1 januari 2022– 31 december 2022
Årsredovisning
2
Inledning
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning
9
Aärsidé och mål 9
Cibus som investering
10
Att investera i Cibus 10
Aktien & aktieägare 11
Utdelning 13
Marknadsöversikt 14
Fastighetsmarknaden 15
Verksamhet
16
Intjäningsförmåga 16
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 17
Fastighetsbestånd 18
Geografiskt läge 20
E-handelns inverkan på Cibus aärsmodell 21
Finansiering
22
Medarbetare och organisation
23
Hållbarhet
25
EPRA
38
EPRA hållbarhetsindikatorer 38
EPRA nyckeltal 44
Risk och riskhantering
45
Bolagsstyrning
47
Bolagsstyrningsrapport 47
Lagstadgad hållbarhetsrapport 55
Styrelse, ledning och revisor 56
Finansiella rapporter
58
Förvaltningsberättelse 59
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 64
Koncernens rapport över finansiell ställning 65
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 66
Koncernens rapport över kassaflöden 67
Moderbolagets resultaträkning och rapport över
totalresultat
68
Moderbolagets balansräkning 69
Moderbolagets förändring i eget kapital 70
Moderbolagets kassaflödesanalys 71
Redovisningsprinciper och noter
72
Revisionsberättelse
91
Definitioner och avstämning nyckeltal
95
Fastighetslista
97
Innehållsförteckning
S-market Kaivoksela, Vantaa
3
Detta är Cibus
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” aärsidé är att förvärva, förädla och
förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden med välrenommerade livsmedelsbutiker
och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god utdelning
månadsvis till våra aktieägare.
Per den 31 december 2022 ägde Cibus en nordisk fastighets-
portfölj om totalt 454 fastigheter varav 271 fastigheter i
Finland, 125 fastigheter i Sverige, 36 fastigheter i Danmark och
22 fastigheter i Norge. Total uthyrningsbar area var 980 576
kvm. De största hyresgästerna var Kesko (33 % av driftnettot),
Tokmanni (19 %), Coop Sverige (11 %), S-gruppen (8 %), Dagrofa
(5 %) och Lidl (4 %). Dessutom var ytterligare 17 % av driftnettot
från fastigheter uthyrda till andra aktörer verksamma inom
dagligvaruhandeln.
Fastighetsportföljen är spridd till strategiskt bra lägen, främst i
södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, Själland
i Danmark samt i södra Norge. Fastigheterna ligger till stor del i
regioner med god befolkningstillväxt.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och
motståndskraft mot den negativa eekten av e-handeln.
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra
handelsfastigheter, vilket har visat sig inte minst under Covid-19
pandemin.
Bolaget strävar efter att ge en god månatlig utdelning till sina
aktieägare som på sikt ökar över tid. Detta uppnås genom en god
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,
livsmedels- och dagligvarukedjor eller ett samriskföretag mellan
båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en god
direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om
0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Direktavkastningen blir 8,8% på börskursen den 10 mars 2023
(116,90).
Utdelningen är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det
blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att
framöver kunna öka utdelningen från den justerade nivån.
1 851
fastighetsvärde, MEUR
981
uthyrningsbar area, TKVM
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
8,8
Direktavkastning, % (kurs 116,90)
INLEDNING
4
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2022
Hyresintäkterna uppgick till 106 722 TEUR (81 058) och ökade främst genom förvärv, men även av att hyresintäkterna ökar med index.
Driftnettot uppgick till 99 607 TEUR (76 326), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,3 % (94,2). Då många av våra hyresavtal
är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 55 182 TEUR (47 741) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt
valutakurseekt uppgick till 60 494 TEUR.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 79 990 TEUR (51 370) vilket motsvarar 1,66 EUR (1,25) per aktie.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 850 911 TEUR (1 499 626). Ökningen berodde till största delen på förvärv.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 28 143 TEUR (10 644).
Refinansiering av banklån har gjorts under året så att första banklånet förfaller först under 2025. Av utestående obligationer återstår 61,8
MEUR att refinansiera i september 2023. Nästkommande obligation om 50 MEUR att förfalla är i december 2024.
Utdelning enligt stämmobeslut var 0,99 EUR (0,94) per aktie fördelat på tolv månatliga utdelningar.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2023 en utdelning om 0,90 EUR (0,99) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Utdelningen
är satt med hänsyn till dagens ränteläge så att det blir för bolaget en hållbar nivå över tid. Målsättningen är att framöver kunna öka
utdelningen från den justerade nivån.
Cibus investeringar för 2022 uppgick till 342 MEUR. Cibus har som mål att öka fastighetsportföljen till 2,5-3 miljarder EUR. På grund av
det nya marknadsläget har vi valt att skjuta fram tidpunkten för att nå målet till dess att marknaderna är mer stabila.
K-Citymarket Valkeakoski
5
INLEDNING
Tidslinje
17 FEBRUARI
Den 17 februari pressmeddelades kommunikén från den extra
bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat att
fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier, med
eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare. Det totala antalet
aktier som kan komma att emitteras enligt bemyndigandet får
högst motsvara 10 procent av antalet utestående aktier i bolaget
vid tidpunkten för extra bolagsstämman, det vill säga maximalt 4
400 000 aktier kan komma att emitteras.
22 MARS
Den 22 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 2,75 år och löper med en
ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter.
24 MARS
Den 24 mars meddelades att Cibus har genomfört en riktad
nyemission om 4 400 000 nya aktier och härigenom tillförts cirka
955 MSEK.
Samma dag meddelades att Cibus ingått bindande avtal angående
förvärv av en fastighetsportfölj i Danmark med 34 dagligvaru- och
handelsfastigheter.
31 MARS
Den 31 mars meddelades att det totala antalet aktier och röster i
Cibus har under mars 2022 ökat som ett resultat av den riktade
nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till
48 400 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 000 EUR.
6 APRIL
Den 6 april meddelades att Cibus tillträtt ett tidigare aviserat
förvärv av en fastighetsportfölj bestående av 34 fastigheter med
matvarubutiker i Danmark med ett fastighetsvärde om cirka
2 080 MDKK (cirka 280 MEUR). Förvärvet är Cibus första förvärv
i Danmark.
11 APRIL
Den 11 april meddelades att Cibus styrelse återkallar förslag om
införande av nytt aktieslag och kallar till extra bolagsstämma den
5 maj med förslag om att öka total utdelning per aktie till 0,99
EUR.
20 APRIL
På årsstämman den 20 april 2022 valdes Nils Styf till ny
styrelseledamot. Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria
Skoglund och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter
med Patrick Gylling som styrelsens ordförande.
28 APRIL
Den 28 april meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsfastighet i Finland för 4,3 MEUR. S-gruppen är
ankarhyresgäst.
5 MAJ
Den extra bolagsstämman den 5 maj 2022 beslutade att höja
utdelningen med 0,24 EUR till totalt 0,99 EUR per aktie, fördelat
på tolv utbetalningstillfällen.
11 MAJ
Den 11 maj meddelades att Cibus styrelse har beslutat om ett
erbjudande om återköp till innehavare av teckningsoptioner
inom ramen för program 2019/2022. Erbjudandet är villkorat
av att teckningsoptionsinnehavaren återinvesterar del av
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de
teckningsoptioner som behålls.
31 MAJ
Den 31 maj meddelades att utnyttjandet av teckningsoptionerna
medförde en ökning av antalet aktier och röster i Cibus med
41 792 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 417,92 EUR.
Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 48 441 792 och
aktiekapitalet i Cibus uppgår till 484 417,92 EUR per den 31 maj
2022.
Samma dag meddelades att Iiris Eestilä utsetts till ny CIO Finland
och börjar den 13 juni 2022. Denna rekrytering är en konsekvens av
den tidigare utnämningen av tidigare CIO Finland Lauri Tiensuu till
ansvarig för Aärsutveckling inom Cibus.
30 JUNI
Den 30 juni meddelades att Cibus tillträtt ett förvärv av en portfölj
innehållande fyra fastigheter i mellersta Norge för 12 MEUR.
Fastigheterna är fullt uthyrda med Kiwi och REMA 1000 som
ankarhyresgäster på långa hyresavtal.
13 JULI
Den 13 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program
och oentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
22 AUGUSTI
Den 22 augusti meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar ett
återköpserbjudande.
25 AUGUSTI
Den 25 augusti meddelades att Cibus förlängt återköps-
erbjudandet avseende utestående SEK-obligationer.
26 AUGUSTI
Den 26 augusti emitterade Cibus gröna obligationer om 700
MSEK samt förtidsinlöste bolagets obligationslån 2020/2023 med
ISIN SE0014453130.
2022
6
INLEDNING
29 AUGUSTI
Den 29 augusti oentliggjorde Cibus resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014453130. Totalt accepterade återköp
av obligationer för motsvarande ett totalt nominellt belopp om
518,75 MSEK.
12 SEPTEMBER
Den 12 september meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,3 MEUR.
30 SEPTEMBER
Den 30 september meddelades att Cibus undertecknat och
tillträtt ett förvärv av två livsmedelsfastigheter i Nordnorge för
7,9 MEUR.
Den 30 september meddelades även att Cibus tillträtt att tidigare
kommunicerat förvärv av en nybyggd livsmedelsfastighet i
Sverige för 10,7 MEUR.
7 OKTOBER
Den 7 oktober meddelades att Cibus köpt och tillträtt en
livsmedelsbutik i Danmark för 2,9 MEUR.
10 OKTOBER
Den 10 oktober meddelades att valberedningen inför nästa
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2022.
13 OKTOBER
Den 13 oktober meddelades att Cibus förvärvat och tillträtt en
livsmedelsbutik i Finland för 3,8 MEUR.
21 NOVEMBER
Den 21 november meddelades att Cibus övervägde att emittera
seniora icke säkerställda obligationer och att lansera ett
återköpserbjudande av bolagets utestående EUR-obligationer
med ISIN SE0014479366.
22 NOVEMBER
Den 22 november meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda obligationer om 70 MEUR under sitt MTN-program.
23 NOVEMBER
Den 23 november oentliggjordes resultatet från
återköpserbjudandet avseende bolagets obligationslån
2020/2023 med ISIN SE0014479366. Bolaget har mottagit
prioriterade återköp om ett totalt belopp om 46,9 MEUR.
Återköpsinstruktioner som inte ingick i prioriterade återköp
accepterades ej.
Tidslinje