ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING

ANNEHEM FASTIGHETER AB

2

0

25

Vi är övertygade om

att morgondagens

hyresgäster är i

behov av mer än

bara lokaler.

Därför satsar vi på

fastigheter som är

flexibla, hållbara och

skapade för att möta

behoven från alla våra

hyresgäster.

Inledning

5 Vi är Annehem

6 Året i korthet

7 VD har ordet

9 Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

11 Vision

12 Vårt värdeskapande

13 Våra långsiktiga mål

14 Hållbart värdeskapande

Marknad

16 Makroöversikt

16 Fastighetsmarknaden

18 Marknadstrender

Fastigheter

20 En framtidsinriktad fastighetsportfölj

21 Portföljen i siffor

22 Region Sverige

27 Region övriga Norden

29 Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

31 En värdeskapande förvaltningsverksamhet

32 Vårt arbete med kundförvaltning

33 Uthyrningen i fokus

34 Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster

35 En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

37 Hållbarhetschef har ordet

38 Hållbarhetsstrategi och fokusområden

39 Från strategi till handling

40 Klimatbokslut

41 Hållbarhetsmål

42 Engagemang som skapar värde

43 Hållbarhetsstyrning

44 Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

46 Ordförande har ordet

48 Bolagsstyrningsrapport

54 Styrelse

55 Ledning

Finansiell information

57 Finansiering

58 Annehem-aktien

59 Risker och riskhantering

63 Ekonomisk utveckling och händelser under året

65 Finansiella rapporter

71 Noter

88 Finansiella nyckeltal

89 EPRA nyckeltal

91 Underskrifter

92 Revisionsberättelse

95 Övrigt

Innehåll

Introduktion till förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna återfinns på nedan

angivna sidor.

Strategi, mål och måluppfyllelse

Mer information finns på sidorna 12-13.

Bolagsstyrningsrapport

Mer information finns på sidorna 45-55.

Aktien

Mer information finns på sida 58.

Risker och riskhantering

Mer information finns på sidorna 59-62.

Ekonomisk information

Mer information finns på sidorna 63-64.

Den reviderade årsredovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ), 559220-9083, består av

förvaltningsberättelsen och de tillhörande finansiella rapporterna på sidorna 65-87 och 91.

81

Nöjd Kund Index

(NKI) 2025

4,5 år

Genomsnittlig viktad

återstående kontraktstid

5 020,3 Mkr

Fastighetsvärde

Hyresintäkter

per fastighetstyp

Kontor 71 %

Samhällsfastigheter 11 %

Dagligvaror 6 %

Bostad 6 %

Logistik 5 %

Övrigt 2 %

301,6 Mkr

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vi är Annehem

Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar

hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxt-

regionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och Helsingfors. Vårt fastighetsbe-

stånd är diversifierat och omfattar moderna och miljöcertifierade fastigheter

samt två företagsparker med en total yta om 213 600 kvm.

GÖTEBORG, 8 %

STOCKHOLM, 32 %

HELSINGFORS, 15 %

MALMÖ, 25 %

ÄNGELHOLM/

HELSINGBORGSOMRÅDET, 20 %

Procenttalen i kartan visar fördelningen av fastighetsvärde per geografi.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 5

0

50

100

150

200

250

2025202420232022

Mkr

0

20

40

60

80

100

120

2025202420232022

Mkr

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Nyckeltal 2025 2024

Hyresintäkter, Mkr 301,6 275,0

Driftnetto, Mkr1) 240,7 229,7

Förvaltningsresultat, Mkr 108,6 91,7

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 111,2 97,3

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,26 1,14

Periodens resultat, Mkr -4,4 18,5

Periodens resultat per aktie, kr -0,05 0,22

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,7 91,5

Överskottsgrad, %1) 79,8 83,5

Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7

EPRA NRV per aktie, kr 31,29 31,13

Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8

Soliditet, % 48,6 51,9

Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1

Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart2), % 85,0 85,0

1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadm-

inistration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassiciserats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helår 2024.

2) Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde.

2,3 ggr

Räntetäckningsgrad (RTM)

0,5 %

Förvaltningsresultat

exklusive valutakurseffekter

10,3 %

Tillväxt i förvaltningsresultat

exkl. valutakurseffekter per

aktie

Driftnetto

Året i korthet

Förvärv av modern samhällsfastighet

I februari 2025 tillträdde Annehem Bryggan 2, en

modern samhällsfastighet med hög hållbarhets-

profil, belägen i det expansiva bostadsområdet

Limhamn i Malmö. Fastigheten, som innehåller

lokaler för samhällsservice, dagligvaruhandel och

parkeringshus med 350 platser, förvärvades till ett

underliggande fastighetsvärde om 440 Mkr. Den

uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 7 600 kvm.

Förlängt hyresavtal med Ljungbyheds

Motorbana

I januari 2025 förlängde och utökade Annehem

framgångsrikt hyresavtalet med Ljungbyheds

Motorbana i Ljungbyhed Park. Det nya avtalet

sträcker sig över fyra år och omfattar totalt 2 600

kvm. Avtalet innebär att Ljungbyhed Park i ännu

högre grad kommer att fungera som en viktig

plats för polisens utbildningar.

Händelser efter årets slut

Beslut om ytterligare återköpsprogram

I februari 2026 beslutade styrelsen att inleda ett nytt

aktieåterköpsprogram, i likhet med det föregående,

fram till nästa årsstämma.

Annehem utser ny CFO

I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till ny CFO

för bolaget. Han efterträder Adela Colakovic, som

tidigare meddelat att hon lämnar bolaget för ett annat

uppdrag. Christian Fredefors tillträder den 18 maj

2026 och kommer att ingå i koncernledningen.

Tioårigt hyresavtal med Klippans kommun

I maj 2025 tecknade Annehem ett tioårigt

hyresavtal med Klippans kommun i Ljungbyhed

Park, som också är en av Annehems tio största

hyresgäster. Det nya avtalet omfattar cirka 4 000

kvm och inkluderade en modernisering och

energieffektivisering av hyresgästens lokaler

för att skapa en modern utbildningsmiljö för

kommunens Flygteknikcenter.

Avyttring av lättindustrifastighet

I november 2025 avyttrade Annehem lättin-

dustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö till ett

underliggande fastighetsvärde om 17,5 Mkr, för

att renodla beståndet i linje med bolagets strategi.

Affären gav ett mindre likviditetstillskott, vilket

stärker bolagets kapacitet för fortsatta förvärv

och expansion.

Beslut om att inleda återköp av aktier

I december 2025 beslutade styrelsen i Annehem att

inleda återköp av B-aktier om högst tre procent av

bolagets totala antal aktier, fram till nästa årsstämma.

Programmet slutfördes i februari 2026.

Tillväxt i EPRA NRV per aktie

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 6

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

God leveransförmåga i

en föränderlig omvärld

2025 var ett år

där Annehems

operationella styrka

gav goda resultat.

VD har ordet

Monica Fallenius

VD

2025 blev ett år präglat av geopolitisk osäkerhet och ekonomisk

återhämtning. I detta marknadsläge har Annehem visat prov på resiliens

och god leveransförmåga. Vi har flyttat fram våra positioner inom flera

områden: finansiellt genom god tillväxt i flera nyckeltal, operationellt

genom positiv nettouthyrning samtliga kvartal och affärsmässigt genom

ett nytt samhällsfastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd

med god avkastning.

Den konjunkturåterhämtning i Sverige, som

många bedömare prognostiserade för 2025,

dröjde. Men i början av 2026 ser utgångsläget

annorlunda ut. En kombination av lägre inflation,

sjunkande räntor och ekonomiska stimulanser

kommer sannolikt skapa bättre förutsättningar

för både företag och hushåll att öka sina

investeringar och konsumtion. Den nordiska

fastighetsmarknaden, med Sverige i spetsen,

präglas samtidigt av optimism med stöd av lägre

finansieringskostnader, ökad transaktionsaktivitet

och en hyresmarknad i återhämtning.

God operationell styrka och solida

helårsresultat

2025 var ett år där Annehems operationella

styrka gav goda resultat. Hyresintäkterna ökade

med 9,7 procent för helåret till 301,6 Mkr (275,0)

och driftnettot ökade med 4,8 procent till 240,7

Mkr (229,7). Utvecklingen drevs främst av för-

värvet av samhällsfastigheten Bryggan 2 i början

av året samt ett framgångsrikt förädlingsarbete i

den svenska portföljen, som fortsatt att utvecklas

starkt. Vi åstadkommer detta trots underliggande

negativa effekter från betydande driftrelaterade

kostnadsökningar och minskade hyresintäkter

från vårt bestånd i Finland till följd av tidigare

avflyttningar.

Förvaltningsresultatet, exklusive valutakursef-

fekter, ökade med 14,3 procent och uppgick till

111,2 Mkr (97,3). Även förvaltningsresultatet per

aktie, exklusive valutakurseffekter, ökade stabilt

med 10,3 procent.

2025 var första året med våra reviderade

finansiella mål och jag är sammantaget nöjd med

Annehems prestation. Även om vi inte når hela

vägen till våra tillväxtmål, har vi gjort en stark

förflyttning jämfört med föregående år. Jag är

övertygad om att vi är på rätt väg och ser positivt

på vår långsiktiga förmåga att nå målen.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 7

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Stärkt finansiell position och flexibilitet

Under året har vi dragit stor nytta av refinansie-

ringen som genomfördes i slutet av 2024, och

som i kombination med lägre styrränta stärkt

Annehems finansiella position. Räntekostnaderna

minskade med 6 procent under året jämfört med

2024 trots att skuldvolymen ökade med 12 pro-

cent. Refinansieringen har även bidragit till ökad

flexibilitet inför framtida finansiering, då vi arbetar

med bilaterala avtal med tre separata banker i

stället för som tidigare ett bankkonsortium.

Att Annehem uteslutande är bankfinansierat

skapar trygghet och har bidragit till vår stabilitet

under de senaste åren. Vi bedömer att den

finansieringsformen, för oss, är fortsatt konkur-

renskraftig jämfört med kapitalmarknaden.

Fortsatta aktieåterköp för att optimera

aktieägarvärdet

Styrelsen i Annehem beslutade mot slutet av

året att inleda ett aktieåterköpsprogram om

maximalt 3 procent av bolagets totala antal aktier.

Återköpsprogrammet slutfördes i början av 2026

varpå ett nytt program inleddes i likhet med det

föregående. Beslutet är rationellt beaktat den

aktuella börskursen och vår bedömning är att det,

tillsammans med fastighetsförvärv och investe-

ringar i befintligt bestånd, kommer att optimera

det långsiktiga aktieägarvärdet.

Positiv nettouthyrning och hög kundnöjdhet

Jag är stolt över att Annehem, trots en åter-

hämtande hyresmarknad, uppnådde positiv

nettouthyrning varje kvartal under året. För 2025

uppgick nettouthyrningen till 8,2 Mkr. Utfallet får

ses som ett tydligt kvitto att förvaltningsorgani-

sationen kontinuerligt levererar och skapar värde

i det dagliga arbetet. Högst aktivitet har vi haft i

Skåne, där vi lyckats väl med uthyrning och föräd-

ling av det befintliga beståndet tillsammans med

våra hyresgäster genom anpassning av lokaler för

deras utökade verksamheter.

Vår kundnära och tillgängliga förvaltning bidrar till

att stärka hyresgästernas nöjdhet vilket syns i vårt

NKI-resultat (Nöjd Kund Index) för 2025, vilket

förbättrades med två enheter till 81. Det gav oss

också guldmedalj i klassen medelstora bolag för

vår starka prestation.

Hållbarhet och gröna investeringar

Vi har en fortsatt hög hållbarhetsprestanda i

beståndet och vid utgången av 2025 hade 83

procent av portföljen minst energiklass B och 82

procent var miljöcertifierat. Vi arbetar kontinuer-

ligt med att optimera, underhålla och förädla våra

fastigheter för att säkerställa långsiktigt värde.

Hållbarhet är en viktig drivkraft som genomsyrar

både våra investeringar och vårt dagliga arbete.

Samtidigt vill jag betona att våra hållbarhetsre-

laterade investeringar måste ha en affärsmässig

grund, där både vi och våra hyresgäster ser ett

tydligt värde.

Vårt klimatbokslut för 2025 visar en tydlig

förflyttning jämfört med föregående år, där vi

minskar de totala utsläppen med 69 procent

(market-based). Vi ser samtidigt en fortsatt positiv

utveckling i den operativa verksamheten genom

en minskad förbrukning av fastighetsenergi

med cirka 1 procent jämfört med föregående år.

Därutöver har vi under året även utökat vår egen

produktion av förnybar energi och har nu solcells-

anläggningar i sex fastigheter, med fler planerade

där förutsättningarna är goda.

Glädjande är också att andelen gröna hyresavtal

i Region Sverige har ökat från 44 till 48 procent.

Det visar att våra hyresgäster delar vår ambition

och att vi tillsammans tar steg mot en mer hållbar

fastighetssektor.

Optimistisk inför framtiden

När jag blickar framåt känner jag optimism. Sve-

rige är på väg ut ur lågkonjunkturen, vilket gradvis

förbättrar förutsättningarna för ökad konsumtion

och för företag att växa. På sikt bedömer jag

att detta kommer att stärka efterfrågan på

högkvalitativa och hållbara kontorslokaler i goda

lägen, vilket är ett segment där Annehem är väl

positionerat.

Därtill har vi fortsatt betydande potential att

realisera i våra företagsparker, där vi utvecklar

och förädlar fastigheter i takt med hyresgästernas

växande behov. Vi har även god kapacitet för

ytterligare investeringar och avser att växa i de

geografier vi redan är etablerade för att uppnå

förvaltningseffektivitet. Tillväxten ska ske

med bibehållen finansiell stabilitet och genom

selektiva förvärv som uppfyller våra investerings-

kriterier avseende lönsamhet, läge, flexibilitet och

hållbarhet.

Sammantaget är Annehem väl rustat för att ta

vara på de möjligheter som ligger framför oss.

Jag vill rikta ett stort tack till våra hyresgäster

och aktieägare för ert förtroende, och till mina

medarbetare för ert fantastiska arbete. Jag ser

fram emot att fortsätta Annehems tillväxtresa

tillsammans med er.

Monica Fallenius

VD

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 8

Inledning

Vi är Annehem

Året i korthet

VD har ordet

Tre skäl att investera i Annehem

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Tre skäl att investera i Annehem

Med en tydlig strategi, starkt kassaflöde, god finansiell stabilitet och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägarvärde.

Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att

långsiktigt öka värdet på fastigheterna genom effektiv uthyrning,

god kostnadskontroll och förädling av lokalerna. Bolaget bygger

långsiktiga kundrelationer och arbetar nära hyresgästerna för att

möta deras behov och stödja dem i deras affär. Det lägger grunden

för ett uthålligt driftnetto och långa hyresavtal.

En värdeskapande

förvaltningsmodell

2

209 % 4,5 år

Tillväxt i driftnetto

sedan börsnoteringen

Genomsnittlig

avtalslängd

Stabil finansiell ställning möjliggör

hållbar och lönsam tillväxt

3

45 % 83 %

Belåningsgrad Grön finansiering för

hela låneportföljen

Annehem har ett tydligt fokus på att använda kapitalet som verk-

samheten genererar för att växa på egna meriter med nya förvärv

och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Bolagets

portföljstrategi säkerställer kvalitet och skapar förutsättningar för

långsiktigt god riskjusterad avkastning samt stabila kassaflöden.

Bolaget har låg belåningsgrad, är endast bankfinansierade och har

en hög andel grön finansiering.

Högkvalitativ och hållbar

fastighetsportfölj

1

82 % 83 %

Miljöcertifierat

fastighetsvärde

Fastighetsvärde med

minst energiklass B

Annehems fastighetsportfölj består av hållbara fastigheter av

hög kvalitet i attraktiva lägen i nordiska tillväxtregioner samt två

företagsparker med god framtidspotential. Fastighetsportföljen

är diversifierad och består av utvalda objekt inom kontors-,

samhälls-, logistik- och bostadssegmenten.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 9

Inledning

Värdeskapande

Vision

Vårt värdeskapande

Våra långsiktiga mål

Hållbart värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Värdeskapande

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10ANNEHEM | ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10

Inledning

Värdeskapande

Vision

Vårt värdeskapande

Våra långsiktiga mål

Hållbart värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vi ska vara det

mest hållbara

fastighetsbolaget

i Norden

Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastig-

hetsverksamhet och investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara för-

värv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflytt-

ningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i lokalsamhället

och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för

våra anställda.

Vision

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 11

Inledning

Värdeskapande

Vision

Vårt värdeskapande

Våra långsiktiga mål

Hållbart värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vårt värdeskapande

Annehems affärsidé är att äga, förvalta och utveckla hållbara kommersiella-,

samhälls- och bostadsfastigheter i nordiska tillväxtregioner med goda kommunikationer.

Genom en kundnära förvaltning bygger vi långsiktiga relationer och värden.

VÅR STRATEGI

Annehems strategi syftar till att

optimera den långsiktiga avkast-

ningen till bolagets aktieägare. Vi

har tre områden som är vägledande

för verksamheten och som till-

sammans bidrar till att bygga ett

lönsamt, hållbart och motstånds-

kraftigt fastighetsbolag.

VÅR AFFÄRSMODELL

Annehems affärsmodell illustrerar

hur vi operativt omsätter strategin

för att nå våra långsiktiga mål.

Affärsmodellen bygger på en utar-

betad process där vårt arbete med

förvärv, förädling och utveckling

samt kundnära förvaltning sam-

verkar med varandra. Hållbarheten

är den röda tråden i varje steg och

finansiering är förutsättningen.

Förvalta och utveckla ett hållbart och

modernt fastighetsbestånd

Ett bestånd av moderna, miljöcertifierade

fastigheter i lägen med goda kommunika-

tioner i nordiska tillväxtområden attraherar

långsiktiga och stabila hyresgäster. Kund-

nära förvaltning och kontinuerlig förädling

av beståndet säkerställer och ökar värdet på

fastigheterna samt förbättrar hållbarhets-

prestandan över tid.

Förvärv

• Identifiera nya investeringar i

geografier där bolaget redan är

etablerat.

• Förvärva kontor, logistik,

samhällsfastigheter och bostäder.

• Förvärv av fastigheter med hög

hållbarhets profil eller tydlig

utvecklingspotential.

Förädling och utveckling

• Värdeskapande förädlingsinsatser

i beståndet som ökar attraktions-

kraften.

• Utveckla beståndet tillsammans med

hyresgäster genom anpassningar och

gemensamma initiativ.

• Utnyttja befintliga byggrätter för att

skapa nya projekt och synliggöra

värden.

Kundnära förvaltning

• Etablera långsiktiga relationer med

befintliga och nya hyresgäster.

• Skapa mervärde och behovsanpas-

sade lösningar för ökad kundnöjdhet

och lojalitet.

• Säkerställa stabila kassaflöden

genom långa och indexerade hyres-

avtal samt en effektiv och hållbar

drift med fokus på kostnadskontroll.

Diversifierad portfölj för att skapa

riskspridning över tid

En diversifierad fastighetsportfölj med

kontorsfastigheter som kompletteras av

logistik- och samhällsfastigheter samt

bostäder i de geografiska områden där

bolaget redan är etablerat, skapar god

riskjusterad avkastning och stärker vår

motståndskraft över konjunkturcykler.

Skapa hållbar och lönsam tillväxt

genom finansiell stabilitet

En solid finansiell bas med starkt kassa-

flöde, hög soliditet och låg belåningsgrad

skapar utrymme för tillväxt. Hållbara och

noggrant utvalda förvärv samt investe-

ringar i befintligt bestånd stärker portföljen

och skapar lönsamhet över tid.

FINANSIELLT

OCH HÅLLBART

VÄRDESKAPANDE

Finansiering och hållbarhet

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 12

0

20

40

60

80

100

2025202420232022

%

MÅL 90%

0

20

40

60

80

100

2025202420232022

%

MÅL 90%

0

1

2

3

4

5

6

2025 202420232022

ggr

MIN. 2.2 GGR

0

10

20

30

40

50

60

2025202420232022

%

55%

Inledning

Värdeskapande

Vision

Vårt värdeskapande

Våra långsiktiga mål

Hållbart värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Våra långsiktiga mål

Finansiella mål

Tillväxt och avkastning Utfall 2025 Utfall 2024

Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst

20 % per aktie

1)

10,3 % -15,6 %

Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst

10 % per aktie

0,5 % -24,5 %

Risk och utdelning Utfall 2025 Utfall 2024

Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger

55 %

44,8 % 40,8 %

Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger

2,2 gånger

2,3 x 2,1 x

Utdelningspolicy I huvudsak återinvestera vinsterna för

att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå

Annehems tillväxtmål

Hållbarhetsmål

Utfall 2025 Utfall 2024

Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s

taxonomi förordning 90 % 85 % 85 %

Miljöcertifierat fastighetsvärde 90 % 82 % 82 %

Intäkter från gröna hyresavtal 80 % (avser Sverige) 48 % 44 %

Andel av fastighetsvärdet

som är hållbart enligt EU:s

taxonomiförordning

Miljöcertifierat

fastighetsvärde

Räntetäckningsgrad

långsiktig (RTM)

Nettobelåningsgrad

över tid

1) Exklusive valutakurseffekter. I mars 2024 genomförde bolaget en offensiv nyemission i samband med ett förvärv, som innebar en

utspädningseffekt av aktierna jämfört med tidigare år.

Annehem har utmanande långsiktiga mål som tydliggör bolagets rikt-

ning och ambitioner, både vad gäller hållbarhet och tillväxt framåt.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 13

Inledning

Värdeskapande

Vision

Vårt värdeskapande

Våra långsiktiga mål

Hållbart värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbart värdeskapande

Ett hållbart värdeskapande för oss innebär

att förena långsiktig ekonomisk tillväxt

med ansvar för miljö, människor och god

bolagsstyrning. Annehem arbetar med

miljömässiga, sociala och styrningsrela-

terade frågor som en integrerad del av

verksamheten och det utgör grunden

för hur vi skapar mervärde och stabil

avkastning. Vårt arbete tar utgångspunkt

i vår vision att vara Nordens mest hållbara

fastighetsbolag.

Genom att investera långsiktigt i våra fastigheter

och utveckla vår förvaltnings- och driftsorgani-

sation skapar vi förutsättningar för både hållbara

och ekonomiska förbättringar. Effektivare

energianvändning, smarta tekniska lösningar och

ett proaktivt förvaltningsarbete möjliggör sänkta

kostnader och samtidigt höjd kvalitet för våra

hyresgäster. Dessa insatser minskar vår miljöpå-

verkan och stärker fastigheternas värde över tid

utan att kompromissa med hyresgästupplevelsen.

Vårt hållbarhetsarbete har en tydlig social för-

ankring. Vi strävar efter att skapa lokala värden

genom trygga miljöer, bygga nära relationer med

lokalsamhällen och finnas tillgängliga för våra

hyresgäster. Social hållbarhet handlar för oss om

att förstå behov och skapa långsiktiga förutsätt-

ningar för människor och företag att trivas och

utvecklas.

Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa en

ansvarsfull och transparent bolagsstyrning.

Tydliga processer, hög integritet och en öppen

dialog med kunder, investerare, ägare och med-

arbetare är avgörande för att bygga förtroende

och säkerställa en stabil och hållbar utveckling av

bolaget.

Miljö Socialt Styrning

Initiativ 2025

Under 2025 har vårt hållbarhetsarbete

fortsatt att ge konkreta resultat, både i

miljömässiga, sociala och styrningsrelate-

rade frågor. Här presenteras ett urval av

initiativ som visar hur vi i praktiken arbetar

mot vår vision.

Hållbar miljö och energieffektivisering

• Inom ramen för projektet Hus för Hus optime-

rades en fastighet från 2019 med justeringar

av värmekurva, ventilation och temperaturstyr-

ning, vilket gav 14 procent mindre köpt värme,

2 procent minskad elanvändning och 4 procent

total energibesparing.

• Även det äldre beståndet effektiviseras kon-

tinuerligt. I Ljungbyhed Park har armaturer,

portar och ventilation uppgraderats i olika

byggnader. Åtgärder som bland annat lett till

36 procent lägre fjärr värmeförbrukning hos vår

hyresgäst som bedriver restaurangverksamhet.

• Antalet fastigheter med solceller har ökat från

fem till sex, där Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal

bidrar till en ökad andel förnybar energi.

• Annehem är stolt sponsor till Ljungbyheds

Golfklubbs arbete med biologisk mångfald,

där delar av golfbanan utvecklats till blomrika

miljöer som gynnar pollinerande insekter.

Socialt engagemang och lokala initiativ

• Framtidsmässan och Campusdagen i Ljung-

byhed Park lockade tillsammans över 3 000

ungdomar och besökare, och bidrog till att

inspirera kring framtidens utbildnings- och

yrkesmöjligheter.

• Prissumman från Sparbanken Skånes Fram-

tidspris, som Annehem erhöll i slutet av

2024, har under 2025 donerats till barn- och

ungdomsinitiativ, bland annat fotbollsskola,

golfundervisning och Skånes Änglars arbete

med utsatta barn.

• I samarbete med Destination Valhall Park har vi

arrangerat Påsk- och Jul i Parken.

Ansvarsfull styrning

• Under året förbättrades vår poäng i Mor-

ningstar Sustainalytics ESG Risk Rating från

22,3 till 15,1.

• Vi deltog i S&P Global Corporate Sustainability

Assessment där vi uppnådde ett resultat i nivå

med branschgenomsnittet.

• Under året mottog vi European Public Real

Estate Association BPR Gold Award för vår

transparenta finansiella rapportering.

• För att säkerställa hög affärsetik och förtroende

i verksamheten antogs under året en antikor-

ruptionspolicy.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 14

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Marknad

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 15

-3

0

3

6

9

12

15

20262025202420232022

%

0

1

2

3

4

5

20262025202420232022

%

Sverige Finland

Sverige Finland

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Goda förutsättningar

för en starkare

fastighetsmarknad

Efter en längre period av lågkonjunktur visar den svenska ekonomin tyd-

liga tecken på återhämtning, medan utvecklingen i Finland fortsatt är sva-

gare. I Sverige har lägre inflation och sjunkande räntor skapat bättre för-

utsättningar för både företag och hushåll att öka sina investeringar och

konsumtion. Den svenska fastighetsmarknaden präglas av ökad optimism

med stöd av lägre finansieringskostnader, en starkare transaktionsmark-

nad och en hyresmarknad i återhämtning.

Makroöversikt

Under året har de geopolitiska orosmolnen,

kopplade till Rysslands invasion av Ukraina och

de handelspolitiska spänningarna mellan USA och

omvärlden fortsatt. Det rådande omvärldsläget

har satt ett tydligare fokus på Europas försvarsin-

dustri och kontinentens behov av ökad självför-

sörjning inom energi, logistik och säkerhet. Nato

står fortsatt högt på agendan, där Sverige formellt

blev en medlemsstat i mars 2024, vilket gör att

alla nordiska länder nu ingår i alliansen. Inträdet i

Nato bedöms medföra omfattande investeringar

som kan stimulera den svenska ekonomin.

Medlemsländerna väntas senast 2035 avsätta

minst 5 procent av BNP till försvarsutgifter, enligt

Regeringen 2025.

Efter en period av svag ekonomisk tillväxt och

åtstramande penningpolitik, syns nu tecken på

återhämtning. Den svenska ekonomin har visat

sig särskilt motståndskraftig med en tillväxt på

årsbasis om 1,5 procent enligt SCB 2026. I både

Sverige och Europa har styrräntan sänkts ett

antal gånger. Vid utgången av 2025 låg styr-

räntan i Sverige på 1,75 procent, medan ECB:s

styrränta som gäller i Finland var 2,15 procent.

Vid utgången av 2025 låg inflationen enligt KPI

i Sverige på 0,3 procent, och i Finland på 0,2

procent, enligt Trading Economics 2026.

Fastighetsmarknaden

Ränteläget är av stor betydelse för utvecklingen

på den nordiska fastighetsmarknaden, där lägre

och mer stabila räntor under året har stärkt finan-

sieringsklimatet för fastighetsbolagen. Medan

de senaste årens högränteläge ledde till en ökad

efterfrågan på bankfinansiering, har ett förbättrat

makroekonomiskt klimat ökat riskaptiten och

bidragit till ett ökat intresse för obligationsmark-

naden från både fastighetsbolagen och investe-

rare. Bankfinansiering fortsätter samtidigt utgöra

ett attraktivt och stabilt finansieringsalternativ

för många aktörer, där den gröna komponenten i

fastighetsportföljer utgör en viss konkurrensför-

del i erhållandet av bättre finansieringsvillkor.

Inflation i %, KPI

Styrränta i %

1,75 %

styrränta 31 dec 2025, Sverige

0,3 %

KPI 31 dec 2025, Sverige

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 16

Sverige

172,4 Mdr

SEK

+28 %

Finland

4,3 Mdr

EUR

+65 %

Transaktionsvolym i Norden 2025, utfall

och procentuell årsförändring per land

Källa: Colliers Nordics Monthly, January 2026

Norge

80,4 Mdr

NOK

+6 %

Danmark

54,0 Mdr

DKK

+28 %

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Konjunkturläget har påverkat hyresmarknaden i både Sverige

och Finland. I Finland är efterfrågan på kontorslokaler svag och

utbudet stort, främst i Helsingfors-området. Den svaga ekono-

miska tillväxten i landet väntas bidra till en gradvis återhämtning

i kontorsmarknaden på sikt. I Sverige har det under de senaste

åren skett en vakansökning inom kontorssegmentet, främst till

följd av en svagare arbetsmarknad, men även genom konsolide-

ring av lokalytor och ökad konkurrens om hyresgäster.

Under kommande år bedöms efterfrågan vara fortsatt stabil

i tillväxtregioner, särskilt i storstäder där den strukturella

attraktionskraften är en stark drivkraft. Hyresgästernas behov

har samtidigt förändrats. Efterfrågan är i högre grad inriktad

mot flexibla och samarbetsfrämjande ytor med god tillgång till

kollektivtrafik. Det ställer högre krav på fastighetsägare att vara

lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav

och möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar.

Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till en

begränsad del kunnat kompensera sina kostnadsökningar under

2025 genom indexklausuler i hyreskontrakten. På bostadsmark-

naden översteg fastighetsägarnas hyresjusteringar

inflationen under 2025.

Transaktionsmarknaden i Norden

Tillväxten på den nordiska fastighetstransaktionsmarknaden

fortsatte under året till följd av ett förbättrat marknadssenti-

ment. Enligt Colliers Nordics Monthly January 2026, uppgick

transaktionsvolymen i Norden till 33,9 Mdr euro under 2025,

vilket är en ökning med 28 procent jämför med föregående år.

Den största delen av ökningen hänför sig till andra halvåret,

medan volymerna var något lägre under första halvåret. I Sve-

rige ökade transaktionsvolymen med 28 procent, och i Finland

med 65 procent, dock från låga nivåer, enligt Colliers Nordics

Monthly January 2026. I Sverige ökade intresset från utländska

investerare med tonvikt på bostadssektorn. Dessa stod för

33 procent av transaktionsvolymen under året, enligt Colliers

Nordics Monthly January 2026.

Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2026, stod bostäder

för den största delen av den nordiska transaktionsvolymen om

29 procent, följt av samhällsfastigheter 17 procent och industri

samt logistik 17 procent. Den ökade aktiviteten på fastighets-

transaktionsmarknaden under året är ett tydligt tecken på att

prisförväntningarna från köpare och säljare har närmat sig

varandra, vilket i sin tur ger värderare bättre underlag för att

fastställa marknadsvärden.

Monica Fallenius VD, om marknadsläget

Jag är positiv till

att samhällets

ekonomiska förut-

sättningar successivt

kommer att stärkas

framöver.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 17

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Makroöversikt

Fastighetsmarknaden

Marknadstrender

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Marknadstrender

Kontorets roll i vår vardag har förstärkts efter en tid av

förändring och nya förväntningar på arbetsplatsens

funktion. Att öka kontorsnärvaron har varit prioriterad

fråga bland många arbetsgivare, då distansarbete i allt

för stor utsträckning försvårar samarbete, kreativitet,

kunskapsöverföring, erfarenhetsytbyte och social inter-

aktion mellan medarbetare. Samtidigt har kontorets roll

som bärare av företagskulturen blivit tydligare.

Affärsmöjligheter för Annehem

Idag utgör kontorsfastigheter tyngdpunkten i fastig-

hetsportföljen och bolaget har en lång erfarenhet inom

kontorssegmentet.

Annehem samarbetar med hyresgäster i förvaltningen

för att vidareutveckla lokaler utifrån förändrade arbets-

sätt och behov, med ambitionen att tillhandahålla attrak-

tiva och framtidsinriktade kontorsmiljöer. Merparten av

bolagets kontorsfastigheter är moderna och utformade

med hög flexibilitet, vilket underlättar anpassningar vid

nyuthyrning, omförhandling och förändrade krav.

Affärsmöjligheter för Annehem

Annehem är väl positionerat för att möta det ökade

behovet av mark och faciliteter för logistik-, beredskaps-

och säkerhetsrelaterade funktioner inom totalförsvaret.

Bolaget äger Ljungbyhed Park, med tillgång till omfat-

tande och strategiskt belägna markområden, vilket ger

goda förutsättningar för framtida etableringar inom

totalförsvaret.

Parkens unika infrastruktur som är anpassad för verk-

samheter med särskilda krav på både mark och luftrum,

skapar attraktiva etableringsförutsättningar.

Affärsmöjligheter för Annehem

Annehem ser hållbarhetsarbetet som en integrerad

del av affären. I en omvärld med ökade och förändrade

rapporteringskrav fokuserar bolaget primärt på hållbar-

hetsinvesteringar som ger mätbar ekonomisk och mil-

jömässig effekt samt stärker fastigheternas attraktivitet

och konkurrenskraft över tid.

Genom olika satsningar inom klimat och energi, effektiv

drift, cirkulära lösningar och starka hyresgästrelationer

skapas affärsmöjligheter där hållbarhet och lönsamhet

kan förenas.

Med Sverige som medlem i Nato, ökar behovet av mark

och byggnader för logistik, beredskaps- och säkerhets-

relaterade funktioner inom totalförsvaret snabbt. För

fastighetsägare med större och strategiska markinnehav

öppnar utvecklingen för långsiktiga investeringar i sam-

hällskritisk infrastruktur som stärker landets totalförsvar.

I en tid där rapporteringskraven kopplat till hållbarhets-

arbetet är i omformning anser allt fler aktörer i sektorn

att de hållbara satsningarna behöver vara lika mycket

affär som ambition. Fokus riktas mot hållbarhetsinsatser

som ger mätbar ekonomisk- och miljömässig effekt samt

stärker fastigheternas attraktionskraft och värde över tid.

Kontorets roll förstärks Totalförsvaret i fokus Lönsam hållbarhet

Annehem verkar på den nordiska fastighetsmarknaden där både långsiktiga

drivkrafter och nya behov formar utvecklingen. I år framträder särskilt hur

kontorets roll har stärkts, hur totalförsvarets ökade satsningar driver fram nya

behov av mark och lokaler samt hur kraven på lönsam hållbarhet sätter rikt-

ningen för efterfrågan och investeringsmöjligheterna i fastighetssektorn.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 18

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffor

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Fastigheter

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 19

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

En framtidsinriktad

fastighetsportfölj

Annehem har en tydlig strategi att skapa en diversifierad fastighets-

portfölj med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområden i Norden.

Detta skapar goda förutsättningar för långsiktig riskspridning och en

effektiv förvaltningsmodell.

Annehems bestånd är fokuserat till nordiska

tillväxtregioner med goda kommunikationer till

och från stadskärnorna. Urbaniseringen och den

ekonomiska tillväxten bidrar till att stärka områ-

denas attraktivitet och långsiktiga potential.

Samtidigt driver ökade krav på hållbarhet och nya

regleringar efterfrågan på fastigheter med hög

hållbarhetsprestanda. För fastighetsbolag som

möter dessa krav finns tydliga incitament; bättre

finansieringsvillkor, lägre driftkostnader, starkare

konkurrenskraft och längre hyreskontrakt. Ur ett

aktieägarperspektiv blir också bolaget en mer

attraktiv och långsiktig investering. Förutom de

ekonomiska och affärsmässiga vinsterna, bidrar

också detta arbete till att minimera påverkan på

miljön och samhället.

Moderna och hållbara fastigheter

Annehems strategi återspeglar sig i bolagets

befintliga bestånd som främst består av moderna

och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet,

där 83 procent har minst energiklass B och 82

procent är miljöcertifierat.

Företagsparker med framtidspotential

I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i

Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed

med totalt 13 fastigheter på en yta om cirka 600

hektar med en mångfald av verksamheter inom

både privat och offentlig sektor.

I parkerna är utvecklingsmöjligheterna stora både

sett till de omfattande markområden som Anne-

hem äger och den större andelen äldre bygg-

nader med hög hållbarhetspotential. Annehem

arbetar nära leverantörer i förvaltningen för att

tillsammans med hyresgästerna förbättra hållbar-

hetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar

förflyttning i denna del av fastighetsbeståndet.

Under året genomförde Annehem bland annat

större investeringar i Klippan kommuns lokaler i

Ljungbyhed Park, vars långsiktiga närvaro är viktig

för parkens utveckling.

Diversifieringen ger stabilitet

Idag utgör kontorsfastigheter basen i Annehems

portfölj som kompletteras av utvalda logistik-,

samhälls- och bostadsfastigheter. Annehem

strävar efter att skapa ett större och mer diver-

sifierat fastighetsbestånd med god riskjusterad

avkastning samt hög finansiell stabilitet. Detta

sker genom förvärv av utvalda objekt som upp-

fyller bolagets krav på lönsamhet, läge, flexibilitet

och hållbarhet.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 20

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Portföljen i

siffror

Vid utgången av 2025 bestod fastighets-

portföljen av 27 fastigheter till ett värde av

5 020,3 Mkr och en total uthyrningsbar yta

på 213 600 kvm. Det totala hyresvärdet per

31 december 2025 uppgick till 363,7 Mkr,

varav 294,8 Mkr utgjordes av Region Sverige

och 68,9 Mkr av Region Övriga Norden.

Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick

vid årsskiftet till 90,7 procent. Den genomsnittligt viktade

återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen, exklusive

bostäder, var 4,5 år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets

genomsnittligt viktade återstående kontraktstid är tillfredsstäl-

lande och ger goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt.

Förändringar i fastighetsportföljen

Under 2025 har Annehem genomfört två strategiska föränd-

ringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har Annehem

stärkt sin diversifiering inom samhällssegmentet genom

förvärvet av Bryggan 2, en modern samhällsfastighet med hög

hållbarhetsprofil i Malmö. Vidare har bolaget avyttrat lättindu-

strifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö. Avyttringen är i linje med

bolagets långsiktiga strategi att fokusera på effektiva fastigheter

med hög hållbarhetsprofil eller tydlig utvecklingspotential.

Ort Fastighetsbeteckning Benämning Yta kvm

Hyres-

intäkter,

Mkr

Hyres-

värde,

årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass

Taxonomi

linjerat

Södertälje Almnäs 5:28 Almnäs 2 158 5,7 5,7 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 3 Ulriksdals Center 12 455 45,7 45,7 Kontor Breeam good Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 4¹ Sadelplatsen 4 13 494 12,6 19,8 Kontor/garage Breeam in use very

good

Ja B Ja

Stockholm Solna Ledvolten 1 Ledvolten 4 268 15,5 15,5 Kontor Breeam very good Ja B Ja

Helsingfors Ultimes I & II The Front 17 015 53,7 68,9 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja

Malmö Stenekullen 2 The Gate 4 937 13,9 15,1 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Malmö Bryggan 2 Bryggan 7 600 27,2 29,5 Samhällsfastighet Breeam Very Good Ja B Ja

Malmö Carl Florman 1 Carl Florman 3 259 6,9 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja

Malmö Hemvistet 2 The Corner 7 432 27,9 28,0 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Partille Partille 11:60 Partille Port 6 431 15,2 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very

good

Ja B Ja

Partille Partille 11:70 Partille Port Bostäder 4 946 11,5 11,6 Bostäder Svanen Ja B Ja

Helsingborg Jupiter 11 Jupiter 11 4 807 9,7 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Ängelholm Barkåkra 50:3 Valhall Park 51 564 44,4 46,3 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed Park 73 234 40,0 44,7 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Summa 213 600 329,9 363,7

1)

Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.

Fastighetsöversikt inklusive hållbarhetsdata

90,7 %

ekonomisk

uthyrningsgrad

85 %

av fastighetsvärdet

är hållbart*

* Enligt EUs taxonomiförordning

baserat på verkligt värde

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresintäkter

per fastighetstyp

Stockholm 32 %

Helsingfors 15 %

Göteborg 8 %

Malmö 25 %

Ängelholm/ 20 %

Helsingborg

Kontor 71 %

Samhällsfastigheter 11 %

Dagligvaror 6 %

Bostad 6 %

Logistik 5 %

Övrigt 2 %

5 020,3 Mkr 301,6 Mkr

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 21

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

113,9 Mkr

Region Sverige

Stockholm 86,8 Mkr

Skåne 181,2 Mkr

Göteborg 26,9 Mkr

Region Sverige

Stockholm 1 600,0 Mkr

Skåne 2 248,0 Mkr

Göteborg 418,0 Mkr

4 266,0 Mkr

294,9 Mkr

Region Sverige

Region Sverige omfattar fastigheter

i Stockholm, Skåne och Göteborg.

Fastigheterna i regionen utgörs

av kommersiella-, samhälls- och

bostadsfastigheter.

De nordiska tillväxtområden där Annehem äger

fastigheter attraherar stabila och långsiktiga

hyresgäster. Fastigheterna återfinns i områden

med goda kommunikationer och är utformade för

att möta både dagens och morgondagens krav på

hållbarhet, flexibilitet och effektivitet.

Stockholm

Fastigheterna i Stockholmsregionen finns i

Nya Ulriksdal, Solna samt i Almnäs, Södertälje.

Annehem äger tre fastigheter i Nya Ulriksdal

som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler,

gym och parkering. Fastigheten i Almnäs

är en logistikbyggnad.

Skåne

Fastigheterna i Skåneregionen finns i Malmö,

Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg.

Annehem äger fyra fastigheter i Malmö och en i

Helsingborg som huvudsakligen består av kontor,

samhällsfastigheter och bostäder. I Ängelholm

och Ljungbyhed utgörs fastighetsbeståndet av de

två företagsparkerna. Närheten mellan fastig-

heterna skapar förutsättningar för en samman-

hållen och effektiv fastighetsförvaltning.

Göteborg

Fastigheterna i Göteborgsregionen återfinns i

kommunen Partille. Annehem äger två fastigheter

i Partille som huvudsakligen utgörs av bostäder,

dagligvaruhandel, gym och restaurang.

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per geografi

Att välja lägen med goda

kommunikationsmöjligheter är en

central del i Annehems strategi.

Våra fastigheter i Nya Ulriksdal

ligger i direkt anslutning till E4,

E20 och E18 som smidigt tar dig

till såväl centrala Stockholm som

till Arlanda.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 22

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

STOCKHOLM

Ulriksdals center

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2019

Fastighetstyp: Kontor

Area: 12 455 kvm

Miljöcertifiering: BREEAM Good

Ledvolten

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2021

Fastighetstyp: Kontor

Area: 4 268 kvm

Miljöcertifiering: BREEAM Very Good

Almnäs

Plats: Södertälje

Byggnadsår: 2022

Fastighetstyp: Logistik

Area: 2 158 kvm

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Sadelplatsen 4

Plats: Nya Ulriksdal, Solna

Byggnadsår: 2020

Fastighetstyp: Kontor

Area: 13 494 kvm, 475 p-platser

Miljöcertifiering: BREEAM in-use

Solna

Nya Ulriksdal i Solna är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer som kännetecknas av en

attraktiv miljö med närhet till såväl grönområden som till centrala Stockholm med både pendeltåg och

bil. I området återfinns kontor, bostäder, gym, butiker, förskola, hotell och restauranger. I stadsdelen

finns flera spännande framtidsprojekt där kontor och bostäder kommer att uppföras.

Södertälje

Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Området är idag en av Mellansveriges största

industri- och logistikområden. Det strategiska läget med närhet till E20, E4, Södertälje hamn och järn-

vägsspår bidrar till en god och hållbar affär för logistikverksamheter.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 23

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

SKÅNE

The Corner

Plats: Hyllie

Byggnadsår: 2023

Fastighetstyp: Kontor

Area: 7 432 kvm

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Carl Florman

Plats: Johanneslust

Byggnadsår: 2023

Fastighetstyp: Bostäder

Area: 3 259 kvm

Miljöcertifiering: Svanen

Bryggan

Plats: Limhamn

Byggnadsår: 2019

Fastighetstyp: Samhällsfastighet

Area: 7 600 kvm

Miljöcertifiering: BREEAM Very Good

The Gate

Plats: Hyllie/Vintrie

Byggnadsår: 2020

Fastighetstyp: Kontor

Area: 4 937 kvm

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Malmö

Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt i Öresundsregionen. Annehems fastighets-

bestånd i Malmö är koncentrerat till tre stadsdelar; Limhamn, Hyllie och Johanneslust.

Limhamn är en expansiv stadsdel i sydvästra Malmö, som under de senaste decennierna har genomgått

en snabb utveckling och förvandlats till en attraktiv plats för både boende och företag. Området ligger

vid Öresund, vilket ger närhet till vattnet och en unik blandning av äldre hus, moderna lägenheter och

industriella områden.

Hyllie är ett snabbt växande affärsdistrikt i Malmö, som kombinerar modern stadsbyggnad med grön

och livskraftig miljö. Stadsdelen är strategiskt beläget nära Citytunnelns tågstation och med goda

förbindelser till Köpenhamn och Kastrup flygplats. Med ett brett utbud av handel, service faciliteter och

bostäder är området attraktivt för både nationella och internationella hyresgäster. En planerad pendel-

station i närheten kommer ytterligare att förbättra pendlingsmöjligheterna till och från Malmö.

Johanneslust, beläget i de östra delarna av Malmö, är ett attraktivt och rofyllt bostadsområde med

utmärkta pendlingsmöjligheter och närhet till stadens centrala delar. Stadsdelen erbjuder ett brett

utbud av bostäder, skolor, rekreationsområden, promenadstråk och motionsmöjligheter, vilket ytter-

ligare stärker dess popularitet.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 24

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

SKÅNE

Ljungbyhed Park

Plats: Ljungbyhed

Byggnadsår: E/T

Fastighetstyp: Företagspark

Area: 73 234 kvm

Miljöcertifiering: -

Jupiter 11

Plats: Helsingborg

Byggnadsår: 2021

Fastighetstyp: Kontor

Area: 4 807 kvm

Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver

Valhall Park

Plats: Ängelholm

Byggnadsår: E/T

Fastighetstyp: Företagspark

Area: 51 564 kvm

Miljöcertifiering: -

Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg

Företagsparkerna Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed består sammantaget av

13 fastigheter som i Annehems förvaltning har utvecklats väl. Valhall Park är en bred företagspark för

utbildningsverksamheter, företag och rekreation med närhet till E6, tågförbindelser och flyg medan

Ljungbyhed Park är ett framtidsinriktat kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och

i luften baserat kring den befintliga flygplatsen. I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för

verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska Högskolas viktiga forskning och utveckling

i den gröna omställningen av flyget i Ljungbyhed Park.

Annehem äger ytterligare markområden i anslutning till befintliga byggnader i parkerna om sammanlagt

cirka 600 hektar. Bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för denna mark är god givet att

den ligger i strategiskt kommunikativa lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling av

befintliga fastigheterna på platserna.

Vid norra infarten till Helsingborg, ligger stadsdelen Ringstorp. Här finns fastigheten Jupiter 11 som

är en modern kontorsfastighet med tillhörande gym. Fastigheten har ett bra kommunikationsläge med

busshållplats utanför entrén, cykelväg och parkering.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 25

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region Sverige

GÖTEBORG

Partille Bostäder

Plats: Partille

Byggnadsår: 2024

Fastighetstyp: Bostäder

Area: 4 946 kvm

Miljöcertifiering: Svanen

Partille Port

Plats: Partille

Byggnadsår: 2019

Fastighetstyp: Handel

Area: 6 431 kvm

Miljöcertifiering: BREEAM in-Use Very Good

Partille

Partille Port är en växande stadsdel i Partille, nordost om Göteborg, med stor framtidspotential. Områ-

det erbjuder en god variation av bostäder, arbetsplatser och handel samt ligger i direkt anslutning till

Partille Arena. Dessutom finns närhet till natursköna omgivningar med vandringsleder och sjöar. Områ-

det har välutvecklade kommunikationer för bil, cykel, buss och tåg, vilket underlättar för både boende

och besökare samt möjliggör snabb anslutning till centrala Göteborg.

Just nu pågår ett omfattande byggprojekt i området, där en ny simhall, bostäder och butikslokaler

etableras. Satsningen är en del av de långsiktiga utvecklingsplanerna för stadsdelen, som syftar till att

stärka utbudet och anpassa infrastrukturen efter en växande befolkning.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 26

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region övriga Norden

Region Övriga Norden omfattar

Finland och utgörs idag av två

kontorsfastigheter i Helsingfors.

Helsingfors

Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är

koncentrerat till Sockenbacka, ett kontors- och

industriområde utanför centrala Helsingfors med

goda kommunikationer. Annehem äger här The

Front, två högkvalitativa och moderna kontors-

fastigheter med hög hållbarhetsprofil. Ett tillhö-

rande parkeringshus med 475 platser förbinder

de två fastigheterna.

Med sitt fullservicekoncept erbjuder The Front

en samlad lösning för det moderna arbetslivet.

Fastigheten är utformad för att kombinera

funktionella arbetsmiljöer med serviceinslag som

underlättar hyresgästernas vardag.

Hyresgästerna har tillgång till restaurang och

café, bemannad reception samt tjänster såsom

kemtvätt, biltvätt, massagemöjligheter och

utlåning av cyklar. Genom att erbjuda service-

funktioner i direkt anslutning till arbetsplatsen

skapas förutsättningar för en effektiv arbetsdag

och minskat behov av externa ärenden.

Under året har ett Wellness-rum tillförts fastig-

heten. Rummet kan användas både för möten

och för återhämtning. Miljön är skogsinspirerad

och utformad med inslag av doft, ljud och andra

naturrelaterade element i syfte att skapa en lugn

och avskild miljö som stödjer fokus och välbefin-

nande.

Att erbjuda flexibla kontorsytor

som kan anpassas efter hyres-

gästernas olika behov är en själv-

klarhet i dagens kontorsmiljöer.

På bilden syns interiören från

The Front.

113,9 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 754,3 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 68,9 Mkr

754,3 Mkr

68,9 Mkr

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per geografi

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 27

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Region övriga Norden

FINLAND

The Front

Plats: Helsingfors

Byggnadsår: 2016 och 2019

Fastighetstyp: Kontor

Area: 17 015 kvm

Miljöcertifiering: LEED Platinum

Helsingfors

Sockenbacka är ett kontors- och industriområde cirka 7 km utanför Helsingfors innerstad. The Front

ligger intill en stor trafikrondell där kommunen planerar för ett större hälsocenter. Utanför fastigheten

trafikerar en snabbspårvagn sedan hösten 2023, vilket ytterligare förbättrat det kommunikativa läget till

centrala Helsingfors från fastigheten.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 28

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

En framtidsinriktad fastighetsportfölj

Portföljen i siffror

Region Sverige

Region övriga Norden

Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vår tillväxtplan

Annehems tillväxtplan är att växa lönsamt och

hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter

med hög hållbarhetspotential främst i de till-

växtorter där vi finns. Vi strävar efter att kom-

plettera fastighetsbeståndet för ökad diver-

sifiering och riskspridning i portföljen.

Tillväxt framåt

Annehems finansiella mål tydliggör bolagets riktning och tillväxt

framåt. Bolaget ska generera en årlig tillväxt i förvaltningsresultat

per aktie med 20 procent. Med fokus på kassaflöde och lönsamhet

ska kapitalet som verksamheten genererar användas för att växa på

egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i

befintligt bestånd. Tillväxtplanen stöds av långsiktiga relationer med

befintliga och nya hyresgäster.

Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska främst ske

i de geografier där bolaget redan finns för att stärka förvaltningsef-

fektiviteten. Idag består huvuddelen av Annehems fastighetsport-

följ av kontorsfastigheter. Bolagets strategi är att utöka andelen av

andra fastighetstyper i portföljen såsom samhälls- och logistikfast-

igheter samt bostäder för ökad diversifiering och riskspridning.

Fastighet med avtal om förvärv

Logistik

Annehem och Peab har ett joint venture som avtalat om ett möjligt

förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det kommu-

nala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger rum när avtal

tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 29

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hyresgäster

& förvaltning

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 30

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

En värdeskapande

förvaltningsverksamhet

Utgångspunkten för Annehems tillväxt är en lönsam fastighetsverksam-

het som skapar nöjda hyresgäster, långa hyreskontrakt och uthålliga

driftsnetton. Förvaltningsaffären är därför central i bolagets värdeska-

pande och möjliggör över tid nya investeringar och fortsatt utveckling av

fastighetsbeståndet.

Annehems förvaltningsverksamhet är uppdelad i

kundförvaltning och teknisk förvaltning, två

kompletterande delar som tillsammans säkerstäl-

ler stabilitet och utveckling av verksamheten.

Kundförvaltning med hyresgästen i centrum

Kundförvaltningen fokuserar på att etablera och

utveckla långsiktiga relationer med både befint-

liga och nya kunder. Genom en kundnära dialog

och god förståelse för hyresgästernas verksamhe-

ter skapas mervärde i form av behovsanpassade

lösningar som stärker kundnöjdhet och lojalitet.

En effektiv teknisk förvaltning

Den tekniska förvaltningen säkerställer att Anne-

hems fastigheter fungerar väl i vardagen och att

de utvecklas långsiktigt. Genom en effektiv och

strukturerad teknisk förvaltning skapas förutsätt-

ningar för stabil drift, god kostnadskontroll och

fastigheter som behåller sin attraktivitet över tid.

Arbetet bidrar till att stärka driftsnetton, minska

risker och skapa ett uthålligt värde i fastighets-

portföljen, samtidigt som fastigheterna anpassas

för framtida behov och krav.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 31

Skapa starka och

långsiktiga

hyresgästrelationer

Utveckla hållbara och

behovsanpassade lösningar

Arbeta och mäta

systematiskt

Skapa trivsamma och

utvecklande miljöer

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Vårt arbete med kundförvaltning

Vi arbetar kontinuerligt med att skapa långsiktiga, personliga och

affärsmässiga relationer med våra hyresgäster. Med en närvarande

och tillgänglig förvaltningsorganisation är vi nära våra kunder i

vardagen.

När fastigheter sköts väl och utvecklas med omtanke skapas platser

som är trygga och inspirerande. Det leder till miljöer där hyresgäster

trivs och där verksamheter kan utvecklas.

Genom nära samarbeten med hyresgäster skapar vi hållbara och

behovsstyrda lösningar som stärker både våra kunder och vår egna

fastighetsverksamhet.

Struktur, tydliga arbetssätt och regelbunden uppföljning är viktiga

verktyg för en effektiv förvaltning. Därför arbetar vi systematiskt

med att mäta kvalitet, service och drift för att tidigt fånga upp

förbättringsbehov och säkerställa en jämn och hög leverans.

Ett viktigt verktyg för att åstadkomma detta är den årliga NKI-

undersökningen, vars feedback och data vi nyttjar för kontinuerlig

förbättring.

Över tid är det dessa komponenter som bygger verklig kundnöjd-

het, vilket leder till hyresgäster som trivs, stannar och kan utvecklas

över tid.

Vår verksamhet utgår alltid från hyresgästen. Genom starka och långsiktiga relationer, trivsamma

och utvecklande miljöer, hållbara och behovsanpassade lösningar samt kontinuerlig utvärdering och

förbättring skapar vi nöjda hyresgäster.

NÖJDA

KUNDER

Vår kundförvaltningsprocess

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 32

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Uthyrningen

i fokus

En väl fungerande uthyrningsverksamhet är ett

av Annehems främsta verktyg för att utveckla

fastighetsbeståndet. Genom kundnära relatio-

ner, anpassning och långsiktighet skapas förut-

sättningar för att både behålla befintliga och

attrahera nya hyresgäster.

Långsiktigt samarbete med Carmeda

I Ledvolten 1 i Nya Ulriksdal bedriver Carmeda avancerad

medicinteknisk produktion. Hyresavtalet har förlängts med

en längre tidsperiod, ett resultat av nära dialog och god för-

ståelse för hyresgästens verksamhet och långsiktiga behov.

Nytt hem till vårdverksamhet

I samhällsfastigheten Bryggan 2 i Limhamn, som tillträddes

under 2025, har en lokal som varit vakant sedan fastigheten

uppfördes 2019 fått en ny hyresgäst. Lokalen har anpassats

till en modern hjärt- och kärlmottagning och stärker fast-

ighetens befintliga bas av stabila och långsiktiga hyresgäster.

Marie Willstrand är kommersiell förvaltare på Annehem med

ansvar för befintliga kundrelationer såväl som uthyrningsarbetet

i bolagets moderna fastigheter. I sin roll utgör hon en viktig länk

mellan hyresgäster, fastigheter och marknad. Hon arbetar kundnära

och proaktivt med ett tydligt fokus på att bygga långsiktiga relatio-

ner genom både små och stora initiativ.

En kundnära strategi som ger resultat

– För mig handlar uthyrning i grunden om relationer. När man är

nära sina hyresgäster och förstår deras verksamhet blir det också

lättare att ligga steget före och möta förändrade behov. Jag vill tidigt

kunna föreslå lösningar som är relevanta och arbeta långsiktigt

snarare än reaktivt.

– Likaså är tillgänglighet alltid avgörande. Våra hyresgäster ska

känna att det finns ett genuint engagemang, både i det lilla och

i det stora. Genom löpande dialog, även när inget är akut, skapas

förtroende och trygghet över tid.

Proaktiv marknadsföring och viktiga samarbeten

– Uthyrning sker inte av sig självt. Det kräver ett aktivt och struktu-

rerat arbete där vi, i en konkurrensutsatt hyresmarknad, är tydliga

med vad vi erbjuder och hur vi positionerar oss som fastighetsä-

gare.

– För att stärka vår synlighet gentemot potentiella hyresgäster har

vi bland annat satsat på digital marknadsföring. Även om effekten

inte alltid syns direkt bidrar den till synlighet, igenkänning och när-

varo på marknaden. Vi samarbetar även med lokalt utvalda mäklare

i våra regioner, vilket stärker vår uthyrningsförmåga och

ger bättre förutsättningar i varje affär.

En föränderlig marknad och kontorets roll

– Hyresmarknaden har varit avvaktande med hård konkurrens och

relativt långa beslutsprocesser, men jag känner trots det av positiva

signaler framåt.

– Vi befinner oss i en tid där arbetsplatsens roll är i förändring.

Kontoret är viktigt för att bygga kultur, varumärke och gemenskap.

Det är där kunskap överförs och relationer stärks, vilket ställer

högre krav på hur lokaler utformas och används.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 33

0

20

40

60

80

100

120

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, %

%Total i Mkr

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

Annehems hyresgäster finns inom kommersiell och offentlig verksamhet.

Med en nära och engagerad förvaltning bygger vi starka relationer med

våra hyresgäster och skapar förutsättningar för långa hyreskontrakt och

en stabil intäktsbas.

Hyresgästernas nöjdhet är en viktig indikator för

oss och följs upp årligen som en del av vårt stän-

diga förbättringsarbete. Under 2025 uppnådde vi

en Nöjd Kund Index (NKI) på 81, vilket innebär en

tydlig förflyttning från 79 under 2024 och 74

under 2023 på en skala 0-100. Under 2025

erhöll Annehem även pris för Sveriges nöjdaste

kontorshyresgäster i segmentet medelstora bolag

enligt årets Fastighetsbarometer Kontor. Bolagets

framgång bygger på att vara en möjliggörare som

tillsammans med hyresgästerna utvecklar fastig-

heterna och verksamheterna de rymmer.

De tio största hyresgästerna utgör 53 procent av

hyresvärdet. Den genomsnittligt viktade återstå-

ende kontraktstiden per 31 december 2025

uppgick till 5,0 år för de tio största hyresgästerna

avseende hyresvärde och 4,5 år totalt, exklusive

bostäder. Peab är Annehems största hyresgäst

och utgjorde 29 procent av hyresvärdet per 31

december 2025.

Översikt av de tio största hyresgästerna

per 31 december 2025

Hyresgäst

Hyresvärde,

Mkr %- andel

Antal

kontrakt

Peab 105,6 29 % 31

Ängelholms kommun 17,4 5 % 12

Carmeda AB 14,4 4 % 2

Coop Väst AB 8,8 2 % 1

Klippans kommun 8,5 2 % 7

Coop Syd AB 8,4 2 % 1

Saab AB 7,8 2 % 2

Actic Sverige AB 7,3 2 % 3

ISS Finland 6,8 2 % 6

Genetor AB 6,0 2 % 3

Summa 190,8 53 % 68

Totalt 363,7 294

Annehems kontraktsförfallostruktur

per 31 december 2025

1)

1)

Exklusive bostadskontrakt

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 34

Optimera Hållbarhet LagkravInvestera

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

En värdeskapande förvaltningsverksamhet

Vårt arbete med kundförvaltning

Uthyrningen i fokus

Stark bas av stabila och

långsiktiga hyresgäster

En effektiv teknisk förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

En effektiv teknisk förvaltning

Genom aktiv uppföljning av energiprestanda, drift och tekniska

system identifierar vi optimeringsmöjligheter och säkerställer att

varje fastighet fungerar så effektivt som möjligt.

Där vi ser tydliga utvecklingsmöjligheter investerar vi i riktade

åtgärder, exempelvis moderniseringar och energieffektiviseringar.

Dessa investeringar driver både hållbar utveckling och långsiktig

värdetillväxt.

Vårt arbete präglas av ett tydligt hållbarhetsfokus där vi successivt

förflyttar och utvecklar fastigheterna mot lägre energianvändning,

minskad klimatpåverkan och bättre prestanda över tid.

Samtidigt säkerställer vi att hela beståndet lever upp till gällande

lagkrav och framtida regulatoriska förväntningar.

Genom denna systematiska process, från optimering till investering,

med hållbarhet och lagkrav som drivkrafter, säkerställer och stärker

vi fastigheternas långsiktiga värde samt skapar förutsättningar för

god kostnadskontroll och högre driftnetto över tid.

Annehem har en genomarbetad och långsiktig förvaltningsprocess där varje fastighet

kontinuerligt optimeras för att skapa både hållbara och ekonomiska värden.

STÄRKT

VÄRDE

ÖKAD

HÅLLBARHET

HÖGRE

DRIFTNETTO

Vår tekniska förvaltningsprocess

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 35

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhet

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 36ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 36

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Långsiktigt hållbarhets-

arbete i en föränderlig

omvärld

Hållbarhetsarbetet i fastighetssektorn bedrivs idag i kontexten av en komplex omvärld

präglad av förändrade krav och förväntningar. Under året har det återigen blivit tydligt

att hållbarhet inte enbart handlar om regeluppfyllnad, utan framförallt om investe-

ringar som skapar långsiktigt värde. På Annehem strävar vi efter att varje beslut ska

bidra både till ett mer hållbart samhälle och till bolagets finansiella utveckling.

Klimat och energi står fortsatt i centrum för vår håll-

barhetsstrategi och arbete. Under året har vi tagit fram

en ny klimatfärdplan med ambitionen att ansöka om

godkännande enligt Science Based Targets initiative

(SBTi). Samtidigt har vi arbetat aktivt med driftoptimering

genom rekrytering av en teknik- och driftansvarig samt

genom fortsatt digitalisering av vår energidata. Antalet

solcellsanläggningar i fastighetsbeståndet har ökat till sex.

Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal är ett tydligt exempel på

hur investeringar i förnybar energi kan förena klimatnytta

och lönsamhet. När vi minskar energikostnader och

klimatpåverkan skapar vi värde för både bolaget och våra

hyresgäster.

Under året har vi även lagt grunden för en återbrukshubb

tillsammans med en annan lokal aktör i Ängelholm, med

målet att möjliggöra effektivt materialåterbruk för fastig-

hetsägare och byggentreprenörer. Genom att samarbeta

kring återbruk kan vi både minska kostnader och öka

miljönyttan. Framöver ser vi detta som en modell för hur

cirkulära lösningar kan generera både ekonomiska och

miljömässiga vinster, och samtidigt bygga starkare samar-

beten i branschen.

Våra hyresgäster är kärnan i vår verksamhet. Det är därför

glädjande att vårt NKI-resultat har ökat till 81 (79), vilket

speglar vårt fokus på kvalitet, trygghet och service. Socialt

engagemang är en naturlig del av vår verksamhet och tar

sig i uttryck i bland annat trygghetsvandringar, barn- och

ungdomsevenemang i Ljungbyhed och aktiviteter i Ängel-

holm tillsammans med Destination Valhall Park. Parallellt

har vi ett tydligt fokus på våra medarbetares välmående,

vilket återspeglas i ett högt NMI-resultat på 81 (85).

God styrning och ett tydligt ansvarstagande är grund-

läggande för ett hållbart företagande. Under året har vi

vidareutvecklat bolagsstyrningen genom att implementera

en antikorruptionspolicy och uppförandekod för leveran-

törer. Detta stärker transparens, förtroende och långsiktig

stabilitet.

Året som har gått bekräftar att hållbarhet handlar om mer

än lagstiftning – det handlar om långsiktighet, strategiska

vägval och värdeskapande på flera nivåer. Vi fortsätter att

integrera hållbarhet i varje del av verksamheten och ser

fram emot att utveckla nya lösningar som gör skillnad – för

våra hyresgäster, våra medarbetare, våra investerare och

för samhället i stort.

Christin Hertzberg

Hållbarhetschef

Hållbarhetschef har ordet

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 37

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Hållbarhet är en integrerad del av Annehems affärsstrategi och värdeskapande som

genomsyrar hela verksamheten – från förvärv och utveckling till förvaltning och grön

finansiering. Genom långsiktig förvaltning, gröna investeringar och nära samarbete

med hyresgäster och medarbetare bidrar Annehem aktivt till en hållbar omställning.

VÅR HÅLLBARHETSSTRATEGI

Annehems hållbarhetsstrategi bottnar

i bolagets vision, affärsstrategi och

fokusområden. Hållbarhetsstrategin

syftar till att säkerställa systematik i

arbetet samt en tydlig koppling mellan

hållbarhetsinsatser och affärsvärde för

att möjliggöra långsiktig tillväxt.

Vårt långsiktiga hållbarhetsarbete och

värdeskapande grundar sig i miljömäs-

siga, sociala och styrningsrelaterade

frågor.

VÅRA FOKUSOMRÅDEN

Annehems hållbarhetsarbete är

strukturerat kring sex fokusområden

som är integrerade i bolagets interna

processer och vägledande i våra

externa samarbeten. Fokusområdena

speglar de frågor som är mest väsent-

liga för Annehem och där vi har störst

möjlighet till påverkan och att skapa

långsiktigt värde.

Ett hållbart och modernt

fastighetsbestånd

Genom långsiktiga investeringar, effektiv

förvaltning och smarta tekniska lösningar

utvecklar vi ett energieffektivt och hållbart

fastighetsbestånd. Vårt proaktiva arbete

bidrar till minskad miljöpåverkan, lägre

driftkostnader och ökad kvalitet för våra

hyresgäster, samtidigt som fastigheternas

värde stärks över tid.

1. Ett hållbart fastighetsbestånd

3. Hjälpa hyresgäster att verka hållbart

6. Värna om varandra5. Nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer

2. Optimering av energiförbrukning

4. Ansvarstagande

Nöjda hyresgäster och långsiktiga

relationer

Annehem skapar social hållbarhet genom

trygga miljöer, nära dialog och långsiktiga

relationer med våra hyresgäster och

lokalsamhällen. Genom att förstå behov

och vara en närvarande fastighetsägare

bidrar vi till attraktiva platser där människor

och verksamheter kan trivas och utvecklas.

Ansvarsfullt företagande och stark

medarbetarkultur

Annehem bedriver verksamheten med hög

integritet, tydliga styrprocesser och god

transparens. Genom en öppen dialog,

ansvarstagande ledarskap och en

inkluderande medarbetarkultur bygger

bolaget förtroende hos våra intressenter

och skapar förutsättningar för en stabil och

hållbar utveckling.

HÅLLBART

VÄRDESKAPANDE

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 38

Effektiv och grön energianvändning

Hållbar ekonomisk tillväxt

Hållbara städer och samhällen

Minskad mängd avfall

Minskad klimatpåverkan

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd

(SDG 7, 8, 11, 12 & 13)

Vårt mål är att 90 procent av vårt fastighetsbestånd

ska vara miljöcertifierat och taxonomilinjerat. Genom

klimatanpassning, investeringar i energieffektiv teknik

och digitala lösningar arbetar vi för att minska klimat-

påverkan. Grön finansiering integrerar hållbarhet i våra

ekonomiska beslut och stärker vårt långsiktiga arbete.

2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra

fastigheter (SDG 7, 8 & 13)

Vi minskar CO

2

e-utsläpp genom energieffektivisering,

egenproducerad förnybar energi och systematiskt arbete

för att sänka energiförbrukningen. Detta leder till både

lägre klimatpåverkan och ökad resurseffektivitet.

3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart

(SDG 7, 11, 12 & 13)

Genom partnerskap med våra hyresgäster arbetar vi för

att minska miljöpåverkan. Vi erbjuder gröna hyresavtal,

mäter energiförbrukning och optimerar avfallsåtervin-

ning för att skapa hållbara verksamheter.

4. Vi tar ansvar (SDG 8, 11 & 13)

Vi säkerställer att våra leverantörer och partners arbetar

hållbart och etiskt. Med årliga utbildningar och gransk-

ningar minskar vi klimatpåverkan från projekt och stärker

regelefterlevnaden i hela vår verksamhet.

5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga

relationer (SDG 7, 8, 11, 12 & 13)

Genom att skapa nöjda och lojala hyresgäster minimerar

vi onödiga ombyggnationer och anpassningar, vilket

minimerar klimatpåverkan och främjar en hållbar fastig-

hetsutveckling.

6. Vi värnar om varandra (SDG 8)

Vi bygger en inkluderande arbetsmiljö där medarbetare

trivs och utvecklas. Genom att prioritera mångfald,

jämställdhet och hälsa stärker vi grunden för långsiktig

hållbar tillväxt.

Genom ett strukturerat och långsiktigt hållbarhetsarbete skapar vi värde för våra

hyresgäster, ägare och samhället i stort.

Från strategi till handling

Våra arbetssätt bidrar till flera av FN:s globala hållbarhetsmål (SDG) och Annehems långsiktiga klimatarbete.

Under året har vi tagit fram en ny klimatfärdplan som tydliggör vår väg mot minskade utsläpp och klimatneutrali-

tet. Klimatfärdplanen kommer att följas upp genom en ansökan till Science Based Targets initiative (SBTi) under

2026, som en del av bolagets fortsatta arbete för att säkerställa vetenskapligt förankrade klimatmål.

Under 2024 genomförde Annehem en dubbel väsent-

lighetsanalys för att kartlägga bolagets påverkan på

människor, samhälle och miljö samt hållbarhetsrelaterade

affärsrisker och möjligheter. Analysen gav värdefulla

insikter som vägleder våra prioriteringar framåt. Även

utan krav på CSRD-rapportering har arbetet varit mycket

nyttigt och stärker det långsiktiga hållbarhetsarbetet.

Annehem följer relevanta lagkrav och etablerade

internationella riktlinjer och arbetar kontinuerligt med

att utveckla processer, stärka vår affärsetik och minska

vår miljöpåverkan. Genom nära dialog med intressenter

säkerställer vi ett ansvarsfullt och transparent företa-

gande.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 39

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Klimatbokslut

(kg CO

2

e) Besrivning utsläpp 2025 2024 2023 2022

Scope 1:

1

kg CO

2

e 8 823 34 548 17 306 33 984

Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon 0 0 6 354 23 603

Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 0 24 636 784 0

Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna 8 823 9 912 10 168 10 381

Scope 2: Market based

2

kg CO

2

e 188 741 151 754 117 608 119 411

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

0 0 0 0

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

0 0 0 0

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 188 741 151 754 117 608 119 411

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0

Scope 2: Location based

2

kg CO

2

e 596 091 729 892 774 382 717 098

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

27 266 45 819 32 520 34 109

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

122 677 190 900 176 583 190 163

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 446 148 493 173 565 279 492 826

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0

Scope 3:

3

kg CO

2

e 1 239 016 4 444 841 1 373 055 2 346 238

3-1 Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel

och underhåll, drift och tekniska konsulter

418 632 13 976 7 003 4 870

3-2 Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning,

utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.

240 361 3 581 870 425 473 1 211 834

3-3 Bränsle- och energirelaterade

aktiviteter

Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2.

Uppströms utsläpp för inköpt energi

121 179 272 637 287 555 321 650

3-6 Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och

hotellvistelser

7 669 20 490 19 223 70 393

3-13 Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning 451 175 555 868 633 801 737 491

1)

Utsläpp från direktf örbränning (egna fordon och gas) och köldmedia

2)

Utsläpp från fastighetsenergi och inköpt energi till verksamheten

3)

Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor

och hyresgästernas elanvändning.

Klimatbokslutet för 2025 har genomförts i enlighet med GHG-

protokollet och följer samma rapporteringsprinciper som föregå-

ende år. Annehem ser en fortsatt positiv utveckling i rapporte-

ringsprocesser och i datakvalitet, vilket stärker jämförbarheten och

kontrollen både under året och över tid. Under 2025 påbörjades

implementeringen av ett nytt energiuppföljningssystem som suc-

cessivt kommer att bidra med bättre översikt och mer detaljerade

förbrukningsdata för våra fastigheter.

Scope 1

Utsläppen i Scope 1 har minskat med 74 procent jämfört med

2024. Minskningen beror nästan uteslutande på att ingen köldme-

dia har behövt fyllas på under året. Påfyllnad av köldmedia är dock

cyklisk, vilket innebär att variationer kan uppstå mellan åren trots

löpande tillsyn av anläggningarna.

Vi har fortsatt nollutsläpp från egna företagsbilar och maskiner

genom omställningen till elfordon och användning av HVO100.

Direktförbränningen av gas i fastigheten Kamaxeln 2 minskade i

samband med försäljningen och frånträdet den 1 december 2025.

Den fullständiga effekten av denna avyttring kommer att synas i

Scope 1 från och med 2026.

Scope 2

Annehem redovisar utsläppen i Scope 2 enligt både market-based

och location-based metoden för att ge en heltäckande bild av

utsläppen från inköpt energi.

Enligt market-based metoden ökade utsläppen med 24 procent

jämfört med 2024. Ökningen beror inte på högre förbrukning, utan

på att emissionsfaktorn från fjärrvärmeleverantören i Ängelholm

har stigit.

Enligt location-based metoden minskade utsläppen med 18

procent jämfört med 2024. Minskningen förklaras av en större

andel förnybar nordisk elmix i Sverige, förbättrade (lägre) emissions-

faktorer i Finland samt en faktisk minskning av vår totala energiför-

brukning med cirka 1 procent.

Scope 3

Utsläppen i Scope 3 har minskat markant jämfört med 2024. Den

främsta förklaringen är att färre och mindre omfattande förädlings-

projekt genomförts under året. Samtidigt har en metodförändring

för förbättrad datainsamling och täckning medfört ökade redovi-

sade utsläpp inom kategori Scope 3-1.

Även i Scope 3 syns tydliga effekter av en större andel förnybar

nordisk elmix i Sverige samt förbättrade emissionsfaktorer i Finland,

vilket bidrar till lägre utsläpp kopplade till energi. Hyresgästernas

elanvändning är i nivå med föregående år och utsläppen från

flygresor har minskat något, eftersom en del av utsläppen från

tjänsteresor nu rapporteras i Scope 3-1.

Sammanfattning och framåtblick

Årets klimatbokslut präglas av färre förädlingsprojekt, inga påfyll-

nader av köldmedia samt lägre emissionsfaktorer i den nordiska

elmixen i Sverige och förbättrade emissionsfaktorer i Finland.

Tillsammans har dessa faktorer haft en betydande påverkan på

utfallet i samtliga scope.

Under 2026 fortsätter arbetet med att utveckla energiuppföljnings-

systemet och stärka den hållbara förvaltningen genom förbättrade

rutiner, processer och åtgärder med fokus på energieffektivisering

och minskade utsläpp.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 40

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Långsiktigt mål Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023

1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd

Miljöcertifierat fastighetsvärde (andel) 90 % >85 % 82 % 82 % 82 %

Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 75 %

Grön finansiering (andel) 90 % Mätning 83 % 83 % 87 %

Fastighetsvärde med klimat- och sårbarhetsanalys (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 85 %

Fastighetsvärde med energiklass A och B Mätning 83 % 82 % 82 %

2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter

Fastighetsenergi (MWh) Mätning 15 586 15 778 16 406

Intensitet Fastighetsenergi (kWh/kvm) reducera 3 % per år 75 73 77 81

Egenproducerad förnybar energi (kWh/kvm) 3 Mätning 0,8 0,7 0,8

3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart

Intensitet Hyresgästenergi (kWh/kvm) – Mätning 39 39 41

Gröna hyresavtal (andel av avtalsvärde) 80 % >45 % 48 % 44 % 35 %

Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning (andel) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Vattenanvändning (l/kvm) reducera 1 % per år 271 309 274 315

4. Vi tar ansvar

Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) (andel medarbetare) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Granskning av strategiska leverantörer (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter (antal) 1 Inventera och möjliggöra för fler Mätning 6 302 400

Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar (%) 100 % >90 % 100 % 100 % 85 %

Andel miljöklassade tjänstebilar (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer

Nöjd kund index (index 0-100) Över branschsnitt >80 81 79 74

Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid (år) Söka långsiktiga relationer Mätning 4,5 4,5 4,2

6. Vi värnar om varandra

Nöjda medarbetare, förtroendeindex (index 0-100) >70 >70 81 85 81

Frisknärvaro (%) >97 % >97 % 99,3 % 99,3 % 99,3 %

Könsfördelning – styrelse (% kvinnor/män)

50 % ±10 50 % ±10 33 % | 67 % 33 % | 67 % 29 % | 71 %

Könsfördelning – ledning (% kvinnor/män)

50 % ±10 50 % ±10 75 % | 25 % 75 % | 25 % 75 % | 25 %

Könsfördelning – medarbetare (% kvinnor/män)

50 % ±10 50 % ±10 65 % | 35 % 60 % | 40 % 60 % | 40 %

Upplevd inkludering (index 0-100) Hög inkludering Mätning 95 99 98

1) Den omfattande inventeringen av arter i Ljungbyhed Park avslutades 2024. Under 2025 har endast sporadiska kontroller genomförts, vilket förklarar det låga antalet nyregistrerade arter.

Hållbarhetsmål

Effektivisering och en hållbar

förvaltning

Under 2025 tog vi ytterligare steg i utveck-

lingen mot en mer resurseffektiv och hållbar

fastighetsförvaltning. Genom strukturerad upp-

följning, teknisk optimering och nära dialog med

våra hyresgäster stärker vi både miljöprestan-

dan och affärsmässigheten i förvaltningen.

Under året minskade fastighetsenergiförbrukningen med cirka 1

procent jämfört med föregående år. Energiintensiteten förbättrades

från 77 (2024) till 73 (2025), vilket motsvarar en minskning om 5

procent och överträffar vårt årliga reduktionsmål om 3 procent.

Utvecklingen i våra företagsparker är fortsatt positiv. Vi genomför

löpande effektiviseringsåtgärder i det äldre beståndet och många

fastigheter uppvisar minskad energianvändning. Samtidigt har ett

mindre antal objekt identifierats med tydligare förbättringsbehov.

För dessa intensifieras nu arbetet genom riktade åtgärder och

fördjupad hyresgästdialog. Sammantaget ser vi en fortsatt för-

bättringspotential i hela beståndet och arbetar aktivt vidare med

effektiviseringsåtgärder och optimering.

Under året har vi stärkt vår analysförmåga genom implemen-

teringen av ett nytt energiuppföljningssystem, vilket kommer att

ge oss ett bättre beslutsunderlag och möjliggöra mer träffsäkra

åtgärder. Organisationen har även förstärkts med en ny teknik- och

driftansvarig, vilket ytterligare ökar vår operativa kapacitet och

kompetens inom energieffektivisering.

I takt med stigande fjärrvärmepriser under 2025 har arbetet med

energieffektivisering blivit än mer affärskritiskt. Minskad energian-

vändning bidrar inte enbart till lägre klimatpåverkan, utan kan också

leda till lägre mediakostnader eller i tider av högre priser till en mer

begränsad kostnadsökning.

Vi kommer att fortsätta att utveckla nya solcellsanläggningar där

förutsättningarna är goda och har nu sex fastigheter med installe-

rade solceller. Investeringarna bidrar långsiktigt till lägre och mer

förutsägbara energikostnader, minskade utsläpp samt ett stärkt

fastighetsvärde.

Andelen gröna hyresavtal i Region Sverige ökade från 44 till 48

procent. Våra förvaltare erbjuder aktivt gröna hyresavtal i samband

med omförhandlingar och nyuthyrningar, vilket stärker relationen

med hyresgästerna och skapar gemensamma incitament för ett

strukturerat hållbarhetsarbete.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 41

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Medarbetare och arbetsmiljö

Som ett mindre bolag är en god arbetsmiljö

grundläggande för vår framgång. Vi arbetar

aktivt med mångfald och jämställdhet, särskilt

vid rekrytering, utveckling och successionspla-

nering. Bolaget består av elva kvinnor och sex

män, och ledningsgruppen består av tre kvinnor

och en man. Annehem eftersträvar en jämn

könsfördelning överlag. Styrelsen har fyra män

och två kvinnor, och valberedningen arbetar för

att uppnå en jämnare könsfördelning över tid.

Vi främjar en inkluderande kultur genom regel-

bundna medarbetarsamtal, möten och forum

där alla medarbetare kan påverka och bidra till

verksamheten och sin egen utveckling. Under

2025 uppgick vårt Nöjd Medarbetar Index (NMI)

till 81, en mindre nedgång från 85 föregående år,

men fortsatt högt. Resultatet speglar hög trivsel,

förtroende för ledarskapet och motivation bland

medarbetarna, vilket är en viktig grund för bola-

gets långsiktiga utveckling och leveransförmåga.

Vi arbetar också aktivt för att främja hälsa och

välbefinnande. Nyttjandegraden av friskvårds-

bidraget uppgick till 78 procent, en ökning med

10 procent, och frisknärvaron var fortsatt hög på

99,3 procent. För att stödja en effektivare och

mindre stressande arbetsvardag har vi påbörjat

en digitaliseringsprocess som bland annat inklu-

derar utbildningar i verktyg som Teams, One-

Note, ToDo och Planner. Vårt jämställdhetsindex

låg på 95 av 100, vilket visar att våra medarbe-

tare i stort sett upplever lika villkor oavsett kön,

ålder, etnicitet eller funktionsvariation.

Kundrelationer och samhällsengagemang

Kundnöjdhet är en annan viktig del av vårt

sociala ansvar. Under 2025 ökade vårt Nöjd

Kund Index (NKI) till 81 (79), vilket bekräftar

att vårt arbete med kundnära relationer ger

resultat. Annehem belönades med pris för högst

kundnöjdhet i segmentet medelstora bolag i

CFI Group Nordics Fastighetsbarometer Kontor.

Priset speglar hyresgästernas uppskattning av

våra lokaler, service och förvaltning samt vårt

dagliga engagemang för att skapa attraktiva och

trygga miljöer.

Vi engagerar oss även i lokalsamhället. Under

året deltog vi i Framtidsmässan och Campus-

dagen i Ljungbyhed Park, där över 3 000 elever

och studenter fick möta utbildningsaktörer

och näringsliv, inspireras och utforska framtida

yrkesmöjligheter. Annehem tilldelades även en

andraplats i Sparbanken Skånes Framtidspris

2024, vars prissumma har gått till sociala initiativ

för barn och unga i våra företagsparker under

året. Vi deltog därutöver i en trygghetsvandring

i Nya Ulriksdal tillsammans med kommun, polis

och andra aktörer, för att proaktivt säkra triv-

samma miljöer.

Vi ser social hållbarhet som en långsiktig

investering. Initiativ som trafiksäkerhetsdagar,

Jul och Påsk i Parken i Valhall Park samt stöd

till lokala sport- och fritidsaktiviteter stärker

relationer, gemenskap och trivsel både internt

och externt. Genom engagemang, inkluderande

arbetsmiljö och nära dialog med hyresgäster och

samhälle bidrar vi till att skapa värde för alla våra

intressenter, i linje med Annehems övergripande

hållbarhetsstrategi och fokusområden.

Engagemang som skapar värde

För Annehem är social hållbarhet en central del av hållbarhetsstrategin och bolagets långsiktiga värdeska-

pande. Genom att agera enligt våra värdeord: professionellt, långsiktigt, engagerat och som möjliggörare strä-

var Annehem efter att skapa värde för bolagets medarbetare, hyresgäster, partners och samhällen där vi ver-

kar. Vårt sociala arbete bygger på våra värdeord och fokusområden, där inkluderande arbetsmiljö, starka

kundrelationer och lokalt engagemang är avgörande för att stärka både människor och verksamhet.

Professionella

Vi är pålitliga, affärsmässiga

och spelar i samma lag.

Långsiktiga

Vi tar ansvar, agerar hållbart

och skapar stabilitet.

Engagerade

Vi är tillgängliga, lyhörda

och tar proaktivt initiativ.

Möjliggörare

Vi är hjälpsamma,

anpassningsbara och

hittar kreativa lösningar.

Anställda

År Totalt antal Kvinnor Män

2025 17 65 % 35 %

2024 16 60 % 40 %

Företagsledning

År Totalt antal Kvinnor Män

2025 4 75 % 25 %

2024 4 75 % 25 %

Styrelse

År Totalt antal Kvinnor Män

2025 6 33 % 67 %

2024 6 33 % 67 %

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 42

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsstyrning

Ansvarsfull styrning och affärsetik

En stark och ansvarsfull bolagsstyrning är en

grundförutsättning för Annehems långsiktiga

värdeskapande. Våra värderingar – professionella,

engagerade, långsiktiga och möjliggörare – utgör

kärnan i vårt företagande och vägleder oss i

våra beslut och vårt dagliga arbete. Genom hög

integritet, tydliga processer och en kultur präglad

av ansvarstagande skapar vi förtroende hos våra

hyresgäster, ägare, investerare, medarbetare och

samarbetspartners.

God affärsetik och regelefterlevnad är centrala

delar av vår verksamhet. Vi har en tydlig nolltole-

rans mot korruption, mutor och oetiskt beteende,

och arbetar systematiskt för att säkerställa

öppenhet, transparens och ansvar i alla affärsre-

lationer. Genom ett ansvarsfullt förhållningssätt

stärker vi vår motståndskraft mot risker och bidrar

till en stabil och hållbar utveckling.

Ansvarsfullt företagande

För Annehem innebär ansvarsfullt företagande

att bedriva verksamheten med respekt för

människor, samhälle och miljö samt i enlighet

med gällande lagar och regelverk. Vi strävar efter

att fatta väl avvägda beslut som tar hänsyn till

både affärsmässiga och hållbarhetsrelaterade

aspekter samt våra intressenters förväntningar.

Detta skapar långsiktig trygghet och stärker vår

position som en pålitlig och ansvarstagande

fastighetsägare.

Styrande ramverk, riktlinjer och policyer

Vårt styrningsramverk utgår från vår uppfö-

randekod, som fungerar som vår etiska och mora-

liska kompass och tillämpas i hela organisationen.

Koden betonar vikten av integritet, respekt för

mänskliga rättigheter, rättvis konkurrens, hante-

ring av intressekonflikter, korruptionsbekämpning

samt efterlevnad av lagar och regler. Uppfö-

randekoden är överordnad samtliga policyer inom

bolaget.

Annehem har åtagit sig att respektera och stödja

internationella standarder och riktlinjer, däribland

FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättig-

heterna, FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer

för multinationella företag samt ILO:s grundläg-

gande konventioner.

Vårt policyramverk omfattar bland annat hållbar-

hetspolicy, informationssäkerhetspolicy, IT-policy,

kommunikationspolicy samt uppförandekod för

leverantörer. Under året antogs även en antikor-

ruptionspolicy som tydliggör vår nolltolerans mot

alla former av mutor och otillbörliga förmåner.

Policyn syftar till att förebygga, upptäcka och

hantera oegentligheter samt skapa trygghet för

medarbetare och affärspartners i hur olika situa-

tioner ska hanteras.

Samtliga policyer granskas och fastställs årligen

av styrelsen, vilket säkerställer en stark förankring

i bolagets högsta beslutande organ. Alla nyan-

ställda tar del av uppförandekoden och personal-

handboken i samband med anställning.

Utbildning och kompetensutveckling

Utbildning är en central del av vårt arbete med att

förebygga risker och stärka efterlevnaden. Under

året genomfördes utbildningar inom bland annat

korruption och mutor, där praktiska exempel

och diskussioner bidrog till ökad medvetenhet

kring identifiering, hantering och rapportering av

misstänkta oegentligheter.

Vidare genomfördes omfattande utbildning

inom informations- och IT-säkerhet med fokus

på skydd mot nätfiske, bedrägerier och infor-

mationsläckage samt ansvarsfull användning av

AI-verktyg. För att ytterligare stärka kunskapen

genomförs regelbundet korta e-learningut-

bildningar inom säkerhet, riskhantering och

regelefterlevnad. Medarbetarna tilldelas, som en

följd av dessa utbildningar, en medvetenhetsnivå,

där 78 procent uppvisar hög eller normal nivå och

22 procent låg. Bolaget bedriver ett kontinuerligt

arbete för att höja nivån hos medarbetare med

låg medvetenhet till minst normal nivå.

Visselblåsarfunktion och öppenhetskultur

Vi värnar om en öppen och trygg företagskultur

där medarbetare uppmuntras att lyfta frågor och

misstänkta överträdelser utan rädsla för repres-

salier. Misstänkta avvikelser kan rapporteras till

närmaste chef, ledningen eller via vår externa

visselblåsarfunktion genom WhistleB Whistle-

blowing Centre.

Tjänsten möjliggör anonym rapportering av

misstänkta brott mot uppförandekoden, lagar

eller interna regelverk samt allvarliga risker eller

oegentligheter. Under 2025, såsom 2024, inkom

inga (0) anmälningar.

Samverkan och medlemskap

Genom medlemskap i strategiska branschorga-

nisationer stärker vi vår kompetens, trovärdighet

och möjlighet att bidra till en hållbar utveckling

inom fastighetssektorn. Vi deltar aktivt i nätverk

och samarbeten för att dela erfarenheter, följa

utvecklingen inom hållbarhet och vidareutveckla

våra arbetssätt.

Annehem är medlem i:

• EPRA – European Public Real Estate

Association

• Fastighetsägarna

Genom ett strukturerat styrningsarbete, konti-

nuerlig kompetensutveckling och en stark värde-

grund skapar vi förutsättningar för ett ansvarsfullt

företagande som bidrar till långsiktigt förtroende,

stabilitet och hållbart värdeskapande.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 43

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Hållbarhetschef har ordet

Hållbarhetsstrategi och fokusområden

Från strategi till handling

Klimatbokslut

Hållbarhetsmål

Engagemang som skapar värde

Hållbarhetsstyrning

Hållbarhetsratings och transparens

Bolagsstyrning

Finansiell information

Hållbarhetsratings och transparens

Fjärde året som grön aktie

Annehem gick in i sitt fjärde år som grön aktie på Nasdaq Stockholm

under 2025. Märkningen innebär att minst 50 procent av bolagets

omsättning härrör från gröna aktiviteter samt att en betydande

andel av investeringarna klassificeras som gröna enligt tillämpliga

kriterier.

S&P Global Ratings genomför årligen en oberoende genomlysning

av bolagets hållbarhetsarbete och gröna ramverk. Utfallet för 2024

visade att 73 procent av hyresvärdet samt 83 procent av fastighe-

ternas verkliga värde klassificeras som grönt. Resultatet bekräftar

den höga andelen hållbara tillgångar i portföljen och värdet av den

strategiska inriktningen mot fastigheter med hög hållbarhetspre-

standa.

Förbättrade hållbarhetsratings

Annehem utvärderas även av ledande ESG-analysaktörer som

mäter företagets exponering för, samt hantering av miljömässiga,

sociala och styrningsrelaterade risker (ESG). Under året erhöll bola-

get betyget Low Risk i Morningstar Sustainalytics ESG Risk Rating,

med en förbättrad poäng från 22,3 till 15,1. Förbättringen visar på

en stärkt struktur för hållbarhetsstyrning och riskhantering.

Annehem deltar även i S&P Global Corporate Sustainability Assess-

ment (CSA). I årets bedömning uppnådde Annehem en poäng om

28 av 100, i nivå med branschgenomsnittet. Resultatet ger ytterli-

gare vägledning i det fortsatta arbetet med att utveckla hållbarhets-

strategin och prioritera insatser där de har störst effekt.

EPR A BPR Gold Award

Annehems fokus på transparens och jämförbarhet återspeglas

även i den finansiella rapporteringen. Under året mottog bolaget

European Public Real Estate Association BPR Gold Award. Bland

16 svenska EPRA-medlemmar var det endast tre bolag som erhöll

utmärkelsen ”Gold” 2025, och Annehem var dessutom det enda

bolaget som uppmärksammades med priset ”Most Improved”.

EPRA Best Practices Recommendations (BPR) tillhandahåller

standardiserade definitioner av centrala finansiella nyckeltal inom

fastighetsbranschen, såsom EPRA Earnings, NRV, NTA och NDV.

Genom att rapportera enligt dessa riktlinjer bidrar Annehem till

ökad transparens och jämförbarhet inom sektorn (se sida 89-90).

EPRA Sustainability Best Practices Recommendations

(sBPR)

Som medlem i EPRA ombeds Annehem även att rapportera enligt

EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR), med

målet att göra hållbarhetsrapporter inom branschen mer jämför-

bara, harmoniserade och transparenta. Rapporteringen omfattar

miljö, sociala frågor och bolagsstyrning och publiceras i en separat

rapport på Annehems webbplats senast den 31 maj 2026.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 44

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Bolagsstyrning

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 45

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Annehem står

på stadig grund

Att driva ett fastighetsbolag är inget trolleri. Det är

ett gediget arbete som kräver långsiktighet, en tydlig

strategi, en envishet och förmåga att omsätta visioner

i handling, även när marknaden är utmanande. Annehem

har på fem år mognat. Grundjobbet är gjort. Det är

ordning och reda. Det är ambitiösa målsättningar.

Och framför allt: det är en sammanhållen organisation

och ledning som kontinuerligt levererar.

Ordförande har ordet

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 46

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Jag vill betona att

fastighetsinvesteringar

alltid kommer att vara

Annehems dominerande

kapitalplacering.

Tillväxtmål speglar ambitionen

Annehems mycket höga ambitioner speglas i de

långsiktiga finansiella mål som reviderades inför

2025. Målen visar Annehems långsiktiga tillväxt-

förmåga och är satta för att kunna nås över tid,

inte nödvändigtvis varje enskilt år.

Ordning och reda

Under 2025 visade Annehem att ambitionerna är

på riktigt. Bolaget erhöll redan vid första försöket

EPRA:s guldstatus för sin ekonomiska redovis-

ning. Att nå den nivån är en bedrift som få bolag

i Europa kan stoltsera med, och som visar på den

kvalitet, transparens och struktur som präglar

verksamheten och rapporteringen.

Kapitalallokering och återköp i fokus

Jag vill betona att fastighetsinvesteringar

alltid kommer att vara Annehems dominerande

kapitalplacering. Samtidigt behöver ett välskött

fastighetsbolag kunna använda andra verktyg för

att skapa aktieägarvärde när aktiemarknaden ger

den möjligheten. Det var också skälet till beslutet

att initiera ett aktieåterköpsprogram i slutet av

året. I början av 2026 slutfördes detta aktieåter-

köpsprogram varpå styrelsen beslutade om ett

nytt program i likhet med det föregående. Styrel-

sens bedömning är att aktien har handlats med

en betydande rabatt i förhållande till bolagets

substansvärde och framtida potential. Återköpen

syftar till att ge Annehem möjlighet att anpassa

kapitalstrukturen från tid till annan och möjliggöra

finansiering av framtida affärer med egna aktier.

Allt för att skapa långsiktigt aktieägarvärde.

En högkvalitativ portfölj med potential

Annehems styrka ligger i den osedvanligt hög-

kvalitativa fastighetsportföljen, där varje objekt

är utvalt med omsorg. Portföljens diversifierade

sammansättning och kvalitet möjliggör både

stabila kassaflöden i en tuffare konjunktur och

en långsiktig värdeutveckling. Under 2025 har

Annehem ytterligare befäst sin position som

en ambitiös aktör på fastighetsmarknaden, och

fortsatt tillväxtresan genom värdeskapande

investeringar i befintlig portfölj och ytterligare

förvärv som utökar den befintliga portföljen av

samhällsfastigheter.

Ett aktivt och engagerat styrelseår

Under 2025 har styrelsen visat ett stort engage-

mang och haft fokus på de strategiska frågor som

bär bolaget framåt. Vi har totalt genomfört 20

sammanträden i styrelse och utskott, och året har

präglats av ett högt tempo och gott samarbete

med den operativa ledningen.

När vi nu blickar framåt gör vi det med tillförsikt.

Internt har Annehem skapat stabilitet och genom-

förandekraft som gör bolaget redo för vad som än

kommer. De största utmaningarna finns inte inom

bolaget, utan i marknaden, konjunkturen och de

yttre omständigheter som alla företag möter.

Jag vill rikta ett stort tack till ledningen och

styrelsen för det arbete som har lagts ner under

året. Det är tack vare er som Annehem står på en

stadig grund, redo att leverera stabila resultat och

värdetillväxt för aktieägarna.

Henrik Saxborn

Ordförande

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 47

Aktieägare

ÅrsstämmaExtern revision

Finansutskott

Revisionsutskott

Ersättningsutskott

Valberedning

Intern kontroll och

riskhantering

Styrelse

VD & ledningsgrupp

Bolagsstyrning i Annehem

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt

aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till

att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är

fördelade mellan bolagets organ i enlighet med

tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv

och transparent bolagsstyrning ger ägarna

möjlighet att hävda sina intressen gentemot

bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel-

ningen mellan styrelsen och ledningen, men även

i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig

och transparent bolagsstyrning resulterar i att

beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för

Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter

ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av

Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar

styrelsens beskrivning av intern kontroll och

riskrapportering avseende finansiell rapportering.

Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag,

bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk

för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning

(¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer

som ges ut av relevanta organisationer.

Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig

själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna,

under förutsättning att sådana eventuella avvikel-

ser och den valda alternativa lösningen beskrivs

och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrnings-

rapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”).

Externa regelverk

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning

• IFRS-standard

Viktiga interna regelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

• Firmateckning, attestordning och ekonomi-

handbok

• Policy för information, informationssäkerhet,

IR, insiderpolicy och uppförandekod

• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy

• Policy för IT, intern kontroll och riskhantering

• Processer för intern kontroll och riskhantering

med flera

Bolagsstyrningsrapport

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 48

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Bolagsordning

Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB

(publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget

har till föremål för sin verksamhet att, direkt

eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastig-

heter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt

bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar

i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i

aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt

innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,

antal styrelseledamöter och revisorer samt

bestämmelser om kallelse och dagordning för

årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på anne-

hem.se. Annehem följer Koden.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Vid årsskiftet hade Annehem 23 915 aktieägare.

I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A

som berättigar innehavaren till 10 röster vid

bolagsstämman och aktier av serie B som berät-

tigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma.

Bolagets största aktieägare, Ekhaga Utveckling

AB ägde 32,5 procent av kapitalet med 47,5

procent av rösterna. Mats Paulssonstiftelserna

och Mats och Fredrik Paulsson med familjer,

hamnar på plats två och tre på aktieägarlistan och

äger 7,9 procent av kapitalet samt 14,5 procent

av rösterna, respektive 5,9 procent av kapitalet

samt 11,3 procent av rösterna. Se vidare på sida

58, Annehem-aktien.

BOLAGSSTÄMMA

Allmänt

Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolags-

stämman bolagets högsta beslutsfattande organ.

På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt

i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resul-

tat- och balansräkningar, disposition av bolagets

resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens

ledamöter och verkställande direktör, val av

styrelseledamöter och revisorer samt ersättning

till styrelsen och revisorerna.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från

utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman

kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt

bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma

genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar

och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-

gets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt

annonseras i Svenska Dagbladet.

Rätt att delta i bolagsstämma

Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på

bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroc-

lear Sweden förda aktieboken sex bankdagar

före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för

deltagande i bolagsstämman senast den dag

som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare

kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller

genom ombud och kan även biträdas av högst två

personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare

att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika

sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman.

Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga

aktier som aktieägaren innehar.

Initiativ från aktieägarna

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat

på bolagsstämman måste skicka en skriftlig

begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt

vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före

bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i

kontakt med styrelsen kan göra detta genom att

skicka ett mail till: ir@annehem.se.

ÅRSSTÄMMA 2025

Årsstämman 2025 hölls den 14 maj och genom-

fördes med fysisk närvaro av aktieägare och med

möjlighet för aktieägare att utöva sin rösträtt

genom förhandsröstning (poströstning). På

årsstämman beslutades att genom omval utse Pia

Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson,

Anders Hylén, och Lars Ljungälv till styrelseleda-

möter och att genom omval utse Henrik Saxborn

till styrelseordförande.

Årsstämman beslutade även att styrelsearvode,

inklusive ersättning för utskottsarbete, ska utgå

om högst 1 490 000 kronor.

Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om nyemission av

B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en

utspädning uppgående till högst 10 procent av

det antal aktier som är utestående vid tidpunkten

för årsstämmans beslut om bemyndigande,

räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyn-

digandet.

Årsstämman beslutade även att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så

många egna B-aktier att bolagets innehav vid

var tid inte överstiger 10 procent av samtliga

aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna

B-aktier.

VALBEREDNING

Valberedningens uppgift är att inför årsstämman

lämna förslag till beslut avseende bland annat

stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelse-

arvoden, val av revisorer och revisionsarvode.

Bolagsstämman 2025 beslöt att anta följande

instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills

vidare.

Principer för utnämning av valberedningen

Bolaget ska ha en valberedning bestående av en

ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet

största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte

styrelseordföranden. Valberedningen ska konsti-

tueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear

Sweden AB per 31 augusti varje år och övrig

tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits

bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföran-

den som också kommer att kalla till valberedning-

ens första möte.

Den ledamot som representerar den största

aktieägaren ska utses till ordförande för valbe-

redningen om inte valberedningen enhälligt utser

någon annan. Om en eller flera av aktieägarna

som har utsett representanter till valberedningen

tidigare än tre månader före årsstämman inte

längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska

representanter som utsetts av dessa aktieägare

avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre

största aktieägarna kan utse sina representanter.

Om en representant avgår ur valberedningen

innan valberedningens arbete är avslutat och

valberedningen anser det nödvändigt att ersätta

honom eller henne, ska en sådan ersättnings-

representant representera samma aktieägare

eller, om aktieägaren inte längre är en av de

största aktieägarna, den största aktieägaren i

turordningen. Aktieägare som utsett representant

till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga

sådan ledamot och utse ny representant till

ledamot i valberedningen. Ändringar i samman-

sättningen av valberedningen måste meddelas

omgående.

Valberedningen ska arbeta fram följande

förslag att förelägga årsstämman för beslut:

• förslag till stämmoordförande

• förslag till antal styrelseledamöter

• förslag till styrelseledamöter

• förslag till styrelseordförande

• förslag till styrelsearvoden med uppdelningen

mellan ordförande och övriga ledamöter i

styrelsen samt ersättning för utskottsarbete

• förslag till revisorer

• förslag till arvode för bolagets revisorer

• och i den mån så anses erforderligt, förslag

till ändringar i nuvarande instruktion för

valberedningen.

Valberedningen ska i samband med sitt uppdrag

i övrigt fullgöra de uppgifter som enligt aktie-

bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning

ankommer på valberedningen. Valberedningens

sammansättning inför årsstämman ska normalt

sett meddelas senast sex månader före stämman.

Ersättning ska inte utgå till representanterna i

valberedningen. Bolaget ska ersätta eventuella

kostnader som valberedningen ådrar sig i sitt

arbete, exempelvis kostnader för externa konsul-

ter som av valberedningen bedöms nödvändiga

för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt

uppdrag. Mandatperioden för valberedningen

upphör när sammansättningen av den följande

valberedningen har offentliggjorts.

Valberedningens sammansättning

Inför årsstämman 2026 i Annehem har följande

aktieägarrepresentanter utsetts till ledamöter

i valberedningen. Henrik Saxborn (styrelsens

ordförande), Per Gullstrand (utsedd av Ekhaga

Utveckling AB), Niclas Röken (utsedd av Alcur

Fonder) samt Anders Sundström (utsedd av Mats

Paulsson). Per Gullstrand har utsetts till valbered-

ningens ordförande.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 49

JANUARI/FEBRUARI/MARS

• Fastställande av årsbokslut och beslut om

bokslutskommuniké.

• Frågor med anledning av bolagsstämma.

• Utvärdering av styrelsens arbete.

• Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande

av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice

VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid

mötet när bolagets VD utvärderas.

APRIL/MAJ/JUNI

• Fastställande av kvartalsrapport.

• Beslut om styrelseförsäkring.

JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER

• Strategimöte.

• Fastställande av halvårsbokslut.

• Utvärdering av internkontroll.

• Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i

enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy

och Internkontrollpolicy.

• Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion

(internrevision).

OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER

• Fastställande av niomånadersrapport (vilken

styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).

• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och

strategier på kort och medellång sikt.

• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.

• Fastställande av budget för kommande verksamhetsår.

• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande

räkenskapsår.

• Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en

finanspolicy samt övriga policydokument som det

ankommer på styrelsen att anta.

J

a

n

u

a

r

i

F

e

b

r

u

a

r

i

M

a

r

s

A

p

r

i

l

M

a

j

J

u

n

i

J

u

l

i

A

u

g

u

s

ti

S

e

p

t

e

m

b

e

r

O

k

t

o

b

e

r

N

o

v

e

m

b

e

r

D

e

c

e

m

b

e

r

ANNEHEM

2025

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

STYRELSEN

Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande

organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig

för bolagets förvaltning och organisation, vilket

innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland

annat, fastställa mål och strategier, säkerställa

rutiner och system för utvärdering av fastställda

mål, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar

bolagets risker och affärsmöjligheter, fortlöpande

utvärdera bolagets resultat och finansiella ställ-

ning samt utvärdera den operativa ledningen.

Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande

direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska

styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst

nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamö-

terna väljs årligen på bolagsstämman för tiden

intill slutet av nästa årsstämma.

Annehems styrelse bestod vid slutet av 2025

av sex ordinarie ledamöter, inklusive styrelseord-

föranden och utan suppleanter. Pia Andersson,

Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders

Hylén och Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman

14 maj 2025. Som ordförande omvaldes Henrik

Saxborn. För information om styrelseledamö-

terna och deras uppdrag utanför bolaget samt

aktieinnehav i Annehem, se sida 54. Information

om ersättning till styrelseledamöterna som

beslutades på årsstämman 2025 återfinns i not 5,

på sida 76.

Styrelsens arbete

Annehems styrelse har under 2025 haft nio

sammanträden – varav ett konstituerande

sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska

styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten

per kalenderår plus ett konstituerande styrelse-

möte. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets

rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinst-

disposition samt frågor i samband med årsstäm-

man behandlas i februari och mars, delårsbokslut

i april, juli och oktober, strategi i augusti samt

budget för nästkommande år vid december

månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie

styrelsemötena behandlas förekommande frågor

av väsentlig betydelse för bolaget såsom investe-

ringar och eventuella försäljningar av fastigheter

samt finansiering. Vidare informeras styrelsen

om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och

fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om

arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrela-

terade frågeställningar hanteras regelbundet av

styrelsen. Styrelsen har även möten med reviso-

rerna utan företagsledningens närvaro. Bland de

ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under

2025 kan vidare nämnas företagsgemensamma

policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning

för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbe-

hov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och

organisationsfrågor samt bolagets försäkringssi-

tuation. Under 2025 har styrelsearbetet, förutom

ovanstående ordinarie ärenden, fokuserat på

följdverkningar och risker kopplat till konjunktur

och omvärldsläge samt aktieägarvärde med mera.

Styrelsen har även lagt ner tid på finansiering

kopplat till förvärvsmöjligheter samt arbete kring

bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har under

2025 genomfört en utvärdering av styrelsen och

utskotten med hjälp av en extern part. Som en del

av den årliga utvärderingsprocessen redovisas

utfallet av utvärderingen för valberedningen.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Karin

Ebbinghaus, Anders Hylén och Lars Ljungälv med

Lars Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet

ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och

uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i

bolagets interna kontroll och riskhantering. Dess-

utom ska det hålla sig informerat om revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen

samt granska och övervaka revisorns opartiskhet

och självständighet. Därvid särskilt uppmärk-

samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra

tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid

förberedelse av förslag till bolagsstämmans val

av revisor. Under 2025 har revisionsutskottet

haft fem protokollförda möten då ovanstående

punkter behandlades.

Finansutskott

Finansutskottet består av tre ledamöter: Pia

Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Görans-

son med Henrik Saxborn som ordförande.

Bolagets VD är föredragande i finansutskottet.

Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrel-

sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra

finansieringsfrågor samt bereda investeringar/

försäljningar av fast egendom inför beslut i sty-

relsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad

och följs. Under 2025 har finansutskottet haft

fyra möten.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två ledamöter:

Henrik Saxborn och Lars Ljungälv med Henrik

Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottet

har som uppgift att bereda beslut och besluts-

underlag i frågor om ersättningsprinciper, ersätt-

ningar och andra anställningsvillkor för anställda,

med fokus på lön och annan ersättning till VD och

koncernledning. Ersättningsutskottets uppgifter,

arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras

närmare i arbetsordningen för ersättningsutskot-

tet. Ersättningsutskottet har haft tre möten.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 50

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Verkställande direktören är underordnad

styrelsen och ansvarar för bolagets löpande

förvaltning och den dagliga driften. Arbetsför-

delningen mellan styrelsen och verkställande

direktören anges i arbetsordningen för styrelsen

och instruktionen för verkställande direktör.

Verkställande direktören ansvarar också för att

upprätta rapporter och sammanställa informa-

tion från ledningen inför styrelsemöten och är

föredragande av materialet på styrelsemötena.

Enligt instruktionerna för finansiell rapportering

är den verkställande direktören ansvarig för

finansiell rapportering i bolaget och ska följakt-

ligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt

med information för att styrelsen fortlöpande ska

kunna utvärdera bolagets finansiella ställning.

Verkställande direktör ska hålla styrelsen konti-

nuerligt informerad om utvecklingen av bolagets

verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets

resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och

kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje

annan händelse, omständighet eller förhållande

som kan antas vara av väsentlig betydelse för

bolagets aktieägare.

Ersättning till styrelseledamöter,

verkställande direktör och ledande

befattningshavare

Arvode och annan ersättning till styrelseleda-

möterna, inklusive ordföranden, fastställs av

bolagsstämman. På årsstämman den 14 maj

2025 beslutades att det årliga arvode ska utgå

till styrelsens ordförande med 480 000 kr och till

övriga ledamöter med 170 000 kronor, 40 000 kr

till revionsutskottet samt 20 000 kronor till övriga

utskotten. Styrelsens ledamöter har inte rätt

till några förmåner efter att deras uppdrag som

styrelseledamöter har upphört.

Riktlinjer för ersättning till verkställande

direktör och ledande befattningshavare

Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och

övriga anställningsvillkor för VD och övriga

ledande befattningshavare har fattats av styrel-

sen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt

baseras på fasta premier och formuleras i enlighet

med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller

i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex

månader och arbetsgivaren en uppsägningstid

om tolv månader. För övriga ledande befatt-

ningshavare gäller antingen en uppsägningstid

vid egen uppsägning om sex månader och från

bolagets sida om nio månader. Samtliga ledande

befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och

övriga anställningsförmåner under uppsägnings-

tiden. Information om ersättning till verkställande

direktören återfinns i Ersättningsrapporten på

annehem.se.

INTERN KONTROLL

Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll.

Processer för hantering av verksamheten ska

fastställas inom verksamhetsledningssystem.

VD ansvarar för processtrukturen inom bolaget.

Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av

bolagets och koncernens organisation, förfa-

rande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga

fokusområde i interna processer och tillhörande

kontroller har sin utgångspunkt i bolagets risk-

bedömning som årligen revideras. Processer och

kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete

med bolagets rådgivare, men är baserat på

Annehems behov och är baserat på nuvarande

branschpraxis inom den bransch som bolaget

verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att

en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering

sker, att bolagets och koncernens finansiella

rapporter upprättas enligt lag och till lämplig

redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas,

samt att andra tillämpliga krav, regelverk och

rekommendationer efterlevs. Bolagets system

för intern kontroll är även avsett att övervaka att

bolagets och koncernens policyer, principer och

instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll

omfattar även analys av risker och uppföljning

av införlivande informations- och affärssystem.

Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker

baserat på koncernens vision och mål. Riskbe-

dömning av strategiska, compliance, verksamhet

och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då

Annehem inte har någon egen internrevisions-

enhet så granskar externrevisorerna även intern

kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen

presenteras för revisionsutskottet och styrelsen.

Självskattningsprocesser och definierade kon-

troller för respektive process utförs årligen och

rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för själv-

utvärderingsprocessen och återrapporteringen

av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen.

Årets skattning gav vid handen att det föreligger

en mycket god intern kontroll i bolaget.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och

räkenskaper samt styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår

ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en

koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt

bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en

och högst två revisorer samt högst två revisors-

suppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med

Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande

befattningshavare som tillsammans utgör bola-

gets koncernledning. Riktlinjerna tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar, efter det att

riktlinjerna antogs av årsstämman 2021.

Riktlinjernas främjande av bolagets

affärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet

Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och

förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-

fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil

i lägen med goda kommunikationer i nordiska

tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-

ning bygger bolaget långsiktiga relationer och

värden. För ytterligare information om bolagets

affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida.

En framgångsrik implementering av bolagets

affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,

förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att

bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattnings-

havare kan erbjudas en konkurrenskraftig totaler-

sättning. Rörlig kontantersättning som omfattas

av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får

bestå av följande komponenter: fast kontantlön,

rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och

andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver

– och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om

exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt-

ningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av

rörlig kontantersättning ska kunna mätas under

en period om ett år. Den rörliga kontantersätt-

ningen får uppgå till högst 50 procent av den

fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant

rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-

nära arrangemang är tidsbegränsade och endast

Närvaro på sammanträden

Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten

och utskottsmöten under 2025 enligt tabellen nedan.

Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse möten Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott

Henrik Saxborn Ordförande Maj 2022 9/9 4/4 - 3/3

Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 8/9 - 5/5 3/3

Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 8/9 - 5/5 -

Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - -

Pia Andersson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - -

Anders Hylén Ledamot Mars 2020 9/9 - 5/5 -

Totalt antal möten 9 4 5 3

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 51

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera

eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-

ning för extraordinära arbetsinsatser utöver

personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan

ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-

rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen

samt ej utges mer än en gång per år och per

individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av

styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-

tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.

Pensionspremierna för premiebestämd pension

för verkställande direktör ska uppgå till högst

35 procent av den fasta årliga kontantlönen.

VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande

befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.

Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller

vara premiebaserade med maximal avsättning

om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.

Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-

dande. Andra förmåner får innefatta bland annat

livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.

Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst

10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-

ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-

lön under uppsägningstiden får sammantaget

inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning

från den ledande befattningshavarens sida får

uppsägningstiden vara högst sex månader.

Kriterier för utdelning av rörlig

kontantersättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad

till förutbestämda och mätbara kriterier som

kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller

icke-finansiella, exempelvis medarbetarunder-

sökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också

utgöras av individanpassade kvantitativa eller

kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade

så att de främjar bolagets affärsstrategi och

långsiktiga intressen, inklusive genomförandet av

dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha

en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja

befattningshavarens långsiktiga utveckling.

När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för

utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats

ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning

kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för

bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning

till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte

beslutar att verkställande direktör ska ansvara

för bedömningen till ledande befattningshavare

förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål

ska bedömningen baseras på den av bolaget

senast offentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa

ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor

för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-

ter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning utgjort

en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-

deringen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen

av avståndet mellan de ledande befattningshavar-

nas ersättning och ersättning till övriga anställda

i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att

redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa,

se över och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott.

Styrelsen ska även följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersätt-

ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-

ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande

direktören eller andra personer i bolagsledningen,

i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-

jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

STYRELSENS FÖRSLAG TILL RIKTLINJER

FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befatt-

ningshavare som tillsammans utgör bolagets

koncernledning. Riktlinjerna ska tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som

görs i redan avtalade ersättningar. Nedan ersätt-

ningsriktlinjer föreslås att antas av årsstämman

2026, och därmed ersätta nuvarande riktlinjer

som antogs av årsstämman 2021.

Riktlinjernas främjande av bolagets

affärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet

Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och

förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-

fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil

i lägen med goda kommunikationer i nordiska

tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-

ning bygger bolaget långsiktiga relationer och

värden. För ytterligare information om bolagets

affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida.

En framgångsrik implementering av bolagets

affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,

förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att

bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt-

ningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig

totalersättning.

Formerna av ersättning m.m.

Totalersättningen ska vara marknadsmässig och

får bestå av följande komponenter: fast kontant-

lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner

och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutö-

ver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta

om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade

ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetal-

ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas

under en period om ett år. Den rörliga kontan-

tersättningen får uppgå till högst 50 procent av

den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant

rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära

omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-

nära arrangemang är tidsbegränsade och endast

görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera

eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-

ning för extraordinära arbetsinsatser utöver

personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan

ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-

rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen

samt ej utges mer än en gång per år och per

individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av

styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-

tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.

Pensionspremierna för premiebestämd pension

för verkställande direktör ska uppgå till högst

35 procent av den fasta årliga kontantlönen.

VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande

befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.

Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller

vara premiebaserade med maximal avsättning

om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.

Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-

dande. Andra förmåner får innefatta bland annat

livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.

Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst

10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-

ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-

lön under uppsägningstiden får sammantaget

inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning

från den ledande befattningshavarens sida får

uppsägningstiden vara högst sex månader.

Kriterier för utdelning av rörlig

kontantersättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara

kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier

som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto,

eller icke-finansiella, exempelvis medarbe-

tarundersökningar eller kundnöjdhetsindex.

De kan också utgöras av individanpassade

kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna

ska vara utformade så att de främjar bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

genomförandet av dess hållbarhetsarbete,

genom att exempelvis ha en tydlig koppling till

affärsstrategin eller främja befattningshavarens

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 52

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

långsiktiga utveckling. När mätperioden för

uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig

kontantersättning avslutats ska bedömas och

fastställas i vilken utsträckning kriterierna upp-

fyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen av

rörlig kontantersättning till ledande befattnings-

havare såvitt styrelsen inte beslutar att verkstäl-

lande direktör ska ansvara för bedömningen till

ledande befattningshavare förutom denne själv.

Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen

baseras på den av bolaget senast offentliggjorda

finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa

ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor

för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-

ter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning utgjort

en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-

deringen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen

av avståndet mellan de ledande befattningsha-

varnas ersättning och övriga ersättning till övriga

anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kom-

mer att redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa,

se över och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har ett ersättningsutskott. Ersätt-

ningsutskottet ska följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersätt-

ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid ersättningsutskottets behandling av och

beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte

verkställande direktören eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-

jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

Beskrivning av betydande förändringar av

riktlinjer och hur aktieägarnas synpunkter

har beaktats

Förutom redaktionella ändringar är riktlinjerna

för ersättning i allt väsentligt överensstäm-

mande med de tidigare riktlinjerna. Bolaget

har inte erhållit några materiella synpunkter på

ersättningsriktlinjerna. Styrelsen bedömer att

förändringarna avspeglar aktieägarnas allmänna

intressen.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 53

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Styrelse

Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola

Övriga nuvarande befattningar: VD Varvstaden AB och styrelseledamot i

Medicon Village Fastighets AB

Tidigare befattningar i urval: VD Annehem Bygg & Projekt AB och avdelningschef

NCC Region Syd.

Aktieägande i bolaget: 9 202 B-aktier, 1 436 553 A-aktier och 3 084 867 B-aktier

via närstående

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej

Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA,

Stockholm School of Economics

Övriga nuvarande befattningar: VD Elonroad, ordförande och styrelseledamot

Wictor Family Office, styrelseledamot Oskarin Invest AB, styrelseledamot White

Paper Advisors Sweden AB, styrelseledamot Elvägsbolaget i Lund AB

Tidigare befattningar i urval: Advokat Advokatfirman Vinge KB och Linklaters,

investeringsförvaltare Almi Invest

Aktieägande i bolaget: 0 aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB

Tidigare befattningar i urval: Ekonomidirektör Peab

Aktieägande i bolaget: 821 213 B-aktier och 11 815 B-aktier via närstående

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej

Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola

Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot i Hälsostaden Ängelholm AB,

Dockan Exploatering AB, Fastighets AB ML 4, Kronodalen Utveckling AB

Tidigare befattningar i urval: Bostadsutvecklingschef, Peab Bostad

Aktieägande i bolaget: 6 000 B-aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Bergendahl & Son

Aktiebolag. Styrelseordförande i Svedab och Öresundsbro Konsortiet,

styrelseledamot i Viva Wine Group AB, Byggmax Group AB, Ikano Bank AB (publ)

Tidigare befattningar i urval: Head of Large Corporates inom Swedbank samt

andra ledande positioner inom Swedbank och Sparbankerna

Aktieägande i bolaget: 22 500 B-aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH

Övriga nuvarande befattningar: Vice ordförande i PSP Swiss Property AG.

Styrelseledamot i AP7, AMF Fastigheter och Stiftelsen Göteborgs Institut för

samhällsansvar

Tidigare befattningar i urval: VD Castellum, partner och ledande

befattningshavare NIAM

Aktieägande i bolaget: 33 000 B-aktier

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja

HENRIK SAXBORN

Född 1964

Styrelseordförande sedan 23 maj 2023,

Ledamot sedan 2022

ANDERS HYLÉN

Född 1963

Styrelseledamot sedan 2020

LARS LJUNGÄLV

Född 1969

Styrelseledamot sedan 2020

KARIN EBBINGHAUS

Född 1972

Styrelseledamot sedan 2020

JESPER GÖRANSSON

Född 1971

Styrelseledamot sedan 2020

PIA ANDERSSON

Född 1961

Styrelseledamot sedan 2020

Ovan information är uppdaterad per 18 mars 2026.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 54

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiell information

Ledning

MONICA FALLENIUS

Född 1972

Verkställande Direktör sedan augusti 2022.

Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund

Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör Svenska

Handelsfastigheter, Affärs områdeschef Atrium Ljungberg

och Fastighetschef Hemsö.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Korsbol koncernen och

ScreedTech AB.

Aktieägande i bolaget: 64 000 B-aktier

GUSTAV ERIKSSON

Född 1986

Fastighetschef sedan oktober 2022.

Anställd sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,

Linné Universitetet

Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet,

företagsrådgivare Swedbank.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: 5 000 B-aktier

CHRISTIN HERTZBERG

Född 1981

Hållbarhetschef sedan augusti 2023.

Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i internationella

relationer, University of Plymouth, Storbritannien,

Magisterexamen i internationella relationer, Durham

University, Storbritannien.

Tidigare befattningar: Hållbarhetschef Catella AB,

Hållbarhetschef MTG AB

Styrelseuppdrag: -

Aktieägande i bolaget: 0 aktier

ADELA COLAKOVIC

Född 1988

CFO sedan november 2023, dessförinnan

Koncernredovisningschef sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola

Tidigare befattningar: Koncern redovisningsansvarig Ice

Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB,

financial controller Cision AB.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: 1 500 B-aktier

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 55

57 Finansiering

58 Annehem-aktien

59 Risker och riskhantering

63 Ekonomisk utveckling och händelser under året

65 Finansiella rapporter

71 Noter

88 Finansiella nyckeltal

89 EPRA nyckeltal

91 Underskrifter

92 Revisionsberättelse

95 Övrigt

Innehåll

Finansiell information

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 56

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Annehem är endast bankfinansierat och bedöms ha fortsatt god tillgång

till finansiering i och med en stark balansräkning och en relativt låg belå-

ningsgrad. Under året refinansierade bolaget cirka 17 procent av portföl-

jen till lägre marginaler. I början av 2025 genomförde bolaget ett förvärv

med finansiering till 60 procent av fastighetsvärdet för att utnyttja bola-

gets låga belåningsgrad och utöka bolagets framtida förvärvskapacitet.

Finanspolicy

Annehems finanspolicy syftar till att tydliggöra

styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt

uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.

Policyn vägleder bolaget i att styra och hantera

finansiella risker samt säkerställa god riskkontroll.

Skuldförvaltning

Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa

att bolaget, genom upplåning i bank och på

kapitalmarknaden, har en stabil, väl avvägd och

kostnadseffektiv förvaltning. Relationerna med

kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem

strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil

och betrodd motpart genom att information till

kreditgivare ska vara transparant, korrekt och

lättillgänglig.

Kapitalstruktur per den 31 december 2025

Efter genomförda refinansieringsaktiviteter

under 2024 har bolaget en god grund att stå på

med flera starka finansieringspartners. Bolaget

har bilaterala avtal med SEB, Handelsbanken,

Sparbanken Skåne och Swedbank med ett totalt

lånebelopp om 2,5 Mdkr, varav 34,7 MEUR.

Ingen av kreditgivarna innehar mer än 50 procent

av den totala skuldvolymen, i enlighet med

Annehems finanspolicy.

Annehem strävar efter att i högsta möjliga mån

finansiera fastighetsportföljen via gröna lån och

per 31 december 2025 uppgick andelen grön

finansiering 83,2 procent av totala skuldvolymen.

Per 31 december 2025 uppgick Annehems totala

skuldvolym till 2 464,5 Mkr med en snittränta på

3,4 procent, inklusive räntederivat.

Ränteriskhantering

Annehem har som policy att räntesäkra minst 60

procent av skuldvolymen och per 31 december

2025 uppgick den andelen till 72,3 procent.

Annehem arbetar löpande med att se över ränte-

säkringsnivåer och att vara uppdaterad avseende

ränteutvecklingen.

Kovenanter

Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser,

åtaganden, finansiella åtaganden (däribland

räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet).

Alla kovenanter var uppfyllda per 31 december

2025. Kovenanternas nivåer är att koncernens

belåningsgrad ej ska överstiga 65 procent,

räntetäckningsgrad ska ej understiga 1,7 ggr och

soliditeten ska vara lägst 30 procent. Annehem

har också ett finansiellt mål relaterat till ränte-

täckningsgraden, som är 2,2 gånger (RTM), vilket

Annehem uppfyllde per 31 december 2025.

Finansiering

VÅRA FINANSIELLA MÅL

Risk och utdelning

Mål

Utdelningspolicy

Utfall 2025

I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata

affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål.

≥2,2 ggr

Långsiktig räntetäckningsgrad (RTM)

som överstiger

2,3 ggr

Räntetäckningsgrad

44,8 %

Nettobelåningsgrad

≤55 %

Nettobelåningsgrad som över tid

ej överstiger

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 57

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Kursutveckling och omsättning 2025

På den första handelsdagen för 2025, den 2 januari gjordes det

sista avslutet i Annehem-aktien till 16,10 kronor per aktie. Sista

betalkurs den 30 december var 17,56 kronor per aktie vilket,

jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar en ökning

med 9,1 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm

PI, utvecklades med 9,5 procent under motsvarande period och

fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, minskade med

11,2 procent samma period. Mellan den 2 januari och 30 december

omsattes Annehem-aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av

totalt 252,5 Mkr. I genomsnitt omsattes 60,6 tusen Annehem

B-aktier per dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten

uppgick till 18 procent på Nasdaq Stockholm.

Aktieägare och ägarstruktur

Per den 31 december 2025 hade Annehem Fastigheter 23 915

aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institu-

tioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets

slut 67,5 procent av kapitalet och 83,7 procent av rösterna.

Antal aktier och aktiekapital

Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2025 var

88 488 821 varav 10 295 986 A-aktier och 78 192 835 B-aktier.

Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på

bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio

röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som

aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till

utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse

av likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive

de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet

med vad som framgår av aktiebolagslagen (2005:551). I början av

2024 genomförde Annehem en nyemission om cirka 300 Mkr, mer

information om nyemissionen återfinns i not 18, sida 87.

Kursutveckling 2020-12-11 till 2025-12-31

0

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

10 500

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

kurs antal

Omsa antal akঞer i 1 000-tal per månad Annehem Fasঞgheter B

OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

dec-20

feb-21

apr-21

jun-21

aug-21

okt-21

dec-21

feb-22

apr-22

jun-22

aug-22

okt-22

dec-22

feb-23

apr-23

jun-23

aug-23

okt-23

dec-23

feb-24

apr-24

jun-24

aug-24

okt-24

dec-24

feb-25

apr-25

jun-25

aug-25

okt-25

dec-25

Aktieåterköpsprogram

Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att

förvärva aktier av serie B upp till högst 10 procent av samtliga

emitterade aktier. Den 7 december 2025 beslutade styrelsen att

utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av

B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande

högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Per den

31 december 2025 hade Bolaget återköpt 1 378 229 B-aktier till

ett värde om 23,8 Mkr, vilket motsvarar 1,6 procent av samtliga

emitterade aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen

möjlighet att anpassa kapitalstrukturen från tid till annan för att

därigenom skapa ökat värde för Bolagets aktieägare samt att

möjliggöra finansiering av förvärv av fastigheter eller

fastighetsbolag med egna aktier. För mer information om

aktiekapitalet, se not 12.

Utdelning och utdelningspolicy

I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöj-

ligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen

på sida 13 i årsredovisningen.

Investerarkontakt

Monica Fallenius Adela Colakovic

VD CFO

monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se

+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)73 251 47 09

Alternativt till: ir@annehem.se

Analytikertäckning

Analytiker som följt Annehem under 2025:

David Flemmich, Nordea Markets Information om analytiker som

följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk:

https://www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/analytiker/

Annehem-aktien

Annehem Fastigheters B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm i Small Cap segmentet, med

kortnamn ANNE-B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity

bolag på Nasdaq.

Data per aktie 2025 2024

Aktiekurs vid årets slut, kr 17,6 15,9

Lägsta stängningskurs, kr 14,50

1

14,3

Högsta stängningskurs, kr 19,50

2

20,1

Utveckling ANNE-B sedan börsnotering, % -50,4 -55,2

Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 554 1 403

Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 18 21

Resultat per aktie, kr

3

-0,05 0,22

Förvaltningsresultat per aktie, kr

3

1,26 1,14

EPRA NRV per aktie, kr 31,3 31,1

Antal emitterade B-aktier vid årets slut, st 78 192 835 78 192 835

Totalt antal aktieägare, st 23 915 26 229

1)

(2025-04-09),

2)

(2025-10-24) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq

3)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justerings-

faktorn 1,1659 för jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i 2024 års

företrädesemission, för mer information se not 18.

De tio största aktieägarna, A- och B-aktier, per 2025-12-31

Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, %

Ekhaga utveckling AB 28 750 668 32,5 47,5

Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 14,5

Mats och Fredrik Paulsson

med familjer

5 204 901 5,9 11,3

Alcur Fonder AB 4 503 315 5,1 2,5

Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1

PriorNilsson AB 3 093 618 3,5 1,7

ODIN Fonder 2 459 765 2,8 1,4

Länsförsäkringar

Fondförvaltning AB

1 973 340 2,2 1,1

Cicero Fonder AB 1 756 175 2,0 1,0

Carnegie Fonder AB 1 160 327 1,3 0,6

Summa 59 717 405 67,5 83,7

Övriga aktieägare 28 771 416 32,5 16,3

Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 58

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Risker och riskhantering

I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga

omständigheter som anses väsentliga för koncer-

nens verksamhet och framtida utveckling. Risk-

faktorerna hänför sig till koncernens verksamhet,

bransch och marknader. Den omfattar vidare

operationella, legala och regulatoriska risker, samt

risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker,

finansiella risker.

Redogörelsen är baserad på information som är

tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovis-

ning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms

mest väsentliga presenteras först i varje kategori,

medan riskfaktorerna därefter presenteras utan

särskild rangordning. Nedanstående risker och

osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negativ

inverkan på koncernens verksamhet, finansiella

ställning och/eller resultat.

Bransch och marknadsrelaterade risker

Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling,

nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter,

infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer.

Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för

bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem

har en hög riskmedvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och

förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Annehem är exponerat för risker

förknippade med makroekono-

miska faktorer

Annehems verksamhet påverkas av

makroekonomiska faktorer såsom

allmän konjunktur- utveckling, nationell

och regionalekonomisk utveckling,

sysselsättnings utvecklingen, produk-

tionen av fastigheter, infrastrukturell

utveckling, befolkningstillväxt, inflation

och räntenivåer.

Annehem bedriver verksamhet i

Stockholm, Helsingfors, Malmö,

Helsingborg/Ängelholm och Göteborg

vilket är geografiska marknader som

Annehem anser, baserat på historiska

data och prognoser, är särskilt attraktiva.

Krig i närområdet, leder till ny

säkerhetsordning i närområdet

En ny säkerhetsordning ställer nya krav

på näringslivet att bistå i den nationella

beredskapsplaneringen.

Bygga vidare på befintlig krisberedskap

och följa MSB mfl myndigheters rekom-

mendationer som har bäring på vår

verksamhet.

Kriser omfattar alla risker som

uppstår i omvärlden som Annehem

inte kan påverka och som är svåra

att förutse

Kriser kan bestå av terrorist-, cyberat-

tacker, extrema väder händelser,

miljökatastrofer och information-

släckage.

Krisplaner, successionsordning för

centrala funktioner, försäkringar,

kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer

för informationssäkerhet samt löpande

utbildning av personalen. Bygga vidare

på kunskapen kring klimatförändring-

arnas påverkan på vår verksamhet.

Behov av och efterfrågan på lokaler

förändras

Marknaden för kommersiella-, samhälls-

och bostadsfastigheter förändras

kontinuerligt i takt med att behov och

efterfrågan förändras. Därutöver har

coronapandemin haft inverkan på

samhällsstrukturer och beteen-

demönster.

Annehem har flexibla, moderna och

miljöanpassade lokaler i bra kommunika-

tionslägen, som gör att vi kan möta

förändrade krav från våra hyresgäster

och marknaden i stort.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 59

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Hyresintäkter och förvaltning

Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda

kommunikationer och ligger i tillväxtområden. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna,

flexibla och miljöanpassade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor

och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Minskade eller uteblivna

hyresintäkter

Lägre hyresintäkter till följd av lägre

hyresnivåer eller minskad uthyrn-

ingsgrad.

Annehem har långa kontrakt med välre-

nommerade och stabila hyresgäster.

Kontinuerlig omförhandling av kontrakt

ger en god spridning av förfallen.

Annehems bestånd återfinns på växande

marknader samt i attraktiva lägen.

Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen

inte fullgör sina betalningar enligt

hyreskontraktet.

Annehems förvaltare har en nära

relation med hyresgästerna och fångar

på så sätt upp eventuella problem på ett

tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs

alltid en kreditprövning som vid behov

kompletteras med säkerheter i form av

garantier/depositioner eller dylikt.

Väsentligt ökade drift- och under-

hållskostnader

Ökade kostnader för bland annat media-

kostnader till följd av extremt väder eller

andra oförutsedda händelser som kan

påverka kostnaden för fastighetsdrift

och försäkringskostnaderna.

Annehem arbetar aktivt med att hålla

drift- och underhållskostnaderna nere.

En del av dessa kostnader står enligt

hyresavtalet hyresgästen för, vilket

minskar bolagets exponering.

Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina

plikter.

Löpande uppföljning och täta kontakter

med de externa förvaltarna.

Behov av och efterfrågan på lokaler

förändras

Marknaden för kommersiellafastigheter

förändras kontinuerligt i takt med att

behov och efterfrågan förändras.

Fortsatt hybridarbete och långsam

återgång till kontorsarbete påverkar

behovet av kontorslokaler.

Annehem har till stor del moderna

flexibla och anpassningsbara lokaler

vilket gör att vi kan stötta våra hyres-

gäster i deras förändringsarbete med att

skapa nya behovsstyrda kontorslokaler.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida

hyresbortfall, miljöförhållanden och

tekniska brister. Risk finns även för

höjda skatter och juridiska tvister.

Förvärv sker i enlighet med vald strategi.

Riskerna som tas är kända och

begränsade. En grundlig due diligence

genomförs alltid vid förvärv.

Investering i befintliga fastigheter

samt ny-, om- och tillbyggnation

Risker i dessa investeringar består bland

annat av kostnadsökningar, miljö- och

arbetsmiljörisker. Att investeringen

därför inte ger tänkt avkastning.

Investeringsbeslut tas i enlighet med

bolagets strategiska plan och med

genomarbetade beslutsunderlag. Ny-,

till- eller ombyggnationer görs endast

mot tecknade kontrakt med hyresgäster.

Krav ställs på tecknade entreprenadavtal

i första hand till fast pris.

Oförmåga att uppfylla bolagets

tillväxtstrategi

Risken att bolaget inte finner lämpliga

objekt eller inte kan få finansiering för

objekten. Fastigheter inte kan förvärvas

till tillfredställande eller godtagbara

avkastningsnivåer.

Annehem arbetar ständigt med att hitta

nya potentiella förvärv samt investe-

ringsmöjligheter i befintligt bestånd för

att på så sätt nå bolgets tillväxtmål.

Förvärv och investeringar

Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss

risk. Detsamma gäller för hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs-

och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet.

Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög

uthyrningsgrad.

Fastighetsvärden

Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna

redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyr-

ningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och marknadsspecifika så som direktavkastning (yield) och

kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom portföljens

diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväx-

torter minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Lägre marknadsvärde på

fastigheterna

Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre

räntor och högre avkastningskrav.

Annehem arbetar aktivt med respektive

fastighet i syfte att minimera vakanser.

Säkerställer att marknadshyra gäller i

samband med omförhandlingar, samt att

vidareutveckla fastigheten.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 60

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiering

Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för föränd-

ringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via

banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets

kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kredit-

givarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.

Skatt

Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna,

fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning

eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och

ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Finansierings- och refinansier-

ingsrisk

Risk att finansiering inte kan erhållas

eller endast till avsevärt ökade

kostnader.

Annehem är i det långa perspektivet

beroende av att kunna erhålla nya lån av

kreditgivarna. För att minska denna risk

så arbetar bolaget med flera banker.

Annehem har en kapitalbindning på

cirka 3 år.

Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnad-

spost för bolaget och en förändring av

räntenivån har en betydande påverkan

på resultatet.

För att begränsa exponeringen över tid

räntesäkrar Annehem minst 60 procent

av utestående krediter.

Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR

och består av eget kapital, kassa i EUR

samt interna lån i EUR.

En del av risken är hanterad genom att

upplåning och hyresflöden sker i EUR.

Resterande delen säkras via vautater-

miner.

Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består

av så kallade kovenanter avseende

belåningsgrad, soliditet samt ränte-

täckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan

lånekostnaderna öka alternativt lånet

sägas upp.

Säkerställa att kovenantkraven kan

uppfyllas genom att ha god marginal och

tät uppföljning av verksamheten.

Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och

derivat avser framför allt bolagets

upplåning hos affärsbankerna och avser

att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden

om befintlig och ny finansiering

av bolaget.

Annehems motpartsrisk hanteras

genom att upplåning inte koncentreras

till en bank utan fördelats på ett flertal

banker med en bra rating.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen

såsom skattelagstiftning, företags-

beskattning, fastighetstaxering, skatt vid

fastighetstransaktioner samt andra

tillämpliga skatter.

Annehem har ett tydligt upplägg som är

skattemässigt okomplicerat. Löpande

dialog förs med expertis på området i

respektive land.

Hållbarhetsrelaterade risker

Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en central del av hållbarhetsarbetet inom

Annehem. Risker som påverkar verksamheten kan även få betydande konsekvenser för kunder, leve-

rantörer och andra intressenter. Bristande riskhantering kan leda till både direkta och indirekta negativa

effekter på verksamheten och bolagets anseende.

Riskarbetet syftar till att systematiskt identifiera, analysera och utvärdera risker samt deras potentiella

påverkan. För de mest väsentliga riskerna tas åtgärdsplaner fram för att förebygga och begränsa

konsekvenser. Riskhantering är en kontinuerlig process eftersom verksamhetens förutsättningar för-

ändras över tid. Ett viktigt fokusområde är att attrahera, behålla och utveckla medarbetare. Annehems

humankapital och strukturkapital är centrala tillgångar, och en välmående organisation är avgörande för

bolagets långsiktiga utveckling.

Klimatförändringar bedöms i nuläget inte utgöra en väsentlig risk på kort sikt. Däremot kan miljörisker

kopplade till markföroreningar i befintliga och förvärvade fastigheter medföra ekonomiska och verksam-

hetsmässiga konsekvenser.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Miljörisk kopplat till

föroreningar

Kända föroreningar eller nya föroreningar är

större än beräknat eller att nya föroreningar

upptäcks.

De kända föroreningar som finns i Annehems

bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för.

Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilli-

gence.

Klimatförändringar

och extremväder

Annehems verksamhet och resultat kan komma

att påverkas av klimatförändringar såsom

högre eller lägre temperaturer och ökad

nederbörd. Vidare kan väderförhållanden

såsom onormalt höga eller låga temperaturer,

torka, storm och stora mängder regn eller snö

medföra stora slitningar på fastigheterna inom

Annehems bestånd, vilket kan medföra stora

åtgärdskostnader.

I samband med förvärv av fastigheter, och

löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimen-

sionering/kapacitet av dagvattenhantering och

klimat-anläggningar. 2022 genomfördes en

fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela

fastighetsbeståndet utifrån kända klimatsce-

narion och klimatperspektiven: temperatur,

vatten, vind och jord. Denna process genomförs

kontinuerligt vid nya förvärv.

Risk för försämrade

relationer

Intressenter som inte arbetar i enlighet med

Annehems uppförandekod och policy ramverk

kan ha negativ inverkan på Annehems rykte

och övriga relationer.

Kontinuerligt följa upp både nya och existe-

rande intressenter för att säkerställa god sed.

Otrygga

arbetsförhållanden

Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan

påverka tryggheten för Annehems anställda.

Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar,

medarbetarnöjdhet, hälsofrämjande samt vissel-

blåsarfunktion.

Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt

liten organisation vilket innebär en ökad

känslighet.

Att vi arbetar utifrån upprättade policys,

processer och rutiner, vilket gör oss mindre

sårbara vid eventuellt skifte av personal.

Mutor och

bestickning

Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt

som strider mot bolagets värderingar eller

utnyttjar sin position inom bolaget på ett

felaktigt sätt.

Annehem har nolltolerans mot hot, mutor,

korruption och oetiskt beteende. Tydliga

riktlinjer finns i uppförandekod och antikorrup-

tions policy samt via extern visselblåsarfunktion.

Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering,

trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande

särbehandling. Riktlinjer för detta finns i

bolagets uppförandekod, leverantörskod och

hållbarhetspolicy.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 61

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

IT-stöd

Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i

centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt,

vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav

från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder,

hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot

värdet av det man skyddar.

Rapportering och intern kontroll

Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställ-

ning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära

osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpre-

mier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i

verksamheten.

Risk Beskrivning av risk Hantering

IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en

cyberattack, det vill säga ett elektroniskt

angrepp mot informationssystem,

teknisk infrastruktur, datornätverk eller

persondatorer. En växande användning

av mobila enheter som är upp kopplade

mot bolagets nätverk gör att det finns

fler angreppspunkter för en potentiell

attack. En stor risk är att en användare

omedvetet eller medvetet möjliggör ett

intrång genom att lämna en väg in öppen

eller klickar på en skadlig länk.

IT-funktionen är externt kontrakterad

till ett IT-företag som är certifierat

avseende IT- och informations-säkerhet.

För att begränsa den mänskliga faktorn

har bolaget högt ställda krav på

processer och informationssäkerhet. För

att verifiera att dessa processer efterlevs

har ett DLP-system implementerats för

uppföljning och kontroll. Personal

utbildas och uppdateras regelbundet

genom bland annat e-learning utbild-

ningar.

Risk Beskrivning av risk Hantering

Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets

externa eller interna rapportering.

Annehem har en väl fungerande intern

kontroll. Rapporteringsfunktionen

utgörs av kompetent och erfaren

personal som löpande följer utveck-

lingen av lagar, praxis och förändrade

redovisningsregler. Bolaget har även

infört en rad olika kontrollfunktioner för

att minimera risken för brister i rapport-

eringen.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 62

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 63

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling

och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Styrelsen och verkställande direktören för

Annehem Fastigheter AB (publ), org nr 559220-

9083, med säte i Ängelholm, avger härmed

årsredovis ning för koncernen och moderbolaget

för räkenskapsåret 2025. Annehem Fastigheter

AB benämns även bolaget eller moderbolaget.

Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess

helägda dotterbolag benämns även Annehem

eller koncernen. Numeriska uppgifter inom

parentes avser föregående räkenskapsår.

Verksamheten

Annehem Fastigheter AB (publ) är ett långsiktigt

fastighetsbolag i tillväxt . Bolaget skall äga,

utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt.

Annehem är inriktat på kommersiella kontorslo-

kaler, samhälls fastigheter och bostäder. De valda

marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Malmö,

Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dags-

läget består fastighetsportföljen till största del

av moderna, hållbara och flexibla kommersiella

lokaler.

Moderbolaget

Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ)

har inget direktägande i fastigheter, utan dessa

ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget

tillhandahåller administrativa och tekniska

fastighetsförvaltande- och finansieringstjänster

till dotterbolagen samt koncernledningen.

Bolaget har säte i Ängelholm.

Organisation

Antal anställda per 31 december 2025 uppgick

till 17. Inom organisationen finns funktioner inom

fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande

direktör. Funktioner så som HR, IT, juridik och IR

tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen

har även externa förvaltningsorganisationer för

fastigheterna i Finland. Annehems organisation

utgörs av företagsledning som består av VD,

CFO, hållbarhetschef, samt fastighetschef. För

mer information kring ledande befattningshavare

se not 5.

Fastighetsbestånd

Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda

fastigheter per den 31 december 2025 bestod av

27 fastigheter placerade i Helsingfors,

Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm

samt Göteborg. Fastigheterna består av till

över vägande del moderna, flexibla och hållbara

kontors-, samhälls- och bostadsfastig heter. Alla

fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget.

Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om

5 020,3 Mkr (4 696,8) och totala ytan uppgick till

213 600 kvm (206 950). Det totala hyresvärdet

på årsbasis uppgick till 363,7 Mkr (331,0) och

uthyrningsgraden till 90,7 procent (91,5).

Resultatutveckling under året

Hyresintäkterna uppgick till 301,6 Mkr (275,0),

vilket är en ökning med 26,6 Mkr. Förändringen

beror främst av hyresökningar genom indexjuste-

ringar och nyuthyrningar samt den nya fastighe-

ten Bryggan 2.

Driftnettot ökade till 240,7 Mkr (229,7).

Förvaltningen gav en överskottsgrad på 79,8

procent (83,5), en avvikelse som till övervägande

del beror på den ökade vakansgraden. Fast-

ighetskostnader avser främst driftskostnader

som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och

uppgick totalt till -105,2 Mkr (-95,2).

Förvaltningsresultatet uppgick till 108,6 Mkr

(91,7). Räntekostnaderna har minskat under

2025 till -92,4 Mkr (-98,5) trots en högre belå-

ningsnivå och förklaras av lägre kreditmarginaler

i samband med genomförd refinansiering i slutet

av 2024. Ränteintäkter uppgick till 3,6 Mkr (7,1).

Övriga finansiella poster uppgick till -2,6 Mkr

(-5,6).

Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till

-94,4 Mkr (-58,8) och beror främst på förändrade

avkastningskrav och ökad långsiktig vakans.

Skatteeffekten för perioden uppgick till

-6,7 Mkr (-2,9) och består till största del av

uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastig-

hetsbeståndet samt värdering av räntederivat till

verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av

förändring i temporär skillnad mellan redovisat

och skattemässigt värde på förvaltningsfastighe-

ter och derivat, samt effekter från begränsnings-

regeln avseende uppskjuten skatt på temporära

skillnader.

Periodens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5).

Balansräkning

Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter

uppgick per den 31 december 2025 till 5 020,3

Mkr (4 696,8). Verkligt värde baseras på interna

värderingar, som utförts i samarbete med

bolagets värderingsinstitut, med värdedatum

31 december 2025. Minst en gång per år låter

Annehem utföra fullständiga värderingar från

externa fastighetsvärderingsinstitut för alla

fastigheter i beståndet. Under året har Annehem

förvärvat fastigheten Bryggan 2 i Malmö till ett

underliggande fastighetsvärde uppgående till

440,0 Mkr, samt avyttrat fastigheten Kamaxeln

2 till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5

Mkr. Under året har Annehem även genomfört

investeringar i befintliga fastigheter till ett värde

uppgående till 47,5 Mkr (71,2), per 31 december

2025. Värdet på fastigheterna i Finland har per

31 december 2025 påverkats negativt av EUR/

SEK jämfört med 31 december 2024, vilket ger

en total effekt på -47,5 Mkr (28,7).

Bolagets egna kapital uppgick till 2 568,0 Mkr

(2 613,9).

Räntebärande skulder uppgick totalt till

2 464,5 Mkr (2 197,9). Räntebärande skulder har

ökat mot föregående år på grund av finansiering

av tillkommande förvärv. Kreditmarginalen i

låneportföljen uppgick till 1,6 procent per

31 december 2025.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten för

året uppgick till 142,6 Mkr (56,9). Fastigheter

förvärvades för 433,3 Mkr (259,2) och avser

Bryggan 2 i Malmö.

Kassaflöde från investeringsverksamheten

uppgick till -467,7 Mkr (-330,8). Kassaflöde från

finansieringsverksamheten uppgick netto till

264,7 Mkr (434,6) vilket hänförs till upptaget

lån relaterat till finansieringen av fastigheten

Bryggan 2 om 299,0 Mkr och återbetalning av

kortfristigt lån om 10,5 Mkr för The Corner samt

amortering av koncernens kreditfacilitet.

Framtida utveckling

Bolagets övergripande mål är att växa med en

årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresul-

tatet per aktie. Bolaget ska växa genom förvärv

och investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten

ska ske med lönsamhet och bolaget ska samtidigt

agera hållbart. Det huvudsakliga beståndet består

av kontorsfastigheter och ska kompletteras över

tid med övriga fastighetstyper så som samhälls-

fastigheter, logistik och bostäder. För information

kring årets utfall av de finansiella målen se sida

13.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 64

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling

och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Väsentliga händelser under året

• Annehem tillträdde samhällsfastigheten

Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande

fastighetsvärde om 440,0 Mkr.

• I november 2025 avyttrade Annehem

lättindustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö

till ett underliggande fastighetsvärde om

17,5 Mkr, för att renodla beståndet i linje

med bolagets strategi.

• Annehem tecknade ett tioårigt hyresavtal

med Klippans kommun i Ljungbyhed Park.

• Styrelsen i Annehem beslutade om att inleda

återköp av B-aktier, under perioden fram

till nästa årsstämma, motsvarande högst 3

procent av det totala antalet aktier i Bolaget.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserad vinst 2 298 456 928

Överkursfond 287 863 987

Årets resultat 89 476 034

Totalt: 2 675 796 950

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras

enligt följande: Överförs i ny räkning

2 675 796 950 kr varav överkursfond

287 863 987 kr. Annehems utdelningspolicy

är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara

affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxt-

mål. Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 65

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiella rapporter

Resultaträkning – Koncernen | | |
Mkr | Not | 2025 | 2024
Hyresintäkter | 3 | 301,6 | 275,0
Övriga fastighetsintäkter | 3 | 44,3 | 50,0
Totala intäkter | | 345,9 | 324,9
Fastighetskostnader | 4 | |
Driftskostnader | | -57,1 | -54,6
Underhållskostnader | | -14,3 | -12,0
Fastighetsskatt | | -14,9 | -13,4

Fastighetsadministration

1)

-18,8

-15,2

Driftnetto | | 240,7 | 229,7

Centraladministration

1)

4

-36,4

-36,2

Övriga rörelseintäkter | 4 | 5,1 | 9,0
Övriga rörelsekostnader | 4 | -9,4 | -13,9

Ränteintäkter

2)

13

3,6

7,1

Räntekostnader

2)

13

-92,4

-98,5

Övriga finansiella poster

3)

13

-2,6

-5,6

Förvaltningsresultat | | 108,6 | 91,7
Värdeförändring fastigheter, realiserad | | -1,2 | -1,0
Värdeförändring fastigheter, orealiserad | | -93,2 | -57,8
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade | | -11,8 | -11,5
Resultat före skatt | | 2,3 | 21,4
Aktuell skatt | 8 | 0,0 | -0,2
Uppskjuten skatt | 8 | -6,7 | -2,7
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | | -4,4 | 18,5
Totalt antal utestående antal aktier | | 87 110 592 | 88 488 821

Totalt genomsnittligt antal aktier

4)

88 405 714

84 988 923

Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr

4),

-0,05

0,22

1)

Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration.

Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helåret 2024.

2)

Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp

uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024.

3)

Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.

4)

Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt.

Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen

Mkr | 2025 | 2024
Årets resultat | -4,4 | 18,5
Övrigt totalresultat | |
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | |
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | -17,8 | 4,9
Summa övrigt totalresultat | -17,8 | 4,9
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -22,2 | 23,4

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 66

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER | | |
Eget kapital | | |
Aktiekapital | | 0,8 | 0,8
Övrigt tillskjutet kapital | | 2 074,8 | 2 074,8
Omräkningsreserv | | 10,4 | 28,2
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | | 481,9 | 510,1
Summa eget kapital | 12 | 2 568,0 | 2 613,9
Skulder | | |
Långfristiga skulder | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | 1 966,4 | 2 197,9
Derivatinstrument | 13 | 3,4 | 2,5
Övriga långfristiga skulder | | 2,0 | 2,1
Uppskjutna skatteskulder | 8 | 166,1 | 160,8
Pensionsavsättningar | | 2,0 | 1,8
Summa långfristiga skulder | | 2 139,8 | 2 365,1
Kortfristiga skulder | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | | 498,1 | –
Derivatinstrument | | 0,2 | -
Leverantörsskulder och andra skulder | | 10,0 | 11,7
Aktuella skatteskulder | | 0,0 | 0,0
Övriga kortfristiga skulder | 14 | 71,1 | 44,6
Summa kortfristiga skulder | | 579,5 | 56,3
Summa skulder | | 2 719,3 | 2 421,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | | 5 287,3 | 5 035,3

Balansräkning – Koncernen

Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31
TILLGÅNGAR | | |
Anläggningstillgångar | | |
Immateriella anläggningstillgångar | | 0,0 | 0,1
Förvaltningsfastigheter | 9 | 5 020,3 | 4 696,8
Maskiner och inventarier | 10 | 5,8 | 5,5
Derivatinstrument | 13 | 11,6 | 22,5
Övriga anläggningstillgångar | | 1,9 | 1,6
Summa anläggningstillgångar | | 5 039,6 | 4 726,4
Omsättningstillgångar | | |
Kundfordringar | | 4,3 | 2,3
Kortfristiga fordringar | 11 | 27,6 | 26,9
Derivatinstrument | 13 | - | 0,2
Likvida medel | 13 | 215,8 | 279,5
Summa omsättningstillgångar | | 247,6 | 308,9
SUMMA TILLGÅNGAR | | 5 287,3 | 5 035,3

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 67

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | Övrigt | | Balanserade |
2024 | | tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 | 0,5 | 1 786,9 | 23,3 | 491,6 | 2 302,3
Årets resultat | - | - | - | 18,5 | 18,5
Övrigt totalresultat för året | - | - | 4,9 | - | 4,9
Årets totalresultat | - | - | 4,9 | 18,5 | 23,4
Transaktioner med koncernens ägare | | | | |
Nyemission | 0,3 | 300,6 | - | - | 300,9
Kostnader nyemission | - | -12,7 | - | - | -12,7
Utgående eget kapital 31 december 2024 | 0,8 | 2 074,8 | 28,2 | 510,1 | 2 613,9

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | Övrigt | | Balanserade |
2025 | | tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 | 0,8 | 2 074,8 | 28,2 | 510,1 | 2 613,9
Årets resultat | - | - | - | -4,4 | -4,4
Övrigt totalresultat för året | - | - | -17,8 | - | -17,8
Årets totalresultat | - | - | -17,8 | -4,4 | -22,2
Transaktioner med koncernens ägare | | | | |
Återköp av aktier | - | - | - | -23,8 | -23,8
Utgående eget kapital 31 december 2025 | 0,8 | 2 074,8 | 10,4 | 481,9 | 2 568,0

Kassaflödesanalys – Koncernen

Mkr | 2025 | 2024

Den löpande verksamheten

1)

Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7
Justeringar för: | |
Avskrivningar | 0,4 | 0,4
Finansiella poster | 88,8 | 91,5
Orealiserade valutaeffekter | 10,8 | -6,2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster | 3,3 | -0,6
Betald inkomstskatt | 0,0 | 0,0
Erhållen ränta | 3,6 | 6,7
Betald ränta | -85,0 | -91,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | 130,4 | 91,7
Förändringar i rörelsekapital | |
Rörelsefordringar | -0,6 | 8,3
Rörelseskulder | 12,8 | -43,1
Kassaflöde från löpande verksamhet | 142,6 | 56,9
Investeringsverksamheten | |
Investeringar i befintliga fastigheter | -47,5 | -71,2
Förvärv av förvaltningsfastigheter | -433,3 | -259,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter | 15,2 | -
Investeringar i maskiner och inventarier | -1,9 | -0,4
Kapitaltillskott i Joint Venture | -0,2 | -
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -467,7 | -330,8
Finansieringsverksamheten | |
Upptagande av lån | 299,0 | 220,7
Återbetalning av lån | -10,5 | -75,9
Företrädesemission | 0,0 | 289,8
Återköp av egna aktier | -23,8 | -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 264,7 | 434,6
Periodens kassaflöde | -60,4 | 160,7
Likvida medel vid periodens början | 279,5 | 119,4
Kursdifferens i likvida medel | -3,3 | -0,6
Likvida medel vid periodens slut | 215,8 | 279,5

1)

Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den

löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. Justeringen uppgår till 6,3 Mkr för helår 2024.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 68

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Resultaträkning – Moderbolaget

Mkr Not 2025 2024

Intäkter 45,0 47,5

Administrationskostnader -38,5 -43,0

Rörelseresultat 6,5 4,5

Resultat från finansiella poster

Finansiella poster 13 99,5 120,8

Resultat efter finansiella poster 106,0 125,2

Bokslutsdispositioner -19,0 7,4

Resultat före skatt 87,0 132,7

Uppskjuten skatt 8 2,5 8,5

Årets resultat

1)

89,5 141,2

1)

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 69

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 0,8 0,8

Fritt eget kapital

Överkursfond 287,9 287,9

Balanserat resultat 2 298,5 2 181,1

Årets resultat 89,5 141,2

Summa eget kapital 2 676,6 2 610,9

Avsättningar

Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,0 1,8

Summa avsättningar 2,0 1,8

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 13 0,2 -

Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 7 203,6 150,0

Leverantörsskulder 1,5 1,7

Övriga kortfristiga skulder 14 11,2 12,0

Summa kortfristiga skulder 216,5 163,6

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 895,1 2 776,3

Balansräkning – Moderbolaget

Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1

Maskiner och inventarier 10 0,6 1,0

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 15 144,7 136,4

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 17 2 548,2 2 470,5

Uppskjutna skattefordringar 8 5,4 2,9

Övriga långfristiga tillgångar 1,6 1,5

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 699,9 2 611,3

Summa anläggningstillgångar 2 700,6 2 612,4

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 164,6 123,3

Övriga fordringar 11 2,6 2,7

Derivatinstrument 13 0,0 0,2

Kassa och bank 13 27,3 37,9

Summa omsättningstillgångar 194,5 164,0

SUMMA TILLGÅNGAR 2 895,1 2 776,3

ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 70

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Kassaflödesanalys – Moderbolaget

Mkr 2025 2024

Resultat före skatt 87,0 132,7

Poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar

1)

0,6 0,6

Orealiserade valutakurseffekter 0,7 9,8

Övriga ej kassaflödespåverkande poster 6,6 8,4

Erhållna räntor 0,8 19,4

Erlagda räntor 0,0 -1,2

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 95,7 169,6

Förändringar i rörelsekapital

Rörelsefordringar -41,2 -62,9

Rörelseskulder 36,6 -49,9

Kassaflöde från löpande verksamhet 91,2 56,8

Investeringsverksamheten

Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 0,0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 0,0

Finansieringsverksamheten

Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -77,7 -336,5

Företrädesemission 0,0 289,8

Återköp av egna aktier -23,8 -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -101,5 -46,7

Periodens kassaflöde -10,5 10,1

Likvida medel vid periodens början 37,8 27,8

Likvida medel vid periodens slut 27,3 37,9

1)

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier.

Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget

Bundet

eget kapital Fritt eget kapital

2024

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 - 2 181,1 - 2 181,6

Årets resultat - - - 141,2 141,2

Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9

Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7

Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 287,9 2 181,1 141,2 2 610,9

Bundet

eget kapital Fritt eget kapital

2025

Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Årets

resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 287,9 2 322,3 - 2 610,9

Årets resultat - - - 89,5 89,5

Nyemission - - - - -

Kostnader nyemission - - - - -

Återköp av egna aktier - - -23,8 - -23,8

Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 287,9 2 298,5 89,5 2 676,6

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan

separat rapport för totalresultat.

Noter

Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 72

Not 2  Uppskattningar och bedömningar 74

Not 3  Rörelsesegment 75

Not 4  Rörelsens kostnader 75

Not 5  Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

76

Not 6  Revisionsarvoden 77

Not 7  Transaktioner med närstående 77

Not 8 Skatter 78

Not 9 Förvaltningsfastigheter 79

Not 10 Maskiner och inventarier 80

Not 11 Kortfristiga fordringar 80

Not 12 Aktiekapital 80

Not 13 Finansiella instrument 80

Not 14  Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader

och förutbetalda intäkter

86

Not 15 Andelar i koncernföretag 86

Not 16 Leasing 87

Not 17 Långfristiga fordringar hos dotterföretag 87

Not 18 Omräkningseffekter nyemission 87

Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 87

Not 20 Händelser efter periodens utgång 87

Not 21 Förslag till vinstdisposition 87

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Noter

NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083

är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i

Ängelholm. Bolagets adress är Drottning Kristi-

nas Esplanad 12, 170 67 Solna. Bolaget äger och

förvaltar ett fastighetsbestånd om 27 fastigheter

i Sverige och Finland. Bolagets aktie är sedan den

11 december 2020 noterad på Nasdaq Stock-

holm. Årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har godkänts för utfärdande av styrelsen

och verkställande direktören den 25 mars 2026.

Koncernens rapport över resultat och rapport

över övrigt totalresultat och balansräkning samt

moder bolagets resultat- och balansräkning blir

föremål för fast ställelse på årsstämman den 13

maj 2026 .

VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för upprättande av redovisningen

Efterlevnad av lagstiftning och standarder

De finansiella rapporterna har upprättats med

tillämpning av IFRS redovisningsstandarder

utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vissa

ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet

med tillkommande krav i årsredovisningslagen

och i Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-

terings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Redovisnings-

principerna nedan har tillämpats konsekvent på

samtliga redovisade perioder.

Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-

principer som koncernen utom i de fall som anges

nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-

ningsprinciper”.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska

kronor som även utgör presentationsvalutan för

koncernen. Samtliga belopp har avrundats till

närmaste miljon kronor med en decimal om inget

annat anges.

Ändrade redovisningsprinciper föranledda av

nya eller ändrade IFRS

Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon

väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna.

Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas

I april 2024 publicerades IFRS 18 Presentation

and Disclosure in Financial Statements. Den nya

standarden ersätter IAS 1 Utformning av finan-

siella rapporter from 1 januari 2027. Tidigare

tillämpning är tillåten, men för företag inom EU

krävs att standarden godkänns av EU, eller att

ändringarna även är förenliga med IFRSredovis-

ningsstandader som är godkända av EU. Nedan

följer ett urval av de förändringar som kommer

ske avseende Annehems finansiella rapporter.

Resultaträkningen kommer att delas i tre kate-

gorier - rörelse, investering och finansiering.

Erhålllna räntor kommer att presenteras i inves-

teringsverksamheten. Upplysningar om MPM:er

kommer att lämnas samlat i en not. För kassaflö-

det enligt den indirekta metoden kommer start-

punkten fortsatt vara rörelseresultatet. Erhållna

räntor och utdelningar kommer att presenteras

i investeringsverksamheten medan betalda

räntor och utdelningar kommer att presenteras i

finansieringsverksamheten. Den fulla analysen av

effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutat.

KONSOLIDERINGSPRINCIPER

Tillgångsförvärv

För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga

värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av

en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar

redovisas, genom en förenklad bedömning, som

ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag

innebär förvärv av nettotillgångar utan bety-

dande processer fördelas anskaffningskostnaden

på de enskilda identifierbara tillgångarna och

skulderna baserat på deras verkliga värde vid

förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt

inkluderar även villkorad köpeskilling Transak-

tionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för

förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.

Förändringar av bedömt värde av villkorade

ersättningar efter förvärvet läggs till anskaff-

ningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten

skatt på temporära skillnader redovisas inte

initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redo-

visar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt

vid tidpunkten för förvärvet.

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter

Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras

linjärt i resultatet över hyresperioden. Samtliga

hyresavtal klassificeras som operationella

leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom

lokalhyran även tilläggsdebitering avseende

främst fastighetsskatt. Bland intäkter som

klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan

tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,

vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier.

Fastighetsintäkter redovisas i den period som

servicen utförs och levereras till hyresgästen.

Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott

och förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss

tid medger en reducerad hyra som motsvaras av

en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras

denna under- respektive överhyra över kontrak-

tets löptid. Rabatter såsom reduktion för succes-

siv inflyttning belastar den period de avser.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader består av både direkta och

indirekta kostnader för att förvalta en fastighet

och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,

uthyrning, fastighetsadministration, fastighets-

skatt och underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av

kostnader för koncerngemensamma funktioner

samt ägande av koncernens dotterbolag.

Moderbolagets kostnader för bland annat

koncernledning, personaladministration, IT,

marknadsaktiviteter, investerarrelationer,

revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår

i central administration. I posten central adminis-

tration ingår även avskrivning av övriga materiella

anläggningstillgångar.

Pensioner

Koncernen innehar avgiftsbestämda och för-

månsbestämda pensionsplaner. Enbart ett fåtal

anställda har förmånsbestämda ITP-planer med

fortlöpande betalningar till Alecta, Dessa redovi-

sas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta

inte levererar den information som krävs, varför

brist råder på den information som erfordras för

att redovisa planen som en förmånsbestämd plan.

I koncernen finns även pensionsavtal där koncer-

nen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats

till förmån för anställda genom pantsättning.

Leasing – leasetagare

Annehem tillämpar de praktiska undantagen

avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal

där den underliggande tillgången är av lågt värde.

Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal

med en initial leasingperiod om maximalt 12

månader efter beaktande av eventuella optioner

att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde har av

koncernen definieras som avtal där den underlig-

gande tillgången skulle kunna köpas för maximalt

50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel

av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

korttidsleasingavtal och leasingavtal där den

underliggande tillgången är av lågt värde kost-

nadsförs linjärt över leasingperioden inom central

administration.

Tomträtter

Koncernen innehar ett tomträttsavtal som upp-

fyller definitionen av ett leasingavtal. Leasings-

kulden värderas initialt baserat på tomträttsav-

gäldens fastställda storlek per inledningsdatumet

diskonterat med den implicita räntan i avtalen,

det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstill-

gångens värde sätts lika med leasingskulden

justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav-

gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt

åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten

har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen

avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen

amortering sker av leasingskulden. De erlagda

tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som

en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i

samband med att tomträttsavgälderna har blivit

omförhandlade, för att reflektera den förändrade

storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan

omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan-

derättstillgången med motsvarande belopp. Efter

den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar

koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till

tomträttsavtal till verkligt värde som en del av

förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassi-

ficeras som anläggningstillgångar vilka innehas i

syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring

eller en kombination av dessa båda syften. För-

valtningsfastigheter innefattar byggnader, mark,

markanläggningar samt fastighetsinventarier.

Även fastigheter under uppförande och ombygg-

nation som avses att användas som förvalt-

ningsfastigheter när arbetena är färdigställda

klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS

40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till

anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet

direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger

på diskonterade framtida kassaflöden där osäker-

het föreligger beträffande bedömningen av fram-

tida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader,

ränteutveckling samt direktavkastningskrav.

Minst en gång per år värderas samtliga fastig-

heter av externa oberoende värderingsinstitut.

Koncernen genomför regelbundet interna vär-

deringar av hela fastighetsbeståndet. De externa

värderingarna används som avstämningsunderlag

för de internt utförda värderingarna. De externa

värderingarna är ledande för det fall det finns

skillnader mellan den interna och externa

värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar

utförs av värderare med adekvata kompetenser

erforderliga för respektive fastighetstyp och

geografisk marknad. Fastigheterna värderas

enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs

riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besikt-

ning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive

värderingstillfälle med fördjupad besiktning

vart tredje år. Interna värderingar upprättas

vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har

fastställts med en kombinerad tillämpning av

ortsprismetod och avkastningsbaserad metod.

Den avkastningsbaserade metoden bygger på

att en kassaflödesanalys upprättats för varje

fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en

bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida

driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet

av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.

Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio

år och restvärdet har bedömts genom en evighet-

skapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt

driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktav-

kastningskrav som har härletts från den aktuella

transaktionsmarknaden för jämförbara fastighe-

ter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i

bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för

drifts-, underhålls- och administrationskostnader

baseras på marknadsmässiga och normaliserade

utbetalningar för drift, underhåll och fastig-

hetsadministration varvid korrektion sker för

avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det

investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl

orealiserade som realiserade värdeförändringar

redovisas i årets resultat. Realiserade värdeför-

ändringar avser värdeförändringar från senaste

kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället

för under perioden avyttrade fastigheter, efter

hänsyn till under perioden aktiverade investe-

ringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar

avser övriga värdeförändringar som inte härrör

från förvärv, försäljning eller aktiverade investe-

ringsutgifter.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade

värdet för förvaltningsfastigheter endast om det

är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med utgifterna kommer att

komma företaget till del och anskaffningsvärdet

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i

den period de uppkommer. Utgifter för utbyte

av identifierade komponenter och tillägg av nya

komponenter läggs till det redovisade värdet,

när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer

och underhåll kostnadsförs i samband med att

utgiften uppkommer.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar består av maski-

ner och inventarier. Avskrivning påbörjas när den

materiella anläggningstillgången kan tas i bruk.

Materiella anläggnings tillgångars nyttjandeperio-

der uppskattas till:

Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år

Övriga maskiner och inventarier 3–10 år

Finansiella instrument

Klassificering och efterföljande värdering

Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom

derivattillgångar, värderas till upplupet anskaff-

ningsvärde. Samtliga finansiella skulder inom

Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet

anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt

värde via resultatet, om de inte har blivit identi-

fierade som säkringsinstrument. Omvärdering

av verkligt värde på räntederivaten redovisas

på raden värdeförändring i derivatinstrument

i koncernens resultaträkning. Verkligt värde

omvärderingar på valutaterminer rapporteras på

raden finansnetto i koncernens resultaträkning .

Nedskrivningar – förväntade kreditförluster

Förlustreserven för kundfordringar och leasing-

fordringar värderas alltid till ett belopp motsva-

rande förväntade kreditförluster under fordrans

återstående löptid. Koncernen gör en individuell

bedömning av förfallna kundfakturor vid beräk-

ninga av kundförlustreserven. Förlustprocent-

satserna baseras på historiska erfarenheter och

specifika för hållanden och förväntningar per

rapportperiodens slut.

Koncernen bedömer att kreditrisken på en

finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är

förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedö-

mer att en finansiell tillgång är i fallissemang när:

det är osannolikt att låntagaren kommer betala

hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att

koncernen har regressrätt som att realisera en

säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan-

siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar.

Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att

det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg mot-

svarar den globala definitionen av ”investment

grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för

Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings

och Standard & Poor’s. Vid varje balansdag bedö-

mer koncernen huruvida finansiella tillgångar

redovisade till upplupet anskaffningsvärde är

kreditförsämrade. En finansiell tillgång är kredit-

försämrad när en eller flera händelser som har

en negativ inverkan på de uppskattade framtida

kassaflödena för den finansiella tillgången har

inträffat.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och

redovisas i den period de avser. I finansiella

intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag

samt erhållen och anteciperad

utdelning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader,

som består av ränta och andra kostnader som

är kopplade till finansieringen av bolaget, samt

leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostna-

der för uttagande av pantbrev betraktas ej som

en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-

ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella

kostnader resultatförs i den period de hänför sig

till. Räntekupongen för räntederivat redovisas på

raden finansnetto i koncernens resultaträkning.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som

uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redo-

visade värde och dess skattemässiga värde, redo-

visas i Annehem enligt balansräkningsmetoden.

Således finns en skatteskuld eller skattefordran

som realiseras den dag tillgången eller skulden

säljs. Undantag görs för temporära skillnader

som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.

I Annehem finns framför allt två poster där det

föreligger temporära skillnader – fastigheter och

obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld

beräknas på skillnaden mellan fastig heternas

redovisade värde och deras skattemässiga värde,

likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av

ovan nämnda poster förändras således även den

uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redo-

visas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.

Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv,

innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid

förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräk-

ningen.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning

enligt års redovisningslagen (1995:1554) och

Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska

personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i

årsredovisningen för den juridiska personen ska

tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovis-

ningsstandarder och uttalanden så långt detta

är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen,

tryggandelagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommen-

dationen anger vilka undantag från och tillägg till

IFRS redovisningsstandarder som ska göras.

Skillnader mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper

Skillnaderna mellan koncernens och moderbo-

lagets redovis ningsprinciper framgår nedan.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för

moderbolaget har tillämpats konsekvent på

samtliga perioder som presenteras i moderbola-

gets finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Resultat- och balansräkning är för moderbolaget

uppställda enligt årsredovisningslagens sche-

man, medan rapporten över resultat och övrigt

totalresultat, rapporten över förändringar i eget

kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS

1 Utformning av finansiella rapporter respektive

IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader

mot koncernens rapporter som gör sig gällande

i moderbolagets resultat- och balansräkningar

utgörs främst av redovisning av finansiella intäk-

ter och kostnader, anläggningstillgångar, eget

kapital samt förekomsten av avsättningar som

egen rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget

enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär

att transaktionsutgifter inkluderas i det redovi-

sade värdet för innehav i dotterföretag.

Finansiella instrument

Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finan-

siella instrument. Moderbolaget följer därmed

samma principer som koncernen för redovisning

av finansiella instrument.

Leasade tillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet

med undantaget som finns i RFR 2. Som leaseta-

gare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt

över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräk-

ningen .

NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Upprättandet av Annehem Fastigheters finan-

siella rapporter kräver att företagsledningen gör

bedömningar och uppskattningar samt anta-

ganden som påverkar tillämpningen av redovis-

ningsprinciperna och de redovisade beloppen av

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verk-

liga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar

och bedömningar.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Annehem Fastigheters bestånd av förvalt-

ningsfastigheter redovisas i balansräkningen till

verkligt värde och värdeförändringarna redovisas

i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras

på interna värderingar som genomförs löpande

och därutöver värderas fastigheterna årligen av

externa oberoende värderare, enligt Koncer-

nens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna

påverkas inte endast av utbud och efterfrågan

på marknaden utan av ett flertal andra faktorer,

dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyr-

ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels

marknadsspecifika faktorer såsom direktavkast-

ningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara

transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl

fastighets- som marknadsspecifika försämringar

kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker,

vilket skulle kunna få en negativ effekt på Anne-

hem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning

och resultat. Värderingen kräver bedömning av

och antaganden om framtida kassaflöden samt

fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings-

krav). För att avspegla den osäkerhet som finns

i gjorda antaganden och bedömningar anges

vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhets-

intervall om +/– 5–10 procent.

Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv

och uppskjuten skatt

Förvärv av bolag klassificeras som tillgångsför-

värv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs

för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet

i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte

innefattar väsentliga processer, klassificeras

förvärvet som ett tillgångsförvärv. Annehems

bolagsförvärv under 2025 och även dessförinnan

omfattar endast fastigheter och inga väsentliga

processer, varför bedömningen varit att transak-

tionerna utgör tillgångsförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat

uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan

tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde

motsvarande tillgångens verkliga värde efter

avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt.

Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring

av redovisat värde och förändringar av skatte-

mässigt värde som uppkommer efter förvärvs-

tidpunkten.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 3 RÖRELSESEGMENT

| Region Sverige | | | Region Övriga Norden | | Stab | Koncern |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Hyresintäkter | 258,6 | 222,8 | 43,0 | 52,2 | - | - | 301,6 | 275,0
Övriga fastighetsintäkter | 31,5 | 35,2 | 12,8 | 14,8 | - | - | 44,3 | 50,0
Fastighetskostnader | -87,4 | -76,5 | -17,2 | -17,9 | -0,6 | -0,8 | -105,2 | -95,2
Driftnetto | 202,7 | 181,5 | 38,6 | 49,1 | -0,6 | -0,8 | 240,7 | 229,7
Central administration | - | - | - | - | -36,4 | -36,2 | -36,4 | -36,2
Övriga rörelseintäkter | 3,2 | 5,0 | - | - | 1,9 | 4,0 | 5,1 | 9,0
Övriga rörelsekostnader | -5,3 | -7,5 | -1,6 | -2,0 | -2,4 | -4,2 | -9,4 | -13,8
Ränteintäkter | 1,1 | 3,6 | - | - | 2,5 | 3,5 | 3,6 | 7,1
Räntekostnader | -56,8 | -0,5 | -16,9 | -34,4 | -18,7 | -63,6 | -92,4 | -98,5
Övriga finansiella poster | - | - | -0,2 | - | -2,4 | -5,6 | -2,6 | -5,6
Förvaltningsresultat | 144,8 | 182,1 | 19,8 | 12,6 | -56,1 | -102,9 | 108,6 | 91,7

Värdeförändring fastigheter,

realiserade

-1,2

-

-

-

-

-1,0

-1,2

-1,0

Värdeförändring fastigheter,

orealiserade

-4,5

-35,8

-88,7

-21,9

-

-

-93,2

-57,8

Värdeförändring,

derivatinstrument realiserade

-3,3

1,0

-

-

-8,6

-12,6

-11,8

-11,5

Resultat före skatt | 135,8 | 147,3 | -68,9 | -9,3 | -64,6 | -116,5 | 2,3 | 21,4

Ett rörelsesegment är en del av koncernen

som bedriver verksamhet från vilken den kan

generera intäkter och ådrar sig kostnader och för

vilket det finns fristående finansiell information

tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i

två rörelse segment, region Sverige och region

Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moder-

bolag och holdingbolag inom koncernen, som

ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab

innefattar management fee samt andra adminis-

trationskostnader.

Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyr-

ning av Annehem koncernens förvaltningsfastig-

heter.

Övriga fastighetsintäkter består till största del av

till hyres gäster vidarefakturerade kostnader för

media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastig-

hetsskatt samt intäkter för uthyrning av boende

av ad-hoc karaktär.

| Sverige | | Finland |
Uppgifter per land, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Externa intäkter | 290,1 | 258,0 | 55,8 | 66,9
Förvaltningsfastigheter | 4 266,0 | 3 808,7 | 754,3 | 888,1
varav årets investeringar | 45,1 | 69,8 | 2,4 | 1,4
Maskiner och inventarier | 5,8 | 5,5 | - | -
varav årets investeringar | 1,9 | 0,5 | - | -

Koncernen har under 2025 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 121,3 Mkr (107,4),

varav 27,5 Mkr (25,4) redovisas i Finland och 93,8 Mkr (82,0) redovisas i Sverige.

NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader

| | 2025 | | | | 2024 | |
| | Region | | | | Region | |
| Region | övriga | | | Region | övriga | |
Koncernen, Mkr | Sverige | Norden | Stab | Totalt | Sverige | Norden | Stab | Totalt
Driftskostnader | -46,0 | -10,5 | -0,6 | -57,1 | -43,0 | -11,1 | -0,5 | -54,6
Underhåll | -12,0 | -2,3 | - | -14,3 | -9,9 | -2,1 | - | -12,0
Fastighetsskatt | -10,5 | -4,4 | - | -14,9 | -8,8 | -4,6 | - | -13,4
Direkta fastighetskostnader | -68,5 | -17,2 | -0,6 | -86,3 | -61,6 | -17,9 | -0,5 | -80,0
Fastighetsadministration | -18,9 | 0,1 | - | -18,8 | -13,0 | - | -0,4 | -13,4
Totala fastighetskostnader | -87,4 | -17,2 | -0,6 | -105,2 | -74,7 | -17,9 | -0,8 | -93,3

De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten,

städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Underhållskostnader

avser löpande underhåll och planerat underhåll.

Centraladministration – per kostnadsslag

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Personalkostnader | -28,0 | -28,6
Revisionsarvoden | -1,9 | -1,9
Inhyrd personal | -1,1 | -0,9
Övriga externa kostnader | -4,9 | -6,1
Avskrivningar | -0,5 | -0,5
Summa | -36,4 | -38,0

I posten revisionarvoden ingår även arvoden för

redovisningsrådgivning. För mer infomation om

fördelning av revisionsarvode, se not 6. I övriga

externa kostnader ingår kostnader för konsultar-

voden och övriga externa tjänster. Avskrivningar

är relaterade till maskiner och inventarier.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR

Antal anställda | 2025 | 2024
Medelantalet anställda | 17 | 16
kvinnor | 11 | 10
män | 6 | 6

All personal är anställd i Sverige, via

moderbolaget Annehem Fastigheter AB.

Löner, arvoden och förmåner

Under 2025 hade koncernen 17 (16) anställda,

varav alla anställda i moderbolaget.

Under 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrel-

seledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens

totala antal styrelseledamöter uppgick till 6 (6)

varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till

moderbolagets styrelse. Per 31 december 2025

hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare

varav 3 (3) kvinnor.

Könsfördelning i företagsledningen | |
Antal anställda | 2025 | 2024
Moderbolaget | |
Styrelsen | 6 | 6
kvinnor | 2 | 2
män | 4 | 4
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
kvinnor | 3 | 3
män | 1 | 1
Koncernen totalt | |
Styrelsen | 6 | 6
kvinnor | 2 | 2
män | 4 | 4
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
kvinnor | 3 | 3
män | 1 | 1

| | Löner och ersättningar | | Sociala kostnader | | Pensionskostnader | Totalt |
Tkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Koncernen | 17 340,0 | 17 247,0 | 6 846,0 | 6 945,0 | 2 856,0 | 3 598,0 | 27 041,0 | 27 790,0

Ersättningar till styrelsen och ledande

befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår

arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller

ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra

ledande befattningshavare utgörs av grundlön,

rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension.

Med ledande befattningshavare avses de per-

soner som under året utgjort koncernledning.

Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra

personer inklusive VD. Samtliga i koncernled-

ningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan

grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion

till befattningshavarens ansvar och befogenhet.

För VD och ledande befattningshavare får den

den rörliga ersättningen maximalt uppgå till 50

procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions-

förmåner samt övriga förmåner till VD och andra

ledande befattnings havare beaktas vid faststäl-

lande av fasta och rörliga ersättningar.

Ersättningar och övriga förmåner under året

Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare.

| Styrelsearvode/ | | | | | | |
| grundlön | | Rörlig ersättning | | Övriga förmåner | | | Pensionskostnader
Tkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Styrelsen | | | | | | | |
Henrik Saxborn | 514,5 | 499,4 | - | - | - | - | - | -
Jesper Göransson | 188,1 | 183,1 | - | - | - | - | - | -
Pia Andersson | 188,2 | 183,1 | - | - | - | - | - | -
Anders Hylén | 188,2 | 175,7 | - | - | - | - | - | -
Karin Ebbinghaus | 188,2 | 183,1 | - | - | - | - | - | -
Lars Ljungälv | 208,2 | 203,1 | - | - | - | - | - | -

Axel Granlund

1)

-

74,5

-

-

-

-

-

-

Koncernledningen | | | | | | | |
Monica Fallenius, VD | 3 117,3 | 2 866,6 | 1 170,0 | 1 223,6 | 119,0 | 124,0 | 921,3 | 897,6

Övriga personer i

koncernledningen

2)

3 422,7

5 089,5

640,7

703,6

342,9

403,2

734,8

1 533,7

1) Avgick i samband med stämman 2024.

2)

Jan Egenäs uppbar ersättning till och med 2024-11-30.

Rörlig ersättning

För VD baserades den rörliga ersättningen för

2025 på koncernens förvaltningsresultat viktat

17 procent, driftnetto viktat 17 procent, 17

procent viktat för kWh per kvm, Nöjdmedar-

betarindex (NMI) viktat 8 procent samt viktat 8

procent Nöjdkundindex (NKI). Samt 33 procent

som baseras på individuella mål.

För övriga koncernledningen baserades den

rörliga ersättningen för 2025 på koncernens

förvaltningsresultat viktat 25 procent, driftnetto

viktat 25 procent, 25 procent viktat för kWh per

kvm, Nöjdmedarbetarindex (NMI) viktat 12,5

procent samt viktat 12,5 procent Nöjdkundindex

(NKI).

Pensioner

VD har en premiebaserad pensionsplan baserad

på ITP med en avsättning på 30 procent av

12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie

för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring

(”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år.

Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning.

Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP

2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till

0,6 Mkr (0,7 Mkr). Koncernens andel av de sam-

manlagda avgifterna till planen och koncernens

andel av det totala antalet aktiva medlemmar i

planen uppgår till 0,00363 respektive 0,00340

procent (0,00853 respektive 0,00351). Vid

utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i

form av den kollektiva konsolideringsnivån till

167,0 procent (162,0) .

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 6 REVISIONSARVODEN

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
KPMG | |
Revisionsuppdrag | 1,6 | 1,3
Revisionsverksamhet utöver | |
revisionsuppdraget | 0,3 | 0,5
Total | 1,9 | 1,9

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

KPMG

Revisionsuppdrag 1,5 1,1

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,3 0,5

Total 1,8 1,6

NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Moderbolaget, Mkr | 2025 | 2024
Transaktioner med | |
dotterbolag | |
Resultaträkning | |
Management fee | 42,8 | 43,6
Ränteintäkter | 97,8 | 135,7
Total | 140,6 | 179,3
Balansräkning | |
Långfristiga fordringar | 2 548,2 | 2 470,5
Kortfristiga fordringar | 0,1 | 123,3
Total | 2 548,3 | 2 593,8
Kortfristiga räntebärande | |
skulder | 203,6 | 150,0
Total | 203,6 150,0 |

Not 5 fortsättning

Transaktioner med dotterbolag är prissatta på

marknadsmässiga villkor. För information om

ersättning till ledande befattningshavare se kon-

cernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar

till ledande befattningshavare.

Långfristiga fordringar hos koncern företag avser

lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast

ränta om 4,0 procent under hela 2025. All perso-

nal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som

i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag

på marknadsmässiga villkor.

Avgångsvederlag

För Verkställande direktör gäller vid egen upp-

sägning en upp sägningstid om sex månader och

uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid

om tolv månader. För övriga ledande befattnings-

havare gäller en uppsägningstid om sex månader

vid uppsägning från den anställdes sida, och en

uppsägningstid på nio månader vid uppsägning

från bolagets sida. Samtliga ledande befattnings-

havare ska erhålla oförändrad lön och övriga

anställningsförmåner under uppsägningstiden.

Berednings- och beslutsprocess

Information återfinns i bolagsstyrningsrap-

porten. Ersättning till styrelsen och ledande

befattningshavare Arvode och annan ersättning

till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,

fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den

14 maj 2025 beslutades att arvode ska utgå till

styrelsens ordförande med 480 000 kronor och

till övriga ledamöter med 170 000 kronor. Sty-

relsens ledamöter har inte rätt till några förmåner

efter att deras uppdrag som styrelseledamöter

har upphört. För ledamöter i styrelsens revi-

sionsutskott utgår 40 000 per år, för ledamöter i

finansutskottet samt ersättningsutskottet utgår i

20 000 kronor per år,

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Annehem fastigheter har en

avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-

telser från bolaget än att under anställningstiden

erlägga en årlig premie. Detta innebär att den

anställde efter avslutad anställning hos Annehem

Fastigheter har rätt att själv bestämma under

vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalning-

arna och avkastning därpå tas ut som pension.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,7 procent

(0,7). Det har inte varit någon långtidssjukfrån-

varo under året.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 8 SKATTER

Skatt redovisad i resultaträkningen

| | Koncernen | Moderbolaget |
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | | | |
Aktuell skatt | 0,0 | -0,2 | - | -
Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | | | |
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | -6,7 | -2,7 | 2,5 | 8,5
Total redovisad skattekostnad | -6,7 | -2,9 | 2,5 | 8,5

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

| | Koncernen | Moderbolaget |
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Uppskjuten skatteskuld | 166,1 | 160,8 | - | -
Uppskjuten skattefordran | - | - | 5,4 | 2,9
Förändring netto | 5,3 | 3,2 | 2,5 | 8,5
Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto | | | |
Förändring via resultaträkning avseende temporära skillnader | -6,7 | -2,7 | 2,5 | 8,5
Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld | -6,7 | 3,2 | 2,5 | 8,5

Avstämning av effektiv skatt

| | Koncernen | Moderbolaget |
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Resultat före skatt | 2,3 | 21,4 | 87,0 | 132,7
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -0,5 | -4,4 | -17,9 | -27,3
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag | 0,5 | 0,2 | - | -
Ej avdragsgilla kostnader | -1,8 | - | -1,4 | -0,7
Ej skattepliktiga intäkter | 0,7 | - | - | -
Erhållet negativt räntenetto | 22,7 | 44,2 | 21,8 | 36,5
Lämnat negativt räntenetto | -29,1 | -44,2 | - | -
Skatt hänförlig till tidigare år | - | -0,2 | - | -
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | - | -0,5 | - | -
Övriga skattemässiga justeringar | 0,8 | 2,0 | - | -
Redovisad effektiv skatt | -6,7 | -2,9 | 2,5 | 8,5

De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skat-

teskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar har inte

redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräk-

ning mot framtida beskattningsbara vinster.

Per 31 december 2025 fanns det i koncernen underskottsavdrag uppgående till ca 38,9 (12,9) Mkr.

För 2025 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent och för Finland är skattesatsen 20,0 procent. Det

finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i

balansräkningen uppgående till 10,6 Mkr (2021-2022) och de har ingen tidsbegränsning. Uppskjuten

skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den

utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Specifikation av årets förändring, Mkr | 2025 | 2024
Verkligt värde vid årets början | 4 696,8 | 4 412,7
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 435,8 | 242,0
Investeringar i befintliga fastigheter | 47,5 | 71,2
Avyttrade fastigheter | -19,0 | -
Orealiserad värdeförändring | -93,2 | -57,8
Valutaomräkning bestånd i utlandet | -47,5 | 28,7
Verkligt värde vid årets slut | 5 020,3 | 4 696,8

| Sverige | | Övriga Norden |
Specifikation av årets förändring, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Verkligt värde vid årets början | 3 808,7 | 3 532,8 | 888,1 | 879,9
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 435,8 | 242,0 | - | -
Investeringar i befintliga fastigheter | 45,1 | 69,8 | 2,4 | 1,4
Avyttrade fastigheter | -19,0 | - | - | -
Orealiserad värdeförändring | -4,5 | -35,9 | -88,7 | -21,9
Valutaomräkning bestånd i utlandet | - | - | -47,5 | 28,7
Verkligt värde vid årets slut | 4 266,0 | 3 808,7 | 754 ,3 | 888,1
Varav företagsparker | 862,0 | 808,0 | - | -

Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr | Förändring | 2025 | 2024
Förändring driftnetto | +/–5% | +220/-220 | +199/-199
Förändring direktavkastningskrav | +/–0,5% | -263/+321 | -245/+300
Förändring diskonteringsränta | +/–0,5% | -207/+185 | -208/+219
Förändring diskonteringsränta restvärde | +/–0,5% | -207/+185 | -208/+219

Känslighetsanalysen visar känsligheten i Annehems fastighetsvärderingar för förändringar i driftnetto,

avkastningskrav samt diskonteringsränta. Annehem har per den 31 december 2025 värderat förvalt-

ningsfastigheterna till 5 020,3 Mkr (4 696,8) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent kan

det verkliga värdet variera med cirka +/- 300 Mkr (300). Känslighetsanalysen är en förenklad bild då

en faktor sällan rör sig isolerat utan olika antaganden påverkas av varandra avseende kassaflöde och

avkastningskrav. Inflationsutvecklingen är en central faktor i värderingen. En högre inflation medför

ökade hyresintäkter då merparten av Annehems hyresavtal är indexerade. Samtidigt tenderar hög

inflation att leda till högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Ett högre avkastningskrav innebär

lägre nuvärden av framtida kassaflöden och därmed lägre fastighetsvärderingar. Nettoeffekten beror

på relationen mellan hur snabbt intäkterna justeras genom indexering och hur snabbt avkastningskra-

ven förändras i marknaden. Inflationen påverkar även kostnadssidan, men eftersom Annehem vida-

refakturerar huvuddelen av driftkostnaderna till hyresgäster begränsas effekten på bolagets resultat.

Driftnettot påverkas dessutom av faktorer såsom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, förändrad

uthyrningsgrad och hyresgästers betalningsförmåga. Dessa faktorer kan sammantaget få betydande

påverkan på fastigheternas värdering.

| | | | | | Varav företagsparker
| | Sverige | Övriga Norden | | | inom Syd
Kalkylantaganden per segment, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Normaliserat driftnetto | 217,8 | 194,3 | 39,7 | 40,7 | 53,3 | 51,6
Vakansgrad | 0,1-10,4% | 0,2-11,9% | 9,0% | 5,0% | 4,9-10,4% | 6,0-11,9%
Vakansgrad, viktad | 4,1% | 3,7% | 9,0% | 5,0% | 6,7% | 6,9%
Direktavkastning, viktad | 5,3% | 5,3% | 5,1% | 4,6% | 7,0% | 8,1%
Intervall direktavkastning | 4,3-6,9% | 4,3-7,7% | 5,6% | 5,4% | 6,5-6,9% | 6,5-7,7%
Diskonteringsränta | 6,3-9,1% | 6,3-9,8% | 5,7% | 7,4% | 8,6-9,0% | 8,6-9,8%
Diskonteringsränta restvärde | 6,3-9,1% | 6,3-9,8% | 5,7% | 7,4% | 8,6-9,0% | 8,6-9,8%
Diskonteringsränta, viktad | 7,3% | 7,3% | 5,7% | 7,4% | 8,8% | 9,0%
Diskonteringsränta restvärde, viktad | 7,3% | 7,3% | 5,7% | 7,4% | 8,8% | 9,0%

Skattemässiga restvärden, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter | 3 137,6 | 2 982,2

Realiserade och orealiserade värdeförändringar

redovisas efter förvaltningsresultatet i resulta-

träkningen. Värderingen av verkligt värde är för

samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i

nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.

Värderingsteknik

Verkligt värde på fastigheter baseras på interna

värderingar med värdedatum 31 december

2025 som utförts i samarbete med bolagets

värderingsinstitut. Minst en gång per år låter

Annehem utföra fullständiga värderingar från

externa fastighetsvärderingsinstitut för alla

fastigheter i beståndet. Värdet för fastigheterna

har bedömts med stöd av en marknadsanpassad

kassaflödeskalkyl. Direktavkastningskrav som

används i kalkylen har härletts ur försäljningar

av jämförbara fastigheter. Värderingen har

gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod,

utifrån redovisad jämförelseköp och avkast-

ningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad

metod. Faktorer av stor betydelse vid val av

förräntningskrav är bedömningen av objektets

framtida hyresutveckling, värdeförändring och

eventuella förädlingsmöjligheter samt fastighe-

tens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar

är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje

fastighet upprättas en kassaflödesprognos som

sträcker sig mellan 10-20 år framåt i tiden. De

förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren

i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en

beräkning genom en individuell bedömning för

varje fastighet. De förväntade utbetalningarna

bedöms utifrån historiska fastighetskostnader.

Inflationsantagandet i värderingsmodellen är 1,5

procent för 2026 och 2,0 procent från år 2027

och framåt. Som grund för värderingen ligger en

nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet

samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperi-

odens slut.

Hyreskontrakt

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är

att betrakta som operationella leasingavtal där

koncernen är leasegivare.

Kontrakterad årshyra , Mkr | 2025 | 2024
<1 år | 293,5 | 252,1
1–2 år | 271,1 | 230,9
2–3 år | 236,1 | 210,4
3–4 år | 193,6 | 186,9
4–5 år | 103,9 | 150,1
>5 år | 227,6 | 156,3
Total | 1 325,8 | 1 186,7

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Anskaffningar | |
Ingående balans | 26,3 | 25,8
Årets investeringar | 1,9 | 0,5
Utgående balans | 28,2 | 26,3
Avskrivningar | |
Ingående balans | -20,8 | -19,6
Årets avskrivningar | -1,6 | -1,3
Utgående balans | -22,4 | -20,8
Redovisat värde | 5,8 | 5,5

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Anskaffningar

Ingående balans 2,8 4,5

Årets investeringar 0,2 -

Omklassificeringar - -1,7

Utgående balans 3,0 2,8

Avskrivningar

Ingående balans -1,8 -1,3

Årets avskrivningar -0,5 -0,5

Utgående balans -2,3 -1,8

Redovisat värde 0,7 1,0

NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Övriga kortfristiga fordringar | 10,3 | 10,6
Förutbetalda försäkringar | 1,7 | 1,3
Upplupen intäktsränta | 1,1 | 3,6
Förutbetalda kostnader och | |
upplupna intäkter, övrigt | 14,5 | 11,4
Total | 27,6 | 26,9

Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvud-

sakligen av skatte konto samt momsfordringar.

Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av

fastighetsskatt .

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Övriga kortfristiga fordringar 0,9 1,3

Förutbetalda försäkringar 0,5 0,5

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter, övrigt 1,2 0,9

Total 2,6 2,7

NOT 12 AKTIEKAPITAL

Förändringar i aktiekapitalet

| | Aktie-
| Antal aktier | kapital, Mkr
Antal aktier 1 januari 2025 | 88 488 821 | 0,8
Återköp av egna aktier | - 1 378 229 | -
Utgående antal aktier | |
31 december 2025 | 87 110 592 | 0,8

Aktierna fördelas på 10 295 986 A-aktier och

76 814 606 B-aktier. A-aktier berättigar inneha-

varen till tio röster på bolagstämman och B-aktier

berättigare innehavaren till en röst på bolags-

stämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,009 kr.

NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT

Verkligt värdehierarkin

Annehem lämnar upplysning om samtliga finan-

siella tillgångar och skulder som redovisas till

verkligt värde i balansräkningen utifrån en verk-

ligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör

instrument som är noterade och handlas på en

aktiv marknad där identiska instrument handlas.

Nivå två består av instrument som inte handlas

på en aktiv marknad men där observerbara

marknadsdata används som grund för värdering

av instrumentet (antingen direkt eller indirekt).

Till nivå tre hör instrument där värderingen till

en väsentlig del baseras på icke observerbara

marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån

omständigheter och faktorer som råder kring

de olika instrumenten. Valutaterminer och rän-

teswappar har också klassificerats som nivå två,

eftersom det finns observerbara marknadsdata

som ligger till grund för värderingen. Vad gäller

skulder till kreditinstitut anser Annehem att redo-

visat värde är en rimlig approximation av verkligt

värde på grund av att det redovisade värdet har

diskonterats med bedömda marknadsmässiga

räntenivåer. Undantag från klassificering utifrån

verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar,

likvida medel och leverantörsskulder där det

redovisade värdet anses vara en lämplig upp-

skattning av det verkliga värdet.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

2024 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa
Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde
TILLGÅNGAR | | | | |
Finansiella anläggningstillgångar | | | | |
Derivatinstrument | 2 | - | 22,7 | 22,7 | 22,7
Omsättningstillgångar | | | | |
Kortfristiga fordringar | | | | |
Kundfordringar | 3 | 2,3 | - | - | 2,3
Derivatinstrument | 2 | - | 0,2 | 0,2 | 0,2
Kortfristiga fordringar | 3 | 10,6 | - | - | 10,6
Likvida medel | 3 | 279,5 | - | - | 279,5
Summa finansiella tillgångar | | 292,4 | 22,7 | 22,7 | 315,1
SKULDER | | | | |
Långfristiga skulder | | | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 2 197,9 | - | - | 2 197,9
Derivatinstrument | 2 | - | 2,5 | 2,5 | 2,5
Kortfristiga skulder | | | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | - | - | - | -
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | 3 | 11,7 | - | - | 11,7
Övriga skulder | 3 | 25,0 | - | - | 25,0
Summa finansiella skulder | | 2 234,5 | 2,5 | 2,5 | 2 237,0

Finansiella instrument såsom kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upp-
låning och övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, varför det verkliga värdet bedöms

överstämma med redovisat värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2,

IFRS 13. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt verkligt värdehierarkin

nivå 3 .

2025 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa
Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde
TILLGÅNGAR | | | | |
Finansiella anläggningstillgångar | | | | |
Derivatinstrument | 2 | - | 11,6 | 11,6 | 11,6
Omsättningstillgångar | | | | |
Kortfristiga fordringar | | | | |
Kundfordringar | 3 | 4,3 | - | - | 4,3
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | -
Kortfristiga fordringar | 3 | 10,3 | - | - | 10,3
Likvida medel | 3 | 215,8 | - | - | 215,8
Summa finansiella tillgångar | | 230,4 | 11,6 | 11,6 | 242,0
SKULDER | | | | |
Långfristiga skulder | | | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 1 966,4 | - | - | 1 966,4
Derivatinstrument | 2 | - | 3,4 | 3,4 | 3,4
Kortfristiga skulder | | | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | 498,1 | - | - | 498,1
Derivatinstrument | 2 | - | 0,2 | 0,2 | 0,2
Leverantörsskulder | 3 | 10,0 | - | - | 10,0
Övriga skulder | 3 | 22,2 | - | - | 22,2
Summa finansiella skulder | | 2 496,7 | 3,6 | 3,6 | 2 500,3

Not 13 fortsättning

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Not 13 fortsättning

2025

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga fordringar hos

koncernföretag 3 2 548,2 - - 2 548,2

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 3 164,6 - - 164,6

Kortfristiga fordringar 3 0,9 - - 0,9

Derivatinstrument 2 - - - -

Kassa och bank 3 27,3 - - 27,3

Summa finansiella tillgångar 2 741,0 2 741,0

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 - 0,2 - 0,2

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder 3 203,6 - - 203,6

Leverantörsskulder 3 1,5 - - 1,5

Övriga skulder 3 4,3 - - 4,3

Summa finansiella skulder 209,4 0,2 209,6

Ramverk för finansiell riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad

för olika slag av finansiella risker.

• Kreditrisk

• Likviditetsrisk

• Marknadsrisk

Koncernens finanspolicy för hantering av

finansiella risker har utformats av styrelsen

och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i

form av riskmandat och limiter för finansverk-

samheten. Ansvaret för koncernens finansiella

transaktioner och risker hanteras centralt av CFO

samt koncernens finansfunktion som finns inom

moderbolaget. Den övergripande målsättningen

för finansfunktionen är att tillhandahålla en

kostnadseffektiv finansiering samt att minimera

negativa effekter på koncernens resultat som

härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar

löpande till VD samt koncernens finansutskott.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få

problem att fullgöra sina skyldigheter som är för-

knippade med finansiella skulder. Likviditetsprog-

nos på kort och lång sikt upprättas löpande. En

likviditetsprognos för kommande 12 månader ska

upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera

samtliga in- och utflöden samt väsentliga inves-

teringsbehov och tillfälliga rörelse kapitalbehov

så snart de är identifierade. Den konsoliderade

likviditetsprognosen utgör basen för Annehems

upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll

av Annehems totala likviditetssituation. Likvidi-

tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas

årligen i samband med att den ekonomiska lång-

tidsprognosen uppdateras.

En likviditetsreserv för verksamheten ska vid

var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Anne-

hems kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditets-

reserven räknas in obundna bankmedel, mark-

nadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom

tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade

kreditlöften med en återstående löptid om minst

3 månader. Överskottslikviditet definieras som

all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall

det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får över-

skottslikviditet, som alternativ till amortering av

räntebärande extern skuld, placeras för att möta

ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel

från upplåning som sker i förskott för senare

finansiering får placeras.

Likviditetsrisk har en nära koppling till finansie-

ringsrisk. Med finansierings- respektive refinansie-

ringsrisk avses risken för att Annehem från tid till

annan inte kan erhålla nödvändig finansiering eller

att finansiering inte kan förnyas vid utgången av

dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller

förnyas till väsentligt ökade kostnader eller för

Annehem oförmånliga villkor.

Annehems kreditavtal med kreditinstitut

innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om

Bolaget eller andra bolag inom Annehem bryter

mot sina åtaganden eller finansiella förpliktelser

i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att

krediten sägs upp till omedelbar betalning och

att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehems

kreditavtal har Annehem bland annat åtagit

sig att Bolagets soliditet inte får understiga en

bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till ome-

delbar betalning kan det enligt så kallade cross

default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra

att även andra förpliktelser kan sägas upp till

omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det

allmänna ekonomiska klimatet eller störningar

på kapital- och kreditmarknaderna leda till att

Annehems tillgång till finansiering begränsas och

2024

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga fordringar hos

koncernföretag 3 2 470,5 - - 2 470,5

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar

koncernföretag 3 123,3 - - 123,3

Kortfristiga fordringar 3 1,3 1,3

Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2

Kassa och bank 3 37,9 - - 37,9

Summa finansiella tillgångar 2 633,0 0,2 0,2 2 633,2

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 - - - -

Leverantörsskulder till

koncernföretag 3 150,0 - - 150,0

Leverantörsskulder 3 1,7 - - 1,7

Övriga skulder 3 9,9 - - 9,9

Summa finansiella skulder 161,6 - - 161,6

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

att Annehems möjligheter att refinansiera sina

krediter försvinner. Om Annehem i framtiden

misslyckas med att erhålla nödvändig finansie-

ring, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra

sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera

sina krediter eller endast kan refinansiera sina

krediter till väsentligt ökade kostnader eller på

för Annehem oförmånliga villkor, kan det få en

väsentlig negativ inverkan på Annehems verk-

samhet, finansiella ställning.

I vissa av Annehems avtal, främst Annehems

kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm-

melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen

över Bolaget eller annat bolag i Annehem. En

sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinsti-

tut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon

eller några, andra än Annehems nuvarande största

aktieägare, samt vissa till denna närstående, som

agerar gemensamt blir ägare, direkt eller indirekt,

till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa

procentuella tröskelvärden. Vid sådana föränd-

ringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motpar-

ten, eller skyldigheter för Annehem, inträda som

bland annat kan komma att påverka Annehems

fortsatta finansiering. Om Annehems finansiering

påverkas skulle det kunna leda till att Annehem

blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga

priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på

Annehems intäkter, vilket skulle kunna få en

väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella

ställning. Annehem har uppfyllt alla kovenanter

för låneavtal per 31 december 2025. För de fall

där kovenanter förekommer på underkoncernnivå

är kovenantnivån densamma som för koncernen .

Kovenanterna är knutna till merparten av koncer-

nens räntebärande skulder, motsvarande

2 050,5 Mkr (1 858,0) per 31 december 2025.

Tillgänglig likviditet | 2025-12-31 | 2024-12-31
Tillgängliga likvida medel | 215,8 | 279,5
Likviditetsreserv | 215,8 | 279,5

Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskif-

tet till 2 500,3 Mkr (2 237,0), och förfallostruktur

på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår

av tabellen nedan. I balansräkningen ingår

lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder .

Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden

2025 | | Nom. belopp | | Utflöde | | | |
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år
Banklån | SEK | 2 095,4 | 2 095,4 | 508,2 | 620,4 | 666,7 | 300,0 | -
Banklån | EUR | 34,7 | 375,0 | 3,8 | 371,2 | - | - | -
Ränta | SEK | 196,5 | 196,5 | 69,3 | 64,8 | 32,7 | 27,0 | 2,7
Ränta | EUR | 2,8 | 30,2 | 14,6 | 15,6 | - | - | -
Leverantörsskulder | SEK | 9,8 | 9,8 | 9,8 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | EUR | 0,0 | 0,2 | 0,2 | - | - | - | -
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 71,1 | 71,1 | 71,1 | - | - | - | -
Summa | | | 2 778,2 | 677,0 | 1 072,0 | 699,4 | 327,0 | 2,7

2024 | | Nom. belopp | | Utflöde | | | |
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år
Banklån | SEK | 1 803,9 | 1 803,9 | - | 499,3 | 625,6 | 679,0 | -
Banklån | EUR | 35,0 | 401,1 | - | - | 401,1 | - | -
Ränta | SEK | 245,3 | 245,3 | 64,8 | 68,6 | 60,5 | 44,0 | 7,4
Ränta | EUR | 5,3 | 60,4 | 12,3 | 23,4 | 24,7 | - | -
Leverantörsskulder | SEK | 11,7 | 11,7 | 11,7 | - | - | - | -
Leverantörsskulder | EUR | - | - | - | - | - | - | -
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 44,6 | 44,6 | 44,6 | - | - | - | -
Summa | | | 2 567,0 | 133,4 | 591,3 | 1 111,9 | 723,0 | 7,4

Not 13 fortsättning

2025

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till

koncernföretag,

leverantörsskulder SEK - 203,6 203,6 - - - -

Leverantörsskulder SEK - 1,5 1,5 - - - -

Övriga skulder SEK - 11,2 11,2 - - - -

Summa - 216,3 216,3

2024

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till

koncernföretag,

leverantörsskulder SEK - 150,0 150,0 - - - -

Leverantörsskulder SEK - 1,7 1,7 - - - -

Övriga skulder SEK - 9,9 9,9 - - - -

Summa - 161,6 161,6 - - - -

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Not 13 fortsättning

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde

på eller fram tida kassaflöden från ett finansiellt

instrument varierar på grund av förändringar i

marknadspriser. Marknadsrisker in delas av IFRS

i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra pris-

risker. De marknadsrisker som främst påverkar

koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker.

Koncernens målsättning är att hantera och

kontrollera marknadsriskerna inom fastställda

parametrar och samtidigt optimera resultatet av

risktagandet inom givna ramar. Parametrarna

är fastställda med syfte att marknadsriskerna

på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka

koncernens resultat och ställning marginellt. På

längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd-

ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på

det konsoliderade resultatet.

Ränterisk

Ränterisk är risken att verkligt värde på eller fram-

tida kassaflöden från ett finansiellt instrument

varierar på grund av förändringar i marknadsrän-

tor. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels

som löpande räntekostnader för lån och derivat,

dels som marknads värde förändringar på derivat.

Målsättningen med ränteriskhanteringen är att

uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastigheters

samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är vik-

tigt dels för att främja fastighetsinvesteringarna

dels för att uppfylla de krav och förväntningar

kreditgivare och andra externa parter har på

Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är

främst exponerad för ränterisk genom koncer-

nens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en

balanserad kombination av rörlig ränta och fast

räntebindning. Under året har Annehem inhand-

lat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till

fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna.

Känslighetsanalys – ränterisk

Genomslaget, beaktat räntederivat, på räntein-

täkter och räntekostnader under kommande tolv-

månadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång

på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till

+/– 6,4 Mkr (+/– 6,2 Mkr) givet de räntebärande

tillgångar och skulder som finns per balansdagen.

Valutarisk

Risken att verkliga värden och kassaflöden

avseende finansiella instrument kan fluktuera

när värdet på främmande valutor förändras kallas

valutarisk. Koncernen är exponerad mot valuta-

risk på transaktioner i den meningen att det finns

en blandning mellan valutorna i vilken försäljning,

inköp, fordringar och skulder är noterade och

respektive funktionell valuta i koncernbolagen.

Den funktionella valutan för koncernbolagen är

primärt i SEK och EUR. För att möta dessa valu-

tarisker har koncernen aktivt valt att handla upp

valutaterminer i EUR. Dock finns det vissa poster

i EUR i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas

till SEK och valutaeffekterna bokförs i resulta-

träkningen. Skulder i dotterbolag uppgår till 2,6

MEUR (2,6). Transaktionerna är primärt gjorda i

valutorna SEK samt EUR.

Annehem Fastigheter investerar i fastigheter

utanför Sverige genom utländska dotterbolag.

Investeringar i utländska valutor är exponerade

för valutakursrisker till den del de inte är finan-

sierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så

stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i

dotterbolagen.

Känslighetsanalys – valutakursrisk

En 10 procent förstärkning av den svenska

kronan gentemot EUR per 31 december 2025

skulle innebära en förändring av skulder på

2,8 Mkr (3,0). Känslighetsanalysen grundar sig

på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir

oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades

föregående år.

Kreditrisker i kundfordringar och

leasingfordringar

Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt

vilken varje ny kund individuellt analyseras för

kreditvärdighet innan koncernens generella

betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncer-

nens granskning omfattar externa kreditbetyg,

om de finns tillgängliga, finansiella rapporter,

information från kreditvärderingsinstitut,

branschinformation och i vissa fall bankreferen-

ser.

Annehem Fastigheter har en diversifierad

kundbas med flera kategorier av hyresgäster i

olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters

största hyresgäst och utgjorde, per 31 december

2025, 29,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta

finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde

mer än 5 procent av hyresvärdet. De tio största

kunderna (exkl. Peab) utgjorde 24,0 procent.

Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfaktu-

rering avseende sina hyresfordringar. Annehem

Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i

IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförlus-

ter. Koncernens kreditförluster har historiskt varit

mycket låga. Koncernens reserv för förväntade

kreditförluster uppgår till 2,0 (1,0) Mkr.

| Redovisat värde |
Mkr | 2025 | 2024
Ingående balans | 1,0 | 0,5
Avsättning osäkra | |
kundfordringar | 1,0 | 0,5
Utgående balans | 2,0 | 1,0

Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar

och leasingfordringar per geografisk region för

respektive år.

| Redovisat värde |
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Sverige | 4,0 | 3,4
Finland | 0,3 | 0,0
Summa | 4,3 | 3,4

Kreditrisk i likvida medel

För likvida medel är skandinaviska banker och

finansiella institutioner motparter med rating om

antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s)

eller annan motpart med rating om antingen

minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).

Koncernen anser att likvida medel har låg

kreditrisk baserat på motparternas externa

kreditbetyg. Den förväntade kreditförlusten för

likvida medel har bedömts som immateriella och

därför ej redovisats.

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Med kreditrisk avses risken för förlust om

motparten inte full följer sina åtaganden. Risken

begränsas genom att finanspolicyn anger att

endast kreditvärdiga motparter accepteras

i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos

finansiella motparter begränsas dels genom

nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and

Derivatives Association), dels genom en sprid-

ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall.

Kredit risken bedöms vid årsskiftet vara tillfreds-

ställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte

kriterierna för kvittning i balansräkningen.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.

| 2025 | | | 2024
| Finansiella | Finansiella | Finansiella | Finansiella
Koncernen, Mkr | tillgångar | skulder | tillgångar | skulder
Redovisade bruttobelopp | 11,6 | 3,4 | 22,7 | 2,5
Belopp som omfattas av avtal om nettning | -3,4 | -3,4 | -2,5 | -2,5
Nettobelopp efter avtal om nettning | 8,2 | - | 20,2 | -

Not 13 fortsättning

Kapitalhantering

Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella

målsättning att ha en god finansiell ställning, som

bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares

och marknadens förtroende samt utgöra en

grund för fortsatt utveckling av affärsverksam-

heten; samtidigt som den långsiktiga avkastning

som genereras till aktieägarna är tillfredsstäl-

lande. Koncernens mål är att nettobelåningsgra-

den över tid inte ska överstiga 55 procent. Per 31

december 2025 uppgick nettobelåningsgraden

till 44,8 procent, med endast bankfinansiering.

Detta innebär att Annehem har en stabil finansiell

ställning samtidigt som det finns utrymme i

målsättningen att öka belåningsgraden ytterligare

i samband med förvärv. Anpassningen till detta

mål utgör en del av den strategiska planeringen

och nivån på nettobelåningsgraden följs löpande

upp i den interna rapporteringen till lednings-

gruppen och styrelsen och dess finansutskott.

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Förvaltningsfastigheter | 5 020,3 | 4 696,8
Nettobelåningsgrad | |
Räntebärande skulder | 2 464,5 | 2 197,9
Minus likvida medel och kortfristiga | |
placeringar | -215,8 | -279,5
Nettoskuld | 2 248,7 | 1 918,4
Nettobelåningsgrad % | |
(Nettoskuld / | |
Förvaltningsfastigheter) , % | 44,8 | 40,8

Ökningen av nettobelåningsgraden beror främst

på att Annehem har förvärvat ytterligare en

fastighet under året som belånats till 60 procent,

vilket lett till att räntebärande skulder har ökat.

Kassaflödet från den löpande verksamheten

skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten

för att ta tillvara på affärsmöjligheter och uppnå

Annehems tillväxtmål.

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Ränteintäkter 1 | 3,6 | 7,1
Räntekostnader 1 | -92,4 | -98,5
Valutakurseffekter | -10,4 | 4,1
Värdeförändringar på valutaterminer | 7,8 | -9,7
Total | -91,4 | -97,0

1)

Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till

räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med

ett belopp uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024.

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Ränteintäkter 0,8 16,0

Ränteintäkter, från koncernbolag 97,8 135,7

Räntekostnader 0,0 -1,1

Valutakurseffekter -0,3 -0,1

Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7

Värdeförändringar derivatinstrument - -11,8

Nedskrivning andelar dotterbolag -6,6 -6,8

Total 99,5 122,2

Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser

finansiella tillgångar som redovisas till upplupet

anskaffningsvärde och finansiella skulder som

inte värderas till verkligt värde via resultatet.

Räntebärande skulder

I det följande framgår information om företagets

avtalsmässiga villkor avseende räntebärande

skulder. För mer information om företagets

exponering för ränterisk och risk för valutakurs-

förändringar hänvisas till avsnittet Risker och

riskhantering i denna årsredovisning.

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Leasingskulder, långfristiga | - | 1,7
Lånanskaffningskostnader | -6,7 | -8,9
Lån från kreditinstitut | 2 471,2 | 2 205,0
varav kortfristiga räntebärande skulder | 498,1 | -
Total | 2 464,5 | 2 197,9

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31

december 2025 av externa låneaval i två valutor;

SEK, och EUR. Låneavtalen löper med olika löpti-

der med förfall mellan år 2026-2029. Ränta utgår

på mellan 1,20 - 1,80 procent + Stibor/Euribor.

Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under

den aktuella perioderna.

Förändring av lånestrukturen under perioden

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Räntebärande skulder | |
vid periodens ingång | 2 197,9 | 2 036,3
Amortering externa banklån | -10,5 | -75,9
Upptagna externa banklån | 299,0 | 220,7
Förändring leasingskuld | -1,8 | -
Förändring upplåningsavgifter | 2,2 | -1,3
Valutaeffekter | -22,3 | 18,1
Räntebärande skulder | |
vid periodens utgång | 2 464,5 | 2 197,9

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 14  ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA

KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen, Mkr | 2025 | 2024
Förutbetalda hyresintäkter | 30,8 | 8,2
Externa tjänster | 0,3 | 0,3
Upplupna räntekostnader | 11,2 | 9,4
Upplupna personalkostnader | 6,6 | 6,2
Övriga kortfristiga skulder | 22,2 | 20,5
Total | 71,1 | 44,6

Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del

upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter.

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Externa tjänster 0,3 0,4

Upplupna personalkostnader 6,6 6,2

Övriga kortfristiga skulder 4,3 5,4

Total 11,2 12,0

NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Bolag som ingår i koncernen

Bolagsnamn | Org.nr | Säte | Andel, %
Annehem Fastigheter AB | 559220-9083 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Direktägda | | |
Annehem Holding 3 AB | 559262-8506 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Holding 4 AB | 559262-8548 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 1 AB | 559311-5107 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 2 AB | 559311-5115 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 3 AB | 559311-5123 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem 4 AB | 559422-0948 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem 5 AB | 559422-0955 | Solna, Sverige | 100 %
Indirekt ägda | | |
Annehem Holding 2 AB | 559230-7028 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Sadelplats | | |
Fastigheter 3 AB | 556895-0116 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Sadelplats | | |
Fastigheter 4 AB | 556916-2596 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Ledvolten 1 | | |
Fastigheter AB | 559194-5570 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Invest Oy | 1773022-9 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes I Ky | 2568845-4 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes II Ky | 2850052-5 | Helsingfors, Finland | 100 %
Ultimes Parking Ky | 2568844-6 | Helsingfors, Finland | 100 %
Property Gardener Oy | 2558819-7 | Helsingfors, Finland | 100 %
Annehem Syd Holding 1 | | |
Fastigheter AB | 559220-9752 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehems Limhamn Bryggan 2 | | |
Fastigheter AB | 556998-3264 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Partille Port 4 | | |
Fastigheter AB | 556960-0280 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Stenekull 2 | | |
Fastigheter AB | 559034-8917 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Jupiter 11 | | |
Fastigheter AB | 556892-3428 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Almnäs | | |
Fastigheter AB | 559283-3627 | Solna, Sverige | 100 %
Annehems Valhall Park AB | 556107-0003 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Syd Parker Holding | | |
Fastigheter AB | 559230-6897 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Ljungbyhed Park AB | 556545-4294 | Ängelholm, Sverige | 100 %
Annehem Johanneslust | | |
Fastigheter AB | 559175-9773 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Hemvistet 2 | | |
Fastigheter AB | 559076-5508 | Solna, Sverige | 100 %
Annehem Partille Port 11:70 | | |
Fastigheter AB | 559265-7992 | Solna, Sverige | 100 %

Andelar i koncernföretag

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Ingående balans för året 136,4 116,1

Aktieägartillskott 8,3 20,3

Utgående balans vid årets slut 144,7 136,4

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

NOT 16 LEASING

Leasingavtal där företaget är leasetagare

Icke uppsägningsbara leasebetalningar

Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31
Inom ett år | - | -0,1
Mellan ett och fem år | - | -0,5
Senare än fem år | - | -0,5
Summa | - | -1,1

Totala leasingkostnader

Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31
Totala leasingkostnader - | |
ränta | -0,1 | -0,1
Summa | -0,1 | -0,1

Leasingkostnader redovisas i sin helhet som

räntekostnader för respektive år.

Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar

summan av leasingkostnader för respektive år.

Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga

räntebärande skulder)

Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31
Ingående balans | 1,7 | 1,7
Avgående nyttjanderätter | -1,7 | –
Utgående balans | - | 1,7

Under tidigare år redovisade koncernen ett

tomträttsavtal som ett leasingavtal enligt IFRS 16.

Tomträtten avsåg en fastighet som klassificer-

ades som förvaltningsfastighet och värderades till

verkligt värde enligt IAS 40.

Fastigheten avyttrades under räkenskapsåret

2025, vilket innebär att koncernen per balans-

dagen inte har några kvarvarande leasingavtal

hänförliga till tomträtter eller andra tillgångar.

Samtliga tillhörande leasingskulder och nyttjan-

derätter har därmed upphört i samband med

försäljningen.

NOT 20 HÄNDELSER EFTER PERIODENS

UTGÅNG

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Ett nytt återköpsprogram inleddes i början av

2026, då det aktieåterköpsprogram styrelsen

beslutade om i december 2025 slutfördes vid

samma tidpunkt. Det nya programmet innebär,

i likhet med det föregående, återköp av aktier

under perioden fram till nästa årsstämma,

motsvarande högst tre procent av det totala

antalet aktier i bolaget.

• I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till

ny CFO för bolaget. Han efterträder Adela

Colakovic, som tidigare meddelat att hon

lämnar bolaget för ett annat uppdrag. Christian

Fredefors tillträder den 18 maj 2026 och

kommer att ingå i koncernledningen.

• På begäran av aktieägare har styrelsen i

Annehem Fastigheter AB (publ) den 18 mars

2026 beslutat att 3 000 000 aktier av

serie A ska omvandlas till aktier av serie B.

Omvandlingen var klar hos Bolagsverket den

19 mars 2026.

NOT 17  LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

HOS DOTTERFÖRETAG

Moderbolaget, Mkr 2025 2024

Långfristiga fordringar,

dotterföretag

Ingående anskaffningsvärde 2 470,5 2 134,0

Nyutlåning 77,7 336,5

Utgående

anskaffningsvärde/

bokfört värde 2 548,2 2 470,5

NOT 18  OMRÄKNINGSEFFEKTER

NYEMISSION

Genom företrädesemissionen som genomfördes i

mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med

249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till

749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i

Annehem ökade med 29 496 273, varav

3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278

aktier av serie B. Efter företrädesemissionen upp-

går antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav

10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835

aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt

antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är

omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för

samtliga jämförelseperioder motsvarande fond-

emissionselementet i årets företrädesemission.

NOT 21 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står:

Kr |
Balanserade vinster | 2 298 456 928
Överkursfond | 287 863 987
Årets resultat | 89 476 035
Summa: | 2 675 796 950

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras

enligt följande:

Kr |
Överförs i ny räkning | 2 675 796 950
Summa: | 2 675 796 950

NOT 19  STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Mkr | 2025 | 2024
För egna skulder och tillgångar | |
Fastighetsinteckningar | 3 125,2 | 2 869,3
Total | 3 125,2 | 2 869,3

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Finansiella nyckeltal

Annehem presenterar vissa finansiella nyckeltal

som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser

att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande

information till investerare och företagets ledning

då de möjliggör utvärdering av bolagets

prestation. Eftersom inte alla företag beräknar

finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte

alltid jämförbara med nyckeltal som används av

andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska

därför inte ses som en ersättning för nyckeltal

som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell

presenteras nyckeltal som inte definieras enligt

IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av

nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna

av dessa nyckeltal på sidan 95.

Antal aktier

Antalet utestående aktier har justerats för de

aktier som har återköpts under perioden. Per den

31 december 2025 uppgick Annehems innehav

av egna aktier till 1 378 229 B-aktier. Det

genomsnittliga antalet utstående aktier har

beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss

period med hänsyn till återköpen.

Antal aktier | 2025 | 2024
A-aktier | 10 295 986 | 10 295 986
B-aktier | 76 814 606 | 78 192 835
Totalt utstående antal aktier | 87 110 592 | 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal | |
aktier | 88 405 714 | 84 988 923
Totalt antal emitterade aktier | 88 488 821 | 88 488 821

Förvaltningsresultat

Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i

kassaflöden från den löpande förvaltningen, det

vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är

att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska

öka årligen med ett snitt om 20 procent.

Förvaltningsresultat

Mkr | 2025 | 2024
Resultat före skatt | 2,3 | 21,4
Återläggning | |

Värdeförändring fastighet,

realiserade

1,2

1,0

Värdeförändring fastighet | 93,2 | 57,8
Värdeförändring derivat | 11,8 | 11,5
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7

Förvaltningsresultat exklusive

valutakurseffekter, kr per aktie¹

Mkr | 2025 | 2024
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7
Valutakurseffekter | 2,6 | 5,6
Förvaltningsresultat exkl. | |
valutakurseffekter | 111,2 | 97,3
Antal aktier | 88 405 714 | 84 988 923

Förvaltningsresultat,

kr per aktie

1,26

1,14

1)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är

omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga

jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets

företrädesemission, för mer information se not 18.

Räntetäckningsgrad

Mkr | 2025 | 2024
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7
Återläggning | |
Räntenetto | 88,8 | 91,3
Valutakurseffekter | 2,6 | 5,6
Räntetäckningsgrad, ggr | 2,3 | 2,1

Nettobelåningsgrad

Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31
Räntebärande skulder | 2 464,5 | 2 197,9
Likvida medel | -215,8 | -279,5
Räntebärande skulder netto | 2 248,7 | 1 918,4
Förvaltningsfastigheter | 5 020,3 | 4 696,8
Nettobelåningsgrad, % | 44,8 | 40,8

Överskottsgrad

Mkr | 2025 | 2024
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7
Återläggning | |
Förvaltningskostnader | 132,1 | 138,1
Driftnetto | 240,7 | 229,7
Hyresintäkter | 301,6 | 275,0
Överskottsgrad, % | 79,8 | 83,5

Avkastning på eget kapital

Mkr | 2025 | 2024
Periodens resultat hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | -4,4 | 18,5
Eget kapital hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | 2 568,0 | 2 613,9
Avkastning på eget kapital, % | -0,2 | 0,7

Resultat per aktie, kr¹

Mkr | 2025 | 2024
Periodens resultat hänförligt till | |
moderbolagets aktieägare | -4,4 | 18,5
Total genomsnittligt antal aktier | 88 405 714 | 84 988 923
Resultat per aktie, kr | -0,05 | 0,22

1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är

omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga

jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets

företrädesemission, för mer information se not 18.

Soliditet

Mkr | 2025 | 2024
Eget kapital | 2 568,0 | 2 613,9
Totala tillgångar | 5 287,3 | 5 035,3
Soliditet, % | 48,6 | 51,9

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

EPRA nyckeltal

Rapporteringsstandard

För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna

jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transpa-

rant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt

EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practi-

ces Recommendations). Följande resultatindikatorer har utarbetats

i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste

utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA

BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag

tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare infor-

mation om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är

översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket

engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Boksluts-

kommuniké för 2025. Se definitioner vid varje nyckeltal.

Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt

sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och

tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på

olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i

fastighetsportföljen får påverkan.

EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från

balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbe-

talning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten

skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde

med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten

skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknads-

värderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört

fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt

har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet

för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är

substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering

av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar

på förvaltningsfastigheter.

EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde

Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Eget kapital enligt balansräkning 2 568,0 2 613,9

Återläggning

Uppskjuten skatt enligt balansräkning 166,1 160,8

Räntederivat -8,2 -20,1

EPRA NRV 2 725,8 2 754,6

Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821

EPRA NRV, kr per aktie 31,29 31,13

EPRA NTA – Aktuellt substansvärde

EPRA NRV 2 725,8 2 754,6

Återläggning: –

EPRA NTA 2 725,8 2 754,6

Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821

EPRA NTA, kr per aktie 31,29 31,13

EPRA NDV – Avyttringsvärde

EPRA NTA 2 725,8 2 754,6

Återläggning:

Uppskjuten skatt enligt balansräkning -166,1 -160,8

Räntederivat 8,2 20,1

EPRA NDV 2 568,0 2 613,9

Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821

EPRA NDV, kr per aktie 29,48 29,54

EPRA Intjäning (EPRA Earnings)

EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.

EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat

från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,

värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument

samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar

med tillhörande skattekostnader.

EPRA Earnings – EPRA Intjäning

helår helår

Mkr 2025 2024

Periodens resultat -4,4 18,5

Återläggning:

Värdeförändringar netto 105,4 68,2

Uppskjuten skatt 6,7 2,7

EPRA Intjäning 107,7 89,5

Totalt genomsnittligt antal aktier

1)

88 405 714 84 988 923

EPRA Intjäning, kr per aktie 1,2 1,05

1)

Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med

justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande

fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18.

EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV)

Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat

med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av

fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinan-

sieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget.

EPRA LTV – Belåningsgrad fastigheter inkl JV

helår helår

Mkr 2025 2024

Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9

Netto rörelseskulder

1)

49,2 27,1

Valutaterminer 0,2 -0,2

Likvida medel -215,8 -279,5

Nettoskuld 2 298,2 1 945,3

Marknadsvärde fastigheter

2)

5 020,3 4 696,8

Immateriella tillgångar 0,0 0,1

Totalt fastighetsvärde 5 020,4 4 696,9

EPRA LTV – Belåningsgrad 45,8% 41,4%

1)

Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga

tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar.

2)

Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)

EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna

baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus

ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighe-

tens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader.

EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för

hyresrabatter på balansdagen.

EPRA NIY – Direktavkastning inkl JV

helår helår

Mkr 2025 2024

Förvaltningsfastigheter - helägda 5 020,3 4 696,8

Förvaltningsfastigheter - del av JV 0,3 0,1

Summa fastighetsportfölj 5 020,6 4 696,8

Exkludering projekt mark och byggnationer

1)

-0,3 -0,1

Uppskattade kostnader för köpare

2)

13,9 13,5

Summa justerad fastighetsportfölj 5 034,2 4 710,2

12 månaders rullande hyresintäkter inklusive

rabatter 329,9 303,1

Fastighetskostnader

3)

-105,2 -93,3

Driftöverskott 224,7 209,8

Återläggning rabatter 3,5 1,3

"Topped-up" driftöverskott 228,2 211,1

EPRA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%

EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%

1)

Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

2)

Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för

mäklare vid försäljning.

3)

Inga kostnader för JV-bolag föreligger.

EPRA vakans (EPRA Vacancy)

Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV)

för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela

fastighetsportföljen.

EPRA Vakansgrad inkl JV

Mkr 2025-12-31 2024-12-31

Hyresvärde 363,7 331,0

Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 30,3 27,9

EPRA Vakansgrad 8,3% 8,4%

EPRA Cost ratios – Kostnadskvot

Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inklu-

derat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med

bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom

sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfast-

igheter och som återfinns i EPRA CapEx.

EPRA Cost ratios – Kostnadskvot

helår helår

Mkr 2025 2024

Fastighetskostnader -105,2 -93,3

Centraladministration -36,4 -36,2

Andel av kostnader från JV-bolag -0,1 -

Återföring: tomträttsavgäld 0,1 0,1

EPRA Kostnader (inklusive direkta

vakanskostnader) -141,7 -129,4

Direkta vakanskostnader - -

EPRA Kostnader (exklusive direkta

vakanskostnader) -141,7 -129,4

Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 301,6 275,0

Totala hyresintäkter brutto exklusive

tomträttsavgäld 301,6 275,0

EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta

tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%

EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta

tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%

EPRA CapEx - Kapitalkostnader

Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvalt-

ningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag.

EPRA CapEx – Kapitalkostnader

helår helår

Mkr 2025 2024

Förvärv 435,8 242,0

Projektutveckling

Ombyggnationer

1)

47,4 71,1

Nybyggationer

2)

0,1 0,1

Förvaltningsfastigheter

Utan att addera uthyrbar yta - -

Adderar uthyrbar yta - -

Kapitaliserad ränta - -

Totala kapitalkostnader 483,3 313,2

Omvandling från periodiserat till likvida medel - -

Totala kapitalkostnader som likvida medel 483,3 313,2

1)

Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter.

2)

Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i

JV-bolaget.

EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i

jämförbart bestånd

Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som

har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två

senaste åren.

EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i

jämförbart bestånd

helår helår

2025 2024

Sverige 6,6% 9,3%

Övriga Norden -17,9% -8,9%

Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd

1)

2,0% 4,9%

1)

Minskning av hyresintäkter mellan 2025 och 2024 förklaras främst av ökade vakanser i

Finland, för att hyresgarantier har löpt ut under 2024 samt det rådande marknadsläget i

Finland.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild

av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 25 mars 2026.

Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 13 maj 2026.

Ängelholm 25 mars 2026

Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Monica Fallenius

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2026

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB

(publ), org. nr 559220-9083

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen för Annehem Fastigheter

AB (publ) för år 2025 med undantag för bolags-

styrningsrapporten på sidorna 45-55. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår

på sidorna 12-13, 45-55, 58-87 och 91 i detta

dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per

den 31 december 2025 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-

ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i

alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-

cernens finansiella ställning per den 31 december

2025 och av dess finansiella resultat och kassa-

flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder

som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 45-55. Förvaltningsberät-

telsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-

ställer resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget och för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-

visningen och koncernredovisningen är förenliga

med innehållet i den kompletterande rapport som

har överlämnats till moderbolagets revisions-

utskott i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International

Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår

bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna

tjänster som avses i revisorsförordningens

(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess

moderföretag eller dess kontrollerade företag

inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är

de områden som enligt vår professionella bedöm-

ning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen

för den aktuella perioden. Dessa områden

behandlades inom ramen för revisionen av, och i

vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör

inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 1 och redovisningsprinciper på sidorna

72-74 och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan

79 i årsredovisningen och koncernredovisningen

för detaljerade upplysningar och beskrivning av

området.

Beskrivning av området

• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernre-

dovisningen till verkligt värde. Det redovisade

värdet uppgår till 5 020 Mkr den 31 december

2025 vilket utgör ca 95 % av koncernens totala

tillgångar.

• Fastigheternas verkliga värde per 31 december

2025 har fastställts med utgångspunkt i den

externa värdering som utfördes av oberoende

externa värderare med värderingstidpunkt 30

september 2025. Därefter har bolaget genom-

fört en intern värdering som baseras på extern

marknadsdata per 31 december 2025.

• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga

andel av koncernens totala tillgångar och det

inslag av bedömningar och uppskattningar som

ingår i värderingsprocessen utgör detta ett

särskilt betydelsefullt område i vår revision.

• Risken är att det bokförda värdet på förvalt-

ningsfastigheter kan vara över- eller under-

skattat och att varje justering av värdet direkt

påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

• Vi har övervägt om den tillämpade värderings-

metodiken är rimlig genom att jämföra den

med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo-

lag och värderare arbetar och vilka antaganden

som är normala vid värdering av jämförbara

objekt.

• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet

hos de externa värderarna.

• Vi har testat kontroller som bolaget har

etablerat för att säkerställa att indata som

lämnas till de externa värderarna är riktiga och

fullständiga.

• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade

fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt

aktuell marknadsdata från externa källor,

särskilt antaganden om direktavkastningskrav,

diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar

om förvaltningsfastigheterna som bolaget

lämnar i not i årsredovisningen, särskilt vad

avser inslag av bedömningar samt tillämpade

nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan infor-

mation än årsredovisningen och koncernredo-

visningen och återfinns på sidorna 1-11, 14-44,

56-57, 88-90 och 95-98. Den andra informatio-

nen består också av ersättningsrapporten som

vi inhämtade före datumet för denna revisions-

berättelse. Det är styrelsen och verkställande

direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och

koncernredovisningen omfattar inte denna

information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen är det vårt

ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genom-

gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om

informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts

avseende denna information, drar slutsatsen att

den andra informationen innehåller en väsentlig

felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi

har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att årsredovisningen och

koncernredovisningen upprättas och att de ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen

och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS

Redovisningsstandarder som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar

även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och

koncernredovisningen ansvarar styrelsen och

verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan att

fortsätta verksamheten och att använda anta-

gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

ställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det

påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,

bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-

tering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet

om huruvida årsredovisningen och koncernre-

dovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-

den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som

utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig-

het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-

miska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-

utom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för

väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån

dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra

en grund för våra uttalanden. Risken för att

inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig

felaktighet som beror på misstag, eftersom

oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av

intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bola-

gets interna kontroll som har betydelse för vår

revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständighet-

erna, men inte för att uttala oss om effektivite-

ten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovis-

ningsprinciper som används och rimligheten

i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-

relsen och verkställande direktören använder

antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i

de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida

det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden

som kan leda till betydande tvivel om bola-

gets och koncernens förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det

finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i

revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten

på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga

osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-

ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis

som inhämtas fram till datumet för revisions-

berättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentatio-

nen, strukturen och innehållet i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och

koncernredovisningen återger de underlig-

gande transaktionerna och händelserna på ett

sätt som ger en rättvisande bild.

• planerar och utför vi koncernrevisionen för

att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga

revisionsbevis avseende den finansiella infor-

mationen för företag eller affärsenheter inom

koncernen som grund för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av

det revisionsarbete som utförts för koncernre-

visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat

revisionens planerade omfattning och inriktning

samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-

mera om betydelsefulla iakttagelser under revi-

sionen, däribland de eventuella betydande brister

i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande

om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse-

ende oberoende, och ta upp alla relationer och

andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har

vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder

som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med

styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden

som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för

väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de

för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.

Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen

såvida inte lagar eller andra författningar förhin-

drar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag

till disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en revi-

sion av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ)

för år 2025 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-

sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och

beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed

i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra

uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation

och förvaltningen av bolagets angelägenheter.

Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska

situation och att tillse att bolagets organisation

är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter

i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den

löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer

och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-

der som är nödvändiga för att bolagets bokföring

ska fullgöras i överensstämmelse med lag och

för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,

och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är

att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig

grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrel-

seledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till

någon försummelse som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller

bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och

därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-

ligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men ingen garanti för att en revision som utförs

enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla-

gen.

Som en del av en revision enligt god revi-

sionssed i Sverige använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk

inställning under hela revisionen. Granskningen

av förvaltningen och förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande

granskningsåtgärder som utförs baseras på vår

professionella bedömning med utgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar

granskningen på sådana åtgärder, områden och

förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha sär-

skild betydelse för bolagets situation. Vi går ige-

nom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,

vidtagna åtgärder och andra förhållanden som

är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är

förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen har vi även utfört en

granskning av att styrelsen och verkställande

REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INTE ÖVERSÄT-

TAS TILL ENGELSKA

direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor-

ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Annehem Fastighe-

ter AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast

det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjlig-

gör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom-

mendation RevR 18 Revisorns granskning av

Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-

mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Anne-

hem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för att Esef-rapporten har

upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och

för att det finns en sådan intern kontroll som

styrelsen och verkställande direktören bedömer

är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet

om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad

i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför

våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig

säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en granskning som

utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller

tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Stan-

dard on Quality Management 1, som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar

ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer

eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska

krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp-

liga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika

åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har

upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder

som ska utföras, bland annat genom att bedöma

riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-

ringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar

vi de delar av den interna kontrollen som är

relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att

göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig-

heten i styrelsens och verkställande direktörens

antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli-

gen validering av att Esef-rapporten upprättats i

ett giltigt XHTML-format och en avstämning av

att Esef-rapporten överensstämmer med den

granskade årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedöm-

ning av huruvida koncernens resultat-, balans-

och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL

i enlighet med vad som följer av Esef-förord-

ningen.

Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-

ningsrapporten på sidorna 45-55 och för att den

är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekom-

mendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-

ning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards

on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats.

Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra

stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga

med årsredovisningens och koncernredovisning-

ens övriga delar samt är i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till

Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-

stämman den 14 maj 2025. KPMG AB eller revi-

sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets

revisor sedan 2019.

Stockholm den 25 mars 2026

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Ordlista och definitioner

Avkastning på eget kapital

Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående

eget kapital för perioden.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital

som är hänförligt till aktieägarna.

Bruttohyra

Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg

och rabatter.

Direktavkastning

Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastig-

heternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid

under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa

verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-

heten i förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto

Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt

koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader

som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och

underhållskostnader.

Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-

bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.

Ekonomisk uthyrningsgrad

1)

Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för

vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda

ytor.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastigheternas verkliga värde

Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens

utgång.

Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på

fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av

förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter

och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeför-

ändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

valutakurseffekter

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-

ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt

finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-

ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

valutakurseffekter per aktie

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-

ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt

finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-

ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat genom

genomsnittligt antal aktier.

GHG-protokollet

Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.

Hyresintäkt

Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresför-

luster.

Hyresvärde

1)

Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för

hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd

marknadshyra för den vakanta ytan.

Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga

hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med

bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämfö-

relsestörande poster.

Långsiktigt substansvärde

EPRA NRV

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskju-

ten skatt enligt balansräkning.

Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det

långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,

istället för eget kapital.

Nettobelåningsgrad

Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med

likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.

Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av

verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för

avflytt.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar

ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga

skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder

(inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.

1)

Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och

kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och

kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur

många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet

från den operativa verksamheten.

Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur

många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet

från den operativa verksamheten.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till eget kapital.

Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola-

gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan-

sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska

kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Underliggande fastighetsvärde

Avtalat transaktionspris för fastigheten.

Uthyrningsbar yta

Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.

Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.

Vakanshyra

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt

uthyrda ytor.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som

bolaget får behålla.

Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.

Ordlista och definitioner (fortsättning)

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Annehem, bolaget

eller koncernen

Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem

Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i

koncernen, beroende på sammanhanget

CBD

Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts)

CO

2

e

Koldioxidekvivalenter

EUR

Euro

Euroclear Sweden

Euroclear Sweden AB

Koden

Svensk kod för bolagsstyrning

Kr

Svenska kronor

Mkr

Miljoner svenska kronor

Mdkr

Miljarder svenska kronor

MEUR

Miljoner Euro

Nasdaq Stockholm

Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB

EPRA

European Public Real Estate Association

CSRD

Corporate Sustainability Reporting Directive

SDG

Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030

FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska

Tkvm

Tusen kvadratmeter

Förkortningar

Inledning

Värdeskapande

Marknad

Fastigheter

Hyresgäster & förvaltning

Hållbarhet

Bolagsstyrning

Finansiell information

Finansiering

Annehem-aktien

Risker och riskhantering

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Finansiella rapporter

Noter

Finansiella nyckeltal

EPRA nyckeltal

Underskrifter

Revisionsberättelse

Övrigt

Inbjudan till årsstämma

Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 13 maj 2026 på Valhall Park Hotell,

Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.

Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möj-

lighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsätt-

ningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman.

Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga

på Annehems hemsida senast den 10 april 2026,

www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstämma.

Produktion text och form: Safir Communication.

Foto: Marko T Wramén/Flygfilmfoto (sida 29), övriga Annehem.

Annehem Fastigheter AB

Drottning Kristinas Esplanad 12 | 170 67 Solna | 010 - 456 18 00

www.annehem.se