2025

1 JANUARI 2025 31 DECEMBER 2025

Årsredovisning

Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.

Inledning

Detta är Cibus Nordic 3

Året i korthet 4

Tidslinje 5

Kommentar från VD 7

Strategisk inriktning

Affärsidé och mål 8

Cibus som investering

Att investera i Cibus 9

Aktien & aktieägare 10

Utdelning 12

Dagligvarumarknaden 13

Fastighetsmarknaden 16

Verksamhet

Intjäningsförmåga 17

Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 18

Fastighetsbestånd 20

Geografiskt läge 22

Aktiv Förvaltning 23

Finansiering

Hållbarhet

Cibus Hållbarhetsredovisning 28

Allmän information om hållbarhetsrapporten 28

Miljö 39

Samhällsansvar 50

Ansvarsfullt företagande 57

Appendix för hållbarhetsrapport 60

EPRA -Nyckeltal

Lagstadgad hållbarhetsrapport 68

Risk och riskhantering 69

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport 71

Styrelse, ledning och revisor 77

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse 80

Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 85

Koncernens rapport över finansiell ställning 86

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 87

Koncernens rapport över kassaflöden 88

Moderbolagets resultaträkning och rapport över

totalresultat

Moderbolagets balansräkning 90

Moderbolagets förändring i eget kapital 91

Moderbolagets kassaflödesanalys 92

Redovisningsprinciper och noter 93

Revisionsberättelse 112

Definitioner och avstämning nyckeltal 116

Fastighetslista 118

Innehållsförteckning

Kiljavantie 5, Finland 2

Detta är Cibus

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla

och förvalta fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker och

dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god månadsvis

utdelning till våra aktieägare.

Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med

hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,

vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer

dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa

egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och

motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln.

Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av

672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland,

Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.

81% av hyresintäkterna kommer ifrån hyresgäster inom

livsmedels-och dagligvaruhandeln och ca 95% av fastigheterna är

ankrade av en hyresgäst inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.

Total uthyrningsbar area var 1,4 miljoner kvm. De största

hyresgästerna var Kesko (19 % av hyresintäkterna), Tokmanni (14

%), Coop Sverige (8 %), S-gruppen (5 %), Rema 1000 (5 %) och

Salling (4 %).

Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med

utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna

ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra

handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19

pandemin, men även under tider med hög inflation.

Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig

utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god

lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans

med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.

Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och

dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,

livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag

mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en

god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.

Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om

0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

2,6

fastighetsvärde, miljarder EUR

1,4

uthyrningsbar area, miljoner kvm

0,90

Föreslagen utdelning per aktie, EUR

6,6

Direktavkastning, %

INLEDNING

En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2025 erhöll under 2025 en direktavkastning genom utbetald utdelning på 6,6 %. Källa: Pareto Securities

4Lidl Heikkiläntie 4, Finland

INLEDNING

Året i korthet

Helår 2025

Hyresintäkterna uppgick till 166,7 MEUR (122,4) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index (KPI).

Driftnettot uppgick till 157,6 MEUR (116,5), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,5 % (95,2). Då många av våra hyresavtal är ”double-

net" eller "triple-net" avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.

Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,

kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.

Förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 MEUR (46,9) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt

valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 1,03 EUR (0,89) per aktie.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar

ingår i resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat.

Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 2 641,3 MEUR (1 870,1). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal.

Nyemission om totalt 5 800 000 aktier genomfördes i juni 2025. Nyemissionen tillförde 1 001 MSEK. Kapitalet har använts för att

finansiera förvärv som har ökat intjäningsförmågan per aktie.

Apportemission om totalt 13 313 895 aktier genomfördes i januari, vilket har använts för att finansiera förvärv av fastigheter i Benelux.

Gröna obligationer har emitterats om totalt 80 MEUR.

Cibus har under 2025 förvärvat totalt 207 fastigheter med ett fastighetsvärde om ca 770 MEUR.

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

Stina Lindh Hök tillträdde som VD för bolaget den 2 december 2025.

2025

INLEDNING

Tidslinje

10 JANUARI

Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke

säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna

har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders

EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.

14 JANUARI

Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat

styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum

Estates.

27 JANUARI

Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför

förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar

om apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för

förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om

204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser

lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för

livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149

fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.

5 FEBRUARI

Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare

kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och

tillträtts.

10 APRIL

På årstämman den 10 april 2025 beslutades:

— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att

betalas ut månadsvis.

— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till

20 % nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid

tidpunkten för årsstämman, med eller utan avvikelse från

aktieägarnas företrädesrätt.

— Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie

styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth

Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes

som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till

ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny

styrelseordförande.

— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till

medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till

medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i

Belgien.

17 APRIL

Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter

i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om

totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och

Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av

banklån till lägre marginal.

5 JUNI

Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter

i Nederländerna och Danmark till ett underliggande

fastighetsvärde om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två

fastigheter i Belgien till ett underliggande fastighetsvärde om

totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat

en Head of Sustainability och en Investment Manager.

11 JUNI

Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad

nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1

miljard SEK. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK.

Teckningskursen motsvarade en premie om 25 % mot EPRA

NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak

användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga

marknader i enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver

investeringar i nya förvärv kommer en del av likviden att

användas för att återbetala de återstående efterställda lånen

om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.

8 JULI

Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i

Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem

av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6

MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-

affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en

Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande

fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande

och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.

16 JULI

Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio

fastigheter i Sverige, Danmark och Belgien genom fyra

separata transaktioner till ett underliggande fastighetsvärde

om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en hyresgäst utnyttjat

sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, vilken

därmed utgick ur affären.

23 JULI

Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt

MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTN-

programmet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande

i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya

grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns

tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser.

30 SEPTEMBER

Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat

avtal om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för

cirka 40,3 MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en

genomsnittlig återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster

är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg

under hösten 2025. Cibus meddelade den 30 september att

bolaget har öppnat ett kontor i Danmark och utsett Anders

Vibe Andreasen till Head of Asset Management för Cibus

Danmark. Anders tillträdde tjänsten den 1 september 2025.

10 OKTOBER

Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR

under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som

förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt

belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210

bps. Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10

MEUR till samma villkor, vilket innebär att det totala utestående

beloppet uppgår till 80 MEUR.

15 OKTOBER

Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna

i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam

ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med

ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades

ett nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus

på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det

nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt

partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida

belgiska detaljhandelsprojekt.

2 DECEMBER

Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har

tillträtt som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst.

19 DECEMBER

Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11

fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland,

Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR,

med årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.

9 JANUARI 2026

Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av

sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om

50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet

genomfördes i samband med bolagets övervägda emission

av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av

kvarvarande obligationer.

13 JANUARI 2026

Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke

säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationen har en

löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR

+ 210 bps.

14 JANUARI 2026

Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt

återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5

MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.

20 JANUARI 2026

Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare

kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De

utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt

belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari

2026 och likviddag 4 februari 2026.

4 FEBRUARI 2026

Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau

och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse.

Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria

Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg

som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.

26 FEBRUARI 2026

Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process

för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation

om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett

återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den

befintliga efterställda eviga obligationen.

4 MARS 2026

Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en

hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om

totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de

"Nya Hybridobligationerna").

6 MARS 2026

Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet

och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda

eviga obligationen om 30 MEUR.

16 MARS 2026

Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har

utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth,

som närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i

juli. Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-

Sofie Lindroth tillträder.

INLEDNING

Händelser efter periodens utgång

Cibus summerar ett intensivt år med fortsatt tillväxt inom

dagligvarusegmentet vilket medför ett ökat förvaltnings-

resultat per aktie med 16 % för helåret. Steget in i Benelux

har varit en betydande del av tillväxten men även förvärven

i våra befintliga marknader har varit och är en viktig del av

arbetet. Under 2025 ökade antalet fastigheter med 189, och

vid årets slut uppgick beståndet till totalt 672 (483) fastigheter

i Sverige, Finland, Danmark, Norge och Benelux-länderna,

med ett sammanlagt värde om 2 641 (1 870) MEUR. Som en

följd av fortsatt stabila kassaflöden föreslår styrelsen oförän-

drad utdelning mot föregående år om 0,9 EUR per aktie med

månadsutdelning.

Stärkt förvaltningsresultat

Driftnettot ökade med 35 % till 157,6 (116,5) MEUR för helåret och

förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 (46,9) MEUR exkluderat poster

av engångskaraktär uppgick förvaltningsresultatet till 80,6 MEUR,

vilket är en ökning med 65 %. Det förbättrade förvaltningsresultatet

är primärt en följd av tillväxt genom intjäningshöjande affärer men

också ett resultat av sänkta marknadsräntor och bättre marginaler i

kreditmarknaden. Intjäningsförmågan ökar under helåret till 1,08 (0,99)

EUR per aktie och som en konsekvens av fortsatt starka kassaflöden

föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 0,9 EUR per aktie med

månadsutdelning.

Ökar närvaron

Cibus finns nu i sju länder, Sverige, Norge, Finland, Danmark och

Benelux-länderna. I takt med att vi fortsätter växa pågår också ett

arbete att bygga upp kontoren i respektive land. Det är med närvaro

som vi fortsätter skapa affärer både med befintliga hyresgäster och på

den lokala transaktionsmarknaden. Under året har kontoret i Danmark

öppnat och nu har vi egna medarbetare i alla marknader förutom

Norge. Med lokal närvaro kan vi bli ännu mer proaktiva i att förstärka

samarbetet med våra hyresgäster och när man kommer närmare

marknaden uppstår också fler möjligheter.

Aktivitet i uthyrningsarbetet

Det har varit ett aktivt år även avseende uthyrningsarbetet. Våra

dagligvaruhyresgäster flyttar sällan men det finns alltid ett visst

pågående ny- och omflyttningsarbete och under 2025 tecknades

som följd av det över 50 hyresavtal till ett värde om 3,3 MEUR. Det

pågår vidare ett flertal projekt kopplat till ombyggnation, omställning

av lokaler samt energibesparingar där vi också tecknar nya avtal

i samband med projekten. Totalt har vi investerat 10 MEUR i

kassaflödesstärkande projekt under 2025. Hyreskontraktslängden har

ökat till 6 år och uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % vid årets slut.

Stabila värderingar

Fastighetsvärdena ökade med 771,2 MEUR till 2 641,3 (1870,1) MEUR

under året, drivet främst av förvärv och justerade antaganden om lägre

vakanser. Den genomsnittliga yielden uppgick till 6,4 %, i linje med

föregående år. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick

till -0,5 MEUR (-44,7). Fastigheternas marknadsvärde steg eller var

stabilt på samtliga marknader utom i Finland, där antaganden om längre

uthyrningscykler hade negativ påverkan.

Förbättrade finansiella nyckeltal

Den genomsnittliga räntan sjönk under året och uppgick till 4,0

(4,2) procent. Räntetäckningsgraden ligger fast på 2,4 ggr och

räntebindningstiden har förlängts till 2,7 år med 98 procentig

räntesäkringsgrad. Cibus har fortsatt varit aktiva på kreditmarknaden

och har efter kvartalet både refinansierat och emitterat nya

obligationer om totalt 85 MEUR. Vid utgången av fjärde kvartalet 2025

uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån till 1,4 % och

den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år.

Fokus framåt

Vår inriktning står fast. Cibus ska fortsätta att investera i livsmedels-

och dagligvarufastigheter med stabila kassaflöden. Vi ska fortsatt öka

vår lokala närvaro i takt med att vi växer. Vi ser möjligheter till tillväxt i

våra befintliga marknader och parallellt utvärderar vi nya marknader i

Kontinentaleuropa. Som ny VD är det naturligtvis tacksamt att kunna

presentera ett bra årsbokslut och nu ligger fokus framåt - att få fortsätta

växa och utveckla Cibus i linje med mottot ”Converting food into yield”.

"Cibus summerar ett intensivt år

med fortsatt tillväxt inom daglig-

varusegmentet vilket medför

ett ökat förvaltningsresultat per

aktie med 16 procent för helåret"

— Stina Lindh Hök, VD

VD ORD TILL ÅR 2025

Stockholm 18 mars 2026

Stina Lindh Hök

Affärsidé och mål

Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med

ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.

Mål

Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:

— Att ge en stabil månadsvis utdelning. Målsättningen är att

successivt höja den över tid.

— Att nettobelåningsgrad skall ligga mellan 55 - 65 %.

Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka

kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar

direktavkastning.

Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa

att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och

betryggande sätt.

Affärsidé

Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i

Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det

huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och

bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en

god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som

bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och

hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka

hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra

våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar

nivå.

Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två

huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra

typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:

— Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt

långsiktigheten i butiksläget

— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett

distributionsnät för andra varor handlade online

Hållbarhet

Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för att minska miljöpåverkan, bidra till trygga och levande närsamhällen

samt säkerställa hög affärsetik och god bolagsstyrning. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid

fastighetsaffärer, fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i

beslutsunderlaget.

Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.

STRATEGISK INRIKTNING

3 långsiktiga åtaganden

Vara en hållbar samarbetspartner

genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda

innovativa upplägg samt ha god ordning i affärerna.

Agera för klimatet

genom att underlätta för hyresgäster att minska både sina egna och

slutkonsumenternas klimatavtryck samt nå netto noll växthusgasutsläpp

senast 2045.

Skapa tillgängliga marknadsplatser

genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre

orter som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen,

säker service, dagligvaror och e-handelsleveranser.

Läs mer på sid 28 Hållbarhet

Att investera i Cibus

Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa.

Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna.

Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra

avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska

produkter och utvecklas stabilt över tid.

Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har

varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid.

I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna

marknad för såväl institutionella som privata investerare som

kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som

segmentet kan erbjuda.

— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och

förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin såväl

i tider av hög inflation.

— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig

mot den negativa effekten av e-handel.

— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som är

idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av ökad

e-handel.

— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den månadsvisa

utdelningen.

— Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 6 år.

— Etablerade och välrenommerade hyresgäster inom

daglivaruhandeln såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen,

Rema 1000, Salling, Lidl, Dagrofa och Carrefour, som är

ankarhyresgäster i cirka 95 % av portföljens fastigheter.

— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper

kontrakten ut jämnt utspritt över tiden.

— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar

risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för

mer än 1,2 % av portföljens driftnetto.

— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga

kostnadstäckningen från hyresgästerna.

Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus

fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:

CIBUS SOM INVESTERING

Aktien & Aktieägare

Cibus är noterat

Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.

Aktiekursens utveckling

Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2025 var 146,95 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder SEK. Den

genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2025 uppgick till 92 MSEK per dag, varav 40 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 1

januari 2025 - 31 december 2025 handlades Cibus börsvärde 1,7 gånger. Det var drygt 112 % mer, sett till marknadsvärde, än genomsnittet

för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.

(Källa: Pareto Securities)

Börsvärde på balansdagen

12,1 miljarder SEK

Marknad

Nasdaq Stockholm

MidCap

Antal aktIeägare

Ca 61 000

Antal stamaktier på balansdagen

82 086 045

Balansdagens kurs

146,95 SEK

ISIN

SE0010832204

CIBUS SOM INVESTERING

150

100

31 Dec

2025

30 Sep

2025

30 Jun

2025

31 Mar

2025

31 Dec

2024

30 Sep

2024

30 Jun

2024

31 Mar

2024

31 Dec

2023

30 Sep

2023

30 Jun

2023

Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)

Cibus aktie har hög

likviditet med mer än 112

% högre handel, sett till

marknadsvärde, än andra

större fastighetsbolag på

Nasdaq Stockholm

CIBUS SOM INVESTERING

11 Rema 1000 Melbu, Norge11

Källa: Modular Finance

Cibus aktieägare

Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm

MidCap. Cibusaktien har ISIN

SE0010832204. Bolaget har cirka 61 000

aktieägare per den 31 december 2025. De

15 största aktieägarna innehar ca 39% av

rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav

som per den 31 december 2025 uppgick

till 10 % eller mer av Cibus röster.

Aktieägare per den 31 december 2025

Namn Antal aktier Andel, %

Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%

Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%

Vanguard 3 771 866 4,60%

BlackRock 2 757 093 3,36%

Avanza Pension 2 209 701 2,69%

Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%

Sensor Fonder 1 699 170 2,07%

Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%

Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%

Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%

Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%

Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%

State Street Investment Management 1 163 519 1,42%

DWS Investments 779 684 0,95%

Nordea Funds 681 724 0,83%

Ägarlista topp 15  

Övriga 50 409 450 61,41%

Totalt  

Utdelning

Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och

dagligvaruhandeln ger vi en god månadsvis utdelning till våra aktieägare.

CIBUS SOM INVESTERING

Spar Risskov, Danmark 12

Utdelningspolicy

Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga

utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar

direktavkastning.

Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

6,6 % Direktavkastning vid föreslagen utdelning

(Baserat på en börskurs 31 december 2025 dvs 146,95 SEK)

Dagligvarumarknaden

CIBUS SOM INVESTERING

Finland

När 2025 inleddes låg Kesko fortsatt efter S-gruppen på den

finska dagligvarumarknaden. Tillväxtgapet hade dock gradvis

minskat sedan mitten av 2023. Mot hösten, och särskilt under

det fjärde kvartalet, växte Kesko snabbare än den totala

dagligvarumarknaden och sannolikt även snabbare än S-gruppen.

Enligt Kesko drevs tillväxten av hypermarknaderna K-Citymarket,

som överträffade marknaden under hela året. Under Q4 lyckades

samtliga Keskos dagligvarukedjor växa snabbare än marknaden. I

Q4 2025 ökade Kesko sin marknadsandel med 0,5 procentenheter.

En del av hypermarknadernas tillväxt kom från nya

butiksöppningar. De viktigaste drivkrafterna var dock troligen

Keskos prissänkningar i januari 2025 samt den gradvisa

återhämtningen i den finska ekonomin. Flera aktörer inom

sällanköpshandel, såsom Motonet och Jysk, rapporterade också

starkare tillväxt under året.

Sverige

Under årets första månader var den svenska

dagligvarumarknaden, och särskilt tillsynsmyndigheterna, oroade

över den snabba ökningen av livsmedelsinflationen. Den högre

inflationen minskade försäljningsvolymerna för dagligvaruhandeln

i Sverige. Under 2025 minskade försäljningsvolymerna jämfört

med föregående år under fyra månader, jämfört med endast en

månad 2024.

Som följd kom merparten av dagligvarumarknadens

omsättningstillväxt 2025 från prisökningar snarare än från ökade

volymer.

Tillväxten på den svenska dagligvarumarknaden kom främst från

tre källor: onlinekanalen, ICA Maxi och Willy’s.

Onlineförsäljningen växte snabbare än butikshandeln under hela

året. Endast under två månader växte butikerna snabbare än

online. Detta ökade onlineandelen av dagligvaruförsäljningen från

4,1 procent 2024 till 4,3 procent 2025.

Under året drev ICA Maxi-hypermarknaderna tillväxten inom ICA

och växte också snabbare än den totala marknaden. Under året

planade ICAs tillväxt ut och låg nära marknadens genomsnittliga

tillväxt.

Samtidigt som ICAs tillväxt över marknaden bromsade in, återgick

huvudkonkurrenten Axfood till att växa snabbare än marknaden.

Axfoods tillväxt drevs av den revitaliserade lågpriskedjan Willy’s.

Efter explosiv tillväxt 2022 och 2023 uppvisade Willy’s endast låg

ensiffrig tillväxt 2024. Tillväxten accelererade något efter första

kvartalet 2025.

Framöver följer den svenska dagligvarumarknaden noga den

planerade halveringen av livsmedelsmomsen i april. Det återstår

att se hur de olika kedjorna kommer att agera.

Norge

Under 2025 förblev Norge det nordiska land som hade högst

livsmedelsinflation. Inflationen nådde en topp på 8,5 procent i

mars, enligt uppgift den näst högsta nivån i Europa efter Turkiet.

Livsmedelsinflationen låg över 5 procent under större delen av året.

Skäl som anges för den höga inflationen är bland annat

jordbrukssubventionssystemet, höga livsmedelstullar, en svag

norsk valuta samt generellt höga kostnader (löner, logistik, hyror

och andra utgifter).

Precis som i Sverige ledde den höga inflationen till offentlig

debatt i Norge om dagligvaruhandelns roll i prisökningarna. Både

statsministern och näringsministern deltog i diskussionen.

En av de mest betydelsefulla händelserna på den norska

dagligvarumarknaden var Konkurranseklagenemndas beslut i

augusti 2025 att fastställa böter som Konkurransetilsynet utdömt,

totalt 4,9 miljarder NOK (cirka 420 miljoner euro). Alla tre stora

dagligvarugrupper bötfälldes: NorgesGruppen (2,3 miljarder NOK),

Rema 1000 (1,3 miljarder NOK) och Coop (1,3 miljarder NOK).

En annan stor händelse var NorgesGruppens förvärv av landets

näst största apotekskedja, Vitusapotek. NorgesGruppen

överträffade Reitan i budgivningen. Reitan har indikerat

att bolaget fortfarande kan komma att etablera sig på

apoteksmarknaden.

Danmark

Livsmedelsinflationen förblev hög i Danmark trots att den totala

inflationen sjönk under 2 procent och under EU-genomsnittet.

Detta ledde till mediedebatt om varför livsmedelsinflationen

förblev hög medan den bredare inflationen föll. Liksom i Sverige

och Norge deltog även politiker i den offentliga diskussionen om

matpriser.

Under 2025 blev Rema 1000 den största dagligvarukedjan i

Danmark enligt Retail Institute Scandinavia. Rema, med en

marknadsandel på 18,2 procent, gick om Netto som hade 17,9

procent. Rema har vuxit snabbt. Före pandemin låg kedjan 1,7

procentenheter efter Netto. En viktig drivkraft bakom Remas

tillväxt har varit förvärvet av butiker som lämnats av Aldi när

bolaget lämnade Danmark.

Salling Group, Nettos moderbolag, växte också genom förvärv. I

början av 2025 förvärvade Salling 33 butiker från Coop Danmark.

Detta ökade antalet Salling-butiker i Danmark till över 600.

Trots stark tillväxt för lågprisaktörerna har Lidl hållit tillbaka

nyetableringar under 2025, fram till sommaren. Efter att ha öppnat

en ny butik i Hillerød i juni meddelade företaget att de planerar att

öppna sex till sju nya butiker under året.

Lågpriskedjan Netto, del av sallinggruppen, expanderar också.

Företaget uppgav att de ska växa sitt butiksnät från 574 till

600 under året. En stor del av denna expansion kommer från

omvandlingen av tidigare förvärvade Coop-butiker till Netto-butiker.

Belgien

Det harmoniserade konsumentprisindexet (HIKP) i Belgien steg

med 3,0 procent under 2025, en nedgång från 4,3 procent 2024.

Livsmedel bidrog i ännu högre grad till inflationen, då inflationen

för livsmedel (och alkoholfria drycker) ökade från 2,1 procent 2024

till 2,7 procent 2025.

Konkurrensen på den belgiska dagligvarumarknaden

intensifierades under 2025. Cora meddelade att bolaget stänger

sina sju hypermarknader, vilket markerar slutet för Louis

Delhaize Groups verksamhet i Belgien. De kvarvarande aktörerna

möter hård konkurrens till följd av den snabba expansionen

av nederländska kedjor (Albert Heijn och Jumbo) och franska

Intermarché, aggressiva kampanjstrategier, fortsatt pristryck samt

en utbredd användning av söndagsöppna butiker.

Samtidigt fortsätter marknadsledaren Colruyt att tappa

marknadsandelar. Bolaget möter Ahold Delhaizes dubbla

strategi – aggressiv priskonkurrens via Albert Heijn och ökad

bekvämlighet via Delhaize – samt ett intensifierat tryck från de

tyska lågpriskedjorna Aldi och Lidl. Enligt Colruyt påverkar också

en ojämn spelplan när det gäller liberaliserade öppettider och

söndagsöppet bolagets konkurrenskraft negativt.

CIBUS SOM INVESTERING

Nederländerna

Den totala inflationen i Nederländerna uppgick i genomsnitt till 2,7

procent under 2025, en minskning från 3,2 procent 2024. Samtidigt

ökade prisinflationen för livsmedel (och alkoholfria drycker) från 1,7

procent 2024 till 3,3 procent 2025.

Livsmedelsinflationen dominerade den offentliga debatten i

Nederländerna, särskilt med tanke på pressen på låginkomsttagare

och stigande insatskostnader. I april hölls en så kallad

”inflationsdebatt” i representanthuset, och i september inledde

ACM (den nederländska konkurrensmyndigheten) en granskning

av stormarknaders prissättningsmetoder för livsmedel.

Den höga livsmedelsinflationen har lett till en 20-procentig ökning

av gränshandel jämfört med föregående år. Totalt spenderas

2,7 procent av nederländska konsumenters dagligvarubudget

utomlands.

Albert Heijn fortsätter att stärka sitt marknadsledarskap och

har under 2025 mött begränsat motstånd på vägen mot en

marknadsandel på 40 procent.

Pris- och tillväxtjämförelse per 31 december

Land HICP

KPI

Livsmedelsinflation

Finland 1,7 % 0,2 % 2,0 %

Sverige 2,1 % 0,3 % 3,6 %

Norge 3,0 % 3,2 % 5,2 %

Danmark 1,9 % 1,9 % 3,5 %

Belgien 2,2 % 2,1 % 2,7 %

Nederländerna 2,7 % 2,8 % 3,3 %

EU 2,3 % 2,8 %

1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år (senast tillgängliga). Harmoniserad beräkning av

prisförändring inom EU

2. Konsumentprisindex år-över år: Beräknad på resepktive lands prisförändring.

Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå. Statistics Denmark,

Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten, Dagligvaruhandeln.

Livsmedelsinflation

Under 2025 upplevde Norge, Sverige och Danmark hög livsmedelsinflation, med årliga ökningstakter över 5 procent. Detta väckte en

intensiv offentlig debatt i Sverige om de stora dagligvarukedjornas roll i att driva upp matpriserna. I Sverige och Danmark dämpades

livsmedelsinflationen mot slutet av året, medan Norge fortsatte att se en förhöjd livsmedelsinflation.

Finland noterade den lägsta livsmedelsinflationen bland länderna i denna genomgång, klart under EU-genomsnittet. Belgien hade också

relativt låg livsmedelsinflation under året, medan livsmedelsinflationen i Nederländerna avtog mot slutet av året.

Trots låg livsmedelsinflation i Belgien var det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) högt i början av 2025. Mot slutet av året

normaliserades HICP-tillväxten till omkring EU-genomsnittet. Finland hade även den lägsta HICP-tillväxten. De övriga nordiska länderna

följde EU-genomsnittet, om än på något högre nivåer än Finland.

Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker

Belgien Danmark EU Finland Nederländerna Norge Sverige













-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-













-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).

CIBUS SOM INVESTERING

Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader

51%

25%

17%

44%

24%

29%

49%

34%

27%

24%

13%

11%

28%

37%

28%

18%

12%

22%

20%

38%

ICA

Axfood

Coop

Lidl

City Gross

Övriga

Norges

gruppen

Coop

Rema

Bunnpris

S-Group

K-Group

Lidl

Tokmanni

Övriga

Salling Group

Coop

Rema

Dagrofa

Lidl

Övriga

Colruyt Group

Ahold Delhaize

Carrefour

Aldi

Lidl

Intermarché

Louis DelHaize

Jumbo

Övriga

Albert Heijn

Jumbo

Plus

Aldi

Hoogvliet

Spar

Poiesz

Boon's Markt

Coop

Övriga

Avser 2024;

Uppdaterat under 2025 Källa: Daqliqvarukartan, PTY, Gondola Academy Retail Insights och NielsenIQ

SVERIGE

NORGE

FINLAND

BELGIEN

DANMARK

NEDERLÄNDERNA

CIBUS SOM INVESTERING

Fastighetsmarknaden

Den europeiska fastighetsinvesteringsvolymen ökade till

241 miljarder EUR under 2025, motsvarande en uppgång om 13 %

jämfört med 2024. Investeringarna i handelsfastigheter steg samtidigt

med 11 % till 38 miljarder EUR. De största transaktionerna i Europa

utgjordes huvudsakligen av sale-and-leaseback-arrangemang. I

Storbritannien genomförde dagligvarukedjan Asda flera sale-and-

leaseback-transaktioner omfattande totalt cirka 650 MEUR och

24 stormarknader. Köpare inkluderade Blue Owl, ett joint venture

mellan Blue Owl och Supermarket Income REIT, samt DTZ Investors.

Vidare etablerade det Londonnoterade Supermarket Income REIT

(SUPR) en ny plattform för livsmedelsfastigheter genom att överföra

åtta tillgångar till ett värde om cirka 460 MEUR från den befintliga

portföljen. SUPR avyttrade därefter 50 % av plattformen till fonder

förvaltade av Blue Owl Capital för cirka 230 MEUR, med målsättningen

att på sikt öka tillgångarnas värde till omkring 1,15 miljarder EUR.

ICG Real Estate tecknade avtal om förvärv av en portfölj om 24

livsmedelsbutiker i Storbritannien, Irland och Spanien från Lidl till ett

pris om 204 MEUR. Fastigheterna befinner sig i olika byggskeden,

där det första förvärvet slutfördes i oktober 2025 och den sista

transaktionen är planerad till juli 2026. I Italien genomförde ICG

Real Estate, tillsammans med GRR Garbe och en tysk institutionell

investerare, en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Italia till ett

värde om 222 MEUR. I Portugal förvärvade ett joint venture mellan

LeadCrest och en fond förvaltad av Apollo 49 % av Alcapredial,

fastighetsbolaget inom dagligvarugruppen Groupement Mousquetaire,

till ett värde nära 500 MEUR.

I Tyskland annonserade Slate Asset Management flera transaktioner

omfattande totalt över 50 livsmedelsfastigheter till ett sammanlagt

värde om mer än 500 MEUR. Därtill förvärvade Habona Invest

en portfölj bestående av 22 lokala livsmedelsbutiker från en tysk

institutionell investerare för 132 MEUR. I Frankrike genomförde

det SUPR flera sale-and-leaseback-transaktioner med Carrefour,

omfattande totalt 29 butiker till ett uppskattat värde om cirka

160 MEUR. Affärerna följde bolagets inträde på marknaden 2024

genom förvärv av 17 stormarknader till ett värde om 75 MEUR.

Finland

I Finland mer än fördubblades transaktionsvolym för

handelsfastigheter under 2025 till närmare 800 MEUR efter ett par

relativt lugna år. Volymen bestod till största delen av transaktioner

inom livsmedelsbutiker, hypermarkets och så kallade big box-

fastigheter. Handel var den tredje mest omsatta tillgångsklassen och

stod för 17 % av den totala transaktionsvolymen.

Den största transaktionen i Finland var den svenska

pensionsförvaltaren AMF:s försäljning av en tredjedel av aktierna i

det finska fastighetsbolaget Mercada, som sedan 2015 har samägts

tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget Ilmarinen. Mercada

äger 35 Kesko-ankrade fastigheter i Finland med en uthyrningsbar

yta om cirka 290 000 kvadratmeter. Den nya partnern i joint venture-

bolaget är Keskos handlare genom K-Köpmannaförbundet. Under

året etablerade sig även det börsnoterade bolaget Prisma Properties

på den finska marknaden. Bolaget genomförde flera transaktioner

och förvärvade totalt 17 fastigheter till ett värde om cirka 110 MEUR.

Det största förvärvet var en sale-and-leaseback-affär omfattande tio

butiker med Kesko, till ett värde om cirka 60 MEUR.

Sverige

Investeringarna i handelsfastigheter i Sverige uppgick till

cirka 1,4 miljarder EUR under 2025. Handel var den femte

största tillgångsklassen och stod för cirka 9 % av den totala

transaktionsvolymen. Ökningen av handelsrelaterade transaktioner

uppgick till 36 %, vilket var betydligt högre än den totala marknadens

tillväxt om 25 %.

Årets största affärer inkluderade ICA Fastigheters förvärv av Alecta

Fastigheters 50-procentiga ägarandel i joint venture-bolaget Ancore.

Transaktionen omfattar totalt 32 fastigheter med en uthyrningsbar

yta om cirka 270 500 kvadratmeter och ett underliggande

fastighetsvärde om cirka 740 MEUR. Vidare förvärvade ABG Fastena

en handelsfastighetsportfölj bestående av 16 fastigheter från Svenska

Handelsfastigheter till ett värde om cirka 150 MEUR. Det onoterade

fastighetsbolaget Vendus genomförde dessutom en riktad nyemission

till riskkapitalbolaget Nordika och tillfördes därigenom 351 MSEK.

Det börsnoterade Prisma Properties förvärvade tre handelsfastigheter

från NP3 Fastigheter för 463 MSEK, där dagligvaru- och lågpriskedjor

är de huvudsakliga hyresgästerna. NP3 Fastigheter genomförde även

en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Mitt omfattande 22

fastigheter med ett årligt hyresvärde om cirka 5,2 MEUR.

Norge

I Norge uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter under

2025 till cirka 1,0 miljard EUR, motsvarande en årstillväxt om 23 %,

i linje med den totala marknadens tillväxt om 25 %. Den största

livsmedelsrelaterade fastighetstransaktionen i Norge var Cibus förvärv

av 12 butiker från AKA Eiendom i norra Norge.

Danmark

Investeringsvolymen för handelsfastigheter i Danmark uppgick under

2025 till cirka 874 MEUR, vilket motsvarar en ökning om 41 % jämfört

med föregående år och något över den totala marknadens tillväxt om

35 %.

Den största transaktionen genomfördes av Nrep tillsammans med

StepStone Real Estate, som avyttrade en portfölj bestående av fem

dagligvarurelaterade handelsfastigheter samt två angränsande

bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Portföljen förvärvades av ett joint

venture mellan Slate Asset Management och OneIM.

Belgien

I Belgien uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter

under 2025 till 1 084 MEUR, motsvarande cirka 25 % av den totala

fastighetsinvesteringsvolymen i landet. Därmed var handel den tredje

mest aktiva sektorn efter kontor och industri. Investeringsaktiviteten

var stark inom samtliga handelssegment. Retail warehousing stod

för 38 % av volymen, följt av köpcentrum med 36 % och high street-

handel med 27 %. Större transaktioner drev tillväxten inom samtliga

kategorier.

Cibus förvärv av Forum Estates, som slutfördes i januari 2025,

var den största transaktionen inom sektorn under året. En annan

uppmärksammad affär, inom noterade aktier, var AB Sagax förvärv av

10,8 % av aktierna i Retail Estates NV, ett börsnoterat fastighetsbolag

på Euronext i Bryssel och Amsterdam, till ett värde om cirka 110 MEUR.

Nederländerna

Investeringsvolymen i nederländska handelsfastigheter uppgick under

2025 till närmare 1,3 miljarder EUR, vilket motsvarar en ökning om cirka

56 % jämfört med föregående år.

En av de viktigaste händelserna på marknaden för

livsmedelsfastigheter var Annexums övertagande av fyra

snabbköpsfonder från Blauwdruk. Den totala portföljen består av 15

stormarknader och andra handelsfastigheter fördelade på nio platser,

med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 37 500 kvadratmeter

och ett underliggande fastighetsvärde överstigande 115 MEUR.

VERKSAMHET

Intjäningsförmåga

Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj

som Cibus ägde per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna.

Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet

fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga

estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller

andra resultatpåverkande faktorer.

Aktuell intjäningsförmåga

Belopp i MEUR 1 jan

2025

1 apr

2025

1 jul

2025

1 okt****

2025

1 jan

2026

Förändring

(1 jan 2026 -

1 jan 2025)

Hyresintäkter 130,3 165,7 165,4 174,2 177,8

Fastighetskostnader -8,0 -9,4 -9,1 -9,2 -10,1

Driftnetto 122,3 156,3 156,3 165,0 167,7 +37 %

Administrationskostnader -9,8 -13,5 -13,7 -14,3 -14,8

Finansnetto* -50,6 -64,5 -63,0 -63,9 -65,4

Resultat från intresseföretag** - 0,3 0,3 - -

Förvaltningsresultat 61,9 78,6 79,9 86,9 87,5

Utdelning hybridobligation -2,3 -2,2 -2,1 -2,0 -2,0

Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 59,6 76,4 77,8 84,9 85,5

Justering ej kassapåverkande poster 2,7 2,8 2,6 2,6 2,8

Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande

poster plus utdelning hybridobligation

62,3 79,2 80,4 87,5 88,3

Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande

poster plus utdelning hybridobligation EUR***

0,99 1,04 1,05 1,07 1,08 +9 %

Utestående antal aktier*** 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045

*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.

**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget

konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.

***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en

riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid

beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är

beräknad baserat på 82 086 045 aktier.

****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där

första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa

förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan

då dessa medel delvis finansierade förvärven.

Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:

— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte är av

engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2026 utifrån gällande hyresavtal.

— Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med

underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella

taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.

— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av

engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.

— Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då

intjäningsförmågan beräknas.

— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50

NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.

Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan

Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna

per 2026-01-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025-01-01 ökat med 9 %. Detta i huvudsak på grund av högre

hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader.

Hyresgäster och

hyresavtalsstruktur

Hyresgäster

Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni,

Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl,

Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I diagrammen

nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment.

VERKSAMHET

Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori

Kesko

Tokmanni

Coop Sverige

S-gruppen

Rema 1000

Salling Group

Coop Danmark

Lidl

Jumbo

Dagrofa

Carrefour

Ahold Delhaize

Spar Colruyt

Norgesgruppen

ICA

Axfood

Övrig dagligvaruhandel

Övrigt

14%

19%

81,2% Livsmedel och dagligvaror

18,8%

Övrigt

2,0% Specerier, drycker och restauranger

3,2% Lågprishandel

3,1% Tjänster och gym

2,2% Bygghandel (DIY)

4,4% Övrig detaljhandel

0,8% Offentliga hyresgäster

0,5% Apotek

2,6% Övrigt

Proxy Delhaize Engsbergen, Belgien

VERKSAMHET

2035-

2055

2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026

1.0

0.0

2.0

3.0

4.0

5.0

‘20

‘23

‘22

‘25

‘24

‘23

‘22

‘21

‘19

Sammanfattning av hyresavtalen

Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl

fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller

en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller

fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i

majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid

om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom

optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal

förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden

hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga

återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT).

I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden

vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och

27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt

att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att

lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i

tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens

genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska

uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).

I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående

avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska

uppsägningsrätter (WAULT).

*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal

WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*

WAULB* 4.3 år WAULT* 6.0 år

Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)

Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare,

vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills

vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del,

mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall

har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.

Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg

för fastighetsägaren.

År

MEUR

2020

Fastighetsbestånd

Allmän översikt

Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige,

Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under 2025 var följande:

50 % från fastigheter i Finland, 15 % från Belgien, 15 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 3 % från Norge,

0,4 % från Luxemburg.

Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för

verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den

genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 6,0 år.

Under året har Cibus förvärvat totalt 207 fastigheter genom 20 separata transaktioner, både på den nordiska marknaden och genom

slutförandet av förvärvet av fastighetsportföljen i Benelux. Under samma period har 17 fastigheter avyttrats i Finland, Sverige och Belgien.

För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com

VERKSAMHET

Ankarhyresgäst Antal

fastigheter, st

Uthyrbar

area, kvm

WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs-

tens WAULT, år

Ankarhyregäs-

tens WAULB, år

Ankarhyresgäs-

tens andel av

hyran

Kesko 140 264 444 4,6 4,6 4,8 4,8 93%

Tokmanni 59 260 168 4,7 4,7 4,9 4,9 88%

Coop Sweden 115 129 568 4,3 4,3 4,3 4,3 94%

S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,5 5,5 83%

Lidl 14 63 366 8,2 4,6 9,5 5,5 72%

Rema 1000 38 61 835 5,8 5,8 6,5 6,5 83%

Carrefour 41 45 089 13,9 1,5 14,6 1,5 92%

Jumbo 15 44 388 8,6 2,7 10,4 3,2 69%

Ahold Delhaize 17 34 337 11,0 2,4 12,6 2,8 83%

Dagrofa 12 33 889 3,4 3,4 5,3 5,3 80%

Spar Colruyt 23 31 751 19,5 2,4 19,8 2,5 98%

Coop Denmark 20 30 223 5,5 5,5 6,0 6,0 91%

Salling Group 25 28 408 6,6 6,6 6,8 6,8 90%

Axfood 7 28 012 6,4 6,4 6,9 6,9 78%

ICA 15 20 483 3,3 3,3 3,4 3,4 96%

Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,7 6,7 93%

Övrig dagligvaruhandel 33 116 127 6,7 3,5 6,7 4,3 70%

Övrig handel 50 115 485 5,5 2,3 n/a n/a n/a

Portföljen total 672 1 389 694 6,0 4,3 6,4 4,9 81%

Jumbo Beveren, Belgien

VERKSAMHET

Portföljdiversifiering

Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,10 % av

portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot

enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,20 % av

driftnettot.

Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den

dominerande butikstypen i portföljen och representerar

huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux-

länderna.

Nyckeltal

Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2026, Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 167,7 MEUR

(aktuell intjäningsförmåga).

VERKSAMHET

Antal fastigheter 672

Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 390

Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068

Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 168

Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128

WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,0

WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,3

16%

63%

Mellanstor

livsmedelsbutik

Lågprisdagligvaru-

handel

Stormarknad

Närbutik

Övrigt

672

fastigheter

Geografiskt läge

Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom

livsmedels- och dagligvaruhandeln.

Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i

Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge.

Luxemburg

0,4 %

Andel driftnetto 2025

9 M€

Fastighetsvärde

Fastighet

3 500 kvm

Total yta

Danmark

15 %

Andel driftnetto 2025

434 M€

Fastighetsvärde

Fastigheter

134 100 kvm

Total yta

Nederländerna

5 %

Andel driftnetto 2025

120 M€

Fastighetsvärde

Fastigheter

42 500 kvm

Total yta

Norge

3 %

Andel driftnetto 2025

112 M€

Fastighetsvärde

Fastigheter

53 300 kvm

Total yta

Sverige

12 %

Andel driftnetto 2025

314 M€

Fastighetsvärde

138

Fastigheter

188 500 kvm

Total yta

Finland

50 %

Andel driftnetto 2025

1 215 M€

Fastighetsvärde

264

Fastigheter

718 500 kvm

Total yta

Belgien

15 %

Andel driftnetto 2025

436 M€

Fastighetsvärde

134 Fastigheter 249 300 kvm

Total yta

Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst

Kesko

Tokmanni

Coop Sverige

Rema 1000

S-gruppen

Lidl

Jumbo

Salling Group

Dagrofa

Coop Danmark

Ahold Delhaize

Carrefour

Spar Colruyt

Norgesgruppen

Axfood

ICA

Övrig dagligvaruhandel

Övrig handel

14%

22%

VERKSAMHET

Fastigheter som tillträtts under 2025

Fastigheter som tillträtts under Q1 2026

VERKSAMHET

Aktiv Förvaltning

Cibus tar en aktiv roll i att förvalta våra fastigheter för att stärka fastighetsvärdet,

öka hyresgästvärdet och säkerställa långsiktigt hållbara hyresintäkter.

En aktiv och närvarande fastighetsförvaltning

Cibus är en aktiv och närvarande hyresvärd som arbetar

långsiktigt för att öka hyresgästvärdet. Genom nära dialoger med

våra hyresgäster och en god förståelse för deras verksamheter

kan vi agera proaktivt, identifiera behov och genomföra relevanta

hyresgästanpassningar. Detta möjliggör även förlängning och

optimering av hyresavtal på ett sätt som stärker relationen och

bidrar till stabila kassaflöden.

Under året har över 80 hyresavtal förlängts, samtidigt som

helt nya avtal motsvarande cirka 3,3 MEUR i årlig hyresvärde

har signerats. Vår kvarvarande vägda hyreslängd (WAULT) har

därmed fortsatt att utvecklas stabilt över åren och har ökat under

2025 och uppgick till 6 år vid året slut. Nedan presenteras ett

exempel på hyresgästanpassningar genomförda under året.

Cibus och Kesko genomför under året ett större

utvecklingsprojekt i Ii, strax utanför Uleåborg, där en befintlig

K-Market från 1986 ersätts med en ny och större K-Supermarket

på samma plats. Projektet är ett tydligt exempel på Cibus

fortsatta arbete med att utveckla fastigheter i nära samarbete

med våra hyresgäster för att säkerställa att de möter dagens och

framtidens marknadsbehov.

Den uthyrningsbara ytan kommer mer än fördubblas och uppgå

till cirka 2 500 kvm. I samband med projektet har hyresavtalet

förlängts från 0 år till 15 år, vilket väsentligt stärker fastighetens

långsiktiga intjäning och stabilitet. Projektet omfattar även

förvärv av angränsande tomter för att möjliggöra den utökade

byggnationen. Vid färdigställande förbättras även byggnadens

energiklassning väsentligt, från EPC G till EPC B.

Renoveringen fördubblar fastighetsytan och hyresavtalet förlängs med 15 år

Fallstudie: K-Supermarket Kisatie 1, Finland

EfterFöre

VERKSAMHET

Finansiering

Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke

säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.

Räntebärande skulder

Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK,

SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK.

Per den 31 december 2025 uppgick de räntebärande skulderna

till 1 592,8 MEUR (1 138,1) med en utgående genomsnittlig ränta

om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år

(2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2).

Den genomsnittliga räntan har minskat 0,2 %-enheter under året

tack vare lägre marginaler vid refinansiering av både banklån

och obligationer. Under 2025 ökade de räntebärande skulderna

med 454,7 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån

i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån upptagna i

anslutning till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 80,0

MEUR.

Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på

koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och

att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren

som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som

innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och

räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av

2025 var nettobelåningsgraden 58,2 % och räntetäckningsgraden

2,4 gånger.

98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör

räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden

bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande

ränteläge.

81%

17%

Banklån

1 318,1 MEUR

Obligationer

274,7 MEUR

Hybridobligationer

30,0 MEUR

Banklån och kreditfaciliteter

Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt

elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till

1 318,1 MEUR (947,2), vilket motsvarar 81 % (81) av Cibus externa

finansieringskällor.

Sedan slutet av 2024 har en stor andel av bolagets banklån

refinansierats, vilket har medfört en minskning av den

genomsnittliga kreditmarginalen och en förlängning av den

genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av fjärde

kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för

banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden

till 2,4 år. Även andelen kortfristiga lån har minskat och utgör nu

endast 78,9 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. För de

kortfristiga lånen pågår diskussioner om refinansiering.

Under fjärde kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom

vilken förfallodagen för banklån om 177,0 MEUR förlängdes från

december 2027 till december 2028.

Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för

koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid

utgången av året.

VERKSAMHET

Kapitalbindning Räntebindning

Säkerställda banklån Obligationslån Total upplåning Total upplåning

Intervall MEUR Genomsnittlig

marginal

MEUR Genomsnittlig

marginal

MEUR Andel % MEUR Andel %

0-1 år 78,9 1,6 % - - 78,9 5 % 84,0 5 %

1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 597,6 38 %

2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 % 669,8 42 % 516,0 32 %

3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 % 227,1 14 % 395,2 25 %

Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % 1 592,8 100 %

Kapital- och räntebindningsstruktur

Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte

löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med

fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida.

Räntekänslighetsanalys

De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och

räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk

riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet

jämfört med lägre marknadsräntor.

I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat,

baserat på låneportföljen per den 31 december 2025 och ingångna räntesäkringar per

detta datum.

Obligationer och hybridobligationer

17 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 274,7 MEUR (190,9). Utöver

det har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationen

redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade

på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.

Den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 108,

i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher, en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR, i inledningen

av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en

återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen.

I januari 2026 emitterades en ny fyraårig obligation, MTN-lån 109 (SE0027597584), om 85,0 MEUR med räntan 3m Euribor + 2,10

%. Obligationslikividen användes delvis för att återbetala MTN-lån 105 om 50,0 MEUR med ordinarie förfall 2027-02-01. I mars 2026

emitterades en ny hybridobligation om 60 MEUR (SE0028001586) till en fast ränta om 6,25 % och första inlösendag 2030-03-18. Tidigare

hybridobligation, MTN-lån 101, återbetalades med 21,5 MEUR 2026-03-18 och resterande 8,5 MEUR kommer återbetalas 2026-04-01.

Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna

obligation från fjärde kvartalet 2026.

Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12

månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 december 2025.

Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat

belopp

Eget

innehav

Uteståen-

de belopp

Referensränta Emissions-

kurs

Betald

marginal

Emitterad

marginal

ISIN

Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344

Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334

Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665

Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673

Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035

Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035

Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035

*21,5 MEUR återbetalades 2026-03-18 och återstoden om 8,5 MEUR återbetalas 2026-04-01. **Återbetald i början av februari 2026.

4,0 % 1,4 % 2,7 år 2,4 år 58,2 %

Genomsnittsränta Genomsnittlig

bankmarginal

Genomsnittlig

räntebindningstid

Genomsnittlig

kapitalbindningstid

Belåningsgrad

nettoskuld

Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge

Marknadsränta Resultateffekt

+2,0 procentenhet

-1,0 MEUR

+1,0 procentenhet

-0,8 MEUR

-1,0 procentenhet

+4,5 MEUR

-2,0 procentenhet

+9,3 MEUR

VERKSAMHET

Ränteswappar fortsättning

Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall

38,0 1,99% - 2027-12-30

10,0 2,01% - 2028-04-09

20,0 2,76% - 2028-04-15

13,0 1,99% - 2028-04-15

25,0 2,79% - 2028-04-15

30,0 2,85% - 2028-04-15

22,0 1,97% - 2028-04-15

8,6 2,07% - 2028-04-15

7,3* 2,43% - 2028-09-29

104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15

12,5 2,39% - 2029-01-17

12,5 2,36% - 2029-01-17

10,0 2,15% - 2029-01-17

5,0 2,06% - 2029-01-17

25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31

25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31

75,0** 3,04% - 2030-12-31

25,0 2,45% - 2030-12-31

25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31

3,0* 3,27% - 2032-09-30

874,6

* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.

Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall

450,0 1,99% - 2027-09-15

111,0 1,86% - 2027-09-15

265,0 2,89% - 2027-10-02

65,0 2,33% - 2027-12-18

62,2 2,36% - 2027-12-18

180,0 2,22% - 2028-06-13

435,0 3,10% - 2032-04-07

1 568,2

Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall

16,9 4,03% - 2028-01-15

100,0 3,53% - 2028-10-15

84,5 3,97% - 2028-10-15

90,0 3,85% - 2028-10-15

35,0 3,82% - 2028-10-15

326,4

Förfallostruktur för räntesäkringar

Per den 31 december 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till

98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per

detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om

15%. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.

Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar

i form av derivatinstrument per 31 december 2025, inklusive instrument med

framtida start.

15%

55%

28%

RÄNTESÄKRINGAR

Exponering mot rörliga

räntor

Fasträntelån

Räntetak

Ränteswappar

FÖRFALLOSTRUKTUR

RÄNTESÄKRINGAR

MEUR

Fasträntelån

Räntetak

Ränteswappar











Räntetak

Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall

35,0 2,00% - 2026-12-29

25,0 2,50% - 2026-12-31

96,0 2,00% - 2027-12-13

67,5 1,90% - 2027-12-30

4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09

3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09

68,0 2,00% - 2028-04-15

50,6 2,00% - 2028-04-15

67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15

40,0 3,00% - 2029-01-17

4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30

461,1

Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall

110,0 0,25% - 2026-01-08

30,0 3,50% - 2026-01-08

210,0 1,90% - 2027-09-15

68,0 2,00% - 2027-09-29

180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13

598,0

Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall

72,3 4,00% - 2026-11-30

119,5 3,90% - 2028-10-15

115,0 3,80% - 2028-10-15

75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15

381,8

Ränteswappar

Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall

0,1* 2,35% - 2026-09-01

50,0 2,56% - 2026-12-31

65,0 2,96% - 2027-07-15

35,0 3,03% - 2027-07-15

40,0 2,58% - 2027-09-30

25,0 2,75% - 2027-12-30

70,0 2,97% - 2027-11-28

26,0 2,31% - 2027-12-13

67,5 2,06% - 2027-12-30













 

58.7 %

61.3 %

57.8 %

59.1 %

57.5 %

58.1 % 58.2 %













 

3.4

3.3

3.5

3.1

2.2 2.2

2.4

Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)

Utfall Framåtriktad













 

9.7

10.1

9.8

10.7

10.8

11.5

10.8

11.8

14.1

12.4

12.0

9.9

10.4

10.9











 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

 Q

2.4%

2.3%

2.4%

2.2%

2.1%

2.0%

1.9%

1.8%

1.7%

1.8%

VERKSAMHET

Utveckling av

finansiella nyckeltal

Belåningsgrad och skuldkvot

Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning -

belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA).

Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser

skuldsättning i relation till underliggande fastigheters

marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet

55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar

utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per

31 december 2025 var 58,2 %.

Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten

(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det

ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31

december 2025 var 10,9 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024.

Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut

återspeglas i resultatet. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat

på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 10,1 ggr.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet

kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att

hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som

driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar

utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får

understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31

december 2025 uppgick till 2,4 gånger.

Genomsnittlig kreditmarginal

Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den

31 december 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen

för banklån 1,4 %. Den genomsnittliga kreditmarginalen för

obligationer var 3,4 %, vilket tillsammas ger en volymviktad

genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 % som är den lägsta

nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av

obligationsportföljen under 2024 och 2025 samt löpande

refinansiering av banklån till lägre marginaler senaste året. Cibus

har fortsatt att refinansiera obligationer i inledningen av 2026 till

lägre marginaler.

Genomsnittlig kreditmarginal (%)

Belåningsgrad, nettoskuld (%)

Belåningsgrad (%) Policy Kovenant

Räntetäckningsgrad (ggr)

Räntetäckningsgrad (ggr) Policy Kovenant

Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal

HÅLLBARHET

Allmän information om hållbarhetsrapporten

Hållbarhetsrapporten utgör Cibus lagstadgade hållbarhetsrapport

i enlighet med Årsredovisningslagen. Cibus har valt att upprätta

hållbarhetsrapporten inspirerat av European Sustainability

Reporting Standards (ESRS) samt taxonomiförordningen.

Rapporten har varit föremål för en översiktlig granskning

av PWC och revisorns uttalande återfinns på sidorna 68.

Hållbarhetsrapporten avser perioden 1 januari till 31 december

2025 och inkluderar samtliga dotterbolag, vilket överensstämmer

med omfattningen av Cibus finansiella rapporter per december

2025. Cibus följer noggrant utvecklingen av Omnibus-

förslaget inom Europa och beaktar eventuella förändringar

som kan ske framöver. Hållbarhetsrapporteringen bygger på

kontinuerliga intressentdialoger och väsentlighetsanalyser.

Relevant information om immateriella rättigheter, know-how

och innovationsresultat har inkluderats. Påverkan, risker och

möjligheter har bedömts för Cibus egen verksamhet samt för

värdekedjan där det är relevant och möjligt. Värdekedjan samt

metod för dess kartläggning beskrivs på sidan 31 under rubriken

Cibus värdekedja. För varje väsentligt område redovisas var i

värdekedjan som påverkan, risker och möjligheter uppstår. Cibus

har en aktiv dialog med aktörer i värdekedjan för att samla in data

till hållbarhetsrapporteringen. Samtidigt finns flera utmaningar

i värdekedjan, såsom låg mognadsgrad, variation i datakvalitet

och begränsad digitalisering. Cibus arbetar för att hantera dessa

utmaningar och stärka datainsamlingen med fokus på digitala

stöd. Rapporten bygger där så är möjligt på specifika data, övriga

delar baseras på underbyggda antaganden.

Cibus verkar löpande för förbättrade beräkningsmetoder

kring klimatutsläpp och energiförbrukning, genom att i så

stor utsträckning som möjligt basera beräkningar på faktisk

energiförbrukning samt energimix, i såväl egna energiinköp

som hyresgästernas inköp. I vissa fall måste emellertid estimat

användas vilket är förenat med osäkerhet om verkliga utfall.

Framåt kommer Cibus att arbeta vidare med digitalisering och

vidareutveckling av systemstöd för hållbarhetsrapportering,

med målet att ytterligare stärka kvaliteten och effektiviteten i

rapporteringsprocessen och samtidigt frigöra tid för att skapa

mer värde inom hållbarhetsarbetet. Principer, begränsningar och

eventuella ändringar i rapporteringen av olika hållbarhetsnyckeltal

beskrivs i respektive avsnitt. För ytterligare information finns en

innehållsförteckning på sidan 68. Hänvisningar görs då till dessa

delar. Hänvisningar till företagsbeskrivningen utgör inte en del av

hållbarhetsrapporten. Framåtblickande uttalanden kan baseras på

standarder och processer som fortfarande utvecklas och bör inte

ses som exakta eller definitiva prognoser. Cibus rapporterar också

sitt hållbarhetsarbete i enlighet med EPRA Sustainability Best

Practices Recommendations Guidelines (4 edition, 2024).

Cibus affärsmodell, erbjudande och strategi

Cibus är en ledande europeisk fastighetsägare inom livsmedels-

och dagligvaruhandelsfastigheter. Vi förvärvar, förädlar och

förvaltar högkvalitativa och lättillgängliga handelsplatser där

konsumenter erbjuds dagligvaror, service, utlämningsställen

och annan samhällsviktig funktion. Våra hyresgäster består

huvudsakligen av ledande europeiska mat- och dagligvaruaktörer,

med vilka vi i partnerskap utvecklar attraktiva och klimatsmarta

marknadsplatser. Dessa finns i strategiska lägen, ofta i regioner

med god befolkningstillväxt, vilket minskar behovet av långa

transporter för slutkonsumenter och stärker tillgängligheten.

Under 2025 tog Cibus ett betydande steg i sin geografiska

utveckling genom förvärvet av verksamhet i Benelux. Därmed

gick bolaget från en nordisk aktör till ett pan-europeiskt företag

med en bredare närvaro och ökning av antalet ankarhyresgäster

i värdekedjan.

OMVÄRLD OCH DRIVKRAFTER

Året har präglats av geopolitiska spänningar, makroekonomisk

osäkerhet, demografiska förändringar och fortsatta

klimatrelaterade risker. Dessa faktorer påverkar

handelsmönster, investeringsklimat, energianvändning och

försörjningsförutsättningar i de länder där Cibus är verksamt. För

Cibus innebär detta att energieffektivitet, försörjningssäkerhet

och ansvarsfull förvaltning fortsätter att utgöra centrala delar av

vår affärsmodell och våra långsiktiga prioriteringar.

Cibus strävar efter att utveckla lättillgängliga och klimatsmarta

handelsplatser som skapar värde för människor, miljö och

samhälle. I och med förvärvet av Under 2025 har vår geografiska

närvaro utökats genom förvärvet av Forum Estate i Benelux

under 2025, gick Cibus från att vara en nordisk aktör till ett

pan-europeiskt företag. Denna utveckling stärker vår position

på marknaden och breddar vår förmåga att verka för en hållbar

dagligvaruinfrastruktur i flera europeiska länder.

VÅR AFFÄRSMODELL OCH PÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN

Cibus affärsmodell bygger på långsiktigt ägande där vi

kombinerar stabila kapitalflöden från dagligvaruhandeln med

möjligheten att utveckla fastigheter tillsammans med hyresgäster

och leverantörer.

Cibus hållbarhetsredovisning

HÅLLBARHET

Cibus bedriver sin verksamhet genom en mindre intern organisation om 25 personer, kompletterad av externa leverantörer av rådgivning,

administration, fastighetsskötsel och teknisk service. Vi har direkt inflytande över våra investeringar, förvärv och val av leverantörer,

exempelvis inom fastighetsutveckling och, där hyresavtal medger, energiförsörjning.

Däremot har vi begränsat eller inget operativt inflytande över hyresgästernas energianvändning, uppvärmningslösningar,

köldmediehantering eller transporter, eftersom våra fastigheter ofta är uthyrda på långa kontrakt. Vi styr inte heller deras öppettider,

sortiment eller övriga kundinriktade aktiviteter.

I vår strategi ingår därför att verka för hållbar utveckling även där vi inte själva äger besluten. Detta gör vi genom att arbeta

med hyresgäster som har egna ambitiösa hållbarhetsmål, samt genom dialog, partnerskap och gemensamma initiativ utveckla

marknadsplatser med lägre klimatpåverkan och högre resurseffektivitet och hjälpa våra hyresgäster att nå sina hållbarhetsmål (se,

”Hållbarhetssamtal”, sidan 58)

STRATEGISK INRIKTNING FÖR HÅLLBAR UTVECKLING

Cibus mål är att våra handelsplatser ska bidra till hållbar utveckling för människor, miljö och samhälle. Vårt hållbarhetsarbete är

strukturerat kring tre prioriterade områden:

1) Miljö – energieffektivitet, förnybar energi, minskade utsläpp och klimatanpassning.

2) Människor – trygga handelsplatser, sociala värden, hälsa och säkerhet för både medarbetare och externa intressenter.

3) Affärsetik och styrning – sunda affärsrelationer, hållbar finansiering och stärkt intern kontroll.

Arbetet utgår från våra riskbedömningar och den dubbla väsentlighetsanalys som uppdaterats enligt CSRD. Under året har vi bland annat

arbetat med att minska energianvändningen i portföljen, öka andelen förnybar energi, stärka våra processer och policyer samt fortsatt

förbättra datainsamling och uppföljning.

STYRNING OCH UPPFÖLJNING

Cibus utvecklar successivt mer strukturerade processer för att stärka hållbarhetsstyrningen. Vårt arbete drivs framåt stegvis i takt med

att datakvalitet, systemstöd och metodik förbättras. Vi arbetar långsiktigt för att utveckla tydligare mål och handlingsplaner inom våra

prioriterade områden, med ambitionen att följa marknadspraxis och externa krav.

I denna hållbarhetsrapport redovisar vi hur hållbarhetsarbetet styrs, vår påverkan och våra risker och möjligheter samt de resultat som

uppnåtts under året.

Bolaget har vid utgången av 2025

672

fastigheter

1 389 694 kvm

uthyrningsbar yta

95 %

av driftnettot från fastigheter uthyrda till mat-

och dagligvarubutiker

158 MEUR

Driftnetto för helåret 2025

Människa

Miljö

Affärsetik

Fastighets-

analys vid

förvärv

Dagligvaru-

handel

Attrahera

och behålla

anställda

Förvaltning

som stärker

lokalsam-

hället samt

minskar

negativ

påverkan

Samhällsser-

vice

Dryck

Mat

Evig

investerings-

horisont

HÅLLBARHET

Cibus hållbarhetsplan

Inriktningen ”ett resilient civilsamhälle” är vägledande för Cibus hållbarhetsarbete. Hållbarhetsplanen utgår från tre perspektiv:

”Människa”, ”Miljö” och ”Affärsetik”. Nedan presenteras en översikt av Cibus hållbarhetsplan samt en kort sammanfattning om status för

respektive område. En mer detaljerad redovisning finns under respektive avsnitt i hållbarhetsrapporten.

Väsentlig påverkan

Policys och

styrdokument

Mål och åtgärder KPIer

Relaterade

SDG:er

Människa

Egna medarbetare Rättvis behandling och konkur-

renskraftiga villkor bidrar till

medarbetarnas välbefinnande och

stabil verksamhet.

Code of conduct

Diversity policy

Sustainability policy

and Corporate Social

Responsibility

Attraktiv arbetsgivare

Personalomsättning

Skadefrekvens

eNPS

% av medarbetare

som slutat

LTIF- Lost time

injury Frequency

rate

Delmål 11:3

Delmål 5:5

Medarbetare i

värdekedja

Brister i arbetsvillkor och

likabehandling i värdekedjan kan

medföra negativa sociala och

affärsmässiga konsekvenser.

Code of conduct Hyresgäst ESG-dialoger % av inkomsten

från hyresgäster

som har ESG-di-

alog med full

ESG-agenda

Påverkade sam-

hällen

Fastighetsportföljen stärker

tillgången till samhällsservice,

medan bristande villkor i värde-

kedjan kan påverka lokalsamhäll-

en negativt.

Code of conduct Stödja samhällsengagemang där

Cibus är verksam

Under utveckling

Konsumenter &

slutanvändare

Bristande underhåll eller regelef-

terlevnad kan skapa hälso- och

säkerhetsrisker för kunder och

besökare.

Code of conduct Följa upp skadefrekvens i fastighe-

ter där vi kan påverka

Under utveckling

Miljö

Klimatförändringar Investeringar i förnybar energi

minskar klimatpåverkan, medan

energianvändning och omställ-

ningskrav medför ökade kostna-

der och affärsrisker.

Code of conduct

Environmental policy

Gröna hyresavtal

Netto noll 2045: 90 % minskning av

absoluta CO2e-utsläpp för scope

1, 2 och 3 till 2045 jämfört med

basåret 2022

SBTi near term: 42% minskning av

absoluta CO2e-utsläpp till 2030 för

scope 1 & 2 jämfört med basåret

2022

2026 ska 1250 MEUR av Cibus

fastighetstillgångar uppfylla de

tekniska granskningskriterierna en-

ligt EU-taxonomin för Begränsning

av klimatförändringar, inklusive

väsentligt bidrag, DNSH-krav och

minimiskydd

tCO2e för scope

1&2

tCO2e för scope

1,2&3

MEUR av gröna

tillgångar

Delmål 7:2

Delmål 13:1

Cirkulära flöden Underhåll och renovering-

ar förlänger fastigheternas

livslängd men innebär samtidigt

resursanvändning vid bygg- och

renoveringsarbeten.

Code of conduct

Green procurement

policy

Värmeåtervinning

Resurseffektivitet

LCA

Under utveckling

kWh/m2

Under utveckling

Affärsetik

Ansvarsfullt företa-

gande

Ansvarsfull affärspraxis och le-

verantörsstyrning bidrar till ökad

transparens och minskade legala

och finansiella risker.

Code of conduct

Sustainability policy

and Corporate Social

Responsibility

Visselblåsarfunktion

Nolltolerans mot repressalier för

visselblåsare

Nolltolerans av korruption i Cibus

verksamhet

Årlig utbildning för medarbetare i

vår uppförandekod

Antal visselblåsarä-

renden per år

Följ upp korrige-

rande handlings-

plan för visselblå-

sarärenden

% av anställda

utbildade i Cibus

CoC

Delmål 12:6

Delmål 16:5

HÅLLBARHET

Cibus värdekedja

Cibus verkar i en värdekedja som sträcker sig från utvinning

och produktion av byggmaterial till drift, förvaltning och i vissa

fall avveckling av fastigheter. Varje steg i kedjan innebär olika

typer av påverkan på människor, miljö och samhälle, vilket kräver

ett strukturerat arbete med risker och möjligheter kopplade till

mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Uppströms ingår aktörer som utvinner råmaterial, tillverkar

byggkomponenter samt levererar planeringstjänster och

entreprenadarbeten. Dessa steg är särskilt relevanta för

frågor som arbetsvillkor, resursanvändning och utsläpp från

materialproduktion. Genom leverantörsutvärderingar och

uppförandekoder ställer Cibus krav på ett ansvarsfullt agerande

även i tidigare led av värdekedjan.

I vår egen verksamhet, som omfattar drift och förvaltning, har

Cibus direkt inflytande över arbetsmiljö, kvalitet och efterlevnad

av våra policys. Här arbetar vi aktivt med energieffektivisering,

cirkulära materialflöden och trygga arbetsplatser för både egna

medarbetare och serviceleverantörer.

Nedströms omfattar hyresgäster och andra verksamheter som

använder våra handelsplatser samt aktörer som ansvarar för

avfallshantering, återvinning och renovering. Dessa steg står för

en betydande del av värdekedjans utsläpp och sociala påverkan.

Genom hållbarhetsdialoger med hyresgäster fokuserar vi på

energianvändning, arbetsmiljö och andra frågor som påverkar

både anställda och konsumenter.

Denna helhetsbild av värdekedjan gör det möjligt för Cibus att

identifiera var påverkan är som störst, och därmed prioritera

insatser som stärker hållbarhetsarbetet och skapar långsiktigt

värde för människor, miljö och samhälle.

Hanna Cedervall tillträdde som hållbarhetschef på Cibus i augusti 2025. I rollen

ansvarar hon för att vidareutveckla och integrera hållbarhetsarbetet i Cibus affärsstrategi,

investeringar och förvaltning, med fokus på klimat, resurseffektivitet och ansvarstagande

i hela värdekedjan.

Vad har åstadkommits under 2025?

Under året har arbetet med energieffektivisering fortsatt och bidragit till förbättrad

energiprestanda i fastighetsportföljen. Cibus har även genomfört klimatriskanalyser på

fastighetsnivå som del av arbetet med EU-taxonomin samt initierat livscykelanalyser

(LCA) för utvalda projekt för att bättre förstå och minska byggnaders klimatpåverkan

över hela livscykeln. Parallellt har hållbarhetsarbetet integrerats i samband med förvärvet

av Forum Estates, vilket inneburit en harmonisering av arbetssätt och prioriteringar i den

utökade portföljen.

Vad är prioriteringarna för 2026 och framåt?

Fokus framåt ligger på att fortsätta energiomställningen och att stärka samarbetet med

hyresgäster genom fördjupade hållbarhetsdialoger och partnerskap. Ett prioriterat område

är även att vidareutveckla Cibus due diligence-processer vid fastighetsförvärv, så att nya

förvärv snabbare kan integreras och börja generera värde ur samtliga ESG-perspektiv.

Därutöver kommer arbetet med due diligence i leverantörskedjan att stärkas, samtidigt

som Cibus omställningsplan för klimat uppdateras för att säkerställa fortsatt framdrift i

linje med bolagets långsiktiga klimatmål.

"Dagligvaruhandeln är en central del av vardagen för många människor. Genom att utveckla klimatsmarta och

trygga handelsplatser kan vi bidra till både minskad klimatpåverkan och starkare lokalsamhällen.”

VÄRDE

KEDJA

UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS

AKTIVITETER VÄRDEKEDJAN

Utvinning,

produktion och

transport av

material

Planering Byggnation

Byggnadens

användning och

drift

Byggnadsrivning

och slutet av

livslängden

Fastighets-

förvaltning

och underhåll

Stenbrott och gruvor:

sten, grus, sand och

mineraler

Skogsbolag: trä och

timmer för byggnation

Materialinköp: betong,

stål, trä, kemikalier och

andra byggmaterial

Tjänsteupphandling och

entreprenörer

Logistik och transport

av material

Tillverkning av bygg-

komponenter: tegel,

cement och stålramar

Arkitekt- och designfir-

mor: arkitektdesigner

och ritningar för

livsmedelsfastigheter

Ingenjörskonsultfirmor

Mätningsföretag: lant-

mäteri- och geospatiala

tjänster

Tillståndsmyndigheter

Stadsplaneringsföretag

Tillstånd och godkän-

nanden

Byggentreprenörer

Elektriker och rör-

mokare

HVAC-företag

Säkerhets- och trygg-

hetsleverantörer

Inredningsarkitekter

och leverantörer av

möbler

Leverantör av byggav-

fallshantering

Egen verksamhet: Cibus

anställda i sju länder

Fastighetsunderhålls-

tjänster: förvaltar och

underhåller dagliga

varor och livsmedels-

fastigheter i Norden

Byggentreprenörer:

renoveringar

Hyresgäststjänster:

avfallshantering och

trädgårdsanläggning

Leverantörer av andra

affärstjänster: revision,

juridik, hållbarhet

Banker: erbjuder

lånefinansiering för

fastigheter

Ankare och andra

hyresgäster: verksam-

heten hos livsmedels-

och dagligvaruåterför-

säljare

Byggnadsanvän-

dare: byggnadens

användning av

livsmedelsfastigheter av

hyresgästers anställda

och konsumenter

Energihanteringsföre-

tag: energioptimering

och övervakning av

fastigheter

Efterlevnads- och

tillsynsmyndigheter:

säkerhet och miljöefter-

levnad på fastigheter

Försäkringsgivare:

egendoms- och

ansvarsförsäkring

Rivningsentreprenörer:

rivning av livsmedels-

fastigheter

Avfallshanterings- och

återvinningsföretag:

material från rivning

Miljökonsulter

Ombyggnads- och

återställningsföretag:

framtida användning

eller återvinning av

platsen

Mänskliga rättigheter

Arbetsrätt

Miljö

Antikorruption

Hanna Cedervall, Head of Sustainability

HÅLLBARHET

Resiliensen i Cibus strategi och affärsmodell

Cibus strategi och affärsmodell är utformade för att säkerställa en

motståndskraftig och långsiktigt hållbar verksamhet. Genom att

integrera väsentliga miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade

aspekter i förvaltningen av dagligvarufastigheter skapar Cibus

goda förutsättningar för stabil tillväxt och stärkt värdeskapande.

Ett viktigt fokusområde är att identifiera och hantera

klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med CSRD och

EU:s taxonomi, inklusive övergången till mer energieffektiva och

utsläppsreducerade lösningar tillsammans med hyresgäster och

samarbetspartners.

Cibus fortsätter arbetet med att minska energianvändningen, öka

andelen förnybar energi och möjliggöra klimatsmarta lösningar

i fastighetsportföljen. Dessa åtgärder stödjer bolagets ambition

att möta skärpta lagkrav, utvecklade branschstandarder och

ökade förväntningar från investerare, hyresgäster och andra

intressenter. Cibus följer noggrant regelverksutvecklingen och

intressenternas behov för att säkerställa en ansvarsfull och

balanserad omställning.

En hållbar omställning förväntas på sikt bidra till ökade

affärsmöjligheter för Cibus genom både effektivare fastigheter

och starkare hyresgästrelationer. Som arbetsgivare är Cibus

övertygat om att engagerade och välmående medarbetare

är en förutsättning för ett långsiktigt starkt bolag. Bolaget

fortsätter därför att utveckla strukturer och processer för att

ytterligare stärka sitt hållbarhetsarbete. Även om arbetet med

mer formaliserade handlingsplaner och mål är under uppbyggnad

finns en tydlig ambition att successivt utveckla styrningen i

takt med att datakvalitet, systemstöd och uppföljningsmodeller

förbättras. Framsteg och utvecklingsområden redovisas löpande i

respektive avsnitt av rapporten.

Finansiella konsekvenser

Cibus tar höjd för både finansiella risker och möjligheter. Genom

att kombinera tillgång till grönt kapital, energieffektiva lösningar,

attraktiva handelsmiljöer och klimatanpassade fastigheter stärker

Cibus sin långsiktiga finansiella stabilitet och värdeskapande.

Cibus klimatomställning och hållbarhetsarbete har både

direkta och indirekta finansiella konsekvenser för bolaget,

våra hyresgäster och våra investerare. Tillgången till hållbart

kapital är en väsentlig del av detta arbete och förväntas bli allt

viktigare i takt med att EU-taxonomin får ökad betydelse på

kapitalmarknaden. Cibus taxonomirapportering är inriktad på

miljömålet Klimatförändringsbegränsning (Climate Mitigation),

ett av EU-taxonomins sex miljömål, vilket skapar tydlighet för

investerare och stärker vår position som en aktör med långsiktigt

hållbar inriktning.

Våra gröna obligationer och det gröna ramverket är direkt

kopplade till EU-taxonomins tekniska granskningskriterier för

miljömålet Begränsning av klimatförändringar, vilket förbättrar

transparensen och stärker vår finansiella flexibilitet genom

att öka valfriheten mellan olika finansieringsformer och

investerarbaser. En tydlig koppling mellan investeringsplaner

och taxonomikriterier bidrar även till fortsatt konkurrenskraftig

finansiering.

Investeringar i energieffektivisering av byggnader minskar

både Cibus och våra hyresgästers exponering mot framtida

koldioxidavgifter och ökade energikostnader. Detta stärker

fastigheternas långsiktiga driftnetto, ökar motståndskraften

mot regleringsförändringar och minskar riskerna kopplade till

kommande klimatpolitiska styrmedel.

Cibus arbete med att bidra till starka och attraktiva

lokalsamhällen har också ekonomiska effekter. Handelsplatser

där kunder känner trivsel och trygghet genererar stabila

besöksflöden, vilket stärker hyresgästernas affärsresultat och

skapar uthålliga hyresrelationer. Detta minskar vakansrisker och

bidrar till långsiktigt värdeskapande i portföljen.

Samtidigt innebär klimatomställningen ökade

investeringskostnader, bland annat för klimatanpassning av

fastigheter, hantering av fysiska klimatrisker och åtgärder som

minskar klimatpåverkan i egen verksamhet och värdekedja. Dessa

investeringar är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas

värde, sänka framtida driftkostnader, säkerställa att portföljen

är konkurrenskraftig i en marknad med ökande hållbarhetskrav

samt stödja fastigheternas kreditvärdighet och långsiktiga

belåningsbarhet.

Hållbarhetsstyrning

Cibus styrningsmodell säkerställer att hållbarhetsfrågor

– inklusive affärsetik, miljöpåverkan och sociala aspekter –

integreras i bolagets strategi, riskhantering och operativa

verksamhet.

Styrelsen

Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus hållbarhetsarbete och

bolagets påverkan på människor, miljö och samhälle. Styrelsen:

— Fastställer årligen Cibus väsentliga påverkan, risker och

möjligheter baserat på den dubbla väsentlighetsanalysen

enligt CSRD.

— Beslutar om hållbarhetsrelaterade policyer, riktlinjer och

övergripande mål.

— Övervakar att bolagets due diligence-processer identifierar,

förebygger och hanterar hållbarhetsrisker och -möjligheter,

inklusive klimatrisker.

— Tillser att hållbarhetsaspekter integreras i affärsmodellen

och att tillräckliga resurser avsätts.

— Följer årligen upp resultat i relation till beslutade mål och

styrdokument.

— Dedikerar minst ett styrelsemöte per år till fördjupad

genomgång av hållbarhetsfrågor, inklusive resultat från

intressentdialoger.

— Avger bolagets hållbarhetsrapport.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet stödjer styrelsen i dess arbete genom att:

— Förbereda beslut och rapportering relaterad till hållbarhet.

— Följ löpande utvecklingen av CSRD och andra

rapporteringskrav.

— Utvärdera effektiviteten i intern kontroll och

riskhanteringsprocesser för hållbarhet, inklusive finansiella

och icke-finansiella nyckeltal.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet:

— Bereder förslag till incitamentsstrukturer där

hållbarhetsresultat kan ingå som en komponent.

Koncernledning

Koncernledningen ansvarar för att integrera hållbarhet i Cibus

affärsstrategi och verksamhetsplanering. Koncernledningen:

— Säkerställer att verksamheten följer fastställda

styrdokument.

— Beslutar årligen om operativa prioriteringar och resurser

kopplade till hållbarhet.

— Följer upp utvecklingen mot beslutade mål och KPI:er.

— Presenterar resultat av hållbarhetsprocesser –

såsom riskhantering, personalrelaterade frågor,

leverantörsbedömningar, miljöprestanda och compliance – till

styrelsen.

— Säkerställer att visselblåsarärenden hanteras korrekt genom

ett oberoende externt visselblåsarsystem, där en extern

part är mottagare av ärendena och ansvarar för att, utifrån

ärendets karaktär, vidarebefordra dem till relevant funktion

inom koncernen, vanligtvis CFO. Om ett ärende avser CFO

vidarebefordras det i stället till VD eller styrelseordförande.

Koncernledningen ansvarar för adekvat återkoppling samt

kontakt med revisorer.

HÅLLBARHET

Hållbarhetschef

Hållbarhetschefen har det övergripande operativa ansvaret för att

driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete.

— Ansvarar för bolagets strategiska riktning och målutformning

kopplat till ESG

— Genomför den årliga väsentlighetsanalysen i linje med CSRD.

— Samordnar insamling av data och rapportering, inklusive EU-

taxonomin och den årliga hållbarhetsrapporten.

— Följer upp mål, KPI:er och interna hållbarhetsindikatorer och

rapporterar till ledningsgrupp och styrelse.

— Bidrar till Revisionsutskottets beredning av

hållbarhetsrelaterade beslut.

— Ansvarar för Cibus omställningsplan och de åtgärder som

krävs för att nå netto noll.

— Säkerställer att hållbarhetsaspekter integreras vid förvärv

och i förvaltningen av fastigheter.

Landsorganisationer och operativ verksamhet

Landsorganisationerna spelar en central roll i implementeringen

av hållbarhetsarbetet och har ansvar för att säkerställa

genomförande av beslutade åtgärder. Tillsammans med

hållbarhetschefen ansvarar de för att:

— Genomföra årlig hållbarhetsdialog med ankarhyresgäster.

— Utvärdera hyresgästers och leverantörers

hållbarhetsambitioner och regelefterlevnad.

— Integrera hållbarhetsaspekter i due diligence vid förvärv.

— Implementera operativa åtgärder i fastighetsportföljen,

exempelvis energieffektiviseringsinitiativ, uppföljning av

miljödata och sociala insatser på handelsplatserna

Styrelse

Det operativa hållbarhetsarbetet i landsorganisationerna

Koncernledning

Finland Danmark Norge Sverige Benelux

Hållbarhetschef

Ersättningsutskott

(beredande)

Revisionsutskott

(beredande)

Policyer och tredjepartsåtaganden

VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer. Nedanstående policyer finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus

hemsida https://www.cibusrealestate.com/investors/corporate-governance/policies/

Policyer Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden

Sustainability policy

and Corporate Social

Responsibility

Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och

övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct,

Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus,

omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur

Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters

insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling

i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande

processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv,

förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter,

att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners,

leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade

samhällen). Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,

diskrimineringsgrunder.

Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats

präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt

uppföljningen av detta.

Ansluter till

- Global Compacts 10 principer

(Cibus rapporterar framsteg

enligt GCs krav, vi tillämpar

försiktighetsprincipen kring

miljömässiga utmaningar och

medverkar inte i projekt där risk finns

för att det bryta mot eller kränk GCs

principer).

- UN Guiding Principles on Business

and Human Rights inklusive stödja

och respektera internationellt

erkända principer för mänskliga

rättigheter och arbetsvillkor såsom

ILOs konventioner samt också FNs

konvention mot korruption.

Följa lagar och regelverk.

Code of Conduct

Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar

också de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de

värderingar, principer och riktlinjer avseende bland annat respekt

för mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och

hållbar utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom.

Redogör för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa

principer. Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor,

korruption, intressekonflikter samt arbetet mot detta.

se “Sustainability policy and

Corporate Social Responsibility”.

Environmental Policy

Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och

åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar,

tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda

verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus

negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel

för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera

sitt klimatarbete, främja en cirkulär ekonomi samt undvika

utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent mot

intressenter genom rapportering.

- SBTi – ställa om till en klimatneutral

verksamhet i enlighet med

1,5-gradersmålet i Parisavtalet senast

2050.

se “Sustainability policy and

Corporate Social Responsibility”.

Whistleblower policy

Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion

där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera

överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk.

Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen.

Diversity Policy

Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot

mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter.

Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering.

se “Sustainability policy and

Corporate Social Responsibility”.

Green Procurement

Policy for Outsourcing

Partners & Suppliers

Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering

och prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål

att bedriva en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i

samarbetsavtal.

Se ”Sustainability policy and

Corporate Social Responsibility”

Security and GDPR

Policy som fastställer principer och rutiner för skydd och

behandling av personuppgifter inom Cibus verksamhet i enlighet

med tillämplig dataskyddslagstiftning, inklusive GDPR. Policyn

tydliggör Cibus ansvar som personuppgiftsansvarig samt vilka

typer av personuppgifter som behandlas avseende hyresgäster,

leverantörer, styrelse, medarbetare, aktieägare och andra berörda

parter. Omfattar laglig grund för behandling, lagringstider,

informationssäkerhet, individers rättigheter, hantering av

personuppgiftsincidenter samt rutiner för utlämnande av

uppgifter till myndigheter och tredje part. Policyn omfattar även

dataskydd vid användning av externa personuppgiftsbiträden.

Följer tillämpliga lagar och

regelverk för dataskydd, inklusive

EU:s dataskyddsförordning

(GDPR). Säkerställer att

personuppgiftsbiträden och andra

relevanta tredje parter omfattas

av personuppgiftsbiträdesavtal

och adekvata krav på

informationssäkerhet och dataskydd.

HÅLLBARHET

Dubbelväsentlighetsanalys

Cibus använder dubbel väsentlighetsanalys som ett strategiskt

verktyg för att styra verksamheten i linje med hållbar utveckling.

Även om CSRD inte är obligatoriskt för Cibus för räkenskapsåren

2024 eller 2025, valde bolaget initialt att genomföra en dubbel

väsentlighetsanalys i förberedande syfte. Mot bakgrund av

det mervärde processen skapar har Cibus beslutat att behålla

arbetssättet, då det bidrar till ökad struktur, stärkt styrning och

säkerställer att verksamheten utvecklas med hänsyn till relevanta

risker, möjligheter och intressentförväntningar. Arbetet utgår

från ESRS och EFRAGs Implementation Guidance – Materiality

Assessment (maj 2024).

Under 2025 genomförde Cibus en översyn av den dubbla

väsentlighetsanalysen. Översynen utgick från samma process och

metodik som etablerades 2024, men uppdaterades för att beakta

förändringar i verksamheten och omvärlden.

Den mest betydande förändringen under året var förvärvet

och integrationen av Forum Estates i Benelux från januari

2025. Förvärvet innebar en geografisk expansion till nya

marknader, men med en portfölj som till sin karaktär och

inriktning väl överensstämmer med Cibus befintliga verksamhet.

Integrationen ansågs därför inte förändra Cibus strategiska

mål eller affärsmodell i grunden, men tillförde nya geografiska

kontexter och intressentperspektiv som behövde inkluderas i

väsentlighetsanalysen.

Översynen 2025 baserades därför på 2024 års analys samt

tillhörande dokumentation och kompletterades med bedömningar

kopplade till verksamheten i Benelux. Detta innebar att samtliga

steg i processen – kartläggning, bedömning av påverkan

och finansiella effekter samt värdering mot tröskelvärden –

genomfördes på nytt men med en mer riktad komplettering

snarare än en fullständig omstart. Den uppdaterade analysen

färdigställdes under 2025 och utgör grund för Cibus

hållbarhetsstrategi, mål, riskhantering och rapportering. I 2025

års väsentlighetsanalys identifierades inga nya väsentliga

hållbarhetsfrågor eller effekter, risker och möjligheter

Metod och genomförande

Under 2024 genomförde Cibus en dubbel väsentlighetsanalys

enligt ESRS och med stöd av EFRAGs Implementation

Guidance (maj 2024). Detta innebar en mer omfattande

process än tidigare analyser. Arbetet leddes av en extern

konsultfirma och involverade merparten av Cibus ledningsgrupp.

Väsentlighetsanalysen 2025 följde metodiken för 2024 men

genomfördes med interna resurser.

Kartläggning av påverkan i värdekedjan

I analysen identifierades områden och aktiviteter i värdekedjan

där Cibus orsakar, bidrar till eller är direkt kopplat till effekter

på miljön, människor och affärsetik – i ett kort-, medellångt- och

långsiktigt perspektiv.

Vi analyserade bland annat:

— geografiska lägen och lokala förutsättningar

— renoverings-, energieffektiviserings- och underhållsbehov

— användningen av fastigheterna och hur konsumenter nyttjar

dem

— hur affärstransaktioner genomförs och med vilka aktörer

— var i värdekedjan de största faktiska och potentiella

effekterna uppstår

Ett förenklat klimatscenario användes för att identifiera

klimatrelaterade risker och möjligheter (se "Klimatanalys och

risker”, s. 42).

Underlag och intressentperspektiv

Som grund för bedömningarna beaktades:

— trender i omvärlden (makro, reglering, klimat,

konsumentbeteende)

— insikter från hyresgästdialoger och investerarkontakter

— resultat från medarbetarundersökningar och

medarbetarsamtal

— branschkunskap, vetenskapliga rapporter och erfarenheter

från hållbarhetssamtal med hyresgäster

Direkt dialog genomfördes inte med alla intressentgrupper, såsom

närsamhällen och miljö, utan deras perspektiv bedömdes genom

befintlig kunskap och etablerad forskning.

Bedömning, validering och beslut

Efter att samtliga påverkanstyper, risker och möjligheter värderats

och jämförts mot fastställda tröskelvärden, genomfördes en

genomgång med bolagets revisorer för att verifiera process och

metod.

Analysen godkändes av VD och beslutades av Cibus styrelse

i november 2024. En årlig översyn av analysen genomförs

fortsättningsvis, där 2025 års uppdatering är den första i denna

nya rutin.

VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS

Identifiera vär-

dekedjan och vår

påverkan

Dialog med intres-

senter

Cibus

väsentliga på-

verkan

Resultat av

väsentlighets-ana-

lysen

Beslut av

väsentlighets-

analys

Cibus finansiella

hållbarhets-rela-

terade risker och

möjligheter

– Affärsförbindelser,

aktiviteter och påver-

kade intressentgrup-

per kartlades med

utgångspunkt från

befintliga hållbarhet-

och verksamhetspro-

cesser samt tidigare

väsentlighetsanalys.

– Viktiga drivkrafter

identifierades med

hjälp av extern

expertis och Cibus

branschkunnande.

– En preliminär lista

med miljömässig och

social påverkan i

Cibus värdekedja

upprättades.

– Vår förståelse för

Cibus påverkan

i värdekedjan

fördjupades och

validerades av

intervjuer med några

nyckelintressenter.

– Den preliminära listan

med miljömässig

och social påverkan

kompletterades.

– Sammanställning av

all relevant faktisk

och potentiell

påverkan

översattes till ESRS

hållbarhetsområden

och underområden.

– Faktisk och

potentiell påverkan

värderades baserat

på extern expertis,

Cibus kompetens

och intressenters

synpunkter.

– Cibus väsentliga

påverkan

identifierades.

– Inom Cibus

sammanställdes

risker och möjligheter

kopplade till

hållbarhetspåverkan

i värdekedjan och

värderades.

– Påverkan, risker

och möjligheter

sammanställdes.

– Kvantitativa

tröskelvärden för

påverkan respektive

risker och möjligheter

fastställdes.

– Väsentliga

hållbarhetsfrågor

fastställdes.

– Avstämning av

process och resultet

med revisorer.

– Presentation och

genomgång med

revisionsutskottet.

– Beslut av Cibus

styrelse.

HÅLLBARHET

Trender för vårt fastighetsägande

Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i

väsentlighetsanalysen.

— Cirkularitet - bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med

modultänk och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering.

— Urbanisering - efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad

energianvändning som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende.

— Klimatfokus och energitransitionen - användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör

ökad energieffektivitet i fastigheter.

— Naturkatastrofer - högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder.

— Hyresgästers produktivitetsökning - efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö.

— Ändrad användning av marknadsplatser - konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som

mötesplats ökar i synnerhet i glesbygder.

— Transparenskrav - intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat.

Värdering och tröskelvärde

Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet

vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel

återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån

effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt.

Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall:

— 25 % - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker.

— 50 % - 50/50 sannolikhet

— 75 % - mer troligt att påverkan sker än att den inte sker.

— 100 % avser den faktiska påverkan som sker idag.

Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet

(dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet.

Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus

samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde

för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön.

Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten,

mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker

vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga

möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi.

Resultat

Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades: två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik.

Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till

följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i

Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3).

Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet

Faktisk

positiv

Potentiell

positiv

Faktisk

negativ

Potentiell

negativ

Möjlighet Risk

E1 Klimatförändringar

E5 Cirkulära flöden

S1 Egna medarbetare

S2 Medarbetare i värdekedjan

S3 Påverkade samhällen

S4 Konsumenter och slutanvändare

G1 Ansvarsfullt företagande

Hållbarhetsområden utan väsentlig

påverkan eller finansiell materialitet.

E2 Vatten och marina resurser

E3 Föroreningar

E4 Biologisk mångfald

HÅLLBARHET

Intressentdialog

Cibus hållbarhetsarbete utgår från vår påverkan på människor och

miljö i hela värdekedjan. Våra intressenter omfattar såväl aktörer

som direkt eller indirekt påverkas av vår verksamhet – medarbetare,

hyresgäster, konsumenter och lokalsamhällen – som användare av vår

hållbarhetsinformation, exempelvis investerare och långivare. Deras

perspektiv är centrala för att bedöma vår påverkan, våra risker och

möjligheter samt för att styra vårt hållbarhetsarbete.

Dialogen sker löpande genom möten, undersökningar,

hyresgästdialoger, medarbetarsamtal och investerarträffar, och

kompletteras vid behov med fördjupade intervjuer med experter och

aktörer i värdekedjan. För vissa grupper, såsom konsumenter och

närsamhällen, inhämtas insikter via hyresgäster, branschkunskap och

etablerad forskning. Återkoppling om prioriteringar och åtgärder sker i

dialogerna samt genom kvartals- och årsrapportering.

Intressentdialogen stärker vår riskhantering genom att tidigt identifiera

klimatrelaterade, regulatoriska och sociala risker. Den bidrar till tydliga

omställningsplaner, prioritering av energieffektiviseringsåtgärder och

satsningar på klimat- och resurseffektiv fastighetsförvaltning. Genom

kravställning och uppföljning i värdekedjan hanteras risker kopplade

till mänskliga rättigheter och affärsetik.

Dialogen är samtidigt en drivkraft för affärsutveckling. En central del

av hållbarhetsdialogen med hyresgäster handlar om hur vi kan stödja

dem i att nå sina hållbarhetsmål, vilket stärker både deras och vår egen

affär. Gemensamma energieffektiviseringsåtgärder och investeringar i

förnybar energi bidrar till minskad risk, stärkt kundrelation och stabila

kassaflöden.

Intressentperspektivet är en viktig grund för strategiuppdateringar

och den årliga översynen av den dubbla väsentlighetsanalysen. Under

2024 och 2025 genomfördes fördjupade intervjuer som gav ytterligare

insikter om hållbarhetsfrågor i värdekedjan. Koncernledningen

informeras löpande genom rapportering och den strukturerade DMA-

processen.

Sammantaget bidrar intressentdialogerna till att vi prioriterar rätt

frågor, utvecklar relevanta mål och stärker portföljens långsiktiga

attraktivitet, motståndskraft och värdeskapande.

Primära

intressentgrupper

Hur vi för dialoger Intressenternas insikter

och förväntningar 2025

Exempel på insatser

Medarbetare — Medarbetarsamtal, årliga.

— Interna möten, regelbundna.

— Medarbetarundersökning,

årliga.

— Utbildningar i regelverk

och policyer, årliga samt vid

behov.

— Goda arbetsförhållanden med

utvecklingsmöjligheter.

— Flexibla arbetsplatsarrangemang.

— Adekvata löner.

— En långsiktig arbetsgivare som agerar

ansvarsfullt.

— 48 timmars utbildning 2025.

— Friskvårdsbidrag och

hälsoundersökningar.

— Verksamhetsstyrda löner.

— Internkonferens med syfte att dela

kunskap om våra befintliga och

nya marknader och hyresgäster.

— Incitamentsystem som inkluderar

såväl miljömässiga som sociala

aspekter.

Investerare — Enskilda möten och

presentationer, vid behov.

— Kvartalspresentationer.

Årsstämma.

— Ambitiösa klimatmål samt cirkulärt synsätt.

Hög energieffektivitet. Fastighetsbestånd

med motståndskraft mot klimatförändringar.

— Säkerställd social hållbarhet i värdekedjan

såsom mänskliga rättigheter och adekvata

löner, ökad service och dialog med

lokalsamhällen.

— Transparens för stärkt trovärdighet.

Bibehålla stark affärsetik.

— Omställningsplan och klimatmål

för godkännande hos SBTi.

— Rapportering enligt EPRA

Sustainability Best Practice

Recommendations.

— Årlig genomgång av policyer med

medarbetare.

Hyresgäster — Hyresgästmöten, vid behov

samt vid förvärv.

— Hållbarhetsdialog, årlig.

— Kundundersökning, vid behov.

— Förnybar energi via hyresavtal, utbyggnad

av solpaneler. Ökad energieffektivitet och

motståndskraft mot klimatförändringar i

fastigheterna.

— Ökad service och dialog med närsamhällen.

— Engagemang, snabba tillstånd för om- och

utbyggnad.

— 30 % el från förnybara källor

— Uppgraderingar av fastigheter

till högre energiklasser genom bl

a byte till LED, uppgradering av

ventilationssystem.

Leverantörer och

affärspartners

— Leverantörsupphandling, vid

behov.

— Rapportering och feedback,

kvartalsvis.

— Förbättrad energieffektivitet, tillämpa ett

cirkulärt synsätt vid renoveringar.

— Medvetenhet kring adekvata löner och

mänskliga rättigheter i värdekedjan, och en

tydlig transparens kring exempelvis CSDDD.

— Stark affärsetik.

— Rättvis utvärdering och

uppföljning av leverantörer.

— Rättvisa betalningsrutiner.

Miljön — Indirekt via vetenskapliga

bevis, studier.

— Neutral miljöpåverkan. — Investeringar i solpaneler, utbyte

av olje- och gaspannor mot

bergvärme.

— Renoveringar för att förlänga

fastigheternas livslängd.

Anställda i

värdekedjan

— Indirekt via leverantörer, vid

leverantörsutvärdering.

— Indirekt via hyresgäster, vid

årliga hållbarhetssamtal med

hyresgäster.

— Säkerställda goda arbetsvillkor, exempelvis

adekvata löner och respekt för mänskliga

rättigheter.

— Prioritering av leverantörer

som möter våra krav på goda

arbetsvillkor.

— Visselblåsarfunktion.

Närsamhällen — Indirekt via hyresgäster, vid

årliga hållbarhetssamtal med

hyresgäster.

— Tillgång till handel och servicefunktioner,

exempelvis elbilsladdning.

— Avtal om laddinfrastruktur i 50

nya butikslägen 2025-2026.

— Investeringar i dagligvarubutiker

som utgör en social infrastruktur.

Slut-konsumenter — Indirekt via hyresgäster, vid

årliga hållbarhetssamtal med

hyresgäster.

— Tillgänglighet till säkra marknadsplatser.

— Tillgång till handel och service.

— Uppföljning av möjliga

skadeincidenter i

hållbarhetssamtal med

hyresgäster.

HÅLLBARHET

Anpassningar av strategin

Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till

strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Insikter från intressentdialoger har under 2025 och kommer fortsätta bidra till

vårt strategiska hållbarhetsarbete framgent, såsom:

Miljön

För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga

investeringar i energieffektivitet och klimatanpassning.

Människor

Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena.

Affärsetik

Ett aktivt påverkansarbete gentemot intressenter, i kombination med tydlig leverantörsstyrning och

effektiva åtgärder mot korruption, är centralt för att stärka hållbarheten i värdekedjan samt minska

regelefterlevnadsrelaterade risker.

Cibus är anslutet till UN Global Compact och har därmed åtagit sig att verka i linje

med FN:s tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Åtagandet integreras i bolagets styrning, policyramverk och hållbarhetsarbete.

Cibus har tilldelats Gold Standard inom EPRA Sustainability Best Practices

Recommendations (sBPR) tre år i rad (2023–2025). Utmärkelsen bekräftar att bolagets

hållbarhetsrapportering uppfyller EPRA:s riktlinjer för transparens, jämförbarhet och

kvalitet inom fastighetssektorn.

Externa initiativ och utmärkelser

HÅLLBARHET

EUTAXONOMIN  ARTIKEL 8RAPPORTERING

Verksamhetens klassificering

Cibus bedriver långsiktigt ägande och förvaltning av fastigheter

huvudsakligen uthyrda till dagligvaruaktörer i Sverige, Finland,

Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.

Bolagets verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk

aktivitet enligt EU-taxonomins delegerade akt för klimat:

CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader

I begränsad omfattning kan investeringar i fastighetsbeståndet

omfattas av:

— CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader

— CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader

Cibus har bedömt att Miljömål 1 – Begränsning av

klimatförändringar (Climate Change Mitigation) är det enda

miljömål som är materiellt för bolagets verksamhet och redovisar

därför enbart mot detta mål.

Redovisningsprinciper

I enlighet med artikel 8 i taxonomiförordningen redovisar Cibus:

— Andel taxonomiberättigad (eligible) och taxonomiförenlig

(aligned) omsättning

— Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga

kapitalutgifter (CapEx)

— Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga

driftsutgifter (OpEx)

Beräkningarna baseras på koncernens konsoliderade siffror enligt

IFRS.

Omsättning

Omsättningen består av hyresintäkter samt sedvanliga

hyrestillägg hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter.

Cirka 90 procent av Cibus hyresavtal är så kallade triple-net-

avtal, vilket innebär att hyresgästen i allt väsentligt ansvarar

för och bekostar drift, underhåll, fastighetsskatt och andra

fastighetsrelaterade kostnader.

Då Cibus verksamhet i princip uteslutande består av ägande

och förvaltning av byggnader är huvuddelen av omsättningen

taxonomiberättigad enligt CCM 7.7.

Kapitalutgifter (CapEx)

Kapitalutgifter omfattar:

— Förvärv av fastigheter

— Aktiverade investeringar i befintliga byggnader

— Tekniska installationer

— Energieffektiviserande åtgärder

— Ombyggnationer och tillbyggnader

CapEx motsvarar årets investeringar i förvaltningsfastigheter

enligt koncernens kassaflödesanalys och tillhörande noter.

Mot bakgrund av triple-net-strukturen är det i många

fall hyresgästen eller tredjepartsaktörer som finansierar

investeringar hänförliga till drift och tekniska installationer.

Detta gäller exempelvis installation av solcellsanläggningar och

laddinfrastruktur för elfordon, där Cibus i vissa fall upplåter mark-

eller takyta medan investeringen inte redovisas i koncernens

balansräkning.

I enlighet med taxonomins definition inkluderas endast

kapitalutgifter som redovisas i koncernens balansräkning, vilket

innebär att investeringar finansierade av hyresgäster eller

tredjepartsaktörer inte ingår i CapEx-nyckeltalet.

Driftkostnader (OpEx)

Driftkostnader enligt taxonomins definition omfattar:

— Fastighetsskötsel

— Reparationer och underhåll

— Kostnadsförda energieffektiviseringsåtgärder

— Mindre hyresgästanpassningar

Mot bakgrund av att huvuddelen av hyresavtalen är triple-net-

avtal är koncernens taxonomirelevanta driftsutgifter strukturellt

begränsade, då merparten av drift- och underhållskostnaderna

bärs direkt av hyresgästerna.

Administrativa kostnader och finansiella kostnader inkluderas

inte.

Bedömning av väsentligt bidrag – CCM 7.7

För byggnader uppförda före den 31 december 2020 kräver

taxonomin att byggnaden:

— Har energiklass A, eller

— Tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i

respektive land

Bedömningen genomförs separat för varje land.

Metod för fastställande av 15-procenttröskeln

Cibus anlitat extern oberoende expertis för att fastställa relevanta

tröskelvärden baserat på nationella energidatabaser och

percentilfördelningar för handelsfastigheter.

Eftersom bolagets fastigheter huvudsakligen utgörs av

dagligvarufastigheter har analysen i Benelux beaktat att

livsmedelsbutiker generellt har högre energianvändning

än genomsnittliga handelsfastigheter. Tröskelvärdena har

därför fastställts med utgångspunkt i nationella databaser för

handelsfastigheter med hänsyn tagen till livsmedelssegmentets

energiprofil.

För Norden har gränsvärden fastställts med utgångspunkt i

nationell energistatistik och branschpraxis.

Cibus ansvarar för den slutliga klassificeringen.

Miljö

EU-taxonomin

HÅLLBARHET

Landsspecifika tröskelvärden

— Finland: EPC klass A alternativt E-tal 170, 119 eller 112 kWhE/

m² beroende på fastighetstyp. För nybyggda fastigheter

krävs minst 10 procent bättre än nära-noll-energibyggnad.

— Sverige: Primärenergital ≤ 83 kWh/m² Atemp.

— Norge: EPC klass A eller B.

— Danmark: EPC klass A eller B.

— Belgien, Nederländerna och Luxemburg: Primärenergital

≤ 299 kWh/m² Atemp för handelsfastigheter inom

livsmedelssegmentet byggda 2020 eller tidigare.

Fastighetsbeståndet i Belgien har dock inte klassificerats

som taxonomiförenligt i denna rapportering, då fördjupad

utredning pågår avseende verifiering mot 15-procentkriteriet.

Klimatriskanalyser för dessa fastigheter planeras att genomföras

under 2026. Belgiska fastigheter redovisas därför som

taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.

Byggnader utan giltig energiprestandadokumentation redovisas

som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.

DNSH – Do No Significant Harm

För att en fastighet ska klassificeras som taxonomiförenlig krävs

att den inte orsakar betydande skada på övriga miljömål. För att

säkerställa detta genomförs en strukturerad DNSH-bedömning,

där fastighetsspecifika klimatriskanalyser utgör kärnan. Arbetet

inleddes 2024 och har fortsatt under 2025.

Klimatriskscreeningen har omfattat:

— bedömning av exponering och utsatthet för fysiska

klimatrisker,

— analys av tekniska egenskaper och byggnaders sårbarhet,

— identifiering av anpassningsåtgärder som integreras i

fastigheternas planering.

Där risker har identifierats tas åtgärdsplaner fram som

ska implementeras inom fem år enligt taxonomins krav.

Klimatriskbedömningen har genomförts med två scenarier i

linje med EU-taxonomins vägledning. Resultaten används för

att prioritera energieffektiviseringar, klimatanpassning och

investeringsbeslut kopplade till Cibus klimatomställning.

Anpassning till klimatförändringar

För fastigheter i det nordiska beståndet som uppfyller

15-procentkriteriet har klimatriskanalyser genomförts i enlighet

med taxonomins krav enligt Tillägg A.

Analysen omfattar relevanta fysiska klimatrisker såsom:

— Översvämning och skyfall

— Temperaturförändringar

— Storm och vind

— Markrelaterade risker

För fastigheter där signifikant fysisk klimatrisk identifierats

har klimatanpassningsplaner upprättats. Åtgärder integreras i

bolagets tekniska förvaltning och investeringsplanering.

Endast fastigheter där klimatriskanalys genomförts och

där identifierade risker hanteras genom planerade åtgärder

klassificeras som taxonomiförenliga.

Övriga miljömål

Cibus följer nationell miljö- och bygglagstiftning i respektive land.

Vid större investeringar och ombyggnationer ställs krav på:

— Resurseffektiv materialanvändning

— Avfallssortering och materialåtervinning

— Efterlevnad av regler avseende farliga ämnen

— Hänsyn till biologisk mångfald enligt gällande lagstiftning

Bolagets bedömning är att verksamheten inte orsakar betydande

skada i enlighet med taxonomins tekniska granskningskriterier.

Minimiskyddsåtgärder

Cibus uppfyller kraven enligt artikel 18 i taxonomiförordningen.

Cibus:

— Följer OECD:s riktlinjer för multinationella företag

— Följer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter

— Har uppförandekod och leverantörskod

— Genomför leverantörsrelaterad due diligence

— Har visselblåsarfunktion

— Följer nationell konkurrens- och skattelagstiftning

Under året har inga väsentliga överträdelser konstaterats.

Sammanfattning

Cibus verksamhet är i huvudsak taxonomiberättigad enligt CCM

7.7.

Andelen taxonomiförenlig verksamhet baseras på:

— Uppfyllande av 15-procentkriteriet eller energiklass A

— Genomförd klimatriskanalys enligt Tillägg A

— Uppfyllande av DNSH-krav och minimiskyddsåtgärder

Triple-net-strukturen innebär att både OpEx och delar av

potentiella investeringar i exempelvis solcellsanläggningar

och laddinfrastruktur finansieras av hyresgäster eller

tredjepartsaktörer och därmed inte redovisas i koncernens CapEx

eller OpEx. Nyckeltalen återspeglar därför enbart investeringar

och kostnader som redovisas i Cibus balansräkning.

Detaljerad kvantitativ redovisning framgår av tabellen på följande

sida.

KLIMATRISKANALYSER

Utsatthet/Exponering Sårbarhet/Känslighet Åtgärder

HÅLLBARHET

SAMMANFATTANDE TAXONOMINYCKELTAL 2025, MILJÖMÅL 1  BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR, CCM 7.7

Total (MEUR) Taxonomiberättigad

(MEUR)

Andel Eligible (%) Taxonomiförenlig

(MEUR)

Andel Aligned (%)

Omsättning 167 167 100 % 70 42%

Kapitalutgifter (CapEx) 793 793 100 % 0 0%

Driftkostnader (OpEx) 15 15 100 % 0 0%

Not: Cibus verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk aktivitet CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Triple-net-strukturen innebär att merparten av drift- och vissa investeringsrelaterade kostnader

bärs av hyresgäster eller tredjepartsaktörer och därför inte redovisas i koncernens CapEx eller OpEx. KÖpeskilling betraktas som texonomiberättigad endast om samtliga krav var uppfyllda vid förvärvstidpunkten.

FASTIGHETER SOM UPPFYLLER 15 %KRITERIET CCM 7.7

Land Uthyrningsbar

yta (Tkvm)

% av total yta Antal fastigheter % av totalt antal Marknadsvärde

(MEUR)

% av totalt

marknadsvärde

Finland 402 096 56 % 17 33 % 643 54 %

Sverige 30 661 16 % 13 9 % 70 22 %

Norge 9 697 18 % 7 20 % 23 20 %

Danmark 119 741 89 % 75 91 % 392 90 %

Belgien* 0 0 % 0 0 % 0 0 %

Nederländerna* 0 0 % 0 0 % 0 0 %

Luxemburg* 0 0 % 0 0 % 0 0 %

Totalt 562 195 40 % 182 27 % 1 128 55 %

* Fastigheter i Beneluxportföljen redovisas som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga i 2025 års rapportering.

KLIMATRISKANALYSER DNSH  ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR

Land Antal aligned fastigheter Antal klimatriskanalys genomförd Adaptationsplan upprättad*(%)

Finland 87 87 100 %

Sverige 13 13 100 %

Norge 7 7 100 %

Danmark 75 75 100 %

Totalt Norden 182 182 100 %

* Beräknas genom Antal aligned fastigheter med adaptationsplan / Antal aligned fastigheter där signifikant risk identifierats

HÅLLBARHET

Värdekedja

Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga

Tidshorisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Begränsning av klimatförändringar

x x Faktisk positiv påverkan Genom energieffektiviseringar i Cibus fastigheter samt att köpa

förnybar energi (Scope 2) och investera i produktion av förnybar energi i

fastigheterna kan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla

byggnader för sina hyresgäster.

x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar

markförändringsrelaterade klimatutsläpp.

x Risk I fastighetsportföljen finns ett investeringsbehov för att nå

taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre

investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor.

x Risk För att nå netto noll till 2045 behöver butikerna byta ut sina förorenande

köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken för vakanser

och lägre intäkter i Cibus.

Energi

x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet,

uppvärmning, kyla).

Klimatanalys och risker

Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv,

dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre

medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom

nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov.

Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver

hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall

vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår

verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också

utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och

i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och

Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och

-möjligheter i affärsprocesserna.

PROCESS OCH ANTAGANDEN

Väsentlighetsanalysen beaktar klimatrisker utifrån händelser

i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan påverka

egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot

klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden

i värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig

ekonomisk påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag

konsulterades externa experter medan riskerna värderades

internt. Analysen omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2

år), medellång sikt (2-5 år) och lång sikt (>5 år). Parallellt har

ett mer djupgående arbete med att analysera känsligheten

för fysiska klimatrisker i den del av fastighetsportföljen som

klassas som grön utifrån EUs taxonomi. Utifrån ett optimistiskt

och ett pessimistiskt klimatscenario beaktas individuella

fastigheters känslighet för ett antal olika kroniska och akuta

fysiska klimatrisker. Se avsnittet Do No Significant harm i Grönt

fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin.

STRATEGI

Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår

klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har

tydliga strategier.

1) EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör

att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad

(och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med låg

energieffektivitet). Under 2024 ersatte Cibus tidigare

grön upplåning med ett ramverk där upplåning sker

mot taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7 (se

ovan EU-Taxonomin). För Cibus kan en uppgradering av

våra fastigheter till höga energiklasser resultera i lägre

finansieringskostnad.

2) Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en

klimatneutral verksamhet innebär att deras klimatförorenande

köldmedier successivt måste bytas ut vilket riskerar att

försämra vissa butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus

vakansrisk, i synnerhet i mindre butiker.

Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och dialog med

hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt långa hyreskontrakt

ökar våra förutsättningar att redan på ett tidigt stadium

identifiera de fastigheter som på sikt kan bli olönsamma att driva

vidare, vilket ger oss tid att förbereda och utveckla beståndet.

Inom ramen för vår övriga riskhantering kommer Cibus under de

närmaste åren att förfina uppskattade kostnader för risker och

dess hantering.

Fastighetssektorn bidrar till en stor del av världens koldioxidutsläpp. I Cibus

domineras den av energiinköp för uppvärmning och elförbrukning i våra

fastigheter.

Klimatförändringar

HÅLLBARHET

Nedan sammanfattas samtliga identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, dvs såväl väsentliga som icke väsentliga samt vår

hantering.

Riskklassificering Identifierade risker/möjligheter för Cibus Cibus hantering Tidshorisont

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Klimatrelaterade händelser

Kronisk fysisk Risk

Höjda medeltemperaturer samt stigande

havsnivåer och översvämningar kan

resultera i materialskador, ökade försäkrings

kostnader alternativt försämrad relation med

hyresgäster med risk för ökade vakanser/

intäktsbortfall.

Vi utvärderar individuella fastigheters behov

av investeringar i solskydd, nedkylning med

mera. Vår analys av det Nordiskabeståndet

visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda

medeltemperaturer, stormar och tillfälliga

översvämningar till följd av extremväder.

Risker från andra klimatrisker såsom höjda

havsvattennivåer, bränder, torka och snöfall

bedöms som låga till obefintliga.

Möjlighet

Högre medeltemperaturer kan resultera

i ökad befolkningstillväxt i fortsatt

svala geografiska områden, vilket ökar

dagligvaruefterfrågan och Cibus intäkter.

Akut fysisk Risk

Stormar och extremväder kan på

kortsiktigt resultera i materialskador

och ökade kostnader alternativt påverka

tillgångsvärden.

Vi utvärderar individuella fastigheters

behov av investeringar avseende

översvämningsdränering, stormskydd med

mera. Vår analys av det Nordiska beståndet

visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda

medeltemperaturer, stormar och tillfälliga

översvämningar till följd av extremväder.

Risk

Marksättningar kan resultera i materialskador

och påverka tillgångsvärden.

Risken för marksättningar bedöms som låg för

utvärderat bestånd i Norden.

Omställnings-händelse

Reglering, policy Risk

Koldioxidskatter kan driva upp hyresgästers

energi- och bränslekostnader och försämra

deras lönsamhet vilket riskerar ge

Cibus ökade vakanser, samt försämrade

tillgångsvärden på fastigheter med sämre

energieffektivitet.

Vårt fokus på ankarhyresgäster med höga

klimatambitioner innebär att de redan idag har

stor andel fossilfri energiförsörjning hos flera

av våra ankarhyresgäster och därmed en lägre

känslighet för potentiella koldioxidskatter.

Löpande arbetar vi för en förbättrad

energieffektivitet av hela fastighetsbeståndet

vilket minskar vår känslighet.

Marknad Risker

Energibrist till följd av omställningen kan

driva upp energipriser försämra hyresgästers

lönsamhet vilket riskerar ge Cibus ökade

vakanser samt försämrade tillgångsvärden på

fastigheter med sämre energieffektivitet.

Ankarhyresgästers anpassning till

klimatneutralitet skapar behov att göra sig

av med förorenande köldmedier vilket ökar

Cibus vakansrisk som kan minska intäkterna.

Investeringar i egenproducerad energi samt

åtgärder som höjer fastighetsbeståndets

energieffektivitet ska minska vår känslighet för

högre energipriser.

Vår diversifierade hyresgästbas minskar

känsligheten för enskilda företags

lönsamhetsutmaningar. Löpande

hållbarhetssamtal, nära samarbeten med

hyresgästerna och långa hyreskontrakt ökar

beredskapen vid potentiella vakanser.

Teknik Möjligheter

Egenproducerad energi från solpaneler

etc kan öka Cibus intäkter, via bergvärme

minskar kostnader.

Laddstationer för elfordon vid fastigheterna

kan öka Cibus intäkter.

Cibus har inlett ett investeringsprogram

i solpaneler på fastigheter samt i andra

energianläggningar och har avtalat med

partners om laddstationer.

Rykte Risk

Växande krav på hållbarhetsrapportering för

finansmarknaden, företag och kraven från

taxonomin ökar investerares efterfrågan

på grön finansiering vilket ökar Cibus

kapitalkostnad, alternativt kräver ett stort

investeringsbehov för att nå taxonomikravet

på gröna fastigheter.

Vi har en nära dialog med intressenter

(hyresgäster och investerare). Som ett

resultat har det gröna ramverket för

upplåning uppdaterats. Våra investeringar

i energieffektiviserande åtgärder i

fastighetsbeståndet är delvis kopplad till vilken

förbättrade prissättning på finansiering som

åtgärderna bidrar till.

HÅLLBARHET

Omställningsplan för att begränsa

klimatförändringar

Cibus har sedan 2022 en tydlig inriktning att ställa om

verksamheten i linje med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet. Som

första steg antog bolaget ett vetenskapligt baserat near-term

mål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi), vilket

innebär att Cibus ska minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42

procent till 2030, jämfört med basåret 2022. Målet följer SBTi:s

1,5-gradersbana och baseras på absoluta utsläppsminskningar

enligt etablerad metodik.

Under 2022–2025 har Cibus vidareutvecklat sin omställningsplan

till att omfatta hela värdekedjan, där större delen av bolagets

utsläpp uppstår. Cibus har under 2025 omarbetat sitt tidigare

klimatmål om klimatneutralitet till 2030 för samliga scope. För

att öka fokus på faktiska reduktioner av utsläpp har Cibus under

2025 fastställt ett nettonollmål för Scope 1, 2 och 3. Målet innebär

att senast 2045 ska:

— totala utsläpp ska minska med 90 % jämfört med basåret

2025,

— upp till 10 % av kvarvarande utsläpp får neutraliseras genom

högkvalitativa koldioxidkrediter med permanent inlagring,

och endast när utsläppsreduktioner i verksamheten och

värdekedjan genomförts fullt ut.

Cibus near term target som är validerat av SBTi som innebär att

utsläppen inom scope 1 och 2 ska minska med 42 % till 2030 med

basår 2022 ligger kvar.

Drivkrafter i Cibus klimatomställning

Cibus har identifierat ett antal centrala drivkrafter (drivers) som

möjliggör minskade utsläpp och ökad klimatprestanda i hela

värdekedjan:

— Energieffektiviseringar, genom systematiska åtgärder

för att minska energianvändningen i fastighetsportföljen,

inklusive förbättrad energiprestanda, digital uppföljning

och optimering av drift, vilket bidrar till minskade utsläpp,

lägre energikostnader och ökad motståndskraft mot

energiprisvariationer.

— Ökad användning av förnybar energi, både i egen verksamhet

och genom samarbete med hyresgäster och leverantörer.

— Energieffektivisering av byggnader, inklusive optimering av

energisystem, belysning, kyla och värme.

— Cirkulära materialflöden, genom resurseffektiv design,

återbruk och ökad andel återvunnet material vid renovering

och underhåll.

Dessa områden är centrala för att nå både near-term målet och

nettonollmålet.

Möjliggörare för genomförande

För att omställningsplanen ska kunna implementeras effektivt

krävs starka möjliggörare (enablers) i organisationen och

värdekedjan:

— Samarbete med medarbetare, där kompetens, engagemang

och operativt genomförande är avgörande för att realisera

åtgärder i portföljen.

— Dialog och påverkan av hyresgäster, då deras

energianvändning och drift står för en stor andel av

värdekedjans utsläpp.

— Engagemang i leverantörsledet, särskilt aktörer inom bygg,

drift och energitjänster, för att driva utsläppsminskningar

och innovation genom hela värdekedjan.

Dessa möjliggörare är integrerade i vår hållbarhetsstyrning och

bidrar till att skapa förutsättningar för långsiktig måluppfyllelse.

Styrning, uppföljning och implementering

Omställningsplanen är integrerad i Cibus investeringsstrategi,

portföljförvaltning och riskhantering. Den används för att

prioritera energieffektiviseringsåtgärder, investeringar i

förnybar energi, klimatanpassningsåtgärder och kriterier vid

fastighetsförvärv. Genomförandet av omställningen förutsätter

stabil tillgång till kapital, och Cibus gröna ramverk och

gröna obligationer utgör viktiga verktyg för att finansiera de

investeringar som krävs för att nå våra klimatmål.

Det gröna ramverket säkerställer att investeringar styrs mot

projekt som minskar klimatpåverkan och stärker fastigheternas

långsiktiga hållbarhet, samtidigt som det ger investerare

transparens kring hur kapitalet används. Våra gröna obligationer

skapar därmed både finansiell handlingskraft och tydlig koppling

mellan finansiering och omställningsplanens prioriteringar.

Framdriften i omställningsplanen följs kvartalsvis i

ledningsgruppen och årligen av styrelsen som del av den

klimatrelaterade riskhanteringen. På detta sätt säkerställs

att strategiska beslut om investeringar, kapitalallokering

och riskhantering löpande anpassas efter både

marknadsförutsättningar och uppsatta klimatmål.

Drivkrafter och möjliggörare för klimatomställningen

Möjliggörare Möjliggörare

Samarbete med anställda

Samverkan med hyresgäster

Engagemang i leverantörsled

Energieffektivi-

sering

Förnybar energi Avkarbonisering

av leveranskedjan

Cirkulära material-

flöden

Omvandling av

företagsfordon

Optimering av

kontorsdrift

HÅLLBARHET

Cibus koldioxidutsläpp

Cibus har sedan 2022 ett klimatmål validerat av Science Based

Targets initiative (SBTi) som omfattar scope 1 och 2 och innebär

en utsläppsreduktion om 42 % till 2030 jämfört med basår.

Målet har uppnåtts i förtid genom omställning till fossilfri el,

övergång till fossilfri fjärrvärme i Finland samt genom successiv

elektrifiering av Cibus bilflotta.

Under 2025 utgjorde utsläpp från scope 1 och 2 cirka 0,4 % av

Cibus totala växthusgasutsläpp. Den övervägande delen av

klimatpåverkan återfinns i scope 3, där kategori 13 – downstream

leased assets, det vill säga hyresgästernas energianvändning –

står för cirka 74 % av de totala utsläppen.

Utsläppen från downstream leased assets ökade med 6 procent

jämfört med föregående år, samtidigt som den uthyrbara ytan

ökade med 35 %. Att utsläppsökningen varit väsentligt lägre än

tillväxten i beståndet förklaras främst av lägre emissionsfaktorer

för residualmixen för el, vilket haft särskild effekt i Finland och

Norge.

Den största kvarvarande reduktionspotentialen finns inom

hyresgästernas energianvändning, genom omställning till förnybar

el, konvertering till fjärrvärme eller geotermiska värmekällor samt

genom fortsat-ta energieffektiviseringar av fastighetsbeståndet.

Eftersom Cibus inte har full rådighet över dessa utsläpp är dialog

och samarbete med våra hyresgäster en avgörande förutsättning

för att minska klimatpåverkan i värdekedjan.

ÅTGÄRDER FÖR MINSKADE UTSLÄPP FRÅN

ENERGIANVÄNDNING FRÅN FASTIGHETSBESTÅNDET

Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med att

uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och ökad

energieffektivitet. Vid utgången av 2025 utgör 49 % av Cibus

totala fastighetsbestånd så kallad grön fastighetsyta utifrån

definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 44 % 2024.

Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för

en netto noll verksamhet.

Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt

fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort

sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda

fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser

sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen

exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker i

samråd med hyresgästen och inför omförhandling av hyresavtal.

Uppgraderingstakten och investeringar i energieffektiviserande

åtgärder är i hög grad kopplad till den förväntade förbättrade

prissättningen på finansiering som detta bidrar till (se även

”Klimatanalys och risker” ovan).

FÖRSE HYRESGÄSTER MED FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR

ENERGI

I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 31 % av

den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster

med ursprungsmärkt fossilfri el på samtliga marknader.

Fjärrvärmeanslutna fastigheter i Finland, där Cibus gör inköpen

för värme försågs även dessa med 100 % fossilfri fjärrvärme under

2025.

Under 2025 har ytterligare 31 fastigheter försetts med solpaneler.

För de fastigheter i beståndet som ännu har egna olje- och

gaspannor sker en successiv utfasning till förmån för andra

uppvärmningslösningar, såsom bergvärme.

0% 0%

12%

74%

FÖRDELNING AV

CIBUS TOTALA CO2

UTSLÄPP 2025

Uthyrda tillgängar

(nedströms)

Inköpta varor och

tjänster

Kapitalvaror

Bränsle och

energirelaterade

aktiviteter (ej inkl i

s1&s2)

Scope 1&2

Övriga utsläpp

KLIMATUTSLÄPP FRÅN EGEN VERKSAMHET SCOPE 1&2

1 000

2 000

3 000

4 000

6 000

5 000

2022 2023 2024 2027 2028 2029 2030202620252021

3 663

Scope 1&2 Benelux Scope 1&2 Nordic SBTi 2030 target justerat för förvärvet av Forum Estates

tCO2e

HÅLLBARHET

OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA

Vårt klimatavtryck domineras av utsläpp i Scope 3 och härrör från hyresgästernas inköpta energi. Dessa energival ligger utanför

Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare omställningsplan avser vi att reducera också dessa utsläpp via incitament

och överenskommelser med hyresgäster på ungefär samma sätt som Cibus egna energisatsningar. Våra val av rätt hyresgäster

och hållbarhetssamtal för att understödja deras klimatarbete väntas långsiktigt resultera till väsentlig klimatreduktion. (se

”Hållbarhetssamtal” s. 58)

80 % av vår fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner och mål förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål eller på annat sätt

tydligt minska sitt samlade klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad energiförbrukning, dels förnybar energi som

försörjer delar av fastigheternas energibehov. Några exempel:

— Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570 butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker.

— Finska Kesko/K-Gruppen arbetar med att öka energieffektiviteten i butikerna till 2030 jämfört med 2022 genom uppgradering

av kyl- och värmesystem samt användning av energianalysverktyg. Genom värmeåtervinning från kylsystem kan upp till 50 % av

värmebehovet täckas, med målet om utsläppsfria värmesystem till 2029 och cirka 15 % lägre elanvändning i mindre butiker genom

LED-belysning.

— Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar på sina butiker vilka svarar för cirka tio % av gruppens

elförbrukning.

— Holländska Albert Heijn har 100 % förnyelsebar el och ingen naturgas för uppvärmning i sina butiker.

I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har en tydlig miljöpolicy.

En väsentlig del av våra inköp avser fastighetsförvaltning, renoveringar och byggnation vars främsta klimatavtryck härrör från material

samt bränsleförbrukning. Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos

våra partners inom fastighetsförvaltning.

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility

— Environmental Policy

— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Mål och nyckeltal

Uppföljning sker idag utifrån vår omställningplan och mål enligt SBTi för Scope 1 och 2 samt vårt netto noll mål 2045. I tillägg följer vi upp

ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen.

Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2025 2024 2023

Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 80 49 46

Uthyrd yta till hyresgäster med uttalad ambition att minska klimatavtrycket eller nå

klimatneutralitet, andel av Cibus totala fastighetsyta m2

(se ”Hållbarhetssamtal” s. 58)

80 % 79 % 83 %

Klimatutsläpp från Cibus egna verksamhet, scope 1 &2, måltal 3663 tCo2e, tCo2e 185 734 998

CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m2

23 29 26

Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. 2023-2025 avser market based data,

Den minskning av klimatutsläpp som redovisas för 2025 jämfört med föregående år, sett till utsläppsintensitet, beror främst på lägre

emissionsfaktorer för residualmixen för el samt på i vilken utsträckning produktionsmixen har tillämpats i enlighet med GHG-protokollet.

Effekten av förändrade emissionsfaktorer blir särskilt tydlig mot bakgrund av att energianvändningen per kvadratmeter i Cibus portfölj

ökade under året.

Energiförbrukningen per kvadratmeter ökade med 10 % jämfört med föregående år. Ökningen i energiintensitet kan delvis förklaras av

ojämn datakvalitet avseende hyresgästernas energianvändning. Även variation på datakvalitet kopplat till information om energikällors

ursprung för hyresgästernas energianvändning gör att variation i emissionfaktorer för residualmix och produktionsmix påverkar utfallet

för beräknade klimatutsläpp i fatighetsportföljen. Under 2026 prioriteras åtgärder för att förbättra datakvaliteten, med särskilt fokus

på energikällornas ursprung i Benelux. En förbättrad datakvalitet förväntas minska volatiliteten i utsläppsberäkningarna och reducera

beroendet av variationer i emissionsfaktorer för residual- och produktionsmix.

För detaljerad information om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal, s. 62.

HÅLLBARHET

Klimatutsläpp i koncernen 2025 2024 % förändring 2025

och 2024

2023

2022 2021 Beräkningsmetod

2025

Scope 1 GHG utsläpp

Brutto Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq) 149 660 -77 % 887 936 7

Utsläpp från bränsleförbränning 69 424 -84% 629 288 Förbrukning

Fordonsrelaterade utsläpp 26 - NA 2 5 Förbrukning

Fugitive utsläpp 54 237 -77 % 257 643 Förbrukning

Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad

utsläppshandel (%)

NA NA NA NA NA

Scope 2 GHG utsläpp

Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp

(tCO2eq)

3 585 4 766 -25% 4 683 4 962 8 556 Förbrukning samt

extrapolerad data

Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp

(tCO2eq)

37 47 -21 % 83 2 021 5,717 Förbrukning samt

extrapolerad data

Betydande scope 3 GHG utsläpp

Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3

(tCO2eq)

42 072 37 606 12 % 28 282 27 836 18 847

1. Inköpta varor och tjänster 5 203 3 769 38 % 3 463 3 381 2,807 Kostnadsbaserad

2. Kapitalvaror 3 168 1 465 116 % 805 1 687 723 Kostnadsbaserad

3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet (ej

inkluderad i Scope1 eller Scope 2)

2 443 2 888 -15 % 2 361 2 276 3,638 Baserat på Scope

1 och Scope 2

4. Uppströms transport och distribution stream NA NA NA NA NA

5. Avfall genererat i verksamheten 0,21 NA NA NA NA

6. Tjänsteresor 60 65 -8 % 16 6 16 Avstånd samt

kostnadsbaserad

7. Anställdas pendling 17 3 467 % NA NA Information om

medarbetares

pendling

8. Tillgångar som leasas uppströms NA 1 Inkluderad i kat. 6 NA NA

9. Nedströms transporter NA NA NA NA NA

10. Bearbetning av sålda produkter NA NA NA NA NA

11. Användning av sålda produkter NA NA NA NA NA

12. Slutbehandling av sålda produkter NA NA NA NA NA

13. Tillgångar som leasas nedströms 31 181 29 415 6 % 21 637 20 487 18 847 Förbrukning samt

extrapolerad data

14. Franchiseavtal NA NA NA NA NA

16. Investeringar NA NA NA NA NA

Totala GHG utsläpp

Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq) 45 806 43 033 6 % 33 853 33 735 27 410

Totala GHG utsläpp (market-based) (tCO2eq) 42 258 38 314 10 % 29 253 30 793 24 570

Not:

1) Scope 1: Samtliga emissioner från bränsleförbränning beräknades genom Defras emissionsfaktorer. Samtliga tjänstefordon i Norden utgörs av elbilar. i I Benelux finns fossildrivna fordon. Elanvändning i fordon redovisas under

Scope 2.

2) Scope 2: All el för vilken Cibus har köpt ursprungsgarantier (GO) har redovisats som noll utsläpp av växthusgaser. 1Elanvändningen i fordon utgörs av estimat baserat på fakturat belopp, Fjärrvärmeanvändning i Finland har Cibus

köpt ursprungsgarantier motsvarande den energianvändningen för fjärrvärme i de fastigheter där Cibus har operationell kontroll.

3) Scope 3: Utsläpp från kategori 1 & 2 har beräknats baserat på kostnad och emissionsfaktorer från Exiobase har använts. Kategori 3: De beräknade utsläppen är direkt proportionella mot utsläppen i Scope 1 och 2 och har beräk-

nats med tillämpliga uppströmsutsläppsfaktorer (WTT, Well-to-Tank) från Defra, IEA eller CaDI, kompletterade med landsspecifika uppskattningar av överförings- och distributionsförluster.Kat 5: Data om avfallsgenerering har ännu

inte varit tillgänglig för portföljfastigheterna. Detta datagap kommer att hanteras i kommande beräkningar. Kat 6 Emissionsfaktorer från Defra har använts för beräkningar baserade på mängd och distans.Utsläpp som beräknats

baserat på kostnad har uppskattats med emissionsfaktorer från Exiobase. Kategori 13: I de fall data om energianvändning saknats har genomsnittlig energianvändning för rapporterade fastigheter inom respektive landsportfölj

beräknats och använts för att uppskatta den saknade förbrukningen. I den belgiska portföljen har två värden för bränsleförbrukning exkluderats från beräkningarna då uppgifter om bränsletyp eller enhet saknades. Leverantörsspe-

cifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig ursprungsgaranti och, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats,

har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen.

4) Metod för beräkning av GHG för de danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats.

Biogena utsläpp

2025

Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 26

Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 9 625

Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 19 045

1) Scope1: Information om den biogena andelen är ej tillgänglig, regionala genomsnitt har applicerats. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt

energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive Finlands genomsnittliga energiproduktionsmix. Scope 3: Eftersom den faktiska andelen biodrivmedel som används i transporterna inte är känd

tillämpas EU:s genomsnittliga andel biodrivmedel. I beräkningarna fördelas de totala transportutsläppen utifrån den vanligaste bränsletypen, där en antagen procentuell andel biodrivmedel används för respektive

transportslag, och emissionsfaktorn för det biogena bränslet tillämpas för att uppskatta de biogena utsläppen.

Utsläppsintensitet i hela Cibus

2025 2024 Förändring %

Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR

intäkter

— varav Scope 2 location based 0,27 0,30 -10 %

— varav Scope 2 market based 0,25 0,27 -7 %

1 Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter.

HÅLLBARHET

Energiförbrukning och mix

2025 2024

(1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh)

0 0

(2) Bränsleförbrukning från olja och petrolium produkter (MWh)

71 066 39

(3) Bränsleförbrukning från naturgas (MWh)

292 2 045

(4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh)

0 0

(5) Förbrukning från inköpt elektricitet, värme, ånga, kyla från fossila källor (MWh)

159 4 499

(6) Total energiförbrukning från fossila källor (MWh) (beräknad som summan av

rad 1 till 5)

71 517 6 583

Andel energi från fossila källor i förhållande till total energiförbrukning (%)

58 % 6 %

(7) Energiförbrukning från nukleära källor (MWh)

13 121 11 273

Andel energi från nukleära källor i förhållande till total energiförbrukning (%)

11 % 10 %

(8) Energiförbrukning från förnybara kälor, inklusive biomassa etc (MWh)

0 0

(9) Energiförbrukning från inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga, kyla från

förnybara källor (MWh)

36 974 40 594

(10) Energiförbrukning från egengenererad non-fuel förnybar energi (MWh)

1 611 51 647

(11) Total energiförbrukning från förnybara och koldioxidsnål energikällor (MWh)

(beräknad som summan av rad 8 till 10)

38 585 92 241

Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla energikällor i förhållande till

total energiförbrukning (%)

31 % 84 %

Total energiförbrukning (MWh) (beräknad som summan av rad 6, 7 och 11)

123 223 110 097

Energiintensitet

2025 2024 2023 2022

Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2)

i fastigheterna/driftsnetto

, MWh/TEUR

0,21 0,54 0,48 0,68

Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2)

i fastigheterna i relation till yta, kWh/m2

41 61 56 69

Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope

1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till driftsnetto, MWh/TEUR

2,30 2,30 2,20 2,54

Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope

1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta, kWh/m2

283 260 258 258

Not: 1) Cibus driftsnetto, se Koncernens finansiella nyckeltal på sidan 80.

Energiförbrukning i fastighetsportföljen, MWh per marknad

(i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas

förbrukning Scope 3 Kat 13)

2025 2024 2023 2022

Finland 284 847 204 113 184 761 187 918

Sverige 44 589 35 640 34 572 41 363

Norge 12 993 8 803 10 753 9 442

Danmark

25 810 19 384 22 017 14 256

Belgien 39 560

Nederländerna 7 261

Luxemburg 568

Totalt 389 629 267 940 252 104 252 980

Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter för 2023 har reviderats innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare redovisning.

Värde-kedja

Påverkan Väsentlig fråga

Tids-horisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Resursinflöden inklusive resursförbrukning

x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet

av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via

exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas

energi- och yteffektivitet.

x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av

byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett

indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.

I tillägg till löpande fastighetsunderhåll renoveras och

uppgraderas byggnader utifrån hyresgästers behov

eller för att öka energieektiviteten. Samtidigt förlängs

fastigheternas livslängd vilket sparar naturresurser.

Resursanvändning och cirkulär ekonomi

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility

— Environmental Policy

— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners &

Suppliers

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Fastighetssektorn står globalt för en betydande del av

användningen av naturresurser och generering av avfall.

Som fastighetsägare vill Cibus minimera den totala

resursförbrukningen, stärka cirkulära materialflöden och på så

sätt både förebygga och minska vår negativa miljöpåverkan samt

bidra till långsiktigt hållbara lösningar.

Ett viktigt inslag i detta arbete är att vi förlänger fastigheternas

livslängd genom regelbundna renoveringar och ett strukturerat

fastighetsunderhåll, anpassat efter hyresgästernas behov och

verksamhetsplaner. Genom löpande dialog med hyresgästerna

(se ”Hållbarhetssamtal, s. 58) får vi insikter som gör det möjligt

att planera yteffektiva ombyggnationer och, när det är relevant,

genomföra fastighetsbyten som leder till mer resurseffektiva

lösningar.

Under 2025 har Cibus initierat livscykelanalyser (LCA) för tre

typer av projekt i portföljen. Syftet är att skapa en tydligare

förståelse för hela livscykelns miljöpåverkan – inklusive embodied

carbon – och därigenom få underlag för mer hållbara beslut

i planering, materialval och renoveringsstrategier. Med hjälp

av dessa analyser kan vi successivt minska klimatpåverkan

i byggskedet och i användningen av material, samt stärka

fastigheternas långsiktiga värde.

Cibus arbetar även för ett mer effektivt resursutnyttjande genom

att successivt öka användningen av förnybara och återanvända

material. Detta görs i nära samarbete med hyresgästerna och

genom utvärdering av leverantörer inom underhåll, planering

och byggnation, där uppföljning av miljöprestanda är en central

del. Arbetet stöds av våra hållbara inköpsprinciper och våra

ambitioner inom cirkulär materialhantering.

Mål och nyckeltal

Cibus saknar i dagsläget fastställda mål för cirkulära

materialflöden, men ambitionen är att dessa ska utvecklas tidigast

under 2027 baserat på de insikter som LCA-arbete, dialog med

leverantörer och hyresgäster ger.

För den samlade resursförbrukningen saknas idag information

av tillräcklig kvalitet för att redovisas på ett heltäckande sätt.

Över tid är det en nödvändighet att Cibus därför arbetar med att

utveckla metoder för att sammanställa, kvalitetssäkra och följa

upp data om material, avfall och resursanvändning i portföljen.

HÅLLBARHET

Värde-kedja

Påverkan Väsentlig fråga

Tids-horisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Arbetsvillkor

x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet

för Cibus anställda.

Cibus eektiva organisation gör att varje enskild

medarbetares engagemang och nyckelkompetens är viktig

för företagets utveckling. Samtidigt bidrar verksamheten

tidvis till arbetstoppar, stort ansvar och potentiell stress.

Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad

av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata

ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa

medarbetare.

Under året har ny VD tillträtt, tolv medarbetare utökade

organisationen via förvärv, ytterligare tre medarbetare anställdes

och en medarbetare slutade. Fyra medarbetare är inhyrda

konsulter inom egen verksamhet.

Av organisationens 25 medarbetare, exklusive inhyrda konsulter,

2025 fördelade på kontor i Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn

och Gent. En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av

fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad.

CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO

ansvarar för fastighetsförvaltningen (se ”Hållbarhetsstyrning” s.

32). Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare

utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO

Danmark & Norge. Utöver 25 medarbetare var fyra personer inom

administration inhyrda konsulter.

HÅLLBARHET

CIBUS ORGANISATION

Group CEO

Group CFO Group COO

Group Finance

Manager

Head of

Finance Finland

Asset Manager

Property

Development

CIO Denmark &

Norway

Group Treasury

Manager

CIO Finland

Group Controlling

(Consultant)

CIO Sweden

CFO Benelux

Head of Asset

Management DK

Investment &

Property Manager

Legal Counsel

Financial

Controller

Accountant

Finance Assistant

Property

Administrator

Property Manager

COO Benelux

Head of

Sustainability

Investment

Manager

Positioner som tillkom under 2025

Samhällsansvar

Den egna arbetskraften

HÅLLBARHET

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

— Code of Conduct

— Diversity Policy

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats

med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö

inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och

fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar

bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har

noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för

förebyggandet av arbetsplatsolyckor.

Goda arbetsvillkor

Med arbetsställen i Sverige, Finland, Danmark och Belgien har

medarbetare ett starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus

följer nationell lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende

bland annat arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra

villkor. Alla erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet,

föräldraledighet och pension.

En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar

Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans

eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts

med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska

mötas av negativ särbehandling.

Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och

integritet är grundläggande för Cibus . Under 2025 har inga

kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga

böter eller kompensation för kränkningar har utdömts eller

erlagts. All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett

antal diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se ”Mänskliga

rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)

Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men kan

påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning. För samtliga

anställda (100 %) följer Cibus upp sjuktal och arbetsrelaterade

sjukdomsfall och följer övrig arbetsmiljölagstiftning. Möjlighet

ges till hemarbete, flexibel arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och

hälsoundersökningar samt en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö

för att skapa möjlighet till livsbalans för samtliga medarbetare och

en god social arbetsmiljö.

ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG

Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa

och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor,

insiderregler och informationshantering. Policyer och regelverk

hålls tillgängliga för medarbetare och styrelseledamöter inom

Cibus. Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna

regler eller andra missförhållanden kan ske anonymt via

Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se ”Skydd för

visselblåsare”, s 58).

Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata,

verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor

är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen

kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom

organisationen endast utgörs av 25 medarbetare med i princip

olika nyckelfunktioner.

Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste

chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen

behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad,

behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal

sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska

samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid

veckomöten och av närmaste chef.

I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp

på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor

samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag

för förbättringsåtgärder. (se ”Intressentdialog” s. 37).

Förbättrade mötesutrymmen var ett av de önskemål som

framförts och som föranledde kontorsflytt under 2025 för

huvudkontoret i Stockholm samt kontoret i Helsingfors.

Löpande kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025

genomfördes internkonferens med samtliga medarbetare i syfte

att integrera förvärv, dela kunskap om våra marknader och

hyresgäster Insatserna var av mindre art och ingår som en del av

förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader.

MÅL

Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat med

hänsyn till organisationens storlek, men kommer att fastställas.

Ett antal nyckeltal samt resultat från medarbetardialoger följs

årligen upp som underlag för förbättringsåtgärder.

NYCKELTAL

Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2025

8 % under 30, 72 % procent mellan 30 och 50 år samt 20 % över

50 år.

Medarbetarsamtal, %

Antal medarbetare

Åldersfördelning, % Personalomsättning, %

Andel kvinnor i ledningsgrupp, % Andel kvinnor i styrelsen, %

100

2024 20252023

100

mellan 30-50 år >50 år<30 år

100

2024 20252023

100

2024 20252023

HÅLLBARHET

Könsbalans i Cibus

2025 2024 2023 2022 2021 2020

Hela organisationen inkl VD

— Kvinnor, antal 12 4 4 3 2 2

— Män, antal 13 7 7 6 5 4

Totalt 25 11 11 9 7 6

— Kvinnor, andel 48 % 36 % 36 % 33 % 29 % 33 %

— Män, andel 52 % 63 % 63 % 67 % 71 % 66 %

Ledande befattningshavare

— Kvinnor, antal 2 2 2 2 1 1

— Män, antal 1 4 4 4 3 3

Totalt 6 6 6 4 4

— Kvinnor, andel 67 % 33 % 33 % 33 % 25 % 25 %

— Män, andel 33 % 67 % 67 % 67 % 75 % 75 %

Medarbetarinformation forts.

2025 2024 2023 2022 2021 2020

Anställda som lämnat Cibus under året 2 1 0 0 0 0

Medarbetaromsättning, % 8 % 10 % 0 0 0 0

Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 5 % 0,04 % 0,20 % 0 0,80 % 0

Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 48 61 34 15 24 n/d

— Antal timmar genomsnitt för kvinnor 50 63 n/d n/d n/d n/d

— Antal timmar genomsnitt för män 47 59 n/d n/d n/d n/d

Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

— Andel anställda, kvinnor 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

— Andel anställda, män 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Årlig ersättningskvot 3,92 1,85 n/d n/d n/d n/d

Hälsa och säkerhet

Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0 0

Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0 0

Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0 0

Arbetsrelaterade skadefall, antal 0 0 0 0 0 0

Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor

och sjukdom, antal dagar

0 0 0 0 0 0

Föräldraledighet

Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Andel anställda som varit föräldralediga, % 4 % 10 % 9 % 0 0 0

— Varav kvinnor, andel 0 % 100 % 100 % 0 0 0

— Varav män, andel 100 % 0 0 0 0 0

Icke-diskriminering

Totalt antal anmälda samt identifierade fall av

diskriminering, trakasserier.

0 0 0 0 0 0

Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via

visselblåsarfunktion

0 0 0 0 0 0

Utdömda böter samt annan kompensation pga

diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK

0 0 0 0 0 0

Medarbetarinformation

2025 2024 2023 2022 2021 2020

Kvinnor

Män

Totalt

Kvinnor

Män

Totalt

Kvinnor

Män

Totalt

Kvinnor

Män

Totalt

Kvinnor

Män

Totalt

Kvinnor

Män

Totalt

Anställda i Cibus, antal

12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6

Fast anställda, antal 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6

Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0 0

Fulltid, antal 11 13 24 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6

Deltid, antal 1 0 1 0 0 0 0 0

Icke anställda (inhyrd konsult), antal 1 3 4 0 1 1 0 0 0 0

Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd ingår i ”Anställda i Cibus”; Medarbetaromsättning =

Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år);I årlig ersättnings-

kvot ingår lön, pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning));Olycksfallsgrad beräknas

antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag) Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023

utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska hälsoproblem pga arbete.

2) Korsreferens till not ”personalkostnader” i resultaträkning

HÅLLBARHET

Värdekedja

Väsentlig fråga

Tidshorisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Arbetsvillkor

x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja

har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och

privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt.

Övriga arbetsrelaterade rättigheter

x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa

Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika

typer av tvångs- eller obetalt arbete.

Våra val av ledande ankarhyresgäster samt leverantörer

och partners som agerar för en ansvarsfull social

utveckling gynnar människors arbetsvillkor.

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

— Code of Conduct

— Whistleblower policy

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar

utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då

Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att

påverka såsom dialogformen (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58).

Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra

hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat

leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott

mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl

medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus

visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se

”Skydd för visselblåsare” s. 58).

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR

För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga

arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande.

I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar

av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig

värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om

kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla

typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald

övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt

diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller

nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang,

sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska

verka för och respektera internationellt erkända mänskliga

rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata

levnadsförhållanden och markrättigheter.

I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human

Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens

allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och

om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser.

Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som

anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att

de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra

policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och

säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser

vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter. Vid nya

affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker

alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga

arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och

adekvata löner (se ”Leverantörer” s. 59).

RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER

Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser.

Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer

olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära

varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och

säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror

som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta

barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i

leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en

avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder

vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar

och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas

samarbetet.

Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet

i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom

icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och

privatliv.

Inga händelser har under 2025 inträffat som föranlett någon

hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av

kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter

som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business

and Human Rights och dess underliggande internationella

deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för

multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025

har en utredning inletts avseende en dansk leverantör.

Medarbetare i värdekedjan

HÅLLBARHET

Dialog med arbetstagare i värdekedjan

Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive marknad

för att följa upp att leverantörer, partners och hyresgäster agerar

i enlighet med Cibus policyer och riktlinjer. Detta inkluderar

regelbundna dialoger kring ansvarsfullt agerande, affärsetik och

sociala frågor inom ramen för våra etablerade processer.

Cibus för i dagsläget ingen direkt dialog med arbetstagare hos

leverantörer eller hyresgäster (se ”Intressentdialog”, s. 37). Istället

sker uppföljningen genom våra kontakter med hyresgästerna,

genom leverantörsutvärderingar samt via de uppförandekoder

och kravställningar som gäller för våra affärspartners.

Under 2025 har Cibus ytterligare fördjupat hållbarhetsdialogen

med hyresgästerna och inkluderat mer strukturerade diskussioner

kring arbetsvillkor och arbetsmiljö för arbetstagare i deras

verksamheter. Syftet är att gemensamt identifiera hur Cibus som

fastighetsägare kan bidra till säkra, trygga och inkluderande

arbetsmiljöer i de fastigheter vi äger och förvaltar.

Uppföljningen av dessa frågor kommer att ske genom de

återkommande hållbarhetssamtalen med hyresgästerna och

utgöra ett växande underlag för kommande bedömningar av

social påverkan i värdekedjan. Cibus har för närvarande inga

formulerade mål inom detta område.

Värde-kedja

Väsentlig fråga

Tids-horisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter

x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar

Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar

och på mindre orter.

x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela

samhällen.

Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt vårt ansvarsfulla

agerande bidrar till levande närsamhällen och att människor kan tillgodose

en rad av sina behov.

Påverkade samhällen

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

— Code of Conduct

— Whistleblower policy

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid

förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster

ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar beaktas.

LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR SKAPAR ETT RESILIENT

CIVILSAMHÄLLE

En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med

dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och

enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar

är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett

nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade

handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga

mötesplatser på mindre orter.

ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA

Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar

att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi

hyr ut fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och

underhåll hos företag som i sin tur sysselsätter människor

i närsamhällena. Om dessa arbetstagare inom handel eller

fastighetsskötsel betalas otillräckliga ersättningar påverkas

samhällets försörjningsmöjlighet. (se ”Mänskliga rättigheter

och arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 53,

”Intressentdialog” s. 37)

Dialog med påverkade samhällen

Cibus affärsidé – att förvärva och äga livsmedels- och

dagligvarufastigheter med hyresgäster som har höga

hållbarhetsambitioner – är vårt främsta bidrag till levande

närsamhällen. Butikslägena är långsiktigt stabila och ersätts

oftast av nya aktörer om en hyresgäst lämnar. I de få fall en butik

inte återetableras verkar vi för att lokalerna tas över av annan

verksamhet.

Genom årliga dialoger med hyresgästerna diskuterar vi hur

vi kan stärka butikernas roll i lokalsamhället, exempelvis

genom förbättrad tillgänglighet och attraktivitet. Under de

senaste två åren har vi bland annat upplåtit parkeringsytor för

laddinfrastruktur till elbilar, som en del av vår löpande förvaltning.

Vi bidrar även genom att kostnadsfritt upplåta lokaler och ytor för

initiativ som skapar lokalt värde, såsom välgörenhetsauktioner,

ungdomsaktiviteter och lokala bondemarknader. Vid två tillfällen

har vi erbjudit fri parkering i samband med kulturevenemang för

att öka tillgängligheten.

Uppföljning sker inom ramen för hållbarhetssamtal med

hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58, ”Intressentdialoger”

s. 37). Vi säkerställer även ansvarsfulla affärsrelationer (se

”Åtgärder” s. 59) och erbjuder en extern visselblåsartjänst för

anonym rapportering av misstänkta överträdelser (se ”Skydd för

visselblåsare” s. 58). Uppföljning gällande vad ankarhyresgäster

vidtar för åtgärder i lokalsamhällen:

— Kesko/K-Gruppen är delaktig i mer än 100 event årligen som

handlar om fysisk aktivitet för barn.

— Tokmanni: Insamlingar och välgörenhetskampanjer där

kedjan tillsammans med partnerorganisationer donerat

hygien- och nödprodukter till hjälporganisationer i Finland.

Stöd till mental hälsa genom kampanjer där en del av

försäljningsintäkter doneras till organisationer som arbetar

med psykisk hälsa.

— Spar Colruyt: Projekt för sociala och hälsorelaterade områden

som stöd för förebyggande hälsoarbete och bättre näringsval

för kunder. Partnerskap och nätverk med organisationer

och program som SDG Learning Network där företag och

civilsamhälle samarbetar för att främja FN:s mål och hållbar

utveckling. Engagemang i utbildnings- och samhällsprojekt

genom till exempel Colruyt Group Foundation och

andra partnerskap (som Collibri Foundation tidigare har

representerat utbildningsstöd via viss andel av produkters

försäljning).

HÅLLBARHET

Värde-kedja

Väsentlig fråga

Tids-horisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare

x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets-

eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar

fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker.

Besökare och yrkesverksamma vid våra

marknadsplatser utför ärenden och sysselsättning i

säkra byggnader och under trygga omständigheter.

Konsumenter och slutanvändare

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor.

Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med

hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög

standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och

yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ”Mänskliga

rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)

Säkra fastigheter

Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer

och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna

så att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför

allt i samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder

fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och

följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i

fastighetsunderhåll.

För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer

för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare

utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla

butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning.

Våra väsentliga hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s.

58) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp

sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär

att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom

brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning

med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker

utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger

med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion

där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte

säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer

på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ”Skydd för

visselblåsare” s. 58, ”Intressentdialog” s. 37).

Under 2025 har Cibus inte identifierat eller gjorts

uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som

beror brister i fastigheterna.

HÅLLBARHET

Cibus företagsvärderingar vilka möter vårt engagemang kring ”Supermarket Love”

Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål.

Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det

ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i.

Glädje ..är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på

jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv.

Värde-kedja

Väsentlig fråga

Tids-horisont

Uppströms

Cibus

Nedströms

Kort sikt

Medellång sikt

Lång sikt

Företagskultur

x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder

vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet

genom hela värdekedjan.

Hantering av leverantörer

x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens

och ansvar.

Korruption och mutor

x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer

efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar

legala och finansiella risker.

Ansvarsfullt företagande

Affärsetik

Vår målsättning är att i alla avseende vara en respektabel fastighetsaktör.

Vår strategi är att understödja hyresgästers och leverantörers agerande i en

hållbar riktning via dialog, en hög tillgänglighet samt utvärderingar.

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

— Code of Conduct

— Whistleblower policy

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner

och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen

till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella

marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra

företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande

vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring

mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera

enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med

hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska

alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta

med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget.

HÅLLBARHET

Skydd för visselblåsare

Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar om

korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl medarbetare

som utomstående via hemsidan www.cibusrealestate.com.

Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga

anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern

oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från

repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren

kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras

som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med

lagstiftningen. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus

styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i

företaget. Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller

utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra

missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar

av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder,

säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider

mot Cibus policy, lagar samt konventioner.

Korruption och konkurrens

Arbetet mot intressekonflikter och korruption

Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position

för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar

kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför

överväganden kring etikrisker samt hur och med vem Cibus gör

affärer alltid ska göras.

Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med

vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla

intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner

härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis

penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas

som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i

Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare

konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och

styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så

att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse.

Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte

att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall

till styrelsen.

Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid

omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och

kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken

bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket

innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning.

Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga

policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt

utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct

samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla

nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker

en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor

erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande

arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under

året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.

Hållbarhetssamtal

Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med

och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande.

Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp

av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs av

högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, Coop,

S-gruppen, ICA, Lidl,Salling Group, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt

med egna högt ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och

hållbarhet. Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland

de bästa i världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av

Canadian Corporate Knights.

Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med

fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna i

syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid

marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder

för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd

för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning,

fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar,

samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas

fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter,

möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna

samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i

samhället.

Under 2025 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster

motsvarande 53 % av uthyrd yta.

Åtgärder mot korruption 2025 2024

Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100 % 100 %

Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som

deltagit i årlig genomgång av policyer

100 % 100 %

ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR

(källa: Hållbarhetsrapporter 2024, Hyresgästernas hemsidor)

Andel av Cibus

fastighetsyta

Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi-

godkända)

Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för

anställda

Arbetsmiljösystem

Uppföljning

arbetsplatsolyckor

Uppföljning sjuktal

19 % K-Group/Kesko -50 % CO2 till år 2034 (basår 2024) — åtagande att erbjuda

löner och villkor bättre än

minimilön alt. kollektivavtal.

— insatser att underlätta

livsbalans.

— nolltolerans mot

diskriminering.

x x x

19 % Tokmanni -42 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x

9 % COOP Sverige -50 % CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x

5 % Lidl -70 % CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x

5 % S-Gruppen -90 % CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x

3 % Carrefour -60 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x

2 % Salling Group -50 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x

2 % Spar Colruyt -42 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x

Andra klimatambitioner

2 % Dagrofa -20 % CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d

Policy

— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility

— Code of Conduct

— Environmental Policy

— Green Procurement Policy

(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)

Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing

partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare,

administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt

fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer

utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket

innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan

på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De

utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de

bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår

målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning

samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga

rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt

erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens

rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter.

Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se

”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53). Cibus har en

separat leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik

eller sociala frågor.

Åtgärder

Eftersom vår leverantörsutvärdering förutsätter transparens

bidrar våra prioriteringar till en öppen och ansvarsfull

leverantörskedja. Våra partners inom fastighetsskötsel, som står

för en betydande andel av Cibus inköpta tjänster och produkter,

följs upp genom kvartalsvisa möten.

Vi granskar även affärsprojekt som kan misstänkas strida mot

internationella sanktioner, FN:s Global Compacts principer eller

på annat sätt riskera att medföra negativ påverkan. Sådana

projekt genomgår vid behov en särskild hållbarhetsutredning. Om

en befintlig leverantör bryter mot Cibus principer inleds i första

hand en dialog för att säkerställa korrigerande åtgärder. Om

tillfredsställande åtgärder uteblir avslutas samarbetet.

Under året uppmärksammades en incident rörande kränkande

beteende hos en tillfälligt anlitad leverantör. Leverantören

kontaktades omgående och en åtgärdsplan med korrigerande

insatser imple-menterades för att förebygga liknande

händelser framöver. Incidenten bedömdes som hanterad på ett

tillfredsställande sätt. Samarbetet med leverantören avslutades i

enlighet med avtalet när uppdraget slutförts och inte som en följd

av den inträffade händelsen.

Uppföljning av affärsetik Mått

2025 2024 2023 2022 2021 2020

Underlätta för hyresgäster att agera

hållbart

Hållbarhetssamtal med

hyresgäster, andel av uthyrd

yta

53 % 75 % 76 % 72 % 82 % 63 %

Bedriva verksamhet affärsetiskt utan

misstanke om korruption

Incidenter avseende mutor

och korruption, antal.

0 0 0 0 0 0

Leverantörer

EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations

År 2025 2024 2023 2022 2021 2020

Rapportering enligt EPRA

sustainability best practice.

Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin

fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate

Association) Sustainability Best Practice Recommendations

Guidelines (4th edition, april 2024) och rapporteringen

rankas sedan 2023 bland bolag med högsta transparens.

Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp,

miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och

social påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerenering är

ej väsentliga frågor. Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att

datan ej redovisas.

Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter

för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde

2 641 MEUR. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus

operationell kontroll, endast för en mindre del av sina fastigheter

köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då välja

energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för 100

% av Cibus fastigheter för uppvärmning och annan fastighetsel,

dvs såväl Cibus inköp för hyresgästers räkning som hyresgästers

inköp och förbrukning.

Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga

tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter

respektive yta som ingår i respektive nyckeltal.

Estimation of landlord-obtained utility consumption – All

data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid

uppskattningar anges metod.

Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas

2025 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser

endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.

Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption

– Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i

fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster,

beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster,

såvida inte annat nämns.

Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet

utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet

samt driftsnettot dvs hyresinkomster + service inkomst –

rörelsekostnader – fastighetsskatt. För sociala indikatorer

beräknas intensitet i relation till antal medarbetare respektive

arbetade timmar.

Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.

Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad

(Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och

Luxemburg). Kommentarer ges i Hållbarhetsrapport samt i not till

tabeller.

Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten

vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd.

Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från

fastighetsbeståndet.

Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i

hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning,

hänvisning anges i EPRA Index nedan.

Location of EPRA Sustainability Performance Measures in

companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett

separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning.

Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och

motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de

senaste två kalenderåren, 2024 och 2025. Like-for-like baseras

på portföljen från 2024 där eventuella försäljningar under 2025

exkluderas.

Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla

väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer. En översyn

av den dubbla väsentlighetsanalysen gjordes under 2025 där

förvärv särskilt togs i beaktande. Väsentlighetsanalysen pekade

bland annat på att miljöfrågor inom vatten och avfall inte är

väsentliga varför Cibus inte rapporterar förbrukning av dessa.

Väsentlighetsanalysen framgår i hållbarhetsredovisningen sidan 35.

Appendix för hållbarhetsrapport

Innehåll Sida

EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 60

HÅLLBARHET

Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure

ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i

tabell

nedan

Elec-Abs Total electricity consumption Klimatförändringar x

Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption Klimatförändringar x

DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x

DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x

Fuels-Abs Total fuel consumption Klimatförändringar x

Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption Klimatförändringar x

Energy-Int Building energy intensity Klimatförändringar x

GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x

GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x

GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building

energy consumption

Klimatförändringar x

Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1

Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1

Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1

Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1

Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1

Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets Klimatförändringar x

SOCIAL PERFORMANCE MEASURES

Diversity-Emp Employee gender diversity Egna Medarbetare x

Diversity-Pay Gender Pay ratio Redovisas

endast delvis

Egna Medarbetare x

Emp-Training Employee training and development Egna Medarbetare x

Emp-Dev Employee performance appraisals Egna Medarbetare x

Emp-Turnover Employee turnover and retention Egna Medarbetare x

H&S-Emp Employee health and safety Egna Medarbetare x

H&S-Asset Asset health and safety assessment Konsumenter och slutanvändare x

H&S-Comp Asset health and safety compliance Konsumenter och slutanvändare x

Comty-Eng Community engagement, impact assessment and

development programmes

Redovisas

endast delvis

Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS

IRO-1

Påverkade samhällen

GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES

Gov-Board Composition of the highest governance body Bolagsstyrningsrapport

Gov-Select Process for nominating and selecting the highest

governance body

Bolagsstyrningsrapport

Gov-Coi Process for managing conflicts of interest Affärsetik

HÅLLBARHET

EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)

Energy 6)

Total portfolio Performance by market

EPRA Code

Indicator (Units

of measure)

Category Absolute perfor-

mance (Abs)

Like-for-Like

performance (LfL)

Finland Sweden Norway Denmark Belgium Luxem-

bourg

Nether-

lands

2025 2024 2025 2024% change 2025

(Abs)

2024

(Abs)

2025

(LfL)

2024

(LfL)

% change

(LfL)

2025

(Abs)

2024

(Abs)

2025

(LfL)

2024

(LfL)

% change

(LfL)

2025

(Abs)

2024

(Abs)

2025

(LfL)

2024

(LfL)

% change

(LfL)

2025

(Abs)

2024

(Abs)

2025

(LfL)

2024

(LfL)

% change

(LfL)

2025

(Abs)

2025

(Abs)

2025

(Abs)

Elec-Abs,

Elec-LfL

Electricity

(MWh)

for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

(sub)metered exclusively to tenants 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0

Total landlord-obtained electricity 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0

Total tenant-obtained electricity 222 300 153 077 157 211 129 862 21 % 100 035 104 589 97 708 102 117 -4 % 42 907 26 121 37 981 6 177 515 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 238 13 564 13 363 12 766 5 % 39 560 568 6 998

Total self-generated renewable energy 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0

Total electricity 250 012 185 810 184 314 160 141 15 % 127 521 133 536 124 584 130 347 -4 % 42 907 29 686 37 981 8 006 374 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 465 13 784 13 590 12 986 5 % 39 560 568 6 998

Proportion of

landlord obtai-

ned electricity by

source: (%)

Nuclear 58 % 40 % 47 % 40 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of landlord obtained electricity

from renewable sources

42 % 60 % 33 % 60 % 0 % 58 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of landlord obtained electricity

from fossile sources

0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Quantity of land-

lord obtained

electricity by

source: (MWh)

Nuclear 13 118 11 273 13 118 9 774 0 1 499 0 0 0 0 0 0 0

Quantity of landlord obtained electricity

from renewable sources

9 363 16 691 9 136 14 405 0 2 067 0 0 227 220 0 0 0

Quantity of landlord obtained electricity

from fossile sources

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

No. applicable

properties

Energy disclosure coverage 838/852 483/483 257/268 263/263 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 93/96

m² of applicable

properties

Energy disclosure coverage 1 372 715 1 026 992 714 671 712 353 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469

% Proportion of electricity estimated 1) 21 % 14 % 0 % 4 % 28 % 67 % 21 % 0 % 0 % 6 % 81 % 100 % 84 %

DH&C-Abs,

DH&C-LfL

District heating

and cooling

(MWh)

for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

(sub)metered exclusively to tenants 27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0

Total landlord-obtained district heating

and cooling

27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0

Total tenant-obtained district heating

and cooling

34 998 46 381 32 643 34 809 -6 % 28 724 37 312 27 775 31 123 -11 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 4 592 3 115 3 664 3 524 4,0% 0 0 0

Total heating and cooling 62 751 74 783 61 017 61 400 -1 % 55 245 64 492 54 917 56 607 -3 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 5 825 4 337 4 896 4 630 5,7% 0 0 0

Proportion

of landlord

obtained district

heating and

cooling by

source: (%)

Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of landlord obtained district

heating and cooling from renewable

sources

99 % 99 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 87 % 86 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of landlord obtained district

heating and cooling from fossile sources

1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 13 % 14 % 0 % 0 % 0 %

Quantity

of landlord

obtained district

and cooling by

source: (MWh)

Nuclear 0 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Quantity of landlord obtained district hea-

ting and cooling from renewable sources

27 595 28 236 26 521 27 180 0 0 0 0 1 074 1 057 0 0 0

Quantity of landlord obtained district hea-

ting and cooling from fossile sources

159 165 0 0 0 0 0 0 159 165 0 0 0

No. applicable

properties

Heating and cooling disclosure coverage 314/852 412/412 188/268 229/229 38/134 134/134 0/35 0/0 50/64 49/49 0/250 0/5 0/96

m² of applicable

properties

Heating and cooling disclosure coverage 746 622 881 262 591 906 620 921 70 355 178 201 0 0 84 361,0 82 140,0 0 0 0

% Proportion of heating and cooling

estimated 1)

7 % 16 % 5 % 9 % 99 % 97 % 0 % 0 % 0 % 3 % 0 % 0 % 0 %

Fuels-Abs,

Fuels-LfL

Fuels (MWh)

for landlord shared services N/A N/A 9 751 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

(sub)metered exclusively to tenants 71 239 2 084 9 751 1 952 399 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0

Total landlord-obtained fuels 71 239 2 084 314 1 952 -84 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0

Total tenant-obtained fuels 5 626 5 266 5 006 3 406 47 % 4 844 5 097 4 844 3 250 49 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 519 169 161 156 3 % 0 0 263

Total fuel 76 866 7 350 5 319 5 359 -1 % 76 082 6 085 5 156 4 199 23 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 520 1 265 163 1 159 -86 % 0 0 263

Proportion of landlord-obtained fuels from

renewable sources

0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Proportion

of landlord

obtained fuel by

source (%)

Natural Gas 1 % 98 % 0 % 96 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 100 %

Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Crude Oil and Petrolium products 100 % 2 % 100 % 4 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Renewable sources, including biomass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Quantities

of landlord

obtained fuels by

source (MWh)

Natural Gas 556 2 045 291 949 0 0 0 0 2 1 096 0 0 263

Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Crude Oil and Petrolium products 70 947 39 70 947 39 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

No. applicable

properties

Fuel disclosure coverage 43/852 36/36 20/268 24/24 0/134 0/0 0/35 0/0 16/64 12/12 0/250 0/5 7/96

m² of applicable

properties

Fuel disclosure coverage 97 756 102 186 62 118 74 354 0 0 0 0 31 034 27 832 0 0 4 604

% Proportion of fuel estimated 1) 0 % 37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 17 % 0 % 0 % 0 %

Energy-Int

Energy Intensity

(kWh/m2/

year)

Energy intensity based on total energy use. 283 260 360 284 244 200 246 377 228 171 150 162 171

Energy Intensity

(kWh/revenue

(€)/year 3))

Energy intensity based on total energy use. 2,3 1,9 1,6 1,4 0,3 0,3 0,1 0,1 0,2 0,1 0,2 0,0 0,0

HÅLLBARHET

Greenhouse Gas 6,7)

Total portfolio Performance by market

EPRA Code

Indicator (Units of measure)

Category Absolute perfor-

mance (Abs)

Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg

GHG-Dir-Abs

Direct

(tCO

Total Direct Scope 1 69 424 69 202 0 0 0 0 0 222 0 0 0

Natural Gas 53 414 53 192 0 0 0 0 0 222 0 0 0

Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Crude Oil and Petrolium products 16 9 16 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

GHG-Indir-Abs

Indirect (Scope 2) 2)

(tCO

Total Indirect Scope 2 Market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0

Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Scope 2 District Heating market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0

Total Indirect Scope 2 Location based 3 575 4 766 3 466 4 660 0 23 0 0 109 82 0 0 0

Scope 2 Electricity location based 568 813 556 774 0 23 0 0 12 16 0 0 0

Scope 2 District Heating location based 3 007 3 953 2 909 3 887 0 0 0 0 98 66 0 0 0

Indirect (Scope 3) 2)

(tCO

Total Scope 3 31 181 29 415 12 015 15 405 508 518 4 396 5 267 8 436 8 222 4 147 26 1 653

Electricity sub-metered to occupiers 25 627 24 487 6 912 11 067 429 246 4 396 5 270 8 116 7 905 4 147 26 1 600

Outside of scopes

Direct

(tCO

Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Outside of scopes

Indirect

(tCO

Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Total

(tCO

Scope 1 + Scope 2 (location based) 3 644 5 190 3 534 4 862 0 23 0 0 109 304 0 0 0

Scope 1 + Scope 2 (market based) 102 470 69 202 0 0 0 0 33 268 0 0 0

Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34 825 34 605 15 549 20 268 508 541 4 396 5 269,6 8 546 8 527 4 147 26 1 653

Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 31 283 29 885 12 084 15 607 508 518 4 396 5 269,6 8 469 8 490 4 147 26 1 653

(%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location

based) estimated

0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market

based) estimated

0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %

Proportion of Scope 3 estimated 19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %

GHG-Int

GHG emission intensity

(kgCO

e/ m

/year)

Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location

based)

25,3 33,5 21,6 28,2 2,8 3,0 83,2 225,5 75,6 75,4 15,8 7,5 38,9

GHG emission intensity

(kgCO

e/ revenue EUR/year 3))

Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location

based)

0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0

GHG emission intensity

(kgCO

e/ m

/year)

Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market

based)

22,7 28,9 16,8 21,7 2,8 2,9 83,2 225,5 74,9 75,1 15,8 7,5 38,9

GHG emission intensity (kg-

e/ revenue EUR/year 3))

Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market

based)

0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,05 0,06 0,02 0,00 0,01

No. applicable properties GHG disclosure coverage 852/852 489/489 268/268 269/269 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 96/96

of applicable properties GHG disclosure coverage 1 376 452 1 032 355 718 408 717 716 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469

% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location

based) + Scope 3 estimated

18 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %

Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market

based) + Scope 3 estimated

19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %

Certifications

Total portfolio Performance by market

EPRA Code

Indicator (Units of measure)

Category Absolute performance

(Abs)

Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg

2025 2024 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs)

Cert-Tot

Mandatory (Energy Perfor-

mance Certificates) 5)

(%)

% portfolio certified by value

(EUR)

49 % 100 % 100% 100% 98% 98% 95% 100% 100% 100% 41 % 0 % 87 %

A 16 % 15 % 4 % 3 % 4 % 4 % 3 % 5 % 64 % 63 % 0.3 % 0 % 78.2 %

B 2 % 32 % 46 % 40 % 4 % 4 % 17 % 19 % 26 % 27 % 0.7 % 0 % 7.1 %

C 1 % 23 % 31 % 29 % 21 % 21 % 44 % 50 % 2 % 2 % 0.6 % 0 % 1.2 %

D 1 % 12 % 4 % 10 % 28 % 28 % 16 % 15 % 5 % 6 % 1.8 % 0 % 0.1 %

E 1 %! 11 % 6 % 11 % 26 % 26 % 13 % 8 % 2 % 2 % 1.3 % 0 % 0 %

F 0 % 3 % 3 % 3 % 8 % 8 % 2 % 4 % 1 % 1 % 0.2 % 0 % 0 %

G 0 % 3 % 5 % 4 % 7 % 7 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0.2 %

Benelux specific classi-

fication

X 28 %! N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 37.5 % 0 % 0 %

Voluntary (BREEAM)

(%)

Percentage of rental income from

BREEAM certified assets

0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Outstanding 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Excellent 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Very Good 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Good/Pass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Voluntary (LEED)

(%)

Percentage of rental income from

LEED certified assets

0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Platinum 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Gold 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Silver 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Certified 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

HÅLLBARHET

Footnotes

1) Description of allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord

obtained energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13.

2) Revenue = Net operations income (Rental income + service income - operations expenses -

property tax)

3) Like-for-like is based on a consistent portfolio based on 2024 and 2025 portfolio where any dispo-

sals and new acquisitions are excluded.

4) EPC is reported for all countries. However the Benelux properties have a slitely different classifi-

cation including also class X and several class A levels. All levels of A are included under EPC class A

in EPRA reporting.

5) It is good to note that the level of data quality might differ between calculation years and effect the

reported numbers

ESG

EPRA Code

Indicator (Units of measure)

Category Cibus offices (rented, not part of the asets)

Absolute performance (Abs)

2025 2024

Elec-Abs

Electricity

(MWh)

Total electricity 20 11

Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 %

Proportion of electricity by source:

(%)

Nuclear 18 % 46 %

Proportion of obtained electricity from renewable sources 82 % 54 %

Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 0 %

Quantity of electricity by source:

(%)

Nuclear 4 5

Proportion of obtained electricity from renewable sources 17 6

Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0

No. applicable properties Energy disclosure coverage 3 2

of applicable properties Energy disclosure coverage 861 222

% Proportion of electricity estimated 0 % 0 %

District heating and cooling

(MWh)

Total consumed heating and cooling 15 29

Nuclear 0 % 0 %

Proportion of landlord obtained district heating and cooling

from fossil sources

100 % 1 %

Proportion of landlord obtained district heating and cooling

from renewable sources

0 % 99 %

No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 1 2

of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 250 222

% Proportion of heating and cooling estimated 0 % 0 %

Fuels

(MWh)

Total fuel consumption NA NA

Proportion of fuels from renewable sources NA NA

Proportion of landlord obtained fuel by source

(%)

Natural Gas NA NA

Coal and Coal products NA NA

Crude Oil and Petroleum products NA NA

Other Fossil sources NA NA

Renewable sources, including biomass NA NA

Quantities of fuels by source

(MWh)

Natural Gas NA NA

Coal and Coal products NA NA

Crude Oil and Petroleum products NA NA

Other Fossil sources NA NA

Renewable sources, including biomass NA NA

No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA

of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA

% Proportion of fuel estimated 1) NA NA

Energy-Int

Energy Intensity

kWh/ m2/year

Energy intensity 40,8 178,9

GHG-Indir-Abs

Indirect (Scope 2) 2)

(tCO2)

Total Indirect Scope 2 Market based 0,7 0,8

Scope 2 Electricity 0,0 0,0

Local District Heating 0,7 0,6

Total Indirect Scope 2 Location based 1,5 0,3

Scope 2 Electricity 0,8 0,3

Local District Heating 0,7 0,6

(%) Scope 2 (location based) 1,5 0,3

Scope 2 (market based) 0,7 0,8

Scope 2 (location based) estimated 0 % 0 %

Scope 2 (market based) estimated 0 % 0 %

GHG emission intensity

(kgCO

e/ m

/year)

Scope 1 and 2 emissions (location based) 1,7 1,2

Scope 1 and 2 emissions (market based) 0,8 3,6

No. applicable properties GHG disclosure coverage 3 2

of applicable properties GHG disclosure coverage 861 222

% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3

estimated

0 % 0 %

% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3

estimated

0 % 0 %

HÅLLBARHET

EPRA Sustainability Performance Measures (Social)

Employees

Corporate performance

EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024

Total Male Female Total Male Female

Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 48 47 50 60 58 63

Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisalsTotal 100 100 100 100 100 100

Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 25 13 12 10 6 4

Total number of new hires 5 2 3 1 1 0

Rate of new hires in % 20 % 40 % 60 % 10 % 100 %* 0 %*

Total turnover (departures) 2 2 0 1 1 0

Total rate of turnover (departures) 8 % 100 % 0 % 10 % 100 %* 0 %*

Number of employees

by level

Total Board 5 3 2 5 3 2

Total number of new hires 1 0 1 0 0 0

Rate of new hires 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*

Total turnover 1 0 1 0 0 0

Total rate of turnover 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*

Total Executive 3 1 2 6 4 2

Total number of new hires 1 0 1 1 1 0

Rate of new hires 33 % 0 % 100 % 17 % 100 %* 0 %*

Total turnover 1 1 0 1 1 0

Total rate of turnover 33 % 100 % 0 % 17 % 100 %* 0 %*

Total Professional 22 12 10 4 2 2

Total number of new hires 4 2 2 0 0 0

Rate of new hires 18 % 50 % 50 % 0 % 0 %* 0 %*

Total turnover 2 2 0 0 0 0

Total rate of turnover 9 % 100 % 0 % 0 % 0 %* 0 %*

Health & Safety

Corporate performance

EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024

H&S-Emp Per 100,000 hours

worked

Injury rate Direct employees 0 0

Per 100,000 hours

worked

Lost day rate 0 0

Days per employee Absentee rate 5 % 0,04 %

Accident Severity Rate 0 0

Total number Fatalities 0 0

H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0

H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0

Diversity

Corporate performance

EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024

Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female

Gender diversity Proportion of male and female employees

52 % 48 % 60 % 40 %

Gender by level Board 60 % 40 % 50 % 50 %

Executive 33 % 67 % 67 % 33 %

Professionals 55 % 45 % 50 % 50 %

Distribution of employees by age Over 50 years old 22 % 40 % 60 % 22 % 0 % 33 %

30 - 50 years old 72 % 50 % 50 % 78 % 100 % 67 %

Under 30 years old 8 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 %

Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A

Footnotes

1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization.

2) with only 23 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant.

3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio

that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end custo-

mers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding environment,

but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during sustainability meetings.

* The calculation methodology for the share of female and male new hires and employee turnover has

been adjusted for the 2024 figures to align with the methodology applied from 2025 onwards. This

adjustment has been made to ensure comparability between reporting periods.

EPRA-Nyckeltal

EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam

intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus

är sedan flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att

uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade

fastighetsbolag och att sträva efter gemensamma nyckeltal

och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och

bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ information till

investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag.

De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och

beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.

Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella

rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus

lagstadgade hållbarhetsrapport på sidan 68.

EPRA

EPRA Resultat

EPRA-resultatet representerar

resultatet från det pågående

fastighetsförvaltningsnätet.

Värderingseffekter och intäkter från

avyttringar beaktas inte. Dessutom

justeras de uppskjutna skatter som

redovisats under räkenskapsåret och de

efterföljande skattebetalningarna för de

senaste räkenskapsåren som redovisats i

resultaträkningen.

För bättre jämförbarhet presenteras även

justerat EPRA-resultat som justerats för

värdejusteringar på finansiella tillgångar.

EPRA NAV

— EPRA Net Reinstatement Value

(EPRA NRV): belyser det långsiktiga

substansvärdet med justering

av ej utbetald utdelning om inte

avstämningsdagen har passerats,

— EPRA Net Tangible Assets (EPRA

NTA) per aktie: belyser det aktuella

substansvärdet, med justering

av ej utbetald utdelning om inte

avstämningsdagen har passerats,

uttryckt per aktie för bolagets

intressenter. Då Cibus syfte är ett

långsiktigt ägande av fastigheterna

avviker nyckeltalet inte ifrån det

långsiktiga EPRA NRV.

— EPRA Net Disposal Value

(EPRA NDV) per aktie: belyser

avyttringsvärdet med justering

av ej utbetald utdelning om inte

avstämningsdagen har passerats

MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31

Årets resultat 91,4 -4,8

Ränta på hybridobligationer -2,1 -2,5

Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 89,3 -7,3

Genomsnittligt antal utestående aktier 78 569 668 58 951 923

Resultat per aktie, EUR 1,14 -0,12

Uteslutning av

- övriga intäkter 20,5 -

- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 0,5 44,7

- värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -3,4 -0,1

- värdeförändring räntederivat, orealiserad 1,4 9,8

- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 7,2 -11,2

EPRA-resultat 76,6 38,5

EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61

2025-12-31 2024-12-31

MEUR, om inget annat

anges

EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

Eget kapital exkl. hybrido-

bligationer

991,2 991,2 991,2 678,7 678,7 678,7

Återläggning av immaterie-

riella tillgångar

- - - - -0,1 -

Återläggning av derivat 4,3 4,3 4,3 2,1 2,1 2,1

Återläggning av uppskjuten

skatt

45,3 45,3 45,3 34,5 34,5 -

Återläggning av bedömt

verkligt värde på uppskju-

ten skattefordran

- - -3,1 - - -1,9

Återläggning av ej utbetald

utdelning

25,4 25,4 25,4 19,5 19,5 19,5

EPRA NAV 1 066,2 1 066,2 1 066,2 734,8 734,7 698,4

Antalet utestående aktier 82 086

045

82 086

045

82 086

045

62 972 150 62 972 150 57 246 140

EPRA NAV per aktie i EUR 13,0 13,0 12,4 11,7 11,7 11,1

EPRA

EPRA NIY

EPRA initial direktavkastning (NIY)

visar fastighetens möjlighet att generera

hyresintäkter.

EPRA NIY, % beräknas genom att

dividera nettouthyrningsintäkterna för

den färdigställda fastighetsportföljen,

baserat på den giltiga hyresportföljen

per balansdagen, med det totala

marknadsvärdet för den färdigställda

fastighetsportföljen.

MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31

Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1

Återläggning fastighetsutveckling - -

Summa fastighetsportföljen 2 641,3 1 870,1

Uppskattade transaktionskostnader för köparen 42,1 17,5

Uppdaterad värdering fastighetsportföljen 2 683,4 1 887,6

12 månaders rullande hyresintäkter 178,8 130,1

Uppskattade driftsdebiteringar -10,1 -8,0

Årlig nettohyra

168,7 122,1

Hyresrabatter - -

Upptoppad årlig nettohyra 168,7 122,1

EPRA NIY (nettoavakstning) % 6,3 6,5

EPRA “Upptoppad” NIY% 6,3 6,5 %

Baserat på intjäningsförmåga per 1 januari.

MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31

Fastighetsrelaterad CapEx

Förvärv 240,5 125,9

Pågående fastighetsutveckling 5,3 0,3

Renovering i befintliga fastigheter 6,3 4.3

Hyresgästanpassningar 5,0 0,9

Total CapEx 257,1 131,4

EPRA Vakansgrad

Hyresvärdet för outhyrda kontrakt

dividerat med hyresvärdet för hela

portföljen.

EPRA CAPEX

Fastighetsrelaterade investeringar i

portföljen under perioden, inklusive

förvärv, utvecklingsprojekt, renoveringar

och hyresgästanpassninga.

MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31

Beräknat hyresvärde för vakanta ytor

8,0 7,6

Uppskattat hyresvärde för hela portföljen

167,2 137,4

EPRA vakansgrad, %

4,8 5,5

EPRA LTV

Långfristiga och kortfristiga räntebärande

skulder enligt balansräkningen

minus likvida medel i förhållande till

fastighternas marknadsvärde.

MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31

Skulder till seniora långivare 1 318,1 947,2

Obligationslån 274,7 189,6

Hybridobligation 30,0 30,0

Övriga nettoskulder 12,7 9,1

Likvida Medel -54,9 -50,8

Nettoskuld 1 580,6 1 125,1

Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1

Övriga nettofordringar 23,8 8,2

EPRA LTV, % 59,3 59,9%

HÅLLBARHET

I enlighet med kapitel 6, paragraf 10 i Årsredovisningslagen

avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten

i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under

kalenderåret 2025. Detta är Cibus sjätte hållbarhetsrapport,

senast rapport publicerades i mars 2025. Hållbarhetsrapporten

omfattar sidorna 28-68 Cibus Årsredovisning 2025. För en mer

detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.

Innehållsförteckning

Sidor

Affärsmodell 28-29, 32

Väsentliga frågor 36-37

Styrning av hållbarhetsarbetet 32-38

Risker, riskhantering 39-59

Miljö 39-49, 62-64

Sociala förhållanden 50-56, 65

Medarbetare, mångfald 50-52, 65

Mänskliga rättigheter 53-55

Anti-korruption, affärsetik 57-59

Uppföljning 41, 45-48, 51-52,

58-59, 62-67

Lagstadgad

Hållbarhetsrapport

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten

Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr

559135-0599

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för

år 2025 på ovan angivna sidorna och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre

lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med

den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

UTTALANDE

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 19 mars 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor

Riskhantering

Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla fastigheter i Norden och

Benelux-länderna med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.

I not 23 på sidan 103-106 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker

samt riskhantering av dessa.

Verksamhet & organisation

RISK OCH RISKHANTERING

Beskrivning risk Riskhantering

Hyresintäkter

Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster

och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i

beståndet vid periodens utgång var 95,7% (94,2) och den viktade

genomsnittliga hyresavtalslängden var 6,0 år (4,9). Cirka 95% (97) av

bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda

till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.

Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas

av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten

och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre

marknadsfaktorer.

Hyresintäkter

För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer

diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra

den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster

som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus

följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets

hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att

nischa fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel

är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av

e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte

bara en förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration.

Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker

och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045. Se

hållbarhetsrapport sid 42-46.

Drift och underhållskostnader

Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras

genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad

då cirka 90% (90) av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller

nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar

de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda

reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och

ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas

skick minskar risken för reparationsbehov. Medlemsstaternas

successiva implementering av det uppdaterade EU-direktivet om

byggnaders energiprestanda (EPBD) kan innebära ökade investerings-

och efterlevnadskostnader, beroende på hur nationella minimikrav och

tidslinjer utformas för kommersiella fastigheter.

Drift och underhållskostnader

Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och

förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.

Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen

vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar

energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med

långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över

underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och

reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot påverkan på

grund av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att

hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till

2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.

Förvärvsdriven strategi

Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att

förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt

inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även

vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade

verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk

kopplad till förvärvet.

Förvärvsdriven strategi

Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för

livsmedels och daglighandelsfastigheter i Norden och etablerade

sig i Benelux-länderna genom förvärvet av Forum Estates i januari

2025. Cibus har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap

om fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv

bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt

hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen och

en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat processer vid

förvärv för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett

netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.

RISK OCH RISKHANTERING

Beskrivning risk Riskhantering

Skatt

Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka beskattningen

av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser och regler i Norden

och Benelux-länderna kan påverka resultatet och nyckeltal samt

Cibus tillväxtmöjligheter. Bolagsskatten i Sverige uppgick till 20,6%

med avdragsrätt om 30% av skattemässigt EBITDA. Maxbeloppet

av negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500

TEUR. I Finland var bolagsskatten 22% med liknande regler avseende

ränteavdragsbegränsningar begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA

och maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till

500 TEUR per bolag. I Norge uppgick bolagsskatten till 22%, här finns även

regler kring ränteavdrag. Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om

22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen.

I Belgien uppgick bolagsskatten till 25%, i Nederländerna till 25,8% och i

Luxemburg till 18,9%. I Benelux-länderna finns liknande begränsningar i

ränteavdrag som i de nordiska länderna.

Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell

påverkan på koncernen under rapportperioden.

Skatt

Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande

utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till

regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid

förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv

hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens

skattehantering.

Klimatomställning och miljörisker

Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell

risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,

energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet

som bedrivs. Enligt regelverk liknande den svenska miljöbalken kan

Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till följd av föroreningsskada eller

miljöskada på samtliga marknader. Detta kan påverka bolagets resultat

och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis

energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster,

generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt

innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad.

Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av

världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora

hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går

tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt

möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 103-106.

Klimatomställning och miljörisker

Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att

klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för

att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar

övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med

våra hyresgäster. Cibus har antagit ett netto noll mål till 2045. Därför

underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers investeringar

i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera i

energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.

Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet

att inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att

säkerställa hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå

vårt netto noll mål 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.

Värdeförändring fastigheter

Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på

en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och för

2025 har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för Danmark, Cushman &

Wakefield för Norge och Nederländerna, Stadim BV för Belgien samt Inowai

SA för Luxemburg anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning

av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter,

drift och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar

i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på

fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel,

dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för

såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven

samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser

inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga hyresavtal

samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande

faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur förankrade i den rådande

ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala yttre faktorer i form av

konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan

påverka utbud- och efterfrågejämvikten.

Värdeförändring fastigheter

Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för

att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda

förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i

fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget

möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende

fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och

energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning

i Norden och Benelux-länderna. Cibus strategi är att fortsätta att

växa i Europa för att ytterligare öka den geografiska spridningen och

därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen av e-handel

inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels-

och dagligvaruhandel innebära stabila hyresgäster och hyresavtal.

Marknadsvärdet på Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av

externa oberoende fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av

Cibus styrelse och ledning. Vidare har Cibus implementerat processer

för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll

mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.

Interna processer och kontroll

Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas negativt

av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter inom och

utom organisationen.

Interna processer och kontroll

Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av

regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid

71-76.

Medarbetare och kompetens

Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,

erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis

liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan

medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer då

exempelvis delar av hyresadministrationen är outsourcad.

Medarbetare och kompetens

Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp

organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se

medarbetare och organisation på sid 50-52.

Utgångspunkt

God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och

styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det

är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med

utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla

relationer med våra investerare och övriga intressenter.

Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2025. Cibus

är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU-

reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala

indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga

lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst

aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar

och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken

finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer

för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns

tillgängliga på www.epra.com.

Struktur för bolagsstyrning

Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är

bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.

Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter

räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en

styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.

Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till

uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och

revisor för val vid årsstämman.

Aktier och ägare

Information om Cibus aktie och aktieägare framgår av sidorna

10-11. Det finns inga begränsningar eller bestämmelser i

bolagsordningen i fråga om hur många röster varje aktieägare

kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen innehåller inte

heller någon bestämmelse om tillsättande och entledigande

av styrelseledamöter samt ändring av bolagsordning.

Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.

Extra bolagsstämma

Vid extra bolagsstämma i Cibus den 14 januari 2025 fattades

i huvudsak följande beslut. För mer detaljerad information om

innehållet i besluten hänvisas till den fullständiga kallelsen

till bolagsstämman och de fullständiga förslagen som finns

tillgängliga på Bolagets hemsida.

— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,

bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,

under tiden intill nästkommande årsstämma, i samband

med förvärvet av Forum Estates Holding BV, besluta om

nyemission av aktier, med avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt. Det totala antalet aktier som kan komma

att emitteras enligt bemyndigandet får högst motsvara 25

procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid

tidpunkten för den extra bolagsstämman. Emissionen får

endast ske genom apport.

— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,

bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,

under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta

om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller

konvertibler, med eller utan avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt. Vidare innebär förslaget att emission får

ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport,

eller med andra villkor. Det totala antalet aktier som kan

komma att emitteras, eller tillkomma genom utnyttjande av

teckningsoptioner eller konvertering av konvertibler, enligt

bemyndigandet får högst motsvara tio procent av det totala

antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den

extra bolagsstämman.

— Det beslutades vidare att, i enlighet med styrelsens förslag,

justera årsstämmans beslut om vinstdisposition. Detta

innebär, mot bakgrund av utdelningen om 0,90 EUR per

aktie och att aktier motsvarande högst 35 procent av det

totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för

den extra bolagsstämman kan emitteras enligt ovan, att den

totala utdelningen högst kan uppgå till 59 224 106,40 EUR.

Bolagsstyrningsrapport

Cibus Nordic Real Estate AB

Aktieägare

Bolagsstämma

Valberedning

Ersättningsutskott

Revisionsutskott Styrelse Revisorer

VD och ledning

Styrande dokument intern

kontroll och styrning

BOLAGSSTYRNING

Årsstämman

Årsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,

som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och

har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid

bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman

utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från

valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som

exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut

om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden

fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut

vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor

föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas

av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver

årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets

utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen

anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av

aktierna begär det.

VID ÅRSSTÄMMA DEN 10 APRIL 2025 I CIBUS FATTADES I

HUVUDSAK FÖLJANDE BESLUT:

(för mer detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas

till den fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga

förslagen som finns tillgängliga på bolagets hemsida).

Fastställande av balans- och resultaträkningar

Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och

balansräkningen samt koncernresultaträkningen och

koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2024.

Utdelning

Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den

fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag.

Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende

avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det

om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande:

Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret

2024 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning

av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv

delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07

EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR

per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per

aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per

aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per

aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie

och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen.

Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av

utdelning ska vara den 17 april 2025, 26 maj 2025, 1 juli 2025,

28 juli 2025, 27 augusti 2025, 1 oktober 2025, 27 oktober 2025,

26 november 2025, 2 januari 2026, 27 januari 2026, 24 februari

2026 och 1 april 2026. Förväntade utbetalningsdagar blir

därmed den 28 april 2025, 3 juni 2025, 8 juli 2025, 4 augusti

2025, 3 september 2025, 8 oktober 2025, 3 november 2025, 3

december 2025, 12 januari 2026, 3 februari 2026, 3 mars 2026

och 10 april 2026. Utdelningskalendern återfinns även på Cibus

hemsida https://www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/

utdelningskalender/.

Första gången utbetalning av utdelning kan ske på de

aktier som kan komma att emitteras med stöd av styrelsens

emissionsbemyndigande (se nedan under "Bemyndiganden")

är vid den utbetalningsdag som infaller efter den första

avstämningsdagen efter att de nya aktierna har registrerats av

Bolagsverket och blivit införda i den av Euroclear Sweden AB

förda aktieboken. Detta innebär att den totala utdelningen som

kan utgå (under antagande om att bemyndigandet utnyttjas fullt

ut och aktierna är införda i aktieboken innan avstämningsdagen

för utdelning vid det första delbetalningstillfället som föreslås

enligt ovan) maximalt kan uppå till sammanlagt 96 120 416,70

EUR. Baserat på antalet aktier per dagen för stämman uppgår den

beslutade utdelningen till 68 657 440,50 EUR.

Ansvarsfrihet

Stämman beviljade styrelseledamöterna och de som innehaft

rollen som verkställande direktör ansvarsfrihet gentemot bolaget

för räkenskapsåret 2024.

Styrelse, revisorer och arvode

Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag,

styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth

Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf, samt nyvalde Stina Lindh

Hök. Stämman nyvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande.

Stämman valde, i enlighet med valberedningens förslag, det

registrerade revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers

AB som bolagets revisor.

Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att

styrelsearvoden ska utgå med totalt 231 000 EUR (189 000 EUR),

fördelat med 66 000 EUR (63 000 EUR) till styrelsens ordförande

och 33 000 EUR (31 500 EUR) per ledamot. Inget arvode ska

utgå för utskottsarbete. Stämman beslutade, i enlighet med

valberedningens förslag, att arvode till revisor ska utgå enligt

godkänd räkning.

BOLAGSSTYRNING

Beslutad utdelning

Belopp i EUR

Sista handelsdag med

utdelning

Handelsdag utan utdelning Avstämningsdag Utbetalningsdag Ordinarie

utdelning

2025-04-15 2025-04-16 2025-04-17 2025-04-28 0,07

2025-05-22 2025-05-23 2025-05-26 2025-06-03 0,07

2025-06-26 2025-06-27 2025-07-01 2025-07-08 0,08

2025-07-24 2025-07-25 2025-07-28 2025-08-04 0,07

2025-08-25 2025-08-26 2025-08-27 2025-09-03 0,07

2025-09-29 2025-09-30 2025-10-01 2025-10-08 0,08

2025-10-23 2025-10-24 2025-10-27 2025-11-03 0.07

2025-11-24 2025-11-25 2025-11-26 2025-12-03 0,08

2025-12-29 2025-12-30 2026-01-02 2026-01-12 0,08

2026-01-23 2026-01-26 2026-01-27 2026-02-03 0,07

2026-02-20 2026-02-23 2026-02-24 2026-03-03 0,08

2026-03-30 2026-03-31 2026-04-01 2026-04-10 0,08

BOLAGSSTYRNING

Beslut om valberedningsinstruktion

Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att

anta en ny instruktion för valberedningen.

Godkännande av ersättningsrapport

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att

fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten.

Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare.

Ändring av bolagsordningen

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att ändra

bolagets bolagsordning genom att öka gränserna för bolagets

aktiekapital och antalet aktier. Genom beslutet har gränserna

för bolagets aktiekapital ökat från lägst 250 000 EUR och högst

1 000 000 EUR till lägst 750 000 EUR och högst 3 000 000 EUR.

Genom beslutet har även gränserna för antalet aktier i bolaget

ökat, från lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier

till lägst 75 000 000 aktier och högst 300 000 000 aktier.

Bemyndiganden

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att

bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden

fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av

aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler med eller utan

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att

bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram

till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst

så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar

sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget.

Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett

eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,

fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får

ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var

tid innehar.

Teckningsoptionsprogram

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta

två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare

i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i

Norden och det andra till medarbetare i Belgien. Båda

teckningsoptionsprogram baserar sig på teckningsoptioner,

och det nordiska programmet följer samma struktur

som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska

teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och

skiljer sig därmed från det nordiska programmet, bland annat

genom att dess löptid är ett år längre.

Stämman beslutade vidare om emission av teckningsoptioner

samt om överlåtelse av teckningsoptioner inom ramen för det

nordiska programmet, samt om emission av teckningsoptioner

riktad till deltagarna i det belgiska programmet. Vid full teckning

och fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan totalt 547 500

nya aktier ges ut (varav 390 000 aktier hänförliga till det nordiska

programmet och 157 500 aktier hänförliga till det belgiska

programmet), motsvarande en ökning av aktiekapitalet om 5 475

EUR (varav 3 900 EUR hänförligt till det nordiska programmet och

1 575 EUR hänförligt till det belgiska programmet).

Valberedning

Årsstämman 2025 beslutade om följande instruktion för

valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens

ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre

röstmässigt största aktieägarna. De tre största aktieägarna

kommer att kontaktas av styrelsens ordförande baserat på

Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktieägare

per den sista bankdagen i augusti. Efter att aktieägarna

kontaktats har de 7 dagar på sig att informera ordföranden om

de vill delta i valberedningens arbete. Om någon av de tre största

aktieägarna avstår sin rätt att utse en ledamot till valberedningen

kommer nästa röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig

att utse en ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre

utsedda ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så

snart valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader

innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält

önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av

färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer

än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut

gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande

ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes

av valberedningens ordförande. Valberedningens mandatperiod

sträcker sig fram till dess att en ny valberedning utsetts.

Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enats om

annat, vara den ledamot som utsetts av den största aktieägaren.

Det första mötet ska dock öppnas av bolagets styrelseordförande.

Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. För

det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en

aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,

ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i

valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en

plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare

som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med

ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två

månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter

i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot

av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda

aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg

ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom

valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar. Inför

årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:

— Val av ordförande för årsstämman

— Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal

styrelseledamöter

— Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga

styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete

— Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande

av arvode till revisor

— Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför

kommande årsstämma,

— i den mån det anses nödvändigt har Valberedningen rätt

att, på bolagets bekostnad, anlita rekryteringskonsulter

eller andra externa konsulter som valberedningen

anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina uppgifter.

Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk kod för

bolagsstyrning stipulerar.

Cibus valberedning inför årsstämman 2026

Cibus har enligt beslutet på årsstämman i april 2025 utsett

valberedning inför årsstämman 2026 som utgörs av följande

personer:

— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar

Fondförvaltning AB (publ)

— Frida Olsson, utsedd av Fjärde AP-fonden

— Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB

— Stefan Gattberg, styrelseordförande Cibus

Styrelsens roll och sammansättning

Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,

utveckla och förvalta fastigheter i Norden och Benelux-länderna

för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är

efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ.

Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens

arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål,

strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och

hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut

samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,

riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,

miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet

och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus

styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst

åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid

årsstämman 2025 valdes sex ordinarie styrelseledamöter, mer

information om styrelsens ledamöter finns på sidan 77. Cibus

styrelse består av:

— Stefan Gattberg, ordförande (nyval ordförande, omval

ledamot)

— Elisabeth Norman (omval)

— Victoria Skoglund (omval)

— Nils Styf (omval)

— Stina Lindh Hök (nyval)

— Patrick Gylling (omval)

Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget

och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt

4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid

framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens

sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har

en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter

gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter.

Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av

generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget

relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den

sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen

anser relevanta.

Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig

plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad

dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver

det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,

sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie

sammanträden inklusive möten i samband med publicering av

delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas

vid behov. Under 2025 hade styrelsen totalt 42 (50) möten varav

32 (32) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet

fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens

instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och

revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och

beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.

Styrelsens utskott

Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och

ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets

storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive

utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör

en del av styrelsens arbetsordning. Arbetet i revisionsutskottet

och ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan på

ordinarie styrelsemöte

Ersättningsutskott Cibus ersättningsutskott består av hela

styrelsen. Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ

och inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för

de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att

förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade

och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad

av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av

bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som

en separat punkt i styrelseprotokollen. Cibus revisionsutskott

består av hela styrelsen. Revisionsutskottet är för styrelsen

beredande organ och inskränker inte styrelsens ansvar för

bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets arbete

innefattar bland annat att överse bolagets finansiella rapportering

och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.

Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten och

riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill

hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper

och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga

frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning

och hållbarhetsrapportering. Vidare utvärderar utskottet

revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende och följer

särskilt upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än

revisionstjänster. Revisionsutskottets arbete protokollförs separat

i styrelseprotokollen.

Styrelsearbetet

De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.

Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om

utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,

möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,

finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut

baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som

leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och

riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål

inom olika hållbarhetsfrågor. Styrelsens arbete utvärderas årligen i

en strukturerad process som leds av styrelseordförande. 2025 års

utvärdering har genomförts genom ett frågeformulär i syfte att

få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om formerna

för styrelsens arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens

prestation och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen

har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna

från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen

redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och

ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för

ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet

och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören.

Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen

och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för

att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen

fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande

information och beslutsunderlag. Under 2025 har styrelsens

arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor:

— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål

— Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och

expansion i Europa

— Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus

på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av

kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet,

hantera ränterisk och förfallostruktur för obligationer

BOLAGSSTYRNING

Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering

I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures

Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade

instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och

vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver

bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar

och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information

som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om

riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan

få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar

också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas

i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom

väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om

intern kontroll och processerna för finansiell rapportering.

Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst

två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.

I samband med det styrelsesammanträde som behandlar

årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och

bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas

iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.

Revision

Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt

bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig

om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna

ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till

årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje

år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina

bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman

2025 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings

PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill

slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers

AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som

huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa

årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor

Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra

revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget.

Vid årsstämman 2025 beslutades att ersättning till revisorn skulle

utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2025 uppgick till

sammanlagt 1,1 (0,8) MEUR för hela koncernen.

Verkställande direktören och koncernledningen

Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med

den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar

för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering

av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och

hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och

korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor ingår.

VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant informations-

och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen ska kunna fatta

väl underbyggda beslut. Koncernledningen bestod 2025 av VD,

CFO och COO. Koncernledningen har regelbundet möten för att

diskutera aktuella frågor samt har strategi- och hållbarhetsdagar

tillsammans med styrelsen minst en gång per år. Under 2025

tillträdde en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen ansvarar för

att driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete i linje med

affärsstrategin. Rollen omfattar mål- och strategiarbete inom

ESG, väsentlighetsanalys, rapportering inklusive EU-taxonomin,

uppföljning av mål och nyckeltal samt ansvar för bolagets

omställningsplan och integrering av hållbarhetsaspekter i förvärv

och förvaltning. Hållbarhetschef ansvarar även för att utvärdera

ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig

dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan hjälpa till.

Ersättning till ledande befattningshavare

Under 2025 betalades totalt 0,9 MEUR (2,3) i fast ersättning

till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen).

Ledande befattningshavare avser för 2025 VD samt CFO och

COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades

även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO.

I beloppet ingår rörlig ersättning för 2025 som betalats ut

2026. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande

direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och

sjukförsäkringsförmån uppgick under 2025 till 1,2 MEUR (0,7).

Styrdokument och intern kontroll

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en

tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett

betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga

risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande

rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har

utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från

den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen

Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i

form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures

manual.

Riskbedömning

Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen

avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i

den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom

dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt

kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/

finansfunktion.

En gång om året genomför ledningen en workshop med

styrelsen för att identifiera de områden där risken för strategiska,

finansiella eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med

riskpolicyn analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet

av bolagets riskbedömning och riskhantering för att säkerställa

att den omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor

är en löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även

Hållbarhetsstryrning 32-37 i Hållbarhetsrapport).

KONTROLLAKTIVITETER

Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer

och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och

åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i

den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella

rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar

om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av

driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,

kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild

vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en

korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker

på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter

blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance

and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten

organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,

dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen

och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och

upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll

inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar

och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets

revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och

rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen

och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att

kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även

Affärsetik, sid 57-59 i Hållbarhetsrapport).

Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens sammansättning

Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning

(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i

hållbarhetsrapporten på sid 60).

BOLAGSSTYRNING

Styrelsens sammansättning och kompetens

Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens

inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-,

bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis

klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets

styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller

ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till

Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2025

redovisade bolaget endast närstående transaktioner relaterade till

styrelseledamöter, se not 21. Samtliga styrelseledamöter i Cibus är

oberoende I förhållande till större ägare. Bolaget har endast haft

närståendetransaktioner avseende legala tjänster, då Cibus har

engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria

Skoglund är partner. Det totala arvodet under året uppgår till 0,1

MEUR. Bolaget har fem styrelseledamöter som i genomsnitt varit

engagerade i fyra år som styrelseledamöter i bolaget.

Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna

särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för

klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters

erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid

77 där styrelsen presenteras. I enlighet med svensk kod för

bolagsstyrning är det valberedningen som förbereder och

föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om valberedning.

Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur de utsetts, tillvarata

samtliga aktieägares intresse och inte obehörigen röja vad som

förekommit i valberedningsarbetet. En valberedningsledamot

ska innan uppdraget accepteras noga överväga huruvida en

intressekonflikt eller andra omständigheter föreligger, som gör

det olämpligt att medverka i valberedningen. I enlighet med

svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med hänsyn

till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i

övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet

och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas

kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning

ska eftersträvas. Cibus tillämpar och följer svensk kod för

bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus har utöver branscherfarenhet

kompetens inom följande områden: finansiell rapportering,

ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor

Namn Funktion Invald Antal möten Arvode EUR

Stefan Gattberg Ordförande Ordf. 2025

2020

Oberoende 42/42 57 000

Patrick Gylling Ledamot 2018 Oberoende 42/42 42 000

Elisabet Norman Ledamot 2018 Oberoende 42/42 33 000

Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 41/42 33 000

Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 42/42 33 000

Stina Lindh Hök

Ledamot och Vd från

december 2025

2025 Oberoende större ägare, beroende

ledande befattningshavare

24/24 22 100

Stina Lindh Hök valdes in som styrelseledamot vid årsstämman 2025 och kvarstod som ledamot fram till dess att hon tillträdde som VD den 2 december 2025.

BOLAGSSTYRNING

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr

559135-0599

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten

för år 2025 på sidorna 71-78 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den

inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser

att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

UTTALANDE

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Stockholm den 19 mars 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor

Styrelse & revisor

Styrelsen omfattar Stefan Gattberg (styrelseordförande), Elisabeth Norman,

Nils Styf, Victoria Skoglund och Patrick Gylling. Vald revisor är Öhrlings

PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe.

BOLAGSSTYRNING

Patrick Gylling (född 1975)

Styrelsemedlem sedan 2025,

Styrelseordförande 2018-2025

Ekonomie magister vid Hanken Svenska

Handelshögskolan

Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt

styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab

Aktieinnehav: 415 000 aktier via Oriolidae Invest Ab

Elisabeth Norman (född 1961)

Styrelseledamot sedan 2018

Kandidatexamen Uppsala Universitet

Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB

Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika

Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande

Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpart-

ner i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike

Syd Utvecklings AB

Aktieinnehav: 1 500 aktier

Stefan Gattberg (född 1981)

Styrelseordförande sedan 2025,

Styrelsemedlem sedan 2020

Juristexamen från Lunds Universitet

Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot

Altaal AB, Styrelseordförande Colony Real Estate

AB (publ), Styrelseledamot Altaal-X.

Aktieinnehav: 13 816 aktier

Johan Rippe

Huvudansvarig revisor sedan 2023

Auktoriserad revisor

Årsstämman valde Öhrlings Pricewaterhouse-

Coopers AB som revisionsfirma.

Nils Styf (född 1976)

Styrelseledamot sedan 2022

Civilekonomexamen från Handelshögskolan i

Stockholm

Övriga uppdrag: VD och koncernchef på Hemsö

Fastighets AB, styrelseledamot i Hemsökon-

cernens samtliga hel- och delägda dotterbolag.

Styrelseordförande, NP3 Fastigheter AB och

styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons Fastig-

hetsutveckling AB.

Aktieinnehav: 7 221 aktier

Victoria Skoglund (född 1976)

Styrelseledamot sedan 2021

Juristexamen från Stockholms Universitet

Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt

delägare i Advokatfirman Lindahl.

Aktieinnehav: 5 398 aktier

Koncernledning

Koncernledningen består av Stina Lindh Hök (CEO),

Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO).

BOLAGSSTYRNING

Stina Lindh Hök (född 1973)

CEO

Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan

Aktieinnehav: 4 494 aktier

Pia-Lena Olofsson (född 1972)

CFO & Head of IR

Executive MBA Warwick Business School & MBA

Göteborgs Universitet

Aktieinnehav: 9 500 aktier + 115 000 aktieoptioner

Lauri Tiensuu (född 1986)

COO

Civilingenjör från Aalto University

Aktieinnehav: 11 000 aktier + 141 250 aktieoptioner

Rema 1000 Honningsvåg, Norge

7944





Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB

(publ)

Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599,

med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för

koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari 2025 - 31

december 2025. Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR) och om

inget annat anges uppges alla belopp i miljontals Euro (MEUR).

Verksamhet

Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla

fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom livsmedels-

och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,

konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.

Affärsidé, mål och strategi

Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom förvärv, förvaltning och utveckling av fastigheter i

Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det

huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och

bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en

god utdelning till sina aktieägare oberoende av konjunkturläget.

Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar

en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha

finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner.

Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och

bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de befintliga

avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om förvaltningen

av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget formulerat en tydlig

investeringsstrategi för att växa fortsatt i Norden och i Benelux men

även på sikt att potentiellt expandera till andra länder i Europa.

Fastighetsbestånd och hyresgäster

Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2025 av 672

fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 389 694 kvm.

Marknadsvärdet uppgick till 2 641,3 MEUR. Innehavet består

till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs

verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 50 % av portföljens

driftnetto under 2025 härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %

från fastigheter i Danmark, 15 % från fastigheter i Belgien, 12 %

från fastigheter i Sverige, 5 % från fastigheter i Nederländerna,

3 % från fastigheter i Norge och 0,4% från fastigheter i Luxemburg.

Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av företag

verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Cirka 95 %

av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är

ankarhyresgäster. De största hyresgästerna är: Kesko, Tokmanni,

Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark.

Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 6,0 år

(WAULT). MEUR I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter

är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast

mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en

lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod

genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte

har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.

Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de

belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).

Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per

år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera

oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på

marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av

Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge

och Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och

Inowai SA för Luxemburg.

Förvaltningsberättelse

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens finansiella nyckeltal

MEUR, om inget annat anges 2025 2024

Hyresintäkter 166,7 122,4

Driftnetto 157,6 116,5

Förvaltningsresultat 98,6 46,9

Resultat efter skatt 91,4 -4,8

Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150

Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923

Resultat per aktie, EUR¹ 1,14 -0,12

EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61

EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7

EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7

EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1

EPRA LTV, % 59,3 59,9

EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5

Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 2 641,3 1 870,1

Likvida medel 54,9 50,8

Balansomslutning 2 746,0 1 942,5

Avkastning på eget kapital, % 10,6 -0,7

Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,7

Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1

Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 2,2

Soliditet, % 37,2 36,5

Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7

Överskottsgrad, % 94,5 95,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,2

Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5

¹Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

Resultatanalys helår 2025

INTÄKTER

Under året uppgick koncernens hyresintäkter till 166,7 MEUR

(122,4), vilket motsvarar en ökning med 36,2 % jämfört med

2024. Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde

är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i

takt med KPI-utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade

korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen

vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på

minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt

mindre vanliga. Serviceintäkterna uppgick till 22,1 MEUR (20,0)

och består till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den

ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,2). Det

totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 184,1 MEUR (137,4).

DRIFTNETTO

Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden

till -31,2 MEUR (-25,9). Driftnettot ökade med 35,3 % och uppgick till

157,6 MEUR (116,5), vilket motsvarar en överskottsgrad om

94,5 % (95,2). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-net”

eller ”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten

av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen.

Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras

hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror,

kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot

förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i

takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad.

ADMINISTRATIONSKOSTNADER

Administrationskostnaderna uppgick till -16,6 MEUR (-12,1). I

samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en

organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus

etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Benelux-länderna, där

skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter.

Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under

perioden, baserat på årsstämmans beslut att subventionera

optionspremien. Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader

för rådgivningstjänster kopplade till framtagandet av

teckningsoptionsprogram för anställda i både Norden och Belgien.

Vidare ingår en kostnad av engångskaraktär för överenskommen

ersättning till tidigare VD om -0,8 MEUR.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till -63,4 MEUR (-57,5) och består

huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -60,5 MEUR

(-49,6) samt ränteintäkter om 1,9 MEUR (2,1). Utöver detta ingår

valutakursförändringar om -1,2 MEUR (-0,9), samt kostnader för

limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld

enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under

perioden avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga

till lån som återbetalats. Eftersom en stor del av den räntebärande

skulden redan har refinansierats, bedöms liknande återföringar

inte vara aktuella i närtid. Per den 31 december 2025 bestod

koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 318,1 MEUR

samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 274,7 MEUR. Det

efterställda lånet om 12,2 MEUR återbetalades under september

2025. De räntebärande skulderna uppgick därmed till totalt 1 592,8

MEUR (1 138,1), med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 %

(4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) och en

genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). Under 2025 ökade

de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR, inklusive effekter från

valutakursförändringar. Ökningen är främst hänförlig till befintliga

lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån kopplade

till genomförda förvärv samt en ny obligation om 50,0 MEUR som

emitterades i januari 2025. I början av det fjärde kvartalet 2025

utökades obligationslånet med två trancher: en om 20,0 MEUR och

en om 10,0 MEUR. För mer information om finansieringen, se sidorna

24-27.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Under året uppgick förvaltningsresultatet till 98,6 MEUR (46,9).

Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt

valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar

1,03 EUR (0,89) per aktie.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER

Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 771,2

MEUR (72,2) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR (1 797,9)

till det utgående värdet 2 641,3, MEUR (1 870,1).

Nedan är en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då

förvärvet av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer

sig nedan belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet.

Vidare har även förvärvet av One+, tidigare ett joint venture, fullt

konsoliderats då Cibus har förvärvat den resterande andelen

Ingående värde 1 870,1

Förvärv 769,5

Försäljningar -31,3

Orealiserade värdeförändringar -0,5

Valutakurseffekt 16,9

Investeringar i fastigheterna 16,6

Utgående värde 2 641,3

Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -0,5

MEUR (-44,7). Under perioden har samtliga länder, med undantag

för Finland, haft ökande eller oförändrade orealiserade

värdeförändringar.

Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden,

huvudsakligen till följd av antaganden om något längre

uthyrningscykler. Värdeutvecklingen har även påverkats av lägre

inflationsantaganden, vilket ytterligare bidragit till de negativa

värdeförändringarna. Den genomsnittliga direktavkastningen i

fastighetsportföljen i sin helhet är oförändrad och var i slutet av

Q4 2025 6,4 %.

INVESTERINGAR I FASTIGHETER

Hyresgästanpassningar 5,0

Renovering i befintliga fastigheter 6,3

Pågående fastighetsutveckling 5,3

Utgående värde 16,6

Investeringar i fastigheterna har uppgått till 16,6 MEUR

(5,5) under året, varav 5,0 MEUR (0,9) avser genomförda

hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller

över den befintliga portföljen och 5,3 MEUR (0,3) avser pågående

fastighetsutveckling.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT

Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,4 MEUR

(-9,8). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till

förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.

SKATT

Norden

I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt

i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar

på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av

underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit

en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande av

underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad.

Benelux

Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8

% i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska

fastighetsbolagen är strukturerade som icke-offentliga REIT,

där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader

samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en

låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska

fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga

avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket

leder till en lägre faktisk skattesats

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR

(9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten

har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9) och i

moderbolagets balansräkning till 0,8 MEUR (1,0). Cibus redovisar

en total skatt för rapportperioden om -8,7 MEUR (2,7), varav

aktuell skatt uppgår till -1,5 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt

till -7,2 MEUR (3,0). I den aktuella skatten ingår en engångseffekt

om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i

samband med genomförd fusion.

ÅRETS RESULTAT

Årets resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14

EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i

resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4

MEUR (-9,8) på räntederivat.

FINANSIELLA RAPPORTER

Kassaflöde och finansiell ställning

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick

till 128,5 MEUR (102,5). Kassaflödet påverkas negativt av

transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet

av Forum Estates, se vidare not 24 på sidan 107. Kassaflödet från

investeringsverksamheten uppgick till -223,8 MEUR (-129,4) och

består främst av förvärv av fastigheter i Finland, Sverige, Norge,

Danmark, Belgien och Nederländerna, samt försäljning av fastigheter

i Belgien, Finland och Sverige. Cibus har även förvärvat samtliga

aktier i Forum Estates under perioden via en apportemission. De

likvida medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en

positiv effekt i kassaflödet från investeringsverksamheten, se vidare

not 24 på sidan 107. Kassaflödet från finansieringsverksamheten

uppgick till 99,0 MEUR (46,5). Under 2025 har Cibus emitterat

seniora icke säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR samt

genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde

bolaget drygt 1 miljard SEK (motsvarande 91,1 MEUR). Vidare har

refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 531,0

MEUR och återbetalning av lån om -466,8 MEUR. Likvida medel vid

periodens slut uppgick till 54,9 MEUR (50,8). Per den 31 december

2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter avdrag för likvida

medel till 1 537,9 MEUR (1 087,3). Aktiverade upplåningskostnader

uppgick till 4,9 MEUR (4,4)

Finansiering

Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda

lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda

obligationslån samt ett hybridobligationslån.

Per den 31 december 2025 hade koncernen säkerställda

banklån om 1 318,1 MEUR (947,2) med en genomsnittlig

viktad kreditmarginal om 1,4 % och en genomsnittligt viktad

kapitalbindningstid om 2,4 år. Som säkerhet för banklånen har

Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81 % av Cibus externa

finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke

säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande

17% respektive 2 % av den externa finansieringen. Se not 23 för

ytterligare information avseende finansiell riskhantering och

finansiella instrument.

Legal struktur

Per den 31 december 2025 bestod koncernen av 433 aktiebolag

med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga

fastigheter ägs av dotterbolagen och 47 av dotterbolagen är

delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen

av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av

en specifik del i en fastighet.

Ägarförhållanden

Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har

ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 61 000 aktieägare per

den 31 december 2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 39

% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31

december 2025 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.

AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2025

Namn Antal aktier Andel, %

Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%

Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%

Vanguard 3 771 866 4,60%

BlackRock 2 757 093 3,36%

Avanza Pension 2 209 701 2,69%

Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%

Sensor Fonder 1 699 170 2,07%

Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%

Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%

Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%

Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%

Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%

State Street Investment Management 1 163 519 1,42%

DWS Investments 779 684 0,95%

Nordea Funds 681 724 0,83%

Summa 15 största aktieägare 31 676 595 38,59%

Aktieägare, övriga 50 409 450 61,41%

Totalt 82 086 045 100,00%

Källa: Modular Finance

Moderbolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen

och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består

i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor

och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som

administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,

projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget

uppgick till 11,5 MEUR (10,7).

Hållbarhetsrapport

För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68.

Revisor

Årsstämman 2025 valde revisionsbolaget Öhrlings

PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade

revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.

Väsentliga händelser under perioden

FÖRSTA KVARTALET

Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke

säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna

har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders

EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.

Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat

styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.

Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför

förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om

apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet.

Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR,

varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar.

Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och

dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett

underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.

Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare

kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och

tillträtts.

ANDRA KVARTALET

På årstämman den 10 april 2025 beslutades:

— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att

betalas ut månadsvis.

— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 %

nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten

för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt.

— Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie

styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth

Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes

som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till

ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny

styrelseordförande.

— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till

medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till

medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i

Belgien.

Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter

i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om

totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och

Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av

banklån till lägre marginal.

Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i

Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde

om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett

underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni

meddelade Cibus att man rekryterat en Head of Sustainability och

en Investment Manager.

FINANSIELLA RAPPORTER

Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad

nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK.

Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen

motsvarade en premie om 25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus.

Nettolikviden kommer i huvudsak användas för att finansiera

framtida förvärv i befintliga marknader i enlighet med Cibus

tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv kommer en del av

likviden att användas för att återbetala de återstående efterställda

lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.

TREDJE KVARTALET

Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i

Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem

av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6

MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-

affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en

Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande

fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande

och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.

Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i

Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner

till ett underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under

kvartalet har en hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de

sju danska fastigheterna, vilken därmed utgick ur affären.

Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt

MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt.

MTNprogrammet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande

i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya

grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns

tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser.

Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal

om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3

MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig

återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000,

Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg under hösten

2025. Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat

ett kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head

of Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde

tjänsten den 1 september 2025.

FJÄRDE KVARTALET

Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR

under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som

förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt

belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps.

Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 MEUR till

samma villkor, vilket innebär att det totala utestående beloppet

uppgår till 80 MEUR.

Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna

i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam

ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med

ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett

nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus på

nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya joint

venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap,

inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida belgiska

detaljhandelsprojekt.

Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt

som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst.

Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11

fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland,

Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med

årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets

utgång

Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av

sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om

50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet

genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya

gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande

obligationer.

Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke

säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationerna har en

löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR

+ 210 bps.

Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt

återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5

MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.

Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare

kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De

utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt

belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026

och likviddag 4 februari 2026.

Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau

och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse.

Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria

Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg

som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.

Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process

för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation

om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett

återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den

befintliga efterställda eviga obligationen.

Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en

hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om

totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de "Nya

Hybridobligationerna"

Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet

och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda eviga

obligationen om 30 MEUR.

Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har utsetts

till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, som

närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i juli.

Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-Sofie

Lindroth tillträder.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika

typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och

finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70.

Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer

genom sin funktion i koncernen.

Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare

Riktlinjerna omfattar VD, CFO och COO. Riktlinjerna omfattar

inte ersättningar som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna

tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs

i redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits

av årsstämman 2020. Vid bolagsstämman 2025 beslutades

ett förtydligande kring koncernledningens möjlighet att göra

löneväxling förutsatt att detta kan ske på ett för bolaget

konstadsneutralt vis. Utöver detta gjordes inga ändringar.

Årsstämman 2025 beslutade att godkänna bolagets

ersättningsrapport för 2024. Riktlinjerna bidrar till att främja

bolagets affärsstrategi, dess långsiktiga intressen samt hållbar

utveckling. Bolagets affärsstrategi är att förvärva, förvalta och

utveckla fastigheter i Europa med dagligvaruhandelskedjor som

ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 672 (640)

fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För

mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 8.

En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och

tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan

erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör

att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig

totalersättning.

I Bolaget har inrättat teckningsoptionsprogram för VD och

medarbetare. Dessa har beslutats av bolagsstämman och omfattas

därför inte av dessa riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller

det långsiktiga teckningsoptionsprogram som årsstämman 2025

beslutade. Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt

befintliga program. De prestationskrav som används för att bedöma

utfallet av programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin

och därmed till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess

hållbarhet. Programmen uppställer vidare krav på egen investering,

även om de subventioneras, genom beskattning av förmånen i

optionsprogrammen samt krav på viss flerårig innehavstid. För mer

information om dessa program, innefattande de kriterier som utfallet

är beroende av, se not 21.

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet.

FINANSIELLA RAPPORTER

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig

samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig

kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.

Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för

utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under

en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen

får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta

kontantlönen under mätperioden.

Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara

premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte

omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande

kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för

premiebestämd pension får uppgå till högst 30 %

av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande

anställningsförhållanden som lyder under andra regler än

svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner,

vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande

regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande

ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara

högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden

och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp

motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning

från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex

månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning

för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan

ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska

endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren

saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den

fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under

den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska

vara högst sex månader efter anställningens upphörande.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda

och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller

kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar

Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling

till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga

utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för

utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas

respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har

uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser

rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen

i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av

finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast

offentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av

skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra

riktlinjerna

Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det

uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart

fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.

Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av

bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av

riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade

frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i

den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,

om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska

bärkraft.

Förväntad framtida utveckling

Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i

takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv

förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av

existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra

bolagets avkastning.

Vinstdisposition och utdelningsinformation

Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en utdelning om

0 ,90 EUR (0, 90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.

Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga

utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets

starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och

förutsägbara direktavkastning.

Förslag till vinstdisposition

Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en

utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt

73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en

tolvmånadersperiod efter årsstämman.

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE

VINSTMEDEL EUR

Överkursfond 1 040 889 703

Hybridobligation 30 000 000

Balanserat resultat -317 783 911

Årets resultat 11 511 158

764 616 950

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS SÅ

ATT

Till aktieägarna utdelas 73 877 441

balanseras i ny räkning 690 739 510

764 616 950

Antalet aktier uppgår till 82 086 045. För det fall styrelsen

maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen kan

erhålla på den ordinarie årsstämman den 15 april 2026 att besluta

om nyemission i från årsstämman 2026 kommer en utdelning för

tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR att delas ut. Av

det disponibla beloppet per den 31 december 2025 kommer minst

757 229 206 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt

81 265 185 EUR.

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA

UTDELNINGEN

Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska

ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att

kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva

verksamheten i dess nuvarande omfattning.

Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets

och koncernens verksamhets art, omfattning och risker

ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets

och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i

övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna

återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har

styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen,

förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret

2025 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som

kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska

ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner

därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §

aktiebolagslagen.

Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till

efterföljande finansiella rapporter.

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens resultaträkning
Belopp i MEUR	Not	2025	2024
Hyresintäkter	4	166,7	122 ,4
Serviceintäkter	4	2 2 ,1	2 0,0
Driftkostnader	5	-23,5	-2 0,9
Fastighetsskatt		-7,7	-5,0
Driftnetto	6	1 5 7,6	116 ,5
Administrationskostnader	7,8	-16, 6	-1 2 ,1
Övriga intäkter*		2 0,5	-
Finansnetto	9	-63,4	-5 7, 5
Resultat från intresseföretag		0,5	-
Förvaltningsresultat		98 ,6	4 6,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade		3,4	0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade	12	-0, 5	-44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad	10	-1,4	-9, 8
Resultat före skatt		100 , 1	-7, 5
Aktuell skatt	11	-1,5	-0, 3
Uppskjuten skatt	11	-7, 2	3,0
Årets resultat		91,4	-4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st		78 569 668	58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR		1,14	-0,1 2

*Består av negativ goodwill 27 ,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9, 1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 24.

**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.

Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MEUR	Not	2025	2024
Årets resultat		91,4	-4,8
Övrigt totalresultat
Årets omräkningsdifferenser vid		5,6	-4 ,0
omräkning av utländska verksamheter
Summa totalresultat*		9 7, 0	-8,7
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

		FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i MEUR	Not	31-dec 2025	31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	2 641,3	1 8 70,1
Nyttjanderättstillgångar	13	1 5,5	11,3
Andra materiella tillgångar		0,7	0 ,1
Immateriella tillgångar		0,0	0 ,1
Uppskjutna skattefordringar	14	3 ,1	1 ,9
Övriga långfristiga fordringar		6,7	0,0
Summa anläggningstillgångar		2 667,3	1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar		3,5	0,7
Övriga kortfristiga fordringar		14,8	5 ,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	5,5	2 ,5
Likvida medel	16	5 4,9	5 0, 8
Summa omsättningstillgångar		78 ,7	5 9, 0
SUMMA TILLGÅNGAR		2 746,0	1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	17	0,8	0,7
Övrigt tillskjutet kapital		1 040,9	74 8, 2
Reserver		-2 , 8	-8,4
Balanserat resultat inkl. årets resultat		-4 7,7	-6 1,8
Hybridobligation	18	30,0	3 0,0
Summa eget kapital *		1 021,2	7 08 ,7
Långfristiga skulder
Upplåning	19,23	1 4 97,7	1 010,1
Uppskjutna skatteskulder	14	48,4	36,4
Räntederivat		4,3	2 ,1
Övriga långfristiga skulder	13	1 8,5	14, 6
Summa långfristiga skulder		1 568,9	1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning	19,23	9 0, 2	1 2 3 ,6
Leverantörsskulder		4,2	3,5
Aktuella skatteskulder		3,3	1,5
Övriga kortfristiga skulder		5,2	5 ,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	53 ,0	36,3
Summa kortfristiga skulder		155,9	17 0, 5
Summa skulder		1 724,8	1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		2 746,0	1 942,5

*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Belopp i MEUR				Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Övrigt		Balanserat
		tillskjutet		resultat inkl.	Hybrid-	Totalt eget
	Aktiekapital	kapital	Reserver	årets resultat	obligation	kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024	0,6	666,8	-4,4	0, 2	3 0,0	693,2
Årets resultat	-	-	-	-4,8	-	-4,8
Årets övrigt totalresultat	-	-	-4 ,0	-	-	-4 ,0
Årets totalresultat	-	-	-4 ,0	-4,8	-	-8 ,7
jan-dec 2024
Nyemission*	0 ,1	8 2 ,0	-	-	-	8 2 ,1
Köp av teckningsoptioner	-	0,4	-	-	-	0,4
Återköp av teckningsoptioner*	-	-0,1	-	-	-	-0 ,1
Emissionskostnader	-	-1, 1	-	-	-	-1, 1
Skatteeffekt emissionskostnader	-	0,2	-	-	-	0, 2
Utdelning till aktieägare	-	-	-	-54, 6	-	-54,6
Utdelning hybridobligation	-	-	-	-2 , 5	-	-2 , 5
Utgående eget kapital 31-dec 2024	0,7	74 8, 2	-8,4	-61,8	3 0,0	708 ,7
Ingående eget kapital 1-jan 2025	0,7	74 8, 2	-8,4	-61,8	3 0,0	708 ,7
Årets resultat	-	-	-	91,4	-	91 ,4
Årets övrigt totalresultat	-	-	5,6	-	-	5 ,6
Årets totalresultat	-	-	5 ,6	91,4	-	9 7, 0
jan-dec 2025
Apportemission*	0,1	203,8	-	-	-	20 3,9
Nyemission*	0,0	9 1 ,1	-	-	-	9 1 ,1
Emissionskostnader apportemission	-	-1, 9	-	-	-	-1,9
Emissionskostnader nyemission	-	-1,3	-	-	-	-1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader	-	0,7	-	-	-	0, 7
Köp av teckningsoptioner	-	0,3	-	-	-	0, 3
Utdelning aktieägare	-	-	-	-7 5 , 2	-	-7 5 , 2
Utdelning hybridobligation	-	-	-	-2 ,1	-	-2 ,1
Utgående eget kapital 31-dec 2025	0,8	1 040,9	-2, 8	-4 7, 7	30,0	1 021,2
* För information se Moderbolagets förändring av Eget kapital på sidan 91.

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i MEUR	Not	2025	2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		100 ,1	-7, 5
Justering för:
- Avskrivningar		0, 2	0 ,1
- Finansnetto		5 7, 7	5 7, 2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter		0,5	44, 7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat		1 ,4	9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser		0,8	0,9
- Resultat från intresseföretag		-0, 5	-
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande*		-2 9,5	-
Betald skatt		-0,0	-0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 30, 7	105,2
före förändring av rörelsekapitalet*
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar		-2 , 5	-4 ,9
Förändring av kortfristiga skulder		0, 3	2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten		128,5	102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter	12	-2 4 0, 5	-1 2 5,9
Försäljning av fastigheter	12	31, 3	2 ,0
Investeringar i befintliga fastigheter	12	-15, 9	-5,5
Andra investeringar		-0, 4	-
Förvärv av dotterbolag*		1,7	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-2 23 , 8	-129 ,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission		9 1 ,1	82, 2
Emissionskostnader		-3,2	-1,2
Köp av teckningsoptioner		0, 3	0, 4
Återköp av teckningsoptioner		-	-0,1
Utdelning till aktieägare		-7 0 , 2	-52 ,8
Utdelning hybridobligation		-2 , 2	-2 ,6
Obligationsemission		8 0,0	1 8 9,6
Återköp av obligationer		-	-144,7
Upptagna lån	19	5 31 ,0	5 22 ,5
Amortering av lån	19	-466,8	-4 8 7, 8
Uppläggningskostnader		-2 ,9	-4 ,0
Betald ränta		-5 5 ,1	-4 8,9
Förtidsinlösenavgifter		-	-4,2
Premie för finansiellt instrument	23	-3 ,0	-1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		9 9,0	46,5
Årets kassaflöde		3,7	19,6
Likvida medel vid årets början		50, 8	31,5
Kursdifferens i likvida medel		0,4	-0, 3
Likvida medel vid årets utgång		54 ,9	5 0,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt.
Se vidare not 24.

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat

Belopp i MEUR Not 2025 2024

Rörelseintäkter 3,3 3,5

Rörelsekostnader 26,27 -15,4 -5,6

Rörelseresultat -12,1 -2,1

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 31,6 36,9

Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -17,4 -23,2

Resultat efter finansiella poster 2,1 11,6

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag 10,6 -1,0

Resultat före skatt 12,7 10,6

Skatt 29 -1,2 0,1

Årets resultat* 11,5 10,7

*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets balansräkning

Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1

Andelar i dotterbolag 30 672,3 523,9

Uppskjutna skattefordringar 0,8 1,0

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,8 354,9

Summa anläggningstillgångar 1 170,0 879,9

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 166,7 84,0

Övriga kortfristiga fordringar 0,4 2,4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,4

Likvida medel 24,1 25,9

Summa omsättningstillgångar 191,4 112,7

SUMMA TILLGÅNGAR 1 361,4 992,6

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 0,8 0,7

Summa bundet eget kapital 0,8 0,7

Överkursfond 1 040,9 748,2

Hybridobligation 30,0 30,0

Balanserat resultat -317,8 -251,1

Årets resultat 11,5 10,7

Summa fritt eget kapital 764,6 537,8

Summa eget kapital 765,4 538,5

Långfristiga skulder

Obligationslån 31 273,3 189,6

Räntederivat 2,8 2,9

Summa långfristiga skulder 276,1 192,5

Kortfristiga skulder

Kortfristiga skulder till koncernföretag 288,4 238,0

Leverantörsskulder 0,2 0,2

Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 30,8 23,3

Summa kortfristiga skulder 319,9 261,6

Summa skulder 596,0 454,1

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 361,4 992,6

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets förändring av eget kapital

Belopp i MEUR Bundet eget kapital Fritt eget kapital

Aktiekapital Överkurs-

fond

Hybrid-

obligation

Balanserat

resultat inkl.

årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 2024-01-01 0,6 666,8 30,0 -199,7 497,7

Årets resultat - - - 10,7 10,7

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - 10,7 10,7

Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1

Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4

Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1

Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1

Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2

Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6

Utdelning hybridobligation - - - -2,5 -2,5

Omklassificering - - - 5,7 5,7

Utgående eget kapital 2024-12-31 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5

Ingående eget kapital 2025-01-01 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5

Årets resultat - - - 11,5 11,5

Årets övrigt totalresultat - - - - -

Årets totalresultat - - - 11,5 11,5

Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9

Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,1

Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9

Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3

Skatteeffekt emissionskostnader - 0,7 - - 0,7

Köp av teckningsoptioner * - 0,3 - - 0,3

Utdelning till aktieägare - - - -75,2 -75,2

Utdelning hybridobligation - - - -2,1 -2,1

Utgående eget kapital 2025-12-31 0,8 1 040,9 30,0 -306,3 765,4

* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av

nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapi-

talet till 629 721 EUR.

** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teck-

ningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per

den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.

*** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i

Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR.

**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av

nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till

820 860,45 EUR.

FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets kassaflödesanalys

Belopp i MEUR Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 12,7 10,6

Justeringar för ej kassapåverkande poster:

- Avskrivningar 0,1 0,0

- Finansnetto 14,6 12,4

- Uppläggningskostnader 0,7 1,7

- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 0,1 2,6

- Orealiserade kursdifferenser 1,0 0,7

Betald skatt -0.0 -0,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten 29,3 28,0

före förändring av rörelsekapitalet

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet

Förändring av kortfristiga fordringar -81,3 -36,6

Förändring av kortfristiga skulder 52,4 52,8

Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,4 44,2

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott -34,8 -41,9

Lån till dotterbolag -47,7 -40,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -82,5 -81,9

Finansieringsverksamheten

Nyemission 91,1 82,2

Emissionskostnader -3,2 -1,2

Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4

Återköp av teckningsoptioner - -0,1

Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8

Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6

Obligationsemission 31 80,0 189,6

Återköp av obligationslån 31 - -144,7

Uppläggningskostnader för obligationslån -0,7 -1,8

Betald ränta -14,6 -8,2

Förtidsinlösenavgifter - -4,1

Premie för finansiellt instrument -0,2 -0,9

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 80,3 55,8

Årets kassaflöde -1,8 18,1

Likvida medel vid årets början 25,9 7,8

Likvida medel vid årets utgång 24,1 25,9

Not 1 Allmän information om bolaget

Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer

559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i

Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm.

Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar

att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är

Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i miljontals

Euro. Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) (”Cibus”), organisationsnummer 559135-0599,

avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 1 januari–31 december 2025, vilken godkändes av

styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026.

Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper

Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de

av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)

samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC).

Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är

redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter

och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag

är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt

bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella

ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 386 av

433 dotterbolag och är delägare i 47 av dotterbolagen. De delägda

dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate

Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen

för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie

100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen

besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de

olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren

hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.

Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar

aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för

att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta

belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld

oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan

själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte

heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar

sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av

gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket

innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag

(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt

förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från

och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets

intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i

koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar

och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.

För delägda dotterbolag (MRECs) ingår hyresintäkter som

samlats in av holdingbolag för att representera inkomstsidan samt

underhållskostnader representerar fastigheterskostnader .

Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med

förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på

överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i

anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår.

På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och

övertagna skulder initialt till verkligt värde.

Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som

tillämpats.

NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA

TOLKNINGAR 2025

Ändringar i standarder som trätt ikraft från och med 1 januari

2025 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna

finansiella rapport.

Nya standarder som träder i kraft från och med 2026

International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat

en ny Redovisningsstandard, IFRS 18. IFRS 18 behandlar

presentation och upplysningar i finansiella rapporter och ska

tillämpas för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2027 eller

senare. Standarden är ännu inte antagen av EU. Standarden

ersätter IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, och inför

nya krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för

liknande företag och ge användarna mer relevant information

och transparens. De nya kraven innebär bland annat att

samtliga intäkts- och kostnadsposter ska klassificeras utifrån

tre huvudkategorier: rörelse, investering eller finansiering.

IFRS 18 inför även obligatoriska delsummeringar och utökade

upplysningskrav avseende vissa resultatmått, så kallade

”Management-defined performance measures” (MPM). Ledningen

analyserar för närvarande de fullständiga konsekvenserna av

att tillämpa IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De

materiella effekter som hittills har identifierats är följande.

Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk delsumma

i den nya standarden vilket för koncernen kommer att

inkludera värdeförändringar på förvaltningsfastigheter (samt

nedskrivningar på goodwill om applicerbart). Detta är en tydlig

förändring från nuvarande uppställningsform. En annan viktig

förändring är att resultat från andelar i joint ventures och

intresseföretag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden ska

presenteras inom investeringsverksamheten. Detta innebär

således att denna resultatpost inte kommer att inkluderas i

rörelseresultatet.

VÄRDERINGSGRUNDER

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska

anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder

och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen

värderas till verkligt värde.

Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde

består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via

koncernresultaträkningen.

Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens

redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering

och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.

KLASSIFICERING

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning

först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra

belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp

betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader

efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som

omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.

KONCERNREDOVISNING

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic

Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess

dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande

inflytande erhålls när moderbolaget

— har inflytande över investeringsobjektet;

— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt

engagemang i investeringsobjektet, och

— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att

påverka sin avkastning.

Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag

moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den

dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över

dotterbolaget.

K oncernens redovisningsprinciper och noter

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Detta innebär att intäkter och kostnader för ett dotterbolag

som förvärvats eller avyttrats under innevarande räkenskapsår

inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt totalresultat

från den dag moderbolaget får det bestämmande inflytandet

fram till den dag moderbolaget upphör att ha det bestämmande

inflytandet.

Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella

rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med

koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar

och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör

transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.

FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA

Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör

rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.

Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i

euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till

närmaste miljontal. Resultatposter i annan valuta räknas om till

genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas

om till balansdagskurs.

TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan

till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell

valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver

sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta

räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som

föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid

omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar

och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden

omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära

tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas

till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för

värdering till verkligt värde.

UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER

Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive

koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från

utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens

rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på

balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet

omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en

approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive

transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid

valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt

totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital,

benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör

för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga

ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras

från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.

TILLGÅNGSFÖRVÄRV

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar

som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de

enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på

deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet

proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna

skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter

läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar

vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader

redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar

erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad

värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för

förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till

anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

SEGMENTRAPPORTERING

Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland,

Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg .

50 % av driftnettot under 2025 är hänförlig till Finland, 15% till

Denmark, 15% till Belgien, 12 % till Sverige, 5% till Nederländerna,

3 % till Norge och 0,4% till Luxemburg. Av det totala

fastighetsvärdet var 1 215,4 MEUR (1 169,1) hänförligt till Finland,

435,5 MEUR (-) till Belgien, 434,0 MEUR (364,6) till Danmark, 314,3

MEUR (269,5) till Sverige, 120,4 MEUR (-) till Nederländerna, 112,4

MEUR (66,9) till Norge och 9,3 MEUR (-) till Luxemburg.

INTÄKTER

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns

intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och

periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i

hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter.

I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index

samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan

sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme,

kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period

som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och

serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som

förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid

medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt

högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över

kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle

medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt

högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.

KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE

Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende

av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell

leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs

linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid

skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan

tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.

LÅNEUTGIFTER

Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför

sig till.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Koncernen har under året haft 25 anställda. Ersättningar till

anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i

utbyte mot ersättningen.

Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara

premiebestämda, i den mån den anställda inte omfattas

av förmånasbestämd pension enligt tvinganande

kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för premiebestämd

pension får uppgå till högst 30 procent av den pensionsgrundande

inkomsten. Pensionsplanen redovisas som en avgiftsbestämd plan.

Läs mer i förvaltningsberättelsen med riktlinjerna för ersättning

på sidan 83.

SKATT

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende

aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig

till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt

balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära

skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på

tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till

nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda

värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över

finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende

temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som

förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den

innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller

en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas

initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt

hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna

till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till

värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde

redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde

baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.

De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:

Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för

identiska tillgångar och skulder.

Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för

tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,

antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).

Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke

observerbar data.

Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.

Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet

när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som

kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att

anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt

sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt

tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period

de uppstår.

Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med

kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av

fastigheterna.

Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på

tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången

har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten

intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare

tidpunkt.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida

medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats

enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar

endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.

FINANSIELLA INSTRUMENT

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över

finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets

avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från

tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen

över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas

bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs

eller på annat sätt upphör.

HYBRIDOBLIGATION

Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital

i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte

har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.

Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande

ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas

ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat

belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta

direkt i balanserat resultat.

KLASSIFICERING OCH VÄRDERING

Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell

för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de

avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de

avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda

tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av

betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen

för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga

kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella

tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på

det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet

anskaffningsvärde.

Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål

kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden

och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den

finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till

kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta

på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt

värde via övrigt totalresultat.

Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation,

innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter

andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via

resultaträkningen.

UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH

EFFEKTIVRÄNTEMETODEN

Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet

anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/

avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker

till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden,

i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av

ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.

Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens

upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär

redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha

oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för

förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).

NEDSKRIVNING

För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen

direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens

återstående löptid.

Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt

att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av

indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.

Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar

sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till

ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering

för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,

övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade

modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens

kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna

har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats

baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och

prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida

medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg

kreditrisk tillämpas .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

RÄNTEDERIVAT

Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten

upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet

på räntetaken består således av en negativ post motsvarande

de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv

post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan

som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan

aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och

värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen

värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde

hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.

Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna

kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.

LIKVIDA MEDEL

Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden

som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en

obetydlig risk för värdeförändringar.

LEVERANTÖRSSKULDER

Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som

värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas

förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till

nominellt belopp utan diskontering.

UPPLÅNING

Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”

och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt

effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av

lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets

löptid som en del av räntekostnaden .

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse

(legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är

troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera

förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av

det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen

på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter

förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom

att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera

förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa

utbetalningar.

Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en

avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen

särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det

är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar

förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.

Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar

VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan

på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på

historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga

under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig

från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna

förändras.

Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,

och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per

balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga

justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under

nästkommande räkenskapsår.

VÄRDERING FASTIGHETERNA

Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur

svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje

fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid

marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för

avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar

som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det

verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom

fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.

Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och

utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en

riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således

bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.

FÖRVÄRV AV BOLAG

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är

att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.

Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande

fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet

som tillgångsförvärv.

UNDERSKOTTSAVDRAG

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av

sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda

underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida

vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR

(9,7) per 31 december 2025.

KLASSIFICERING HYBRIDOBLIGATION

Cibus har emitterat hybridobligationer om 30 MEUR.

Hybridobligationen har en evig löptid med en löpande

räntebetalning. Cibus har en möjlighet att lösa in utestående

hybridobligationer fr.o.m. första inlösendag som infaller

september 2026. Vid första redovisningstillfället har bedömningen

gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett

egetkapitalinstrument och inte som en finansiell skuld. Den

bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte

finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet

genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 4 Hyresintäkter

MEUR 2025 2024

Hyresintäkter exkl. tillägg 166,7 122,4

Drift 14,1 13,0

Fastighetsskatt 5,4 2,9

El 2,3 2,0

Övrigt 0,3 2,1

Summa 188,8 142,4

Förfallostruktur, hyresvärde

MEUR 2025-12-31 2024-12-31

År 1 150,9 129 ,5

År 2 129,8 113,5

År 3 115,1 99,5

År 4 102,5 87,4

År 5 86,2 76,7

Efter 5 år 59,5 62,2

Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.

tillägg) för respektive period under kontraktens löptid.

Not 5 Driftkostnader

MEUR	2025	2024
Fastighetsskötsel och	-3,9	-3,6
serviceavtal
Teknisk förvaltning	-2,4	-2,2
Taxebundna kostnader	-7,0	-6,9
Försäkringspremier	-1,6	-1,2
Löpande underhåll	-8,7	-7,0
Summa	-23,5	-20,9

Not 6 Segmentinformation

2025	Finland	Sverige	Norge	Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Koncernen
Hyresintäkter	85,0	19,8	5,4	24,8	23,5	7,6	0,6	166,7
Serviceintäkter	13,5	2,0	0,2	2,4	3,0	0,4	0,6	22,1
Driftkostnader	-16,5	-2,1	-0,4	-2,4	-1,0	-0,5	-0,6	-23,5
Fastighetsskatt	-3,0	-0,9	-0,1	-1,2	-2,4	-0,1	-	-7,7
Driftnetto	79,0	18,8	5,1	23,6	23,1	7,4	0,6	157,6
Förvaltningsfastigheter	1 215,4	314,3	112,4	434,0	435,5	120,4	9,3	2 641,3

2024	Finland	Sverige	Norge	Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Koncernen
Hyresintäkter	83,9	17,0	4,6	16,9	-	-	-	122,4
Serviceintäkter	16,0	1,7	0,2	2,1	-	-	-	20,0
Driftkostnader	-17,3	-1,4	-0,4	-1,8	-	-	-	-20,9
Fastighetsskatt	-3,0	-0,9	-0,1	-1,0	-	-	-	-5,0
Driftnetto	79,6	16,4	4,3	16,2	-	-	-	116,5
Förvaltningsfastigheter	1 169,1	269,5	66,9	364,6	-	-	-	1 870,1

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 7 Administrationskostnader och upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning

MEUR	2025	2024
Personalkostnader	-6,3	-4,9
Övriga externa kostnader	-10,0	-7,1
Avskrivningar	-0,3	-0,1
Summa	-16,6	-12,1

Upplysning om revisorns arvode

TEUR	2025	2024
Revisionsuppdrag	-965	-811
Revisionsverksamhet	-53	-29
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster	-17	-249
Skatterådgivning	-81	-282
Summa	-1 116	-1 371

Revisionsuppdrag uppgår till 965 TEUR varav 248 TEUR till PwC

Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget uppgår

till 53 TEUR varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster

uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige

har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den

lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av

årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt

arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med

revisionsuppdraget.

Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Antalet anställda i koncernen per den 31 december 2025 är

25 personer (10). Medeltalet anställda i koncernen under året

uppgick till 24 personer (10), varav 13 män (6). I Sverge var

medeltalet anställda 7 personer (6), varav 4 män (4), i Finland 5

personer (5), varav 2 män (2), Beligen 11 varav 6 män, i Danmark

0,4 varav 0,4 män samt i Norge, Nederländerna och Luxemburg är

medeltalet anställda 0 (0).

MEUR	Helår 2025	Helår 2024
Löner och ersättningar	-4,4	-3,4
Sociala kostnader inkl. löneskatt	-1,1	-1,0
Pensionskostnad, premiebestämda	-0,6	-0,5
Övriga personalkostnader	-0,2	-0,0
Summa	-6,3	-4,9

STYRELSE

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt beslut fattat på bolagsstämma den 10 april 2025.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämma.

TEUR	Löner, arvoden			Sociala kostnader
2025	och förmåner	Rörlig ersättning 6	Pensionskostnad	inkl. löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande, Stefan Gattberg¹	-57	-	-	-18	-75
Patrick Gylling 2	-42	-	-	-	-42
Elisabeth Norman	-33	-	-	-10	-43
Victoria Skoglund	-33	-	-	-10	-43
Nils Styf	-33	-	-	-10	-43
Stina Lindh Hök 3	-22	-	-	-7	-29
VD, Stina Lindh Hök 3	-31	-	-9	-10	-50
VD, Christian Fredrixon 4	-1 074	-	-111	-364	-1 549
Ledande befattningshavare (2 pers) 5	-642	-171	-141	-156	-1 110

1) Ordförande sedan årstämman 2025.

2) Ordförande fram till årsstämman 2025.

3) Styrelseledamot från årstämman 2025 till 2 december 2025. VD från 2 december 2025.

4) VD fram till 2 december 2025. I löner, arvode och förmåner ingår överenskommen ersättning vid avslutad anställning. Kostnaden har belastat resultatet för 2025, medan utbetalningen av arvodet sker löpande

under 2026 så länge den tidigare VD är anställd i bolaget.

5) Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO.

6) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsår 2025, vilken utbetalas 2026.

TEUR	Löner, arvoden och			Sociala kostnader
2024	förmåner	Rörlig ersättning 4	Pensionskostnad	inkl. löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande, Patrick Gylling	-63	-	-	-	-63
Elisabeth Norman	-31	-	-	-10	-41
Victoria Skoglund	-31	-	-	-10	-41
Stefan Gattberg	-31	-	-	-10	-41
Nils Styf	-31	-	-	-10	-41
VD, Christian Fredrixon¹	-372	-157	-91	-196	-816
VD, Sverker Källgården 2	-65	-	-14	-24	-103
Ledande befattningshavare (5 pers) 3	-1 227	-903	-212	-431	-2 774

1) VD sedan den 15 januari 2024.

2) VD fram till 15 januari 2024 och anställd fram till 29 februari 2024, innebärande att ersättning till Sverker Källgården endast utbetalats under en del av 2024.

3) Under 2024 bestod ledande befattningshavare av CFO, COO samt CIO:er för respektive land, vilka rapporterar direkt till COO.

4) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsåret 2024, vilken utbetalats under 2025 .

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 9 Finansnetto

MEUR	2025	2024
Räntekostnader på lånen	-60,4	-49,7
Ränteintäkter från	1,6	2,1
omsättningstillgångar
Uppläggningskostnader	-2,6	-4,0
Tomträttsavgäld	-0,6	-0,6
Valutakursdifferenser	-1,2	-0,9
Övriga finansiella intäkter	-0,2	-4,4
och kostnader *
Summa	-63,4	-57,5

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ränta

avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).

Uppläggningskostnader avser periodisering av

uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets

bindningstid. Tomträttsavgäld ses som ränta på den leasingskuld

avgälderna ger upphov till.

* I posten för 2024 ingår kostnad av engångskaraktär relaterade

till främst förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024

och 2025 och återinföring av uppläggningsavgifter kopplade till

dessa obligationer .

Not 10 Orealiserade värdeförändringar,

räntederivat

Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket

uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat

ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar i

räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av

förändrade marknadsräntor samt till följd av återstående löptid.

Orealiserade värdeförändringar påverkar koncernens resultat före

skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet .

Not 11 Skatter

MEUR	2025	2024
Aktuell skatt på årets	-1,5	-0,3
resultat
Summa aktuell skatt	-1,5	-0,3
Uppskjuten skatt	-1,1	0,2
hänförlig till outnyttjat
underskottsavdrag
Uppskjuten skatt hänförlig	-6,1	2,8
till temporära skillnader
Summa uppskjuten skatt	-7,2	3,0
Årets skattekostnad	8,7	2,7

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
MEUR	2025	2024
Resultat före skatt	100,1	-7,5
Årets skattekostnad	-8,7	2,7
Skatt enligt svensk skattesats	-20,6	1,5
(20,6 %)
Skillnad i utländska skattesatser	0,7	-0,2
Skatteeffekt av ej skattepliktiga	0,5	-0,0
intäkter
Skatteeffekt av ej avdragsgilla	9,2	0,7
kostnader
Skatteeffekt av ej aktiverat	-2,1	0,9
underskott
Skatteeffekt av	-0,1	-0,1
fastighetsförsäljning
Skatt hänförlig till tidigare år	-0,3	-0,7
Övriga skattemässiga justeringar	4,0	0,6
Summa	-8,7	2,7

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Koncernen äger 672 förvaltningsfastigheter vilka redovisas

till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i

resultaträkningen. Samtliga förvaltningsfastigheter värderas

enligt nivå 3 inom verkligt värde hierarkin enligt IFRS 13 Värdering

till verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar

det vill säga det pris som vid värderingstidpunkten bedöms

skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid

överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan

marknadsaktörer. Fastigheterna värderas varje kvartal av

externa oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum

31 december 2025 baseras på marknadsvärdering utförd av

oberoende och välrenommerade värderingsinstitut Newsec,

Cushman & Wakefield, CBRE, Stadim Bv och Inowai SA.

VÄRDERINGSANTAGANDEN

Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning

av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den

avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys

upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av

en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton

under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde

vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och

restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett

uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens

slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav

som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för

jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga

inflationen uppskattas till 2 % över tidsperioden. Investeringar har

bedömts utifrån det behov som föreligger. Under avtalsperioden

antas hyresintäkter indexeras i enlighet med hyresavtalen.

Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.

Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms

utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och

direktavkastningskrav är baserat på externvärderares

erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens

förräntningskrav.

100

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

MEUR	Finland	Sverige	Norge	Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Total
2025
Ingående värde	1 169,1	269,5	66,9	364,6	-	-	- 1	870,1
Förvärv av fastigheter	66,3	22,5	37,8	65,8	450,1	118,5	8,5	769,5
Orealiserade värdeförändringar	-23,4	5,4	7,7	3,5	5,0	1,6	-0,3	-0,5
Investeringar i befintliga fastigheter	12,5	0,6	-	0,5	1,7	0,3	1,0	16,6
Försäljning av fastigheter	-9,1	-0,5	-	-	-21,7	-	-	-31,3
Övrigt	-	16,8	0,0	-0,4	0,4	-	0,1	16,9
Utgående värde	1 215,4	314,3	112,4	434,0	435,5	120,4	9,3	2 641,3

MEUR	Finland	Sverige		Norge Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Total
2024
Ingående värde	1 195,0	255,8	69,9	277,2	-	-	-	1 797,9
Förvärv av fastigheter	10,0	20,0	-	95,9	-	-	-	125,9
Orealiserade värdeförändringar	-40,4	3,8	0,3	-8,4	-	-	-	-44,7
Investeringar i befintliga fastigheter	4,9	0,2	0,2	0,2	-	-	-	5,5
Försäljning av fastigheter	-0,4	-1,6	-	-	-	-	-	-2,0
Valutakurseffekt	-	-8,7	3,5	-0,3	-	-	-	-12,5
Utgående värde	1 169,1	269,5	66,9	364,6	-	-	-	1 870,1

Några av värderingsparametrarna är sammanlänkade. Ett exempel är att en högre inflationstakt å ena sidan påverkar framtida

kassaflöden positivt, eftersom hyresavtalen är inflationskopplade, men å andra sidan påverkar det negativt nuvärdet av dessa framtida

kassaflöden, eftersom diskonteringsräntan är ett resultat av avkastningskrav och inflation.

Transaktionsvolymen och marknadsaktiviteten påverkar nivån av osäkerhet. När marknaden är stabil och många affärer genomförs är

osäkerheten vanligtvis lägre, medan den ökar under perioder med kraftiga prisförändringar och större variationer i marknadens synsätt.

Vid värdering av en grupp fastigheter, som i detta fall, tenderar dessa osäkerheter att jämnas ut.

KÄNSLIGHETSANALYS

Verkligt värde baseras på en uppskattning av det troliga försäljningspriset på marknaden vid en viss tidpunkt. Detta pris kan dock endast

fastställas efter att en faktisk transaktion ägt rum.

Eftersom fastighetsvärderingar innebär att man bedömer det sannolika försäljningspriset på marknaden vid ett specifikt tillfälle, finns

det en viss osäkerhet kring de uppskattade marknadsvärderingarna. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på

osäkerheten i uppskattningarna av marknadsvärdet. Detta intervall ligger vanligtvis inom +/-10 procent.

Vid fastighetsvärdering är avkastningskravet en kombination av en riskfri ränta och riskpremie. Med tanke på de underliggande

marknadsförhållandena och den mycket diversifierade portföljen om 672 fastigheter, har ett intervall på +/- 25 räntepunkter bedömts

som lämpligt.

Med hänsyn till företagets ekonomiska beläggningsgrad på 95,5% under rapporteringsperioden, den högst diversifierade portföljen om

672 fastigheter där ingen utgjorde mer än 1,2% av hyresintäkterna, samt stabiliteten i dagligvaruhandlarnas affärsmodell, har ett intervall

på 2% bedömts som tillräckligt.

Känslighetsanalys TEUR	Antagande		Finland		Sverige		Norge		Danmark		Belgien	Nederländerna		Luxemburg		Total
Hyresintäkter	+/- 10%	32 900	-33 082	26 221	-26 221	40 528	-47 838	7 078	-7 078	44 527	-44 527	2 070	-2 050	250	-1 110	153 574	-161 906
Kalkylränta	+/- 25bps	-45 702	50 051	-5 208	5 661	-21 998	15 357	-3 831	4 203	-17 888	19 451	-2 150	2 170	-430	470	-97 206	97 362
Långsiktig vakansgrad	+/- 2%	-21 476	21 318	-3 240	3 240	-9 868	9 868	-761	1 201	-10 300	10 300	0	0	0	0	-45 644	45 926

Procent 2025-12-31	Finland	Sverige	Norge	Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Total
Långsiktig inflation	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,1	2.0	2.0
Genomsnittlig kalkylränta	8,0	8,2	8,4	8,0	6,5	6,2	6,4	7,8
Genomsnittligt direktavkastning	6,8	6,4	6,4	5,8	6,0	-	-	6,1
Genomsnittlig långsiktig vakans	5,7	5,0	2,3	-	6,5	-	-	4,6

Procent 2024-12-31	Finland	Sverige	Norge	Danmark	Belgien	Nederländerna	Luxemburg	Total
Långsiktig inflation	2,0	2,0	2,0	2,0	-	-	-	2,0
Genomsnittlig kalkylränta	7,9	8,2	8,2	7,9	-	-	-	7,9
Genomsnittligt direktavkastning	6,7	6,5	6,2	5,6	-	-	-	6,4
Genomsnittlig långsiktig vakans	5,7	5,0	3,1	-	-	-	-	4,5

101

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 13 Leasing

NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

MEUR	2025	2024
Tomträttsavtal	16,1	11,9
Tomträttsavgäld	-0,6	-0,6
Utgående värde	15,5	11,3

Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då

koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga

tomträttsavtal kommer att omförhandlas vilket kommer att få en

effekt på tomträttsavgäldernas storlek.

Not 14 Uppskjuten skatt

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR

MEUR	2025	2024
Ingående värde	1,9	1,9
Underskott	1,2	0,0
Utgående värde	3,1	1,9

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

MEUR	2025	2024
Ingående värde	36,4	39,8
Temporära skillnader	4,2	3,5
Förvaltningsfastigheter	9,2	-4,9
Räntetak	0,4	-1,1
Övrigt	-2,7	-0,3
Valutakurseffekt	0,9	-0,6
Utgående värde	48,4	36,4

Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade

underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att

underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med

hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag

för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga

underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR (9,7). Skattefordran

hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i

koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9). Av de skattemässiga

underskotten förfaller 12,2 MEUR inom 5 till 9 år medan övriga

underskott ej har ett förfallodatum.

Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

MEUR	2025	2024
Upplupna hyresintäkter	1,0	0,7
Upplupna serviceintäkter	0,6	-
Övrigt	3,8	1,8
Utgående värde	5,5	2,5

Not 16 Likvida medel

Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton.

Not 17 Eget kapital

AKTIEKAPITAL

Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och

berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse

enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgångenav

året uppgår till 82 086 045 stycken med ett kvotvärde av 0,01

EUR per aktie.

Antal	2025	2024
Ingående värde	62 972 150	57 246 140
Utnyttjande av	-	1 396
teckningsoptioner
Apportemission	13 313 895	-
Nyemission	5 800 000	5 724 614
Utgående värde	82 086 045	62 972 150

RESULTAT PER AKTIE

Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets

resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats

med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

MEUR	2025	2024
Resultat hänförligt till	91,4	-4,8
moderbolagets aktieägare
Resultat hänförligt till	89,3	-7,3
moderbolagets aktieägare
efter minskning av ränta på
hybridobligation
Antal utestående aktier	82 086 045	62 972 150
Genomsnittligt antal aktier	78 569 668	58 951 923

FRITT EGET KAPITAL

Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt

för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital med

undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är hänförligt

till tidigare genomförd nyemission i samband med förvärv av

fastigheterna.

Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en

utdelning om 0 ,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt

73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en

tolvmånadersperiod efter årsstämman. För det fall styrelsen

maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen

kan erhålla vid årstämman den 15 april 2026, att besluta om

nyemission upp till 10% av aktierna ifrån årstämman 2025 kommer

en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR

att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december

2025 kommer minst 757 229 206 EUR att återstå efter utdelning

om maximalt totalt 81 265 185 EUR.

Not 18 Hybridobligation

Den 17 juni 2021 emitterade Cibus hybridobligationer om 30 MEUR

under sitt nyligen etablerade MTN-program Hybridobligationerna

har en evig löptid med möjlighet till första inlösen efter 5,25

år och löper med en ränta om 3 månader EURIBOR + 4,75 %.

Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021 noterad på Corporate

Bond listan på Nasdaq Stockholm .

102

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Not 19 Upplåning

Information om bolagets upplåning hänvisas till not 23 Finansiell

riskhantering och finansiella instrument.

MEUR	2025	2024
Ingående värde	1 133,7	1 061,5
Obligation	80,0	189,6
Återköp av obligationer	-	-144,7
Upptagande av lån	531,0	522,5
Amortering av lån	-466,8	-487,8
Övertagna lån i samband med	305,4	-
rörelseförvärv
Aktivering av	-2,9	-4,0
uppläggningsavgifter
Periodisering av	1,3	4,0
uppläggningsavgifter
Valutakurseffekter	6,2	-7,4
Utgående värde	1 587,9	1 133,7

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

MEUR	2025	2024
Förskottsbetalda hyror	9,4	5,1
Upplupen ränta	10,6	6,2
Upplupen utdelning	25,4	19,5
Övrigt	7,6	5,5
Utgående värde	53,0	36,3

Not 21 Transaktioner med närstående

På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som

redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av

årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen

för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20

EUR. Styrelsen i Cibus beslutade att i maj 2024 att lämna ett

erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie

2020/2024 i bolaget om återköp av optioner. Som ett villkor

för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna

återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom

utnyttjande av de teckningsoptioner som behållits. Totalt

tecknades 1 396 aktier med stöd av teckningsoptionerna.

På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus

bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som

redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av

årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen

för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR.

Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem

efterföljande kvartal.

På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus

verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.

Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för

Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgick till 21,48 EUR. Styrelsen

beslutade, för att främja bolagets långsiktiga intressen och

hållbarhet, om ett avsteg från ersättningsriktlinjerna genom

återköp av medarbetarnas tidigare inbetalda premier av

samtliga teckningsoptioner från incitamentsprogrammet som

beslutades på årsstämman 2022. Återköp genomfördes till ett

belopp inklusive sociala avgifter om 630 TEUR som redovisades

som administrationskostnad i andra kvartalet 2024. Samtliga

teckningsoptioner för år 2022 har därefter makulerats.

På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus

verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.

Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för

Cibusaktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR.

Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.

På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett

teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus

verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.

Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för

Cibusaktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK.

Vidare beslutade årsstämman att subventionera optionspremien

för teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp

som erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna

i form av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 441

TEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet

2024.

På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga

incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för

medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där

det nordiska programmet följer tidigare struktur medan det

belgiska är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre

löptid. Totalt omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner,

varav 390 000 i det nordiska programmet och 157 500 i det

belgiska.

Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till

180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för

perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår

teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler

baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga

stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet.

Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention

av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala

avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga

kostnader redovisades i andra kvartalet 2025

Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för

avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka

kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.

Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan

verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda

och aktieägare i Cibus.

Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning

och övriga anställda ska vara årligen återkommande.

Antal optioner	2025	2024
Verkställande Direktör	-	100 000
Ledande befattningshavare*	256 250	395 000
Utestående optioner	256 250	495 000

* Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD.

Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka

rapporterar direkt till COO.

Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot

Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under

perioden uppgår till 0,1 MEUR.

Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

MEUR	2025	2024
Kontopant för likvida medel	-	-
Fastighetsinteckningar	1 318,1	947,2
Utgående värde	1 318,1	947,2
Eventualförpliktelser	Inga	Inga

103

Not 23 Finansiell riskhantering

och finansiella instrument

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika typer

av finansiella risker, främst relaterat till likviditets-, ränte- och

finansieringsrisker som beskrivs i ett eget stycke. Det är bolagets

styrelse som är ytterst ansvarig för exponering, hantering och

uppföljning av koncernens finansiella risker. De ramar som gäller

för exponering, hantering och uppföljning av de finansiella riskerna

följs upp av styrelsen löpande, se stycket “Likviditets- ränte-,

finansierings- och valutarisk” nedan kring hantering av kapitalrisk.

LIKVIDITETS-, RÄNTE-, FINANSIERINGS- OCH VALUTARISK

Med likviditetsrisk avses risken att koncernen får problem med att

möta dess åtagande relaterade till koncernens finansiella skulder.

Fastigheterna är nästintill fullt uthyrda med en uthyrningsgrad

om 95,5% och därmed är bolaget beroende av hyresgästernas

ekonomi, finansiella ställning och betalningsförmåga eftersom

bolagets intäkter i sin helhet består av hyresintäkter. Bolagets

riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket resulterar

i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan riskbild än

hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken hanteras genom att

koncernen kontinuerligt följer upp förfallna hyresfordringar. För att

minimera likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att

säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.

Med finansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan

uppbringa tillräcklig finansiering till en rimlig kostnad. Betalning

av ränta och driftkostnader hanteras genom att koncernen

löpande får in hyresinbetalningar.

Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av

räntesäkringens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat.

Även förändringar av EURIBOR, STIBOR eller NIBOR medför

att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras. På

förfallodagen, kommer bolaget att behöva refinansiera sina

utestående skulder. Styrelsen diskuterar löpande behov av

framtida finansiering. Koncernens förmåga att framgångsrikt

refinansiera denna skuld beror på villkoren för de finansiella

marknaderna i allmänhet vid denna tidpunkt. Som ett resultat,

kan koncernens tillgång till finansieringskällor vid en viss tidpunkt

inte vara tillgängligt på förmånliga villkor, eller överhuvudtaget.

Koncernens förmåga att refinansiera sina skuldförpliktelser på

fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget, kan ha en väsentlig

negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och

resultat.

Ränterisken definieras som hur räntenivån påverkar resultat och

kassaflöde. I och med att koncernen i allt väsentligt har bundna

räntor under lånens löptid är ränteexponeringen delvis begränsad

på kort och medellång sikt.

Utifrån aktuell intjäningsförmåga och med beaktandet av

räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast ränta som

fanns på plats per 31 december 2025 blir resultateffekten av

en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet -0,8 MEUR på

årsbasis. Resultateffekten av en ökning med 2 %-enheter blir -1,0

MEUR på årsbasis. Omvänt ger en minskning av marknadsräntan

med 1 %-enhet och 2 %-enheter +4,5 respektive +9,3 MEUR i

resultateffekt. Orsaken till den assymetriska riskprofilen är att en

viss del av räntesäkringarna utgörs av räntetak.

I villkoren för bolagets obligationer som var utestående

per 2025-12-31 finns det krav, så kallade kovenanter, om att

koncernens belåningsgrad inte får vara högre än 70 % och

koncernens räntetäckningsgrad får vara lägre än 1,50. Bolaget

uppfyller samtliga krav per den 31 december 2025. För de fall att

bolaget inte skulle uppfylla dessa krav innebär det ett brott mot

låneavtalet.

Koncernen har vidare säkerställda banklån som har upptagits i

dotterbolag i samtliga länder där Cibus äger fastigheter. Även i

dessa låneavtal finns det kovenanter avseende belåningsgrad och

räntetäckningsgrad och/eller andra finansiella åtaganden. Alla

låntagarbolag uppfyller samtliga krav per 31 december 2025.

Koncernens låneavtal innehåller i övrigt inte några särskilda villkor

som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligt tidigare

än vad som framgår av tabellerna intill.

Löptidsfördelning av kontraktsenliga betalningsåtaganden

relaterade till koncernens och moderbolagets finansiella skulder

presenteras i tabellerna nedan utefter de lånevillkor som fanns

per 31 december 2025 och ränteläget per samma datum.

MEUR	Inom	Inom	Inom	Inom
2025	3 mån	3-12 mån	1-3 år	3-5 år
Bank- och	5,2	85,0	1 291,7	210,9
obligationsskuld
Låneränta	15,1	45,2	72,5	7,5
Ränta på finansiella	1,0	3,1	4,2	2,1
derivat
Leverantörsskulder	4,2	-	-	-
Övriga kortfristiga	5,2	-	-	-
skulder
Upplupna kostnader	10,6	-	-	-
och förutbetalda
intäkter
Totalt	41,3	133,3	1 368,4	220,5

MEUR	Inom	Inom	Inom	Inom
2024	3 mån	3-12 mån	1-3 år	3-5 år
Bank- och	-	120,8	891,0	126,3
obligationsskuld
Låneränta	13,9	42,3	73,9	6,3
Ränta på finansiella	-0,0	-0,3	-1,0	0,0
derivat
Leverantörsskulder	3,5	-	-	-
Övriga kortfristiga	5,6	-	-	-
skulder
Upplupna kostnader	6,2	-	-	-
och förutbetalda
intäkter
Totalt	29,2	162,8	963,9	132,6

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

104

Koncernens åtagande för finansiella skulder täcks genom

kassaflöde från ingångna hyresavtal. För att minimera

likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att

säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.

Nedan visas förändring i bolagets finansieringsverksamhet i

enlighet med IAS 7 - Rapport över kassaflöden.

Avstämning av skulder som härrör från finansierings-

verksamheten

MEUR	Upplåning	Finansiella	Summa
		derivat
IB 2025-01-01	1 133,7	2,1	1 135,8
Upptagande av lån	531,0	-	531,0
Amortering av lån	-466,8	-	-466,8
Obligation	80,0	-	80,0
Kassaflödes- påverkande poster	-2,9	-	-2,9
Ej kassaflödes- påverkande poster *	312,9	2,2	315,1
UB 2025-12-31	1 587,9	4,3	1 592,2

MEUR	Upplåning	Finansiella	Summa
		derivat
IB 2024-01-01	1 061,5	0,1	1 061,6
Upptagande av lån	522,5	-	522,5
Amortering av lån	-487,8	-	-487,8
Obligation	189,6	-	189,6
Återköp av obligationer	-144,7	-	-144.7
Kassaflödes- påverkande poster	-4,0	-	-4,0
Ej kassaflödes- påverkande poster *	-3,4	2,0	-1,3
UB 2024-12-31	1 133,7	2,1	1 135,8

* I ej kassaflödespåverkande poster ingår de lån som övertogs i

samband med förvärvet av Forum Estates samt periodisering av

uppläggningsavgifter och valutaeffekter.

Cibus redovisningsvaluta är EUR. Vid transaktioner i annan

valuta utsätts Cibus för en valutarisk. Cibus äger fastigheter

i Sverige, Danmark och Norge vilket innebär en exponering i

SEK, DKK och NOK. Cibus hanterar valutarisk främst genom att

matcha fordringar och skulder i samma valuta. Styrelsen i Cibus

har möjlighet att godkänna att valutaderivat användas för att

minimera valutaexponering för bolaget. Då valutaexponeringen

inte bedöms vara signifikat har inga valutaderivat används per

sista december 2025.

KREDIT- OCH MOTPARTSRISK

Med kreditrisk avses risken för att motparten i en transaktion

orsakar koncernen en förlust genom att inte fullfölja sina

avtalsenliga förpliktelser. Koncernens exponering för kreditrisk

är huvudsakligen hänförlig finansiella kontrakt med banker,

banktillgodohavanden samt hyresfordringar. Koncernen

har endast bankrelationer med motparter som innehar

en Investment grade-rating. Ekonomisk uthyrningsgrad i

fastighetsbeståndet är för närvarande ca 95,5 %. Baserat på de

historiska nivåerna i beståndet är det i linje med den förväntade

långsiktiga vakansgraden i beståndet. Bolaget är därmed

beroende av hyresgästernas ekonomi, finansiella ställning och

betalningsförmåga eftersom bolagets intäkter i sin helhet består

av hyresintäkter .

Bolagets riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket

resulterar i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan

riskbild än hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken

hanteras genom att koncernen kontinuerligt följer upp förfallna

hyresfordringar. Koncernens och moderbolagets maximala

exponering för kreditrisk bedöms motsvaras av bokförda värden

på samtliga finansiella tillgångar och framgår av tabellen nedan .

MEUR	2025	2024
Hyresfordringar	3,5	0,7
Övriga fordringar	14,8	5,0
Likvida medel	54,9	50,8
Maximal exponering för	73,2	56,5
kreditrisk

Till följd av att löptiden på rörelsefordringar och rörelseskulder

understiger tre månader ger en diskontering baserat på

gällande marknadsförutsättningar inte några väsentliga effekter.

Kreditrisken på långfristiga lån har inte förändrats väsentligt

sedan lånen upptogs. Risken hänförlig till finansiella motparter

bedöms vara begränsad.

Hantering av kapitalrisk

Koncernen följer upp kapitalstrukturen på basis av

skuldsättningsgraden, räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt

soliditet. För definitioner sid 116.

MEUR	2025	2024
Totala skulder	1 724,8	1 233,7
Eget kapital	1 021,2	708,7
Skuldsättningsgrad, ggr	1,7	1,7

MEUR	2025	2024
Driftnetto	157,6	116,5
Administrationskostnader	-16,6	-12,1
Totalt	141,0	104,4
Räntenetto	-58,6	-47,5
Räntetäckningsgrad, ggr	2,4	2,2
(Rullande 12 månader)

MEUR	2025	2024
Nettoskuld till kreditinstitut *	1 537,9	1 087,3
Fastigheternas marknadsvärde	2 641,3	1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld %	58,1	58,1

MEUR	2025	2024
Eget kapital	1 021,2	708,7
Balansomslutning	2 746,0	1 942,5
Soliditet,%	37,2	36,5

* Skuld till kreditinsitut justerat för uppläggningsavgift minus

likvida medel. Kategorisering av finansiella instrument

Bokfört värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat

per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen

nedan.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

105

			Finansiella tillgångar	Finansiella skulder
	Finansiella tillgångar	FInansiella skulder	värderade till	värderade till
MEUR	värderade till upplupet	värderade till upplupet	verkligt värde	verkligt värde	Redovisat
2025	anskaffningsvärde	anskaffningsvärde	via resultatet	via resultatet	värde
Finansiella tillgångar
Finansiella derivat	-	-	-	-	-
Övriga långfristigar	6,7	-	-	-	6,7
Kundfordringar	3,5	-	-	-	3,5
Övriga kortfristigar	14,8	-	-	-	14,8
Likvida medel	54,9	-	-	-	54,9
	79,9	-	-	-	79,9
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	-	1 592,8	-	-	1 592,8
Finansiella derivat	-	-	-	4,3	4,3
Leverantörsskulder	-	4,2	-	-	4,2
Övriga kortfristiga	-	5,2	-	-	5,2
skulder
Upplupna kostnader och	-	10,6	-	-	10,6
förutbetalda intäkter	-	1 612,8	-	4,3	1 617,1

			Finansiella tillgångar	Finansiella skulder
	Finansiella tillgångar	FInansiella skulder	värderade till	värderade till
MEUR	värderade till upplupet	värderade till upplupet	verkligt värde	verkligt värde	Redovisat
2024	anskaffningsvärde	anskaffningsvärde	via resultatet	via resultatet	värde
Finansiella tillgångar
Finansiella derivat	-	-	-	-	-
Övriga långfristigar	0,0	-	-	-	0,0
Kundfordringar	0,7	-	-	-	0,7
Övriga kortfristigar	5,0	-	-	-	5,0
Likvida medel	50,8	-	-	-	50,8
	56,5	-	-	-	56,5
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	-	1 138,1	-	-	1 138,1
Finansiella derivat	-	-	-	2,1	2,1
Leverantörsskulder	-	3,5	-	-	3,5
Övriga kortfristiga	-	5,6	-	-	5,6
skulder
Upplupna kostnader och	-	6,2	-	-	6,2
förutbetalda intäkter	-	1 153,4	-	2,1	1 155,5

Värdering till verkligt värde

Koncernen innehar finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. De finansiella instrument utgör av räntetak

och ränteswappar som beskrivits tidigare. Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 3, se vidare

under avsnitt Förvaltningsfastigheter i redovisningsprinciper och not 12. Verkligt värde på bolagets upplåning bedöms motsvara det

bokförda värdet per räkenskapsårets utgång.

Värdet på de finansiella instrumenten värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 2 till -4,3 MEUR (-2,1) per den 31 december 2025. I

avtalen för derivaten (företrädelsevis ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.

För övriga finansiella tillgångar och för finansiella skulder som löper med fast eller rörlig ränta bedöms de redovisade värdena vara en god

approximation av de verkliga värdena. För Cibus egna utestående obligationer respektive hybridobligationer bedöms verkligt värde vara

ca 102,6 % respektive 101,3 % av redovisat värde baserat på respektive utestående obligations kurs per bokslutsdagen.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

106

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

RÄNTETAK FÖRFALLOSTRUKTUR

Räntetak

Belopp MEUR	Räntetak	Framtida start	Förfall
35,0	2,00%	-	2026-12-29
25,0	2,50%	-	2026-12-31
96,0	2,00%	-	2027-12-13
67,5	1,90%	-	2027-12-30
4,5	1,95%	2026-01-15	2028-04-09
3,5	1,95%	2026-04-15	2028-04-09
68,0	2,00%	-	2028-04-15
50,6	2,00%	-	2028-04-15
67,0	2,20%	2027-12-30	2028-12-15
40,0	3,00%	-	2029-01-17
4,5	3,00%	2028-09-29	2032-09-30
461,1
Belopp MSEK	Räntetak	Framtida start	Förfall
110,0	0,25%	-	2026-01-08
30,0	3,50%	-	2026-01-08
210,0	1,90%	-	2027-09-15
68,0	2,00%	-	2027-09-29
180,0	2,00%	2026-01-08	2028-06-13
598,0
Belopp MNOK	Räntetak	Framtida start	Förfall
72,3	4,00%	-	2026-11-30
119,5	3,90%	-	2028-10-15
115,0	3,80%	-	2028-10-15
75,0	3,59%	2026-11-30	2028-10-15
381,8

Ränteswappar

Belopp MEUR	Betalar fast	Framtida start	Förfall
0,1*	2,35%	-	2026-09-01
50,0	2,56%	-	2026-12-31
65,0	2,96%	-	2027-07-15
35,0	3,03%	-	2027-07-15
40,0	2,58%	-	2027-09-30
25,0	2,75%	-	2027-12-30
70,0	2,97%	-	2027-11-28
26,0	2,31%	-	2027-12-13
67,5	2,06%	-	2027-12-30

Ränteswappar fortsättning

Belopp MEUR	Betalar fast	Framtida start	Förfall
38,0	1,99%	-	2027-12-30
10,0	2,01%	-	2028-04-09
20,0	2,76%	-	2028-04-15
13,0	1,99%	-	2028-04-15
25,0	2,79%	-	2028-04-15
30,0	2,85%	-	2028-04-15
22,0	1,97%	-	2028-04-15
8,6	2,07%	-	2028-04-15
7,3*	2,43%	-	2028-09-29
104,0	2,28%	2027-12-30	2028-12-15
12,5	2,39%	-	2029-01-17
12,5	2,36%	-	2029-01-17
10,0	2,15%	-	2029-01-17
5,0	2,06%	-	2029-01-17
25,0	2,43%	2026-12-31	2029-12-31
25,0	2,25%	2026-12-31	2029-12-31
75,0**	3,04%	-	2030-12-31
25,0	2,45%	-	2030-12-31
25,0	2,22%	2029-12-31	2031-12-31
3,0*	3,27%	-	2032-09-30
874,6

* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.

Belopp MSEK	Betalar fast	Framtida start	Förfall
450,0	1,99%	-	2027-09-15
111,0	1,86%	-	2027-09-15
265,0	2,89%	-	2027-10-02
65,0	2,33%	-	2027-12-18
62,2	2,36%	-	2027-12-18
180,0	2,22%	-	2028-06-13
435,0	3,10%	-	2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK	Betalar fast	Framtida start	Förfall
16,9	4,03%	-	2028-01-15
100,0	3,53%	-	2028-10-15
84,5	3,97%	-	2028-10-15
90,0	3,85%	-	2028-10-15
35,0	3,82%	-	2028-10-15
326,4

OBLIGATIONER OCH HYBRIDOBLIGATIONER

Per 2025-12-31 bestod 17 % av Cibus externa finansieringskällor av icke säkerställda obligationer till ett värde av 274,7 MEUR. Utöver det har Cibus ett

hybridobligationslån, bokat som eget kapital, på 30 MEUR motsvarande 2 % av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Nasdaq

Stockholm Corporate Bond list. Under inledningen av 2026 emitterades MTN-lån 109 om 85 MEUR (SE0027597584) med förfall 2030-01-20 till

3M Euribor+2,10 %. I samband med denna emission återbetalades MTN-lån 105 om 50 MEUR. I mars 2026 emitterades även en ny hybridobligation

(SE0028001586) med en fast ränta om 6,25 %. Tidigare hybridobligation återbetalas med 21,5 MEUR i mars 2026 och resterande 8,5 MEUR i april 2026.

Noterade obligationslån 2025-12-31

Typ	MTN lån Förfall		ESG	Valuta Emitterat		Eget	Uteståen-	Referensränta	Emissions-	Betald	Emitterad	ISIN
				belopp		innehav	de belopp		kurs	marginal	marginal
Hybridobligation	101	-	-	EUR	30,0	0,0	30,0**	3M Euribor	100,000	4,75%	4,75%	SE0013360344
Obligation	105	2027-02-01	Grön	EUR	50,0	0,0	50,0**	3M Euribor	100,000	4,00%	4,00%	SE0013361334
Obligation	106	2028-04-02	Grön	EUR	80,0	0,0	80,0	3M Euribor	100,000	4,00%	4,00%	SE0021921665
Obligation	107	2027-10-02	Grön	SEK	700,0	0,0	700,0	3M Stibor	100,000	3,50%	3,50%	SE0021921673
Obligation	108:1	2029-01-17	Grön	EUR	50,0	0,0	50,0	3M Euribor	100,000	2,50%	2,50%	SE0013362035
Obligation	108:2	2029-01-17	Grön	EUR	20,0	0,0	20,0	3M Euribor	101,228	2,50%	2,10%	SE0013362035
Obligation	108:3	2029-01-17	Grön	EUR	10,0	0,0	10,0	3M Euribor	101,228	2,50%	2,10%	SE0013362035

*21,5 MEUR återbetaldes i mars 2026 och 8,5 återbetalas i april 2026 **Återbetald i början av februari 2026.

KAPITALBINDINGSSTRUKTUR I BANKLÅN OCH OBLIGATIONSLÅN

	Säkerställda banklån			Obligationer	Total upplåning
2025-12-31	MEUR	Genomsnittlig marginal	MEUR	Genomsnittlig marginal	MEUR	Andel %
0-12 mån	78,9	1,6 %	-	-	78,	5 %
1-2 år	502,3	1,4 %	114,7	3,7 %	617,0	39 %
2-3 år	589,8	1,5 %	80,0	4,0 %	669,8	42 %
3+ år	147,1	1,4 %	80,0	2,4 %	227,1	14 %
Summa	1 318,1	1,4 %	274,7	3,4 %	1 592,8	100 %

107

Not 24 Rörelseförvärv

Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum

Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av 13

313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen

har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser

aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger

och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux.

Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande

fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda

i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3

MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport

från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade

nettotillgångar och goodwill är enligt följande

PRELIMINÄR FÖRVÄRVSANALYS FÖR FORUM ESTATES.

Köpeskilling	MEUR
Apportegendom	113,6
Summa köpeskilling	113,6

Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del av

köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade

aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie.

Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga

till apportemissionen redovisats som en avdragspost från värdet

på överförda aktier respektive från eget kapital.

Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt

hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter i

resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i

kassaflödesanalysen.

VERKLIGT VÄRDE PÅ IDENTIFIERBARA TILLGÅNGAR OCH

SKULDER PÅ FÖRVÄRVSDAGEN VAR:

	MEUR
Förvaltningsfastigheter	512,2
Andra materiella tillgångar	0,4
Finansiella anläggningstillgångar	11,6
Omsättningstillgångar	6,0
Likvida medel	1,7
Totala tillgångar	531,9
Upplåning	305,4
Övriga långfristiga skulder	5,5
Kortfristiga skulder	79,5
Totala skulder	390,4
Totalt identifierbara nettotillgångar till	141,5
verkligt värde
Negativ goodwill	-27,9
Köpeskilling	113,6

Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en

paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och

dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi

att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad

kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet

uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog

att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö.

Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom

förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa

goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen

redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader

samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet

under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).

Det har inte gjorts några rörelseförvärv under 2024.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

108

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

Not 25 Redovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för

juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget

så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom

ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan

redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets

och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.

Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en

finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets

avtalsmässiga villkor.

Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument

till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som

motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för

transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.

Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade

kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas

som omsättningstillgångar och värderas till upplupet

anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i

förväntade kreditförluster i resultatet.

Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar

som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna

för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9

tillämpas.

En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från

balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från

tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade

förpliktelsen fullgjorts eller upphört.

HYBRIDOBLIGATION

Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital

i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte

har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.

Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande

ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas

ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat

belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta

direkt i balanserat resultat.

KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER

Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt

Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning

av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av

koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av

finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget

kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik.

DOTTERBOLAG

Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i

moderbolagets finansiella rapporter.

Not 26 Administrationskostnader och upplysning

om revisorns arvode och kostnadsersättning

MEUR 2025 2024

Personalkostnader -3,6 -3,4

Övriga externa kostnader -11,7 -2,2

Avskrivningar -0,1 -0,0

Summa -15,4 -5,6

Upplysning om revisorns arvode

TEUR 2025 2024

Revisionsuppdrag -69 -62

Revisionsverksamhet

utöver revisionsuppdraget

-53 -29

Övriga tjänster -17 -249

Skatterådgivning -76 -282

Summa -215 -622

Revisionsuppdrag uppgår till 69 TEUR varav 69 TEUR till PwC

Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionuppdraget uppgår

till 53 TEUR, varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster

uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige

har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den

lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av

årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt

arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med

revisionsuppdraget.

Not 27 Antal anställda, löner, andra ersättningar

och sociala kostnader

MEUR 2025 2024

Löner och ersättningar -2,3 -2,1

Sociala kostnader inkl. löneskatt -1,0 -1,0

Pensionskostnad, premiebestämd -0,3 -0,3

Övriga personalkostnader -0,0 -0,0

Summa -3,6 -3,4

Antalet anställda per den 31 december 2025 är 9 personer (5).

KONCERNBIDRAG

Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag

redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln.

Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag,

eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition

enligt alternativregeln.

UTDELNINGAR

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman

godkänt utdelningen.

109

Not 28 Finansiella intäkter och kostnader

MEUR 2025 2024

Ränteintäkter från bank 0,8 1,6

Ränteintäkter från

koncernföretag

30,8 35,3

Räntekostnader på obligationslån -15,1 -14,0

Kostnader för förtidslösen

obligationslån

-0,0 -4,1

Uppläggningskostnader -0,7 -1,7

Orealiserad värdeförändringar på

räntetak

-0,1 -2,6

Valutakursdifferenser -1,5 -0,8

Summa 14,2 13,7

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende

derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).

Uppläggningskostnader avser periodisering av

uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets

bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader

transaktionskostnader i samband med upptagande av den

externa finansieringen.

Not 30 Andelar i dotterbolag

MEUR	2025-12-31	2024-12-31
Ingående värde	523,9	270,9
Förvärv av dotterbolag		-
Aktieägartillskott	148,4	252,9
Utgående värde	672,3	523,9

Under året har Cibus förvärvat dotterbolaget Cibus Benelux Real

Estate AB.

Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland Oy Ab, Cibus Sweden

Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB, Cibus Denmark

Real Estate AB, Cibus Benelux Real Estate AB är direktägda av

Cibus Nordic Real Estate AB (publ), se nedan. Information om

dotterbolagen framgår emellertid av respektive dotterbolags

årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar även andra

koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 433 aktiebolag

varav 47 av bolagen är delägda dotterbolag.

Dotterbolag	Kapital-	Rösträtts-	Bokfört	Eget
	andel, %	andel, %	värde	kapital
			MEUR	MEUR
Cibus Finland	100	100	331,5	317,7
Real Estate AB
Cibus Finland	100	100	0,1	0,1
Oy Ab
Cibus Sweden	100	100	44,8	44,8
Real Estate AB
Cibus Norway	100	100	42,2	42,2
Real Estate AB
Cibus Denmark	100	100	140,1	164,7
Real Estate AB
Cibus Benelux	100	100	113,6	114,9
Real Estate AB
Summa	100	100	672,3	684,4

Dotterbolag	Org. Nr	Säte
Cibus Finland Real Estate AB	559121-3284	Stockholm
Cibus Finland Oy Ab	3003070-2	Helsingfors
Cibus Sweden Real Estate AB	559229-6643	Stockholm
Cibus Norway Real Estate AB	559332-0509	Stockholm
Cibus Denmark Real Estate AB	559318-4616	Stockholm
Cibus Benelux Real Estate AB	559515-2595	Stockholm

Not 29 Skatter

MEUR 2025 2024

Aktuell skatt på årets resultat -0,4 -0,0

Summa -0,4 -0,0

Uppskjuten skatt hänförlig till -0,8 0,1

outnyttjat underskottsavdrag

Summa -0,8 0,1

Årets skattekostnad

-1,2 0,1

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD

MEUR 2025 2024

Resultat före skatt 12,7 10,6

Årets skattekostnad -1,2 0,1

Skatt enligt svensk skattesats

(20,6 %)

-2,6 -2,2

Skatteeffekt av ej avdragsgilla

orealiserade värdeförändringar

0,0 0,5

Skatteeffekt av ej avdragsgilla

kostnader

0,8 1,3

Outnyttjat underskott från

föregående år

0,8 1,0

Skatt hänförligt till tidigare år -0,2 -0,5

Summa -1,2 0,1

Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga

resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat

resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar

avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den

utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot

framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga underskotten

beräknas uppgå till ca 3,9 MEUR (4,8) per 31 december 2025.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

110

Not 33 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

MEUR 2025 2024

Kontopant för likvida medel - -

Fastighetsinteckningar - -

Utgående värde - -

Eventualförpliktelser* 1 038,0 947,2

Avser borgensåtagandet avseende dotterföretags externa upplåning i Finland,

Sverige, Danmark och Norge per 31 december.

* Tidigare års belopp har justerats för att motsvara moderbolagets borgenså-

tagande för dotterbolag. En rättelse har gjorts i föregående års siffror för att

korrekt återspegla moderbolagets borgensåtaganden. Denna justering har

ingen annan påverkan på den finansiella rapporten.

Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

MEUR 2025 2024

Upplupen ränta 4,0 3,0

Upplupen utdelning 25,4 19,5

Övrigt 1,4 0,8

Utgående värde 30,8 23,3

Not 31 Skulder till kreditinstitut

MEUR 2025 2024

Ingående värde 189,6 146,4

Upptagande av obligationslån 80,0 189,6

Återköp av obligationslån - -144,7

Aktivering av

uppläggningsavgift

-0,7 -1,8

Periodisering av

uppläggningsavgift

-0,7 1,7

Valutakurseffekter 5,1 -1,6

Utgående värde 273,3 189,6

MEUR

2025

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

3-5 år

Obligationslån - - 194,7 80,0

Obligationsränta 3,7 11,4 16,4 0,2

Ränta på finansiella

derivat

  2,0 1,6

Leverantörsskulder 0,2 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

0,5 - - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

4,0 - - -

Totalt 8,8 12,7 213,1 81,8

MEUR

2024

Inom

3 mån

Inom

3-12 mån

Inom

1-3 år

Inom

3-5 år

Obligationslån - - 110,9 80,0

Obligationsränta 3,3 10,2 22,8 1,5

Ränta på finansiella

derivat

   

Leverantörsskulder 0,2 - - -

Övriga kortfristiga

skulder

0,1 - - -

Upplupna kostnader

och förutbetalda

intäkter

3,0 - - -

Totalt 6,6 10,2 133,7 81,5

Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell

riskhantering och finansiella instrument.

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

111

Årsredovisningen godkändes av styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026.

Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

Organisationsnummer 559135-0599

Denna årsredovisning har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den

svenskspråkiga versionen ha företräde.

Vår revisionsberättelse har lämnats den 19 mars 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor

För ytterligare information, vänligen kontakta

Stina Lindh Hök, VD

stina.lindhhok@cibusrealestate.com

+46 (0) 8 12 439 100

Pia-Lena Olofsson, CFO

pia-lena.olofsson@cibusrealestate.com

+46 (0) 8 12 439 100

www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ)

Kungsgatan 26

SE-111 35 Stockholm, Sweden

Stefan Gattberg

Styrelseordförande

Stina Lindh Hök

Patrick Gylling

Styrelseledamot

Elisabeth Norman

Styrelseledamot

Victoria Skoglund

Styrelseledamot

Nils Styf

Styrelseledamot

Kommande rapporteringstillfällen

2026-04-29 Delårsrapport Q1

2026-07-16 Delårsrapport Q2

2026-11-04 Delårsrapport Q3

2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026

2026-04-15 Årsstämma

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

112

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

UTTALANDEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för

år 2025. Bolagets års- och koncernredovisning ingår på sidorna

80-111 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31

december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen

har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av

koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025

och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och

årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget

samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för

koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets

och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014/EU) artikel 11.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat

på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har

tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

VÅR REVISIONSANSATS

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå

och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella

rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande

direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till

exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har

gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om

framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid

alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och

verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen,

och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska

avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till

följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig

granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella

rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens

struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i

vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår

bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå

en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna

innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan

uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som

väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i

de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa

väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen

som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden

fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra

granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att

bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på

de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599

113

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick per

2025-12-31 till 2 641 MEUR och utgjorde 96 % av koncernens

tillgångar. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -0,5

MEUR för räkenskapsåret 2025. En beskrivning av koncernens

redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade

upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 2

“Väsentliga redovisningsprinciper” not 3 “Viktiga uppskattningar

och bedömningar” och not 12 “Förvaltningsfastigheter”.

Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i marknaden

etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär att framtida

kassaflöden och restvärde prognostiseras och diskonteras.

Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje

fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden

för objekt av liknande karaktär. Värderingen är baserad på en rad

antaganden, såsom bedömning av framtida driftnetto, vakansgrad

och avkastningskrav. Värderingar av Cibuskoncernens samtliga

förvaltningsfastigheter genomförs kvartalsvis av externa

oberoende värderare.

Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i

att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att

endast en liten procentuell förändring i de enskilda fastigheters

parametrar tillsammans kan leda till väsentliga effekter på värdet,

gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt

betydelsefullt område i revisionen.

Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv

Koncernen har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt 769

MEUR, varav 512 MEUR inkluderades i förvärvet av Forum Estates

och redovisas som rörelseförvärv. En beskrivning av koncernens

redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade

upplysningar avseende förvaltningsfastigheter och rörelseförvärv

framgår av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper”, not 3 “Viktiga

uppskattningar och bedömningar”, not 12 “Förvaltningsfastigheter”

och not 24 ”Rörelseförvärv”.

Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för redovisning av

transaktioner och att villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas

korrekt i redovisningen, vilket kan medföra en betydande påverkan

på koncernens resultat och finansiella ställning.

Med hänsyn till storleken på genomförda förvärv som är väsentliga

ur ett redovisningsmässigt perspektiv anser vi att detta är ett

särskilt betydelsefullt område i revisionen 2025.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Vår revision har fokuserats på bedömning av de av Cibus

använda externa fastighetsvärderares metodik och modell

som ligger till grund för värdering, samt den interna

kontrollprocessen hos Cibuskoncernen som stödjer ledningens

ställningstagande avseende de externa värderingarna.

Vi har genom stickprov testat att indata i de externa

värderingarna, såsom att hyresintäkter stämmer

mot hyressystemet, i syfte att bedöma om indata för

fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är rimlig att

använda.

Vi har haft möten med ledningen och även de externa

värderarna där viktiga antaganden och bedömningar

diskuterats. Vidare har vi utvärderat de externa värderarnas

kompetens och erfarenhet.

Vi har, baserat på ett urval, bedömt om de använda

antagandena om driftnetto och vakansgrader samt

avkastningskraven är rimliga utifrån tillgänglig marknadsdata.

Vi har även bedömt den använda värderingsmodellen och den

matematiska riktigheten i den.

Vi har granskat den information som lämnats i de finansiella

rapporterna.

Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för bedömning

av klassificering och redovisning av förvärv som tillgångs- eller

rörelseförvärv.

Vi har för väsentliga fastighetstransaktioner granskat

redovisningen mot underliggande avtal där vi beaktat

tidpunkten för redovisning, köpeskilling samt eventuella

särskilda villkor.

Vi har vidare kontrollerat riktigheten i de upplysningar om

förvärv av förvaltningsfastigheter som bolaget lämnar i

årsredovisningen.

Vi har granskat redovisningen av rörelseförvärvet av Forum

Estates med avseende på tidpunkt för redovisning, beräkning

av köpeskilling, identifiering och värdering av förvärvade

nettotillgångar samt betalning av köpesklling.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen

avseende rörelseförvärv.

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1-70, 79 och sidorna 116-125. Den andra informationen

består även av Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s

ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna

revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi

gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information

som identifieras ovan och överväga om informationen i

väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den

kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om

informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas

och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS

Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och

verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning

och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan

påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda

antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte

har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

REVISIONSBERÄTTELSE

114

REVISORNS ANSVAR

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av

säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas

påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på

Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/

revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition

av bolagets vinst eller förlust

UTTALANDEN

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real

Estate AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

GRUND FÖR UTTALANDEN

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till

utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer

på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att

fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så

att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska

angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande

sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och

bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

REVISORNS ANSVAR

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget

— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.

revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en

del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

UTTALANDE

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av

att styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden

för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

GRUND FÖR UTTALANDET

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS

ANSVAR

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a

§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

REVISIONSBERÄTTELSE

115

REVISORNS ANSVAR

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-

rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund

av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om

de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-

rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder

för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som

ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar

revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för

hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget

i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga

med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett

uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen

omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering

av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och

en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,

kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med

iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs

till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman

den 10 april 2025 och har varit bolagets revisor sedan 20 april

2023.

Stockholm den 19 mars 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe

Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Fredrik Kroon

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

116

Definitioner av nyckeltal

Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.

Nyckeltal Definition Syfte

Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer

dividerat med genomsnittligt antal utestående

aktier.

Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas

resultat efter skatt per aktie.

EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med

återläggning av derivat, uppskjuten skatt och

ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats, dividerat med antal

utestående aktier.

EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga

substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning

om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per

aktie för bolagets intressenter.

EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med

återläggning av immateriella tillgångar, återläggning

av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald

utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen

passerats, dividerat med antal utestående aktier.

EPRA NTA per aktier belyser det aktuella

substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning

om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per

aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett

långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet

inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.

EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med

återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran

och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte

avstämningsdagen passerats, dividerat med antal

utestående aktier.

EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet,

med justering av ej utbetald utdelning om inte

avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för

bolagets intressenter.

Avkastning på eget

kapital, %

Periodens resultat dividerat med genomsnittligt

eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen

omräknats till helårsbasis.

Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga

att generera vinst på aktieägarnas kapital och

hybridobligationslån.

Belåningsgrad

seniorskuld, %

Räntebärande säkerställda skulder dividerat med

fastigheternas marknadsvärde.

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till säkerställd skuld.

Belåningsgrad

nettoskuld, %

Räntebärande skulder minskade med likvida

medel och kortfristiga placeringar dividerat med

fastigheternas marknadsvärde.

Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella

risk i förhållande till bolagets nettoskuld.

Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat

med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande

12 månader). Icke återkommande extraordinära

poster exkluderas.

Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt

bolagets resultat är för ränteförändringar.

Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer

och obeskattade reserver med avdrag för

uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.

Soliditet används för att visa på Cibus finansiella

stabilitet.

Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i

förhållande till aktieägarnas kapital.

Skuldkvot

(Net debt/EBITDA), ggr

Räntebärande skulder minskade med likvida medel

och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto

minus administrationskostnader (rullande 12

månader). Icke återkommande extraordinära poster

exkluderas.

Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande

till skuldsättning.

Framåtriktad skuldkvot

(Net debt/ EBITDA), ggr

Räntebärande skulder minskade med likvida

medel och kortfristiga placeringar dividerat med

driftnetto minus administrationskostnader baserat

på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande

extraordinära poster exkluderas.

Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell

intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.

Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens

lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader

samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög

ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg

ekonomisk vakansgrad.

Andelen

dagligvarufastigheter, %

Dagligvarufastighetsyta dividerat med total

fastighetsyta.

Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets

exponering mot dagligvarufastigheter.

WAULT (Weighted

Average Unexpired Lease

Term)

Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal

om option om förlängning ej utnyttjas.

WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt

återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen.

WAULB (Weighted

Average Unexpired Lease

Term with Break options)

Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal,

med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp

avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en

lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av

varje treårsperiod.

WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt

återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första

möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas.

EKONOMISK REDOVISNING

117

EKONOMISK REDOVISNING

Avstämning av alternativa nyckeltal

MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024

Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7

Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1

Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5

Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5

EPRA NRV 1 066,2 734,8 1 066,2 734,8

Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150

EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7

Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7

Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - -0,1

Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1

Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5

Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5

EPRA NTA 1 066,2 734,7 1 066,2 734,7

Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150

EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7

Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7

Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1

Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3,1 -1,9 -3,1 -1,9

Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5

EPRA NDV 1 017,8 698,4 1 017,8 698,4

Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150

EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 12,4 11,1

Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8

Genomsnittligt eget kapital 1 006,9 708,6 865,0 701,0

Avkastning på eget kapital, % 10,8 1,5 10,6 -0,7

Senior säkerställd skuld 1 318,1 947,2 1 318,1 947,2

Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1,870,1 2 641,3 1 870,1

Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,6 49,9 50,6

Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 592,8 1 138,1 1 592,8 1 138,1

Likvida medel -54,9 -50,8 -54,9 -50,8

Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3

Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 2 641,3 1 870,1

Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1

Driftnetto 157,6 116,5 157,6 116,5

Administrationskostnader -16,6 -12,1 -16,6 -12,1

EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4

Räntenetto -58,6 -47,5 -58,6 -47,5

Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,2 2,4 2,2

Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7

Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 2 746,0 1 942,5

Soliditet, % 37,2 36,5 37,2 36,5

Totala skulder 1 724,8 1 233,7 1 724,8 1 233,7

Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7

Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7

Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3

EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4

Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,9 10,4 10,9 10,4

Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3

Intjäningsförmåga EBITDA 152,9 112,5 152,9 112,5

Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,1 9,7 10,1 9,7

Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5

Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4

Överskottsgrad, % 94,1 92,6 94,5 95,2

Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4

Hyresvärde 46,3 32,9 174,5 130,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 94,2 95,5 94,2

Dagligvarufastigheter, kvm 1 274,2 962,7 1 274,2 962,7

Totalt fastighetsyta, kvm 1 389,7 1 029,9 1 389,7 1 029,9

Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 91,7 93,5

118

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150

Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 3 189

Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 993

Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 050

Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 1 005

Värmlands län Bengtsfors BAGAREN 7 & 8 Berglundsgränd 1-3 2 440

Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 2 054

Gävleborgs län Bollnäs SÄVERSTA 20:1 Aseavägen 1 4 227

Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 105

Dalarnas län Borlänge HÖKAREN 2 Tyllsnäsvägen 4 11 259

Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000

Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 100

Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 599

Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 080

Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050

Värmlands län Degerfors AGEN 22:3 Nya Brogatan 4 656

Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 10 480

Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 3 566

Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 050

Uppsala län Enköping CENTRUM 16:5 Torggatan 31 2 051

Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 1 050

Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen 2 794

Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 050

Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 023

Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 3 180

Värmlands län Filipstad TRUCKEN 1 Åkaregatan 3 1 674

Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 1 220

Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 1 050

Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 1 000

Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050

Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 038

Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 825

Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 856

Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 960

Jönköpings län Habo BRÄNNINGE 2:20 och 2:36 Jönköpingsvägen 1 1 515

Värmlands län Hagfors GRINNEMO 1:288 Klarälvsvägen 27 997

Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 080

Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050

Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 1 000

Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 2 450

Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 140

Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050

Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 050

Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 544

Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götagatan 2 906

Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 050

Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 1 050

Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 718

Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 010

Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 050

Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 1 028

Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 100

Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050

Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 000

Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 053

Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 986

Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 050

Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050

Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 430

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 1 031

Värmlands län Kil SVÄRDET 7 Storgatan 26 1 499

Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 700

Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 140

Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 050

Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 1 050

Skåne län Kävlinge EXPORTEN 52 Karl Johans väg 100 4 024

Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 1 050

Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 1 050

Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 050

Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 316

Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 050

Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050

Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 967

Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050

Östergötlands län Linköping VALBREVET 1 Norrmalmsvägen 11 1 650

Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 050

Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 046

Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 830

Dalarnas län Ludvika LUDVIKA BY 2:30 Glimmervägen 1E 4 536

Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 714

Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 881

Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 364

Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 222

Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 136

Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 1 050

Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 468

Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050

Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 005

Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 124

Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 000

Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050

Kalmar län Mörbylånga MÖRBYLÅNGA 11:55 Köpmangatan 21 C 1 300

Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 801

Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 050

Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 050

Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 153

Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 808

Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 094

Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 872

Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 150

Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 1 050

Hallands län Oskarström OSKARSTRÖM 3:137 Blåklintvägen 36 1 700

Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050

Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 050

Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050

Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 1 050

Skåne län Staffanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050

Värmlands län Sunne SKÄGGEBERG 1:316 Bergavägen 6 1 603

Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 129

Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 025

Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 061

Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050

Värmlands län Säffle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 050

Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 1 050

Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 000

Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 983

Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050

Skåne län Torekov SUNNAN 10 Båtmansgatan 12 811

FASTIGHETER

Sverige

118

119

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1 386

Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 1 050

Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 975

Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 1 050

Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1 050

Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1 264

Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1 050

Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1 033

Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 1 050

Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 1 100

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 911

Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 1 200

Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 921

Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1 050

Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 962

Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 1 058

Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1 050

Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1 050

Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1 140

Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 1 569

FASTIGHETER

Sverige

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1 030

Viken Asker 214/24/1 and 214/364 Spikkestadveien 80A 980

Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1 156

Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1 193

Fauske Fauske 103/1434 Sjøgata 62 1 584

Nordland Fauske 103/1507,1518 Sjögata 45 4 189

Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940

Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1 300

Finnmark Hammerfest 21/530 Verkstedveien 33 2 150

Finnmark Hesseng 25/2 E.K. Anderson Vei 1 1 643

Viken Hokksund 77(681/7 and 8 Stasjonsgata 73 1 253

Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1 263

Finnmark Honningsvåg (Nordkapp) 9/1 Nordkapveien 28B 1 985

Rogaland Hundvåg 7/190/94,95,96,98 Hundvågveien 49 2 750

Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenløves gate 14 1 228

Sortland Melbu (Hadsel) 52/970 Neptunveien 2 1 304

Finnmark Nordkjostbotn (Balsfjord) 29/158/227 Sentumsveien 4 1 648

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800

Rogaland Randaberg 49/922/0/01 Jon Torbergssons vei 15A 1 183

Nordland Rognan 269/949/950/963/1 and 267/1336 Kirkegata 26 2 178

Viken Rygge/Moss 104/52/1 and 104/250 Stasjonsveien 12A 1 699

Finnmark Rypefjord (Hammerfest) 17/161 Storsvingen 4 1 649

Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1 114

Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1 673

Finnmark Skjervøy Gnr. 69 Bnr. 741 Minkveien 2 1 290

Finnmark Storsteinnes Gnr. 8 Bnr. 180 Brattmelveien 6 1 290

Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1 388

Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1 007

Agder Sögne 473/27/1 Marie Føreids vei 2-4 1 091

Finnmark Vadsø 8/110 Kong Haakons gate 6 2 996

Finnmark Vardø 19/700 Rømoveien 41B 1 140

Finnmark Vadsø Gnr. 8 Bnr. 180 Tanavegen 12 1 800

Agder Vennesla 5/704 Lundevegen 52 1 074

Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1 070

Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1 246

Norge

119

120

FASTIGHETER

Finland

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2 520

Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2 859

Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595

Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408

Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2 806

Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503

Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236

Västra Finland Eurajoki 51-409-2-924 Kauppatie 4 3 374

Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9 005

Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5 443

Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550

Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4 347

Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 21 A 2 931

Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2 718

Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42, 82-

403-25-0

Tallitie 4 2 646

Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 4 078

Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600

Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2 017

Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360

Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2 780

Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2 089

Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343

Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665

Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993

Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7 819

Helsingforsområde Helsinki 91-10-670-2 Nihdinranta 2 897

Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539

Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423

Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737

Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834

Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1 008

Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592

Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601

Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432

Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1 598

Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6 264

Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584

Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1 280

Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840

Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451

Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6 737

Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600

Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11 090

Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3 297

Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335

Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1 052

Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9 533

Östra Finland Iisalmi 140-7-5-2 Kivikoulunkuja 1 2 432

Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6 823

Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4 549

Östra Finland Iisalmi 140-1-12-6 Satamakatu 10-12 5 797

Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7 481

Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3 922

Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1 012

Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4 239

Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320

Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919

Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4 756

Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1 534

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2 807

Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3 168

Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590

Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-414-

6-85, 182-414-37-0

Sirkankatu 2 2 900

Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10 018

Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341

Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441

Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75, 202-

407-2-89

Hovirinnantie 5 8 317

Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8 037

Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27, 205-

8-11-12

Kasarminkatu 18 7 244

Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14 558

Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7 809

Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429

Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9 554

Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2 368

Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12 650

Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6, 214-2-181-7 Asemakatu 3 3 000

Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606

Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1 152

Västra Finland Kauhava 233-403-1-471 Kauhavantie 21 2 675

Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50, 233-

424-2-73, 233-424-2-221

Vanha Vaasantie 1 1 060

Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1 378

Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3 956

Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617

Västra Finland Kemiönsaari 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746

Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1 649

Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5 114

Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5 419

Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4 660

Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310

Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2 734

Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3 755

Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2 075

Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790

Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4 150

Södra Finland Kotka 285-31-8-2, 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2 765

Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225

Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486

Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437

Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298

Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9 124

Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7 453

Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35, 286-

463-8-37, 286-463-8-59

Kyminasemantie 6 664

Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3 201

Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4 600

Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2 336

Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-140-153Rajakatu 36 1 937

Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138

Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3 025

Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 0

Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 10 487

Östra Finland Kuopio 297-50-76-10 Nilsiäntie 72 2 970

Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1 562

Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315

Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9 115

Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1 413

Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1 789

120

121

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421

Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2 786

Södra Finland Lahti 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9 990

Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8 577

Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698

Södra Finland Lahti 532-409-1-921 Muurarintie 3 2 856

Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763

Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie 2 567

Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1 934

Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515

Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3 766

Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573

Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8 448

Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2 284

Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674

Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1 054

Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307

Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349

Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5 295

Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486

Östra Finland Mikkeli 491-513-1-115 Kitereentie 1 790

Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796

Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30,

494-403-4-51

Valtatie 20 2 200

Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600

Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10 747

Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480

Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165,

505-407-4-184, 505-407-4-222

Maisalantie 9 4 544

Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4 233

Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-1-182-5 Puistokatu 10 383

Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-405-2-27 Runttimäentie 8 157

Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2 712

Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1 632

Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2 894

Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812

Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2 646

Uleåborg Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2 826

Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3 690

Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876

Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8 819

Östra Finland Nurmes 541-134-14-6 Teollisuustie 20 2 397

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4 201

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495

Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366, 543-403-8-641,

543-403-8-737, 543-403-8-691

Viirintie 8 4 988

Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3 402

Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4 586

Uleåborg Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1 948

Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450

Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278

Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2 901

Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490

Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551

Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773

Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2 242

Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3 648

Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5 184

Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52,

580-404-2-58

Puistokatu 4 1 870

Norra Finland Pelkosenniemi 583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708

Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2 751

Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586

Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61,

595-422-60-71

Puustellintie 21 1 766

Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1 220

Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5 259

Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172

Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903

Västra Finland Pori 609-14-39-1, 609-14-39-3 (designa-

ted areas of the properties)

Vanhakoivistontie 8 2 000

Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7 911

Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2 256

Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597

Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119,

625-405-4-294

Vanhatie 54 1 912

Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1 546

Västra Finland Pälkäne 635-424-3-48 Tervapirtintie 11 3 178

Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512

Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683

Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310

Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3 129

Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1 941

Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3 252

Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4 293

Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4 624

Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225

Östra Finland Rautjärvi 689-432-1-118, 689-432-1-119,

689-432-1-447

Roihankatu 8 1 700

Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1 892

Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1 235

Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5 242

Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1 286

Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1 671

Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3 319

Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1 070

Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11 071

Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397

Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10 916

Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802

Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0,

791-421-101-0

Pulkkilantie 2 1 960

Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4 472

Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2 320

Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912

Helsingforsområde Sipoo 753-423-4-150 Jokilaaksontie 1 3 047

Norra Finland Sodankylä 758-405-10-222-M601 Karistamontie 1 3 854

Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4 326

Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430

Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5 626

Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1 771

Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1 427

Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2 303

Uleåborg Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843

Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421

Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1 118

Västra Finland Tampere 106-3-217-1 Pohtolankatu 47-49 690

Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1 813

Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3 825

Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1 000

Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695

Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450

FASTIGHETER

Finland

121

122

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1 899

Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1 154

Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1 135

Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467

Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5 680

Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203

Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,

887-409-6-109, 887-409-6-251

Huhdintie 14 850

Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712

Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4 919

Uleåborg Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1 565

Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370

Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4 150

Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8 617

Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423

Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607

Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3 794

Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3 527

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2 270

Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1 818

Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735

Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolku 11 1 957

Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690

Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466

Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5 197

Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8 145

Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702

Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237

Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2 215

Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1 228

Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-255,

936-409-28-321

Asematie 2 3 135

Uleåborg Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6 274

Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-308-1 Mastontie 2 3 014

Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456

FASTIGHETER

Finland

122

123

FASTIGHETER

Danmark

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Syddanmark Aabenraa Aabenraa Kommune, Kolstrup under Aabenraa,

2540

Nyløkke 3 1 030

Nordjylland Aalborg Aalborg Kommune, Gug By, Sdr. Tranders, 3xp Pandoravej 1 1 084

Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Viby By, Viby, 4t Nordbyvej 4 1 030

Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrunde 1119C Skovvejen 17 924

Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby, 5ca, ejerl 103 Søren Frichs Vej 51-53 1 032

Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne, Hellebæk, 1s Ålsgårdecentret 1 1 700

Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By, Bistrup, 2c Vasevej 119A 2 864

Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By, Brande,

10cy + 10 fy

Østre Allé/Lærkevej 1 1 100

Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester By, Brønd-

byvester, 20ar

Kornmarksvej 25 1 200

Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster By, Brønd-

byøster, 18y, ejerl 1

Kærdammen 1A 1 336

Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys Klædebo

Kvarter, København, 4676, ejerl 1 + 3

Jagtvej 64 1 908

Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By, St. Magleby,

98v

Møllevej 14 1 070

Sjælland Dronningmølle 1du, Dronningmølle, Esbønderup Dr. Mølle Strandvej 558 1 000

Midtjylland Esbjerg Esbjerg Kommune, Esbjerg Jorder, Boldesager.

Niels Lambertsens Vej 6 1 030

Midtjylland Esbjerg Esbjerg Kommune, Esbjerg Jorder, 2r GammelbyStrandby Kirkevej 88 1 035

Sjælland Faxe Ladeplads 4ao, li. Favr by, Hylleholt Hovedgade 24 1 400

Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia Private Ejen-

domsjorder, 76b

Indre Ringvej 25 1 805

Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia Stadsjorder,

145m + 145a

Nymarksvej 37A 3 306

Hovedstaden Frederiksberg Frederiksberg Kommune, Frederiksberg, 14dq Nordre Fasanvej 176 1 157

Hovedstaden Frederiksværk Halsnæs Kommune, Frederiksværk Bygrunde,

80a

Nørregade 35 1 200

Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By, Gilleleje, 109b,

ejerl 1,2,3,4,5

Peter Fjelstrupsvej 4-10 3 278

Midtjylland Grenaa Grenna Kommune, Grenaa Markjorder 49k,

32r,s,e

Sondergade 10 2 000

Hovedstaden Greve Greve Kommune, Greve By, Greve, 18kp Greve Centervej 100 1 200

Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By, Grindsted, 4ft Vestergade 32 4 707

Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By, Grindsted, 4cf Vestre Boulevard 3 2 537

Syddanmark Haderslev Haderslev Kommune, Haderslev, 3475a Christian X's vej 2A 1 030

Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose, Havdrup, 15p Møllemarken 12 950

Hovedstaden Helsingor Birkedalsvej 2-16 Birkedalsvej 6 511

Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør Overdrev, 6ay Egevaenget 3 1 200

Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning Bygrunde, 230æ,

ejerl 1

Grøndahlsvej 20 1 000

Midtjylland Herning Herning Kommune, Vestervang, Herning

Jorder, 16b

Holsterbrovej 33 1 085

Hovedstaden Hillerød Hillerød Kommune, Sandviggård, Hillerød

Jorder, 1ae

Skansevej 4 1 050

Norjylland Hjørring Hjørring Kommune, Bagterp, Hjørring Jorder, 4f Ålborgvej 84 1 251

Hovedstaden Holbæk Holbæk Kommune, Tåstrup, Holbæk Jorder,

5ee + 5at

Roskildevej 201 1 030

Sjælland Holbæk Holbæk Kommune, Holbæk Bygrunde, 101a,

unit 1

Smedelundsgade 21 1 300

Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde, Tvis, 2mr Herningvej 81-83 1 150

Midtjylland Holsterbro Holstebro Kommune, Den sydvestlige Del,

Mejrup, 21n

Lægårdvej 144 1 250

Sjælland Hornbæk Helsingør Kommune, Horneby By, Hornbæk, 3a

+ 3bu + 3fh

Hornebyjev 50+52A 1 030

Midtjylland Horsens Matrikel nr.127be, Horsens Bygrunde Hede Nielsen Vej 2 1 268

Sjælland Hundested Ullerup By, Toruo 27, Halsnæs Butiksvej 2 1 050

Sjælland Jyllinge Roskilde Kommune, Jyllinge By, Jyllinge, 107 Jyllingecentret 1B 1 040

Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta

Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg Bygrunde,

350d

Elmegade 20 1 000

Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karlslunde, 10mn,

ejerl. 1,2,3,4,5,6

Karlslunde Parkvej 5-17 6 001

Sjælland Karrebæks-

minde

20ae, Karrebæk By, Karrebæk Karrebækvej 994 1 000

Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde, Tårnby, 15n,

ejerl 1+3

Ugandavej 111 8 316

Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm By, Karlebo,

3lt

Hojengen 3 2 101

Sjælland Korsør Korsør Bygrunde, 316b, Slagelse Norvangen 1A 1 000

Sjælland Korsør Slagelse Kommune, Korsør Markjorder, 114a Skovvej 28 1 041

Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By, Elsted, 13æ Lyshøjen 1 1 060

Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By, Måløv 4gæ Østerhoj Bygade 2 1 000

Sjælland Næstved Næstved Kommune, Vridsløse By, Herlufsholm,

10cm

Trompetvej 61 1 100

Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved Markjorder, 6a Præstøvej 106 1 000

Syddanmark Næstved Næstved Kommune, Holsted By, Herlufsholm,

7dy

Erantisvej 48 1 172

Nordjylland Nykøbing M Morsø Kommune, Nykøbing M. Bygrunde, 590 Broen 2 1 170

Sjælland Nykøbing

Sjælland

165e, Nykøbing S. Vangjorder Jernbanevej 12 1 000

Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By, Odder, 53m Vennelundsvej 72 1 000

Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By, Lumby, 2k Anderupvej 50 1 032

Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By, Dalum, 6fø Enebærvej 6 1 000

Syddanmark Odense Odense Kommune, Vestermarken, Odense

Jorder, 1ahe

Grønlrøkkevej 22A 1 023

Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense Bygrunde, 917a,

ejerl 40

Vesterbro 29 1 000

Midtjylland Randers Randers Kommune, Randers Markjorder, 529k Lucernevej 79 1 035

Midtjylland Randers Randers Kommune, Randers Markjorder, 451s Rådmands Boulevard 45 998

Midtjylland Risskov Risskov Kommune, Vejlby, 17c Vejlby, unit 67 Kamma Klitgårds

Gade 47

1 072

Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By, Risskov Nordre Strandvej 127 960

Hovedstaden Rungsted Kyst Hørsholm Kommune, Rungsted By, Rungsted, 7i

+ 3CP + 7K, ejerl 110+111

Rungsted Bytorv 4 851

Sjælland Rødovre 12cd, Islev By, Islev Fortvej 2 1 105

Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By, Islev, 35y Islevbrovej 39 1 000

Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By, Hendriks-

holm, 8ev

Nørrekær 1-3 1 353

Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde, Rise, 479c Østergade 49B 1 150

Norjylland Sæby Frederikshavn Kommune, Toftlund, Volstrup, 2aeNordens Alle 1 1 200

Midtjylland Silkeborg Silkeborg Kommune, Silkeborg Markjorder,

1345c

Nørrevænget 74 1 060

Sjælland Slagelse Slagelse Kommune, Skovsø, Slagelse Jorder, 17n Byskovvej 40 1 200

Sjælland Slagelse Slagelse Kommune, Slagelse Markjorder, 368æ Skovvejen 46 1 000

Hovedstaden Solrød Strand Solrød Kommune, Karlstrup By, Karlstrup, 54 Trylleskov Allé 5 1 243

Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2 746

Syddanmark Svendborg Svendborg kommune, Svendborg Markjorder,

17e

Christiansvej 60 910

Sjælland Tølløse 14ck, Tølløse By, Tølløse Industrivej 1A 1 000

Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder,1040e Kongevej 1 1 089

Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder, 1040d Kongevejen 5 1 513

Hovedstaden Vallensbæk

Strand

Vallensbæk Kommune, Vallensbæk By, Vallens-

bæk, 7dx, ejerl 1

Vallensbæk Stationstorv

1-43

7 314

Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjorder, 525f Gl. Aalborgvej 21 1 002

Nordjylland Åbybro Jammerbugt Kommune, Åby By, 47ef Passagen 70 1 112

123

124

FASTIGHETER

Belgien

Län Ort Adress Yta

Luik Anthisnes Rue du Moulin 21 977

Antwerpen Antwerpen Noorderlaan 104/6 640

Antwerpen Antwerpen Plantin en Moretuslei 200 645

Antwerpen Antwerpen Quellinstraat 53 263

Oost-Vlaanderen Astene Dorpsstraat 23 330

Luxemburg Barvaux Route de Marche 41 1 300

Antwerpen Berendrecht Monnikenhofstraat 182 2 000

Limburg Beringen Koolmijnlaan 75 1 299

Oost-Vlaanderen Beveren Pareinpark 8 4 104

Limburg Bilzen Klokkestraat 9 1 000

Limburg Bilzen Tongersestraat 66-72 4 967

Limburg Bilzen-Hoeselt Tongersestraat 56 2 674

Antwerpen Boom Hoogstraat 14 159

Antwerpen Boom Kapelstraat 12 1 750

Henegouwen Boussu Rue Neuve 111 710

Antwerpen Brasschaat Sint Antoniuslei 26 415

Limburg Bree Bocholterstraat 19 2 605

Brussel Brussel Emile Jacqmainlaan 140-144 655

Antwerpen Burcht Pastoor Coplaan 270 215

Waals-Brabant Chaumont-Gistoux Chaussée de Huy 47 1 920

Luik Clavier Rue de la Gendarmerie 70 1 130

West-Vlaanderen Desselgem Gentseweg 132-136 3 715

Oost-Vlaanderen Destelbergen Dendermondsesteenweg 466-468 1 000

Antwerpen Deurne Florent Pauwelslei 4A 770

Antwerpen Deurne Turnhoutsebaan 104 315

Antwerpen Deurne Wim Saerensplein 8-10 1 586

Vlaams-Brabant Diest Leuvensesteenweg 108 4 972

Oost-Vlaanderen Drongen Deinse Horsweg 44 1 111

Vlaams-Brabant Dworp Alsembergsesteenweg 618 503

Antwerpen Edegem Boniverlei 129 330

Antwerpen Edegem Hazeschransstraat 35 350

Oost-Vlaanderen Erembodegem Brusselbaan 208 1 385

Henegouwen Estaimpuis Rue Jules Vantieghem 19 664

Luik Flemalle Rue de Beau Site 7 2 308

Heng Fleurus Chaussee de Charleroi 142 2 298

Limburg Genk Hasseltweg 26 2 690

Oost-Vlaanderen Gent Forelstraat 46 288

Oost-Vlaanderen Gent Frans Van Ryhovelaan 2 2 466

Oost-Vlaanderen Gent Sint-Lievenspoortstraat 59 560

Henegouwen Ghislenghien Ch de Bruxelles 458 2 203

Henegouwen Ghlin Avenue de la Libération 15 2 106

Luik Grivegnee Rue Fraischamps 140 3 947

Limburg Hasselt Hendrik van Veldekesingel 32 3 733

Limburg Hechtel-Eksel Overpelterbaan 9 700

Limburg Herk-De-Stad Steenweg 87 1 933

Luik Heusy Chaussee de Theux 53-55 5 576

Antwerpen Hoboken Sint-Bernardsesteenweg 143 1 244

Antwerpen Hoboken Zeelandstraat 40 2 248

Luxemburg Houffalize Rue de Liege 9 405

Limburg Houthalen-Helchteren Herebaan-Oost 133-135 2 367

West-Vlaanderen Ieper Grote Markt 4 - 6 305

Luxemburg Jamoigne Rue de Virton 6 1 740

Brussel Jette Charles Woestelaan 130-132 350

Henegouwen Jumet Rue Hubert Bastin 16 720

Vlaams-Brabant Kessel-Lo Diestsesteenweg 104 436

Limburg Koersel Pieter Vanhoudtstraat 49 2 526

Henegouwen La Louviere Rue Albert 1er 70-72 3 095

Antwerpen Laakdal Geelsebaan 32 1 300

Brussel Laken Emile Bockstaellaan 5-7 870

Vlaams-Brabant Landen Postlaan 7 2 285

Namen Laneffe Rue de Thy-le-Bauduin 17 1 027

Oost-Vlaanderen Lebbeke Brusselsesteenweg 142 2 454

Oost-Vlaanderen Lebbeke Lange Minnestraat 2 360

Oost-Vlaanderen Ledeberg Hundelgemsesteenweg 36 1 100

Limburg Leopoldsburg Leopoldburgsesteenweg 120 2 300

Vlaams-Brabant Leuven Engels Plein 26 4 655

Namen Leuze-en-Hainaut Rue de l'Artisanat 4 2 796

Län Ort Adress Yta

Henegouwen Leval-Trahegnies Rue S. Allende 144 1 403

Antwerpen Lille Poederleese weg 25-27 1 700

Limburg Lommel Lutlommel 169 1 418

Limburg Lommel Koning Leopoldlaan 66 4 677

Vlaams-Brabant Londerzeel Sint Jozefstraat 31 382

Luik Luik Rue des Maraichers 76 1 691

Luik Luik Rue Pont Saint Nicolas 4 790

Limburg Maaseik Maastrichtersteenweg 14 2 368

Antwerpen Mechelen Keizerstraat 14 265

Antwerpen Mechelen Zwartzustersvest 22 1 387

Antwerpen Meerhout Markt 15 1 279

Antwerpen Merksem Borrewaterstraat 4-6 2 136

Antwerpen Merksem Bredabaan 474-476 470

Antwerpen Merksem Laaglandlaan 126-130 400

Oost-Vlaanderen Moerzeke Kleinbroekstraat 19B 600

Antwerpen Mortsel Mechelsesteenweg 28 1 460

Luxemburg Nassogne Rue de Marche 23 575

Limburg Neerpelt Groenstraat 12 597

Luxemburg Neufchateau Avenue de la Gare 45 2 624

Antwerpen Nijlen Statiestraat 10-12 1 200

Antwerpen Olen Oevelseweg 76 1 141

West-Vlaanderen Oostende Ernest Feysplein 15 120

West-Vlaanderen Oostende Frère Orbanstraat 114 504

West-Vlaanderen Oostende Sint-Catharinaplein 23 684

West-Vlaanderen Oostende Torhoutsesteenweg 519 2 225

Brussel Ouderghem Square Jean-Baptiste De Greef 8 306

Vlaams-Brabant Overijse Stationsstraat 46 510

Luxemburg Paliseul Rue de la Station 38 1 247

Henegouwen Quaregnon Chemin du Bon Dieu 148 1 536

Vlaams-Brabant Rillaar Diestsesteenweg 359 1 000

West-Vlaanderen Roeselare Delaerestraat 13-17 153

West-Vlaanderen Roeselare Garenstraat 10-12 0

West-Vlaanderen Roeselare Ooststraat 76 1 798

West-Vlaanderen Roeselare Ooststraat 89-89a 467

Oost-Vlaanderen Ronse Grote Markt 15 820

Brussel Schaarbeek Leuvensesteenweg 656 3 324

West-Vlaanderen Sijsele Dorpsstraat 175 1 264

West-Vlaanderen Sint-Eloois-Vijve Gentseweg 522 10 637

West-Vlaanderen Sint-Joost-Ten-Node Leopold Lendersstraat 2 918

Limburg Sint-Truiden Tongersesteenweg 133b 2 995

Limburg Sint-Truiden Viaductstraat 35 1 705

Henegouwen Sirault Rue Emile lété 86 1 400

Oost-Vlaanderen Sleidinge Sleidingendorp 99 1 319

Oost-Vlaanderen Stekene Dorpsstraat 52 1 814

Limburg Tessenderlo Engsbergseweg 88 2 173

Limburg Tessenderlo Hulsterweg 4 2 253

Limburg Tienen Leuvenselaan 477 3 609

Vlaams-Brabant Tienen Menegaard 20 1 348

Luik Tilff Avenues des Ardennes 8-10 3 775

Antwerpen Turnhout Gasthuisstraat 5-7 1 222

Antwerpen Turnhout Lode Peetersplantsoen 7 515

Antwerpen Turnhout Steenweg op Gierle 221 4 330

Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 28 650

Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 49 145

Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 163 386

Vlaams-Brabant Vilvoorde Schaarbeeklei 344 2 018

Antwerpen Vorselaar Kempenlaan 21-23 1 714

Luik Wanze Chaussee de Tirlemont 25A 1 591

Luik Wasseiges Rue du Baron d'Obin 70 1 017

Limburg Wellen Overbroekstraat 6 2 462

West-Vlaanderen Wervik Geluwestraat 13 1 148

Henegouwen Wiers Rue de Gourgues 46 1 028

Antwerpen Willebroek Breendonkstraat 98 880

Antwerpen Willebroek De Naeyerplein 11 298

Antwerpen Wilrijk Edenplein 11 250

Oost-Vlaanderen Zelzate Assenedesteenweg 117 2 253

Limburg Zepperen Eynestraat 85 2 058

124

125

Län Ort Adress Yta

Gelderland Arnhem Groningensingel 951-959 1 870

Nederlands Limburg Bocholtz Gasthof 2 1 387

Noord-Brabant Breda Cypresstraat 3 921

Gelderland Ede Rozenplein 8 1 480

Noord-Brabant Eindhoven Woenselmarkt 37 2 110

Zuid-Holland Gouda Driewegplein 3-10 1 300

Noord-Holland Graft de Rijp Driemaster 13 2 847

Zuid-Holland Klaaswaal Voorstraat 34 1 339

Gelderland Lent Frankrijkstraat 1 1 701

Län Ort Adress Yta

Diekirch Diekirch Rue du Curé 8 3 500

Län Ort Adress Yta

Utrecht Nieuwegein Rapenburgerschans 9-16 1 651

Gelderland Nijmegen Molenweg 209 1 163

Zeeland Oost-Souburg Oranjeplein 72 1 852

Zuid-Holland Rotterdam Beijerlandselaan 81 4 382

Zuid-Holland Sliedrecht Kerkbuurt 33 4 701

Zuid-Holland Spijkenisse Hadewychplaats 100 6 987

Zuid-Holland Stellendam Oranjeplein 1 - 5 1 410

Noord-Brabant Waspik Kerkstraat 27A 1 054

Zuid-Holland Zoetermeer Dorpsstraat 88-90 1 395

FASTIGHETER

Nederländerna

125

Luxemburg