1 januari 2022– 31 december 2022

Årsredovisning

2

Inledning

Detta är Cibus Nordic 3

Året i korthet 4

Tidslinje 5

Kommentar från VD 7

Strategisk inriktning

9

Aärsidé och mål 9

Cibus som investering

10

Att investera i Cibus 10

Aktien & aktieägare 11

Utdelning 13

Marknadsöversikt 14

Fastighetsmarknaden 15

Verksamhet

16

Intjäningsförmåga 16

Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 17

Fastighetsbestånd 18

Geografiskt läge 20

E-handelns inverkan på Cibus aärsmodell 21

Finansiering

22

Medarbetare och organisation

23

Hållbarhet

25

EPRA

38

EPRA hållbarhetsindikatorer 38

EPRA nyckeltal 44

Risk och riskhantering

45

Bolagsstyrning

47

Bolagsstyrningsrapport 47

Lagstadgad hållbarhetsrapport 55

Styrelse, ledning och revisor 56

Finansiella rapporter

58

Förvaltningsberättelse 59

Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 64

Koncernens rapport över finansiell ställning 65

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 66

Koncernens rapport över kassaflöden 67

Moderbolagets resultaträkning och rapport över

totalresultat

68

Moderbolagets balansräkning 69

Moderbolagets förändring i eget kapital 70

Moderbolagets kassaflödesanalys 71

Redovisningsprinciper och noter

72

Revisionsberättelse

91

Definitioner och avstämning nyckeltal

95

Fastighetslista

97

Innehållsförteckning

S-market Kaivoksela, Vantaa

3

Detta är Cibus

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” aärsidé är att förvärva, förädla och

förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden med välrenommerade livsmedelsbutiker

och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god utdelning

månadsvis till våra aktieägare.

Per den 31 december 2022 ägde Cibus en nordisk fastighets-

portfölj om totalt 454 fastigheter varav 271 fastigheter i

Finland, 125 fastigheter i Sverige, 36 fastigheter i Danmark och

22 fastigheter i Norge. Total uthyrningsbar area var 980 576

kvm. De största hyresgästerna var Kesko (33 % av driftnettot),

Tokmanni (19 %), Coop Sverige (11 %), S-gruppen (8 %), Dagrofa

(5 %) och Lidl (4 %). Dessutom var ytterligare 17 % av driftnettot

från fastigheter uthyrda till andra aktörer verksamma inom

dagligvaruhandeln.

Fastighetsportföljen är spridd till strategiskt bra lägen, främst i

södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, Själland

i Danmark samt i södra Norge. Fastigheterna ligger till stor del i

regioner med god befolkningstillväxt.

Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med

hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,

vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer

dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa

egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och

motståndskraft mot den negativa eekten av e-handeln.

Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med

utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna

ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra

handelsfastigheter, vilket har visat sig inte minst under Covid-19

pandemin.

Bolaget strävar efter att ge en god månatlig utdelning till sina

aktieägare som på sikt ökar över tid. Detta uppnås genom en god

lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans

med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.

Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och

dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,

livsmedels- och dagligvarukedjor eller ett samriskföretag mellan

båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en god

direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om

0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

Direktavkastningen blir 8,8% på börskursen den 10 mars 2023

(116,90).

Utdelningen är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det

blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att

framöver kunna öka utdelningen från den justerade nivån.

1 851

fastighetsvärde, MEUR

981

uthyrningsbar area, TKVM

0,90

Föreslagen utdelning per aktie, EUR

8,8

Direktavkastning, % (kurs 116,90)

INLEDNING

4

INLEDNING

Året i korthet

Helår 2022

Hyresintäkterna uppgick till 106 722 TEUR (81 058) och ökade främst genom förvärv, men även av att hyresintäkterna ökar med index.

Driftnettot uppgick till 99 607 TEUR (76 326), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,3 % (94,2). Då många av våra hyresavtal

är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.

Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,

kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.

Förvaltningsresultatet uppgick till 55 182 TEUR (47 741) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt

valutakurseekt uppgick till 60 494 TEUR.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 79 990 TEUR (51 370) vilket motsvarar 1,66 EUR (1,25) per aktie.

Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 850 911 TEUR (1 499 626). Ökningen berodde till största delen på förvärv.

Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 28 143 TEUR (10 644).

Refinansiering av banklån har gjorts under året så att första banklånet förfaller först under 2025. Av utestående obligationer återstår 61,8

MEUR att refinansiera i september 2023. Nästkommande obligation om 50 MEUR att förfalla är i december 2024.

Utdelning enligt stämmobeslut var 0,99 EUR (0,94) per aktie fördelat på tolv månatliga utdelningar.

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om 0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Utdelningen

är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att framöver kunna öka

utdelningen från den justerade nivån.

Cibus investeringar för 2022 uppgick till 342 MEUR. Cibus har som mål att öka fastighetsportföljen till 2,5-3 miljarder EUR. På grund av

det nya marknadsläget har vi valt att skjuta fram tidpunkten för att nå målet till dess att marknaderna är mer stabila.

K-Citymarket Valkeakoski

5

INLEDNING

Tidslinje

17 FEBRUARI

Den 17 februari pressmeddelades kommunikén från den extra

bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat att

fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier, med

eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare. Det totala antalet

aktier som kan komma att emitteras enligt bemyndigandet får

högst motsvara 10 procent av antalet utestående aktier i bolaget

vid tidpunkten för extra bolagsstämman, det vill säga maximalt 4

400 000 aktier kan komma att emitteras.

22 MARS

Den 22 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke

säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-

program. Obligationerna har en löptid om 2,75 år och löper med en

ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter.

24 MARS

Den 24 mars meddelades att Cibus har genomfört en riktad

nyemission om 4 400 000 nya aktier och härigenom tillförts cirka

955 MSEK.

Samma dag meddelades att Cibus ingått bindande avtal angående

förvärv av en fastighetsportfölj i Danmark med 34 dagligvaru- och

handelsfastigheter.

31 MARS

Den 31 mars meddelades att det totala antalet aktier och röster i

Cibus har under mars 2022 ökat som ett resultat av den riktade

nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till

48 400 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 000 EUR.

6 APRIL

Den 6 april meddelades att Cibus tillträtt ett tidigare aviserat

förvärv av en fastighetsportfölj bestående av 34 fastigheter med

matvarubutiker i Danmark med ett fastighetsvärde om cirka

2 080 MDKK (cirka 280 MEUR). Förvärvet är Cibus första förvärv

i Danmark.

11 APRIL

Den 11 april meddelades att Cibus styrelse återkallar förslag om

införande av nytt aktieslag och kallar till extra bolagsstämma den

5 maj med förslag om att öka total utdelning per aktie till 0,99

EUR.

20 APRIL

På årsstämman den 20 april 2022 valdes Nils Styf till ny

styrelseledamot. Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria

Skoglund och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter

med Patrick Gylling som styrelsens ordförande.

28 APRIL

Den 28 april meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsfastighet i Finland för 4,3 MEUR. S-gruppen är

ankarhyresgäst.

5 MAJ

Den extra bolagsstämman den 5 maj 2022 beslutade att höja

utdelningen med 0,24 EUR till totalt 0,99 EUR per aktie, fördelat

på tolv utbetalningstillfällen.

11 MAJ

Den 11 maj meddelades att Cibus styrelse har beslutat om ett

erbjudande om återköp till innehavare av teckningsoptioner

inom ramen för program 2019/2022. Erbjudandet är villkorat

av att teckningsoptionsinnehavaren återinvesterar del av

återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de

teckningsoptioner som behålls.

31 MAJ

Den 31 maj meddelades att utnyttjandet av teckningsoptionerna

medförde en ökning av antalet aktier och röster i Cibus med

41 792 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 417,92 EUR.

Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 48 441 792 och

aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 417,92 EUR per den 31 maj

2022.

Samma dag meddelades att Iiris Eestilä utsetts till ny CIO Finland

och börjar den 13 juni 2022. Denna rekrytering är en konsekvens av

den tidigare utnämningen av tidigare CIO Finland Lauri Tiensuu till

ansvarig för Aärsutveckling inom Cibus.

30 JUNI

Den 30 juni meddelades att Cibus tillträtt ett förvärv av en portfölj

innehållande fyra fastigheter i mellersta Norge för 12 MEUR.

Fastigheterna är fullt uthyrda med Kiwi och REMA 1000 som

ankarhyresgäster på långa hyresavtal.

13 JULI

Den 13 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program

och oentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.

22 AUGUSTI

Den 22 augusti meddelades att Cibus övervägde att emittera

seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar ett

återköpserbjudande.

25 AUGUSTI

Den 25 augusti meddelades att Cibus förlängt återköps-

erbjudandet avseende utestående SEK-obligationer.

26 AUGUSTI

Den 26 augusti emitterade Cibus gröna obligationer om 700

MSEK samt förtidsinlöste bolagets obligationslån 2020/2023 med

ISIN SE0014453130.

2022

6

INLEDNING

29 AUGUSTI

Den 29 augusti oentliggjorde Cibus resultatet från

återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån

2020/2023 med ISIN SE0014453130. Totalt accepterade återköp

av obligationer för motsvarande ett totalt nominellt belopp om

518,75 MSEK.

12 SEPTEMBER

Den 12 september meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsbutik i Danmark för 2,3 MEUR.

30 SEPTEMBER

Den 30 september meddelades att Cibus undertecknat och

tillträtt ett förvärv av två livsmedelsfastigheter i Nordnorge för

7,9 MEUR.

Den 30 september meddelades även att Cibus tillträtt att tidigare

kommunicerat förvärv av en nybyggd livsmedelsfastighet i

Sverige för 10,7 MEUR.

7 OKTOBER

Den 7 oktober meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsbutik i Danmark för 2,9 MEUR.

10 OKTOBER

Den 10 oktober meddelades att valberedningen inför nästa

årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de

största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2022.

13 OKTOBER

Den 13 oktober meddelades att Cibus förvärvat och tillträtt en

livsmedelsbutik i Finland för 3,8 MEUR.

21 NOVEMBER

Den 21 november meddelades att Cibus övervägde att emittera

seniora icke säkerställda obligationer och att lansera ett

återköpserbjudande av bolagets utestående EUR-obligationer

med ISIN SE0014479366.

22 NOVEMBER

Den 22 november meddelades att Cibus emitterat seniora icke

säkerställda obligationer om 70 MEUR under sitt MTN-program.

23 NOVEMBER

Den 23 november oentliggjordes resultatet från

återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån

2020/2023 med ISIN SE0014479366. Bolaget har mottagit

prioriterade återköp om ett totalt belopp om 46,9 MEUR.

Återköpsinstruktioner som inte ingick i prioriterade återköp

accepterades ej.

Tidslinje

7

Ännu ett händelserikt och

framgångsrikt år för Cibus

”Ett bra år för Cibus trots

oro och krig i Europa.

Livsmedelsbutiken behövs

alltid, kanske ännu mer i

oroliga tider då vi tenderar att

äta mer hemma och tänka på

våra utgifter.”

— Sverker Källgården, VD

Kommentar från vd

8

Ett bra år för Cibus trots oro och krig i Europa

Det är glädjande att kunna rapportera ännu ett bra år för Cibus

trots oroliga tider. För helåret 2022 ökar vi driftnettot med 31 %

jämfört med 2021 och fastighetsportföljen växte med över

23 %. Cibus har växt med förvärv, bland annat genom vårt intåg

på den danska marknaden under första kvartalet då vi köpte en

portfölj om 34 fastigheter för 280 MEUR. Vi har nu uppnått ett av

våra delmål, att vara närvarande i de fyra största nordiska länderna.

Vi diversifierar vår portfölj, och därmed vår risk, genom att finnas på

fler marknader och kan växa genom förvärv på den marknad som

för ögonblicket ger bäst avkastning för våra aktieägare.

De nordiska marknaderna skiljer sig en del gällande

hyreslagstiftning men likheterna är desto fler. Varje marknad har

starka inhemska livsmedelsaktörer med internationella inslag,

främst inom lågprissegmentet. Samtliga aktörer är lönsamma och

skapar trygga kassaflöden i vårt bestånd. Den genomsnittligt

kvarvarande hyrestiden är fortsatt stabil runt 5 år och den

ekonomiska vakansgraden var vid årsskiftet ca 5 % vilket skapar

ytterligare trygghet i portföljen.

Vår strategi att äga och förvalta fastigheter inom dagligvaruhandeln

har under pandemin, och nu under krigstider i Europa, påvisat

sin konjunkturokänslighet då våra hyresgäster har slagit

omsättningsrekord under dessa oroliga tider.

Oro i världsekonomin

Andra halvåret 2022 var klart oroligare än det första i och med att

Rysslands anfallskrig i Ukraina skapade oro i hela världsekonomin

med stigande räntor och ökande inflation som följd. Att räntorna

stiger med 300 bps på ett halvår är extraordinärt och påverkar

självfallet Cibus verksamhet. Vi lever nu i en helt annan räntemiljö

vilken vi får anpassa oss till. 99 % av våra hyror är kopplade till KPI-

utvecklingen vilket ger ett inflationsskydd i våra hyresavtal.

Under andra halvåret har vi fokuserat på skuldsättningen och

framför allt på att refinansiering av banklån och obligationer

som förföll under året samt 2023. Vi har lyckats refinansiera

alla våra banklån med i princip oförändrade marginaler, men

styrräntenivåerna har påverkat oss. I dagsläget har vi dock

räntesäkat alla våra seniora lån med derivat, swappar eller med

fastränta, så fortsatta höjningar av styrräntan kommer framgent att

påverka oss mindre.

Styrelsens förslag till utdelning är en justering till en nivå som i

dagens ränteläge är långsiktigt hållbar. Utdelningen fortsätter vara

en central del av erbjudandet till våra aktieägare. Den betalas ut

månatligt och målsättningen är att framöver kunna öka utdelningen

från denna nivå.

Genom att göra denna justering redan nu och inte då

räntesäkringarna löper ut vill vi tydliggöra den långsiktiga

utdelningsförmågan. Dessutom ges bolaget möjligheten att kunna

ta tillvara på flera värde- och kassaflödeshöjande investeringar

som identifierats i portföljen. Cibus ser vidare att de kommande

två åren kommer att vara tua för många fastighetsägare. Detta

kan ge upphov till intressanta aärsmöjligheter. Med den nya

utdelningsnivån är Cibus väl rustat för att kunna utnyttja dem.

Mot ett mer hållbart samhälle

Cibus har som målsättning att vara CO2-neutrala år 2030.

Vi har en handlingsplan som vi jobbar efter vilken inkluderar

energieektivisering av våra fastigheter och även att kunna

erbjuda våra hyresgäster hållbar el genom solceller på taken till

våra fastigheter. Det senaste årets skenande elpriser har ökat

intresset från våra hyresgäster att köpa hållbar el från oss vilket vi

välkomnar. Vi har under december 2022 driftsatt vår första större

solcellsanläggning i Charlottenberg där våra hyresgäster nu har ett

mindre klimatavtryck tack vare den el vi själva producerar.

Trygghet i aärsmodell och framtidstro

Jag känner stor trygghet i vår aärsmodell att äga och förvalta

fastigheter inom dagligvaruhandeln på grund av dess stabilitet och

okänslighet mot konjunkturläge. Livsmedelsbutiken behövs alltid,

kanske ännu mer i oroliga tider då vi tenderar att äta mer hemma

och tänka på våra utgifter.

Vi kommer fortsätta se över och strukturera vår finansiering på ett

långsiktigt hållbart sätt. Vi kommer även blicka framåt och fortsätta

växa Cibus som bolag och som aktie. Vårt uppdrag och målsättning

är att göra Cibusaktien så attraktiv som möjligt att äga och det är

med stolthet jag konstaterar att vi idag är över 43 000 aktieägare.

Med förhoppningen om att kriget i Ukraina tar slut under 2023 och

att alla människor som drabbats så fruktansvärt hårt av detta kan

börja leva ett någorlunda normalt liv igen tackar jag för förtroendet

och blickar med tillförsikt in i framtiden.

Stockholm den 17 mars 2023

Sverker Källgården

KOMMENTAR FRÅN VD

9

Affärsidé och mål

Cibus aärsidé är att förvärva, förädla och förvalta högkvalitativa fastigheter i

Norden med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.

Mål

Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:

— Att öka utdelningen till aktieägarna över tid.

— Att nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 - 65 %.

Nettoskuldsättningen kommer dock att revideras neråt

framgent för att nå kriterierna för Investment Grade i kredit

rating.

År 2023 justeras utdelningen till en nivå som i dagens ränteläge

är långsiktigt hållbar. Denna nivå är satt för att tydliggöra

den långsiktiga utdelningsförmågan samt för att återspegla

bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en hög och

förutsägbara direktavkastning.

Målet med nettoskuldsättningen är satt för att säkerställa

att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och

betryggande sätt.

Aärsidé

Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom förvärv, förädling och förvaltning av högkvalitativa

fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets

aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida

kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare

månadsvis. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet

innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan

att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner

samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en

förutsägbar och hållbar nivå.

Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två

huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta, om

inte alla, andra typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken

är följande:

— Verksamhetens konjunkturoberoende natur

— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett

distributionsnät för andra varor handlade online

Hållbarhet

Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för en friskare miljö och social utveckling, samt motarbetar

sociala missförhållanden och korruption. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaärer,

fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring eekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget.

Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.

3 långsiktiga åtaganden

Läs mer på sid 25 HÅLLBARHET

genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg

samt ha god ordning i aärerna.

genom att underlätta för hyresgäster att minska sina och slutkonsumenternas

klimatavtryck, samt nå klimatneutralitet till år 2030.

genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter

som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service,

dagligvaror och e-handelsleveranser.

STRATEGISK INRIKTNING

samarbetspartner

klimatet

marknadsplatser

Vara en hållbar

Agera för

Skapa tillgängliga

10

Att investera i Cibus

Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel

i Norden. Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis

till aktieägarna.

Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra

avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke cykliska

produkter och utvecklas stabilt över tid.

Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel

har varit intressanta för institutionella investerare de senaste åren.

I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna

marknad för såväl institutionella som privata investerare och

småsparare som kan ta del av den långsiktigt stabila och goda

avkastning som segmentet kan erbjuda.

— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och

förutsägbar, vilket vi har sett även under Covid-19 pandemin

— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig

mot den negativa eekten av e-handel

— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som

är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av

ökad e-handel

— Under Covid-19 pandemin ökade e-handeln på livsmedel.

Största delen av ökningen var så kallad click-and-collect där

man handlar på nätet men hämtar ut varorna i butik. Under

2022 har andelen e-handel av livsmedel minskat igen till

cirka 4 % av handeln.

— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den höga

månadsvisa utdelningen.

— Viktad genomsnittlig kvarvarande hyreslängd (WAULT) på

5,0 år

— Marknadsledande hyresgäster inom daglivaruhandeln

såsom Kesko, S-gruppen, Coop, Tokmanni och Lidl som är

ankarhyresgäster i cirka 97 % av portföljens fastigheter

— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper

kontrakten ut jämnt utspritt över tiden

— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar

risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för

mer än 2,0 % av portföljens driftnetto

— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga

kostnadstäckningen från hyresgästerna

Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus

fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:

CIBUS SOM INVESTERING

10

11

Aktien & Aktieägare

Cibus är noterat

Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.

Aktiekursens utveckling

Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs.

Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2022 var 143,40 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 7 miljarder SEK. Den

genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2022 uppgick till cirka 45 MSEK per dag.

Börsvärde

7 miljarder SEK

Marknad

Nasdaq Stockholm

MidCap

Antal aktIeägare

43 000

Antal stamaktier

48 441 792

Balansdagens kurs

143,40 SEK

ISIN

SE0010832204

CIBUS SOM INVESTERING

MSEKSEK

175

200

125

100

150

225

250

275

0

1

0

2

0

3

0

60

50

4

0

300

31 Dec

2019

31 Mar

2020

30 Sep

2020

30 Jun

2020

31 Mar

2021

30 Sep

2021

31 Dec

2022

30 Sep

2022

30 Jun

2022

31 Mar

2022

30 Dec

2021

30 Jun

2021

31 Dec

2020

— Stängningskurs (SEK)  Omsättning (SEK)

12 1212 Lidl Muurame

Cibus aktieägare

Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 43 000

aktieägare per den 31 december 2022. De 15 största aktieägarna innehar ca 43 % av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per

den 31 december 2022 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.

Aktieägare per den 31 december 2022

Namn Antal aktier Andel, %

Fjärde AP-fonden 3 130 898 6,5

AB Sagax 2 776 973 5,7

Länsförsäkringar Fonder 2 234 014 4,6

Vanguard 1 927 705 4,0

Marjan Dragicevic 1 620 000 3,3

BlackRock 1 509 761 3,1

Dragfast AB 1 400 000 2,9

Avanza Pension 1 352 085 2,8

Sensor Fonder 1 096 000 2,3

Columbia Threadneedle 903 372 1,9

Nordnet Pensionsförsäkring 764 623 1,6

ACTIAM 561 315 1,2

Tredje AP-fonden 535 000 1,1

Handelsbanken Fonder 503 070 1,0

Patrick Gylling 500 000 1,0

Summa 15 största aktieägare

20 814 816 43,0

Aktieägare, övriga 27 626 976 57,0

Totalt 48 441 792 100

Källa: Modular Finance

13

Utdelning

Genom att förvärva, förädla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och

dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning till våra aktieägare månadsvis.

CIBUS SOM INVESTERING

13Kiwi Krokstadelva 13

Utdelningspolicy

Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. År 2023 justeras utdelningen till en nivå som i dagens ränteläge

är långsiktigt hållbar. Denna nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka

kassaflöde och för att ge aktieägarna en hög och förutsägbara direktavkastning.

Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om 0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

8,8 % DIREKTAVKASTNING VID FÖRSLAGEN UTDELNING

(Baserat på en aktiekurs 116,90 SEK)

14

Marknadsöversikt

Ekonomin i Norden har haft ett utmanade år med stor

påverkan från Rysslands anfallskrig mot Ukraina

Finland

Rysslands invasion av Ukraina har skapat en europeisk energikris,

ökad inflation och ökade räntekostnader som har försvagat den

europeiska ekonomin med en stor osäkerhet på kapital- och

finansmarknaden. Detta krig hämmar tillväxten i Europa och

inte minst påverkas Finland med lägre BNP tillväxt i Finland som

är stark beroende av export av varor och tjänster till europiska

länder. Den finska BNP-tillväxten för 2022 uppgick till 1,9 % enligt

Finlands Bank och för 2023 är prognosen att den finska ekonomin

går in en måttlig recession och att finska BNP väntas sjunka med

0,5 % för 2023. Emellertid förutspås lågkonjunkturen i Finland bli

kortvarig och att BNP-tillväxten förutspås bli positivt igen 2024

och 2025.

Den höga inflationstakten har tvingat Europeiska Centralbanken

att höja styrräntan vilket urholkar konsumenternas köpkraft.

Under 2022 accelererade inflationen mot slutet av året, särskilt på

grund av stigande priser på energi och råvaror samt störningar i

leveranskedjan. Inflationen för 2022 toppade i slutet av året och

uppgick till 9,1 % i december. I början av 2023 har inflationen i

Finland avtagit och inflationen i januari 2023 var 8,4 %. Följt av

lättnade flaskhalsar i försörjningskedjan, stramare penningpolitik

och försvagad privat konsumtion, förutspår Finlands Bank att

inflationen kommer att minska till 5 % 2023.

I slutet av 2022 uppgick arbetslösheten i Finland till 6,9 % och den

förväntas öka något under 2023, men bara tillfälligt. Trots den

ekonomiska nedgången bedöms sysselsättningsgraden förbli hög

eftersom lågkonjunkturen förutspås förbli kortvarig. Många av de

finska industrierna står inför strukturell brist på arbetskraft vilket

tyder på en fortsatt stark efterfrågan på arbetskraft.

Sverige

Den svenska ekonomin har under 2022 på samma sätt som i

andra länder präglats av dramatiska händelser. De negativa

konsekvenserna av pandemin och Rysslands invasion av Ukraina

har påverkat året, särskilt de som är relaterade till tillgång till

varor. Inflationen fortsatte att stiga till en ny topp i december på

10,2 % och har ökat med 6,3 procentenheter totalt under året.

Inflation tillsammans med stigande räntor har fått svensk ekonomi

att svalna och hushållen håller tillbaka sin konsumtion. Trots detta

har BNP-tillväxten och arbetsmarknaden varit starkare än väntat i

Riksbankens prognos senast i februari 2023. Inflationen var också

högre än väntat, till stor del beroende på vinterpriserna på el.

Den höga inflationen har fått Riksbanken att höja styrräntan flera

gånger under hösten och vintern. Den senaste höjningen var på

det penningpolitiska mötet den 8 februari 2023 då Riksbanken

höjde reporäntan med 0,50 punkter till 3,0 %. Inflationen

har försvagats i flera länder till följd av centralbankernas

räntehöjningar. BNP för helåret 2022 ökade med 2,4 % jämfört

med helåret 2021 för att sedan prognostiseras sjunka med -1,2 %

2023.

Norge

Norsk ekonomi hade under 2022 ett fortsatt stark tillväxt år med

en stark BNP-tillväxt samt en fortsatt ökad privat konsumtion,

detta trotts hög inflation och kraftigt stigande marknadsräntor.

Det finns dock tydliga tecken på att tillväxttakten nu avtar och att

Norge, som många övriga nordiska länder, står inför en kommande

lågkonjunktur med minskad konsumtion, fallande bostadspriser

och en längre investeringsvilja bland företag.

BNP tillväxten för 2022 summerades till 3,5 %, men för 2023

spås en moderat BNP-tillväxt på 0,6 % och 2 % för 2024.

Inflationstakten under 2022 summerades till 5,8 % vilket primärt

har drivits upp av höga mat-, energi- och drivmedelspriser. Norges

Banks prognos för KPI 2023 landar på 3,8 % vilket är fortsatt över

det långsiktiga inflationsmålet om 2 %.

Efter tre på varandra följande räntehöjningar med 50 baspunkter

under 2022 sänkte Norges Bank takten i åtstramningen i

november 2022. På räntemötet i januari 2023 lät Norges Bank

styrräntan vara oförändrat på 2,75 %. Tidpunkten för och

omfattningen av den förväntade nedgången i ekonomin är fortsatt

väldigt osäker och kommer att vara avgörande för utsikterna för

räntan på kort sikt. Prognosen från Norges Bank är att styrräntan

troligen kommer höjas med ytterligare 25–50 baspunkter till

3,00–3,25 % under våren/sommaren 2023.

Danmark

Efter en mångårig stark tillväxt förväntas Danmarks ekonomin att

bromsa in under 2023. Liksom i andra nordiska länder, påverkas

ekonomin av sjunkande köpkraft, stigande räntor och en ökande

arbetslöshet. Medan BNP-tillväxten i 2021 och 2022 var 4,9 %

respektive 3,0 %, ligger prognoser för 2023 på -0,5 % och 2024 på

1,0 %.

Under 2022 var inflationen i Danmark 7,7 %, den högsta sen 1948.

En av de främsta drivkrafter var priset på mat, som steg 12 %.

Enligt ekonomister kommer inflationen under 2023 sannolikgen

sjunka till fem procent, och under 2024 till 2-procentsnivån.

Centralbanken har i sin räntepolicy följt ECB och under 2022

höjde styrräntan fyra gånger, och prognosen är att räntan kommer

att höjas till 3,0 % mitten av 2023.

Den danska ekonomin är väl positionerad för avmattning då

arbetslösheten är låg och skulden har minskat. Statsekonomin

har haft överskott de senaste sex åren, och oentlig bruttoskuld

ligger på 30 % av BNP. Även bruttoskuld till disponibel inkomst

är på lägsta nivån i 20 år. Dessutom ligger arbetslösheten på

ungefär samma nivå som före finanskrisen. Under 2023 kommer

den att stiga, men enligt prognoser bara till samma nivå som före

pandemin.

Källa: BoF, Newsec, Nordea, SCB, SEB, Norges Bank

Norden - BNP-tillväxt

Procentuell årlig förändring 2020 2021 2022E 2023E 2024E

Finland -3,3 3,0 2,0 -0,3 1,4

Sverige -2,6 5,1 2,9 -1,2 1,1

Norge -1,3 3,9 3,1 0,6 2,0

Danmark -4,0 4,9 3,0 0,0 2,5

Källa: SEB (januari 2023)

CIBUS SOM INVESTERING

15

CIBUS SOM INVESTERING

Fastighetsmarknaden

En fortsatt hög volym i den nordiska

transaktionsmarknaden trots utmanade år

Den nordiska fastighetsmarknaden hade en nedgång till en

transaktionsvolym på 48,9 miljarder EUR 2022, vilket är 32 %

lägre än 2021 men ändå den näst högsta volymen som någonsin

registrerats för ett enskilt år i Norden. Transaktionsvolymen

sjönk i tre nordiska länder från 2021 i Sverige (19,2 miljarder

EUR), Danmark (11,6 miljarder EUR), Norge (10,4 miljarder EUR)

förutom i Finland där den steg något (7,8 miljarder EUR). De

största fastighetssegmentet 2022 var bostäder som stod för 26

% av volymen, följt av logistik på 20 %, samhällsfastigheter och

kontor med 17 % vardera. Utländska köpare stod för 36 % av den

nordiska transaktionsvolymen 2022. Utländska säljare stod för 21

% av volymen, vilket gav ett positivt kapitalinflöde till regionen för

sjunde året i rad.

I Sverige var transaktionsvolymen i 2022 cirka 42 % lägre än

2021 och uppgick till cirka 19 miljarder EUR. Året började starkt

med höga transaktionsnivåer under de två första kvartalen

medan Q3 var klart svagare och markant under det normala.

Under fjärde kvartalet återhämtade sig volymerna något och

blev till slut i linje med historiska siror. Samhällsfastigheter har

ökat mest som andel av den totala transaktionsvolymen, från

12 % 2021 till 21 % 2022. Detta har främst drivits av avyttringar

från börsbolag, men också av ett starkt intresse för segmentet.

Under året har även intresset för logistik- och industrisegmentet

ökat, från 15% i 2021 till 21 i 2022. Kontorssegmentet har haft

sitt svagaste år det senaste tio åren och står för 13% av den

totala transaktionsvolymen. Bostadssegmentet stod för 24 % av

den totala transaktionsvolymen, vilket är elva procentenheter

lägre än 2021. Utländska investerare stod för cirka 24 % av

transaktionsvolymen, medan motsvarande sira för 2021 var åtta

procentenheter lägre.

Den norska fastighetsmarknaden har haft ett turbulent år där det

första tertialet indikerade på nya rekordnivåer mätt i genomförda

transaktioner. Sedan maj 2022 och resterande del av året var

transaktionsintensitet markant mycket lägre en normalt. Under

2022 uppgick transaktionsvolymen till ca 10,4 miljarder EUR som

var en signifikant nedgång med 35% jämfört med 2021 då den

totala transaktionsvolymen uppgick till 16 miljarder EUR. Totalt

genomfördes ca 300 fastighetstransaktioner i Norge under 2022

där kontorssegmentet var störst och representerade ca 40 % av

den total transaktionsvolymen.

Övriga starka segment var handelsfastigheter och

logistikfastigheter som varade stod för 20% av transaktions-

volymen. De största nettoköparna under 2022 var norska

fastighetsbolag och norska fastighetsyndikat som stod över 50%

av genomförda transaktioner. Noterbara transaktioner under 2022

var när SBB sålda utbildningslokaler till kanadensiska Brookfield

i både Sverige och Norge, Aurora Eiendom förvärv av Gulskogen

köpcenter av Steen & Ström samt finska CapMan köp av KPMG-

bygget i centrala Oslo från Entra Eiendom.

I Danmark minskade transaktionsvolymen 17 % till 11,6 miljarder

EUR, vilket ändå var den andra högsta volymen någonsin.

Året började väldigt starkt med ett även högre H1 volym än i

föregående år, men efter sommaren har transaktionsmarknaden

varit tystare då investerare har varit avvaktande på grund av

stigande räntor. Bostäder var överlägset störst segment och

representerade 39 % av hela transaktionsvolymen, följd av

handelsfastigheter (20 %) och industri- och logistikfastigheter

(18 %). Årets största transaktioner var Orange Capital Partners

förvärv av en bostadsportfölj från NREP för ca 650 miljoner

EUR och Peek & Cloppenburgs förvärv av fyra Magasin-

varuhusfastigheter för ca 600 miljoner EUR. Utländska investerare

stod för 55 % av transaktionsvolymen, samma nivå som under

2021.

Transaktionsmarknaden i Finland hade en stark start,

men förändrades snabbt under andra delen av år 2022

där markant färre transaktioner genomfördes. Den totala

transaktionsvolymen i Finland 2022 uppgick till 7,8 miljarder

EUR, vilket var cirka 2 % högre än 2021. Året började med en

rekordstor transaktionsvolym för första halvåret och under

första halvåret gjordes transaktioner för 4,5 miljarder EUR med

flera stora transaktioner på över 100 miljoner EUR. På grund av

stigande räntor och de osäkra ekonomiska utsikterna, så avtog

transaktionsaktiviteten avsevärt under andra halvåret. I Finland

var bostäder det största segmentet med en andel på 29 % av

transaktionsvolymen, följt av samhällsfastigheter som stod för 25

%. Aärs- och kontorsfastigheter stod för 17 % respektive 15 %

av transaktionsvolymen. Inflödet av utländskt kapital till Finland

var fortsatt starkt, särskilt under första halvåret och 55 % av

transaktionsvolymen 2022 utfördes av utländska investerare.

Källa: CBRE, Colliers, KTI, Newsec

Transaktionsvolymen

0

2008

10

20

30

40

50

60

70

BEUR

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2022202120202019



Sverige



Norge



Finland



Danmark

16

VERKSAMHET

Intjäningsförmåga

Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj

som Cibus ägde per 1 januari 2023 för de kommande tolv månaderna.

I rådande marknadsläge med ökande räntor är intjäningsförmågan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på

årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan är

ingen prognos och innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,

räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga

Belopp i tusental euro (TEUR) 31 dec

2021

31 mar*

2022

30 juni

2022

30 sep

2022

1 jan

2023

Förändring

(1 jan’23-dec’21)

Hyresintäkter 91 400 108 700 110 000 111 300 118 500

Fastighetskostnader -5 600 -6 500 -6 800 -7 000 -7 800

Driftnetto 85 800 102 200 103 200 104 300 110 700

Central förvaltning -5 850 -7 050 -7 100 -7 250 -8 250

Finansiella kostnader netto** -23 790 -29 000 -29 900 -33 700 -44 300

Förvaltningsresultat 56 160 66 150 66 200 63 350 58 150

Kostnader hybridobligation -1 275 -1 275 -1 360 -1 660 -2 060

Förvaltningsresultat plus kostnader hybri-

dobligation

54 885 64 875 64 840 61 690 56 090

Förvaltningsresultat per aktie plus kostnader

hybridobligation EUR***

1,25 1,34 1,34 1,27 1,16 -7 %

*Innehåller alla transaktioner som har tillträtts t o m mars 2022 plus förvärvet av 34 fastigheter i Danmark som tillräddes 6 april.

**Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.

***Nyemission har genomförts med 4 400 000 aktier i mars 2022 samt 41 792 aktier genom utnyttjande av teckningsoptioner i maj 2022. Totalt antal aktier är därefter 48 441 792 aktier.

Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:

— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2023.

— Fastighetskostnader är hyresvärdens nettokostnader efter skötselhyra och andra tillägg som hyresgästerna betalar för att täcka drift-och underhållskostnader. De

är baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas

aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader.

— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.

— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 10,20 SEK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 11,00

SEK/EUR. För den norska verksamheten har 10,00 NOK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 10,40 NOK/EUR. För

den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.

Driftnetto i jämförbart bestånd

Jämfört med

31 december 2021

Jämfört med

1 januari 2022

Driftnetto i jämförbart bestånd TEUR % förändring TEUR % förändring

Driftnetto december 2021 85 800 87 100

Eekt av förändringar i fastighetskost-

nader

-1 107 -1,3 % -1 107 -1,3 %

Eekt av förändringar i beläggning -1 752 -2,0 % -1 818 -2,1 %

Eekt av indexuppräkning och andra

hyreshöjningar

8 583 +10,0 % 7 367 +8,5 %

Jämförbart bestånd 1.1.2023* 91 524 +6,7 % 91 542 +5,1 %

Valutaeekt -1 011 -1,2 % -1 029 -1,2 %

Förvärvade/sålda fastigheter 20 187 +23,5 % 20 187 +23,2 %

Driftnetto 1 januari 2023 110 700 +29,0 % 110 700 +27,1 %

* Jämförbart bestånd valutakurser enligt intjäningsförmåga Q4/2021.

I de två jämförelsena ovan är det endast i princip indexeringen som skiljer dem åt. Vid jämförelse med 31 december 2021 räknas indexjustering

både för 1 januari 2022 och 1 januari 2023 med. Jämför med 1 januari 2022 är bara indexuppräkningen för 1 januari 2023 med.

Kommentarer avseende den aktuella

intjäningsförmågan

Intjäningsförmågan har för de kommande

tolv månaderna per 2023-01-01 jämfört

med tolvmånadersperspektivet per 2021-

12-31 minskat med -7 %. Detta på grund av

det högre ränteläget. Eekten av index-

uppräkning och andra hyreshöjningar var

8,5 % på årsbasis.

17

Hyresgäster och

hyresavtalsstruktur

VERKSAMHET

3%

18%

4%

5%

8%

11%

19%

33%

Sammanfattning av hyresavtalen

Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller

en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i

majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom

optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit

relativt stabil över tiden och kommer sannolikt att förbli det i framtiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,0 år.

Ungefär 58 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen

har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att

utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat

redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.

Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för

fastighetsägaren.

0

5

10

15

20

MEUR

2032-

2055

2026 2027 2028 2029 20312030202520242023

Återstående löptid 5,0 år



Avtal som gäller tillsvidare



Andra avtal

Hyresgäster

Cirka 97 % av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter.

De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige,

S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom

dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark,

Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot

är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är

ankarhyresgäst.



Kesko



Tokmanni



Coop Sverige



S-gruppen



Dagrofa



Lidl



Övrig dagligva-

ruhandel



Övrig handel

18

Fastighetsbestånd

VERKSAMHET

18

Allmän översikt

Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsbestånd av 454 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i

Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 68 % av portföljens driftnetto för fjärde kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %

från fastigheter i Danmark, 13 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.

Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl

lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från

dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år.

Fastighetsbestånd i Finland

Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsbestånd i

Finland av 271 butiksfastigheter med en uthyrningsbar area om

721 500 kvm. Fastighetsportföljens genomsnittliga återstående

löptid per den 31 december 2022 i Finland var 4,4 år. Över 90

procent av driftnettot i Finland kommer från fastigheter där

Kesko, Tokmanni, S-gruppen eller Lidl är ankarhyresgäst. Bland

övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns t.ex. HalpaHalli.

Ankarhyresgästerna stod för drygt 87 % av hyresintäkterna

från dagligvaruhandelsfastigheter och hade duration på 4,9

år. Koncernens fastigheter i Finland ligger i över 120 olika

orter, majoriteten i södra och sydvästra delen av landet.

Fastighetsportföljen omfattar fastigheter belägna i alla av Finlands

tio största städer, vilket skapar en sund plattform.

Fastighetsbestånd i Sverige

Per den 31 december 2022 bestod Cibus fastighetsportfölj i

Sverige av 125 fastigheter, med uthyrningsbar area om 149 400

kvm. I Sverige var fastighetsportföljens genomsnittliga återstående

löptid i slutet av 2022 ca. 6,9 år. 100 procent av driftnettot härrör

från fastigheter där Coop, ICA, Lidl eller Axfood är ankarhyresgäst

och deras genomsnittliga duration var 7,0 år. I Sverige ligger

majoriteten av fastigheterna i södra och mellersta Sverige.

Merparten kategoriseras som mellanstora livsmedelsbutiker,

butikstypen som svarar för merparten av livsmedelshandeln i

Sverige.

Fastighetsbestånd i Norge

Per den 31 december 2022 bestod Cibus norska fastighetsbestånd

av 22 butik- och dagligvarufastigheter med en uthyrningsbar

area om ca 30 000 kvm. Den norska portföljens genomsnittliga

återstående löptid på hyreskontrakten var 8,4 år i slutet av 2022.

Största ankarhyresgästerna är Norgesgruppen (Kiwi, Spar och

Meny), REMA 1000 och Coop Norge som står för ca 87% av de

årliga hyresintäkterna. De flesta fastigheterna i Cibus norska

portfölj är belägna i södra Norge i eller i närheten av städer

som Drammen, Halden, Kristiansand, Moss och Sandefjord.

Övriga fastigheter är lokaliserade i Stavangerregionen,

Trondheimsregionen samt i Bodöregionen.

Fastighetsbestånd i Danmark

Per den 31 december 2022 bestod Cibus danska

fastighetsbestånd av 36 handelsfastigheter med en uthyrningsbar

yta om ca 80 700 kvm. Den genomsnittliga återstående löptid

på hyreskontrakten i slutet av 2022 i Danmark var 5,2 år. De

största hyresgästerna är Dagrofa med butiksvarumärken Spar

och Meny, Coop Danmark, Salling Group med butiksvarumärke

Netto, samt Rema 1000. De fyra ankarshyresgäster står för

ungefär 75 % av hyresintäkter. Majoriteten av fastigheter ligger i

Köpenhamnsområde och övriga Själland.

Ankarhyresgäst Antal

fastigheter, st

Uthyrbar area, kvm Återstående

löptid, år

Ankarhyregästens

återstående löptid, år

Ankarhyresgästens

andel av hyran

Kesko 152 287 642 4,3 4,6 92 %

Tokmanni 53 241 027 3,5 4,0 84 %

Coop Sverige 112 121 871 7,0 7,2 97 %

S-gruppen 40 70 429 6,1 6,6 79 %

Dagrofa 7 27 585 3,4 5,8 74 %

Lidl 7 42 138 6,5 9,1 75 %

Övrig dagligvaruhandel 68 131 839 6,7 7,4 86 %

Övrig handel 15 58 045 3,1 n/a n/a

Portföljen total 454 980 576 5,0 5,7 87 %

19

VERKSAMHET

Portföljdiversifiering

Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för

en större andel än 2,0 % av portföljens totala

driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild

fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för

mer än 1,5 % av portföljens totala hyresintäkter.

Medelstora livsmedelsbutiker svarar för

merparten av livsmedelshandeln i Finland,

Sverige, Danmark och Norge och utgör den

butikstyp som dominerar portföljen.

Coop Slättenvägen

Nyckeltal

Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 110,7 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1

januari 2023.

VERKSAMHET

3%

11%

10%

22%

54%

Medelstor livsmedelsbutik

Lågprisvaruhandel

Stormarknad

Närbutik

Övrig

Antal fastigheter 454

Total uthyrningsbar area, tusen kvm 981

Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2160

Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 110,7

Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 120

WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,0

19

20

VERKSAMHET

FINLAND

SVERIGE

NORGE

DANMARK

Geografiskt läge

Portföljen är diversifierad med bra täckning

i hela Norden.

Fastighetsportföljen har en stark kon-

centration till tillväxtorter, och majorite-

ten av fastigheter ligger i södra och

sydvästra Finland, södra och mellersta

Sverige, i södra Norge samt på Själland

i Danmark, kring de största städerna. I

varje ort har fastigheterna generellt ett

mycket bra mikroläge, nära bebyggelse

i tätortscentrum. Liksom fallet med

många andra industriländer genomgår

de nordiska länderna en nationell urba-

nisering, där landsbygden avfolkas och

de större städerna växer.

Kartan visar fastigheternas geografiska

läge.

21

Den fysiska detaljhandeln har varit under tryck från e-handeln

då allt fler konsumenter väljer att handla över nätet. Enligt

E-barometern 2022 som ges ut av HUI Research och PostNord

är de branscher vars den fysiska handeln som har kommit att

påverkats mest av e-handeln är försäljningen av elektronik

(47 %), kläder & skor (29 %) samt apoteksvaror (20 %) medan

den bransch som påverkas minst är dagligvaror (4 %). Segmentet

livsmedelshandel och dagligvaror är den bransch där näthandeln

inte slagit igenom vilket primärt beror på att konsumenten själv

vill se, känna och välja den bästa varan själv. En annan orsak att

till varför andelen av e-handel för livsmedel är fortsatt låg är att

dagligvarubranschen har låga marginaler och höga kostnader

för packning och distribution av ofta kylda livsmedel ut till

konsument som gör det olönsamt för butiken/e-handlaren att

leverera varan hem till konsumenten.

Kunder som handlar livsmedel på nätet uppmanas därför att

hämta ut varorna i anslutning till butiken, så kallad click & collect.

Under Covid-19 pandemin ökade e-handel i alla kategorier,

speciellt med click & collect vilket har gjort att livsmedelsbutiken

har kommit att bli ett utlämningsställe för beställda varor på

nätet. Den ökade e-handel gör att livsmedelsbutikerna blir

ett naturligt distributionsnätverk av övrig e-handel och antal

potentiella kunder till den fysiska livsmedelsbutiken ökar. År

2022 var det första året, sedan den ”moderna” e-handel tog sin

start i mitten av 2000-talet, som e-handeln totala omsättning

minskade. Den totala e-handelsvolymen i Sverige sjönk med

7% jämfört med 2021, och även dagligvaruhandeln på nätet har

haft ett svårt 2022. Efter att ha blomstrat under pandemiåren

drabbades e-handeln inom dagligvaror hårt under 2022 när

konsumenterna återvände till de fysiska butikerna samtidigt som

en inflationschock ökade prisbilden avsevärt. Till exempel i den

svenska dagligvarubranschen sjönk den totala e-handelsvolymen

med 17 % jämfört med 2022. Oaktad hur de framtida köpmönster

kommer se ut för den fysiska handeln och e-handel så står Cibus

aärsmodell stark.

Källa: E-barometer 2022 utgiven av HUI Research och PostNord,

Finlands Dagligvaruhandel rf

E-handelns inverkan på Cibus

affärsmodell

VERKSAMHET

Amazons eekt på olika typer av detaljhandel

Source: Handelsrådet Sverige, HUI Research

Dagligvaror Möbler

Låg Hög

Mode Sport Bygg hemma Apotek Leksaker Böcker Elektronik

Dagligvarumarknaden är motståndskraftig mot e-handel och kan i

själva verket gynnas av e-handeln tack vare det distributionsnät som

butikerna tillhandahåller.

21

22

Obligationer och hybridobligationer

22 % av Cibus externa finansieringskällor bestod av icke säkerställda obligationer till ett värde av 259 MEUR. Utöver det har Cibus ett

hybridobligationslån på 30 MEUR, vilket motsvarar 3 % av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Corporate Bond

listan på Nasdaq Stockholm. För mer information se sidan 86.

22

Banklån

75 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per

den 31 december 2022 hade koncernen säkerställda banklån om

880 MEUR med en genomsnittligt viktad rörlig räntemarginal

om 1,6 % och en genomsnittligt viktad kreditbindningstid om

3,0 år. Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Cibus

ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus har gjort bedömningen att

pantsättningsavtalen ingåtts på marknadsmässiga villkor.

Cirka 70 % av bolagets banklån per den 31 december är

räntesäkrade antingen med räntetak eller löper med en fast ränta

varför ränterisken är begränsad. Se mer utförlig information kring

räntetak och förfallostruktur på sidan 86.

Finansiering

Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån

från nordiska banker och institut, fyra icke-säkerställda obligationslån

samt ett hybridobligationslån.

VERKSAMHET

Finansieringskällor



Banklån

880 111 TEUR



Obligationer

259 230 TEUR



Hybridobligationer

30 000 TEUR

3%

75%

22%

23

Varje enskild medarbetare har stor inverkan på Cibus utveckling. Mätt i fastighetsvärden är Cibus ett stort företag, men till antalet medarbetare

är företaget litet då stora delar av fastighetsförvaltning och enklare administration är outsourcad. Beroendet av nyckelkompetenser innebär att

Cibus måste kunna attrahera, utveckla och behålla de medarbetare som på bästa sätt bidrar till företagets utveckling och mål.

Medarbetare som trivs och utvecklas stärker vår konkurrenskraft. Årligen genomförs medarbetarsamtal i syfte att utveckla

medarbetare och organisation. Vid medarbetarsamtalen behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad med mera. Under 2022

har samtal genomförts med samtliga medarbetare.

I snitt har varje medarbetare erhållit 15 timmars utbildning under året. Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa

och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor, insiderregler och informationshantering. Interna policyer och regelverk är

tillgängliga för samtliga medarbetare och styrelseledamöter inom Cibus.

En hälsosam arbetsmiljö kännetecknas av friska och nöjda medarbetare samt avsaknad av missförhållanden. Ansvaret för arbetsmiljön

ligger hos företagsledningen. Sjukfrånvaron har under året varit noll procent, inga arbetsrelaterade olyckor har inträat. Medarbetare

skyddas från pandemiutbrott genom en hög andel hemarbete, flexibel arbetstid samt digitala möten. Cibus erbjuder medarbetare årliga

friskvårdsbidrag. Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna regler eller andra missförhållanden kan göras anonymt via Cibus

externa oberoende visselblåsarfunktionen.

En medarbetarundersökning hos samtliga anställda genomfördes under 2022, vilken visade på en mycket hög nöjd- och stolthet kring

Cibus avseende arbetsmiljö och övriga personalrelaterade (eNPS) nyckeltal.

Kompetenta medarbetare

MEDARBETARE OCH ORGANISATION

Nöjda och engagerade medarbetare

Cibus företagskultur präglas av en stark värdegrund som bidrar till organisationens utveckling och baseras på kärnvärdena engagemang,

ansvar och glädje.

Engagemang

...är passion, energi och delaktighet. Vi

brinner för det vi gör och anstränger oss

extra för att nå resultat och mål.

New markets

Special Projects

Ansvar

...är etik, ärlighet, transparens och respekt.

Aärer ska göras på ett schysst och

hållbart sätt och med respekt för det

ansvar vi har i relation till våra viktigaste

intressenter och samhället vi verkar i.

Glädje

...är utveckling, god kamratskap och att ha

roligt på jobbet. För att kunna prestera på

topp så krävs att man mår bra på jobbet

och har en sund balans mellan privatliv

och arbetsliv.

Organisation

Cibus organisation i sin nuvarande struktur etablerades under 2019. Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare utgörs idag av

VD, CFO samt CIO Sverige, CIO Finland, CIO Norge och Aärsutvecklingschef (Head of Business Development). Tillsammans med CFO arbetar

Head of Finance for Sverige och Finland på ekonomiavdelningen. CIO Finland har en Asset manager som arbetar med den finska portföljen.

Under 2022 har två medarbetare nyanställts, ingen personalomsättning har skett. Vid utgången av året uppgick personalstyrkan till nio

medarbetare, varav fyra personer var stationerade i Finland.

Det är vår övertygelse att en organisation präglad av mångfald och bredd gynnar Cibus utveckling, innovation och tillväxt. I enlighet med

styrelsens ambition och mångfaldspolicyn eftersträvas en jämn könsbalans med jämställda ersättningsnivåer och utvecklingsmöjligheter samt

en inkluderande arbetsmiljö där alla bemöts respektfullt. Cibus har nolltolerans avseende diskriminering till följd av exempelvis kön, familjebild,

etniskt eller nationellt ursprung, sexuell läggning, religion eller ålder. Fri anslutningsrätt till fackföreningar råder. Gällande kollektivavtal samt

nationell arbetslagstiftning för anställda och arbetsmiljö följs.

Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2022 56 % mellan 30 och 50 år samt 44 % över 50 år. Löner och ersättningar i Cibus

är verksamhetsstyrda och individuella.

HoBD HoF SWE HoF FIN

CEO

CIO FIN

AM

CFO/IR

CIO SWE CIO NOR

24

Könsbalans i organisationen

Helår 2022 Helår 2021

Kvinnor Män Kvinnor Män

Cibus medarbetare 33% 67% 29% 71%

Cibus ledande

befattningshavare

33% 67% 25% 75%

Cibus styrelse 40% 60% 40% 60%

Organisationen

2022 2021 2020

Antal medarbetare, vid årets utgång 9 7 6

Nyrekryteringar under året, antal 2 1 4

Nytekryteringar, % av medarbetare vid årets utgång 22 % 14 % 67 %

Personalomsättning, % av medarbetare vid årets utgång 0 % 0 % 0 %

Sjukfrånvaro, % 0 % 0,8 % 0 %

Utbildning per anställd, timmar 15 24 n/a

Medarbetarsamtal avseende karriär och måluppfyllnad,

% av medarbetare vid årets utgång

100 % 100 % 100 %

5.5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande

Cibus hade vid utgången av 2022 en styrelse med 40 % kvinnor och ledande befattningshavare

motsvarande 33 % kvinnor.

25

Hållbara marknadsplatser och

klimatneutral verksamhet

HÅLLBARHET

Lättillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser bidrar till

en positiv samhällsutveckling. Människor når enkelt butiker

och service i trygga miljöer och får tillgång till dagligvaror

samt utlämningsställen för varor handlade online och annan

service utan att behöva företa långa bilresor. Marknadsplatsens

miljöpåverkan minskas genom att uppvärmning och el används

eektivt och utvinns från rena energikällor, samt att slutkunder

erbjuds olika möjligheter att minimera sitt totala miljöavtryck.

Vid utgången av 2022 uppgick Cibus fastighetsbestånd till 454

fastigheter med en gemensam uthyrningsbar yta om nära en

miljon kvadratmeter. Andelen fastighetsbestånd uthyrd till mat-

och dagligvarubutiker i Finland, Sverige, Norge och Danmark

utgör cirka 97 %av driftsnettot. I partnerskap med dessa ledande

nordiska livsmedels- och dagligvaruhandlare utvecklar vi våra

fastigheter till att bli hållbara marknadsplatser. Att ha hyresgäster

med egna höga hållbarhets- och klimatambitioner är en

grundläggande del av vår strategi.

Omvärldens krav

DE GLOBALA MÅLEN FÖR EN HÅLLBAR UTVECKLING

När FNs medlemsländer 2015 antog Agenda 2030 med 17 globala

utvecklingsmål, åtog sig länderna, dess näringsliv och civilsamhällen

att bidra till målen och ställa om för att möta globala utmaningar

kring klimatet och miljön, fattigdom, ojämlikhet, kränkningar av

mänskliga rättigheter och korruption. Ett stort arbete återstår, och

det är därför väsentligt att alla parter i samhället bidrar. Cibus har

fastställt vilka mål som företaget påverkar och möjliggör bidrag till,

och redogör för detta i kommande hållbarhetsavsnitt samt i avsnitt

om Medarbetare och organisation.

JÄMSTÄLLDHET

FN GLOBAL COMPACT

2022 blev Cibus medlem i Global Compact och

rapporterar sina framsteg i enlighet med Global

Compacts krav. Det innebär bland annat att

vi inte medverkar i projekt eller uppdrag och

anlitar heller ingen leverantör där det finns risk

för att bryta mot eller kränka någon av Global

Compacts tio principer.

SBTI, SCIENCE BASED TARGETS INITIATIVE

Cibus ansluter till Parisavtalet och ska nå klimatneutralitet

senast år 2030. Företagets åtgärdsplan och klimatmål kommer

under 2023 att läggas fram för godkännande av SBTi (Science

Based Target Initiative). Ett godkänt mål enligt SBTi ger oss och

omvärlden en tydlig guide kring hur Cibus bidrar till att minska

den globala uppvärmningen.

Ansvar och påverkan i hela värdekedjan

Målet är att våra företagsbeslut och de av Cibus ägda marknadsplatserna bidrar positivt till miljön, människor och samhället samtidigt

som vårt negativa inflytande minimeras. Därför agerar vi hållbart i hela värdekedja, från att kravställa leverantörer inom fastighetsskötsel,

förvaltning och energi, samt ha ett starkt hållbarhetsfokus i den egna organisationen, till att vid investeringar i handelsfastigheter

integrera hållbarhetsaspekter i beslutsunderlaget. Nedströms i värdekedjan där Cibus inte äger besluten, såsom i fastigheter som via

hyresavtalens konstruktion ger oss liten eller ingen operativ kontroll, sker hållbarhetsarbetet genom dialog och samarbeten där vi verkar

för att understödja hyresgästens hållbarhetsarbete.

26

HÅLLBARHET

Styrning av hållbarhetsarbetet

EXTERNA RAMVERK

Cibus följer nationella och internationella lagar och regler och ansluter till FN Global Compacts tio principer, de globala målen för en

hållbar utveckling samt ett antal internationella konventioner och principer såsom FNs vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter, Parisavtalet om klimatförändringar, ILOs kärnkonventioner samt OECDs riktlinjer för multinationella företag. Medlemsskapet

i den europeiska fastighetsorganisationen EPRA- European Public Real Estate Association- uppmuntrar till ökad transparens, hållbarhet

och mer enhetlig rapportering för noterade fastighetsbolag.

INTERNA RAMVERK

Hållbarhetsarbetet styrs också av Cibus övergripande strategi och värdegrund, policyer och ett organisatoriskt ansvar samt det egna

hållbarhetsramverket. Årligen avges en hållbarhetsrapport som beskriver Cibus åtaganden, styrning, framsteg och resultat för företagets

väsentligaste hållbarhetsfrågor.

POLICYER

Cibus hållbarhetspolicy utgör det övergripande styrdokumentet för hållbarhetsarbetet. I tillägg till denna finns ett antal policyer och riktlinjer.

Årligen sker en översyn av samtliga policyer som därefter beslutas av Cibus styrelse. Uppföljningen av policyer sker i den årliga utvärderingen

av hållbarhetsarbetet.

Policyer relaterade till hållbarhet Kort om policyns innehåll

Hållbarhetspolicy Övergripande riktlinjer för Cibus hållbarhetsåtaganden som baseras på FNs Global

Compacts tio principer kring mänskliga rättigheter och arbetsrätt, miljö samt arbete

mot korruption. I enlighet med hållbarhetspolicy måste alla aärsprojekt utredas som

misstänks strida mot internationella sanktioner, Global Compacts principer kring miljö,

mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och korruption eller på annat sätt riskerar Cibus

anseende.

Uppförandekod Baserat på principerna i FN Global Compact samt internationella konventioner anger

koden vilket agerande intressenterna kan förvänta sig av Cibus, dess medarbetare och

styrelse samt Cibus samarbetspartners. Den tydliggör Cibus nolltolerans mot korruption,

vad som avses med mutor och intressekonflikter, att finansiella transaktioner ska

rapporteras i enlighet med vedertagna redovisningsprinciper samt hur misstankar om

incidenter ska hanteras. Vidare framgår bland annat att Cibus är partipolitiskt neutral,

att lokala lagar, regleringar, aärsnormer och undersökningsplikt följs för transaktioner

och rapportering, samt att Cibus ska motverka kränkningar av mänskliga rättigheter,

arbetsrätt (såsom fri anslutningsrätt till fackföreningar, avskaandet av tvångsarbete

och barnarbete samt icke-diskriminering) samt skadlig inverkan på miljön.

Miljöpolicy Sammanfattar Cibus miljöåtaganden vid investeringar, fastighetsförvärv, riskbedömning

och övrig verksamhet. Cibus åtar sig att skydda miljön och skapa en medvetenhet kring

miljöfrågor, eftersträva en eektiv användning av vatten, naturresurser och energi,

minska utsläpp och avfall samt nå koldioxidneutral verksamhet till år 2030, att löpande

mäta och rapportera Cibus miljömässiga utveckling samt hålla en dialog kring miljöfrågor

med intressenter.

Grön inköpspolicy för outsourcing,

partners och leverantörer

Anger hur leverantörer och partners utvärderas och prioriteras i syfte att bidra till Cibus

mål att till år 2030 bedriva en klimatneutral verksamhet.

IT och informationssäkerhetspolicy Sammanfattar principer och riktlinjer för informationshantering i Cibus, samt hur fall av

överträdelser hanteras. .

Integritetspolicy- GDPR Sammanfattar principer kring hantering av personuppgifter enligt GDPR, samt hur fall av

överträdelser hanteras.

Insiderpolicy Tydliggör ansvar och hantering kring kurspåverkande information avseende Cibus.

Visselblåsarpolicy Anger hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion där anmälaren är anonym och evigt

skyddad och att alla visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen.

Mångfaldspolicy Beskriver Cibus nolltolerans mot diskriminering till följd av exempelvis kön, etnicitet,

sexuell läggning, religiös eller politisk övertygelse, ålder eller handikapp, samt arbetet

för och strävan att nå en mångfald och bredd samt könsbalans bland anställda samt i

ledning och styrelse.

27

HÅLLBARHET

Intressentgrupp Förväntningar på Cibus Exempel på dialog

Hyresgäster Engagemang, tillstånd för om- och

utbyggnad, förnybar energi, sekretess.

Kundmöten, förvärv, kundundersökning,

årsvis hållbarhetsdialog, löpande förvaltning.

Slutkonsumenter Tillgänglighet till kollektivtrafik och

närservice, säkra marknadsplatser,

klimatsmarta lösningar.

Indirekt engagemang via hyresgäster.

Närsamhällen Tillgång till handel, service,

samhällsfunktioner.

Förvärv. indirekt engagemang via

hyresgäster.

Investerare, ägare Transparent information, minimerat

miljöavtryck i fastigheter, ansvarsfullt

agerande i hela värdekedjan avseende

miljö, människor och aärsetik.

Enskilda möten och presentationer

för investerare och kapitalmarknaden,

hållbarhetsrankningar, kvartalsrapporter,

årsredovisning, årsstämma.

Medarbetare God arbetsmiljö, långsiktig arbetsgivare,

utvecklingsmöjligheter, ansvarsfullt

agerande i hela värdekedjan.

Medarbetarsamtal, aärsplanering,

medarbetarundersökning.

Styrelse Transparent information, ansvarsfullt

agerande, minimerat miljöavtryck i

fastigheter.

Styrelsemöten, varav ett möte om året är

strategimöte.

Media Transparent information. Intervjuer, pressmeddelanden,

kvartalsrapporter, årsredovisningar.

Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet i Cibus

Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus agerande inom aärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor och

fastställer policyer och riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål inom olika hållbarhetsfrågor. Årligen genomförs

en riskanalys av hållbarhetsfrågorna. Styrelsen ansvarar sålunda för klimatrisker och klimatmål. Årligen avger styrelsen en uppföljning

av hållbarhetsarbetet i Hållbarhetsredovisningen.

VD ansvarar och säkerställer att hållbarhetsarbetet inom aärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor

följer givna policyer och riktlinjer, utgör en del av den övergripande aärsstrategin, samt att Cibus hantering av hållbarhetsrisker och

förhållningssätt i hållbarhetsfrågor implementeras och kommuniceras vid förvärv, förvaltning och marknadsplatsernas utveckling och

blir en integrerad del av verksamheten.

CFO följer upp utfall av hållbarhetsmål vilket redovisas årligen för ledningsgruppen och styrelsen.

CIO Finland, Sverige, respektive Norge ansvarar för att utvärdera ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig

dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan stötta deras hållbarhetarbete.

Chef Aärsutveckling ansvarar för sammantagna åtgärder och insatser för att långsiktigt nå Cibus klimatmål, samt för dialog med

hyresgästers hållbarhetsarbete i Danmark.

Intressentdialog

Hållbarhetsarbete utgår ifrån Cibus väsentligaste påverkan på intressenter över hela värdekedjan. För att tillvarata intressenternas

behov och synpunkter utvärderar och uppdaterar vi regelbundet de väsentliga hållbarhetsfrågorna. Vid löpande intressentdialoger

såsom kundmöten, medarbetarsamtal och investerarmöten tar vi aktivt upp hållbarhetsaspekter för att få information om hur arbetet kan

förbättras med att minska den negativa påverkan och förstärka den positiva nyttan från verksamheten.

28

Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor och ramverk

Våra väsentligaste hållbarhetsfrågor har identifierats utifrån en analys av de frågeställningar som har störst ekonomisk, miljömässig och

social påverkan på Cibus huvudsakliga intressentgrupper. I detta analysarbete har hänsyn tagits till företagets externa åtaganden såsom

internationella ramverk, lagar och regelverk samt omvärldsanalyser. Även frågor som i ett transparensperspektiv bedöms vara viktiga

har prioriterats.

För de väsentligaste hållbarhetsfrågorna, organiserade i tre fokusområden, har Cibus formulerat ett ramverk. Tydliga ambitioner och

mål, styrning och ansvar samt en handlingsplan följs årligen upp via bland annat ett antal fastställda nyckeltal och syftar till att gynna

transparensen och säkerställa att hållbarhetsarbetet utvecklas.

LeverantörerFokusområden

Vara en hållbar

partner

Agera för klimatet

Skapa tillgängliga-

marknadsplatser

Engangerad och närvarande samarbetspartner

Transparent information

Energiefektivt fastighetsbestånd

Utveckla marknadsplatser

i tätorer och mindre orter

Transparent

information

Skapa tillgång till butik, service,

säkra närsamhällen

Etiska och säkra aärer utan korruption med samtliga partners

Minskat klimatavtryck kring marknadsplatser och i egen verksamhet

CIBUS egna

verksamhet

CIBUS

fastigheter

Hyresgäster

Slut-

konsumenter

Ägare,

samhället

HÅLLBARHET

29

Hållbarhetssamtal med hyresgäster

Cibus ankarhyresgäster utgörs av högkvalitativa handelskedjor

såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, ICA, Lidl och

Salling Group med egna högt ställda ambitioner kring sin

omvärldspåverkan och hållbarhet. En kundundersökning

bland de åtta största hyresgästerna i den finska verksamheten

genomfördes under 2022, vilken visade på mycket hög

kundnöjdhet.

Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med antingen

med fastighets- eller hållbarhetsfunktionen hos hyresgästerna

i syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid

marknadsplatserna (se vidare Klimatneutral verksamhet 2030

sid 31). Samtalen stärker bandet mellan Cibus och hyresgästerna

och förbättrar möjligheterna till förlängda hyreskontrakt och nya

fastighetsförvärv. Under 2022 har Cibus haft hållbarhetssamtal

med hyresgäster motsvarande 74 % av uthyrd yta. Det kan

jämföras med 82 % föregående år och nedgången är en främst

följd av årets förvärv på en ny marknad.

Aärsetik och arbetet mot korruption

Vår förmåga att agera som en stabil, sund partner och

fastighetsaktör med hög aärsetik är avgörande för vår relation

till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella

marknaderna. Med en aärsverksamhet som omfattar långa

hyresavtal och stora dagligvarukedjor som återkommande kunder

måste kunder och samarbetspartners hanteras professionellt,

med hög integritet och sekretess, där Cibus alltid uppfattas som

raka, respektfulla och lätta att samarbeta med. Enligt Cibus är

alla former av kriminalitet, diskriminering, mutor och utnyttjande

av sin position i bolaget för egna intressen oförenliga med en

hög aärsetik. Misstankar kring oegentligheter eller korruption

inom Cibus eller hos samarbetspartners får aldrig väckas varför

överväganden ständigt görs kring etikrisker, hur och med vem

företaget gör aärer samt kontroll av att alla intäkter såsom

hyresbetalningar och andra transaktioner härrör från laglig

verksamhet och inte bryter mot exempelvis penningtvätt. Alla

finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med vedertagna

redovisningsprinciper. En ansvarsfull skattehantering bedrivs

vilket innebär att aggressiv skatteplanering aldrig sker.

HÅLLBARHET

Vara en hållbar

Samarbetspartner

Vi stödjer våra hyresgästers högt ställda hållbarhetsambitioner

genom att vara en engagerad och närvarande samarbetspartner

samt erbjuda hyresgästerna innovativa upplägg. Ett eget

aktivt arbete kring aärsetik samt att utvärdera leverantörer

och säkerställa att mänskliga rättigheter inte kränks är en

förutsättning för verksamhetens långsiktighet och trovärdighet.

12:6 Uppmuntra företag att tillämpa hållbara metoder och hållbarhetsredovisning.

Cibus prioriterar hyresgäster med transparent hållbarhetsredovisning. Under 2022 rapporterade alla

större ankarhyresgäster sitt hållbarhetsarbete.

16:5 Bekämpa korruption och mutor.

Cibus har nolltolerans mot korruption och utvärderar alla sina samarbetspartners utifrån denna

aspekt. 2022 uppmärksammades inga korruptionsincidenter inom Cibus eller bland partners.

Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020

Underlätta för hyresgäster och slutkunder

att agera hållbart

Hållbarhetssamtal med hyresgäster, andel uthyrd yta 74% 82% 63%

Vara en respektabel fastighetsaktör och

bedriva verksamhet aärsetiskt utan

misstanke om korruption, skatteupplägg

eller brister i kunders säkerhet/integritet.

Incidenter avseende mutor och korruption, antal 0 0 0

Följa regelverk och rekommendationer

och ge en transparent redovisning av

verksamheten och dess resultat.

Årlig hållbarhetsrapport

Rapportering GRESB

Rapportering enligt rekommendationer i EPRA

sustainability best practice

30

HÅLLBARHET

Bidrag som stöttar partipolitik eller lobbyingorganisationer lämnas

inte. Cibus aärsetiska principer klargörs i företagets uppförandekod,

vilken tydliggör vad som betraktas som korruption, mutor och andra

överträdelse, och hur medarbetare ska agera vid tveksamheter.

Koden konkretiserar skillnaden mellan mindre symboliska, acceptabla

gester och ej acceptabla förmåner eller gåvor. Alla förmåner som

erbjuds eller accepteras i syfte att uppmuntra en handling som

strider mot lagen eller bryter mot arbetsgivarens förtroende

betraktas som muta. Vid osäkerhet uppmanas medarbetare

konsultera vd eller CFO. Misstanke om interna mutbrott anmäls

alltid via visselblåsarfunktionen. Inga korruptionsfall har anmälts

eller upptäckts under året. Den största risken för korruption bedöms

föreligga vid leverans- och inköpssituationer.

Cibus uppförandekod ingår i introduktionen vid alla

nyanställningar och finns tillgänglig för samtliga medarbetare

och styrelseledamöter. Årligen utbildas de anställda inom

uppförandekod inklusive övriga policyer. För år 2022 har 100 %

av medarbetarna som var anställda vid årets utgång genomgått

utbildningen.

Visselblåsarfunktion

Cibus visselblåsarfunktionen, där såväl medarbetare som

utomstående anonymt kan rapportera misstankar om korruption och

andra regelöverträdelser, nås via hemsidan www.cibusnordic.com

och fungerar för anmälningar på svenska och engelska. Samtliga

anmälningar utreds via en extern oberoende part där anmälaren

förblir anonym. Cibus följer lagstiftningen som skyddar anmälare

från repressalier. Visselblåsarärenden rapporteras regelmässigt

till Cibus styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad

internt i företaget och regleras även i uppförandekoden. Under året

har inga anmälningar inkommit eller utretts.

Informationssäkerhet

En säker datahantering eftersträvas avseende personuppgifter

och annan information knuten till hyresgäster, anställda

och styrelse samt aktieägare. Informationsläckage genom

dataintrång eller en felaktig hantering kan resultera i

förlust av konfidentiell information, ingrepp i integritet eller

diciplinära myndighetsåtgärder vilket påverkar vår ställning

som partner och bolag. Policy för informationssäkerhet och

personuppgifter reglerar hur information hanteras utifrån olika

klassificeringar. GDPR följs. Misstanke om interna incidenter kring

informationssäkerhet ska rapporteras till vd eller CFO alternativt

via visselblåsarfunktionen. Eventuella identifierade överträdelser

rapporteras till styrelsen. Inga skadliga överträdelser har under

2022 inträat.

Utvärdering av leverantörer och partners

Cibus anlitar ett drygt hundratal leverantörer per land där vi

äger fastigheter. Främst utgörs leverantörerna av rådgivare och

administrationsstöd, fastighetsskötsel och service samt inköp av

energi och inventarier till fastigheterna. Inom Cibus utvärderas

leverantörer och partners regelbundet mot vår uppförandekod.

Utgångspunkten är att leverantörer och samarbetspartners

ska ha samma inställning som Cibus till miljön, människor och

aärsetik inklusive korruption.

Cibus gröna inköpspolicy vägleder oss att prioritera leverantörer

och partners med ett eget aktivt miljöarbete samt att uppmuntra

dessa till att välja gröna energislag i syfte att minska Cibus totala

klimatavtryck. Leverantörer utvärderas även utifrån produkters

och tjänsters övriga miljöpåverkan, korruption, eventuella

kränkningar av mänskliga rättigheter såsom diskriminering,

levnadsvillkor och slaveri samt arbetsvillkor såsom människors

säkerhet och hälsa, minimilöner, arbetstider, anslutningsrätt

till fackföreningar och barnarbete. I enlighet med Cibus

hållbarhetspolicy ska alla aärsprojekt som misstänks strida mot

internationella sanktioner och Global Compacts principer eller på

annat sätt kan riskera att bidra till negativ påverkan genomgå en

hållbarhetsutredning. Om en befintlig leverantör bryter mot Cibus

principer sker i första hand dialog, och i det fall åtgärd uteblir

avslutas samarbetet.

Mänskliga rättigheter

Över hela världen påverkas människor av de aktiviteter som

äger rum i företag och andra samhällsorgan, vilka därför har

ett ansvar att motverka kränkningar av mänskliga rättigheter.

Vi medverkar inte i aärer där det finns en tydlig risk att Cibus

direkt eller indirekt via hyresgäster eller leverantörer bidrar

till dessa kränkningar. Hos samtliga ankarhyresgäster i Cibus

fastighetsbestånd finns ett aktivt arbete kring dagligvarorna

produktionskedjorna som syftar till att säkerställa att mänskliga

rättigheter och arbetsrätt inte kränks.

Kriget i Ukraina, som drabbar demokratiska värden och kränker

mänskliga rättigheter, utgör ett hot också mot näraliggande

länder och den globala ekonomisk tillväxten. Cibus har under

året därför stöttat de drabbade i Ukraina med ekonomiska bidrag

motsvarande två miljoner kronor.

Transparens och rapportering

Cibus anseende är starkt förknippat med förmågan att lämna transparent och korrekt

marknadsinformation.

Vi ser en kontinuerlig hållbarhetsrapportering som ett sätt att utvärdera och ständigt förbättra

hållbarhetsarbetet. 2022 års hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen är företagets

fjärde. Cibus hållbarhetsrapporterar även:

— Cibus Green Bond Investor Report 2022 https://www.cibusnordic.com/investors/the-bonds/green-bond-investor-reports/

— EPRA sBPR – European Public Real Estate Association Sustainability Best Practice Recommendations, utgör riktlinjer för

fastighetsbolags hållbarhetsrapportering. I 2022 års utvärdering där 167 europeiska fastighetsbolag ingick erhöll Cibus

”Silver” vilket är den nästhögsta utmärkelsen.

31

Cibus åtagande att skydda miljön

Energibrist, stora klimatavtryck från fossila energislag, samt

överkonsumtion av vatten och andra naturresurser utgör stora hot

mot världens matförsörjning som bidrar långsiktigt till ökad fattigdom.

Som aktiv ägare inom fastighetssektorn, vilken via uppvärmning och

annan förbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter,

verkar vi för att skydda miljön, öka dess motståndskraft samt skapa

en medvetenhet kring miljöfrågor. Vår övergripande ambition är att

minimera miljöavtrycket kring marknadsplatserna genom en låg

förbrukning av naturresurser såsom energi och vatten, och låga

utsläpp såsom koldioxid och avfall.

I enlighet med miljöpolicyn integrerar Cibus miljöfrågor vid såväl

investeringar och fastighetsförvärv som i övrig verksamhet.

Nationell lagstiftning och regelverk på miljöområdet följs. Genom

resultatuppföljning av våra miljömässiga avtryck säkerställer vi

att miljöarbetet utvecklas. En löpande intern aärsutveckling

och utbildning samt en kontiuerligt dialog med hyresgäster

kring miljöfrågan bidrar till att minska våra fastigheters totala

miljöavtryck.

Klimatneutral verksamhet till år 2030

För att nå de globala klimatmålen krävs i världen ett kollektivt

ansvar för klimatomställningen och att kraftigt begränsa

utsläppen. Cibus har beslutat ställa om sin verksamhet för att

till år 2030 nå klimatneutralitet. Klimatmålet är aärsstrategisk

och beslutades av styrelsen 2021 (se även Cibus redogörelse för

klimatförändringarnas omställningsrisker och fysiska risker sid

46). Under 2022 har samtliga större utsläpp i Cibus värdekedja

inventerats, och en preliminär åtgärdsplan för koldioxidreduktionen

har fastställts i syfte att verksamheten ska nå klimatneutralitet

senast 2030. Cibus klimatmål kommer under 2023 att läggas fram

för godkännande av SBTi (Science Based Target Initiative). Ett

godkänt mål enligt SBTi ger oss och omvärlden en tydlig guide

kring hur Cibus bidrar för att minska den globala uppvärmningen.

Det tydliggör också Cibus åtagande att minska utsläpp, och

stimulerar interna och externa initiativ att ytterligare förbättra

klimatarbetet.

Två huvudsakliga åtgärder vilka syftar till att ersätta

fossila energislag med fossilfria kommer att bidra till Cibus

klimatneutralitet: Cibus egna gröna energisatsningar och Cibus

gemensamma åtgärder tillsammans med hyresgäster.

Agera för klimatet

Cibus verksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030. Målet

ska nås genom egna energisatsningar och gröna energisatsningar

tillsammans med hyresgäster.

7:2 Öka andelen förnybar energi i världen.

Cibus bidrar till ökad utbyggnad av solceller på sina fastigheter genom att uppmuntra ankarhyresgäster vid hållbarhetssamtal,

samt snabbt godkänna utbyggnadsplaner. 2022 hade 43 fastigheter, 9 procent av antalet fastigheter, solpaneler.

13:1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer.

Cibus investeringar i energieektiva fastigheter och minskade klimatutsläpp kring marknadsplatserna bidrar till

klimatomställningen.

HÅLLBARHET

Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020

Klimatneutral verksamhet till år 2030,

genom att:

- underlätta för hyresgäster att investera i

återvinningsbar energi,

-investera i egna gröna energislag

Investera i tillgängliga marknadsplatser

som minimerar slutkunders klimatavtryck.

Fastigheter med solpanel i Cibus fastighetsbestånd,

antal

43 st 39 st 26 st

Uthyrt till hyresgäster med uttalad ambition att minska

klimatavtrycket eller nå klimatneutralitet, andel

82% 83% 79%

Kg CO2-utsläpp från energiförbrukning per

kvadratmeter i fastighetsbeståndet (market based

CO2-faktorer 2022 och 2021, location based 2020), se

EPRA-tabeller

18 17 24

Öka fastigheternas energieektivitet Fastigheter med hög energieektivitet, andel av Cibus

totala yta

19% 15% 16%

32

EGNA GRÖNA ENERGISATSNINGAR

I hyresavtal där Cibus står för energiinköp ska uppvärmning och

el uteslutande ske med fossilfria energislag från och med 2023.

Under 2022 var inköpt el fossilfri till 99 procent. Cibus kommer

även utreda förutsättningar för egna investeringar i gröna

energikällor såsom solpanelsutbyggnad på marknadsplatsernas

platta tak och bli grön elleverantör till sina kunder.

GEMENSAMMA GRÖNA ENERGIÅTGÄRDER MED

HYRESGÄSTER

82 procent av Cibus fastighetsyta är uthyrt till ankarhyresgäster

med uttalade ambitioner att minska sitt samlade klimatavtryck

eller nå klimatneutralitet med mål förenliga med Parisavtalets

1,5-gradersmål. Dagligvaruhandelns klimatmål omfattar såväl

verksamheten i handelsfastigheterna som handelsvaror och

transporter där fastigheterna utgör en mindre men signalmässigt

betydande del. Flera av de stora kedjor som är hyresgäster i våra

fastigheter investerar idag själva i gröna energislag, såsom Keskos,

Tokmannis och S-gruppens investeringar i vindkraftparker samt

solpaneler eller Coops val av fossilfri el och fjärrvärme.

Våra regelbundna hållbarhetssamtal med hyresgästerna

resulterar i snabb tillståndshantering vid exempelvis tillbyggnader

avseende förnybar energi eller elladdare på kundparkering. Vid

utgången av 2022 har hyresgäster investerat i solpaneler på

taken på 42 fastigheter i Finland, vilket genererar 4 752 MWh

i årlig energiproduktion. I det svenska fastighetsbeståndet

finns solpaneler installerade på en fastighet. Solpanelernas

energiproduktion utgör i dagsläget endast ett par procent av

fastigheternas totala förbrukning. Utbyggnadsplaner finns redan

upprättade och har påskyndats av höga energipriser. Tillsammans

med ankarhyresgästerna fortsätter Cibus även en rad andra

energieektiviserande initiativ såsom byten till ledbelysning samt

investeringar för att förhindra energiläckage.

ÖVRIGA GRÖNA ÅTGÄRDER

Cibus arbetar också löpande med att förvärva och uppgradera

befintliga fastigheter till högre energiklasser (se Energieektiva

fastigheter sid 34) samt att prioritera leverantörer och

samarbetspartners med ett aktivt miljöarbete samt att uppmuntra

dessa till att välja gröna energislag (se Upphandling av

leverantörer och partners sid 30).

Förbrukning

Cibus mäter fastighetsförbrukning av energi, vatten samt avfall,

trots att vi i merparten av våra fastigheter saknar kontroll över

energiinköp, och i samtliga fastigheter saknar kontroll över

förbrukningen av energi och vatten samt avfallshantering.

Hyresgästernas energiförbrukning avser dels uppvärmning och

dels fastighetsel för belysning och drift av exempelvis köldmedier.

Vi kan delvis påverka förbrukningsnivån genom energibesparande

investeringar såsom ledbelysning, teknisk översyn och automatisk

elavläsning. I anslutning till fastigheterna har flera hyresgäster

och andra samarbetspartners till Cibus installerat laddstationer

för elbilar, vid tolv fastigheter i det finska beståndet och vid

en i det svenska beståndet. Cibus ställer sig generellt alltid

positiv till förfrågningar om att utnyttja fastigheternas mark för

miljöfrämjande ändamål.

Energiförbrukningen i fastighetsbeståndet har påverkats av

våra hyresgästers energibesparingsåtgärder och minskade

med två procent (like-for-like). I vårt finska fastighetsbestånd,

som svarar för tre fjärdedelar av total energiförbrukning,

har de stora dagligvaruhandlarnas medverkan i finska

energibesparingskampanjer inneburit minskad luftkonditionering

under värmesäsong och sänkt innetemperatur under

vintersäsong samt minskad nattbelysning. Vidare har arbete med

värmeåtervinning och byten till ledbelysning fortsatt.

Uppmätt vattenförbrukning uppgick till 169 liter per kvadratmeter

för Finland, Sverige och Norge. Like-for-like vilket endast

omfattar Finland och Sverige minskade vattenförbrukningen

med fyra procent under 2022. All vattenförbrukning i

fastigheterna på samtliga Cibus marknader sker från kommunala

vattenledningssystem, ingen användning sker av grundvatten,

regnvatten eller liknande. Genom teknisk översyn samt installation

av automatisk vattenavläsning minskas förbrukningen.

Avfall källsorteras alltid, såsom matavfall, papper och emballage.

Totalt uppmätt avfall minskade med tio procent like-for-like, vilket

emellertid endast omfattar avfall från fyra procent av butikerna.

För en detaljerad information om förbrukning av energi och vatten

samt avfall per marknad, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA”

på sid 38-43.

HÅLLBARHET

Dagligvaruhandlare med högt ställda hållbarhetsambitioner

I Cibus fastigheter verkar dagligvaruhandlare med högt ställda hållbarhetsambitioner för såväl sina produkters

tillverkningskedjor som miljöavtrycket från marknadsplatser och varutransporter. Några exempel:

Kesko

Klimatmål: Koldioxidneutral till år 2025 (SBTi)

Tokmanni

Klimatmål: -70% koldioxidutsläpp till år 2025 (SBTi)

COOP Sverige

Klimatmål: -25% koldioxidutsläpp till 2025 (SBTi)

S-Gruppen

Klimatmål: -90% koldioxidutsläpp till år 2030 (basår 2015)

Lidl

Klimatmål: - 80% koldioxidutsläpp till år 2030 (SBTi)

SBTi - Mål godkända av eller under godkännande av Science Based Target initiative med basår 2015.

33

HÅLLBARHET

Klimatutsläpp

Cibus totala koldioxidutsläpp (Scope 1+2+3, market-based)

dominerades 2022 av utsläpp från de finska och danska

fastigheternas energiförbrukning. I Finland har fastigheterna

under 2022 försetts med en grönare energimix än tidigare.

Koldioxidutsläpp per kvadratmeter (like-for-like) minskade med

11 procent. Den el som Cibus förser hyresgäster med i Finland är

ursprungsmärkt och utgörs av 100 procent vindkraft.

Energiinköp som i enlighet med hyresavtalen beslutas av Cibus

redovisas som utsläpp i Scope 2 enligt GHG-protokollet. Utsläpp från

hyresgästernas inköpt av uppvärmning och elförbrukning redovisas

i Scope 3 eftersom Cibus saknar operationell kontroll. Miljöavtrycket

från Cibus interna verksamhet är i sammanhanget mycket litet.

Det utgörs av uppvärmning och elkonsumtion vid de hyrda

kontoren i Stockholm och Helsingfors samt i samband med

tjänsteresor och färd med tjänstebilar. All köpt el till kontoren är

fossilfri och flygresor klimatkompenseras.

Det sker också större koldioxidutsläpp i andra delar av

Cibus värdekedja, såsom hos anlitade leverantörer för

fastighetsskötsel och service från exempelvis transporter samt

förbrukningsinventarier i fastigheterna. Vidare resulterar även

handelsverksamheten i fastigheterna i stora utsläpp. Inga av dessa

ingår för närvarande i Cibus rapportering av koldioxidutsläpp.

För en detaljerad information om koldioxidutsläpp per marknad, se

”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA” på sid 40.

MILJÖ — Cibus fastighetsbestånd

Energiintensitet GHG-intensitet

(market based) *

Vattenintensitet

0

50

100

150

200

250

300

kWh/m

2

20222021

232

236

2020

215

0

5

10

15

20

25

30

kgCO2/m

2

20222021

2019

2020

24

0

50

100

150

200

l/m

2

20222021

169

154

2020

143

UTSLÄPP AV KOLDIOXID

Ton CO2-

ekvivalenter

2022

(market-

based)

2021

(market-

based)

2022

(location-

based)

2021

(location-

based)

2020

(location-

based)

Scope 1

Tjänstebilar 3 3 3 3 2

Producerad energi 118 118

Scope 2

energiinköp till Cibus kontor 0 0 0 0 0

Köpt energi till Cibus fastighetsbestånd i

Finland, Sverige, Norge och Danmark

4 011 5 198 7 429 9 655 7 340

Scope 3

Cibusanställdas tjänsteresor 16 7 16 7 2

Hyresgästers köpta energi till

fastighetsbestånd i Finland, Sverige,

Norge och Danmark

15 509 11 011 15 882 17 247 11 958

TOTALT 19 657 16 219 23 448 26 912 19 302

Not: * För 2022 och 2021 redovisas fastigheternas utsläpp enligt såväl location based som market based metod. Den senare tar hänsyn till Cibus och hyresgästernas

val av energislag.

* 2020 års sira baseras på location based

34

HÅLLBARHET

Energieektiva fastigheter och grön upplåning

Fastighetsbeståndets energiförbrukning påverkas av Cibus

prioritering av energicertifierade fastigheter i samband med

förvärv. Vid etableringen i Danmark (i april 2022) där vi har

tillträtt totalt 36 butiker har fastigheternas energieektivitet

särskilt beaktats tillsammans med deras tillgängliga lägen för

slutkonsumenter.

Handelsfastigheter har generellt en sämre energieektivitet

jämfört med kontors-och bostadsfastigheter. Under 2023

kommer Cibus att undersöka förutsättningarna för att

uppgradera hela beståndet till högsta energiklass (se även ”Grönt

fastighetsbestånd utifrån EUs taxonomi” på nästa sida).

Cibus har två gröna obligationer motsvarande 113 MEUR. Värdet

av energicertifierade fastigheter av hög klass i Cibus svenska

och finska bestånd uppgår minst till värdet av utestående gröna

obligationer. Vid utgången av 2022 ägde vi fastigheter med

energicertifiering motsvarande europeisk energiklass EPC A och

B, det vill säga A och B i Finland samt A, B och C i Sverige till ett

totalt värde av 205 MEUR. Detta motsvarar 181 procent av de

utestående gröna obligationerna.

Energiförbrukning i Cibus Absolut

förbrukning

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

MWh

2022 2021

Finland

Sverige

Norge

Danmark (fr o m april 2022)

ENERGICERTIFIERADE FASTIGHETER AV HÖG KLASS I FINLAND OCH SVERIGE

Marknadsvärde

MEUR

Allokerat

MEUR- gröna

obligationer

Ännu ej

allokerat

MEUR

Certifierade fastigheter

i Finland och Sverige, %

av totalt marknads-värde

i Cibus

Antal

% av totalt

antal

fastigheter i

Cibus

Yta, m2

% av total

yta

205 113 92 11 % 37 st 8 % 129 079 13 %

I tillägg till detta finns några fastigheter i Norge och Danmark av hög energiklass. Mer information om certifierade fastigheter, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt

EPRA” i Årsredovisning på sid 38-43

35

100 % av Cibus

fastigheter bedöms

omfattas av

taxonomins tekniska

screenings-kriterier

för 7.7

Taxonomins

tröskelvärde för

fastighet som

bidrar väsentligt

till EUs miljömål

”Begränsningar

av klimat-

förändringar”

Uthyrnings-

bar yta m2

% av

total

yta

Antal

fastigheter

% av

totalt

antal

Marknads-

värde

(milj EUR)

% av totalt

marknads-

värde

Top 15 % i landet

avseende energi-

prestanda. *

Finland

(EPC) A

alternativt

Top 15 % i

landet avseende

energiprestanda.

För nybyggda

fastigheter 10

% bättre än

nära-noll-energi-

byggnad.

8 386 1 % 2 1 % 18 1 % EPC A

Sverige 14 727 10 % 10 8 % 42 17 %

Primärenergi-tal 83

(kWh/ m2 Atemp)

Norge 1 091 4 % 1 5 % 3 4 % EPC A

Danmark 56 386 68 % 28 75 % 202 71 %

EPC A + B, assets

without EPC built

after 2009

Totalt 80 590 8 % 41 9 % 262 14 %

Not: * Källor för Top 15%: Finland - Granlund, Sverige - Fastighetsägarna, Norge - Norway Finance, Danmark - Jyske Bank.

Grönt fastighetsbestånd utifrån EUs taxonomi

Från 2022 ska stora bolag av allmänt intresse (över 500

anställda) inom EU rapportera hur stor andel av deras intäkter,

kostnader och investeringar som omfattas av EUs kriterier för den

gröna taxonomin. Cibus omfattas av kravet först från och med

räkenskapsåret 2024.

För 2022 redovisar Cibus hur väl fastighetsportföljen motsvarar

taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7, Förvärv och

ägande av fastigheter. Kriteriet avser gränsvärden för fastigheters

energieektivitet och syftar till att bidra till ett av EUs klimatmål,

”Begränsningar av klimatförändringar”. Därmed visar Cibus hur

stor andel av fastigheterna som klimatanpassats och betraktas

som gröna enligt EU-taxonomin.

I enlighet med EUs taxonomi har även en kontroll gjorts av att de

fastigheter som möter taxonomins kriterier inte påverkar övriga

miljömål negativt. Det så kallade DNSH (Do No Significant Harm)-

kriteriet anses vara uppfyllt. En kontroll har även gjorts av att

sociala och aärsetikmässiga frågeställningar uppfyllts, så kallat

Minimum Safeguards.

Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för

en klimatneutral verksamhet.

Biologisk mångfald

I takt med att ekosystem och artrikedom bland växter och

djur hotas, påverkas också naturen och de resurser som

livnär människor. I en rapport 2019 av FNs vetenskapliga

expertpanel för biologisk mångfald slår 400 experter fast att

förlusten av djur och natur går allt snabbare och att detta är

ett lika stort hot mot människan som klimatförändringarna.

För oss är biologisk mångfald förknippad med både miljö och

tillväxt då livsmedelsframställning i slutänden påverkar både

ankarhyresgäster och slutkonsumenter.

När Cibus förvärvar fastigheter är de färdigställda, exploaterade

och uthyrda till dagligvaruhandlare. Möjligheter finns dock att

öka biologisk mångfald med insprängda myller av växt- och

djurkulturer genom vård av grönytor kring Cibus fastigheter samt

etablering av ängsmark och bikupor.

HÅLLBARHET

36

Klimatrelaterade finansiella risker och hantering

Globala klimatförändringar resulterar både i fysiska risker och

omställningsrisker som påverkar företag. Styrelsen ansvarar för

att de klimatrelaterade riskerna beaktas vilka hanteras i Cibus

övergripande strategi. Den beslutar om att tillräckliga finansiella

resurser avsätts för att hantera riskerna genom initiativ och

anpassningar av aärsmodellen. Cibus ledning svarar för att

integrera kortsiktiga omställningsrisker i sina aärsprocesser

strategiska arbetet.

Fysiska risker är exempelvis extrema väderfenomen och kroniska

förändringar såsom högre medeltemperatur och havsnivåhöjning.

Omställningsriskerna inkluderar teknikrelaterade risker, politiska

och legala risker, marknadsrisker och anseenderisker.

För Cibus kan dessa risker ge upphov till finansiella konsekvenser

vilka måste hanteras i den finansiella och strategiska planeringen.

Omställningsriskerna kan även utgöra möjligheter för de bolag

som i snabbare takt än andra anpassar sin verksamhet till de

förändrade förutsättningarna, exempelvis via billigare finansiering.

Klimatrisker som identifierats i Cibus verksamhet har olika

sannolikhet att inträa samt sker med olika tidsperspektiv.

Riskerna och hanteringen av dessa beskrivs nedan.

För mer information om Cibus klimatrisker i den sammantagna

riskbedömningen, se Riskavsnitt på sid 45-46.

Klimatrisker

Omställningsrisker Finansiell eekt på Cibus Cibus hantering av risken Tids-

perspektiv

*

Sannolikhet

att risk ska

inträa

Legala och politiska -

Koldioxidskatter, regleringar

mm som leder till högre

energikostnader.

På Cibus hyresnivåer pga

försämrad lönsamhet bland

ankarhyresgäster.

Uthyrning till ankarhyresgäster

med höga klimatambitioner, med

stor andel fossilfri elförsörjning,

med satsningar på egen fossilfri

energiförsörjning. (se även

”Klimatneutral verksamhet till år

2030” sid 31)

kort-

medellång

sikt

hög

Dyrare energiinköp påverkar

Cibus driftskostnad samt Cibus

tillgångsvärden i de fastigheter

som inte är energieektiva.

En minskad andel hyresavtal

där Cibus svarar för

fastighetsuppvärmning, Cibus

omställning till energieektiva

fastigheter (se även ”Klimatneutral

verksamhet till år 2030” sid 31)

kort-

medellång

sikt

hög

På Cibus finansieringskostnad

pga investerares behov av grön

finansiering.

Ökat fokus på grön finansiering

och omställning av det samlade

fastighetsbeståndet till ökad

energieektivitet. (se även

”Klimatneutral verksamhet till år

2030” sid 31)

kort-

medellång

sikt

hög

På Cibus tillgångar alternativt

nya investeringsobjekt pga

stigande fastighetspriser på

energieektiva fastigheter.

Ökad tillväxt bidrar till möjlighet

till bättre kreditvärdering och lägre

finansieringskostnad.

medellång

sikt

låg

Marknad - Högre

fastighetsomkostnader pga

dyrare materialkostnader, högre

risker mm

På Cibus driftskostnad pga

dyrare försäkringar mm.

Fastighetsportföljens tillväxt och

ökade diversifiering stärker Cibus

förhandlingsposition.

medellång

sikt

mellan

Anseende - Förändrade

konsumtionsmönster hos

slutkonsumenter

På Cibus hyresnivåer pga

försämrad lönsamhet bland

ankarhyresgäster.

Uthyrning till stora

ankarhyresgäster med god

lönsamhetspotential samt med

höga klimatambitioner vilka tilltalar

slutkonsumenter.

kort sikt hög

Fysiska risker

Havsnivåhöjningar

På Cibus tillgångar pga

översvämningsområden.

Förvärv av fastigheter i Finland,

Sverige, Norge och Danmark där

fastigheten före förvärv analyseras

utifrån eventuella riskområden.

lång sikt låg

På Cibus omkostnader pga

materialskador.

Förvärv av fastigheter i Finland,

Sverige, Norge och Danmark där

fastigheten före förvärv analyseras

utifrån eventuella riskområden.

lång sikt låg

Not: * Kort sikt < 3 år, Medellång sikt 3-10 år, Lång sikt >10 år

HÅLLBARHET

37

HÅLLBARHET

Trygga närsamhällen

Med satsningar på attraktiva livsmedels- och dagligvarubutiker

i anslutning till bostadsområden, på mindre orter eller nära

kollektivtrafikförbindelser erbjuder Cibus marknadsplatser med

hög tillgänglighet för människor. Till dessa närsamhällen kan

slutkonsumenter promenera, ta cykeln eller kollektiva färdmedel

för att på ett tryggt sätt få tillgång till service, dagligvaror

och e-handelsleveranser samt kommunala satsningar som

miljöstationer med mera. Att etablera en eektiv intressentdialog

är väsentligt för att förstå vilka förväntningar och behov som finns

i lokalsamhällena.

Cibus har en kontinuerlig dialog med ankarhyresgästerna om

hur människors trygghet och behov kan förbättras, exempelvis

kring transporter och service som förbättrar marknadsplatsens

säkerhet och attraktivitet. Eftersom hyresgästerna har kontrollen

över säkerhet kring byggnader och inomhusmiljö, belyser vi vikten

av frågorna i våra hållbarhetssamtal.

Samhällsnyttiga ändamål

I regel godkänns alla förfrågningar om att nyttja tomma

fastighetsytor för samhällsnyttiga ändamål, så länge de inte

försämrar marknadsplatsens kvalitet.

Långsiktigt mål Resultat 2022 2021 2020

Stimulera marknadsplatsers utveckling

genom att äga fastigheter uthyrda till

attraktiva dagligvarukedjor.

Andel av fastighetsbestånd uthyrt till mat-

och dagligvarubutiker, % av driftsnettot

97,1 % 97,7 % 96,9 %

Skapa tillgängliga marknadsplatser för

slutkunder med tillgång till butik och

service.

Uthyrningsbar yta, m2 981 396 866 920 744 000

11:3 Inkluderande och hållbar urbanisering

Cibus utvecklar stadsdelar och mindre orter där människor får tillgång till levande och trygga närsamhällen med butiker för

dagligvaror samt service.

Skapa tillgängliga

marknadsplatser

Slutkonsumenter behöver tillgång till levande och trygga

närsamhällen med butiker för dagligvaror, utlämningsställen för

varor handlade online, miljöstationer och annan service utan

behöva företa tidskrävande resor eller göra ett stort klimatavtryck.

Cibus finansiering av marknadsplatserna möjliggör detta.

38

HÅLLBARHET

Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure

Environmental sustainability performance measures Sid Kommenteras i årsredovisning, kapitel Tabell

nedan

Elec-Abs Total electricity consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Elec-LfL Total electricity consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

DH&C-LfL Total district heating & cooling consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Fuels-Abs Total fuel consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Fuels-LfL Total fuel consumption 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Energy-Int Building energy intensity 39 Hållbarhet-Agera för klimatet X

GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

GGH-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

GHG-Int Greengouse gas (GHG) emissions intensity from building

energy consumption

40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Water-Abs Total water consumption 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Water-LfL Total water consumption 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Water-Int Building water intensity 40 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Waste-LfL Total weight of waste by disposal route 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets 41 Hållbarhet-Agera för klimatet X

Social performance measures

Diversity-Emp Employee gender diversity 23-24 Kompetenta medarbetare

Diversity-Pay Gender Pay ratio 23-24,77 Förvaltningsberättelse, not medarbetare

Emp-Training Employee training and development 23-24 Kompetenta medarbetare

Emp-Dev Employee performance appraisals 23-24 Kompetenta medarbetare

Emp-Turnover Employee new hires and turnover 23-24 Kompetenta medarbetare

H&S-Emp Employee health and safety 23 Kompetenta medarbetare X

H&S-Asset Asset health and safety assessment 43 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser X

H&S-Comp Asset health and safety compliance 43 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser X

Comty-Eng Community engagement, impact assessment and

development programs

25-28 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser, Vara

en hållbar samhällspartner

Governance performance measures

Gov-Board Composition of the highest governance body 47-54 Bolagsstyrningsrapport

Gov-Select Process for nominating and selecting the highest

governance body

47-54 Bolagsstyrningsrapport

Gov-Col Process for managing conficts of interest 47-54 Bolagsstyrningsrapport

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA

Cibus rapporterar hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European

Public Real Estate Association) rekommendationer. Nyckeltal

redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall,

miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social

påverkan. Tabellernas n/d innebär att datan ej redovisas.

Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter

för detaljhandel med befintliga långa hyreskontrakt. Över den

huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus operationell kontroll,

endast för en mindre del av sina fastigheter köper Cibus energi åt

sina hyresgäster och kan då välja energikällor. I rapporteringen ingår

energiförbrukning i Cibus fastigheter för uppvärmning och annan

fastighetsel, oavsett Cibus kontroll. Vidare ingår hyresgästernas

förbrukning av vatten och avfall i samtliga Cibus tillgångar.

Coverage – Cibus arbetar för att rapportera data för samtliga

tillgångar. Vissa data saknas emellertid, såsom avfall för

merparten av fastigheterna. Cibus anger hur stor andel av

fastigheterna som ingår i respektive nyckeltal.

Estimation of landlord-obtained utility consumption –All data

utgår från faktiska mätningar av den energi som Cibus levererar

till hyresgäster.

Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning är

upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen

avser endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.

Normalisation – Cibus beräknar intensitet utifrån

kvadratmeteryta.

Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.

Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per land (Sverige,

Finland, Norge och Danmark). Kommentarer till data per land ges i

Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller.

Disclosure on own oices – Indikatorer inom miljö och sociala

frågeställningar för Cibus egna kontor och verksamhet redovisas

separat från fastighetsbeståndet.

Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i

hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning och

hänvisning anges i EPRA Index.

Location of EPRA Sustainability Performance Measures in

companies’ report – Cibus rapporterar hållbarhetsdata enligt

EPRAs rekommendationer i ett separat avsnitt nedan samt i

hållbarhetsredovisning.

Reporting period – rapporteringen avser kalenderår.

Materiality – Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor utgår från

intressenterna, och framgår i hållbarhetsredovisningens avsnitt

”Hållbara marknadsplatser som aärsidé”.

39

HÅLLBARHET

Energy - in assets

Total portfolio 4) Performance by country and assets

Absolute perfor-

mance (Abs)

Like-for-Like

performance (LfL)

Finland Sweden Norway Denmark

EPRA Code

Indicator (Units)

2022

3)

2021

2)

2022

3)

2021

3)

%

change

2021

(Abs)

2020

(Abs)

2021

(LfL)

2020

(LfL)

%

change

(LfL)

2021

(Abs)

2020

(Abs)

2021

(LfL)

2020

(LfL)

%

change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

Elex-Abs, Elec-LfL

Electricity (MWh)

Landlord shared services 174 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 174 N/A

(Sub)metered exclusively to

tenants

37 525 37 662 31 509 34 981 -10 % 33 682 32 989 29 639 30 308 -2 % 1 870 4 673 1 870 4 673 -60 % 1 973 N/A 0 N/A

Total landlord-obtained

electricity

37 699 37 662 31 509 34 981 -10 % 33 682 32 989 29 639 30 308 -2 % 1 870 4 673 1 870 4 673 -60 % 1 973 N/A 174 N/A

Total tenant obtained electricity 144 855 122 534 124 279 108 344 15 % 90 647 88 313 86 407 74 123 17 % 37 872 34 221 37 872 34 221 11 % 7 469 N/A 8 868 N/A

Total electricity 182 554 160 196 155 787 143 326 9 % 124 329 121 302 116 045 104 432 11 % 39 742 38 894 39 742 38 894 2 % 9 442 N/A 9 042 N/A

Electricity (%) Proportion of landlord obtained

electricity from renewable

sources 5)

99 % 100 % 100 % 100 % 94 % 100 % 100 % N/A 0 % N/A

Proportion of tenant obtained

electricity from renewable

sources 5)

78 % 82 % 74 % 75 % 100 % 100 % 100 % N/A N/A N/A

% from renewable sources 5) 82 % 86 % 81 % 82 % 99.7% 100%% 100 % N/A 0 % N/A

Proportion of tenant renewable

selfgenerated electricity on-site

4 143 3 235 3 920 2 574 52 % 4 143 3 235 3 920 2 574 52 % 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A

No of applicable

properties

Electricity disclosure coverage 440 381 365 349 5 % 268 262 251 230 9 % 114 119 114 119 -4 % 22 N/A 36 N/A

m2 of applicable

properties

Electricity disclosure coverage 1 088

981

942 249 879 836 859 229 2 % 829 107 797 431 730 479 714 411 2 % 149 357 144 818 149 357 144 818 3 % 29 794 N/A 80 723 N/A

Electricity (%) Proportion of electricity

estimated

12 % 2 % 3 % 2 % 6 % 0 % 3 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % 24 % N/A 87 % N/A

DH&C-Abs,

DH&C-LfL

District heating and

cooling (MWh)

for landlord shared services 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A

(Sub)metered exclusively to

tenants

29 103 33 105 14 889 32 025 -54 % 27 644 32 889 14 889 31 809 -53 % 0 216 0 216 -100 % 0 N/A 1 460 N/A

Total landlord-obtained district

heating and cooling

29 103 33 105 14 889 32 025 -54 % 27 644 32 889 14 889 31 809 -53 % 0 216 0 216 -100 % 0 N/A 1 460 N/A

Total tenant obtained district

heating and cooling 1)

33 706 32 694 29 137 28 598 2 % 29 217 31 269 27 516 27 173 1 % 1 621 1 425 1 621 1 425 14 % 0 N/A 2 868 N/A

Total heating and cooling 62 809 65 799 44 026 60 623 -27 % 56 861 64 158 42 405 58 982 -28 % 1 621 1 641 1 621 1 641 -1 % 0 N/A 4 327 N/A

District heating and

cooling (%)

Proportion of landlord obtained

district heating and cooling from

renewable sources

N/A N/A N/A N/A 100 % 100% 0 N/A N/A

N/A

Proportion of tenant obtained

district heating and cooling from

renewable sources

N/A N/A N/A N/A 100 % 100% 0 N/A N/A N/A

No of applicable

properties

Heating & Cooling disclosure

coverage

291 244 238 231 3 % 151 133 125 120 4 % 113 111 113 111 2 % 0 N/A 27 N/A

m2 of applicable

properties

Heating & Cooling disclosure

coverage

801 244 645 118 570 790 596 839 -4 % 617 740 526 759 448 909 478 480 -6 % 121 881 118 359 121 881 118 359 3 % 0 N/A 61 623 N/A

District heating and

cooling (%)

Proportion of heating & cooling

estimated

18 % N/A 2 % N/A 16 % N/A 3 % N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 N/A 78 % N/A

Fuels-Abs,

Fuels- Lfl

Fuels (MWh)

for landlord shared services 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A

(Sub)metered exclusively to

tenants

616 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 616 N/A

Total landlord-obtained

electricity

616 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 616 N/A

Total tenant obtained fuels 7 000 3 015 2 992 3 015 -1 % 6 729 3 015 2 992 3 015 -1 % 0 0 0 0 0 N/A 272 N/A

Total fuel 7 616 3 015 2 992 3 015 -1 % 6 729 3 015 2 992 3 015 -1 % 0 0 0 0 0 N/A 888 N/A

Fuels (%) Proportion of landlord obtained

fuels from renewable sources

0 0 0 0 0 0 0 N/A 0 N/A

Fuels (%) Proportion of tenant obtained

fuels from renewable sources

41 % N/A 43 % N/A 0 0 0 N/A 0 N/A

No of applicable

properties

Fuel disclosure coverage 32 21 19 20 -5 % 24 21 19 20 -5 % 0 0 0 0 0 N/A 8 N/A

m2 of applicable

properties

Fuel disclosure coverage 77 052 29 691 29 319 29 393 0 % 57 952 29 691 29 319 29 393 0 % 0 0 0 0 0 N/A 19 100 N/A

Fuels (%) Proportion of fuel estimated 9 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 0 0 0 0 N/A 36 % N/A

Fuels (MWh) Total energy use 252 980 229 010 202 805 206 964 -2 % 187 918 188 475 161 442 166 429 -3 % 41 363 40 535 41 363 40 535 2 % 9 442 N/A 14 256 N/A

Energy-Int

Energy intensity

(kWh/m

2

/year)

Landlord-obtained energy 62 73 52 71 -27 % 78 104 78 104 -25 % 13 34 13 34 -61 % 66 N/A N/A N/A

Tenant-obtained energy 170 163 175 148 18 % 285 271 285 271 5 % 264 246 264 246 7 % 251 N/A N/A N/A

Total energy use intensity 232 236 227 220 3 % 227 228 217 209 4 % 277 280 277 280 -1 % 317 177

No of applicable

properties (xx of

total yy)

Energy and associated GHG

dislosure coverage

439 of

456

381 of

392

365 of

398

375 of

392

268 of

273

262 of

268

252 of

273

256 of

268

113 of

125

119 of

124

113 of

125

119 of

124

22 of 22 36 of 36,

m2 of applicable

properties

Energy and associated GHG

dislosure coverage

1 088

981

971 652 894 229 942 735 829 107 826 834 744 872 797 917 149 357 144 818 149 357 144 818 29 794 80 723

% of m2 Proportion of energy and associ-

ated GHG-estimated

6 % 2 % 1 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % 0 % 69 %

EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)

Notes for 2022 disclosure:

Narrative to energy consumption, see page 33-36

Estimations are based on the following proxys:

Norway - electricity: based on similar properties;

Denmark - fuel: based on actual consumption covering 64% area, heating: based on aver-

age of minimum and maximum EPC. score for 2021, electricity: supermarket is based on

actual consumption, the rest based on Finnish electricity consumption proxy for 2021.

Sweden - electricity: based on the buildings PED.

1) The rise in tenant-obtained energy in Finland is highly linked to two properties that were

not reported in 2021.

2) For 2021, figures include Finland and Sweden.

3) For 2022, figures include Finland, Sweden, Norway and Denmark. Like for like figures

include Finland and Sweden.

4) Energy intensity for total portfolio is based on m2 total applicable properties.

5) In Sweden: Renewables include other fossile free sources (nuclear power). Total renewa-

ble include Finland, Sweden and Norway.

40

HÅLLBARHET

Green-house gas emissions - in assets

Total portfolio 3) Performance by country and assets

Absolute perfor-

mance (Abs)

Like-for-Like

performance (LfL)

Finland Sweden Norway 1) Denmark

EPRA Code Indicator (Units) 2022 4) 2021 3) 2022 4) 2021 4) %

change

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(LfL)

2021

(LfL)

%

change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(LfL)

2021

(LfL)

%

change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

GHG-Dir-Abs Direct (tonnes

CO2e)

Scope 1 118 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 N/A 118 N/A

GHG-Indir-Abs Indirect

(tonnes CO2e)

Scope 2

Location-based

7 429 9 655 5 348 9 144 -42 % 7 259 9 547 5 311 9 036 -41 % 37 107 37 107 -65 % 22 N/A 110 N/A

Scope 2

Market-based

4 011 5 198 2 280 5 038 -55 % 3 790 5 091 2 247 4 931 -54 % 34 107 34 107 -69 % 22 N/A 164 N/A

Scope 3

Location-based

15 882 17 247 13 262 14 914 -11 % 13 153 16 390 12 430 14 057 -12 % 832 857 832 857 -3 % 82 N/A 1815 N/A

Scope 3

Market-based

15 509 11 011 9 742 9 135 7 % 9 694 10 154 8 910 8 279 8 % 832 857 832 857 -3 % 82 N/A 4901 N/A

GHG-Int GHG emissions

intensity

(kg CO2e/m2/

year)

Scope 1+2+3 emis-

sions (location

based) 2)

22 28 21 26 -18 % 25 31 24 29 -18 % 6 7 6 7 -13 % 4 N/A 24 N/A

Scope 1+2+3

emissions (market

based) 2)

18 17 13 15 -11 % 16 18 15 17 -10 % 6 7 6 7 -13 % 4 N/A 63 N/A

No of applicable

properties, xx of

total yy

Energy and

associated GHG

dislosure coverage

439 of

456

381 of

392

356 of

398

375 of

392

268 of

273

262 of

268

252 of

273

256 of

268

113 of

125

119 of

124

113 of

125

119 of

124

– 22 of 22 36 of 36

m2 of applicable

properties

Energy and

associated GHG

dislosure coverage

1 088 281 971 652 894 229 942 735 829 107 826 834 744 872 797 917 149 357 144 818 149 357 144 818 – 29 094 80 723

% of m2 Proportion of

energy and asso-

ciated GHG-esti-

mated 5)

6 % 2 % 1 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 4 % 11 % 4 % 11 % – 0 % 69 %

Location based

factors gCO2/

kWh

electricity 100 131 100 131 20 23 20 23 11 181

district heating 125 148 125 148 46 49 46 49 0 54

Water - in assets

Total portfolio 3) Performance by country and assets

Absolute perfor-

mance (Abs)

Like-for-Like

performance (LfL)

Finland Sweden Norway 2) Denmark

EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021 2) 2022 2021 2) %

change

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(LfL)

2021

(LfL)

%

change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(LfL)

2021

(LfL)

%

change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

Water-Abs

Water LfL

Municipal Water

(m3)

Total water

consumption by

tenants 1)

150 663 107 238 102 276 95 851 7 % 140 816 102 876 97 974 91 489 7 % 4 302 4 362 4 302 4 362 -1 % 5 545 N/A N/A N/A

Water Int Water consup-

tion intensity

(litres/m2)

Building water

intensity 3)

169 154 145 152 -4 % 189 178 167 178 -6 % 36 37 36 37 -2 % 191 N/A N/A N/A

No of applicable

properties, xx of

total yy

Water dislosure

coverage

342 of

454

312 of

400

289 of

396

269 of

392

209 of

273

178 of

268

178 of

273

157 of

268

111 of

125

112 of

124

111 of

125

112 of

124

22 of 22 0 of 36

m2 of applicable

properties

Water dislosure

coverage

892 893 695 556 705 391 631 901 745 582 577 156 587 174 513 501 118 217 118 400 118 217 118 400 29 094 0

% of m2

Proportion of

water-estimated

9 % 0 % 2 % 0 % 10 % 0 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 28 %

Notes for 2022 disclosure:

Narrative to CO2 emissions, see pages 33-36

1) For Norway and Sweden, no information about Market based emission is available for

tenants. Location based emissions is used.

2) GHG intensity is divided by m2 of applicable properties.

3) For 2021, figues include CO2-footprint for Finland and Sweden.

4) For 2022, figures include CO2-footprint for Finland, Sweden, Norway and Denmark.

Like-for-like figures include Finland and Sweden.

5) I Denmark, 44% of the area has actual district heating & fuel consumption, 18% of the

area has actual electricity consumption and the average is 31%.

Notes for 2022 disclosure:

Total portfolio includes Finland, Norway and Sweden.

1) The only source of water is municipal water supplies. There is no water withdrawn from

surface water, ground water, rainwater or waste water from another organisation.

2) Norway: Estimates based on proxy from actual.

3) Total portfolio water intensity is based on total m2 of applicable properties.

41

Certified assets

Total portfolio Performance by country and assets

Absolute performance (Abs) Finland 1) Sweden 1) Norway Denmark

EPRA Code Indicator 2022 2021 2022 (Abs) 2021 (Abs) 2022 (Abs) 2021 (Abs) 2022 (Abs) 2022 (Abs)

Cert-Tot Number of sustainability certi-

fied assets

66 36 26 27 11 9 1 28

% of total number of assets in

country (total for total portfolio)

15 % 9 % 10 % 10 % 9 % 7 % 5 % 78 %

Certified area ('000 m2) 186 556 126 894 113 014 115 221 16 065 11 673 1 091 56 386

Certified area, share of total

portfolio in country (total for

total portfolio) (%)

19 % 15 % 16 % 16 % 11 % 8 % 3.7% 70 %

Value of sustainability certified

assets, MEUR

410 220 169 195 36 25 3.4 202

% of totalt asset value in

country

13 % N/A 15 % N/A 5 % 72 %

% of total asset value 22 % 15 % 9 % 13 % 2 % 2 % 0.2% 11 %

Certified assets include: EPC-certified A and B Energy class A, B and C EPC-certified A EPC-certified A and

B, assets without

EPC built after

2009

HÅLLBARHET

Notes for 2022 disclosure:

Narrative on Waste, please see pages 32

All waste is sorted by tenants at source, including sorting of food waste, paper and packaging.

1) Waste for total portfolio include for 2021 Finland and for 2022 Finland and Norway. Like

for like include Finland.

Notes for 2022 disclosure:

Also see Taxonomy on page 35

1) Total portfolio include in 2021 certified assets in Finland and Sweden, in 2022 Finland,

Sweden, Norway and Denmark.

Waste - in assets

Total portfolio 3) Performance by country and assets

Absolute performan-

ce (Abs)

Like-for-Like

performance (LfL)

Finland Sweden Norway Denmark

EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021 2022 2021 % change 2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(LfL)

2021

(LfL)

% change

(LfL)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

2022

(Abs)

2021

(Abs)

Waste-Abs

Waste-LfL

Waste

(tonnes)

Total waste 1 209 348 313 348 -10 % 313 348 313 348 -10 % N/A N/A 896 N/A N/A N/A

Proportion of

hazardous waste

0 - 0 - 0 - 0 - N/A N/A 0 N/A N/A N/A

Proportion

non-hazardous

waste

314 100 % 313 100 % 313 348 313 348 N/A N/A 100 % N/A N/A N/A

No of applicable

properties, xx of

total yy

Waste dislosure

coverage

38 of 454 25 of 400 15 of 400 16 of 400 16 of 273 16 of 273 16 of 273 16 of 273 0 of 125 0 of 124 22 of 22 N/A 0 of 36 N/A

m2 of applicable

properties

Waste dislosure

coverage

137 638 n/d 108 544 N/A 108 544 N/A 108 544 N/A 0 0 29 094 N/A N/A N/A

% of m2

Proportion of

waste-estimated

0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

42

HÅLLBARHET

Energy - CIBUS

Headquarters = Cibus

Absolute performance (Abs)

EPRA Code Indicator (Units) 2022 2021

Elex-Abs,

Elec-LfL

Electricity (MWh) Total consumed electricity 8.7 6.6

Proportion of electricity from renewable

sources

100 % 100 %

DH&C-Abs,

DH&C-LfL

District heating and coo-

ling (MWh)

Total consumed district heating and

cooling

not available 2) not available 2)

Proportion of district heating and cooling

from renewable sources

-- --

Fuels-Abs,

Fuels- Lfl

Fuels (MWh) Total consumed fuels 0 0

Proportion of landlord-obtained fuels

from renewable sources

0 0

Energy-Int Energy intensity

(kWh/m2/year)

38.9 33.4

No of applicable pro-

perties

Energy and associated GHG dislosure

coverage 4)

2/2, 100% 2/2, 100%

m2 applicable properties Energy and associated GHG dislosure

coverage

224 197

% of m2 Proportion of energy and associated

GHG-estimated

0 % 0 %

Green-house gas emissions - CIBUS, market-based

GHG-Dir-Abs Direct (tonnes CO2e) Scope 1 1) 3 3

GHG-Indir-Abs Indirect (tonnes CO2e) Scope 2 2) 0.05 0

Scope 3 3) 0 0

GHG-Int GHG emissions intensity

(kg CO2e/m2/year

Scope 1 and 2 emissions 14 15

Notes

1) GHG Scope 1- emissions of company cars based on Volvo V60 D4, 1,000 kilometers

driven, mixed driving.

2) GHG Scope 2- District heating consumed in the oices in Sweden and Finland is inclu-

ded in the rent and not separately metered. Its GHG-impact is therefore not included.

3) GHG Scope 3- includes emissions from its employees’ business travel, based on the

ICAO method. Emissions from business travel are carbon oset via Fly Green Fund. During

2021, business travel resulted in 6,7 tonne CO2, in 2022 business travel resulted in 16 tonne

CO2.

43

EPRA Sustainability Performance Measures (Social)

HÅLLBARHET

Health & safety

Corporate performance Performance by country and assets

Cibus Finland Sweden Norway Denmark

EPRA Code Units Indicator Boundary 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2022

H&S-Emp 1) Number of incidents per 2.000

worked hours

Injury rate Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0

% of total number of worked hours Lost day rate Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0

% of total number of worked hours Absentee rate Direct employees in Cibus 0 0.80 % 0 0 0 1 %

Total number Fatalities Direct employees in Cibus 0 0 0 0 0 0

H&S-Assets % of assets Health and Safety assessment

2)

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

H&S- Comp Total numbers Number of incidents 2) 0 0 0 0 0 0 0 0

Notes 2022:

For more information about health and security among employees, please see ”Employees

and Organisation” page 23-24.

1) Cibus have employees in Sweden and Finland only.

2) Cibus has not identified or been noticed about any incidents occuring in its assets that

has adversely aected customers’, or end-customers’, health and safety. Cibus has no direct

control of the safety in and around the, but engage with tennants on the issue health and

safety during. sustainability meetings. Properties in Norway and Denmark were aquired late

2021 and in 2022.

44

EPRA nyckeltal

I tusental euro, TEUR, om inget annat anges 2022-12-31 2021-12-31

Årets resultat 79990 51370

Ränta på hybridobligationer -1435 -993

Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 78555 50377

Genomsnittligt antal utestående aktier 47425672 40284932

Resultat per aktie, EUR 1.66 1.25

Uteslutning av

- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -28143 -10644

- värdeförändring räntederivat, orealiserad -14102 -980

- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 8702 2395

Justeringar för att beräkna EPRA-resultat -33543 -9229

EPRA resultat 45012 41148

EPRA resultat per aktie, EUR 0.95 1.02

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262

Återläggning av derivat -12844 1 094

Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26 486

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560

EPRA NRV 710125 591 402

Antal utestående aktier 48441792 44 000 000

EPRA NRV per aktie, EUR 14.7 13,4

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262

Återläggning av immateriella tillgångar -158 -200

Återläggning av derivat -12844 1 094

Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26 486

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560

EPRA NTA 709967 591 202

Antal utestående aktier 48441792 44 000 000

EPRA NTA per aktie, EUR 14.7 13,4

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553 262

Återläggning av derivat -12844 1 094

Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten

skattefordran

-2193 -4 675

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10 560

EPRA NDV 664881 560 241

Antal utestående aktier 48441792 44 000 000

EPRA NDV per aktie, EUR 13.7 12,7

Beräknat hyresvärde för vakanta ytor 6313 5 114

Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 121000 96 562

EPRA vakansgrad, % 5.2 5,3

EPRA-Nyckeltal

EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för listade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan flera

år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att sträva efter

gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ

information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och

beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.

Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade

hållbarhetsrapport på sidan 55.

EPRA

45

Riskhantering

Cibus arbetar löpande med förvärv, förädling och att utveckla

högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

livsmedels- och dagligvaruhandeln. I not 22 på sidan 83-86 finns

beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs

Cibus strategiska och operationella risker samt riskhantering av dessa.

Verksamhet & organisation

Beskrivning risk Riskhantering

HYRESINTÄKTER

Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster

och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i

beståndet vid periodens utgång var cirka 94,7 (94,4)% och den

viktade genomsnittliga hyresavtalslängden var 5,0 (5,5) år. Cirka 97

(98) % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till

hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.

Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas

av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten

och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre

marknadsfaktorer.

För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa

en än mer diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt

bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med

koncernens största hyresgäster som är ledande inom

livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus följer löpande upp

den ekonomiska utvecklingen för bolagets hyresgäster

och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa

fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel

är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa eekten

av e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner

och inte bara en förvaltare för att minska risken från

hyresgästkoncentration. Vidare har Cibus implementerat

processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen

med målet att vara klimatneutrala 2030. Se hållbarhetsrapport

sid 25-43

DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte

kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid

begränsad då cirka 90 % av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller

nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran,

betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även

oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett

aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra

fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. I tillägg

finns risk för att den nya EU-Taxonomy lagstiftningen medför ökade

investeringar i fastigheterna för att hantera klimatomställningen

och trygga framtida finansiering.

Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla

och förbättra fastigheternas skick minskar risken för

reparationsbehov. Cibus arbetar löpande med eektivisering

i fastighetsförvaltningen vad gäller exempelvis förbättrade

energisystem som minskar energiförbrukningen

och miljöpåverkan. Cibus arbetar med långsiktig

underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över

underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador

och reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot

åverkan på grund av skada. Vidare har Cibus implementerat

processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen

med målet att vara klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport

sid 25-43

FÖRVÄRVSDRIVEN STRATEGI

Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att

förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt

inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv

kan även vara förenade med risker kopplade till säljaren och

den förvärvade verksamheten och fastigheten, miljörisker samt

finansieringsrisk kopplad till förvärvet.

Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för

livsmedels- och daglighandelsfastigheter i Norden. Cibus

har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap om

fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv

bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt

hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen

och en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat

processer vid förvärv för att hantera miljörisker och

klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030, se

hållbarhetsrapport sid 25-43.

46

SKATT

Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka

beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser

och regler i Norden kan påverka resultatet och nyckeltal samt

Cibus tillväxtmöjligheter. Den 1 januari 2019 trädde reglerna

om ränteavdragsbegränsningar i kraft. Regelverket i Sverige

innebär en avdragsrätt om 30 % av skattemässigt EBITDA och en

sänkning av bolagsskatten i två steg från 22 % till 20,6 % för 2021.

Maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av på

koncernnivå är 500 TEUR. I Finland trädde liknande regler avseende

ränteavdragsbegränsningar i kraft med vissa skillnader. Avdragsrätten

är begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av

negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per

bolag. I Norge finns även regler kring ränteavdrag. Reglerna avseende

ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på

koncernen under rapportperioden. Regelverket i Danmark innebär en

bolagsskatt om 22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen.

Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en

materiell påverkan på koncernen under rapportperioden.

Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande

utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag

till regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i

god tid förstår eekterna av eventuella regelförändringar.

En kostnadseektiv hantering av skatter ska vägas mot risker

med koncernens skattehantering.

KLIMATOMSTÄLLNING OCH MILJÖRISKER

Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell risk.

Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,

energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som

bedrivs. Enligt miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till

följd av föroreningsskada eller miljöskada. Detta kan påverka bolagets

resultat och nyckeltal.

Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis

energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster,

generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt

innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad.

Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av

världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora

hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går

tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt

möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 83-86.

Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar

för att klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar

Cibus risken för att förvärva fastigheter med någon form av

miljöskuld. Cibus arbetar övergripande i syfte att minska negativ

miljöpåverkan tillsammans med våra hyresgäster.

Cibus främsta prioritet är att skapa klimatneutrala

marknadsplatser. Målet är att göra vår verksamhet klimatneutral

senast år 2030. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra

ankarhyresgästers investeringar i återvinningsbar energi samt

prioriterar att själva investera i energieektiva fastigheter och

i egna klimatfrämjande åtgärder. Samtliga klimatrelaterade

risker som identifierats ha hög sannolikhet att inträa hanteras

genom integrerade aärsprocesser för att säkerställa hållbara

fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt mål om att

bli klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 25-43.

VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER

Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras

på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut

och för rapportperioden har Newsec, CBRE och Cushman & Wakefield

anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de

kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift

och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar

i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på

fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel,

dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för

såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven

samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser

inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga

hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De

bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur

förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala

yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och

geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.

Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära

förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer

med hyresgästen skapar goda förutsättningar för att kunna

upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet.

Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör

vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende

fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité

och energieektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk

spridning i Norden. Cibus strategi är att fortsätta att växa i

Norden för att ytterligare öka den geografiska spridningen

och därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen

av e-handel inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus

fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel innebära stabila

hyresgäster och långa hyresavtal. Marknadsvärdet på Cibus

samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende

fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus ledning.

Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera

miljörisker och klimatomställningen med målet att vara

klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 25-43.

INTERNA PROCESSER OCH KONTROLL

Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten

påverkas negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller

oegentligheter inom och utom organisationen.

Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad

av regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på

sid 47-54.

MEDARBETARE OCH KOMPETENS

Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas

kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha

en förhållandevis liten organisation i syfte att arbeta snabbt

och eektivt, vilket kan medföra ett viss beroende av enskilda

medarbetare och leverantörer då exempelvis hyresadministrationen

är outsourcad.

Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och

stärka upp organisationen i syfte att minska beroendet av

nyckelpersoner, se medarbetare och organisation på sid 23.

RISK OCH RISKHANTERING

47

Utgångspunkt

God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och styrning, är

centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det är en förutsättning

för Cibus kapacitet att fortsätta växa med utdelningskapacitet

och en hygienfaktor för att få förtroendefulla relationer med våra

investerare och övriga intressenter. Bolagsstyrningsrapporten avser

verksamhetsåret 2022. Cibus är noterade på Nasdaq Stockholm,

Mid Cap, som är en EU-reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det

ledande globala indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus

följer tillämpliga lagar för bolagsstyrning, främst aktiebolagslagen

och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar och följer svensk kod

för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken finns tillgänglig på www.

bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer för bäst praxis i hållbar

rapportering (EPRA sBPR) vilka finns tillgängliga på www.epra.com.

Struktur för bolagsstyrning

Cibus bolagsorgan är bolagsstämman, styrelsen, verkställande

direktören och revisorn. Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom

sex månader efter räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser

aktieägarna en styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande

direktören. Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till

uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor

för val vid årsstämman.

Aktier och ägare

Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare

framgår av sidorna 11-12.

Bolagsstämman

Bolagsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,

som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och

har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid

bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman

utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från

valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som

exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut

om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden

fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut

vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor

föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas

av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver

årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets

utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen

anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av

aktierna begär det.

Årsstämma 20 april 2022

Vid årsstämma den 20 april 2022 fattades i huvudsak följande

beslut:

— Årsstämman fastställde resultat- och balansräkningarna för

moderbolaget och koncernen.

— Årsstämman beslutade om disposition av årets resultat enligt

den fastställda balansräkningen i enlighet med förslag från

styrelsen. Således beslutades om vinstutdelning enligt följande:

Årsstämman beslutade om utdelning till aktieägarna med 0,75

EUR per aktie.

— Det beslutades att utdelning ska utbetalas månadsvis under

året med tolv delbetalningar där den första delbetalningen

blir 0,06 EUR per aktie, den andra 0,06 EUR per aktie, den

tredje 0,06 EUR per aktie, den fjärde 0,06 EUR per aktie, den

femte 0,06 EUR per aktie, den sjätte 0,07 EUR per aktie, den

sjunde 0,06 EUR per aktie, den åttonde 0,06 EUR per aktie,

den nionde 0,07 EUR per aktie, den tionde 0,06 EUR per

aktie, den elfte 0,06 EUR per aktie och 0,07 EUR per aktie

vid den tolfte delbetalningen.

Bolagsstyrningsrapport

Cibus Nordic Real Estate AB

Aktieägare

Bolagsstämma

Valberedning

Ersättningsutskott

Revisionsutskott Styrelse Revisorer

VD och ledning

Styrande dokument intern

kontroll och styrning

BOLAGSSTYRNING

48

— Avstämningsdagar för utdelning ska vara den 22 april 2022,

13 maj 2022, 22 juni 2022, 22 juli 2022, 24 augusti 2022, 23

september 2022, 24 oktober 2022, 23 november 2022, 22

december 2022, 24 januari 2023, 21 februari 2023 och 24

mars 2023. Utdelning beräknas betalas den 29 april 2022,

20 maj 2022, 30 juni 2022, 29 juli 2022, 31 augusti 2022, 30

september 2022, 31 oktober 2022, 30 november 2022, 30

december 2022, 31 januari 2023, 28 februari 2023 och 31

mars 2023.

— Det konstaterades att styrelsen har kallat till en extra

bolagsstämma att hållas den 5 maj 2022 där styrelsen

föreslår att bolagsstämman ska besluta om extra

vinstutdelning för att den totala utdelningen ska uppgå till

0,99 EUR per aktie.

— Årsstämman beviljade styrelseledamöterna och den

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2021.

Årsstämman beslutade att antalet styrelseledamöter ska uppgå

till fem (5) och omvalde styrelseledamöterna Patrick Gylling,

Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg

samt valde Nils Styf till ny ledamot. Årsstämman omvalde

Patrick Gylling till styrelseordförande. Årsstämman omvalde

det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till bolagets revisor.

Årsstämman beslutade om att styrelsearvode ska utgå med

2 500 EUR per månad till vardera av styrelseledamöterna

och att arvode ska utgå med 5 000 EUR per månad till

styrelseordföranden.

— Årsstämman beslutade att anta ett långsiktigt

incitamentsprogram riktat till medarbetare i bolaget.

Incitamentsprogrammet utgörs av ett teckningsoptionsprogram.

Årsstämman beslutade vidare, för att möjliggöra sina

förpliktelser under teckningsoptionsprogrammet, om emission

av teckningsoptioner samt om överlåtelse av teckningsoptioner.

Maximalt kan 500 000 teckningsoptioner komma att emitteras

inom ramen för teckningsoptionsprogrammet.

— Årsstämman beslutade att godkänna ersättningsrapporten.

BOLAGSSTYRNING

49

Valberedning

Enligt beslut på årsstämman 2021 ska Cibus valberedning bestå

av styrelsens ordförande samt tre ytterligare ledamöter som

representerar de tre största aktieägarna. Valberedningen utses

baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade

aktieägare per den sista bankdagen i augusti. Styrelsens

ordförande kontaktar aktieägarna som har 14 dagar på sig att

informera ordföranden om de vill delta i valberedningens arbete.

Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att

utse en ledamot till valberedningen kommer nästa aktieägare i

storleksordningen få en vecka på sig att utse en ledamot.

Namnen på de fyra representanterna, och de parter de företräder,

oentliggörs så snart valberedningen utsetts, vilket skall

ske senast sex månader innan årsstämman. Om färre än fyra

ledamöter har utsetts vid denna tidpunkt, kommer valberedningen

att bestå av färre än fyra ledamöter. Ordförande i valberedningen

ska, om inte ledamöterna enats om annat, vara den ledamot

som representerar den största aktieägaren. Valberedningens

mandatperiod sträcker sig fram till dess att en ny valberedning

utsetts. Valberedningens ledamöter erhåller inte något arvode.

BOLAGSSTYRNING

Utdelningskalender

Beslutad utdelning Belopp i euro Sista handelsdag

med utdelning

Handelsdag utan

utdelning

Avstämningsdag Utbetalningsdag

Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,09 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,08 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,10 -- -- -- --

Ordinarie utdelning 0,06 -- -- -- --

50

Inför årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:

— val av ordförande för årsstämman

— val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal

styrelseledamöter

— arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga

styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete

— val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande

av arvode till revisor, samt riktlinjer för hur valberedningen ska

utses, och valberedningsinstruktioner

Valberedningen har rätt att, på bolagets bekostnad, anlita

rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som

valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra

sina uppgifter. Valberedningen skall utföra de uppgifter som

svensk kod för bolagsstyrning stipulerar. Instruktionerna till

valberedningen som beslutades på årsstämman 2021 finns på

Cibus hemsida www.cibusnordic.com. Inför årsstämman 2023

utgörs valberedningen av:

— Olof Nyström, utsedd av Fjärde AP-fonden, ordförande i

valberedningen

— David Mindus, utsedd av AB Sagax (publ)

— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar

Fondförvaltning AB (publ)

— Patrick Gylling, Styrelseordförande i Cibus

Valberedningen tillämpar och följer bolagskoden 4.1 som

mångfaldspolicy samt EPRAs riktlinje om hållbarhetskompetens

i sitt framtagande av förslag till styrelse. Målet med policyn

och riktlinjerna är att styrelsen ska ha en med hänsyn till

bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt

ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och

bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund samt att en

jämn könsfördelning ska eftersträvas. På årsstämman 2022 valdes

fem ledamöter varav två kvinnor och tre män. Som underlag

för sitt förslag inför årsstämman 2023 gör valberedningen en

bedömning om styrelsen är ändamålsenlig utifrån den utvärdering

av styrelsens arbete som görs årligen samt tillämpning av

bolagskoden.

Styrelsens roll och sammansättning

Styrelsen har en central roll i Cibus aärsmodell att förvärva,

utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden för

att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är efter

bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Styrelsens

arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen, bolagsordningen

och styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastslår mål, strategiska

riktlinjer samt riktlinjer för bolagets hållbarhetsarbete, ansvarar

för att VD genomför styrelsebeslut samt har det yttersta

ansvaret för bolagets interna kontroll samt riskhantering.

Revisionsutskottet och ersättningsutskottet utgjordes av hela

styrelsen. Cibus styrelse ska enligt bolagsordningen bestå

av lägst tre och högst åtta stämmovalda ordinarie ledamöter

utan suppleanter. Vid årsstämman 2022 valdes fem ordinarie

styrelseledamöter, mer information om styrelsens ledamöter finns

på sidan 56.

Cibus Nordics styrelse består av:

— Patrick Gylling, ordförande (omval)

— Elisabeth Norman (omval)

— Stefan Gattberg (omval)

— Victoria Skoglund (omval)

— Nils Styf (nyval)

Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget

och större aktieägare.

Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig

plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad

dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver

det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,

sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie

sammanträden inklusive möten i samband med publicering av

delårs- och bokslutsrapporter).

Extra styrelsemöte sammankallas vid behov. Under 2022 hade

styrelsen totalt 41 (47) möten varav 26 (34) per capsulam möten.

På det konstituerande styrelsemötet fastställdes bland annat

styrelsens arbetsordning, utskottens instruktioner (hela styrelsen

utgör ersättningsutskott och revisionsutskott), och beslut om

firmateckning samt styrelsens årliga planering.

Styrelsens utskott

Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och ersättningsutskott

eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets storlek anser det mest

ändamålsenligt. Arbetet inom respektive utskott utförs i enlighet

med utskottens instruktioner som utgör en del av styrelsens

arbetsordning.

Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras

enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte.

Ersättningsutskott

Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen.

Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och

inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för

de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att

förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade

och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad

av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av

bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som en

separat punkt i styrelseprotokollen.

Revisionsutskott

Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen. Revisionsutskottet

är för styrelsen beredande organ och inskränker inte styrelsens

ansvar för bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets

arbete innefattar bland annat att överse bolagets finansiella

rapportering och eektiviteten i bolagets interna kontroll och

riskhantering. Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten

och riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill

hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper

och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga

frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning.

Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer

och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller

bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets

arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen.

Styrelsearbetet

De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.

Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om utvecklingen

av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna, möjliga

förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete, finansiell

ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut baseras på ett

beslutsunderlag och fattas efter diskussion som leds av styrelsens

ordförande. Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad

process som leds av styrelseordförande. 2022 års utvärdering har

genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning

om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens

arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation och

förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen har presenterats

och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna från dessa utvärderingar

och diskussioner har muntligen redogjorts för valberedningen.

Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras

enligt styrelsens årliga plan för ordinarie styrelsemöten.

Styrelseordförande leder styrelsearbetet och följer verksamheten i

dialog med verkställande direktören. Ordförande företräder bolaget

i frågor kring ägarstrukturen och frågor av särskild betydelse.

Uppdraget medför ansvar för att styrelsearbetet är välorganiserat,

eektivt, att styrelsen fullgör åtagandena samt att styrelsens

erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag.

BOLAGSSTYRNING

51

Ersättning till styrelsen

På årsstämman 2022 beslutades om att styrelsearvode

ska utgå med 2 500 (2 375) EUR per månad till vardera av

styrelseledamöterna och att arvode ska utgå med 5 000 (4 750)

EUR per månad till styrelseordföranden.

Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering

I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures

Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade

instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och

vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver

bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar

och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information

som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om

riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan

få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar

också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas

i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom

väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om intern

kontroll och processerna för finansiell rapportering.

Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst

två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.

I samband med det styrelsesammanträde som behandlar

årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och

bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas

iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.

Revision

Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt

bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig

om finansiella rapporteringen samt styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår

lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Bolagets revisorer

rapporterar till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från

granskningen och sina bedömningar av bolagets interna kontroll.

Vid årsstämman 2022 omvaldes revisionsfirman KPMG till

bolagets revisor. KPMG meddelade auktoriserade revisorn Marc

Karlsson som huvudansvarig revisor för tiden intill slutet av nästa

årsstämma. Vid årsstämman 2022 beslutades att ersättning till

revisorn skulle utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2022

uppgick till sammanlagt 984 TEUR för hela koncernen. Av dessa

avser 267 TEUR revisorstjänster för åren 2020 och 2021 främst i

samband med omstrukturering av den finska koncernen.

Verkställande direktören och koncernledningen

Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med

den av styrelsen antagna VD-instruktionen. VD ansvarar för att

styrelsen erhåller ett relevant informations- och beslutsunderlag

som krävs för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda

beslut. Koncernledningen bestod 2022 av VD, CFO, Head of

Business Development, CIO Sverige CIO Finland och CIO Norge.

Koncernledningen har regelbundet möten för att diskutera

aktuella frågor samt har strategidagar tillsammans med styrelsen

minst en gång per år.

52

Ersättning till ledande befattningshavare

Under 2022 betalades totalt 1 742 (1 408)TEUR i fast ersättning

till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). Då

har det tillkommit två medarbetare i koncernledningen under

året. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande

direktören, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och

sjukförsäkringsförmån uppgick under 2022 till 501 (479)TEUR.

Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare

Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av

koncernledningen. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som

beslutats av bolagsstämman.

Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som avtalas, och

förändringar som görs i redan avtalade ersättning, efter det att

riktlinjerna antagits av årsstämman 2020 och inga förändringar

beslutades på årsstämman 2022. Årsstämman 2022 beslutade att

godkänna bolagets ersättningsrapport för 2021.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Bolagets aärsstrategi är att förvärva, utveckla och hantera

fastigheter av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor

som ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 454

(382) fastigheter i Finland, Sverige, Danmark och Norge. För mer

information om Bolagets aärsstrategi hänvisas till sid 9.

En framgångsrik implementering av Bolagets aärsstrategi och

tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan

erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör

att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig

totalersättning.

I Bolaget har inrättats långsiktiga teckningsoptionsprogram för

VD och incitamentsprogram för medarbetare. Dessa har beslutats

av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.

Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga

teckningsoptionsprogram som styrelsen föreslagit att

årsstämman 2023 ska anta. Det föreslagna programmet motsvarar

i allt väsentligt befintliga program. De prestationskrav som

används för att bedöma utfallet av programmen har en tydlig

koppling till aärsstrategin och därmed till Bolagets långsiktiga

värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Programmen uppställer

vidare krav på egen investering och viss flerårig innehavstid. För

mer information om dessa program, innefattande de kriterier som

utfallet är beroende av, se not 8 .

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja Bolagets aärsstrategi och långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig

samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig

kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.

Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för

utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under

en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen

får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta

kontantlönen under mätperioden.

Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara

premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte

omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande

kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för

premiebestämd pension får uppgå till högst 30 procent av den

pensionsgrundande inkomsten.

Beträande anställningsförhållanden som lyder under andra

regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra

förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana

tvingande regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers

övergripande ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.

53

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara

högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden

och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp

motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning

från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex

månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning

för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan

ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska

endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren

saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den

fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under

den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska

vara högst sex månader efter anställningens upphörande.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda

och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller

kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar

Bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling

till aärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga

utveckling.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av

rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive

fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har uppfyllts.

Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser rörlig

kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen i

förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av

finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast

oentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av

skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna

Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer

behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart fjärde år, och

förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska

gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen

ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar

för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut

i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,

om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska

bärkraft. Ersättningsrapport finns i not 8.

Styrdokument och intern kontroll

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en

tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett

betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga risker

inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande rutiner,

processer och dokumentation för intern kontroll samt har utvärderat

och bedömt den interna eektiviteten. Bolaget är från den 1 juni 2021

noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen Nasdaq Stockholm.

Styrelsen fastställer årligen styrdokument i form av VD-instruktion och

Cibus Compliance and Procedures manual.

I Cibus Compliance and Procedures manual ingår bland annat:

informationspolicy och insiderpolicy, Policy för informationssäkerhet,

data och dataskydd, Uppförandekod, hållbarhetspolicy, miljöpolicy,

riskpolicy, finans- och likviditetspolicy, processer för regelefterlevnad,

instruktion för finansiell rapportering. Under 2022 implementerade

vi en ny inköpspolicy med miljökrav. Arbetsordning för styrelse,

instruktioner för revisions- och ersättningsutskott tillsammans med

VD-instruktionen ger anvisningar och klargör vilka beslut som fattas

av styrelsen och vilka som fattas av verkställande direktören. Mot

bakgrund av Cibus Nordics verksamhet, organisationsstruktur samt

hur den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner

styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form av

internrevision.

Styrelsen utvärderar löpande den finansiella rapporteringen varje

kvartal som erhålls i samband med styrelsemöten och omfattar

fastighetsportföljen, skuldsättningen, utdelningskapacitet och andra

viktiga förhållanden. Ansvaret att upprätthålla en eektiv kontrollmiljö

och det löpande arbetet med internkontroll och riskhantering åligger

verkställande direktören och CFO som rapporterar till styrelsen.

Styrelsen har en kontinuerlig dialog med bolagets revisor kring

omfattning och kvalitet av bolagets finansiella rapportering samt

utvärdering av eektiviteten på den interna kontrollen och styrningen.

Riskbedömning

Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen

avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i den finansiella

rapporteringen. Detta sker främst genom dokumenterade processer

för intern kontroll och styrning samt kontakter mellan verkställande

direktör och CFO samt ekonomi/ finansfunktion. En gång om året

genomför ledningen en workshop med styrelsen för att identifiera

de områden där risken för strategiska, finansiella eller operationella

fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn analyserar styrelsen minst

en gång per år utfallet av bolagets riskbedömning och riskhantering

för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga riskområden.

Hållbarhetsfrågor är en löpande del av riskanalysen och bedömningen.

Kontrollaktiviteter

Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer

och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och

åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i

den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella

rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar om

hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av driftsnetto,

uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar, kassaflöde och

finansiering. På dessa möten läggs särskild vikt vid att eventuella

problemställningar följs upp och att en korrekt finansiell rapportering

säkerställs. Kontrollerna sker på flera nivåer i bolaget för att

säkerställa att felaktigheter blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas

i Cibus Compliance and Procedures manual och skapas genom

hur verksamheten organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer,

kommunikation, dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för

ledningen och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och

upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll inriktad

på aärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar och bedömer

den interna den interna eektiviteten. Bolagets revisor granskar varje

år ett urval av kontroller och processer och rapporterar eventuella

förbättringsområden till bolagsledningen och styrelse. Det har inte

framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle

fungera på avsett sätt.

54

Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens

sammansättning

Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning

(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i

hållbarhetsrapporten på sid 55)

Styrelsens sammansättning och kompetens

Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande

till större ägare och bolaget och ingen av styrelseledamöterna är

verksam i bolaget i någon annan roll eller på något annat sätt än

som styrelseledamot. Bolaget har fem styrelseledamöter som i

genomsnitt varit engagerade i tre år som styrelseledamöter i bolaget.

Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna

särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för

klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters

erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid 56 där

styrelsen presenteras.

I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det valberedningen

som förbereder och föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om

valberedning. Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur

de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och inte

obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet. En

valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga

överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter

föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen. I

enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med

hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i

övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och

bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens,

erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Cibus tillämpar och följer svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen

i Cibus har utöver branscherfarenhet kompetens inom följande

områden: finansiell rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och

hållbarhetsfrågor.

Bolagets styrelseledamöter har inga styrelseengagemang

eller ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till

Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2022

redovisade bolaget inga närstående transaktioner relaterade till

styrelseledamöter, se sid 82.

Namn Funktion Invald år Oberoende av större ägare och

bolaget samt bolagets ledning

Stämmobeslut

arvode i EUR

Antal styrelsemöten

inkl. utskott

Patrick Gylling Ordförande 2018 Oberoende 59 000 41

Elisabeth Norman Ledamot 2018 Oberoende 29500 41

Jonas Ahlblad

1

Ledamot 2018-2022 Oberoende 9500 14

Stefan Gattberg Ledamot 2020 Oberoende 29500 41

Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 29500 41

Nils Styf

2

Ledamot 2022 Oberoende 20000 27

1 Ersättningen utgick fram till årsstämman 2022.

2 Ersättningen utgick fr.o.m. årsstämman 2022.

55

BOLAGSSTYRNING

I enlighet med kapitel 6, paragraf 11 i Årsredovisningslagen avger Cibus hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten

i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under kalenderåret 2022. Detta är Cibus fjärde hållbarhetsrapport, senast rapport

publicerades i mars 2022. Hållbarhetsrapporten omfattar sidorna 9 samt 25-43 i Cibus Årsredovisning 2022 För en mer detaljerad

redovisning, se innehållsförteckning nedan.

Innehållsförteckning Lagstadgad Hållbarhetsrapport

Aärsmodell Sid Del av årsredovisning

Väsentliga frågor, intressenter 9 Aärsidé och mål

Styrning av hållbarhetsarbetet 25-37 Hållbarhet - Samtliga sidor

Risker, riskhantering 27, 29, 32-33, 45-46 Hållbarhet - Samtliga sidor

Miljö 31-34, 38-43 Hållbarhet - Agera för klimatet, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA

Sociala förhållanden 37 Hållbarhet - Skapa tillgängliga marknadsplatser

Personal, mångfald 23-24, 38 Medarbetare och organisation, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA

Mänskliga rättigheter 25, 29-30 Hållbarhet - Hållbara marknadsplatser som aärsidé, vara en hâllbar

samarbetspartner

Anti-korruption, aärsetik 29-30 Hållbarhet - Vara en hållbar samarbetspartner

Uppföljning 25-43 Hållbarhet - Samtliga sidor

Lagstadgad Hållbarhetsrapport

56

Styrelse & revisor

Styrelsen omfattar Patrick Gylling (styrelseordförande),

Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg

Vald revisor är KPMG med ansvarig Marc Karlsson

BOLAGSSTYRNING

Patrick Gylling

Styrelseordförande sedan 2018

Ekonomie magister vid Hanken Svenska

Handelshögskolan

Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners

samt styrelseledamot Nyfosa AB (publ) och

Livränteanstalten Hereditas Ab

Aktieinnehav: 500 000 aktier via Oriolidae

Invest Ab

Elisabeth Norman

Styrelseledamot sedan 2018

Kandidatexamen Uppsala Universitet

Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB

Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika

Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande

Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot

Byggpartner i Dalarna AB (publ),

Styrelseledamot Örndalen Exploatering AB

Aktieinnehav: 1 500 + 7 000 aktier via

Salsnecke Slott HB

Stefan Gattberg

Styrelsemedlem sedan 2020

Juristexamen från Lunds Universitet

Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot

Altaal AB, Styrelseordförande Green Yield

Nordic RE AB, Styrelseledamot Altaal-X.

Aktieinnehav: 7 743 aktier

Marc Karlsson

Huvudansvarig revisor sedan 2022

Auktoriserad revisor

Årssstämman 2022 valde KPMG AB som

revisionsfirma.

Nils Styf

Styrelseledamot sedan 2022

Civilekonomexamen från Handelshögskolan i

Stockholm

Övriga uppdrag: VD och koncernchef på

Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i

Hemsökoncernens samtliga hel- och delägda

dotterbolag. Styrelseordförande, NP3

Fastigheter AB och styrelseledamot, Bonava AB

och Mattssons Fastighetsutveckling AB.

Aktieinnehav: 1 946 aktier

Victoria Skoglund

Styrelseledamot sedan 2021

Juristexamen från Stockholms Universitet

Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo

AB, och VIE Kapital AB samt delägare på

Advokatfirman Lindahl.

Aktieinnehav: 1 500 aktier

57

Koncernledning

Koncernledningen består av Sverker Källgården (CEO), Pia-Lena Olofsson (CFO)

Lauri Tiensuu (COO), Peter Lövgren (CIO Sverige), Marcus Kruus (CIO Norge)

och Iiris Eestilä (CIO Finland)

BOLAGSSTYRNING

Sverker Källgården

CEO

Civilingenjör Kungliga Tekniska Högskolan

Aktieinnehav: 46 795 aktier + 30 000

aktieoptioner

Pia-Lena Olofsson

CFO & Head of IR

Executive MBA Warwick Business School &

MBA Göteborgs Universitet

Aktieinnehav: 5 000 aktier + 136 000

aktieoptioner

Marcus Kruus

CIO Norway

Executive MBA Göteborgs Universitet och

Civilingenjör Chalmers Tekniska Högskola

Aktieinnehav: 3 000 aktier + 7 500

aktieoptioner

Iiris Eestilä

CIO Finland

Civilingenjörsexamen från Aalto University

Aktieinnehav: 15 000 aktieoptioner

Lauri Tiensuu

COO/Head of Business development

Civilingenjör från Aalto University

Aktieinnehav: 7 000 aktier + 100 000

aktieoptioner

Peter Lövgren

CIO Sverige

Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan

Aktieinnehav: 2 500 aktier + 95 000

aktieoptioner

5844

Finansiella

rapporter

59

Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB

(publ)

Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer

559135-0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed

årsredovisning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 1 januari 2022 - 31 december 2022. Bolagets

redovisningsvaluta är Euro och om inget annat anges uppges

alla belopp i tusentals Euro.

Verksamhet

Cibus verksamhet består av att förvärva, förädla och utveckla

högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,

konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.

Aärsidé, mål och strategi

Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom förvärv, förädling och utveckling av högkvalitativa

fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets

aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida

kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina

aktieägare oberoende av konjunkturläget. Den strategi som

bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och

hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt

starka hyresgäster i marknadsledande positioner.

Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och

bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträande de

befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om

förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget

formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt

i Norden men även på sikt att expandera till övriga länder i

Europa.

Fastighetsbestånd och hyresgäster

Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2022 av

454 fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt

980 576 kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 850 911 TEUR.

Innehavet består till 100 % av kommersiella lokaler där det

i huvudsak bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln.

Ungefär 71 % av portföljens driftnetto på helårsbasis härrör

sig från fastigheter i Finland, 14 % från fastigheter i Sverige,

11 % från fastigheter i Danmark och 4 % från fastigheter i

Norge. Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av

företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln.

Över 97 % av de driftnettot härrör sig från fastigheter som

hyrs av de största marknadsledande hyresgästerna: Kesko,

Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Dagrofa och Lidl.

Fastigheterna upplevs som väl lämpade för verksamheten av

samtliga större hyresgäster. Ankarhyresgästerna står för 87 %

av hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har

genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år.

Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per

år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera

oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på

marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts

av Newsec, Cushman & Wakefield och CBRE.

Förvaltningsberättelse

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens finansiella nyckeltal

I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2022 Helår 2021

Hyresintäkter 106722 81058

Driftnetto 99607 76326

Förvaltningsresultat 55182 47741

Resultat efter skatt 79990 51370

Antal utestående aktier, st 48441792 44000000

Genomsnittligt antal utestående aktier, st 47425672 40284932

Resultat per aktie, EUR¹ 1,66 1,25

EPRA NRV per aktie, EUR 14,7 13,4

EPRA NTA per aktie, EUR 14,7 13,4

EPRA NDV per aktie, EUR 13,7 12,7

Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 1850911 1499626

Likvida medel 45994 51054

Balansomslutning 1929726 1570714

Avkastning på eget kapital, % 12,5 9,9

Belåningsgrad seniorskuld, % 47,6 48,3

Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 57,8

Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,5

Soliditet, % 36,2 37,1

Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7

Överskottsgrad, % 93,3 94,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,3

Andelen dagligvarufastigheter, % 94,1 94,6

1 Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

60

Resultatanalys helår 2022

INTÄKTER

Under 2022 uppgick koncernens hyresintäkter till 106 722

TEUR (81 058), vilket var en ökning med 32 % jämfört med

samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus

hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex

(KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt hälften av

hyresavtalen. Ökningen är i regel maximerad till mellan 3 - 4%.

Serviceintäkter uppgick till 17 297 TEUR (12 696) och utgjordes

till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska

uthyrningsgraden uppgick till 94,8 % (94,3). Totalt hyresvärde

på årsbasis uppgick till 121 000 TEUR (94 754).

DRIFTNETTO

Driftkostnaderna uppgick under året till -24 412 TEUR (-17 428).

Driftnettot ökade med 31 % och uppgick till 99 607 TEUR (76

326), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,3 % (94,2). Då

många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna

står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de

viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan

kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta

innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan

variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det

innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex

men inte kostnaderna i motsvarande grad.

ADMINISTRATIONSKOSTNADER

Administrationskostnaderna uppgick till -8 531 TEUR (-6 385).

Ökningen beror delvis på högre kostnader på grund av en större

fastighetsportfölj och ytterligare anställda. Cibus har valt att

stödja UNHCRs arbete i Ukraina under första kvartalet med

-200 TEUR, vilket ingår i posten administrationskostnader.

I administrationskostnader ingår även kostnader av

engångskaraktär på drygt -514 TEUR för legala och övriga

rådgivningskostnader i samband med främst omstrukturering

inom koncernen hänförliga till 2020 och 2021.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till -35 894 TEUR (-22 200) och utgörs

främst av periodens räntekostnader om -28 024 TEUR (-19 289)

men även av en valutakursförändring om -1 938 TEUR (468).

Vi har även kostnad av engångskaraktär om -2 660 TEUR

avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligation

och lån samt uppläggningsavgifter bland annat gällande

brygglånfacilitet för förvärv i Danmark.

I finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för

räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt

tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om

880 MEUR finns fyra icke säkerställda obligationer utgivna

om 700 MSEK, 135 MEUR, 50 MEUR och 70 MEUR. Under

fjärde kvartalet har Cibus återköpt 58,7 MEUR av 135 MEUR.

Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts

så att 61,8 MEUR återstår av obligationen som förfaller den 18

september 2023.

Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den

totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och

inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 3,9% (2,3).

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Under året ökade förvaltningsresultatet med 16 % till 55 182

TEUR (47 741), vilket motsvarar 1,16 EUR (1,19) per aktie.

Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär

samt valutakurseekt uppgick till 60 494 TEUR (47 741).

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER

Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till

351 285 TEUR (227 112) från det ingående värdet om 1 499 626

TEUR (1 272 514) till det utgående värdet 1 850 911 TEUR (1 499

626). Nedan är en specifikation över förändringen:

Ingående värde 1 499 626

Förvärv 341 858

Försäljning -660

Orealiserade värdeförändringar 28 143

Valutakurseekt -22 514

Investeringar i fastigheterna 3 714

Justerade anskaningsvärden 744

Utgående värde 1 850 911

De orealiserade värdeökningarna beror till största delen på

ökade hyresintäkter på grund av indexökningar då 99% av

Cibus hyror är kopplade till KPI. Investeringar i fastigheterna

har gjorts med 3 714 TEUR (2 247), varav cirka 1 046

TEUR (403) är genomförda hyresgästanpassningar med

direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj.

SKATT

I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige

20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga

avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och

utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden

uppkommit en låg eektiv skattekostnad.

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 20 339

TEUR (23 855). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga

underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 2 193

TEUR (4 675) och i moderbolagets balansräkning till 1 941 TEUR

(3 224). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om

-17 497 TEUR (-7 995), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt

uppgår till -281 TEUR (-81) respektive -17 216 TEUR (-7 914). Den

eektiva skattesatsen uppgår till 17,9 % (13,5).

RESULTAT EFTER SKATT

Årets resultat efter skatt uppgick till 79 990 TEUR (51 370)

vilket motsvarar 1,66 EUR (1,25) per aktie. Orealiserade

värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick

till 28 143 TEUR (10 644)

Kassaflöde och finansiell ställning

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick

till 68 116 TEUR (53 261) vilket motsvarar 1,44 EUR (1,32) per

genomsnittligt antal utestående aktier.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -344 942

TEUR (-179 675) och utgör främst förvärv av fastigheter under

rapportperioden.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 272 272

TEUR (140 777).

Likvida medel vid periodens slut uppgick till 45 994 TEUR (51

054). Cibus hade per den 31 december 2022 räntebärande

nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 093 347 TEUR

(866 806). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 6 141

TEUR (3 969).

Finansiering

Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna,

säkerställda lån från nordiska banker och institut, fyra icke-

säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån.

Per den 31 december 2022 hade koncernen säkerställda

banklån om 880 MEUR med en genomsnittligt viktad

rörlig räntemarginal om 1,6 % och en genomsnittligt viktad

kreditbindningstid om 3,0 år. Som säkerhet för de räntebärande

skulderna har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus

har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på

marknadsmässiga villkor. Cirka 70 % av bolagets banklån per

den 31 december är räntesäkrade antingen med räntetak eller

löper med en fast ränta varför ränterisken är begränsad.

Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell

riskhantering och finansiella instrument.

FINANSIELLA RAPPORTER

61

Legal struktur

Per den 31 december 2022 bestod koncernen av 417 aktiebolag

med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag.

Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av

dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är

den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som

möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet.

Ägarförhållanden

Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm

MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt

43 000 aktieägare per den 31 december 2022. De 15 största

aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har

ett innehav som per den 31 december 2022 uppgick till 10 %

eller mer av Cibus röster.

AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2022

Namn Antal aktier Andel, %

Fjärde AP-fonden 3130898 6,5

AB Sagax 2776973 5,7

Länsförsäkringar Fonder 2234014 4,6

Vanguard 1927705 4,0

Marjan Dragicevic 1620000 3,3

BlackRock 1509761 3,1

Dragfast AB 1400000 2,9

Avanza Pension 1352085 2,8

Sensor Fonder 1096000 2,3

Columbia Threadneedle 903372 1,9

Nordnet Pensionsförsäkring 764623 1,6

ACTIAM 561315 1,2

Tredje AP-fonden 535000 1,1

Handelsbanken Fonder 503070 1,0

Patrick Gylling 500000 1,0

Summa 15 största aktieägare 20814816 43,0

Aktieägare, övriga 27626976 57,0

Totalt 48441792 100

Källa: Modular

Finance

Moderbolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen

och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består

i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor

och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som

administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,

projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget

uppgick till 8 879 TEUR (-2 305).

Hållbarhetsrapport

För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 55.

Revisor

Årsstämman 2022 valde revisionsbolaget KPMG AB som

revisor. Den auktoriserade revisorn Marc Karlsson är bolagets

huvudansvarige revisor.

Väsentliga händelser under perioden

FÖRSTA KVARTALET

Den 17 februari pressmeddelades kommunikén ifrån den extra

årsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat

att fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av

aktier, med eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare.

Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras

enligt bemyndigandet får högst motsvara 10 procent av

antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för extra

årsstämman, det vill säga maximalt 4 400 000 aktier kan

komma att emitteras.

Den 22 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke

säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-

program. Obligationerna har en löptid om 2,75 år och löper med

en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter.

Den 24 mars meddelades att Cibus har genomfört en riktad

nyemission om 4 400 000 nya aktier och tillförts härigenom

cirka 955 miljoner SEK.

Samma dag meddelades att Cibus ingått bindande avtal

angående förvärv av en fastighetsportfölj i Danmark med 34

matvarubutiker.

Den 31 mars meddelades att det totala antalet aktier och röster

i Cibus har under mars 2022 ökat som ett resultat av den

riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår

därmed till 48 400 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till

484 000 EUR.

ANDRA KVARTALET

Den 6 april meddelades att Cibus tillträtt ett tidigare aviserat

förvärv av en fastighetsportfölj bestående av 34 fastigheter

med matvarubutiker i Danmark med ett fastighetsvärde om

cirka 2 080 MDKK (cirka 280 MEUR). Förvärvet är Cibus första

förvärv i Danmark.

Den 11 april meddelades att Cibus styrelse återkallar förslag om

införande av nytt aktieslag och kallar till extra bolagsstämma

den 5 maj med förslag om att öka total utdelning per aktie till

0,99 EUR.

På årsstämman den 20 april 2022 valdes Nils Styf till ny

styrelseledamot. Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria

Skoglund och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter

med Patrick Gylling som styrelsens ordförande

Den 28 april meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsfastighet i Finland för 4,3 MEUR. S-gruppen är

ankarhyresgäst.

Den extra årsstämman den 5 maj 2022 beslutade att höja

utdelningen med 0,24 EUR till totalt 0,99 EUR per aktie, fördelat

på tolv utbetalningstillfällen.

Den 11 maj meddelades att Cibus styrelse har beslutat om ett

erbjudande om återköp till innehavare av teckningsoptioner

inom ramen för program 2019/2022. Erbjudandet är villkorat

av att teckningsoptionsinnehavaren återinvesterar del av

återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de

teckningsoptioner som behålls.

Den 31 maj meddelades att utnyttjandet av

teckningsoptionerna medförde en ökning av antalet aktier och

röster i Cibus med 41 792 och en ökning av aktiekapitalet i

Cibus med 417,92 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår

därmed till 48 441 792 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484

417,92 EUR per den 31 maj 2022.

Samma dag meddelades att Iiris Eestilä utsetts till ny CIO

Finland och börjar den 13 juni 2022. Denna rekrytering är

en konsekvens av den tidigare utnämningen av tidigare CIO

Finland Lauri Tiensuu till ansvarig för Aärsutveckling inom

Cibus.

Den 30 juni meddelades att Cibus tillträtt ett förvärv av en

portfölj innehållande fyra fastigheter i mellersta Norge för 12

MEUR. Fastigheterna är fullt uthyrda med Kiwi och Rema1000

som ankarhyresgäster på långa hyresavtal.

FINANSIELLA RAPPORTER

62

TREDJE KVARTALET

Den 13 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program

och oentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.

Den 22 augusti meddelades att Cibus övervägde att emittera

seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar ett

återköpserbjudande.

Den 25 augusti meddelades att Cibus förlängt

återköpserbjudandet avseende utestående SEK-obligationer.

Den 26 augusti emitterade Cibus gröna obligationer om 700

MSEK samt förtidsinlöste bolagets obligationslån 2020/2023

med ISIN SE0014453130.

Cibus oentliggjorde den 29 augusti resultatet från

återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån

2020/2023 med ISIN SE0014453130. Totalt accepterades

återköp av obligationer för motsvarande ett totalt nominellt

belopp om 518,75 MSEK.

Den 12 september meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsbutik i Danmark för 2,3 MEUR.

Den 30 september meddelades att Cibus undertecknat och

tillträtt ett förvärv av två livsmedelsfastigheter i Nordnorge för

7,9 MEUR.

Den 30 september meddelades även att Cibus tillträtt

ett tidigare kommunicerat förvärv av en nybyggd

livsmedelsfastighet i Sverige för 10,7 MEUR.

FJÄRDE KVARTALET

Den 7 oktober meddelades att Cibus köpt och tillträtt en

livsmedelsbutik i Danmark för 2,9 MEUR.

Den 10 oktober meddelades att valberedningen inför nästa

årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de

största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2022.

Den 13 oktober meddelades att Cibus förvärvat och tillträtt en

livsmedelsbutik i Finland för 3,8 MEUR.

Den 21 november meddelades att Cibus övervägde att emittera

seniora icke säkerställda obligationer och att lansera ett

återköpserbjudande av bolagets utestående EUR-obligationer

med ISIN SE0014479366.

Den 22 november meddelades att Cibus emitterat seniora icke

säkerställda obligationer om 70 MEUR under sitt MTN-program.

Den 23 november oentliggjordes resultatet från

återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån

2020/2023 med ISIN SE0014479366. Bolaget har mottagit

prioriterade återköp om ett totalt belopp om 46,9 MEUR.

Återköpsinstruktioner som inte ingick i prioriterade återköp

accepterades ej.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets

utgång

Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika

typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och

finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 45-46.

Moderbolaget påverkas indirekt av risker och

osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen.

RYSSLANDS ANFALLSKRIG I UKRAINA OCH DET

MAKROEKONOMISKA LÄGET

Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av

Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och

USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet

direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget

verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation

som följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört

räntehöjningar i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa

inflation. Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för

att minska inflationstakten och makroekonomiska prognoser har

som följd reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken eekt

som kriget i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den

nordiska ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre

räntorna har i det korta perspektivet lett till negativa eekter på

Cibus finansiella ställning och resultat.

CORONAVIRUSET

Coronaviruset har haft en mycket begränsad negativ påverkan

under perioden på Cibus verksamhet. Volymerna inom

dagligvaruhandeln är på stabila nivåer och ingenting tyder på att

våra hyresgäster kommer få svårt att betala sina hyror.

Riktlinjer till ledande befattningshavare

Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av

koncernledningen. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som

avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning,

efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. För mer

information se sidorna 52-54.

Förväntad framtida utveckling

Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i

takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv

förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av

existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra

bolagets avkastning.

FINANSIELLA RAPPORTER

63

Vinstdisposition och utdelningsinformation

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om

0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

Utdelningen är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det

blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att

framöver kunna öka utdelningen från den justerade nivån.

Förslag till vinstdisposition

Inför årsstämman den 18 april 2023 föreslår styrelsen en

utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt

43 598 TEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en

tolvmånadersperiod efter årsstämman.

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE

VINSTMEDEL (EUR)

Överkursfond 596 968 347

Hybridobligation 30 000 000

Balanserat resultat -158 727 596

Årets resultat 8879160

477119911

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS

SÅ ATT

Till aktieägarna utdelas 43 597 613

balanseras i ny räkning 433522298

477119911

För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det eventuella

bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie

årsstämman den 20 april 2023 att besluta om nyemission ifrån

årsstämman 2023 kommer en utdelning för tillkommande aktier

om maximalt 4 359 761 EUR att delas ut. Av det disponibla

beloppet per den 31 december 2022 kommer minst 429 162 537

EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 47 957 374

EUR.

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA

UTDELNINGEN

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen

till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner

inget som talar för att bolagets och koncernens eget kapital

inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art,

omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen

finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17

kap 3 § aktiebolagslagen.

Beträande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till

efterföljande finansiella rapporter.

64

Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021

Hyresintäkter 4 106 722 81 058

Serviceintäkter 4 17 297 12 696

Driftkostnader 5 -20 035 -13 791

Fastighetsskatt -4 377 -3 637

Driftnetto 6 99 607 76 326

Administrationskostnader 7,8 -8 531 -6 385

Finansnetto 9 -35 894 -22 200

Förvaltningsresultat 55 182 47 741

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 60 -

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 28 143 10 644

Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 14 102 980

Resultat före skatt 97 487 59 365

Aktuell skatt 11 -28 1 -81

Uppskjuten skatt 11 -17 216 -7 914

Årets resultat 79 990 51 370

Genomsnittligt antal utestående aktier, st 16 47 425 672 40 284 932

Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 16 1,66 1,25

*Resultat per aktie har minskats med ränta på hybridobligation.

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021

Årets resultat 79 990 51 370

Övrigt totalresultat

Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat

Årets omräkningsdierenser vid omräkning av utländska verksamheter -5 915 -1 524

Summa totalresultat* 74 075 49 846

*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

FINANSIELLA RAPPORTER

65

Koncernens rapport över finansiell ställning | |
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | 2022-12-31 | 2021-12-31
TILLGÅNGAR | | |
Anläggningstillgångar | | |
Förvaltningsfastigheter | 12 | 1 850 911 | 1 499 626
Nyttjanderättstillgångar | 13 | 9 986 | 9 649
Andra materiella tillgångar | | 117 | 55
Immateriella tillgångar | | 158 | 200
Uppskjutna skattefordringar | 11 | 2 193 | 4 675
Räntederivat | 23 | 14 719 | -
Övriga långfristiga fordringar | | 36 | 33
Summa anläggningstillgångar | | 1 878 120 | 1 514 238
Omsättningstillgångar | | |
Hyresfordringar | | 800 | 764
Övriga kortfristiga fordringar | | 451 | 1 165
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 14 | 4 361 | 3 493
Likvida medel | 15 | 45 994 | 51 054
Summa omsättningstillgångar | | 51 606 | 56 476
SUMMA TILLGÅNGAR | | 1 929 726 | 1 570 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER | | |
Eget kapital | | |
Aktiekapital | 16 | 484 | 440
Övrigt tillskjutet kapital | | 596 968 | 507 155
Reserver | | -3 031 | 2 884
Balanserat resultat inkl. årets resultat | | 73 387 | 42 783
Eget kapital exkl. hybridobligation | | 667 808 | 553 262
Hybridobligation | 17 | 30 000 | 30 000
Summa eget kapital | | 697 808 | 583 262
Långfristiga skulder | | |
Upplåning | 18,23 | 1 052 747 | 911 494
Uppskjutna skatteskulder | 11 | 45 244 | 31 161
Räntederivat | 23 | - | 391
Övriga långfristiga skulder | 13 | 13 501 | 13 080
Summa långfristiga skulder | | 1 111 492 | 956 126
Kortfristiga skulder | | |
Kortfristig del av upplåning | 18,23 | 80 453 | 2 396
Kortfristig del av räntederivat | 23 | 1 875 | 703
Leverantörsskulder | | 1 132 | 7 74
Aktuella skatteskulder | | 1 924 | 1 533
Övriga kortfristiga skulder | | 7 951 | 3 519
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19 | 27 091 | 22 401
Summa kortfristiga skulder | | 120 426 | 31 326
Summa skulder | | 1 231 918 | 987 452
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | | 1 929 726 | 1 570 714

1

FINANSIELLA RAPPORTER

*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

1

Inkluderar 76,3 MEUR under 31 december 2022 av EUR obligation 135 MEUR som förfaller 18 september 2023.

Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts. Återstående obligationer är därefter 61,8 MEUR.

66

| FINANSIELLA RAPPORTER | | | | | |
Koncernens rapport över förändring av eget kapital | | | | | | |
Belopp i tusental euro (TEUR) | | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare |
| Aktiekapital | Övrigt | Reserver | Balanserat | Totalt | Hybrid- | Totalt eget
| | tillskjutet | | resultat inkl. | | obligation | kapital
| | kapital | | årets resultat | | |
Ingående eget kapital 2021-01-01 | 400 | 422 275 | 4 408 | 30 945 | 458 028 | - | 458 028
Årets resultat | - | - | - | 51 370 | 51 370 | - | 51 370
Övrigt totalresultat | - | - | -1 524 | - | -1 524 | - | -1 524
Årets totalresultat | - | - | -1 524 | 51 370 | 49 846 | - | 49 846
Nyemission | 20 | 48 048 | - | - | 48 068 | - | 48 068
Apportemission | 20 | 37 559 | - | - | 37 579 | - | 37 579
Hybridemission | - | - | - | - | - | 30 000 | 30 000
Nyttjande av optioner | - | 153 | - | - | 15 3 | - | 15 3
Emissionskostnader | - | -1 100 | - | - | -1 100 | - | -1 100
Skatteeekt emissionskostnader | - | 220 | - | - | 220 | - | 220
Utdelning till aktieägare | - | - | - | -38 880 | -38 880 | - | -38 880
Utdelning hybridobligation | - | - | - | -652 | -652 | - | -652
Utgående eget kapital 2021-12-31 | 440 | 507 155 | 2 884 | 42 783 | 553 262 | 30 000 | 583 262
Ingående eget kapital 2022-01-01 | 440 | 507 155 | 2 884 | 42 783 | 553 262 | 30 000 | 583 262
Årets resultat | - | - | - | 79 990 | 79 990 | - | 79 990
Övrigt totalresultat | - | - | -5 915 | - | -5 915 | - | -5 915
Årets totalresultat | - | - | -5 915 | 79 990 | 74 075 | - | 74 075
Nyemission | 44 | 92 450 | - | - | 92 494 | - | 92 494
Återköp av optioner | - | -1 303 | - | - | -1 303 | - | -1 303
Nyttjande av optioner | - | 276 | - | - | 276 | - | 2 76
Emissionskostnader | - | -2 028 | - | - | -2 028 | - | -2 028
Skatteeekt emissionskostnader | - | 41 8 | - | - | 418 | - | 418
Utdelning till aktieägare | - | - | - | -47 951 | -47 951 | - | -47 951
Utdelning hybridobligation | - | - | - | -1 435 | -1 435 | - | -1 435
Utgående eget kapital 2022-12-31 | 484 | 596 968 | -3 031 | 73 387 | 667 808 | 30 000 | 697 808
*Emissionskostnader, skatteeekter och utdelningar gällande hybridobligationen har per den 31 december 2022 omklassificera, skatteeffekter och utdelningar gällande hybridobligationen har per den 31 december 2022 omklassificerats till övrigt tillskjutet kapital . | | | | | | |

67

Koncernens rapport över kassaflöden | |
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2022 | Helår 2021
Den löpande verksamheten | | |
Resultat före skatt | | 97 487 | 59 365
Justeringar för ej kassapåverkande poster: | | |
- Finansiella Poster | | 2 724 | 1 936
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | | -28 143 | -10 644
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | | -14 102 | -980
- Orealiserade kursdierenser | | 1 471 | -2 788
- Förändring av skatt vid förvärv | | - | 1 930
Betald skatt | | - | -
Kassaflöde från den löpande verksamheten | | 59 437 | 48 819
före förändring av rörelsekapitalet | | |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | | |
Förändring av kortfristiga fordringar | | -466 | 22 078
Förändring av kortfristiga skulder | | 9 145 | -17 636
Kassaflöde från den löpande verksamheten | | 68 116 | 53 261
Investeringsverksamheten | | |
Förvärv av fastigheter | 12 | -341 858 | -177 150
Försäljning av fastigheter | 12 | 660 | -
Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | -3 714 | -2 247
Andra investeringar | | -30 | -2 78
Kassaflöde från investeringsverksamheten | | -344 942 | -179 675
Finansieringsverksamheten | | |
Nyemission | | 92 494 | 48 088
Hybridobligation | | - | 30 000
Återköp av optioner | | -1 303 | -
Nyttjande av optioner | | 274 | 121
Emissionskostnader | | -2 028 | -1 107
Utdelning till aktieägare | | -46 400 | -37 520
Utdelning hybridobligation | | -1 435 | -652
Upptagna lån | 18 | 693 170 | 105 610
Amortering av lån | 18 | -457 662 | -2 192
Uppläggningskostnader för lån | | -4 838 | -1 571
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | | 272 272 | 140 777
Årets kassaflöde | | -4 554 | 14 363
Likvida medel vid årets början | | 51 054 | 36 783
Kursdierens i likvida medel | | -506 | -92
Likvida medel vid årets utgång | | 45 994 | 51 054

FINANSIELLA RAPPORTER

* Betalda räntor uppgick under året till -25 604 TEUR (-18 677).

68

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021

Rörelseintäkter 2081 1352

Rörelsekostnader 24,25 -3413 -2922

Rörelseresultat -1332 -1570

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter och liknande resultatposter 26 23425 13419

Räntekostnader och liknande resultatposter 26 -13311 -11450

Resultat efter finansiella poster 8782 399

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag 2025 -3490

Resultat före skatt 10807 -3091

Skatt 27 -1928 786

Årets resultat* 8879 -2305

*Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat

69

FINANSIELLA RAPPORTER

Modebolagets balansräkning

Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Balanserade utgifter för programvaror 158 200

Inventarier 10 12

Andelar i dotterbolag 28 261514 128599

Uppskjutna skattefordringar 1941 3224

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 513841 473904

Övriga långfristiga fordringar 3317 276

Summa anläggningstillgångar 780781 606215

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 8761 22046

Övriga kortfristiga fordringar 53 318

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 63

Likvida medel 20368 30996

Summa omsättningstillgångar 29264 53423

SUMMA TILLGÅNGAR 810045 659638

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 484 440

Summa bundet eget kapital 484 440

Överkursfond 596968 507002

Hybridobligation 30000 30000

Balanserat resultat -158 727 -107 036

Årets resultat 8 879 -2 305

Summa fritt eget kapital 477120 427661

Summa eget kapital 477604 428101

Långfristiga skulder

Obligationslån 29 180419 192391

Summa långfristiga skulder 180419 192391

Kortfristiga skulder

Obligationslån ¹ 76300 -

Kortfristiga skulder till koncernföretag 62060 27709

Leverantörsskulder 113 336

Övriga kortfristiga skulder 135 112

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 13414 10989

Summa kortfristiga skulder 152022 39146

Summa skulder 332441 231537

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 810045 659638

1

Avser den EUR obligation om 135 MEUR som förfaller 18 september 2023.

Efter periodens utgång har ytterligare 14,5 MEUR återköpts. Återstående obligationer är därefter 61,8 MEUR

70

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets förändring av eget kapital

Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Aktiekapital Överkurs-

fond

Hybrid-

obligation

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 2021-01-01 400 422275 - -67504 355171

Årets resultat - - - -2305 -2305

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - -2305 -2305

Nyemission 20 48048 - - 48068

Apportemission 20 37559 - - 37579

Hybridemission - - 30000 - 30000

Nyttjande av optioner - - - - -

Emissionskostnader * - -1100 - - -1100

Skatteeekt emissionskostnader * - 220 - - 220

Utdelning till aktieägare - - - -38880 -38880

Utdelning hybridobligation * - - - -652 -652

Utgående eget kapital 2021-12-31 440 507002 30000 -109341 428101

Ingående eget kapital 2022-01-01 440 507002 30000 -109341 428101

Årets resultat - - - 8879 8879

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - 8879 8879

Nyemission 44 92450 - - 92494

Återköp av optioner - -1303 - - -1303

Nyttjande av optioner - 429 - - 429

Emissionskostnader - -2028 - - -2028

Skatteeekt emissionskostnader - 418 - - 418

Utdelning till aktieägare - - - -47951 -47951

Utdelning hybridobligation - - - -1435 -1435

Utgående eget kapital 2022-12-31 484 596968 30000 -149848 477604

*Emissionskostnader, skatteeekter och utdelningar gällande hybridobligationen har per den 31 december 2022 omklassificerats till övrigt tillskjutet kapital.

71

FINANSIELLA RAPPORTER

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2022 Helår 2021

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt * 10807 -3091

Justeringar för ej kassapåverkande poster:

- Avskrivningar 63 9

- Uppläggningskostnader 1163 780

- Orealiserade kursdierenser -1095 -179

Betald skatt - -

Kassaflöde från den löpande verksamheten 10938 -2481

före förändring av rörelsekapitalet

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet

Förändring av kortfristiga fordringar 12885 35289

Förändring av kortfristiga skulder 35027 264

Kassaflöde från den löpande verksamheten 58850 33072

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott -86428 -

Förvärv av anläggningstillgångar -19 -197

Lån till dotterbolag -91542 -63286

Kassaflöde från investeringsverksamheten -177989 -63483

Finansieringsverksamheten

Nyemission 92494 48088

Hybridobligation - 30000

Återköp av optioner -1303 -

Nyttjande av optioner 308 -

Emissionskostnader -2028 -1107

Utdelning till aktieägare -46400 -37520

Utdelning hybridobligation -1435 -652

Upptagna obligationslån 28 184120 -

Amortering av obligationslån 28 -114860 -

Uppläggningskostnader för obligationslån -2385 -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 108511 38809

Årets kassaflöde -10628 8398

Likvida medel vid årets början 30996 22598

Likvida medel vid årets utgång 20368 30996

* Betalda räntor uppgick under året till -10 773 TEUR (-8 266).

72

Koncernens redovisningsprinciper och noter

Not 1 Allmän information om bolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer

559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i

Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm.

Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar

att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är

Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals

Euro.

Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper

Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de

av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)

samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC).

Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är

redovisade till anskanings redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter

och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag

är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt

bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella

ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 417 av

468 dotterbolag och är delägare i 51 av dotterbolagen. De delägda

dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate

Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen

för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie

100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen

besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de

olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren

hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.

Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar

aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för

att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta

belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld

oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan

själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte

heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar

sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av

gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket

innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag

(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt

förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från

och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets

intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i

koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar

och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.

Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med

förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på

överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i

anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår.

På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder initialt till verkligt värde.

Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som

tillämpats.

NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA

TOLKNINGAR 2022

De nya och ändrade standarder och tolkningar som givits ut

av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS

Interpretations Committee (IFRS IC) men som träder ikraft

för räkenskapsår som börjar från och med 2023 bedöms för

närvarande inte påverka Cibus resultat eller finansiella ställning.

VÄRDERINGSGRUNDER

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska

anskaningsvär anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder

och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen

värderas till verkligt värde.

Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde

består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via

koncernresultaträkningen.

Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens

redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering

och konsolidering av moderbolag och dotterbolag .

KLASSIFICERING

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning

först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra

belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp

betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader

efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som

omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.

KONCERNREDOVISNING

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess

dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande

inflytande erhålls när moderbolaget

— har inflytande över investeringsobjektet;

— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt

engagemang i investeringsobjektet, och

— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att

påverka sin avkastning.

Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag

moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den

dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över

dotterbolaget. Detta innebär att intäkter och kostnader för ett

dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande

räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt

totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande

inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det

bestämmande inflytandet.

Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella

rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med

koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar

och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör

transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.

FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA

Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör

rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.

Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i

euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till

närmaste tusental. Resultatposter i annan valuta räknas om till

genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas

om till balansdagskurs.

73

TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer

bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder

i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den

valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdierenser alutakursdifferenser

som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat.

Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till

historiska anskaningsv historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid

transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som

redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella

valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till

verkligt värde.

UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive

koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från

utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens

rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på

balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet

omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en

approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive

transaktionstidpunkt. Omräkningsdier transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid

valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt

totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget

kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande

upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten

hänförliga ackumulerade omräkningsdierenserna, v äkningsdifferenserna, varvid de

omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets

resultat .

TILLGÅNGSFÖRVÄRV

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar

som inte utgör rörelse fördelas anskaningsk else fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på

deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaningsv ärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet

proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna

skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter

läggs till anskaningsvär läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar

vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader

redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar

erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad

värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för

förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till

anskaningsvär anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

SEGMENTRAPPORTERING

Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland,

Sverige, Norge och Danmark. 71 % av driftnettot under 2022 är

hänförlig till Finland, 14 % till Sverige, 11% till Denmark och 4 %

till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 249 087 TEUR (1 208 059)

hänförlig till Finland, 243 180 TEUR (249 028) till Sverige, 282 046

TEUR (0) till Danmark och 76 598 (42 539) TEUR till Norge. Se not

6 för ytterligare information.

INTÄKTER

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även

benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i

förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat

på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter

och serviceintäkter. I det förstnämnda ingår sedvanlig

utdebiterad hyra inkl. index samt tilläggsdebitering för

investering och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all

annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten m

m. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs

och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter

betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger

en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt

högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra

över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid

skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan

tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid .

KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE

Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende

av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell

leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs

linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss

tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets

löptid .

LÅNEUTGIFTER

Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför

sig till.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Koncernen har under året haft nio anställda. Ersättningar till

anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i

utbyte mot ersättningen. Läs mer i bolagsstyrningsrapporten med

riktlinjerna för ersättning på sidorna 52-54 .

SKATT

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende

aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig

till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt

balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära

skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på

tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till

nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda

värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över

finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende

temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

74

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den

innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller

en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas

initialt till anskaningsvär initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt

hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna

till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till

värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde

redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde

baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.

De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:

Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för

identiska tillgångar och skulder.

Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för

tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,

antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).

Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke

observerbar data.

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.

Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet

när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som

kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att

anskaningsvär anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt

sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt

tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period

de uppstår.

Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med

kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av

fastigheterna.

Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på

tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången

har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten

intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare

tidpunkt .

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida

medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats

enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar

endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.

FINANSIELLA INSTRUMENT

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över

finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets

avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från

tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen

över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas

bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs

eller på annat sätt upphör .

KLASSIFICERING OCH VÄRDERING

Finansiella tillgångar klassificeras baserat på aFinansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell

för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de

avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de

avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda

tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av

betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen

för en aärsmodell v för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga

kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella

tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på

det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet

anskaningsvär anskaffningsvärde.

Om den finansiella tillgången innehas i en aärsmodell vars mål Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål

kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden

och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den

finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till

kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta

på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt

värde via övrigt totalresultat.

Samtliga andra aärsmodeller där s Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation,

innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter

andra aärsmodeller innebär r andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via

resultaträkningen.

UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH

EFFEKTIVRÄNTEMETODEN

Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet

anskaningsvär anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/

avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker

till upplupet anskaningsvär till upplupet anskaffningsvär de med eektivräntemetoden, de med effektivräntemetoden,

i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av

ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.

Eektivräntemet Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens

upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär

redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha

oväsentliga eekt oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för

förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).

NEDSKRIVNING

För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen

direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens

återstående löptid.

Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt

att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av

indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.

Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar

sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till

ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering

för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,

övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade

modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens

kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna

har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats

baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och

prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida

medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg

kreditrisk tillämpas .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

75

RÄNTEDERIVAT

Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten

upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet

på räntetaken består således av en negativ post motsvarande

de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv

post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan

som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan

aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och

värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen

värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde

hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.

Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna

kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden .

LIKVIDA MEDEL

Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden

som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en

obetydlig risk för värdeförändringar.

LEVERANTÖRSSKULDER

Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som

värderas till upplupet anskaningsvär as till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas

förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till

nominellt belopp utan diskontering.

UPPLÅNING

Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”

och värderas till upplupet anskaningsvär as till upplupet anskaffningsvärde enligt

eektivräntemet effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av

lån periodiseras i enlighet med eektivränt lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets

löptid som en del av räntekostnaden .

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse

(legal eller informell) som en följd av en inträad händelse, det är äffad händelse, det är

troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera

förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av

det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen

på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter

förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom

att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera

förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa

utbetalningar.

Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en

avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen

särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det

är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar

förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.

Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar

VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan

på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på

historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga

under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig

från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna

förändras.

Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,

och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per

balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga

justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under

nästkommande räkenskapsår.

VÄRDERING FASTIGHETERNA

Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur

svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje

fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid

marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för

avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar

som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det

verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom

fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.

Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och

utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en

riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således

bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.

FÖRVÄRV AV BOLAG

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är

att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.

Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande

fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet

som tillgångsförvärv.

UNDERSKOTTSAVDRAG

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av

sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda

underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida

vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 20 339

TEUR (23 855) per 31 december 2022.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

76

Not 4 Hyresintäkter

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Hyresintäkter exkl. tillägg 106722 106 722 81058 81 058

Drift 15334 15 334 11363 11 363

Fastighetsskatt 812 670

El 1151 1 151 590

Övrigt - 73

Summa 124019 124 019 93754 93 754

Förfallostruktur, hyresvärde

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

År 1 112734 112 734 91006 91 006

År 2 99640 99 640 8178 81 787

År 3 91432 91 432 73500 73 500

År 4 68562 68 562 65912 65 912

År 5 57590 57 590 45121 45 121

Efter 5 år 48132 48 132 36471 36 471

Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.

tillägg) för respektive period under kontraktens löptid .

Not 5 Driftkostnader

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Fastighetsskötsel och

serviceavtal

-3193-3 193 -1848-1 848

Teknisk förvaltning -1927-1 927 -1700-1 700

Taxebundna kostnader -8427-8 427 -5396-5 396

Försäkringspremier -813 -587

Löpande underhåll -5675-5 675 -4260-4 260

Summa -20035 20 035 -13791-13 791

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 6 Segmentinformation

Helår 2022 Finland Sverige Norge Danmark Koncernen

Hyresintäkter 77159 7 159 13796 13 796 4144 4 144 11623 11 623 106722 106 722

Serviceintäkter 14364 14 364 1639 1 639 112 1182 1 182 17297 17 297

Driftkostnader -17665-17 665 -1016-1 016 -237 -1117-1 117 -20035-20 035

Fastighetsskatt -2649 2 649 -839 -99 -790 -4377-4 377

Driftnetto 71209 71 209 13580 13 580 3920 3 920 10898 10 898 99607 99 607

Förvaltningsfastigheter 1249087 1 249 087 243180 243 180 76598 76 598 282046 282 046 1850911 1 850 911

Helår 2021 Finland Sverige Norge Danmark Koncernen

Hyresintäkter 68845 8 845 11847 11 847 366 - 81058 81 058

Serviceintäkter 11930 11 930 735 31 - 12696 12 696

Driftkostnader -13672-13 672 -104 -15 - -13791-13 791

Fastighetsskatt -2912-2 912 -719 -6 - -36-3 637

Driftnetto 64191 64 191 11759 11 759 376 - 76326 76 326

Förvaltningsfastigheter 1208059 1 208 059 249028 249 028 42539 2 539 - 1499626 1 499 626

77

Not 7 Administrationskostnader och upplysning

om revisorns arvode och kostnadsersättning

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Personalkostnader -3044-3 044 -2452-2 452

Övriga externa

kostnader

-5394-5 394 -3919-3 919

Avskrivningar -93 -14

Summa -8531-8 531 -6385-6 385

Upplysning om revisorns arvode

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Revisionsuppdrag -914* -499

Revisionsverksamhet

utöver

revisionsuppdraget

-64 -55

Summa -978 -554

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den

lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av

årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt

arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med

revisionsuppdraget.

* I posten ingår kostnader som härrör sig från 2020 och 2021

och gäller främst den finska verksamheten.

Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar

och sociala kostnader

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Löner och ersättningar -2106-2 106 -1729-1 729

Sociala kostnader inkl. löneskatt -514 -406

Pensionskostnad -384 -310

Övriga personalkostnader -40 -7

Summa -3044-3 044 -2452-2 452

Koncernen har 9 anställda (7) per den 31 december 2022.

Samtliga ersättningar till styrelsen och VD har utgått enbart

från moderbolaget.

STYRELSE

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt

beslut fattat på bolagsstämma den 20 april 2022.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Det finns inga avtal om avgångsvederlag utöver

uppsägningslönen. Ersättning och förmåner beslutas av

bolagets styrelse efter principer fastställda av stämma.

TEUR

Helår 2022

Löner,

arvoden

och

förmåner

Pensions-

kostnad

Sociala

kostnader

inkl.

löneskatt Summa

Styrelsens

ordförande,

Patrick Gylling

-59 - -12 -71

Elisabeth Norman -30 - -9 -39

Victoria Skoglund -30 - -9 -39

Stefan Gattberg -30 - -9 -39

Nils Styf

1

-20 - -6 -26

Jonas Ahlblad

2

-10 - -3 -12

VD, Sverker

Källgården

-409 -91 -151 -652

1 Ersättningen utgick fr.o.m. årsstämman 2022.

2 Ersättningen utgick fram till årsstämman 2022.

TEUR

Helår 2021

Löner,

arvoden

och

förmåner

Pensions-

kostnad

Sociala

kostnader

inkl.

löneskatt Summa

Styrelsens

ordförande,

Patrick Gylling

-57 - -12 -69

Elisabeth Norman -29 - -9 -37

Victoria Skoglund -29 - -9 -37

Stefan Gattberg -29 - -9 -37

Jonas Ahlblad -29 - -6 -35

VD, Sverker

Källgården

-395 -84 -124 -603

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

78

TOTAL ERSÄTTNING TILL BOLAGETS LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 2022

Befattningshavare

Fast

ersättning

EUR

Rörlig

ersättning ¹

EUR

Pension,

EUR

Andra

förmåner

EUR

Extraordinära

poster

EUR

Total

ersättning

EUR

Andelen fast

respektive

rörlig

ersättning

% ²

Sverker Källgården, VD 304869 304 869 94099 94 099 91461 91 461 10 364 - 500 792 81% / 19%

Övriga ledande befattningshavare

(antal 5 personer)

841 692 186 564 202 401 10 338 - 1 240 995

¹ Avser rörlig ersättning för 2021 som utbetalats 2022.

² Pension som i sin helhet avser fast ersättning och är premiebestämd, har redovisats som fast ersättnin g.

ERSÄTTNINGSRAPPORT 2022

Inledning

Denna ersättningsrapport beskriver hur Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) ("Cibus" eller "Bolaget") riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare, antagna av årsstämman 2020,

har tillämpats under 2022. Rapporten innehåller även specifika

uppgifter beträande ersättning till Bolagets v uppgifter beträffande ersättning till Bolagets verkställande

direktör och och övriga ledande befattningshavare samt en

sammanfattning av Cibus teckningsoptionsprogram. Rapporten

har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet

för svensk bolagsstyrnings regler om ersättning till ledande

befattningshavare.

Rapporten omfattar inte ersättningar till styrelsen som beslutats

av årsstämman. Sådan ersättning redovisas i not 8 på sidan 77 i

årsredovisningen för 2022.

Ytterligare information om ersättningar till ledande

befattningshavare finns i not 8 på sidan 77 i årsredovisningen

för 2022. Styrelsen i sin helhet fullgör ersättningsutskottets

uppgifter då det har ansetts mest ändamålsenligt för Bolaget.

Utveckling under 2022

Verkställande direktören sammanfattar bolagets övergripande

resultat i sin redogörelse på sidan 8 i årsredovisningen för 2022.

Riktlinjer för ersättning

Bolagets aärsstrat Bolagets affärsstrategi är att förvärva, utveckla och

hantera fastigheter av hög kvalitet i Norden med

dagligvaruhandelskedjor som ankarhyresgäster. Bolaget äger

för närvarande drygt 454 fastigheter i Finland, Sverige, Norge

och Danmark. För mer information om Bolagets aärsstr och Danmark. För mer information om Bolagets affärsstrategi

hänvisas till Cibus senaste årsredovisning.

En framgångsrik implementering av bolagets aEn framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och

tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och

behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget

kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Bolagets riktlinjer

möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en

konkurrenskraftig totalersättning.

Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande

befattningshavare vara marknadsmässig och konkurrenskraftig,

samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra

förmåner. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad

till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara

finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av

individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna

ska vara utformade så att de främjar Bolagets aärsstr a utformade så att de främjar Bolagets affärsstrategi

och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att

exempelvis ha en tydlig koppling till aärsstr dlig koppling till affärsstrategin eller främja

befattningshavarens långsiktiga utveckling.

Riktlinjerna finns på sidorna 52-54 i årsredovisningen för

2022. Bolaget har under 2022 följt de tillämpliga riktlinjerna

för ersättning till ledande befattningshavare som antagits

av årsstämman 2020. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts

och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som

enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fastställa ersättningen.

Revisorns yttrande över Bolagets efterlevnad av riktlinjerna

finns tillgänglig på www.cibusnordic.com. Styrelsen har inte

reducerat eller återkrävt utbetalade ersättningar under året.

Utöver den ersättning som omfattas av ersättningsriktlinjerna

har Bolaget erbjudit ledande befattningshavare möjlighet

att förvärva teckningsoptioner till marknadsvärde, i

enlighet med beslut fattade vid Cibus årsstämmor. Bolagets

styrelse har för avsikt att även framöver föreslå liknande

teckningsoptionsprogram till årsstämman. Då programmen

beslutas av årsstämman omfattas de inte av riktlinjerna för

ledande befattningshavare i Cibus.

Tillämpning av kriterier för rörlig kontantersättning 2022

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till

förutbestämda och mätbara kriterier. När mätperioden

för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av rörlig

kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive

fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har uppfyllts.

Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning

ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. Den

rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 50 procent

av den sammanlagda fasta kontantlönen under mätperioden.

Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser rörlig

kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen i

förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande

av finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av Bolaget

senast oentliggjorda finansiella informa senast offentliggjorda finansiella informationen.

Målen för 2022 var kopplade till totalt fastighetsvärde vid årets

slut, geografisk expansion till Danmark, kreditvärdighet och

aärstempo affärstempo. Målet avseende geografisk expansion till Danmark

uppfylldes och gav en månadslön i bonus till verkställande

direktör .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

79

UTESTÅENDE TECKNINGSOPTIONSPROGRAM

Bolaget har erbjudit koncernledningen möjlighet att delta i teckningsoptionsprogram. Syftet med teckningsoptionsprogrammen är att stärka

kopplingen mellan bolagsledningen och medarbetare och skapat aktieägarvärde. Avsikten är att teckningsoptionsprogram ska vara årligen

återkommande och beslutas vid kommande årsstämmor efter förslag från Bolagets styrelse.

Teckningsoptionsprogram 2019, som riktades till Bolagets verkställande direktör, har avslutats under 2022 efter att Bolaget erbjudit återköp

av 144 808 teckningsoptioner mot ett marknadsmässigt vederlag, vilket baserades på en vägd genomsnittlig aktiekurs om 208,20 SEK , med

syfte att likviden från återköpen delvis skulle användas för att kunna täcka finansieringen av lösen av resterande teckningsoptioner (totalt

var 186 600 teckningsoptioner utestående i programmet vid tidpunkten för återköpserbjudandet).

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2020

Vid årsstämman 2020 beslutades att anta ett långsiktigt incitamentsprogram (”Teckningsoptionsprogram 2020”) för Cibus bolagsledning,

exklusive Bolagets verkställande direktör, genom emission av teckningsoptioner med efterföljande överlåtelse till deltagarna i programmet

till ett marknadsmässigt pris, vilket beräknats enligt en allmänt vedertagen värderingsmodell. Varje teckningsoption berättigar till teckning

av en aktie i Bolaget till en teckningskurs som motsvarar 100 procent av den framräknade genomsnittliga volymviktade betalkursen för Cibus

aktie på Nasdaq First North Premier Growth Market Stockholm under perioden 18 - 25 maj 2020. Lösenpriset (teckningskursen) fastställdes

till 130,70 SEK per aktie, med förbehåll för omräkning under optionernas löptid till följd av vissa bolagshändelser. Teckning av aktier i enlighet

med villkoren för teckningsoptionerna kan ske under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter oentliggörande av delårsr ån och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten

för januari-mars 2023, halvårsrapporten för januari-juni 2023, delårsrapporten för januari-september 2023, bokslutskommunikén för 2023

och delårsrapporten för januari-mars 2024, dock längst fram till och med den 14 juni 2024. Under 2022 har inga teckningsoptioner tilldelats,

förverkats, förfallit eller lösts in. För närvarande är 160 000 optioner utestående under Teckningsoptionsprogram 2020. Vid fullt utnyttjande

kan därmed 160 000 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,3 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget,

dock med förbehåll för eventuell omräkning enligt optionsvillkoren.

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2021

Vid årsstämman 2021 beslutades att anta ett långsiktigt incitamentsprogram (”Teckningsoptionsprogram 2021”) för Cibus bolagsledning,

exklusive Bolagets verkställande direktör, genom emission av teckningsoptioner med efterföljande överlåtelse till deltagarna i programmet

till ett marknadsmässigt pris, vilket beräknats enligt en allmänt vedertagen värderingsmodell. Varje teckningsoption berättigar till teckning

av en aktie i Bolaget till en teckningskurs som motsvarar 100 procent av den framräknade genomsnittliga volymviktade betalkursen för

Cibus aktie på Nasdaq First North Premier Growth Market Stockholm under perioden 17 - 24 maj 2021. Lösenpriset (teckningskursen)

fastställdes till 203,50 SEK per aktie, med förbehåll för omräkning under optionernas löptid till följd av vissa bolagshändelser. Teckning

av aktier i enlighet med villkoren för teckningsoptionerna kan ske under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter oentliggörande orsperiod från och med dagen efter offentliggörande

av delårsrapporten för januari-mars 2024, halvårsrapporten för januari-juni 2024, delårsrapporten för januari-september 2024,

bokslutskommunikén för 2024 och delårsrapporten för januari-mars 2025, dock längst fram till och med den 9 juni 2025. Under 2022 har inga

teckningsoptioner tilldelats, förverkats, förfallit eller lösts in. För närvarande är 120 000 optioner utestående under Teckningsoptionsprogram

2021. Vid fullt utnyttjande kan därmed 120 000 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,2 procent av det totala antalet

aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för eventuell omräkning enligt optionsvillkoren.

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2022

Vid årsstämman 2022 beslutades att anta ett långsiktigt incitamentsprogram (”Teckningsoptionsprogram 2022”) för medarbetare i Cibus,

genom emission av teckningsoptioner med efterföljande överlåtelse till deltagarna i programmet till ett marknadsmässigt pris, vilket

beräknats enligt en allmänt vedertagen värderingsmodell. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en stamaktie av serie A i Bolaget

till en teckningskurs som motsvarar 110 procent av den framräknade genomsnittliga volymviktade betalkursen för Cibus stamaktie på

Nasdaq Stockholm under perioden 5 - 9 maj 2022. VD har förvärvat 30 000 teckningsoptioner i programmet. Lösenpriset (teckningskursen)

uppgick per den 31 december 2022 till 234,14 SEK per aktie, med förbehåll för omräkning under optionernas löptid till följd av vissa

bolagshändelser. Teckning av aktier i enlighet med villkoren för teckningsoptionerna kan ske under en tvåveckorsperiod från och med dagen

efter oentliggörande a efter offentliggörande av delårsrapporten för januari-mars 2025, delårsrapporten för januari-juni 2025, delårsrapporten för januari-september

2025 och bokslutskommunikén för 2025, dock längst fram till och med den 6 mars 2026. Under 2022 har inga teckningsoptioner tilldelats

(utöver tilldelning i anslutning till årsstämman 2022), förverkats, förfallit eller lösts in. För närvarande är 105 500 optioner utestående under

Teckningsoptionsprogram 2022. Vid fullt utnyttjande kan därmed 105 500 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,2

procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för eventuell omräkning enligt optionsvillkoren .

JÄMFÖRANDE INFORMATION OM FÖRÄNDRINGAR I ERSÄTTNING OCH BOLAGETS RESULTAT

2017/2018

+/- %

2018/2019

+/- %

2019/2020

+/- %

2020/2021

+/- %

2021/2022

+/- %

2022

EUR

Sverker Källgården¹, VD - - +23,0% +17,1% +4,6% 500 792

Koncernens resultat före skatt - +115,6% +11,9% +49,9% +64,2% 9748699 97 486 997

Genomsnittlig ersättning för övriga

anställda² (Heltidsekvivalenter)

- - +29,1% +33,4% -0,3% 271 514

¹ VD sedan den 4 mars 2019, innebärande att ersättning under 2019 endast omfattar del av året.

Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte samma längd på anställningen som ersättning för 2020.

² Gäller anställda i koncernen inklusive medlemmar i koncernledningen utöver verkställande direktör .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

80

Not 9 Finansnetto

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Räntekostnader på lånen -27 187 -19289-19 289

Ränteintäkter från

omsättningstillgångar

92 36

Räntekostnader kopplat

till derivaten

-1000-1 000 -888

Uppläggningskostnader -2631 2 631 -1917-1 917

Tomträttsavgäld -532 -466

Valutakursdialutakursdifferenser -193-1 938 468

Övriga finansiella

kostnader *

-2 698 -144

Summa -35894-35 894 -22200 22 200

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaningsvär ade till upplupet anskaffningsvärde förutom ränta

avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).

Uppläggningskostnader avser periodisering av

uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets

bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader

transaktionskostnader i samband med upptagande av den

externa finansieringen. Tomträttsavgäld ses som ränta på den

leasingskuld avgälderna ger upphov till.

* I posten ingår kostnad av engångskaraktär om -2 660 TEUR

avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligation

och lån samt uppläggningsavgifter bland annat gällande

brygglånfacilitet för förvärv i Danmark .

Not 10 Orealiserade värdeförändringar,

räntederivat

Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket

uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat

ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar

i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en

eekt av för effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av

återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar

koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller

förvaltningsresultatet .

Not 11 Skatter

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Aktuell skatt på årets

resultat

-281 -81

Summa -281 -81

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt

hänförlig till outnyttjat

underskottsavdrag

4273 4 273 1111 1 111

Uppskjuten skatt hänförlig

till temporära skillnader*

-21489-21 489 -9025-9 025

Summa -17216-17 216 -7914 7 914

Årets skattekostnad -17 497 -7 995

*Temporära skillnader är hänförliga till skillnaden mellan

fastigheternas redovisade och skattemässiga värde.

Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade

underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att

underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med

hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag

för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga

underskotten beräknas uppgå till ca 20 339 TEUR (23 855) per

31 december 2022.

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Resultat före skatt 97487 97 487 59365 59 365

Årets skattekostnad -17497-17 497 -7995 7 995

Skatt enligt svensk skattesats

(20,6%)

-20082-20 082 -122-12 229

Skillnad i utländska skattesatser 147 4865 4 865

Skatteeekt a Skatteeffekt av ej skattepliktiga

intäkter

-676 -

Skatteeekt a Skatteeffekt av ej avdragsgilla

kostnader

486 -630

Skatteeekt a Skatteeffekt av ej aktiverat

underskott

1 997 -

Skatt hänförlig till tidigare år 136 -

Övriga skattemässiga justeringar 495 -

Summa -17497-17 497 -7 99 5

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Koncernen äger 454 fastigheter, vilka redovisas till verkligt

värde. Koncernen redovisar förvaltningsfastigheterna till

verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar.

Fastigheten värderas per balansdagen av flera externa och

oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum 31

december 2022 baseras på marknadsvärdering utförd av

oberoende och välrenommerade värderingsinstitut Newsec,

Cushman & Wakefield och CBRE.

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Ingående värde 1499626 1 499 626 1272514 1 272 514

Förvärv av fastigheter 341858 41 858 177150 177 150

Förvärv av fastigheter via

apportemission

- 40742 40 742

Orealiserade värdeförändringar 28143 28 143 10644 10 644

Investeringar i befintliga

fastigheter

3714 3 714 2247 2 247

Försäljning av fastigheter -660 -

Valutakursealutakurseffekt -22514 22 514 -3802-3 802

Övrigt 744 131

Utgående värde 1850911 1 850 911 1499626 1 499 626

VÄRDERINGSANTAGANDEN

Verkligt värde har fastställts med en kombinerad

tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad

metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på

att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet

av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden

samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens

slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har

bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav

som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för

jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga

inflationen uppskattas till 2% över tidsperioden även om

inflationen under 2022 har varit högre. Investeringar har

bedömts utifrån det behov som föreligger.

Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.

Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms

utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och

direktavkastningskrav är baserat på externvärderares

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens

förräntningskrav.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

81

Procent 2022-12-31 2021-12-31

Långsiktig inflation 2,0 2,0

Genomsnittlig kalkylränta 7,9 7,7

Genomsnittligt 5,7 5,7

direktavkastningskrav

Genomsnittlig långsiktig vakans 4,7 5,3

Känslighetsanalys Antagande Snitt (TEUR)

Värderingsparametrar

Hyresintäkter +/- 10% 198 133 / -198 133

Direktavkastningskrav +/- 0,25% -74 264 / 80 743

Långsiktig vakansgrad +/- 2% -41 574 / 41 574

Not 13 Leasing

Koncernen har ett flertal tomträttsavtal. Dessa redovisas

som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld från och med

2019-01-01 i och med att IFRS 16 trädde i kraft. Samtliga

tomträttsavtal betraktas som eviga och ingen avskrivning sker.

NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Tomträttsavtal 10518 10 518 10115 10 115

Tomträttsavgäld -532 -466

Utgående värde 9986 9 986 9649 9 649

Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden

presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen

tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar

till 9 986 TEUR odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som

eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har

någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal

kommer att omförhandlas vilket kommer att få en eet kommer att få en effekt på

tomträttsavgäldernas storlek.

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Upplupna hyresintäkter 505 -

Övrigt 3856 3 856 3493 3 493

Utgående värde 4361 4 361 3493 3 493

Not 15 Likvida medel

Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton.

Not 16 Eget kapital

AKTIEKAPITAL

Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och

berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse

enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången

uppgår till 48 441 792 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR

per aktie.

RESULTAT PER AKTIE

Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets

resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats

med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Resultat hänförligt

till moderbolagets

aktieägare

79990 79 990 51370 51 370

Resultat hänförligt

moderbolagets

aktieägare efter

minskning av ränta på

hybridobligation

78 555 50 718

Antal utestående aktier 48441792 48 441 792 44000000 44 000 000

Genomsnittligt antal aktier 47425672 47 425 672 40284932 40 284 932

FRITT EGET KAPITAL

Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt

för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital

med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är

hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med

förvärv av fastigheterna.

Inför årsstämman den 18 april 2023 föreslår styrelsen en

utdelning om 0 ,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt

43 598 TEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under

en tolvmånadersperiod efter årsstämman. För det fall styrelsen

maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen

kan erhålla på den ordinarie årsstämman den 20 april 2023

att besluta om nyemission ifrån årsstämman 2023 kommer en

utdelning för tillkommande aktier om maximalt 4 359 761 EUR

att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december

2022 kommer minst 429 162 537 EUR att återstå efter utdelning

om maximalt totalt 47 957 374 EUR.

Not 17 Hybridobligation

Den 17 juni 2021 emitterade Cibus hybridobligationer om

30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program

Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första

inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader

EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021

noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.

Not 18 Upplåning

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Ingående värde 913890 913 890 81296 812 964

Upptagande av lån 693 170 105610 105 610

Amortering av lån -457 662 -2192-2 192

Uppläggningsavgifter -4 838 -2492 2 492

Valutakursealutakurseffekter -11 360 -

Utgående värde 1133200 1 133 200 913890 913 890

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

82

Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Förskottsbetalda hyror 4380 4 380 3917 3 917

Upplupen ränta 4352 4 352 2769 2 769

Upplupen utdelning 12110 12 110 10560 10 560

Övrigt 6249 6 249 5155 5 155

Utgående värde 27091 27 091 22401 22 401

Not 20 Transaktioner med närstående

På årsstämman den 11 april 2019 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 186 600 optioner till VD Sverker

Källgården. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för

Cibusaktien den 16-29 maj 2019 och uppgår till 10,70 EUR per

aktie. Teckning i enlighet med programmet har skett under maj

2022.

På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en

teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör

som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som

inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till

genomsnittskursen för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och

uppgår till 12,20 EUR. Teckning kan tidigast ske den 17 april

2023.

På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en

teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör

som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som

inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till

genomsnittskursen för Cibusaktien den 18 - 28 juni 2021 och

uppgår till 20,0 EUR. Teckning kan tidigast ske den 15 april

2024.

På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus

verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.

Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för

Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning

av optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.

Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för

avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka

kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.

Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan

verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda

och aktieägare i Cibus.

Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för verkställande

direktören är återkommande var tredje år och för bolagsledning

och övriga anställda ska vara årligen återkommande.

Not 21 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Kontopant för likvida medel - -

Fastighetsinteckningar 970800 970 800 777842 7 842

Utgående värde 970800 970 800 777842 777 842

Eventualförpliktelser Inga Inga

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

83

Not 22 Finansiell riskhantering

och finansiella instrument

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika

typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och

finansieringsrisker som beskrivs i ett eget stycke. Det är bolagets

styrelse som är ytterst ansvarig för exponering, hantering och

uppföljning av koncernens finansiella risker. De ramar som

gäller för exponering, hantering och uppföljning av de finansiella

riskerna följs upp av styrelsen löpande, se stycket “Likviditets-

ränte-, finansierings- och valutarisk” nedan kring hantering av

kapitalrisk.

LIKVIDITETS, RÄNTE LIKVIDITETS-, RÄNTE, FINANSIERINGS OCH -, FINANSIERINGS- OCH

VALUTARISK

Med likviditetsrisk avses risken att koncernen får problem

med att möta dess åtagande relaterade till koncernens

finansiella skulder. Fastigheterna är nästintill fullt uthyrda

med en uthyrningsgrad om 94,8 % och därmed är bolaget

beroende av hyresgästernas ekonomi, finansiella ställning

och betalningsförmåga eftersom bolagets intäkter i sin helhet

består av hyresintäkter. Bolagets riskbild baseras på motpart

och avtalslängd, vilket resulterar i att hyresavtal med kort

avtalslängd får en annan riskbild än hyresavtal med längre

avtalstider. Kreditrisken hanteras genom att koncernen

kontinuerligt följer upp förfallna hyresfordringar. För att

minimera likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för

att säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.

Med finansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan

uppbringa tillräcklig finansiering till en rimlig kostnad. Betalning

av ränta och driftkostnader hanteras genom att koncernen

löpande får in hyresinbetalningar.

Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av

räntesäkringens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat.

Även förändringar av EURIBOR, STIBOR eller NIBOR medför

att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras. På

förfallodagen, kommer bolaget att behöva refinansiera sina

utestående skulder. Styrelsen diskuterar löpande behov av

framtida finansiering. Koncernens förmåga att framgångsrikt

refinansiera denna skuld beror på villkoren för de finansiella

marknaderna i allmänhet vid denna tidpunkt. Som ett resultat,

kan koncernens tillgång till finansieringskällor vid en viss

tidpunkt inte vara tillgängligt på förmånliga villkor, eller

överhuvudtaget. Koncernens förmåga att refinansiera sina

skuldförpliktelser på fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget,

kan ha en väsentlig negativ ekan ha en väsentlig negativ effekt på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och resultat.

Ränterisken definieras som hur räntenivån påverkar resultat

och kassaflöde. I och med att koncernen i allt väsentligt har

bundna räntor under lånens löptid är ränteexponeringen delvis

begränsad på kort och medel långsikt.

Utifrån aktuell intjäningsförmåga och med beaktandet av

räntetak och fasträntor som fanns på plats i december

2022 blir resultateekten av en ökning av snittr effekten av en ökning av snitträntan med

1% -6 900 TEUR på årsbasis vid slutet av december 2022.

Resultateekt Resultateffekten av en 2%-ig ökning blir -13 400 TEUR på

årsbasis.

I villkoren för bolagets externa obligationsfinansiering finns det

krav på att koncernens belåningsgrad inte får vara högre än

70 % och koncernens räntetäckningsgrad skall alltid överstiga

1,75. Bolaget uppfyller samtliga krav per den 31 december 2022.

För de fall att bolaget inte skulle uppfylla dessa krav innebär

det ett brott mot låneavtalet.

Koncernen har vidare 8 separata seniorlån, som har upptagits

i fyra finska dotterbolag, två svenskt dotterbolag, ett norskt

dotterbolag och ett danskt dotterbolag. I dessa låneavtal

finns det ytterligare krav avseende belåningsgrad och

räntetäckningsgrad. Alla 8 låntagarbolag uppfyller samtliga

krav per 31 december 2022.

Koncernens låneavtal innehåller i övrigt inte några särskilda

villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligt

tidigare än vad som framgår av tabellerna intill.

Löptidsfördelning av kontraktsenliga betalningsåtaganden

relaterade till koncernens och moderbolagets finansiella

skulder presenteras i tabellerna nedan utefter de lånevillkor

som fanns per 31 december 2022 .

TEUR

2022-12-31

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

4-5 år

Skulder till

kreditinstitut

227 79 135 616 855 443 124

Finansiella derivat 374 1 501 - -

Leverantörsskulder 1 132 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

5 207 2 744 - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

4 352 - - -

Totalt 11 292 83 380 616 855 443 124

TEUR

2021-12-31

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

4-5 år

Skulder till

kreditinstitut

393 1181 1 181 553058 553 058 359258 359 258

Finansiella derivat 176 617 245 56

Leverantörsskulder 774 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

3 519 - - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

2 796 - - -

Totalt 7 658 1 798 553 303 359 314

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

84

För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga

delarna i räntetaken har EURIBOR eller STIBOR, beroende på

valuta, per bokslutsdagen använts.

Koncernens åtagande för finansiella skulder täcks genom

kassaflöde från ingångna hyresavtal. För att minimera

likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att

säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.

Nedan visas förändring i bolagets finansieringsverksamhet i

enlighet med IAS 7 - Rapport över kassaflöden.

Avstämning av skulder som härrör från finansierings-

verksamheten

TEUR Upplåning Finansiella

derivat

Summa

IB 2022-01-01 913 890 1 094 914 984

Upptagande av lån 693 170 - 693 170

Amortering av lån -457 662 - -457 662

Kassaflödes-

påverkande poster

Kassaflödespåverkande

poster

-4 838 -36 -4 874

Ej kassaflödes-

påverkande poster *

-11 360 817 -10 543

UB 2022-12-31 1 133 200 1 875 1 135 075

TEUR Upplåning Finansiella

derivat

Summa

IB 2021-01-01 812 964 736 813 700

Upptagande av lån 105 610 1 990 107 600

Amortering av lån -2 192 -652 -2 844

Kassaflödes-

påverkande poster

-1 571 - -1 571

Ej kassaflödes-

påverkande poster *

-921 -980 -1 901

UB 2021-12-31 913 890 1 094 914 984

* I ej kassaflödespåverkande poster ingår periodisering av

uppläggningsavgifter och valutaeekter aeffekter.

Cibus koncernvaluta är Euro. Vid transaktioner i annan valuta

utsätts Cibus för en valutarisk. Under 2022 förvärvades

fastigheter i Danmark vilket ha medfört att Cibus har fått

en exponering i DKK. Cibus har under året köpt ytterligare

fastigheter i Sverige och Norge vilket har gett en ökad

exponering i SEK och NOK. Cibus hanterar valutarisk främst

genom att matcha fordringar och skulder i samma valuta.

Styrelsen i Cibus har möjlighet att godkänna att valutaderivat

användas för att minimera valutaexponering för bolaget. Då

valutaexponeringen inte bedöms vara signifikat har inga

valutaderivat används per sista december 2022.

KREDIT OCH MOTP- OCH MOTPARTSRISK

Med kreditrisk avses risken för att motparten i en transaktion

orsakar koncernen en förlust genom att inte fullfölja sina

avtalsenliga förpliktelser. Koncernens exponering för kreditrisk

är huvudsakligen hänförlig till hyresfordringar. Ekonomisk

uthyrningsgrad i fastighetsbeståndet är för närvarande ca 94,8

%. Baserat på de historiska nivåerna i beståndet är det i linje

med den förväntade långsiktiga vakansgraden i beståndet.

Bolaget är därmed beroende av hyresgästernas ekonomi,

finansiella ställning och betalningsförmåga eftersom bolagets

intäkter i sin helhet består av hyresintäkter.

Bolagets riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket

resulterar i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan

riskbild än hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken

hanteras genom att koncernen kontinuerligt följer upp förfallna

hyresfordringar. Koncernens och moderbolagets maximala

exponering för kreditrisk bedöms motsvaras av bokförda

värden på samtliga finansiella tillgångar och framgår av

tabellen nedan.

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Hyresfordringar 800 764

Övriga fordringar 451 1165 1 165

Likvida medel 45994 45 994 51054 51 054

Maximal exponering 472 47 245 52983 52 983

för kreditrisk

Till följd av att löptiden på rörelsefordringar och rörelseskulder

understiger tre månader ger en diskontering baserat på

gällande marknadsförutsättningar inte några väsentliga

eekter effekter. Kreditrisken på långfristiga lån har inte förändrats

väsentligt sedan lånen upptogs. Risken hänförlig till finansiella

motparter bedöms vara begränsad.

Hantering av kapitalrisk

Koncernen följer upp kapitalstrukturen på basis av

skuldsättningsgraden, räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt

soliditet. För definitioner sid 95.

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Totala skulder 1231918 1 231 918 987452 987 452

Eget kapital 697808 7 808 583262 3 262

Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Driftnetto – Admin.kostnader + 91168 91 168 69976 69 976

Finansiella intäkter

Finansiella kostnader 29019 29 019 2017 20 177

Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,5

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Nettoskuld till kreditinstitut * 1093347 1 093 347 866806 866 806

Fastigheternas marknadsvärde 1850911 1 850 911 1499626 1 499 626

Belåningsgrad nettoskuld % 59,1 57,8

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Eget kapital 697808 7 808 583262 3 262

Balansomslutning 1929726 1 929 726 1570714 1 570 714

Soliditet,% 36,2 37,1

* Skuld till kreditinsitut justerat för uppläggningsavgift minus

likvida medel.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

85

Kategorisering av finansiella instrument

Bokfört värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan

TEUR

2022-12-31

Finansiella

tillgångar värderade

till upplupet

anskaningsv anskaffningsvärde

FInansiella skulder

värderade till upplupet

anskaningsv anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till

verkligt värde

via resultatet

Finansiella skulder

värderade till

verkligt värde

via resultatet

Redovisat

värde

Finansiella tillgångar

Finansiella derivat - - 14 719 - 14 719

Övriga långfristigar 117 - - - 117

Kundfordringar 800 - - - 800

Övriga kortfristigar 451 - - - 451

Likvida medel 45 994 - - - 45 994

47 362 - 14 719 - 62 081

Finansiella skulder

Skulder till kreditinstitut - 1 139 341 - - 1 139 341

Finansiella derivat - - - 1 875 1 875

Leverantörsskulder - 1 132 - - 1 132

Övriga kortfristiga skulder - 7 951 - - 7 951

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

- 4 352 - - 4 352

- 1 152 776 - 1 875 1 154 651

TEUR

2021-12-31

Finansiella

tillgångar värderade

till upplupet

anskaningsv anskaffningsvärde

FInansiella skulder

värderade till upplupet

anskaningsv anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till

verkligt värde

via resultatet

Finansiella skulder

värderade till

verkligt värde

via resultatet

Redovisat

värde

Finansiella tillgångar

Övriga långfristigar 55 - - - 55

Kundfordringar 764 - - - 764

Övriga kortfristigar 1165 1 165 - - - 1165 1 165

Likvida medel 51054 51 054 - - - 51054 51 054

53038 53 038 - - - 530 53 038

Finansiella skulder

Skulder till kreditinstitut - 907 525 - - 907 525

Finansiella derivat - - - 1094 1 094 1094 1 094

Leverantörsskulder - 774 - - 774

Övriga kortfristiga skulder

3519 3 519 3519 3 519

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

- 2 796 - - 3519 3 519

- 914 614 - 1094 1 094 915 708

Värdering till verkligt värde

Koncernen innehar finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. Det finansiella instrumentet avser räntetak,

som tidigare beskrivits. Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 3, se vidare under avsnitt

Förvaltningsfastigheter i redovisningsprinciper och not 12. Verkligt värde på bolagets upplåning bedöms motsvara det bokförda värdet

per räkenskapsårets utgång.

Värdet på räntetaken värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 2 uppgick till 12 844 TEUR (-1 094) per den 31 december 2022. I

avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.

För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms de redovisade värdena vara en god approximation av de verkliga värdena.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

86

RÄNTETAK FÖRFALLOSTRUKTUR

Aktuella räntetak

1

Belopp Räntetak Förfallodatum

12 300 Euribor 0% 15.2.2023

11 981 Euribor 0,25% 15.2.2023

76 100 Euribor 0,50% 15.2.2023

140 600 Euribor 0% 26.6.2023

95 000 Euribor 0,50% 2.11.2023

30 000 Euribor 0,50% 16.6.2025

4 063 Euribor 3,50% 30.9.2025

50 600 Euribor 0% 10.12.2025

420 643 Summa TEUR

572 220 Stibor 0,25% 4.3.2025

110 000 Stibor 0,25% 8.1.2026

30 000 Stibor 3,50% 8.1.2026

712 220 Summa TSEK

120 000 Nibor 2,50% 15.10.2025

90 000 Nibor 2,50% 22.12.2025

72 275 Nibor 4,00% 30.11.2026

282 275 Summa TNOK

Räntetak som ännu inte trätt i kraft

Belopp Räntetak Startdatum Förfallodatum

105 000 Euribor 3,50% 16.2.2023 16.6.2025

130 000 Euribor 3,50% 27.6.2023 30.9.2025

4 100 Euribor 3,50% 27.6.2023 30.9.2025

96 000 Euribor 3,50% 3.11.2023 30.01.2026

335 100 Summa TEUR

1

Utöver räntetaken finns lån som löper med fast ränta på totalt

930 100 TDKK. Räntetaken som ännu inte trätt i kraft avser

banklån som fanns på plats i december 2022. Efter periodens

utgång har även räntesäkringar gjorts på 245 MEUR med

ränteswappar på en nivå Euribor 3m 2,94%-2,97% och 435

MSEK med ränteswappar på nivå Stibor 3m 3,48%, alla med

start i Q3 2023. Summan av alla räntetak och ränteswappar

innebär att alla seniorlån fr o m Q3 2023 är räntesäkrade.

OBLIGATIONER OCH HYBRIDOBLIGATIONER

22% av Cibus externa finansieringskällor bestod av icke

säkerställda obligationer till ett värde av 259 MEUR. Utöver det

har Cibus ett hybridobligationslån på 30 MEUR, vilket motsvarar

3% av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade

på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.

Noterade obligationslån 2022-12-31

EUR

Löptid Nominellt

belopp TEUR

Räntevillkor Förfallodatum ISIN kod

2020-2023 76 300* Euribor+4,50% 2023-09-18 SE0014479366

2022-2024 50 000 Euribor+4,00% 2024-12-29 SE0013360716

2022-2025 70 000 Euribor+7,00% 2025-12-01 SE0013360849

SEK

Löptid Nominellt

belopp TSEK

Räntevillkor Förfallodatum ISIN kod

2022-2025 700 000 Stibor+5,95% 2025-09-02 SE0017071517

Hybridobligationslån 2022-12-31

EUR

Nominellt belopp

TEUR

Räntevillkor Första inlösendag ISIN kod

30 000 Euribor+4,75% 2026-09-24 SE0013360344

* Nettobelopp. Cibus äger själva obligationer för 58 700 TEUR

av 135 000 TEUR totalt per 31 december 2022. Efter periodens

utgång har Cibus köpt ytterligare obligationer för 14 500 TEUR.

Efter återköpen återstår obligationer för 61 800 TEUR.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

KAPITALBINDINGSSTRUKTUR I BANK OCH OBLIGA- OCH OBLIGATIONSLÅN

Säkerställda banklån Obligationslån Totalt kapital

2022-12-31 TEUR Genomsnittlig

marginal

TEUR Genomsnittlig

marginal

TEUR Andel %

3-12 mån 4 153 1,88% 76 300* 4,50% 80 453 7%

1-2 år - - 50 000 4.00% 50 000 4%

2-3 år 574 415 1,64% 132 930 6.50% 707 345 62%

3-4 år 301 543 1,55% - - 301 543 27%

Summa 880 111 259 230 1 139 341 100%

*Avser nettobelopp efter avdrag av obligationer i Cibus ägor per 2022-12-31. Efter periodens slut har obligationer för ytterligare 14 500

TEUR återköpts. Efter återköpen återstår obligationer för  TEUR. Utöver detta finns en hybridobligation om 30 000 TEUR med tioner för 61 800 TEUR. Utöver detta finns en hybridobligation om 30 000 TEUR med

evig löptid med första inlösendatum 24 september 2026.

87

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

Not 23 Redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning

för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att

moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU

godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt

beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning.

Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens

redovisningsprinciper beskrivs härnäst.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.

Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en

finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets

avtalsmässiga villkor.

Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument

till anskaningsvärde, med vilket avses det belopp som

motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för

transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.

Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade

kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas

som omsättningstillgångar och värderas till upplupet

anskaningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i

förväntade kreditförluster i resultatet.

Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella

tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar

ska principerna för nedskrivningsprövning och

förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas.

En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet

från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den

avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.

KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER

Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda

enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas

vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är

främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader,

anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av

avsättningar som egen rubrik.

DOTTERBOLAG

Andelar i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde i

moderbolagets finansiella rapporter.

KONCERNBIDRAG

Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett

dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt

alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget

till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en

bokslutsdisposition enligt alternativregeln.

UTDELNINGAR

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman

godkänt utdelningen.

Not 24 Administrationskostnader och upplysning

om revisorns arvode och kostnadsersättning

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Personalkostnader -2174 -1700

Övriga externa kostnader -1176 -1213

Avskrivningar -63 -9

Summa -3413 -2922

Upplysning om revisorns arvode

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Revisionsuppdrag -73 -50

Revisionsverksamhet

utöver

revisionsuppdraget

- -

Summa -73 -50

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den

lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av

årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt

arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med

revisionsuppdraget.

Not 25 Antal anställda, löner, andra ersättningar

och sociala kostnader

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Löner och ersättningar -1390 -1107

Sociala kostnader inkl. löneskatt -504 -396

Pensionskostnad -248 -193

Övriga personalkostnader -32 -4

Summa -2174 -1700

88

Not 26 Finansiella intäkter och kostnader

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Räntekostnader på lånen -11609 -8240

Kostnader för förtidslösa

obligation och lån

-1489 -

Ränteintäkter från

koncernföretag

23425 11000

Uppläggningskostnader -1163 -780

Orealiserad värdeförändringar

på räntetak

3234 611

Valutakursdierenser -2284 -623

Övriga finansiella kostnader - 1

Summa 10114 1969

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaningsvärde samt ränta avseende

derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).

Uppläggningskostnader avser periodisering av

uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets

bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader

transaktionskostnader i samband med upptagande av den

externa finansieringen.

Not 27 Skatter

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Aktuell skatt på årets resultat - -

Summa - -

Uppskjuten skatt hänförlig till -1928 786

outnyttjat underskottsavdrag

Summa -1928 786

Årets skattekostnad - 1 928 786

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD

TEUR Helår 2022 Helår 2021

Resultat före skatt 10807 -3091

Årets skattekostnad -1928 786

Skatt enligt svensk skattesats

(20,6%)

-2226 637

Skatteeekt av ej skattepliktiga

intäkter

-666 -

Skatteeekt av ej avdragsgilla

kostnader

42 149

Outnyttjat underskott från

föregående år

922 -

Summa -1928 786

Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga

resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat

resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar

avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den

utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas

mot framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga

underskotten beräknas uppgå till ca 9 424 TEUR (15 650) per

31 december 2022.

Not 28 Andelar i dotterbolag

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Förvärv av dotterbolag - 17

Aktieägartillskott 261514 261 514 1285 128 582

Utgående värde 261514 261 514 128599 128 599

Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland OY, Cibus Sweden

Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB samt Cibus

Denmark Real Estate AB är direktägda av Cibus Nordic Real

Estate AB (publ), se nedan. Information om dotterbolagen

framgår emellertid av respektive dotterbolags årsredovisning.

Angiven kapitalandel inkluderar även andra koncernbolags

andelar. Totalt finns i koncernen 376 aktiebolag varav 50 av

bolagen är delägda dotterbolag.

Dotterbolag Kapital-

andel, %

Rösträtts-

andel, %

Bokfört

värde

EUR

Eget

kapital

EUR

Cibus Finland 100 100 128657 128 657 67162 67 162

Real Estate AB

Cibus Finland Oy 100 100 53 44

Cibus Sweden 100 100 21137 21 137 21137 21 137

Real Estate AB

Cibus Norway 100 100 25237 25 237 25237 5 237

Real Estate AB

Cibus Denmark 100 100 86430 86 430 86430 86 430

Real Estate AB

Summa 100 100 261514 261 514 200010 200 010

Dotterbolag Org. Nr Säte

Cibus Finland Real Estate AB 559121-3284 Stockholm

Cibus Finland Oy 3003070-2 Helsingfors

Cibus Sweden Real Estate AB 559229-6643 Stockholm

Cibus Norway Real Estate AB 559332-0509 Stockholm

Cibus Denmark Real Estate AB 559318-4616 Stockholm

89

Not 29 Skulder till kreditinstitut

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Ingående värde 192391 193073

Upptagande av lån 184120 -

Amortering av lån -114860 -

Uppläggningsavgift -1223 -682

Valutakurseekter -3709

Utgående värde 256719 192391

TEUR

2022-12-31

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

4-5 år

Obligationslån - 76 300 50 000 132 930

Leverantörsskulder 113 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

69 - - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

298 - - -

Totalt 480 76 300 50 000 132 930

TEUR

2021-12-31

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

4-5 år

Obligationslån - - 192391 -

Leverantörsskulder 336 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

58 - - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

298 - - -

Totalt 692 - 192391 -

Se not 22 för ytterligare information avseende finansiell

riskhantering och finansiella instrument.

Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Upplupen ränta 1134 298

Upplupen utdelning 12110 10560

Övrigt 170 131

Utgående värde 13414 10989

Not 31 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

TEUR 2022-12-31 2021-12-31

Kontopant för likvida medel - -

Fastighetsinteckningar - -

Utgående värde - -

Eventualförpliktelser Inga Inga

90

VERKSAMHET

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och

koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 17 mars 2023.

Patrick Gylling

Styrelseordförande

Elisabeth Norman

Styrelseledamot

Victoria Skoglund

Styrelseledamot

Nils Styf

Styrelseledamot

Stefan Gattberg

Styrelseledamot

Sverker Källgården

VD

Stockholm den 17 mars 2023

Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

Organisationsnummer 559135-0599

För ytterligare information, vänligen kontakta

Sverker Källgården, VD

sverker.kallgarden@cibusnordic.com

+46 761 444 888

Pia-Lena Olofsson, CFO

pia-lena.olofsson@cibusnordic.com

+46 708 580 453

www.cibusnordic.com

Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

Kungsgatan 56

SE-111 22 Stockholm, Sweden

Denna årsredovisning har oentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den

svenskspråkiga versionen ha företräde.

Kommande rapporteringstillfällen

2023-04-27 Delårsrapport Q1

2023-07-18 Delårsrapport Q2

2023-11-07 Delårsrapport Q3

2024-02-22 Bokslutskommuniké

2023-04-18 Årsstämma

Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2023

KPMG AB

Marc Karlsson

91

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

UTTALANDEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för

år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna

47-54 och 56-57 och hållbarhetsrapporten på sidorna 25-43 och

55. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 45-54, 56-57 samt 58-90 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella

ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31

december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt International Financial Reporting Standards

(IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra

uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna

47-54 och 56-57 och hållbarhetsrapporten på sidorna 25-43 och

55. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget

samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för

koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets

revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)

artikel 11.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,

baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna

tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande

fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var de

mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen

av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 12 och redovisningsprinciper på sidorna 80-81 och 72-75

i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade

upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen

till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 1 850

911 TEUR per den 31 december 2022, vilket utgör 96% av

totala tillgångar.

Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på

värderingar utförda av oberoende externa värderare.

Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel

av koncernens totala tillgångar och det inslag

av bedömningar och uppskattningar som ingår

i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Risken är att det redovisade värdet på

förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat

och att varje justering av värdet direkt påverkar årets

resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken

är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet

av metoder som andra fastighetsbolag och värderare

tillämpar och vilka antaganden som är normala vid

värdering av jämförbara objekt.

Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de

externa värderarna i syfte att bedöma huruvida det kan

finnas omständigheter som kan påverka omfattningen

eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.

Vi har testat ett stickprov av de upprättade

fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell

marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden

om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,

hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om

förvaltningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 12

i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt

vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade

nyckelantaganden.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org. nr 559135-0599

92

Förvärv av förvaltningsfastigheter

Se not 12 och redovisningsprinciper på sidorna 80-81 och 72-75

i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade

upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Koncernen har under 2022 investerat i fastigheter för

totalt 346 316 TEUR, varav 341 858 TEUR avsåg förvärv.

Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för

redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor

i de enskilda transaktionerna inte beaktats korrekt i

redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har för väsentliga transaktioner granskat

redovisningen mot underliggande avtal, tidpunkt för

redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om

förvärv av förvaltningsfastigheter som koncernen lämnar

i not 12 i årsredovisningen och koncernredovisningen.

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1-44, 55 samt 95-102. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi

gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt

verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas

och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för

att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande

direktören för bedömningen av bolagets och koncernens

förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är

tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte

om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka

bolagets finansiella rapportering.

REVISORNS ANSVAR

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig

säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet

om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under

hela revisionen. Dessutom:

— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga

felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar

och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa

risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och

ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet

som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

— skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte för att uttala oss om

eektiviteten i den interna kontrollen.

— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om

fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets

och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi

drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,

måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på

upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen

om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana

upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser

baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan

fortsätta verksamheten.

— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen

och koncernredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller

aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är

ensamt ansvariga för våra uttalanden.

93

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.

Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under

revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna

kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp

alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka

vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits

för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i

revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH

FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER

FÖRLUST

UTTALANDEN

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till

utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer

på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat

vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

REVISORNS ANSVAR

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras

på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade

beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden

som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som

underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens

motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att

kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

UTTALANDE

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av

att styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden

för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

94

GRUND FÖR UTTALANDE

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-

rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

REVISORNS ANSVAR

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning

av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och

näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för

kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som

ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är

ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte

i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering

av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och

en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,

kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med

iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

REVISORNS GRANSKNING AV

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 47-54 och 56-57 och för att den är upprättad i

enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta

innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revisionssed i

Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar

i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6

årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag

är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE

HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på

sidorna 25-43 och 55 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning

jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed

i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Cibus Nordic

Real Estate ABs revisor av bolagsstämman den 20 april 2022.

KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit

bolagets revisor sedan 2019.

Stockholm den 17 mars 2023

KPMG AB

Marc Karlsson

Auktoriserad revisor

95

Definitioner*

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull

kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla

företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska

därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA

NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och

Andelen dagligvarufastigheter.

Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.

Nyckeltal Definition Syfte

Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat

med genomsnittligt antal utestående aktier.

Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat

efter skatt per aktie.

EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av

derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana

fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal

utestående aktier.

EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet, med

justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har

passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter.

EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av

immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten

skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående

aktier.

EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med

justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen

har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då

Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker

nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.

EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av

derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i

sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med

antal utestående aktier.

EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av

ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats,

uttryckt per aktie för bolagets intressenter.

Avkastning på eget

kapital, %

Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid

delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.

Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera

vinst på aktieägarnas kapital.

Belåningsgrad

seniorskuld, %

Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas

marknadsvärde.

Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till säkerställd skuld.

Belåningsgrad

nettoskuld, %

Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat

med fastigheternas marknadsvärde.

Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till bolagets nettoskuld.

Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella

intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedingkostnader för

räntetak.

Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets

resultat är för ränteförändringar

Soliditet, % Justerat eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och

obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat

med balansomslutning.

Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.

Skuldsättningsgrad,

ggr

Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande

till aktieägarnas kapital.

Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens

lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt

orealiserade värdeförändringar beaktats.

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk

uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.

Andelen dagligvaru-

fastigheter, %

Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering

mot dagligvarufastigheter.

96

Avstämning av alternativa nyckeltal

Belopp i tusental euro (TEUR) Helår 2022 Helår 2021

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262

Återläggning av derivat -12844 1094

Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26486

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560

EPRA NRV 710125 591402

Antal utestående aktier 48441792 44000000

EPRA NRV per aktie, EUR 14,7 13,4

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262

Återläggning av immateriella tillgångar -158 -200

Återläggning av derivat -12844 1094

Återläggning av uppskjuten skatt 43051 26486

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560

EPRA NTA 709967 591202

Antal utestående aktier 48441792 44000000

EPRA NTA per aktie, EUR 14,7 13,4

Eget kapital exkl. hybridobligationer 667808 553262

Återläggning av derivat -12844 1094

Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2193 -4675

Återläggning av ej utbetald utdelning 12110 10560

EPRA NDV 664881 560241

Antal utestående aktier 48441792 44000000

EPRA NDV per aktie, EUR 13,7 12,7

Årets resultat 79990 51370

Genomsnittligt eget kapital 640535 520645

Avkastning på eget kapital, % 12,5 9,9

Skulder till seniora långivare 880111 724180

Fastigheternas marknadsvärde 1850911 1499626

Belåningsgrad seniorskuld, % 47,6 48,3

Skulder till kreditinstitut 1139341 917860

Likvida medel -45994 -51054

Nettoskuld 1093347 866806

Fastigheternas marknadsvärde 1850911 1499626

Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 57,8

Driftnetto 99607 76326

Administrationskostnader -8531 -6385

Finansiella intäkter 92 35

Totalt 91168 69976

Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak 29019 20177

Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,5

Eget kapital 697808 583262

Balansomslutning 1929726 1570714

Soliditet, % 36,2 37,1

Totala skulder 1231918 987452

Eget kapital 697808 583262

Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7

Driftnetto 99607 76326

Hyresintäkter 106722 81058

Överskottsgrad, % 93,3 94,2

Hyresintäkter 106722 81058

Hyresvärde 112556 85917

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,3

Dagligvarufastigheter 922531 820464

Totalt fastighetsyta 980576 866920

Andelen dagligvarufastigheter, % 94,1 94,6

97

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150

Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 993

Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 1 050

Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 005

Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 2 054

Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 1 105

Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 100

Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000

Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 050

Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 080

Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 050

Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050

Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 906

Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 1 050

Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 023

Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 3 180

Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen2 1 220

Skåne län Eslöv LIPPIZANERN 2 Pål Klemeds Väg 1 1 050

Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 000

Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 050

Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 1 038

Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 960

Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 825

Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 856

Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050

Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 080

Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 1 000

Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 2 450

Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 1 140

Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 050

Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050

Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 906

Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 1 050

Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 050

Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050

Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 010

Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 1 050

Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götgatan 2 1 100

Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 000

Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 986

Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 1 050

Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 050

Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 031

Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 140

Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 050

Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050

Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 050

Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 050

Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 1 050

Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 316

Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050

Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 050

Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 967

Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 050

Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 1 050

Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 046

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 830

Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 881

Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 714

Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 364

Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 222

Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 136

Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050

Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 1 468

Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050

Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 005

Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 124

Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 1 000

Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 1 050

Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 1 050

Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 050

Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 153

Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 094

Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 872

Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 150

Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050

Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 050

Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 050

Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 050

Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050

Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 1 050

Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 129

Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 025

Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 061

Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 1 050

Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 050

Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 1 050

Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 000

Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 983

Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050

Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 386

Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050

Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 975

Skåne län Staanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050

Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 050

Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 050

Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 033

Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050

Värmlands län Säle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 100

Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 911

Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 200

Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 921

Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050

Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1 058

Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 962

Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 1 050

Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 800

Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1 050

Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1 050

Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1 140

Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1 430

Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 544

FASTIGHETER

Sverige

98

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 801

Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 1 053

Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 718

Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 794

Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1 599

Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 1 700

Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 808

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1 030

Viken Asker 214/24/1, 214/364 Spikkestadsveien 80A 980

Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1 156

Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1 150

Fauske Fauske 103/1434 Sjøgate 62 1 584

Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940

Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1 300

Viken Hokksund 77/681/7, 8 Stasjonsgata 73 1 253

Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1 263

Rogaland Hundvåg 7/190/94,95,96,98 Hundvågveien 49 2 750

Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenlöves gate 14 1 228

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Skåne län Ystad LOTSEN 8 Kommendörsgatan 3 10 480

Skåne län Ängelholm PÅSKLILJAN 1 Landshövdingevägen 54 3 566

Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1 264

Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1 028

Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1 569

Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 3 189

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800

Nordland Rognan 269/949/950/963/1, 267/1336 Kirkegata 26 2 178

Viken Rygge/Moss 104/52/1, 104/250 Stasjonsveien 12A 1 699

Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1 114

Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1 673

Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1 388

Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1 007

Agder Sögne 473/27/1 Marie Föreids vei 2-6 1 091

Agder Vennesla 5/704 Lundengården 1 074

Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1 070

Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1 246

FASTIGHETER

Sverige

Norge

98 COOP Falkenberg, Sweden

99

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2 520

Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2 859

Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595

Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408

Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2 806

Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503

Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236

Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9 005

Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5 443

Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550

Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4 347

Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 26 2 940

Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2 718

Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42,

82-403-25-0

Tallitie 4 2 646

Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 3 864

Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600

Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2 017

Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360

Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2 780

Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2 089

Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343

Helsingforsområde Helsinki 91-28-153-2 Kylänvanhimmantie 29 864

Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665

Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993

Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7 819

Helsingforsområde Helsinki 91-54-224-1 Meri-Rastilan kuja 2 1 500

Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539

Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423

Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737

Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834

Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1 008

Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592

Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601

Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432

Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1 598

Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6 264

Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584

Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1 280

Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840

Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451

Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6 737

Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600

Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11 090

Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3 297

Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335

Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1 052

Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9 533

Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6 823

Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4 549

Östra Finland Iisalmi 140-1-12-5 Satamakatu 10-12 5 570

Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7 481

Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3 922

Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1 012

Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4 227

Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320

Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4 756

Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1 534

Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2 807

Västra Finland Jyväskylä 179-16-119-1 Runkotie 2 226

Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3 168

Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590

Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-

414-6-85, 182-414-37-0

Sirkankatu 2 2 900

Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10 018

Helsingforsområde Järvenpää 186-9-971-2 Oksapolku 1 0

Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341

Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441

Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75,

202-407-2-89

Hovirinnantie 5 8 317

Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8 037

Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27,

205-8-11-12

Kasarminkatu 18 7 244

Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14 318

Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7 809

Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429

Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9 554

Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12 650

Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2 368

Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6 Asemakatu 3 3 000

Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606

Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1 152

Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50,

233-424-2-73, 233-424-2-221

Vanha Vaasantie 1 1 060

Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1 378

Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3 956

Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617

Norra Finland Kemijärvi 320-2-2097-5 Pelkosenniementie 4 308

Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1 649

Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5 114

Västra Finland Keuruu 249-410-63-15 Keuruuntie 17 2 088

Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5 419

Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4 660

Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310

Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2 734

Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3 755

Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2 075

Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790

Södra Finland Kotka 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2 765

Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4 150

Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225

Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486

Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437

Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298

Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9 124

Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7 453

Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35,

286-463-8-37, 286-463-8-59

Kyminasemantie 6 664

Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3 201

Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4 600

Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2 336

Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-

140-153

Rajakatu 36 1 937

FASTIGHETER

Finland

100

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138

Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3 025

Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 384

Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 11 157

Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1 562

Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315

Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9 115

Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1 413

Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1 789

Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421

Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8 577

Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698

Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763

Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie2 567

Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2 786

Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1 934

Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515

Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3 766

Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573

Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8 448

Västra Finland Laukaa 410-409-71-0-7, 410-409-8-1 Laukaantie 25 2 802

Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2 284

Uleåborg Liminka 425-402-53-29 Mutkalankaari 3 5 116

Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674

Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1 054

Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307

Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349

Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5 295

Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486

Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796

Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30,

494-403-4-51

Valtatie 20 3 504

Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600

Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10 747

Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480

Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165,

505-407-4-184, 505-407-4-222

Maisalantie 9 4 544

Västra Finland Mänttä-Vilp-

pula

508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4 233

Västra Finland Mänttä-Vilp-

pula

508-1-182-5 Puistokatu 10 383

Västra Finland Mänttä-Vilp-

pula

508-405-2-27 Runttimäentie 8 157

Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2 712

Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1 632

Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2 894

Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812

Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2 540

Södra Finland Nastola 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9 990

Södra Finland Nastola 532-409-1-921 Muurarintie 3 2 856

Västra Finland Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2 826

Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3 690

Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876

Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8 819

Östra Finland Nurmes 541-134-14-3 Teollisuustie 20 2 397

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4 201

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366-6, 543-403-

8-641-4

Viirintie 8 4 988

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3 402

Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4 586

Västra Finland Orivesi 562-416-13-0 Asematie 13 415

Västra Finland Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1 948

Uleåborg Oulu 564-22-1028-1 Isterintie 64 0

Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450

Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278

Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2 901

Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490

Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551

Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773

Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2 242

Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3 648

Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5 184

Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52,

580-404-2-58

Puistokatu 4 1 870

Norra Finland Pelkosenniemi583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423

Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708

Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2 751

Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586

Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61,

595-422-60-71

Puustellintie 21 1 766

Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1 220

Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5 259

Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172

Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903

Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7 911

Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2 256

Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597

Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119,

625-405-4-294

Vanhatie 54 1 912

Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1 546

Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512

Uleåborg Raahe 678-415-83-4 Maunulantie 1 372

Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683

Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310

Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3 129

Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1 941

Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3 252

Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4 293

Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4 624

Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225

Helsingforsområde Riihimäki 694-2-222-1 Keskuskatu 15 6 031

Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1 892

Östra Finland Ristiina 491-513-1-115 Kitereentie 1 790

Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1 235

Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5 242

Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1 286

Västra Finland Salo 734-13-8-1 Kärkänkatu 18 486

Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1 671

Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3 319

Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1 070

Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11 071

Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397

Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10 916

Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802

Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0,

791-421-101-0

Pulkkilantie 2 1 960

FASTIGHETER

Finland

101

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4 472

Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2 320

Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912

Östra Finland Simpele 689-432-1-118, 689-432-1-119,

689-432-1-447

Roihankatu 8 1 700

Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4 326

Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430

Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5 626

Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1 771

Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2 303

Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1 427

Västra Finland Taalintehdas 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746

Östra Finland Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843

Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421

Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1 118

Västra Finland Tampere 106-3-217-1 Pohtolankatu 47-49 690

Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1 813

Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3 825

Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1 000

Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695

Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450

Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1 899

Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1 154

Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1 135

Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467

Helsingforsområde Tuusula 858-8-8509-1 Haukantie 2 2 242

Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5 610

Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203

Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,

887-409-6-109, 887-409-6-251

Huhdintie 14 850

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712

Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4919

Västra Finland Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1565

Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370

Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4150

Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8617

Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423

Östra Finland Valtimo 911-402-10-58 Käpyläntie 2 1154

Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607

Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3793.5

Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3526.5

Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2270

Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1818

Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735

Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolki 11 1957

Helsingforsområde Vantaa 92-14-1-3 Ulkoniitynkuja 4 2381

Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690

Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466

Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5197

Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8145

Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702

Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237

Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2215

Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1227.5

Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-

255, 936-409-28-321

Asematie 2 3134.5

Västra Finland Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6274

Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-

308-1

Mastontie 2 3014

Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456

FASTIGHETER

Finland

Sale Pyhäntä

102

FASTIGHETER

Danmark

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrun-

de 1119C

Skovvejen 17 924

Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby,

5ca, ejerl 103

Søren Frichs Vej 51-53 1 032

Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne,

Hellebæk, 1s

Ålsgårdecentret 1 1 697

Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By,

Bistrup, 2c

Vasevej 119A 2 864

Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By,

Brande, 10cy + 10 fy

Østre Allé/Lærkevej 1 1 100

Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster

By, Brøndbyøster, 18y, ejerl 1

Kærdammen 1A 1 336

Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester

By, Brøndbyvester, 20ar

Kornmarksvej 25 1 200

Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys

Klædebo Kvarter, København,

4676, ejerl 1 + 3

Jagtvej 64 1 908

Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By,

St. Magleby, 98v

Møllevej 14 1 070

Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia

Private Ejendomsjorder, 76b

Indre Ringvej 25 1 805

Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia

Stadsjorder, 145m + 145a

Nymarksvej 37A 3 306

Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By,

Gilleleje, 109b, ejerl 1,2,3,4,5

Peter Fjelstrupsvej 4-10 3 278

Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By,

Grindsted, 4ft

Vestergade 32 4 707

Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose,

Havdrup, 15p

Møllemarken 12 950

Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør

Overdrev, 23p + 23 r + 23 t

Birkedalsvej 2-16 6 511

Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning

Bygrunde, 230æ, ejerl 1

Grøndahlsvej 20 1 000

Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde,

Tvis, 2mr

Herningvej 81-83 1 150

Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg

Bygrunde, 350d

Elmegade 20 1 000

Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta

Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karl-

slunde, 10mn, ejerl. 1,2,3,4,5,6

Karlslunde Parkvej 5-17 6 001

Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde,

Tårnby, 15n, ejerl 1+3

Ugandavej 111 8 316

Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm

By, Karlebo, 3lt

Højengen 3 2 101

Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By,

Elsted, 13æ

Lyshøjen 1 1 060

Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By,

Måløv 4gæ

Østerhoj Bygade 2 1 000

Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved

Markjorder, 6a

Præstøvej 106 1 000

Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By,

Odder, 53m

Vennelundsvej 72 1 000

Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By,

Lumby, 2k

Anderupvej 50 1 032

Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By,

Dalum, 6fø

Enebærvej 6 1 000

Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense

Bygrunde, 917a, ejerl 40

Vesterbro 27 1 000

Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By,

Risskov

Nordre Strandvej 127 960

Hovedstaden Rungsted KystHørsholm Kommune, Rungsted

By, Rungsted, 7i + 3CP + 7K, ejerl

110+111

Rungsted Bytorv 4 851

Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde,

Rise, 479c

Østergade 49B 1 150

Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By,

Islev, 35y

Islevbrovej 1 000

Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By,

Hendriksholm, 8ev

Nørrekær 1 1 353

Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2 746

Hovedstaden Vallensbæk

Strand

Vallensbæk Kommune, Vallensbæk

By, Vallensbæk, 7dx, ejerl 1

Vallensbæk Stationstorv

1-43

7 314

Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjor-

der, 525f

Gl. Aalborgvej 21 1 002