5744

Finansiella

rapporter

58

Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB

(publ)

Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer

559135-0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed

årsredovisning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 1 januari 2021 - 31 december 2021. Bolagets

redovisningsvaluta är Euro och om inget annat anges uppges

alla belopp i tusentals Euro.

Verksamhet

Cibus verksamhet består av att förvärva, förädla och utveckla

högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,

konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.

Aärsidé, mål och strategi

Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom förvärv, förädling och utveckling av högkvalitativa

fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom

dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets

aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida

kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina

aktieägare oberoende av konjunkturläget. Den strategi som

bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och

hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt

starka hyresgäster i marknadsledande positioner.

Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och

bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträande de

befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om

förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget

formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i

Finland och i Sverige men även att expandera till övriga länder

i Norden.

Fastighetsbestånd och hyresgäster

Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2021 av 400

fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt 866 920

kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 499 626 TEUR. Innehavet

består till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak

bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 84 % av

portföljens driftnetto på helårsbasis härrör sig från fastigheter i

Finland, 15 % från fastigheter i Sverige och 1 % från fastigheter i

Norge. Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av

företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln.

Över 90 % av de driftsnettot härrör sig från fastigheter som

hyrs av de fem marknadsledande hyresgästerna: Kesko,

Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen eller Lidl. Fastigheterna

upplevs som väl lämpade för verksamheten av samtliga

större hyresgäster. Ankarhyresgästerna står för 87 % av

hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har

genomsnittlig återstående löptid på 5,5 år.

Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger

per år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av ett

oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på

marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts

av Newsec.

Förvaltningsberättelse

FINANSIELLA RAPPORTER

Finansiella nyckeltal, koncernen

I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2021 Helår 2020

Hyresintäkter 81 058 65 033

Driftnetto 76 326 61 395

Förvaltningsresultat 47 741 33 488

Resultat efter skatt 51 370 34 597

Antal utestående aktier, st 44 000 000 40 000 000

Genomsnittligt antal utestående aktier, st 40 284 932 36 459 344

Resultat per aktie, EUR¹ 1,25 0,95

EPRA NRV per aktie, EUR 13,5 12,1

EPRA NTA per aktie, EUR 13,5 12,1

EPRA NDV per aktie, EUR 12,8 11,6

Marknadsvärde fastigheterna 1 499 626 1 272 514

Likvida medel 51 054 36 783

Balansomslutning 1 570 714 1 323 954

Avkastning på eget kapital, % 9,9 8,7

Belåningsgrad seniorskuld, % 48,3 48,9

Belåningsgrad nettoskuld, % 57,8 61,3

Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,3

Soliditet, % 37,1 34,6

Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,9

Överskottsgrad, % 94,2 94,4

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3

Andelen dagligvarufastigheter, % 94,6 95,0

1

Före och efter utspädning.

59

Resultatanalys helår 2021

INTÄKTER

Under 2021 uppgick koncernens hyresintäkter till 81 058 TEUR

(65 033), vilket var en ökning med 25 % jämfört med samma

period förra året. Serviceintäkter uppgick till 12 696 TEUR (9

346) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3 % (95,3).

Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick den 31 december 2021 till

94 754 TEUR (81 452).

DRIFTNETTO

Driftkostnaderna uppgick under året till -17 428 TEUR (-12 984).

Driftnettot ökade med 24 % och uppgick till 76 326 TEUR (61

395), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,2 % (94,4). Då

många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna

står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de

viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan

kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta

innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna

kan variera över tid medan driftsnettot håller sig relativt stabilt.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till -22 200 TEUR (-21 387) och utgörs

främst av årets räntekostnader om -19 289 TEUR (-16 083)

men även av en valutakursförändring om 468 TEUR (0). I

finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat,

förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt

IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 724 MEUR finns två icke

säkerställd obligationer utgivna om 600 MSEK och 135 MEUR.

Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala

låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och

inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 2,3 % (2,4).

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Under året uppgick förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 47

741 TEUR (33 488), vilket motsvarar 1,19 EUR (0,92) per aktie.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER

Värdeförändringarna på fastigheterna inkl. förvärv uppgick

till 227 112 TEUR (397 701) från det ingående värdet om 1 272

514 TEUR (874 813) till det utgående värdet 1 499 626 TEUR

(1 272 514). 10 644 TEUR (6 461) av värdeförändringarna

är orealiserade och -3 802 (403) utgör en valutakurseekt.

Under året har förvärv av fastigheter utbetalats med 177

150 TEUR (386 122) och 40 742 TEUR utbetalats genom en

apportemission, samt avyttring inbringat 0 TEUR (270) och

justerat anskaningsvärden med 131 TEUR (722). Utöver

det har investeringar i fastigheterna gjorts med 2 247

TEUR (4 262), varav cirka 403 TEUR (2 131) är genomförda

hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje eller över

befintlig portfölj.

SKATT

I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %. Genom

skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier,

byggnaderna och utnyttjandet av underskottsavdrag har det

under året uppkommit en låg eektiv skattekostnad. I Sverige är

den nominella bolagsskatten 20,6 % och i Norge är den nominella

bolagsskatten 22 %.

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 23 855

TEUR (18 221). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga

underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 4 675

TEUR (3 648) och i moderbolagets balansräkning till 3 224 TEUR

(2 438). Cibus redovisar en total skatt för året om -7 995 TEUR

(-4 995), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -81

TEUR (-21) TEUR respektive -7 914 TEUR (-4 974). Den eektiva

skattesatsen uppgår till 13,5 % (12,6).

RESULTAT EFTER SKATT

Årets resultat efter skatt uppgick till 51 370 TEUR (34 597)

vilket motsvarar 1,25 EUR (0,95) per aktie. Orealiserade

värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick

till 10 644 TEUR (6 461).

Kassaflöde och finansiell ställning

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten

uppgick till 53 261 TEUR (45 925) vilket motsvarar 1,32 EUR

(1,26) per genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflödet

från investeringsverksamheten uppgick till -179 675 TEUR

(-392 290) och utgör främst förvärv av fastigheter under året.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 140 777

TEUR (357 941). Likvida medel vid årets slut uppgick till 51 054

TEUR (36 783) vilket motsvarar 1,16 EUR (0,92) per aktie. Cibus

hade per den 31 december 2021 räntebärande nettoskulder,

efter avdrag för likvida medel, om 866 806 TEUR (780 500).

Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 3 969 TEUR (4 265).

Finansiering

Per den 31 december 2021 hade koncernen säkerställda

banklån om 724 MEUR med en genomsnittligt viktad

rörlig räntemarginal om 1,7 % och en genomsnittligt viktad

kreditbindningstid om 2,6 år. Som säkerhet för de räntebärande

skulderna har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus

har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på

marknadsmässiga villkor.

Cibus har emitterat en icke-säkerställd grön obligtion om 600

MSEK. Obligationen löper till den 12 juni 2023 med en rörlig

kupongränta om 3m STIBOR + 4,75 %.

Cibus har emitterat en icke-säkerställd obligation om 135

MEUR. Obligationen löper till den 18 september 2023 med en

rörlig kupongränta om 3m EURIBOR + 4,5 %.

Båda icke-säkerställda obligationerna är sedan 20 juli 2020

noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.

Den tidigare EUR-obligationen med förfallodatum 26 maj 2021

är helt återlöst per den 9 juli 2020.

I juni 2021 etablerade Cibus ett MTN-program som

möjliggör både seniora icke-säkerställda obligationer

och hybridobligationer. Den 17 juni emitterade Cibus

hybridobligationer om 30 MEUR under sitt nyligen etablerade

MTN-program Hybridobligationerna har en evig löptid med

möjlighet till första inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta

om 3 månader EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan

24 juni 2021 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq

Stockholm.

— Koncernens genomsnittliga kreditbindningstid exklusive

hybridobligation uppgår till 2,6 år.

— Första förfall av lån sker först om 1,5 år.

— Av koncernens banklån är omkring 66 % säkrade genom

räntederivat i form av räntetak.

— Nettobelåningsgraden inklusive icke-säkerställda

obligationslånen är 57,8 %.

— De säkerställda banklånen har en belåningsgrad på 48,3 %.

Se not 9 för mer info. För ytterligare information avseende

finansiell riskhantering och finansiella instrument se sidorna

41-45.

Legal struktur

Per den 31 december 2021 bestod koncernen av 376 aktiebolag

med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag.

Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av

dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är

den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som

möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet.

FINANSIELLA RAPPORTER

60

Ägarförhållanden

Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm

MidCap. Sista handelsdag på Nasdaq First North Premier

Growth Market Stockholm var den 31 maj 2021. Cibusaktien har

ISIN SE0010832204. Bolaget har ca 41 000 aktieägare per den

31 december 2021. De 15 största aktieägarna innehar ca 42 %

av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31

december 2021 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.

AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2021

Namn Antal aktier Andel, %

Fjärde AP-fonden 3 214 813 7,3

AB Sagax 2 426 973 5,5

Columbia Threadneedle 2 257 879 5,1

Dragfast AB 1 700 000 4,2

Marjan Dragicevic 1 632 000 3,7

Avanza Pension 1 322 845 3,0

BlackRock 1 278 263 2,9

Sensor Fonder 946 000 2,1

Länsförsäkringar Fonder 929 474 2,1

Nordnet Pensionsförsäkring 545 601 1,2

Patrick Gylling 500 000 1,1

Svenska Handelsbanken 376 800 0,9

Nuveen Asset Management 370 520 0,8

Handelsbanken Fonder 315 538 0,7

Familjen Kamprads Stiftelse 300 000 0,7

Summa 15 största aktieägare

18 116 706 41,6

Aktieägare, övriga 25 883 294 58,4

Totalt 44 000 000 100

Källa: Modular Finance

Moderbolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen

och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består

i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor

och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som

administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,

projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget

uppgick till -2 305 TEUR (7 084)..

Hållbarhetsrapport

För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 54.

Revisor

Årsstämman 2021 valde revisionsbolaget KPMG AB som revisor.

Den auktoriserade revisorn Mattias Johansson är bolagets

huvudansvarige revisor.

Väsentliga händelser under perioden

FÖRSTA KVARTALET

Inga väsentliga händelser har inträat under första kvartalet.

ANDRA KVARTALET

Den 14 april meddelades att Cibus köpt tre fastigheter i

Sverige för 34,5 MSEK. ICA Sverige är ankarhyresgäst i alla

fastigheterna.

På årsstämman den 15 april 2021 valdes Victoria Skoglund

till ny styrelseledamot. Patrick Gylling omvaldes till

styrelseordförande och Elisabeth Norman, Jonas Ahlblad och

Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.

Den 29 april meddelades att Cibus köpt en fastighet i Rauma,

Finland för 5,3 MEUR. Tokmanni är ankarhyresgäst.

Den 14 maj meddelades att Cibus köper tre fastigheter i

Finland för 25,5 MEUR. Lidl, Halpahalli och S-gruppen är

ankarhyresgäster.

Cibus meddelade den 26 maj att man tecknat samarbetsavtal

med Järntorget om att tillsammans utveckla Cibus svenska

fastighetsbestånd till den del som inte används för

dagligvaruhandel. Ambitionen är att genom planarbete realisera

byggrätter för hyresrätter i Cibus befintliga och tillkommande

svenska fastighetsbestånd.

Den 27 maj meddelades att Cibus har godkänts för notering

på Nasdaq Stockholm. Första dag för handel på Nasdaq

Stockholms huvudlista var tisdagen den 1 juni 2021 och sista

dag för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market

var måndagen den 31 maj 2021.

Cibus publicerar den 28 maj prospekt i samband med listbyte

till Nasdaq Stockholm.

Den 28 maj meddelades även att Cibus gör ytterligare två

förvärv i Finland för 15,9 MEUR. Tokmanni och S-gruppen är

ankarhyresgäster.

Den 1 juni meddelades att Cibus gör två förvärv i Sverige för 4,5

MEUR. ICA är ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.

Den 14 juni meddelades att Cibus oentliggjort grundprospekt

avseende nyetablerat MTN-program och överväger en emission

av hybridobligationer.

Den 15 juni meddelades att Cibus köper en livsmedelsfastighet i

Finland för 2,2 MEUR. Kesko är hyresgäst.

Den 16 juni meddelades att Cibus ingått avtal om förvärv av

72 matvarubutiker i Finland för 71,6 MEUR och enats om en

riktad nyemission av 2 000 000 nya aktier till AB Sagax. 71 av

fastigheterna är uthyrda till Kesko och en till S-gruppen.

Cibus emitterade den 17 juni hybridobligationer om 30 MEUR.

TREDJE KVARTALET

Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre

fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är

ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.

Den 6 september meddelades att Cibus aktie kommer från och

med den 20 september 2021 att ingå i EPRA index, som är ett

ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar.

Cibus undertecknade den 24 september ett förvärv om totalt

fem fastigheter i Finland för 5,2 MEUR. S-gruppen är hyresgäst

i samtliga fastigheter.

Den 30 september meddelade Cibus att man köpt en portfölj

bestående av 8 fastigheter i sydöstra Norge för 27,6 MEUR.

Fastigheterna tillträddes den 15 oktober 2021 och är fullt

uthyrda till Kiwi, Spar samt Rema1000.

Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre

fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är

ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.

FJÄRDE KVARTALET

Cibus meddelade den 18 november att man undertecknat ett

förvärv av en livsmedelsbutik i Finland för 6,8 MEUR. S-gruppen

är hyresgäst.

Den 29 november meddelade Cibus att man undertecknat ett

förvärv av en livsmedelsfastighet, som för närvarande byggs, i

Sverige för 11,5 MEUR.

Tillträdet är planerat till Q3 2022 när byggnaden är färdigställd.

Willys är hyresgäst.

Samma dag meddelades att Cibus undertecknat ett

förvärv av Charlottenbergs Handelspark, innehållande två

separata fastigheter, i Sverige för 28,3 MEUR. ICA och Lidl är

ankarhyresgäster.

Den 30 november meddelades att Cibus tillträtt tidigare aviserat

förvärv av en portfölj om 72 matvarubutiker i Finland ifrån AB

Sagax. I samband med tillträdet har bolaget betalat en del av

köpeskillingen genom en riktad nyemission av 2 000 000 aktier.

FINANSIELLA RAPPORTER

61

Samma dag meddelades att det totala antalet aktier och röster

i Cibus har under november 2021 ökat som ett resultat av den

riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår

därmed till 42 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till

420 000 EUR.

Den 1 december uppdaterade Cibus sina tillväxtmål.

Företagsledningen och styrelsen bedömer att bolaget kommer

kunna fördubbla sin fastighetsportfölj till mellan 2,5 och

3,0 miljarder EUR i fastighetsvärde samt att kriterierna för

investment grade i kreditrating kommer att vara uppfyllda i

slutet av 2023.

Den 7 december meddelades att Cibus genomför en riktad

nyemission om 2 000 000 aktier och tillförs 492 MSEK.

Cibus gör den 21 december två förvärv i Norge för 13,4 MEUR.

Norgesgruppen och Rema1000 är ankarhyresgäster.

Den 23 december förvärvar Cibus en portfölj om 6 fastigheter

i Norge för 15,8 MEUR. Coop, Kiwi samt Rema 1000 är

ankarhyresgäster.

Den 29 december förvärvar Cibus en livsmedelsbutik

färdigställdunder 2020 med ytterligare en byggnad under

uppförande iSverige för 15,7 MEUR. Coop är ankarhyresgäst.

Den 30 december meddelades att antalet aktier och röster i

Cibus uppgår till 44 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår

till 440 000 EUR.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets

utgång

Den 17 februari 2022 pressmeddelades kommunikén ifrån den

extra bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll

mandat att fram till nästa årsstämma besluta om nyemission

av aktier, med eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare.

Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras

enligt bemyndigandet får högst motsvara 10 procent av

antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för extra

bolagsstämman, det vill säga maximalt 4 400 000 aktier kan

komma att emitteras.

Samma dag meddelades valberedningens förslag till styrelse

till årsstämman. Valberedningen föreslår att Patrick Gylling,

Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg

omväljs som ledamöter i styrelsen för Cibus Nordic Real

Estate AB samt att Nils Styf väljs som ny styrelseledamot.

Vidare föreslår valberedningen omval av Patrick Gylling som

styrelseordförande.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika

typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och

finansieringsrisker som beskrivs på sidorna 41-45.

Moderbolaget påverkas indirekt av risker och

osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen.

Riktlinjer till ledande befattningshavare

Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av

koncernledningen. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som

avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning,

efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. För mer

information se sidorna 50-52.

Förväntad framtida utveckling

Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i

takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv

förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av

existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra

bolagets avkastning.

Vinstdisposition och utdelningsinformation

Styrelsen lämnar förslag på utdelning till årsstämman om

0,99 EUR per aktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en

direktavkastning om 3,5 % på aktiekursen per den 31 december

2021 (290,80 SEK).

Förslag till vinstdisposition

Inför årsstämman den 20 april 2022 föreslår styrelsen:

-Att nytt aktieslag (D) inrättas och att fondemission sker till

befintliga aktieägare i samband därmed

-Att utdelningen höjs med 5 % till 0,99 EUR per befintlig aktie

fördelat på alla aktieslag. Nuvarande aktieägare kommer

därmed erhålla motsvarande 0,99 EUR i utdelning på befintlig

aktie fördelat på 12 utdelningstillfällen.

-Alla aktieslag kommer att ha månadsvis utdelning.

Fullständigt förslag till beslut, inklusive belopp och

utbetalningsdatum, kommer att publiceras i samband med

kallelse till årsstämman.

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE

VINSTMEDEL EUR

Fritt eget kapital 429 967 003

Årets resultat -2 305 316

427 661 688

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS

SÅ ATT

till aktieägarna utdelas 43 560 000

i ny räkning balanseras 384 101 688

427 661 688

För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det bemyndigande

styrelsen fick på den extra bolagsstämman den 17 februari 2022

samt det eventuella bemyndigandet för styrelsen att besluta

om nyemission ifrån årsstämman 2022 kommer en utdelning för

tillkommande aktier om maximalt 10 164 000 EUR att delas ut.

Av det disponibla beloppet per den 31 december 2021 kommer

minst 373 937 668 EUR att återstå efter utdelning om maximalt

totalt 53 724 000 EUR.

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA

UTDELNINGEN

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen

till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner

inget som talar för att bolagets och koncernens eget kapital

inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art,

omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen

finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17

kap 3 § aktiebolagslagen.

Beträande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till

efterföljande finansiella rapporter.

FINANSIELLA RAPPORTER

Coronaviruset

Coronaviruset har haft en mycket begränsad

negativ påverkan på Cibus verksamhet. Vi följer

Folkhälsomyndighetens rekommenationer och agerar

självfallet aktsamt i kontakter med andra företag, möten

hålls företrädesvis per telefon eller videolänk och

resandet hålls på en låg nivå.

För våra främsta hyresgäster, livsmedelshandlarna,

har volymerna ökat sedan viruset uppkom då fler äter

hemma. Volymerna inom dagligvaruhandeln är på stabila

nivåer och ingenting tyder på att våra hyresgäster

kommer få svårt att betala sina hyror. Cirka 99 % av våra

aviserade hyror för Q4 2021 är betalda och cirka 99 %

för helåret 2021. Cirka 90 % av våra intäkter kommer

från de största dagligvarukedjorna i Norden.

62

Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020

Hyresintäkter 4 81 058 65 033

Serviceintäkter 4 12 696 9 346

Driftkostnader 5 -13 791 -10 023

Fastighetsskatt -3 637 -2 961

Driftnetto 6 76 326 61 395

Administrationskostnader 7, 8 -6 385 -6 520

Finansnetto 9 -22 200 -21 387

Förvaltningsresultat 47 741 33 488

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 10 644 6 461

Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 980 -3 57

Resultat före skatt 59 365 39 592

Aktuell skatt 11 -81 -21

Uppskjuten skatt 11 -7 914 -4 974

Årets resultat 51 370 34 597

Genomsnittligt antal utestående aktier, st 16 40 284 932 36 459 344

Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR 16 1,25 0,9 5

Övrigt totalresultat

Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat

Årets omräkningsdierenser vid omräkning av utländska

verksamheter

-1 524 4 408

Summa totalresultat* 49 846 39 005

*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

FINANSIELLA RAPPORTER

63

Koncernens rapport över finansiell ställning

Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 12 1 499 626 1 272 514

Nyttjanderättstillgångar 13 9 649 8 218

Andra materiella tillgångar 55 36

Immateriella tillgångar 200 11

Uppskjutna skattefordringar 11 4 675 3 648

Övriga långfristiga fordringar 33 36

Summa anläggningstillgångar 1 514 238 1 284 463

Omsättningstillgångar

Hyresfordringar 764 67 9

Övriga kortfristiga fordringar 1 165 453

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 3 493 1 576

Likvida medel 15 51 054 36 783

Summa omsättningstillgångar 56 476 39 491

SUMMA TILLGÅNGAR 1 570 714 1 323 954

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 16 440 400

Övrigt tillskjutet kapital 507 496 422 275

Reserver 2 884 4 408

Balanserat resultat inkl. årets resultat 43 435 30 945

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 554 255 458 028

Hybridobligation 17 29 007 -

Summa eget kapital 583 262 458 028

Långfristiga skulder

Upplåning 18 911 494 810 202

Uppskjutna skatteskulder 11 31 161 20 294

Räntederivat 391 736

Övriga långfristiga skulder 13 13 080 9 296

Summa långfristiga skulder 956 126 840 528

Kortfristiga skulder

Kortfristig del av upplåning 18 2 396 2 762

Kortfristig del av räntederivat 703 -

Leverantörsskulder 7 74 438

Aktuella skatteskulder 1 533 37

Övriga kortfristiga skulder 3 519 3 739

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 22 401 18 422

Summa kortfristiga skulder 31 326 25 398

Summa skulder 987 452 865 926

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 570 714 1 323 954

FINANSIELLA RAPPORTER

64

Koncernens rapport över förändring av eget kapital

Belopp i tusental euro (TEUR)

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Aktiekapital Övrigt

tillskjutet

kapital

Reserver Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt Hybrid-

obligation

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital

2020-01-01

311 300 794 - 31 764 332 869 - 332 869

Årets resultat - - - 34 597 34 597 - 34 597

Årets övrigt totalresultat - - 4 408 - 4 408 - 4 408

Årets totalresultat - - 4 408 34 597 39 005 - 39 005

Nyemission 89 123 125 - - 123 214 - 123 214

Teckningsoptioner - 54 - - 54 - 54

Emissionskostnader - -2 160 - - -2 160 - -2 160

Skatteeekt emissionskostnader - 462 - - 462 - 462

Utdelning - - - -35 416 -35 416 - -35 416

Utgående eget kapital

2020-12-31

400 422 275 4 408 30 945 458 028 - 458 028

Ingående eget kapital

2021-01-01

400 422 275 4 408 30 945 458 028 - 458 028

Årets resultat - - - 51 370 51 370 - 51 370

Årets övrigt totalresultat - - -1 524 - -1 524 - -1 524

Årets totalresultat - - -1 524 51 370 49 846 - 49 846

Nyemission 20 48 048 - - 48 068 - 48 068

Apportemission 20 37 559 - - 37 579 - 37 579

Hybridemission - - - - - 30 000 30 000

Teckningsoptioner - 153 - - 153 - 153

Emissionskostnader - -670 - - -670 -430 -1 100

Skatteeekt emissionskostnader - 131 - - 1 31 89 220

Utdelning - - - -38 880 -38 880 -652 -39 532

Utgående eget kapital

2021-12-31

440 507 496 2 884 43 435 554 255 29 007 583 262

FINANSIELLA RAPPORTER

65

Koncernens rapport över kassaflöden

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 59 365 39 592

Justeringar för ej kassapåverkande poster:

- Finansiella poster 1 936 1 625

- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter -10 644 -6 461

- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -980 357

- Orealiserade kursdierenser -2 788 2 819

- Förändring av uppskjuten skatt 1 930 -

Betald skatt - -609

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapitalet

48 819 37 323

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet

Förändring av kortfristiga fordringar 22 078 3 037

Förändring av kortfristiga skulder -17 636 5 565

Kassaflöde från den löpande verksamheten 53 261 45 925

Investeringsverksamheten

Förvärv av fastigheter 12 -177 150 -386 122

Försäljning av fastigheter 12 - 270

Investeringar i befintliga fastigheter 12 -2 247 -4 262

Andra investeringar -27 8 -2 176

Kassaflöde från investeringsverksamheten -179 675 -392 290

Finansieringsverksamheten

Nyemission 48 088 123 214

Hybridemission 30 000 -

Teckningsoptioner 121 54

Emissionskostnader -1 107 -2 160

Utdelning till aktieägare -37 520 -39 587

Utdelning hybridobligation -652 -

Upptagna lån 18 105 610 454 923

Amortering av lån 18 -2 192 -175 667

Uppläggningskostnader för lån 18 -1 571 -2 836

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 140 777 357 941

Årets kassaflöde 14 363 11 576

Likvida medel vid årets början 36 783 24 746

Kursdierens i likvida medel -92 461

Likvida medel vid årets utgång 51 054 36 783

FINANSIELLA RAPPORTER

66

Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020

Rörelseintäkter 1 352 501

Rörelsekostnader 7, 8 -2 922 -2 629

Rörelseresultat -1 570 -2 128

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag - 10 580

Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 13 419 12 917

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -11 450 -10 896

Resultat efter finansiella poster 399 10 473

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag -3 490 -4 021

Resultat före skatt -3 091 6 452

Skatt 11 786 632

Årets resultat -2 305 7 084

Övrigt totalresultat - -

Summa totalresultat -2 305 7 084

FINANSIELLA RAPPORTER

67

Modebolagets balansräkning

Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Balanserade utgifter för programvaror 200 17

Inventarier 12 11

Andelar i dotterbolag 20 128 599 128 594

Uppskjutna skattefordringar 3 224 2 438

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 473 904 374 363

Övriga långfristiga fordringar 276 21

Summa anläggningstillgångar 606 215 505 444

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 22 046 41 751

Övriga kortfristiga fordringar 318 70

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 63 27

Likvida medel 15 30 996 22 598

Summa omsättningstillgångar 53 423 64 446

SUMMA TILLGÅNGAR 659 638 569 890

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 16 440 400

Summa bundet eget kapital 440 400

Överkursfond 17 536 350 422 275

Balanserat resultat -106 384 -74 588

Årets resultat -2 305 7 084

Summa fritt eget kapital 427 661 354 771

Summa eget kapital 428 101 355 171

Långfristiga skulder

Upplåning 18 192 391 193 073

Summa långfristiga skulder 192 391 193 073

Kortfristiga skulder

Kortfristiga skulder till koncernföretag 27 709 11 840

Leverantörsskulder 336 116

Övriga kortfristiga skulder 112 81

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 10 989 9 609

Summa kortfristiga skulder 39 146 21 646

SUMMA SKULDER 231 537 214 719

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 659 638 569 890

FINANSIELLA RAPPORTER

68

Moderbolagets förändring av eget kapital

Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget

kapital

Fritt eget kapital

Aktiekapital Överkursfond Hybrid-

obligation

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt

Ingående eget kapital

2020-01-01

311 300 794 - -39 174 261 931

Årets resultat - - - 7 084 7 084

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - 7 084 7 084

Nyemission 89 123 125 - - 123 214

Teckningsoptioner - 54 - - 54

Emissionskostnader - -2 160 - - -2 160

Skatteeekt emissionskostnader - 462 - - 462

Utdelning - - - -35 414 -35 414

Utgående eget

kapital 2020-12-31

400 422 275 - -67 504 355 171

Ingående eget kapital

2021-01-01

400 422 275 - -67 504 355 171

Årets resultat - - - -2 305 -2 305

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - -2 305 -2 305

Nyemission 20 48 048

- - 48 068

Apportemission 20 37 559

- - 37 579

Hybridemission - - 30 000 - 30 000

Teckningsoptioner - - - - -

Emissionskostnader - -670 -430 - -1 100

Skatteeekt emissionskostnader - 131 89 - 220

Utdelning - - -652 -38 880 -39 532

Utgående eget kapital

2021-12-31

440 507 343 29 007 -108 689 428 101

FINANSIELLA RAPPORTER

69

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2021 Helår 2020

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt -3 091 6 452

Justeringar för ej kassapåverkande poster:

- Avskrivningar 9 9

- Uppläggningskostnader 780 790

- Orealiserade kursdierenser -179 -3 841

Betald skatt - -

Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 481 3 410

före förändring av rörelsekapitalet

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet

Förändring av kortfristiga fordringar 35 289 -42 829

Förändring av kortfristiga skulder 264 6 518

Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 072 -32 901

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott - -55 569

Förvärv av anläggningstillgångar -197 -14

Lån till dotterbolag -63 286 -43 000

Kassaflöde från investeringsverksamheten -63 483 -98 583

Finansieringsverksamheten

Nyemission 48 088 123 214

Hybridemission 30 000 -

Teckningsoptioner - 54

Emissionskostnader -1 107 -2 160

Utdelning till aktieägare -37 520 -35 414

Utdelning hybridobligation -652 -

Upptagna lån - 194 778

Amortering av lån - -135 000

Uppläggningskostnader för lån - -1 099

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 38 809 144 373

Årets kassaflöde 8 398 12 889

Likvida medel vid årets början 22 598 9 709

Likvida medel vid årets utgång 30 996 22 598

FINANSIELLA RAPPORTER

70

Not 1 Allmän information om bolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer

559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i

Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm.

Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar

att äga och förvalta fastigheter.

Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper

Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de

av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)

samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRIC).

Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är

redovisade till anskaningsvärden förutom förvaltningsfastigheter

och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag

är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt

bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella

ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 376 av

426 dotterbolag och är delägare i 50 av dotterbolagen. De delägda

dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate

Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen

för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie

100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen

besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de

olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren

hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.

Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar

aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för

att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta

belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld

oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan

själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte

heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar

sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av

gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket

innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag

(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt

förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från

och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets

intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i

koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar

och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.

Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med

förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på

överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader

i anslutning till förvärvet kostnadsförs när de uppstår. På

förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder initialt till verkligt värde.

Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som

tillämpats.

NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA

TOLKNINGAR 2021

De nya och ändrade standarder och tolkningar som givits ut

av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS

Interpretations Committee (IFRIC) men som träder ikraft för

räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2022 bedöms för

närvarande inte påverka Cibus resultat eller finansiella ställning.

VÄRDERINGSGRUNDER

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska

anskaningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder

och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen

värderas till verkligt värde.

Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde

består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via

koncernresultaträkningen.

Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet

med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats

konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och

dotterbolag.

KLASSIFICERING

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning

först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra

belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp

betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader

efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som

omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.

KONCERNREDOVISNING

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess

dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande

inflytande erhålls när moderbolaget

— har inflytande över investeringsobjektet;

— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt

engagemang i investeringsobjektet, och

— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att

påverka sin avkastning.

Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag

moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den

dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över

dotterbolaget. Detta innebär att intäkter och kostnader för ett

dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande

räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt

totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande

inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det

bestämmande inflytandet.

Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella

rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med

koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar

och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör

transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.

FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA

Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör

rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.

Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i

euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till

närmaste tusental. Resultatposter i annan valuta räknas om till

genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas

om till balansdagskurs.

Redovisningsprinciper och noter

71

TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella

valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer

bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder

i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den

valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdierenser

som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat.

Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till

historiska anskaningsvärden omräknas till valutakurs vid

transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som

redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella

valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till

verkligt värde.

UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive

koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från

utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens

rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på

balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet

omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en

approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive

transaktionstidpunkt. Omräkningsdierenser som uppstår vid

valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt

totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget

kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande

upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten

hänförliga ackumulerade omräkningsdierenserna, varvid de

omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets

resultat.

TILLGÅNGSFÖRVÄRV

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar

som inte utgör rörelse fördelas anskaningskostnaden på de

enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på

deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaningsvärdet

proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna

skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter

läggs till anskaningsvärdet för förvärvade nettotillgångar

vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader

redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar

erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad

värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för

förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till

anskaningsvärdet av förvärvade tillgångar.

SEGMENTRAPPORTERING

Cibus redovisar sin verksamhet i de tre landssegmenten Finland,

Sverige och Norge. 84 % av driftsnettot under 2021 är hänförlig till

Finland, 15 % till Sverige och 1 % till Norge. Av fastighetsvärdet är

1 208 059 TEUR hänförlig till Finland, 249 028 TEUR till Sverige

och 42 539 TEUR till Norge. Se not 6 i rapporten för ytterligare

information.

INTÄKTER

Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter

från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras

linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.

Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det

förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index samt

tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan

sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme,

kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period

som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och

serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas

som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under

viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive

överhyra över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under

viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets

löptid.

KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE

Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende

av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell

leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs

linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss

tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets

löptid.

LÅNEUTGIFTER

Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför

sig till.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Koncernen har under året haft sex anställda. Ersättningar till

anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i

utbyte mot ersättningen. Läs mer i bolagsstyrningsrapporten med

riktlinjerna för ersättning på sidorna 50-52.

SKATT

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende

aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig

till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt

balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära

skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på

tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till

nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda värde

och skattemässiga värde och medtas i rapporten över finansiell

ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende temporära

skillnader vid den första redovisningen av en tillgång då den inte

påverkar resultaträkning vid första redovisningstillfället.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

72

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den

innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller

en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas

initialt till anskaningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt

hänförbara utgifter samt justeras för i köpeskillingen beräknad

uppskjuten skatt. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna

till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till

värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde

redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde

baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.

De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:

Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för

identiska tillgångar och skulder.

Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för

tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,

antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).

Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke

observerbar data.

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.

Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet

när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som

kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att

anskaningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt

sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt

tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period

de uppstår.

Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med

kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av

fastigheterna.

Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på

tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången

har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten

intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare

tidpunkt.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida

medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats

enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar

endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.

FINANSIELLA INSTRUMENT

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över

finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets

avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från

tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen

över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas

bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs

eller på annat sätt upphör.

KLASSIFICERING OCH VÄRDERING

Finansiella tillgångar klassificeras baserat på aärsmodell

för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de

avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de

avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda

tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av

betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen

för en aärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga

kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella

tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på

det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet

anskaningsvärde. (Hold to collect)

Om den finansiella tillgången innehas i en aärsmodell vars mål

kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden

och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den

finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till

kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta

på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt

värde via övrigt totalresultat. (Hold to collect and sell)

Samtliga andra aärsmodeller där syftet är spekulation,

innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter

andra aärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via

resultaträkningen. (Other)

UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH

EFFEKTIVRÄNTEMETODEN

Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet

anskaningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/

avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker

till upplupet anskaningsvärde med eektivräntemetoden,

i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av

ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.

Eektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens

upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär

redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha

oväsentliga eekter. Fordringar reduceras med reserv för

förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).

NEDSKRIVNING

För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen

direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens

återstående löptid.

Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt

att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av

indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.

Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar

sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till

ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering

för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,

övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade

modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens

kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna

har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats

baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och

prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida

medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg

kreditrisk tillämpas.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

73

RÄNTEDERIVAT

Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten

upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet

på räntetaken består således av en negativ post motsvarande

de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv

post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan

som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan

aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och

värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen

värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde

hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.

Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna

kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.

LIKVIDA MEDEL

Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden

som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en

obetydlig risk för värdeförändringar.

LEVERANTÖRSSKULDER

Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som

värderas till upplupet anskaningsvärde. Leverantörsskuldernas

förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till

nominellt belopp utan diskontering.

UPPLÅNING

Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”

och värderas till upplupet anskaningsvärde enligt

eektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av

lån periodiseras i enlighet med eektivräntemetoden över lånets

löptid som en del av räntekostnaden.

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse

(legal eller informell) som en följd av en inträad händelse, det är

troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera

förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av

det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen

på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter

förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom

att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera

förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa

utbetalningar.

Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en

avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen

särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det

är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar

förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.

REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERBOLAGET

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för

juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget

så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom

ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan

redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets

och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst.

Finansiella instrument

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.

Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en

finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets

avtalsmässiga villkor.

Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument

till anskaningsvärde, med vilket avses det belopp som

motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för

transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.

Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade

kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas

som anläggningstillgångar och värderas till upplupet

anskaningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i

förväntade kreditförluster i resultatet.

Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar

som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna

för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9

tillämpas.

En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från

tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade

förpliktelsen fullgjorts eller upphört.

KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER

Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt

Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning

av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av

koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av

finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget

kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik.

DOTTERBOLAG

Andelar i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde i

moderbolagets finansiella rapporter.

KONCERNBIDRAG

Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag

redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln.

Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag,

eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition

enligt alternativregeln.

UTDELNINGAR

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman

godkänt utdelningen.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

74

Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar

VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande

påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.

Dessa baseras på historiska erfarenheter och antaganden som

bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt

utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och antaganden om

förutsättningarna förändras.

Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,

och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per

balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga

justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under

nästkommande räkenskapsår.

VÄRDERING FASTIGHETERNA

Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur

svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje

fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid

marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för

avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar

som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det

verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom

fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.

Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och

utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en

riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således

bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.

FÖRVÄRV AV BOLAG

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är

att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.

Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande

fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet

som tillgångsförvärv.

UNDERSKOTTSAVDRAG

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av

sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda

underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida

vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten

skattefordran. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå

till ca 23 855 TEUR (18 221) per 31 december 2021.

Not 4 Hyresintäkter

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Hyresintäkter exkl. tillägg 81 058 65 033

Drift 11 363 7 030

Fastighetsskatt 670 1 130

El 590 378

Övrigt 73 808

Summa 93 754 74 379

Förfallostruktur, hyresvärde 2021-12-31 2020-12-31

År 1 91 006 77 716

År 2 81 787 72 231

År 3 73 500 64 243

År 4 65 912 57 811

År 5 45 121 50 931

Efter 5 år 36 471 33 545

Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.

tillägg) för respektive period under kontraktens löptid.

Not 5 Driftkostnader

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Fastighetsskötsel och serviceavtal -1 848 -1 284

Teknisk förvaltning -1 700 -1 148

Taxebundna kostnader -5 396 -3 622

Försäkringspremier -587 -400

Löpande underhåll -4 260 -3 569

Summa -13 791 -10 023

Not 6 Segmentinformation

Helår 2021 Finland Sverige Norge Koncernen

Hyresintäkter 68 845 11 847 366 81 058

Serviceintäkter 11 930 735 31 12 696

Driftkostnader -13 672 -104 -15 -13 791

Fastighetsskatt -2 912 -719 -6 -3 637

Driftnetto 64 191 11 759 376 76 326

Bokfört värde

förvaltnings-

fastigheter

1 208 059 249 028 42 539 1 499 626

Helår 2020 Finland Sverige Norge Koncernen

Hyresintäkter 56 210 8 823 - 65 033

Serviceintäkter 8 832 514 - 9 346

Driftkostnader -10 017 -6 - -10 023

Fastighetsskatt -2 397 -564 - -2 961

Driftnetto 52 628 8 767 - 61 395

Bokfört värde

förvaltnings-

fastigheter

1 070 370 202 144 - 1 272 514

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

75

Not 7 Administrationskostnader och upplysning

om revisorns arvode och kostnadsersättning

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Personalkostnader -2 452 -1 580

Övriga externa kostnader -3 919 -4 925

Avskrivningar -14 -15

Summa -6 385 -6 520

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Personalkostnader -1 700 -977

Övriga externa kostnader -1 213 -1 643

Avskrivningar -9 -9

Summa -2 922 -2 629

Upplysning om revisorns arvode

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Revisionsuppdrag -554 -454

Övriga tjänster - -236

Summa -554 -690

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Revisionsuppdrag -50 -46

Övriga tjänster - -68

Summa -50 -114

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den

lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av

årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt

arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med

revisionsuppdraget. På koncernnivå utgår all ersättning

avseende revisionsuppdrag till KPMG räkenskapsåret 2020.

Övriga tjänster avser ersättning till Deloitte, Ernst & Young

samt KPMG.

Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar

och sociala kostnader

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Löner och ersättningar -1 729 -1 092

Sociala kostnader inkl. löneskatt -406 -241

Pensionskostnad -310 -186

Övriga personalkostnader -7 -61

Summa -2 452 -1 580

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Löner och ersättningar -1 107 -616

Sociala kostnader inkl. löneskatt -396 -235

Pensionskostnad -193 -107

Övriga personalkostnader -4 -19

Summa -1 700 -977

Koncernen har 7 anställda (6) per den 31 december 2021.

Samtliga ersättningar till styrelsen och VD har utgått enbart

från moderbolaget.

STYRELSE

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt

beslut fattat på bolagsstämma den 15 april 2021.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter

principer fastställda av stämman.

Helår 2021 Löner,

arvoden

och

förmåner

Pensions-

kostnad

Sociala

kostnader

inkl.

löneskatt

Summa

Styrelsens

ordförande,

Patrick Gylling

-57 - -12 -69

Elisabeth Norman -29 - -9 -37

Victoria Skoglund -29 - -9 -37

Jonas Ahlblad -29 - -6 -35

Stefan Gattberg -29 - -9 -37

VD, Sverker

Källgården

-395 -84 -124 -603

Helår 2020 Löner,

arvoden

och

förmåner

Pensions-

kostnad

Sociala

kostnader

inkl.

löneskatt

Summa

Styrelsens

ordförande,

Patrick Gylling

-54 - -17 -71

Elisabeth Norman -27 - -8 -35

Johanna Skogestig -27 - -8 -35

Jonas Ahlblad -27 - -8 -35

Stefan Gattberg -27 - -8 -35

VD, Sverker

Källgården

-345 -64 -121 -530

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

76

ERSÄTTNINGSRAPPORT 2021

Inledning

Denna ersättningsrapport beskriver hur Cibus Nordic Real

Estate AB (publ)s (”Cibus” eller ”Bolaget”) riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare, antagna av årsstämman

2020, har tillämpats under 2021. Rapporten innehåller även

specifika uppgifter beträande ersättning till Bolagets

verkställande direktör, ekonomichef och övriga medlemmar

av koncernledningen, samt en sammanfattning av utestående

teckningsoptionsprogram. Rapporten har upprättats i enlighet

med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings

regler om ersättning till ledande befattningshavare.

Riktlinjer för ersättning

Bolagets aärsstrategi är att förvärva, utveckla och

hantera fastigheter av hög kvalitet i Norden med

dagligvaruhandelskedjor som ankarhyresgäster. Bolaget äger

för närvarande drygt 400 fastigheter i Finland, Sverige och

Norge. För mer information om Bolagets aärsstrategi hänvisas

till Cibus senaste årsredovisning.

En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och

tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och

behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget

kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Bolagets riktlinjer

möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en

konkurrenskraftig totalersättning.

Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande

befattningshavare vara marknadsmässig och konkurrenskraftig,

samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra

förmåner. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad

till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara

finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av

individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna

ska vara utformade så att de främjar Bolagets aärsstrategi

och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att

exempelvis ha en tydlig koppling till aärsstrategin eller främja

befattningshavarens långsiktiga utveckling.

Bolaget har under 2021 följt de tillämpliga riktlinjerna för

ersättning till ledande befattningshavare som antagits av

årsstämman 2020. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts

och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som

enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fastställa ersättningen.

Revisorns yttrande över Bolagets efterlevnad av riktlinjerna

finns tillgänglig på www.cibusnordic.com. Styrelsen har inte

reducerat eller återkrävt utbetalade ersättningar under året.

Utöver den ersättning som omfattas av ersättningsriktlinjerna

har bolaget erbjudit ledande befattningshavare möjlighet

att teckna teckningsoptioner. Bolaget har för avsikt att även

framöver fortsätta med detta erbjudande. Programmen beslutas

av bolagsstämman och omfattas därför inte av riktlinjerna för

ledande befattningshavare i Cibus.

Tillämpning av kriterier för rörlig kontantersättning 2021

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till

förutbestämda och mätbara kriterier. När mätperioden

för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av rörlig

kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive

fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har

uppfyllts. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig

kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett

eller flera år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till

högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen

under mätperioden. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning

såvitt avser rörlig kontantersättning till VD, och VD

ansvarar för bedömningen i förhållande till övriga ledande

befattningshavare. Uppfyllande av finansiella kriterier ska

fastställas baserat på den av Bolaget senast oentliggjorda

finansiella informationen.

Målen för 2021 var följande:

Ingå i EPRA index. Målet uppfylldes den 20 september 2021.

Genomföra aärer i Sverige på 400 MSEK. Genomfördes den 29

december 2021.

Bli marknadsledande storleksmässigt i Norden att äga

livsmedelsfastigheter. Målet genomfördes inte under 2021.

Varje uppfyllt mål gav två månadslöner i bonus.

TOTAL ERSÄTTNING TILL BOLAGETS LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Helår 2021

Befattningshavare

Fast ersättning,

EUR

Rörlig

ersättning,

EUR

Pension,

EUR

Andra

förmåner,

EUR

Extraordinära

poster,

EUR

Total

ersättning,

EUR

Andelen fast

respektive rör-

lig ersättning,

%

1

Sverker Källgården, VD

    –   / 

Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR

    –   / 

Lauri Tiensuu, CIO Finland

   – -   / 

Peter Lövgren, CIO Sverige

    –   / 

1

Pension som i sin helhet avser fast ersättning och är premiebestämd, har redovisats som fast ersättning.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

77

JÄMFÖRANDE INFORMATION OM FÖRÄNDRINGAR I ERSÄTTNING OCH BOLAGETS RESULTAT

2016/2017,

+/- %

2017/2018,

+/- %

2018/2019,

+/- %

2019/2020,

+/- %

2020/2021,

+/- %

2021,

EUR

Sverker Källgården

1

, VD

- - -   

Pia-Lena Olofsson

2

, CFO & Head of IR

- - -   

Lauri Tiensuu, CIO Finland

- - - -  

Peter Lövgren

3

, CIO Sverige

- - - -  

Koncernens resultat före skatt

- -    

Genomsnittlig ersättning för övriga anställda

4

(Heltidsekvivalenter)

- - -   

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2019

Deltagare Sverker Källgården, VD

Högst antal teckningsoptioner 

Antal tecknade teckningsoptioner 

Antal utnyttjade teckningsoptioner -

Antal förfallna teckningsoptioner -

Teckningskurs, SEK 

Högsta utspädning aktier/röster (cirka %) 

Lösenperiod -- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2020

Deltagare Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR Lauri Tiensuu, CIO Finland Peter Lövgren, CIO Sverige

Högst antal teckningsoptioner   

Antal tecknade teckningsoptioner   

Antal utnyttjade teckningsoptioner – – –

Antal förfallna teckningsoptioner – – –

Teckningskurs, SEK   

Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)   

Lösenperiod

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2021

Deltagare Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR Lauri Tiensuu, CIO Finland Peter Lövgren, CIO Sverige

Högst antal teckningsoptioner   

Antal tecknade teckningsoptioner   

Antal utnyttjade teckningsoptioner - - -

Antal förfallna teckningsoptioner - - -

Teckningskurs, SEK   

Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)   

Lösenperiod

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

-- – --

¹ VD sedan den 4 mars 2019, innebärande att ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte samma

längd på anställningen som ersättning för 2020.

² CFO & Head of IR sedan den 6 maj 2019, innebärande ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte

samma längd på anställningen som ersättning för 2020.

³ CIO Sverige sedan den 10 augusti 2020, innebärande att ersättning under 2020 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2020

inte samma längd på anställningen som ersättning för 2021.

4

Gäller anställda i koncernen exklusive övriga medlemmar i koncernledningen.

UTESTÅENDE TECKNINGSOPTIONSPROGRAM

Bolaget har erbjudit koncernledningen, möjlighet att delta i

teckningsoptionsprogram, exklusive Bolagets verkställande

direktör, som sedan tidigare deltar i ett teckningsoptionsprogram

som inrättades i samband med att VD tillträdde sin befattning i

Cibus i början av 2019. Syftet med teckningsoptionsprogrammen

är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat

aktieägarvärde. Avsikten är att teckningsoptionsprogram

ska vara årligen återkommande och beslutas vid

kommande årsstämmor efter förslag från Bolagets styrelse.

Koncernledningen betalat verkligt värde för optionerna och att

ingen personalkostnad redovisas för programmet.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

78

Not 9 Finansiella kostnader

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Ränteintäkter från

omsättningstillgångar

36 34

Räntekostnader på lånen -19 289 -16 084

Räntekostnader kopplat till derivaten -888 -589

Uppläggningskostnader -1 917 -1 616

Tomträttsavgäld -466 -2 738

Övriga finansiella kostnader 324 -394

Summa -22 200 -21 387

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Ränteintäkter från koncernföretag 11 000 9 044

Räntekostnader på lånen -8 240 -6 877

Uppläggningskostnader -780 -790

Orealiserad värdeförändringar på

räntetak

611 -357

Övriga finansiella kostnader 1 -2 872

Valutakursdierenser -623 3 873

Summa 1 969 2 021

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaningsvärde samt ränta

avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).

Uppläggningskostnader avser periodisering av

uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets

bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader

transaktionskostnader i samband med upptagande av den

externa finansieringen. Tomträttsavgäld ses som ränta på den

leasingskuld avgälderna ger upphov till.

Not 10 Orealiserade värdeförändringar,

räntederivat

Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket

uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat

ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar

i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en

eekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av

återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar

koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller

förvaltningsresultatet.

Not 11 Skatter

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Aktuell skatt på årets resultat -81 -21

Summa -81 -21

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt hänförlig till

outnyttjat underskottsavdrag

1 111 631

Uppskjuten skatt hänförlig till

temporära skillnader*

-9 025 -5 605

Summa -7 914 -4 974

*Temporära skillnader är hänförliga till skillnaden mellan

fastigheternas redovisade och skattemässiga värde.

Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade

underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att

underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med

hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag

för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga

underskotten beräknas uppgå till ca 23 855 TEUR (18 221) per

31 december 2021.

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD

Koncernen Helår 2021 Helår 2020

Resultat före skatt 59 365 39 592

Årets skattekostnad -7 995 -4 995

Skatt enligt svensk skattesats (20,6%) -12 229 -

Skatt enligt svensk skattesats (21,4%) - -8 473

Skillnad i utländska skattesatser 4 865 555

Skatteeekt av ej skattepliktiga

intäkter

- 2 924

Skatteeekt av ej avdragsgilla

kostnader

-630 -1

Summa -7 995 -4 995

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Aktuell skatt på årets resultat - -

Summa - -

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt hänförlig till

outnyttjat underskottsavdrag

786 632

Uppskjuten skatt hänförlig till

temporära skillnader*

- -

Summa 786 632

Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga

resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat

resultat och årets skattekostnad.

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD

Moderbolaget Helår 2021 Helår 2020

Resultat före skatt -3 091 6 452

Årets skattekostnad 786 632

Skatt enligt svensk skattesats

(20,6%)

637 -

Skatt enligt svensk skattesats

(21,4%)

- -1 381

Skatteeekt av ej avdragsgilla

intäkter

150 1 802

Skatteeekt av ej avdragsgilla

kostnader

-1 -1

Övriga justeringar - 212

Summa 786 632

Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga

underskottsavdrag redovisas i den utsträckning som det

är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot framtida

skattepliktiga resultat.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

79

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Koncernen äger 400 fastigheter, vilka redovisas till verkligt

värde. Koncernen redovisar förvaltningsfastigheterna till

verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar.

Fastigheten värderas per balansdagen av en extern och

oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum 31

december 2021 baseras på marknadsvärdering utförd av det

oberoende och välrenommerade värderingsinstitutet Newsec

och Cushman & Wakfield.

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Ingående värde 1 272 514 874 813

Förvärv av fastigheter 177 150 386 122

Förvärv av fastigheter via

apportemission

40 742 -

Orealiserade värdeförändringar 10 644 6 461

Investeringar i befintliga

fastigheter

2 247 4 262

Försäljning av fastigheter - -270

Valutakurseekt -3 802 403

Övrigt 131 723

Utgående värde 1 499 626 1 272 514

VÄRDERINGSANTAGANDEN

Verkligt värde har fastställts med en kombinerad

tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad

metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på

att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet

av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden

samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens

slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har

bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav

som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för

jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kostnaderna bedöms

öka i takt med inflationen på 1-2 % beroende på år. Investeringar

har bedömts utifrån det behov som föreligger.

Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.

Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms

utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och

direktavkastningskrav är baserat på externvärderares

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens

förräntningskrav.

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Långsiktig inflation, % 2,0 2,0

Genomsnittlig kalkylränta, % 7,7 7,7

Genomsnittligt 5,7 5,8

direktavkastningskrav, %

Genomsnittlig långsiktig vakans, % 5,3 5,0

Känslighetsanalys Antagande Snitt (TEUR)

Värderingsparametrar

Hyresintäkter +/- 10 % 176 279 / -146 404

Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -49 077 / 84 862

Långsiktig vakansgrad +/- 2% -19 137 / 49 011

Not 13 Leasing

Koncernen har ett flertal tomträttsavtal. Dessa redovisas

som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld från och med

2019-01-01 i och med att IFRS 16 trädde i kraft. Samtliga

tomträttsavtal betraktas som eviga och ingen avskrivning sker.

NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Tomträttsavtal 10 115 8 228

Tomträttsavgäld -466 -10

Utgående värde 9 649 8 218

Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden

presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen

tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar

till 9 649 TEUR odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som

eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har

någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal

kommer att omförhandlas vilket kommer att få en eekt på

tomträttsavgäldernas storlek.

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

Koncernen

2021-12-31 2020-12-31

Förutbetalda kostnader 3 493 1 576

Utgående värde

3 493 1 576

Moderbolaget

2021-12-31 2020-12-31

Förutbetalda kostnader 63 27

Utgående värde

63 27

Not 15 Likvida medel

Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkontot.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

80

Not 16 Eget kapital

AKTIEKAPITAL

Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och

berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse

enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången

uppgår till 44 000 000 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR

per aktie.

RESULTAT PER AKTIE

Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets

resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats

med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare,

TEUR

51 370 34 597

Antal utestående aktier 44 000 000 40 000 000

Genomsnittligt antal aktier 40 284 932 36 459 344

FRITT EGET KAPITAL

Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt

för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital

med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är

hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med

förvärv av fastigheterna.

Not 17 Hybridobligation

Den 17 juni emitterade Cibus hybridobligationer om

30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program

Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första

inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader

EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021

noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.

Not 18 Upplåning

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Ingående värde 812 964 535 212

Upptagande av lån 105 610 454 923

Amortering av lån -2 192 -175 667

Uppläggningsavgift -2 492 -1 504

Utgående värde 913 890 812 964

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Ingående värde 193 073 134 036

Upptagande av lån - 194 778

Amortering av lån - -135 000

Uppläggningsavgift -682 -741

Utgående värde 192 391 193 073

För ytterligare information avseende finansiell riskhantering

och finansiella instrument, se sidorna 41-45.

Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Förskottsbetalda hyror 3 917 3 712

Upplupen ränta 2 769 2 157

Upplupen utdelning 10 560 9 200

Övrigt 5 155 3 353

Utgående värde 22 401 18 422

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Upplupen ränta 298 324

Upplupen utdelning 10 560 9 200

Övrigt 131 85

Utgående värde 10 989 9 609

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

81

Not 20 Andelar i dotterbolag

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Förvärv av dotterbolag 17 12

Aktieägartillskott 128 582 128 582

Utgående värde 128 599 128 594

Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland OY, Cibus Sweden

Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB samt Cibus

Denmark Real Estate AB är direktägda av Cibus Nordic Real

Estate AB (publ), se nedan. Övriga koncernbolag ägs av Cibus

Finland Real Estate AB direkt eller indirekt av dess dotterbolag.

Dessa dotterbolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning

då inget av dotterbolagen är av väsentlig storlek. Information

om dotterbolagen framgår emellertid av respektive

dotterbolags årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar

även andra koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 376

aktiebolag varav 50 av bolagen är delägda dotterbolag.

Dotterbolag Kapital-

andel, %

Rösträtts-

andel, %

Bokfört

värde

Eget

kapital

Cibus Finland Real

Estate AB

100 100 128 536 31 337

Cibus Finland Oy 100 100 53 48

Cibus Sweden Real

Estate AB

100 100 5 5

Cibus Norway

Real Estate AB

100 100 3 2

Cibus Denmark

Real Estate AB

100 100 2 2

Summa 100 100 128 599 31 394

Dotterbolag Org. Nr Säte

Cibus Finland Real

Estate AB

559121-3284 Stockholm

Cibus Finland Oy 3003070-2 Helsingfors

Cibus Sweden Real

Estate AB

559229-6643 Stockholm

Cibus Norway Real

Estate AB

559332-0509 Stockholm

Cibus Denmark Real

Estate AB

559318-4616 Stockholm

Not 21 Transaktioner med närstående

Transaktioner mellan bolaget och dess dotterbolag, vilka är

närstående till bolaget, har eliminerats vid konsolideringen och

upplysningar om dessa transaktioner lämnas därför inte i denna

not. Upplysningar om transaktioner mellan koncernen och

övriga närstående skett enligt marknadsmässiga villkor.

På årsstämman den 11 april 2019 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 186 600 optioner till VD Sverker

Källgården. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för

Cibusaktien den 16-29 maj 2019 och uppgår till 10,70 EUR per

aktie. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2022. Syftet med

teckningsoptionsprogrammet är att stärka kopplingen mellan

VD:s arbete och aktieägarvärde.

På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inträtta en

teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som

redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av

årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen

för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR.

Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023.

På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inträtta en

teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör

som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som

inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt

till genomsnittskursen för Cibusaktien den 17 - 24 maj 2021.

Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024.

Syftet med teckningsoptionsprogrammet, och skälen för

avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka

kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.

Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan

bolagsledningen och aktieägare i Cibus.

Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet ska vara årligen

återkommande.

Not 22 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

Koncernen 2021-12-31 2020-12-31

Kontopant för likvida medel - 5

Fastighetsinteckningar 777 842 619 991

Utgående värde 777 842 619 996

Eventualförpliktelser Inga Inga

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Kontopant för likvida medel - 5

Fastighetsinteckningar - -

Utgående värde - 5

Eventualförpliktelser Inga Inga

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

82

VERKSAMHET

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och

koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 10 mars 2022.

Patrick Gylling

Styrelseordförande

Elisabeth Norman

Styrelseledamot

Victoria Skoglund

Styrelseledamot

Jonas Ahlblad

Styrelseledamot

Stefan Gattberg

Styrelseledamot

Sverker Källgården

VD

Stockholm den 10 mars 2022

Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

Organisationsnummer 559135-0599

För ytterligare information, vänligen kontakta

Sverker Källgården, VD

sverker.kallgarden@cibusnordic.com

+46 761 444 888

Pia-Lena Olofsson, CFO

pia-lena.olofsson@cibusnordic.com

+46 708 580 453

www.cibusnordic.com

Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

Kungsgatan 56

SE-111 22 Stockholm, Sweden

Denna årsredovisning har oentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den

svenskspråkiga versionen ha företräde.

Kommande rapporteringstillfällen

2022-05-05 Delårsrapport Q1

2022-07-21 Delårsrapport Q2

2022-11-09 Delårsrapport Q3

2023-02-23 Bokslutskommuniké

2022-04-20 Årsstämma

Vår revisionsberättelse har avgivits den 10 mars 2022, KPMG AB

Mattias Johansson

83

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

UTTALANDEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för

år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna

35-40 samt 42-43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28

samt 41. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår

på sidorna 45-69 och 30-34 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen

har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger

en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International

Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits

av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar

inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 35-40 samt 42-

43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28 samt 41.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och

för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets

revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014)

artikel 11.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,

baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna

tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande

fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var de

mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen

av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Se not 12 och redovisningsprinciper på sidan 59 i

årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade

upplysningar och beskrivning av området.

BESKRIVNING AV OMRÅDET

Förvaltningsfastigheter redovisas i

koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade

värdet uppgår till 1 272 514 TEUR per den 31 december

2021, vilket utgör 96% av totala tillgångar.

Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på

värderingar utförda av oberoende externa värderare.

Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel

av koncernens totala tillgångar och det inslag

av bedömningar och uppskattningar som ingår

i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Risken är att det redovisade värdet på

förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat

och att varje justering av värdet direkt påverkar årets

resultat.

HUR OMRÅDET HAR BEAKTATS I REVISIONEN

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken

är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet

av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar

och vilka antaganden som är normala vid värdering av

jämförbara objekt.

Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de

externa värderarna i syfte att bedöma huruvida det kan

finnas omständigheter som kan påverka omfattningen

eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.

Vi har testat ett stickprov av de upprättade

fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell

marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden

om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,

hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om

förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not

12 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av

bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org. nr 559135-0599

84

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1-29, 41 samt 73-77. Den andra informationen består

också av ersättningsrapporten som återfinns på sidorna 63-64.

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi

gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt

verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas

och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för

att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande

direktören för bedömningen av bolagets och koncernens

förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är

tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte

om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera

bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka

bolagets finansiella rapportering.

REVISORNS ANSVAR

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig

säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet

om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under

hela revisionen. Dessutom:

— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga

felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar

och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa

risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och

ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet

som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

— skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte för att uttala oss om

eektiviteten i den interna kontrollen.

— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om

fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets

och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi

drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,

måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på

upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen

om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana

upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser

baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan

fortsätta verksamheten.

— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,

däribland upplysningarna, och om årsredovisningen

och koncernredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller

aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är

ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.

Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under

revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den

interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp

alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka

vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits

för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla

för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i

revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

85

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

UTTALANDEN

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till

utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer

på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat

vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

REVISORNS ANSVAR

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras

på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade

beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden

som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som

underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens

motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att

kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

UTTALANDE

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av

att styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden

för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

GRUND FÖR UTTALANDE

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-

rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

86

REVISORNS ANSVAR

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning

av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och

näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för

kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som

ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är

ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte

i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering

av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk

validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller

Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som

anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815

(Esef-förordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen och

koncernredovisinngen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör

en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av

koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt

kassflödesanalysen.

REVISORNS GRANSKNING AV

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 35-40 samt 42-43 och för att den är upprättad i

enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta

innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revisionssed i

Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar

i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6

årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag

är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE

HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på

sidorna 23-28 samt 41 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning

jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed

i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Cibus Nordic

Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 15 april

2021. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har

varit bolagets revisor sedan 2019.

Stockholm den 10 mars 2022

KPMG AB

Mattias Johansson

Auktoriserad revisor

87

Definitioner*

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull

kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla

företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska

därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA

NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och

Andelen dagligvarufastigheter.

Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.

Nyckeltal Definition Syfte

Resultat per aktie Periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal

utestående aktier.

Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat

efter skatt per aktie.

EPRA NRV per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten

skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats.

EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet, med

justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har

passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter.

EPRA NTA per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten

skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående

aktier.

EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med

justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen

har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då

Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker

nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.

EPRA NDV per aktie Redovisat eget kapital med återläggning av derivat, uppskjuten

skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående

aktier.

EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av

ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats,

uttryckt per aktie för bolagets intressenter.

Avkastning på eget

kapital, %

Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid

delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.

Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera

vinst på aktieägarnas kapital.

Belåningsgrad

seniorskuld, %

Skulder till seniora långivare dividerat med fastigheternas

marknadsvärde.

Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till säkerställd skuld.

Belåningsgrad

nettoskuld, %

Skulder till kreditinstitut minskat med likvida medel dividerat

med fastigheternas marknadsvärde.

Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till bolagets nettoskuld.

Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella

intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedingkostnader för

räntetak.

Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets

resultat är för ränteförändringar

Soliditet, % Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.

Skuldsättningsgrad,

ggr

Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande

till aktieägarnas kapital.

Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens

lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt

orealiserade värdeförändringar beaktats.

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk

uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.

Andelen dagligvaru-

fastigheter, %

Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering

mot dagligvarufastigheter.

88

I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2021 Helår 2020

Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028

Återläggning av derivat 1094 736

Återläggning av uppskjuten skatt 26486 16646

Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200

Summa EPRA NRV 592395 484610

Antal utestående aktier 44000000 40000000

EPRA NRV per aktie, EUR 13,5 12,1

Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028

Återläggning av derivat 1094 736

Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt 26486 16646

Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200

Summa EPRA NTA 592395 484610

Antal utestående aktier 44000000 40000000

EPRA NTA per aktie, EUR 13,5 12,1

Redovisat eget kapital exkl. hybridobligationer 554255 458028

Återläggning av derivat 1094 736

Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -4675 -3648

Återläggning av ej utbetald utdelning 10560 9200

Summa EPRA NDV 561234 464316

Antal utestående aktier 44000000 40000000

EPRA NDV per aktie, EUR 12,8 11,6

Periodens resultat 51370 34597

Genomsnittligt eget kapital 520645 395449

Avkastning på eget kapital, % 9,9 8,7

Skulder till seniora långivare 724180 622505

Fastigheternas marknadsvärde 1499626 1272514

Belåningsgrad seniorskuld, % 48,3 48,9

Skulder till kreditinstitut 917860 817283

Likvida medel -51054 -36783

Nettoskuld 866806 780500

Fastigheternas marknadsvärde 1499626 1272514

Belåningsgrad nettoskuld, % 57,8 61,3

Driftnetto 76326 61395

Administrationskostnader -6385 -6520

Finansiella intäkter 35 34

Totalt 69976 54909

Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak 20177 16672

Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,3

Justerat eget kapital 583262 458028

Balansomslutning 1570714 1323954

Soliditet, % 37,1 34,6

Totala skulder 987452 865926

Eget kapital 583262 458028

Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,9

Driftnetto 76326 61395

Hyresintäkter 81058 65033

Överskottsgrad, % 94,2 94,4

Hyresintäkter 81058 65033

Hyresvärde 85917 68214

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3

Dagligvarufastigheter 820464 706646

Totalt fastighetsyta 866920 744039

Andelen dagligvarufastigheter, % 94,6 95,0

Avstämning av alternativa nyckeltal