ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING
ANNEHEM FASTIGHETER AB
2
0
25
Vi är övertygade om
att morgondagens
hyresgäster är i
behov av mer än
bara lokaler.
Därför satsar vi på
fastigheter som är
flexibla, hållbara och
skapade för att möta
behoven från alla våra
hyresgäster.
Inledning
5 Vi är Annehem
6 Året i korthet
7 VD har ordet
9 Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
11 Vision
12 Vårt värdeskapande
13 Våra långsiktiga mål
14 Hållbart värdeskapande
Marknad
16 Makroöversikt
16 Fastighetsmarknaden
18 Marknadstrender
Fastigheter
20 En framtidsinriktad fastighetsportfölj
21 Portföljen i siffor
22 Region Sverige
27 Region övriga Norden
29 Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
31 En värdeskapande förvaltningsverksamhet
32 Vårt arbete med kundförvaltning
33 Uthyrningen i fokus
34 Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster
35 En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
37 Hållbarhetschef har ordet
38 Hållbarhetsstrategi och fokusområden
39 Från strategi till handling
40 Klimatbokslut
41 Hållbarhetsmål
42 Engagemang som skapar värde
43 Hållbarhetsstyrning
44 Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
46 Ordförande har ordet
48 Bolagsstyrningsrapport
54 Styrelse
55 Ledning
Finansiell information
57 Finansiering
58 Annehem-aktien
59 Risker och riskhantering
63 Ekonomisk utveckling och händelser under året
65 Finansiella rapporter
71 Noter
88 Finansiella nyckeltal
89 EPRA nyckeltal
91 Underskrifter
92 Revisionsberättelse
95 Övrigt
Innehåll
Introduktion till förvaltningsberättelsen
Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna återfinns på nedan
angivna sidor.
Strategi, mål och måluppfyllelse
Mer information finns på sidorna 12-13.
Bolagsstyrningsrapport
Mer information finns på sidorna 45-55.
Aktien
Mer information finns på sida 58.
Risker och riskhantering
Mer information finns på sidorna 59-62.
Ekonomisk information
Mer information finns på sidorna 63-64.
Den reviderade årsredovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ), 559220-9083, består av
förvaltningsberättelsen och de tillhörande finansiella rapporterna på sidorna 65-87 och 91.
81
Nöjd Kund Index
(NKI) 2025
4,5 år
Genomsnittlig viktad
återstående kontraktstid
5 020,3 Mkr
Fastighetsvärde
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 71 %
Samhällsfastigheter 11 %
Dagligvaror 6 %
Bostad 6 %
Logistik 5 %
Övrigt 2 %
301,6 Mkr
Inledning
Vi är Annehem
Året i korthet
VD har ordet
Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Vi är Annehem
Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar
hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxt-
regionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och Helsingfors. Vårt fastighetsbe-
stånd är diversifierat och omfattar moderna och miljöcertifierade fastigheter
samt två företagsparker med en total yta om 213 600 kvm.
GÖTEBORG, 8 %
STOCKHOLM, 32 %
HELSINGFORS, 15 %
MALMÖ, 25 %
ÄNGELHOLM/
HELSINGBORGSOMRÅDET, 20 %
Procenttalen i kartan visar fördelningen av fastighetsvärde per geografi.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 5
0
50
100
150
200
250
2025202420232022
Mkr
0
20
40
60
80
100
120
2025202420232022
Mkr
Inledning
Vi är Annehem
Året i korthet
VD har ordet
Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Nyckeltal 2025 2024
Hyresintäkter, Mkr 301,6 275,0
Driftnetto, Mkr1) 240,7 229,7
Förvaltningsresultat, Mkr 108,6 91,7
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 111,2 97,3
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,26 1,14
Periodens resultat, Mkr -4,4 18,5
Periodens resultat per aktie, kr -0,05 0,22
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,7 91,5
Överskottsgrad, %1) 79,8 83,5
Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7
EPRA NRV per aktie, kr 31,29 31,13
Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8
Soliditet, % 48,6 51,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1
Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart2), % 85,0 85,0
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadm-
inistration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassiciserats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helår 2024.
2) Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde.
2,3 ggr
Räntetäckningsgrad (RTM)
0,5 %
Förvaltningsresultat
exklusive valutakurseffekter
10,3 %
Tillväxt i förvaltningsresultat
exkl. valutakurseffekter per
aktie
Driftnetto
Året i korthet
Förvärv av modern samhällsfastighet
I februari 2025 tillträdde Annehem Bryggan 2, en
modern samhällsfastighet med hög hållbarhets-
profil, belägen i det expansiva bostadsområdet
Limhamn i Malmö. Fastigheten, som innehåller
lokaler för samhällsservice, dagligvaruhandel och
parkeringshus med 350 platser, förvärvades till ett
underliggande fastighetsvärde om 440 Mkr. Den
uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 7 600 kvm.
Förlängt hyresavtal med Ljungbyheds
Motorbana
I januari 2025 förlängde och utökade Annehem
framgångsrikt hyresavtalet med Ljungbyheds
Motorbana i Ljungbyhed Park. Det nya avtalet
sträcker sig över fyra år och omfattar totalt 2 600
kvm. Avtalet innebär att Ljungbyhed Park i ännu
högre grad kommer att fungera som en viktig
plats för polisens utbildningar.
Händelser efter årets slut
Beslut om ytterligare återköpsprogram
I februari 2026 beslutade styrelsen att inleda ett nytt
aktieåterköpsprogram, i likhet med det föregående,
fram till nästa årsstämma.
Annehem utser ny CFO
I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till ny CFO
för bolaget. Han efterträder Adela Colakovic, som
tidigare meddelat att hon lämnar bolaget för ett annat
uppdrag. Christian Fredefors tillträder den 18 maj
2026 och kommer att ingå i koncernledningen.
Tioårigt hyresavtal med Klippans kommun
I maj 2025 tecknade Annehem ett tioårigt
hyresavtal med Klippans kommun i Ljungbyhed
Park, som också är en av Annehems tio största
hyresgäster. Det nya avtalet omfattar cirka 4 000
kvm och inkluderade en modernisering och
energieffektivisering av hyresgästens lokaler
för att skapa en modern utbildningsmiljö för
kommunens Flygteknikcenter.
Avyttring av lättindustrifastighet
I november 2025 avyttrade Annehem lättin-
dustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö till ett
underliggande fastighetsvärde om 17,5 Mkr, för
att renodla beståndet i linje med bolagets strategi.
Affären gav ett mindre likviditetstillskott, vilket
stärker bolagets kapacitet för fortsatta förvärv
och expansion.
Beslut om att inleda återköp av aktier
I december 2025 beslutade styrelsen i Annehem att
inleda återköp av B-aktier om högst tre procent av
bolagets totala antal aktier, fram till nästa årsstämma.
Programmet slutfördes i februari 2026.
Tillväxt i EPRA NRV per aktie
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 6
Inledning
Vi är Annehem
Året i korthet
VD har ordet
Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
God leveransförmåga i
en föränderlig omvärld
2025 var ett år
där Annehems
operationella styrka
gav goda resultat.
VD har ordet
Monica Fallenius
VD
2025 blev ett år präglat av geopolitisk osäkerhet och ekonomisk
återhämtning. I detta marknadsläge har Annehem visat prov på resiliens
och god leveransförmåga. Vi har flyttat fram våra positioner inom flera
områden: finansiellt genom god tillväxt i flera nyckeltal, operationellt
genom positiv nettouthyrning samtliga kvartal och affärsmässigt genom
ett nytt samhällsfastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd
med god avkastning.
Den konjunkturåterhämtning i Sverige, som
många bedömare prognostiserade för 2025,
dröjde. Men i början av 2026 ser utgångsläget
annorlunda ut. En kombination av lägre inflation,
sjunkande räntor och ekonomiska stimulanser
kommer sannolikt skapa bättre förutsättningar
för både företag och hushåll att öka sina
investeringar och konsumtion. Den nordiska
fastighetsmarknaden, med Sverige i spetsen,
präglas samtidigt av optimism med stöd av lägre
finansieringskostnader, ökad transaktionsaktivitet
och en hyresmarknad i återhämtning.
God operationell styrka och solida
helårsresultat
2025 var ett år där Annehems operationella
styrka gav goda resultat. Hyresintäkterna ökade
med 9,7 procent för helåret till 301,6 Mkr (275,0)
och driftnettot ökade med 4,8 procent till 240,7
Mkr (229,7). Utvecklingen drevs främst av för-
värvet av samhällsfastigheten Bryggan 2 i början
av året samt ett framgångsrikt förädlingsarbete i
den svenska portföljen, som fortsatt att utvecklas
starkt. Vi åstadkommer detta trots underliggande
negativa effekter från betydande driftrelaterade
kostnadsökningar och minskade hyresintäkter
från vårt bestånd i Finland till följd av tidigare
avflyttningar.
Förvaltningsresultatet, exklusive valutakursef-
fekter, ökade med 14,3 procent och uppgick till
111,2 Mkr (97,3). Även förvaltningsresultatet per
aktie, exklusive valutakurseffekter, ökade stabilt
med 10,3 procent.
2025 var första året med våra reviderade
finansiella mål och jag är sammantaget nöjd med
Annehems prestation. Även om vi inte når hela
vägen till våra tillväxtmål, har vi gjort en stark
förflyttning jämfört med föregående år. Jag är
övertygad om att vi är på rätt väg och ser positivt
på vår långsiktiga förmåga att nå målen.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 7
Inledning
Vi är Annehem
Året i korthet
VD har ordet
Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Stärkt finansiell position och flexibilitet
Under året har vi dragit stor nytta av refinansie-
ringen som genomfördes i slutet av 2024, och
som i kombination med lägre styrränta stärkt
Annehems finansiella position. Räntekostnaderna
minskade med 6 procent under året jämfört med
2024 trots att skuldvolymen ökade med 12 pro-
cent. Refinansieringen har även bidragit till ökad
flexibilitet inför framtida finansiering, då vi arbetar
med bilaterala avtal med tre separata banker i
stället för som tidigare ett bankkonsortium.
Att Annehem uteslutande är bankfinansierat
skapar trygghet och har bidragit till vår stabilitet
under de senaste åren. Vi bedömer att den
finansieringsformen, för oss, är fortsatt konkur-
renskraftig jämfört med kapitalmarknaden.
Fortsatta aktieåterköp för att optimera
aktieägarvärdet
Styrelsen i Annehem beslutade mot slutet av
året att inleda ett aktieåterköpsprogram om
maximalt 3 procent av bolagets totala antal aktier.
Återköpsprogrammet slutfördes i början av 2026
varpå ett nytt program inleddes i likhet med det
föregående. Beslutet är rationellt beaktat den
aktuella börskursen och vår bedömning är att det,
tillsammans med fastighetsförvärv och investe-
ringar i befintligt bestånd, kommer att optimera
det långsiktiga aktieägarvärdet.
Positiv nettouthyrning och hög kundnöjdhet
Jag är stolt över att Annehem, trots en åter-
hämtande hyresmarknad, uppnådde positiv
nettouthyrning varje kvartal under året. För 2025
uppgick nettouthyrningen till 8,2 Mkr. Utfallet får
ses som ett tydligt kvitto att förvaltningsorgani-
sationen kontinuerligt levererar och skapar värde
i det dagliga arbetet. Högst aktivitet har vi haft i
Skåne, där vi lyckats väl med uthyrning och föräd-
ling av det befintliga beståndet tillsammans med
våra hyresgäster genom anpassning av lokaler för
deras utökade verksamheter.
Vår kundnära och tillgängliga förvaltning bidrar till
att stärka hyresgästernas nöjdhet vilket syns i vårt
NKI-resultat (Nöjd Kund Index) för 2025, vilket
förbättrades med två enheter till 81. Det gav oss
också guldmedalj i klassen medelstora bolag för
vår starka prestation.
Hållbarhet och gröna investeringar
Vi har en fortsatt hög hållbarhetsprestanda i
beståndet och vid utgången av 2025 hade 83
procent av portföljen minst energiklass B och 82
procent var miljöcertifierat. Vi arbetar kontinuer-
ligt med att optimera, underhålla och förädla våra
fastigheter för att säkerställa långsiktigt värde.
Hållbarhet är en viktig drivkraft som genomsyrar
både våra investeringar och vårt dagliga arbete.
Samtidigt vill jag betona att våra hållbarhetsre-
laterade investeringar måste ha en affärsmässig
grund, där både vi och våra hyresgäster ser ett
tydligt värde.
Vårt klimatbokslut för 2025 visar en tydlig
förflyttning jämfört med föregående år, där vi
minskar de totala utsläppen med 69 procent
(market-based). Vi ser samtidigt en fortsatt positiv
utveckling i den operativa verksamheten genom
en minskad förbrukning av fastighetsenergi
med cirka 1 procent jämfört med föregående år.
Därutöver har vi under året även utökat vår egen
produktion av förnybar energi och har nu solcells-
anläggningar i sex fastigheter, med fler planerade
där förutsättningarna är goda.
Glädjande är också att andelen gröna hyresavtal
i Region Sverige har ökat från 44 till 48 procent.
Det visar att våra hyresgäster delar vår ambition
och att vi tillsammans tar steg mot en mer hållbar
fastighetssektor.
Optimistisk inför framtiden
När jag blickar framåt känner jag optimism. Sve-
rige är på väg ut ur lågkonjunkturen, vilket gradvis
förbättrar förutsättningarna för ökad konsumtion
och för företag att växa. På sikt bedömer jag
att detta kommer att stärka efterfrågan på
högkvalitativa och hållbara kontorslokaler i goda
lägen, vilket är ett segment där Annehem är väl
positionerat.
Därtill har vi fortsatt betydande potential att
realisera i våra företagsparker, där vi utvecklar
och förädlar fastigheter i takt med hyresgästernas
växande behov. Vi har även god kapacitet för
ytterligare investeringar och avser att växa i de
geografier vi redan är etablerade för att uppnå
förvaltningseffektivitet. Tillväxten ska ske
med bibehållen finansiell stabilitet och genom
selektiva förvärv som uppfyller våra investerings-
kriterier avseende lönsamhet, läge, flexibilitet och
hållbarhet.
Sammantaget är Annehem väl rustat för att ta
vara på de möjligheter som ligger framför oss.
Jag vill rikta ett stort tack till våra hyresgäster
och aktieägare för ert förtroende, och till mina
medarbetare för ert fantastiska arbete. Jag ser
fram emot att fortsätta Annehems tillväxtresa
tillsammans med er.
Monica Fallenius
VD
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 8
Inledning
Vi är Annehem
Året i korthet
VD har ordet
Tre skäl att investera i Annehem
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Tre skäl att investera i Annehem
Med en tydlig strategi, starkt kassaflöde, god finansiell stabilitet och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägarvärde.
Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att
långsiktigt öka värdet på fastigheterna genom effektiv uthyrning,
god kostnadskontroll och förädling av lokalerna. Bolaget bygger
långsiktiga kundrelationer och arbetar nära hyresgästerna för att
möta deras behov och stödja dem i deras affär. Det lägger grunden
för ett uthålligt driftnetto och långa hyresavtal.
En värdeskapande
förvaltningsmodell
2
209 % 4,5 år
Tillväxt i driftnetto
sedan börsnoteringen
Genomsnittlig
avtalslängd
Stabil finansiell ställning möjliggör
hållbar och lönsam tillväxt
3
45 % 83 %
Belåningsgrad Grön finansiering för
hela låneportföljen
Annehem har ett tydligt fokus på att använda kapitalet som verk-
samheten genererar för att växa på egna meriter med nya förvärv
och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Bolagets
portföljstrategi säkerställer kvalitet och skapar förutsättningar för
långsiktigt god riskjusterad avkastning samt stabila kassaflöden.
Bolaget har låg belåningsgrad, är endast bankfinansierade och har
en hög andel grön finansiering.
Högkvalitativ och hållbar
fastighetsportfölj
1
82 % 83 %
Miljöcertifierat
fastighetsvärde
Fastighetsvärde med
minst energiklass B
Annehems fastighetsportfölj består av hållbara fastigheter av
hög kvalitet i attraktiva lägen i nordiska tillväxtregioner samt två
företagsparker med god framtidspotential. Fastighetsportföljen
är diversifierad och består av utvalda objekt inom kontors-,
samhälls-, logistik- och bostadssegmenten.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 9
Inledning
Värdeskapande
Vision
Vårt värdeskapande
Våra långsiktiga mål
Hållbart värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Värdeskapande
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10ANNEHEM | ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10
Inledning
Värdeskapande
Vision
Vårt värdeskapande
Våra långsiktiga mål
Hållbart värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Vi ska vara det
mest hållbara
fastighetsbolaget
i Norden
Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastig-
hetsverksamhet och investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara för-
värv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflytt-
ningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i lokalsamhället
och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för
våra anställda.
Vision
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 11
Inledning
Värdeskapande
Vision
Vårt värdeskapande
Våra långsiktiga mål
Hållbart värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Vårt värdeskapande
Annehems affärsidé är att äga, förvalta och utveckla hållbara kommersiella-,
samhälls- och bostadsfastigheter i nordiska tillväxtregioner med goda kommunikationer.
Genom en kundnära förvaltning bygger vi långsiktiga relationer och värden.
VÅR STRATEGI
Annehems strategi syftar till att
optimera den långsiktiga avkast-
ningen till bolagets aktieägare. Vi
har tre områden som är vägledande
för verksamheten och som till-
sammans bidrar till att bygga ett
lönsamt, hållbart och motstånds-
kraftigt fastighetsbolag.
VÅR AFFÄRSMODELL
Annehems affärsmodell illustrerar
hur vi operativt omsätter strategin
för att nå våra långsiktiga mål.
Affärsmodellen bygger på en utar-
betad process där vårt arbete med
förvärv, förädling och utveckling
samt kundnära förvaltning sam-
verkar med varandra. Hållbarheten
är den röda tråden i varje steg och
finansiering är förutsättningen.
Förvalta och utveckla ett hållbart och
modernt fastighetsbestånd
Ett bestånd av moderna, miljöcertifierade
fastigheter i lägen med goda kommunika-
tioner i nordiska tillväxtområden attraherar
långsiktiga och stabila hyresgäster. Kund-
nära förvaltning och kontinuerlig förädling
av beståndet säkerställer och ökar värdet på
fastigheterna samt förbättrar hållbarhets-
prestandan över tid.
Förvärv
• Identifiera nya investeringar i
geografier där bolaget redan är
etablerat.
• Förvärva kontor, logistik,
samhällsfastigheter och bostäder.
• Förvärv av fastigheter med hög
hållbarhets profil eller tydlig
utvecklingspotential.
Förädling och utveckling
• Värdeskapande förädlingsinsatser
i beståndet som ökar attraktions-
kraften.
• Utveckla beståndet tillsammans med
hyresgäster genom anpassningar och
gemensamma initiativ.
• Utnyttja befintliga byggrätter för att
skapa nya projekt och synliggöra
värden.
Kundnära förvaltning
• Etablera långsiktiga relationer med
befintliga och nya hyresgäster.
• Skapa mervärde och behovsanpas-
sade lösningar för ökad kundnöjdhet
och lojalitet.
• Säkerställa stabila kassaflöden
genom långa och indexerade hyres-
avtal samt en effektiv och hållbar
drift med fokus på kostnadskontroll.
Diversifierad portfölj för att skapa
riskspridning över tid
En diversifierad fastighetsportfölj med
kontorsfastigheter som kompletteras av
logistik- och samhällsfastigheter samt
bostäder i de geografiska områden där
bolaget redan är etablerat, skapar god
riskjusterad avkastning och stärker vår
motståndskraft över konjunkturcykler.
Skapa hållbar och lönsam tillväxt
genom finansiell stabilitet
En solid finansiell bas med starkt kassa-
flöde, hög soliditet och låg belåningsgrad
skapar utrymme för tillväxt. Hållbara och
noggrant utvalda förvärv samt investe-
ringar i befintligt bestånd stärker portföljen
och skapar lönsamhet över tid.
FINANSIELLT
OCH HÅLLBART
VÄRDESKAPANDE
Finansiering och hållbarhet
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 12
0
20
40
60
80
100
2025202420232022
%
MÅL 90%
0
20
40
60
80
100
2025202420232022
%
MÅL 90%
0
1
2
3
4
5
6
2025 202420232022
ggr
MIN. 2.2 GGR
0
10
20
30
40
50
60
2025202420232022
%
55%
Inledning
Värdeskapande
Vision
Vårt värdeskapande
Våra långsiktiga mål
Hållbart värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Våra långsiktiga mål
Finansiella mål
Tillväxt och avkastning Utfall 2025 Utfall 2024
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst
20 % per aktie
1)
10,3 % -15,6 %
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst
10 % per aktie
0,5 % -24,5 %
Risk och utdelning Utfall 2025 Utfall 2024
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger
55 %
44,8 % 40,8 %
Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger
2,2 gånger
2,3 x 2,1 x
Utdelningspolicy I huvudsak återinvestera vinsterna för
att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå
Annehems tillväxtmål
Hållbarhetsmål
Utfall 2025 Utfall 2024
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s
taxonomi förordning 90 % 85 % 85 %
Miljöcertifierat fastighetsvärde 90 % 82 % 82 %
Intäkter från gröna hyresavtal 80 % (avser Sverige) 48 % 44 %
Andel av fastighetsvärdet
som är hållbart enligt EU:s
taxonomiförordning
Miljöcertifierat
fastighetsvärde
Räntetäckningsgrad
långsiktig (RTM)
Nettobelåningsgrad
över tid
1) Exklusive valutakurseffekter. I mars 2024 genomförde bolaget en offensiv nyemission i samband med ett förvärv, som innebar en
utspädningseffekt av aktierna jämfört med tidigare år.
Annehem har utmanande långsiktiga mål som tydliggör bolagets rikt-
ning och ambitioner, både vad gäller hållbarhet och tillväxt framåt.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 13
Inledning
Värdeskapande
Vision
Vårt värdeskapande
Våra långsiktiga mål
Hållbart värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hållbart värdeskapande
Ett hållbart värdeskapande för oss innebär
att förena långsiktig ekonomisk tillväxt
med ansvar för miljö, människor och god
bolagsstyrning. Annehem arbetar med
miljömässiga, sociala och styrningsrela-
terade frågor som en integrerad del av
verksamheten och det utgör grunden
för hur vi skapar mervärde och stabil
avkastning. Vårt arbete tar utgångspunkt
i vår vision att vara Nordens mest hållbara
fastighetsbolag.
Genom att investera långsiktigt i våra fastigheter
och utveckla vår förvaltnings- och driftsorgani-
sation skapar vi förutsättningar för både hållbara
och ekonomiska förbättringar. Effektivare
energianvändning, smarta tekniska lösningar och
ett proaktivt förvaltningsarbete möjliggör sänkta
kostnader och samtidigt höjd kvalitet för våra
hyresgäster. Dessa insatser minskar vår miljöpå-
verkan och stärker fastigheternas värde över tid
utan att kompromissa med hyresgästupplevelsen.
Vårt hållbarhetsarbete har en tydlig social för-
ankring. Vi strävar efter att skapa lokala värden
genom trygga miljöer, bygga nära relationer med
lokalsamhällen och finnas tillgängliga för våra
hyresgäster. Social hållbarhet handlar för oss om
att förstå behov och skapa långsiktiga förutsätt-
ningar för människor och företag att trivas och
utvecklas.
Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa en
ansvarsfull och transparent bolagsstyrning.
Tydliga processer, hög integritet och en öppen
dialog med kunder, investerare, ägare och med-
arbetare är avgörande för att bygga förtroende
och säkerställa en stabil och hållbar utveckling av
bolaget.
Miljö Socialt Styrning
Initiativ 2025
Under 2025 har vårt hållbarhetsarbete
fortsatt att ge konkreta resultat, både i
miljömässiga, sociala och styrningsrelate-
rade frågor. Här presenteras ett urval av
initiativ som visar hur vi i praktiken arbetar
mot vår vision.
Hållbar miljö och energieffektivisering
• Inom ramen för projektet Hus för Hus optime-
rades en fastighet från 2019 med justeringar
av värmekurva, ventilation och temperaturstyr-
ning, vilket gav 14 procent mindre köpt värme,
2 procent minskad elanvändning och 4 procent
total energibesparing.
• Även det äldre beståndet effektiviseras kon-
tinuerligt. I Ljungbyhed Park har armaturer,
portar och ventilation uppgraderats i olika
byggnader. Åtgärder som bland annat lett till
36 procent lägre fjärr värmeförbrukning hos vår
hyresgäst som bedriver restaurangverksamhet.
• Antalet fastigheter med solceller har ökat från
fem till sex, där Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal
bidrar till en ökad andel förnybar energi.
• Annehem är stolt sponsor till Ljungbyheds
Golfklubbs arbete med biologisk mångfald,
där delar av golfbanan utvecklats till blomrika
miljöer som gynnar pollinerande insekter.
Socialt engagemang och lokala initiativ
• Framtidsmässan och Campusdagen i Ljung-
byhed Park lockade tillsammans över 3 000
ungdomar och besökare, och bidrog till att
inspirera kring framtidens utbildnings- och
yrkesmöjligheter.
• Prissumman från Sparbanken Skånes Fram-
tidspris, som Annehem erhöll i slutet av
2024, har under 2025 donerats till barn- och
ungdomsinitiativ, bland annat fotbollsskola,
golfundervisning och Skånes Änglars arbete
med utsatta barn.
• I samarbete med Destination Valhall Park har vi
arrangerat Påsk- och Jul i Parken.
Ansvarsfull styrning
• Under året förbättrades vår poäng i Mor-
ningstar Sustainalytics ESG Risk Rating från
22,3 till 15,1.
• Vi deltog i S&P Global Corporate Sustainability
Assessment där vi uppnådde ett resultat i nivå
med branschgenomsnittet.
• Under året mottog vi European Public Real
Estate Association BPR Gold Award för vår
transparenta finansiella rapportering.
• För att säkerställa hög affärsetik och förtroende
i verksamheten antogs under året en antikor-
ruptionspolicy.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 14
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Makroöversikt
Fastighetsmarknaden
Marknadstrender
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Marknad
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 15
-3
0
3
6
9
12
15
20262025202420232022
%
0
1
2
3
4
5
20262025202420232022
%
Sverige Finland
Sverige Finland
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Makroöversikt
Fastighetsmarknaden
Marknadstrender
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Goda förutsättningar
för en starkare
fastighetsmarknad
Efter en längre period av lågkonjunktur visar den svenska ekonomin tyd-
liga tecken på återhämtning, medan utvecklingen i Finland fortsatt är sva-
gare. I Sverige har lägre inflation och sjunkande räntor skapat bättre för-
utsättningar för både företag och hushåll att öka sina investeringar och
konsumtion. Den svenska fastighetsmarknaden präglas av ökad optimism
med stöd av lägre finansieringskostnader, en starkare transaktionsmark-
nad och en hyresmarknad i återhämtning.
Makroöversikt
Under året har de geopolitiska orosmolnen,
kopplade till Rysslands invasion av Ukraina och
de handelspolitiska spänningarna mellan USA och
omvärlden fortsatt. Det rådande omvärldsläget
har satt ett tydligare fokus på Europas försvarsin-
dustri och kontinentens behov av ökad självför-
sörjning inom energi, logistik och säkerhet. Nato
står fortsatt högt på agendan, där Sverige formellt
blev en medlemsstat i mars 2024, vilket gör att
alla nordiska länder nu ingår i alliansen. Inträdet i
Nato bedöms medföra omfattande investeringar
som kan stimulera den svenska ekonomin.
Medlemsländerna väntas senast 2035 avsätta
minst 5 procent av BNP till försvarsutgifter, enligt
Regeringen 2025.
Efter en period av svag ekonomisk tillväxt och
åtstramande penningpolitik, syns nu tecken på
återhämtning. Den svenska ekonomin har visat
sig särskilt motståndskraftig med en tillväxt på
årsbasis om 1,5 procent enligt SCB 2026. I både
Sverige och Europa har styrräntan sänkts ett
antal gånger. Vid utgången av 2025 låg styr-
räntan i Sverige på 1,75 procent, medan ECB:s
styrränta som gäller i Finland var 2,15 procent.
Vid utgången av 2025 låg inflationen enligt KPI
i Sverige på 0,3 procent, och i Finland på 0,2
procent, enligt Trading Economics 2026.
Fastighetsmarknaden
Ränteläget är av stor betydelse för utvecklingen
på den nordiska fastighetsmarknaden, där lägre
och mer stabila räntor under året har stärkt finan-
sieringsklimatet för fastighetsbolagen. Medan
de senaste årens högränteläge ledde till en ökad
efterfrågan på bankfinansiering, har ett förbättrat
makroekonomiskt klimat ökat riskaptiten och
bidragit till ett ökat intresse för obligationsmark-
naden från både fastighetsbolagen och investe-
rare. Bankfinansiering fortsätter samtidigt utgöra
ett attraktivt och stabilt finansieringsalternativ
för många aktörer, där den gröna komponenten i
fastighetsportföljer utgör en viss konkurrensför-
del i erhållandet av bättre finansieringsvillkor.
Inflation i %, KPI
Styrränta i %
1,75 %
styrränta 31 dec 2025, Sverige
0,3 %
KPI 31 dec 2025, Sverige
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 16
Sverige
172,4 Mdr
SEK
+28 %
Finland
4,3 Mdr
EUR
+65 %
Transaktionsvolym i Norden 2025, utfall
och procentuell årsförändring per land
Källa: Colliers Nordics Monthly, January 2026
Norge
80,4 Mdr
NOK
+6 %
Danmark
54,0 Mdr
DKK
+28 %
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Makroöversikt
Fastighetsmarknaden
Marknadstrender
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Konjunkturläget har påverkat hyresmarknaden i både Sverige
och Finland. I Finland är efterfrågan på kontorslokaler svag och
utbudet stort, främst i Helsingfors-området. Den svaga ekono-
miska tillväxten i landet väntas bidra till en gradvis återhämtning
i kontorsmarknaden på sikt. I Sverige har det under de senaste
åren skett en vakansökning inom kontorssegmentet, främst till
följd av en svagare arbetsmarknad, men även genom konsolide-
ring av lokalytor och ökad konkurrens om hyresgäster.
Under kommande år bedöms efterfrågan vara fortsatt stabil
i tillväxtregioner, särskilt i storstäder där den strukturella
attraktionskraften är en stark drivkraft. Hyresgästernas behov
har samtidigt förändrats. Efterfrågan är i högre grad inriktad
mot flexibla och samarbetsfrämjande ytor med god tillgång till
kollektivtrafik. Det ställer högre krav på fastighetsägare att vara
lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav
och möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar.
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till en
begränsad del kunnat kompensera sina kostnadsökningar under
2025 genom indexklausuler i hyreskontrakten. På bostadsmark-
naden översteg fastighetsägarnas hyresjusteringar
inflationen under 2025.
Transaktionsmarknaden i Norden
Tillväxten på den nordiska fastighetstransaktionsmarknaden
fortsatte under året till följd av ett förbättrat marknadssenti-
ment. Enligt Colliers Nordics Monthly January 2026, uppgick
transaktionsvolymen i Norden till 33,9 Mdr euro under 2025,
vilket är en ökning med 28 procent jämför med föregående år.
Den största delen av ökningen hänför sig till andra halvåret,
medan volymerna var något lägre under första halvåret. I Sve-
rige ökade transaktionsvolymen med 28 procent, och i Finland
med 65 procent, dock från låga nivåer, enligt Colliers Nordics
Monthly January 2026. I Sverige ökade intresset från utländska
investerare med tonvikt på bostadssektorn. Dessa stod för
33 procent av transaktionsvolymen under året, enligt Colliers
Nordics Monthly January 2026.
Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2026, stod bostäder
för den största delen av den nordiska transaktionsvolymen om
29 procent, följt av samhällsfastigheter 17 procent och industri
samt logistik 17 procent. Den ökade aktiviteten på fastighets-
transaktionsmarknaden under året är ett tydligt tecken på att
prisförväntningarna från köpare och säljare har närmat sig
varandra, vilket i sin tur ger värderare bättre underlag för att
fastställa marknadsvärden.
Monica Fallenius VD, om marknadsläget
Jag är positiv till
att samhällets
ekonomiska förut-
sättningar successivt
kommer att stärkas
framöver.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 17
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Makroöversikt
Fastighetsmarknaden
Marknadstrender
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Marknadstrender
Kontorets roll i vår vardag har förstärkts efter en tid av
förändring och nya förväntningar på arbetsplatsens
funktion. Att öka kontorsnärvaron har varit prioriterad
fråga bland många arbetsgivare, då distansarbete i allt
för stor utsträckning försvårar samarbete, kreativitet,
kunskapsöverföring, erfarenhetsytbyte och social inter-
aktion mellan medarbetare. Samtidigt har kontorets roll
som bärare av företagskulturen blivit tydligare.
Affärsmöjligheter för Annehem
Idag utgör kontorsfastigheter tyngdpunkten i fastig-
hetsportföljen och bolaget har en lång erfarenhet inom
kontorssegmentet.
Annehem samarbetar med hyresgäster i förvaltningen
för att vidareutveckla lokaler utifrån förändrade arbets-
sätt och behov, med ambitionen att tillhandahålla attrak-
tiva och framtidsinriktade kontorsmiljöer. Merparten av
bolagets kontorsfastigheter är moderna och utformade
med hög flexibilitet, vilket underlättar anpassningar vid
nyuthyrning, omförhandling och förändrade krav.
Affärsmöjligheter för Annehem
Annehem är väl positionerat för att möta det ökade
behovet av mark och faciliteter för logistik-, beredskaps-
och säkerhetsrelaterade funktioner inom totalförsvaret.
Bolaget äger Ljungbyhed Park, med tillgång till omfat-
tande och strategiskt belägna markområden, vilket ger
goda förutsättningar för framtida etableringar inom
totalförsvaret.
Parkens unika infrastruktur som är anpassad för verk-
samheter med särskilda krav på både mark och luftrum,
skapar attraktiva etableringsförutsättningar.
Affärsmöjligheter för Annehem
Annehem ser hållbarhetsarbetet som en integrerad
del av affären. I en omvärld med ökade och förändrade
rapporteringskrav fokuserar bolaget primärt på hållbar-
hetsinvesteringar som ger mätbar ekonomisk och mil-
jömässig effekt samt stärker fastigheternas attraktivitet
och konkurrenskraft över tid.
Genom olika satsningar inom klimat och energi, effektiv
drift, cirkulära lösningar och starka hyresgästrelationer
skapas affärsmöjligheter där hållbarhet och lönsamhet
kan förenas.
Med Sverige som medlem i Nato, ökar behovet av mark
och byggnader för logistik, beredskaps- och säkerhets-
relaterade funktioner inom totalförsvaret snabbt. För
fastighetsägare med större och strategiska markinnehav
öppnar utvecklingen för långsiktiga investeringar i sam-
hällskritisk infrastruktur som stärker landets totalförsvar.
I en tid där rapporteringskraven kopplat till hållbarhets-
arbetet är i omformning anser allt fler aktörer i sektorn
att de hållbara satsningarna behöver vara lika mycket
affär som ambition. Fokus riktas mot hållbarhetsinsatser
som ger mätbar ekonomisk- och miljömässig effekt samt
stärker fastigheternas attraktionskraft och värde över tid.
Kontorets roll förstärks Totalförsvaret i fokus Lönsam hållbarhet
Annehem verkar på den nordiska fastighetsmarknaden där både långsiktiga
drivkrafter och nya behov formar utvecklingen. I år framträder särskilt hur
kontorets roll har stärkts, hur totalförsvarets ökade satsningar driver fram nya
behov av mark och lokaler samt hur kraven på lönsam hållbarhet sätter rikt-
ningen för efterfrågan och investeringsmöjligheterna i fastighetssektorn.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 18
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffor
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Fastigheter
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 19
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
En framtidsinriktad
fastighetsportfölj
Annehem har en tydlig strategi att skapa en diversifierad fastighets-
portfölj med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområden i Norden.
Detta skapar goda förutsättningar för långsiktig riskspridning och en
effektiv förvaltningsmodell.
Annehems bestånd är fokuserat till nordiska
tillväxtregioner med goda kommunikationer till
och från stadskärnorna. Urbaniseringen och den
ekonomiska tillväxten bidrar till att stärka områ-
denas attraktivitet och långsiktiga potential.
Samtidigt driver ökade krav på hållbarhet och nya
regleringar efterfrågan på fastigheter med hög
hållbarhetsprestanda. För fastighetsbolag som
möter dessa krav finns tydliga incitament; bättre
finansieringsvillkor, lägre driftkostnader, starkare
konkurrenskraft och längre hyreskontrakt. Ur ett
aktieägarperspektiv blir också bolaget en mer
attraktiv och långsiktig investering. Förutom de
ekonomiska och affärsmässiga vinsterna, bidrar
också detta arbete till att minimera påverkan på
miljön och samhället.
Moderna och hållbara fastigheter
Annehems strategi återspeglar sig i bolagets
befintliga bestånd som främst består av moderna
och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet,
där 83 procent har minst energiklass B och 82
procent är miljöcertifierat.
Företagsparker med framtidspotential
I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i
Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed
med totalt 13 fastigheter på en yta om cirka 600
hektar med en mångfald av verksamheter inom
både privat och offentlig sektor.
I parkerna är utvecklingsmöjligheterna stora både
sett till de omfattande markområden som Anne-
hem äger och den större andelen äldre bygg-
nader med hög hållbarhetspotential. Annehem
arbetar nära leverantörer i förvaltningen för att
tillsammans med hyresgästerna förbättra hållbar-
hetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar
förflyttning i denna del av fastighetsbeståndet.
Under året genomförde Annehem bland annat
större investeringar i Klippan kommuns lokaler i
Ljungbyhed Park, vars långsiktiga närvaro är viktig
för parkens utveckling.
Diversifieringen ger stabilitet
Idag utgör kontorsfastigheter basen i Annehems
portfölj som kompletteras av utvalda logistik-,
samhälls- och bostadsfastigheter. Annehem
strävar efter att skapa ett större och mer diver-
sifierat fastighetsbestånd med god riskjusterad
avkastning samt hög finansiell stabilitet. Detta
sker genom förvärv av utvalda objekt som upp-
fyller bolagets krav på lönsamhet, läge, flexibilitet
och hållbarhet.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 20
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Portföljen i
siffror
Vid utgången av 2025 bestod fastighets-
portföljen av 27 fastigheter till ett värde av
5 020,3 Mkr och en total uthyrningsbar yta
på 213 600 kvm. Det totala hyresvärdet per
31 december 2025 uppgick till 363,7 Mkr,
varav 294,8 Mkr utgjordes av Region Sverige
och 68,9 Mkr av Region Övriga Norden.
Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
vid årsskiftet till 90,7 procent. Den genomsnittligt viktade
återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen, exklusive
bostäder, var 4,5 år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets
genomsnittligt viktade återstående kontraktstid är tillfredsstäl-
lande och ger goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt.
Förändringar i fastighetsportföljen
Under 2025 har Annehem genomfört två strategiska föränd-
ringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har Annehem
stärkt sin diversifiering inom samhällssegmentet genom
förvärvet av Bryggan 2, en modern samhällsfastighet med hög
hållbarhetsprofil i Malmö. Vidare har bolaget avyttrat lättindu-
strifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö. Avyttringen är i linje med
bolagets långsiktiga strategi att fokusera på effektiva fastigheter
med hög hållbarhetsprofil eller tydlig utvecklingspotential.
Ort Fastighetsbeteckning Benämning Yta kvm
Hyres-
intäkter,
Mkr
Hyres-
värde,
årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass
Taxonomi
linjerat
Södertälje Almnäs 5:28 Almnäs 2 158 5,7 5,7 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Stockholm Sadelplatsen 3 Ulriksdals Center 12 455 45,7 45,7 Kontor Breeam good Ja B Ja
Stockholm Sadelplatsen 4¹ Sadelplatsen 4 13 494 12,6 19,8 Kontor/garage Breeam in use very
good
Ja B Ja
Stockholm Solna Ledvolten 1 Ledvolten 4 268 15,5 15,5 Kontor Breeam very good Ja B Ja
Helsingfors Ultimes I & II The Front 17 015 53,7 68,9 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja
Malmö Stenekullen 2 The Gate 4 937 13,9 15,1 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Malmö Bryggan 2 Bryggan 7 600 27,2 29,5 Samhällsfastighet Breeam Very Good Ja B Ja
Malmö Carl Florman 1 Carl Florman 3 259 6,9 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja
Malmö Hemvistet 2 The Corner 7 432 27,9 28,0 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Partille Partille 11:60 Partille Port 6 431 15,2 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very
good
Ja B Ja
Partille Partille 11:70 Partille Port Bostäder 4 946 11,5 11,6 Bostäder Svanen Ja B Ja
Helsingborg Jupiter 11 Jupiter 11 4 807 9,7 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Ängelholm Barkåkra 50:3 Valhall Park 51 564 44,4 46,3 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat
Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed Park 73 234 40,0 44,7 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat
Summa 213 600 329,9 363,7
1)
Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.
Fastighetsöversikt inklusive hållbarhetsdata
90,7 %
ekonomisk
uthyrningsgrad
85 %
av fastighetsvärdet
är hållbart*
* Enligt EUs taxonomiförordning
baserat på verkligt värde
Fastighetsvärde
per geografi
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Stockholm 32 %
Helsingfors 15 %
Göteborg 8 %
Malmö 25 %
Ängelholm/ 20 %
Helsingborg
Kontor 71 %
Samhällsfastigheter 11 %
Dagligvaror 6 %
Bostad 6 %
Logistik 5 %
Övrigt 2 %
5 020,3 Mkr 301,6 Mkr
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 21
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
113,9 Mkr
Region Sverige
Stockholm 86,8 Mkr
Skåne 181,2 Mkr
Göteborg 26,9 Mkr
Region Sverige
Stockholm 1 600,0 Mkr
Skåne 2 248,0 Mkr
Göteborg 418,0 Mkr
4 266,0 Mkr
294,9 Mkr
Region Sverige
Region Sverige omfattar fastigheter
i Stockholm, Skåne och Göteborg.
Fastigheterna i regionen utgörs
av kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter.
De nordiska tillväxtområden där Annehem äger
fastigheter attraherar stabila och långsiktiga
hyresgäster. Fastigheterna återfinns i områden
med goda kommunikationer och är utformade för
att möta både dagens och morgondagens krav på
hållbarhet, flexibilitet och effektivitet.
Stockholm
Fastigheterna i Stockholmsregionen finns i
Nya Ulriksdal, Solna samt i Almnäs, Södertälje.
Annehem äger tre fastigheter i Nya Ulriksdal
som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler,
gym och parkering. Fastigheten i Almnäs
är en logistikbyggnad.
Skåne
Fastigheterna i Skåneregionen finns i Malmö,
Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg.
Annehem äger fyra fastigheter i Malmö och en i
Helsingborg som huvudsakligen består av kontor,
samhällsfastigheter och bostäder. I Ängelholm
och Ljungbyhed utgörs fastighetsbeståndet av de
två företagsparkerna. Närheten mellan fastig-
heterna skapar förutsättningar för en samman-
hållen och effektiv fastighetsförvaltning.
Göteborg
Fastigheterna i Göteborgsregionen återfinns i
kommunen Partille. Annehem äger två fastigheter
i Partille som huvudsakligen utgörs av bostäder,
dagligvaruhandel, gym och restaurang.
Fastighetsvärde
per geografi
Hyresvärde
per geografi
Att välja lägen med goda
kommunikationsmöjligheter är en
central del i Annehems strategi.
Våra fastigheter i Nya Ulriksdal
ligger i direkt anslutning till E4,
E20 och E18 som smidigt tar dig
till såväl centrala Stockholm som
till Arlanda.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 22
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region Sverige
STOCKHOLM
Ulriksdals center
Plats: Nya Ulriksdal, Solna
Byggnadsår: 2019
Fastighetstyp: Kontor
Area: 12 455 kvm
Miljöcertifiering: BREEAM Good
Ledvolten
Plats: Nya Ulriksdal, Solna
Byggnadsår: 2021
Fastighetstyp: Kontor
Area: 4 268 kvm
Miljöcertifiering: BREEAM Very Good
Almnäs
Plats: Södertälje
Byggnadsår: 2022
Fastighetstyp: Logistik
Area: 2 158 kvm
Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver
Sadelplatsen 4
Plats: Nya Ulriksdal, Solna
Byggnadsår: 2020
Fastighetstyp: Kontor
Area: 13 494 kvm, 475 p-platser
Miljöcertifiering: BREEAM in-use
Solna
Nya Ulriksdal i Solna är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer som kännetecknas av en
attraktiv miljö med närhet till såväl grönområden som till centrala Stockholm med både pendeltåg och
bil. I området återfinns kontor, bostäder, gym, butiker, förskola, hotell och restauranger. I stadsdelen
finns flera spännande framtidsprojekt där kontor och bostäder kommer att uppföras.
Södertälje
Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Området är idag en av Mellansveriges största
industri- och logistikområden. Det strategiska läget med närhet till E20, E4, Södertälje hamn och järn-
vägsspår bidrar till en god och hållbar affär för logistikverksamheter.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 23
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region Sverige
SKÅNE
The Corner
Plats: Hyllie
Byggnadsår: 2023
Fastighetstyp: Kontor
Area: 7 432 kvm
Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver
Carl Florman
Plats: Johanneslust
Byggnadsår: 2023
Fastighetstyp: Bostäder
Area: 3 259 kvm
Miljöcertifiering: Svanen
Bryggan
Plats: Limhamn
Byggnadsår: 2019
Fastighetstyp: Samhällsfastighet
Area: 7 600 kvm
Miljöcertifiering: BREEAM Very Good
The Gate
Plats: Hyllie/Vintrie
Byggnadsår: 2020
Fastighetstyp: Kontor
Area: 4 937 kvm
Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver
Malmö
Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt i Öresundsregionen. Annehems fastighets-
bestånd i Malmö är koncentrerat till tre stadsdelar; Limhamn, Hyllie och Johanneslust.
Limhamn är en expansiv stadsdel i sydvästra Malmö, som under de senaste decennierna har genomgått
en snabb utveckling och förvandlats till en attraktiv plats för både boende och företag. Området ligger
vid Öresund, vilket ger närhet till vattnet och en unik blandning av äldre hus, moderna lägenheter och
industriella områden.
Hyllie är ett snabbt växande affärsdistrikt i Malmö, som kombinerar modern stadsbyggnad med grön
och livskraftig miljö. Stadsdelen är strategiskt beläget nära Citytunnelns tågstation och med goda
förbindelser till Köpenhamn och Kastrup flygplats. Med ett brett utbud av handel, service faciliteter och
bostäder är området attraktivt för både nationella och internationella hyresgäster. En planerad pendel-
station i närheten kommer ytterligare att förbättra pendlingsmöjligheterna till och från Malmö.
Johanneslust, beläget i de östra delarna av Malmö, är ett attraktivt och rofyllt bostadsområde med
utmärkta pendlingsmöjligheter och närhet till stadens centrala delar. Stadsdelen erbjuder ett brett
utbud av bostäder, skolor, rekreationsområden, promenadstråk och motionsmöjligheter, vilket ytter-
ligare stärker dess popularitet.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 24
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region Sverige
SKÅNE
Ljungbyhed Park
Plats: Ljungbyhed
Byggnadsår: E/T
Fastighetstyp: Företagspark
Area: 73 234 kvm
Miljöcertifiering: -
Jupiter 11
Plats: Helsingborg
Byggnadsår: 2021
Fastighetstyp: Kontor
Area: 4 807 kvm
Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver
Valhall Park
Plats: Ängelholm
Byggnadsår: E/T
Fastighetstyp: Företagspark
Area: 51 564 kvm
Miljöcertifiering: -
Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg
Företagsparkerna Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed består sammantaget av
13 fastigheter som i Annehems förvaltning har utvecklats väl. Valhall Park är en bred företagspark för
utbildningsverksamheter, företag och rekreation med närhet till E6, tågförbindelser och flyg medan
Ljungbyhed Park är ett framtidsinriktat kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och
i luften baserat kring den befintliga flygplatsen. I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för
verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska Högskolas viktiga forskning och utveckling
i den gröna omställningen av flyget i Ljungbyhed Park.
Annehem äger ytterligare markområden i anslutning till befintliga byggnader i parkerna om sammanlagt
cirka 600 hektar. Bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för denna mark är god givet att
den ligger i strategiskt kommunikativa lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling av
befintliga fastigheterna på platserna.
Vid norra infarten till Helsingborg, ligger stadsdelen Ringstorp. Här finns fastigheten Jupiter 11 som
är en modern kontorsfastighet med tillhörande gym. Fastigheten har ett bra kommunikationsläge med
busshållplats utanför entrén, cykelväg och parkering.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 25
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region Sverige
GÖTEBORG
Partille Bostäder
Plats: Partille
Byggnadsår: 2024
Fastighetstyp: Bostäder
Area: 4 946 kvm
Miljöcertifiering: Svanen
Partille Port
Plats: Partille
Byggnadsår: 2019
Fastighetstyp: Handel
Area: 6 431 kvm
Miljöcertifiering: BREEAM in-Use Very Good
Partille
Partille Port är en växande stadsdel i Partille, nordost om Göteborg, med stor framtidspotential. Områ-
det erbjuder en god variation av bostäder, arbetsplatser och handel samt ligger i direkt anslutning till
Partille Arena. Dessutom finns närhet till natursköna omgivningar med vandringsleder och sjöar. Områ-
det har välutvecklade kommunikationer för bil, cykel, buss och tåg, vilket underlättar för både boende
och besökare samt möjliggör snabb anslutning till centrala Göteborg.
Just nu pågår ett omfattande byggprojekt i området, där en ny simhall, bostäder och butikslokaler
etableras. Satsningen är en del av de långsiktiga utvecklingsplanerna för stadsdelen, som syftar till att
stärka utbudet och anpassa infrastrukturen efter en växande befolkning.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 26
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region övriga Norden
Region Övriga Norden omfattar
Finland och utgörs idag av två
kontorsfastigheter i Helsingfors.
Helsingfors
Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är
koncentrerat till Sockenbacka, ett kontors- och
industriområde utanför centrala Helsingfors med
goda kommunikationer. Annehem äger här The
Front, två högkvalitativa och moderna kontors-
fastigheter med hög hållbarhetsprofil. Ett tillhö-
rande parkeringshus med 475 platser förbinder
de två fastigheterna.
Med sitt fullservicekoncept erbjuder The Front
en samlad lösning för det moderna arbetslivet.
Fastigheten är utformad för att kombinera
funktionella arbetsmiljöer med serviceinslag som
underlättar hyresgästernas vardag.
Hyresgästerna har tillgång till restaurang och
café, bemannad reception samt tjänster såsom
kemtvätt, biltvätt, massagemöjligheter och
utlåning av cyklar. Genom att erbjuda service-
funktioner i direkt anslutning till arbetsplatsen
skapas förutsättningar för en effektiv arbetsdag
och minskat behov av externa ärenden.
Under året har ett Wellness-rum tillförts fastig-
heten. Rummet kan användas både för möten
och för återhämtning. Miljön är skogsinspirerad
och utformad med inslag av doft, ljud och andra
naturrelaterade element i syfte att skapa en lugn
och avskild miljö som stödjer fokus och välbefin-
nande.
Att erbjuda flexibla kontorsytor
som kan anpassas efter hyres-
gästernas olika behov är en själv-
klarhet i dagens kontorsmiljöer.
På bilden syns interiören från
The Front.
113,9 Mkr
Region Övriga Norden
Helsingfors, 754,3 Mkr
Region Övriga Norden
Helsingfors, 68,9 Mkr
754,3 Mkr
68,9 Mkr
Fastighetsvärde
per geografi
Hyresvärde
per geografi
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 27
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Region övriga Norden
FINLAND
The Front
Plats: Helsingfors
Byggnadsår: 2016 och 2019
Fastighetstyp: Kontor
Area: 17 015 kvm
Miljöcertifiering: LEED Platinum
Helsingfors
Sockenbacka är ett kontors- och industriområde cirka 7 km utanför Helsingfors innerstad. The Front
ligger intill en stor trafikrondell där kommunen planerar för ett större hälsocenter. Utanför fastigheten
trafikerar en snabbspårvagn sedan hösten 2023, vilket ytterligare förbättrat det kommunikativa läget till
centrala Helsingfors från fastigheten.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 28
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
En framtidsinriktad fastighetsportfölj
Portföljen i siffror
Region Sverige
Region övriga Norden
Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Vår tillväxtplan
Annehems tillväxtplan är att växa lönsamt och
hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter
med hög hållbarhetspotential främst i de till-
växtorter där vi finns. Vi strävar efter att kom-
plettera fastighetsbeståndet för ökad diver-
sifiering och riskspridning i portföljen.
Tillväxt framåt
Annehems finansiella mål tydliggör bolagets riktning och tillväxt
framåt. Bolaget ska generera en årlig tillväxt i förvaltningsresultat
per aktie med 20 procent. Med fokus på kassaflöde och lönsamhet
ska kapitalet som verksamheten genererar användas för att växa på
egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i
befintligt bestånd. Tillväxtplanen stöds av långsiktiga relationer med
befintliga och nya hyresgäster.
Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska främst ske
i de geografier där bolaget redan finns för att stärka förvaltningsef-
fektiviteten. Idag består huvuddelen av Annehems fastighetsport-
följ av kontorsfastigheter. Bolagets strategi är att utöka andelen av
andra fastighetstyper i portföljen såsom samhälls- och logistikfast-
igheter samt bostäder för ökad diversifiering och riskspridning.
Fastighet med avtal om förvärv
Logistik
Annehem och Peab har ett joint venture som avtalat om ett möjligt
förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det kommu-
nala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger rum när avtal
tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 29
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hyresgäster
& förvaltning
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 30
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
En värdeskapande
förvaltningsverksamhet
Utgångspunkten för Annehems tillväxt är en lönsam fastighetsverksam-
het som skapar nöjda hyresgäster, långa hyreskontrakt och uthålliga
driftsnetton. Förvaltningsaffären är därför central i bolagets värdeska-
pande och möjliggör över tid nya investeringar och fortsatt utveckling av
fastighetsbeståndet.
Annehems förvaltningsverksamhet är uppdelad i
kundförvaltning och teknisk förvaltning, två
kompletterande delar som tillsammans säkerstäl-
ler stabilitet och utveckling av verksamheten.
Kundförvaltning med hyresgästen i centrum
Kundförvaltningen fokuserar på att etablera och
utveckla långsiktiga relationer med både befint-
liga och nya kunder. Genom en kundnära dialog
och god förståelse för hyresgästernas verksamhe-
ter skapas mervärde i form av behovsanpassade
lösningar som stärker kundnöjdhet och lojalitet.
En effektiv teknisk förvaltning
Den tekniska förvaltningen säkerställer att Anne-
hems fastigheter fungerar väl i vardagen och att
de utvecklas långsiktigt. Genom en effektiv och
strukturerad teknisk förvaltning skapas förutsätt-
ningar för stabil drift, god kostnadskontroll och
fastigheter som behåller sin attraktivitet över tid.
Arbetet bidrar till att stärka driftsnetton, minska
risker och skapa ett uthålligt värde i fastighets-
portföljen, samtidigt som fastigheterna anpassas
för framtida behov och krav.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 31
Skapa starka och
långsiktiga
hyresgästrelationer
Utveckla hållbara och
behovsanpassade lösningar
Arbeta och mäta
systematiskt
Skapa trivsamma och
utvecklande miljöer
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Vårt arbete med kundförvaltning
Vi arbetar kontinuerligt med att skapa långsiktiga, personliga och
affärsmässiga relationer med våra hyresgäster. Med en närvarande
och tillgänglig förvaltningsorganisation är vi nära våra kunder i
vardagen.
När fastigheter sköts väl och utvecklas med omtanke skapas platser
som är trygga och inspirerande. Det leder till miljöer där hyresgäster
trivs och där verksamheter kan utvecklas.
Genom nära samarbeten med hyresgäster skapar vi hållbara och
behovsstyrda lösningar som stärker både våra kunder och vår egna
fastighetsverksamhet.
Struktur, tydliga arbetssätt och regelbunden uppföljning är viktiga
verktyg för en effektiv förvaltning. Därför arbetar vi systematiskt
med att mäta kvalitet, service och drift för att tidigt fånga upp
förbättringsbehov och säkerställa en jämn och hög leverans.
Ett viktigt verktyg för att åstadkomma detta är den årliga NKI-
undersökningen, vars feedback och data vi nyttjar för kontinuerlig
förbättring.
Över tid är det dessa komponenter som bygger verklig kundnöjd-
het, vilket leder till hyresgäster som trivs, stannar och kan utvecklas
över tid.
Vår verksamhet utgår alltid från hyresgästen. Genom starka och långsiktiga relationer, trivsamma
och utvecklande miljöer, hållbara och behovsanpassade lösningar samt kontinuerlig utvärdering och
förbättring skapar vi nöjda hyresgäster.
NÖJDA
KUNDER
Vår kundförvaltningsprocess
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 32
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Uthyrningen
i fokus
En väl fungerande uthyrningsverksamhet är ett
av Annehems främsta verktyg för att utveckla
fastighetsbeståndet. Genom kundnära relatio-
ner, anpassning och långsiktighet skapas förut-
sättningar för att både behålla befintliga och
attrahera nya hyresgäster.
Långsiktigt samarbete med Carmeda
I Ledvolten 1 i Nya Ulriksdal bedriver Carmeda avancerad
medicinteknisk produktion. Hyresavtalet har förlängts med
en längre tidsperiod, ett resultat av nära dialog och god för-
ståelse för hyresgästens verksamhet och långsiktiga behov.
Nytt hem till vårdverksamhet
I samhällsfastigheten Bryggan 2 i Limhamn, som tillträddes
under 2025, har en lokal som varit vakant sedan fastigheten
uppfördes 2019 fått en ny hyresgäst. Lokalen har anpassats
till en modern hjärt- och kärlmottagning och stärker fast-
ighetens befintliga bas av stabila och långsiktiga hyresgäster.
Marie Willstrand är kommersiell förvaltare på Annehem med
ansvar för befintliga kundrelationer såväl som uthyrningsarbetet
i bolagets moderna fastigheter. I sin roll utgör hon en viktig länk
mellan hyresgäster, fastigheter och marknad. Hon arbetar kundnära
och proaktivt med ett tydligt fokus på att bygga långsiktiga relatio-
ner genom både små och stora initiativ.
En kundnära strategi som ger resultat
– För mig handlar uthyrning i grunden om relationer. När man är
nära sina hyresgäster och förstår deras verksamhet blir det också
lättare att ligga steget före och möta förändrade behov. Jag vill tidigt
kunna föreslå lösningar som är relevanta och arbeta långsiktigt
snarare än reaktivt.
– Likaså är tillgänglighet alltid avgörande. Våra hyresgäster ska
känna att det finns ett genuint engagemang, både i det lilla och
i det stora. Genom löpande dialog, även när inget är akut, skapas
förtroende och trygghet över tid.
Proaktiv marknadsföring och viktiga samarbeten
– Uthyrning sker inte av sig självt. Det kräver ett aktivt och struktu-
rerat arbete där vi, i en konkurrensutsatt hyresmarknad, är tydliga
med vad vi erbjuder och hur vi positionerar oss som fastighetsä-
gare.
– För att stärka vår synlighet gentemot potentiella hyresgäster har
vi bland annat satsat på digital marknadsföring. Även om effekten
inte alltid syns direkt bidrar den till synlighet, igenkänning och när-
varo på marknaden. Vi samarbetar även med lokalt utvalda mäklare
i våra regioner, vilket stärker vår uthyrningsförmåga och
ger bättre förutsättningar i varje affär.
En föränderlig marknad och kontorets roll
– Hyresmarknaden har varit avvaktande med hård konkurrens och
relativt långa beslutsprocesser, men jag känner trots det av positiva
signaler framåt.
– Vi befinner oss i en tid där arbetsplatsens roll är i förändring.
Kontoret är viktigt för att bygga kultur, varumärke och gemenskap.
Det är där kunskap överförs och relationer stärks, vilket ställer
högre krav på hur lokaler utformas och används.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 33
0
20
40
60
80
100
120
>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, %
%Total i Mkr
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
Annehems hyresgäster finns inom kommersiell och offentlig verksamhet.
Med en nära och engagerad förvaltning bygger vi starka relationer med
våra hyresgäster och skapar förutsättningar för långa hyreskontrakt och
en stabil intäktsbas.
Hyresgästernas nöjdhet är en viktig indikator för
oss och följs upp årligen som en del av vårt stän-
diga förbättringsarbete. Under 2025 uppnådde vi
en Nöjd Kund Index (NKI) på 81, vilket innebär en
tydlig förflyttning från 79 under 2024 och 74
under 2023 på en skala 0-100. Under 2025
erhöll Annehem även pris för Sveriges nöjdaste
kontorshyresgäster i segmentet medelstora bolag
enligt årets Fastighetsbarometer Kontor. Bolagets
framgång bygger på att vara en möjliggörare som
tillsammans med hyresgästerna utvecklar fastig-
heterna och verksamheterna de rymmer.
De tio största hyresgästerna utgör 53 procent av
hyresvärdet. Den genomsnittligt viktade återstå-
ende kontraktstiden per 31 december 2025
uppgick till 5,0 år för de tio största hyresgästerna
avseende hyresvärde och 4,5 år totalt, exklusive
bostäder. Peab är Annehems största hyresgäst
och utgjorde 29 procent av hyresvärdet per 31
december 2025.
Översikt av de tio största hyresgästerna
per 31 december 2025
Hyresgäst
Hyresvärde,
Mkr %- andel
Antal
kontrakt
Peab 105,6 29 % 31
Ängelholms kommun 17,4 5 % 12
Carmeda AB 14,4 4 % 2
Coop Väst AB 8,8 2 % 1
Klippans kommun 8,5 2 % 7
Coop Syd AB 8,4 2 % 1
Saab AB 7,8 2 % 2
Actic Sverige AB 7,3 2 % 3
ISS Finland 6,8 2 % 6
Genetor AB 6,0 2 % 3
Summa 190,8 53 % 68
Totalt 363,7 294
Annehems kontraktsförfallostruktur
per 31 december 2025
1)
1)
Exklusive bostadskontrakt
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 34
Optimera Hållbarhet LagkravInvestera
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
En värdeskapande förvaltningsverksamhet
Vårt arbete med kundförvaltning
Uthyrningen i fokus
Stark bas av stabila och
långsiktiga hyresgäster
En effektiv teknisk förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
En effektiv teknisk förvaltning
Genom aktiv uppföljning av energiprestanda, drift och tekniska
system identifierar vi optimeringsmöjligheter och säkerställer att
varje fastighet fungerar så effektivt som möjligt.
Där vi ser tydliga utvecklingsmöjligheter investerar vi i riktade
åtgärder, exempelvis moderniseringar och energieffektiviseringar.
Dessa investeringar driver både hållbar utveckling och långsiktig
värdetillväxt.
Vårt arbete präglas av ett tydligt hållbarhetsfokus där vi successivt
förflyttar och utvecklar fastigheterna mot lägre energianvändning,
minskad klimatpåverkan och bättre prestanda över tid.
Samtidigt säkerställer vi att hela beståndet lever upp till gällande
lagkrav och framtida regulatoriska förväntningar.
Genom denna systematiska process, från optimering till investering,
med hållbarhet och lagkrav som drivkrafter, säkerställer och stärker
vi fastigheternas långsiktiga värde samt skapar förutsättningar för
god kostnadskontroll och högre driftnetto över tid.
Annehem har en genomarbetad och långsiktig förvaltningsprocess där varje fastighet
kontinuerligt optimeras för att skapa både hållbara och ekonomiska värden.
STÄRKT
VÄRDE
ÖKAD
HÅLLBARHET
HÖGRE
DRIFTNETTO
Vår tekniska förvaltningsprocess
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 35
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hållbarhet
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 36ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 36
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Långsiktigt hållbarhets-
arbete i en föränderlig
omvärld
Hållbarhetsarbetet i fastighetssektorn bedrivs idag i kontexten av en komplex omvärld
präglad av förändrade krav och förväntningar. Under året har det återigen blivit tydligt
att hållbarhet inte enbart handlar om regeluppfyllnad, utan framförallt om investe-
ringar som skapar långsiktigt värde. På Annehem strävar vi efter att varje beslut ska
bidra både till ett mer hållbart samhälle och till bolagets finansiella utveckling.
Klimat och energi står fortsatt i centrum för vår håll-
barhetsstrategi och arbete. Under året har vi tagit fram
en ny klimatfärdplan med ambitionen att ansöka om
godkännande enligt Science Based Targets initiative
(SBTi). Samtidigt har vi arbetat aktivt med driftoptimering
genom rekrytering av en teknik- och driftansvarig samt
genom fortsatt digitalisering av vår energidata. Antalet
solcellsanläggningar i fastighetsbeståndet har ökat till sex.
Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal är ett tydligt exempel på
hur investeringar i förnybar energi kan förena klimatnytta
och lönsamhet. När vi minskar energikostnader och
klimatpåverkan skapar vi värde för både bolaget och våra
hyresgäster.
Under året har vi även lagt grunden för en återbrukshubb
tillsammans med en annan lokal aktör i Ängelholm, med
målet att möjliggöra effektivt materialåterbruk för fastig-
hetsägare och byggentreprenörer. Genom att samarbeta
kring återbruk kan vi både minska kostnader och öka
miljönyttan. Framöver ser vi detta som en modell för hur
cirkulära lösningar kan generera både ekonomiska och
miljömässiga vinster, och samtidigt bygga starkare samar-
beten i branschen.
Våra hyresgäster är kärnan i vår verksamhet. Det är därför
glädjande att vårt NKI-resultat har ökat till 81 (79), vilket
speglar vårt fokus på kvalitet, trygghet och service. Socialt
engagemang är en naturlig del av vår verksamhet och tar
sig i uttryck i bland annat trygghetsvandringar, barn- och
ungdomsevenemang i Ljungbyhed och aktiviteter i Ängel-
holm tillsammans med Destination Valhall Park. Parallellt
har vi ett tydligt fokus på våra medarbetares välmående,
vilket återspeglas i ett högt NMI-resultat på 81 (85).
God styrning och ett tydligt ansvarstagande är grund-
läggande för ett hållbart företagande. Under året har vi
vidareutvecklat bolagsstyrningen genom att implementera
en antikorruptionspolicy och uppförandekod för leveran-
törer. Detta stärker transparens, förtroende och långsiktig
stabilitet.
Året som har gått bekräftar att hållbarhet handlar om mer
än lagstiftning – det handlar om långsiktighet, strategiska
vägval och värdeskapande på flera nivåer. Vi fortsätter att
integrera hållbarhet i varje del av verksamheten och ser
fram emot att utveckla nya lösningar som gör skillnad – för
våra hyresgäster, våra medarbetare, våra investerare och
för samhället i stort.
Christin Hertzberg
Hållbarhetschef
Hållbarhetschef har ordet
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 37
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Hållbarhet är en integrerad del av Annehems affärsstrategi och värdeskapande som
genomsyrar hela verksamheten – från förvärv och utveckling till förvaltning och grön
finansiering. Genom långsiktig förvaltning, gröna investeringar och nära samarbete
med hyresgäster och medarbetare bidrar Annehem aktivt till en hållbar omställning.
VÅR HÅLLBARHETSSTRATEGI
Annehems hållbarhetsstrategi bottnar
i bolagets vision, affärsstrategi och
fokusområden. Hållbarhetsstrategin
syftar till att säkerställa systematik i
arbetet samt en tydlig koppling mellan
hållbarhetsinsatser och affärsvärde för
att möjliggöra långsiktig tillväxt.
Vårt långsiktiga hållbarhetsarbete och
värdeskapande grundar sig i miljömäs-
siga, sociala och styrningsrelaterade
frågor.
VÅRA FOKUSOMRÅDEN
Annehems hållbarhetsarbete är
strukturerat kring sex fokusområden
som är integrerade i bolagets interna
processer och vägledande i våra
externa samarbeten. Fokusområdena
speglar de frågor som är mest väsent-
liga för Annehem och där vi har störst
möjlighet till påverkan och att skapa
långsiktigt värde.
Ett hållbart och modernt
fastighetsbestånd
Genom långsiktiga investeringar, effektiv
förvaltning och smarta tekniska lösningar
utvecklar vi ett energieffektivt och hållbart
fastighetsbestånd. Vårt proaktiva arbete
bidrar till minskad miljöpåverkan, lägre
driftkostnader och ökad kvalitet för våra
hyresgäster, samtidigt som fastigheternas
värde stärks över tid.
1. Ett hållbart fastighetsbestånd
3. Hjälpa hyresgäster att verka hållbart
6. Värna om varandra5. Nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer
2. Optimering av energiförbrukning
4. Ansvarstagande
Nöjda hyresgäster och långsiktiga
relationer
Annehem skapar social hållbarhet genom
trygga miljöer, nära dialog och långsiktiga
relationer med våra hyresgäster och
lokalsamhällen. Genom att förstå behov
och vara en närvarande fastighetsägare
bidrar vi till attraktiva platser där människor
och verksamheter kan trivas och utvecklas.
Ansvarsfullt företagande och stark
medarbetarkultur
Annehem bedriver verksamheten med hög
integritet, tydliga styrprocesser och god
transparens. Genom en öppen dialog,
ansvarstagande ledarskap och en
inkluderande medarbetarkultur bygger
bolaget förtroende hos våra intressenter
och skapar förutsättningar för en stabil och
hållbar utveckling.
HÅLLBART
VÄRDESKAPANDE
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 38
Effektiv och grön energianvändning
Hållbar ekonomisk tillväxt
Hållbara städer och samhällen
Minskad mängd avfall
Minskad klimatpåverkan
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd
(SDG 7, 8, 11, 12 & 13)
Vårt mål är att 90 procent av vårt fastighetsbestånd
ska vara miljöcertifierat och taxonomilinjerat. Genom
klimatanpassning, investeringar i energieffektiv teknik
och digitala lösningar arbetar vi för att minska klimat-
påverkan. Grön finansiering integrerar hållbarhet i våra
ekonomiska beslut och stärker vårt långsiktiga arbete.
2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra
fastigheter (SDG 7, 8 & 13)
Vi minskar CO
2
e-utsläpp genom energieffektivisering,
egenproducerad förnybar energi och systematiskt arbete
för att sänka energiförbrukningen. Detta leder till både
lägre klimatpåverkan och ökad resurseffektivitet.
3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart
(SDG 7, 11, 12 & 13)
Genom partnerskap med våra hyresgäster arbetar vi för
att minska miljöpåverkan. Vi erbjuder gröna hyresavtal,
mäter energiförbrukning och optimerar avfallsåtervin-
ning för att skapa hållbara verksamheter.
4. Vi tar ansvar (SDG 8, 11 & 13)
Vi säkerställer att våra leverantörer och partners arbetar
hållbart och etiskt. Med årliga utbildningar och gransk-
ningar minskar vi klimatpåverkan från projekt och stärker
regelefterlevnaden i hela vår verksamhet.
5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga
relationer (SDG 7, 8, 11, 12 & 13)
Genom att skapa nöjda och lojala hyresgäster minimerar
vi onödiga ombyggnationer och anpassningar, vilket
minimerar klimatpåverkan och främjar en hållbar fastig-
hetsutveckling.
6. Vi värnar om varandra (SDG 8)
Vi bygger en inkluderande arbetsmiljö där medarbetare
trivs och utvecklas. Genom att prioritera mångfald,
jämställdhet och hälsa stärker vi grunden för långsiktig
hållbar tillväxt.
Genom ett strukturerat och långsiktigt hållbarhetsarbete skapar vi värde för våra
hyresgäster, ägare och samhället i stort.
Från strategi till handling
Våra arbetssätt bidrar till flera av FN:s globala hållbarhetsmål (SDG) och Annehems långsiktiga klimatarbete.
Under året har vi tagit fram en ny klimatfärdplan som tydliggör vår väg mot minskade utsläpp och klimatneutrali-
tet. Klimatfärdplanen kommer att följas upp genom en ansökan till Science Based Targets initiative (SBTi) under
2026, som en del av bolagets fortsatta arbete för att säkerställa vetenskapligt förankrade klimatmål.
Under 2024 genomförde Annehem en dubbel väsent-
lighetsanalys för att kartlägga bolagets påverkan på
människor, samhälle och miljö samt hållbarhetsrelaterade
affärsrisker och möjligheter. Analysen gav värdefulla
insikter som vägleder våra prioriteringar framåt. Även
utan krav på CSRD-rapportering har arbetet varit mycket
nyttigt och stärker det långsiktiga hållbarhetsarbetet.
Annehem följer relevanta lagkrav och etablerade
internationella riktlinjer och arbetar kontinuerligt med
att utveckla processer, stärka vår affärsetik och minska
vår miljöpåverkan. Genom nära dialog med intressenter
säkerställer vi ett ansvarsfullt och transparent företa-
gande.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 39
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Klimatbokslut
(kg CO
2
e) Besrivning utsläpp 2025 2024 2023 2022
Scope 1:
1
kg CO
2
e 8 823 34 548 17 306 33 984
Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon 0 0 6 354 23 603
Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 0 24 636 784 0
Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna 8 823 9 912 10 168 10 381
Scope 2: Market based
2
kg CO
2
e 188 741 151 754 117 608 119 411
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
0 0 0 0
Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,
aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal
0 0 0 0
Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 188 741 151 754 117 608 119 411
Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0
Scope 2: Location based
2
kg CO
2
e 596 091 729 892 774 382 717 098
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
27 266 45 819 32 520 34 109
Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,
aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal
122 677 190 900 176 583 190 163
Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 446 148 493 173 565 279 492 826
Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0
Scope 3:
3
kg CO
2
e 1 239 016 4 444 841 1 373 055 2 346 238
3-1 Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel
och underhåll, drift och tekniska konsulter
418 632 13 976 7 003 4 870
3-2 Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning,
utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.
240 361 3 581 870 425 473 1 211 834
3-3 Bränsle- och energirelaterade
aktiviteter
Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2.
Uppströms utsläpp för inköpt energi
121 179 272 637 287 555 321 650
3-6 Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och
hotellvistelser
7 669 20 490 19 223 70 393
3-13 Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning 451 175 555 868 633 801 737 491
1)
Utsläpp från direktf örbränning (egna fordon och gas) och köldmedia
2)
Utsläpp från fastighetsenergi och inköpt energi till verksamheten
3)
Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor
och hyresgästernas elanvändning.
Klimatbokslutet för 2025 har genomförts i enlighet med GHG-
protokollet och följer samma rapporteringsprinciper som föregå-
ende år. Annehem ser en fortsatt positiv utveckling i rapporte-
ringsprocesser och i datakvalitet, vilket stärker jämförbarheten och
kontrollen både under året och över tid. Under 2025 påbörjades
implementeringen av ett nytt energiuppföljningssystem som suc-
cessivt kommer att bidra med bättre översikt och mer detaljerade
förbrukningsdata för våra fastigheter.
Scope 1
Utsläppen i Scope 1 har minskat med 74 procent jämfört med
2024. Minskningen beror nästan uteslutande på att ingen köldme-
dia har behövt fyllas på under året. Påfyllnad av köldmedia är dock
cyklisk, vilket innebär att variationer kan uppstå mellan åren trots
löpande tillsyn av anläggningarna.
Vi har fortsatt nollutsläpp från egna företagsbilar och maskiner
genom omställningen till elfordon och användning av HVO100.
Direktförbränningen av gas i fastigheten Kamaxeln 2 minskade i
samband med försäljningen och frånträdet den 1 december 2025.
Den fullständiga effekten av denna avyttring kommer att synas i
Scope 1 från och med 2026.
Scope 2
Annehem redovisar utsläppen i Scope 2 enligt både market-based
och location-based metoden för att ge en heltäckande bild av
utsläppen från inköpt energi.
Enligt market-based metoden ökade utsläppen med 24 procent
jämfört med 2024. Ökningen beror inte på högre förbrukning, utan
på att emissionsfaktorn från fjärrvärmeleverantören i Ängelholm
har stigit.
Enligt location-based metoden minskade utsläppen med 18
procent jämfört med 2024. Minskningen förklaras av en större
andel förnybar nordisk elmix i Sverige, förbättrade (lägre) emissions-
faktorer i Finland samt en faktisk minskning av vår totala energiför-
brukning med cirka 1 procent.
Scope 3
Utsläppen i Scope 3 har minskat markant jämfört med 2024. Den
främsta förklaringen är att färre och mindre omfattande förädlings-
projekt genomförts under året. Samtidigt har en metodförändring
för förbättrad datainsamling och täckning medfört ökade redovi-
sade utsläpp inom kategori Scope 3-1.
Även i Scope 3 syns tydliga effekter av en större andel förnybar
nordisk elmix i Sverige samt förbättrade emissionsfaktorer i Finland,
vilket bidrar till lägre utsläpp kopplade till energi. Hyresgästernas
elanvändning är i nivå med föregående år och utsläppen från
flygresor har minskat något, eftersom en del av utsläppen från
tjänsteresor nu rapporteras i Scope 3-1.
Sammanfattning och framåtblick
Årets klimatbokslut präglas av färre förädlingsprojekt, inga påfyll-
nader av köldmedia samt lägre emissionsfaktorer i den nordiska
elmixen i Sverige och förbättrade emissionsfaktorer i Finland.
Tillsammans har dessa faktorer haft en betydande påverkan på
utfallet i samtliga scope.
Under 2026 fortsätter arbetet med att utveckla energiuppföljnings-
systemet och stärka den hållbara förvaltningen genom förbättrade
rutiner, processer och åtgärder med fokus på energieffektivisering
och minskade utsläpp.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 40
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Långsiktigt mål Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023
1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd
Miljöcertifierat fastighetsvärde (andel) 90 % >85 % 82 % 82 % 82 %
Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 75 %
Grön finansiering (andel) 90 % Mätning 83 % 83 % 87 %
Fastighetsvärde med klimat- och sårbarhetsanalys (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 85 %
Fastighetsvärde med energiklass A och B Mätning 83 % 82 % 82 %
2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter
Fastighetsenergi (MWh) Mätning 15 586 15 778 16 406
Intensitet Fastighetsenergi (kWh/kvm) reducera 3 % per år 75 73 77 81
Egenproducerad förnybar energi (kWh/kvm) 3 Mätning 0,8 0,7 0,8
3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart
Intensitet Hyresgästenergi (kWh/kvm) – Mätning 39 39 41
Gröna hyresavtal (andel av avtalsvärde) 80 % >45 % 48 % 44 % 35 %
Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning (andel) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Vattenanvändning (l/kvm) reducera 1 % per år 271 309 274 315
4. Vi tar ansvar
Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) (andel medarbetare) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Granskning av strategiska leverantörer (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter (antal) 1 Inventera och möjliggöra för fler Mätning 6 302 400
Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar (%) 100 % >90 % 100 % 100 % 85 %
Andel miljöklassade tjänstebilar (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer
Nöjd kund index (index 0-100) Över branschsnitt >80 81 79 74
Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid (år) Söka långsiktiga relationer Mätning 4,5 4,5 4,2
6. Vi värnar om varandra
Nöjda medarbetare, förtroendeindex (index 0-100) >70 >70 81 85 81
Frisknärvaro (%) >97 % >97 % 99,3 % 99,3 % 99,3 %
Könsfördelning – styrelse (% kvinnor/män)
50 % ±10 50 % ±10 33 % | 67 % 33 % | 67 % 29 % | 71 %
Könsfördelning – ledning (% kvinnor/män)
50 % ±10 50 % ±10 75 % | 25 % 75 % | 25 % 75 % | 25 %
Könsfördelning – medarbetare (% kvinnor/män)
50 % ±10 50 % ±10 65 % | 35 % 60 % | 40 % 60 % | 40 %
Upplevd inkludering (index 0-100) Hög inkludering Mätning 95 99 98
1) Den omfattande inventeringen av arter i Ljungbyhed Park avslutades 2024. Under 2025 har endast sporadiska kontroller genomförts, vilket förklarar det låga antalet nyregistrerade arter.
Hållbarhetsmål
Effektivisering och en hållbar
förvaltning
Under 2025 tog vi ytterligare steg i utveck-
lingen mot en mer resurseffektiv och hållbar
fastighetsförvaltning. Genom strukturerad upp-
följning, teknisk optimering och nära dialog med
våra hyresgäster stärker vi både miljöprestan-
dan och affärsmässigheten i förvaltningen.
Under året minskade fastighetsenergiförbrukningen med cirka 1
procent jämfört med föregående år. Energiintensiteten förbättrades
från 77 (2024) till 73 (2025), vilket motsvarar en minskning om 5
procent och överträffar vårt årliga reduktionsmål om 3 procent.
Utvecklingen i våra företagsparker är fortsatt positiv. Vi genomför
löpande effektiviseringsåtgärder i det äldre beståndet och många
fastigheter uppvisar minskad energianvändning. Samtidigt har ett
mindre antal objekt identifierats med tydligare förbättringsbehov.
För dessa intensifieras nu arbetet genom riktade åtgärder och
fördjupad hyresgästdialog. Sammantaget ser vi en fortsatt för-
bättringspotential i hela beståndet och arbetar aktivt vidare med
effektiviseringsåtgärder och optimering.
Under året har vi stärkt vår analysförmåga genom implemen-
teringen av ett nytt energiuppföljningssystem, vilket kommer att
ge oss ett bättre beslutsunderlag och möjliggöra mer träffsäkra
åtgärder. Organisationen har även förstärkts med en ny teknik- och
driftansvarig, vilket ytterligare ökar vår operativa kapacitet och
kompetens inom energieffektivisering.
I takt med stigande fjärrvärmepriser under 2025 har arbetet med
energieffektivisering blivit än mer affärskritiskt. Minskad energian-
vändning bidrar inte enbart till lägre klimatpåverkan, utan kan också
leda till lägre mediakostnader eller i tider av högre priser till en mer
begränsad kostnadsökning.
Vi kommer att fortsätta att utveckla nya solcellsanläggningar där
förutsättningarna är goda och har nu sex fastigheter med installe-
rade solceller. Investeringarna bidrar långsiktigt till lägre och mer
förutsägbara energikostnader, minskade utsläpp samt ett stärkt
fastighetsvärde.
Andelen gröna hyresavtal i Region Sverige ökade från 44 till 48
procent. Våra förvaltare erbjuder aktivt gröna hyresavtal i samband
med omförhandlingar och nyuthyrningar, vilket stärker relationen
med hyresgästerna och skapar gemensamma incitament för ett
strukturerat hållbarhetsarbete.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 41
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Medarbetare och arbetsmiljö
Som ett mindre bolag är en god arbetsmiljö
grundläggande för vår framgång. Vi arbetar
aktivt med mångfald och jämställdhet, särskilt
vid rekrytering, utveckling och successionspla-
nering. Bolaget består av elva kvinnor och sex
män, och ledningsgruppen består av tre kvinnor
och en man. Annehem eftersträvar en jämn
könsfördelning överlag. Styrelsen har fyra män
och två kvinnor, och valberedningen arbetar för
att uppnå en jämnare könsfördelning över tid.
Vi främjar en inkluderande kultur genom regel-
bundna medarbetarsamtal, möten och forum
där alla medarbetare kan påverka och bidra till
verksamheten och sin egen utveckling. Under
2025 uppgick vårt Nöjd Medarbetar Index (NMI)
till 81, en mindre nedgång från 85 föregående år,
men fortsatt högt. Resultatet speglar hög trivsel,
förtroende för ledarskapet och motivation bland
medarbetarna, vilket är en viktig grund för bola-
gets långsiktiga utveckling och leveransförmåga.
Vi arbetar också aktivt för att främja hälsa och
välbefinnande. Nyttjandegraden av friskvårds-
bidraget uppgick till 78 procent, en ökning med
10 procent, och frisknärvaron var fortsatt hög på
99,3 procent. För att stödja en effektivare och
mindre stressande arbetsvardag har vi påbörjat
en digitaliseringsprocess som bland annat inklu-
derar utbildningar i verktyg som Teams, One-
Note, ToDo och Planner. Vårt jämställdhetsindex
låg på 95 av 100, vilket visar att våra medarbe-
tare i stort sett upplever lika villkor oavsett kön,
ålder, etnicitet eller funktionsvariation.
Kundrelationer och samhällsengagemang
Kundnöjdhet är en annan viktig del av vårt
sociala ansvar. Under 2025 ökade vårt Nöjd
Kund Index (NKI) till 81 (79), vilket bekräftar
att vårt arbete med kundnära relationer ger
resultat. Annehem belönades med pris för högst
kundnöjdhet i segmentet medelstora bolag i
CFI Group Nordics Fastighetsbarometer Kontor.
Priset speglar hyresgästernas uppskattning av
våra lokaler, service och förvaltning samt vårt
dagliga engagemang för att skapa attraktiva och
trygga miljöer.
Vi engagerar oss även i lokalsamhället. Under
året deltog vi i Framtidsmässan och Campus-
dagen i Ljungbyhed Park, där över 3 000 elever
och studenter fick möta utbildningsaktörer
och näringsliv, inspireras och utforska framtida
yrkesmöjligheter. Annehem tilldelades även en
andraplats i Sparbanken Skånes Framtidspris
2024, vars prissumma har gått till sociala initiativ
för barn och unga i våra företagsparker under
året. Vi deltog därutöver i en trygghetsvandring
i Nya Ulriksdal tillsammans med kommun, polis
och andra aktörer, för att proaktivt säkra triv-
samma miljöer.
Vi ser social hållbarhet som en långsiktig
investering. Initiativ som trafiksäkerhetsdagar,
Jul och Påsk i Parken i Valhall Park samt stöd
till lokala sport- och fritidsaktiviteter stärker
relationer, gemenskap och trivsel både internt
och externt. Genom engagemang, inkluderande
arbetsmiljö och nära dialog med hyresgäster och
samhälle bidrar vi till att skapa värde för alla våra
intressenter, i linje med Annehems övergripande
hållbarhetsstrategi och fokusområden.
Engagemang som skapar värde
För Annehem är social hållbarhet en central del av hållbarhetsstrategin och bolagets långsiktiga värdeska-
pande. Genom att agera enligt våra värdeord: professionellt, långsiktigt, engagerat och som möjliggörare strä-
var Annehem efter att skapa värde för bolagets medarbetare, hyresgäster, partners och samhällen där vi ver-
kar. Vårt sociala arbete bygger på våra värdeord och fokusområden, där inkluderande arbetsmiljö, starka
kundrelationer och lokalt engagemang är avgörande för att stärka både människor och verksamhet.
Professionella
Vi är pålitliga, affärsmässiga
och spelar i samma lag.
Långsiktiga
Vi tar ansvar, agerar hållbart
och skapar stabilitet.
Engagerade
Vi är tillgängliga, lyhörda
och tar proaktivt initiativ.
Möjliggörare
Vi är hjälpsamma,
anpassningsbara och
hittar kreativa lösningar.
Anställda
År Totalt antal Kvinnor Män
2025 17 65 % 35 %
2024 16 60 % 40 %
Företagsledning
År Totalt antal Kvinnor Män
2025 4 75 % 25 %
2024 4 75 % 25 %
Styrelse
År Totalt antal Kvinnor Män
2025 6 33 % 67 %
2024 6 33 % 67 %
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 42
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hållbarhetsstyrning
Ansvarsfull styrning och affärsetik
En stark och ansvarsfull bolagsstyrning är en
grundförutsättning för Annehems långsiktiga
värdeskapande. Våra värderingar – professionella,
engagerade, långsiktiga och möjliggörare – utgör
kärnan i vårt företagande och vägleder oss i
våra beslut och vårt dagliga arbete. Genom hög
integritet, tydliga processer och en kultur präglad
av ansvarstagande skapar vi förtroende hos våra
hyresgäster, ägare, investerare, medarbetare och
samarbetspartners.
God affärsetik och regelefterlevnad är centrala
delar av vår verksamhet. Vi har en tydlig nolltole-
rans mot korruption, mutor och oetiskt beteende,
och arbetar systematiskt för att säkerställa
öppenhet, transparens och ansvar i alla affärsre-
lationer. Genom ett ansvarsfullt förhållningssätt
stärker vi vår motståndskraft mot risker och bidrar
till en stabil och hållbar utveckling.
Ansvarsfullt företagande
För Annehem innebär ansvarsfullt företagande
att bedriva verksamheten med respekt för
människor, samhälle och miljö samt i enlighet
med gällande lagar och regelverk. Vi strävar efter
att fatta väl avvägda beslut som tar hänsyn till
både affärsmässiga och hållbarhetsrelaterade
aspekter samt våra intressenters förväntningar.
Detta skapar långsiktig trygghet och stärker vår
position som en pålitlig och ansvarstagande
fastighetsägare.
Styrande ramverk, riktlinjer och policyer
Vårt styrningsramverk utgår från vår uppfö-
randekod, som fungerar som vår etiska och mora-
liska kompass och tillämpas i hela organisationen.
Koden betonar vikten av integritet, respekt för
mänskliga rättigheter, rättvis konkurrens, hante-
ring av intressekonflikter, korruptionsbekämpning
samt efterlevnad av lagar och regler. Uppfö-
randekoden är överordnad samtliga policyer inom
bolaget.
Annehem har åtagit sig att respektera och stödja
internationella standarder och riktlinjer, däribland
FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättig-
heterna, FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer
för multinationella företag samt ILO:s grundläg-
gande konventioner.
Vårt policyramverk omfattar bland annat hållbar-
hetspolicy, informationssäkerhetspolicy, IT-policy,
kommunikationspolicy samt uppförandekod för
leverantörer. Under året antogs även en antikor-
ruptionspolicy som tydliggör vår nolltolerans mot
alla former av mutor och otillbörliga förmåner.
Policyn syftar till att förebygga, upptäcka och
hantera oegentligheter samt skapa trygghet för
medarbetare och affärspartners i hur olika situa-
tioner ska hanteras.
Samtliga policyer granskas och fastställs årligen
av styrelsen, vilket säkerställer en stark förankring
i bolagets högsta beslutande organ. Alla nyan-
ställda tar del av uppförandekoden och personal-
handboken i samband med anställning.
Utbildning och kompetensutveckling
Utbildning är en central del av vårt arbete med att
förebygga risker och stärka efterlevnaden. Under
året genomfördes utbildningar inom bland annat
korruption och mutor, där praktiska exempel
och diskussioner bidrog till ökad medvetenhet
kring identifiering, hantering och rapportering av
misstänkta oegentligheter.
Vidare genomfördes omfattande utbildning
inom informations- och IT-säkerhet med fokus
på skydd mot nätfiske, bedrägerier och infor-
mationsläckage samt ansvarsfull användning av
AI-verktyg. För att ytterligare stärka kunskapen
genomförs regelbundet korta e-learningut-
bildningar inom säkerhet, riskhantering och
regelefterlevnad. Medarbetarna tilldelas, som en
följd av dessa utbildningar, en medvetenhetsnivå,
där 78 procent uppvisar hög eller normal nivå och
22 procent låg. Bolaget bedriver ett kontinuerligt
arbete för att höja nivån hos medarbetare med
låg medvetenhet till minst normal nivå.
Visselblåsarfunktion och öppenhetskultur
Vi värnar om en öppen och trygg företagskultur
där medarbetare uppmuntras att lyfta frågor och
misstänkta överträdelser utan rädsla för repres-
salier. Misstänkta avvikelser kan rapporteras till
närmaste chef, ledningen eller via vår externa
visselblåsarfunktion genom WhistleB Whistle-
blowing Centre.
Tjänsten möjliggör anonym rapportering av
misstänkta brott mot uppförandekoden, lagar
eller interna regelverk samt allvarliga risker eller
oegentligheter. Under 2025, såsom 2024, inkom
inga (0) anmälningar.
Samverkan och medlemskap
Genom medlemskap i strategiska branschorga-
nisationer stärker vi vår kompetens, trovärdighet
och möjlighet att bidra till en hållbar utveckling
inom fastighetssektorn. Vi deltar aktivt i nätverk
och samarbeten för att dela erfarenheter, följa
utvecklingen inom hållbarhet och vidareutveckla
våra arbetssätt.
Annehem är medlem i:
• EPRA – European Public Real Estate
Association
• Fastighetsägarna
Genom ett strukturerat styrningsarbete, konti-
nuerlig kompetensutveckling och en stark värde-
grund skapar vi förutsättningar för ett ansvarsfullt
företagande som bidrar till långsiktigt förtroende,
stabilitet och hållbart värdeskapande.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 43
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Hållbarhetschef har ordet
Hållbarhetsstrategi och fokusområden
Från strategi till handling
Klimatbokslut
Hållbarhetsmål
Engagemang som skapar värde
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsratings och transparens
Bolagsstyrning
Finansiell information
Hållbarhetsratings och transparens
Fjärde året som grön aktie
Annehem gick in i sitt fjärde år som grön aktie på Nasdaq Stockholm
under 2025. Märkningen innebär att minst 50 procent av bolagets
omsättning härrör från gröna aktiviteter samt att en betydande
andel av investeringarna klassificeras som gröna enligt tillämpliga
kriterier.
S&P Global Ratings genomför årligen en oberoende genomlysning
av bolagets hållbarhetsarbete och gröna ramverk. Utfallet för 2024
visade att 73 procent av hyresvärdet samt 83 procent av fastighe-
ternas verkliga värde klassificeras som grönt. Resultatet bekräftar
den höga andelen hållbara tillgångar i portföljen och värdet av den
strategiska inriktningen mot fastigheter med hög hållbarhetspre-
standa.
Förbättrade hållbarhetsratings
Annehem utvärderas även av ledande ESG-analysaktörer som
mäter företagets exponering för, samt hantering av miljömässiga,
sociala och styrningsrelaterade risker (ESG). Under året erhöll bola-
get betyget Low Risk i Morningstar Sustainalytics ESG Risk Rating,
med en förbättrad poäng från 22,3 till 15,1. Förbättringen visar på
en stärkt struktur för hållbarhetsstyrning och riskhantering.
Annehem deltar även i S&P Global Corporate Sustainability Assess-
ment (CSA). I årets bedömning uppnådde Annehem en poäng om
28 av 100, i nivå med branschgenomsnittet. Resultatet ger ytterli-
gare vägledning i det fortsatta arbetet med att utveckla hållbarhets-
strategin och prioritera insatser där de har störst effekt.
EPR A BPR Gold Award
Annehems fokus på transparens och jämförbarhet återspeglas
även i den finansiella rapporteringen. Under året mottog bolaget
European Public Real Estate Association BPR Gold Award. Bland
16 svenska EPRA-medlemmar var det endast tre bolag som erhöll
utmärkelsen ”Gold” 2025, och Annehem var dessutom det enda
bolaget som uppmärksammades med priset ”Most Improved”.
EPRA Best Practices Recommendations (BPR) tillhandahåller
standardiserade definitioner av centrala finansiella nyckeltal inom
fastighetsbranschen, såsom EPRA Earnings, NRV, NTA och NDV.
Genom att rapportera enligt dessa riktlinjer bidrar Annehem till
ökad transparens och jämförbarhet inom sektorn (se sida 89-90).
EPRA Sustainability Best Practices Recommendations
(sBPR)
Som medlem i EPRA ombeds Annehem även att rapportera enligt
EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR), med
målet att göra hållbarhetsrapporter inom branschen mer jämför-
bara, harmoniserade och transparenta. Rapporteringen omfattar
miljö, sociala frågor och bolagsstyrning och publiceras i en separat
rapport på Annehems webbplats senast den 31 maj 2026.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 44
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Bolagsstyrning
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 45
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Annehem står
på stadig grund
Att driva ett fastighetsbolag är inget trolleri. Det är
ett gediget arbete som kräver långsiktighet, en tydlig
strategi, en envishet och förmåga att omsätta visioner
i handling, även när marknaden är utmanande. Annehem
har på fem år mognat. Grundjobbet är gjort. Det är
ordning och reda. Det är ambitiösa målsättningar.
Och framför allt: det är en sammanhållen organisation
och ledning som kontinuerligt levererar.
Ordförande har ordet
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 46
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Jag vill betona att
fastighetsinvesteringar
alltid kommer att vara
Annehems dominerande
kapitalplacering.
Tillväxtmål speglar ambitionen
Annehems mycket höga ambitioner speglas i de
långsiktiga finansiella mål som reviderades inför
2025. Målen visar Annehems långsiktiga tillväxt-
förmåga och är satta för att kunna nås över tid,
inte nödvändigtvis varje enskilt år.
Ordning och reda
Under 2025 visade Annehem att ambitionerna är
på riktigt. Bolaget erhöll redan vid första försöket
EPRA:s guldstatus för sin ekonomiska redovis-
ning. Att nå den nivån är en bedrift som få bolag
i Europa kan stoltsera med, och som visar på den
kvalitet, transparens och struktur som präglar
verksamheten och rapporteringen.
Kapitalallokering och återköp i fokus
Jag vill betona att fastighetsinvesteringar
alltid kommer att vara Annehems dominerande
kapitalplacering. Samtidigt behöver ett välskött
fastighetsbolag kunna använda andra verktyg för
att skapa aktieägarvärde när aktiemarknaden ger
den möjligheten. Det var också skälet till beslutet
att initiera ett aktieåterköpsprogram i slutet av
året. I början av 2026 slutfördes detta aktieåter-
köpsprogram varpå styrelsen beslutade om ett
nytt program i likhet med det föregående. Styrel-
sens bedömning är att aktien har handlats med
en betydande rabatt i förhållande till bolagets
substansvärde och framtida potential. Återköpen
syftar till att ge Annehem möjlighet att anpassa
kapitalstrukturen från tid till annan och möjliggöra
finansiering av framtida affärer med egna aktier.
Allt för att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
En högkvalitativ portfölj med potential
Annehems styrka ligger i den osedvanligt hög-
kvalitativa fastighetsportföljen, där varje objekt
är utvalt med omsorg. Portföljens diversifierade
sammansättning och kvalitet möjliggör både
stabila kassaflöden i en tuffare konjunktur och
en långsiktig värdeutveckling. Under 2025 har
Annehem ytterligare befäst sin position som
en ambitiös aktör på fastighetsmarknaden, och
fortsatt tillväxtresan genom värdeskapande
investeringar i befintlig portfölj och ytterligare
förvärv som utökar den befintliga portföljen av
samhällsfastigheter.
Ett aktivt och engagerat styrelseår
Under 2025 har styrelsen visat ett stort engage-
mang och haft fokus på de strategiska frågor som
bär bolaget framåt. Vi har totalt genomfört 20
sammanträden i styrelse och utskott, och året har
präglats av ett högt tempo och gott samarbete
med den operativa ledningen.
När vi nu blickar framåt gör vi det med tillförsikt.
Internt har Annehem skapat stabilitet och genom-
förandekraft som gör bolaget redo för vad som än
kommer. De största utmaningarna finns inte inom
bolaget, utan i marknaden, konjunkturen och de
yttre omständigheter som alla företag möter.
Jag vill rikta ett stort tack till ledningen och
styrelsen för det arbete som har lagts ner under
året. Det är tack vare er som Annehem står på en
stadig grund, redo att leverera stabila resultat och
värdetillväxt för aktieägarna.
Henrik Saxborn
Ordförande
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 47
Aktieägare
ÅrsstämmaExtern revision
Finansutskott
Revisionsutskott
Ersättningsutskott
Valberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Styrelse
VD & ledningsgrupp
Bolagsstyrning i Annehem
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt
aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till
att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är
fördelade mellan bolagets organ i enlighet med
tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv
och transparent bolagsstyrning ger ägarna
möjlighet att hävda sina intressen gentemot
bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel-
ningen mellan styrelsen och ledningen, men även
i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig
och transparent bolagsstyrning resulterar i att
beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för
Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter
ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av
Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar
styrelsens beskrivning av intern kontroll och
riskrapportering avseende finansiell rapportering.
Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag,
bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning
(¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer
som ges ut av relevanta organisationer.
Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig
själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna,
under förutsättning att sådana eventuella avvikel-
ser och den valda alternativa lösningen beskrivs
och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrnings-
rapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”).
Externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS-standard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Firmateckning, attestordning och ekonomi-
handbok
• Policy för information, informationssäkerhet,
IR, insiderpolicy och uppförandekod
• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy
• Policy för IT, intern kontroll och riskhantering
• Processer för intern kontroll och riskhantering
med flera
Bolagsstyrningsrapport
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 48
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Bolagsordning
Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB
(publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget
har till föremål för sin verksamhet att, direkt
eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastig-
heter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt
bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar
i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i
aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt
innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt
bestämmelser om kallelse och dagordning för
årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på anne-
hem.se. Annehem följer Koden.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Vid årsskiftet hade Annehem 23 915 aktieägare.
I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A
som berättigar innehavaren till 10 röster vid
bolagsstämman och aktier av serie B som berät-
tigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma.
Bolagets största aktieägare, Ekhaga Utveckling
AB ägde 32,5 procent av kapitalet med 47,5
procent av rösterna. Mats Paulssonstiftelserna
och Mats och Fredrik Paulsson med familjer,
hamnar på plats två och tre på aktieägarlistan och
äger 7,9 procent av kapitalet samt 14,5 procent
av rösterna, respektive 5,9 procent av kapitalet
samt 11,3 procent av rösterna. Se vidare på sida
58, Annehem-aktien.
BOLAGSSTÄMMA
Allmänt
Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolags-
stämman bolagets högsta beslutsfattande organ.
På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt
i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resul-
tat- och balansräkningar, disposition av bolagets
resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens
ledamöter och verkställande direktör, val av
styrelseledamöter och revisorer samt ersättning
till styrelsen och revisorerna.
Årsstämma måste hållas inom sex månader från
utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman
kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt
bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma
genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar
och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola-
gets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt
annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på
bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroc-
lear Sweden förda aktieboken sex bankdagar
före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för
deltagande i bolagsstämman senast den dag
som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare
kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller
genom ombud och kan även biträdas av högst två
personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare
att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika
sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman.
Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga
aktier som aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägarna
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat
på bolagsstämman måste skicka en skriftlig
begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt
vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före
bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i
kontakt med styrelsen kan göra detta genom att
skicka ett mail till: ir@annehem.se.
ÅRSSTÄMMA 2025
Årsstämman 2025 hölls den 14 maj och genom-
fördes med fysisk närvaro av aktieägare och med
möjlighet för aktieägare att utöva sin rösträtt
genom förhandsröstning (poströstning). På
årsstämman beslutades att genom omval utse Pia
Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson,
Anders Hylén, och Lars Ljungälv till styrelseleda-
möter och att genom omval utse Henrik Saxborn
till styrelseordförande.
Årsstämman beslutade även att styrelsearvode,
inklusive ersättning för utskottsarbete, ska utgå
om högst 1 490 000 kronor.
Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om nyemission av
B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en
utspädning uppgående till högst 10 procent av
det antal aktier som är utestående vid tidpunkten
för årsstämmans beslut om bemyndigande,
räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyn-
digandet.
Årsstämman beslutade även att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så
många egna B-aktier att bolagets innehav vid
var tid inte överstiger 10 procent av samtliga
aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna
B-aktier.
VALBEREDNING
Valberedningens uppgift är att inför årsstämman
lämna förslag till beslut avseende bland annat
stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelse-
arvoden, val av revisorer och revisionsarvode.
Bolagsstämman 2025 beslöt att anta följande
instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills
vidare.
Principer för utnämning av valberedningen
Bolaget ska ha en valberedning bestående av en
ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet
största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte
styrelseordföranden. Valberedningen ska konsti-
tueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear
Sweden AB per 31 augusti varje år och övrig
tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits
bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföran-
den som också kommer att kalla till valberedning-
ens första möte.
Den ledamot som representerar den största
aktieägaren ska utses till ordförande för valbe-
redningen om inte valberedningen enhälligt utser
någon annan. Om en eller flera av aktieägarna
som har utsett representanter till valberedningen
tidigare än tre månader före årsstämman inte
längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska
representanter som utsetts av dessa aktieägare
avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre
största aktieägarna kan utse sina representanter.
Om en representant avgår ur valberedningen
innan valberedningens arbete är avslutat och
valberedningen anser det nödvändigt att ersätta
honom eller henne, ska en sådan ersättnings-
representant representera samma aktieägare
eller, om aktieägaren inte längre är en av de
största aktieägarna, den största aktieägaren i
turordningen. Aktieägare som utsett representant
till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga
sådan ledamot och utse ny representant till
ledamot i valberedningen. Ändringar i samman-
sättningen av valberedningen måste meddelas
omgående.
Valberedningen ska arbeta fram följande
förslag att förelägga årsstämman för beslut:
• förslag till stämmoordförande
• förslag till antal styrelseledamöter
• förslag till styrelseledamöter
• förslag till styrelseordförande
• förslag till styrelsearvoden med uppdelningen
mellan ordförande och övriga ledamöter i
styrelsen samt ersättning för utskottsarbete
• förslag till revisorer
• förslag till arvode för bolagets revisorer
• och i den mån så anses erforderligt, förslag
till ändringar i nuvarande instruktion för
valberedningen.
Valberedningen ska i samband med sitt uppdrag
i övrigt fullgöra de uppgifter som enligt aktie-
bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning
ankommer på valberedningen. Valberedningens
sammansättning inför årsstämman ska normalt
sett meddelas senast sex månader före stämman.
Ersättning ska inte utgå till representanterna i
valberedningen. Bolaget ska ersätta eventuella
kostnader som valberedningen ådrar sig i sitt
arbete, exempelvis kostnader för externa konsul-
ter som av valberedningen bedöms nödvändiga
för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt
uppdrag. Mandatperioden för valberedningen
upphör när sammansättningen av den följande
valberedningen har offentliggjorts.
Valberedningens sammansättning
Inför årsstämman 2026 i Annehem har följande
aktieägarrepresentanter utsetts till ledamöter
i valberedningen. Henrik Saxborn (styrelsens
ordförande), Per Gullstrand (utsedd av Ekhaga
Utveckling AB), Niclas Röken (utsedd av Alcur
Fonder) samt Anders Sundström (utsedd av Mats
Paulsson). Per Gullstrand har utsetts till valbered-
ningens ordförande.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 49
JANUARI/FEBRUARI/MARS
• Fastställande av årsbokslut och beslut om
bokslutskommuniké.
• Frågor med anledning av bolagsstämma.
• Utvärdering av styrelsens arbete.
• Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande
av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice
VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid
mötet när bolagets VD utvärderas.
APRIL/MAJ/JUNI
• Fastställande av kvartalsrapport.
• Beslut om styrelseförsäkring.
JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER
• Strategimöte.
• Fastställande av halvårsbokslut.
• Utvärdering av internkontroll.
• Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i
enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy
och Internkontrollpolicy.
• Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion
(internrevision).
OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER
• Fastställande av niomånadersrapport (vilken
styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).
• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och
strategier på kort och medellång sikt.
• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.
• Fastställande av budget för kommande verksamhetsår.
• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande
räkenskapsår.
• Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en
finanspolicy samt övriga policydokument som det
ankommer på styrelsen att anta.
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
ti
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
ANNEHEM
2025
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
STYRELSEN
Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande
organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig
för bolagets förvaltning och organisation, vilket
innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland
annat, fastställa mål och strategier, säkerställa
rutiner och system för utvärdering av fastställda
mål, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar
bolagets risker och affärsmöjligheter, fortlöpande
utvärdera bolagets resultat och finansiella ställ-
ning samt utvärdera den operativa ledningen.
Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande
direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska
styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst
nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamö-
terna väljs årligen på bolagsstämman för tiden
intill slutet av nästa årsstämma.
Annehems styrelse bestod vid slutet av 2025
av sex ordinarie ledamöter, inklusive styrelseord-
föranden och utan suppleanter. Pia Andersson,
Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders
Hylén och Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman
14 maj 2025. Som ordförande omvaldes Henrik
Saxborn. För information om styrelseledamö-
terna och deras uppdrag utanför bolaget samt
aktieinnehav i Annehem, se sida 54. Information
om ersättning till styrelseledamöterna som
beslutades på årsstämman 2025 återfinns i not 5,
på sida 76.
Styrelsens arbete
Annehems styrelse har under 2025 haft nio
sammanträden – varav ett konstituerande
sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska
styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten
per kalenderår plus ett konstituerande styrelse-
möte. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets
rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinst-
disposition samt frågor i samband med årsstäm-
man behandlas i februari och mars, delårsbokslut
i april, juli och oktober, strategi i augusti samt
budget för nästkommande år vid december
månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie
styrelsemötena behandlas förekommande frågor
av väsentlig betydelse för bolaget såsom investe-
ringar och eventuella försäljningar av fastigheter
samt finansiering. Vidare informeras styrelsen
om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och
fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om
arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrela-
terade frågeställningar hanteras regelbundet av
styrelsen. Styrelsen har även möten med reviso-
rerna utan företagsledningens närvaro. Bland de
ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under
2025 kan vidare nämnas företagsgemensamma
policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning
för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbe-
hov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och
organisationsfrågor samt bolagets försäkringssi-
tuation. Under 2025 har styrelsearbetet, förutom
ovanstående ordinarie ärenden, fokuserat på
följdverkningar och risker kopplat till konjunktur
och omvärldsläge samt aktieägarvärde med mera.
Styrelsen har även lagt ner tid på finansiering
kopplat till förvärvsmöjligheter samt arbete kring
bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har under
2025 genomfört en utvärdering av styrelsen och
utskotten med hjälp av en extern part. Som en del
av den årliga utvärderingsprocessen redovisas
utfallet av utvärderingen för valberedningen.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Karin
Ebbinghaus, Anders Hylén och Lars Ljungälv med
Lars Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet
ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och
uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Dess-
utom ska det hålla sig informerat om revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen
samt granska och övervaka revisorns opartiskhet
och självständighet. Därvid särskilt uppmärk-
samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid
förberedelse av förslag till bolagsstämmans val
av revisor. Under 2025 har revisionsutskottet
haft fem protokollförda möten då ovanstående
punkter behandlades.
Finansutskott
Finansutskottet består av tre ledamöter: Pia
Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Görans-
son med Henrik Saxborn som ordförande.
Bolagets VD är föredragande i finansutskottet.
Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra
finansieringsfrågor samt bereda investeringar/
försäljningar av fast egendom inför beslut i sty-
relsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad
och följs. Under 2025 har finansutskottet haft
fyra möten.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av två ledamöter:
Henrik Saxborn och Lars Ljungälv med Henrik
Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottet
har som uppgift att bereda beslut och besluts-
underlag i frågor om ersättningsprinciper, ersätt-
ningar och andra anställningsvillkor för anställda,
med fokus på lön och annan ersättning till VD och
koncernledning. Ersättningsutskottets uppgifter,
arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras
närmare i arbetsordningen för ersättningsutskot-
tet. Ersättningsutskottet har haft tre möten.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 50
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Verkställande direktören är underordnad
styrelsen och ansvarar för bolagets löpande
förvaltning och den dagliga driften. Arbetsför-
delningen mellan styrelsen och verkställande
direktören anges i arbetsordningen för styrelsen
och instruktionen för verkställande direktör.
Verkställande direktören ansvarar också för att
upprätta rapporter och sammanställa informa-
tion från ledningen inför styrelsemöten och är
föredragande av materialet på styrelsemötena.
Enligt instruktionerna för finansiell rapportering
är den verkställande direktören ansvarig för
finansiell rapportering i bolaget och ska följakt-
ligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt
med information för att styrelsen fortlöpande ska
kunna utvärdera bolagets finansiella ställning.
Verkställande direktör ska hålla styrelsen konti-
nuerligt informerad om utvecklingen av bolagets
verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets
resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och
kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje
annan händelse, omständighet eller förhållande
som kan antas vara av väsentlig betydelse för
bolagets aktieägare.
Ersättning till styrelseledamöter,
verkställande direktör och ledande
befattningshavare
Arvode och annan ersättning till styrelseleda-
möterna, inklusive ordföranden, fastställs av
bolagsstämman. På årsstämman den 14 maj
2025 beslutades att det årliga arvode ska utgå
till styrelsens ordförande med 480 000 kr och till
övriga ledamöter med 170 000 kronor, 40 000 kr
till revionsutskottet samt 20 000 kronor till övriga
utskotten. Styrelsens ledamöter har inte rätt
till några förmåner efter att deras uppdrag som
styrelseledamöter har upphört.
Riktlinjer för ersättning till verkställande
direktör och ledande befattningshavare
Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och
övriga anställningsvillkor för VD och övriga
ledande befattningshavare har fattats av styrel-
sen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt
baseras på fasta premier och formuleras i enlighet
med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller
i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex
månader och arbetsgivaren en uppsägningstid
om tolv månader. För övriga ledande befatt-
ningshavare gäller antingen en uppsägningstid
vid egen uppsägning om sex månader och från
bolagets sida om nio månader. Samtliga ledande
befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och
övriga anställningsförmåner under uppsägnings-
tiden. Information om ersättning till verkställande
direktören återfinns i Ersättningsrapporten på
annehem.se.
INTERN KONTROLL
Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll.
Processer för hantering av verksamheten ska
fastställas inom verksamhetsledningssystem.
VD ansvarar för processtrukturen inom bolaget.
Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av
bolagets och koncernens organisation, förfa-
rande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga
fokusområde i interna processer och tillhörande
kontroller har sin utgångspunkt i bolagets risk-
bedömning som årligen revideras. Processer och
kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete
med bolagets rådgivare, men är baserat på
Annehems behov och är baserat på nuvarande
branschpraxis inom den bransch som bolaget
verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att
en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering
sker, att bolagets och koncernens finansiella
rapporter upprättas enligt lag och till lämplig
redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas,
samt att andra tillämpliga krav, regelverk och
rekommendationer efterlevs. Bolagets system
för intern kontroll är även avsett att övervaka att
bolagets och koncernens policyer, principer och
instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll
omfattar även analys av risker och uppföljning
av införlivande informations- och affärssystem.
Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker
baserat på koncernens vision och mål. Riskbe-
dömning av strategiska, compliance, verksamhet
och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då
Annehem inte har någon egen internrevisions-
enhet så granskar externrevisorerna även intern
kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen
presenteras för revisionsutskottet och styrelsen.
Självskattningsprocesser och definierade kon-
troller för respektive process utförs årligen och
rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för själv-
utvärderingsprocessen och återrapporteringen
av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen.
Årets skattning gav vid handen att det föreligger
en mycket god intern kontroll i bolaget.
REVISION
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och
räkenskaper samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår
ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en
koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt
bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en
och högst två revisorer samt högst två revisors-
suppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med
Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande
befattningshavare som tillsammans utgör bola-
gets koncernledning. Riktlinjerna tillämpas på
ersättningar som avtalas, och förändringar som
görs i redan avtalade ersättningar, efter det att
riktlinjerna antogs av årsstämman 2021.
Riktlinjernas främjande av bolagets
affärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och
förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-
fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil
i lägen med goda kommunikationer i nordiska
tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-
ning bygger bolaget långsiktiga relationer och
värden. För ytterligare information om bolagets
affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida.
En framgångsrik implementering av bolagets
affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,
förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att
bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattnings-
havare kan erbjudas en konkurrenskraftig totaler-
sättning. Rörlig kontantersättning som omfattas
av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får
bestå av följande komponenter: fast kontantlön,
rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och
andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver
– och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om
exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt-
ningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av
rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett år. Den rörliga kontantersätt-
ningen får uppgå till högst 50 procent av den
fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant
rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära
omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-
nära arrangemang är tidsbegränsade och endast
Närvaro på sammanträden
Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten
och utskottsmöten under 2025 enligt tabellen nedan.
Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse möten Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott
Henrik Saxborn Ordförande Maj 2022 9/9 4/4 - 3/3
Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 8/9 - 5/5 3/3
Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 8/9 - 5/5 -
Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - -
Pia Andersson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - -
Anders Hylén Ledamot Mars 2020 9/9 - 5/5 -
Totalt antal möten 9 4 5 3
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 51
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera
eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-
ning för extraordinära arbetsinsatser utöver
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan
ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-
rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen
samt ej utges mer än en gång per år och per
individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av
styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-
tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Pensionspremierna för premiebestämd pension
för verkställande direktör ska uppgå till högst
35 procent av den fasta årliga kontantlönen.
VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande
befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.
Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller
vara premiebaserade med maximal avsättning
om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.
Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-
dande. Andra förmåner får innefatta bland annat
livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.
Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst
10 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-
ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-
lön under uppsägningstiden får sammantaget
inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta
kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning
från den ledande befattningshavarens sida får
uppsägningstiden vara högst sex månader.
Kriterier för utdelning av rörlig
kontantersättning m.m.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad
till förutbestämda och mätbara kriterier som
kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller
icke-finansiella, exempelvis medarbetarunder-
sökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också
utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade
så att de främjar bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive genomförandet av
dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha
en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja
befattningshavarens långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats
ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning
kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för
bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning
till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte
beslutar att verkställande direktör ska ansvara
för bedömningen till ledande befattningshavare
förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål
ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-
ter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning utgjort
en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-
deringen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen
av avståndet mellan de ledande befattningshavar-
nas ersättning och ersättning till övriga anställda
i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att
redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa,
se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott.
Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen,
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare samt gällande ersätt-
ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-
ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande
direktören eller andra personer i bolagsledningen,
i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-
jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns
särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt
för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
STYRELSENS FÖRSLAG TILL RIKTLINJER
FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befatt-
ningshavare som tillsammans utgör bolagets
koncernledning. Riktlinjerna ska tillämpas på
ersättningar som avtalas, och förändringar som
görs i redan avtalade ersättningar. Nedan ersätt-
ningsriktlinjer föreslås att antas av årsstämman
2026, och därmed ersätta nuvarande riktlinjer
som antogs av årsstämman 2021.
Riktlinjernas främjande av bolagets
affärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och
förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads-
fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil
i lägen med goda kommunikationer i nordiska
tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt-
ning bygger bolaget långsiktiga relationer och
värden. För ytterligare information om bolagets
affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida.
En framgångsrik implementering av bolagets
affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet,
förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att
bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt-
ningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
Formerna av ersättning m.m.
Totalersättningen ska vara marknadsmässig och
får bestå av följande komponenter: fast kontant-
lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner
och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutö-
ver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta
om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade
ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas
under en period om ett år. Den rörliga kontan-
tersättningen får uppgå till högst 50 procent av
den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant
rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära
omständigheter, förutsatt att sådana extraordi-
nära arrangemang är tidsbegränsade och endast
görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera
eller behålla befattningshavare, eller som ersätt-
ning för extraordinära arbetsinsatser utöver
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan
ersättning får inte överstiga ett belopp motsva-
rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen
samt ej utges mer än en gång per år och per
individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av
styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon-
tantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Pensionspremierna för premiebestämd pension
för verkställande direktör ska uppgå till högst
35 procent av den fasta årliga kontantlönen.
VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande
befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år.
Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller
vara premiebaserade med maximal avsättning
om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.
Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun-
dande. Andra förmåner får innefatta bland annat
livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån.
Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst
10 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg-
ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant-
lön under uppsägningstiden får sammantaget
inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta
kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning
från den ledande befattningshavarens sida får
uppsägningstiden vara högst sex månader.
Kriterier för utdelning av rörlig
kontantersättning m.m.
Den rörliga kontantersättningen ska vara
kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier
som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto,
eller icke-finansiella, exempelvis medarbe-
tarundersökningar eller kundnöjdhetsindex.
De kan också utgöras av individanpassade
kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna
ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
genomförandet av dess hållbarhetsarbete,
genom att exempelvis ha en tydlig koppling till
affärsstrategin eller främja befattningshavarens
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 52
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
långsiktiga utveckling. När mätperioden för
uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig
kontantersättning avslutats ska bedömas och
fastställas i vilken utsträckning kriterierna upp-
fyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen av
rörlig kontantersättning till ledande befattnings-
havare såvitt styrelsen inte beslutar att verkstäl-
lande direktör ska ansvara för bedömningen till
ledande befattningshavare förutom denne själv.
Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen
baseras på den av bolaget senast offentliggjorda
finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgif-
ter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning utgjort
en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär-
deringen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen
av avståndet mellan de ledande befattningsha-
varnas ersättning och övriga ersättning till övriga
anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kom-
mer att redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa,
se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har ett ersättningsutskott. Ersätt-
ningsutskottet ska följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen,
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare samt gällande ersätt-
ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid ersättningsutskottets behandling av och
beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte
verkställande direktören eller andra personer i
bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin-
jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns
särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt
för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
Beskrivning av betydande förändringar av
riktlinjer och hur aktieägarnas synpunkter
har beaktats
Förutom redaktionella ändringar är riktlinjerna
för ersättning i allt väsentligt överensstäm-
mande med de tidigare riktlinjerna. Bolaget
har inte erhållit några materiella synpunkter på
ersättningsriktlinjerna. Styrelsen bedömer att
förändringarna avspeglar aktieägarnas allmänna
intressen.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 53
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Styrelse
Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola
Övriga nuvarande befattningar: VD Varvstaden AB och styrelseledamot i
Medicon Village Fastighets AB
Tidigare befattningar i urval: VD Annehem Bygg & Projekt AB och avdelningschef
NCC Region Syd.
Aktieägande i bolaget: 9 202 B-aktier, 1 436 553 A-aktier och 3 084 867 B-aktier
via närstående
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej
Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA,
Stockholm School of Economics
Övriga nuvarande befattningar: VD Elonroad, ordförande och styrelseledamot
Wictor Family Office, styrelseledamot Oskarin Invest AB, styrelseledamot White
Paper Advisors Sweden AB, styrelseledamot Elvägsbolaget i Lund AB
Tidigare befattningar i urval: Advokat Advokatfirman Vinge KB och Linklaters,
investeringsförvaltare Almi Invest
Aktieägande i bolaget: 0 aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja
Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB
Tidigare befattningar i urval: Ekonomidirektör Peab
Aktieägande i bolaget: 821 213 B-aktier och 11 815 B-aktier via närstående
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej
Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot i Hälsostaden Ängelholm AB,
Dockan Exploatering AB, Fastighets AB ML 4, Kronodalen Utveckling AB
Tidigare befattningar i urval: Bostadsutvecklingschef, Peab Bostad
Aktieägande i bolaget: 6 000 B-aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Bergendahl & Son
Aktiebolag. Styrelseordförande i Svedab och Öresundsbro Konsortiet,
styrelseledamot i Viva Wine Group AB, Byggmax Group AB, Ikano Bank AB (publ)
Tidigare befattningar i urval: Head of Large Corporates inom Swedbank samt
andra ledande positioner inom Swedbank och Sparbankerna
Aktieägande i bolaget: 22 500 B-aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja
Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH
Övriga nuvarande befattningar: Vice ordförande i PSP Swiss Property AG.
Styrelseledamot i AP7, AMF Fastigheter och Stiftelsen Göteborgs Institut för
samhällsansvar
Tidigare befattningar i urval: VD Castellum, partner och ledande
befattningshavare NIAM
Aktieägande i bolaget: 33 000 B-aktier
Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja
HENRIK SAXBORN
Född 1964
Styrelseordförande sedan 23 maj 2023,
Ledamot sedan 2022
ANDERS HYLÉN
Född 1963
Styrelseledamot sedan 2020
LARS LJUNGÄLV
Född 1969
Styrelseledamot sedan 2020
KARIN EBBINGHAUS
Född 1972
Styrelseledamot sedan 2020
JESPER GÖRANSSON
Född 1971
Styrelseledamot sedan 2020
PIA ANDERSSON
Född 1961
Styrelseledamot sedan 2020
Ovan information är uppdaterad per 18 mars 2026.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 54
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Ordförande har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiell information
Ledning
MONICA FALLENIUS
Född 1972
Verkställande Direktör sedan augusti 2022.
Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund
Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör Svenska
Handelsfastigheter, Affärs områdeschef Atrium Ljungberg
och Fastighetschef Hemsö.
Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Korsbol koncernen och
ScreedTech AB.
Aktieägande i bolaget: 64 000 B-aktier
GUSTAV ERIKSSON
Född 1986
Fastighetschef sedan oktober 2022.
Anställd sedan 2020.
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,
Linné Universitetet
Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet,
företagsrådgivare Swedbank.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: 5 000 B-aktier
CHRISTIN HERTZBERG
Född 1981
Hållbarhetschef sedan augusti 2023.
Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i internationella
relationer, University of Plymouth, Storbritannien,
Magisterexamen i internationella relationer, Durham
University, Storbritannien.
Tidigare befattningar: Hållbarhetschef Catella AB,
Hållbarhetschef MTG AB
Styrelseuppdrag: -
Aktieägande i bolaget: 0 aktier
ADELA COLAKOVIC
Född 1988
CFO sedan november 2023, dessförinnan
Koncernredovisningschef sedan 2020.
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola
Tidigare befattningar: Koncern redovisningsansvarig Ice
Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB,
financial controller Cision AB.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: 1 500 B-aktier
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 55
57 Finansiering
58 Annehem-aktien
59 Risker och riskhantering
63 Ekonomisk utveckling och händelser under året
65 Finansiella rapporter
71 Noter
88 Finansiella nyckeltal
89 EPRA nyckeltal
91 Underskrifter
92 Revisionsberättelse
95 Övrigt
Innehåll
Finansiell information
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 56
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Annehem är endast bankfinansierat och bedöms ha fortsatt god tillgång
till finansiering i och med en stark balansräkning och en relativt låg belå-
ningsgrad. Under året refinansierade bolaget cirka 17 procent av portföl-
jen till lägre marginaler. I början av 2025 genomförde bolaget ett förvärv
med finansiering till 60 procent av fastighetsvärdet för att utnyttja bola-
gets låga belåningsgrad och utöka bolagets framtida förvärvskapacitet.
Finanspolicy
Annehems finanspolicy syftar till att tydliggöra
styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt
uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.
Policyn vägleder bolaget i att styra och hantera
finansiella risker samt säkerställa god riskkontroll.
Skuldförvaltning
Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa
att bolaget, genom upplåning i bank och på
kapitalmarknaden, har en stabil, väl avvägd och
kostnadseffektiv förvaltning. Relationerna med
kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem
strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil
och betrodd motpart genom att information till
kreditgivare ska vara transparant, korrekt och
lättillgänglig.
Kapitalstruktur per den 31 december 2025
Efter genomförda refinansieringsaktiviteter
under 2024 har bolaget en god grund att stå på
med flera starka finansieringspartners. Bolaget
har bilaterala avtal med SEB, Handelsbanken,
Sparbanken Skåne och Swedbank med ett totalt
lånebelopp om 2,5 Mdkr, varav 34,7 MEUR.
Ingen av kreditgivarna innehar mer än 50 procent
av den totala skuldvolymen, i enlighet med
Annehems finanspolicy.
Annehem strävar efter att i högsta möjliga mån
finansiera fastighetsportföljen via gröna lån och
per 31 december 2025 uppgick andelen grön
finansiering 83,2 procent av totala skuldvolymen.
Per 31 december 2025 uppgick Annehems totala
skuldvolym till 2 464,5 Mkr med en snittränta på
3,4 procent, inklusive räntederivat.
Ränteriskhantering
Annehem har som policy att räntesäkra minst 60
procent av skuldvolymen och per 31 december
2025 uppgick den andelen till 72,3 procent.
Annehem arbetar löpande med att se över ränte-
säkringsnivåer och att vara uppdaterad avseende
ränteutvecklingen.
Kovenanter
Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser,
åtaganden, finansiella åtaganden (däribland
räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet).
Alla kovenanter var uppfyllda per 31 december
2025. Kovenanternas nivåer är att koncernens
belåningsgrad ej ska överstiga 65 procent,
räntetäckningsgrad ska ej understiga 1,7 ggr och
soliditeten ska vara lägst 30 procent. Annehem
har också ett finansiellt mål relaterat till ränte-
täckningsgraden, som är 2,2 gånger (RTM), vilket
Annehem uppfyllde per 31 december 2025.
Finansiering
VÅRA FINANSIELLA MÅL
Risk och utdelning
Mål
Utdelningspolicy
Utfall 2025
I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål.
≥2,2 ggr
Långsiktig räntetäckningsgrad (RTM)
som överstiger
2,3 ggr
Räntetäckningsgrad
44,8 %
Nettobelåningsgrad
≤55 %
Nettobelåningsgrad som över tid
ej överstiger
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 57
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Kursutveckling och omsättning 2025
På den första handelsdagen för 2025, den 2 januari gjordes det
sista avslutet i Annehem-aktien till 16,10 kronor per aktie. Sista
betalkurs den 30 december var 17,56 kronor per aktie vilket,
jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar en ökning
med 9,1 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm
PI, utvecklades med 9,5 procent under motsvarande period och
fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, minskade med
11,2 procent samma period. Mellan den 2 januari och 30 december
omsattes Annehem-aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av
totalt 252,5 Mkr. I genomsnitt omsattes 60,6 tusen Annehem
B-aktier per dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten
uppgick till 18 procent på Nasdaq Stockholm.
Aktieägare och ägarstruktur
Per den 31 december 2025 hade Annehem Fastigheter 23 915
aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institu-
tioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets
slut 67,5 procent av kapitalet och 83,7 procent av rösterna.
Antal aktier och aktiekapital
Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2025 var
88 488 821 varav 10 295 986 A-aktier och 78 192 835 B-aktier.
Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på
bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio
röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som
aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till
utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse
av likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive
de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet
med vad som framgår av aktiebolagslagen (2005:551). I början av
2024 genomförde Annehem en nyemission om cirka 300 Mkr, mer
information om nyemissionen återfinns i not 18, sida 87.
Kursutveckling 2020-12-11 till 2025-12-31
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
10 500
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
kurs antal
Omsa antal akঞer i 1 000-tal per månad Annehem Fasঞgheter B
OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI
dec-20
feb-21
apr-21
jun-21
aug-21
okt-21
dec-21
feb-22
apr-22
jun-22
aug-22
okt-22
dec-22
feb-23
apr-23
jun-23
aug-23
okt-23
dec-23
feb-24
apr-24
jun-24
aug-24
okt-24
dec-24
feb-25
apr-25
jun-25
aug-25
okt-25
dec-25
Aktieåterköpsprogram
Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att
förvärva aktier av serie B upp till högst 10 procent av samtliga
emitterade aktier. Den 7 december 2025 beslutade styrelsen att
utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av
B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande
högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Per den
31 december 2025 hade Bolaget återköpt 1 378 229 B-aktier till
ett värde om 23,8 Mkr, vilket motsvarar 1,6 procent av samtliga
emitterade aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen
möjlighet att anpassa kapitalstrukturen från tid till annan för att
därigenom skapa ökat värde för Bolagets aktieägare samt att
möjliggöra finansiering av förvärv av fastigheter eller
fastighetsbolag med egna aktier. För mer information om
aktiekapitalet, se not 12.
Utdelning och utdelningspolicy
I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöj-
ligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen
på sida 13 i årsredovisningen.
Investerarkontakt
Monica Fallenius Adela Colakovic
VD CFO
monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se
+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)73 251 47 09
Alternativt till: ir@annehem.se
Analytikertäckning
Analytiker som följt Annehem under 2025:
David Flemmich, Nordea Markets Information om analytiker som
följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk:
https://www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/analytiker/
Annehem-aktien
Annehem Fastigheters B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm i Small Cap segmentet, med
kortnamn ANNE-B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity
bolag på Nasdaq.
Data per aktie 2025 2024
Aktiekurs vid årets slut, kr 17,6 15,9
Lägsta stängningskurs, kr 14,50
1
14,3
Högsta stängningskurs, kr 19,50
2
20,1
Utveckling ANNE-B sedan börsnotering, % -50,4 -55,2
Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 554 1 403
Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 18 21
Resultat per aktie, kr
3
-0,05 0,22
Förvaltningsresultat per aktie, kr
3
1,26 1,14
EPRA NRV per aktie, kr 31,3 31,1
Antal emitterade B-aktier vid årets slut, st 78 192 835 78 192 835
Totalt antal aktieägare, st 23 915 26 229
1)
(2025-04-09),
2)
(2025-10-24) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq
3)
Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justerings-
faktorn 1,1659 för jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i 2024 års
företrädesemission, för mer information se not 18.
De tio största aktieägarna, A- och B-aktier, per 2025-12-31
Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, %
Ekhaga utveckling AB 28 750 668 32,5 47,5
Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 14,5
Mats och Fredrik Paulsson
med familjer
5 204 901 5,9 11,3
Alcur Fonder AB 4 503 315 5,1 2,5
Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1
PriorNilsson AB 3 093 618 3,5 1,7
ODIN Fonder 2 459 765 2,8 1,4
Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB
1 973 340 2,2 1,1
Cicero Fonder AB 1 756 175 2,0 1,0
Carnegie Fonder AB 1 160 327 1,3 0,6
Summa 59 717 405 67,5 83,7
Övriga aktieägare 28 771 416 32,5 16,3
Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 58
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Risker och riskhantering
I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga
omständigheter som anses väsentliga för koncer-
nens verksamhet och framtida utveckling. Risk-
faktorerna hänför sig till koncernens verksamhet,
bransch och marknader. Den omfattar vidare
operationella, legala och regulatoriska risker, samt
risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker,
finansiella risker.
Redogörelsen är baserad på information som är
tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovis-
ning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms
mest väsentliga presenteras först i varje kategori,
medan riskfaktorerna därefter presenteras utan
särskild rangordning. Nedanstående risker och
osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negativ
inverkan på koncernens verksamhet, finansiella
ställning och/eller resultat.
Bransch och marknadsrelaterade risker
Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling,
nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter,
infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer.
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för
bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem
har en hög riskmedvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och
förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Annehem är exponerat för risker
förknippade med makroekono-
miska faktorer
Annehems verksamhet påverkas av
makroekonomiska faktorer såsom
allmän konjunktur- utveckling, nationell
och regionalekonomisk utveckling,
sysselsättnings utvecklingen, produk-
tionen av fastigheter, infrastrukturell
utveckling, befolkningstillväxt, inflation
och räntenivåer.
Annehem bedriver verksamhet i
Stockholm, Helsingfors, Malmö,
Helsingborg/Ängelholm och Göteborg
vilket är geografiska marknader som
Annehem anser, baserat på historiska
data och prognoser, är särskilt attraktiva.
Krig i närområdet, leder till ny
säkerhetsordning i närområdet
En ny säkerhetsordning ställer nya krav
på näringslivet att bistå i den nationella
beredskapsplaneringen.
Bygga vidare på befintlig krisberedskap
och följa MSB mfl myndigheters rekom-
mendationer som har bäring på vår
verksamhet.
Kriser omfattar alla risker som
uppstår i omvärlden som Annehem
inte kan påverka och som är svåra
att förutse
Kriser kan bestå av terrorist-, cyberat-
tacker, extrema väder händelser,
miljökatastrofer och information-
släckage.
Krisplaner, successionsordning för
centrala funktioner, försäkringar,
kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer
för informationssäkerhet samt löpande
utbildning av personalen. Bygga vidare
på kunskapen kring klimatförändring-
arnas påverkan på vår verksamhet.
Behov av och efterfrågan på lokaler
förändras
Marknaden för kommersiella-, samhälls-
och bostadsfastigheter förändras
kontinuerligt i takt med att behov och
efterfrågan förändras. Därutöver har
coronapandemin haft inverkan på
samhällsstrukturer och beteen-
demönster.
Annehem har flexibla, moderna och
miljöanpassade lokaler i bra kommunika-
tionslägen, som gör att vi kan möta
förändrade krav från våra hyresgäster
och marknaden i stort.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 59
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Hyresintäkter och förvaltning
Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda
kommunikationer och ligger i tillväxtområden. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna,
flexibla och miljöanpassade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor
och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Minskade eller uteblivna
hyresintäkter
Lägre hyresintäkter till följd av lägre
hyresnivåer eller minskad uthyrn-
ingsgrad.
Annehem har långa kontrakt med välre-
nommerade och stabila hyresgäster.
Kontinuerlig omförhandling av kontrakt
ger en god spridning av förfallen.
Annehems bestånd återfinns på växande
marknader samt i attraktiva lägen.
Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen
inte fullgör sina betalningar enligt
hyreskontraktet.
Annehems förvaltare har en nära
relation med hyresgästerna och fångar
på så sätt upp eventuella problem på ett
tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs
alltid en kreditprövning som vid behov
kompletteras med säkerheter i form av
garantier/depositioner eller dylikt.
Väsentligt ökade drift- och under-
hållskostnader
Ökade kostnader för bland annat media-
kostnader till följd av extremt väder eller
andra oförutsedda händelser som kan
påverka kostnaden för fastighetsdrift
och försäkringskostnaderna.
Annehem arbetar aktivt med att hålla
drift- och underhållskostnaderna nere.
En del av dessa kostnader står enligt
hyresavtalet hyresgästen för, vilket
minskar bolagets exponering.
Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina
plikter.
Löpande uppföljning och täta kontakter
med de externa förvaltarna.
Behov av och efterfrågan på lokaler
förändras
Marknaden för kommersiellafastigheter
förändras kontinuerligt i takt med att
behov och efterfrågan förändras.
Fortsatt hybridarbete och långsam
återgång till kontorsarbete påverkar
behovet av kontorslokaler.
Annehem har till stor del moderna
flexibla och anpassningsbara lokaler
vilket gör att vi kan stötta våra hyres-
gäster i deras förändringsarbete med att
skapa nya behovsstyrda kontorslokaler.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida
hyresbortfall, miljöförhållanden och
tekniska brister. Risk finns även för
höjda skatter och juridiska tvister.
Förvärv sker i enlighet med vald strategi.
Riskerna som tas är kända och
begränsade. En grundlig due diligence
genomförs alltid vid förvärv.
Investering i befintliga fastigheter
samt ny-, om- och tillbyggnation
Risker i dessa investeringar består bland
annat av kostnadsökningar, miljö- och
arbetsmiljörisker. Att investeringen
därför inte ger tänkt avkastning.
Investeringsbeslut tas i enlighet med
bolagets strategiska plan och med
genomarbetade beslutsunderlag. Ny-,
till- eller ombyggnationer görs endast
mot tecknade kontrakt med hyresgäster.
Krav ställs på tecknade entreprenadavtal
i första hand till fast pris.
Oförmåga att uppfylla bolagets
tillväxtstrategi
Risken att bolaget inte finner lämpliga
objekt eller inte kan få finansiering för
objekten. Fastigheter inte kan förvärvas
till tillfredställande eller godtagbara
avkastningsnivåer.
Annehem arbetar ständigt med att hitta
nya potentiella förvärv samt investe-
ringsmöjligheter i befintligt bestånd för
att på så sätt nå bolgets tillväxtmål.
Förvärv och investeringar
Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss
risk. Detsamma gäller för hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs-
och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet.
Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög
uthyrningsgrad.
Fastighetsvärden
Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna
redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyr-
ningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och marknadsspecifika så som direktavkastning (yield) och
kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom portföljens
diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväx-
torter minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Lägre marknadsvärde på
fastigheterna
Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre
räntor och högre avkastningskrav.
Annehem arbetar aktivt med respektive
fastighet i syfte att minimera vakanser.
Säkerställer att marknadshyra gäller i
samband med omförhandlingar, samt att
vidareutveckla fastigheten.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 60
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för föränd-
ringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via
banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets
kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kredit-
givarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna,
fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning
eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och
ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Finansierings- och refinansier-
ingsrisk
Risk att finansiering inte kan erhållas
eller endast till avsevärt ökade
kostnader.
Annehem är i det långa perspektivet
beroende av att kunna erhålla nya lån av
kreditgivarna. För att minska denna risk
så arbetar bolaget med flera banker.
Annehem har en kapitalbindning på
cirka 3 år.
Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnad-
spost för bolaget och en förändring av
räntenivån har en betydande påverkan
på resultatet.
För att begränsa exponeringen över tid
räntesäkrar Annehem minst 60 procent
av utestående krediter.
Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR
och består av eget kapital, kassa i EUR
samt interna lån i EUR.
En del av risken är hanterad genom att
upplåning och hyresflöden sker i EUR.
Resterande delen säkras via vautater-
miner.
Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består
av så kallade kovenanter avseende
belåningsgrad, soliditet samt ränte-
täckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan
lånekostnaderna öka alternativt lånet
sägas upp.
Säkerställa att kovenantkraven kan
uppfyllas genom att ha god marginal och
tät uppföljning av verksamheten.
Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och
derivat avser framför allt bolagets
upplåning hos affärsbankerna och avser
att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden
om befintlig och ny finansiering
av bolaget.
Annehems motpartsrisk hanteras
genom att upplåning inte koncentreras
till en bank utan fördelats på ett flertal
banker med en bra rating.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen
såsom skattelagstiftning, företags-
beskattning, fastighetstaxering, skatt vid
fastighetstransaktioner samt andra
tillämpliga skatter.
Annehem har ett tydligt upplägg som är
skattemässigt okomplicerat. Löpande
dialog förs med expertis på området i
respektive land.
Hållbarhetsrelaterade risker
Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en central del av hållbarhetsarbetet inom
Annehem. Risker som påverkar verksamheten kan även få betydande konsekvenser för kunder, leve-
rantörer och andra intressenter. Bristande riskhantering kan leda till både direkta och indirekta negativa
effekter på verksamheten och bolagets anseende.
Riskarbetet syftar till att systematiskt identifiera, analysera och utvärdera risker samt deras potentiella
påverkan. För de mest väsentliga riskerna tas åtgärdsplaner fram för att förebygga och begränsa
konsekvenser. Riskhantering är en kontinuerlig process eftersom verksamhetens förutsättningar för-
ändras över tid. Ett viktigt fokusområde är att attrahera, behålla och utveckla medarbetare. Annehems
humankapital och strukturkapital är centrala tillgångar, och en välmående organisation är avgörande för
bolagets långsiktiga utveckling.
Klimatförändringar bedöms i nuläget inte utgöra en väsentlig risk på kort sikt. Däremot kan miljörisker
kopplade till markföroreningar i befintliga och förvärvade fastigheter medföra ekonomiska och verksam-
hetsmässiga konsekvenser.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Miljörisk kopplat till
föroreningar
Kända föroreningar eller nya föroreningar är
större än beräknat eller att nya föroreningar
upptäcks.
De kända föroreningar som finns i Annehems
bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för.
Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilli-
gence.
Klimatförändringar
och extremväder
Annehems verksamhet och resultat kan komma
att påverkas av klimatförändringar såsom
högre eller lägre temperaturer och ökad
nederbörd. Vidare kan väderförhållanden
såsom onormalt höga eller låga temperaturer,
torka, storm och stora mängder regn eller snö
medföra stora slitningar på fastigheterna inom
Annehems bestånd, vilket kan medföra stora
åtgärdskostnader.
I samband med förvärv av fastigheter, och
löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimen-
sionering/kapacitet av dagvattenhantering och
klimat-anläggningar. 2022 genomfördes en
fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela
fastighetsbeståndet utifrån kända klimatsce-
narion och klimatperspektiven: temperatur,
vatten, vind och jord. Denna process genomförs
kontinuerligt vid nya förvärv.
Risk för försämrade
relationer
Intressenter som inte arbetar i enlighet med
Annehems uppförandekod och policy ramverk
kan ha negativ inverkan på Annehems rykte
och övriga relationer.
Kontinuerligt följa upp både nya och existe-
rande intressenter för att säkerställa god sed.
Otrygga
arbetsförhållanden
Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan
påverka tryggheten för Annehems anställda.
Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar,
medarbetarnöjdhet, hälsofrämjande samt vissel-
blåsarfunktion.
Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt
liten organisation vilket innebär en ökad
känslighet.
Att vi arbetar utifrån upprättade policys,
processer och rutiner, vilket gör oss mindre
sårbara vid eventuellt skifte av personal.
Mutor och
bestickning
Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt
som strider mot bolagets värderingar eller
utnyttjar sin position inom bolaget på ett
felaktigt sätt.
Annehem har nolltolerans mot hot, mutor,
korruption och oetiskt beteende. Tydliga
riktlinjer finns i uppförandekod och antikorrup-
tions policy samt via extern visselblåsarfunktion.
Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering,
trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande
särbehandling. Riktlinjer för detta finns i
bolagets uppförandekod, leverantörskod och
hållbarhetspolicy.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 61
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
IT-stöd
Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i
centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt,
vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav
från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder,
hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot
värdet av det man skyddar.
Rapportering och intern kontroll
Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställ-
ning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära
osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpre-
mier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i
verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering
IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en
cyberattack, det vill säga ett elektroniskt
angrepp mot informationssystem,
teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning
av mobila enheter som är upp kopplade
mot bolagets nätverk gör att det finns
fler angreppspunkter för en potentiell
attack. En stor risk är att en användare
omedvetet eller medvetet möjliggör ett
intrång genom att lämna en väg in öppen
eller klickar på en skadlig länk.
IT-funktionen är externt kontrakterad
till ett IT-företag som är certifierat
avseende IT- och informations-säkerhet.
För att begränsa den mänskliga faktorn
har bolaget högt ställda krav på
processer och informationssäkerhet. För
att verifiera att dessa processer efterlevs
har ett DLP-system implementerats för
uppföljning och kontroll. Personal
utbildas och uppdateras regelbundet
genom bland annat e-learning utbild-
ningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets
externa eller interna rapportering.
Annehem har en väl fungerande intern
kontroll. Rapporteringsfunktionen
utgörs av kompetent och erfaren
personal som löpande följer utveck-
lingen av lagar, praxis och förändrade
redovisningsregler. Bolaget har även
infört en rad olika kontrollfunktioner för
att minimera risken för brister i rapport-
eringen.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 62
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 63
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling
och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Styrelsen och verkställande direktören för
Annehem Fastigheter AB (publ), org nr 559220-
9083, med säte i Ängelholm, avger härmed
årsredovis ning för koncernen och moderbolaget
för räkenskapsåret 2025. Annehem Fastigheter
AB benämns även bolaget eller moderbolaget.
Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess
helägda dotterbolag benämns även Annehem
eller koncernen. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
Verksamheten
Annehem Fastigheter AB (publ) är ett långsiktigt
fastighetsbolag i tillväxt . Bolaget skall äga,
utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt.
Annehem är inriktat på kommersiella kontorslo-
kaler, samhälls fastigheter och bostäder. De valda
marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Malmö,
Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dags-
läget består fastighetsportföljen till största del
av moderna, hållbara och flexibla kommersiella
lokaler.
Moderbolaget
Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ)
har inget direktägande i fastigheter, utan dessa
ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget
tillhandahåller administrativa och tekniska
fastighetsförvaltande- och finansieringstjänster
till dotterbolagen samt koncernledningen.
Bolaget har säte i Ängelholm.
Organisation
Antal anställda per 31 december 2025 uppgick
till 17. Inom organisationen finns funktioner inom
fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande
direktör. Funktioner så som HR, IT, juridik och IR
tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen
har även externa förvaltningsorganisationer för
fastigheterna i Finland. Annehems organisation
utgörs av företagsledning som består av VD,
CFO, hållbarhetschef, samt fastighetschef. För
mer information kring ledande befattningshavare
se not 5.
Fastighetsbestånd
Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda
fastigheter per den 31 december 2025 bestod av
27 fastigheter placerade i Helsingfors,
Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
samt Göteborg. Fastigheterna består av till
över vägande del moderna, flexibla och hållbara
kontors-, samhälls- och bostadsfastig heter. Alla
fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget.
Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om
5 020,3 Mkr (4 696,8) och totala ytan uppgick till
213 600 kvm (206 950). Det totala hyresvärdet
på årsbasis uppgick till 363,7 Mkr (331,0) och
uthyrningsgraden till 90,7 procent (91,5).
Resultatutveckling under året
Hyresintäkterna uppgick till 301,6 Mkr (275,0),
vilket är en ökning med 26,6 Mkr. Förändringen
beror främst av hyresökningar genom indexjuste-
ringar och nyuthyrningar samt den nya fastighe-
ten Bryggan 2.
Driftnettot ökade till 240,7 Mkr (229,7).
Förvaltningen gav en överskottsgrad på 79,8
procent (83,5), en avvikelse som till övervägande
del beror på den ökade vakansgraden. Fast-
ighetskostnader avser främst driftskostnader
som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och
uppgick totalt till -105,2 Mkr (-95,2).
Förvaltningsresultatet uppgick till 108,6 Mkr
(91,7). Räntekostnaderna har minskat under
2025 till -92,4 Mkr (-98,5) trots en högre belå-
ningsnivå och förklaras av lägre kreditmarginaler
i samband med genomförd refinansiering i slutet
av 2024. Ränteintäkter uppgick till 3,6 Mkr (7,1).
Övriga finansiella poster uppgick till -2,6 Mkr
(-5,6).
Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till
-94,4 Mkr (-58,8) och beror främst på förändrade
avkastningskrav och ökad långsiktig vakans.
Skatteeffekten för perioden uppgick till
-6,7 Mkr (-2,9) och består till största del av
uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastig-
hetsbeståndet samt värdering av räntederivat till
verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av
förändring i temporär skillnad mellan redovisat
och skattemässigt värde på förvaltningsfastighe-
ter och derivat, samt effekter från begränsnings-
regeln avseende uppskjuten skatt på temporära
skillnader.
Periodens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5).
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 december 2025 till 5 020,3
Mkr (4 696,8). Verkligt värde baseras på interna
värderingar, som utförts i samarbete med
bolagets värderingsinstitut, med värdedatum
31 december 2025. Minst en gång per år låter
Annehem utföra fullständiga värderingar från
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla
fastigheter i beståndet. Under året har Annehem
förvärvat fastigheten Bryggan 2 i Malmö till ett
underliggande fastighetsvärde uppgående till
440,0 Mkr, samt avyttrat fastigheten Kamaxeln
2 till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5
Mkr. Under året har Annehem även genomfört
investeringar i befintliga fastigheter till ett värde
uppgående till 47,5 Mkr (71,2), per 31 december
2025. Värdet på fastigheterna i Finland har per
31 december 2025 påverkats negativt av EUR/
SEK jämfört med 31 december 2024, vilket ger
en total effekt på -47,5 Mkr (28,7).
Bolagets egna kapital uppgick till 2 568,0 Mkr
(2 613,9).
Räntebärande skulder uppgick totalt till
2 464,5 Mkr (2 197,9). Räntebärande skulder har
ökat mot föregående år på grund av finansiering
av tillkommande förvärv. Kreditmarginalen i
låneportföljen uppgick till 1,6 procent per
31 december 2025.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten för
året uppgick till 142,6 Mkr (56,9). Fastigheter
förvärvades för 433,3 Mkr (259,2) och avser
Bryggan 2 i Malmö.
Kassaflöde från investeringsverksamheten
uppgick till -467,7 Mkr (-330,8). Kassaflöde från
finansieringsverksamheten uppgick netto till
264,7 Mkr (434,6) vilket hänförs till upptaget
lån relaterat till finansieringen av fastigheten
Bryggan 2 om 299,0 Mkr och återbetalning av
kortfristigt lån om 10,5 Mkr för The Corner samt
amortering av koncernens kreditfacilitet.
Framtida utveckling
Bolagets övergripande mål är att växa med en
årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresul-
tatet per aktie. Bolaget ska växa genom förvärv
och investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten
ska ske med lönsamhet och bolaget ska samtidigt
agera hållbart. Det huvudsakliga beståndet består
av kontorsfastigheter och ska kompletteras över
tid med övriga fastighetstyper så som samhälls-
fastigheter, logistik och bostäder. För information
kring årets utfall av de finansiella målen se sida
13.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 64
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling
och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Väsentliga händelser under året
• Annehem tillträdde samhällsfastigheten
Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande
fastighetsvärde om 440,0 Mkr.
• I november 2025 avyttrade Annehem
lättindustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö
till ett underliggande fastighetsvärde om
17,5 Mkr, för att renodla beståndet i linje
med bolagets strategi.
• Annehem tecknade ett tioårigt hyresavtal
med Klippans kommun i Ljungbyhed Park.
• Styrelsen i Annehem beslutade om att inleda
återköp av B-aktier, under perioden fram
till nästa årsstämma, motsvarande högst 3
procent av det totala antalet aktier i Bolaget.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst 2 298 456 928
Överkursfond 287 863 987
Årets resultat 89 476 034
Totalt: 2 675 796 950
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras
enligt följande: Överförs i ny räkning
2 675 796 950 kr varav överkursfond
287 863 987 kr. Annehems utdelningspolicy
är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxt-
mål. Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 65
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Finansiella rapporter
| Resultaträkning – Koncernen | |||
Mkr | Not | 2025 | 2024 |
Hyresintäkter | 3 | ||
Övriga fastighetsintäkter | 3 | ||
Totala intäkter | |||
Fastighetskostnader | 4 | ||
Driftskostnader | - | - | |
Underhållskostnader | - | - | |
Fastighetsskatt | - | - | |
Fastighetsadministration 1) | - | - | |
Driftnetto | |||
Centraladministration 1) | 4 | - | - |
Övriga rörelseintäkter | 4 | ||
Övriga rörelsekostnader | 4 | - | - |
Ränteintäkter 2) | 13 | ||
Räntekostnader 2) | 13 | - | - |
Övriga finansiella poster 3) | 13 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring fastigheter, realiserad | - | - | |
Värdeförändring fastigheter, orealiserad | - | - | |
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade | - | - | |
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 8 | - | |
Uppskjuten skatt | 8 | - | - |
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | - | ||
Totalt antal utestående antal aktier | |||
Totalt genomsnittligt antal aktier 4) | |||
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 4), | - |
Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen
Mkr | 2025 | 2024 |
Årets resultat | - | |
| Övrigt totalresultat | ||
| Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | ||
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | - | |
Summa övrigt totalresultat | - | |
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | - |
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 66
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Omräkningsreserv | |||
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | |||
Summa eget kapital | 12 | ||
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Övriga långfristiga skulder | |||
Uppskjutna skatteskulder | 8 | ||
Pensionsavsättningar | |||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristiga räntebärande skulder | |||
Derivatinstrument | |||
Leverantörsskulder och andra skulder | |||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga kortfristiga skulder | 14 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
Balansräkning – Koncernen
Mkr | Not | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Immateriella anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 9 | ||
Maskiner och inventarier | 10 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Övriga anläggningstillgångar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Kundfordringar | |||
Kortfristiga fordringar | 11 | ||
Derivatinstrument | 13 | ||
Likvida medel | 13 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 67
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
| Övrigt | Balanserade | ||||
| 2024 | tillskjutet | vinstmedel inkl. | Summa eget | ||
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital |
Ingående eget kapital 1 januari 2024 | |||||
Årets resultat | |||||
Övrigt totalresultat för året | |||||
Årets totalresultat | |||||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||
Nyemission | |||||
Kostnader nyemission | - | - | |||
Utgående eget kapital 31 december 2024 |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
| Övrigt | Balanserade | ||||
| 2025 | tillskjutet | vinstmedel inkl. | Summa eget | ||
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital |
Ingående eget kapital 1 januari 2025 | |||||
Årets resultat | - | - | |||
Övrigt totalresultat för året | - | - | |||
Årets totalresultat | - | - | - | ||
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||
Återköp av aktier | - | - | |||
Utgående eget kapital 31 december 2025 |
Kassaflödesanalys – Koncernen
Mkr | 2025 | 2024 |
Den löpande verksamheten 1) | ||
Förvaltningsresultat | ||
| Justeringar för: | ||
Avskrivningar | ||
Finansiella poster | ||
Orealiserade valutaeffekter | - | |
Övriga ej kassaflödespåverkande poster | - | |
Betald inkomstskatt | ||
Erhållen ränta | ||
Betald ränta | - | - |
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | ||
| Förändringar i rörelsekapital | ||
Rörelsefordringar | - | |
Rörelseskulder | - | |
Kassaflöde från löpande verksamhet | ||
| Investeringsverksamheten | ||
Investeringar i befintliga fastigheter | - | - |
Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | - |
Avyttring av förvaltningsfastigheter | ||
Investeringar i maskiner och inventarier | - | - |
Kapitaltillskott i Joint Venture | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - |
| Finansieringsverksamheten | ||
Upptagande av lån | ||
Återbetalning av lån | - | - |
Företrädesemission | ||
Återköp av egna aktier | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | ||
Periodens kassaflöde | - | |
Likvida medel vid periodens början | ||
Kursdifferens i likvida medel | - | - |
Likvida medel vid periodens slut |
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 68
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Resultaträkning – Moderbolaget
Mkr Not 2025 2024
Intäkter 45,0 47,5
Administrationskostnader -38,5 -43,0
Rörelseresultat 6,5 4,5
Resultat från finansiella poster
Finansiella poster 13 99,5 120,8
Resultat efter finansiella poster 106,0 125,2
Bokslutsdispositioner -19,0 7,4
Resultat före skatt 87,0 132,7
Uppskjuten skatt 8 2,5 8,5
Årets resultat
1)
89,5 141,2
1)
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 69
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,8
Fritt eget kapital
Överkursfond 287,9 287,9
Balanserat resultat 2 298,5 2 181,1
Årets resultat 89,5 141,2
Summa eget kapital 2 676,6 2 610,9
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,0 1,8
Summa avsättningar 2,0 1,8
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 13 0,2 -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 7 203,6 150,0
Leverantörsskulder 1,5 1,7
Övriga kortfristiga skulder 14 11,2 12,0
Summa kortfristiga skulder 216,5 163,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 895,1 2 776,3
Balansräkning – Moderbolaget
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1
Maskiner och inventarier 10 0,6 1,0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 15 144,7 136,4
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 17 2 548,2 2 470,5
Uppskjutna skattefordringar 8 5,4 2,9
Övriga långfristiga tillgångar 1,6 1,5
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 699,9 2 611,3
Summa anläggningstillgångar 2 700,6 2 612,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 164,6 123,3
Övriga fordringar 11 2,6 2,7
Derivatinstrument 13 0,0 0,2
Kassa och bank 13 27,3 37,9
Summa omsättningstillgångar 194,5 164,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 895,1 2 776,3
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 70
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 87,0 132,7
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar
1)
0,6 0,6
Orealiserade valutakurseffekter 0,7 9,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 6,6 8,4
Erhållna räntor 0,8 19,4
Erlagda räntor 0,0 -1,2
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 95,7 169,6
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -41,2 -62,9
Rörelseskulder 36,6 -49,9
Kassaflöde från löpande verksamhet 91,2 56,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 0,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 0,0
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -77,7 -336,5
Företrädesemission 0,0 289,8
Återköp av egna aktier -23,8 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -101,5 -46,7
Periodens kassaflöde -10,5 10,1
Likvida medel vid periodens början 37,8 27,8
Likvida medel vid periodens slut 27,3 37,9
1)
Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier.
Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget
Bundet
eget kapital Fritt eget kapital
2024
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 - 2 181,1 - 2 181,6
Årets resultat - - - 141,2 141,2
Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9
Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7
Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 287,9 2 181,1 141,2 2 610,9
Bundet
eget kapital Fritt eget kapital
2025
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 287,9 2 322,3 - 2 610,9
Årets resultat - - - 89,5 89,5
Nyemission - - - - -
Kostnader nyemission - - - - -
Återköp av egna aktier - - -23,8 - -23,8
Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 287,9 2 298,5 89,5 2 676,6
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan
separat rapport för totalresultat.
Noter
Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 72
Not 2 Uppskattningar och bedömningar 74
Not 3 Rörelsesegment 75
Not 4 Rörelsens kostnader 75
Not 5 Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar
76
Not 6 Revisionsarvoden 77
Not 7 Transaktioner med närstående 77
Not 8 Skatter 78
Not 9 Förvaltningsfastigheter 79
Not 10 Maskiner och inventarier 80
Not 11 Kortfristiga fordringar 80
Not 12 Aktiekapital 80
Not 13 Finansiella instrument 80
Not 14 Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
86
Not 15 Andelar i koncernföretag 86
Not 16 Leasing 87
Not 17 Långfristiga fordringar hos dotterföretag 87
Not 18 Omräkningseffekter nyemission 87
Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 87
Not 20 Händelser efter periodens utgång 87
Not 21 Förslag till vinstdisposition 87
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 3 RÖRELSESEGMENT
Region Sverige | Region Övriga Norden | Stab | Koncern | |||||
2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
Hyresintäkter | 258,6 | 222,8 | 43,0 | 52,2 | - | - | 301,6 | 275,0 |
Övriga fastighetsintäkter | 31,5 | 35,2 | 12,8 | 14,8 | - | - | 44,3 | 50,0 |
Fastighetskostnader | -87,4 | -76,5 | -17,2 | -17,9 | -0,6 | -0,8 | -105,2 | -95,2 |
Driftnetto | 202,7 | 181,5 | 38,6 | 49,1 | -0,6 | -0,8 | 240,7 | 229,7 |
Central administration | - | - | - | - | -36,4 | -36,2 | -36,4 | -36,2 |
Övriga rörelseintäkter | 3,2 | 5,0 | - | - | 1,9 | 4,0 | 5,1 | 9,0 |
Övriga rörelsekostnader | -5,3 | -7,5 | -1,6 | -2,0 | -2,4 | -4,2 | -9,4 | -13,8 |
Ränteintäkter | 1,1 | 3,6 | - | - | 2,5 | 3,5 | 3,6 | 7,1 |
Räntekostnader | -56,8 | -0,5 | -16,9 | -34,4 | -18,7 | -63,6 | -92,4 | -98,5 |
Övriga finansiella poster | - | - | -0,2 | - | -2,4 | -5,6 | -2,6 | -5,6 |
Förvaltningsresultat | 144,8 | 182,1 | 19,8 | 12,6 | -56,1 | -102,9 | 108,6 | 91,7 |
Värdeförändring fastigheter, realiserade | -1,2 | - | - | - | - | -1,0 | -1,2 | -1,0 |
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | -4,5 | -35,8 | -88,7 | -21,9 | - | - | -93,2 | -57,8 |
Värdeförändring, derivatinstrument realiserade | -3,3 | 1,0 | - | - | -8,6 | -12,6 | -11,8 | -11,5 |
Resultat före skatt | 135,8 | 147,3 | -68,9 | -9,3 | -64,6 | -116,5 | 2,3 | 21,4 |
Ett rörelsesegment är en del av koncernen
som bedriver verksamhet från vilken den kan
generera intäkter och ådrar sig kostnader och för
vilket det finns fristående finansiell information
tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i
två rörelse segment, region Sverige och region
Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moder-
bolag och holdingbolag inom koncernen, som
ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab
innefattar management fee samt andra adminis-
trationskostnader.
Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyr-
ning av Annehem koncernens förvaltningsfastig-
heter.
Övriga fastighetsintäkter består till största del av
till hyres gäster vidarefakturerade kostnader för
media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastig-
hetsskatt samt intäkter för uthyrning av boende
av ad-hoc karaktär.
Sverige | Finland | |||
Uppgifter per land, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Externa intäkter | 290,1 | 258,0 | 55,8 | 66,9 |
Förvaltningsfastigheter | 4 266,0 | 3 808,7 | 754,3 | 888,1 |
varav årets investeringar | 45,1 | 69,8 | 2,4 | 1,4 |
Maskiner och inventarier | 5,8 | 5,5 | - | - |
varav årets investeringar | 1,9 | 0,5 | - | - |
| 2025 | 2024 | |||||||
| Region | Region | |||||||
| Region | övriga | Region | övriga | |||||
| Koncernen, Mkr | Sverige | Norden | Stab | Totalt | Sverige | Norden | Stab | Totalt |
Driftskostnader | -46,0 | -10,5 | -0,6 | -57,1 | -43,0 | -11,1 | -0,5 | -54,6 |
Underhåll | -12,0 | -2,3 | - | -14,3 | -9,9 | -2,1 | - | -12,0 |
Fastighetsskatt | -10,5 | -4,4 | - | -14,9 | -8,8 | -4,6 | - | -13,4 |
Direkta fastighetskostnader | -68,5 | -17,2 | -0,6 | -86,3 | -61,6 | -17,9 | -0,5 | -80,0 |
Fastighetsadministration | -18,9 | 0,1 | - | -18,8 | -13,0 | - | -0,4 | -13,4 |
Totala fastighetskostnader | -87,4 | -17,2 | -0,6 | -105,2 | -74,7 | -17,9 | -0,8 | -93,3 |
Centraladministration – per kostnadsslag
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Personalkostnader | -28,0 | -28,6 |
Revisionsarvoden | -1,9 | -1,9 |
Inhyrd personal | -1,1 | -0,9 |
Övriga externa kostnader | -4,9 | -6,1 |
Avskrivningar | -0,5 | -0,5 |
Summa | -36,4 | -38,0 |
I posten revisionarvoden ingår även arvoden för
redovisningsrådgivning. För mer infomation om
fördelning av revisionsarvode, se not 6. I övriga
externa kostnader ingår kostnader för konsultar-
voden och övriga externa tjänster. Avskrivningar
är relaterade till maskiner och inventarier.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR
Antal anställda | 2025 | 2024 |
Medelantalet anställda | 17 | 16 |
kvinnor | 11 | 10 |
män | 6 | 6 |
| Könsfördelning i företagsledningen | ||
Antal anställda | 2025 | 2024 |
| Moderbolaget | ||
Styrelsen | 6 | 6 |
kvinnor | 2 | 2 |
män | 4 | 4 |
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4 |
kvinnor | 3 | 3 |
män | 1 | 1 |
| Koncernen totalt | ||
Styrelsen | 6 | 6 |
kvinnor | 2 | 2 |
män | 4 | 4 |
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4 |
kvinnor | 3 | 3 |
män | 1 | 1 |
Löner och ersättningar | Sociala kostnader | Pensionskostnader | Totalt | |||||
Tkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Koncernen | 17 340,0 | 17 247,0 | 6 846,0 | 6 945,0 | 2 856,0 | 3 598,0 | 27 041,0 | 27 790,0 |
Ersättningar till styrelsen och ledande
befattningshavare
Principer
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår
arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller
ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra
ledande befattningshavare utgörs av grundlön,
rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension.
Med ledande befattningshavare avses de per-
soner som under året utgjort koncernledning.
Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra
personer inklusive VD. Samtliga i koncernled-
ningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan
grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion
till befattningshavarens ansvar och befogenhet.
För VD och ledande befattningshavare får den
den rörliga ersättningen maximalt uppgå till 50
procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions-
förmåner samt övriga förmåner till VD och andra
ledande befattnings havare beaktas vid faststäl-
lande av fasta och rörliga ersättningar.
| Styrelsearvode/ | ||||||||
grundlön | Rörlig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnader | |||||
Tkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
| Styrelsen | ||||||||
Henrik Saxborn | 514,5 | 499,4 | - | - | - | - | - | - |
Jesper Göransson | 188,1 | 183,1 | - | - | - | - | - | - |
Pia Andersson | 188,2 | 183,1 | - | - | - | - | - | - |
Anders Hylén | 188,2 | 175,7 | - | - | - | - | - | - |
Karin Ebbinghaus | 188,2 | 183,1 | - | - | - | - | - | - |
Lars Ljungälv | 208,2 | 203,1 | - | - | - | - | - | - |
Axel Granlund 1) | - | 74,5 | - | - | - | - | - | - |
| Koncernledningen | ||||||||
Monica Fallenius, VD | 3 117,3 | 2 866,6 | 1 170,0 | 1 223,6 | 119,0 | 124,0 | 921,3 | 897,6 |
Övriga personer i koncernledningen 2) | 3 422,7 | 5 089,5 | 640,7 | 703,6 | 342,9 | 403,2 | 734,8 | 1 533,7 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 6 REVISIONSARVODEN
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
| KPMG | ||
Revisionsuppdrag | 1,6 | 1,3 |
| Revisionsverksamhet utöver | ||
revisionsuppdraget | 0,3 | 0,5 |
Total | 1,9 | 1,9 |
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
KPMG
Revisionsuppdrag 1,5 1,1
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,3 0,5
Total 1,8 1,6
Moderbolaget, Mkr | 2025 | 2024 |
| Transaktioner med | ||
| dotterbolag | ||
| Resultaträkning | ||
Management fee | 42,8 | 43,6 |
Ränteintäkter | 97,8 | 135,7 |
Total | 140,6 | 179,3 |
| Balansräkning | ||
Långfristiga fordringar | 2 548,2 | 2 470,5 |
Kortfristiga fordringar | 0,1 | 123,3 |
Total | 2 548,3 | 2 593,8 |
| Kortfristiga räntebärande | ||
skulder | 203,6 | 150,0 |
Total | 203,6 150,0 |
Not 5 fortsättning
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Annehem fastigheter har en
avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-
telser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att den
anställde efter avslutad anställning hos Annehem
Fastigheter har rätt att själv bestämma under
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalning-
arna och avkastning därpå tas ut som pension.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,7 procent
(0,7). Det har inte varit någon långtidssjukfrån-
varo under året.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
| Koncernen | Moderbolaget | |||
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
| Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | ||||
Aktuell skatt | 0,0 | -0,2 | - | - |
| Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) | ||||
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | -6,7 | -2,7 | 2,5 | 8,5 |
Total redovisad skattekostnad | -6,7 | -2,9 | 2,5 | 8,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Uppskjuten skatteskuld | 166,1 | 160,8 | - | - |
Uppskjuten skattefordran | - | - | 5,4 | 2,9 |
Förändring netto | 5,3 | 3,2 | 2,5 | 8,5 |
| Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto | ||||
Förändring via resultaträkning avseende temporära skillnader | -6,7 | -2,7 | 2,5 | 8,5 |
Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld | -6,7 | 3,2 | 2,5 | 8,5 |
Avstämning av effektiv skatt
| Koncernen | Moderbolaget | |||
Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Resultat före skatt | 2,3 | 21,4 | 87,0 | 132,7 |
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | -0,5 | -4,4 | -17,9 | -27,3 |
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag | 0,5 | 0,2 | - | - |
Ej avdragsgilla kostnader | -1,8 | - | -1,4 | -0,7 |
Ej skattepliktiga intäkter | 0,7 | - | - | - |
Erhållet negativt räntenetto | 22,7 | 44,2 | 21,8 | 36,5 |
Lämnat negativt räntenetto | -29,1 | -44,2 | - | - |
Skatt hänförlig till tidigare år | - | -0,2 | - | - |
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag | - | -0,5 | - | - |
Övriga skattemässiga justeringar | 0,8 | 2,0 | - | - |
Redovisad effektiv skatt | -6,7 | -2,9 | 2,5 | 8,5 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Specifikation av årets förändring, Mkr | 2025 | 2024 |
Verkligt värde vid årets början | 4 696,8 | 4 412,7 |
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 435,8 | 242,0 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 47,5 | 71,2 |
Avyttrade fastigheter | -19,0 | - |
Orealiserad värdeförändring | -93,2 | -57,8 |
Valutaomräkning bestånd i utlandet | -47,5 | 28,7 |
Verkligt värde vid årets slut | 5 020,3 | 4 696,8 |
Sverige | Övriga Norden | |||
Specifikation av årets förändring, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Verkligt värde vid årets början | 3 808,7 | 3 532,8 | 888,1 | 879,9 |
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv | 435,8 | 242,0 | - | - |
Investeringar i befintliga fastigheter | 45,1 | 69,8 | 2,4 | 1,4 |
Avyttrade fastigheter | -19,0 | - | - | - |
Orealiserad värdeförändring | -4,5 | -35,9 | -88,7 | -21,9 |
Valutaomräkning bestånd i utlandet | - | - | -47,5 | 28,7 |
Verkligt värde vid årets slut | 4 266,0 | 3 808,7 | 754 ,3 | 888,1 |
Varav företagsparker | 862,0 | 808,0 | - | - |
Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr | Förändring | 2025 | 2024 |
Förändring driftnetto | +/–5% | +220/-220 | +199/-199 |
Förändring direktavkastningskrav | +/–0,5% | -263/+321 | -245/+300 |
Förändring diskonteringsränta | +/–0,5% | -207/+185 | -208/+219 |
Förändring diskonteringsränta restvärde | +/–0,5% | -207/+185 | -208/+219 |
| Varav företagsparker | ||||||
Sverige | Övriga Norden | inom Syd | ||||
Kalkylantaganden per segment, Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
Normaliserat driftnetto | 217,8 | 194,3 | 39,7 | 40,7 | 53,3 | 51,6 |
Vakansgrad | 0,1-10,4% | 0,2-11,9% | 9,0% | 5,0% | 4,9-10,4% | 6,0-11,9% |
Vakansgrad, viktad | 4,1% | 3,7% | 9,0% | 5,0% | 6,7% | 6,9% |
Direktavkastning, viktad | 5,3% | 5,3% | 5,1% | 4,6% | 7,0% | 8,1% |
Intervall direktavkastning | 4,3-6,9% | 4,3-7,7% | 5,6% | 5,4% | 6,5-6,9% | 6,5-7,7% |
Diskonteringsränta | 6,3-9,1% | 6,3-9,8% | 5,7% | 7,4% | 8,6-9,0% | 8,6-9,8% |
Diskonteringsränta restvärde | 6,3-9,1% | 6,3-9,8% | 5,7% | 7,4% | 8,6-9,0% | 8,6-9,8% |
Diskonteringsränta, viktad | 7,3% | 7,3% | 5,7% | 7,4% | 8,8% | 9,0% |
Diskonteringsränta restvärde, viktad | 7,3% | 7,3% | 5,7% | 7,4% | 8,8% | 9,0% |
Skattemässiga restvärden, Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Förvaltningsfastigheter | 3 137,6 | 2 982,2 |
Kontrakterad årshyra , Mkr | 2025 | 2024 |
<1 år | 293,5 | 252,1 |
1–2 år | 271,1 | 230,9 |
2–3 år | 236,1 | 210,4 |
3–4 år | 193,6 | 186,9 |
4–5 år | 103,9 | 150,1 |
>5 år | 227,6 | 156,3 |
Total | 1 325,8 | 1 186,7 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
| Anskaffningar | ||
Ingående balans | 26,3 | 25,8 |
Årets investeringar | 1,9 | 0,5 |
Utgående balans | 28,2 | 26,3 |
| Avskrivningar | ||
Ingående balans | -20,8 | -19,6 |
Årets avskrivningar | -1,6 | -1,3 |
Utgående balans | -22,4 | -20,8 |
Redovisat värde | 5,8 | 5,5 |
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Anskaffningar
Ingående balans 2,8 4,5
Årets investeringar 0,2 -
Omklassificeringar - -1,7
Utgående balans 3,0 2,8
Avskrivningar
Ingående balans -1,8 -1,3
Årets avskrivningar -0,5 -0,5
Utgående balans -2,3 -1,8
Redovisat värde 0,7 1,0
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Övriga kortfristiga fordringar | 10,3 | 10,6 |
Förutbetalda försäkringar | 1,7 | 1,3 |
Upplupen intäktsränta | 1,1 | 3,6 |
| Förutbetalda kostnader och | ||
upplupna intäkter, övrigt | 14,5 | 11,4 |
Total | 27,6 | 26,9 |
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Övriga kortfristiga fordringar 0,9 1,3
Förutbetalda försäkringar 0,5 0,5
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter, övrigt 1,2 0,9
Total 2,6 2,7
NOT 12 AKTIEKAPITAL
Förändringar i aktiekapitalet
| Aktie- | ||
| Antal aktier | kapital, Mkr | |
Antal aktier 1 januari 2025 | 88 488 821 | 0,8 |
Återköp av egna aktier | - 1 378 229 | - |
| Utgående antal aktier | ||
31 december 2025 | 87 110 592 | 0,8 |
Aktierna fördelas på 10 295 986 A-aktier och
76 814 606 B-aktier. A-aktier berättigar inneha-
varen till tio röster på bolagstämman och B-aktier
berättigare innehavaren till en röst på bolags-
stämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,009 kr.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
| 2024 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa |
| Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde |
| TILLGÅNGAR | |||||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||||
Derivatinstrument | 2 | - | 22,7 | 22,7 | 22,7 |
| Omsättningstillgångar | |||||
| Kortfristiga fordringar | |||||
Kundfordringar | 3 | 2,3 | - | - | 2,3 |
Derivatinstrument | 2 | - | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
Kortfristiga fordringar | 3 | 10,6 | - | - | 10,6 |
Likvida medel | 3 | 279,5 | - | - | 279,5 |
Summa finansiella tillgångar | 292,4 | 22,7 | 22,7 | 315,1 | |
| SKULDER | |||||
| Långfristiga skulder | |||||
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 2 197,9 | - | - | 2 197,9 |
Derivatinstrument | 2 | - | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Kortfristiga skulder | |||||
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | - | - | - | - |
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | - |
Leverantörsskulder | 3 | 11,7 | - | - | 11,7 |
Övriga skulder | 3 | 25,0 | - | - | 25,0 |
Summa finansiella skulder | 2 234,5 | 2,5 | 2,5 | 2 237,0 |
| 2025 | Värderings- | Upplupet | Verkligt värde | Summa | Summa |
| Koncernen, Mkr | hierarki | anskaffningsvärde | via resultatet | verkligt värde | redovisat värde |
| TILLGÅNGAR | |||||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||||
Derivatinstrument | 2 | - | 11,6 | 11,6 | 11,6 |
| Omsättningstillgångar | |||||
| Kortfristiga fordringar | |||||
Kundfordringar | 3 | 4,3 | - | - | 4,3 |
Derivatinstrument | 2 | - | - | - | - |
Kortfristiga fordringar | 3 | 10,3 | - | - | 10,3 |
Likvida medel | 3 | 215,8 | - | - | 215,8 |
Summa finansiella tillgångar | 230,4 | 11,6 | 11,6 | 242,0 | |
| SKULDER | |||||
| Långfristiga skulder | |||||
Långfristiga räntebärande skulder | 3 | 1 966,4 | - | - | 1 966,4 |
Derivatinstrument | 2 | - | 3,4 | 3,4 | 3,4 |
| Kortfristiga skulder | |||||
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 | 498,1 | - | - | 498,1 |
Derivatinstrument | 2 | - | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
Leverantörsskulder | 3 | 10,0 | - | - | 10,0 |
Övriga skulder | 3 | 22,2 | - | - | 22,2 |
Summa finansiella skulder | 2 496,7 | 3,6 | 3,6 | 2 500,3 |
| Not 13 fortsättning |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Not 13 fortsättning
2025
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga fordringar hos
koncernföretag 3 2 548,2 - - 2 548,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar
koncernföretag 3 164,6 - - 164,6
Kortfristiga fordringar 3 0,9 - - 0,9
Derivatinstrument 2 - - - -
Kassa och bank 3 27,3 - - 27,3
Summa finansiella tillgångar 2 741,0 2 741,0
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 - 0,2 - 0,2
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder 3 203,6 - - 203,6
Leverantörsskulder 3 1,5 - - 1,5
Övriga skulder 3 4,3 - - 4,3
Summa finansiella skulder 209,4 0,2 209,6
2024
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga fordringar hos
koncernföretag 3 2 470,5 - - 2 470,5
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar
koncernföretag 3 123,3 - - 123,3
Kortfristiga fordringar 3 1,3 1,3
Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2
Kassa och bank 3 37,9 - - 37,9
Summa finansiella tillgångar 2 633,0 0,2 0,2 2 633,2
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 - - - -
Leverantörsskulder till
koncernföretag 3 150,0 - - 150,0
Leverantörsskulder 3 1,7 - - 1,7
Övriga skulder 3 9,9 - - 9,9
Summa finansiella skulder 161,6 - - 161,6
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Kovenanterna är knutna till merparten av koncer-
nens räntebärande skulder, motsvarande
2 050,5 Mkr (1 858,0) per 31 december 2025.
Tillgänglig likviditet | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Tillgängliga likvida medel | 215,8 | 279,5 |
Likviditetsreserv | 215,8 | 279,5 |
Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden
| 2025 | Nom. belopp | Utflöde | ||||||
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år |
Banklån | SEK | 2 095,4 | 2 095,4 | 508,2 | 620,4 | 666,7 | 300,0 | - |
Banklån | EUR | 34,7 | 375,0 | 3,8 | 371,2 | - | - | - |
Ränta | SEK | 196,5 | 196,5 | 69,3 | 64,8 | 32,7 | 27,0 | 2,7 |
Ränta | EUR | 2,8 | 30,2 | 14,6 | 15,6 | - | - | - |
Leverantörsskulder | SEK | 9,8 | 9,8 | 9,8 | - | - | - | - |
Leverantörsskulder | EUR | 0,0 | 0,2 | 0,2 | - | - | - | - |
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 71,1 | 71,1 | 71,1 | - | - | - | - |
Summa | 2 778,2 | 677,0 | 1 072,0 | 699,4 | 327,0 | 2,7 |
| 2024 | Nom. belopp | Utflöde | ||||||
Koncernen, Mkr | Valuta | originalvaluta | Totalt | < 1 år | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år |
Banklån | SEK | 1 803,9 | 1 803,9 | - | 499,3 | 625,6 | 679,0 | - |
Banklån | EUR | 35,0 | 401,1 | - | - | 401,1 | - | - |
Ränta | SEK | 245,3 | 245,3 | 64,8 | 68,6 | 60,5 | 44,0 | 7,4 |
Ränta | EUR | 5,3 | 60,4 | 12,3 | 23,4 | 24,7 | - | - |
Leverantörsskulder | SEK | 11,7 | 11,7 | 11,7 | - | - | - | - |
Leverantörsskulder | EUR | - | - | - | - | - | - | - |
Övriga kortfristiga skulder | SEK | 44,6 | 44,6 | 44,6 | - | - | - | - |
Summa | 2 567,0 | 133,4 | 591,3 | 1 111,9 | 723,0 | 7,4 |
Not 13 fortsättning
2025
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till
koncernföretag,
leverantörsskulder SEK - 203,6 203,6 - - - -
Leverantörsskulder SEK - 1,5 1,5 - - - -
Övriga skulder SEK - 11,2 11,2 - - - -
Summa - 216,3 216,3
2024
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till
koncernföretag,
leverantörsskulder SEK - 150,0 150,0 - - - -
Leverantörsskulder SEK - 1,7 1,7 - - - -
Övriga skulder SEK - 9,9 9,9 - - - -
Summa - 161,6 161,6 - - - -
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
| Redovisat värde | ||
Mkr | 2025 | 2024 |
Ingående balans | 1,0 | 0,5 |
| Avsättning osäkra | ||
kundfordringar | 1,0 | 0,5 |
Utgående balans | 2,0 | 1,0 |
| Redovisat värde | ||
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Sverige | 4,0 | 3,4 |
Finland | 0,3 | 0,0 |
Summa | 4,3 | 3,4 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.
| 2025 | 2024 | |||
| Finansiella | Finansiella | Finansiella | Finansiella | |
| Koncernen, Mkr | tillgångar | skulder | tillgångar | skulder |
Redovisade bruttobelopp | 11,6 | 3,4 | 22,7 | 2,5 |
Belopp som omfattas av avtal om nettning | -3,4 | -3,4 | -2,5 | -2,5 |
Nettobelopp efter avtal om nettning | 8,2 | - | 20,2 | - |
Not 13 fortsättning
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Förvaltningsfastigheter | 5 020,3 | 4 696,8 |
| Nettobelåningsgrad | ||
Räntebärande skulder | 2 464,5 | 2 197,9 |
| Minus likvida medel och kortfristiga | ||
placeringar | -215,8 | -279,5 |
Nettoskuld | 2 248,7 | 1 918,4 |
| Nettobelåningsgrad % | ||
| (Nettoskuld / | ||
Förvaltningsfastigheter) , % | 44,8 | 40,8 |
Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Ränteintäkter 1 | 3,6 | 7,1 |
Räntekostnader 1 | -92,4 | -98,5 |
Valutakurseffekter | -10,4 | 4,1 |
Värdeförändringar på valutaterminer | 7,8 | -9,7 |
Total | -91,4 | -97,0 |
1)
Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till
räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med
ett belopp uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ränteintäkter 0,8 16,0
Ränteintäkter, från koncernbolag 97,8 135,7
Räntekostnader 0,0 -1,1
Valutakurseffekter -0,3 -0,1
Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7
Värdeförändringar derivatinstrument - -11,8
Nedskrivning andelar dotterbolag -6,6 -6,8
Total 99,5 122,2
Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser
finansiella tillgångar som redovisas till upplupet
anskaffningsvärde och finansiella skulder som
inte värderas till verkligt värde via resultatet.
Räntebärande skulder
I det följande framgår information om företagets
avtalsmässiga villkor avseende räntebärande
skulder. För mer information om företagets
exponering för ränterisk och risk för valutakurs-
förändringar hänvisas till avsnittet Risker och
riskhantering i denna årsredovisning.
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Leasingskulder, långfristiga | - | 1,7 |
Lånanskaffningskostnader | -6,7 | -8,9 |
Lån från kreditinstitut | 2 471,2 | 2 205,0 |
varav kortfristiga räntebärande skulder | 498,1 | - |
Total | 2 464,5 | 2 197,9 |
Koncernens räntebärande skulder bestod per 31
december 2025 av externa låneaval i två valutor;
SEK, och EUR. Låneavtalen löper med olika löpti-
der med förfall mellan år 2026-2029. Ränta utgår
på mellan 1,20 - 1,80 procent + Stibor/Euribor.
Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under
den aktuella perioderna.
Förändring av lånestrukturen under perioden
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
| Räntebärande skulder | ||
vid periodens ingång | 2 197,9 | 2 036,3 |
Amortering externa banklån | -10,5 | -75,9 |
Upptagna externa banklån | 299,0 | 220,7 |
Förändring leasingskuld | -1,8 | - |
Förändring upplåningsavgifter | 2,2 | -1,3 |
Valutaeffekter | -22,3 | 18,1 |
| Räntebärande skulder | ||
vid periodens utgång | 2 464,5 | 2 197,9 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Koncernen, Mkr | 2025 | 2024 |
Förutbetalda hyresintäkter | 30,8 | 8,2 |
Externa tjänster | 0,3 | 0,3 |
Upplupna räntekostnader | 11,2 | 9,4 |
Upplupna personalkostnader | 6,6 | 6,2 |
Övriga kortfristiga skulder | 22,2 | 20,5 |
Total | 71,1 | 44,6 |
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Externa tjänster 0,3 0,4
Upplupna personalkostnader 6,6 6,2
Övriga kortfristiga skulder 4,3 5,4
Total 11,2 12,0
NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Bolag som ingår i koncernen
Bolagsnamn | Org.nr | Säte | Andel, % |
Annehem Fastigheter AB | 559220-9083 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Direktägda | |||
Annehem Holding 3 AB | 559262-8506 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Annehem Holding 4 AB | 559262-8548 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Annehem 1 AB | 559311-5107 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Annehem 2 AB | 559311-5115 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Annehem 3 AB | 559311-5123 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Annehem 4 AB | 559422-0948 | Solna, Sverige | 100 % |
Annehem 5 AB | 559422-0955 | Solna, Sverige | 100 % |
| Indirekt ägda | |||
Annehem Holding 2 AB | 559230-7028 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Sadelplats | |||
Fastigheter 3 AB | 556895-0116 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Sadelplats | |||
Fastigheter 4 AB | 556916-2596 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Ledvolten 1 | |||
Fastigheter AB | 559194-5570 | Solna, Sverige | 100 % |
Annehem Invest Oy | 1773022-9 | Helsingfors, Finland | 100 % |
Ultimes I Ky | 2568845-4 | Helsingfors, Finland | 100 % |
Ultimes II Ky | 2850052-5 | Helsingfors, Finland | 100 % |
Ultimes Parking Ky | 2568844-6 | Helsingfors, Finland | 100 % |
Property Gardener Oy | 2558819-7 | Helsingfors, Finland | 100 % |
| Annehem Syd Holding 1 | |||
Fastigheter AB | 559220-9752 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehems Limhamn Bryggan 2 | |||
Fastigheter AB | 556998-3264 | Solna, Sverige | 100 % |
| Annehem Partille Port 4 | |||
Fastigheter AB | 556960-0280 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Stenekull 2 | |||
Fastigheter AB | 559034-8917 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Jupiter 11 | |||
Fastigheter AB | 556892-3428 | Solna, Sverige | 100 % |
| Annehem Almnäs | |||
Fastigheter AB | 559283-3627 | Solna, Sverige | 100 % |
Annehems Valhall Park AB | 556107-0003 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Syd Parker Holding | |||
Fastigheter AB | 559230-6897 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
Ljungbyhed Park AB | 556545-4294 | Ängelholm, Sverige | 100 % |
| Annehem Johanneslust | |||
Fastigheter AB | 559175-9773 | Solna, Sverige | 100 % |
| Annehem Hemvistet 2 | |||
Fastigheter AB | 559076-5508 | Solna, Sverige | 100 % |
| Annehem Partille Port 11:70 | |||
Fastigheter AB | 559265-7992 | Solna, Sverige | 100 % |
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ingående balans för året 136,4 116,1
Aktieägartillskott 8,3 20,3
Utgående balans vid årets slut 144,7 136,4
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 16 LEASING
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Icke uppsägningsbara leasebetalningar
Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Inom ett år | - | -0,1 |
Mellan ett och fem år | - | -0,5 |
Senare än fem år | - | -0,5 |
Summa | - | -1,1 |
Totala leasingkostnader
Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
| Totala leasingkostnader - | ||
ränta | -0,1 | -0,1 |
Summa | -0,1 | -0,1 |
Leasingkostnader redovisas i sin helhet som
räntekostnader för respektive år.
Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar
summan av leasingkostnader för respektive år.
Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga
räntebärande skulder)
Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Ingående balans | 1,7 | 1,7 |
Avgående nyttjanderätter | -1,7 | – |
Utgående balans | - | 1,7 |
Under tidigare år redovisade koncernen ett
tomträttsavtal som ett leasingavtal enligt IFRS 16.
Tomträtten avsåg en fastighet som klassificer-
ades som förvaltningsfastighet och värderades till
verkligt värde enligt IAS 40.
Fastigheten avyttrades under räkenskapsåret
2025, vilket innebär att koncernen per balans-
dagen inte har några kvarvarande leasingavtal
hänförliga till tomträtter eller andra tillgångar.
Samtliga tillhörande leasingskulder och nyttjan-
derätter har därmed upphört i samband med
försäljningen.
NOT 17 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
HOS DOTTERFÖRETAG
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Långfristiga fordringar,
dotterföretag
Ingående anskaffningsvärde 2 470,5 2 134,0
Nyutlåning 77,7 336,5
Utgående
anskaffningsvärde/
bokfört värde 2 548,2 2 470,5
NOT 18 OMRÄKNINGSEFFEKTER
NYEMISSION
Genom företrädesemissionen som genomfördes i
mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med
249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till
749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i
Annehem ökade med 29 496 273, varav
3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278
aktier av serie B. Efter företrädesemissionen upp-
går antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav
10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835
aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt
antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för
samtliga jämförelseperioder motsvarande fond-
emissionselementet i årets företrädesemission.
| Kr | |
Balanserade vinster | 2 298 456 928 |
Överkursfond | 287 863 987 |
Årets resultat | 89 476 035 |
Summa: | 2 675 796 950 |
| Kr | |
Överförs i ny räkning | 2 675 796 950 |
Summa: | 2 675 796 950 |
NOT 19 STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Mkr | 2025 | 2024 |
| För egna skulder och tillgångar | ||
Fastighetsinteckningar | 3 125,2 | 2 869,3 |
Total | 3 125,2 | 2 869,3 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Finansiella nyckeltal
Annehem presenterar vissa finansiella nyckeltal
som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser
att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande
information till investerare och företagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets
prestation. Eftersom inte alla företag beräknar
finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte
alltid jämförbara med nyckeltal som används av
andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska
därför inte ses som en ersättning för nyckeltal
som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell
presenteras nyckeltal som inte definieras enligt
IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av
nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna
av dessa nyckeltal på sidan 95.
Antal aktier
Antalet utestående aktier har justerats för de
aktier som har återköpts under perioden. Per den
31 december 2025 uppgick Annehems innehav
av egna aktier till 1 378 229 B-aktier. Det
genomsnittliga antalet utstående aktier har
beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss
period med hänsyn till återköpen.
Antal aktier | 2025 | 2024 |
A-aktier | 10 295 986 | 10 295 986 |
B-aktier | 76 814 606 | 78 192 835 |
Totalt utstående antal aktier | 87 110 592 | 88 488 821 |
| Totalt genomsnittligt antal | ||
aktier | 88 405 714 | 84 988 923 |
Totalt antal emitterade aktier | 88 488 821 | 88 488 821 |
Förvaltningsresultat
Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i
kassaflöden från den löpande förvaltningen, det
vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är
att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska
öka årligen med ett snitt om 20 procent.
Förvaltningsresultat
Mkr | 2025 | 2024 |
Resultat före skatt | 2,3 | 21,4 |
| Återläggning | ||
Värdeförändring fastighet, realiserade | 1,2 | 1,0 |
Värdeförändring fastighet | 93,2 | 57,8 |
Värdeförändring derivat | 11,8 | 11,5 |
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7 |
Förvaltningsresultat exklusive
valutakurseffekter, kr per aktie¹
Mkr | 2025 | 2024 |
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7 |
Valutakurseffekter | 2,6 | 5,6 |
| Förvaltningsresultat exkl. | ||
valutakurseffekter | 111,2 | 97,3 |
Antal aktier | 88 405 714 | 84 988 923 |
Förvaltningsresultat, kr per aktie | 1,26 | 1,14 |
1)
Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga
jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets
företrädesemission, för mer information se not 18.
Räntetäckningsgrad
Mkr | 2025 | 2024 |
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7 |
| Återläggning | ||
Räntenetto | 88,8 | 91,3 |
Valutakurseffekter | 2,6 | 5,6 |
Räntetäckningsgrad, ggr | 2,3 | 2,1 |
Nettobelåningsgrad
Mkr | 2025-12-31 | 2024-12-31 |
Räntebärande skulder | 2 464,5 | 2 197,9 |
Likvida medel | -215,8 | -279,5 |
Räntebärande skulder netto | 2 248,7 | 1 918,4 |
Förvaltningsfastigheter | 5 020,3 | 4 696,8 |
Nettobelåningsgrad, % | 44,8 | 40,8 |
Överskottsgrad
Mkr | 2025 | 2024 |
Förvaltningsresultat | 108,6 | 91,7 |
| Återläggning | ||
Förvaltningskostnader | 132,1 | 138,1 |
Driftnetto | 240,7 | 229,7 |
Hyresintäkter | 301,6 | 275,0 |
Överskottsgrad, % | 79,8 | 83,5 |
Avkastning på eget kapital
Mkr | 2025 | 2024 |
| Periodens resultat hänförligt till | ||
moderbolagets aktieägare | -4,4 | 18,5 |
| Eget kapital hänförligt till | ||
moderbolagets aktieägare | 2 568,0 | 2 613,9 |
Avkastning på eget kapital, % | -0,2 | 0,7 |
Resultat per aktie, kr¹
Mkr | 2025 | 2024 |
| Periodens resultat hänförligt till | ||
moderbolagets aktieägare | -4,4 | 18,5 |
Total genomsnittligt antal aktier | 88 405 714 | 84 988 923 |
Resultat per aktie, kr | -0,05 | 0,22 |
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga
jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets
företrädesemission, för mer information se not 18.
Soliditet
Mkr | 2025 | 2024 |
Eget kapital | 2 568,0 | 2 613,9 |
Totala tillgångar | 5 287,3 | 5 035,3 |
Soliditet, % | 48,6 | 51,9 |
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
EPRA nyckeltal
Rapporteringsstandard
För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna
jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transpa-
rant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt
EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practi-
ces Recommendations). Följande resultatindikatorer har utarbetats
i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste
utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA
BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag
tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare infor-
mation om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är
översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket
engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Boksluts-
kommuniké för 2025. Se definitioner vid varje nyckeltal.
Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt
sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och
tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på
olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i
fastighetsportföljen får påverkan.
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från
balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbe-
talning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten
skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde
med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten
skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknads-
värderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört
fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt
har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet
för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är
substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering
av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar
på förvaltningsfastigheter.
EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital enligt balansräkning 2 568,0 2 613,9
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 166,1 160,8
Räntederivat -8,2 -20,1
EPRA NRV 2 725,8 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NRV, kr per aktie 31,29 31,13
EPRA NTA – Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 725,8 2 754,6
Återläggning: –
EPRA NTA 2 725,8 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NTA, kr per aktie 31,29 31,13
EPRA NDV – Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 725,8 2 754,6
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning -166,1 -160,8
Räntederivat 8,2 20,1
EPRA NDV 2 568,0 2 613,9
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NDV, kr per aktie 29,48 29,54
EPRA Intjäning (EPRA Earnings)
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.
EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat
från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,
värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument
samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar
med tillhörande skattekostnader.
EPRA Earnings – EPRA Intjäning
helår helår
Mkr 2025 2024
Periodens resultat -4,4 18,5
Återläggning:
Värdeförändringar netto 105,4 68,2
Uppskjuten skatt 6,7 2,7
EPRA Intjäning 107,7 89,5
Totalt genomsnittligt antal aktier
1)
88 405 714 84 988 923
EPRA Intjäning, kr per aktie 1,2 1,05
1)
Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med
justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18.
EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV)
Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat
med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av
fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinan-
sieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget.
EPRA LTV – Belåningsgrad fastigheter inkl JV
helår helår
Mkr 2025 2024
Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9
Netto rörelseskulder
1)
49,2 27,1
Valutaterminer 0,2 -0,2
Likvida medel -215,8 -279,5
Nettoskuld 2 298,2 1 945,3
Marknadsvärde fastigheter
2)
5 020,3 4 696,8
Immateriella tillgångar 0,0 0,1
Totalt fastighetsvärde 5 020,4 4 696,9
EPRA LTV – Belåningsgrad 45,8% 41,4%
1)
Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga
tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar.
2)
Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)
EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna
baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus
ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighe-
tens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader.
EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för
hyresrabatter på balansdagen.
EPRA NIY – Direktavkastning inkl JV
helår helår
Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter - helägda 5 020,3 4 696,8
Förvaltningsfastigheter - del av JV 0,3 0,1
Summa fastighetsportfölj 5 020,6 4 696,8
Exkludering projekt mark och byggnationer
1)
-0,3 -0,1
Uppskattade kostnader för köpare
2)
13,9 13,5
Summa justerad fastighetsportfölj 5 034,2 4 710,2
12 månaders rullande hyresintäkter inklusive
rabatter 329,9 303,1
Fastighetskostnader
3)
-105,2 -93,3
Driftöverskott 224,7 209,8
Återläggning rabatter 3,5 1,3
"Topped-up" driftöverskott 228,2 211,1
EPRA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%
EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%
1)
Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
2)
Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för
mäklare vid försäljning.
3)
Inga kostnader för JV-bolag föreligger.
EPRA vakans (EPRA Vacancy)
Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV)
för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela
fastighetsportföljen.
EPRA Vakansgrad inkl JV
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Hyresvärde 363,7 331,0
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 30,3 27,9
EPRA Vakansgrad 8,3% 8,4%
EPRA Cost ratios – Kostnadskvot
Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inklu-
derat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med
bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom
sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfast-
igheter och som återfinns i EPRA CapEx.
EPRA Cost ratios – Kostnadskvot
helår helår
Mkr 2025 2024
Fastighetskostnader -105,2 -93,3
Centraladministration -36,4 -36,2
Andel av kostnader från JV-bolag -0,1 -
Återföring: tomträttsavgäld 0,1 0,1
EPRA Kostnader (inklusive direkta
vakanskostnader) -141,7 -129,4
Direkta vakanskostnader - -
EPRA Kostnader (exklusive direkta
vakanskostnader) -141,7 -129,4
Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 301,6 275,0
Totala hyresintäkter brutto exklusive
tomträttsavgäld 301,6 275,0
EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta
tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%
EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta
tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%
EPRA CapEx - Kapitalkostnader
Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvalt-
ningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag.
EPRA CapEx – Kapitalkostnader
helår helår
Mkr 2025 2024
Förvärv 435,8 242,0
Projektutveckling
Ombyggnationer
1)
47,4 71,1
Nybyggationer
2)
0,1 0,1
Förvaltningsfastigheter
Utan att addera uthyrbar yta - -
Adderar uthyrbar yta - -
Kapitaliserad ränta - -
Totala kapitalkostnader 483,3 313,2
Omvandling från periodiserat till likvida medel - -
Totala kapitalkostnader som likvida medel 483,3 313,2
1)
Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter.
2)
Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i
jämförbart bestånd
Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som
har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två
senaste åren.
EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i
jämförbart bestånd
helår helår
2025 2024
Sverige 6,6% 9,3%
Övriga Norden -17,9% -8,9%
Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd
1)
2,0% 4,9%
1)
Minskning av hyresintäkter mellan 2025 och 2024 förklaras främst av ökade vakanser i
Finland, för att hyresgarantier har löpt ut under 2024 samt det rådande marknadsläget i
Finland.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002
av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 25 mars 2026.
Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 13 maj 2026.
Ängelholm 25 mars 2026
Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2026
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB
(publ), org. nr 559220-9083
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Annehem Fastigheter
AB (publ) för år 2025 med undantag för bolags-
styrningsrapporten på sidorna 45-55. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår
på sidorna 12-13, 45-55, 58-87 och 91 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per
den 31 december 2025 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-
ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-
cernens finansiella ställning per den 31 december
2025 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 45-55. Förvaltningsberät-
telsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-
ställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-
visningen och koncernredovisningen är förenliga
med innehållet i den kompletterande rapport som
har överlämnats till moderbolagets revisions-
utskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed
i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår
bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag
inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är
de områden som enligt vår professionella bedöm-
ning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen
för den aktuella perioden. Dessa områden
behandlades inom ramen för revisionen av, och i
vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet, men vi gör
inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 och redovisningsprinciper på sidorna
72-74 och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan
79 i årsredovisningen och koncernredovisningen
för detaljerade upplysningar och beskrivning av
området.
Beskrivning av området
• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernre-
dovisningen till verkligt värde. Det redovisade
värdet uppgår till 5 020 Mkr den 31 december
2025 vilket utgör ca 95 % av koncernens totala
tillgångar.
• Fastigheternas verkliga värde per 31 december
2025 har fastställts med utgångspunkt i den
externa värdering som utfördes av oberoende
externa värderare med värderingstidpunkt 30
september 2025. Därefter har bolaget genom-
fört en intern värdering som baseras på extern
marknadsdata per 31 december 2025.
• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga
andel av koncernens totala tillgångar och det
inslag av bedömningar och uppskattningar som
ingår i värderingsprocessen utgör detta ett
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
• Risken är att det bokförda värdet på förvalt-
ningsfastigheter kan vara över- eller under-
skattat och att varje justering av värdet direkt
påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
• Vi har övervägt om den tillämpade värderings-
metodiken är rimlig genom att jämföra den
med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo-
lag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara
objekt.
• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet
hos de externa värderarna.
• Vi har testat kontroller som bolaget har
etablerat för att säkerställa att indata som
lämnas till de externa värderarna är riktiga och
fullständiga.
• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt
aktuell marknadsdata från externa källor,
särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som bolaget
lämnar i not i årsredovisningen, särskilt vad
avser inslag av bedömningar samt tillämpade
nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan infor-
mation än årsredovisningen och koncernredo-
visningen och återfinns på sidorna 1-11, 14-44,
56-57, 88-90 och 95-98. Den andra informatio-
nen består också av ersättningsrapporten som
vi inhämtade före datumet för denna revisions-
berättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra
information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna
information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är det vårt
ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genom-
gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts
avseende denna information, drar slutsatsen att
den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi
har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att de ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen ansvarar styrelsen och
verkställande direktören för bedömningen av
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda anta-
gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
ställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det
påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,
bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-
tering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet
om huruvida årsredovisningen och koncernre-
dovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig-
het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi
professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-
utom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för
väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som
är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra
en grund för våra uttalanden. Risken för att
inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig
felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av
intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bola-
gets interna kontroll som har betydelse för vår
revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte för att uttala oss om effektivite-
ten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovis-
ningsprinciper som används och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens
uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-
relsen och verkställande direktören använder
antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i
de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor
som avser sådana händelser eller förhållanden
som kan leda till betydande tvivel om bola-
gets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i
revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och
koncernredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-
ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisions-
berättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern
inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentatio-
nen, strukturen och innehållet i årsredovis-
ningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underlig-
gande transaktionerna och händelserna på ett
sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för
att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga
revisionsbevis avseende den finansiella infor-
mationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och genomgång av
det revisionsarbete som utförts för koncernre-
visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat
revisionens planerade omfattning och inriktning
samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-
mera om betydelsefulla iakttagelser under revi-
sionen, däribland de eventuella betydande brister
i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande
om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse-
ende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har
vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med
styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden
som varit de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för
väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.
Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhin-
drar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revi-
sion av styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ)
för år 2025 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-
sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed
i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta
bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation
och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-
ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter
i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-
der som är nödvändiga för att bolagets bokföring
ska fullgöras i överensstämmelse med lag och
för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är
att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig
grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrel-
seledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och
därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-
ligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men ingen garanti för att en revision som utförs
enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla-
gen.
Som en del av en revision enligt god revi-
sionssed i Sverige använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Granskningen
av förvaltningen och förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår
professionella bedömning med utgångspunkt i
risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar
granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten
och där avsteg och överträdelser skulle ha sär-
skild betydelse för bolagets situation. Vi går ige-
nom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,
vidtagna åtgärder och andra förhållanden som
är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en
granskning av att styrelsen och verkställande
REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INTE ÖVERSÄT-
TAS TILL ENGELSKA
direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor-
ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden för Annehem Fastighe-
ter AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast
det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjlig-
gör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom-
mendation RevR 18 Revisorns granskning av
Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-
mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Anne-
hem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att Esef-rapporten har
upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och
för att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedömer
är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet
om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad
i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför
våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig
säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett
format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en granskning som
utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Stan-
dard on Quality Management 1, som kräver att
företaget utformar, implementerar och hanterar
ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska
krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp-
liga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika
åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har
upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
vi de delar av den interna kontrollen som är
relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig-
heten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli-
gen validering av att Esef-rapporten upprättats i
ett giltigt XHTML-format och en avstämning av
att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedöm-
ning av huruvida koncernens resultat-, balans-
och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt
noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förord-
ningen.
Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 45-55 och för att den
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekom-
mendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats.
Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra
stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisning-
ens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till
Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-
stämman den 14 maj 2025. KPMG AB eller revi-
sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets
revisor sedan 2019.
Stockholm den 25 mars 2026
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Ordlista och definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående
eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital
som är hänförligt till aktieägarna.
Bruttohyra
Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg
och rabatter.
Direktavkastning
Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastig-
heternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid
under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader
som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och
underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-
bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1)
Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för
vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda
ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens
utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av
förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter
och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeför-
ändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exklusive
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-
ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-
ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exklusive
valutakurseffekter per aktie
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-
ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-
ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat genom
genomsnittligt antal aktier.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.
Hyresintäkt
Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresför-
luster.
Hyresvärde
1)
Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för
hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd
marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med
bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämfö-
relsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde
EPRA NRV
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskju-
ten skatt enligt balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det
långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,
istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med
likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.
Nettouthyrning
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för
avflytt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar
ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga
skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder
(inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.
1)
Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och
kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och
kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola-
gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan-
sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska
kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Underliggande fastighetsvärde
Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som
bolaget får behålla.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
Ordlista och definitioner (fortsättning)
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Annehem, bolaget
eller koncernen
Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem
Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i
koncernen, beroende på sammanhanget
CBD
Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts)
CO
2
e
Koldioxidekvivalenter
EUR
Euro
Euroclear Sweden
Euroclear Sweden AB
Koden
Svensk kod för bolagsstyrning
Kr
Svenska kronor
Mkr
Miljoner svenska kronor
Mdkr
Miljarder svenska kronor
MEUR
Miljoner Euro
Nasdaq Stockholm
Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB
EPRA
European Public Real Estate Association
CSRD
Corporate Sustainability Reporting Directive
SDG
Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030
FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska
Tkvm
Tusen kvadratmeter
Förkortningar
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Inbjudan till årsstämma
Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 13 maj 2026 på Valhall Park Hotell,
Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.
Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möj-
lighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsätt-
ningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman.
Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga
på Annehems hemsida senast den 10 april 2026,
www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstämma.
Produktion text och form: Safir Communication.
Foto: Marko T Wramén/Flygfilmfoto (sida 29), övriga Annehem.
Annehem Fastigheter AB
Drottning Kristinas Esplanad 12 | 170 67 Solna | 010 - 456 18 00
www.annehem.se