereglerna att det skattemässiga resultatet på sikt

kommer att öka och att underskottsavdrag kommer att avräknas

i snabbare takt.

Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut

som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk att

dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär en risk

att entreprenaderna inte kan genomföras enligt bestämd tidplan,

vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt blir

väsentligt fördröjda.

Hantering

Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär-

deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas.

Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas

för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och

KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gent-

emot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatte-

planering ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighets-

ägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och

uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på

olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen

också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av

bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

34

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

OPERATIONELLA RISKER

Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet

och hantering av resurser i koncernen.

Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och

hyressättning

Beskrivning av risk

KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som

påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyres-

nivån samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betal-

ningsförpliktelser.

Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är

stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur-

beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av

lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver

skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska beslut

eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka KlaraBos

möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de löper ut

med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor. Hyres-

sättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva för-

handlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de

olika orternas lokala hyresgästföreningar.

Exponering

En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalningsför-

måga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens och

kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt

fastig hetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende

privata hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kost-

nadsökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att

sådant genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna

utvecklas på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo

inte lyckas kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade

hyresnivåer skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelse-

resultat och vinstmarginal.

KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt

till bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige.

Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i

bostadsbeståndet. Under 2021 kom cirka 85 procent av KlaraBos

intäkter från bostäder och cirka 15 procent från kommersiella

lokaler/samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser.

Hantering

Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor efter-

frågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostads-

områden, bland annat genom lokalkontor och jobbskapande för

att öka trivseln och stabiliteten i områdena.

Förändrade drift- och underhållskostnader

Beskrivning av risk

KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el,

värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls-

kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldigt att upp-

rätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av

bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför

underhållskostnader, vilket bland annat innefattar det tekniska

underhållet av fastigheter och påverkas därmed av konstruktions-

fel, andra dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador,

brand, asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av

KlaraBos kostnader är därför också hänförliga till underhålls-

kostnader. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan

leda till väsentligt ökade underhållskostnader.

Exponering

Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast

från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo

tvingas acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ.

Värmekostnader är till exempel föremål för säsongsvariationer

och kostnaderna stiger under vintern, vilket gör att KlaraBo har

begränsade möjligheter att kontrollera dessa kostnader. För-

ändrade drift- och underhållskostnader till exempel till följd av

oförutsedda och omfattande renoveringsbehov, kan i den mån

eventuella kostnadshöjningar inte kan kompenseras för genom

mot svarande hyresökningar, medföra väsentligt ökade drift- och

underhållskostnader, vilket i sin tur skulle kunna få en negativ

effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och utvär-

derar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska drift-

kostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo

bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov

genom att renovera de lägenheter som har ett behov. Vid renove-

ring beräknas det löpande underhållet minska då lägenheterna

uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll av föränd-

rade driftkostnader genomför koncernen kontinuerlig avtals- och

villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga lösningen,

samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna strävar efter

att välja den mest energieffektiva lösningen givet varje situation.

Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere

fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs i den

utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att upprätt-

hålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra utgifter

av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den del

åtgärderna anses höja fastigheternas värde.

Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och

projektutveckling

Beskrivning av risk

KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att

anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas

önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgäst-

anpassningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är

förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk

att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras

genom höjda hyror eller sänkta kostnader.

KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för

leverans av material och specialanpassade lösningar i samband

med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet av

olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör

eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, till exempel

genom att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller

om samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts

på grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det

leda till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt.

Exponering

Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till

följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu-

sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna

och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten.

För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana

ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet av

ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos

verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

35

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

För det fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer

försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att

KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller

entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket

kan leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenad-

tjänster samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att

garantiåtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör

försätts i konkurs.

Hantering

KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt

både vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnads-

ökningar i projekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för

lokalanpassningar kompenseras koncernen i många fall av inves-

teringstillägg i hyresavtal. Bankgarantier används för att säker-

ställa leverantörers och/eller entreprenörers eventuella tillkorta-

kommanden. Inför nybyggnation görs marknadsbedömningar

av efterfrågan och betalningsviljan på orten.

Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare

Beskrivning av risk

Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera

sina medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad

personal i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland

rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan

ersättning, förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall

som koncernen skulle misslyckas med att behålla och motivera

eller attrahera ledande befattningshavare och annan nyckel-

personal skulle det kunna inverka negativt på koncernens verk-

samhet, finansiella ställning och resultat.

Exponering

KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation

med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är

i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners

kompetens och erfarenhet.

Hantering

KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som

arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och

grunda koncernens värderingar har fortsatt och utvecklats under

2021 och HR kompetens har under året tagits in. Incitamentspro-

gram i form av teckningsoptioner finns, med syfte att motivera och

behålla medarbetare.

LEGALA RISKER

Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar, förord-

ningar och regelverk.

Fastighetsförvärv

Beskrivning av risk

En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av

fastig heter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras

är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar

och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förvän-

tad avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och

byggrätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finan-

siering, planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncer-

nens möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmån-

liga villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få

en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning

och resultat.

Exponering

Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för-

värvade fastigheten, till exempel risken för felaktiga antaganden

om den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för

bortfall av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering

av miljökrav. Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande

transaktionskostnader som eventuellt inte kan kompenseras för,

till exempel om en transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv

återgår till följd av att bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansie-

ringsförbehåll aktualiseras. Exponering för risker i samband med

fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos

verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Hantering

Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga

utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av

både interna och externa resurser, i form av oberoende externa

konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd

och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras.

FINANSIELLA RISKER

Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvär-

dering, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker.

Risker relaterade till valutakurs

Beskrivning av risk

Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en

negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller

kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av

produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets

redovisningsvaluta. KlaraBos produktionskostnader vid nypro-

duktion av lägenheter består till stor del av kostnaden för tjänster

och produkter som tillhandahålls av utländska bolag i Baltikum.

Sådana tjänster betalas i EUR och omfattande förändringar i valuta-

kursen mot SEK kan därför leda till att bolagets nyproduktions-

projekt blir dyrare än beräknat och därmed mindre lönsamma.

Exponering

Kostnaderna för modulerna från Baltikum påverkas i hög grad av

nivån på SEK mot EUR. En svagare SEK ökar kostnaden medan

en starkare SEK minskar kostnaden. Om ovanstående risk skulle

materialiseras skulle detta kunna medföra lägre exploaterings-

vinst och direktavkastning och därmed en negativ påverkan på

KlaraBos resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transak-

tionsuppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker.

Hantering

KlaraBo arbetar kontinuerligt med valutarisken dels genom att

säkerställa intern kompetens som är van vid att hantera finan-

siella risker, dels genom att säkra inköp i EUR med hjälp av

valuta derivat för att på så vis minska risken för valutafluktuationer.

Se not 3 för vidare information om hantering i enlighet med bola-

gets finanspolicy.

Förändringar i marknadsräntor

Beskrivning av risk

KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut och

de långfristiga skulderna löper i huvudsak med rörlig ränta. Till

följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av

ränte kostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk,

det vill säga risken för att förändringar i räntorna påverkar

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

36

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

KlaraBos räntekostnader och därmed får en negativ effekt på

koncernens resultat och kassaflöden.

Exponering

Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella mark-

nadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi

KlaraBo väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån

på räntebärande skulder per 31 december 2021 uppgick till

1,9 procent, inklusive ränteswappar.

Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflations-

takten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens

styrränta. Marknadsräntorna kan även komma att påverka den

del av KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar. KlaraBo

hade per 31 december 2021 ett sammanlagt utestående nominellt

belopp om 1 400 mkr (900) i ränteswappar. Räntederivaten redo-

visas till verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknads-

räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde,

som inte är kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om mark-

nadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos

ränte derivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt

på KlaraBos resultat.

Hantering

KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god

dialog med svenska affärsbanker för att därigenom säkra mark-

nadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med

hjälp av räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränte-

exponering för koncernens låneportfölj enligt följande principer:

• Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder.

• Minst 20 procent av låneportföljen ska löpa med rörlig, ej ränte-

säkrad, ränta.

• Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger.

Vid utgången av räkenskapsåret uppgick räntebindningen till

1,9 år, och andel av låneportföljen som var säkrad genom derivat

uppgick till cirka 50 procent.

Finansiering och refinansiering

Beskrivning av risk

Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för

att KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finan-

siering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den

endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån-

liga för KlaraBo.

Exponering

En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt kapi-

tal. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån med

fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att ytter-

ligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så bedöms

erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betalning

eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre för-

månliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäkter

då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter,

alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering.

I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtagan-

den som KlaraBo måste uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad,

belåningsgrad och soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle

komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtagan-

den kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar

betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk.

Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital

för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit

uppfyllda under räkenskapsåret.

Hantering

KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom

att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden

och att teckna längre kreditavtal med diversifierad förfallostruktur.

KlaraBo ser också löpande över möjligheten till alternativa finan-

sieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter mål gällande

kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där huvudsakliga

mål är:

• En likviditetsreserv om minst tre månader ska vid var tid finnas

tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild

12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent

av den totala utestående volymen banklån.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Värdet på KlaraBos fastigheter

Beskrivning

Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som

förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen

till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning

av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas

värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika

såsom vakansgrad, hyresnivå



, kontraktslängd och driftkostnader,

dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor

härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.

Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan för-

anleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få

en negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och resultat.

Exponering

En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en inves-

terare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Vär-

deringen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antagande

om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast

säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter och

vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall

för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och

beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till övervä-

gande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få nega-

tiva konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde kan

medföra en risk att KlaraBo inte kan erhålla ny finansiering eller att

ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta kan i

sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta till-

vara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till

följd av dyrare finansiering. KlaraBos fastighetsvärde uppgick till

7 850 mkr (3 452) vid räkenskapsårets utgång. Känslighetsanalys

gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 14.

Hantering

Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo

har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och för-

valtningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av fastighe-

terna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader

på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till

att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva

bostadsområden, vilket också påverkar fastighetsvärdena positivt.

Risker och riskhantering

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

37

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Flerårsöversikt nyckeltal

Mkr 2021 2020 2019 2018

Fastighetsrelaterade

Hyresintäkter, mkr 344,2 176,7 97,7 0,5

Förvaltningsesultat, mkr 76,4 35,8 26,4 –5,6

Periodens resultat, mkr 640,5 345,2 141,3 –2,0

Överskottsgrad, % 55,2% 54,1% 55,3% 36,1%

Värde förvaltningsfastigheter, mkr 7 719,3 3 452,1 1 899,7 60,1

Värde förvaltningsfastigheter, kr per kvm 18 527 15 918 13 209 21 407

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6% 94,5% 92,9% 100,0%

Reell uthyrningsgrad, % 98,6% 99,3% n.a. n.a.

Total uthyrningsbar yta, tkvm 416,6 208,8 137,6 1,1

Antal lägenheter i förvaltning 5 412 2 682 1 819 18

Antal lägenheter i projektutveckling 1 494 1 159 1 152 1 100

Finansiella

Soliditet, % 49,3% 39,9% 37,5% 91,3%

Belåningsgrad, % 41,6% 52,8% 56,2% ej tillämpligt

Räntetäckningsgrad, ggr 2,1x 2,0x 3,2x ej tillämpligt

EPRA NRV, mkr 4 471,9 1 157,3 495,3 395,0

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,93 0,47 0,34 –0,27

Eget kapital per aktie, kr 31,9 21,9 14,9 12,2

EPRA NRV per aktie, kr 33,9 23,7 15,3 12,2

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 98% 41% –223% ej tillämpligt

Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, % 43% 55% 25% ej tillämpligt

Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,8 48,8 32,4 32,4

Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 82,3 41,0 32,4 20,6

Flerårsöversikt nyckeltal

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

38

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Koncernens rapport över totalresultat Koncernens rapport över

övrigt totalresultat

Mkr Not 2021 2020

1, 2, 3, 4, 5, 6

Hyresintäkter 7 337,6 176,7

Övriga rörelseintäkter 6,6 2,0

Fastighetskostnader 8,9 –154,3 –82,0

Driftnetto 189,9 96,8

Centrala administrationskostnader 9, 10, 11 –44,9 –24,2

Rörelseresultat 145,1 72,6

Finansiella intäkter 13 0,0 0,0

Finansiella kostnader 13 –68,6 –36,8

Förvaltningsresultat 76,5 35,8

Värdeförändringar fastigheter 14 737,3 413,0

Värdeförändringar derivat 15 10,9 –7,5

Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag 16 –0,1 –0,1

Resultat före skatt 824,6 441,3

Skattekostnad 17 –184,1 –96,2

Årets resultat 640,5 345,2

Hänförbart till:

Moderbolagets aktieägare 637,9 260,0

Innehav utan bestämmande inflytande 2,7 85,2

Mkr Not 2021 2020

Årets resultat 640,5 345,2

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat för året 640,5 345,2

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 637,9 260,0

Innehav utan bestämmande inflytande 2,7 85,2

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

före utspädning, kr 7,75 6,33

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare,

efter utspädning, kr 7,67 6,33

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

39

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Koncernens rapport över finansiell ställning

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

1, 2, 3, 4, 5, 6

TILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 1,4 0,0

Summa immateriella anläggningstillgångar 1,4 0,0

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 14 7 850,0 3 452,1

Inventarier 18 5,3 0,6

Summa materiella anläggningstillgångar 7 855,3 3 452,7

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,0 16,1

Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,9 0,1

Derivatinstrument 15 7,2

Summa finansiella anläggningstillgångar 26,1 16,2

Uppskjutna skattefordringar 17 8,8 1,1

Summa anläggningstillgångar 7 891,6 3 469,9

Omsättningstillgångar

Kund- och hyresfordringar 3,7 0,4

Övriga fordringar 10,9 9,4

Upparbetad ej fakturerad intäkt 1,5 1,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 3,5 2,4

Summa omsättningstillgångar 19,6 13,6

Likvida medel 616,5 182,7

Summa tillgångar 8 527,7 3 666,2

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

1, 2, 3, 4, 5, 6

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 20

Aktiekapital 6,6 2,4

Övrigt tillskjutet kapital 3 235,7 730,9

Balanserat resultat inklusive årets resultat 964,6 338,0

Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 206,9 1 071,4

Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 391,6

Summa eget kapital 4 206,9 1 463,0

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 21 3 124,8 1 771,8

Uppskjuten skatteskuld 17 281,0 115,9

Övriga långfristiga skulder 0,5 0,2

Summa långfristiga skulder 3 406,3 1 888,0

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder 21 759,1 232,5

Derivatinstrument 15 3,8

Leverantörsskulder 17,4 15,6

Aktuell skatteskuld 17 20,8 14,0

Övriga kortfristiga skulder 4,8 5,3

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 112,3 44,0

Summa kortfristiga skulder 914,4 315,2

Summa skulder 4 320,7 2 203,2

Summa eget kapital och skulder 8 527,7 3 666,2

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

40

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Koncernens rapport över förändring av eget kapital

Mkr Aktiekapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanserat

resultat

Eget kapital

hänförligt till moder-

bolagets aktieägare

Eget kapital

hänförligt till innehav utan

bestämmande inflytande

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 2020-01-01 1,6 402,8 78,0 482,4 306,4 788,8

Årets resultat 260,0 260,0 85,2 345,2

Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0

Summa totalresultat för året 260,0 260,0 85,2 345,2

Nyemission 0,8 327,3 328,1 328,1

Kostnader hänförliga till emissioner –0,5 –0,5 –0,5

Teckningsoptioner 1,4 1,4 1,4

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,8 328,2 0,0 329,0 0,0 329,0

Utgående eget kapital 2020-12-31 2,4 730,9 338,0 1 071,4 391,6 1 463,0

Ingående eget kapital 2021-01-01 2,4 730,9 338,0 1 071,4 391,6 1 463,0

Årets resultat 637,9 637,9 2,7 640,5

Övrigt totalresultat 0,0 0,0

Summa totalresultat för året 637,9 637,9 2,7 640,5

Nyemission 4,1 2 531,7 2 535,9 2 535,9

Kostnader hänförliga till emissioner –30,8 –30,8 –30,8

Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande –11,3 –11,3 –394,2 –405,5

Teckningsoptioner 3,9 3,9 3,9

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 4,1 2 504,8 –11,3 2497,6 –394,2 2 103,4

Utgående eget kapital 2021-12-31 6,6 3 235,7 964,6 4 206,9 0,0 4 206,9

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

41

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Koncernens rapport över kassaflöde

Mkr Not 2021 2020

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 145,1 72,6

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 1,3 0,1

Erhållen/betald ränta 23 –74,2 –30,9

Betald skatt –18,5 –4,8

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 53,7 37,0

Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital

Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 86,1 1,1

Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder –76,1 12,9

Kassaflöde från den löpande verksamheten 63,8 51,1

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter 21,4 –312,1

Utköp av innehav utan bestämmande inflytande –406,2 –65,3

Investeringar i förvaltningsfastigheter –154,9 –115,8

Nyproduktionsinvesteringar –135,2 25,2

Erhållet investeringsstöd 25,5 –0,4

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar –1,1 0,0

Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,5 0,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten –651,0 –468,5

Finansieringsverksamheten

Nyemission, netto 1 137,8 327,4

Likvid från teckningsoptioner 3,9 1,4

Nyupptagna finansiella skulder 21 893,1 109,9

Låneupptagningskostnader 21 –2,2 –2,2

Amortering av finansiella skulder 21 –1 019,9 –17,2

Förändring byggnadskreditiv 21 8,5 10,5

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 021,2 429,8

Periodens kassaflöde 433,9 12,4

Likvida medel vid årets ingång 182,7 170,3

Likvida medel vid årets slut 616,5 182,7

Finansiella rapporter koncernen

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

42

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat

Mkr Not 2021 2020

1, 2, 3, 4, 5, 6

Nettoomsättning 24 10,0 7,4

Övriga externa kostnader 11 –22,0 –6,0

Personalkostnader 9 –13,2 –13,2

Rörelseresultat –25,2 –11,8

Resultat från andelar i koncernföretag 45,5 0,0

Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 13,6 1,9

Räntekostnader och liknande resultatposter 13 –15,6 –6,2

Resultat efter finansiella poster 18,4 –16,0

Erhållna koncernbidrag 25,0 19,7

Resultat före skatt 43,4 3,7

Skattekostnad 17 0,0 –1,1

Årets resultat 43,4 2,6

Mkr 2021 2020

Årets resultat 43,4 2,6

Övrigt totalresultat

Summa totalresultat för året 43,4 2,6

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

43

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

1, 2, 3, 4, 5, 6

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella

anläggningstillgångar 25 1,4 1,1

Inventarier 18 0,1 0,1

Summa materiella anläggningstillgångar 1,5 1,2

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 26 2 175,4 277,6

Fordringar hos koncernföretag 1 362,5 6,5

Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,3 16,3

Uppskjutna skattefordringar 17 8,8 0,9

Summa finansiella anläggningstillgångar 3 563 301,3

Summa anläggningstillgångar 3 564,5 302,5

Omsättningstillgångar

Kund- och hyresfordringar 0,8 0,0

Fordringar hos koncernföretag 2,8 454,6

Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,7 0,1

Övriga fordringar 5,2 3,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 0,3 0,5

Summa omsättningstillgångar 11,8 458,6

Kassa och bank 607,2 82,0

Summa tillgångar 4 183,5 843,0

Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31

EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER

Eget kapital 20

Bundet eget kapital

Aktiekapital 6,6 2,4

Summa bundet eget kapital 6,6 2,4

Fritt eget kapital

Överkursfond 3 223,3 722,3

Balanserat resultat 10,6 4,2

Årets resultat 43,4 2,6

Summa fritt eget kapital 27 3 277,2 729,1

Summa eget kapital 3 283,8 731,5

Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 722,3 0,0

Övriga långfristiga skulder 21 0,0 100,0

Summa långfristiga skulder 722,3 100,0

Kortfristiga skulder

Skulder till koncernföretag 158,6 0,9

Leverantörsskulder 0,4 1,5

Aktuell skatteskuld 17 0,7 0,6

Övriga kortfristiga skulder 0,4 0,4

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 17,3 8,0

Summa kortfristiga skulder 177,4 11,5

Summa skulder 899,7 111,5

Summa eget kapital, avsättningar och skulder 4 183,5 843,0

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

44

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Moderbolagets förändring

av eget kapital

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Summa eget

kapital

Belopp vid årets ingång 2020-01-01 1,6 395,8 2,8 400,2

Årets resultat 2,6 2,6

Övrigt totalresultat 0,0

Summa totalresultat för året 0,0 0,0 2,6 2,6

Nyemission 0,8 327,3 328,1

Kostnader hänförliga till emissioner –0,7 –0,7

Teckningsoptioner 1,4 1,4

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt

mot eget kapital 0,8 326,6 1,4 328,8

Belopp vid årets utgång 2020-12-31 2,4 722,3 6,7 731,5

Belopp vid årets ingång 2021-01-01 2,4 722,3 6,7 731,5

Årets resultat 43,4 43,4

Övrigt totalresultat 0,0

Summa totalresultat för året 0,0 0,0 43,4 43,4

Nyemission 4,1 2 531,7 2 535,9

Kostnader hänförliga till emissioner –30,8 –30,8

Teckningsoptioner 3,9 3,9

Summa transaktioner med ägare redovisade direkt

mot eget kapital 4,1 2 500,9 3,9 2 508,9

Belopp vid årets utgång 2021-12-31 6,6 3 223,3 54,0 3 283,8

Mkr Not 2021 2020

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat –25,2 –11,8

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 0,1 0,0

Erhållen/betald ränta 23 –16,3 0,0

Betald skatt –8,0 –0,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital –49,4 –11,8

Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital

Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 71,0 –52,9

Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder –29,5 –4,9

Kassaflöde från den löpande verksamheten –7,9 –69,7

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,6 –0,3

Förvärv av dotterföretag –115,2 –0,3

Lämnat aktieägartillskott till dotterföretag 0,0 –18,1

Utlåning till dotterföretag i samband med förvärv 0,0 –288,5

Kassaflöde från investeringsverksamheten –115,8 –307,2

Finansieringsverksamheten

Nyemission, netto 1 010,0 327,4

Likvid från teckningsoptioner 1,4

Amortering av finansiella skulder –361,1

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 648,9 328,8

Periodens kassaflöde 525,2 –48,1

Likvida medel vid årets ingång 82,0 130,1

Likvida medel vid årets utgång 607,2 82,0

Finansiella rapporter moderbolaget

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

45

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Noter

Not 1

Allmän information

KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder

med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och

sedan uppföra kostnads- , yt- och produktionseffektiva egen-

utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen-

heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt

flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas

storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017,

har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet.

Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna

International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolk-

ningen av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rapporte-

rings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisnings-

regler för koncernen, tillämpats.

KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727, har sitt säte i Malmö.

Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö.

Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen

den 29 mars 2022 och kommer att föreslås att fastställas av

årsstämman den 3 maj 2022.

Not 2

Sammanfattning av väsentliga

redovisningsprinciper

De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna

koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har

tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat

anges.

Grund för rapporternas upprättande

Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats

i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)

utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och

tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee

(IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare

tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1,

Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av

Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års-

redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än

koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern-

redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden

förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella

tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas

och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS

kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar

samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade

belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskatt-

ningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren heter och

andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig-

heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande

information om koncernens väsentliga redovisningsprinciper, samt

bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som inne-

fattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana

områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig

betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4.

Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga

standarder som inte har tillämpats i förtid

Nya standarder vilka trätt i kraft 2021

Förändringar i IFRS 9, IAS 39 och IFRS 7 hänförligt till referens-

räntereformen fas 2 trädde i kraft den 1 januari 2021 och ger väg-

ledning kring hur effekterna av reformen ska redovisas. De änd-

rade redovisningsprinciperna resulterade inte i någon påverkan

på de finansiella rapporterna då KlaraBo inte tillämpar säkrings-

redovisning av valutaderivat.

Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk-

ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för

närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella ställ-

ning i väsentlig omfattning.

I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit

oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Förändringar i svenska regelverket

Förändringar under 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan

på KlaraBos redovisning.

Nya standarder vilka träder i kraft 2022

Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-

uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för när-

varande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella ställning

i väsentlig omfattning. Detsamma gäller svenska regelverk.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm-

mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över

ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning

från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom

sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas

i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm-

mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur

koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande

inflytandet upphör.

Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resul-

tat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över

totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport

över finansiell ställning.

Rörelseförvärv och tillgångsförvärv

Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett

rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid

varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda.

Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om det

visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytter-

ligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvär-

vade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

46

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att

förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs och det

inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste vidare

bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett rörelse-

förvärv eller ej.

Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig till

fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell

rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det inne-

bär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabat-

ten vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på

temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade

förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag

till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.

Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv.

Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en

transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget)

indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till-

gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt

värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats

av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla

tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen vill-

korad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verkligt

värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader kost-

nadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till

verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör kon-

cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade

bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportio-

nella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar. Det belopp

varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande infly-

tande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinne-

hav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifier-

bara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om

beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade bolagets

tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över total-

resultat. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern-

redovisningen det förvärvade bolagets intäkter, kostnader,

identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen

goodwill.

Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva,

bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo

gör att betrakta som tillgångsförvärv.

Samarbetsarrangemang och joint ventures

Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett

gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade

joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange-

mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter

beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och

åtagan den i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint

ventures). Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassifi-

cerade som joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhe-

tens legala form ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till-

hörande arrangemanget utan istället har rätt till verksamhetens

nettotillgångar.

Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag

och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff-

ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter

för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat

från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunk-

ten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och

koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat

i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en

minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint

ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte

ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser

eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och

orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-

interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin

helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade

vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures eli-

mineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel

i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som

orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns

indikation på nedskrivningsbehov.

Funktionell valuta

Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också

är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person

i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor.

Intäkter

Hyresintäkter

KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operatio-

nella hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell

leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg avi-

seras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att

endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas

som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som

erhållits eller förväntas komma att erhållas.

Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträk-

ningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redo-

visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår i

vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme och fast-

ighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges reduce-

rad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras denna

under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets löptid

såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning eller

liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas

som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall inga ytterli-

gare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter från ersätt-

ning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras hyresta-

garen för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redovisas vid

ett tillfälle eller motsvarande intäkt i form av förhöjd hyra över hela

eller delar av hyresperioden. Oavsett angreppssätt utgör intäkten

för detta en hyra och ska redovisas som en hyresintäkt i enlighet

med IFRS 16. Analys har genomförts av intäktsredovisningen uti-

från IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder där KlaraBo under-

sökte avgränsningen mellan redovisning av intäkter enligt IFRS

16 Leasing avtal och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder.

Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster utgör en icke

väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna för

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

47

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

tjänster för redovisning enligt IFRS 15. Dessa intäkter redovisas

enligt IFRS 16 vilket innebär att intäkten för servicetjänster perio-

diseras på samma principer som hyresintäkterna. Det är vår upp-

skattning att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller

tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15.

Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period

den avser.

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig

säkerhet att de statliga stöden kommer att erhållas och koncer-

nen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med

stöden.

Investeringsstöd

Investeringsstöd finns för att säkerställa en fortsatt hög byggtakt

av bostäder med relativt lägre hyror i hela Sverige. Stöd kan ges

för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad till bostäder i fler-

bostads hus och småhus så länge upplåtelseformen är hyresrätt.

För ombyggnad krävs att byggnaden inte har använts till bostäder

under de senaste åtta åren.

Stöd får bara lämnas om projektet säkerställer relativt lägre

boendekostnader och för att få stöd ska byggnaden vara mer

energieffektiv än vad som gäller för övrig nyproduktion enligt

Boverkets byggregler (BBR). Dessutom finns begränsningar

i form av hur stora lägenheterna får vara för att berättigas till

stöd.

Erhållna investeringsstöd redovisas som en minskning

av anskaffningsvärdet på aktuell fastighet. Investeringsstöd

erhålls för vissa nybyggnationsprojekt av KlaraBo.

Från och med 1 jan 2022 har möjlighet till investeringsstöd

upphört.

Rörelsesegment och segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer

med den interna rapportering som lämnas till den högste verkstäl-

lande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren

är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och

bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna

funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.

KlaraBo har identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvaltning

och Projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemen-

samma poster som Övrigt.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger

på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-

ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate-

rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet.

Transaktioner med utlandet förekommer framför allt vid inköp

av husmoduler från Baltikum (i EUR).

Ersättningar till anställda

Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe-

stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen

avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk-

ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo

har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är

betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för-

faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång

i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av

framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo.

Aktierelaterade ersättningar

Koncernen har utestående teckningsoptioner vilket regleras som

eget kapitalinstrument. För en detaljerad beskrivning av program-

met hänvisas till Not 9. Teckningsoptionerna har sålts till mark-

nadsmässigt värde, varför ingen kostnad har påverkat rapporten

över totalresultat.

Inkomstskatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell inkomstskatt

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga

resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från

det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik-

tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport

över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas

i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande

skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende

aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade

eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering

av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte-

mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatte-

fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och under-

skottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa

kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet

på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre

bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas

med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu-

tade eller i praktiken beslutade per balansdagen.

Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo:

• Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är

rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påver-

kar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.

• Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och

intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig

framtid.

Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade

värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller

reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig-

heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten

är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som

redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett

om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av

dotter bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats.

Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive

temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från

försäljning.

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

48

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp-

skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens

genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar,

varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till fastig-

heter avseende dessa förvärv.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps-

priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande-

period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv-

ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras

om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.

Beräknande nyttjandeperioder, år:

Inventarier 3–10

Förvaltningsfastigheter

Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas

i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kom-

bination av dessa. Även fastigheter under uppförande hänförs till

denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt

i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till för-

värvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo-

visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med

IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring

förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen

beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med vär-

deringen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet, om

fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens

investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal.

KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt.

Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar

uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata

från extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkast-

ning samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter

är i nivå 3 enligt värderingshierarkin.

Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen

vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som

följer av ägandet normalt övergår den dagen.

Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast

om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är

förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del

och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla

andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period

de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att

utgiften uppkommer.

Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter

i projektutveckling

Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 pro-

cent av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och

totala uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den

dag då (i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal

har ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov

tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en

reell värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på

beprövad affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera

utfallet av projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets

verkliga värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av

Projekt utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl.

I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad

värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande-

graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans-

dagen i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att

fullgöra projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats

bokas ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde

och kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits

av byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell

ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,

kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt

värde via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av kon-

cernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande

skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet,

leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir

part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med

finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag då

koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.

Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats

och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder

redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits.

Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.

En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställ-

ning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats

eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den.

En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning

(helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat

sätt utsläcks.

En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i

r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att

kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera

nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras.

Klassificering och värdering av finansiella

tillgångar/skuldinstrument

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff-

ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av

transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas

tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av

en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan

är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in-

och utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finan-

siella tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde

för en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet

för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

49

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga

avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta

de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla

avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en

integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla

andra premier eller rabatter.

Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår

till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar,

kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det

belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra

fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifice-

ras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre än ett

år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella till-

gångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår

i omsättningstillgångar, med undantag av de poster med förfallo-

dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras

som anläggningstillgångar.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för för-

väntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av hyres-

fordringar.

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för

kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster

kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad konjunk-

tur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller en

större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt en för-

enklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för ford-

ringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken för-

väntas understiga ett år för samtliga fordringar.

Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med

likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för

samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt

enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen

skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan

på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla

betalning har avslutats.

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde

med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp-

lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklu-

sive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället

värderas de enligt effektivräntemetoden.

Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år

medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år.

Klassificering och värdering av derivat

Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transak-

tionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redo-

visningen värderas derivatinstrument till verkligt värde, och värde-

förändringar på derivatinstrument redovisas i koncernens rapport

över totalresultat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.

KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt

värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i

resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa-

flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen är

utsatt för.

KlaraBo innehar även valutaderivat, som också klassificeras till

verkligt värde via resultatet, vilka har anskaffats för att motverka

de risker för valutafluktuationer som koncernen har gällande

inköp av modulhus i Baltikum. Inköpen av modulhusen denomine-

ras i EUR medan tillgången hålls i SEK.

Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas

som finansiell tillgång eller finansiell skuld.

Låneutgifter

Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller

produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång

och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd

användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-

värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att

det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska

fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma

sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs när

de uppstår.

Eget kapital

Aktiekapital

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo

innehar stamaktier av serie A och B.

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens

ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet aktie-

ägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av

utfärdade teckningsoptioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen

minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som

minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/

extra bolagsstämma godkänt utdelningen.

Innehav utan bestämmande inflytande

Innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en separat

post i eget kapital.

Nyemission

Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En nyemis-

sion ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet kapi-

tal) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten tillgång är

kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt kan hän-

föras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner redo-

visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden.

Avsättningar och eventualförpliktelser

En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när

koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd

av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekono-

miska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen

samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt-

ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen

av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid rap-

portperiodens slut.

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åta-

gande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

50

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktel-

ser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att

ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt

kan beräknas.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo-

visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet

för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning

för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredo-

visningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU

godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger

vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.

Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciper:

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform-

ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning

av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med

anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost-

nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget.

Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital.

Intäkter

Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster

gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de

avser.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar

och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen

men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan-

tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren

av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund

av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt

avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tilläm-

par moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med

reglerna i IFRS 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till

förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar

finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när

bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning

tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9

i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tilläm-

par i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföre-

taget värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället

till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader

som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången.

Värdering av finansiella tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis-

ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella

nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar).

Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovis-

ningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaff-

ningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen).

Värdering av finansiella skulder

Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-

ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av

lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt

effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaff-

ningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka

säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella

skulder och värderas till detta värde.

Skatter

I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive

uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot

obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget

kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet

med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2

Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas

mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos

givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.

Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa

antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar

alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade

koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Segmentsredovisning

Moderbolaget redovisar inte segment enligt samma fördelning

och samma omfattning som koncernen, utan upplyser om netto-

omsättningens fördelning på moderbolagets verksamhetsgrenar.

 Not 2, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

51

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 3

Finansiella riskfaktorer

KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan.

Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i vissa

fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen. Styrel-

sen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande riskhan-

teringen som för specifika områden såsom valutarisk, ränterisk,

kreditrisk och användning av derivatinstrument.

Under 2021 har säkringsredovisning inte tillämpats på något

säkringsinstrument.

Nedan beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker

och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella

resultat.

Risk Exponering uppstår från Hantering

Valutarisk Framtida affärstransaktioner.

Redovisade finansiella tillgångar som inte

är uttryckta i svenska kronor (kr).

Bedömning av behovet av valutaderivat.

Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat.

Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund-

och hyresfordringar.

Finansiella motparter med hög kreditvärdighet,

kreditupplysning, borgensman och deposition.

Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter.

KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika,

såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda

risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av för-

ändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta,

risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering för

kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har likvidi-

tet att täcka de betalningsåtaganden som finns.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser

negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader.

Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk-

nings exponering.

Transaktionsexponering

Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning

och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än

den funktionella valutan.

KlaraBos exponering avser inköp i EUR där modulhus köps in

från Baltikum, denominerade i EUR. KlaraBo innehar valuta-

derivat vilka har anskaffats för att motverka de risker för valuta-

fluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhusen.

Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom

att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande:

• Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk

valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimine-

ras genom användandet av valutaterminer.

Koncernens transaktionsexponering, före valutasäkringsåtgärder,

där inköp kontrakterats i EUR uppgick till cirka 6,5 MEUR per

31 december 2021. 100 procent av risken har säkrats genom

valuta-derivat där EUR köpts per framtida datum för att täcka

inköpen i EUR, till en genomsnittlig kurs om 10,26, och med för-

fall fram till 2024.

Då utestående valutaexponering är säkrad i sin helhet, får even-

tuella förändringar i valutakurser ingen effekt.

KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering.

Ränterisk och räntebindning

Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på

grund av förändringar i marknadsräntor och som därmed kan ge

en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Kon-

cernens finansnetto och resultat påverkas av fluktuationer i ränte-

nivåerna. Hur snabbt en ränte förändring får genomslag i ränte-

nettot beror på tillgångarna och skuldernas räntebindningstid.

Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen

och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upp-

låning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras.

Resultatet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till

följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas

av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens margi-

naler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden

och därigenom ändrade räntekostnader. Marknads räntor påver-

kas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande

inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med

sjunkande inflations förväntningar kan räntenivån väntas sjunka.

Som låntagare medför kortare räntebindning en högre kassa-

flödeskänslighet, vilket ses som ökad risk. En längre räntebind-

ning ökar stabiliteten men kan samtidigt vara en nackdel vid

nedgång i marknadsräntan. Ränterisken, det vill säga kassa-

flödes risken, i koncernens skuldportfölj ska i vissa fall begränsas

i enlighet med koncernens finanspolicy där KlaraBo på kort sikt

delvis säkrar sig mot fluktuationer i räntan genom räntesäkringar

i form av ränte swappar där rörlig ränta omvandlas till fast ränta.

Men på längre sikt får förändringarna i räntan påverkan på kon-

cernens resultat och kassaflöde. Koncernen utvärderar löpande

sin exponering för ränterisk. Enligt KlaraBos finans policy är mål-

sättningen med ränteriskhanteringen att uppnå önskad stabilitet i

KlaraBos samlade kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

52

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning.

Avvägningen mellan lång och kort räntebindning bestäms av

ränte marknadens förutsättningar, KlaraBos förmåga att klara

perioder med höga räntor och av styrelsens uppfattning om

önskad risknivå. Vid valet av strategi ska det dock säkerställas

att möjliga marknadsvärdesförändringar på de räntesäkringar

som krävs för att uppnå före slagen strategi inte riskerar att ge

oacceptabla effekter på det egna kapitalet. Finanspolicyn sätter

följande mål:

• Räntebindningstid: Spridning av ränteförfall enligt fastställda

perioder med en genomsnittlig räntebindningstid om 1–3 år.

• Ej räntesäkrad upplåning till rörlig ränta: Minst 20 procent av

låneportföljen.

• Räntetäckningsgrad: Minst 1,75 gånger.

Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per

31 december 2021 uppgick till 1,9 procent, inklusive ränte-

swappar. Koncernens räntederivat redovisas till verkligt värde

i rapporten över finansiell ställning. I takt med att marknads-

räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde,

som inte är kassa flödespåverkande, på räntederivaten. Om

marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos

räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt

på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande

förpliktelser gentemot samma motpart finns.

Räntesäkringar

2021-12-31

Avtal

Nominellt

belopp, mkr

Marknads-

värde, mkr

Fast

ränta, % Förfall

Ränteswap 200,0 0,0 –0,036 2022-07

Ränteswap 100,0 0,3 0,287 2024-07

Ränteswap 200,0 2,2 0,015 2024-08

Ränteswap 200,0 2,0 0,059 2024-08

Ränteswap 200,0 2,4 0,181 2025-05

Ränteswap 500,0 0,3 0,610 2025-12

Summa 1 400,0 7,2

2020-12-31

Avtal

Nominellt

belopp, mkr

Marknads-

värde, mkr

Fast

ränta, % Förfall

Ränteswap 200,0 0,0 –0,036 2022-07

Ränteswap 100,0 0,8 0,287 2024-07

Ränteswap 200,0 –0,3 0,015 2024-08

Ränteswap 200,0 –0,1 0,059 2024-08

Ränteswap 200,0 –0,7 0,181 2025-05

Summa 900,0 –0,3

Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat

2021

Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr

1,00 –15,7

–1,00 8,1

0,50 –7,1

–0,50 3,7

0,25 –2,8

–0,25 1,7

2020

Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Resultateffekt, mkr

1,00 –6,9

–1,00 9,0

0,50 –2,7

–0,50 4,5

0,25 –0,7

–0,25 2,3

Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat

2021-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2022 1 920 50

2023 0 0

2024 500 13

2025 1 396 37

>2025 0 0

Total 3 816 100

Räntebindningstid, år 1,9

2020-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2021 876 45

2022 300 15

2023 0 0

2024 566 29

>2024 200 10

Total 1 942 100

Räntebindningstid, år 1,9

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till cirka 60 mkr.

Kapitalrisk

Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa

risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtagan-

den på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter

att få kredit från externa källor.

Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla

betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller

svårig heter att erhålla finansiering.

Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt

inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång till

medel för refinansieringar, investeringar och den löpande verk-

samheten. Koncernens investeringar finansieras förutom av eget

kapital till stor del av upplåning från kredit institut. Koncernens

löpande verksamhet finansieras normalt av kassaflödet men om

utvecklingen avviker från koncernens förväntningar kan finansie-

ring genom lån komma att behövas för exempelvis underhåll.

Finansiering via lån innebär att KlaraBo är exponerat för finansie-

ringsrisk. Om koncernen misslyckas med att anskaffa nödvändigt

kapital på för koncernen acceptabla villkor skulle detta kunna ha

en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning

och resultat. Långivare har pant i fastigheter, aktier och intern-

reverser som säkerhet.

 Not 3, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

53

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att:

• Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet

genom en långsiktig stabil kapitalstruktur, så att den kan fort-

sätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för

andra intressenter.

• Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna

för kapitalet nere.

I koncernens låneavtal förekommer finansiella åtaganden.

KlaraBo har till exempel förbundit sig att uppfylla en belånings-

grad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5

gånger samt soliditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åta-

ganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att påkalla

återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i

pantsatta tillgångar, kräva extraamortering eller att begära änd-

rade villkor. Om koncernen tvingas skaffa ytterligare finansiering,

till exempel på grund av krav på förtida återbetalning eller extra-

amortering, eller om kreditgivare kräver ändrade villkor, kan det

påverka koncernens finansiella ställning och resultat negativt. Det

noteras att KlaraBo, vid bokslutsdatum, uppfyllde samtliga villkor i

koncernens låneavtal.

Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra

liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden

och därigenom ändrade finansieringsmöjligheter. För att

begränsa refinansieringsrisken ska följande riktlinjer följas:

• En likviditetsreserv ska vid var tid finnas tillgänglig.

• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en enskild

12-månadersperiod.

• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där

maximalt 60 procent av den totala lånestocken får ligga mot

en och samma långivare.

• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.

Per bokslutsdagen efterlevs samtliga av ovanstående riktlinjer,

varför koncernen bedöms ha minimerat refinansieringsrisken.

Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kon-

traktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtals-

enliga odiskonterade kassaflödena. Kassaflödet avser ränte-

kostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder.

Räntekostnader har beräknats utifrån räntan på respektive skuld

vid bokslutsdatumet.

 Not 3, forts.

Koncernen 2021-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 18,1 874,9 1 383,9 1 667,0 17,5 3 961,4

Övriga räntebärande skulder 0,1 0,4 1,1 0,4 6,2 8,3

Leverantörsskulder 17,4 17,4

Övriga skulder 4,6 0,5 5,1

Summa 40,2 875,4 1 384,9 1 667,5 24,3 3 992,2

Koncernen 2020-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 14,8 235,6 983,4 655,6 1 889,4

Övriga räntebärande skulder 0,3 12,9 109,0 72,7 194,9

Leverantörsskulder 15,6 15,6

Övriga skulder 4,8 0,2 5,0

Summa 35,5 248,5 1 092,4 728,3 0,2 2 105,0

Koncernens målsättning för att hantera likviditetsrisken är att alltid

ha mer än en kreditgivare som är villig att erbjuda finansiering till

marknadsmässiga villkor.

Förfallostruktur för koncernens räntebärande skulder

Kapitalbindning

2021-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2022 758 20

2023 936 25

2024 372 10

2025 1 194 31

>2025 555 15

Total 3 816 100

Kapitalbindningstid, år 3,2

2020-12-31

Förfalloår Mkr Andel, %

2021 149 8

2022 1 358 70

2023 370 19

2024 66 3

>2024

Total 1 942 100

Kapitalbindningstid, år 1,7

I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga

till projektutveckling, vilka uppgår till cirka 60 mkr. Andelen lån

som förfaller 2022 håller för närvarande på att förlängas.

Kreditrisk

KlaraBos kreditrisk omfattar hyresgästernas betalningsförmåga

och hanteras genom noggrann bevakning av betalningsmoral,

uppföljning av utestående hyresfordringar, samt genom kontinu-

erlig kommunikation med hyresgästerna. KlaraBo är beroende av

att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Potentiella hyresgäster

genomgår sedvanlig kreditupplysning varvid information om

hyresgästernas finansiella ställning inhämtas. I regel tas också

referenser hos tidigare hyresvärd avseende hyresgästens hyres-

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

54

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

betalning. I förekommande fall kan kompletterande säkerhet

krävas i form av borgensman eller deposition. Koncernen arbetar

vidare enligt en strikt policy avseende inkassohantering, betal-

ningsanstånd och avbetalningsplaner för att minimera risken för

uteblivna hyres inbetalningar.

Likväl kvarstår risk för att kunder ställer in sina betalningar eller

i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka

resultatet negativt både direkt och indirekt till följd av lägre fastig-

hetsvärden.

Förutom hyresgästernas betalningsförmåga kan hyresintäk-

terna påverkas av andra faktorer, såsom fastigheternas uthyr-

ningsgrad och möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror.

Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den all-

männa konjunkturutvecklingen, produktionstakten av nya fastig-

heter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och

syssel sättningsgrad. Förändringen av dessa faktorer kan leda till

ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna sjunker. KlaraBo

bedömer att risken för förlorade hyresintäkter är liten då vakans-

graden i koncernens fastighetsbestånd är låg. KlaraBos uthyr-

ningspolicy tillsammans med koncernens förvaltningsmodell,

som medför en förädling av fastigheterna, begränsar risken för

sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad.

På balansdagen föreligger ingen signifikant koncentration av

kreditexponering, exklusive likvida medel.

Per bokslutsdagen har koncernen nedanstående redovisade

värde för kund- och hyresfordringar. Samtliga kund- och hyres-

fordringar förfaller till betalning inom tre månader efter boksluts-

dagen.

KlaraBo tillämpar den förenklade metoden för nedskrivning av

förväntade kreditförluster där storleken på reserven baseras på

historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer.

KlaraBo skriver bort en fordran när det inte längre finns någon

förväntan om att erhålla betalning och då aktiva åtgärder vidtagits

för att erhålla betalning.

Koncernen använder sig av finansiella motparter med hög

kredit värdighet för att begränsa kreditrisken för likvida medel och

derivatinstrument. Koncernens finanspolicy definierar hur upp-

låning och placeringar av överskottlikviditet får hanteras där

upplåning endast får ske genom:

• Svensk bank eller från svenska finansinstitut/försäkringsbolag.

• Utländsk bank om upplåningen sker med tillämpning av nordisk

rätt.

• Upplåning från den svenska kreditmarknaden, såsom

obligationer och/eller företagscertifikat.

• Hybridobligationer

• Preferensaktier

Bolagets placeringar av överskottslikviditet får ske i:

• Företag ingående i koncernen.

• Svensk bank eller svenska finansinstitut/försäkringsbolag

(med rating minst A-).

• Utländsk bank om placering sker med tillämpning av nordisk

rätt (med rating minst A-).

• Maximalt 200 mkr får placeras med enskild motpart.

Godkända instrument är deposit och certifikat.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Kund- och hyresfordringar 6,2 1,8

Reserv för osäkra kund- och hyresfordringar –2,5 –1,4

Summa kund- och hyresfordringar 3,7 0,4 0,0 0,0

Årets förändring av reserv för osäkra kund- och hyresfordringar framgår av nedanstående tabell.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 1,4 1,7

Årets förändring 1,1 –0,3

Utgående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 2,5 1,4 0,0 0,0

 Not 3, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

55

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 4

Uppskattningar och bedömningar

Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och base-

ras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förvänt-

ningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande

förhållanden. Koncernen gör uppskattningar och antaganden om

framtiden. De uppskattningar för redovisnings ända mål som blir

följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara

det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som

innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade

värden för tillgångar och skulder under nästkommande räken-

skapsår behandlas i huvuddrag nedan.

Förvaltningsfastigheter

En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och

uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd

till verkligt värde. Vid värdering av förvaltningsfastigheter har

externa värderare verifierat värdena. Värdering har utförts av

oberoende värderings män med erkända och relevanta kvalifika-

tioner och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av

den typ och med det läge som KlaraBos förvaltningsfastigheter

har. För ytterligare information om förvaltningsfastigheterna,

se not 14.

Tillgångs- och rörelseförvärv

Vid förvärv görs en bedömning om det är att betrakta som till-

gångs- eller rörelseförvärv. Om syftet är att förvärva ett bolags

fastigheter, och dess förvaltningsorganisation och administration

är av underordnad betydelse, klassificeras det som ett tillgångs-

förvärv. Ett förvärv klassificeras också som tillgångsförvärv om

köpeskillingen i enlighet med IFRS 3 för aktierna i allt väsentligt är

hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter. Övriga

förvärv är att betrakta som rörelseförvärv. För årets samtliga

transaktioner har bedömning gjorts att de är tillgångsförvärv. Då

ingen uppskjuten skatt redovisas vid tillgångsförvärv, påverkar

eventuell erhållen skatte rabatt fastighetens anskaffningsvärde.

Följaktligen kommer även efterföljande värde förändringar

påverkas av rabatten.

Uppskjutna skatter

Betydande bedömningar görs för att bestämma framför allt upp-

skjutna skattefordringar/-skulder, inte minst vad gäller värdet av

underskottsavdrag samt när de bedöms kunna nyttjas. KlaraBo

måste därvid bedöma sannolikheten för att underskottsavdragen

kommer att nyttjas för avräkning mot framtida beskattningsbara

vinster samt när detta kan komma att ske. Det verkliga resultatet

kan avvika från dess bedömningar på grund av bland annat

ändrat framtida affärs klimat, ändrade skatteregler eller utfallet av

myndigheters eller skattedomstolars ännu ej slutförda granskning

av avgivna deklarationer. Det redovisade värdet på uppskjutna

skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. För ytterligare

information om uppskjutna skatter, se not 17.

Not 5

Segmentsrapportering

Koncernen identifierar två segment: Fastighetsförvaltning samt

Projektutveckling. Koncern gemensamma kostnader redovisas

under kategorin Övrigt. Segments rapporteringen bygger på

följande ställningstaganden avseende verksamhetsområdena:

Fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från joint

venture-bolag verksamma inom fastighetsförvaltning samt värde-

förändring förvaltnings fastigheter redovisas i aktuellt segment.

Projektutveckling

Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i

nyutvecklade fastigheter samt värdeskapande genom förädling

av mark eller konvertering av befintliga fastigheter.

Koncernen delar upp verksamheten i segmenten Fastighets-

förvaltning respektive Projektutveckling för intern uppföljning och

analys. KlaraBo har gjort bedömningen att den högste verkstäl-

lande beslutsfattaren är verkställande direktören. Koncernens

verksam het är organiserad på det sätt att koncernens verkstäl-

lande direktör följer upp resultat före skatt på segmenten Fastig-

hetsförvaltning och Projektutveckling. Varje rörelsesegment har

en chef som är ansvarig för den dagliga verksamheten och som

regelbundet rapporterar utfallet av rörelse segmentets prestatio-

ner samt behov av resurser till verkställande direktören. Informa-

tionen används för att fatta beslut om allokering av resurser till

segmenten och för att utvärdera resultatet. I rörelsesegmentens

resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara

poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt

och tillförlitligt sätt. Alla transaktioner mellan segmenten genom-

förs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som debite-

ras icke-närstående kunder i samband med fristående försälj-

ningar av identiska varor eller tjänster. Koncernen använder

samma värderings principer i sin segmentsrapportering som i sina

finansiella rapporter, i enlighet med IFRS 8.

KlaraBo har inga enskilda kunder som överstiger 10 procent av

koncernens intäkter, för 2020 respektive 2021, som ska upplysas

om. Samtliga intäkter hänför sig till hyresgäster i Sverige, och

samtliga anläggnings tillgångar är belägna i Sverige.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

56

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

 Not 5, forts.

Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

Koncernens rapport över totalresultat, mkr

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

Intäkter 343,8 178,8 0,3 –0,1 0,1 0,1 344,2 178,8

Kostnader –154,3 –82,0 0,0 0,0 0,0 0,0 –154,3 –82,0

Driftnetto 189,5 96,8 0,3 –0,1 0,1 0,1 189,9 96,8

Centrala administrationskostnader –8,3 –4,9 0,0 –0,1 –36,5 –19,2 –44,8 –24,2

Rörelseresultat 181,3 91,9 0,3 –0,2 –36,4 –19,1 145,1 72,6

Finansiella intäkter/kostnader –58,7 –32,0 0,0 –0,7 –9,9 –4,1 –68,7 –36,8

Förvaltningsresultat 122,6 59,9 0,2 –1,0 –46,4 –23,2 76,4 35,7

Värdeförändringar fastigheter 704,5 363,1 32,9 50,0 –0,2 0,0 737,2 413,0

Värdeförändringar derivat 6,3 –5,4 2,3 –2,1 2,3 0,0 10,9 –7,5

Resultat före skatt 833,4 417,7 35,4 46,9 –44,3 –23,3 824,6 441,3

Skattekostnad –175,9 –84,7 –7,7 –10,0 –0,5 –1,5 –184,1 –96,2

Årets resultat 657,5 332,9 27,7 36,9 –44,8 –24,7 640,5 345,2

Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

Koncernens rapport över finansiell ställning, mkr

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

Förvaltningsfastigheter 7 608,6 3 324,4 241,3 127,7 0,0 0,0 7 850,0 3 452,1

Långfristiga räntebärande skulder 3 124,8 1 672,1 0,0 0,0 100,0 3 124,8 1 772,1

Kortfristiga räntebärande skulder 699,2 169,8 60,0 62,6 0,0 0,0 759,1 232,5

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till

omvärdering av fastigheter 273,6 109,7 5,7 3,9 0,0 0,0 279,2 113,6

Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet Projektutveckling

till och med det kvartal som de färdigställs. Därmed ingår första

marknadsvärderingen efter färdigställande i detta segment.

Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet

Fastighetsförvaltning. Uppskjuten skatteskuld i ovanstående

rapport över finansiell ställning beräknas för de fastigheter som

vid årets slut klassificeras inom respektive segment.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

57

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 6

Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Nedan återges redovisade värden avseende finansiella instrument, fördelat per värderingskategori.

Finansiella poster redovisade till

verkligt värde via resultatet

Finansiella poster redovisade till

upplupet anskaffningsvärde

Koncernen, mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Finansiella tillgångar

Derivatinstrument 7,2

Kund- och hyresfordringar 3,7 0,4

Övriga fordringar 10,9 3,5

Upparbetad ej fakturerad intäkt 1,5 1,5

Likvida medel 616,5 182,7

Summa 7,2 0,0 632,6 188,0

Finansiella skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 3 875,7 1 827,4

Övriga räntebärande skulder 8,3 176,9

Derivatinstrument 3,8

Leverantörsskulder 17,4 15,6

Övriga skulder 5,4 5,0

Upplupna kostnader 111,9 20,7

Summa 8,3 3,8 4 010,4 2 045,6

Verkligt värde för kortfristiga finansiella tillgångar och skulder

bedöms motsvara deras redovisade värde med hänsyn till den

korta löptiden samt rörlig ränta för räntebärande skulder.

Moderbolagets samtliga finansiella instrument redovisas till

upplupet anskaffningsvärde.

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på

en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker.

Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknads-

information då denna finns tillgänglig, medan företagsspecifik

information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samt-

liga väsentliga indata som krävs för verkligt värde-värderingen av

ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2,

se vidare sid 62 för de olika nivåerna i värdehierarkin. Specifika

värderings tekniker som används för att värdera finansiella

instrument inkluderar:

• Noterade marknadspriser eller mäklarnoteringar för liknande

instrument.

• Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av

bedömda framtida kassaflöden baserat på observerbara

avkastningskurvor.

• Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet

av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer på

balansdagen.

Samtliga derivat som KlaraBo har utesteånde per boksluts-

datumet återfinns i nivå 2.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

58

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 7

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt nedanstående tabell.

Koncernen

Mkr 2021 2020

Bostad 287,1 149,7

Lokal 44,0 23,8

Övrigt 6,5 3,3

Summa 337,6 176,7

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella

leasingavtal. Nedan anges framtida ackumulerade minimiinbetal-

ningar avseende hyresintäkter. Beräkningen utgår från att samt-

liga hyresavtal sägs upp så snart det är möjligt efter boksluts-

dagen, och därefter inte förnyas. Bostadshyresavtal löper med tre

månaders uppsägningstid men antas vara långsiktiga avtal. I upp-

lysningssyfte visas värdet av årshyran för dessa kontrakt. Vidare

presenteras förfallostrukturen för övriga avtalade hyreskontrakt

exklusive bostadshyresavtal, dvs kommersiella lokaler och sam-

hällsfastigheter. Förfallostrukturen inkluderar ej framtida index-

regleringar av hyrorna.

Koncernen

Mkr 2021 2020

Bostadshyreskontrakt, årshyra 392,6 184,7

Framtida avtalade hyresinbetalningar,

exklusive bostäder

Inom ett år 66,6 29,5

Senare än ett år men inom fem år 142,4 49,5

Senare än fem år 33,6 25,0

Summa 242,7 104,0

Not 8

Fastighetskostnader

Koncernen

Mkr 2021 2020

Driftkostnader 103,5 54,8

Underhållskostnader 25,9 14,5

Förvaltningsadministration 17,7 8,6

Fastighetsskatt 7,1 4,0

Summa 154,3 82,0

I förvaltningsadministration ingår främst personalkostnader som

redovisas i not 9.

Not 9

Personal

Medelantal anställda

Koncernen Moderbolaget

2021 2020 2021 2020

Kvinnor 11,8 7,4 2,3 2,3

Män 29,4 17,0 2,3 5,8

Summa 41,2 24,3 4,6 8,0

Könsfördelning

Moderbolaget

Styrelse 2021 2020

Kvinnor 2 1

Män 6 6

Moderbolaget

VD och ledningsgrupp 2021-12-31 2020-12-31

Kvinnor 1 1

Män 4 3

Löner och ersättningar, sociala kostnader och pensioner

Mkr

Koncernen Moderbolaget

2021 2020 2021 2020

Löner och ersättningar

Styrelse, VD och ledande

befattnings havare 8,6 5,5 7,7 5,5

Övriga anställda 20,2 8,8 0,0 3,2

Summa 28,7 14,3 7,7 8,7

Sociala kostnader

Styrelse, VD och ledande

befattnings havare 4,5 2,3 2,4 2,0

(varav pensionskostnader) (1,8) (0,6) (1,6) (0,6)

Övriga anställda 7,2 3,2 1,5 1,6

(varav pensionskostnader) (2,8) (0,7) (0,1) (0,4)

Summa 11,7 5,5 4,0 3,6

Ledande befattningshavare utgörs, förutom av VD, av CFO,

Fastig hetschef, Nyproduktionschef och Affärsutvecklingschef.

VD och CFO har en uppsägningstid om sex månader, både vid

egen uppsägning och vid uppsägning från företagets sida. Fastig-

hetschef, Nyproduktionschef och Affärsutvecklingschef har en

uppsägningstid om tre månader, både vid egen uppsägning och

vid uppsägning från företagets sida.

Utöver ovan lönekostnader har cirka 4,9 mkr aktiverats för

egen räkning på förvaltningsfastigheter, vilket ej har kostnadsförts

i resultaträkningen.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

59

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

 Not 9, forts.

Ersättning till ledande befattningshavare

2021

Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt

Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2

Andreas Morfiadakis, VD 3,0 0,2 0,7 3,9

Göran Holm, styrelseledamot 0,1

Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2

Lennart Sten, styrelseordförande 0,4

Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2

Mats Johansson, styrelseledamot 0,2

Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,1

Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3

Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,3

Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 3,6 0,3 1,1 4,9

Summa 8,6 0,5 1,8 8,8

2020

Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt

Anders Pettersson, styrelseledamot 0,1 0,1

Andreas Morfiadakis, VD 2,8 0,1 0,3 3,2

Göran Holm, styrelseledamot 0,1 0,1

Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,1 0,1

Lennart Sten, styrelseordförande 0,2 0,2

Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,1 0,1

Mats Johansson, styrelseledamot 0,1 0,1

Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 2,2 0,1 0,3 2,6

Summa 5,7 0,2 0,6 6,5

Styrelsearvoden

Styrelsearvode beslutades av årsstämman 2021 att utgå med

400 000 kr (150 000) till styrelseordförande samt med 200 000 kr

per person till övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskotts-

arbete tillkommer med totalt 230 000 kr. Beloppen hänför sig till

perioden från årsstämman 2021-04-28 till och med årsstämman

2022-05-03.

Incitamentsprogram

KlaraBo hade per ingången av året ett utestående optionspro-

gram som koncernens anställda erbjudits att teckna optioner i.

Under året beslutades på extra bolagsstämma om två nya

optionsprogram, ett för koncernens VD och ett för fyra anställda

på före detta Kuststaden som implementerades i samband med

förvärvet av Kuststaden.

Samtliga tre program berättigar till teckning av en aktie av

serie B. Optionerna kan utnyttjas vid olika tillfällen under 2024.

Värdet för optionerna är marknadsmässigt beräknat, i enlighet

med Black & Scholes värderingsmodell där options rätternas

värde har bedömts i samband med optionsprogrammen.

Följande indata användes:

Program 2020/2024

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 20 kr

• Teckningskurs: 30 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 till 31 mars 2024

• Löptid: 3,5 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,28%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 1 367 585 stycken optioner tecknats.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

60

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

 Not 9, forts.

Antal optioner

TO 2020/2024 TO 2021/2024:1 TO 2021/2024:2 Totalt

Antal optioner vid årets ingång, st 1 392 111 1 392 111

Nytecknade optioner 70 000 500 000 1 429 440 1 999 440

Återköpta optioner –94 526 –94 526

Antal optioner vid årets utgång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025

Teckningskurs/aktie, kr 30 39 39

Not 10

Centrala administrationskostnader

Koncernen

Mkr 2021 2020

Avskrivning 1,0 0,1

Kostnader för ersättning till anställda 15,1 13,2

Marknadsföringskostnader 1,2 0,5

Kostnader i samband med notering

Nasdaq Stockholm 7,4 0,0

Övriga kostnader 20,1 10,3

Summa 44,9 24,2

I posten övriga kostnader ingår främst kostnader för redovisnings-

tjänster, konsultkostnader, IT, programvaror, revision samt moms

på management fee.

Not 11

Ersättning till revisorer

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Revisionsuppdrag 2,0 1,3 1,3 0,8

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdrag 2,2 1,3

Skatterådgivning 0,1 0,0 0,1

Övriga tjänster 2,1 0,3

Summa 6,4 1,3 3,0 0,8

Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade

revisionen och med revisionsverksamhet utöver revisionsupp-

drag avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är

sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet

eller skatterådgivning. Ersättning till revisorer avser för 2021 PwC

och för 2020 avser Mazars.

Program 2021/2024:1

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 26,10 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 juni till 31 augusti 2024

• Löptid: 3,3 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,26%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 500 000 stycken optioner tecknats.

Program 2021/2024:2

• Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten

uppgick till 28,80 kr

• Teckningskurs: 39 kr

• Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan

ske under perioden 1 augusti till 31 oktober 2024

• Löptid: 3,4 år

• Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska

stats obligationer: –0,25%

• Volatilitet: 25%

• Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen

av värdet på teckningsoptionerna

Vid periodens utgång har 1 429 440 stycken optioner tecknats.

Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst

3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av

högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspäd-

ningseffekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antalet aktier

i bolaget. Samtliga tre program är fulltecknade. Bolagets aktie-

kapital kommer, efter utnyttjande av teckningsoptionerna, att öka

med 164 851,25 kr, förutsatt att ingen omräkning sker.

Innehavet av optionerna är kopplat till fortsatt anställning i bola-

get endast på så sätt att, för det fall anställningen skulle upphöra,

ska optionsinnehavaren hembjuda optionerna till bolaget.

Antal optioner tecknade av ledande befattningshavare

samt av övrig personal

Antal optioner

VD 841 379

CFO 265 000

Fastighetschef 79 526

Nyproduktionschef 117 672

Affärsutvecklingschef –

Övriga anställda 1 993 448

Antal optioner vid årets utgång, st 3 297 025

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

61

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 12

Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolag

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Realisationsresultat vid avyttring av andelar 57,1 0,0

Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband

med förlusttäckning genom aktieägartillskott –11,5 0,0

Utgående anskaffningsvärde 45,5 0,0

Not 13

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Ränteintäkter och liknande

resultatposter

Ränteintäkter från

koncern företag 13,6 1,9

Övriga ränteintäkter

Resultat vid försäljning av

dotterföretag

Utdelning från andra företag

Summa finansiella intäkter 0,0 0,0 13,6 1,9

Räntekostnader och liknande

resultatposter

Räntekostnader till

kredit institut 56,3 29,5

Räntekostnader på reverser 12,2 6,0 9,9 4,1

Övriga räntekostnader 0,0 0,0 5,5 0,0

Övriga finansiella kostnader 0,1 1,2 0,2 2,0

Summa finansiella kostnader 68,6 36,8 15,6 6,2

Majoriteten av finansiella intäkter och kostnader är hänförliga till

finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaff-

ningsvärde.

Not 14

Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Fastighetsbestånd 1 januari 3 452,1 1 899,7

Förvärv 3 351,5 983,4

Investeringar i förvaltningsfastigheter 160,6 65,3

Investeringar i nyproduktionsfastigheter 166,6 115,8

IFRS16 7,3

Erhållet offentligt bidrag –25,5 –25,2

Orealiserade värdeförändringar 737,4 737,3

Summa 7 850,0 1 899,7

Verkligt värde för fastigheter i segmentet Projektutveckling

uppgår till 241,3 mkr (127,7), och utgör därmed en icke bety-

gande del av det totala fastighetsvärdet. Därför redovisas detta

ej separat.

Koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig-

heter, varav samtliga ingår i nivå 3 i verkligt värdehierarkin.

Enligt IFRS måste värdering följa följande värderingshierarki:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för

identiska tillgångar eller skulder som enheten har att tillgå vid

värderings tidpunkten.

Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser för tillgången

eller skulden.

Nivå 3: Icke observerbara data för tillgången eller skulden.

I posten förvaltningsfastigheter ingår även nedlagda kostnader för

pågående nyproduktion. Fastigheter under uppförande värderas

till verkligt värde, där en förutbestämd andel av den orealiserade

värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och

totala uppskattade produktionskostnader bokas i takt med färdig-

ställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslu-

tad upptrappningsmodell där fastigheten i sin helhet värderas i

samband med att projektet färdigställts. I anskaffningskostnad

avseende nyproduktion ingår låneutgifter, såsom räntekostnader

och kreditavgifter, som är direkt hänförbara till produktionen.

Dessa låneutgifter har fastställts utifrån de räntesatser och kredit-

avgifter som överenskommits i kreditavtalen med banken. För

2021 uppgår aktiverade låneutgifter till 2,2 mkr (2,2).

Fastighetsbeståndet utgörs främst av bostadsfastigheter, och

samtliga är belägna i Sverige. Merparten av fastigheterna är

uppförda på 60- och 70-talet. Samtliga fastigheter, med undantag

av pågående nyproduktion, har per bokslutsdatum värderats av

externa värderingsfirmor, som är auktoriserade i enlighet med

MRICS. Marknadsvärdet avseende koncernens förvaltnings-

fastigheter redovisas enligt verkligt värde. Verkligt värde för

förvaltnings fastigheterna baseras på avkastningsbaserade

kassaflödes modeller där nuvärdet av prognosticerade kassa-

flöden jämte restvärde beräknas för de enskilda värderings-

objekten om 10 alternativt 15 år. Detta innebär att framtida

hyresinbetalningar minskade med bedömda drift- och underhålls-

betalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton diskonteras

till nuvärde.

Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information

om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftkostnader,

vakanser och planerade investeringar samt en analys av befint-

liga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling,

vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader

och med hänsyn tagen till normaliserad drift- och underhållskost-

nad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas

markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploaterings-

fastigheter. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter baseras

på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och

relevanta kvalifikationer. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet

sker löpande.

Utgångspunkterna för samtliga värderingskalkyler har utgjorts

av faktiska hyresintäkter och hyresnivåer vid värderingstillfället.

Drift- och underhållskostnader har baserats på en sammanväg-

ning av historiska utfall och beräknade normaliserade kostnader.

Utgående kostnader avseende fastighetsskatt har använts. Aktu-

ell ekonomisk vakanssituation har beaktats. Hyresutvecklingen

har bedömts långsiktigt följa antagen inflationstakt. Inflationsut-

vecklingen följer Riksbankens långsiktiga inflationsmål och har

antagits till 2,0 procent. Drift- och underhållskostnader, baserat på

marknadsantaganden utifrån värderarnas expertis, har i genom-

snitt antagits till 422 kr/kvm, exklusive fastighetsskatt. Restvärdet

beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl-

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

62

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav.

Restvärdet har beräknats med ett genomsnittligt direktavkast-

ningskrav om 4,1 procent. Långsiktig vakansnivå bedöms för

varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv

anpassning till marknadsmässig vakans och individuella förutsätt-

ningar. Kalkylräntan är det räntekrav fastighets ägaren förväntar

sig av det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat

på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förränt-

ningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds

genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastnings-

kravet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkyl räntan genom

att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt

en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet.

Känslighetsanalys – förvaltningsfastigheter

Förändring,

%-enheter

Förändring,

%

Värde-

föränd-

ring, mkr

Direktavkastningskrav –0,25% 372

Direktavkastningskrav +0,25% –325

Långsiktig vakansgrad –0,25% 21

Långsiktig vakansgrad +0,25% –21

Hyresvärde* –2,50% –32

Hyresvärde +2,50% 256

Drift- och underhållskostnader –2,50% 96

Drift- och underhållskostnader +2,50% –96

* Avser enbart lokaler

Not 15

Derivat

Koncernen

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Ingående redovisat värde –3,8 3,7

Årets värdeförändring 10,9 –7,5

Summa 7,2 –3,8

Not 16

Andelar i gemensamt styrda företag

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaffningsvärde 16,1 16,2 16,3 16,3

Inköp 0,0 0,0

Omklassificering

Lämnade aktieägartillskott

Resultatandel från gemensamt styrda företag –0,1 –0,1

Utgående anskaffningsvärde 16,0 16,1 16,3 16,3

Företag Org.nr Säte Kap.andel

Redovisat värde

i koncernen

Redovisat värde

i moderbolaget

Gullbernahult Fastighetsutveckling AB 559153-7930 Stockholm 60% 1,8 1,8

Varpslagg Fastighetsutveckling AB 559154-7616 Stockholm 60% 2,7 2,7

Klarsam Fastighetsutveckling AB 559162-1239 Stockholm 60% 11,6 11,7

För de bolag som ovan redovisas som andelar i gemensamt

styrda företag innehar KlaraBo Sverige AB mer än 50 procent av

kapitalet. Enligt de aktieägaravtal som upprättats har samtliga

aktieägare lika stort inflytande, och det finns tydliga riktlinjer för

hur beslut ska fattas vid oenighet. Ingen enskild aktieägare har

utslagsrätt vid oenighet. Av denna anledning har KlaraBo Sverige

AB gjort bedömningen att innehaven ska klassificeras som joint

venture-innehav och redovisas i enlighet med kapital-

andelsmetoden.

Ovanstående gemensamt styrda företag har balansräkningar

främst bestående av fordringar på sina ägarföretag, samt eget

kapital. Inga andra väsentliga balansposter finns, varför bolagens

balansräkningar inte redovisas i denna not.

KlaraBo-koncernen äger genom Klarsam Fastighetsutveckling

AB ytterligare två bolag, Klarsam Holding 1 AB och Klarsam

Holding 2 AB. Dessa två bolag ägs till 100 procent av sitt moder-

bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för

Klarsam Fastighetsutveckling AB.

 Not 14, forts.

KlaraBo-koncernen har per bokslutsdagen sex stycken (fem)

ränte derivat samt tjugo stycken (tre) valutaderivat. Räntederivaten

är inte kopplade till specifika banklån, utan löper frikopplade från

andra skulder. Valutaderivaten är kopplade till utbetalningsflödet

avseende fakturor denominerade i EUR, kopplade till nyproduk-

tion. Samtliga derivat redovisas vid varje bokslutstidpunkt till

verkligt värde, vilka erhålles från respektive motpart (bank).

Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat vär-

derats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras

på annan indata än noterade priser som är observerbara för till-

gångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I KlaraBos fall

utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Koncernen

tillämpar ej säkringsredovisning.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

63

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 17

Skatt

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Aktuell skatt

Aktuell skatt på årets resultat –27,0 –8,3 –8,0 –0,3

Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –0,4 0,0

Summa aktuell skatt –26,9 –8,6 –8,0 –0,3

Uppskjuten skatt

Värdeförändring finansiella instrument –2,3 1,5 0,0 0,0

Skillnader mellan bokfört och skattemässigt

värde förvaltningsfastigheter –163,3 –88,6

Förändring aktivering underskottsavdrag 8,4 –1,1 8,0 –0,8

Förändring obeskattade reserver 0,0 0,1

Internvinst 0,0 0,5

Summa uppskjuten skatt –157,2 –87,5 8,0 –0,8

Summa inkomstskatt –184,1 –96,2 0,0 –1,1

Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha

framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats i de konsoliderade koncernföretagen

enligt följande:

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Resultat före skatt 824,6 441,3 43,4 3,7

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (21,4%) –169,9 –94,4 –8,9 –0,8

Skatteeffekter av:

– ej skattepliktiga intäkter 0,8 0,0 11,8

– ej avdragsgilla kostnader –18,5 –5,1 –2,8 –0,3

– avdragsgilla kostnader som ej redovisas

i resultaträkningen 0,6 0,2 –8,0

– skattepliktiga intäkter som ej redovisas

i resultaträkningen 0,0 –0,3

– ej värderat underskott 0,0

– ej tidigare värderade underskott 2,9 8,0

– olika skattesats i aktuell och uppskjuten skatt 0,0 3,4

Skattekostnad –184,1 –96,2 0,0 –1,1

Uppskjuten skattefordran/-skuld

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Värdeförändringar fastigheter –265,6 –113,6

Värdeförändringar finansiella instrument –1,5 0,8 0,0 0,0

Aktiverat underskottsavdrag 8,8 1,1 8,8 0,9

Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –15,2 –4,5

Internvinst 1,4 1,4

Summa –272,1 –114,9 8,8 0,9

Klassificering i balansräkningen

Uppskjuten skattefordran 8,8 1,1 8,8 0,9

Uppskjuten skatteskuld –281,0 –115,9

–272,1 –114,9 8,8 0,9

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående uppskjuten skattefordran/-skuld –114,9 –27,4 0,9 1,7

Värdeförändringar fastigheter –152,0 –84,6

Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar –11,3 –3,5

Värdeförändringar finansiella instrument –2,3 1,5 0,0 0,0

Aktiverat underskottsavdrag 8,4 –1,1 8,0 –0,8

Internvinst 0,2

Utgående uppskjuten skattefordran/-skuld –272,1 –114,9 8,8 0,9

Förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har redovisats i resultaträkningen

för både 2021 och 2020.

I koncernen finns ej utnyttjade skattemässiga underskott per den 31 december om totalt 42,9 mkr

(5,4), varav 42,8 mkr (4,2) är hänförliga till moderbolaget. Uppskjuten skattefordran hänförbar till

underskottsavdragen har värderats till 8,8 mkr (1,1), eftersom majoriteten av underskotten bedöms

kunna nyttjas inom överskådlig framtid. Moderbolagets del av uppskjuten skattefordran uppgår till

8,8 mkr (0,9). Uppskjuten skattefordran på negativa räntenetton som ej kunnat nyttjas, redovisas inte.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

64

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

 Not 17, forts.

Bedömd förfallostruktur uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Uppskjuten skattefordran

Nyttjas efter mer än 12 månader

Nyttjas inom 12 månader 8,8 1,1 8,8 0,9

Summa 8,8 1,1 8,8 0,9

Uppskjuten skatteskuld

Nyttjas efter mer än 12 månader –115,9

Nyttjas inom 12 månader

Summa –281,0 –115,9 0,0 0,0

Not 18

Inventarier

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaffningsvärde 1,2 0,7 0,2 0,1

Avyttringar och utrangeringar –0,5

Förvärvade inventarier 15,3

Årets anskaffningar 0,5 0,5 0,1 0,1

Utgående anskaffningsvärde 16,5 1,2 0,2 0,2

Ingående avskrivningar –0,6 –0,5 –0,1 0,0

Avyttringar och utrangeringar 0,3

Förvärvade avskrivningar –9,2

Årets avskrivningar –1,6 –0,1 –0,1 0,0

Utgående avskrivningar –11,2 –0,6 –0,1 –0,1

Utgående bokfört värde 5,3 0,6 0,1 0,1

Not 19

Periodiseringsposter

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Övriga förutbetalda kostnader 3,5 2,4 0,3 0,5

Summa 3,5 2,4 0,3 0,5

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Upplupna projektkostnader 24,4 0,5

Upplupna personalrelaterade kostnader 4,0 1,1 1,1 0,8

Upplupna räntekostnader 5,9 8,3 0,0 6,5

Övriga upplupna kostnader 35,5 11,8 16,2 0,8

Förutbetalda hyresintäkter 42,5 22,2

Summa 112,3 44,0 17,3 8,0

I posten övriga upplupna kostnader ingår främst driftkostnader.

Not 20

Eget kapital

Aktiekapital

Moderbolagets aktiekapital utgörs på balansdagen av totalt 131 827 883 aktier, som fördelar sig på

16 815 000 A-aktier och 115 012 883 B-aktier. Antalet aktier har ökat med 82 999 239 stycken jämfört

med vid föregående års balansdag, förklarat av under året genomförda nyemissioner. Varje A-aktie

berättigar till 10 röster medan varje B-aktie berättigar till 1 röst. Kvot värdet för samtliga aktier uppgår

till 0,05 kr per aktie.

Tillskjutet kapital

Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission.

Balanserat resultat

I balanserat resultat ingår årets samt tidigare års resultat. I moderbolaget ingår även teckningsoptioner

i balanserat resultat.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

65

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Aktiekapitalets utveckling

Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr

Vid årets ingång 2020-01-01 32 422 600 0,05 1 621 130

Nyemission 16 406 044 0,05 820 302

Vid årets utgång 2020-12-31 48 828 644 0,05 2 441 432

Vid årets ingång 2021-01-01 48 828 644 0,05 2 441 432

Nyemission 82 999 239 0,05 4 149 962

Vid årets utgång 2021-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394

Not 21

Upplåning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Långfristiga räntebärande skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 3 116,9 1 606,1

Övriga räntebärande skulder 7,9 165,7 0,0 100,0

Summa 3 124,8 1 771,8 0,0 100,0

Kortfristiga räntebärande skulder

Räntebärande skulder till kreditinstitut 759,1 221,3

Övriga räntebärande skulder 0,0 11,1

Summa 759,1 232,5 0,0 0,0

Skulder till kreditinstitut avser huvudsakligen belåning kopplad till koncernens fastighetsbestånd.

Dessa skulder är säkerställda främst genom pantbrev i fastigheter. Övriga räntebärande skulder avser

byggnadskreditiv kopplade till koncernens nyproduktionsprojekt.

Koncernens lånefinansiering sker genom lån från nordiska banker. Total upplåning utgörs av bank-

lån inklusive byggkreditiv.

Banklånen löper huvudsakligen med två räntekomponenter i form av förutbestämda marginaler jämte

en rörlig referensränta med kvartalsvis betalning och amortering. Avtalen löper med krav om finansiella

åtaganden som kontinuerligt följs upp och rapporteras såsom belåningsgrad, soliditet och räntetäck-

ningsgrad. De finansiella åtagandenivåerna skiljer sig åt mellan olika banker men KlaraBo har förbundit

sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5 gånger och soli-

ditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att

påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extra

amortering eller begära ändrade villkor. Låneavtalen innehåller även en del andra åtaganden såsom

krav på årliga värderingar av fastigheterna och definierade händelser som ger möjlighet för långivarna

att säga upp lånen till förtida betalning. Per bokslutsdagen var samtliga åtaganden uppfyllda.

Ränteswappar har ingåtts för att delvis byta ut den rörliga räntan mot fast ränta. Den genomsnittliga

räntebindningstiden uppgick per bokslutsdagen till 1,9 år och den genomsnittliga kapitalbindnings-

tiden till 3,2 år. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 1,9 procent per 31 december

2021.

För koncernens upplåning motsvaras det redovisade värdet på upplåningen av dess verkliga värde,

eftersom räntan på denna upplåning är i paritet med aktuella marknadsräntor alternativt på grund av

att upplåningen är kortfristig.

Kostnader som uppkommer i samband med upptagande av nya lån redovisas i balansräkningen.

Avskrivning sker under respektive låns löptid. Årets utgående balanspost uppgår till 3,8 mkr (2,5), och

redovisas tillsammans med långfristiga räntebärande skulder.

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Periodiserade lånekostnader 3,8 2,5

Summa 3,8 2,5 0,0 0,0

Förfallotabell, långfristiga räntebärande skulder

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Senare än ett år men inom fem år 3 107,9 1 706,1 0,0 100,0

Senare än fem år 16,9 65,7

Summa 3 124,8 1 771,8 0,0 100,0

Räntebärande skulder, kassaflödespåverkan

Koncernen

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Ingående räntebärande skulder 2 004,3 1 238,2

Netto kassaflöde –120,6 101,0

Ej kassaflödespåverkande förändringar 2 000,2 665,1

Utgående räntebärande skulder 3 883,9 2 004,3

Netto kassaflöde avser nettot av nyupptagna lån, amorteringar samt låneutgifter. Ej kassaflödes-

påverkande förändringar avser övertagna lån i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter.

 Not 20, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

66

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 22

Kassaflödesanalys – Justering för poster som inte

ingår i kassaflödet

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Justering för poster som inte

ingår i kassaflödet

Avskrivning på inventarier 1,3 0,1 0,1 0,0

Summa 1,3 0,1 0,1 0,0

Not 23

Kassaflödesanalys – Erhållen/betald ränta

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021 2020 2021 2020

Erhållen/betald ränta

Erhållen ränta

Betald ränta –74,2 –30,9 –16,3 0,0

Summa –74,2 –30,9 –16,3 0,0

Not 24

Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Moderbolaget har fakturerat dotterbolagen 10,0 mkr (7,3) avse-

ende arvoden och kostnader. Övriga bolag i koncernen som har

anställd förvaltningspersonal, fakturerar sina systerbolag för ned-

lagd tid. I övrigt före kommer inte inköp och försäljning mellan kon-

cernföretag. Alla koncerninterna mellanhavanden elimineras i sin

helhet. Moderbolaget redovisar 13,6 mkr (1,9) i ränteintäkter och

5,7 mkr (0,0) i räntekostnader från koncernföretag.

Som framgår av balansräkningen uppgår moderbolagets lång-

fristiga fordringar hos koncernföretag till 1 362,5 mkr (6,5) och

kortfristiga fordringar hos koncernföretag till 2,8 mkr (454,6).

Moderbolagets långfristiga skulder uppgår till 722,3 mkr (0,0)

och kortfristiga skulder till 158,6 mkr (0,9).

 Andelar i koncernföretag, forts.

Företag Org.nr Säte Kap.andel Bokfört värde

Fastighetsbolaget KlaraBo AB 559124-9064 Malmö 100% 2,5

KlaraBo Bygg AB 559104-0224 Malmö 100% 5,1

KlaraBo Hovslagaren AB 559272-0956 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Höör AB 559253-9984 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Munken AB 559223-2556 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Navaren AB 559176-1365 Malmö 100% 8,3

Cronsjö Fastighetsutveckling AB 559154-7566 Stockholm 100% 6,9

KlaraBo Trelleborg Öster AB 559254-7508 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Älven AB 559349-5772 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Söderslätt AB 559254-7565 Malmö 100% 0,1

KlaraBo Rovan 2 AB 559280-1418 Malmö 100% 186,6

KlaraBo Malmö Öster AB 559309-2553 Malmö 100% 0,0

KlaraBo SB Holding AB 559294-6916 Malmö 100% 0,2

KlaraBo Bostadsförvaltning AB 559228-4458 Malmö 100%* 580,4

KlaraBo Projektutveckling AB 559089-1205 Malmö 100% 728,4

KlaraBo Förvaltning AB 559185-5712 Malmö 100% 656,6

2 175,4

* Varav 2,3 procent ägs indirekt via KlaraBo Projektutveckling AB.

KlaraBo-koncernen äger genom ovanstående dotterföretag ytterligare 47 (18) bolag. Dessa 47 bolag ägs till 100 procent av sitt moder-

bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för respektive dotterföretag.

Not 25

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar

Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaffningsvärde 1,1 2,9

Årets investeringar 0,5 0,3

Årets avyttringar –0,2 –2,0

Utgående anskaffningsvärde 1,4 1,1

Not 26

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaffningsvärde 277,6 259,3

Inköp 1 897,8 0,3

Återlämnade aktieägartillskott 0,0 –0,2

Lämnade aktieägartillskott 11,5 18,3

Nedskrivning p g a förlusttäckning –11,5

Utgående anskaffningsvärde 2 175,4 277,6

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

67

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 27

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):

Överkursfond 3 223 251 564

Balanserat resultat 10 626 395

Årets resultat 43 369 622

Summa 3 277 247 581

Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel

disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 3 277 247 581

Summa 3 277 247 581

Not 28

Transaktioner med närstående

Koncernens närstående innefattar samtliga styrelseledamöter

och ledande befattningshavare med sina respektive närstående-

kretsar. För ersättningar och löner till styrelse och ledande befatt-

ningshavare, se not 9. Inga övriga transaktioner med närstående

finns.

För koncerninterna transaktioner, se not 23.

Not 29

Händelser efter räkenskapsårets slut

I början av januari förvärvades 126 hyreslägenheter i Umeå tätort

till ett underliggande fastighetsvärde om 175 mkr, med samman-

tagna ytor om cirka 8 700 kvm. Förvärvet finansierades med

banklån och egen kassa.

KlaraBo tilldelades en markanvisning av Skellefteå kommun

i stadsdelen Anderstorg. Markanvisningen omfattar färdig detalj-

plan med cirka 10 000 kvm BTA där bolaget kommer att uppföra

omkring 130 hyreslägenheter.

Not 30

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31

Ställda säkerheter

Pantbrev i fastigheter 4 040,9 1 869,5

Pantsatta aktier i dotterföretag 450,3 406,0 659,9 277,6

Summa 4 491,2 2 275,5 659,9 277,6

Eventualförpliktelser

Borgensåtaganden 2 098,7 1 099,2

Summa 0,0 0,0 2 098,7 1 099,2

Majoriteten av de ställda säkerheterna avser skulder till kreditinstitut.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

68

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Not 31

Nyckeltal

KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, se ned-

anstående tabell. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare

och koncernens ledning. Då inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte

alltid jämförbara med mått som anges av andra företag och därmed möjliggör nedanstående tabell en

utvärdering av koncernens prestation. Dessa finansiella mått ska inte ses som ersättning för mått som

definieras enligt IFRS.

2021 2020

Driftnetto, mkr

A Hyresintäkter, mkr 337,6 176,7

B Övriga rörelseintäkter, mkr 6,6 2,0

C Driftkostnader, mkr –103,5 –54,8

D Underhållskostnader, mkr –25,9 –14,5

E Fastighetsskatt, mkr –7,1 –4,0

F Fastighetsadministration, mkr –17,7 –8,6

A+B+C+D+E+F Driftnetto, mkr 190,0 96,8

Marknadsvärde/kvm

A Förvaltningsfastigheter, mkr 7 850,0 3 452,1

B Pågående nyproduktioner, mkr 123,3 127,8

C Tomträtt 7,3 0,0

D Total uthyrningsbar yta, tkvm 416,6 208,8

(A–B–C)/D Marknadsvärde/kvm 18 527 15 918

Överskottsgrad, %

A Driftnetto, mkr 189,9 96,8

B Intäkter, mkr 344,2 178,8

A/B Överskottsgrad, % 55,2 54,1

Reell uthyrningsgrad, %

A Antal lägenheter 5 412 2 682

B Antal outhyrda lägenheter 194 72

C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 120 53

1–(B–C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,6 99,3

2021 2020

Soliditet, %

A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 206,9 1 071,4

B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 391,6

C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 8 527,7 3 666,2

(A+B)/C Soliditet, % 49,3 39,9

Belåningsgrad, %

A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 124,8 1 772,1

B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 759,1 232,5

C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 616,5 182,7

D Förvaltningsfastigheter, mkr 7 850,0 3 452,1

(A+B–C)/D Belåningsgrad, % 41,6 52,8

E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 60,0 51,5

F Säljarrevers, mkr 0,0 100,0

G Pågående nyproduktioner, mkr 241,3 127,8

(A+B–E–F)/(D–G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 50,3 55,7

Räntetäckningsgrad, ggr

A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 145,1 72,6

B Räntenetto rullande 12 mån, mkr –68,7 –36,8

A/–B Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0

EPRA NRV, mkr

A Eget kapital, mkr 4 206,9 1 071,4

B Återläggning derivat, mkr –7,2 3,8

C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 –0,7

D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 281,0 115,9

E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 –32,2

F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr –8,8 –1,1

G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,1

A+B+C+D+E+F+G EPRA NRV, mkr 4 471,9 1 157,3

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

69

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

2021 2020

Förvaltningsresultat per aktie, kr

A Förvaltningsresultat, mkr 76,4 35,7

B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritets andelen, mkr 0,0 16,5

C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 82,3 41,0

(A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,93 0,47

Eget kapital per aktie, kr

A Eget kapital, mkr 4 206,9 1 071,4

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,8 48,8

A/B Eget kapital per aktie, kr 31,91 21,94

EPRA NRV per aktie, kr

A Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 4 471,9 1 157,3

B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,8 48,8

A/B EPRA NRV per aktie, kr 33,92 23,70

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,93 0,47

B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,47 0,33

A/B–1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 98,0% 40,7%

Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, %

A EPRA NRV under perioden per aktie, kr 33,92 23,70

B EPRA NRV under föregående period per aktie, kr 23,70 15,28

A/B–1 Årlig tillväxt i EPRA NRV per aktie, % 43,1% 55,1%

För Nyckeltal/definitioner se sidan 89.

 Not 31, forts.

Noter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

70

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Styrelsens underskrifter

Resultat- och balansräkning för moderbolaget och koncernen kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2022 för fastställelse.

Malmö den 29 mars 2022

Lennart Sten Per Håkan Börjesson Lulu Gylleneiden

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Mats Johansson Sophia Mattsson Linnala

Styrelseledamot Styrelseledamot

Anders Pettersson Håkan Sandberg

Styrelseledamot Styrelseledamot

Joacim Sjöberg Andreas Morfiadakis

Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 29 mars 2022

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Styrelsens underskrifter

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

71

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för KlaraBo Sverige AB (publ) för år 2021.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resul-

tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting

Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-

räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette-

rande rapport som har överlämnats till moderbolagets och kon-

cernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i

revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits

det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre-

tag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Övrig upplysning

Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för

räkenskapsåret 2020 har utförts av en annan revisor som lämnat

en revisionsberättelse daterad 13 april 2021 med omodifierade

uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå

och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella

rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande

direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem-

pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts

med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida

händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner

har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande

direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat

övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som

givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av

oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig

granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rappor-

terna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur,

redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken

koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm-

ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig

grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna inne-

håller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till

följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga

om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finan-

siella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantita-

tiva väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen

som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden

fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra

granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att

bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på

de finansiella rapporterna som helhet.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

72

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–31

och 76–91. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-

visningen omfattar inte denna information och vi gör inget utta-

lande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi

i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-

nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen inne-

håller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta.

Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direk-

tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredo-

visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för

bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden

som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att

använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte

har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisio-

nen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om

dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Värdering av fastigheter

Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-

heter). KlaraBo redovisar 7 850 MSEK relaterat till förvaltnings-

fastigheter. Koncernen har under 2021 redovisat 737 MSEK i

positiva värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighets-

bestånd består i princip uteslutande av bostadsfastigheter.

KlaraBo värderar samtliga fastigheter med fyra olika oberoende

fastighetsvärderare – Savills, Newsec, Svefa och Forum.

En värdering är förknippad med väsentliga bedömningar och

uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om avkast-

ningskrav och framtida hyresintäkter. En ytterligare parameter

som är väsentlig för KlaraBo är hur många lägenheter som

genomgått en standardhöjning, en standardhöjning innebär

också en hyreshöjning och därmed en värdehöjning.

Vi har bedömt KlaraBos process för genomgång och bedömning

av de externa värderingarna.

Våra specialister har gått genom den metod som den externa

värderaren använder och jämfört denna med etablerad praxis.

Våra specialister har också utmanat de antaganden som är gjorda

i värderingen och jämfört med bland annat externa transaktioner

och branschdata.

Vi har stickprovsvis kontrollerat använda indata avseende

investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som

fastställts eller presenterats för styrelsen.

Vi har jämfört det antal standardhöjningar som inkluderas i

värderingen med av styrelsen godkända investeringsbeslut.

Förvärv och försäljning av fastigheter

Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastig-

heter).

Köp och försäljning av fastigheter är en naturlig del av KlaraBos

verksamhet. Dessa kräver ett extra fokus i revisionen. Det går inte

att utesluta att det finns en risk att transaktionen inkluderar kom-

plexa kontraktuella konstruktioner vilka kräver bedömning av led-

ning kring hur de ska redovisas. Villkor i ingångna avtal kan kräva

bedömning och analys avseende bland annat:

• När uppstår bestämmande inflytande

• Ska transaktionen redovisas som rörelse eller tillgångsförvärv

Vi har tagit del av ledningens analys av transaktioner och bedömt

riktigheten i redovisning av gjorda transaktioner.

Vi har tagit del av ingångna avtal och läst igenom dessa för

identifiering av eventuella villkor som skulle kunna föranleda

annan redovisning.

Vi har kontrollerat upplysningar i årsredovisningen kring gjorda

transaktioner under året för bedömning av fullständighet och

riktig het i väsentliga upplysningar.

Vi har tagit del av förvärvsanalyser och kontrollerat korrekt

redovisning av förvärven och försäljningarna.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

73

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-

redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte inne-

håller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent-

liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund

i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors-

inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/

revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions-

berättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk-

ställande direktörens förvaltning för KlaraBo Sverige AB (publ) för

år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-

slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-

cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-

behov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-

löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bok-

föringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-

lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk-

ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska full-

göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-

ningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för

att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelse ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-

ning är en del av revisionsberättelsen.

REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verk-

ställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncern-

redovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden för KlaraBo Sverige AB (publ) för år

2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-

gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till KlaraBo Sverige AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort

vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

74

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upp-

rättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av

finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-

liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets-

kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-

utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig-

gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-

aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk

validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-

rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kom-

missionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rätt-

visande och fullständig maskinläsbar version av koncernens

resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt kassaflödes-

analysen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Anna Lindhs plats 4,

203 11 Malmö, utsågs till KlaraBo Sverige AB (publ)s revisor av

bolagsstämman den 28 april 2021 och har varit bolagets revisor

sedan 28 april 2021.

Malmö den 29 mars 2022

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

75

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Bolagsstyrningsrapport

Lagstiftning och bolagsordning

KlaraBo är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av

svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovis-

ningslagen. Bolaget tillämpar Stockholmsbörsens regelverk

(Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares).

Förutom lagstiftning och börsens regelverk ligger KlaraBos

bolagsordning och dess interna riktlinjer till grund för bolags-

styrningen. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens

säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital och

antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid bolags-

stämma.

Svensk kod för bolagsstyrning

KlaraBo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning, Koden.

Koden kompletterar aktiebolagslagen genom att på ett antal

områden ställa högre krav, men den möjliggör samtidigt för

bolaget att avvika från dessa om det i det enskilda fallet skulle

anses leda till bättre bolagsstyrning (”följ eller förklara”).

KlaraBo redogör årligen för eventuella avvikelser från Koden

i bolagsstyrningsrapporten, liksom skälen för en avvikelse och

eventuell alternativ lösning. Under året har inga avvikelser skett

från Koden.

KlaraBo eftersträvar en god standard i sin bolagsstyrning.

Under 2021 skedde inga avvikelser från Koden.

Bolagsstämma

Aktieägarnas inflytande över KlaraBo utövas vid bolags-

stämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolags-

stämman har därmed en överordnad ställning i förhållande

till styrelsen och VD.

Den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, ska i enlighet

med aktiebolagslagen hållas inom sex månader från utgången

av varje räkenskapsår och behandla beslut om fastställelse av

resultat- och balansräkning, dispositioner beträffade bolagets

vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot bolaget för styrelse-

ledamöter och VD samt val av och ersättning till styrelse-

ledamöter och revisor.

Bolagsstämman beslutar även om andra väsentliga frågor,

exempelvis ändring av bolagsordningen och bemyndiganden

och beslut om nyemission. Styrelsen kan även komma att kalla

till en extra bolagsstämma om styrelsen finner att det finns skäl

att hålla en bolagsstämma mellan tiden för årsstämmorna eller

om revisorn eller en ägare med minst en tiondel av samtliga aktier

skriftligen till bolaget begär att en bolagsstämma ska hållas.

I enlighet med KlaraBos bolagsordning ska kallelse till

bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes

Tidningar samt att kallelsen finns tillgänglig på bolagets webb-

plats www.klarabo.se. En notis om att kallelse till bolags-

stämma har skett ska även annonseras i Dagens Industri.

Kallelse till årsstämman ska i enlighet med aktiebolagslagen

utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor före årsstämman.

En kallelse till en extra bolagsstämma som ska besluta om

fråga om ändring av bolags ordningen ska utfärdas tidigast

sex och senast fyra veckor före stämman, annars gäller att en

kallelse till extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex och

senast tre veckor före stämman.

Närvaro och rösträttsregistrering vid bolagsstämma

Aktieägares rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma,

antingen personligen eller genom ombud med fullmakt, tillkom-

mer aktieägare som är införd i bolagets av Euroclear Sweden

förda aktiebok senast den dag som framgår av kallelsen (det vill

säga på avstämningsdagen) samt anmäler sitt deltagande till

bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman.

Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträ-

den, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till

bolaget i enlighet med det förfarande som gäller för anmälan till

bolagsstämman. Varje aktieägare som anmäler ett ärende med

tillräcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid

bolagsstämman.

Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste

instruera förvaltaren att tillfälligt registrera aktierna i aktie-

ägarens namn för att ha rätt att delta och rösta för sina aktier

vid bolagsstämman, så kallad rösträttsregistrering. Sådan

registrering måste ha genomförts senast fyra bankdagar före

KlaraBo är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Malmö och verksamhet över hela landet. KlaraBos bolagsstyrning

syftar till att upprätthålla och utveckla ett affärsmässigt uppträdande och god riskhantering. God bolagsstyrning utgör

grunden för att behålla och stärka förtroendet för bolaget bland aktieägare, medarbetare och andra intressenter.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

76

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

bolagsstämman. Aktieägare som har sina aktier direktregistre-

rade på ett konto i Euroclear-systemet kommer automatiskt att

ingå i listan över aktieägare.

Kallelser, protokoll, kommunikéer och andra handlingar i

samband med bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga

på KlaraBos webbplats.

Valberedning

Valberedningen är bolagsstämmans organ med enda uppgift

att bereda stämmans beslut i val och arvodesfrågor samt, i

förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande val-

beredning.

Vid årsstämman den 28 april 2021 antogs principer för till-

sättandet av valberedningen och dess arbete, att gälla intill dess

att beslut om ändring fattas av bolagsstämman. Val beredningen

ska bestå av en representant vardera för de tre respektive röst-

mässigt största aktieägarna eller ägargrupperna i bolaget, enligt

aktieboken per den sista bankdagen i september.

Om någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna

avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en ägarrepre-

sentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att den aktie-

ägare eller ägargrupp som har utsett representanten utser en

ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana nästa

aktieägare eller ägargrupp i storleksordningen att utse en

ägar representant.

Vid ägarförändringar som påverkar de tre största aktie-

ägarna, ska den av de tre största aktieägarna som inte har

någon ägarrepresentant i valberedningen kontakta valbered-

ningens ordförande med önskemål om att utse ledamot. Om

ägarförändringen inte är oväsentlig bör ledamot utsedd av

aktieägare eller ägargrupp som inte längre tillhör de tre största

ägarna ställa sin plats till förfogande och den nya aktieägaren

eller ägargruppen tillåtas utse en ledamot.

Valberedningens ledamöter ska offentliggöras på KlaraBos

webbplats senast sex månader före årsstämman. Valbered-

ningen ska inom sig utse valberedningens ordförande.

Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot får inte vara

valberedningens ordförande.

Utöver ovan ordning ska valberedningen ha den sammansätt-

ning och fullgöra de uppgifter som följer av Koden. Arvode utgår

ej till valberedningens ledamöter. Valberedningen ska dock ha

rätt att få ersättning för utgifter som krävts för att va beredningen

ska kunna fullgöra sitt uppdrag.

Styrelse

Efter bolagsstämman är styrelsen KlaraBos högsta beslutande

och verkställande organ liksom dess ställföreträdare. I denna

egenskap svarar styrelsen enligt aktiebolagslagen för KlaraBos

organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Styrelsen bedömer fortlöpande KlaraBos ekonomiska situation

och tillser att organisationen är utformad så att bokföring, med-

elsförvaltning och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt

kontrolleras på ett betryggande sätt.

Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrel-

sens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade

uppgifter.

Styrelsearbetet i KlaraBo utvärderas årligen i syfte att

utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Det är styrel-

sens ordförande som ansvarar för utvärderingen och för att

presentera den för valberedningen. Avsikten med utvärde-

ringen är att få en bild av styrelseledamöternas åsikter om hur

styrelsearbetet bedrivs, säkerställa att styrelsen sammantaget

har nödvändig kompetens samt vilka åtgärder som eventuellt

behöver vidtas för att förbättra styrelsearbetet. Utvärderingen

utgör ett viktigt underlag för valberedningen inför årsstämman.

KlaraBos styrelse ska i enlighet med bolagsordningen bestå

av minst tre och högst åtta ordinarie ledamöter utan supplean-

ter. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman intill

dess att nästa årsstämma har hållits, det finns ingen tidsbe-

gränsning för hur länge en styrelseledamot kan sitta i styrelsen.

Styrelsen består för närvarande av åtta ledamöter, inklusive

ordföranden.

Styrelsen ansvarar för att KlaraBos övergripande mål och

strategier efterlevs, att lagar, regler och interna riktlinjer efter-

levs samt övervaka större investeringar. Det är även styrelsens

ansvar att tillse att informationsgivningen till marknaden och

investerare präglas av öppenhet och att den är korrekt, relevant

och tillförlitlig samt att VD tillsätts, utvärderas och vid behov

entledigas.

Närvaro på sammanträden och oberoende

Nedan redogörs för styrelseledamöternas närvaro på styrelse-

mötena under 2021 samt vilka styrelseledamöter som enligt

Kodens definition anses oberoende i förhållande till bolaget och

bolagsledningen, respektive i förhållande till bolagets större

aktieägare.

Namn Funktion Närvaro*

Oberoende

i förhållande

till bolaget

Oberoende

i förhållande

till ägare

Lennart Sten Ordförande 41 Ja Ja

Joacim Sjöberg 39 Ja Ja

Mats Johansson 39 Ja Nej

Göran Holm – avgick 4/3 -21 2 Ja n/a

Lulu Gylleneiden 38 Ja Ja

Anders Pettersson 38 Ja Nej

Håkan Sandberg 40 Ja Ja

Sophia Mattsson-Linnala – invald 4/3 -21 37 Ja Ja

Per-Håkan Börjesson – invald 24/6 -21 19 Ja Nej

* Under året har 41 styrelsemöten hållits

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

77

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Arbetsordning och utskott

Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en

skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken ska utvärderas,

uppdateras och årligen fastställas på nytt. Arbetsordningen

innehåller även en agenda med fasta beslutspunkter samt

vissa beslutspunkter efter behov, enligt vilken styrelsen sam-

manträder.

Styrelsen har rätt att inrätta utskott för att bereda och i vissa

fall besluta kring specifika frågor. Styrelsens ansvar för de

beslut som hanteras inom utskotten kvarstår alltjämt. Om det

finns utskott för specifika frågor ska det av styrelsens arbets-

ordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt

styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska

rapportera till styrelsen.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten

(styrelseordförande), Joacim Sjöberg och Sophia Mattsson-

Linnala. Styrelsens ordförande är ordförande i revisionsut-

skottet. Utskottet ska övervaka bolagsstyrningsfrågor och till-

lämpningen av dessa samt granska rutinerna för KlaraBos

riskhantering, styrning och kontroll samt finansiella rapportering

och lämna förslag för att säkerställa rapporteringens tillför-

litlighet.

Utskottet ska hålla sig underrättat om revisionen av bolaget

samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och själv-

ständighet. Revisionsutskottet bistår även valberedningen vid

upprättande av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten

(styrelseordförande), Anders Pettersson och Mats Johansson.

Styrelsens ordförande är ordförande i ersättningsutskottet.

Utskottet ska bereda och övervaka frågor om bland annat

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

för bolagsledningen samt följa upp och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till

bolagsledningen.

Verkställande direktör

KlaraBos VD är Andreas Morfiadakis. Närmare information om

VD samt övriga ledande befattningshavare återfinns i avsnittet

Ledning.

Bolagets VD sköter, i enlighet med bestämmelserna i aktie-

bolagslagen, den löpande förvaltningen enligt styrelsens rikt-

linjer och anvisningar. Åtgärder som faller utanför den löpande

förvaltningen beror på deras omfattning och art och om de är av

osedvanligt slag eller av stor betydelse. Åtgärder utanför den

löpande förvaltningen ska som huvudregel beredas och före-

dras styrelsen för beslut.

VD ska vidta nödvändiga åtgärder för att bokföringen fullgörs

i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt. Då VD är underordnad i för-

hållande till styrelsen kan styrelsen själv också avgöra ärenden

som ingår i den löpande förvaltningen. VD:s arbete och roll

samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD framgår av

den skriftliga VD-instruktion som styrelsen fastställt. Styrelsen

utvärderar löpande VD:s arbete.

Ersättningsrapport

Ersättningar till styrelseledamöter

Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive

ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den

28 april 2021 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ord-

förande med 400 000 kr och till övriga ledamöter med 200 000

kr. Vidare beslutades att det till revisions- respektive ersätt-

ningsutskottens ledamöter ska utgå ett arvode om 75 000 kr

respektive 40 000 kr per ledamot.

Styrelseordförandes arvode inkluderar arvode för utskotts-

arbete. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner

efter deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid den extra bolagsstämman den 4 mars 2021 beslutade

stämman att anta riktlinjer för ersättning till VD och övriga

ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak

följande:

• VD:s ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs

av styrelsen. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från

VD ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen.

• Ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor ska vara

marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt främja

KlaraBos affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet.

• Ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare utgår

primärt i form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig

ersättning motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen

under den aktuella mätperioden.

• Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsled-

ningen motsvarande maximalt 30 procent av fast kontantlön.

Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pen-

sionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd

pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

Pensionsåldern är 65 år.

• Övriga förmåner i form av sjukvårdsförsäkring, bilförmån och

liknande kan även utgå till bolagets ledande befattnings-

havare. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara

marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande

till den totala ersättningen.

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller

delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar

det.

VD har en ömsesidig uppsägningstid om sex månader med

en rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida

motsvarande sex månadslöner. Därutöver kan ersättning för

eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå till VD

motsvarade högst 60 procent av den fasta kontantlönen.

För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden

tre till sex månader eller den längre tid som följer av Lagen om

anställningsskydd eller kollektivavtal. Samtliga ledande befatt-

ningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställnings-

förmåner under uppsägningstiden.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

78

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Avtal om ersättning efter avslutat uppdrag

Utöver vad som anges ovan under avsnittet Riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare har KlaraBo inte träffat

några avtal som ger rätt till pension eller liknande förmåner

efter avträdande av tjänst. Bolaget har inga avsatta eller

upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter

avträdande av tjänst.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2021

Tabellen nedan visar beslutade ersättningar till styrelseleda-

möter. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2021-04-28 till

och med årsstämman 2022-05-03.

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2021

Tabellen nedan visar samtliga ersättningar som utbetalats till

ledande befattningshavare under räkenskapsåret 2021.

Ersättningar till styrelseledamöter under 2021

Tkr

Styrelse-

arvode

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Lennart Sten 400 – – 400

Anders Pettersson 240 – – 240

Lulu Gylleneiden 200 – – 200

Joacim Sjöberg 275 – – 275

Mats Johansson 240 – – 240

Håkan Sandberg 200 – – 200

Sophia Mattsson-Linnala 275 275

Per Håkan Börjesson 75 75

Totalt 1 900 – – 1 900

Ersättningar till ledande befattningshavare under 2021

Tkr

Löner och annan ersättning

(inklusive förmåner) Pension

Total

ersättning

Andreas Morfiadakis 3 200 700 3 900

Övriga ledande befattningshavare (3 st) 3 800 1 100 4 900

Total 5 200 600 8 800

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

79

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen.

Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har god

intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att

fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll

efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppfölj-

ning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som

KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med.

Syftet med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig

och effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern

och extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämp-

liga lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kon-

trollen omfattar kontroll av organisation, förfarande och stöd-

åtgärder.

Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos

behov och med beaktande av den bransch med tillhörande

riskbild inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och

utveckla en ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland

annat fastställt styrelsens arbetsordning och instruktion för VD

och den ekonomiska rapporteringen. Därutöver har KlaraBo

utvecklat en struktur med löpande översyn för att bibehålla och

upprätthålla en välfungerande kontrollmiljö.

För att säkerställa en god intern kontroll ansvarar VD för att

den utvärderas årligen. Den interna kontrollen omfattar även

identifiering, analys och hantering av risker baserat på

KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen utförs av VD som

presenterar resultatet för revisionsutskottet och styrelsen.

Revision

KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst en

revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska upp-

fylla god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt aktiebolags-

lagen av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt uppdrag från,

och rapporterar även sin revisionsberättelse till, bolagsstämman.

Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer med

högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor med Mats

Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret 2021 upp-

gick ersättningen till 6,4 mkr. Ersättningen avsåg revisionsupp-

drag om 2,0 mkr, revision utöver revisionsuppdrag om 2,2 mkr

samt 2,2 mkr som avsåg övriga tjänster varav den största delen

avsåg ersättning i samband med börsnoteringen. Ersättningen

utgår enligt godkänd räkning.

Information och kommunikation

KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt

en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att

informationsgivning och hantering av insiderinformation sker

på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt.

VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen

medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras av

ordförande.

Rutiner och regelverk för informationsgivning och insider-

regler grundas på policyer och riktlinjer formulerade i enlighet

med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens regelverk, Koden

och den av EU antagna marknadsmissbruksförordningen

(MAR). Medarbetarna har tillgång till och får instruktioner om

gällande policyer och riktlinjer. Bolagets finansiella rapporter

och pressmeddelanden publiceras på www.klarabo.se i

samband med offentliggörandet.

Bolagsstyrningsrapport

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

80

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Styrelse

Lennart Sten

(född 1959)

Styrelseordförande sedan 2018.

Utbildning: Jurist kandidatexamen, Stockholms universi

-

tet, 1987.

Övrig erfarenhet: VD för Svenska Handelsfastigheter AB

och styrelseordförande i CLS Holdings plc.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i CLS

Holdings plc, LSTH Handelsfastigheter 1 AB (publ), LSTH

Handelsfastigheter 2 AB (publ) och Tre Kronor Property

Investment AB, styrelseledamot och VD i LSTH Svenska

Handelsfastigheter AB, styrelseledamot i Interogo Holding

AG, Sörmlands Bo Handelsfastighet AB och Vestigia

Development AB.

Innehav i bolaget: 1 995 000 A-aktier och 2 980 609

B-aktier, direkt och indirekt genom Elivågor AB.

Lulu Gylleneiden

(född 1974)

Styrelseledamot sedan 2018.

Utbildning: Fastighetsmäklare, 1994.

Övrig erfarenhet: Fastighetschef i region Syd för

Lidl Sverige.

Andra pågående uppdrag: Fastighetschef i region

Syd för Lidl Sverige.

Innehav i bolaget: 34 000 A-aktier och 18 400 B-aktier.

Mats Johansson

(född 1961)

Styrelseledamot sedan 2015.

Utbildning: Gymnasial utbildning.

Övrig erfarenhet: Grundare av MultiQ International AB

samt grundare och styrelseordförande i ZetaDisplay AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Zeta

-

Display AB, SIB Solutions AB, Easy Depot AB, Volubus

AB och Endeavor Equity Sweden AB, styrelseledamot i

Iconovo AB, Zenit Design Group Aktiebolag, Abrax As

Holding AB och Nudging Capital AB och prokurist i Zenit

Equestrian.

Innehav i bolaget: 2 699 400 A-aktier indirekt genom

Abrax Holding AB.

Per Håkan Börjesson

(född 1954)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Civilingenjör, Linköpings tekniska högskola,

industriell ekonomi, 1978 och MBA, Columbia University,

NYC, NY, 1980.

Övrig erfarenhet: Erfarenheter från familjeföretag,

onoterade aktier och kapitalförvaltning.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och verk

-

ställande direktör i Investment AB Spiltan och Företags-

partner i B P Invest Aktiebolag. Styrelseledamot i

Bröderna Börjessons Bil Aktiebolag, P&E Persson AB,

P&E Samhällsfastigheter AB.

Innehav i bolaget: 1 800 000 A-aktier och 11 006 647

B-aktier indirekt genom Investment AB Spiltan och

Br. Börjessons Bil AB:s pensionsstiftelse.

Styrelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

81

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Anders Pettersson

(född 1959)

Styrelseledamot sedan 2017.

Utbildning: Civilingenjörexamen och civilekonomexamen

vid Lunds universitet.

Övrig erfarenhet: Nuvarande styrelseuppdrag i bl.a.

Skabholmen Invest AB och Brink International BV.

Tidigare koncernchef och styrelseordförande i Thule AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Brink

Group BV, Ninbeta AB, Ninalpha AB, Skabholmen Invest

AB, Hawoc Investment AB, Ningamma AB, Simrishamns

Bokhandel AB och COWAH Investment AB, styrelse-

ledamot i ZetaDisplay AB, PS Enterprise AB, Aston Harald

Mekaniska Verkstad AB, PSIW Enterprise AB, Henri Lloyd

Group AB, Kensington Capital Acquisition Corp. II Spac II,

Stanadyne Inc och ANMIRO AB, styrelsesuppleant i WN

Enterprise AB.

Innehav i bolaget: 3 966 316 A-aktier och 3 545 538

B-aktier, indirekt genom Ninalpha AB och Ningamma AB.

Håkan Sandberg

(född 1948)

Styrelseledamot sedan 2019.

Utbildning: Företagsekonomiska kurser vid Stockholms

universitet och Linköpings universitet.

Övrig erfarenhet: Representant för Pensionskassan

SHB Försäkringsförening. Tidigare bl.a. vice VD i

Handelsbanken.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Scandina

-

vian Resort i Sälen AB och Intea Fastigheter AB (publ).

Innehav i bolaget: 50 000 A-aktier och 9 360 610

B-aktier, direkt och indirekt genom Pensionskassan SHB

Tjänstepensionsförening.

Joacim Sjöberg

(född 1964)

Styrelseledamot sedan 2020.

Utbildning: LLM Stockholms universitet, 1990 och stu

-

dier vid London School of Economics samt Stockholms

universitet.

Övrig erfarenhet: Tidigare bakgrund inom fastighets

-

transaktioner och investmentbanking med olika chefs-

befattningar hos bl.a. Jones Lang LaSalle, Enskilda

Securities och Swedbank där han var Head of Corporate

Finance.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och VD

i Valhalla Corporate Advisor AB, styrelseledamot i

Castellum Aktiebolag och Wästbygg Gruppen AB (publ).

Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner

avseende 100 000 B-aktier.

1)

1)

Joacim Sjöberg har ingått ett hembudsavtal enligt vilken han är

förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den options-

utställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för den hän-

delse han avser att överlåta optionerna

Sophia Mattsson-Linnala

(född 1966)

Styrelseledamot sedan 2021.

Utbildning: Ekonomlinjen vid Stockholms Universitet

med inriktning mot ekonomiska kalkyler (1986–1989)

samt kurser inom institutionen för Lantmäteri på KTH

inne fattandes bland annat fastighetsmarknad och fastig

-

hetsvärdering samt byggnads- och installationsteknik

(1988–1989).

Övrig erfarenhet: Ordförande i kommission som analy

-

serar och kartlägger bl.a. hur bostäders läge och kvalitet

beaktas i förhållande till andra faktorer i hyressättningen.

Sophia Mattsson-Linnala har tidigare arbetat som bl.a.

VD på Rikshem AB (publ) och varit styrelseledamot i

Sweden Green Building Council.

Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och ägare

i SML ekonomi och fastighet AB, delägare i 2Reach AB,

styrelseledamot i Sh bygg, sten och anläggning AB,

Anders Bodin Fastigheter AB, Trädgårdsgatan Properties

AB, Vallentuna Betong AB, JMG Betong AB, Fastighets

-

aktiebolaget Stallmästaregården, Bodin Holding AB och

COVITUM AB.

Innehav i bolaget: Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier

samt köpoptioner avseende 128 000 B-aktier.

1)

1)

Sophia Mattsson-Linnala har ingått ett hembudsavtal enligt

vilken hon är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller

den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för

den händelse hon avser att överlåta optionerna.

Styrelse

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

82

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Ledning

Andreas Morfiadakis

(född 1976)

Verkställande direktör sedan 2017.

Utbildning: Bachelor’s degree, DePaul

University Chicago, 2000.

Övrig erfarenhet: Tidigare vice VD och

CFO i Victoria Park AB.

Andra pågående uppdrag: Ägare och

styrelseledamot i Falknästet AB och

styrelse suppleant i HESIA Konsult AB.

Innehav i bolaget: 2 331 287 A-aktier

privat och indirekt genom Falknästet AB,

30 000 B-aktier och 841 379 tecknings-

optioner medförande rätt till teckning av

lika många B-aktier.

Jenny Appenrodt

(född 1974)

CFO sedan 2020.

Utbildning: Kalmar handelshögskola,

kurser inom statistik, redovisning, eko

-

nomi m.m. (1995–1997), Lunds Universi-

tet, magisterexamen i finansiering (1997–

1998) samt medlem i Association of

Corporate Treasurers, London.

Övrig erfarenhet: Tidigare finanschef

hos Hilding Anders. Flera ledande finans-

och ekonomibefattningar inom Thule-

koncernen.

Andra pågående uppdrag: Styrelse-

ledamot i Hilding Anders Spain SL,

Hilding Anders Holdings, samt joint admi

-

nistrator i Hilding Anders Spain SL och

Hilding Anders Holdings.

Innehav i bolaget: 12 500 B-aktier och

265 000 teckningsoptioner medförande

rätt till teckning av lika många B-aktier.

Jimmy Larsson

(född 1974)

Fastighetschef sedan 2019.

Utbildning: Kandidatexamen i fastighets

-

vetenskap, Malmö Universitet, 2001.

Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av

bostadsförvaltning. Har tidigare haft

chefspositioner hos bl.a. Brogripen AB,

Ikano Bostad och Riksbyggen. Ledamot

i Hyresnämnden i Malmö.

Andra pågående uppdrag: Intresse-

ledamot i hyresnämnden i Malmö samt

distriktstyrelseledamot i Fastighet-

sägarna.

Innehav i bolaget: 100 000 A-aktier,

50 000 B-aktier och 79 526 tecknings-

optioner medförande rätt till teckning av

lika många B-aktier.

Joakim Backström

(född 1972)

Nyproduktionschef sedan 2017.

Utbildning: 4-årig byggteknisk

gymnasie utbildning, 1991.

Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av

entreprenadbranschen bl.a. hos Thage-

koncernen och Byggadministration

Harald Olsson AB.

Andra pågående uppdrag: Styrelse-

ordförande i Kapp Bygg AB, styrelse-

ledamot, verkställande direktör och ägare

av JAC Consulting AB.

Innehav i bolaget: 117 672 tecknings-

optioner medförande rätt till teckning av

lika många B-aktier.

Magnus Johansson

(född 1977)

Affärsutvecklingschef sedan 2021.

Utbildning: Högskoleingenjör, informa

-

tionsingenjörsprogrammet högskolan i

Kalmar.

Övrig erfarenhet: Magnus har arbetat

som verkställande direktör i KlaraBo

Projekt utveckling AB och KlaraBo

Bostadsförvaltning AB, före bolagen

förvärvade av KlaraBo.

Andra pågående uppdrag: Ägare och

styrelseledamot i RMJ Konsult AB, styrel

-

seordförande i Bostadsrättsföreningen

Palissaderna och Åkermanskan Ekono

-

misk förening, styrelseledamot i Kust-

staden Apeln 7 AB samt delägare i Kust

-

staden Holding AB.

Innehav i bolaget: 339 009 B-aktier.

Ledning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

83

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för

år 2021 på sidorna 76–80 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt-

ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-

redovisningen och koncernredovisningen samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Malmö den 29 mars 2022

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Mats Åkerlund

Auktoriserad revisor

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

84

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Fastighetsförteckning

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Bjuv Tibbarp 1:91 12 18 18 6 0 54 3 204 0 20 3 224

Svalöv Felestad 27:146 12 18 18 6 0 54 3 204 0 0 3 204

Trelleborg Boktryckaren 1 16 24 56 0 0 96 6 604 0 212 6 816

Helsingborg Navaren 8 & 10 0 66 8 1 0 75 4 588 28 562 5 178

Ludvika Lisselmågtorpet 10:14 0 0 0 0 0 0 0 40 40 80

Ludvika Skälkenstorp 17:1–17:16 2 4 60 0 0 66 4 346 0 0 4 346

Ludvika Öraberget 11:80–11:82 26 11 9 0 0 46 2 796 0 0 2 796

Ludvika Örntorp 3:5 0 0 0 0 0 0 0 0 36 36

Smedjebacken Hagbacken 4 0 8 0 0 0 8 402 0 0 402

Smedjebacken Kugghjulet 5 0 17 0 0 0 17 970 120 0 1 090

Smedjebacken Mataren 1 0 4 0 0 0 4 201 0 0 201

Smedjebacken Skakbordet 1 & 2 0 12 0 0 0 12 602 0 0 602

Oskarshamn Elefanten 30 0 0 0 0 0 0 0 2 532 0 2 532

Bollnäs Häggesta 4:21 8 0 0 0 0 8 392 0 0 392

Bollnäs Häggesta 7:101–7:102 69 163 44 6 7 289 18 719 226 317 19 262

Bollnäs Säversta 7:75 8 8 0 8 0 24 1 376 0 237 1 613

Bollnäs Ren 30:204–351 1 55 33 61 0 150 13 648 52 314 14 014

Bollnäs Annexet 2 2 6 2 1 1 12 924 368 91 1 383

Bollnäs Balder 2, 3, 4 0 0 10 2 0 12 912 0 0 912

Bollnäs Gnistan 2 0 6 4 3 0 13 1 031 579 18 1 628

Bollnäs Ren 30:17, 30:49, 30:67 4 12 10 0 0 26 1 730 0 0 1 730

Oskarshamn Orion 2 0 0 0 0 0 0 0 1 744 99 1 843

Sundsvall Gångsta 1:2 13 68 45 13 1 140 10 229 0 0 10 229

Oskarshamn Duvan 4 3 8 6 0 0 17 1 143 0 0 1 143

Oskarshamn Duvan 5 7 1 5 1 1 15 954 0 0 954

Höganäs Sjöcrona 6 & 7 15 20 15 6 0 56 3 185 0 0 3 185

Motala Munken 4 6 4 22 14 0 46 3 282 0 0 3 282

Gävle Vallbacken 10:5 11 8 10 0 0 29 1 613 173 65 1 851

Gävle Vallbacken 10:6 0 16 0 0 0 16 944 0 58 1 002

Gävle Vallbacken 10:7 3 9 12 2 0 26 1 926 0 181 2 107

Gävle Väster 29:5 9 18 29 3 1 60 4 038 408 378 4 824



Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

85

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Skokloster Skokloster 15:1 3 1 6 3 3 16 1 286 57 0 1 343

Skokloster Skokloster 15:2 0 9 11 4 0 24 1 780 0 0 1 780

Skokloster Skokloster 15:3 16 12 6 0 0 34 1 776 0 0 1 776

Skokloster Skokloster 15:4 5 3 1 0 0 9 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 15:5 0 0 3 1 1 5 445 0 0 445

Skokloster Skokloster 17:1 0 18 27 9 0 54 4 005 1 455 0 5 460

Trelleborg Fagerängen 1–6 73 143 129 12 9 366 24 744 4 901 203 29 848

Trelleborg Katten 40 1 3 8 0 0 12 815 140 11 966

Trelleborg Linden 12 2 12 2 1 0 17 999 39 2 1 040

Trelleborg Stigbygeln 6 26 31 24 1 3 85 5 302 33 69 5 404

Trelleborg Triangeln 45 4 6 5 0 0 15 899 292 25 1 216

Trelleborg Delfinen 51&52 9 58 16 1 0 84 5 352 1 453 64 6 869

Trelleborg Husaren 16 0 3 9 0 0 12 926 0 47 973

Trelleborg Husaren 17 8 4 6 0 0 18 990 0 0 990

Trelleborg Triangeln 40 18 3 0 0 0 21 699 0 20 719

Trelleborg Lavendeln 1 0 3 3 3 0 9 579 0 0 579

Trelleborg Spoven 3 16 2 0 0 0 18 761 0 0 761

Trelleborg Sjöjungfrun 11 7 8 16 4 0 35 2 291 509 0 2 800

Trelleborg Väduren 8 & 13 1 13 5 0 0 19 1 210 5 325 0 6 535

Trelleborg Gamen 15 0 0 0 5 0 5 460 0 0 460

Trelleborg Illern 1 & Hermelinen 1,2,4 25 24 12 2 0 63 3 536 751 130 4 417

Trelleborg Hermelinen 3 0 0 0 0 0 0 0 808 0 808

Trelleborg Lodjuret 1 0 4 6 0 0 10 707 0 0 707

Trelleborg Orren 22 0 10 17 0 0 27 2 022 392 0 2 414

Umeå Lyftkroken 1 0 2 0 3 1 6 521 54 0 575

Umeå Lyftkroken 2 0 3 0 4 0 7 550 0 0 550

Umeå Mosippan 1 0 8 10 0 0 18 1 152 0 0 1 152

Umeå Krukan 16 0 35 12 12 0 59 4 121 0 0 4 121

Umeå Krukan 18 6 18 12 0 0 36 2 325 0 4 2 329

Ludvika Öraberget 10:39–59:2 34 41 31 6 0 112 6 950 461 46 7 457

Ludvika Örntorp 1:29–5:35 0 28 24 0 0 52 4 197 0 0 4 197

Smedjebacken Borgen 9 2 5 5 0 2 14 864 683 0 1 547

Smedjebacken Posten 10 0

0 8 0 0 8 744 436 0 1 180

Smedjebacken Posten 11 3 12 3 0 0 18 1 027 80 0 1 107

Bollnäs Ren 30:352, 30:353 0 27 49 0 0 76 4 944 60 95 5 099

 Fastighetsförteckning, forts.



Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

86

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Borlänge Skräddaren 2 0 0 0 0 0 0 0 3 072 0 3 072

Borlänge Sigge 5 0 0 0 0 0 0 0 3 942 0 3 942

Sundsvall Härsta 9:3 25 101 149 15 0 290 18 960 0 310 19 270

Malmö Hälleflundran 8 10 34 7 2 1 54 3 356 226 72 3 654

Malmö Skrattmåsen 4 0 0 0 0 0 0 0 2 443 0 2 443

Borlänge Kvarnsveden 3:196–3:197 27 117 12 1 0 157 8 958 0 119 9 077

Västervik Fogden 1 0 0 0 0 0 0 0 4 395 25 4 420

Västervik Fabrikanten 10–11 2 4 7 0 0 13 847 0 49 896

Västervik Fabrikanten 21 6 6 9 0 0 21 1 382 0 32 1 413

Västervik Hovslagaren 19 1 4 3 2 1 11 880 0 0 880

Västervik Jättegrytan 2 0 8 16 19 1 44 4 080 0 67 4 147

Västervik Krämaren 7 0 2 3 2 0 7 577 335 0 912

Västervik Masten 3 1 7 0 0 0 8 420 0 0 420

Västervik Svanen 7 2 4 2 2 0 10 658 0 0 658

Västervik Tuppen 9 3 5 4 0 0 12 648 0 12 660

Västervik Långholmen 1 0 5 7 1 0 13 970 452 0 1 422

Västervik Skeppet 5 0 6 6 6 0 18 1 318 0 100 1 418

Västervik Residenset 12 1 2 3 0 0 6 435 193 0 628

Västervik Prosten 22 0 4 0 0 0 4 261 300 0 561

Västervik Lingonet 18 0 0 0 0 0 0 0 560 0 560

Visby Stäven 1 79 101 283 19 0 482 32 661 1 976 496 35 133

Visby Bogen 1 69 144 170 20 0 403 26 503 856 617 27 976

Tranås Hästen 1 5 6 11 1 0 23 1 421 20 8 1 449

Tranås Mården 13 2 8 2 1 1 14 893 0 6 899

Tranås Tigern 7 4 2 5 0 0 11 610 40 106 756

Tranås Tjädern 20 3 25 13 0 0 41 2 660 187 115 2 962

Tranås Vega 2 0 16 0 0 0 16 932 0 107 1 039

Tranås Lyran 5 2 4 3 0 0 9 582 0 0 582

Tranås Muraren 1 2 4 0 1 0 7 432 0 0 432

Tranås Spinnaren 9 0 0 5 0 0 5 371 0 0 371

Tranås Knekten 1 0 18 3 6 0 27 1 943 90 0 2 033

Tranås Norrmalm 13 2 4 11 4 0 21 1 621 532 14 2 167

Tranås Höken 14 6

2 2 0 0 10 544 0 0 544

Tranås Snickaren 9 2 0 8 0 0 10 655 0 46 701

Tranås Snickaren 13 2 0 4 0 0 6 410 0 120 530



 Fastighetsförteckning, forts.

Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

87

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm

Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt

Tranås Eldaren 23 0 11 4 0 0 15 1 027 0 0 1 027

Tranås Duvan 18 3 6 0 0 0 9 437 30 0 467

Tranås Väduren 1 1 3 0 1 0 5 344 0 0 344

Tranås Lokatten 14 6 5 4 2 0 17 918 236 796 1 950

Tranås Södra Gyllenfors 21 1 1 2 1 1 6 497 0 0 497

Tranås Strömsholmen 1 2 17 6 6 4 35 2 642 0 15 2 657

Tranås Bägaren 4 0 5 2 1 0 8 555 0 0 555

Tranås Biljarden 15 1 9 2 5 0 17 1 255 0 42 1 297

Nybro Lärkan 13 & Bofinken 6 9 42 6 0 0 57 3 168 0 275 3 442

Nybro Delfinen 1 10 18 13 0 0 41 2 170 0 130 2 300

Nybro Räven 1 17 30 31 0 0 78 4 518 0 324 4 842

Nybro Valen 1 18 54 15 0 0 87 4 706 0 303 5 008

Vaggeryd Staren 5 3 0 11 0 0 14 878 169 60 1 107

Vaggeryd Trasten 3 0 0 4 0 0 4 304 0 0 304

Vaggeryd Ålen 1 9 13 11 3 0 36 2 510 0 155 2 665

Vaggeryd Ålen 2 9 13 11 3 0 36 2 510 0 22 2 532

Vaggeryd Ålen 4 9 14 9 4 0 36 2 508 0 136 2 644

Huskvarna Ekorren 1 30 20 62 27 0 139 9 871 108 381 10 360

Ronneby Elsa 12 0 11 3 0 0 14 901 0 0 901

Ronneby Ernst 1 0 1 1 0 0 2 155 171 0 326

Ronneby Ernst 7 0 10 9 2 0 21 1 676 2 514 256 4 446

Ronneby Frans 1 1 8 3 1 0 13 990 0 115 1 105

Ronneby Gertrud 12 5 21 10 8 0 44 3 289 178 50 3 517

Ronneby Knut 19 7 15 0 0 0 22 1 256 1 818 181 3 255

Ronneby Per 6 0 1 5 1 0 7 629 483 2 1 114

Ronneby Skytten 3 & 4 6 1 10 0 0 17 1 011 110 80 1 201

Ronneby Johannishus 1:19 0 0 0 0 0 0 0 104 0 104

Ronneby Björnen 4 6 12 12 0 0 30 1 668 0 162 1 830

Ronneby Björnen 5 9 15 18 0 0 42 2 472 0 26 2 498

Ronneby Brottaren 3 0 35 39 0 0 74 4 645 0 182 4 827

Ronneby Fäktaren 9 0 10 17 0 0 27 1 871 88 0 1 959

Ronneby Illern 1 1 0 3 4 1 9 772 145 0 917

Ronneby Illern 2 4

14 21 9 0 48 3 533 331 0 3 864

Ronneby Löparen 3 0 31 23 2 0 56 3 244 380 147 3 771

Total 909 2 222 1 997 386 40 5 554 0 367 303 50 682 9 601 427 585

 Fastighetsförteckning, forts.

Fastighetsförteckning

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

88

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Nyckeltal/definitioner

Nyckeltal Definition Syfte

Driftnetto

Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus

fastighetsförvaltningens kostnader.

Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att

finansiera verksamheten med egna medel

Marknadsvärde/kvm

Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala

uthyrningsbara yta.

Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta

över tid.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet

är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid.

Reell uthyrningsgrad, %

Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med

tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.

Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form

av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.

Soliditet, %

Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet.

Belåningsgrad, %

Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till

förvaltningsfastigheter

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med

räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan

fastighetsbolag.

Belåningsgrad förvaltnings fastigheter, %

Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till

förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion.

Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är

belånad med räntebärande skulder.

Räntetäckningsgrad, ggr

Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från

den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar.

EPRA NRV, mkr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och

derivat hänförligt till helägd andel.

Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och

jämförelse mellan fastighetsbolag.

Förvaltningsresultat per aktie, kr

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt

genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning.

Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.

Eget kapital per aktie, kr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier

vid periodens slut.

Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar.

EPRA NRV per aktie, kr

EPRA NRV i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen

enhetligt sätt.

Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %

Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid.

Årlig tillväxt EPRA NRV per aktie, %

Procentuell förändring av EPRA NRV per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid.

Nyckeltal/definitioner

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

89

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

Kalendarium

Årsstämma 2022 3 maj 2022

Delårsrapport Q1 2022 3 maj 2022

Delårsrapport Q2 2022 13 juli 2022

Delårsrapport Q3 2022 26 oktober 2022

IR-kontakter

Andreas Morfiadakis, vd

+46 76 133 16 61

andreas.morfiadakis@klarabo.se

Patrick Lindström, IR-ansvarig

+46 70 971 12 70

patrick.lindstrom@klarabo.se

Kontakt Investor relations

ir@klarabo.se

Kalendarium

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

90

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBos historia

2017

KlaraBo grundades av bland andra nuvarande

VD:n Andreas Morfiadakis. I samband med en

nyemission som tillförde bolaget 65 mkr till-

kom bland andra Lennart Sten som även är

bolagets ordförande. Under året genomfördes

de första markförvärven, vilket skedde i Bjuv

och Svalöv med målet att uppföra hyres-

lägenheter.

2018

Ytterligare en nyemission genomfördes som

tillförde bolaget 287 mkr. Ett bestånd om när-

mare 1 600 bostäder förvärvades i Malmö,

Sundsvall, Borlänge, Ludvika, Bollnäs och

Smedjebacken. KlaraBo fick en marktilldel-

ning i Hässleholm för uppförande av cirka

60 hyresbostäder.

2019

Byggstart av 110 hyreslägenheter skedde i

Höganäs och Svalöv. Förvärv genomfördes

av 74 hyreslägenheter i Helsingborg samt

45 byggrätter i Höör från kommunen. Därtill

erhölls markanvisning för uppförande av ett

20-tal hyreslägenheter i Lund.

2020

KlaraBo tillfördes cirka 328 mkr efter en

nyemission till främst befintliga aktieägare.

Bolaget förvärvade drygt 800 hyreslägenheter

samt samhällsfastigheter i Trelleborg från

kommunen för cirka 1 mdr kr. Förvärv av mark

och byggrätter i Motala respektive Trelleborg

genomfördes också för uppförande av totalt

cirka 70 hyreslägenheter.

2021

KlaraBo förvärvade Kuststaden varefter

bolaget hade sammanlagt över 5 000 lägen-

heter i förvaltning och ett fastighetsvärde

över stigande 6 mdr kr. Förvärv genomfördes

av drygt 270 hyreslägenheter i Gävle och

Håbo samt byggrätter i Kristianstad avseende

95 hyreslägenheter. Bolagets B-aktie notera-

des på Nasdaq Stockholms huvudlista

i december.

Text och produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med KlaraBo. Foto: Madelene Engh, Christoffer Lomfors med flera.

KLARABO ÅRSREDOVISNING 2021

KlaraBos historia 91

Ladda ner

optimerad PDF

(A4) för utskrift

KlaraBo i korthet 2

Året i korthet 5

Vd-ord 6

Marknad och trender 8

Affärsidé och värdeskapande 11

Mål och utfall 12

Fastighetsbestånd 13

Fastighetsförvaltning 14

Nybyggnation och projektutveckling 16

Förvärv 19

Renovering 22

Våra medarbetare 26

Vårt hållbarhetsarbete 29

Aktien 31

Förvaltningsberättelse 32

Risker och riskhantering 34

Flerårsöversikt nyckeltal 38

Finansiella rapporter koncernen 39

Finansiella rapporter moderbolaget 43

Noter 46

Styrelsens underskrifter 71

Revisionsberättelse 72

Bolagsstyrningsrapport 76

Styrelse 81

Ledning 83

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten 84

Fastighetsförteckning 85

Nyckeltal/definitioner 89

Kalendarium 90

KlaraBos historia 91

Hyllie Stationstorg 2

215 32 Malmö

Info@klarabo.se

www.klarabo.se