1 januari 2022– 31 december 2022
Årsredovisning
2
Inledning
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning
9
Aärsidé och mål 9
Cibus som investering
10
Att investera i Cibus 10
Aktien & aktieägare 11
Utdelning 13
Marknadsöversikt 14
Fastighetsmarknaden 15
Verksamhet
16
Intjäningsförmåga 16
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 17
Fastighetsbestånd 18
Geografiskt läge 20
E-handelns inverkan på Cibus aärsmodell 21
Finansiering
22
Medarbetare och organisation
23
Hållbarhet
25
EPRA
38
EPRA hållbarhetsindikatorer 38
EPRA nyckeltal 44
Risk och riskhantering
45
Bolagsstyrning
47
Bolagsstyrningsrapport 47
Lagstadgad hållbarhetsrapport 55
Styrelse, ledning och revisor 56
Finansiella rapporter
58
Förvaltningsberättelse 59
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 64
Koncernens rapport över finansiell ställning 65
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 66
Koncernens rapport över kassaflöden 67
Moderbolagets resultaträkning och rapport över
totalresultat
68
Moderbolagets balansräkning 69
Moderbolagets förändring i eget kapital 70
Moderbolagets kassaflödesanalys 71
Redovisningsprinciper och noter
72
Revisionsberättelse
91
Definitioner och avstämning nyckeltal
95
Fastighetslista
97
Innehållsförteckning
S-market Kaivoksela, Vantaa
3
Detta är Cibus
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” aärsidé är att förvärva, förädla och
förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden med välrenommerade livsmedelsbutiker
och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god utdelning
månadsvis till våra aktieägare.
Per den 31 december 2022 ägde Cibus en nordisk fastighets-
portfölj om totalt 454 fastigheter varav 271 fastigheter i
Finland, 125 fastigheter i Sverige, 36 fastigheter i Danmark och
22 fastigheter i Norge. Total uthyrningsbar area var 980 576
kvm. De största hyresgästerna var Kesko (33 % av driftnettot),
Tokmanni (19 %), Coop Sverige (11 %), S-gruppen (8 %), Dagrofa
(5 %) och Lidl (4 %). Dessutom var ytterligare 17 % av driftnettot
från fastigheter uthyrda till andra aktörer verksamma inom
dagligvaruhandeln.
Fastighetsportföljen är spridd till strategiskt bra lägen, främst i
södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, Själland
i Danmark samt i södra Norge. Fastigheterna ligger till stor del i
regioner med god befolkningstillväxt.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och
motståndskraft mot den negativa eekten av e-handeln.
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra
handelsfastigheter, vilket har visat sig inte minst under Covid-19
pandemin.
Bolaget strävar efter att ge en god månatlig utdelning till sina
aktieägare som på sikt ökar över tid. Detta uppnås genom en god
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,
livsmedels- och dagligvarukedjor eller ett samriskföretag mellan
båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en god
direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om
0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Direktavkastningen blir 8,8% på börskursen den 10 mars 2023
(116,90).
Utdelningen är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det
blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att
framöver kunna öka utdelningen från den justerade nivån.
1 851
fastighetsvärde, MEUR
981
uthyrningsbar area, TKVM
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
8,8
Direktavkastning, % (kurs 116,90)
INLEDNING
4
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2022
Hyresintäkterna uppgick till 106 722 TEUR (81 058) och ökade främst genom förvärv, men även av att hyresintäkterna ökar med index.
Driftnettot uppgick till 99 607 TEUR (76 326), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,3 % (94,2). Då många av våra hyresavtal
är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 55 182 TEUR (47 741) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt
valutakurseekt uppgick till 60 494 TEUR.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 79 990 TEUR (51 370) vilket motsvarar 1,66 EUR (1,25) per aktie.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 850 911 TEUR (1 499 626). Ökningen berodde till största delen på förvärv.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 28 143 TEUR (10 644).
Refinansiering av banklån har gjorts under året så att första banklånet förfaller först under 2025. Av utestående obligationer återstår 61,8
MEUR att refinansiera i september 2023. Nästkommande obligation om 50 MEUR att förfalla är i december 2024.
Utdelning enligt stämmobeslut var 0,99 EUR (0,94) per aktie fördelat på tolv månatliga utdelningar.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om 0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Utdelningen
är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att framöver kunna öka
utdelningen från den justerade nivån.
Cibus investeringar för 2022 uppgick till 342 MEUR. Cibus har som mål att öka fastighetsportföljen till 2,5-3 miljarder EUR. På grund av
det nya marknadsläget har vi valt att skjuta fram tidpunkten för att nå målet till dess att marknaderna är mer stabila.
K-Citymarket Valkeakoski
5
INLEDNING
Tidslinje
17 FEBRUARI
Den 17 februari pressmeddelades kommunikén från den extra
bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat att
fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier, med
eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare. Det totala antalet
aktier som kan komma att emitteras enligt bemyndigandet får
högst motsvara 10 procent av antalet utestående aktier i bolaget
vid tidpunkten för extra bolagsstämman, det vill säga maximalt 4
400 000 aktier kan komma att emitteras.
22 MARS
Den 22 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 2,75 år och löper med en
ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter.
24 MARS
Den 24 mars meddelades att Cibus har genomfört en riktad
nyemission om 4 400 000 nya aktier och härigenom tillförts cirka
955 MSEK.
Samma dag meddelades att Cibus ingått bindande avtal angående
förvärv av en fastighetsportfölj i Danmark med 34 dagligvaru- och
handelsfastigheter.
31 MARS
Den 31 mars meddelades att det totala antalet aktier och röster i
Cibus har under mars 2022 ökat som ett resultat av den riktade
nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till
48 400 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 000 EUR.
6 APRIL
Den 6 april meddelades att Cibus tillträtt ett tidigare aviserat
förvärv av en fastighetsportfölj bestående av 34 fastigheter med
matvarubutiker i Danmark med ett fastighetsvärde om cirka
2 080 MDKK (cirka 280 MEUR). Förvärvet är Cibus första förvärv
i Danmark.
11 APRIL
Den 11 april meddelades att Cibus styrelse återkallar förslag om
införande av nytt aktieslag och kallar till extra bolagsstämma den
5 maj med förslag om att öka total utdelning per aktie till 0,99
EUR.
20 APRIL
På årsstämman den 20 april 2022 valdes Nils Styf till ny
styrelseledamot. Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria
Skoglund och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter
med Patrick Gylling som styrelsens ordförande.
28 APRIL
Den 28 april meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsfastighet i Finland för 4,3 MEUR. S-gruppen är
ankarhyresgäst.
5 MAJ
Den extra bolagsstämman den 5 maj 2022 beslutade att höja
utdelningen med 0,24 EUR till totalt 0,99 EUR per aktie, fördelat
på tolv utbetalningstillfällen.
11 MAJ
Den 11 maj meddelades att Cibus styrelse har beslutat om ett
erbjudande om återköp till innehavare av teckningsoptioner
inom ramen för program 2019/2022. Erbjudandet är villkorat
av att teckningsoptionsinnehavaren återinvesterar del av
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de
teckningsoptioner som behålls.
31 MAJ
Den 31 maj meddelades att utnyttjandet av teckningsoptionerna
medförde en ökning av antalet aktier och röster i Cibus med
41 792 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 417,92 EUR.
Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 48 441 792 och
aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 417,92 EUR per den 31 maj
2022.
Samma dag meddelades att Iiris Eestilä utsetts till ny CIO Finland
och börjar den 13 juni 2022. Denna rekrytering är en konsekvens av
den tidigare utnämningen av tidigare CIO Finland Lauri Tiensuu till
ansvarig för Aärsutveckling inom Cibus.
30 JUNI
Den 30 juni meddelades att Cibus tillträtt ett förvärv av en portfölj
innehållande fyra fastigheter i mellersta Norge för 12 MEUR.
Fastigheterna är fullt uthyrda med Kiwi och REMA 1000 som
ankarhyresgäster på långa hyresavtal.
13 JULI
Den 13 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program
och oentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
22 AUGUSTI
Den 22 augusti meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar ett
återköpserbjudande.
25 AUGUSTI
Den 25 augusti meddelades att Cibus förlängt återköps-
erbjudandet avseende utestående SEK-obligationer.
26 AUGUSTI
Den 26 augusti emitterade Cibus gröna obligationer om 700
MSEK samt förtidsinlöste bolagets obligationslån 2020/2023 med
ISIN SE0014453130.
2022
6
INLEDNING
29 AUGUSTI
Den 29 augusti oentliggjorde Cibus resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014453130. Totalt accepterade återköp
av obligationer för motsvarande ett totalt nominellt belopp om
518,75 MSEK.
12 SEPTEMBER
Den 12 september meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,3 MEUR.
30 SEPTEMBER
Den 30 september meddelades att Cibus undertecknat och
tillträtt ett förvärv av två livsmedelsfastigheter i Nordnorge för
7,9 MEUR.
Den 30 september meddelades även att Cibus tillträtt att tidigare
kommunicerat förvärv av en nybyggd livsmedelsfastighet i
Sverige för 10,7 MEUR.
7 OKTOBER
Den 7 oktober meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,9 MEUR.
10 OKTOBER
Den 10 oktober meddelades att valberedningen inför nästa
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2022.
13 OKTOBER
Den 13 oktober meddelades att Cibus förvärvat och tillträtt en
livsmedelsbutik i Finland för 3,8 MEUR.
21 NOVEMBER
Den 21 november meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda obligationer och att lansera ett
återköpserbjudande av bolagets utestående EUR-obligationer
med ISIN SE0014479366.
22 NOVEMBER
Den 22 november meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda obligationer om 70 MEUR under sitt MTN-program.
23 NOVEMBER
Den 23 november oentliggjordes resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014479366. Bolaget har mottagit
prioriterade återköp om ett totalt belopp om 46,9 MEUR.
Återköpsinstruktioner som inte ingick i prioriterade återköp
accepterades ej.
Tidslinje
7
Ännu ett händelserikt och
framgångsrikt år för Cibus
”Ett bra år för Cibus trots
oro och krig i Europa.
Livsmedelsbutiken behövs
alltid, kanske ännu mer i
oroliga tider då vi tenderar att
äta mer hemma och tänka på
våra utgifter.”
— Sverker Källgården, VD
Kommentar från vd
8
Ett bra år för Cibus trots oro och krig i Europa
Det är glädjande att kunna rapportera ännu ett bra år för Cibus
trots oroliga tider. För helåret 2022 ökar vi driftnettot med 31 %
jämfört med 2021 och fastighetsportföljen växte med över
23 %. Cibus har växt med förvärv, bland annat genom vårt intåg
på den danska marknaden under första kvartalet då vi köpte en
portfölj om 34 fastigheter för 280 MEUR. Vi har nu uppnått ett av
våra delmål, att vara närvarande i de fyra största nordiska länderna.
Vi diversifierar vår portfölj, och därmed vår risk, genom att finnas på
fler marknader och kan växa genom förvärv på den marknad som
för ögonblicket ger bäst avkastning för våra aktieägare.
De nordiska marknaderna skiljer sig en del gällande
hyreslagstiftning men likheterna är desto fler. Varje marknad har
starka inhemska livsmedelsaktörer med internationella inslag,
främst inom lågprissegmentet. Samtliga aktörer är lönsamma och
skapar trygga kassaflöden i vårt bestånd. Den genomsnittligt
kvarvarande hyrestiden är fortsatt stabil runt 5 år och den
ekonomiska vakansgraden var vid årsskiftet ca 5 % vilket skapar
ytterligare trygghet i portföljen.
Vår strategi att äga och förvalta fastigheter inom dagligvaruhandeln
har under pandemin, och nu under krigstider i Europa, påvisat
sin konjunkturokänslighet då våra hyresgäster har slagit
omsättningsrekord under dessa oroliga tider.
Oro i världsekonomin
Andra halvåret 2022 var klart oroligare än det första i och med att
Rysslands anfallskrig i Ukraina skapade oro i hela världsekonomin
med stigande räntor och ökande inflation som följd. Att räntorna
stiger med 300 bps på ett halvår är extraordinärt och påverkar
självfallet Cibus verksamhet. Vi lever nu i en helt annan räntemiljö
vilken vi får anpassa oss till. 99 % av våra hyror är kopplade till KPI-
utvecklingen vilket ger ett inflationsskydd i våra hyresavtal.
Under andra halvåret har vi fokuserat på skuldsättningen och
framför allt på att refinansiering av banklån och obligationer
som förföll under året samt 2023. Vi har lyckats refinansiera
alla våra banklån med i princip oförändrade marginaler, men
styrräntenivåerna har påverkat oss. I dagsläget har vi dock
räntesäkat alla våra seniora lån med derivat, swappar eller med
fastränta, så fortsatta höjningar av styrräntan kommer framgent att
påverka oss mindre.
Styrelsens förslag till utdelning är en justering till en nivå som i
dagens ränteläge är långsiktigt hållbar. Utdelningen fortsätter vara
en central del av erbjudandet till våra aktieägare. Den betalas ut
månatligt och målsättningen är att framöver kunna öka utdelningen
från denna nivå.
Genom att göra denna justering redan nu och inte då
räntesäkringarna löper ut vill vi tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan. Dessutom ges bolaget möjligheten att kunna
ta tillvara på flera värde- och kassaflödeshöjande investeringar
som identifierats i portföljen. Cibus ser vidare att de kommande
två åren kommer att vara tua för många fastighetsägare. Detta
kan ge upphov till intressanta aärsmöjligheter. Med den nya
utdelningsnivån är Cibus väl rustat för att kunna utnyttja dem.
Mot ett mer hållbart samhälle
Cibus har som målsättning att vara CO2-neutrala år 2030.
Vi har en handlingsplan som vi jobbar efter vilken inkluderar
energieektivisering av våra fastigheter och även att kunna
erbjuda våra hyresgäster hållbar el genom solceller på taken till
våra fastigheter. Det senaste årets skenande elpriser har ökat
intresset från våra hyresgäster att köpa hållbar el från oss vilket vi
välkomnar. Vi har under december 2022 driftsatt vår första större
solcellsanläggning i Charlottenberg där våra hyresgäster nu har ett
mindre klimatavtryck tack vare den el vi själva producerar.
Trygghet i aärsmodell och framtidstro
Jag känner stor trygghet i vår aärsmodell att äga och förvalta
fastigheter inom dagligvaruhandeln på grund av dess stabilitet och
okänslighet mot konjunkturläge. Livsmedelsbutiken behövs alltid,
kanske ännu mer i oroliga tider då vi tenderar att äta mer hemma
och tänka på våra utgifter.
Vi kommer fortsätta se över och strukturera vår finansiering på ett
långsiktigt hållbart sätt. Vi kommer även blicka framåt och fortsätta
växa Cibus som bolag och som aktie. Vårt uppdrag och målsättning
är att göra Cibusaktien så attraktiv som möjligt att äga och det är
med stolthet jag konstaterar att vi idag är över 43 000 aktieägare.
Med förhoppningen om att kriget i Ukraina tar slut under 2023 och
att alla människor som drabbats så fruktansvärt hårt av detta kan
börja leva ett någorlunda normalt liv igen tackar jag för förtroendet
och blickar med tillförsikt in i framtiden.
Stockholm den 17 mars 2023
Sverker Källgården
KOMMENTAR FRÅN VD
9
Affärsidé och mål
Cibus aärsidé är att förvärva, förädla och förvalta högkvalitativa fastigheter i
Norden med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
— Att öka utdelningen till aktieägarna över tid.
— Att nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 - 65 %.
Nettoskuldsättningen kommer dock att revideras neråt
framgent för att nå kriterierna för Investment Grade i kredit
rating.
År 2023 justeras utdelningen till en nivå som i dagens ränteläge
är långsiktigt hållbar. Denna nivå är satt för att tydliggöra
den långsiktiga utdelningsförmågan samt för att återspegla
bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en hög och
förutsägbara direktavkastning.
Målet med nettoskuldsättningen är satt för att säkerställa
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och
betryggande sätt.
Aärsidé
Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förädling och förvaltning av högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
månadsvis. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet
innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan
att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner
samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en
förutsägbar och hållbar nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta, om
inte alla, andra typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken
är följande:
— Verksamhetens konjunkturoberoende natur
— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för en friskare miljö och social utveckling, samt motarbetar
sociala missförhållanden och korruption. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaärer,
fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring eekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget.
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.
3 långsiktiga åtaganden
Läs mer på sid 25 HÅLLBARHET
genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg
samt ha god ordning i aärerna.
genom att underlätta för hyresgäster att minska sina och slutkonsumenternas
klimatavtryck, samt nå klimatneutralitet till år 2030.
genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter
som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service,
dagligvaror och e-handelsleveranser.
STRATEGISK INRIKTNING
samarbetspartner
klimatet
marknadsplatser
Vara en hållbar
Agera för
Skapa tillgängliga
10
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel
i Norden. Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis
till aktieägarna.
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke cykliska
produkter och utvecklas stabilt över tid.
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel
har varit intressanta för institutionella investerare de senaste åren.
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna
marknad för såväl institutionella som privata investerare och
småsparare som kan ta del av den långsiktigt stabila och goda
avkastning som segmentet kan erbjuda.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och
förutsägbar, vilket vi har sett även under Covid-19 pandemin
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig
mot den negativa eekten av e-handel
— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som
är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av
ökad e-handel
— Under Covid-19 pandemin ökade e-handeln på livsmedel.
Största delen av ökningen var så kallad click-and-collect där
man handlar på nätet men hämtar ut varorna i butik. Under
2022 har andelen e-handel av livsmedel minskat igen till
cirka 4 % av handeln.
— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den höga
månadsvisa utdelningen.
— Viktad genomsnittlig kvarvarande hyreslängd (WAULT) på
5,0 år
— Marknadsledande hyresgäster inom daglivaruhandeln
såsom Kesko, S-gruppen, Coop, Tokmanni och Lidl som är
ankarhyresgäster i cirka 97 % av portföljens fastigheter
— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden
— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för
mer än 2,0 % av portföljens driftnetto
— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga
kostnadstäckningen från hyresgästerna
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
10
11
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs.
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2022 var 143,40 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 7 miljarder SEK. Den
genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2022 uppgick till cirka 45 MSEK per dag.
Börsvärde
7 miljarder SEK
Marknad
Nasdaq Stockholm
MidCap
Antal aktIeägare
43 000
Antal stamaktier
48 441 792
Balansdagens kurs
143,40 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
MSEKSEK
175
200
125
100
150
225
250
275
0
1
0
2
0
3
0
60
50
4
0
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
— Stängningskurs (SEK) Omsättning (SEK)
12 1212 Lidl Muurame
Cibus aktieägare
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 43 000
aktieägare per den 31 december 2022. De 15 största aktieägarna innehar ca 43 % av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per
den 31 december 2022 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
Aktieägare per den 31 december 2022
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 3 130 898 6,5
AB Sagax 2 776 973 5,7
Länsförsäkringar Fonder 2 234 014 4,6
Vanguard 1 927 705 4,0
Marjan Dragicevic 1 620 000 3,3
BlackRock 1 509 761 3,1
Dragfast AB 1 400 000 2,9
Avanza Pension 1 352 085 2,8
Sensor Fonder 1 096 000 2,3
Columbia Threadneedle 903 372 1,9
Nordnet Pensionsförsäkring 764 623 1,6
ACTIAM 561 315 1,2
Tredje AP-fonden 535 000 1,1
Handelsbanken Fonder 503 070 1,0
Patrick Gylling 500 000 1,0
Summa 15 största aktieägare
20 814 816 43,0
Aktieägare, övriga 27 626 976 57,0
Totalt 48 441 792 100
Källa: Modular Finance
13
Utdelning
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning till våra aktieägare månadsvis.
CIBUS SOM INVESTERING
13Kiwi Krokstadelva 13
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. År 2023 justeras utdelningen till en nivå som i dagens ränteläge
är långsiktigt hållbar. Denna nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka
kassaflöde och för att ge aktieägarna en hög och förutsägbara direktavkastning.
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om 0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
8,8 % DIREKTAVKASTNING VID FÖRSLAGEN UTDELNING
(Baserat på en aktiekurs 116,90 SEK)
14
Marknadsöversikt
Ekonomin i Norden har haft ett utmanade år med stor
påverkan från Rysslands anfallskrig mot Ukraina
Finland
Rysslands invasion av Ukraina har skapat en europeisk energikris,
ökad inflation och ökade räntekostnader som har försvagat den
europeiska ekonomin med en stor osäkerhet på kapital- och
finansmarknaden. Detta krig hämmar tillväxten i Europa och
inte minst påverkas Finland med lägre BNP tillväxt i Finland som
är stark beroende av export av varor och tjänster till europiska
länder. Den finska BNP-tillväxten för 2022 uppgick till 1,9 % enligt
Finlands Bank och för 2023 är prognosen att den finska ekonomin
går in en måttlig recession och att finska BNP väntas sjunka med
0,5 % för 2023. Emellertid förutspås lågkonjunkturen i Finland bli
kortvarig och att BNP-tillväxten förutspås bli positivt igen 2024
och 2025.
Den höga inflationstakten har tvingat Europeiska Centralbanken
att höja styrräntan vilket urholkar konsumenternas köpkraft.
Under 2022 accelererade inflationen mot slutet av året, särskilt på
grund av stigande priser på energi och råvaror samt störningar i
leveranskedjan. Inflationen för 2022 toppade i slutet av året och
uppgick till 9,1 % i december. I början av 2023 har inflationen i
Finland avtagit och inflationen i januari 2023 var 8,4 %. Följt av
lättnade flaskhalsar i försörjningskedjan, stramare penningpolitik
och försvagad privat konsumtion, förutspår Finlands Bank att
inflationen kommer att minska till 5 % 2023.
I slutet av 2022 uppgick arbetslösheten i Finland till 6,9 % och den
förväntas öka något under 2023, men bara tillfälligt. Trots den
ekonomiska nedgången bedöms sysselsättningsgraden förbli hög
eftersom lågkonjunkturen förutspås förbli kortvarig. Många av de
finska industrierna står inför strukturell brist på arbetskraft vilket
tyder på en fortsatt stark efterfrågan på arbetskraft.
Sverige
Den svenska ekonomin har under 2022 på samma sätt som i
andra länder präglats av dramatiska händelser. De negativa
konsekvenserna av pandemin och Rysslands invasion av Ukraina
har påverkat året, särskilt de som är relaterade till tillgång till
varor. Inflationen fortsatte att stiga till en ny topp i december på
10,2 % och har ökat med 6,3 procentenheter totalt under året.
Inflation tillsammans med stigande räntor har fått svensk ekonomi
att svalna och hushållen håller tillbaka sin konsumtion. Trots detta
har BNP-tillväxten och arbetsmarknaden varit starkare än väntat i
Riksbankens prognos senast i februari 2023. Inflationen var också
högre än väntat, till stor del beroende på vinterpriserna på el.
Den höga inflationen har fått Riksbanken att höja styrräntan flera
gånger under hösten och vintern. Den senaste höjningen var på
det penningpolitiska mötet den 8 februari 2023 då Riksbanken
höjde reporäntan med 0,50 punkter till 3,0 %. Inflationen
har försvagats i flera länder till följd av centralbankernas
räntehöjningar. BNP för helåret 2022 ökade med 2,4 % jämfört
med helåret 2021 för att sedan prognostiseras sjunka med -1,2 %
2023.
Norge
Norsk ekonomi hade under 2022 ett fortsatt stark tillväxt år med
en stark BNP-tillväxt samt en fortsatt ökad privat konsumtion,
detta trotts hög inflation och kraftigt stigande marknadsräntor.
Det finns dock tydliga tecken på att tillväxttakten nu avtar och att
Norge, som många övriga nordiska länder, står inför en kommande
lågkonjunktur med minskad konsumtion, fallande bostadspriser
och en längre investeringsvilja bland företag.
BNP tillväxten för 2022 summerades till 3,5 %, men för 2023
spås en moderat BNP-tillväxt på 0,6 % och 2 % för 2024.
Inflationstakten under 2022 summerades till 5,8 % vilket primärt
har drivits upp av höga mat-, energi- och drivmedelspriser. Norges
Banks prognos för KPI 2023 landar på 3,8 % vilket är fortsatt över
det långsiktiga inflationsmålet om 2 %.
Efter tre på varandra följande räntehöjningar med 50 baspunkter
under 2022 sänkte Norges Bank takten i åtstramningen i
november 2022. På räntemötet i januari 2023 lät Norges Bank
styrräntan vara oförändrat på 2,75 %. Tidpunkten för och
omfattningen av den förväntade nedgången i ekonomin är fortsatt
väldigt osäker och kommer att vara avgörande för utsikterna för
räntan på kort sikt. Prognosen från Norges Bank är att styrräntan
troligen kommer höjas med ytterligare 25–50 baspunkter till
3,00–3,25 % under våren/sommaren 2023.
Danmark
Efter en mångårig stark tillväxt förväntas Danmarks ekonomin att
bromsa in under 2023. Liksom i andra nordiska länder, påverkas
ekonomin av sjunkande köpkraft, stigande räntor och en ökande
arbetslöshet. Medan BNP-tillväxten i 2021 och 2022 var 4,9 %
respektive 3,0 %, ligger prognoser för 2023 på -0,5 % och 2024 på
1,0 %.
Under 2022 var inflationen i Danmark 7,7 %, den högsta sen 1948.
En av de främsta drivkrafter var priset på mat, som steg 12 %.
Enligt ekonomister kommer inflationen under 2023 sannolikgen
sjunka till fem procent, och under 2024 till 2-procentsnivån.
Centralbanken har i sin räntepolicy följt ECB och under 2022
höjde styrräntan fyra gånger, och prognosen är att räntan kommer
att höjas till 3,0 % mitten av 2023.
Den danska ekonomin är väl positionerad för avmattning då
arbetslösheten är låg och skulden har minskat. Statsekonomin
har haft överskott de senaste sex åren, och oentlig bruttoskuld
ligger på 30 % av BNP. Även bruttoskuld till disponibel inkomst
är på lägsta nivån i 20 år. Dessutom ligger arbetslösheten på
ungefär samma nivå som före finanskrisen. Under 2023 kommer
den att stiga, men enligt prognoser bara till samma nivå som före
pandemin.
Källa: BoF, Newsec, Nordea, SCB, SEB, Norges Bank
Norden - BNP-tillväxt
Procentuell årlig förändring 2020 2021 2022E 2023E 2024E
Finland -3,3 3,0 2,0 -0,3 1,4
Sverige -2,6 5,1 2,9 -1,2 1,1
Norge -1,3 3,9 3,1 0,6 2,0
Danmark -4,0 4,9 3,0 0,0 2,5
Källa: SEB (januari 2023)
CIBUS SOM INVESTERING
15
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknaden
En fortsatt hög volym i den nordiska
transaktionsmarknaden trots utmanade år
Den nordiska fastighetsmarknaden hade en nedgång till en
transaktionsvolym på 48,9 miljarder EUR 2022, vilket är 32 %
lägre än 2021 men ändå den näst högsta volymen som någonsin
registrerats för ett enskilt år i Norden. Transaktionsvolymen
sjönk i tre nordiska länder från 2021 i Sverige (19,2 miljarder
EUR), Danmark (11,6 miljarder EUR), Norge (10,4 miljarder EUR)
förutom i Finland där den steg något (7,8 miljarder EUR). De
största fastighetssegmentet 2022 var bostäder som stod för 26
% av volymen, följt av logistik på 20 %, samhällsfastigheter och
kontor med 17 % vardera. Utländska köpare stod för 36 % av den
nordiska transaktionsvolymen 2022. Utländska säljare stod för 21
% av volymen, vilket gav ett positivt kapitalinflöde till regionen för
sjunde året i rad.
I Sverige var transaktionsvolymen i 2022 cirka 42 % lägre än
2021 och uppgick till cirka 19 miljarder EUR. Året började starkt
med höga transaktionsnivåer under de två första kvartalen
medan Q3 var klart svagare och markant under det normala.
Under fjärde kvartalet återhämtade sig volymerna något och
blev till slut i linje med historiska siror. Samhällsfastigheter har
ökat mest som andel av den totala transaktionsvolymen, från
12 % 2021 till 21 % 2022. Detta har främst drivits av avyttringar
från börsbolag, men också av ett starkt intresse för segmentet.
Under året har även intresset för logistik- och industrisegmentet
ökat, från 15% i 2021 till 21 i 2022. Kontorssegmentet har haft
sitt svagaste år det senaste tio åren och står för 13% av den
totala transaktionsvolymen. Bostadssegmentet stod för 24 % av
den totala transaktionsvolymen, vilket är elva procentenheter
lägre än 2021. Utländska investerare stod för cirka 24 % av
transaktionsvolymen, medan motsvarande sira för 2021 var åtta
procentenheter lägre.
Den norska fastighetsmarknaden har haft ett turbulent år där det
första tertialet indikerade på nya rekordnivåer mätt i genomförda
transaktioner. Sedan maj 2022 och resterande del av året var
transaktionsintensitet markant mycket lägre en normalt. Under
2022 uppgick transaktionsvolymen till ca 10,4 miljarder EUR som
var en signifikant nedgång med 35% jämfört med 2021 då den
totala transaktionsvolymen uppgick till 16 miljarder EUR. Totalt
genomfördes ca 300 fastighetstransaktioner i Norge under 2022
där kontorssegmentet var störst och representerade ca 40 % av
den total transaktionsvolymen.
Övriga starka segment var handelsfastigheter och
logistikfastigheter som varade stod för 20% av transaktions-
volymen. De största nettoköparna under 2022 var norska
fastighetsbolag och norska fastighetsyndikat som stod över 50%
av genomförda transaktioner. Noterbara transaktioner under 2022
var när SBB sålda utbildningslokaler till kanadensiska Brookfield
i både Sverige och Norge, Aurora Eiendom förvärv av Gulskogen
köpcenter av Steen & Ström samt finska CapMan köp av KPMG-
bygget i centrala Oslo från Entra Eiendom.
I Danmark minskade transaktionsvolymen 17 % till 11,6 miljarder
EUR, vilket ändå var den andra högsta volymen någonsin.
Året började väldigt starkt med ett även högre H1 volym än i
föregående år, men efter sommaren har transaktionsmarknaden
varit tystare då investerare har varit avvaktande på grund av
stigande räntor. Bostäder var överlägset störst segment och
representerade 39 % av hela transaktionsvolymen, följd av
handelsfastigheter (20 %) och industri- och logistikfastigheter
(18 %). Årets största transaktioner var Orange Capital Partners
förvärv av en bostadsportfölj från NREP för ca 650 miljoner
EUR och Peek & Cloppenburgs förvärv av fyra Magasin-
varuhusfastigheter för ca 600 miljoner EUR. Utländska investerare
stod för 55 % av transaktionsvolymen, samma nivå som under
2021.
Transaktionsmarknaden i Finland hade en stark start,
men förändrades snabbt under andra delen av år 2022
där markant färre transaktioner genomfördes. Den totala
transaktionsvolymen i Finland 2022 uppgick till 7,8 miljarder
EUR, vilket var cirka 2 % högre än 2021. Året började med en
rekordstor transaktionsvolym för första halvåret och under
första halvåret gjordes transaktioner för 4,5 miljarder EUR med
flera stora transaktioner på över 100 miljoner EUR. På grund av
stigande räntor och de osäkra ekonomiska utsikterna, så avtog
transaktionsaktiviteten avsevärt under andra halvåret. I Finland
var bostäder det största segmentet med en andel på 29 % av
transaktionsvolymen, följt av samhällsfastigheter som stod för 25
%. Aärs- och kontorsfastigheter stod för 17 % respektive 15 %
av transaktionsvolymen. Inflödet av utländskt kapital till Finland
var fortsatt starkt, särskilt under första halvåret och 55 % av
transaktionsvolymen 2022 utfördes av utländska investerare.
Källa: CBRE, Colliers, KTI, Newsec
Transaktionsvolymen
0
2008
10
20
30
40
50
60
70
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2022202120202019
Sverige
Norge
Finland
Danmark
16
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj
som Cibus ägde per 1 januari 2023 för de kommande tolv månaderna.
I rådande marknadsläge med ökande räntor är intjäningsförmågan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på
årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan är
ingen prognos och innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 31 dec
2021
31 mar*
2022
30 juni
2022
30 sep
2022
1 jan
2023
Förändring
(1 jan’23-dec’21)
Hyresintäkter 91 400 108 700 110 000 111 300 118 500
Fastighetskostnader -5 600 -6 500 -6 800 -7 000 -7 800
Driftnetto 85 800 102 200 103 200 104 300 110 700
Central förvaltning -5 850 -7 050 -7 100 -7 250 -8 250
Finansiella kostnader netto** -23 790 -29 000 -29 900 -33 700 -44 300
Förvaltningsresultat 56 160 66 150 66 200 63 350 58 150
Kostnader hybridobligation -1 275 -1 275 -1 360 -1 660 -2 060
Förvaltningsresultat plus kostnader hybri-
dobligation
54 885 64 875 64 840 61 690 56 090
Förvaltningsresultat per aktie plus kostnader
hybridobligation EUR***
1,25 1,34 1,34 1,27 1,16 -7 %
*Innehåller alla transaktioner som har tillträtts t o m mars 2022 plus förvärvet av 34 fastigheter i Danmark som tillräddes 6 april.
**Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
***Nyemission har genomförts med 4 400 000 aktier i mars 2022 samt 41 792 aktier genom utnyttjande av teckningsoptioner i maj 2022. Totalt antal aktier är därefter 48 441 792 aktier.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2023.
— Fastighetskostnader är hyresvärdens nettokostnader efter skötselhyra och andra tillägg som hyresgästerna betalar för att täcka drift-och underhållskostnader. De
är baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas
aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 10,20 SEK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 11,00
SEK/EUR. För den norska verksamheten har 10,00 NOK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 10,40 NOK/EUR. För
den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
Jämfört med
31 december 2021
Jämfört med
1 januari 2022
Driftnetto i jämförbart bestånd TEUR % förändring TEUR % förändring
Driftnetto december 2021 85 800 87 100
Eekt av förändringar i fastighetskost-
nader
-1 107 -1,3 % -1 107 -1,3 %
Eekt av förändringar i beläggning -1 752 -2,0 % -1 818 -2,1 %
Eekt av indexuppräkning och andra
hyreshöjningar
8 583 +10,0 % 7 367 +8,5 %
Jämförbart bestånd 1.1.2023* 91 524 +6,7 % 91 542 +5,1 %
Valutaeekt -1 011 -1,2 % -1 029 -1,2 %
Förvärvade/sålda fastigheter 20 187 +23,5 % 20 187 +23,2 %
Driftnetto 1 januari 2023 110 700 +29,0 % 110 700 +27,1 %
* Jämförbart bestånd valutakurser enligt intjäningsförmåga Q4/2021.
I de två jämförelsena ovan är det endast i princip indexeringen som skiljer dem åt. Vid jämförelse med 31 december 2021 räknas indexjustering
både för 1 januari 2022 och 1 januari 2023 med. Jämför med 1 januari 2022 är bara indexuppräkningen för 1 januari 2023 med.
Kommentarer avseende den aktuella
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan har för de kommande
tolv månaderna per 2023-01-01 jämfört
med tolvmånadersperspektivet per 2021-
12-31 minskat med -7 %. Detta på grund av
det högre ränteläget. Eekten av index-
uppräkning och andra hyreshöjningar var
8,5 % på årsbasis.
17
Hyresgäster och
hyresavtalsstruktur
VERKSAMHET
3%
18%
4%
5%
8%
11%
19%
33%
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit
relativt stabil över tiden och kommer sannolikt att förbli det i framtiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,0 år.
Ungefär 58 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för
fastighetsägaren.
0
5
10
15
20
MEUR
2032-
2055
2026 2027 2028 2029 20312030202520242023
Återstående löptid 5,0 år
Avtal som gäller tillsvidare
Andra avtal
Hyresgäster
Cirka 97 % av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter.
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige,
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark,
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är
ankarhyresgäst.
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Dagrofa
Lidl
Övrig dagligva-
ruhandel
Övrig handel
18
Fastighetsbestånd
VERKSAMHET
18
Allmän översikt
Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsbestånd av 454 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i
Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 68 % av portföljens driftnetto för fjärde kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %
från fastigheter i Danmark, 13 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år.
Fastighetsbestånd i Finland
Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsbestånd i
Finland av 271 butiksfastigheter med en uthyrningsbar area om
721 500 kvm. Fastighetsportföljens genomsnittliga återstående
löptid per den 31 december 2022 i Finland var 4,4 år. Över 90
procent av driftnettot i Finland kommer från fastigheter där
Kesko, Tokmanni, S-gruppen eller Lidl är ankarhyresgäst. Bland
övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns t.ex. HalpaHalli.
Ankarhyresgästerna stod för drygt 87 % av hyresintäkterna
från dagligvaruhandelsfastigheter och hade duration på 4,9
år. Koncernens fastigheter i Finland ligger i över 120 olika
orter, majoriteten i södra och sydvästra delen av landet.
Fastighetsportföljen omfattar fastigheter belägna i alla av Finlands
tio största städer, vilket skapar en sund plattform.
Fastighetsbestånd i Sverige
Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsportfölj i
Sverige av 125 fastigheter, med uthyrningsbar area om 149 400
kvm. I Sverige var fastighetsportföljens genomsnittliga återstående
löptid i slutet av 2022 ca. 6,9 år. 100 procent av driftnettot härrör
från fastigheter där Coop, ICA, Lidl eller Axfood är ankarhyresgäst
och deras genomsnittliga duration var 7,0 år. I Sverige ligger
majoriteten av fastigheterna i södra och mellersta Sverige.
Merparten kategoriseras som mellanstora livsmedelsbutiker,
butikstypen som svarar för merparten av livsmedelshandeln i
Sverige.
Fastighetsbestånd i Norge
Per den 31 december 2022 bestod Cibus norska fastighetsbestånd
av 22 butik- och dagligvarufastigheter med en uthyrningsbar
area om ca 30 000 kvm. Den norska portföljens genomsnittliga
återstående löptid på hyreskontrakten var 8,4 år i slutet av 2022.
Största ankarhyresgästerna är Norgesgruppen (Kiwi, Spar och
Meny), REMA 1000 och Coop Norge som står för ca 87% av de
årliga hyresintäkterna. De flesta fastigheterna i Cibus norska
portfölj är belägna i södra Norge i eller i närheten av städer
som Drammen, Halden, Kristiansand, Moss och Sandefjord.
Övriga fastigheter är lokaliserade i Stavangerregionen,
Trondheimsregionen samt i Bodöregionen.
Fastighetsbestånd i Danmark
Per den 31 december 2022 bestod Cibus danska
fastighetsbestånd av 36 handelsfastigheter med en uthyrningsbar
yta om ca 80 700 kvm. Den genomsnittliga återstående löptid
på hyreskontrakten i slutet av 2022 i Danmark var 5,2 år. De
största hyresgästerna är Dagrofa med butiksvarumärken Spar
och Meny, Coop Danmark, Salling Group med butiksvarumärke
Netto, samt Rema 1000. De fyra ankarshyresgäster står för
ungefär 75 % av hyresintäkter. Majoriteten av fastigheter ligger i
Köpenhamnsområde och övriga Själland.
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående
löptid, år
Ankarhyregästens
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens
andel av hyran
Kesko 152 287 642 4,3 4,6 92 %
Tokmanni 53 241 027 3,5 4,0 84 %
Coop Sverige 112 121 871 7,0 7,2 97 %
S-gruppen 40 70 429 6,1 6,6 79 %
Dagrofa 7 27 585 3,4 5,8 74 %
Lidl 7 42 138 6,5 9,1 75 %
Övrig dagligvaruhandel 68 131 839 6,7 7,4 86 %
Övrig handel 15 58 045 3,1 n/a n/a
Portföljen total 454 980 576 5,0 5,7 87 %
19
VERKSAMHET
Portföljdiversifiering
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för
en större andel än 2,0 % av portföljens totala
driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för
mer än 1,5 % av portföljens totala hyresintäkter.
Medelstora livsmedelsbutiker svarar för
merparten av livsmedelshandeln i Finland,
Sverige, Danmark och Norge och utgör den
butikstyp som dominerar portföljen.
Coop Slättenvägen
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 110,7 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1
januari 2023.
VERKSAMHET
3%
11%
10%
22%
54%
Medelstor livsmedelsbutik
Lågprisvaruhandel
Stormarknad
Närbutik
Övrig
Antal fastigheter 454
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 981
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2160
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 110,7
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 120
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,0
19
20
VERKSAMHET
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning
i hela Norden.
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och
sydvästra Finland, södra och mellersta
Sverige, i södra Norge samt på Själland
i Danmark, kring de största städerna. I
varje ort har fastigheterna generellt ett
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse
i tätortscentrum. Liksom fallet med
många andra industriländer genomgår
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och
de större städerna växer.
Kartan visar fastigheternas geografiska
läge.
21
Den fysiska detaljhandeln har varit under tryck från e-handeln
då allt fler konsumenter väljer att handla över nätet. Enligt
E-barometern 2022 som ges ut av HUI Research och PostNord
är de branscher vars den fysiska handeln som har kommit att
påverkats mest av e-handeln är försäljningen av elektronik
(47 %), kläder & skor (29 %) samt apoteksvaror (20 %) medan
den bransch som påverkas minst är dagligvaror (4 %). Segmentet
livsmedelshandel och dagligvaror är den bransch där näthandeln
inte slagit igenom vilket primärt beror på att konsumenten själv
vill se, känna och välja den bästa varan själv. En annan orsak att
till varför andelen av e-handel för livsmedel är fortsatt låg är att
dagligvarubranschen har låga marginaler och höga kostnader
för packning och distribution av ofta kylda livsmedel ut till
konsument som gör det olönsamt för butiken/e-handlaren att
leverera varan hem till konsumenten.
Kunder som handlar livsmedel på nätet uppmanas därför att
hämta ut varorna i anslutning till butiken, så kallad click & collect.
Under Covid-19 pandemin ökade e-handel i alla kategorier,
speciellt med click & collect vilket har gjort att livsmedelsbutiken
har kommit att bli ett utlämningsställe för beställda varor på
nätet. Den ökade e-handel gör att livsmedelsbutikerna blir
ett naturligt distributionsnätverk av övrig e-handel och antal
potentiella kunder till den fysiska livsmedelsbutiken ökar. År
2022 var det första året, sedan den ”moderna” e-handel tog sin
start i mitten av 2000-talet, som e-handeln totala omsättning
minskade. Den totala e-handelsvolymen i Sverige sjönk med
7% jämfört med 2021, och även dagligvaruhandeln på nätet har
haft ett svårt 2022. Efter att ha blomstrat under pandemiåren
drabbades e-handeln inom dagligvaror hårt under 2022 när
konsumenterna återvände till de fysiska butikerna samtidigt som
en inflationschock ökade prisbilden avsevärt. Till exempel i den
svenska dagligvarubranschen sjönk den totala e-handelsvolymen
med 17 % jämfört med 2022. Oaktad hur de framtida köpmönster
kommer se ut för den fysiska handeln och e-handel så står Cibus
aärsmodell stark.
Källa: E-barometer 2022 utgiven av HUI Research och PostNord,
Finlands Dagligvaruhandel rf
E-handelns inverkan på Cibus
affärsmodell
VERKSAMHET
Amazons eekt på olika typer av detaljhandel
Source: Handelsrådet Sverige, HUI Research
Dagligvaror Möbler
Låg Hög
Mode Sport Bygg hemma Apotek Leksaker Böcker Elektronik
Dagligvarumarknaden är motståndskraftig mot e-handel och kan i
själva verket gynnas av e-handeln tack vare det distributionsnät som
butikerna tillhandahåller.
21
22
Obligationer och hybridobligationer
22 % av Cibus externa finansieringskällor bestod av icke säkerställda obligationer till ett värde av 259 MEUR. Utöver det har Cibus ett
hybridobligationslån på 30 MEUR, vilket motsvarar 3 % av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Corporate Bond
listan på Nasdaq Stockholm. För mer information se sidan 86.
22
Banklån
75 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per
den 31 december 2022 hade koncernen säkerställda banklån om
880 MEUR med en genomsnittligt viktad rörlig räntemarginal
om 1,6 % och en genomsnittligt viktad kreditbindningstid om
3,0 år. Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Cibus
ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus har gjort bedömningen att
pantsättningsavtalen ingåtts på marknadsmässiga villkor.
Cirka 70 % av bolagets banklån per den 31 december är
räntesäkrade antingen med räntetak eller löper med en fast ränta
varför ränterisken är begränsad. Se mer utförlig information kring
räntetak och förfallostruktur på sidan 86.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån
från nordiska banker och institut, fyra icke-säkerställda obligationslån
samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Finansieringskällor
Banklån
880 111 TEUR
Obligationer
259 230 TEUR
Hybridobligationer
30 000 TEUR
3%
75%
22%
23
Varje enskild medarbetare har stor inverkan på Cibus utveckling. Mätt i fastighetsvärden är Cibus ett stort företag, men till antalet medarbetare
är företaget litet då stora delar av fastighetsförvaltning och enklare administration är outsourcad. Beroendet av nyckelkompetenser innebär att
Cibus måste kunna attrahera, utveckla och behålla de medarbetare som på bästa sätt bidrar till företagets utveckling och mål.
Medarbetare som trivs och utvecklas stärker vår konkurrenskraft. Årligen genomförs medarbetarsamtal i syfte att utveckla
medarbetare och organisation. Vid medarbetarsamtalen behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad med mera. Under 2022
har samtal genomförts med samtliga medarbetare.
I snitt har varje medarbetare erhållit 15 timmars utbildning under året. Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor, insiderregler och informationshantering. Interna policyer och regelverk är
tillgängliga för samtliga medarbetare och styrelseledamöter inom Cibus.
En hälsosam arbetsmiljö kännetecknas av friska och nöjda medarbetare samt avsaknad av missförhållanden. Ansvaret för arbetsmiljön
ligger hos företagsledningen. Sjukfrånvaron har under året varit noll procent, inga arbetsrelaterade olyckor har inträat. Medarbetare
skyddas från pandemiutbrott genom en hög andel hemarbete, flexibel arbetstid samt digitala möten. Cibus erbjuder medarbetare årliga
friskvårdsbidrag. Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna regler eller andra missförhållanden kan göras anonymt via Cibus
externa oberoende visselblåsarfunktionen.
En medarbetarundersökning hos samtliga anställda genomfördes under 2022, vilken visade på en mycket hög nöjd- och stolthet kring
Cibus avseende arbetsmiljö och övriga personalrelaterade (eNPS) nyckeltal.
Kompetenta medarbetare
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Nöjda och engagerade medarbetare
Cibus företagskultur präglas av en stark värdegrund som bidrar till organisationens utveckling och baseras på kärnvärdena engagemang,
ansvar och glädje.
Engagemang
...är passion, energi och delaktighet. Vi
brinner för det vi gör och anstränger oss
extra för att nå resultat och mål.
New markets
Special Projects
Ansvar
...är etik, ärlighet, transparens och respekt.
Aärer ska göras på ett schysst och
hållbart sätt och med respekt för det
ansvar vi har i relation till våra viktigaste
intressenter och samhället vi verkar i.
Glädje
...är utveckling, god kamratskap och att ha
roligt på jobbet. För att kunna prestera på
topp så krävs att man mår bra på jobbet
och har en sund balans mellan privatliv
och arbetsliv.
Organisation
Cibus organisation i sin nuvarande struktur etablerades under 2019. Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare utgörs idag av
VD, CFO samt CIO Sverige, CIO Finland, CIO Norge och Aärsutvecklingschef (Head of Business Development). Tillsammans med CFO arbetar
Head of Finance for Sverige och Finland på ekonomiavdelningen. CIO Finland har en Asset manager som arbetar med den finska portföljen.
Under 2022 har två medarbetare nyanställts, ingen personalomsättning har skett. Vid utgången av året uppgick personalstyrkan till nio
medarbetare, varav fyra personer var stationerade i Finland.
Det är vår övertygelse att en organisation präglad av mångfald och bredd gynnar Cibus utveckling, innovation och tillväxt. I enlighet med
styrelsens ambition och mångfaldspolicyn eftersträvas en jämn könsbalans med jämställda ersättningsnivåer och utvecklingsmöjligheter samt
en inkluderande arbetsmiljö där alla bemöts respektfullt. Cibus har nolltolerans avseende diskriminering till följd av exempelvis kön, familjebild,
etniskt eller nationellt ursprung, sexuell läggning, religion eller ålder. Fri anslutningsrätt till fackföreningar råder. Gällande kollektivavtal samt
nationell arbetslagstiftning för anställda och arbetsmiljö följs.
Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2022 56 % mellan 30 och 50 år samt 44 % över 50 år. Löner och ersättningar i Cibus
är verksamhetsstyrda och individuella.
HoBD HoF SWE HoF FIN
CEO
CIO FIN
AM
CFO/IR
CIO SWE CIO NOR
24
Könsbalans i organisationen
Helår 2022 Helår 2021
Kvinnor Män Kvinnor Män
Cibus medarbetare 33% 67% 29% 71%
Cibus ledande
befattningshavare
33% 67% 25% 75%
Cibus styrelse 40% 60% 40% 60%
Organisationen
2022 2021 2020
Antal medarbetare, vid årets utgång 9 7 6
Nyrekryteringar under året, antal 2 1 4
Nytekryteringar, % av medarbetare vid årets utgång 22 % 14 % 67 %
Personalomsättning, % av medarbetare vid årets utgång 0 % 0 % 0 %
Sjukfrånvaro, % 0 % 0,8 % 0 %
Utbildning per anställd, timmar 15 24 n/a
Medarbetarsamtal avseende karriär och måluppfyllnad,
% av medarbetare vid årets utgång
100 % 100 % 100 %
5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande
Cibus hade vid utgången av 2022 en styrelse med 40 % kvinnor och ledande befattningshavare
motsvarande 33 % kvinnor.
25
Hållbara marknadsplatser och
klimatneutral verksamhet
HÅLLBARHET
Lättillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser bidrar till
en positiv samhällsutveckling. Människor når enkelt butiker
och service i trygga miljöer och får tillgång till dagligvaror
samt utlämningsställen för varor handlade online och annan
service utan att behöva företa långa bilresor. Marknadsplatsens
miljöpåverkan minskas genom att uppvärmning och el används
eektivt och utvinns från rena energikällor, samt att slutkunder
erbjuds olika möjligheter att minimera sitt totala miljöavtryck.
Vid utgången av 2022 uppgick Cibus fastighetsbestånd till 454
fastigheter med en gemensam uthyrningsbar yta om nära en
miljon kvadratmeter. Andelen fastighetsbestånd uthyrd till mat-
och dagligvarubutiker i Finland, Sverige, Norge och Danmark
utgör cirka 97 %av driftsnettot. I partnerskap med dessa ledande
nordiska livsmedels- och dagligvaruhandlare utvecklar vi våra
fastigheter till att bli hållbara marknadsplatser. Att ha hyresgäster
med egna höga hållbarhets- och klimatambitioner är en
grundläggande del av vår strategi.
Omvärldens krav
DE GLOBALA MÅLEN FÖR EN HÅLLBAR UTVECKLING
När FNs medlemsländer 2015 antog Agenda 2030 med 17 globala
utvecklingsmål, åtog sig länderna, dess näringsliv och civilsamhällen
att bidra till målen och ställa om för att möta globala utmaningar
kring klimatet och miljön, fattigdom, ojämlikhet, kränkningar av
mänskliga rättigheter och korruption. Ett stort arbete återstår, och
det är därför väsentligt att alla parter i samhället bidrar. Cibus har
fastställt vilka mål som företaget påverkar och möjliggör bidrag till,
och redogör för detta i kommande hållbarhetsavsnitt samt i avsnitt
om Medarbetare och organisation.
JÄMSTÄLLDHET
FN GLOBAL COMPACT
2022 blev Cibus medlem i Global Compact och
rapporterar sina framsteg i enlighet med Global
Compacts krav. Det innebär bland annat att
vi inte medverkar i projekt eller uppdrag och
anlitar heller ingen leverantör där det finns risk
för att bryta mot eller kränka någon av Global
Compacts tio principer.
SBTI, SCIENCE BASED TARGETS INITIATIVE
Cibus ansluter till Parisavtalet och ska nå klimatneutralitet
senast år 2030. Företagets åtgärdsplan och klimatmål kommer
under 2023 att läggas fram för godkännande av SBTi (Science
Based Target Initiative). Ett godkänt mål enligt SBTi ger oss och
omvärlden en tydlig guide kring hur Cibus bidrar till att minska
den globala uppvärmningen.
Ansvar och påverkan i hela värdekedjan
Målet är att våra företagsbeslut och de av Cibus ägda marknadsplatserna bidrar positivt till miljön, människor och samhället samtidigt
som vårt negativa inflytande minimeras. Därför agerar vi hållbart i hela värdekedja, från att kravställa leverantörer inom fastighetsskötsel,
förvaltning och energi, samt ha ett starkt hållbarhetsfokus i den egna organisationen, till att vid investeringar i handelsfastigheter
integrera hållbarhetsaspekter i beslutsunderlaget. Nedströms i värdekedjan där Cibus inte äger besluten, såsom i fastigheter som via
hyresavtalens konstruktion ger oss liten eller ingen operativ kontroll, sker hållbarhetsarbetet genom dialog och samarbeten där vi verkar
för att understödja hyresgästens hållbarhetsarbete.
26
HÅLLBARHET
Styrning av hållbarhetsarbetet
EXTERNA RAMVERK
Cibus följer nationella och internationella lagar och regler och ansluter till FN Global Compacts tio principer, de globala målen för en
hållbar utveckling samt ett antal internationella konventioner och principer såsom FNs vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter, Parisavtalet om klimatförändringar, ILOs kärnkonventioner samt OECDs riktlinjer för multinationella företag. Medlemsskapet
i den europeiska fastighetsorganisationen EPRA- European Public Real Estate Association- uppmuntrar till ökad transparens, hållbarhet
och mer enhetlig rapportering för noterade fastighetsbolag.
INTERNA RAMVERK
Hållbarhetsarbetet styrs också av Cibus övergripande strategi och värdegrund, policyer och ett organisatoriskt ansvar samt det egna
hållbarhetsramverket. Årligen avges en hållbarhetsrapport som beskriver Cibus åtaganden, styrning, framsteg och resultat för företagets
väsentligaste hållbarhetsfrågor.
POLICYER
Cibus hållbarhetspolicy utgör det övergripande styrdokumentet för hållbarhetsarbetet. I tillägg till denna finns ett antal policyer och riktlinjer.
Årligen sker en översyn av samtliga policyer som därefter beslutas av Cibus styrelse. Uppföljningen av policyer sker i den årliga utvärderingen
av hållbarhetsarbetet.
Policyer relaterade till hållbarhet Kort om policyns innehåll
Hållbarhetspolicy Övergripande riktlinjer för Cibus hållbarhetsåtaganden som baseras på FNs Global
Compacts tio principer kring mänskliga rättigheter och arbetsrätt, miljö samt arbete
mot korruption. I enlighet med hållbarhetspolicy måste alla aärsprojekt utredas som
misstänks strida mot internationella sanktioner, Global Compacts principer kring miljö,
mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och korruption eller på annat sätt riskerar Cibus
anseende.
Uppförandekod Baserat på principerna i FN Global Compact samt internationella konventioner anger
koden vilket agerande intressenterna kan förvänta sig av Cibus, dess medarbetare och
styrelse samt Cibus samarbetspartners. Den tydliggör Cibus nolltolerans mot korruption,
vad som avses med mutor och intressekonflikter, att finansiella transaktioner ska
rapporteras i enlighet med vedertagna redovisningsprinciper samt hur misstankar om
incidenter ska hanteras. Vidare framgår bland annat att Cibus är partipolitiskt neutral,
att lokala lagar, regleringar, aärsnormer och undersökningsplikt följs för transaktioner
och rapportering, samt att Cibus ska motverka kränkningar av mänskliga rättigheter,
arbetsrätt (såsom fri anslutningsrätt till fackföreningar, avskaandet av tvångsarbete
och barnarbete samt icke-diskriminering) samt skadlig inverkan på miljön.
Miljöpolicy Sammanfattar Cibus miljöåtaganden vid investeringar, fastighetsförvärv, riskbedömning
och övrig verksamhet. Cibus åtar sig att skydda miljön och skapa en medvetenhet kring
miljöfrågor, eftersträva en eektiv användning av vatten, naturresurser och energi,
minska utsläpp och avfall samt nå koldioxidneutral verksamhet till år 2030, att löpande
mäta och rapportera Cibus miljömässiga utveckling samt hålla en dialog kring miljöfrågor
med intressenter.
Grön inköpspolicy för outsourcing,
partners och leverantörer
Anger hur leverantörer och partners utvärderas och prioriteras i syfte att bidra till Cibus
mål att till år 2030 bedriva en klimatneutral verksamhet.
IT och informationssäkerhetspolicy Sammanfattar principer och riktlinjer för informationshantering i Cibus, samt hur fall av
överträdelser hanteras. .
Integritetspolicy- GDPR Sammanfattar principer kring hantering av personuppgifter enligt GDPR, samt hur fall av
överträdelser hanteras.
Insiderpolicy Tydliggör ansvar och hantering kring kurspåverkande information avseende Cibus.
Visselblåsarpolicy Anger hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion där anmälaren är anonym och evigt
skyddad och att alla visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen.
Mångfaldspolicy Beskriver Cibus nolltolerans mot diskriminering till följd av exempelvis kön, etnicitet,
sexuell läggning, religiös eller politisk övertygelse, ålder eller handikapp, samt arbetet
för och strävan att nå en mångfald och bredd samt könsbalans bland anställda samt i
ledning och styrelse.
27
HÅLLBARHET
Intressentgrupp Förväntningar på Cibus Exempel på dialog
Hyresgäster Engagemang, tillstånd för om- och
utbyggnad, förnybar energi, sekretess.
Kundmöten, förvärv, kundundersökning,
årsvis hållbarhetsdialog, löpande förvaltning.
Slutkonsumenter Tillgänglighet till kollektivtrafik och
närservice, säkra marknadsplatser,
klimatsmarta lösningar.
Indirekt engagemang via hyresgäster.
Närsamhällen Tillgång till handel, service,
samhällsfunktioner.
Förvärv. indirekt engagemang via
hyresgäster.
Investerare, ägare Transparent information, minimerat
miljöavtryck i fastigheter, ansvarsfullt
agerande i hela värdekedjan avseende
miljö, människor och aärsetik.
Enskilda möten och presentationer
för investerare och kapitalmarknaden,
hållbarhetsrankningar, kvartalsrapporter,
årsredovisning, årsstämma.
Medarbetare God arbetsmiljö, långsiktig arbetsgivare,
utvecklingsmöjligheter, ansvarsfullt
agerande i hela värdekedjan.
Medarbetarsamtal, aärsplanering,
medarbetarundersökning.
Styrelse Transparent information, ansvarsfullt
agerande, minimerat miljöavtryck i
fastigheter.
Styrelsemöten, varav ett möte om året är
strategimöte.
Media Transparent information. Intervjuer, pressmeddelanden,
kvartalsrapporter, årsredovisningar.
Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet i Cibus
Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus agerande inom aärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor och
fastställer policyer och riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål inom olika hållbarhetsfrågor. Årligen genomförs
en riskanalys av hållbarhetsfrågorna. Styrelsen ansvarar sålunda för klimatrisker och klimatmål. Årligen avger styrelsen en uppföljning
av hållbarhetsarbetet i Hållbarhetsredovisningen.
VD ansvarar och säkerställer att hållbarhetsarbetet inom aärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor
följer givna policyer och riktlinjer, utgör en del av den övergripande aärsstrategin, samt att Cibus hantering av hållbarhetsrisker och
förhållningssätt i hållbarhetsfrågor implementeras och kommuniceras vid förvärv, förvaltning och marknadsplatsernas utveckling och
blir en integrerad del av verksamheten.
CFO följer upp utfall av hållbarhetsmål vilket redovisas årligen för ledningsgruppen och styrelsen.
CIO Finland, Sverige, respektive Norge ansvarar för att utvärdera ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig
dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan stötta deras hållbarhetarbete.
Chef Aärsutveckling ansvarar för sammantagna åtgärder och insatser för att långsiktigt nå Cibus klimatmål, samt för dialog med
hyresgästers hållbarhetsarbete i Danmark.
Intressentdialog
Hållbarhetsarbete utgår ifrån Cibus väsentligaste påverkan på intressenter över hela värdekedjan. För att tillvarata intressenternas
behov och synpunkter utvärderar och uppdaterar vi regelbundet de väsentliga hållbarhetsfrågorna. Vid löpande intressentdialoger
såsom kundmöten, medarbetarsamtal och investerarmöten tar vi aktivt upp hållbarhetsaspekter för att få information om hur arbetet kan
förbättras med att minska den negativa påverkan och förstärka den positiva nyttan från verksamheten.
28
Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor och ramverk
Våra väsentligaste hållbarhetsfrågor har identifierats utifrån en analys av de frågeställningar som har störst ekonomisk, miljömässig och
social påverkan på Cibus huvudsakliga intressentgrupper. I detta analysarbete har hänsyn tagits till företagets externa åtaganden såsom
internationella ramverk, lagar och regelverk samt omvärldsanalyser. Även frågor som i ett transparensperspektiv bedöms vara viktiga
har prioriterats.
För de väsentligaste hållbarhetsfrågorna, organiserade i tre fokusområden, har Cibus formulerat ett ramverk. Tydliga ambitioner och
mål, styrning och ansvar samt en handlingsplan följs årligen upp via bland annat ett antal fastställda nyckeltal och syftar till att gynna
transparensen och säkerställa att hållbarhetsarbetet utvecklas.
LeverantörerFokusområden
Vara en hållbar
partner
Agera för klimatet
Skapa tillgängliga-
marknadsplatser
Engangerad och närvarande samarbetspartner
Transparent information
Energiefektivt fastighetsbestånd
Utveckla marknadsplatser
i tätorer och mindre orter
Transparent
information
Skapa tillgång till butik, service,
säkra närsamhällen
Etiska och säkra aärer utan korruption med samtliga partners
Minskat klimatavtryck kring marknadsplatser och i egen verksamhet
CIBUS egna
verksamhet
CIBUS
fastigheter
Hyresgäster
Slut-
konsumenter
Ägare,
samhället
HÅLLBARHET
29
Hållbarhetssamtal med hyresgäster
Cibus ankarhyresgäster utgörs av högkvalitativa handelskedjor
såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, ICA, Lidl och
Salling Group med egna högt ställda ambitioner kring sin
omvärldspåverkan och hållbarhet. En kundundersökning
bland de åtta största hyresgästerna i den finska verksamheten
genomfördes under 2022, vilken visade på mycket hög
kundnöjdhet.
Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med antingen
med fastighets- eller hållbarhetsfunktionen hos hyresgästerna
i syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid
marknadsplatserna (se vidare Klimatneutral verksamhet 2030
sid 31). Samtalen stärker bandet mellan Cibus och hyresgästerna
och förbättrar möjligheterna till förlängda hyreskontrakt och nya
fastighetsförvärv. Under 2022 har Cibus haft hållbarhetssamtal
med hyresgäster motsvarande 74 % av uthyrd yta. Det kan
jämföras med 82 % föregående år och nedgången är en främst
följd av årets förvärv på en ny marknad.
Aärsetik och arbetet mot korruption
Vår förmåga att agera som en stabil, sund partner och
fastighetsaktör med hög aärsetik är avgörande för vår relation
till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella
marknaderna. Med en aärsverksamhet som omfattar långa
hyresavtal och stora dagligvarukedjor som återkommande kunder
måste kunder och samarbetspartners hanteras professionellt,
med hög integritet och sekretess, där Cibus alltid uppfattas som
raka, respektfulla och lätta att samarbeta med. Enligt Cibus är
alla former av kriminalitet, diskriminering, mutor och utnyttjande
av sin position i bolaget för egna intressen oförenliga med en
hög aärsetik. Misstankar kring oegentligheter eller korruption
inom Cibus eller hos samarbetspartners får aldrig väckas varför
överväganden ständigt görs kring etikrisker, hur och med vem
företaget gör aärer samt kontroll av att alla intäkter såsom
hyresbetalningar och andra transaktioner härrör från laglig
verksamhet och inte bryter mot exempelvis penningtvätt. Alla
finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med vedertagna
redovisningsprinciper. En ansvarsfull skattehantering bedrivs
vilket innebär att aggressiv skatteplanering aldrig sker.
HÅLLBARHET
Vara en hållbar
Samarbetspartner
Vi stödjer våra hyresgästers högt ställda hållbarhetsambitioner
genom att vara en engagerad och närvarande samarbetspartner
samt erbjuda hyresgästerna innovativa upplägg. Ett eget
aktivt arbete kring aärsetik samt att utvärdera leverantörer
och säkerställa att mänskliga rättigheter inte kränks är en
förutsättning för verksamhetens långsiktighet och trovärdighet.
12:6 Uppmuntra företag att tillämpa hållbara metoder och hållbarhetsredovisning.
Cibus prioriterar hyresgäster med transparent hållbarhetsredovisning. Under 2022 rapporterade alla
större ankarhyresgäster sitt hållbarhetsarbete.
16:5 Bekämpa korruption och mutor.
Cibus har nolltolerans mot korruption och utvärderar alla sina samarbetspartners utifrån denna
aspekt. 2022 uppmärksammades inga korruptionsincidenter inom Cibus eller bland partners.
Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster och slutkunder
att agera hållbart
Hållbarhetssamtal med hyresgäster, andel uthyrd yta 74% 82% 63%
Vara en respektabel fastighetsaktör och
bedriva verksamhet aärsetiskt utan
misstanke om korruption, skatteupplägg
eller brister i kunders säkerhet/integritet.
Incidenter avseende mutor och korruption, antal 0 0 0
Följa regelverk och rekommendationer
och ge en transparent redovisning av
verksamheten och dess resultat.
Årlig hållbarhetsrapport
Rapportering GRESB
Rapportering enligt rekommendationer i EPRA
sustainability best practice
30
HÅLLBARHET
Bidrag som stöttar partipolitik eller lobbyingorganisationer lämnas
inte. Cibus aärsetiska principer klargörs i företagets uppförandekod,
vilken tydliggör vad som betraktas som korruption, mutor och andra
överträdelse, och hur medarbetare ska agera vid tveksamheter.
Koden konkretiserar skillnaden mellan mindre symboliska, acceptabla
gester och ej acceptabla förmåner eller gåvor. Alla förmåner som
erbjuds eller accepteras i syfte att uppmuntra en handling som
strider mot lagen eller bryter mot arbetsgivarens förtroende
betraktas som muta. Vid osäkerhet uppmanas medarbetare
konsultera vd eller CFO. Misstanke om interna mutbrott anmäls
alltid via visselblåsarfunktionen. Inga korruptionsfall har anmälts
eller upptäckts under året. Den största risken för korruption bedöms
föreligga vid leverans- och inköpssituationer.
Cibus uppförandekod ingår i introduktionen vid alla
nyanställningar och finns tillgänglig för samtliga medarbetare
och styrelseledamöter. Årligen utbildas de anställda inom
uppförandekod inklusive övriga policyer. För år 2022 har 100 %
av medarbetarna som var anställda vid årets utgång genomgått
utbildningen.
Visselblåsarfunktion
Cibus visselblåsarfunktionen, där såväl medarbetare som
utomstående anonymt kan rapportera misstankar om korruption och
andra regelöverträdelser, nås via hemsidan www.cibusnordic.com
och fungerar för anmälningar på svenska och engelska. Samtliga
anmälningar utreds via en extern oberoende part där anmälaren
förblir anonym. Cibus följer lagstiftningen som skyddar anmälare
från repressalier. Visselblåsarärenden rapporteras regelmässigt
till Cibus styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad
internt i företaget och regleras även i uppförandekoden. Under året
har inga anmälningar inkommit eller utretts.
Informationssäkerhet
En säker datahantering eftersträvas avseende personuppgifter
och annan information knuten till hyresgäster, anställda
och styrelse samt aktieägare. Informationsläckage genom
dataintrång eller en felaktig hantering kan resultera i
förlust av konfidentiell information, ingrepp i integritet eller
diciplinära myndighetsåtgärder vilket påverkar vår ställning
som partner och bolag. Policy för informationssäkerhet och
personuppgifter reglerar hur information hanteras utifrån olika
klassificeringar. GDPR följs. Misstanke om interna incidenter kring
informationssäkerhet ska rapporteras till vd eller CFO alternativt
via visselblåsarfunktionen. Eventuella identifierade överträdelser
rapporteras till styrelsen. Inga skadliga överträdelser har under
2022 inträat.
Utvärdering av leverantörer och partners
Cibus anlitar ett drygt hundratal leverantörer per land där vi
äger fastigheter. Främst utgörs leverantörerna av rådgivare och
administrationsstöd, fastighetsskötsel och service samt inköp av
energi och inventarier till fastigheterna. Inom Cibus utvärderas
leverantörer och partners regelbundet mot vår uppförandekod.
Utgångspunkten är att leverantörer och samarbetspartners
ska ha samma inställning som Cibus till miljön, människor och
aärsetik inklusive korruption.
Cibus gröna inköpspolicy vägleder oss att prioritera leverantörer
och partners med ett eget aktivt miljöarbete samt att uppmuntra
dessa till att välja gröna energislag i syfte att minska Cibus totala
klimatavtryck. Leverantörer utvärderas även utifrån produkters
och tjänsters övriga miljöpåverkan, korruption, eventuella
kränkningar av mänskliga rättigheter såsom diskriminering,
levnadsvillkor och slaveri samt arbetsvillkor såsom människors
säkerhet och hälsa, minimilöner, arbetstider, anslutningsrätt
till fackföreningar och barnarbete. I enlighet med Cibus
hållbarhetspolicy ska alla aärsprojekt som misstänks strida mot
internationella sanktioner och Global Compacts principer eller på
annat sätt kan riskera att bidra till negativ påverkan genomgå en
hållbarhetsutredning. Om en befintlig leverantör bryter mot Cibus
principer sker i första hand dialog, och i det fall åtgärd uteblir
avslutas samarbetet.
Mänskliga rättigheter
Över hela världen påverkas människor av de aktiviteter som
äger rum i företag och andra samhällsorgan, vilka därför har
ett ansvar att motverka kränkningar av mänskliga rättigheter.
Vi medverkar inte i aärer där det finns en tydlig risk att Cibus
direkt eller indirekt via hyresgäster eller leverantörer bidrar
till dessa kränkningar. Hos samtliga ankarhyresgäster i Cibus
fastighetsbestånd finns ett aktivt arbete kring dagligvarorna
produktionskedjorna som syftar till att säkerställa att mänskliga
rättigheter och arbetsrätt inte kränks.
Kriget i Ukraina, som drabbar demokratiska värden och kränker
mänskliga rättigheter, utgör ett hot också mot näraliggande
länder och den globala ekonomisk tillväxten. Cibus har under
året därför stöttat de drabbade i Ukraina med ekonomiska bidrag
motsvarande två miljoner kronor.
Transparens och rapportering
Cibus anseende är starkt förknippat med förmågan att lämna transparent och korrekt
marknadsinformation.
Vi ser en kontinuerlig hållbarhetsrapportering som ett sätt att utvärdera och ständigt förbättra
hållbarhetsarbetet. 2022 års hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen är företagets
fjärde. Cibus hållbarhetsrapporterar även:
— Cibus Green Bond Investor Report 2022 https://www.cibusnordic.com/investors/the-bonds/green-bond-investor-reports/
— EPRA sBPR – European Public Real Estate Association Sustainability Best Practice Recommendations, utgör riktlinjer för
fastighetsbolags hållbarhetsrapportering. I 2022 års utvärdering där 167 europeiska fastighetsbolag ingick erhöll Cibus
”Silver” vilket är den nästhögsta utmärkelsen.
31
Cibus åtagande att skydda miljön
Energibrist, stora klimatavtryck från fossila energislag, samt
överkonsumtion av vatten och andra naturresurser utgör stora hot
mot världens matförsörjning som bidrar långsiktigt till ökad fattigdom.
Som aktiv ägare inom fastighetssektorn, vilken via uppvärmning och
annan förbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter,
verkar vi för att skydda miljön, öka dess motståndskraft samt skapa
en medvetenhet kring miljöfrågor. Vår övergripande ambition är att
minimera miljöavtrycket kring marknadsplatserna genom en låg
förbrukning av naturresurser såsom energi och vatten, och låga
utsläpp såsom koldioxid och avfall.
I enlighet med miljöpolicyn integrerar Cibus miljöfrågor vid såväl
investeringar och fastighetsförvärv som i övrig verksamhet.
Nationell lagstiftning och regelverk på miljöområdet följs. Genom
resultatuppföljning av våra miljömässiga avtryck säkerställer vi
att miljöarbetet utvecklas. En löpande intern aärsutveckling
och utbildning samt en kontiuerligt dialog med hyresgäster
kring miljöfrågan bidrar till att minska våra fastigheters totala
miljöavtryck.
Klimatneutral verksamhet till år 2030
För att nå de globala klimatmålen krävs i världen ett kollektivt
ansvar för klimatomställningen och att kraftigt begränsa
utsläppen. Cibus har beslutat ställa om sin verksamhet för att
till år 2030 nå klimatneutralitet. Klimatmålet är aärsstrategisk
och beslutades av styrelsen 2021 (se även Cibus redogörelse för
klimatförändringarnas omställningsrisker och fysiska risker sid
46). Under 2022 har samtliga större utsläpp i Cibus värdekedja
inventerats, och en preliminär åtgärdsplan för koldioxidreduktionen
har fastställts i syfte att verksamheten ska nå klimatneutralitet
senast 2030. Cibus klimatmål kommer under 2023 att läggas fram
för godkännande av SBTi (Science Based Target Initiative). Ett
godkänt mål enligt SBTi ger oss och omvärlden en tydlig guide
kring hur Cibus bidrar för att minska den globala uppvärmningen.
Det tydliggör också Cibus åtagande att minska utsläpp, och
stimulerar interna och externa initiativ att ytterligare förbättra
klimatarbetet.
Två huvudsakliga åtgärder vilka syftar till att ersätta
fossila energislag med fossilfria kommer att bidra till Cibus
klimatneutralitet: Cibus egna gröna energisatsningar och Cibus
gemensamma åtgärder tillsammans med hyresgäster.
Agera för klimatet
Cibus verksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030. Målet
ska nås genom egna energisatsningar och gröna energisatsningar
tillsammans med hyresgäster.
7:2 Öka andelen förnybar energi i världen.
Cibus bidrar till ökad utbyggnad av solceller på sina fastigheter genom att uppmuntra ankarhyresgäster vid hållbarhetssamtal,
samt snabbt godkänna utbyggnadsplaner. 2022 hade 43 fastigheter, 9 procent av antalet fastigheter, solpaneler.
13:1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer.
Cibus investeringar i energieektiva fastigheter och minskade klimatutsläpp kring marknadsplatserna bidrar till
klimatomställningen.
HÅLLBARHET
Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020
Klimatneutral verksamhet till år 2030,
genom att:
- underlätta för hyresgäster att investera i
återvinningsbar energi,
-investera i egna gröna energislag
Investera i tillgängliga marknadsplatser
som minimerar slutkunders klimatavtryck.
Fastigheter med solpanel i Cibus fastighetsbestånd,
antal
43 st 39 st 26 st
Uthyrt till hyresgäster med uttalad ambition att minska
klimatavtrycket eller nå klimatneutralitet, andel
82% 83% 79%
Kg CO2-utsläpp från energiförbrukning per
kvadratmeter i fastighetsbeståndet (market based
CO2-faktorer 2022 och 2021, location based 2020), se
EPRA-tabeller
18 17 24
Öka fastigheternas energieektivitet Fastigheter med hög energieektivitet, andel av Cibus
totala yta
19% 15% 16%
32
EGNA GRÖNA ENERGISATSNINGAR
I hyresavtal där Cibus står för energiinköp ska uppvärmning och
el uteslutande ske med fossilfria energislag från och med 2023.
Under 2022 var inköpt el fossilfri till 99 procent. Cibus kommer
även utreda förutsättningar för egna investeringar i gröna
energikällor såsom solpanelsutbyggnad på marknadsplatsernas
platta tak och bli grön elleverantör till sina kunder.
GEMENSAMMA GRÖNA ENERGIÅTGÄRDER MED
HYRESGÄSTER
82 procent av Cibus fastighetsyta är uthyrt till ankarhyresgäster
med uttalade ambitioner att minska sitt samlade klimatavtryck
eller nå klimatneutralitet med mål förenliga med Parisavtalets
1,5-gradersmål. Dagligvaruhandelns klimatmål omfattar såväl
verksamheten i handelsfastigheterna som handelsvaror och
transporter där fastigheterna utgör en mindre men signalmässigt
betydande del. Flera av de stora kedjor som är hyresgäster i våra
fastigheter investerar idag själva i gröna energislag, såsom Keskos,
Tokmannis och S-gruppens investeringar i vindkraftparker samt
solpaneler eller Coops val av fossilfri el och fjärrvärme.
Våra regelbundna hållbarhetssamtal med hyresgästerna
resulterar i snabb tillståndshantering vid exempelvis tillbyggnader
avseende förnybar energi eller elladdare på kundparkering. Vid
utgången av 2022 har hyresgäster investerat i solpaneler på
taken på 42 fastigheter i Finland, vilket genererar 4 752 MWh
i årlig energiproduktion. I det svenska fastighetsbeståndet
finns solpaneler installerade på en fastighet. Solpanelernas
energiproduktion utgör i dagsläget endast ett par procent av
fastigheternas totala förbrukning. Utbyggnadsplaner finns redan
upprättade och har påskyndats av höga energipriser. Tillsammans
med ankarhyresgästerna fortsätter Cibus även en rad andra
energieektiviserande initiativ såsom byten till ledbelysning samt
investeringar för att förhindra energiläckage.
ÖVRIGA GRÖNA ÅTGÄRDER
Cibus arbetar också löpande med att förvärva och uppgradera
befintliga fastigheter till högre energiklasser (se Energieektiva
fastigheter sid 34) samt att prioritera leverantörer och
samarbetspartners med ett aktivt miljöarbete samt att uppmuntra
dessa till att välja gröna energislag (se Upphandling av
leverantörer och partners sid 30).
Förbrukning
Cibus mäter fastighetsförbrukning av energi, vatten samt avfall,
trots att vi i merparten av våra fastigheter saknar kontroll över
energiinköp, och i samtliga fastigheter saknar kontroll över
förbrukningen av energi och vatten samt avfallshantering.
Hyresgästernas energiförbrukning avser dels uppvärmning och
dels fastighetsel för belysning och drift av exempelvis köldmedier.
Vi kan delvis påverka förbrukningsnivån genom energibesparande
investeringar såsom ledbelysning, teknisk översyn och automatisk
elavläsning. I anslutning till fastigheterna har flera hyresgäster
och andra samarbetspartners till Cibus installerat laddstationer
för elbilar, vid tolv fastigheter i det finska beståndet och vid
en i det svenska beståndet. Cibus ställer sig generellt alltid
positiv till förfrågningar om att utnyttja fastigheternas mark för
miljöfrämjande ändamål.
Energiförbrukningen i fastighetsbeståndet har påverkats av
våra hyresgästers energibesparingsåtgärder och minskade
med två procent (like-for-like). I vårt finska fastighetsbestånd,
som svarar för tre fjärdedelar av total energiförbrukning,
har de stora dagligvaruhandlarnas medverkan i finska
energibesparingskampanjer inneburit minskad luftkonditionering
under värmesäsong och sänkt innetemperatur under
vintersäsong samt minskad nattbelysning. Vidare har arbete med
värmeåtervinning och byten till ledbelysning fortsatt.
Uppmätt vattenförbrukning uppgick till 169 liter per kvadratmeter
för Finland, Sverige och Norge. Like-for-like vilket endast
omfattar Finland och Sverige minskade vattenförbrukningen
med fyra procent under 2022. All vattenförbrukning i
fastigheterna på samtliga Cibus marknader sker från kommunala
vattenledningssystem, ingen användning sker av grundvatten,
regnvatten eller liknande. Genom teknisk översyn samt installation
av automatisk vattenavläsning minskas förbrukningen.
Avfall källsorteras alltid, såsom matavfall, papper och emballage.
Totalt uppmätt avfall minskade med tio procent like-for-like, vilket
emellertid endast omfattar avfall från fyra procent av butikerna.
För en detaljerad information om förbrukning av energi och vatten
samt avfall per marknad, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA”
på sid 38-43.
HÅLLBARHET
Dagligvaruhandlare med högt ställda hållbarhetsambitioner
I Cibus fastigheter verkar dagligvaruhandlare med högt ställda hållbarhetsambitioner för såväl sina produkters
tillverkningskedjor som miljöavtrycket från marknadsplatser och varutransporter. Några exempel:
Kesko
Klimatmål: Koldioxidneutral till år 2025 (SBTi)
Tokmanni
Klimatmål: -70% koldioxidutsläpp till år 2025 (SBTi)
COOP Sverige
Klimatmål: -25% koldioxidutsläpp till 2025 (SBTi)
S-Gruppen
Klimatmål: -90% koldioxidutsläpp till år 2030 (basår 2015)
Lidl
Klimatmål: - 80% koldioxidutsläpp till år 2030 (SBTi)
SBTi - Mål godkända av eller under godkännande av Science Based Target initiative med basår 2015.
33
HÅLLBARHET
Klimatutsläpp
Cibus totala koldioxidutsläpp (Scope 1+2+3, market-based)
dominerades 2022 av utsläpp från de finska och danska
fastigheternas energiförbrukning. I Finland har fastigheterna
under 2022 försetts med en grönare energimix än tidigare.
Koldioxidutsläpp per kvadratmeter (like-for-like) minskade med
11 procent. Den el som Cibus förser hyresgäster med i Finland är
ursprungsmärkt och utgörs av 100 procent vindkraft.
Energiinköp som i enlighet med hyresavtalen beslutas av Cibus
redovisas som utsläpp i Scope 2 enligt GHG-protokollet. Utsläpp från
hyresgästernas inköpt av uppvärmning och elförbrukning redovisas
i Scope 3 eftersom Cibus saknar operationell kontroll. Miljöavtrycket
från Cibus interna verksamhet är i sammanhanget mycket litet.
Det utgörs av uppvärmning och elkonsumtion vid de hyrda
kontoren i Stockholm och Helsingfors samt i samband med
tjänsteresor och färd med tjänstebilar. All köpt el till kontoren är
fossilfri och flygresor klimatkompenseras.
Det sker också större koldioxidutsläpp i andra delar av
Cibus värdekedja, såsom hos anlitade leverantörer för
fastighetsskötsel och service från exempelvis transporter samt
förbrukningsinventarier i fastigheterna. Vidare resulterar även
handelsverksamheten i fastigheterna i stora utsläpp. Inga av dessa
ingår för närvarande i Cibus rapportering av koldioxidutsläpp.
För en detaljerad information om koldioxidutsläpp per marknad, se
”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA” på sid 40.
MILJÖ — Cibus fastighetsbestånd
Energiintensitet GHG-intensitet
(market based) *
Vattenintensitet
0
50
100
150
200
250
300
kWh/m
2
20222021
232
236
2020
215
0
5
10
15
20
25
30
kgCO2/m
2
20222021
2019
2020
24
0
50
100
150
200
l/m
2
20222021
169
154
2020
143
UTSLÄPP AV KOLDIOXID
Ton CO2-
ekvivalenter
2022
(market-
based)
2021
(market-
based)
2022
(location-
based)
2021
(location-
based)
2020
(location-
based)
Scope 1
Tjänstebilar 3 3 3 3 2
Producerad energi 118 118
Scope 2
energiinköp till Cibus kontor 0 0 0 0 0
Köpt energi till Cibus fastighetsbestånd i
Finland, Sverige, Norge och Danmark
4 011 5 198 7 429 9 655 7 340
Scope 3
Cibusanställdas tjänsteresor 16 7 16 7 2
Hyresgästers köpta energi till
fastighetsbestånd i Finland, Sverige,
Norge och Danmark
15 509 11 011 15 882 17 247 11 958
TOTALT 19 657 16 219 23 448 26 912 19 302
Not: * För 2022 och 2021 redovisas fastigheternas utsläpp enligt såväl location based som market based metod. Den senare tar hänsyn till Cibus och hyresgästernas
val av energislag.
* 2020 års sira baseras på location based
34
HÅLLBARHET
Energieektiva fastigheter och grön upplåning
Fastighetsbeståndets energiförbrukning påverkas av Cibus
prioritering av energicertifierade fastigheter i samband med
förvärv. Vid etableringen i Danmark (i april 2022) där vi har
tillträtt totalt 36 butiker har fastigheternas energieektivitet
särskilt beaktats tillsammans med deras tillgängliga lägen för
slutkonsumenter.
Handelsfastigheter har generellt en sämre energieektivitet
jämfört med kontors-och bostadsfastigheter. Under 2023
kommer Cibus att undersöka förutsättningarna för att
uppgradera hela beståndet till högsta energiklass (se även ”Grönt
fastighetsbestånd utifrån EUs taxonomi” på nästa sida).
Cibus har två gröna obligationer motsvarande 113 MEUR. Värdet
av energicertifierade fastigheter av hög klass i Cibus svenska
och finska bestånd uppgår minst till värdet av utestående gröna
obligationer. Vid utgången av 2022 ägde vi fastigheter med
energicertifiering motsvarande europeisk energiklass EPC A och
B, det vill säga A och B i Finland samt A, B och C i Sverige till ett
totalt värde av 205 MEUR. Detta motsvarar 181 procent av de
utestående gröna obligationerna.
Energiförbrukning i Cibus Absolut
förbrukning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
MWh
2022 2021
Finland
Sverige
Norge
Danmark (fr o m april 2022)
ENERGICERTIFIERADE FASTIGHETER AV HÖG KLASS I FINLAND OCH SVERIGE
Marknadsvärde
MEUR
Allokerat
MEUR- gröna
obligationer
Ännu ej
allokerat
MEUR
Certifierade fastigheter
i Finland och Sverige, %
av totalt marknads-värde
i Cibus
Antal
% av totalt
antal
fastigheter i
Cibus
Yta, m2
% av total
yta
205 113 92 11 % 37 st 8 % 129 079 13 %
I tillägg till detta finns några fastigheter i Norge och Danmark av hög energiklass. Mer information om certifierade fastigheter, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt
EPRA” i Årsredovisning på sid 38-43
35
100 % av Cibus
fastigheter bedöms
omfattas av
taxonomins tekniska
screenings-kriterier
för 7.7
Taxonomins
tröskelvärde för
fastighet som
bidrar väsentligt
till EUs miljömål
”Begränsningar
av klimat-
förändringar”
Uthyrnings-
bar yta m2
% av
total
yta
Antal
fastigheter
% av
totalt
antal
Marknads-
värde
(milj EUR)
% av totalt
marknads-
värde
Top 15 % i landet
avseende energi-
prestanda. *
Finland
(EPC) A
alternativt
Top 15 % i
landet avseende
energiprestanda.
För nybyggda
fastigheter 10
% bättre än
nära-noll-energi-
byggnad.
8 386 1 % 2 1 % 18 1 % EPC A
Sverige 14 727 10 % 10 8 % 42 17 %
Primärenergi-tal 83
(kWh/ m2 Atemp)
Norge 1 091 4 % 1 5 % 3 4 % EPC A
Danmark 56 386 68 % 28 75 % 202 71 %
EPC A + B, assets
without EPC built
after 2009
Totalt 80 590 8 % 41 9 % 262 14 %
Not: * Källor för Top 15%: Finland - Granlund, Sverige - Fastighetsägarna, Norge - Norway Finance, Danmark - Jyske Bank.
Grönt fastighetsbestånd utifrån EUs taxonomi
Från 2022 ska stora bolag av allmänt intresse (över 500
anställda) inom EU rapportera hur stor andel av deras intäkter,
kostnader och investeringar som omfattas av EUs kriterier för den
gröna taxonomin. Cibus omfattas av kravet först från och med
räkenskapsåret 2024.
För 2022 redovisar Cibus hur väl fastighetsportföljen motsvarar
taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7, Förvärv och
ägande av fastigheter. Kriteriet avser gränsvärden för fastigheters
energieektivitet och syftar till att bidra till ett av EUs klimatmål,
”Begränsningar av klimatförändringar”. Därmed visar Cibus hur
stor andel av fastigheterna som klimatanpassats och betraktas
som gröna enligt EU-taxonomin.
I enlighet med EUs taxonomi har även en kontroll gjorts av att de
fastigheter som möter taxonomins kriterier inte påverkar övriga
miljömål negativt. Det så kallade DNSH (Do No Significant Harm)-
kriteriet anses vara uppfyllt. En kontroll har även gjorts av att
sociala och aärsetikmässiga frågeställningar uppfyllts, så kallat
Minimum Safeguards.
Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för
en klimatneutral verksamhet.
Biologisk mångfald
I takt med att ekosystem och artrikedom bland växter och
djur hotas, påverkas också naturen och de resurser som
livnär människor. I en rapport 2019 av FNs vetenskapliga
expertpanel för biologisk mångfald slår 400 experter fast att
förlusten av djur och natur går allt snabbare och att detta är
ett lika stort hot mot människan som klimatförändringarna.
För oss är biologisk mångfald förknippad med både miljö och
tillväxt då livsmedelsframställning i slutänden påverkar både
ankarhyresgäster och slutkonsumenter.
När Cibus förvärvar fastigheter är de färdigställda, exploaterade
och uthyrda till dagligvaruhandlare. Möjligheter finns dock att
öka biologisk mångfald med insprängda myller av växt- och
djurkulturer genom vård av grönytor kring Cibus fastigheter samt
etablering av ängsmark och bikupor.
HÅLLBARHET
36
Klimatrelaterade finansiella risker och hantering
Globala klimatförändringar resulterar både i fysiska risker och
omställningsrisker som påverkar företag. Styrelsen ansvarar för
att de klimatrelaterade riskerna beaktas vilka hanteras i Cibus
övergripande strategi. Den beslutar om att tillräckliga finansiella
resurser avsätts för att hantera riskerna genom initiativ och
anpassningar av aärsmodellen. Cibus ledning svarar för att
integrera kortsiktiga omställningsrisker i sina aärsprocesser
strategiska arbetet.
Fysiska risker är exempelvis extrema väderfenomen och kroniska
förändringar såsom högre medeltemperatur och havsnivåhöjning.
Omställningsriskerna inkluderar teknikrelaterade risker, politiska
och legala risker, marknadsrisker och anseenderisker.
För Cibus kan dessa risker ge upphov till finansiella konsekvenser
vilka måste hanteras i den finansiella och strategiska planeringen.
Omställningsriskerna kan även utgöra möjligheter för de bolag
som i snabbare takt än andra anpassar sin verksamhet till de
förändrade förutsättningarna, exempelvis via billigare finansiering.
Klimatrisker som identifierats i Cibus verksamhet har olika
sannolikhet att inträa samt sker med olika tidsperspektiv.
Riskerna och hanteringen av dessa beskrivs nedan.
För mer information om Cibus klimatrisker i den sammantagna
riskbedömningen, se Riskavsnitt på sid 45-46.
Klimatrisker
Omställningsrisker Finansiell eekt på Cibus Cibus hantering av risken Tids-
perspektiv
*
Sannolikhet
att risk ska
inträa
Legala och politiska -
Koldioxidskatter, regleringar
mm som leder till högre
energikostnader.
På Cibus hyresnivåer pga
försämrad lönsamhet bland
ankarhyresgäster.
Uthyrning till ankarhyresgäster
med höga klimatambitioner, med
stor andel fossilfri elförsörjning,
med satsningar på egen fossilfri
energiförsörjning. (se även
”Klimatneutral verksamhet till år
2030” sid 31)
kort-
medellång
sikt
hög
Dyrare energiinköp påverkar
Cibus driftskostnad samt Cibus
tillgångsvärden i de fastigheter
som inte är energieektiva.
En minskad andel hyresavtal
där Cibus svarar för
fastighetsuppvärmning, Cibus
omställning till energieektiva
fastigheter (se även ”Klimatneutral
verksamhet till år 2030” sid 31)
kort-
medellång
sikt
hög
På Cibus finansieringskostnad
pga investerares behov av grön
finansiering.
Ökat fokus på grön finansiering
och omställning av det samlade
fastighetsbeståndet till ökad
energieektivitet. (se även
”Klimatneutral verksamhet till år
2030” sid 31)
kort-
medellång
sikt
hög
På Cibus tillgångar alternativt
nya investeringsobjekt pga
stigande fastighetspriser på
energieektiva fastigheter.
Ökad tillväxt bidrar till möjlighet
till bättre kreditvärdering och lägre
finansieringskostnad.
medellång
sikt
låg
Marknad - Högre
fastighetsomkostnader pga
dyrare materialkostnader, högre
risker mm
På Cibus driftskostnad pga
dyrare försäkringar mm.
Fastighetsportföljens tillväxt och
ökade diversifiering stärker Cibus
förhandlingsposition.
medellång
sikt
mellan
Anseende - Förändrade
konsumtionsmönster hos
slutkonsumenter
På Cibus hyresnivåer pga
försämrad lönsamhet bland
ankarhyresgäster.
Uthyrning till stora
ankarhyresgäster med god
lönsamhetspotential samt med
höga klimatambitioner vilka tilltalar
slutkonsumenter.
kort sikt hög
Fysiska risker
Havsnivåhöjningar
På Cibus tillgångar pga
översvämningsområden.
Förvärv av fastigheter i Finland,
Sverige, Norge och Danmark där
fastigheten före förvärv analyseras
utifrån eventuella riskområden.
lång sikt låg
På Cibus omkostnader pga
materialskador.
Förvärv av fastigheter i Finland,
Sverige, Norge och Danmark där
fastigheten före förvärv analyseras
utifrån eventuella riskområden.
lång sikt låg
Not: * Kort sikt < 3 år, Medellång sikt 3-10 år, Lång sikt >10 år
HÅLLBARHET
37
HÅLLBARHET
Trygga närsamhällen
Med satsningar på attraktiva livsmedels- och dagligvarubutiker
i anslutning till bostadsområden, på mindre orter eller nära
kollektivtrafikförbindelser erbjuder Cibus marknadsplatser med
hög tillgänglighet för människor. Till dessa närsamhällen kan
slutkonsumenter promenera, ta cykeln eller kollektiva färdmedel
för att på ett tryggt sätt få tillgång till service, dagligvaror
och e-handelsleveranser samt kommunala satsningar som
miljöstationer med mera. Att etablera en eektiv intressentdialog
är väsentligt för att förstå vilka förväntningar och behov som finns
i lokalsamhällena.
Cibus har en kontinuerlig dialog med ankarhyresgästerna om
hur människors trygghet och behov kan förbättras, exempelvis
kring transporter och service som förbättrar marknadsplatsens
säkerhet och attraktivitet. Eftersom hyresgästerna har kontrollen
över säkerhet kring byggnader och inomhusmiljö, belyser vi vikten
av frågorna i våra hållbarhetssamtal.
Samhällsnyttiga ändamål
I regel godkänns alla förfrågningar om att nyttja tomma
fastighetsytor för samhällsnyttiga ändamål, så länge de inte
försämrar marknadsplatsens kvalitet.
Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020
Stimulera marknadsplatsers utveckling
genom att äga fastigheter uthyrda till
attraktiva dagligvarukedjor.
Andel av fastighetsbestånd uthyrt till mat-
och dagligvarubutiker, % av driftsnettot
97,1 % 97,7 % 96,9 %
Skapa tillgängliga marknadsplatser för
slutkunder med tillgång till butik och
service.
Uthyrningsbar yta, m2 981 396 866 920 744 000
11:3 Inkluderande och hållbar urbanisering
Cibus utvecklar stadsdelar och mindre orter där människor får tillgång till levande och trygga närsamhällen med butiker för
dagligvaror samt service.
Skapa tillgängliga
marknadsplatser
Slutkonsumenter behöver tillgång till levande och trygga
närsamhällen med butiker för dagligvaror, utlämningsställen för
varor handlade online, miljöstationer och annan service utan
behöva företa tidskrävande resor eller göra ett stort klimatavtryck.
Cibus finansiering av marknadsplatserna möjliggör detta.
38
HÅLLBARHET
Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure
Environmental sustainability performance measures Sid Kommenteras i årsredovisning, kapitel Tabell
nedan
Elec-Abs Total electricity consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Elec-LfL Total electricity consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
DH&C-LfL Total district heating & cooling consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Fuels-Abs Total fuel consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Fuels-LfL Total fuel consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Energy-Int Building energy intensity 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
GGH-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
GHG-Int Greengouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Water-Abs Total water consumption 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Water-LfL Total water consumption 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Water-Int Building water intensity 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Waste-LfL Total weight of waste by disposal route 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X
Social performance measures
Diversity-Emp Employee gender diversity 23-24 Kompetenta medarbetare
Diversity-Pay Gender Pay ratio 23-24,77 Förvaltningsberättelse, not medarbetare
Emp-Training Employee training and development 23-24 Kompetenta medarbetare
Emp-Dev Employee performance appraisals 23-24 Kompetenta medarbetare
Emp-Turnover Employee new hires and turnover 23-24 Kompetenta medarbetare
H&S-Emp Employee health and safety 23 Kompetenta medarbetare X
H&S-Asset Asset health and safety assessment 43 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser X
H&S-Comp Asset health and safety compliance 43 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser X
Comty-Eng Community engagement, impact assessment and
development programs
25-28 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser, Vara
en hållbar samhällspartner
Governance performance measures
Gov-Board Composition of the highest governance body 47-54 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Select Process for nominating and selecting the highest
governance body
47-54 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Col Process for managing conficts of interest 47-54 Bolagsstyrningsrapport
Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Cibus rapporterar hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European
Public Real Estate Association) rekommendationer. Nyckeltal
redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social
påverkan. Tabellernas n/d innebär att datan ej redovisas.
Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter
för detaljhandel med befintliga långa hyreskontrakt. Över den
huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus operationell kontroll,
endast för en mindre del av sina fastigheter köper Cibus energi åt
sina hyresgäster och kan då välja energikällor. I rapporteringen ingår
energiförbrukning i Cibus fastigheter för uppvärmning och annan
fastighetsel, oavsett Cibus kontroll. Vidare ingår hyresgästernas
förbrukning av vatten och avfall i samtliga Cibus tillgångar.
Coverage – Cibus arbetar för att rapportera data för samtliga
tillgångar. Vissa data saknas emellertid, såsom avfall för
merparten av fastigheterna. Cibus anger hur stor andel av
fastigheterna som ingår i respektive nyckeltal.
Estimation of landlord-obtained utility consumption –All data
utgår från faktiska mätningar av den energi som Cibus levererar
till hyresgäster.
Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning är
upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen
avser endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.
Normalisation – Cibus beräknar intensitet utifrån
kvadratmeteryta.
Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.
Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per land (Sverige,
Finland, Norge och Danmark). Kommentarer till data per land ges i
Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller.
Disclosure on own oices – Indikatorer inom miljö och sociala
frågeställningar för Cibus egna kontor och verksamhet redovisas
separat från fastighetsbeståndet.
Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i
hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning och
hänvisning anges i EPRA Index.
Location of EPRA Sustainability Performance Measures in
companies’ report – Cibus rapporterar hållbarhetsdata enligt
EPRAs rekommendationer i ett separat avsnitt nedan samt i
hållbarhetsredovisning.
Reporting period – rapporteringen avser kalenderår.
Materiality – Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor utgår från
intressenterna, och framgår i hållbarhetsredovisningens avsnitt
”Hållbara marknadsplatser som aärsidé”.
39
HÅLLBARHET
Energy - in assets
Total portfolio 4) Performance by country and assets
Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark
EPRA Code
Indicator (Units)
2022
3)
2021
2)
2022
3)
2021
3)
%
change
2021
(Abs)
2020
(Abs)
2021
(LfL)
2020
(LfL)
%
change
(LfL)
2021
(Abs)
2020
(Abs)
2021
(LfL)
2020
(LfL)
%
change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
Elex-Abs, Elec-LfL
Electricity (MWh)
Landlord shared services 174 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 174 N/A
(Sub)metered exclusively to
tenants
37 525 37 662 31 509 34 981 -10 % 33 682 32 989 29 639 30 308 -2 % 1 870 4 673 1 870 4 673 -60 % 1 973 N/A 0 N/A
Total landlord-obtained
electricity
37 699 37 662 31 509 34 981 -10 % 33 682 32 989 29 639 30 308 -2 % 1 870 4 673 1 870 4 673 -60 % 1 973 N/A 174 N/A
Total tenant obtained electricity 144 855 122 534 124 279 108 344 15 % 90 647 88 313 86 407 74 123 17 % 37 872 34 221 37 872 34 221 11 % 7 469 N/A 8 868 N/A
Total electricity 182 554 160 196 155 787 143 326 9 % 124 329 121 302 116 045 104 432 11 % 39 742 38 894 39 742 38 894 2 % 9 442 N/A 9 042 N/A
Electricity (%) Proportion of landlord obtained
electricity from renewable
sources 5)
99 % 100 % 100 % 100 % 94 % 100 % 100 % N/A 0 % N/A
Proportion of tenant obtained
electricity from renewable
sources 5)
78 % 82 % 74 % 75 % 100 % 100 % 100 % N/A N/A N/A
% from renewable sources 5) 82 % 86 % 81 % 82 % 99.7% 100%% 100 % N/A 0 % N/A
Proportion of tenant renewable
selfgenerated electricity on-site
4 143 3 235 3 920 2 574 52 % 4 143 3 235 3 920 2 574 52 % 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A
No of applicable
properties
Electricity disclosure coverage 440 381 365 349 5 % 268 262 251 230 9 % 114 119 114 119 -4 % 22 N/A 36 N/A
m2 of applicable
properties
Electricity disclosure coverage 1 088
981
942 249 879 836 859 229 2 % 829 107 797 431 730 479 714 411 2 % 149 357 144 818 149 357 144 818 3 % 29 794 N/A 80 723 N/A
Electricity (%) Proportion of electricity
estimated
12 % 2 % 3 % 2 % 6 % 0 % 3 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % 24 % N/A 87 % N/A
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District heating and
cooling (MWh)
for landlord shared services 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A
(Sub)metered exclusively to
tenants
29 103 33 105 14 889 32 025 -54 % 27 644 32 889 14 889 31 809 -53 % 0 216 0 216 -100 % 0 N/A 1 460 N/A
Total landlord-obtained district
heating and cooling
29 103 33 105 14 889 32 025 -54 % 27 644 32 889 14 889 31 809 -53 % 0 216 0 216 -100 % 0 N/A 1 460 N/A
Total tenant obtained district
heating and cooling 1)
33 706 32 694 29 137 28 598 2 % 29 217 31 269 27 516 27 173 1 % 1 621 1 425 1 621 1 425 14 % 0 N/A 2 868 N/A
Total heating and cooling 62 809 65 799 44 026 60 623 -27 % 56 861 64 158 42 405 58 982 -28 % 1 621 1 641 1 621 1 641 -1 % 0 N/A 4 327 N/A
District heating and
cooling (%)
Proportion of landlord obtained
district heating and cooling from
renewable sources
N/A N/A N/A N/A 100 % 100% 0 N/A N/A
N/A
Proportion of tenant obtained
district heating and cooling from
renewable sources
N/A N/A N/A N/A 100 % 100% 0 N/A N/A N/A
No of applicable
properties
Heating & Cooling disclosure
coverage
291 244 238 231 3 % 151 133 125 120 4 % 113 111 113 111 2 % 0 N/A 27 N/A
m2 of applicable
properties
Heating & Cooling disclosure
coverage
801 244 645 118 570 790 596 839 -4 % 617 740 526 759 448 909 478 480 -6 % 121 881 118 359 121 881 118 359 3 % 0 N/A 61 623 N/A
District heating and
cooling (%)
Proportion of heating & cooling
estimated
18 % N/A 2 % N/A 16 % N/A 3 % N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 N/A 78 % N/A
Fuels-Abs,
Fuels- Lfl
Fuels (MWh)
for landlord shared services 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A
(Sub)metered exclusively to
tenants
616 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 616 N/A
Total landlord-obtained
electricity
616 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 616 N/A
Total tenant obtained fuels 7 000 3 015 2 992 3 015 -1 % 6 729 3 015 2 992 3 015 -1 % 0 0 0 0 0 N/A 272 N/A
Total fuel 7 616 3 015 2 992 3 015 -1 % 6 729 3 015 2 992 3 015 -1 % 0 0 0 0 0 N/A 888 N/A
Fuels (%) Proportion of landlord obtained
fuels from renewable sources
0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A
Fuels (%) Proportion of tenant obtained
fuels from renewable sources
41 % N/A 43 % N/A 0 0 0 N/A 0 N/A
No of applicable
properties
Fuel disclosure coverage 32 21 19 20 -5 % 24 21 19 20 -5 % 0 0 0 0 0 N/A 8 N/A
m2 of applicable
properties
Fuel disclosure coverage 77 052 29 691 29 319 29 393 0 % 57 952 29 691 29 319 29 393 0 % 0 0 0 0 0 N/A 19 100 N/A
Fuels (%) Proportion of fuel estimated 9 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 0 0 0 0 N/A 36 % N/A
Fuels (MWh) Total energy use 252 980 229 010 202 805 206 964 -2 % 187 918 188 475 161 442 166 429 -3 % 41 363 40 535 41 363 40 535 2 % 9 442 N/A 14 256 N/A
Energy-Int
Energy intensity
(kWh/m
2
/year)
Landlord-obtained energy 62 73 52 71 -27 % 78 104 78 104 -25 % 13 34 13 34 -61 % 66 N/A N/A N/A
Tenant-obtained energy 170 163 175 148 18 % 285 271 285 271 5 % 264 246 264 246 7 % 251 N/A N/A N/A
Total energy use intensity 232 236 227 220 3 % 227 228 217 209 4 % 277 280 277 280 -1 % 317 177
No of applicable
properties (xx of
total yy)
Energy and associated GHG
dislosure coverage
439 of
456
381 of
392
365 of
398
375 of
392
268 of
273
262 of
268
252 of
273
256 of
268
113 of
125
119 of
124
113 of
125
119 of
124
22 of 22 36 of 36,
m2 of applicable
properties
Energy and associated GHG
dislosure coverage
1 088
981
971 652 894 229 942 735 829 107 826 834 744 872 797 917 149 357 144 818 149 357 144 818 29 794 80 723
% of m2 Proportion of energy and associ-
ated GHG-estimated
6 % 2 % 1 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % 0 % 69 %
EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)
Notes for 2022 disclosure:
Narrative to energy consumption, see page 33-36
Estimations are based on the following proxys:
Norway - electricity: based on similar properties;
Denmark - fuel: based on actual consumption covering 64% area, heating: based on aver-
age of minimum and maximum EPC. score for 2021, electricity: supermarket is based on
actual consumption, the rest based on Finnish electricity consumption proxy for 2021.
Sweden - electricity: based on the buildings PED.
1) The rise in tenant-obtained energy in Finland is highly linked to two properties that were
not reported in 2021.
2) For 2021, figures include Finland and Sweden.
3) For 2022, figures include Finland, Sweden, Norway and Denmark. Like for like figures
include Finland and Sweden.
4) Energy intensity for total portfolio is based on m2 total applicable properties.
5) In Sweden: Renewables include other fossile free sources (nuclear power). Total renewa-
ble include Finland, Sweden and Norway.
40
HÅLLBARHET
Green-house gas emissions - in assets
Total portfolio 3) Performance by country and assets
Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway 1) Denmark
EPRA Code Indicator (Units) 2022 4) 2021 3) 2022 4) 2021 4) %
change
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(LfL)
2021
(LfL)
%
change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(LfL)
2021
(LfL)
%
change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
GHG-Dir-Abs Direct (tonnes
CO2e)
Scope 1 118 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 118 N/A
GHG-Indir-Abs Indirect
(tonnes CO2e)
Scope 2
Location-based
7 429 9 655 5 348 9 144 -42 % 7 259 9 547 5 311 9 036 -41 % 37 107 37 107 -65 % 22 N/A 110 N/A
Scope 2
Market-based
4 011 5 198 2 280 5 038 -55 % 3 790 5 091 2 247 4 931 -54 % 34 107 34 107 -69 % 22 N/A 164 N/A
Scope 3
Location-based
15 882 17 247 13 262 14 914 -11 % 13 153 16 390 12 430 14 057 -12 % 832 857 832 857 -3 % 82 N/A 1815 N/A
Scope 3
Market-based
15 509 11 011 9 742 9 135 7 % 9 694 10 154 8 910 8 279 8 % 832 857 832 857 -3 % 82 N/A 4901 N/A
GHG-Int GHG emissions
intensity
(kg CO2e/m2/
year)
Scope 1+2+3 emis-
sions (location
based) 2)
22 28 21 26 -18 % 25 31 24 29 -18 % 6 7 6 7 -13 % 4 N/A 24 N/A
Scope 1+2+3
emissions (market
based) 2)
18 17 13 15 -11 % 16 18 15 17 -10 % 6 7 6 7 -13 % 4 N/A 63 N/A
No of applicable
properties, xx of
total yy
Energy and
associated GHG
dislosure coverage
439 of
456
381 of
392
356 of
398
375 of
392
268 of
273
262 of
268
252 of
273
256 of
268
113 of
125
119 of
124
113 of
125
119 of
124
– 22 of 22 36 of 36
m2 of applicable
properties
Energy and
associated GHG
dislosure coverage
1 088 281 971 652 894 229 942 735 829 107 826 834 744 872 797 917 149 357 144 818 149 357 144 818 – 29 094 80 723
% of m2 Proportion of
energy and asso-
ciated GHG-esti-
mated 5)
6 % 2 % 1 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % – 0 % 69 %
Location based
factors gCO2/
kWh
electricity 100 131 100 131 20 23 20 23 11 181
district heating 125 148 125 148 46 49 46 49 0 54
Water - in assets
Total portfolio 3) Performance by country and assets
Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway 2) Denmark
EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021 2) 2022 2021 2) %
change
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(LfL)
2021
(LfL)
%
change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(LfL)
2021
(LfL)
%
change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
Water-Abs
Water LfL
Municipal Water
(m3)
Total water
consumption by
tenants 1)
150 663 107 238 102 276 95 851 7 % 140 816 102 876 97 974 91 489 7 % 4 302 4 362 4 302 4 362 -1 % 5 545 N/A N/A N/A
Water Int Water consup-
tion intensity
(litres/m2)
Building water
intensity 3)
169 154 145 152 -4 % 189 178 167 178 -6 % 36 37 36 37 -2 % 191 N/A N/A N/A
No of applicable
properties, xx of
total yy
Water dislosure
coverage
342 of
454
312 of
400
289 of
396
269 of
392
209 of
273
178 of
268
178 of
273
157 of
268
111 of
125
112 of
124
111 of
125
112 of
124
22 of 22 0 of 36
m2 of applicable
properties
Water dislosure
coverage
892 893 695 556 705 391 631 901 745 582 577 156 587 174 513 501 118 217 118 400 118 217 118 400 29 094 0
% of m2
Proportion of
water-estimated
9 % 0 % 2 % 0 % 10 % 0 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 28 %
Notes for 2022 disclosure:
Narrative to CO2 emissions, see pages 33-36
1) For Norway and Sweden, no information about Market based emission is available for
tenants. Location based emissions is used.
2) GHG intensity is divided by m2 of applicable properties.
3) For 2021, figues include CO2-footprint for Finland and Sweden.
4) For 2022, figures include CO2-footprint for Finland, Sweden, Norway and Denmark.
Like-for-like figures include Finland and Sweden.
5) I Denmark, 44% of the area has actual district heating & fuel consumption, 18% of the
area has actual electricity consumption and the average is 31%.
Notes for 2022 disclosure:
Total portfolio includes Finland, Norway and Sweden.
1) The only source of water is municipal water supplies. There is no water withdrawn from
surface water, ground water, rainwater or waste water from another organisation.
2) Norway: Estimates based on proxy from actual.
3) Total portfolio water intensity is based on total m2 of applicable properties.
41
Certified assets
Total portfolio Performance by country and assets
Absolute performance (Abs) Finland 1) Sweden 1) Norway Denmark
EPRA Code Indicator 2022 2021 2022 (Abs) 2021 (Abs) 2022 (Abs) 2021 (Abs) 2022 (Abs) 2022 (Abs)
Cert-Tot Number of sustainability certi-
fied assets
66 36 26 27 11 9 1 28
% of total number of assets in
country (total for total portfolio)
15 % 9 % 10 % 10 % 9 % 7 % 5 % 78 %
Certified area ('000 m2) 186 556 126 894 113 014 115 221 16 065 11 673 1 091 56 386
Certified area, share of total
portfolio in country (total for
total portfolio) (%)
19 % 15 % 16 % 16 % 11 % 8 % 3.7% 70 %
Value of sustainability certified
assets, MEUR
410 220 169 195 36 25 3.4 202
% of totalt asset value in
country
13 % N/A 15 % N/A 5 % 72 %
% of total asset value 22 % 15 % 9 % 13 % 2 % 2 % 0.2% 11 %
Certified assets include: EPC-certified A and B Energy class A, B and C EPC-certified A EPC-certified A and
B, assets without
EPC built after
2009
HÅLLBARHET
Notes for 2022 disclosure:
Narrative on Waste, please see pages 32
All waste is sorted by tenants at source, including sorting of food waste, paper and packaging.
1) Waste for total portfolio include for 2021 Finland and for 2022 Finland and Norway. Like
for like include Finland.
Notes for 2022 disclosure:
Also see Taxonomy on page 35
1) Total portfolio include in 2021 certified assets in Finland and Sweden, in 2022 Finland,
Sweden, Norway and Denmark.
Waste - in assets
Total portfolio 3) Performance by country and assets
Absolute performan-
ce (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark
EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021 2022 2021 % change 2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(LfL)
2021
(LfL)
% change
(LfL)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
2022
(Abs)
2021
(Abs)
Waste-Abs
Waste-LfL
Waste
(tonnes)
Total waste 1 209 348 313 348 -10 % 313 348 313 348 -10 % N/A N/A 896 N/A N/A N/A
Proportion of
hazardous waste
0 - 0 - 0 - 0 - N/A N/A 0 N/A N/A N/A
Proportion
non-hazardous
waste
314 100 % 313 100 % 313 348 313 348 N/A N/A 100 % N/A N/A N/A
No of applicable
properties, xx of
total yy
Waste dislosure
coverage
38 of 454 25 of 400 15 of 400 16 of 400 16 of 273 16 of 273 16 of 273 16 of 273 0 of 125 0 of 124 22 of 22 N/A 0 of 36 N/A
m2 of applicable
properties
Waste dislosure
coverage
137 638 n/d 108 544 N/A 108 544 N/A 108 544 N/A 0 0 29 094 N/A N/A N/A
% of m2
Proportion of
waste-estimated
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
42
HÅLLBARHET
Energy - CIBUS
Headquarters = Cibus
Absolute performance (Abs)
EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021
Elex-Abs,
Elec-LfL
Electricity (MWh) Total consumed electricity 8.7 6.6
Proportion of electricity from renewable
sources
100 % 100 %
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District heating and coo-
ling (MWh)
Total consumed district heating and
cooling
not available 2) not available 2)
Proportion of district heating and cooling
from renewable sources
-- --
Fuels-Abs,
Fuels- Lfl
Fuels (MWh) Total consumed fuels 0 0
Proportion of landlord-obtained fuels
from renewable sources
0 0
Energy-Int Energy intensity
(kWh/m2/year)
38.9 33.4
No of applicable pro-
perties
Energy and associated GHG dislosure
coverage 4)
2/2, 100% 2/2, 100%
m2 applicable properties Energy and associated GHG dislosure
coverage
224 197
% of m2 Proportion of energy and associated
GHG-estimated
0 % 0 %
Green-house gas emissions - CIBUS, market-based
GHG-Dir-Abs Direct (tonnes CO2e) Scope 1 1) 3 3
GHG-Indir-Abs Indirect (tonnes CO2e) Scope 2 2) 0.05 0
Scope 3 3) 0 0
GHG-Int GHG emissions intensity
(kg CO2e/m2/year
Scope 1 and 2 emissions 14 15
Notes
1) GHG Scope 1- emissions of company cars based on Volvo V60 D4, 1,000 kilometers
driven, mixed driving.
2) GHG Scope 2- District heating consumed in the oices in Sweden and Finland is inclu-
ded in the rent and not separately metered. Its GHG-impact is therefore not included.
3) GHG Scope 3- includes emissions from its employees’ business travel, based on the
ICAO method. Emissions from business travel are carbon oset via Fly Green Fund. During
2021, business travel resulted in 6,7 tonne CO2, in 2022 business travel resulted in 16 tonne
CO2.
43
EPRA Sustainability Performance Measures (Social)
HÅLLBARHET
Health & safety
Corporate performance Performance by country and assets
Cibus Finland Sweden Norway Denmark
EPRA Code Units Indicator Boundary 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2022
H&S-Emp 1) Number of incidents per 2.000
worked hours
Injury rate Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0
% of total number of worked hours Lost day rate Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0
% of total number of worked hours Absentee rate Direct employees in Cibus 0 0.80 % 0 0 0 1 %
Total number Fatalities Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0
H&S-Assets % of assets Health and Safety assessment
2)
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
H&S- Comp Total numbers Number of incidents 2) 0 0 0 0 0 0 0 0
Notes 2022:
For more information about health and security among employees, please see ”Employees
and Organisation” page 23-24.
1) Cibus have employees in Sweden and Finland only.
2) Cibus has not identified or been noticed about any incidents occuring in its assets that
has adversely aected customers’, or end-customers’, health and safety. Cibus has no direct
control of the safety in and around the, but engage with tennants on the issue health and
safety during. sustainability meetings. Properties in Norway and Denmark were aquired late
2021 and in 2022.
44
EPRA nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges 2022-12-31 2021-12-31
Årets resultat 79990 51370
Ränta på hybridobligationer -1435 -993
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 78555 50377
Genomsnittligt antal utestående aktier 47425672 40284932
Resultat per aktie, EUR 1.66 1.25
Uteslutning av
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -28143 -10644
- värdeförändring räntederivat, orealiserad -14102 -980
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 8702 2395
Justeringar för att beräkna EPRA-resultat -33543 -9229
EPRA resultat 45012 41148
EPRA resultat per aktie, EUR 0.95 1.02
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262
Återläggning av derivat -12844 1 094
Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26 486
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560
EPRA NRV 710125 591 402
Antal utestående aktier 48441792 44 000 000
EPRA NRV per aktie, EUR 14.7 13,4
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262
Återläggning av immateriella tillgångar -158 -200
Återläggning av derivat -12844 1 094
Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26 486
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560
EPRA NTA 709967 591 202
Antal utestående aktier 48441792 44 000 000
EPRA NTA per aktie, EUR 14.7 13,4
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262
Återläggning av derivat -12844 1 094
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten
skattefordran
-2193 -4 675
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560
EPRA NDV 664881 560 241
Antal utestående aktier 48441792 44 000 000
EPRA NDV per aktie, EUR 13.7 12,7
Beräknat hyresvärde för vakanta ytor 6313 5 114
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 121000 96 562
EPRA vakansgrad, % 5.2 5,3
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för listade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan flera
år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att sträva efter
gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ
information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och
beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade
hållbarhetsrapport på sidan 55.
EPRA
45
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förädling och att utveckla
högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. I not 22 på sidan 83-86 finns
beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs
Cibus strategiska och operationella risker samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
Beskrivning risk Riskhantering
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var cirka 94,7 (94,4)% och den
viktade genomsnittliga hyresavtalslängden var 5,0 (5,5) år. Cirka 97
(98) % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa
en än mer diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt
bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med
koncernens största hyresgäster som är ledande inom
livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus följer löpande upp
den ekonomiska utvecklingen för bolagets hyresgäster
och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa
fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel
är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa eekten
av e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner
och inte bara en förvaltare för att minska risken från
hyresgästkoncentration. Vidare har Cibus implementerat
processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen
med målet att vara klimatneutrala 2030. Se hållbarhetsrapport
sid 25-43
DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid
begränsad då cirka 90 % av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran,
betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även
oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett
aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra
fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. I tillägg
finns risk för att den nya EU-Taxonomy lagstiftningen medför ökade
investeringar i fastigheterna för att hantera klimatomställningen
och trygga framtida finansiering.
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla
och förbättra fastigheternas skick minskar risken för
reparationsbehov. Cibus arbetar löpande med eektivisering
i fastighetsförvaltningen vad gäller exempelvis förbättrade
energisystem som minskar energiförbrukningen
och miljöpåverkan. Cibus arbetar med långsiktig
underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador
och reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot
åverkan på grund av skada. Vidare har Cibus implementerat
processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen
med målet att vara klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport
sid 25-43
FÖRVÄRVSDRIVEN STRATEGI
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv
kan även vara förenade med risker kopplade till säljaren och
den förvärvade verksamheten och fastigheten, miljörisker samt
finansieringsrisk kopplad till förvärvet.
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för
livsmedels- och daglighandelsfastigheter i Norden. Cibus
har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap om
fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv
bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt
hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen
och en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat
processer vid förvärv för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030, se
hållbarhetsrapport sid 25-43.
46
SKATT
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka
beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser
och regler i Norden kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Den 1 januari 2019 trädde reglerna
om ränteavdragsbegränsningar i kraft. Regelverket i Sverige
innebär en avdragsrätt om 30 % av skattemässigt EBITDA och en
sänkning av bolagsskatten i två steg från 22 % till 20,6 % för 2021.
Maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av på
koncernnivå är 500 TEUR. I Finland trädde liknande regler avseende
ränteavdragsbegränsningar i kraft med vissa skillnader. Avdragsrätten
är begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av
negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per
bolag. I Norge finns även regler kring ränteavdrag. Reglerna avseende
ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på
koncernen under rapportperioden. Regelverket i Danmark innebär en
bolagsskatt om 22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen.
Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en
materiell påverkan på koncernen under rapportperioden.
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag
till regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i
god tid förstår eekterna av eventuella regelförändringar.
En kostnadseektiv hantering av skatter ska vägas mot risker
med koncernens skattehantering.
KLIMATOMSTÄLLNING OCH MILJÖRISKER
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell risk.
Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som
bedrivs. Enligt miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till
följd av föroreningsskada eller miljöskada. Detta kan påverka bolagets
resultat och nyckeltal.
Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis
energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster,
generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt
innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad.
Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av
världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora
hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går
tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt
möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 83-86.
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar
för att klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar
Cibus risken för att förvärva fastigheter med någon form av
miljöskuld. Cibus arbetar övergripande i syfte att minska negativ
miljöpåverkan tillsammans med våra hyresgäster.
Cibus främsta prioritet är att skapa klimatneutrala
marknadsplatser. Målet är att göra vår verksamhet klimatneutral
senast år 2030. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra
ankarhyresgästers investeringar i återvinningsbar energi samt
prioriterar att själva investera i energieektiva fastigheter och
i egna klimatfrämjande åtgärder. Samtliga klimatrelaterade
risker som identifierats ha hög sannolikhet att inträa hanteras
genom integrerade aärsprocesser för att säkerställa hållbara
fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt mål om att
bli klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 25-43.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras
på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut
och för rapportperioden har Newsec, CBRE och Cushman & Wakefield
anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift
och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar
i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på
fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel,
dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för
såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven
samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser
inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga
hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala
yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer
med hyresgästen skapar goda förutsättningar för att kunna
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet.
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör
vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité
och energieektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk
spridning i Norden. Cibus strategi är att fortsätta att växa i
Norden för att ytterligare öka den geografiska spridningen
och därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen
av e-handel inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus
fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel innebära stabila
hyresgäster och långa hyresavtal. Marknadsvärdet på Cibus
samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende
fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus ledning.
Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara
klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 25-43.
INTERNA PROCESSER OCH KONTROLL
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten
påverkas negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller
oegentligheter inom och utom organisationen.
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad
av regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på
sid 47-54.
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas
kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha
en förhållandevis liten organisation i syfte att arbeta snabbt
och eektivt, vilket kan medföra ett viss beroende av enskilda
medarbetare och leverantörer då exempelvis hyresadministrationen
är outsourcad.
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och
stärka upp organisationen i syfte att minska beroendet av
nyckelpersoner, se medarbetare och organisation på sid 23.
RISK OCH RISKHANTERING
47
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och styrning, är
centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det är en förutsättning
för Cibus kapacitet att fortsätta växa med utdelningskapacitet
och en hygienfaktor för att få förtroendefulla relationer med våra
investerare och övriga intressenter. Bolagsstyrningsrapporten avser
verksamhetsåret 2022. Cibus är noterade på Nasdaq Stockholm,
Mid Cap, som är en EU-reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det
ledande globala indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus
följer tillämpliga lagar för bolagsstyrning, främst aktiebolagslagen
och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar och följer svensk kod
för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken finns tillgänglig på www.
bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer för bäst praxis i hållbar
rapportering (EPRA sBPR) vilka finns tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Cibus bolagsorgan är bolagsstämman, styrelsen, verkställande
direktören och revisorn. Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom
sex månader efter räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser
aktieägarna en styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande
direktören. Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor
för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare
framgår av sidorna 11-12.
Bolagsstämman
Bolagsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut
vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas
av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver
årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen
anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av
aktierna begär det.
Årsstämma 20 april 2022
Vid årsstämma den 20 april 2022 fattades i huvudsak följande
beslut:
— Årsstämman fastställde resultat- och balansräkningarna för
moderbolaget och koncernen.
— Årsstämman beslutade om disposition av årets resultat enligt
den fastställda balansräkningen i enlighet med förslag från
styrelsen. Således beslutades om vinstutdelning enligt följande:
Årsstämman beslutade om utdelning till aktieägarna med 0,75
EUR per aktie.
— Det beslutades att utdelning ska utbetalas månadsvis under
året med tolv delbetalningar där den första delbetalningen
blir 0,06 EUR per aktie, den andra 0,06 EUR per aktie, den
tredje 0,06 EUR per aktie, den fjärde 0,06 EUR per aktie, den
femte 0,06 EUR per aktie, den sjätte 0,07 EUR per aktie, den
sjunde 0,06 EUR per aktie, den åttonde 0,06 EUR per aktie,
den nionde 0,07 EUR per aktie, den tionde 0,06 EUR per
aktie, den elfte 0,06 EUR per aktie och 0,07 EUR per aktie
vid den tolfte delbetalningen.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledning
Styrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING
48
— Avstämningsdagar för utdelning ska vara den 22 april 2022,
13 maj 2022, 22 juni 2022, 22 juli 2022, 24 augusti 2022, 23
september 2022, 24 oktober 2022, 23 november 2022, 22
december 2022, 24 januari 2023, 21 februari 2023 och 24
mars 2023. Utdelning beräknas betalas den 29 april 2022,
20 maj 2022, 30 juni 2022, 29 juli 2022, 31 augusti 2022, 30
september 2022, 31 oktober 2022, 30 november 2022, 30
december 2022, 31 januari 2023, 28 februari 2023 och 31
mars 2023.
— Det konstaterades att styrelsen har kallat till en extra
bolagsstämma att hållas den 5 maj 2022 där styrelsen
föreslår att bolagsstämman ska besluta om extra
vinstutdelning för att den totala utdelningen ska uppgå till
0,99 EUR per aktie.
— Årsstämman beviljade styrelseledamöterna och den
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2021.
Årsstämman beslutade att antalet styrelseledamöter ska uppgå
till fem (5) och omvalde styrelseledamöterna Patrick Gylling,
Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
samt valde Nils Styf till ny ledamot. Årsstämman omvalde
Patrick Gylling till styrelseordförande. Årsstämman omvalde
det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till bolagets revisor.
Årsstämman beslutade om att styrelsearvode ska utgå med
2 500 EUR per månad till vardera av styrelseledamöterna
och att arvode ska utgå med 5 000 EUR per månad till
styrelseordföranden.
— Årsstämman beslutade att anta ett långsiktigt
incitamentsprogram riktat till medarbetare i bolaget.
Incitamentsprogrammet utgörs av ett teckningsoptionsprogram.
Årsstämman beslutade vidare, för att möjliggöra sina
förpliktelser under teckningsoptionsprogrammet, om emission
av teckningsoptioner samt om överlåtelse av teckningsoptioner.
Maximalt kan 500 000 teckningsoptioner komma att emitteras
inom ramen för teckningsoptionsprogrammet.
— Årsstämman beslutade att godkänna ersättningsrapporten.
BOLAGSSTYRNING
49
Valberedning
Enligt beslut på årsstämman 2021 ska Cibus valberedning bestå
av styrelsens ordförande samt tre ytterligare ledamöter som
representerar de tre största aktieägarna. Valberedningen utses
baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade
aktieägare per den sista bankdagen i augusti. Styrelsens
ordförande kontaktar aktieägarna som har 14 dagar på sig att
informera ordföranden om de vill delta i valberedningens arbete.
Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att
utse en ledamot till valberedningen kommer nästa aktieägare i
storleksordningen få en vecka på sig att utse en ledamot.
Namnen på de fyra representanterna, och de parter de företräder,
oentliggörs så snart valberedningen utsetts, vilket skall
ske senast sex månader innan årsstämman. Om färre än fyra
ledamöter har utsetts vid denna tidpunkt, kommer valberedningen
att bestå av färre än fyra ledamöter. Ordförande i valberedningen
ska, om inte ledamöterna enats om annat, vara den ledamot
som representerar den största aktieägaren. Valberedningens
mandatperiod sträcker sig fram till dess att en ny valberedning
utsetts. Valberedningens ledamöter erhåller inte något arvode.
BOLAGSSTYRNING
Utdelningskalender
Beslutad utdelning Belopp i euro Sista handelsdag
med utdelning
Handelsdag utan
utdelning
Avstämningsdag Utbetalningsdag
Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,10 -- -- -- --
Ordinarie utdelning 0,06 -- -- -- --
50
Inför årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:
— val av ordförande för årsstämman
— val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal
styrelseledamöter
— arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande
av arvode till revisor, samt riktlinjer för hur valberedningen ska
utses, och valberedningsinstruktioner
Valberedningen har rätt att, på bolagets bekostnad, anlita
rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som
valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra
sina uppgifter. Valberedningen skall utföra de uppgifter som
svensk kod för bolagsstyrning stipulerar. Instruktionerna till
valberedningen som beslutades på årsstämman 2021 finns på
Cibus hemsida www.cibusnordic.com. Inför årsstämman 2023
utgörs valberedningen av:
— Olof Nyström, utsedd av Fjärde AP-fonden, ordförande i
valberedningen
— David Mindus, utsedd av AB Sagax (publ)
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Patrick Gylling, Styrelseordförande i Cibus
Valberedningen tillämpar och följer bolagskoden 4.1 som
mångfaldspolicy samt EPRAs riktlinje om hållbarhetskompetens
i sitt framtagande av förslag till styrelse. Målet med policyn
och riktlinjerna är att styrelsen ska ha en med hänsyn till
bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt
ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och
bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund samt att en
jämn könsfördelning ska eftersträvas. På årsstämman 2022 valdes
fem ledamöter varav två kvinnor och tre män. Som underlag
för sitt förslag inför årsstämman 2023 gör valberedningen en
bedömning om styrelsen är ändamålsenlig utifrån den utvärdering
av styrelsens arbete som görs årligen samt tillämpning av
bolagskoden.
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus aärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden för
att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är efter
bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Styrelsens
arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen, bolagsordningen
och styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastslår mål, strategiska
riktlinjer samt riktlinjer för bolagets hållbarhetsarbete, ansvarar
för att VD genomför styrelsebeslut samt har det yttersta
ansvaret för bolagets interna kontroll samt riskhantering.
Revisionsutskottet och ersättningsutskottet utgjordes av hela
styrelsen. Cibus styrelse ska enligt bolagsordningen bestå
av lägst tre och högst åtta stämmovalda ordinarie ledamöter
utan suppleanter. Vid årsstämman 2022 valdes fem ordinarie
styrelseledamöter, mer information om styrelsens ledamöter finns
på sidan 56.
Cibus Nordics styrelse består av:
— Patrick Gylling, ordförande (omval)
— Elisabeth Norman (omval)
— Stefan Gattberg (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (nyval)
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter).
Extra styrelsemöte sammankallas vid behov. Under 2022 hade
styrelsen totalt 41 (47) möten varav 26 (34) per capsulam möten.
På det konstituerande styrelsemötet fastställdes bland annat
styrelsens arbetsordning, utskottens instruktioner (hela styrelsen
utgör ersättningsutskott och revisionsutskott), och beslut om
firmateckning samt styrelsens årliga planering.
Styrelsens utskott
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och ersättningsutskott
eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets storlek anser det mest
ändamålsenligt. Arbetet inom respektive utskott utförs i enlighet
med utskottens instruktioner som utgör en del av styrelsens
arbetsordning.
Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras
enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som en
separat punkt i styrelseprotokollen.
Revisionsutskott
Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen. Revisionsutskottet
är för styrelsen beredande organ och inskränker inte styrelsens
ansvar för bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets
arbete innefattar bland annat att överse bolagets finansiella
rapportering och eektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering. Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten
och riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill
hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper
och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga
frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning.
Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer
och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller
bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets
arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om utvecklingen
av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna, möjliga
förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete, finansiell
ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut baseras på ett
beslutsunderlag och fattas efter diskussion som leds av styrelsens
ordförande. Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad
process som leds av styrelseordförande. 2022 års utvärdering har
genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning
om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens
arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation och
förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen har presenterats
och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna från dessa utvärderingar
och diskussioner har muntligen redogjorts för valberedningen.
Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras
enligt styrelsens årliga plan för ordinarie styrelsemöten.
Styrelseordförande leder styrelsearbetet och följer verksamheten i
dialog med verkställande direktören. Ordförande företräder bolaget
i frågor kring ägarstrukturen och frågor av särskild betydelse.
Uppdraget medför ansvar för att styrelsearbetet är välorganiserat,
eektivt, att styrelsen fullgör åtagandena samt att styrelsens
erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag.
BOLAGSSTYRNING
51
Ersättning till styrelsen
På årsstämman 2022 beslutades om att styrelsearvode
ska utgå med 2 500 (2 375) EUR per månad till vardera av
styrelseledamöterna och att arvode ska utgå med 5 000 (4 750)
EUR per månad till styrelseordföranden.
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om intern
kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår
lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Bolagets revisorer
rapporterar till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från
granskningen och sina bedömningar av bolagets interna kontroll.
Vid årsstämman 2022 omvaldes revisionsfirman KPMG till
bolagets revisor. KPMG meddelade auktoriserade revisorn Marc
Karlsson som huvudansvarig revisor för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Vid årsstämman 2022 beslutades att ersättning till
revisorn skulle utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2022
uppgick till sammanlagt 984 TEUR för hela koncernen. Av dessa
avser 267 TEUR revisorstjänster för åren 2020 och 2021 främst i
samband med omstrukturering av den finska koncernen.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen. VD ansvarar för att
styrelsen erhåller ett relevant informations- och beslutsunderlag
som krävs för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda
beslut. Koncernledningen bestod 2022 av VD, CFO, Head of
Business Development, CIO Sverige CIO Finland och CIO Norge.
Koncernledningen har regelbundet möten för att diskutera
aktuella frågor samt har strategidagar tillsammans med styrelsen
minst en gång per år.
52
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2022 betalades totalt 1 742 (1 408)TEUR i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). Då
har det tillkommit två medarbetare i koncernledningen under
året. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktören, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2022 till 501 (479)TEUR.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som
beslutats av bolagsstämman.
Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som avtalas, och
förändringar som görs i redan avtalade ersättning, efter det att
riktlinjerna antagits av årsstämman 2020 och inga förändringar
beslutades på årsstämman 2022. Årsstämman 2022 beslutade att
godkänna bolagets ersättningsrapport för 2021.
Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga
intressen och hållbarhet
Bolagets aärsstrategi är att förvärva, utveckla och hantera
fastigheter av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor
som ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 454
(382) fastigheter i Finland, Sverige, Danmark och Norge. För mer
information om Bolagets aärsstrategi hänvisas till sid 9.
En framgångsrik implementering av Bolagets aärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättats långsiktiga teckningsoptionsprogram för
VD och incitamentsprogram för medarbetare. Dessa har beslutats
av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga
teckningsoptionsprogram som styrelsen föreslagit att
årsstämman 2023 ska anta. Det föreslagna programmet motsvarar
i allt väsentligt befintliga program. De prestationskrav som
används för att bedöma utfallet av programmen har en tydlig
koppling till aärsstrategin och därmed till Bolagets långsiktiga
värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Programmen uppställer
vidare krav på egen investering och viss flerårig innehavstid. För
mer information om dessa program, innefattande de kriterier som
utfallet är beroende av, se not 8 .
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets aärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 procent av den
pensionsgrundande inkomsten.
Beträande anställningsförhållanden som lyder under andra
regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra
förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana
tvingande regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers
övergripande ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
53
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till aärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av
rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive
fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har uppfyllts.
Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser rörlig
kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen i
förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
oentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer
behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart fjärde år, och
förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska
gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen
ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar
för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut
i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i
bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft. Ersättningsrapport finns i not 8.
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga risker
inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande rutiner,
processer och dokumentation för intern kontroll samt har utvärderat
och bedömt den interna eektiviteten. Bolaget är från den 1 juni 2021
noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen Nasdaq Stockholm.
Styrelsen fastställer årligen styrdokument i form av VD-instruktion och
Cibus Compliance and Procedures manual.
I Cibus Compliance and Procedures manual ingår bland annat:
informationspolicy och insiderpolicy, Policy för informationssäkerhet,
data och dataskydd, Uppförandekod, hållbarhetspolicy, miljöpolicy,
riskpolicy, finans- och likviditetspolicy, processer för regelefterlevnad,
instruktion för finansiell rapportering. Under 2022 implementerade
vi en ny inköpspolicy med miljökrav. Arbetsordning för styrelse,
instruktioner för revisions- och ersättningsutskott tillsammans med
VD-instruktionen ger anvisningar och klargör vilka beslut som fattas
av styrelsen och vilka som fattas av verkställande direktören. Mot
bakgrund av Cibus Nordics verksamhet, organisationsstruktur samt
hur den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form av
internrevision.
Styrelsen utvärderar löpande den finansiella rapporteringen varje
kvartal som erhålls i samband med styrelsemöten och omfattar
fastighetsportföljen, skuldsättningen, utdelningskapacitet och andra
viktiga förhållanden. Ansvaret att upprätthålla en eektiv kontrollmiljö
och det löpande arbetet med internkontroll och riskhantering åligger
verkställande direktören och CFO som rapporterar till styrelsen.
Styrelsen har en kontinuerlig dialog med bolagets revisor kring
omfattning och kvalitet av bolagets finansiella rapportering samt
utvärdering av eektiviteten på den interna kontrollen och styrningen.
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i den finansiella
rapporteringen. Detta sker främst genom dokumenterade processer
för intern kontroll och styrning samt kontakter mellan verkställande
direktör och CFO samt ekonomi/ finansfunktion. En gång om året
genomför ledningen en workshop med styrelsen för att identifiera
de områden där risken för strategiska, finansiella eller operationella
fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn analyserar styrelsen minst
en gång per år utfallet av bolagets riskbedömning och riskhantering
för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga riskområden.
Hållbarhetsfrågor är en löpande del av riskanalysen och bedömningen.
Kontrollaktiviteter
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar om
hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av driftsnetto,
uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar, kassaflöde och
finansiering. På dessa möten läggs särskild vikt vid att eventuella
problemställningar följs upp och att en korrekt finansiell rapportering
säkerställs. Kontrollerna sker på flera nivåer i bolaget för att
säkerställa att felaktigheter blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas
i Cibus Compliance and Procedures manual och skapas genom
hur verksamheten organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer,
kommunikation, dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för
ledningen och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll inriktad
på aärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar och bedömer
den interna den interna eektiviteten. Bolagets revisor granskar varje
år ett urval av kontroller och processer och rapporterar eventuella
förbättringsområden till bolagsledningen och styrelse. Det har inte
framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle
fungera på avsett sätt.
54
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens
sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 55)
Styrelsens sammansättning och kompetens
Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande
till större ägare och bolaget och ingen av styrelseledamöterna är
verksam i bolaget i någon annan roll eller på något annat sätt än
som styrelseledamot. Bolaget har fem styrelseledamöter som i
genomsnitt varit engagerade i tre år som styrelseledamöter i bolaget.
Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna
särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för
klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters
erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid 56 där
styrelsen presenteras.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det valberedningen
som förbereder och föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om
valberedning. Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur
de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och inte
obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet. En
valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga
överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter
föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen. I
enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med
hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i
övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och
bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens,
erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning ska eftersträvas.
Cibus tillämpar och följer svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen
i Cibus har utöver branscherfarenhet kompetens inom följande
områden: finansiell rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och
hållbarhetsfrågor.
Bolagets styrelseledamöter har inga styrelseengagemang
eller ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till
Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2022
redovisade bolaget inga närstående transaktioner relaterade till
styrelseledamöter, se sid 82.
Namn Funktion Invald år Oberoende av större ägare och
bolaget samt bolagets ledning
Stämmobeslut
arvode i EUR
Antal styrelsemöten
inkl. utskott
Patrick Gylling Ordförande 2018 Oberoende 59 000 41
Elisabeth Norman Ledamot 2018 Oberoende 29500 41
Jonas Ahlblad
1
Ledamot 2018-2022 Oberoende 9500 14
Stefan Gattberg Ledamot 2020 Oberoende 29500 41
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 29500 41
Nils Styf
2
Ledamot 2022 Oberoende 20000 27
1 Ersättningen utgick fram till årsstämman 2022.
2 Ersättningen utgick fr.o.m. årsstämman 2022.
55
BOLAGSSTYRNING
I enlighet med kapitel 6, paragraf 11 i Årsredovisningslagen avger Cibus hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten
i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under kalenderåret 2022. Detta är Cibus fjärde hållbarhetsrapport, senast rapport
publicerades i mars 2022. Hållbarhetsrapporten omfattar sidorna 9 samt 25-43 i Cibus Årsredovisning 2022 För en mer detaljerad
redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning Lagstadgad Hållbarhetsrapport
Aärsmodell Sid Del av årsredovisning
Väsentliga frågor, intressenter 9 Aärsidé och mål
Styrning av hållbarhetsarbetet 25-37 Hållbarhet - Samtliga sidor
Risker, riskhantering 27, 29, 32-33, 45-46 Hållbarhet - Samtliga sidor
Miljö 31-34, 38-43 Hållbarhet - Agera för klimatet, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Sociala förhållanden 37 Hållbarhet - Skapa tillgängliga marknadsplatser
Personal, mångfald 23-24, 38 Medarbetare och organisation, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Mänskliga rättigheter 25, 29-30 Hållbarhet - Hållbara marknadsplatser som aärsidé, vara en hâllbar
samarbetspartner
Anti-korruption, aärsetik 29-30 Hållbarhet - Vara en hållbar samarbetspartner
Uppföljning 25-43 Hållbarhet - Samtliga sidor
Lagstadgad Hållbarhetsrapport
56
Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Patrick Gylling (styrelseordförande),
Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
Vald revisor är KPMG med ansvarig Marc Karlsson
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling
Styrelseordförande sedan 2018
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners
samt styrelseledamot Nyfosa AB (publ) och
Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 500 000 aktier via Oriolidae
Invest Ab
Elisabeth Norman
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot
Byggpartner i Dalarna AB (publ),
Styrelseledamot Örndalen Exploatering AB
Aktieinnehav: 1 500 + 7 000 aktier via
Salsnecke Slott HB
Stefan Gattberg
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot
Altaal AB, Styrelseordförande Green Yield
Nordic RE AB, Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 7 743 aktier
Marc Karlsson
Huvudansvarig revisor sedan 2022
Auktoriserad revisor
Årssstämman 2022 valde KPMG AB som
revisionsfirma.
Nils Styf
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på
Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i
Hemsökoncernens samtliga hel- och delägda
dotterbolag. Styrelseordförande, NP3
Fastigheter AB och styrelseledamot, Bonava AB
och Mattssons Fastighetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 1 946 aktier
Victoria Skoglund
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo
AB, och VIE Kapital AB samt delägare på
Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 1 500 aktier
57
Koncernledning
Koncernledningen består av Sverker Källgården (CEO), Pia-Lena Olofsson (CFO)
Lauri Tiensuu (COO), Peter Lövgren (CIO Sverige), Marcus Kruus (CIO Norge)
och Iiris Eestilä (CIO Finland)
BOLAGSSTYRNING
Sverker Källgården
CEO
Civilingenjör Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 46 795 aktier + 30 000
aktieoptioner
Pia-Lena Olofsson
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School &
MBA Göteborgs Universitet
Aktieinnehav: 5 000 aktier + 136 000
aktieoptioner
Marcus Kruus
CIO Norway
Executive MBA Göteborgs Universitet och
Civilingenjör Chalmers Tekniska Högskola
Aktieinnehav: 3 000 aktier + 7 500
aktieoptioner
Iiris Eestilä
CIO Finland
Civilingenjörsexamen från Aalto University
Aktieinnehav: 15 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu
COO/Head of Business development
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 7 000 aktier + 100 000
aktieoptioner
Peter Lövgren
CIO Sverige
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 2 500 aktier + 95 000
aktieoptioner
5844
Finansiella
rapporter
59
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer
559135-0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 1 januari 2022 - 31 december 2022. Bolagets
redovisningsvaluta är Euro och om inget annat anges uppges
alla belopp i tusentals Euro.
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förädla och utveckla
högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Aärsidé, mål och strategi
Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förädling och utveckling av högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina
aktieägare oberoende av konjunkturläget. Den strategi som
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt
starka hyresgäster i marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträande de
befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om
förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget
formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt
i Norden men även på sikt att expandera till övriga länder i
Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2022 av
454 fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt
980 576 kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 850 911 TEUR.
Innehavet består till 100 % av kommersiella lokaler där det
i huvudsak bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln.
Ungefär 71 % av portföljens driftnetto på helårsbasis härrör
sig från fastigheter i Finland, 14 % från fastigheter i Sverige,
11 % från fastigheter i Danmark och 4 % från fastigheter i
Norge. Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av
företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln.
Över 97 % av de driftnettot härrör sig från fastigheter som
hyrs av de största marknadsledande hyresgästerna: Kesko,
Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Dagrofa och Lidl.
Fastigheterna upplevs som väl lämpade för verksamheten av
samtliga större hyresgäster. Ankarhyresgästerna står för 87 %
av hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har
genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts
av Newsec, Cushman & Wakefield och CBRE.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2022 Helår 2021
Hyresintäkter 106722 81058
Driftnetto 99607 76326
Förvaltningsresultat 55182 47741
Resultat efter skatt 79990 51370
Antal utestående aktier, st 48441792 44000000
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 47425672 40284932
Resultat per aktie, EUR¹ 1,66 1,25
EPRA NRV per aktie, EUR 14,7 13,4
EPRA NTA per aktie, EUR 14,7 13,4
EPRA NDV per aktie, EUR 13,7 12,7
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 1850911 1499626
Likvida medel 45994 51054
Balansomslutning 1929726 1570714
Avkastning på eget kapital, % 12,5 9,9
Belåningsgrad seniorskuld, % 47,6 48,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 57,8
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,5
Soliditet, % 36,2 37,1
Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7
Överskottsgrad, % 93,3 94,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,3
Andelen dagligvarufastigheter, % 94,1 94,6
1 Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
60
Resultatanalys helår 2022
INTÄKTER
Under 2022 uppgick koncernens hyresintäkter till 106 722
TEUR (81 058), vilket var en ökning med 32 % jämfört med
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus
hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex
(KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt hälften av
hyresavtalen. Ökningen är i regel maximerad till mellan 3 - 4%.
Serviceintäkter uppgick till 17 297 TEUR (12 696) och utgjordes
till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,8 % (94,3). Totalt hyresvärde
på årsbasis uppgick till 121 000 TEUR (94 754).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna uppgick under året till -24 412 TEUR (-17 428).
Driftnettot ökade med 31 % och uppgick till 99 607 TEUR (76
326), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,3 % (94,2). Då
många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna
står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de
viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan
kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -8 531 TEUR (-6 385).
Ökningen beror delvis på högre kostnader på grund av en större
fastighetsportfölj och ytterligare anställda. Cibus har valt att
stödja UNHCRs arbete i Ukraina under första kvartalet med
-200 TEUR, vilket ingår i posten administrationskostnader.
I administrationskostnader ingår även kostnader av
engångskaraktär på drygt -514 TEUR för legala och övriga
rådgivningskostnader i samband med främst omstrukturering
inom koncernen hänförliga till 2020 och 2021.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -35 894 TEUR (-22 200) och utgörs
främst av periodens räntekostnader om -28 024 TEUR (-19 289)
men även av en valutakursförändring om -1 938 TEUR (468).
Vi har även kostnad av engångskaraktär om -2 660 TEUR
avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligation
och lån samt uppläggningsavgifter bland annat gällande
brygglånfacilitet för förvärv i Danmark.
I finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för
räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt
tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om
880 MEUR finns fyra icke säkerställda obligationer utgivna
om 700 MSEK, 135 MEUR, 50 MEUR och 70 MEUR. Under
fjärde kvartalet har Cibus återköpt 58,7 MEUR av 135 MEUR.
Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts
så att 61,8 MEUR återstår av obligationen som förfaller den 18
september 2023.
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den
totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och
inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 3,9% (2,3).
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året ökade förvaltningsresultatet med 16 % till 55 182
TEUR (47 741), vilket motsvarar 1,16 EUR (1,19) per aktie.
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär
samt valutakurseekt uppgick till 60 494 TEUR (47 741).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till
351 285 TEUR (227 112) från det ingående värdet om 1 499 626
TEUR (1 272 514) till det utgående värdet 1 850 911 TEUR (1 499
626). Nedan är en specifikation över förändringen:
Ingående värde 1 499 626
Förvärv 341 858
Försäljning -660
Orealiserade värdeförändringar 28 143
Valutakurseekt -22 514
Investeringar i fastigheterna 3 714
Justerade anskaningsvärden 744
Utgående värde 1 850 911
De orealiserade värdeökningarna beror till största delen på
ökade hyresintäkter på grund av indexökningar då 99% av
Cibus hyror är kopplade till KPI. Investeringar i fastigheterna
har gjorts med 3 714 TEUR (2 247), varav cirka 1 046
TEUR (403) är genomförda hyresgästanpassningar med
direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och
utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden
uppkommit en låg eektiv skattekostnad.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 20 339
TEUR (23 855). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga
underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 2 193
TEUR (4 675) och i moderbolagets balansräkning till 1 941 TEUR
(3 224). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om
-17 497 TEUR (-7 995), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt
uppgår till -281 TEUR (-81) respektive -17 216 TEUR (-7 914). Den
eektiva skattesatsen uppgår till 17,9 % (13,5).
RESULTAT EFTER SKATT
Årets resultat efter skatt uppgick till 79 990 TEUR (51 370)
vilket motsvarar 1,66 EUR (1,25) per aktie. Orealiserade
värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick
till 28 143 TEUR (10 644)
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick
till 68 116 TEUR (53 261) vilket motsvarar 1,44 EUR (1,32) per
genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -344 942
TEUR (-179 675) och utgör främst förvärv av fastigheter under
rapportperioden.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 272 272
TEUR (140 777).
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 45 994 TEUR (51
054). Cibus hade per den 31 december 2022 räntebärande
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 093 347 TEUR
(866 806). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 6 141
TEUR (3 969).
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna,
säkerställda lån från nordiska banker och institut, fyra icke-
säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2022 hade koncernen säkerställda
banklån om 880 MEUR med en genomsnittligt viktad
rörlig räntemarginal om 1,6 % och en genomsnittligt viktad
kreditbindningstid om 3,0 år. Som säkerhet för de räntebärande
skulderna har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus
har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på
marknadsmässiga villkor. Cirka 70 % av bolagets banklån per
den 31 december är räntesäkrade antingen med räntetak eller
löper med en fast ränta varför ränterisken är begränsad.
Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
FINANSIELLA RAPPORTER
61
Legal struktur
Per den 31 december 2022 bestod koncernen av 417 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag.
Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av
dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är
den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som
möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm
MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt
43 000 aktieägare per den 31 december 2022. De 15 största
aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har
ett innehav som per den 31 december 2022 uppgick till 10 %
eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2022
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 3130898 6,5
AB Sagax 2776973 5,7
Länsförsäkringar Fonder 2234014 4,6
Vanguard 1927705 4,0
Marjan Dragicevic 1620000 3,3
BlackRock 1509761 3,1
Dragfast AB 1400000 2,9
Avanza Pension 1352085 2,8
Sensor Fonder 1096000 2,3
Columbia Threadneedle 903372 1,9
Nordnet Pensionsförsäkring 764623 1,6
ACTIAM 561315 1,2
Tredje AP-fonden 535000 1,1
Handelsbanken Fonder 503070 1,0
Patrick Gylling 500000 1,0
Summa 15 största aktieägare 20814816 43,0
Aktieägare, övriga 27626976 57,0
Totalt 48441792 100
Källa: Modular
Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 8 879 TEUR (-2 305).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 55.
Revisor
Årsstämman 2022 valde revisionsbolaget KPMG AB som
revisor. Den auktoriserade revisorn Marc Karlsson är bolagets
huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 17 februari pressmeddelades kommunikén ifrån den extra
årsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat
att fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av
aktier, med eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare.
Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras
enligt bemyndigandet får högst motsvara 10 procent av
antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för extra
årsstämman, det vill säga maximalt 4 400 000 aktier kan
komma att emitteras.
Den 22 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 2,75 år och löper med
en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter.
Den 24 mars meddelades att Cibus har genomfört en riktad
nyemission om 4 400 000 nya aktier och tillförts härigenom
cirka 955 miljoner SEK.
Samma dag meddelades att Cibus ingått bindande avtal
angående förvärv av en fastighetsportfölj i Danmark med 34
matvarubutiker.
Den 31 mars meddelades att det totala antalet aktier och röster
i Cibus har under mars 2022 ökat som ett resultat av den
riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår
därmed till 48 400 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till
484 000 EUR.
ANDRA KVARTALET
Den 6 april meddelades att Cibus tillträtt ett tidigare aviserat
förvärv av en fastighetsportfölj bestående av 34 fastigheter
med matvarubutiker i Danmark med ett fastighetsvärde om
cirka 2 080 MDKK (cirka 280 MEUR). Förvärvet är Cibus första
förvärv i Danmark.
Den 11 april meddelades att Cibus styrelse återkallar förslag om
införande av nytt aktieslag och kallar till extra bolagsstämma
den 5 maj med förslag om att öka total utdelning per aktie till
0,99 EUR.
På årsstämman den 20 april 2022 valdes Nils Styf till ny
styrelseledamot. Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria
Skoglund och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter
med Patrick Gylling som styrelsens ordförande
Den 28 april meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsfastighet i Finland för 4,3 MEUR. S-gruppen är
ankarhyresgäst.
Den extra årsstämman den 5 maj 2022 beslutade att höja
utdelningen med 0,24 EUR till totalt 0,99 EUR per aktie, fördelat
på tolv utbetalningstillfällen.
Den 11 maj meddelades att Cibus styrelse har beslutat om ett
erbjudande om återköp till innehavare av teckningsoptioner
inom ramen för program 2019/2022. Erbjudandet är villkorat
av att teckningsoptionsinnehavaren återinvesterar del av
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de
teckningsoptioner som behålls.
Den 31 maj meddelades att utnyttjandet av
teckningsoptionerna medförde en ökning av antalet aktier och
röster i Cibus med 41 792 och en ökning av aktiekapitalet i
Cibus med 417,92 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår
därmed till 48 441 792 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484
417,92 EUR per den 31 maj 2022.
Samma dag meddelades att Iiris Eestilä utsetts till ny CIO
Finland och börjar den 13 juni 2022. Denna rekrytering är
en konsekvens av den tidigare utnämningen av tidigare CIO
Finland Lauri Tiensuu till ansvarig för Aärsutveckling inom
Cibus.
Den 30 juni meddelades att Cibus tillträtt ett förvärv av en
portfölj innehållande fyra fastigheter i mellersta Norge för 12
MEUR. Fastigheterna är fullt uthyrda med Kiwi och Rema1000
som ankarhyresgäster på långa hyresavtal.
FINANSIELLA RAPPORTER
62
TREDJE KVARTALET
Den 13 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program
och oentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
Den 22 augusti meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar ett
återköpserbjudande.
Den 25 augusti meddelades att Cibus förlängt
återköpserbjudandet avseende utestående SEK-obligationer.
Den 26 augusti emitterade Cibus gröna obligationer om 700
MSEK samt förtidsinlöste bolagets obligationslån 2020/2023
med ISIN SE0014453130.
Cibus oentliggjorde den 29 augusti resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014453130. Totalt accepterades
återköp av obligationer för motsvarande ett totalt nominellt
belopp om 518,75 MSEK.
Den 12 september meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,3 MEUR.
Den 30 september meddelades att Cibus undertecknat och
tillträtt ett förvärv av två livsmedelsfastigheter i Nordnorge för
7,9 MEUR.
Den 30 september meddelades även att Cibus tillträtt
ett tidigare kommunicerat förvärv av en nybyggd
livsmedelsfastighet i Sverige för 10,7 MEUR.
FJÄRDE KVARTALET
Den 7 oktober meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,9 MEUR.
Den 10 oktober meddelades att valberedningen inför nästa
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2022.
Den 13 oktober meddelades att Cibus förvärvat och tillträtt en
livsmedelsbutik i Finland för 3,8 MEUR.
Den 21 november meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda obligationer och att lansera ett
återköpserbjudande av bolagets utestående EUR-obligationer
med ISIN SE0014479366.
Den 22 november meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda obligationer om 70 MEUR under sitt MTN-program.
Den 23 november oentliggjordes resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014479366. Bolaget har mottagit
prioriterade återköp om ett totalt belopp om 46,9 MEUR.
Återköpsinstruktioner som inte ingick i prioriterade återköp
accepterades ej.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 45-46.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och
osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen.
RYSSLANDS ANFALLSKRIG I UKRAINA OCH DET
MAKROEKONOMISKA LÄGET
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget
verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation
som följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört
räntehöjningar i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa
inflation. Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för
att minska inflationstakten och makroekonomiska prognoser har
som följd reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken eekt
som kriget i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den
nordiska ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre
räntorna har i det korta perspektivet lett till negativa eekter på
Cibus finansiella ställning och resultat.
CORONAVIRUSET
Coronaviruset har haft en mycket begränsad negativ påverkan
under perioden på Cibus verksamhet. Volymerna inom
dagligvaruhandeln är på stabila nivåer och ingenting tyder på att
våra hyresgäster kommer få svårt att betala sina hyror.
Riktlinjer till ledande befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som
avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning,
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. För mer
information se sidorna 52-54.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
FINANSIELLA RAPPORTER
63
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om
0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Utdelningen är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det
blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att
framöver kunna öka utdelningen från den justerade nivån.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 18 april 2023 föreslår styrelsen en
utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt
43 598 TEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL (EUR)
Överkursfond 596 968 347
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -158 727 596
Årets resultat 8879160
477119911
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS
SÅ ATT
Till aktieägarna utdelas 43 597 613
balanseras i ny räkning 433522298
477119911
För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det eventuella
bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie
årsstämman den 20 april 2023 att besluta om nyemission ifrån
årsstämman 2023 kommer en utdelning för tillkommande aktier
om maximalt 4 359 761 EUR att delas ut. Av det disponibla
beloppet per den 31 december 2022 kommer minst 429 162 537
EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 47 957 374
EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen
till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner
inget som talar för att bolagets och koncernens eget kapital
inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art,
omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen
finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17
kap 3 § aktiebolagslagen.
Beträande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
64
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021
Hyresintäkter 4 106 722 81 058
Serviceintäkter 4 17 297 12 696
Driftkostnader 5 -20 035 -13 791
Fastighetsskatt -4 377 -3 637
Driftnetto 6 99 607 76 326
Administrationskostnader 7,8 -8 531 -6 385
Finansnetto 9 -35 894 -22 200
Förvaltningsresultat 55 182 47 741
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 60 -
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 28 143 10 644
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 14 102 980
Resultat före skatt 97 487 59 365
Aktuell skatt 11 -28 1 -81
Uppskjuten skatt 11 -17 216 -7 914
Årets resultat 79 990 51 370
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 16 47 425 672 40 284 932
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 16 1,66 1,25
*Resultat per aktie har minskats med ränta på hybridobligation.
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021
Årets resultat 79 990 51 370
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat
Årets omräkningsdierenser vid omräkning av utländska verksamheter -5 915 -1 524
Summa totalresultat* 74 075 49 846
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
FINANSIELLA RAPPORTER
65
| Koncernens rapport över finansiell ställning | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 12 | ||
Nyttjanderättstillgångar | 13 | ||
Andra materiella tillgångar | |||
Immateriella tillgångar | |||
Uppskjutna skattefordringar | 11 | ||
Räntederivat | 23 | ||
Övriga långfristiga fordringar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | |||
Övriga kortfristiga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 14 | ||
Likvida medel | 15 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 16 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Reserver | - | ||
Balanserat resultat inkl. årets resultat | |||
Eget kapital exkl. hybridobligation | |||
Hybridobligation | 17 | ||
Summa eget kapital | |||
| Långfristiga skulder | |||
Upplåning | 18,23 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 11 | ||
Räntederivat | 23 | ||
Övriga långfristiga skulder | 13 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av upplåning | 18,23 | ||
Kortfristig del av räntederivat | 23 | ||
Leverantörsskulder | |||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga kortfristiga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
1
FINANSIELLA RAPPORTER
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
1
Inkluderar 76,3 MEUR under 31 december 2022 av EUR obligation 135 MEUR som förfaller 18 september 2023.
Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts. Återstående obligationer är därefter 61,8 MEUR.
66
| FINANSIELLA RAPPORTER | |||||||
| Koncernens rapport över förändring av eget kapital | |||||||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
Aktiekapital | Övrigt | Reserver | Balanserat | Totalt | Hybrid- | Totalt eget | |
| tillskjutet | resultat inkl. | obligation | kapital | ||||
| kapital | årets resultat | ||||||
Ingående eget kapital 2021-01-01 | |||||||
Årets resultat | |||||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | ||||||
Nyemission | |||||||
Apportemission | |||||||
Hybridemission | |||||||
Nyttjande av optioner | |||||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2021-12-31 | |||||||
Ingående eget kapital 2022-01-01 | |||||||
Årets resultat | |||||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | ||||||
Nyemission | |||||||
Återköp av optioner | - | - | - | ||||
Nyttjande av optioner | |||||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | - | ||||||
| * | |||||||
67
| Koncernens rapport över kassaflöden | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2022 | Helår 2021 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | |||
| Justeringar för ej kassapåverkande poster: | |||
- Finansiella Poster | |||
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | - | - | |
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | - | - | |
- Orealiserade kursdierenser | - | ||
- Förändring av skatt vid förvärv | |||
Betald skatt | |||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| före förändring av rörelsekapitalet | |||
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | |||
Förändring av kortfristiga fordringar | - | ||
Förändring av kortfristiga skulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Förvärv av fastigheter | 12 | - | - |
Försäljning av fastigheter | 12 | ||
Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | - | - |
Andra investeringar | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Hybridobligation | |||
Återköp av optioner | - | ||
Nyttjande av optioner | |||
Emissionskostnader | - | - | |
Utdelning till aktieägare | - | - | |
Utdelning hybridobligation | - | - | |
Upptagna lån | 18 | ||
Amortering av lån | 18 | - | - |
Uppläggningskostnader för lån | - | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Kursdierens i likvida medel | - | - | |
Likvida medel vid årets utgång | |||
FINANSIELLA RAPPORTER
* Betalda räntor uppgick under året till -25 604 TEUR (-18 677).
68
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021
Rörelseintäkter 2081 1352
Rörelsekostnader 24,25 -3413 -2922
Rörelseresultat -1332 -1570
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 26 23425 13419
Räntekostnader och liknande resultatposter 26 -13311 -11450
Resultat efter finansiella poster 8782 399
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 2025 -3490
Resultat före skatt 10807 -3091
Skatt 27 -1928 786
Årets resultat* 8879 -2305
*Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat
69
FINANSIELLA RAPPORTER
Modebolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2022-12-31 2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 158 200
Inventarier 10 12
Andelar i dotterbolag 28 261514 128599
Uppskjutna skattefordringar 1941 3224
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 513841 473904
Övriga långfristiga fordringar 3317 276
Summa anläggningstillgångar 780781 606215
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 8761 22046
Övriga kortfristiga fordringar 53 318
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 63
Likvida medel 20368 30996
Summa omsättningstillgångar 29264 53423
SUMMA TILLGÅNGAR 810045 659638
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 484 440
Summa bundet eget kapital 484 440
Överkursfond 596968 507002
Hybridobligation 30000 30000
Balanserat resultat -158 727 -107 036
Årets resultat 8 879 -2 305
Summa fritt eget kapital 477120 427661
Summa eget kapital 477604 428101
Långfristiga skulder
Obligationslån 29 180419 192391
Summa långfristiga skulder 180419 192391
Kortfristiga skulder
Obligationslån ¹ 76300 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag 62060 27709
Leverantörsskulder 113 336
Övriga kortfristiga skulder 135 112
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 13414 10989
Summa kortfristiga skulder 152022 39146
Summa skulder 332441 231537
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 810045 659638
1
Avser den EUR obligation om 135 MEUR som förfaller 18 september 2023.
Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts. Återstående obligationer är därefter 61,8 MEUR
70
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2021-01-01 400 422275 - -67504 355171
Årets resultat - - - -2305 -2305
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - -2305 -2305
Nyemission 20 48048 - - 48068
Apportemission 20 37559 - - 37579
Hybridemission - - 30000 - 30000
Nyttjande av optioner - - - - -
Emissionskostnader * - -1100 - - -1100
Skatteeekt emissionskostnader * - 220 - - 220
Utdelning till aktieägare - - - -38880 -38880
Utdelning hybridobligation * - - - -652 -652
Utgående eget kapital 2021-12-31 440 507002 30000 -109341 428101
Ingående eget kapital 2022-01-01 440 507002 30000 -109341 428101
Årets resultat - - - 8879 8879
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 8879 8879
Nyemission 44 92450 - - 92494
Återköp av optioner - -1303 - - -1303
Nyttjande av optioner - 429 - - 429
Emissionskostnader - -2028 - - -2028
Skatteeekt emissionskostnader - 418 - - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47951 -47951
Utdelning hybridobligation - - - -1435 -1435
Utgående eget kapital 2022-12-31 484 596968 30000 -149848 477604
*Emissionskostnader, skatteeekter och utdelningar gällande hybridobligationen har per den 31 december 2022 omklassificerats till övrigt tillskjutet kapital.
71
FINANSIELLA RAPPORTER
Kassaflödesanalys, moderbolaget
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt * 10807 -3091
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 63 9
- Uppläggningskostnader 1163 780
- Orealiserade kursdierenser -1095 -179
Betald skatt - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten 10938 -2481
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 12885 35289
Förändring av kortfristiga skulder 35027 264
Kassaflöde från den löpande verksamheten 58850 33072
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -86428 -
Förvärv av anläggningstillgångar -19 -197
Lån till dotterbolag -91542 -63286
Kassaflöde från investeringsverksamheten -177989 -63483
Finansieringsverksamheten
Nyemission 92494 48088
Hybridobligation - 30000
Återköp av optioner -1303 -
Nyttjande av optioner 308 -
Emissionskostnader -2028 -1107
Utdelning till aktieägare -46400 -37520
Utdelning hybridobligation -1435 -652
Upptagna obligationslån 28 184120 -
Amortering av obligationslån 28 -114860 -
Uppläggningskostnader för obligationslån -2385 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 108511 38809
Årets kassaflöde -10628 8398
Likvida medel vid årets början 30996 22598
Likvida medel vid årets utgång 20368 30996
* Betalda räntor uppgick under året till -10 773 TEUR (-8 266).
72
83
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
84
För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga
delarna i räntetaken har EURIBOR eller STIBOR, beroende på
valuta, per bokslutsdagen använts.
Koncernens åtagande för finansiella skulder täcks genom
kassaflöde från ingångna hyresavtal. För att minimera
likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att
säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.
Nedan visas förändring i bolagets finansieringsverksamhet i
enlighet med IAS 7 - Rapport över kassaflöden.
* I ej kassaflödespåverkande poster ingår periodisering av
uppläggningsavgifter och valutaeekter aeffekter.
Cibus koncernvaluta är Euro. Vid transaktioner i annan valuta
utsätts Cibus för en valutarisk. Under 2022 förvärvades
fastigheter i Danmark vilket ha medfört att Cibus har fått
en exponering i DKK. Cibus har under året köpt ytterligare
fastigheter i Sverige och Norge vilket har gett en ökad
exponering i SEK och NOK. Cibus hanterar valutarisk främst
genom att matcha fordringar och skulder i samma valuta.
Styrelsen i Cibus har möjlighet att godkänna att valutaderivat
användas för att minimera valutaexponering för bolaget. Då
valutaexponeringen inte bedöms vara signifikat har inga
valutaderivat används per sista december 2022.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
86
87
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 23 Redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att
moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU
godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt
beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning.
Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens
redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.
Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en
finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets
avtalsmässiga villkor.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument
till anskaningsvärde, med vilket avses det belopp som
motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för
transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade
kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas
som omsättningstillgångar och värderas till upplupet
anskaningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i
förväntade kreditförluster i resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella
tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar
ska principerna för nedskrivningsprövning och
förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet
från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den
avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda
enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas
vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är
främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader,
anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av
avsättningar som egen rubrik.
DOTTERBOLAG
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde i
moderbolagets finansiella rapporter.
KONCERNBIDRAG
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett
dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt
alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget
till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en
bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
UTDELNINGAR
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman
godkänt utdelningen.
Not 24 Administrationskostnader och upplysning
om revisorns arvode och kostnadsersättning
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Personalkostnader -2174 -1700
Övriga externa kostnader -1176 -1213
Avskrivningar -63 -9
Summa -3413 -2922
Upplysning om revisorns arvode
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Revisionsuppdrag -73 -50
Revisionsverksamhet
utöver
revisionsuppdraget
- -
Summa -73 -50
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 25 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Löner och ersättningar -1390 -1107
Sociala kostnader inkl. löneskatt -504 -396
Pensionskostnad -248 -193
Övriga personalkostnader -32 -4
Summa -2174 -1700
88
Not 26 Finansiella intäkter och kostnader
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Räntekostnader på lånen -11609 -8240
Kostnader för förtidslösa
obligation och lån
-1489 -
Ränteintäkter från
koncernföretag
23425 11000
Uppläggningskostnader -1163 -780
Orealiserad värdeförändringar
på räntetak
3234 611
Valutakursdierenser -2284 -623
Övriga finansiella kostnader - 1
Summa 10114 1969
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaningsvärde samt ränta avseende
derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen.
Not 27 Skatter
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Aktuell skatt på årets resultat - -
Summa - -
Uppskjuten skatt hänförlig till -1928 786
outnyttjat underskottsavdrag
Summa -1928 786
Årets skattekostnad - 1 928 786
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
TEUR Helår 2022 Helår 2021
Resultat före skatt 10807 -3091
Årets skattekostnad -1928 786
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6%)
-2226 637
Skatteeekt av ej skattepliktiga
intäkter
-666 -
Skatteeekt av ej avdragsgilla
kostnader
42 149
Outnyttjat underskott från
föregående år
922 -
Summa -1928 786
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga
resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat
resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar
avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den
utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas
mot framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till ca 9 424 TEUR (15 650) per
31 december 2022.
89
Not 29 Skulder till kreditinstitut
TEUR 2022-12-31 2021-12-31
Ingående värde 192391 193073
Upptagande av lån 184120 -
Amortering av lån -114860 -
Uppläggningsavgift -1223 -682
Valutakurseekter -3709
Utgående värde 256719 192391
TEUR
2022-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
4-5 år
Obligationslån - 76 300 50 000 132 930
Leverantörsskulder 113 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
69 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
298 - - -
Totalt 480 76 300 50 000 132 930
TEUR
2021-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
4-5 år
Obligationslån - - 192391 -
Leverantörsskulder 336 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
58 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
298 - - -
Totalt 692 - 192391 -
Se not 22 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
TEUR 2022-12-31 2021-12-31
Upplupen ränta 1134 298
Upplupen utdelning 12110 10560
Övrigt 170 131
Utgående värde 13414 10989
Not 31 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
TEUR 2022-12-31 2021-12-31
Kontopant för likvida medel - -
Fastighetsinteckningar - -
Utgående värde - -
Eventualförpliktelser Inga Inga
90
VERKSAMHET
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 17 mars 2023
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Sverker Källgården, VD
sverker.kallgarden@cibusnordic.com
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna årsredovisning har oentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Kommande rapporteringstillfällen
2023-04-27 Delårsrapport Q1
2023-07-18 Delårsrapport Q2
2023-11-07 Delårsrapport Q3
2024-02-22 Bokslutskommuniké
2023-04-18 Årsstämma
Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2023
KPMG AB
Marc Karlsson
91
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för
år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna
47-54 och 56-57 och hållbarhetsrapporten på sidorna 25-43 och
55. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 45-54, 56-57 samt 58-90 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31
december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt International Financial Reporting Standards
(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra
uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna
47-54 och 56-57 och hållbarhetsrapporten på sidorna 25-43 och
55. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt
dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,
baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande
fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen för den aktuella perioden.
Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 12 och redovisningsprinciper på sidorna 80-81 och 72-75
i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen
till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 1 850
911 TEUR per den 31 december 2022, vilket utgör 96% av
totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på
värderingar utförda av oberoende externa värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel
av koncernens totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår
i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det redovisade värdet på
förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar årets
resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet
av metoder som andra fastighetsbolag och värderare
tillämpar och vilka antaganden som är normala vid
värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna i syfte att bedöma huruvida det kan
finnas omständigheter som kan påverka omfattningen
eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat ett stickprov av de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell
marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden
om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvaltningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 12
i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt
vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade
nyckelantaganden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org. nr 559135-0599
92
Förvärv av förvaltningsfastigheter
Se not 12 och redovisningsprinciper på sidorna 80-81 och 72-75
i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för
totalt 346 316 TEUR, varav 341 858 TEUR avsåg förvärv.
Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för
redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor
i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i
redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på
koncernens resultat och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har för väsentliga transaktioner granskat
redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för
redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvärv av förvaltningsfastigheter som koncernen lämnar
i not 12 i årsredovisningen och koncernredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-44, 55 samt 95-102. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt
verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte
om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
bolagets finansiella rapportering.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet
inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig
säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet
om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar
och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.
Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
— skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte för att uttala oss om
eektiviteten i den interna kontrollen.
— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i
de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på
upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan
fortsätta verksamheten.
— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen
och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
93
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna
kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH
FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER
FÖRLUST
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat
vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade
beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden
som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens
motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att
kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
94
GRUND FÖR UTTALANDE
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram
underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte
i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 47-54 och 56-57 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar
i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag
är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE
HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på
sidorna 25-43 och 55 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Cibus Nordic
Real Estate ABs revisor av bolagsstämman den 20 april 2022.
KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit
bolagets revisor sedan 2019.
Stockholm den 17 mars 2023
KPMG AB
Marc Karlsson
Auktoriserad revisor
95
Definitioner*
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska
därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA
NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och
Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat
med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat
efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet, med
justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har
passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten
skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående
aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med
justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen
har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då
Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker
nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i
sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med
antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av
ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera
vinst på aktieägarnas kapital.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat
med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedingkostnader för
räntetak.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar
Soliditet, % Justerat eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och
obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat
med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande
till aktieägarnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk
uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering
mot dagligvarufastigheter.
96
Avstämning av alternativa nyckeltal
Belopp i tusental euro (TEUR) Helår 2022 Helår 2021
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262
Återläggning av derivat -12844 1094
Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26486
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560
EPRA NRV 710125 591402
Antal utestående aktier 48441792 44000000
EPRA NRV per aktie, EUR 14,7 13,4
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262
Återläggning av immateriella tillgångar -158 -200
Återläggning av derivat -12844 1094
Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26486
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560
EPRA NTA 709967 591202
Antal utestående aktier 48441792 44000000
EPRA NTA per aktie, EUR 14,7 13,4
Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262
Återläggning av derivat -12844 1094
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2193 -4675
Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560
EPRA NDV 664881 560241
Antal utestående aktier 48441792 44000000
EPRA NDV per aktie, EUR 13,7 12,7
Årets resultat 79990 51370
Genomsnittligt eget kapital 640535 520645
Avkastning på eget kapital, % 12,5 9,9
Skulder till seniora långivare 880111 724180
Fastigheternas marknadsvärde 1850911 1499626
Belåningsgrad seniorskuld, % 47,6 48,3
Skulder till kreditinstitut 1139341 917860
Likvida medel -45994 -51054
Nettoskuld 1093347 866806
Fastigheternas marknadsvärde 1850911 1499626
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 57,8
Driftnetto 99607 76326
Administrationskostnader -8531 -6385
Finansiella intäkter 92 35
Totalt 91168 69976
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak 29019 20177
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,5
Eget kapital 697808 583262
Balansomslutning 1929726 1570714
Soliditet, % 36,2 37,1
Totala skulder 1231918 987452
Eget kapital 697808 583262
Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7
Driftnetto 99607 76326
Hyresintäkter 106722 81058
Överskottsgrad, % 93,3 94,2
Hyresintäkter 106722 81058
Hyresvärde 112556 85917
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,3
Dagligvarufastigheter 922531 820464
Totalt fastighetsyta 980576 866920
Andelen dagligvarufastigheter, % 94,1 94,6
97
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 993
Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 1 050
Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 005
Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 2 054
Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 1 105
Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 100
Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000
Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 050
Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 080
Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 050
Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050
Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 906
Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 1 050
Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 023
Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 3 180
Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen2 1 220
Skåne län Eslöv LIPPIZANERN 2 Pål Klemeds Väg 1 1 050
Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 000
Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 050
Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 1 038
Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 960
Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 825
Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 856
Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050
Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 080
Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 1 000
Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 2 450
Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 1 140
Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 050
Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050
Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 906
Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 1 050
Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 050
Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050
Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 010
Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 1 050
Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götgatan 2 1 100
Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 000
Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 986
Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 1 050
Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 050
Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 031
Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 140
Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 050
Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050
Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 050
Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 050
Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 1 050
Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 316
Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050
Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 050
Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 967
Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 050
Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 1 050
Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 046
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 830
Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 881
Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 714
Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 364
Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 222
Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 136
Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050
Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 1 468
Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050
Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 005
Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 124
Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 1 000
Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 1 050
Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 1 050
Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 050
Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 153
Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 094
Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 872
Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 150
Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050
Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 050
Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 050
Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 050
Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050
Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 1 050
Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 129
Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 025
Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 061
Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 1 050
Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 050
Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 1 050
Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 000
Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 983
Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050
Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 386
Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050
Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 975
Skåne län Staanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050
Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 050
Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 050
Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 033
Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050
Värmlands län Säle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 100
Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 911
Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 200
Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 921
Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050
Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1 058
Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 962
Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 1 050
Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 800
Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1 050
Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1 050
Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1 140
Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1 430
Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 544
FASTIGHETER
Sverige
98
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 801
Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 1 053
Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 718
Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 794
Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1 599
Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 1 700
Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 808
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1 030
Viken Asker 214/24/1, 214/364 Spikkestadsveien 80A 980
Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1 156
Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1 150
Fauske Fauske 103/1434 Sjøgate 62 1 584
Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940
Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1 300
Viken Hokksund 77/681/7, 8 Stasjonsgata 73 1 253
Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1 263
Rogaland Hundvåg 7/190/94,95,96,98 Hundvågveien 49 2 750
Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenlöves gate 14 1 228
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Skåne län Ystad LOTSEN 8 Kommendörsgatan 3 10 480
Skåne län Ängelholm PÅSKLILJAN 1 Landshövdingevägen 54 3 566
Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1 264
Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1 028
Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1 569
Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 3 189
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800
Nordland Rognan 269/949/950/963/1, 267/1336 Kirkegata 26 2 178
Viken Rygge/Moss 104/52/1, 104/250 Stasjonsveien 12A 1 699
Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1 114
Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1 673
Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1 388
Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1 007
Agder Sögne 473/27/1 Marie Föreids vei 2-6 1 091
Agder Vennesla 5/704 Lundengården 1 074
Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1 070
Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1 246
FASTIGHETER
Sverige
Norge
98 COOP Falkenberg, Sweden
99
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2 520
Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2 859
Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595
Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408
Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2 806
Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503
Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236
Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9 005
Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5 443
Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550
Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4 347
Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 26 2 940
Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2 718
Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42,
82-403-25-0
Tallitie 4 2 646
Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 3 864
Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600
Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2 017
Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360
Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2 780
Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2 089
Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343
Helsingforsområde Helsinki 91-28-153-2 Kylänvanhimmantie 29 864
Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665
Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993
Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7 819
Helsingforsområde Helsinki 91-54-224-1 Meri-Rastilan kuja 2 1 500
Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539
Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423
Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737
Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834
Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1 008
Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592
Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601
Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432
Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1 598
Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6 264
Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584
Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1 280
Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840
Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451
Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6 737
Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11 090
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3 297
Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335
Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1 052
Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9 533
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6 823
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4 549
Östra Finland Iisalmi 140-1-12-5 Satamakatu 10-12 5 570
Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7 481
Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3 922
Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1 012
Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4 227
Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320
Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4 756
Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1 534
Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2 807
Västra Finland Jyväskylä 179-16-119-1 Runkotie 2 226
Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3 168
Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590
Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-
414-6-85, 182-414-37-0
Sirkankatu 2 2 900
Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10 018
Helsingforsområde Järvenpää 186-9-971-2 Oksapolku 1 0
Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341
Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441
Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75,
202-407-2-89
Hovirinnantie 5 8 317
Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8 037
Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27,
205-8-11-12
Kasarminkatu 18 7 244
Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14 318
Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7 809
Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429
Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9 554
Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12 650
Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2 368
Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6 Asemakatu 3 3 000
Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606
Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1 152
Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50,
233-424-2-73, 233-424-2-221
Vanha Vaasantie 1 1 060
Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1 378
Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3 956
Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617
Norra Finland Kemijärvi 320-2-2097-5 Pelkosenniementie 4 308
Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1 649
Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5 114
Västra Finland Keuruu 249-410-63-15 Keuruuntie 17 2 088
Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5 419
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4 660
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310
Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2 734
Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3 755
Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2 075
Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790
Södra Finland Kotka 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2 765
Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4 150
Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225
Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486
Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437
Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298
Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9 124
Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7 453
Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35,
286-463-8-37, 286-463-8-59
Kyminasemantie 6 664
Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3 201
Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4 600
Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2 336
Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-
140-153
Rajakatu 36 1 937
FASTIGHETER
Finland
100
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138
Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3 025
Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 384
Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 11 157
Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1 562
Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315
Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9 115
Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1 413
Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1 789
Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421
Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8 577
Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698
Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763
Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie2 567
Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2 786
Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1 934
Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515
Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3 766
Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573
Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8 448
Västra Finland Laukaa 410-409-71-0-7, 410-409-8-1 Laukaantie 25 2 802
Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2 284
Uleåborg Liminka 425-402-53-29 Mutkalankaari 3 5 116
Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674
Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1 054
Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307
Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349
Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5 295
Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486
Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796
Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30,
494-403-4-51
Valtatie 20 3 504
Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600
Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10 747
Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480
Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165,
505-407-4-184, 505-407-4-222
Maisalantie 9 4 544
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4 233
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-182-5 Puistokatu 10 383
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-405-2-27 Runttimäentie 8 157
Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2 712
Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1 632
Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2 894
Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812
Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2 540
Södra Finland Nastola 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9 990
Södra Finland Nastola 532-409-1-921 Muurarintie 3 2 856
Västra Finland Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2 826
Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3 690
Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876
Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8 819
Östra Finland Nurmes 541-134-14-3 Teollisuustie 20 2 397
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4 201
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366-6, 543-403-
8-641-4
Viirintie 8 4 988
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3 402
Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4 586
Västra Finland Orivesi 562-416-13-0 Asematie 13 415
Västra Finland Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1 948
Uleåborg Oulu 564-22-1028-1 Isterintie 64 0
Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450
Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278
Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2 901
Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490
Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551
Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773
Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2 242
Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3 648
Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5 184
Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52,
580-404-2-58
Puistokatu 4 1 870
Norra Finland Pelkosenniemi583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423
Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708
Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2 751
Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586
Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61,
595-422-60-71
Puustellintie 21 1 766
Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1 220
Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5 259
Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172
Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903
Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7 911
Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2 256
Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597
Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119,
625-405-4-294
Vanhatie 54 1 912
Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1 546
Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512
Uleåborg Raahe 678-415-83-4 Maunulantie 1 372
Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683
Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310
Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3 129
Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1 941
Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3 252
Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4 293
Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4 624
Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225
Helsingforsområde Riihimäki 694-2-222-1 Keskuskatu 15 6 031
Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1 892
Östra Finland Ristiina 491-513-1-115 Kitereentie 1 790
Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1 235
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5 242
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1 286
Västra Finland Salo 734-13-8-1 Kärkänkatu 18 486
Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1 671
Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3 319
Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1 070
Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11 071
Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397
Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10 916
Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802
Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0,
791-421-101-0
Pulkkilantie 2 1 960
FASTIGHETER
Finland
101
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4 472
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2 320
Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912
Östra Finland Simpele 689-432-1-118, 689-432-1-119,
689-432-1-447
Roihankatu 8 1 700
Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4 326
Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430
Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5 626
Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1 771
Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2 303
Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1 427
Västra Finland Taalintehdas 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746
Östra Finland Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843
Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421
Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1 118
Västra Finland Tampere 106-3-217-1 Pohtolankatu 47-49 690
Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1 813
Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3 825
Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1 000
Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695
Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450
Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1 899
Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1 154
Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1 135
Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467
Helsingforsområde Tuusula 858-8-8509-1 Haukantie 2 2 242
Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5 610
Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203
Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,
887-409-6-109, 887-409-6-251
Huhdintie 14 850
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712
Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4919
Västra Finland Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1565
Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370
Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4150
Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8617
Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423
Östra Finland Valtimo 911-402-10-58 Käpyläntie 2 1154
Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607
Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3793.5
Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3526.5
Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2270
Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1818
Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735
Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolki 11 1957
Helsingforsområde Vantaa 92-14-1-3 Ulkoniitynkuja 4 2381
Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690
Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466
Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5197
Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8145
Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702
Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237
Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2215
Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1227.5
Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-
255, 936-409-28-321
Asematie 2 3134.5
Västra Finland Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6274
Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-
308-1
Mastontie 2 3014
Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456
FASTIGHETER
Finland
Sale Pyhäntä
102
FASTIGHETER
Danmark
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrun-
de 1119C
Skovvejen 17 924
Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby,
5ca, ejerl 103
Søren Frichs Vej 51-53 1 032
Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne,
Hellebæk, 1s
Ålsgårdecentret 1 1 697
Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By,
Bistrup, 2c
Vasevej 119A 2 864
Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By,
Brande, 10cy + 10 fy
Østre Allé/Lærkevej 1 1 100
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster
By, Brøndbyøster, 18y, ejerl 1
Kærdammen 1A 1 336
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester
By, Brøndbyvester, 20ar
Kornmarksvej 25 1 200
Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys
Klædebo Kvarter, København,
4676, ejerl 1 + 3
Jagtvej 64 1 908
Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By,
St. Magleby, 98v
Møllevej 14 1 070
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Private Ejendomsjorder, 76b
Indre Ringvej 25 1 805
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Stadsjorder, 145m + 145a
Nymarksvej 37A 3 306
Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By,
Gilleleje, 109b, ejerl 1,2,3,4,5
Peter Fjelstrupsvej 4-10 3 278
Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By,
Grindsted, 4ft
Vestergade 32 4 707
Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose,
Havdrup, 15p
Møllemarken 12 950
Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør
Overdrev, 23p + 23 r + 23 t
Birkedalsvej 2-16 6 511
Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning
Bygrunde, 230æ, ejerl 1
Grøndahlsvej 20 1 000
Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde,
Tvis, 2mr
Herningvej 81-83 1 150
Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg
Bygrunde, 350d
Elmegade 20 1 000
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karl-
slunde, 10mn, ejerl. 1,2,3,4,5,6
Karlslunde Parkvej 5-17 6 001
Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde,
Tårnby, 15n, ejerl 1+3
Ugandavej 111 8 316
Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm
By, Karlebo, 3lt
Højengen 3 2 101
Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By,
Elsted, 13æ
Lyshøjen 1 1 060
Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By,
Måløv 4gæ
Østerhoj Bygade 2 1 000
Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved
Markjorder, 6a
Præstøvej 106 1 000
Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By,
Odder, 53m
Vennelundsvej 72 1 000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By,
Lumby, 2k
Anderupvej 50 1 032
Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By,
Dalum, 6fø
Enebærvej 6 1 000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense
Bygrunde, 917a, ejerl 40
Vesterbro 27 1 000
Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By,
Risskov
Nordre Strandvej 127 960
Hovedstaden Rungsted KystHørsholm Kommune, Rungsted
By, Rungsted, 7i + 3CP + 7K, ejerl
110+111
Rungsted Bytorv 4 851
Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde,
Rise, 479c
Østergade 49B 1 150
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By,
Islev, 35y
Islevbrovej 1 000
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By,
Hendriksholm, 8ev
Nørrekær 1 1 353
Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2 746
Hovedstaden Vallensbæk
Strand
Vallensbæk Kommune, Vallensbæk
By, Vallensbæk, 7dx, ejerl 1
Vallensbæk Stationstorv
1-43
7 314
Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjor-
der, 525f
Gl. Aalborgvej 21 1 002