1 januari 2023– 31 december 2023
Årsredovisning
2
Inledning
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning
8
Affärsidé och mål 8
Cibus som investering
10
Att investera i Cibus
10
Aktien & aktieägare 11
Utdelning 13
Marknadsöversikt 14
Fastighetsmarknaden 15
Verksamhet
16
Intjäningsförmåga
16
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 17
Fastighetsbestånd 18
Geografiskt läge 20
E-handelns inverkan på Cibus affärsmodell 21
Finansiering
22
Medarbetare och organisation
23
Hållbarhet
26
EPRA
38
EPRA hållbarhetsindikatorer 38
EPRA nyckeltal 44
Risk och riskhantering
45
Bolagsstyrning
47
Bolagsstyrningsrapport 47
Lagstadgad hållbarhetsrapport 55
Styrelse, ledning och revisor 56
Finansiella rapporter
58
Förvaltningsberättelse 59
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 64
Koncernens rapport över finansiell ställning 65
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 66
Koncernens rapport över kassaflöden 67
Moderbolagets resultaträkning och rapport över
totalresultat
68
Moderbolagets balansräkning 69
Moderbolagets förändring i eget kapital 70
Moderbolagets kassaflödesanalys 71
Redovisningsprinciper och noter
72
Revisionsberättelse
91
Definitioner och avstämning nyckeltal
96
Fastighetslista
98
Innehållsförteckning
2
3
Detta är Cibus
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, förädla
och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden med välrenommerade
livsmedelsbutiker och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en
god utdelning månadsvis till våra aktieägare.
Per den 31 december 2023 ägde Cibus en nordisk fastighets-
portfölj om totalt 451 fastigheter varav 267 fastigheter i
Finland, 125 fastigheter i Sverige, 37 fastigheter i Danmark och
22 fastigheter i Norge. Total uthyrningsbar area var 975 857
kvm. De största hyresgästerna var Kesko (34 % av driftnettot),
Tokmanni (19 %), Coop Sverige (12 %), S-gruppen (7 %), Dagrofa
(4 %) och Lidl (4 %). Dessutom var ytterligare 17 % av driftnettot
från fastigheter uthyrda till andra aktörer verksamma inom
dagligvaruhandeln.
Fastighetsportföljen är spridd till strategiskt bra lägen, främst i
södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, Själland
i Danmark samt i södra Norge. Fastigheterna ligger till stor del i
regioner med god befolkningstillväxt.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och
motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln.
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra
handelsfastigheter, vilket har visat sig inte minst under Covid-19
pandemin.
Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig
utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,
livsmedels- och dagligvarukedjor eller ett samriskföretag mellan
båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en god
direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en utdelning om 0,90
EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
*Direktavkastningen blir 7,4% på börskursen den 31 december 2023
(134,05).
1 798
fastighetsvärde, MEUR
976
uthyrningsbar area, TKVM
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
7,4
Direktavkastning, % (börskurs 134,05*)
INLEDNING
4
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2023
Hyresintäkterna uppgick till 119 128 TEUR (106 722) och ökade genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index (KPI).
Driftnettot uppgick till 114 729 TEUR (99 607), vilket resulterade i en överskottsgrad på 96,3 % (93,3). Då många av våra hyresavtal
är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 51 932 TEUR (55 182) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 51 906 TEUR.
Periodens resultat efter skatt uppgick till -19 919 TEUR (79 990) vilket motsvarar -0,41 EUR (1,66) per aktie. Orealiserade
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -53 416 TEUR (28 143) på fastigheter och -21 865 TEUR (14 102) på räntederivat.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 797 908 TEUR (1 850 911). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal och i takt
med att det underliggande ränteläget har stigit har avkastningskravet på våra fastigheter höjts med 0,39%-enheter under året.
Nyemission om 8 804 348 aktier genomfördes i mars 2023 och tillförde cirka 810 MSEK.
Återköp av obligationer har genomförts med 112 MEUR under året.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Cibus styrelse utsåg i november 2023 Christian Fredrixon till ny VD för bolaget. Christian tillträdde sin nya roll den 15 januari 2024.
4
5
INLEDNING
Tidslinje
17 MARS
Den 17 mars meddelade Cibus att man räntesäkrat ytterligare 435
MSEK. Det innebär att hela seniorskulden volymmässigt omfattas
av räntesäkringar och löpande räntesats för banklån inklusive
kreditmarginal tillsammans med derivat maximalt kan uppgå
till 4,55 % för seniorskulden som helhet per den 30 september
2023 till första halvåret 2025. Därefter förfaller räntesäkringarna
successivt till 2027.
23 MARS
Den 23 mars meddelade Cibus att man genomfört en riktad
nyemission om 8 804 348 aktier och tillförts cirka 810 MSEK.
Cibus genomför den riktade nyemissionen i syfte att skapa
förutsättningar för Bolaget att återköpa hela eller delar
av Bolagets obligationslån och/eller på annat sätt hantera
återbetalning av kommande obligationsförfall i september
2023, minska Bolagets nettoskuldsättning och därmed
räntekostnaderna och fortsätta investera i planerade och
värdeskapande ESG-projekt i befintliga fastigheter.
20 APRIL
På årsstämman den 20 april 2023 omvaldes Patrick Gylling till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den extra bolagsstämman den 20 april 2023 godkände den riktade
nyemissionen som genomfördes 23 mars 2023.
28 APRIL
Den 28 april meddelades att det totala antalet aktier och
röster i Cibus under april ökat som ett resultat av den riktade
nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till
57 246 140 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 572 461,40 EUR.
23 MAJ
Den 23 maj meddelades att Cibus begär inlösen av utestående
obligationer 2020/2023 med ISIN: SE0014479366. Datumet för
inlösen var den 19 juni och inlösenbeloppet för varje obligation var
det tillämpliga inlösenbeloppet (100,10 procent av obligationernas
nominella belopp), plus upplupen men obetald ränta.
13 JUNI
Den 13 juni lanserade Cibus ett återköpserbjudande på
alla utestående icke-säkerställda obligationer, dock inte
hybridobligationerna. Återköpserbjudandet var maximerat till 25
MEUR.
11 JULI
Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk
för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad
finansiering.
20 JULI
Den 20 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program
och offentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
30 AUGUSTI
Den 30 augusti meddelades att styrelsen för Cibus och Sverker
Källgården tillsammans kommit överens om att Sverker lämnar sin
roll som VD. Styrelsen startade då rekryteringen för att tillsätta
en ny VD och Sverker kvarstod i sin roll till dess att processen var
avslutad.
22 SEPTEMBER
Den 22 september meddelades att valberedningen inför nästa
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2023.
6 NOVEMBER
Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i
Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar
bokfört värde. Frånträde skedde den 8 november. Likviden från
avyttringarna användes för att minska skuldsättningen vilket
hade en positiv effekt på kassaflöde per aktie.
29 NOVEMBER
Den 29 november meddelades att Cibus styrelse utsett Christian
Fredrixon till ny VD för bolaget. Christian tillträdde sin nya roll den
15 januari 2024.
2023
6
Året 2023 var ett händelserikt år för bolaget och ytterligare ett
år som präglades av gripande omvärldshändelser och generell
volatilitet på de finansiella marknaderna. Detta gör att när
vi tittar tillbaka så har hela 2020-talet präglats av stora och
skakande händelser i form av bl.a. pandemi, krig, geopolitisk oro,
klimatkatastrofer och inflation. Vår portfölj av fastigheter för
dagligvaror och vår affärsmodell har stått stark i dessa turbulenta
tider. Bolagets och livsmedelssektorns motståndskraft genom
dessa föränderliga tider visar på dess stabilitet men påminner
oss även om livsmedelssektorns betydelse som en del av den
nordiska samhällsinfrastrukturen och en del av våra liv.
För Cibus var första halvan 2023 en period av aktiva åtgärder för
att optimera balansräkningen och för att skapa förutsättningar
för samma stabilitet som bolaget uppvisat tidigare, men nu i
en miljö med högre generellt ränteläge. Bl.a. genomfördes en
riktad nyemission om 810 MSEK vilket skapade flexibilitet för att
optimera balansräkningen genom t.ex. återköp av obligationer
för totalt 112 MEUR under året, amortering av bankskuld samt
att köpa räntetak och ingå räntesäkringar. Vid utgånget av året
är 100% av bolagets bankskuld och totalt 97% av bolagets totala
räntebärande skulder räntesäkrade fram till mitten av 2025.
En del av Cibus affärsmodell är att skapa säkra kassaflöden
och låsa in kassaflödena är en viktig del av den strategin.
Vårt driftnetto är stabilt över tid genom vår avtalsstruktur,
fastighetssegment, diversifiering och ett stabilt kassaflöde per
aktie uppnås därtill genom räntesäkring. Vår intjäningsförmåga
och kassaflöde per aktie är några av våra viktigaste nyckeltal.
Under 2023 så sänktes utdelningen för första gången under
bolagets historia, en proaktiv åtgärd i det då rådande ränteläget,
och justerades till en långsiktigt hållbar nivå. Under andra halvan
av 2023 kunde vi konstatera att tagna åtgärder burit frukt och
att sedan 1 juli 2023 har intjäningsförmågan per aktie stigit från
0,91 EUR/aktie först till 0,93 EUR/aktie 1 okt 2023 och vidare
till 0,95 EUR/aktie 1 jan 2024. Inför årsstämman i april 2024 har
bolagets styrelse för avsikt att att föreslå årsstämman 2024
en oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie fördelat på 12
utbetalningstillfällen.
Vidtagna åtgärder får genomslag
”Jag anser att livsmedels-
fastigheter är ett tillgångsslag
som har framtiden för sig i alla
konjunkturer genom sin själv-
klara plats i alla samhällen, i allas
vardag och genom platsens och
livsmedelshandels robusthet.”
— Christian Fredrixon, VD
VD ord till ÅR 2023
7
Finansiell utveckling för helåret 2023
Bolaget uppvisar ett starkt och stabilt operativt resultat för
helåret 2023. Bolagets hyresintäkter kommer till 84% från
dagligvaror och till 97% från fastigheter med livsmedel som
ankarhyresgäst. Drygt 90% av våra hyresavtal är s.k. triple-net
eller nettohyresavtal vilket innebär att våra kunder har stor
operationell flexibilitet för sin verksamhet och bär en större
del av de fastighetsrelaterade kostnader. Detta ger oss dels
en hög och stabil överskottsgrad om drygt 90% över tid och
dels kontroll över kostnader och driftnetto. Under året ökade
vårt driftsnetto med 15%. I ett år med hög inflation har bolaget
dragit nytta av att ha 99% av bolagets hyresvärde indexlänkade
till respektive lands KPI och indexökningen bidrog med +5,0%
ökade hyresintäkter under året. Samtidigt som hyresintäkterna
ökade så uppvisades stabilitet avseende både vakans på 5,5%
(5,2%) och återstående genomsnittlig löptid på hyresavtalen,
5,0 år (5,0 år). Förvaltningsresultatet uppgick till 51 932 TEUR,
vilket är en minskning med -6%, vilket främst berodde på ökade
räntekostnader i början av året innan räntesäkrande åtgärder
och obligationsåterköp hade genomförts. Kapitalstrukturen har
effektiviserats och bolaget har räntesäkrat sina skulder till 97%
och vid årets utgång var räntetäckningsgraden 2,2 gånger. Vår net
LTV vid samma tidpunkt var 57,5%.
Under hösten 2023 började vi se tydliga tecken på att
inflationstakten i våra ekonomier började att avta och detta ledde
i sin tur att centralbanker att indikera och marknaden att prisa in
ett sänkt ränteläge. Allt annat lika är ett lägre ränteläge positivt
för fastighetsbranschen i stort, både pga att sektorn som helhet
jobbar med belåning och att bolagens hyresgäster också får
mindre räntebelastning. En ytterligare positiv påverkan är den
för fastighetsbranschens viktiga yieldspreaden, dvs skillnaden
mellan direktavkastningen på fastigheterna och lånekostnaden
för densamma. Yieldspreaden för Cibus är i slutet av 2023
skillnaden på vår snittavkastning på 6,4% och vår genomsnittliga
räntekostnad på 4,5%.
Under början av 2024 så har kreditmarknaden åter öppnats
för fastighetsbolag vilket är positivt för branschen i stort
och den nya likviditeten underlättar för bolagen avseende
både refinansieringar och skapar framtida möjligheter för
fastighetstransaktioner. Jag är stolt över obligationsemissionen
vi genomförde i januari 2024 som första bolag i det s.k High
Yield segmentet inom fastigheter. Den icke säkerställda gröna
obligationen på 50 MEUR miljoner euro placerades på den lägsta
marginalen någonsin för Cibus med hänsyn tagen till löptiden.
Emissionen initierades av ett stort inkommande investerarintresse
och bolagets vägda kapitalkostnad ligger nu åter på en attraktiv
nivå vilket ger flexibilitet och ökat handlingsutrymme.
Lägre transaktionsvolymer, fortsatt stabila marknadsutsikter
för livsmedelsfastigheter
Den nordiska fastighetsmarknaden präglades under 2023 av
kraftigt minskande transaktionsvolymer. I takt med att marknaden
under hösten 2023 började prisa in räntesänkningar redan under
2024 har marknaden börjat tina upp. Livsmedelsfastigheter med
stabila och inflationslänkade hyresintäkter från en icke-cyklisk
bransch med starka hyresgäster är ett eftertraktat tillgångsslag
för många investerare. Enligt MSCI Sweden Annual Property
Index 2023 så var livsmedelsfastigheter det enda segment som
levererade en positiv totalavkastning.
Under året såg vi flera nordiska transaktioner och bland de
större affärerna återfinns t.ex. institutionella investeraren Tredje
AP-fondens dotterbolags förvärv av 4 fastigheter i Sverige
från Castellum för ca 600 MSEK, institutionsägda Svenska
Handelsfastighets förvärv av 12 mindre livsmedelsfastigheter
från Coop Syd, norska privata investerares förvärv i Danmark
av 64 livsmedelsbutiker för ca 240 MEUR samt 3 affärer om
totalt 7 livsmedelsfastigheter i Finland för ca 60 MEUR till en
institutionell investerare, en livsmedelskedja och vår egen
försäljning till livsmedelskedjan S Group. I Kontinentaleuropa
var Slate Asset Managements förvärv av bolaget x+bricks med
188 livsmedelsfastigheter med ett värde på över 1 miljard EUR
en av årets största affärer i hela fastighetsbranschen. 2023 har
för dagligvarubranschen varit ett år av hög men avtagande
inflation där mycket av tillväxten varit just inflationsdriven
och konsumenterna har i sina val premierat prisvärde vilket
livsmedelsaktörerna försöker att bemöta. E-handeln har i Sverige
backat efter tillväxten under pandemin och minskade under året
och utgör nu 4,1% av svensk dagligvaruhandel.
Motsvarande siffra i Finland är 2,7% år 2022. I Sverige har den
totala försäljningen i dagligvaruhandeln ökat med 7,5% under
2023 totalt och 8,1% i fysisk butik. I Finland ökade försäljningen
med 4,8% och i Danmark ökade dagligvaruförsäljningen med 3,9%
och Norge 7,7%.
Värdering av Cibus nordiska portfölj av fastigheter för
dagligvaruhandel
Cibus portfölj kännetecknas av mindre enheter på väletablerade
platser för dagligvaruhandel. Portföljen är uppbyggd för att vara
väldiversifierad avseende både det stora antalet fastigheter som
dessutom är belägna i fyra länder och olika regioner men även
olika hyresavtalslängd och motparter. Detta ger oss sammantaget
en diversifiering som skapar trygghet och förutsägbarhet i
våra kassaflöden. Våra fastigheter externvärderas varje kvartal
och i takt med att det underliggande ränteläget har stigit har
direktavkastning på våra fastigheter höjts med 0,39%-enheter
under året varav 0,21%-enheter i senaste kvartalet. Trots att
ökade avkastningskrav, vilket hos Cibus motverkas genom höjda
hyresintäkter då cirka 99% av våra hyresavtal och intäkter är
kopplade till KPI, så har detta påverkat fastighetsvärderingarna
och orealiserade värdeförändringar uppgår under året till –53
416 TEUR, -2,9%. Sedan mitten på 2022 då fastigheter generellt i
marknaden var som allra högst värderade så har direktavkastning
ökat med 0,80%-enheter vilket innebär en nominell
orealiserad värdeförändring om -4,5% och en real orealiserad
värdeförändring om -15,2%. Trots detta har bolaget lyckats hålla
nettobelåningsgraden i det nedre spannet av vår policy om 55-
65% nettobelåningsgrad.
Finansiell stabilitet lägger grunden för vårt hållbarhetsarbete
Cibus verkar i en bransch där våra hyresgäster har miljontals
kundbesök i veckan och där både kunder, våra hyresgäster och vi
önskar en hållbar framtid och en ansvarsfull samhällsutveckling.
Vi vill ha tillgängliga och klimatsmarta handelsplatser. Vi fortsätter
att upplåta tak och investera i solcellsanläggningar. I slutet av året
har 46 av våra fastigheter solceller på sina tak som tillsammans
genererar el motsvarande närmare 2 600 lägenheter och vårt mål
om att bli klimatneutrala till 2030 sporrar oss att göra mer.
Styrelsens förslag till utdelning
Cibus affärsmodell baseras på stabila inflationssäkrade
kassaflöden och bolaget kan därmed dela ut stor del av sitt
operativa kassaflöde. Styrelsen ämnar att föreslå årsstämman
2024 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie fördelat på
12 utbetalningstillfällen.
Framtidsutsikter
Cibus livsmedelsportfölj och affärsmodell har återigen stått
stark i turbulenta tider. Med stabila kassaflöde och långsiktig
verksamhet i ryggen har Cibus under 2023 aktivt vidtagit
åtgärder för att effektivisera bolagets kapitalstruktur vilket
ökar bolagets flexibilitet och skapar handlingsutrymme. Cibus
och livsmedelssektorns motståndskraft visar på dess stabilitet
men påminner oss även om livsmedelssektorns betydelse som
en del av den nordiska samhällsinfrastrukturen och en del
av våra liv. Jag är stolt över vad Cibus har åstadkommit och
tillträdde som VD 15 januari 2024. Då jag har mångårig bakgrund
inom livsmedelsfastigheter är Cibus som att komma hem för
mig personligen. Jag anser att livsmedelsfastigheter är ett
tillgångsslag som har framtiden för sig i alla konjunkturer genom
sin självklara plats i alla samhällen, i allas vardag och genom
platsens och livsmedelshandels robusthet. Cibus har historiskt
skapat värde för sina aktieägare genom både direktavkastning
via utdelning samt genom totalavkastning via tillväxt per
aktie. Min förhoppning är att 2024 även kommer att medföra
nya affärsmöjligheter samt nya bevis på att vår affärsmodell
med att köpa och förvalta stabila livsmedelsfastigheter är
en välfungerande affärsmodell i alla konjunkturcykler. Vi har
beredskap att agera på eventuella affärsmöjligheter som uppstår
och har kompetenta och erfarna medarbetare redo för att
fortsätta att optimera och att agera.
Stockholm mars 2024
Christian Fredrixon
VD ORD TILL ÅR 2023
8
Affärsidé och mål
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i
Norden med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
— Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att
successivt höja den över tid.
— Att nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 - 65 %.
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbara
direktavkastning.
Målet med nettoskuldsättningen är satt för att säkerställa
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och
betryggande sätt.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, utveckling och förvaltning av högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
månadsvis. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet
innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan
att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner
samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en
förutsägbar och hållbar nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
— Verksamhetens konjunkturoberoende natur
— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för en friskare miljö och social utveckling, samt motarbetar
sociala missförhållanden och korruption. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaffärer,
fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget.
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.
3 långsiktiga åtaganden
Läs mer på sid 26 HÅLLBARHET
genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg
samt ha god ordning i affärerna.
genom att underlätta för hyresgäster att minska sina och slutkonsumenternas
klimatavtryck, samt nå klimatneutralitet till år 2030.
genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter
som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service,
dagligvaror och e-handelsleveranser.
STRATEGISK INRIKTNING
samarbetspartner
klimatet
marknadsplatser
Vara en hållbar
Agera för
Skapa tillgängliga
9
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel
i Norden. Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis
till aktieägarna.
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska
produkter och utvecklas stabilt över tid.
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel
har varit intressanta för institutionella investerare de senaste åren.
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna
marknad för såväl institutionella som privata investerare och
småsparare som kan ta del av den långsiktigt stabila och goda
avkastning som segmentet kan erbjuda.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och
förutsägbar, vilket vi har sett även under Covid-19 pandemin
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig
mot den negativa effekten av e-handel
— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som
är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av
ökad e-handel
— Under Covid-19 pandemin ökade e-handeln på livsmedel.
Största delen av ökningen var så kallad click-and-collect där
man handlar på nätet men hämtar ut varorna i butik. Under
2023 har andelen e-handel av livsmedel minskat igen till
cirka 4 % av handeln.
— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den
månadsvisa utdelningen.
— Viktad genomsnittlig kvarvarande hyreslängd (WAULT) på
5,0 år
— Marknadsledande hyresgäster inom daglivaruhandeln
såsom Kesko, S-gruppen, Coop, Tokmanni och Lidl som är
ankarhyresgäster i cirka 97 % av portföljens fastigheter
— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden
— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för
mer än 2,0 % av portföljens driftnetto
— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga
kostnadstäckningen från hyresgästerna
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
9
10
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs.
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2023 var 134,05 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 7,7 miljarder SEK. Den
genomsnittliga totala omsättningen under 2023 uppgick till cirka 63 MSEK per dag.
Börsvärde
7,7 miljarder SEK
Marknad
Nasdaq Stockholm
MidCap
Antal aktIeägare
47 000
Antal stamaktier
57 246 140
Balansdagens kurs
134,05 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
MSEKSEK
150
200
50
0
100
250
0
1
0
2
0
3
0
60
50
4
0
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
— Stängningskurs (SEK) Omsättning (SEK)
11 1111 Alepa Ahjo, Kerava
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 47 000 aktieägare per den 31
december 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 46 % av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 2023
uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
Aktieägare per den 31 december 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 4 669 899 8,2
Fjärde AP-fonden 3 152 647 5,5
Vanguard 2 356 906 4,1
Avanza Pension 2 208 800 3,9
Clearance Capital 1 984 438 3,5
Nordnet Pensionsförsäkring 1 951 084 3,4
BlackRock 1 681 923 2,9
Tredje AP-fonden 1 625 609 2,8
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,5
Handelsbanken Fonder 840 943 1,5
Carnegie Fonder 792 882 1,4
Cardano Asset Management 724 403 1,3
American Century Investment Management 611 764 1,1
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
Summa 15 största aktieägare
26 048 914 45,5
Aktieägare, övriga 31 197 226 54,5
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
11
12
Utdelning
Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning till våra aktieägare månadsvis.
CIBUS SOM INVESTERING
12
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbara
direktavkastning.
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
7,4 % DIREKTAVKASTNING VID FÖRESLAGEN UTDELNING
(Baserat på en börskurs 134,05 SEK)
12
13
Marknadsöversikt
Efter år som präglats av inflation ser det ljusare ut
för de nordiska ekonomierna
Finland
Under 2023 har de höga räntor satt Finland på väg mot recession
och kommer att försvaga den privata konsumtionen, byggsektorn
och exporten i början av år 2024. Enligt Finlands Bank uppgick
den finska BNP-tillväxten för 2023 till -0,5 %, och för 2024 ligger
förväntningar mellan 0,0 % och -1,0 %. Ekonomin förväntas dock
återhämta sig under andra halvåret 2024, då lägre räntor ökar
konsumenternas köpkraft. För byggsektorn, som under 2021
stod för 6,5 % av BNP, kommer återhämtningen att ta längre.
Snittpriserna på gamla lägenheter har sjunkit med över 8 procent
sedan våren 2022 och under år 2024 väntas nystarterna sjunka till
ungefär hälften av toppnivån två år tidigare.
Inflationen var i Finland som högst i slutet av 2022 då den
årliga förändringen i KPI var över 9 %, men under 2023 var
medelinflation i Finland ner till 6,3 %. I januari 2024 var den årliga
inflation redan så låg som 3,2 % och förväntningen är att år 2024
kommer inflationen att ligga kvar kring två procent i takt med att
prisuppgången på tjänster mattas av och räntorna faller.
Arbetslösheten uppgick i slutet av 2023 enligt Nordeas estimat till
7,3 % och den förväntas öka något under 2024. Den kontinuerliga
nedgången i aktiviteten inom framför allt byggsektorn kommer att
slå arbetsmarknaden, men även sysselsättningen inom industri
och privata tjänster väntas försvagas. Sysselsättningsläget
väntas dock förbättras igen nästa år i takt med att den
ekonomiska tillväxten tar fart och på grund av regeringens
sysselsättningsåtgärder.
Sverige
I Sverige har ekonomin ställts inför utmaningar med inflationen
och dess utbrott. Men inflationen, som låg på 10,2 % i december
2022, har under 2023 utvecklats bättre än förväntat med en
gradvis minskning till 2,3 i december samma år. Riksbankens
beslut att hålla reporäntan på 4,0 % i februari 2024 tyder på
stabilisering och pågående spekulationer om tidpunkten för
eventuella framtida räntesänkningar.
Arbetslösheten steg till 6,7 % i december, och antalet konkurser
nådde den högsta nivån sedan 1999, vilket skapade utmaningar
på hemmamarknaden. Samtidigt ledde åtstramningen av
kreditmarknaden till högre finansieringsbehov, vilket drabbade
företag och privatpersoner, framför allt inom fastighetssektorn.
Trots detta finns det en optimism för framtiden, med
förväntningar om en ökning av BNP för 2024, till skillnad från
den negativa tillväxten på -0,4% som förväntas för 2023. Denna
optimism speglar en anpassning till de ekonomiska förhållandena
och en förhoppning om en mer stabil ekonomisk framtid.
Norge
Den ekonomiska aktiviteten i Norge bromsade in under 2023
och ekonomin hade ett svagare år med lägre BNP tillväxt,
hög inflation, gradvis ökad arbetslöshet och fortsatt stigande
räntor. Det ekonomiska sentimentet kännetecknades som
”avvaktande” där privatkonsumtionen var nedtonad samt att
investeringsviljan var dämpad bland företag - primärt inom bygg-
och fastighetssektorn.
Kärninflationen var under 2023 fortsatt hög i ett internationellt
perspektiv. Inflationstakten under 2023 summerades till 5,5 %. För
att förhindra den ökande inflationen genomförde Norges Bank
fortsatta uppjusteringar av styrräntan under 2023 från 2,75 % i
början januari till 4,50 % i december 2023. Inflationen är fortsatt
relativt hög i Norge och prognosen är att Norges Bank inte
kommer att sänka räntan förrän efter sommaren.
Arbetsmarknaden är fortsatt relativt stark med endast 1,9%
registrerad arbetslöshet, och trotts tecken på en svagare ekonomi
bland företag kommer arbetslösheten fortsatt vara relativt
låg. Med stigande reallöner och lägre marknadsräntor under
2024 finns det tecken på en ljusare konsumtionsmarknad. BNP
tillväxten för 2023 summerades till 0,5%, och för 2024 spås åter
en BNP-tillväxt på ca 2 % och 1,5 % för 2025 och KPI väntas stiga
med ca 4 % under 2024 och vilket är betydligt över det långsiktiga
målet om 2 % inflationsmål som Norges Bank styr mot.
Danmark
Efter flera år av stark tillväxt så hade dansk ekonomi under
2023 en svagare tillväxt och lägre ekonomisk aktivitet. Danska
företag, speciellt inom bygg, handel och service, har haft svagare
ekonomiska utfall i sina räkenskaper. De danska hushållen var helt
klart påverkade av ökade räntekostnader och bostadsinvesteringar
störtdök under 2023. Under hösten 2023 befanns sig Danmark i en
teoretisk recession då landet i oktober och november 2023 visade
negativ BNP tillväxt. BNP-tillväxten i Danmark tillmätas till 0,7 %
för helåret 2023. Trotts låg BNP tillväxt visar industriproduktionen
i Danmark vara stark och har stigit nästan 50 % under senaste tre
åren. Den drivande faktor bakom detta är den starka tillväxten inom
dansk läkemedelsindustri som numera utgör mer än 10 % av BNP.
Prognosen för BNP-tillväxt för 2024-2025 är 1,1 % och 1,7 %.
I oktober 2022 var inflationen över 10 %, men inflationstakten
sjönk drastiskt under 2023 och i oktober 2023 var den 0 %. Den
primära orsaken var lägre energi- och matpriser jämfört med
Norden och övriga europeiska länder. Givet att den danska kronan
är peggad mot euro, kommer den danska centralbanken troligen
följa den europeiska centralbanken i sin räntepolitik och starta
räntesänkningar under hösten och vintern 2024. Per 31 december
2023 vad den danska styrräntan 3,6 %. Den danska centralbankens
estimerade räntebana indikerar en styrränta på ca 1,85 % vid
utgången av 2025.
Källa: BoF, Colliers, Danmarks Nationalbank, Newsec, Nordea, Norges Bank, SEB
Norden - BNP-tillväxt
Procentuell årlig förändring 2021 2022 2023 2024E 2025E
Finland 3,0 2,0 -0,5 -0,2 2,0
Sverige 5,1 2,6 -0,4 0,1 2,8
Norge 3,9 3,0 0,5 2,1 1,6
Danmark 4,9 3,0 1,0 1,5 3,0
Källa: SEB (januari 2024)
CIBUS SOM INVESTERING
14
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknaden
Dramatiskt minskade transaktionsvolymer och stora
skillnader mellan olika fastighetssegment
Den nordiska transaktionsvolymen sjönk med -58% till en nivå på
20,4 miljarder EUR 2023, vilket är den lägsta transaktionsvolymen
på tio år som registrerats i Norden. Den fortsatta nedgången i
transaktionsvolym innebär att nästan ¾ av volymen försvunnit
sedan toppen 2021. Transaktionsvolymen minskade i alla
nordiska länder från 2022 och i Sverige stod för 7,6 miljarder
EUR, Danmark 6,0 miljarder EUR, Norge 3,8 miljarder EUR och
Finland 2,8 miljarder EUR. De största fastighetssegmentet 2023
var logistik som stod för 26% av volymen, följt av bostäder på 25%
och kontor 23 %. Utländska köpare stod för 29% av den nordiska
transaktionsvolymen och utländska säljare för 21%, vilket gav ett
positiv kapitalinflöde till regionen för åttonde året i rad.
I Sverige var den totala transaktionsvolymen 2023 cirka 57%
lägre än 2022 och uppgick till cirka 7,6 miljarder EUR. Utländska
investerare stod för cirka 14 % av transaktionsvolymen 2023,
vilket är cirka 5 procentenheter lägre än för samma period förra
året. Stockholmsområdet stod för den största andelen av den
totala transaktionsvolymen 2023 med 45 %. Övriga storstäder
stod för ca 30% av volymen och resten av landet stod för ca 14
%. Göteborg och Malmö stod för 7% respektive 4% av den totala
transaktionsvolymen. Logistik och industri var det segment som
hade den högsta transaktionsvolymen 2023 och stod för 27% av
den totala transaktionsvolymen. Bostäder var det näst största
segmentet med 22%, följt av kontor som stod för 17%. Offentliga
fastigheter och handelsfastigheter var de minsta segmenten och
representerade 12% och 8% av den totala transaktionsvolymen
2023.
I Norge uppgick den årliga transaktionsvolymen till ca 3,8
miljarder EUR och var ned ca 45% jämfört med 2022 och utgjorde
enbart ca 25% av den total transaktionsvolymen 2021. Totalt
genomfördes ca 250 fastighetstransaktioner i Norge under 2023.
Nedgången i transaktionsvolym kan primärt härröras till ökande
finansieringskostnader (högre marknadsräntor och marginaler)
samt att köpare har varit avvaktande till nya förvärv. Givet
de högre finansieringskostnader har direktavkastningskravet
justerats upp med ca 50 bps för kontor i centrala Oslo och ligger
idag på ca 4,75%.
De största nettoköparna under 2023 var internationella
fastighetsfonder som primärt köpte fastigheter inom kontor
och logistik samt norska liv- och försäkringsbolag som köpt
kontorsfastigheter i centrala Oslo. Under 2023 genomfördes
endast ett fåtal transaktioner inom dagligvarufastigheter i Norge
och inga större portföljtransaktioner noterades.
Den totala transaktionsvolymen i Danmark uppgick till ca
5,1 miljarder EUR och är ca 50% lägre jämfört med 2022 och
är det lägsta transaktionsvolymen i Danmark sedan 2014.
Vad gäller fastighetstransaktioner inom fastighetssegmenet
handelsfastigheter, där dagligvarubutiker ingår, var
transaktionsvolymen 75% lägre jämfört med 2022 och uppgick
endast till 660 miljoner EUR. En ytterligare noterbar faktor i
dansk transaktionsmarknad var att transaktionsprocesserna
har blivit mycket längre utifrån ett genomförandeperspektiv.
Den största transaktionen under 2023 inom retail var när Swiss
Life förvärvande Naestved Storsenter för ca 110 miljoner EUR
av Blackrock. Inom dagligvarufastigheter genomfördes det inga
större transaktioner under 2023, men i januari 2024 meddelades
det att norska AKA tillsammans med Reitan Eiendom och ett
family office-bolag hade köpt en portfölj av 64 matbutiker uthyrda
till REMA 1000 för ca 210 miljoner EUR.
Finland upplevde en liknande nedgång i transaktionsvolymen
som andra nordiska länder. Den total transaktionsvolymen i
Finland 2023 uppgick till 2,8 miljarder EUR, vilket var 64 % lägre
än 2022 och den lägsta i Finland sedan 2013. Den minskade
volymen var på grund av mindre genomsnittliga storleken på
transaktioner samt markant minskade antal transaktioner. År
2023 genomfördes ca 180 professionella fastighetstransaktioner
över en million EUR, medan antalet i tidigare år har varierat mellan
250 och 300 transaktioner. I Finland var bostäder det största
segmentet med en andel på 27 % transaktionsvolymen, följt av
samhällsfastigheter och industriella fastigheter som båda stod för
22 % av totalvolymen. Kontors- och affärsfastigheter stod för 17
% respektive 10 % av transaktionsvolymen. Inflödet av utländskt
kapital till Finland var fortsatt starkt då utländska investerare
totalt förvärvade fastigheter för över 1,4 miljarder EUR och
samtidigt sålde fastigheter för bara 0,5 miljarder EUR.
Källa: Carnegie, CBRE, Colliers, KTI, Newsec, RED
Transaktionsvolymen
0
2008
10
20
30
40
50
60
70
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20232022202120202019
Sverige
Norge
Finland
Danmark
15
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan som presenteras nedan är baserad på den
fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 januari 2024 för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 jan
2023
1 apr
2023
1 jul
2023
1 okt
2023
1 jan
2024
Förändring
(1 jan 2024 -
1 jan 2023)
Hyresintäkter 118 500 119 400 119 000 120 200 121 600
Fastighetskostnader -7 800 -7 800 -7 700 -7 800 -7 800
Driftnetto 110 700 111 600 111 300 112 400 113 800 +3%
Administrationskostnader -8 250 -8 400 -8 170 -8 300 -8 520
Finansnetto* -44 300 -49 900 -52 050*** -51 100 -51 510
Förvaltningsresultat 58 150 53 300 51 080 53 000 53 770
Kostnader hybridobligation -2 060 -2 330 -2 500 -2 610 -2 600
Förvaltningsresultat plus kostnader
hybridobligation
56 090 50 970 48 580 50 390 51 170
Justering ej kassapåverkande poster 2 510 2 920 3 490 3 110 3 155
Summa resultat exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation
58 600 53 890 52 070 53 500 54 325
Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation EUR**
1,21 1,11 0,91 0,93 0,95 -22%
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på 8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier.
***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2024
utifrån gällande hyresavtal.
— Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,00 SEK/ EUR använts fram till och med 1 april 2023. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/
EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,40 NOK/EUR använts fram till 1 april 2023. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 11,50
NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
Kommentarer avseende den aktuella
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande resultat per
aktie exkl ej kassapåverkande poster har
för de kommande tolv månaderna per
2024-01-01 jämfört med tolvmånader-
sperspektivet per 2023-01-01 minskat
med -22%. Detta på grund av det högre
ränteläget samt valutakurseekt i SEK
och NOK jämfört med EUR. Eekten av
indexuppräkning och andra hyreshöjning-
ar var 5,0% på årsbasis.
TEUR % eekt
Driftnetto 1 januari 2023 110 700
Eekt av förändringar i fastighetskostnader -180 -0,2 %
Eekt av förändringar i beläggning -1 130 -1,0 %
Eekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 5,480 5,0 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2024 * 114 870 3,8 %
Valutaeekt -1 090 -1,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 20 0,0 %
Driftnetto 1 januari 2024 113 800 2,8 %
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 1 januari 2023.
16
Hyresgäster och
hyresavtalsstruktur
VERKSAMHET
3%
17%
4%
4%
7%
12%
19%
34%
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit
relativt stabil över tiden och kommer sannolikt att förbli det i framtiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,0 år.
Ungefär 63 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2024 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för
fastighetsägaren.
0
4
8
12
20
16
MEUR
2033-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032203020252024
Återstående löptid 5,0 år
Avtal som gäller tillsvidare
Andra avtal
Hyresgäster
Cirka 97 % av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter.
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige,
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark,
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är
ankarhyresgäst.
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Dagrofa
Lidl
Övrig dagligva-
ruhandel
Övrig handel
17
Fastighetsbestånd
VERKSAMHET
17
Allmän översikt
Per den 31 december 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 451 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i
Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 68 % av portföljens driftnetto för fjärde kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %
från fastigheter i Danmark, 13 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år. Ut av totala hyresintäkter kommer 84% ifrån
dagligvaruhyresgäster.
Fastighetsbestånd i Finland
Per den 31 december 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd i
Finland av 267 butiksfastigheter med en uthyrningsbar area om
712 900 kvm. Fastighetsportföljens genomsnittliga återstående
löptid per den 31 december 2023 i Finland var 4,7 år. Över
90 procent av driftnettot i Finland kommer från fastigheter
där Kesko, Tokmanni, S-gruppen eller Lidl är ankarhyresgäst.
Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns
t.ex. HalpaHalli. Ankarhyresgästerna stod för drygt 88 % av
hyresintäkterna från dagligvaruhandelsfastigheter och hade
duration på 5,3 år. Koncernens fastigheter i Finland ligger i över
120 olika orter, majoriteten i södra och sydvästra delen av landet.
Fastighetsportföljen omfattar fastigheter belägna i alla av Finlands
tio största städer, vilket skapar en sund plattform.
Fastighetsbestånd i Sverige
Per den 31 december 2023 bestod Cibus fastighetsportfölj i
Sverige av 125 fastigheter, med uthyrningsbar area om 152 300
kvm. I Sverige var fastighetsportföljens genomsnittliga återstående
löptid i slutet av 2023 ca. 6,0 år. 100 procent av driftnettot härrör
från fastigheter där Coop, ICA, Lidl eller Axfood är ankarhyresgäst
och deras genomsnittliga duration var 6,2 år. I Sverige ligger
majoriteten av fastigheterna i södra och mellersta Sverige.
Merparten kategoriseras som mellanstora livsmedelsbutiker,
butikstypen som svarar för merparten av livsmedelshandeln i
Sverige.
Fastighetsbestånd i Norge
Per den 31 december 2023 bestod Cibus norska fastighetsbestånd
av 22 butik- och dagligvarufastigheter med en uthyrningsbar
area om ca 29 000 kvm. Den norska portföljens genomsnittliga
återstående löptid på hyreskontrakten var 7,7 år i slutet av 2023.
Största ankarhyresgästerna är Norgesgruppen (Kiwi, Spar och
Meny), REMA 1000 och Coop Norge som står för ca 86 % av de
årliga hyresintäkterna. De flesta fastigheterna i Cibus norska
portfölj är belägna i södra Norge i eller i närheten av städer
som Drammen, Halden, Kristiansand, Moss och Sandefjord.
Övriga fastigheter är lokaliserade i Stavangerregionen,
Trondheimsregionen samt i Bodöregionen.
Fastighetsbestånd i Danmark
Per den 31 december 2023 bestod Cibus danska
fastighetsbestånd av 37 handelsfastigheter med en uthyrningsbar
yta om ca 81 600 kvm. Den genomsnittliga återstående löptid
på hyreskontrakten i slutet av 2023 i Danmark var 4,6 år. De
största hyresgästerna är Dagrofa med butiksvarumärken Spar
och Meny, Coop Danmark, Salling Group med butiksvarumärke
Netto, samt Rema 1000. De fyra ankarshyresgäster står för
ungefär 79 % av hyresintäkter. Majoriteten av fastigheter ligger i
Köpenhamnsområde och övriga Själland.
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående
löptid, år
Ankarhyregästens
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens
andel av hyran
Kesko 147 277 593 4,4 4,8 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,9 5,4 84 %
Coop Sverige 112 124 845 6,1 6,4 96 %
S-gruppen 37 66 857 5,7 6,2 79 %
Dagrofa 8 28 495 2,8 4,9 76 %
Lidl 7 42 138 6,1 8,0 75 %
Övrig dagligvaruhandel 66 125 029 6,0 6,8 85 %
Övrig handel 21 69 871 2,2 n/a n/a
Portföljen total 451 975 857 5,0 5,7 87 %
18
VERKSAMHET
Portföljdiversifiering
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för
en större andel än 2,0 % av portföljens totala
driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för
mer än 1,5 % av portföljens totala hyresintäkter.
Medelstora livsmedelsbutiker svarar för
merparten av livsmedelshandeln i Finland,
Sverige, Danmark och Norge och utgör den
butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 113,8 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1
januari 2024.
3%
10%
10%
22%
54%
Mellanstor livsmedelsbutik
Lågprisvaruhandel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
Antal fastigheter 451
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 976
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 164
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 113,8
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 125
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,0
18
19
VERKSAMHET
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning
i hela Norden.
Fastighetsportföljen har en stark
koncentration till tillväxtorter, och
majoriteten av fastigheter ligger i
södra och sydvästra Finland, södra och
mellersta Sverige, i södra Norge samt
på Själland i Danmark, kring de största
städerna. I varje ort har fastigheterna
generellt ett mycket bra mikroläge,
nära bebyggelse i tätortscentrum.
Liksom fallet med många andra
industriländer genomgår de nordiska
länderna en nationell urbanisering, där
landsbygden avfolkas och de större
städerna växer.
Kartan visar fastigheternas geografiska
läge.
20
Den fysiska detaljhandeln har varit under tryck från e-handeln
då allt fler konsumenter väljer att handla över nätet. Enligt
E-barometern 2023 som ges ut av HUI Research och PostNord
är de branscher vars den fysiska handeln som har kommit att
påverkats mest av e-handeln är försäljningen av elektronik
(47 %), kläder & skor (28 %) samt apoteksvaror (21 %) medan den
bransch som påverkas minst är dagligvaror (4 %). Segmentet
livsmedelshandel och dagligvaror är den bransch där näthandeln
inte slagit igenom vilket primärt beror på att konsumenten själv
vill se, känna och välja den bästa varan själv. En annan orsak att
till varför andelen av e-handel för livsmedel är fortsatt låg är att
dagligvarubranschen har låga marginaler och höga kostnader
för packning och distribution av ofta kylda livsmedel ut till
konsument som gör det olönsamt för butiken/e-handlaren att
leverera varan hem till konsumenten.
Kunder som handlar livsmedel på nätet uppmanas därför att
hämta ut varorna i anslutning till butiken, så kallad click & collect.
Under pandemin ökade e-handel i alla kategorier, speciellt med
click & collect vilket har gjort att matbutiken har kommit att bli ett
utlämningsställe för beställda varor på nätet.
Den ökade e-handel gör att livsmedelsbutikerna blir ett naturligt
distributionsnätverk av övrig e-handel och antal potentiella
kunder till den fysiska livsmedelsbutiken ökar. År 2022 var det
första året, sedan den ”moderna” e-handel tog sin start i mitten av
2000-talet, som e-handeln totala omsättning minskade. Samma
trenden fortsatte under 2023, och den total e-handelsvolymen i
Sverige sjönk med 2 % jämför med 2022. Även dagligvaruhandeln
på nätet har haft det svårt. Efter att ha blomstrat under
pandemiåren har e-handeln drabbats när konsumenterna har
återvänt till de fysiska butikerna samtidigt som en inflationschock
har ökat prisbilden avsevärt. I Sverige har e-handels andel av
dagligvaruhandel minskat två år i rad, från 5,8 % i 2021 till 4,1 % i
2023. För andra nordiska länder har 2023 års siffror för e-handel
inte ännu publicerats, men i både Finland och Norge var e-handels
andel av dagligvaruhandel i 2022 under 3 %.
Oaktad hur de framtida köpmönster kommer se ut för den fysiska
handeln och e-handel så står Cibus affärsmodell stark.
Källa: E-barometer Q2 2023 utgiven av HUI Research och
PostNord, Finlands Dagligvaruhandel rf
E-handelns inverkan på Cibus
affärsmodell
VERKSAMHET
Amazons effekt på olika typer av detaljhandel
Källa: Handelsrådet Sverige, HUI Research
Dagligvaror Möbler
Låg Hög
Mode Sport Bygg hemma Apotek Leksaker Böcker Elektronik
Dagligvarumarknaden är
motståndskraftig mot e-handel
och kan i själva verket gynnas
av e-handeln tack vare det
distributionsnät som butikerna
tillhandahåller.
20
2121
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 31
december 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 1 065 972 TEUR (1 139 341) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,5 % (3,9).
Under året har de räntebärande skulderna minskat med -73 369 TEUR varav -111 602 TEUR avser återbetalning av obligationer, 40 306 TEUR
avser netto nyupptagna banklån samt resterande del är hänförligt tlll valutakursförändringar.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska
banker och institut, tre icke-säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Banklån
918 301 TEUR
Obligationer
147 671 TEUR
Hybridobligationer
30 000 TEUR
2 ,7%
83,8%
13,5%
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden ska vara mellan
55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I
de villkor som reglerar de per årsskiftet utestående obligationerna
finns kovenanter att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75
gånger och belåningsgraden ska understiga 70%. Vid utgången
av året var belåningsgraden 57,5 % och räntetäckningsgraden 2,2
gånger.
Under året har större delen av den räntebärande skulden
räntesäkrats vilket medför att exponeringen mot rörliga
räntor är begränsad kommande 12 månader. Samtidigt är det
endast en liten andel av den räntebärande skulden förfaller
till omförhandling. De löpande räntekostnaderna från den
räntebärande skulden är därför trögrörliga under denna period
och målet för räntetäckningsgraden kommer kunna uppnås även
vid stigande marknadsräntor, allt annat lika.
Banklån
83,8 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31 december 2023 hade koncernen säkerställda banklån om
918 301 TEUR (880 111) med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,7 % och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 1,9 år. Som
säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna på marknadsmässiga villkor.
Cibus har banklån som löper med både fast och rörlig ränta. Den andel av banklånen som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med
räntetak och ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95 % till och med december 2024 och sedan 4,05 % under första halvåret 2025.
Räntesäkringarna förfaller därefter successivt.
22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig
marginal
TEUR Genomsnittlig
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 1 089 0,5% 28 000 4,0% 29 089 3% 64 805 6%
1-2 år 605 205 1,7% 119 671 6,5% 724 876 68% 487 115 46%
2-3 år 187 203 2,2% - - 187 203 18% 105 043 10%
3-4 år 124 805 0,8% - - 124 805 12% 409 008 38%
Summa 918 301 1,7% 147 671 6,0% 1 065 972 100% 1 065 972 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte
löpande amorteringar. Obligationslån redovisas som utestående belopp, dvs emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav per
bokslutsdagen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast
ränta.
Räntekänslighetsanalys
Av den räntebärande skulden om 1 065 972 TEUR är det 64 805 TEUR, eller ca 6%, som räntejusteras inom 12 månader, se tabell nedan. I detta
ingår ett räntetak om 35 000 TEUR, motsvarande ca 3% av den räntebärande skulden, med förfall i december 2024. Med hänsyn tagen till det är
exponeringen mot rörliga räntor ca 3%. Resterande andel av den räntebärande skulden är räntesäkrad.
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar
blir resultateekten då marknadsräntan ökar med 1%-enhet ungefär -270 TEUR på årsbasis. Resultateekten av en 2%-enheters högre
marknadsränta blir -545 TEUR på årsbasis.
Obligationer och hybridobligationer
13,5% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 147 671 TEUR (259 230).
Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000) , vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga
utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under 2023 har Cibus inte emitterat några nya obligationer. Under inledningen av året återköptes däremot 14 500 TEUR av en obligation
med förfall i september 2023. Därefter återbetalades återstående skuld om 61 800 TEUR den 19 juni. Utöver det har återköp gjorts om
ytterligare 33 500 TEUR respektive 21 250 TSEK i övriga obligationer fram till 30 december 2023, se tabellen nedan för mer detaljer.
Under inledningen av 2024 emitterades en icke säkerställd 3-årig grön obligation (ISIN SE0013361334) om 50 000 TEUR till 3M
Euribor+4,00%.
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinpektionen den 20 juli 2023 och är giltigt 12
månader efter detta datum.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ Förfall ESG Valuta Emitterat
belopp
Eget innehav Utestående
belopp
Referensränta Kredit-
marginal
ISIN
Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 22 000 000* 28 000 000* 3M Euribor 4,00% SE0013360716
Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 678 750 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517
Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 11 500 000 58 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849
Hybridobligation -** - EUR 30 000 000 - 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
* I samband med emission av en ny obligation i januari 2024 återköptes ytterligare 6 500 000 EUR. Eget innehav är därefter 28 500 000 EUR och utestående belopp 21 500 000 EUR.
** Första inlösendag 2026-09-24.
23
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00 % 2026-01-30
534 750
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum
20 000 2,94% 2027-07-01
125 000 2,96% 2027-07-15
30 000 2,97% 2027-09-29
70 000 2,97% 2027-11-28
245 000
Belopp i TSEK Fast ränta
435 000 3,48% 2027-07-15
435 000
VERKSAMHET
23
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar.
Under inledningen av 2024 har ytterligaren en ränteswap om 100 MSEK med 3,20 % fast
ränta till 2026-01-08 handlats upp.
24
Varje enskild medarbetare har stor inverkan på Cibus utveckling. Mätt i fastighetsvärde är Cibus ett stort företag, men till antalet medarbetare
är företaget litet då stora delar av fastighetsförvaltning och enklare administration är outsourcad. Beroendet av nyckelkompetenser innebär att
vi måste kunna attrahera, utveckla och behålla de medarbetare som på bästa sätt bidrar till företagets utveckling och mål.
Medarbetare som trivs och utvecklas stärker vår konkurrenskraft. Årligen genomförs medarbetarsamtal i syfte att utveckla
medarbetarna och organisationen. Vid medarbetarsamtalen behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad med mera. Vid
organisatoriska och strategiska förändringar informeras medarbetare vid veckomöten och av närmaste chef. Cibus arbete för en
klimatneutral verksamhet väntas inte resultera i någon organisatorisk förändring kommande året.
För att tillhandahålla en trygg och hälsosam arbetsmiljö utan missförhållanden med möjlighet till livsbalans erbjuder Cibus möjlighet till
hemarbete, flexibel arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar samt en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö. Ansvaret för
arbetsmiljön ligger hos företagsledningen. Sjukfrånvaron har under året varit låg, inga arbetsrelaterade skador eller olyckor har inträffat.
En medarbetarundersökning hos samtliga anställda genomfördes under 2023, vilken visade på en mycket hög nöjd- och stolthet kring
Cibus avseende arbetsmiljö och övriga personalrelaterade (eNPS) nyckeltal.
Kompetenta medarbetare
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Friska och engagerade medarbetare
Cibus företagskultur präglas av en stark värdegrund som bidrar till organisationens utveckling och baseras på kärnvärdena engagemang,
ansvar och glädje.
Engagemang
...är passion, energi och delaktighet. Vi
brinner för det vi gör och anstränger oss
extra för att nå resultat och mål.
Ansvar
...är etik, ärlighet, transparens och respekt.
Affärer ska göras på ett schysst och
hållbart sätt och med respekt för det
ansvar vi har i relation till våra viktigaste
intressenter och samhället vi verkar i.
Glädje
...är utveckling, god kamratskap och att ha
roligt på jobbet. För att kunna prestera på
topp så krävs att man mår bra på jobbet
och har en sund balans mellan privatliv
och arbetsliv.
Organisation
Cibus organisation i sin nuvarande struktur etablerades 2019. Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare utgörs av VD, CFO,
COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO Danmark & Norge. Tillsammans med CFO arbetar Head of Treasury samt Head of Finance för
Koncernen respektive Finland på ekonomiavdelningen. CIO Finland har en Asset Manager och en fastighetsutvecklare som arbetar med den
finska portföljen. Samtliga elva medarbetare är tillsvidareanställda, fem personer är stationerade i Finland, övriga i Sverige, en medarbetare var
vid årsskiftet föräldraledig. I januari 2024 skedde ett VD-byte.
Fri anslutningsrätt till fackföreningar råder. Löner och ersättningar i Cibus är verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetare har
villkor i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Nationell arbetslagstiftning för anställda och arbetsmiljö följs.
Asset
Manager
Property
Developer
CEO
COO
CFO &
Head of IR
CIO DK/NO HOF GroupCIO SE HO TreasuryCIO FI HOF FI
25
Könsbalans i organisationen
Helår 2023 Helår 2022
Cibus Kvinnor Män Kvinnor Män
medarbetare 45% 55% 33% 67%
ledande befattningshavare 33% 67% 33% 67%
styrelse 40% 60% 40% 60%
Organisationen
2023 2022 2021 2020
Antal medarbetare, fulltid, vid årets utgång 11 9 7 6
Nyrekryteringar under året, antal 2 2 1 4
Nyrekryteringar, % av medarbetare vid årets utgång 18 22 14 67
Personalomsättning, % av medarbetare vid årets utgång 18 0 0 0
Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 0,2 0 0,8 0
Arbetsrelaterade olyckor, antal 0 0 0 0
Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor, antal per 2.000 timmar 0 0 0 0
Utbildning per anställd, timmar 34 15 24 n/d
Medarbetarsamtal avseende karriär och måluppfyllnad, % av medarbetare vid årets
utgång
100 100 100 100
Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor,
insiderregler och informationshantering. Interna policyer
och regelverk är tillgängliga för samtliga medarbetare och
styrelseledamöter inom Cibus. Det är vår övertygelse att en
organisation präglad av mångfald och bredd gynnar Cibus
utveckling, innovation och tillväxt. I enlighet med styrelsens
ambition och mångfaldspolicyn eftersträvas en jämn könsbalans
med jämställda ersättningsnivåer och utvecklingsmöjligheter
samt en inkluderande arbetsmiljö där alla bemöts respektfullt.
Ingen kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs
eftersom organisationen endast utgörs av elva medarbetare
med i princip olika nyckelfunktioner. Åldersfördelningen bland
medarbetare var vid utgången av 2023 64 procent mellan 30 och
50 år samt 36 procent över 50 år. Cibus har nolltolerans avseende
diskriminering till följd av exempelvis kön, familjebild, etniskt
eller nationellt ursprung, sexuell läggning, religion eller ålder.
Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna regler eller
andra missförhållanden kan göras anonymt via Cibus externa
oberoende visselblåsarfunktionen. Under 2023 har inga fall av
diskriminering eller överträdelser av lagar och regler inom Cibus
anmälts eller utretts.
26
Vi tillhandahåller hållbara
marknadsplatser och resultat
HÅLLBARHET
Vår målsättning är att vårt fastighetsägande i lättillgängliga
och klimatsmarta marknadsplatser ska bidra till utveckling och
förbättring för människor, miljön och samhället.
Cibus äger, förvärvar och utvecklar fastigheter inom mat- och
dagligvaruhandel i Finland, Sverige, Danmark och Norge. Våra
hyresgäster utgörs i huvudsak av ledande nordiska livsmedels-
och dagligvaruhandlare och i partnerskap med dessa utvecklar
vi fastigheterna till marknadsplatser för slutkonsumenter. De
butiker vi finansierar nås enkelt av människor där de i trygga
miljöer får tillgång till dagligvaror, utlämningsställen för varor
handlade online och annan service utan att behöva företa
långa bilresor. Tillsammans med våra hyresgäster utvecklar vi
marknadsplatserna klimatsmart genom att uppvärmning och el
används effektivt och utvinns från rena energikällor.
Cibus vid utgången av 2023:
— 451 fastigheter
— 975 857 kvm
— 97 % av driftsnettot från fastighetsbestånd uthyrt till mat- och
dagligvarubutiker
För verksamheten har Cibus en egen mindre organisation samt
ett stort antal leverantörer inom rådgivning, administration,
fastighetsskötsel och fastighetsservice. Vi har fullt inflytande
över verksamheten i vår organisation och vilka leverantörer som
anlitas.
I fastigheterna, som vid förvärv är uthyrda på långa kontrakt, har
vi liten eller ingen operativ kontroll över uppvärmning, användning
av köldmedier eller transporter till och från fastigheterna. Vi råder
heller inte över hyresgästernas erbjudande av varor, öppettider
och service till slutkonsumenterna.
Cibus hållbarhetsstrategi
Vår strategi är att understödja våra hyresgästers agerande i
en hållbar riktning med hjälp av samtal, hög tillgänglighet och
våra egna höga hållbarhetsambitioner. Vi verkar för en hållbar
utveckling, också där vi inte äger besluten, genom att tillse att:
— våra ankarhyresgäster har egna höga hållbarhets- och
klimatambitioner och genom dialog och samarbeten understödja
deras hållbarhetsarbete,
— kravställa våra leverantörer inom fastighetsskötsel, förvaltning,
energi och rådgivning,
— ett hållbart synsätt är integrerat i samtliga interna processer,
— vår egna organisation agerar ansvarsfullt,
— beslutsunderlaget vid nyinvesteringar omfattar
hållbarhetsaspekter,
— vi når en klimatneutral verksamhet i enlighet med
1,5-gradsmålet.
26
EXTERNA RAMVERK
Cibus följer nationella och internationella lagar och regler och
ansluter till FN Global Compacts tio principer kring mänskliga
rättigheter och arbetsrätt, miljö samt arbete mot korruption,
de globala målen för en hållbar utveckling samt ett antal
internationella konventioner och principer såsom FNs vägledande
principer för företag och mänskliga rättigheter, Parisavtalet om
klimatförändringar, ILOs kärnkonventioner samt OECDs riktlinjer
för multinationella företag. Medlemsskapet i den europeiska
fastighetsorganisationen EPRA- European Public Real Estate
Association- uppmuntrar till ökad transparens, hållbarhet och mer
enhetlig rapportering.
FN GLOBAL COMPACT
Sedan 2023 deltar Cibus i Global
Compact. Det innebär bland annat att
vi rapporterar våra framsteg i enlighet
med Global Compacts krav, och inte
medverkar i projekt och inte heller anlitar
leverantörer där det finns risk för att
bryta mot eller kränka någon av Global
Compacts tio principer.
SBTI, SCIENCE BASED TARGETS INITIATIVE
I oktober 2023 godkände SBTi Cibus klimatmål för SMF att
till senast år 2030 ha minskat utsläpp med 42 procent i egen
verksamhet i enlighet med 1,5-gradersmålet. Under 2024
analyserar vi förutsättningarna att nå ett bredare klimatmål.
Godkännandet ger oss och omvärlden en tydlig guidning om att
Cibus ansluter till Parisavtalet och att vi bidrar till att minska den
globala uppvärmningen.
Styrning av hållbarhetsarbetet
27
HÅLLBARHET
INTERNA RAMVERK
Hållbarhetsarbetet styrs också av vår övergripande strategi och värdegrund, ett organisatoriskt ansvar, policyer, Cibus
hållbarhetsramverk baserat på väsentlighetsanalys samt incitamentsprogram för ledningsgruppen som under 2023 har omfattat
hållbarhetsrelaterade prestationer. Årligen avges en hållbarhetsredovisning som beskriver Cibus styrning, framsteg och resultat för de
väsentligaste hållbarhetsfrågorna.
CIBUS BIDRAG TILL DE GLOBALA MÅLEN FÖR EN HÅLLBAR UTVECKLING
ORGANISATORISK STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET I CIBUS
Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus agerande inom affärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Utifrån
Cibus väsentlighetsanalys fastställer styrelsen policyer och riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin och -mål såsom
klimatmål. Styrelsen tillser att hållbarhetsrisker såsom klimatrelaterade risker hanteras genom anpassningar i strategi och affärsmodell
samt att tillräckliga finansiella resurser avsätts. Hanteringen är integrerad i styrelsens övergripande riskarbete och utgår från styrelsens
årliga riskanalys. Ett styrelsemöte årligen är dedikerat till hållbarhetsfrågor. Årligen avger styrelsen en uppföljning av hållbarhetsarbetet
i Hållbarhetsredovisningen (Se Bolagsstyrningsrapport sid 47-54 för för ytterligare information om styrelsens kompetens,
hållbarhetsarbete samt riskhantering och internkontroll av hållbarhetsrapportering).
VD ansvarar för och säkerställer att hållbarhetsarbetet inom affärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan på medarbetare
och i sociala frågor följer givna policyer och riktlinjer, utgör en del av den övergripande affärsstrategin, samt att Cibus fastställer en
åtgärdsplan för hantering av hållbarhetsrisker. Exempelvis ansvarar VD för att kortsiktiga omställningsrisker från klimatförändringar
integreras i affärsprocesserna. Vidare ansvarar VD för att Cibus förhållningssätt i hållbarhetsfrågor implementeras och kommuniceras vid
förvärv, förvaltning och marknadsplatsernas utveckling och blir en integrerad del av verksamheten.
CFO ansvarar för analysen av Cibus väsentliga hållbarhetspåverkan samt risker och möjligheter kopplade till hållbarhet. Vidare ansvarar
CFO för uppföljning och rapportering av hållbarhetsarbetet. Extern expertis används för rapportering och uppföljning, underlaget till
hållbarhetsrapportering är integrerad i Cibus processer för finansiella rapporter. För ledningsgrupp och styrelse redovisas årsvis utfallet
av beslutade hållbarhetsmål. Uppföljning av medarbetarfrågor följs löpande upp tillsammans med övrig ledning.
COO ansvarar för Cibus omställningsplan dvs de åtgärder och insatser med vilka Cibus ska nå sitt klimatmål.
CIO Finland, Sverige, respektive Danmark&Norge ansvarar för att utvärdera ankarhyresgästers samt leverantörers
hållbarhetsambitioner, att föra en årlig dialog med hyresgästerna om hur Cibus bäst stöttar dessas hållbarhetarbete samt att integrera
hållbarhetsaspekter vid förvärv.
12:6 Uppmuntra företag att tillämpa hållbara metoder och hållbarhetsredovisning
Cibus prioriterar hyresgäster med transparent hållbarhetsredovisning. 2023 rapporterade alla
större ankarhyresgäster sitt hållbarhetsarbete.
5:5 Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande
Cibus hade vid utgången av 2023 en styrelse med 40% kvinnor och ledande befattningshavare
motsvarande 33% kvinnor.
16:5 Bekämpa korruption och mutor
Cibus har nolltolerans mot korruption och utvärderar alla sina samarbetspartners utifrån denna
aspekt. 2023 uppmärksammades inga korruptionsincidenter inom Cibus eller bland partners.
7:2 Öka andelen förnybar energi i världen
Cibus bidrar till ökad utbyggnad av solceller på sina fastigheter dels genom utbyggnad i egen
regi, dels genom att uppmuntra ankarhyresgäster och snabbt godkänna deras utbyggnadsplaner.
2023 fanns solpaneler på 46 fastigheter.
13:1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer
Cibus klimatmål och omställningsplan med investeringar i energieffektiva fastigheter, solceller
och minskade klimatutsläpp kring marknadsplatserna bidrar till klimatomställningen.
11:3 Inkluderande och hållbar urbanisering
Cibus utvecklar stadsdelar och mindre orter där människor får tillgång till levande och trygga
närsamhällen med butiker för dagligvaror samt service.
28
HÅLLBARHET
POLICYER
Cibus hållbarhetspolicy utgör det övergripande styrdokumentet för hållbarhetsarbetet. I tillägg till denna finns ett antal policyer och
riktlinjer. Årligen sker en översyn av samtliga policyer som därefter beslutas av Cibus styrelse. Uppföljningen av policyer sker i den årliga
utvärderingen av hållbarhetsarbetet.
Policyer relaterade
till hållbarhet
Syfte och innehåll Styr Cibus väsentliga frågor
och målsättningar
Hållbarhetspolicy Utgör det övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsåtaganden
och baseras på FN Global Compacts tio principer. I enlighet med
hållbarhetspolicy måste alla affärsprojekt utredas som misstänks strida
mot internationella sanktioner, Global Compacts tio principer kring miljö,
mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och korruption eller som på annat sätt
riskerar Cibus anseende.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
— Stimulera till åtgärder kring
hållbarhet
— Skapa tillgängliga
marknadsplatser
för slutkunder.
marknadsplatsernas
utveckling.
Uppförandekod Anger vilket agerande intressenter kan förvänta sig av Cibus, våra
medarbetare och styrelse samt samarbetspartners. Agerandet ska följa
nationella lagar och regleringar, respektera kultur och tradition samt
upprätthålla god affärspraxis och -etik i Cibus verksamhetsländer,
följa FN Global Compacts 10 principer och ansluta till internationella
konventioner kring mänskliga rättigheter. Koden tydliggör bland annat
Cibus nolltolerans mot korruption, vad som avses med mutor och
intressekonflikter, att finansiella transaktioner ska rapporteras i enlighet
med vedertagna redovisningsprinciper, hur misstankar om incidenter ska
hanteras, Cibus partipolitiska neutralitet, samt att Cibus ska motverka
kränkningar av mänskliga rättigheter, arbetsrätt (såsom fri anslutningsrätt
till fackföreningar, avskaffandet av tvångsarbete och barnarbete samt
icke-diskriminering) samt skadlig inverkan på miljön.
— Underlätta för hyresgäster
och slutkunder att agera
hållbart.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
Miljöpolicy Sammanfattar Cibus miljöåtaganden vid investeringar, fastighetsförvärv,
riskbedömning och övrig verksamhet. Cibus ska skydda miljön, skapa en
medvetenhet kring miljöfrågor hos bl a hyresgäster, eftersträva en effektiv
användning av vatten, naturresurser och energi, minska utsläpp och avfall
samt nå koldioxidneutral verksamhet till år 2030. Löpande ska Cibus
mäta och rapportera miljömässig utveckling samt hålla en dialog kring
miljöfrågor med våra intressenter.
— Underlätta för hyresgäster
och slutkunder att agera
hållbart.
— Transparent information.
— Klimatneutral verksamhet
till år 2030.
— Öka fastigheternas
energieffektivitet.
Grön inköpspolicy
för outsourcing,
partners och
leverantörer
Tydliggör Cibus utvärdering och prioritering av leverantörer i syfte att
bidra till Cibus mål att till år 2030 bedriva en klimatneutral verksamhet.
Policyn ska ingå i alla samarbetsavtal.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
— Klimatneutral verksamhet
till år 2030.
— Öka fastigheternas
energieffektivitet.
IT och informations-
säkerhetspolicy
Sammanfattar principer och riktlinjer för informationshantering i Cibus
samt hur fall av överträdelser hanteras.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
Integritetspolicy-
GDPR
Sammanfattar principer kring hantering av personuppgifter enligt GDPR,
samt hur fall av överträdelser hanteras.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
Insiderpolicy Tydliggör ansvar och hantering kring kurspåverkande information
avseende Cibus och baseras på lagar och regleringar kring
marknadsmissbruk och insiderinformation.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
Visselblåsarpolicy Anger hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion där anmälaren är
anonym och evigt skyddad. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till
styrelsen.
— Vara en respektabel
fastighetsaktör.
Mångfaldspolicy Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering till följd av exempelvis
kön, etnicitet, sexuell läggning, religiös eller politisk övertygelse, ålder eller
handikapp, samt vår strävan och arbete för att nå en mångfald, bredd och
könsbalans bland anställda, i ledning och styrelse.
— Medarbetare.
29
Primära intressentgrupper Förväntningar på Cibus Trend under 2023 Dialog
Hyresgäster dvs
nordiska livsmedels- och
dagligvaruhandlare
Engagemang, tillstånd för om-
och utbyggnad, förnybar energi,
sekretess.
Miljöanpassningar och
energieffektiviseringar i
fastigheter, utbyggnad av
solpaneler.
Kundmöten, förvärv,
kundundersökningar, årsvis
Hållbarhetsdialog, löpande
förvaltning.
Slutkonsumenter Tillgänglighet till kollektivtrafik och
närservice, säkra marknadsplatser,
klimatsmarta lösningar.
Indirekt engagemang via
hyresgäster.
Närsamhällen Tillgång till handel, service,
samhällsfunktioner.
Indirekt engagemang via
hyresgäster.
Investerare, ägare Transparent information, minimerat
miljöavtryck i fastigheter,
ansvarsfullt agerande i hela
värdekedjan avseende miljö,
människor och affärsetik.
Incitamentsystem,
klimatanpassad verksamhet,
upplåningsramverk kopplat till
klimatmål.
Enskilda möten och
presentationer för investerare
och kapitalmarknaden,
hållbarhetsrankningar, årsstämma.
Medarbetare God arbetsmiljö,
långsiktig arbetsgivare,
utvecklingsmöjligheter, ansvarsfullt
agerande i hela värdekedjan.
Kompetensutveckling,
Cibus utveckling, flexibla
arbetsplatsarrangemang.
Medarbetarsamtal,
medarbetarmöten,
medarbetarundersökning.
Styrelse Transparent information,
ansvarsfullt agerande, minimerat
miljöavtryck i fastigheter.
Incitamentsystem för att
behålla nyckelmedarbetare,
klimatmål och omställningsplan.
Styrelsemöten, varav ett årligt
möte dedikerat till Cibus
hållbarhetsfrågor.
Media Transparent information. Intervjuer kring pressmeddelanden,
kvartalsrapporter, årsredovisningar.
Väsentlighetsanalys och ramverk
Cibus väsentligaste hållbarhetsfrågor har fastställts utifrån en
analys av var vår påverkan i värdekedjan - faktisk och potentiell,
positiv eller negativ- är som störst på miljön, människor och
samhället. Analysen har även beaktat hållbarhetsrelaterade risker
och möjligheter som kan resultera i större finansiella effekter
för företaget, exempelvis klimatfrågan (se Klimatrisker på sid
34). I analysen har underlag beaktats från intressentdialoger,
branschkollegor, Cibus egna analyser, åtaganden kring
internationella ramverk, lagar och regelverk, samt vad som i ett
transparensperspektiv bedöms vara viktigt. Hållbarhetsfrågor har
prioriterats utifrån skadans eller nyttans storlek, allvarlighet samt
sannolikhet att inträffa.
Befintlig väsentlighetsanalys genomfördes 2019 och har därefter
justerats och kompletterats utifrån intressenters synpunkter och
riskaspekter.
En revidering planeras inför 2025 års redovisning då Cibus enligt
plan hållbarhetsrapporterar i enlighet med CSRD (Corporate
Sustainability Reporting Directive).
För de väsentligaste hållbarhetsfrågorna, organiserade i
tre fokusområden för affärsetiska, miljömässiga respektive
sociala frågor, har Cibus utarbetat målsättningar och nyckeltal,
styrning och ansvar samt en handlingsplan med insatser.
Cibus har ett tidsbestämt hållbarhetsmål, klimatmålet, medan
övriga målsättningar avser att upprätthålla en löpande hög
hållbarhetsstandard i företaget. I kommande avsnitt redogör
Cibus för uppföljningen av ramverket samt för vår väsentliga
påverkan och hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter (för
medarbetare se Medarbetaravsnitt).
LeverantörerFokusområden
Vara en hållbar
partner
Agera för klimatet
Skapa tillgängliga-
marknadsplatser
Underlätta för hyresgäster och slutkunder att agera hållbart
Transparent information
Öka fastigheternas energieffektivitet
Utveckla marknadsplatser
i tätorer och mindre orter
Transparent
information
Skapa tillgång till butik, service,
säkra närsamhällen
Vara en respektabel fastighetsaktör
Minskat klimatavtryck kring marknadsplatser och i egen verksamhet
CIBUS egna
verksamhet
CIBUS
fastigheter
Hyresgäster
Slut-
konsumenter
Ägare,
samhället
Intressenter
Cibus hållbarhetsarbete utgår från vilken väsentlig påverkan vår verksamhet har i värdekedjan. För att avgöra vår påverkan och tillvarata
hur intressenterna uppfattar våra insatser hålls regelbunda dialoger med olika intressentgrupper. Med vissa av intressentgrupperna
exempelvis slutkonsumenter som besöker marknadsplatserna för att uträtta olika typer av ärenden har Cibus ingen direkt dialog utan
deras synpunkter framkommer vid möten med hyresgästerna.
HÅLLBARHET
30
Underlätta för hyresgäster att agera hållbart
Huvudparten av Cibus hållbarhetspåverkan sker via
hyresgästernas verksamheter i våra fastigheter. I Cibus görs
väsentliga insatser för att underlätta och bidra till hyresgästernas
hållbarhetsarbete. Våra ankarhyresgäster utgörs av högkvalitativa
handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, ICA,
Lidl och Salling Group med egna högt ställda ambitioner kring
sin omvärldspåverkan och hållbarhet. Exempelvis rankas Keskos
hållbarhetsarbete bland de bästa i världen i såväl Dow Jones
Hållbarhetsindex som av Canadian Corporate Knights. Varje
år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med fastighets- eller
hållbarhetsfunktionen hos hyresgästerna i syfte att stödja
dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid marknadsplatserna
(se även Agera för klimatet sid 32). Under 2023 har Cibus haft
hållbarhetssamtal med hyresgäster motsvarande 76 procent av
uthyrd yta. Vid årets samtal har utbyggnad av solceller varit en
av de viktiga frågorna. Samtalen stärker bandet mellan oss och
hyresgästerna samt förbättrar våra möjligheter till förlängda
hyreskontrakt och nya fastighetsförvärv.
Affärsetik och arbetet mot korruption
Cibus företagskultur präglas av en stark värdegrund (se även
Medarbetare sid 24) där medarbetare uppmanas agera i enlighet
med våra företagsvärderingar. Med en affärsverksamhet som
omfattar långa hyresavtal och stora dagligvarukedjor som
återkommande kunder måste kunder och samarbetspartners
hanteras enligt god affärssed och med hög integritet och
sekretess, där Cibus alltid uppfattas som raka, respektfulla
och lätta att samarbeta med. Vår förmåga att agera som en
stabil, sund partner och fastighetsaktör med hög affärsetik är
avgörande för vår relation till ankarhyresgäster, motparter vid
förvärv samt de finansiella marknaderna.
Alla former av kriminalitet, diskriminering, mutor och
utnyttjande av sin position för egna intressen är oförenliga med
en hög affärsetik i Cibus. Misstankar kring oegentligheter eller
korruption inom Cibus eller hos samarbetspartners får aldrig
väckas varför vi ständigt gör överväganden kring etikrisker
samt hur och med vem Cibus gör affärer. Utgångspunkten
för medarbetare och styrelseledamöter är att hantera sina
ekonomiska intressen så att dessa aldrig kan uppfattas stå
i konflikt med Cibus intresse. Potentiella intressekonflikter
diskuteras om möjligt i förväg i syfte att anpassa och förbättra
processerna, och anmäls i samtliga fall till styrelsen. Kontroller
sker av att alla intäkter såsom hyresbetalningar och andra
transaktioner härrör från laglig verksamhet och inte bryter
mot exempelvis penningtvätt. Alla finansiella transaktioner
rapporteras i enlighet med vedertagna redovisningsprinciper. En
ansvarsfull skattehantering bedrivs vilket innebär att aggressiv
skatteplanering aldrig ska ske. Bidrag som stöttar partipolitik eller
lobbyingorganisationer lämnas inte.
Affärsetiska principer klargörs i Cibus uppförandekod vilken
också tydliggör vad som betraktas som korruption, mutor
och andra överträdelse, och hur medarbetare ska agera vid
tveksamheter. Alla förmåner som erbjuds eller accepteras i
syfte att uppmuntra en handling som strider mot lagen eller
bryter mot arbetsgivarens förtroende betraktas som muta.
Vid osäkerhet uppmanas medarbetare konsultera vd eller
CFO. Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid
via visselblåsarfunktionen. Största korruptionsrisken bedöms
föreligga vid leverans- och inköpssituationer, vilket innebär att
i stort sett samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning.
Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete ingår
uppförandekoden samt övriga policyer i introduktionsutbildning
vid nyanställning, för samtliga medarbetare och styrelseledamöter
finns kod och policyer tillgängliga och löpande erbjuds utbildning.
Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under året, inga
domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.
HÅLLBARHET
Vara en hållbar
samarbetspartner
Vår strategi är att understödja våra hyresgästers agerande i en
hållbar riktning med hjälp av samtal, hög tillgänglighet och våra
egna höga hållbarhetsambitioner. I vår verksamhet poängterar
vi och arbetar aktivt för en hög affärsetik, då detta är en viktig
förutsättning för vår långsiktighet och trovärdighet.
Långsiktigt mål Resultat 2023 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster och slutkunder
att agera hållbart.
Hållbarhetssamtal med hyresgäster, andel
uthyrd yta.
76% 74% 82% 63%
Vara en respektabel fastighetsaktör och
bedriva verksamhet affärsetiskt utan
misstanke om korruption, skatteupplägg
eller brister i kunders säkerhet/integritet.
Incidenter avseende mutor och korruption,
antal.
0 0 0 0
Följa regelverk och rekommendationer
och ge en transparent redovisning av
verksamheten och dess resultat.
Årlig hållbarhetsrapport
Rapportering enligt rekommendationer i EPRA
sustainability best practice.
31
HÅLLBARHET
Visselblåsarfunktion
Cibus visselblåsarfunktion, där såväl medarbetare som
utomstående anonymt kan rapportera misstankar om korruption
och andra regelöverträdelser, nås via hemsidan www.cibusnordic.
com och fungerar för anmälningar på svenska och engelska.
Samtliga anmälningar utreds enligt rättvisa och korrekta
principer via en extern oberoende part där anmälaren förblir
anonym och skyddas i enlighet med gällande lagstiftning. Ett
visselblåsarärende rapporteras regelmässigt till Cibus styrelse.
Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i företaget
och regleras även i uppförandekoden. Under året har inga
anmälningar inkommit eller utretts.
Informationssäkerhet
En säker datahantering eftersträvas avseende personuppgifter
och annan information knuten till hyresgäster, anställda
och styrelse samt aktieägare. Informationsläckage genom
dataintrång eller en felaktig hantering kan resultera i
förlust av konfidentiell information, ingrepp i integritet eller
diciplinära myndighetsåtgärder vilket påverkar vår ställning
som partner och bolag. Policy för informationssäkerhet och
personuppgifter reglerar hur information hanteras utifrån olika
klassificeringar. GDPR följs. Misstanke om interna incidenter kring
informationssäkerhet ska rapporteras till vd eller CFO alternativt
via visselblåsarfunktionen. Eventuella identifierade överträdelser
rapporteras till styrelsen. Inga skadliga överträdelser har under
2023 inträffat.
Utvärdering av leverantörer och partners
Ett drygt hundratal leverantörer per verksamhetsland
anlitas av Cibus och utgörs av rådgivare och leverantörer
av administrationsstöd, fastighetsskötsel och service, samt
fastighetsinköp av energi och inventarier.
Samtliga leverantörer utvärderas mot vår uppförandekod
vilket innebär att de och deras produkter utvärderas utifrån sin
miljöpåverkan, korruption, eventuella kränkningar av mänskliga
rättigheter såsom diskriminering, levnadsvillkor och slaveri samt
arbetsvillkor såsom människors säkerhet och hälsa, minimilöner,
arbetstider, anslutningsrätt till fackföreningar och barnarbete.
Cibus gröna inköpspolicy bidrar till att prioritera leverantörer
och partners med ett eget aktivt miljöarbete vilka också
uppmuntras att välja gröna energislag i syfte att minska vårt
totala klimatavtryck. I kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet
upp hos våra partners inom fastighetsskötsel. (Se även Agera för
klimatet, sid 32).
I enlighet med vår hållbarhetspolicy ska alla affärsprojekt som
misstänks strida mot internationella sanktioner och Global
Compacts principer eller på annat sätt kan riskera att bidra till
negativ påverkan genomgå en hållbarhetsutredning. I det fall
en befintlig leverantör bryter mot Cibus principer sker i första
hand dialog, och i det fall åtgärd uteblir avslutas samarbetet.
Inga händelser har under 2023 inträffat som föranlett någon
hållbarhetsutredning eller uppsägning.
Mänskliga rättigheter
Inom Cibus finns ett tydligt åtagande att motverka kränkningar
av mänskliga rättigheter. I Cibus dagliga verksamhet bedöms
riskerna för direkta kränkningar som små, istället är de indirekta
riskerna störst och kopplade till fastighetssektorns miljöpåverkan
via klimatutsläpp. Ett aktivt arbete bedrivs för att motverka
kränkningar dels genom vårt klimatarbete, dels genom att inte
medverka i affärer där en tydlig risk att via hyresgäster eller
leverantörer bidra till kränkningar av mänskliga rättigheter. Hos
samtliga ankarhyresgäster i Cibus fastighetsbestånd finns ett
aktivt arbete kring dagligvarorna produktionskedjorna som syftar
till att säkerställa mänskliga rättigheter och arbetsrätt.
Transparent rapportering
Vårt mål med att kontinuerligt och transparent hållbarhetsrapportera är att stärka
omvärldens förtroende för oss, och samtidigt utvärdera och förbättra våra insatser.
2023 års hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen är Cibus femte. Vi
rapporterar även:
— Grön obligation - Cibus Green Bond Investor report 2023
— Enligt EPRA sBPR – European Public Real Estate Association Sustainability Best Practice
Recommendations – där Cibus 2023 erhöll den högsta utmärkelsen “Guld”.
32
Miljöåtagandet
Vår målsättning är skydda miljön genom så låga klimatutsläpp och
förbrukning av naturresurser som möjligt. I enlighet med miljöpolicyn
integrerar vi miljöfrågor i samtliga verksamhetsbeslut, vid såväl
förvärv och fastighetsförvaltning som upphandling av leverantörer.
Våra miljömässiga avtryck följs löpande upp vilket säkerställer
att miljöarbetet utvecklas. Nationell lagstiftning och regelverk på
miljöområdet följs alltid. Internt utbildar vi oss och utvecklar affären
löpandes samt håller en kontiuerlig dialog med hyresgäster kring
miljöfrågan vilket bidrar till att minska våra fastigheters totala
miljöavtryck.
Fastighetssektorn bidrar till en stor andel av världens
energikonsumtion och koldioxidutsläpp och står således inför
väsentliga omställningsrisker (se Klimatrelaterade finansiella risker
sid 46). Klimatfrågan är en av Cibus viktigaste hållbarhetsfrågor,
och även av högsta prioritet bland våra intressenter. Utöver
marknadsplatsernas energiförbrukning och hänförliga klimatutsläpp
påverkar de också samhället via förbrukning av vatten och
naturresurser, cirkulär hantering av avfall samt ekosystem runt
fastigheterna.
Klimatneutral verksamhet till år 2030
Cibus har fattat ett affärsstrategiskt beslut att ställa om
verksamhet för att nå klimatneutralitet till senast år 2030 och
på så sätt bidra till att nå de globala klimatmålen. Under 2023
godkändes vårt klimatmål omfattande Scope 1 och 2 av SBTi
(Science Based Target Initiative) vilket markerar vårt tydliga
åtagande att minska klimatutsläpp samt att målet är vetenskapligt
satt i linje med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet.
Vår målsättning kring klimatneutralitet omfattar emellertid
hela verksamheten, det vill säga även klimatutsläppen i Scope
3 som för vår del omfattar utsläpp från leverantörer, från
hyresgästernas energiinköp och bränslen samt våra tjänsteresor.
Cibus omställningsplan inkluderar således dels våra egna gröna
energisatsningar där fossila energislag ersätts med fossilfria,
dels av satsningar som vi gör gemensamt med ankarhyresgäster.
I planen ingår även insatser i leverantörsledet samt en viss del
klimatkompensation.
EGNA GRÖNA ENERGISATSNINGAR
Målet för 2023 var att i hyresavtal där Cibus står för energiinköp
skulle uppvärmning och el till 100 procent ske med fossilfri
ursprungsmärkt energi. Under året har all inköpt el varit fossilfri
ursprungsmärkt, medan åtta procent av uppvärmning ännu inte
sker med fossilfria energislag.
En investeringsplan har under året fastställts där Cibus ska
investera i egna solcellsanläggningar på sina fastigheter.
GEMENSAMMA GRÖNA ENERGIÅTGÄRDER MED
HYRESGÄSTER
83 procent av Cibus fastighetsyta är uthyrt till ankarhyresgäster
med uttalade ambitioner att antingen nå klimatneutralitet med
mål förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål eller på annat
sätt tydligt minska sitt samlade klimatavtryck. Fastigheter
svarar för en mindre del av kedjornas klimatutsläpp men är
signalmässigt betydande. Flera hyresgäster investerar idag själva
i gröna energislag, såsom i solpaneler på fastigheternas tak och
i ursprungsmärkt fossilfri el och fjärrvärme, samt som delägare
i vindkraftparker. Med våra regelbundna hållbarhetssamtal kan
vi snabbt understödja deras arbete genom att ge tillstånd vid
exempelvis tillbyggnader avseende förnybar energi.
Vid utgången av 2023 hade våra hyresgäster investerat i
egna solpaneler på 44 fastigheter i Finland och en i Danmark.
Cibus har investerat i solpaneler på en svensk fastighet.
Tillsammans genererar dessa 5 192 MWh årligen och motsvarar
en årlig utsläppsminskning med 680 tCO2. Tillsammans
med ankarhyresgästerna fortsätter Cibus en rad andra
energieffektiviserande initiativ såsom byten till ledbelysning samt
investeringar för att förhindra energiläckage.
ÖVRIGA GRÖNA ÅTGÄRDER
Löpande uppgraderas befintliga fastigheter till högre
energiklasser (se Energieffektiva fastigheter sid 36) samt att
prioritera leverantörer och samarbetspartners med ett aktivt
miljöarbete och motivera dessa till att välja gröna energislag
(se Utvärdering av leverantörer och partners sid 31). I tillägg till
investeringar i solanläggningar har 0,5 MEUR budgeterats för
andra hållbarhetsinvesteringar.
Agera för klimatet
Cibus verksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030. Målet
ska nås genom egna energisatsningar och gröna energisatsningar
tillsammans med hyresgäster.
1
Kg från energiförbrukning/m2 fastighetsyta, 2021-2023 avser market based data, 2020 avser location based data. 2023 uppdaterades våra beräkningsmetoder och siffror för
2022 och 2021 har reviderats jämfört med tidigare rapportering.
2
2020 och 2021 avser i Finland EPC A+B, i Sverige energiklass A, B och C. Från 2022 används EU-taxonomins tröskelvärde topp 15% i landet. 2022 avser detta i Finland och
Norge EPC A, i Sverige primärenergital 83 eller bättre, i Danmark EPC A och B samt fastigheter byggda efter 2009. 2023 reviderades tröskelvärdena i Finland till E-värde<172
kWhE, i Norge till EPC A och B.
HÅLLBARHET
Långsiktig målsättning Resultat 2023 2022 2021 2020
Klimatneutral verksamhet till år 2030
genom att:
- underlätta för hyresgäster att investera i
återvinningsbar energi;
- upphandla och investera i egna gröna
energislag;
Fastigheter med solpanel i Cibus
fastighetsbestånd, antal
46 43 39 26
Uthyrt till hyresgäster med uttalad
ambition att minska klimatavtrycket eller nå
klimatneutralitet, andel
83% 82% 83% 79%
CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen,
kg/m
2 1
21,2 23,9 20,1 24
Öka fastigheternas energieffektivitet Fastigheter med hög energieffektivitet
2
, andel
av Cibus totala yta m
2
fastigheter
24% 19% 15% 16%
33
HÅLLBARHET
Hyresgäster med högt ställda klimatambitioner
I våra fastigheter verkar dagligvaruhandlare med högt ställda hållbarhetsambitioner för såväl sina produkters
tillverkningskedjor som miljöavtrycket från marknadsplatser och varutransporter.
Hyresgäster med klimatmål för egna verksamheter förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål och godkända av SBTi *):
K-Group/Kesko Koldioxidneutral Scope 1+2 till år 2025
Tokmanni -70% CO
2
i Scope 1+2 till år 2025 (basår 2015)
COOP Sverige -50% CO
2
i Scope 1+2 till år 2026 (basår 2019)
Lidl -80% CO
2
i Scope 1+2 till år 2030 (basår 2019)
S-Gruppen -90% CO
2
i Scope 1+2 till 2030 (basår 2015)
Salling Group -50% CO
2
i Scope 1+2 till 2030 (basår 2021)
Hyresgäst som på annat sätt tydligt ska minska sitt klimatavtryck:
Dagrofa -20% CO
2
i Scope 1+2 till år 2024 (basår 2022)
*) SBTi - Science Based Targets initiative
Klimatutsläpp 2023
Cibus klimatutsläpp domineras av utsläpp från fastigheternas energiförbrukning. 96 procent av fastighetsportföljens klimatutsläpp härrör
från hyresgästernas energiinköp, varav huvuddelen från de finska fastigheterna. Den el och fjärrvärme som Cibus tillhandahöll sina finska
hyresgäster vid utgången av året är till 100 procent ursprungsmärkt och fossilfri vilket resulterat i minskade utsläpp i Scope 2.
För detaljerad information om koldioxidutsläpp från energiförbrukning per marknad, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA” på sid 39.
UTSLÄPP AV KOLDIOXID
Ton CO
2
-
ekvivalenter
2
market based location based
3
2023 2022
1
2021
1
2023 2022
1
2021
1
2020
Direkta
utsläpp
Scope 1
Tjänstebilar 2 5,4 6,6 2 5,4 6,6 2
Producerad energi 629 288 n/d 629 288 n/d n/d
Köldmedier 257 643 n/d 257 643 n/d n/d
Summa Scope 1 888 936 7 888 936 7 2
Indirekta
utsläpp
Scope 2
Inköpt el till Cibus egen verksamhet 0,3 0,0 0,0 0,4 0,0 0,2 0
Inköpt energi vilken Cibus förser
hyresgäster med enligt hyresavtal
83 2 021 5 717 4 683 4 962 8 556 7 340
Summa Scope 2 83 2 021 5 717 4 683 4 962 8 556 7 340
Uppströms
utsläpp
Scope 3
(Kat 1) Inköp varor och tjänster 3 014 3 381 2 807 3 014 3 381 2 807 n/d
(Kat 2) Kapitalvaror 805 1 687 723 805 1687 723 n/d
(Kat 3) Utsläpp relaterade till bränsle
och energi
2 406 2 276 3 638 2 406 2 276 3 638 n/d
(Kat 6) Affärsresor 15 6 17 15 6 17 2
Nedströms
utsläpp
Scope 3
(Kat 13) Uthyrda fastigheter- energi 19 672 20 487 11 662 19 672 20 487 11 662 11 958
Summa Scope 3 25 912 27 836 18 847 25 912 27 836 18 847 11 960
TOTALT 26 882 30 793 24 570 31 483 33 735 27 410 19 302
1
Utsläppsdata jämfört med tidigare rapporter har uppdaterats med hänsyn till omfattning och förbättrade beräkningsmetoder.
2
Scope 1, Scope 2 och Scope 3 kategori 13 baseras på faktisk data. Övriga poster baseras på uppskattningar.
3
Location based utsläpp endast Scope 2 för 2021-2023.
34
HÅLLBARHET
Finansiella risker kopplade till klimatet
Cibus påverkas av fysiska risker och omställningsrisker
kopplade till klimatförändringar. Fysiska risker är exempelvis
extrema väderfenomen och kroniska förändringar såsom högre
medeltemperatur och havsnivåhöjning. Omställningsriskerna
inkluderar teknikrelaterade risker, politiska och legala risker,
marknadsrisker och anseenderisker. Riskerna kan ge finansiella
konsekvenser vilka måste hanteras i den finansiella och
strategiska planeringen, och kan även utgöra möjligheter för de
bolag som i snabbare takt än andra anpassar verksamheten till
de förändrade förutsättningarna. I Cibus ansvarar styrelsen för
att beakta och i strategin hantera klimatrelaterade risker, och
Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker
i affärsprocesser (se Styrning av hållbarhetsarbetet sid 27,
Bolagsstyrning sid 47-54 och Riskavsnitt sid 45-46.
De klimatrisker som påverkar Cibus har olika sannolikhet
att inträffa samt sker med olika tidsperspektiv. Riskerna och
hanteringen av dessa beskrivs nedan. Från 2024 inleder Cibus
ett arbete med att analysera känsligheten för fysiska klimatrisker
i den del av fastighetsportföljen som klassas som grön utifrån
EUs taxonomi. Utifrån ett optimistiskt och ett pessimistiskt
klimatscenario analyseras individuella fastigheters känslighet för
ett antal olika kroniska och akuta fysiska klimatrisker. Eftersom
analysen pågår anges inte tidshorisont och sannolikhet för dessa
typer av risker. Cibus kommer efter analysen att sammaväga
risknivån för hela fastighetsbeståndet.
KLIMATRISKER
Omställningsrisker Finansiell effekt på Cibus Cibus riskhantering Tidspers-
pektiv*)
Sannolikhet
att risk ska
inträffa
Legala och politiska -
Koldioxidskatter, regleringar
mm som leder till högre
energikostnader.
På Cibus hyresnivåer pga
försämrad lönsamhet bland
ankarhyresgäster.
Uthyrning till ankarhyresgäster
med höga klimatambitioner, med
stor andel fossilfri elförsörjning,
med satsningar på egen fossilfri
energiförsörjning. (se även
”Klimatneutral verksamhet till år
2030” sid 32)
kort-
medellång
sikt
hög
Dyrare energiinköp påverkar
Cibus driftskostnad samt Cibus
tillgångsvärden i de fastigheter
som inte är energieffektiva.
En minskad andel hyresavtal
där Cibus svarar för
fastighetsuppvärmning, Cibus
omställning till energieffektiva
fastigheter (se även ”Klimatneutral
verksamhet till år 2030” sid 32)
kort-med-
ellång sikt
hög
På Cibus finansieringskostnad
pga investerares behov av grön
finansiering.
Ökat fokus på grön finansiering
och omställning av det samlade
fastighetsbeståndet till ökad
energieffektivitet. (se även
”Klimatneutral verksamhet till år
2030” sid 32)
kort-med-
ellång sikt
hög
På Cibus tillgångar alternativt nya
investeringsobjekt pga stigande
fastighetspriser på energieffektiva
fastigheter.
Ökad tillväxt bidrar till möjlighet
till bättre kreditvärdering och lägre
finansieringskostnad.
kort-
medellång
sikt
hög
Marknad - Högre
fastighetsomkostnader pga
dyrare materialkostnader,
högre risker mm
På Cibus driftskostnad pga dyrare
försäkringar mm.
Fastighetsportföljens tillväxt och
ökade diversifiering stärker Cibus
förhandlingsposition.
medellång
sikt
mellan
Anseende - Förändrade
konsumtionsmönster hos
slutkonsumenter
På Cibus hyresnivåer pga
försämrad lönsamhet bland
ankarhyresgäster.
Uthyrning till stora ankarhyresgäster
med god lönsamhetspotential samt
med höga klimatambitioner vilka
tilltalar slutkonsumenter.
kort sikt hög
Not: *) Kort sikt < 3 år, Medellång sikt 3-10 år, Lång sikt >10 år
CIBUS KLIMATPÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN
Från och med 2023 utökar Cibus rapporteringen av sin klimatpåverkan i värdekedjan och publicerar även reviderad data från
och med 2021. Scope 3 avgränsas till att uppströms omfatta utsläpp från inköpta varor och tjänster, energiproduktion och
överföringsförluster samt Cibus tjänsteresor, och nedströms omfatta utsläpp från hyresgästernas inköp för uppvärmning och
elförsörjning i de uthyrda fastigheterna. Dessa utsläpp bedöms som väsentliga och sådana som Cibus kan ha något inflytande över.
Även andra koldioxidutsläpp förekommer i anslutning till fastigheternas handelsverksamhet, exempelvis från hyresgästers
varufrakter och slutkonsumenters pendling till och från marknadsplatserna. Dessa utsläpp ingår inte i Cibus rapportering
mot bakgrund av vårt minimala inflytande, i likhet med liknande fastighetsbolag. Bedömningen av våra indirekta
utsläpps omfattning kan komma att ändras i framtiden exempelvis till följd av intressenters synpunkter eller förändrade
rapporteringsstandarder och Cibus följer utvecklingen nära.
35
HÅLLBARHET
Fysiska risker Finansiell effekt på Cibus Cibus riskhantering Tidspers-
pektiv*)
Sannolik-
het att risk
ska inträffa
Kroniska risker - höjda
medeltemperaturer.
På Cibus tillgångar, hyresgäster
och anseende pga material-
och personskador vid höjda
medeltemperaturer som påverkar
byggnaderna.
Utvärdering av individuella
fastigheters behov av
investeringar i solskydd med mera.
Vår analys från en mindre
del av det finska beståndet
visar att möjliga fysiska
risker omfattar höjda
medeltemperaturer,
stormar och tillfälliga
översvämningar till följd av
extremväder. Risker från
andra klimatrisker såsom
höjda havsvattennivåer,
bränder, torka och snöfall
bedöms som låga till
obefintliga.
Akuta risker - stormar,
marksättningar, översvämning
vid extremväder.
På Cibus tillgångar till följd
av stormar samt tillfälliga
översvämningar.
Utvärdering av individuella
fastigheters behov av investeringar
i översvämningsdränering,
stormskydd med mera.
På Cibus omkostnader pga
materialskador.
Not: *) Kort sikt < 3 år, Medellång sikt 3-10 år, Lång sikt >10 år
MILJÖ — Cibus fastighetsbestånd
Energiintensitet GHG-intensitet
(market based)
Vattenintensitet
0
50
100
150
200
250
300
kWh/m
2
20232022
261
232
236
2021
0
5
10
15
20
25
30
kgCO2/m
2
20232022
21,2
23,9
2021
20,1
0
50
100
150
200
l/m
2
20232022
144
169
2021
154
35
36
HÅLLBARHET
Energiförbrukning i Cibus totala
förbrukning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
MWh
2021 2022 2023
Finland
Sverige
Norge
Danmark (from april 2022)
Resursförbrukning
Cibus mäter och följer fastigheternas förbrukning av energi och
vatten samt genererat avfall, trots att vi i en stor del av våra
fastigheter saknar kontroll över energiinköp eftersom de hanteras
av hyresgästerna, och i samtliga fastigheter saknar kontroll över
energi- och vattenförbrukning samt avfallshantering.
Energiförbrukningen i fastigheterna utgörs av dels uppvärmning
och dels fastighetsel för belysning och drift av exempelvis
köldmedier. Vi kan delvis påverka förbrukningsnivån genom
energibesparande investeringar såsom ledbelysning, teknisk
översyn och automatisk elavläsning. Flera hyresgäster och andra
samarbetspartners till Cibus har i anslutning till fastigheterna
installerat laddstationer för elbilar, vid 21 fastigheter i det finska
beståndet och vid en i det svenska beståndet. Cibus ställer
sig generellt alltid positiv till förfrågningar om att utnyttja
fastigheternas mark för miljöfrämjande ändamål. Under 2023 har
energiförbrukningen i Finland och Sverige minskat som en följd
av energieffektivisering. Den redovisade ökningen i det danska
beståndet beror på tidigare års svaghet i rapportering. Cibus
interna verksamhet bedrivs vid två hyrda kontor om totalt 225
kvadratmeter vars köpta energi och fjärrvärme svarar för en liten
andel av total energiförbrukning.
Uppmätt vattenförbrukning uppgick till 142 liter per kvadratmeter
för Finland, Sverige, Danmark och Norge, vilket är en minskning
med tidigare år. All vattenförbrukning i fastigheterna på samtliga
Cibus marknader sker från kommunala vattenledningssystem,
ingen användning sker av grundvatten, regnvatten eller
liknande. Genom teknisk översyn samt installation av automatisk
vattenavläsning minskas förbrukningen.
Avfall utgörs av matavfall, papper samt emballage och källsorteras
alltid. En uppskattning av totalt avfall visar att samtliga butiker
genererar cirka 50 000 ton avfall årligen. För en detaljerad
information om förbrukning av energi och vatten samt avfall per
marknad, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA” på sid 39-43.
Gröna energieffektiva fastigheter
Cibus prioriterar fastigheter med hög energicertifiering. Vid
förvärv beaktas särskilt fastigheternas energieffektivitet, mot
bakgrund av att handelsfastigheter generellt har en sämre
energieffektivitet jämfört med kontors-och bostadsfastigheter.
2023 inleddes ett arbete med att undersöka förutsättningarna
för att uppgradera hela beståndet till högsta energiklass.
Vid utgången av 2023 utgör 25 procent av Cibus totala
fastighetsbestånd så kallad grön fastighetsyta utifrån den
definition som EU och medlemsländerna fastställt för fastigheter
som bidrar väsentligt till EUs miljömål. Andelen gröna fastigheter
väntas öka i takt med Cibus arbete för en klimatneutral
verksamhet.
GRÖNT FASTIGHETSBESTÅND UTIFRÅN EUS TAXONOMI
Cibus ska från och med räkenskapsåret 2025 rapportera hur stor
andel av vår verksamhet som omfattas av EUs kriterier för den
gröna taxonomin. 2023 redovisar vi hur väl fastighetsportföljen
motsvarar taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7,
Förvärv och ägande av fastigheter, vilket utgår från gränsvärden
avseende energieffektivitet som bidrar till ett av EUs klimatmål,
”Begränsningar av klimatförändringar”. För att tydligt uttala oss
om fastigheternas så kallade DNSH (Do No Significant Harm)
-kriterie återstår klimatanalyser av individuella fastigheter,
vilka påbörjas under 2024. Sociala och affärsetikmässiga
frågeställningar, så kallade Minimum Safeguards, anses vara
uppfyllda (se Vara en hållbar samarbetspartner, sid 30).
37
100 % av Cibus
fastigheter bedöms
omfattas av
taxonomins tekniska
screenings-kriterier
för 7.7
Taxonomins
tröskelvärde för
fastighet som
bidrar väsentligt
till EUs miljömål
”Begränsningar av
klimat-förändringar”
Uthyrnings-
bar yta kvm
% av
total
yta
Antal
fastighe-
ter
% av
totalt
antal
Marknads-
värde
(milj EUR)
% av totalt
marknads-
värde
Top 15 % i landet
avseende energi-
prestanda.*
Finland (EPC) A alternativt
Top 15 % i
landet avseende
energiprestanda. För
nybyggda fastigheter
10 % bättre än nära-
noll-energi-byggnad.
149 193 21 % 36 13 % 264 22 % E-värde < 172 kWhE.
Sverige 18 751 12 % 11 9 % 49 19 %
Primärenergi-tal 83
(kWh/ m
2
Atemp)
Norge 6 529 23 % 5 24 % 16 23 % EPC A + B
Danmark 66 815 82 % 31 84 % 228 82 % EPC A + B
Totalt 241 288 25 % 83 18 % 557 31 %
*Tröskelvärdena baseras på:
I Finland en studie från branschorganisationen Rakli
https://www.rakli.fi/rakli-tiedottaa/selvitys-liittyen-eun-kestavan-rahoituksen-taksonomian-kriteeriin-7-7-on-julkaistu/
I Sverige en studie från branschorganisationen Fastighetsägarna
https://www.fastighetsagarna.se/aktuellt/nyheter/2021/sverige/gransvarden-for-hallbara-byggnader-enligt-eus-taxonomi-klara/
I Norge en studie från norska Klima- og miljødepartementet.
I Danmark en studie från Jyske Bank
https://jyskerealkredit.dk/wps/wcm/connect/brf/dc9262ca-6015-40db-ba4d-b29b5d49f5c4/Energieffektive+bygninger+Top-15%25+UK.
pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE.Z18_P20418S0N05640Q0MBPDFT1G35-dc9262ca-6015-40db-ba4d-b29b5d49f5c4-nZ4UmHJ
HÅLLBARHET
Grön upplåning baserad på energicertifierade svenska och finska fastigheter av hög klass
(i Finland EPC A och B, i Sverige energiklass A, B, C)
Marknadsvärde
MEUR
Allokerat
MEUR- gröna
obligationer
Ännu ej
allokerat
Finska och svenska
fastigheter av hög
energiklass, % av totalt
marknadsvärde
Antal
% av totalt
antal
Yta, kvm
% av total
yta
275 89 186 15 % 41 st 9 % 154 366 16 %
I tillägg till detta finns några fastigheter i Norge och Danmark av hög energiklass. Mer information om certifierade fastigheter, se ”Hållbarhetsindikatorer enligt
EPRA” i Årsredovisning på sid 38-43
Grön upplåning
2020 började Cibus låna upp via gröna obligationer. Till och med 2023 har obligationslånen baserats på ett ramverk där upplåningens
värde minst motsvaras av marknadsvärdet på energicertifierade fastigheter av hög klass i Cibus svenska och finska bestånd, det vill
säga EPC A och B i Finland samt energiklass A, B och C i Sverige. Två obligationslån motsvarande 89 MEUR fanns vid utgången av 2023.
Värdet av energicertifierade svenska och finska fastigheter av hög klass uppgick till 275 MEUR, vilket motsvarar 309 procent av de
utestående obligationerna.
2023 utvecklade Cibus två nya hållbarhetsramverk för upplåning. Det ena är ett grönt ramverk kopplat till EUs definition på gröna
fastigheter enligt taxonomin samt fastighetsrenoveringar eller investeringar som resulterar i väsentliga energibesparingar. I januari
2024 emitterade Cibus för första gången en obligation baserad på detta gröna ramverk. Det andra är ett ramverk för hållbarhetslänkad
finansiering där räntekostnaden kopplas till utfallet av Cibus klimatmål och fastigheternas klimatutsläppsintensitet.
Biologisk mångfald
I takt med att ekosystem och artrikedom bland växter och
djur hotas påverkas också naturen och de resurser som livnär
människor. Artskyddet är införlivat i lagar som påverkar bygglov
för fastigheter. När Cibus förvärvar fastigheter är de färdigställda,
exploaterade och uthyrda. Övergripande bedöms inte Cibus
fastigheter ligga i miljöer som är skyddade ur perspektivet
biologisk mångfald eller har ett högt biologiskt mångfaldsvärde.
Åtgärder för att främja mångfalden kan emellertid övervägas i kring
fastigheterna, såsom insprängda myller av växt- och djurkulturer
genom vård av grönytor samt etablering av ängsmark.
Bland våra ankarhyresgäster sker idag en rad positiva initiativ
kring fastigheternas biologisk mångfald. Kesko har under 2023
kartlagt hur deras verksamhetsfastigheter påverkar biodiversitet
och hur arbetet kan förbättras. Betydande åtgärder omfattar valet
av byggnadsmaterial men också hur kringliggande grönområden
och användning av dagvatten kontrolleras.
38
Utveckla marknadsplatser för människor
Med satsningar på livsmedels- och dagligvarubutiker i
anslutning till bostadsområden, på mindre orter eller nära
kollektivtrafikförbindelser som drivs av ledande kedjor erbjuder
Cibus attraktiva marknadsplatser med hög tillgänglighet för
människor. Till dessa närsamhällen kan slutkonsumenter
promenera, ta cykeln eller kollektiva färdmedel för att på ett tryggt
sätt få tillgång till service, dagligvaror och e-handelsleveranser
samt kommunala satsningar som miljöstationer med mera. Vi
har en kontinuerlig dialog med ankarhyresgästerna om hur
lokalsamhällets behov kan tillgodoses, exempelvis hur människors
trygghet kan säkras och hur transporter och service förbättras.
Samhällsnyttiga ändamål
Marknadsplatserna drivs av våra ankarhyresgäster vilka utöver
sin affärsverksamhet i stor utsträckning bedriver olika typer av
samhällsevenemang. Ett exempel under 2023 är ankarhyresgästen
Kesko (K-Gruppen) som i samarbete med finska fotbollsförbundet
på flera av Cibus marknadsplatser erbjudit barn och barnfamiljer
möjlighet att delta i lekfulla sport- och motionsevenemang i
syfte att främja ett aktivt liv. Regelmässigt godkänner Cibus
även alla förfrågningar om att nyttja tomma fastighetsytor
för samhällsnyttiga ändamål, så länge de inte försämrar
marknadsplatsens kvalitet.
Långsiktig målsättning Resultat 2023 2022 2021 2020
Stimulera marknadsplatsernas utveckling
genom att äga fastigheter uthyrda till
attraktiva dagligvarukedjor.
Andel av fastighetsbestånd uthyrt till mat-
och dagligvarubutiker, % av driftsnettot.
97,2 % 97,1 % 97,7 % 96,9 %
Skapa tillgängliga marknadsplatser för
slutkunder med tillgång till butik och
service.
Uthyrningsbar yta, m
2
.
975 856 981 396 866 920 744 000
Skapa tillgängliga
marknadsplatser
Samhällsutvecklingen är beroende av att människor kan
tillgodose sina dagliga behov på ett tryggt sätt. Våra fastigheter
utgör levande närsamhällen med butiker för dagligvaror och
utlämningsställen för varor handlade online samt annan service.
HÅLLBARHET
39
HÅLLBARHET
Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Innehållsförteckning EPRA:s hållbarhetsnyckeltal (Sustainability Performance Measures)
HÅLLBARHETSNYCKELTAL AVSEENDE MILJÖ Sid Kommenteras i årsredovisning, kapitel Tabell
nedan
El-Abs/Lfl Total elanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
El-LfL Total elanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
FV/K-Abs Total fjärrvärme-/fjärrkylaanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
FV/K-LfL Total fjärrvärme-/fjärrkylaanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Bränsle-Abs Total bränsleanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Bränsle-LfL Total bränsleanvändning 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Energi-Int Energiintensitet 40 Hållbarhet-Agera för klimatet x
GHG-Dir-Abs Summa direkta växthusgasutsläpp (GHG) 41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
GHG-Indir-Abs Summa indirekta växthusgasutsläpp (GHG) 41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
GHG-Int Intensitet avseende växthusgasutsläpp (GHG) från byggnadernas energiför-
brukning
41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Vatten-Abs Total vattenanvändning 41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Vatten-LfL Total vattenanvändning 41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Vatten-Int Vattenintensitet 41 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Avfall-Abs Total avfallsvikt per hanteringsmetod (inte en väsentlig fråga) 42 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Avfalls-LfL Total avfallsvikt per hanteringsmetod (inte en väsentlig fråga) 42 Hållbarhet-Agera för klimatet x
Cert-Tot Typ och antal hållbarhetscertifierade tillgångar 42 Hållbarhet-Agera för klimatet x
SOCIALA HÅLLBARHETSNYCKELTAL
Mångfald-Medarb Könsfördelning bland medarbetarna 24-25 Kompetenta medarbetare
Mångfald-Löner Jämställda löner 24,76 Förvaltningsberättelse, not medarbetare,
Kompetenta medarbetare
Medarb.-Utbildning Utbildning och utveckling för medarbetare 24 Kompetenta medarbetare
Medarb.-Utv Utvecklingssamtal för medarbetare 24 Kompetenta medarbetare
Medarb.-omsättningNyanställningar och personalomsättning 24 Kompetenta medarbetare
HoS-Medarb Medarbetarnas hälsa och säkerhet 24 Kompetenta medarbetare x
HoS-Tillgångar Hälsa och säkerhet för tillgångar (inte en väsentlig fråga) 38 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser x
HoS-Efterl. Efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för tillgångar (inte en väsent-
lig fråga)
38 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser x
Sam-Eng Samhällsengagemang, påverkanshantering och utvecklingsprogram 38 Hållbarhet- Skapa tillgängliga marknadsplatser
MÅTT PÅ BOLAGSSTYRNING
Styrelse Sammansättning av det högsta styrande organet 47-54 Bolagsstyrningsrapport
Styr-Urval Process för nominering och val av det högsta styrande organet 47-54 Bolagsstyrningsrapport
Styr-Kon Process för hantering av intressekonflikter 47-54 Bolagsstyrningsrapport
Cibus rapporterar hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European
Public Real Estate Association) rekommendationer. Nyckeltal
redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social
påverkan. Tabellernas n/d innebär att datan ej redovisas.
Organisationens avgränsning (Organisational boundary)
– Cibus äger och förvaltar fastigheter för detaljhandel med
befintliga långa hyreskontrakt. Över den huvudsakliga delen
tillgångar saknar Cibus operationell kontroll, endast för en del av
sina fastigheter köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då
välja energikällor. I rapporteringen ingår energiförbrukning i Cibus
fastigheter för uppvärmning och annan fastighetsel, oavsett Cibus
kontroll. Vidare ingår hyresgästernas förbrukning av vatten och
avfall i samtliga Cibus tillgångar.
Omfattning (Coverage) – Cibus arbetar för att rapportera data
för samtliga tillgångar. Vissa data saknas emellertid, såsom avfall
för merparten av fastigheterna där estimat beräknas utifrån
statistiskt välunderbyggt underlag. Cibus anger hur stor andel av
fastigheterna som ingår i respektive nyckeltal.
Estimat av förbrukad energi/vatten inköpta av hyresvärden
(Estimation of landlord-obtained utility consumption) – All data
utgår från faktiska mätningar av den energi som Cibus levererar
till hyresgäster såvida inte annat nämns.
Bestyrkande från tredje part (Third party assurance) –
Cibus hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med
Årsredovisningslagen. Granskningen avser endast att en
hållbarhetsrapport har upprättats.
Avgränsningar (Boundaries) – redovisning av hyresvärds och
hyresgäster förbrukning – energiinköp görs av både Cibus och
hyresgäster. Vattenförbrukning och avfallshantering sker till 100%
av hyresgästerna.
Normalisering (Normalisation) – Cibus beräknar för
miljöindikatorer intensitet utifrån kvadratmeteryta, och för
medarbetare i relation till antal medarbetare respektive arbetade
timmar.
Segmentsanalys (Segmental analysis) – Cibus äger endast
detaljhandelsfastigheter. Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter
per land (Sverige, Finland, Norge och Danmark). Kommentarer till
data per land ges i Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller.
Upplysningar om egna kontor (Disclosure on own offices)
– Indikatorer inom miljö och sociala frågeställningar för
Cibus egna kontor och verksamhet redovisas separat från
fastighetsbeståndet.
Förklaring till resultatet (Narrative on performance) –
Förklaringar till utvecklingen i hållbarhetsnyckeltalen framgår i
Cibus hållbarhetsredovisning, hänvisning anges i EPRA Index.
Placering av EPRA:s hållbarhetsnyckeltal i bolagets rapport
– Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett separat avsnitt
nedan samt i hållbarhetsredovisning.
Rapportperiod (Reporting period) – rapporteringen avser
kalenderår och motsvarar finansiell rapportering.
Väsentlighet (Materiality) – Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor
utgår från vår påverkan på miljön och människor.
Väsentlighetsanalysen
40
HÅLLBARHET
Energi – per tillgång
Totalt bestånd 1) Resultat per land och tillgångar
Faktisk förbruk-
ning (Abs)
Resultat för lika bestånd
(Lfl)
Finland Sverige Norge Danmark
EPRA-kod
Indikator (en-
heter)
2023 2022 2023 2022 %
föränd-
ring
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
El-Abs, El-LfL
Elektricitet
(MWh)
Delade tjänster, hyresvärd E/T 174 E/T - E/T 0 E/T 0 E/T 0 E/T 0 E/T 0 E/T E/T 174 E/T
(Del)mätt enbart för hyresgäster 20 826 37 525 20 826 31 509 -45 % 20 301 33 682 20 301 29 639 -40 % 184 1 870 1 702 1 870 -9 % 0 1 973 0 -100 % 341 - 341 E/T
Summa el inköpt av hyresvärd 20 826 37 699 20 826 31 509 -45 % 20 301 33 682 20 301 29 639 -40 % 184 1 870 1 702 1 870 -9 % 0 1 973 0 -100 % 341 174 341 96%
Summa el inköpt av hyresgäster 155 002 144 855 154 034 124 279 6% 98 532 90 647 98 532 86 407 9% 30 835 37 872 30 810 37 872 -19 % 10 753 7 469 10 753 44 % 14 881 8 868 14 799 67 %
Summa el 175 828 182 554 175 202 155 787 -4 % 118 833 124 329 118 833 116 045 -4 % 31 019 39 742 32 512 39 742 -18 % 10 753 9 442 10 753 14 % 15 222 9 042 15 481 71 %
Hyresgästers förnybara, egen-
producerade el på plats
4 732 4 143 4 732 3 920 14 % 4 732 4 143 4 732 3 920 14 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 0 0 0 0 %
Elektricitet (%) Andel el inköpt av hyresvärd från
förnybara källor
100 % 99 % 100 % 100 % 100 % 94 % E/T 100 % 100 % 0 %
Andel el inköpt av hyresgäster
från förnybara källor 2)
69 % 78 % 81 % 74 % 91 % 100 % 0 100 % 0 E/T
% från förnybara källor 2) 73 % 82 % 67 % 81 % 91 % 99,7 % 0 100 % 2 % 0 %
Andel av
fastigheter som
omfattas
Uppgifter om el, omfattning 454 440 452 365 3 % 270 268 270 251 1 % 125 114 124 114 9% 22 22 22 0 % 37 36 36 0 %
m
2
av fastigheter
som omfattas
Uppgifter om el, omfattning 975 857 1 088
981
970 923 879
836
-11 % 712 873 829 107 712 873 730
479
-15 % 152 331 149 357 148 307 149 357 -2 % 29 016 29 794 29 016 177 % 81 637 80 723 80 727 0 %
Elektricitet (%) Andel el – uppskattat 4 % 12 % 20 % 3 % 1 % 6% 1 % 3 % 91 % 4 % 93 % 4 % 56 % 24 % 1 % 1 % 87 % 0 %
FV/K-Abs,
FV/K-LfL
Fjärrvärme/-kyl-
ning (MWh)
för delade tjänster, hyresvärd E/T 0 0 0 0 % E/T 0 E/T 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 0 0 0 0 %
(Del)mätt enbart för hyresgäster 25 559 29 103 25 559 14 889 -12 % 24 009 27 644 24 009 14 889 -13 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 1 551 1 460 1 551 6%
Summa fjärrvärme/-kylning
inköpt av hyresvärd
25 559 29 103 25 559 14 889 -12 % 24 009 27 644 24 009 14 889 -13 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 1 551 1 460 1 551 6%
Summa fjärrvärme/-kylning
inköpt av hyresgäster
41 546 33 706 41 505 29 137 23% 34 981 29 217 34 981 27 516 20 % 3 553 1 621 3 528 1 621 118 % E/T 0 E/T E/T 3 011 2 868 2 996 4 %
Summa värme och kylning 67 105 62 809 67 064 44 026 7 % 58 990 56 861 58 990 42 405 4 % 3 553 1 621 3 528 1 621 118 % E/T 0 E/T E/T 4 562 4 327 4 547 5 %
Fjärrvärme/-kyl-
ning (%)
Andel fjärrvärme/-kylning inköpt
av hyresvärd från förnybara
källor
92 % E/T 98 % E/T 0 100 % 0 0 0 E/T
Andel fjärrvärme/-kylning inköpt
av hyresgäster från förnybara
källor
0 E/T 0 E/T 0 100 % 0 0 0 E/T
Andel av
fastigheter som
omfattas
Uppgifter om fjärrvärme/-kyl-
ning, omfattning
454 291 452 238 55 % 270 151 270 125 79 % 125 113 123 113 9% 0 0 0 0 % 37 27 36 33 %
m
2
av fastigheter
som omfattas
Uppgifter om fjärrvärme/-kyl-
ning, omfattning
975 857 801 244 970 923 570
790
23% 712 873 617 740 712 873 448
909
18 % 152 331 121 881 148 307 121 881 20 % 29 016 0 29 016 E/T 81 637 61 623 80 727 31 %
Fjärrvärme/-kyl-
ning (%)
Andel värme och kylning, estimat 2 % 18 % 2 % 2 % -89 % 1 % 16% 1 % 3 % -96 % 100 % 0 % 100 % 0 % E/T 0 0 0 E/T 0 % 78 % 0 % E/T
Bränsle-Abs,
Bränsle-Lfl
Bränsle (MWh)
för delade tjänster, hyresvärd E/T 0 0 0 0 % 0 0 E/T 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 0 0 0 0 %
(Del)mätt enbart för hyresgäster 3 515 616 3 515 - 471% 1 500 0 1 500 0 E/T 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 2 015 616 2 015 227%
Summa el inköpt av hyresvärd 3 515 616 3 515 - 471% 1 500 0 1 500 0 E/T 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 2 015 616 2 015 227%
Summa bränsle inköpt av
hyresgäster
5 637 7 000 5 637 2 992 -19 % 5 438 6 729 5 438 2 992 -19 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 199 272 199 -27%
Summa bränsle 9 152 7 616 9 152 2 992 20 % 6 938 6 729 6 938 2 992 3 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 2 214 888 2 214 149%
Andel bränsle inköpt av hyres-
värd från förnybara källor
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Andel bränsle inköpt av hyres-
gäster från förnybara källor
34 % 41 % 45 % 43 % 0 0 0 0 0 % 0
Andel av
fastigheter som
omfattas
Uppgifter om bränsle, omfattning 61 32 60 19 88 % 24 24 24 19 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 37 8 36 350 %
m
2
av fastigheter
som omfattas
Uppgifter om bränsle, omfattning 147 141 77 052 146 231 29 319 90 % 65 504 57 952 65 504 29 319 13 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 81 637 19 100 80 727 323 %
Bränsle (%) Andel bränsle – uppskattat 0 % 9% 0 0 % -100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 % 0 36 % 0 % -100 %
Bränsle (MWh) Total energiförbrukning 254
462
252
980
249
204
202
805
-1 % 184 761 187 918 184 761 161 442 -2 % 34 572 41 363 33 662 41 363 -19 % 10 753 9 442 10 753 14 % 21 998 14 256 20 028 40 %
Energi-Int
Energiintensitet
(kWh/m
2
/år)
Summa energi inköpt av
hyresvärd
188 62 189 52 205 % 194 78 194 78 149% 207 13 207 13 1489 % - 66 - -100 % 110 E/T 110 E/T
Energi inköpt av hyresgäster 283 170 284 175 67 % 284 285 284 285 0 % 231 264 231 264 -13 % 361 251 361 44 % 379 E/T 380 E/T
Total energiförbrukningsin-
tensitet
261 232 257 227 11% 259 227 259 217 15 % 227 277 227 277 -17 % 371 317 371 14 % 269 177 248 40 %
Antal fastigheter
som omfattas (xx
av totalt yy)
Energi och omfattning av tillhö-
rande GHG-upplysningar
454 av
455
439 av
456
452 av
453
365 av
398
270 av
271
268 av
273
270 av
271
252 av
273
125 av
125
113 av
125
124 av
124
113 av
125
22 av 2222 av 22 22 av 22 37 av 3736 av 36 30 av
36
m
2
av fastigheter
som omfattas
Energi och omfattning av tillhö-
rande GHG-upplysningar
975 857 1 088
981
970 923 894
229
712 873 829 107 712 873 744 872 152 331 149 357 148 307 149 357 29 016 29 794 29 016 81 637 80 723 80 727
EPRA:s hållbarhetsnyckeltal (Sustainability Performance Measures) (miljö)
Noter till 2023 års upplysningar:
För en förklaring till energiförbrukning, se sidorna 33–36.
1) Energiintensitet för totalt bestånd baseras på m2 av totalt antal fastigheter som omfat-
tas.
2) Under 2022 inkluderar förnybara källor i Sverige övriga fossilfria källor (kärnkraft). Sum-
ma förybara källor inkluderade Finland, Sverige och Norge.
Förändring i lika bestånd (%) beräknas (2023 LfL-2022 Abs)/2022 Abs
41
HÅLLBARHET
Utsläpp av växthusgaser – per tillgång
Totalt bestånd Resultat per land och tillgångar
Faktisk förbruk-
ning (Abs)
Resultat för lika bestånd
(Lfl)
Finland Sverige 1) Norge 1) Danmark
EPRA-kod Indikator (en-
heter)
2023 2022 2023 2022 %
föränd-
ring
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
GHG-Dir-Abs Direkt (ton CO2e)Scope 1 885 931 787 - -15 % 427 697 440 - E/T 112 116 - - 0 % E/T - E/T 0 % 347 118 347 195%
GHG-Indir-Abs Indirekt
(ton CO2e)
Scope 2
Platsbaserat
4 683 4993 4 683 5 348 -6 % 4 531 4 868 4 531 5 311 -7 % 1 14 1 37 -91 % - 1 - -100 % 150 110 150 36 %
Scope 2
Marknadsbaserat
83 2023 83 2 280 -96 % 11 1 713 11 2 247 -99 % 7 38 7 34 -81 % - 101 - -100 % 65 171 65 -62 %
Scope 3
Platsbaserat 3)
14 381 E/T 14 356 13 262 E/T 11 295 E/T 11 295 12 430 E/T 367 E/T 367 832 E/T 78 E/T 78 E/T 2 642 E/T 2 617 E/T
Scope 3
Marknadsbaserat
19 672 20 487 19 657 9 742 -4 % 13 005 9 962 13 005 8 910 31 % 183 310 183 832 -41 % 4 686 3 735 4 686 -20 % 1 798 6 480 1 783 -72 %
GHG-Int Intensitet
avseende växt-
husgasutsläpp
(kg CO2e/m
2
/år)
Scope 2+3-utsläpp
(platsbaserat) 2)
20 E/T 20 21 E/T 22 25 22 24 -11% 2 6 2 6 -58 % 3 4 3 37 % 34 24 34 44 %
Scope 2+3-utsläpp
(marknadsbase-
rat) 2)
20 21 20 13 -6 % 18 15 18 15 23% 1 2 1 6 -46 % 162 143 162 -9 % 23 82 23 -72 %
Antal fastigheter
som omfattas, xx
av totalt yy
Energi och omfatt-
ning av tillhörande
GHG-upplysningar
454 av
455
439 av
456
452 av
453
356 av
398
270 av
271
268 av
273
270 av
271
252 av
273
125 av
125
125 av
125
124 av
124
113 av
125
22 av 22 22 av
22
22 av 22 37/37 36 av
36
36/36
m
2
av fastigheter
som omfattas
Energi och omfatt-
ning av tillhörande
GHG-upplysningar
975 857 1 055
839
970 923 894
229
712 873 799
950
712 873 744
872
152 331 148 316 148 307 149 357 29 016 26 850 29 016 81 637 80 723 80 727
% av m
2
Andel energi och
tillhörande GHG –
estimat
14 % 29 % 85 % 1 % 0 % 29 % 0 % 0 % 85 % 4 % 84 % 4 % 41 % 61 % 41 % 1 % 69 % 1 %
Platsbaserade
faktorer gCO2/
kWh
elektricitet 60 60 60 100 7 8 7 20 7 4 7 163 181 163
fjärrvärme 138 154,9 138 125 46 46 46 46 0 E/T 0 61 54 61
Vatten – per tillgång
Totalt bestånd 2) Resultat per land och tillgångar
Faktisk förbruk-
ning (Abs)
Resultat för lika bestånd
(Lfl)
Finland Sverige Norge Danmark
EPRA-kod Indikator (en-
heter)
2023 2022 2023 3) 2022 %
föränd-
ring
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
Vatten-Abs
Vatten-LfL
Kommunalt
vatten (m3)
Total vattenförbruk-
ning, hyresgäster 1)
140
563
150
663
140 216 102 276 -7 % 121 673 140 816 121 673 97 974 -14 % 7 414 4 302 7 171 4 302 67 % 6 144 5 545 6 144 11% 5 332 E/T 5 332 E/T
Vattenint. Vattenförbruk-
ningsintensitet
(liter/m
2
)
Vattenintensitet 144 169 144 145 -15 % 171 189 171 167 -11% 49 36 48 36 36 % 212 191 212 8 % 65 E/T 64 E/T
Antal fastigheter
som omfattas, xx
av totalt yy
Uppgifter om vat-
ten, omfattning
454 av
455
342 av
454
452 av
453
289 av
396
270 av
271
209 av
273
270 av
271
178 av
273
125 av
125
111 av
125
124 av
124
111 av
125
22 av 22 22 av
22
22 av
22
37 av 37 0 av 36 36 av
36
m
2
av fastigheter
som omfattas
Uppgifter om vat-
ten, omfattning
975 857 892
893
970 923 705 391 712 873 745
582
712 873 587 174 152 331 118 217 148 307 118 217 29 016 29 094 29 016 81 637 0 80 727
% av m
2
Andel avfall –
uppskattat
36 % 9% 36 % 2 % 17% 10% 17% 2 % 100 % 0 % 100 % 0 % 46 % 28 % 46 % 100 % - 100 %
Noter till 2023 års upplysningar:
Förklaring till koldioxidutsläpp, se sidorna 33–36.
1) Under 2022: För Norge och Sverige finns ingen information om marknadsbaserade
utsläpp tillgänglig för hyresgäster. Platsbaserade utsläpp används.
Under 2023: när ingen information om hyresgästens leverantörsspecifika utsläppsfak-
tor fanns tillgäng användes en s.k. residualmix som utsläppsfaktor, vilken representerar
utsläppen och produktionen som återstår efter certifikat och avtal som har åberopats och
exkluderats från beräkningen.
2) GHG-intensitet divideras med m2 fastigheter som omfattas.
3) Platsbaserade växthusgasutsläpp inom Scope 3 är inte tillgängliga för 2022
Förändring i lika bestånd (%) beräknas (2023 LfL-2022 Abs)/2022 Abs
Noter till 2023 års upplysningar:
Totalt bestånd omfattar Finland, Norge och Sverige.
För en förklaring till vattenförbrukning, se sidan 36.
1) Den enda vattenkällan är leverantörer av kommunalt vatten. Det sker inget vattenuttag
från ytvatten, grundvatten, regnvatten eller avloppsvatten från någon annan organisation.
2) Data för 2022 i Norge: Uppskattningar baseras på ett riktmärke utifrån faktisk förbruk-
ning.
Data för 2023: Eftersom huvuddelen av fastigheterna i Finland redovisade data för vatten-
förbrukning togs ett riktmärke för vattenförbrukning per kvadratmeter fram. Detta riktmär-
ke har använts för det danska beståndet samt för att fåtal fastigheter som inte redovisade
vattenförbrukning i Finland. Uppskattningarna på den svenska marknaden har tillhandahål-
lits av hyresgästerna, och i Norge fanns data om förbrukningen 2022 brett tillgängliga och
tillämpades på uppskattningarna.
3) 2023 Lika bestånd omfattar Finland, Sverige och Norge, 2022 års lika bestånd omfattar
Finland.
Förändring i lika bestånd (%) beräknas (2023 LfL-2022 Abs)/2022 Abs
42
Certifierade tillgångar – per tillgång
Totalt bestånd Resultat per land och tillgångar
Faktisk förbrukning (Abs) Finland Sverige Norge Danmark
EPRA-kod Indikator 2023 2022 2023 (Abs) 2022 (Abs) 2023 (Abs) 2022 (Abs) 2023 (Abs) 2022 (Abs) 2023 (Abs) 2022 (Abs)
Cert-Tot Antal hållbarhetscertifierade
tillgångar
83 41 36 2 11 10 5 1 31 28
% av totalt antal tillgångar per land
(summa för totalt bestånd)
18 % 9% 13 % 1 % 9% 8 % 24 % 5 % 84 % 75 %
Certifierad area (m2) 241 288 80 590 149 193 8 386 18 751 14 727 6 529 1 091 66 815 56 386
Certifierad area, andel av totalt
bestånd per land (summa för totalt
bestånd) (%)
25 % 9% 21 % 1 % 12 % 10% 23 % 4 % 82 % 68 %
Värde på hållbarhetscertifierade
tillgångar, MEUR
557 262 264 18 49 42 16 3 228 202
% av totalt tillgångsvärde per land 22 % 1 % 19 % 17% 23% 4 % 82 % 71 %
% av totalt tillgångsvärde 31 % 14 % 15 % 1 % 3 % 2 % 1 % 0 % 13 % 11%
Cert-EPC A Antal tillgångar E/T E/T E/T E/T E/T E/T 1 24
Certifierad area (m2) E/T E/T E/T E/T E/T E/T 1 091 39 875
Cert-EPC B Antal tillgångar E/T E/T E/T E/T E/T E/T 4 7
Certifierad area (m2) E/T E/T E/T E/T E/T E/T 5 438 26 940
Övrigt I certifierade tillgångar ingår: E-värde lägre än
172 kWhE
EPC-certifierad
klass A
Energiprestanda 83 (kWh m2
atemp) eller bättre
EPC A & B EPC-certifierad
klass A
EPC-certifierade klass A och B,
tillgångar utan byggda efter 2009
HÅLLBARHET
Noter till 2023 års upplysningar:
För en förklaring till avfall, se sidan 36.
Redovisat avfall består av ofarligt avfall, då farligt avfall utgör en relativt liten andel av
hushållsavfallet.
Allt avfall källsorteras av hyresgästerna, inklusive sortering i matavfall, papper och förpack-
ningar.
1) Data för avfall 2022 inkluderar Finland och Norge.
Data för 2023 baseras till stor del på estimat. På grund av låg tillgång på data har luckor
fyllts med föregående års siffror, eller om den informationen saknas, genom att tillämpa en
studie av de genererade volymerna återvinningsbart avfall i detaljhandeln utförd för det
finska miljöministeriet.
Förändring i lika bestånd (%) beräknas (2023 LfL-2022 Abs)/2022 Abs
Noter till 2023 års upplysningar:
Se även Taxonomi på sidan 36.
För att definiera ”certifierade tillgångar” har Cibus använt tröskelvärdet i EU-taxonomin.
Under 2023 använder vi andra tröskelvärden i Finland och Norge, jämfört med 2022.
Avfall – per tillgång
Totalt bestånd 1) Resultat per land och tillgångar
Faktisk förbruk-
ning (Abs)
Resultat för lika bestånd
(Lfl)
Finland Sverige Norge Danmark
EPRA-kod Indikator
(enheter)
2023 2022 2023 2022 % för-
ändring
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
2022
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
2023
(Abs)
2022
(Abs)
2023
(LfL)
% för-
ändring
(LfL)
Avfall-Abs
Avfalls-LfL
Avfall
(ton)
Summa avfall 50 107 1 209 49 878 313 4 025 % 30 569 313 30 569 313 9663 % 17 114 E/T 16 962 E/T 842 896 842 -6 % 1 582 E/T 1 506 E/T
Andel
farligt avfall
- 0 - 0 - 0 - 0 - - - - - - - - -
Andel ofarligt
avfall
50 107 314 49 878 313 15784% 30 569 313 30 569 313 9663 % 17 114 E/T 16 962 E/T 842 896 842 -6 % 1 582 E/T 1 506 E/T
Antal fast-
igheter som
omfattas, xx av
totalt yy
Uppgifter om
avfall, omfattning
455 av
455
38 av
454
453 av
453
15 av
400
271 av
271
16 av
273
271 av
271
16 av
273
125 av
125
0 av 125 124 av
124
22 av 22 22 av 22 22 av 22 37 av 37 0 av 36 36 av 36
m
2
av fast-
igheter som
omfattas
Uppgifter om
avfall, omfattning
978 259 137 638 973 325 108 544 715 275 108 544 715 275 108 544 152 331 - 148 307 29 016 29 094 29 016 81 637 E/T 80 727
% av m
2
Andel avfall –
estimat
89 % 0 % 92 % 0 % 90 % 0 % 90 % 0 % 100 % 100 % 4 % 0 % 100 % 100 %
43
HÅLLBARHET
Energi – CIBUS
Huvudkontor = Cibus
Faktisk förbrukning (Abs)
EPRA-kod Indikator (enheter) 2023 2022
El-Abs,
El-LfL
Elektricitet (MWh) Summa förbrukad el 8,9 8,7
Andel el från förnybara källor 100 % 100 %
FV/K-Abs,
FV/K-LfL
Fjärrvärme/-kylning
(MWh)
Summa förbrukad fjärrvärme/-kylning 1,7 ej tillgänglig 1)
Andel fjärrvärme/-kylning från förnybara
källor
0,0 --
Bränsle-Abs,
Bränsle-Lfl
Bränsle (MWh) Summa förbrukat bränsle 0,0 0
Andel bränsle inköpt av hyresvärden från
förnybara källor
0,0 0
Energi-Int Energiintensitet
(kWh/m
2
/år)
47,7 38,9
Andel av fastigheter
som omfattas
Energi och omfattning av tillhörande
GHG-upplysningar 4)
2/2, 100% 2/2, 100%
m
2
fastigheter som
omfattas
Energi och omfattning av tillhörande
GHG-upplysningar
222 224
% av m2 Andel energi och tillhörande GHG –
estimat
0 % 0 %
Växthusgasutsläpp – Cibus, marknadsbaserade
GHG-Dir-Abs Direkt (ton CO2e) Scope 1 2 5
GHG-Indir-Abs Indirekt (ton CO2e) Scope 2 0,32 0,05
Scope 3 2) 15 6
GHG-Int Intensitet avseende växt-
husgasutsläpp
(kg CO2e/m2/år)
Scope 1, 2 och 3 78 49
Noter
1) GHG Scope 2 – Fjärrvärme förbrukad på kontoren i Sverige och Finland ingår i hyran och
har inte mätts separat under 2022.
2) GHG Scope 3 – inkluderar utsläpp från medarbetarnas tjänsteresor. Utsläpp från tjänste-
resor koldioxidkompenseras via Fly Green Fund.
EPRA:s hållbarhetsnyckeltal (Sustainability Performance Measures) (socialt)
Hälsa och säkerhet
Bolagets resultat Resultat per land och tillgångar
Cibus Finland Sverige Norge Danmark
EPRA-kod Enheter Indikator Avgränsning 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
HoS-Medarb 1) Antal olyckor per 2000 arbetade timmar Skadefrekvens Direkt anställda i Cibus 0 0 0 0 0 0 e/t e/t e/t e/t
% av totalt arbetade timmar Förlorade arbetsdagar Direkt anställda i Cibus 0 0 0 0 0 0 e/t e/t e/t e/t
% av totalt arbetade timmar Frånvarograd Direkt anställda i Cibus 0 0 0 0 0 0 e/t e/t e/t e/t
Totalt antal Dödsolyckor Direkt anställda i Cibus 0 0 0 0 0 0 e/t e/t e/t e/t
HoS-Tillgångar % av tillgångar Hälso- och säkerhetsbedömning 2) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
HoS-Jämf Totalt antal Antal olyckor 2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Noter 2023:
För mer information om hälsa och säkerhet bland medarbetarna, se ”Medarbetare och
Organisation”.
1) Cibus har enbart medarbetare i Sverige och Finland.
2) Cibus har inte identifierat eller gjorts uppmärksamma på några olyckor som har före-
kommit i dess bestånd som har haft en negativ påverkan på kundernas, eller slutkunder-
nas, hälsa och säkerhet. Cibus har ingen direkt kontroll över säkerheten i fastigheterna och
den omgivande miljön, men för en dialog med hyresgästerna om frågor gällande hälsa och
säkerhet under hållbarhetsmöten.
44
EPRA nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges 2023-12-31 2022-12-31
Årets resultat -19 919 79 990
Ränta på hybridobligationer -2 411 -1 435
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer -22 330 78 555
Genomsnittligt antal utestående aktier 54 448 046 47 425 672
Resultat per aktie, EUR -0,41 1,66
Uteslutning av
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 53 416 -28 143
- värdeförändring räntederivat, orealiserad 21 865 -14 102
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar -15 508 8 702
Justeringar för att beräkna EPRA-resultat 59 773 -33 543
EPRA resultat 37 443 45 012
EPRA resultat per aktie, EUR 0,69 0,95
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NRV 712 847 710 125
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -113 -158
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NTA 712 734 709 967
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -1 880 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NDV 673 074 664 881
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 11,8 13,7
Obligationslån 147 671 259 230
Hybridobligation 30 000 30 000
Skulder till seniora långivare 918 301 880 111
Återläggning av likvida medel -31 530 -45 994
Nettoskuld 1 064 442 1 123 347
Förvaltningsfastigheter 1 797 908 1 850 911
EPRA LTV, % 59,2 60,7
Beräknat hyresvärde för vakanta ytor 7 406 6 313
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 127 500 121 000
EPRA vakansgrad, % 5,8 5,3
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan
flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att
sträva efter gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla
högkvalitativ information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för
diskussion och beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade
hållbarhetsrapport på sidan 55.
EPRA
45
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
I not 22 på sidan 84-87 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker
samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
Beskrivning risk Riskhantering
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var cirka 94,5 % (94,8) och den
viktade genomsnittliga hyresavtalslängden var 5,0 år (5,0). Cirka
97% (97) av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda
till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer
diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra
den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster
som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus
följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets
hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa
fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel är
Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av e-handel.
Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte bara en
förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration. Vidare
har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030. Se
hållbarhetsrapport sid 26-43 och sid 55.
DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid
begränsad då cirka 90% av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran,
betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även
oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett
aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra
fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. I tillägg
finns risk för att den nya EU-Taxonomy lagstiftningen medför ökade
investeringar i fastigheterna för att hantera klimatomställningen och
trygga framtida finansiering.
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och
förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen
vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar
energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med
långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och
reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot åverkan på grund
av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 26-43 och sid 55.
FÖRVÄRVSDRIVEN STRATEGI
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även
vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade
verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk
kopplad till förvärvet.
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för livsmedels-
och daglighandelsfastigheter i Norden. Cibus har ett team med
bred erfarenhet och gedigen kunskap om fastighetstransaktioner.
Processen för att utvärdera ett förvärv bygger på att fastigheten har
en ankarhyresgäst med långt hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas
fastigheten, hyresgästen och en riskanalys görs. Vidare har Cibus
implementerat processer vid förvärv för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030, se
hållbarhetsrapport sid 26-43 och sid 55.
45
46
SKATT
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka
beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser
och regler i Norden kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Den 1 januari 2019 trädde reglerna om
ränteavdragsbegränsningar i kraft. Regelverket i Sverige innebär en
avdragsrätt om 30 % av skattemässigt EBITDA och en sänkning av
bolagsskatten i två steg från 22 % till 20,6 % för 2021. Maxbeloppet av
negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500 TEUR.
I Finland trädde liknande regler avseende ränteavdragsbegränsningar
i kraft med vissa skillnader. Avdragsrätten är begränsad till 25 % av
skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av negativa räntenetton som
alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per bolag. I Norge finns även regler
kring ränteavdrag. Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har
inte haft en materiell påverkan på koncernen under rapportperioden.
Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om 22% och det
finns vissa begränsningar i ränteavdragen. Reglerna avseende
ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på
koncernen under rapportperioden.
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till
regelförändringar.
Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid förstår effekterna av
eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv hantering av skatter
ska vägas mot risker med koncernens skattehantering.
KLIMATOMSTÄLLNING OCH MILJÖRISKER
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell
risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som
bedrivs. Enligt miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder
till följd av föroreningsskada eller miljöskada. Detta kan påverka
bolagets resultat och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil
vad gäller exempelvis energiförbrukning kan uppfattas som mindre
attraktiva för hyresgäster, generera högre energikostnader relativt
andra fastigheter samt innebära kostnader för uppgradering samt högre
finansieringskostnad. Fastighetssektorn via uppvärmning och annan
elförbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter som i
dagsläget utgör ett av de stora hoten mot klimatet. Det finns en risk att
Cibus klimatomställning inte går tillräckligt snabbt vilket kan påverka
värderingarna av fastigheterna samt möjligheterna till finansiering, se
finansiella risker på sid 83-86.
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för
att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar
övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med
våra hyresgäster. Cibus främsta prioritet är att skapa klimatneutrala
marknadsplatser. Målet är att göra vår verksamhet klimatneutral senast
år 2030. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers
investeringar i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera
i energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.
Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet att
inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att säkerställa
hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt mål om att
bli klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 26-43 och sid 55.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras
på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut
och för rapportperioden har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för
Danmark och Cushman & Wakefield för Norge anlitats. Fastigheternas
värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras
av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift och underhållskostnader,
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger
således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av dels
förändrat beteende såsom ökad e-handel, dels ökade miljökrav som en del
av klimatomställningen. Vidare risk för såväl förändrade kassaflöden, som
av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av hyresgästs
uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för
hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är
i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom
lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för
att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i
fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget
möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och
energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning i
Norden. Cibus strategi är att fortsätta att växa i Norden för att ytterligare
öka den geografiska spridningen och därmed marknadsrisken.
Cibus följer noga utvecklingen av e-handel inom livsmedels och
dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel
innebära stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Marknadsvärdet på
Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende
fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus styrelse och
ledning. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 26-43 och sid 55.
INTERNA PROCESSER OCH KONTROLL
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas
negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter
inom och utom organisationen.
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av
regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid 47-54.
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,
erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis
liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan
medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer
då exempelvis hyresadministrationen är outsourcad.
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp
organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se
medarbetare och organisation på sid 24.
RISK OCH RISKHANTERING
46
47
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och styrning, är
centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det är en förutsättning
för Cibus kapacitet att fortsätta växa med utdelningskapacitet
och en hygienfaktor för att få förtroendefulla relationer med våra
investerare och övriga intressenter. Bolagsstyrningsrapporten avser
verksamhetsåret 2023. Cibus är noterade på Nasdaq Stockholm,
Mid Cap, som är en EU-reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det
ledande globala indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus
följer tillämpliga lagar för bolagsstyrning, främst aktiebolagslagen
och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar och följer svensk kod
för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken finns tillgänglig på www.
bolagsstyrning.se samt EPRA:s riktlinjer för bäst praxis i hållbar
rapportering (EPRA sBPR) vilka finns tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är
bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.
Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter
räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en
styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.
Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och
revisor för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare
framgår av sidorna 11-12. Det finns inga begränsningar eller
bestämmelser i bolagsordningen i fråga om hur många röster
varje aktieägare kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen
innehåller inte heller någon bestämmelse om tillsättande och
entledigande av styrelseledamöter samt ändring av bolagsordning.
Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.
Bolagsstämman
Bolagsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas.
Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa
frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska
godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda
rösterna. Utöver årsstämman som hålls inom sex månader
efter räkenskapsårets utgång kan kallelse även ske till extra
bolagsstämma om styrelsen anser att det finns behov eller om en
ägare till minst 10 procent av aktierna begär det.
Vid årsstämma den 20 april 2023 i Cibus Nordic Real Estate AB
(publ) ("Bolaget") fattades i huvudsak följande beslut:
— Årsstämman fastställde resultat- och balansräkningarna för
moderbolaget och
— Årsstämman beslutade om disposition av årets resultat enligt
den fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens
förslag. Årsstämman beslutade i enlighet med styrelsens
justerade förslag avseende två av avstämningsdagarna för
vinstutdelning så att den föreslagna avstämningsdagen den
22 september 2023 istället infaller den 2 oktober 2023 samt att
avstämningsdagen den 20 december 2023 istället infaller den
2 januari 2024. Således beslutades det om vinstutdelning och
avstämningsdagar enligt följande:
— Årsstämman beslutade om utdelning till aktieägarna med 0,90
EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning av utdelningen
ska ske månadsvis under året med tolv delbetalningar. Den
första delbetalningen ska vara 0,07 EUR per aktie, den andra
0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR per aktie, den fjärde
0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per aktie, den sjätte
0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per aktie, den åttonde
0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per aktie, den tionde
0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie och 0,08 EUR
per aktie vid den tolfte delbetalningen. Avstämningsdagar för
betalning ska vara den 24 april 2023, 24 maj 2023, 22 juni 2023,
24 juli 2023, 24 augusti 2023, 2 oktober 2023, 24 oktober 2023,
23 november 2023, 2 januari 2024, 24 januari 2024, 22 februari
2024 och 21 mars 2024. Förväntade utbetalningsdagar blir
därmed den 2 maj 2023, 31 maj 2023, 30 juni 2023, 31 juli 2023,
31 augusti 2023, 9 oktober 2023, 31 oktober 2023, 30 november
2023, 9 januari 2024, 31 januari 2024, 29 februari 2024 och 28
mars 2024.
— Årsstämman beviljade styrelseledamöterna och den
verkställande direktören ansvarsfrihet för förvaltningen av
Bolagets angelägenheter under det gångna räkenskapsåret den
1 januari - 31 december 2022.
— Årsstämman beslutade att styrelsearvode ska utgå med 183 600
EUR, fördelat med 61 200 EUR till styrelsens ordförande och
30 600 EUR per ledamot.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledning
Styrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING
48
— Årsstämman beslutade att antalet ordinarie styrelseledamöter
ska vara fem och att antalet revisorer ska vara en, utan
revisorssuppleanter.
— Årsstämman beslutade vidare att samtliga
styrelseledamöter, nämligen Stefan Gattberg, Patrick
Gylling, Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf
omväljs som ordinarie styrelseledamöter för tiden intill slutet
av nästa årsstämma samt att omvälja Patrick Gylling till
styrelsens ordförande.
— Årsstämman valde det registrerade revisionsbolaget
PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden
intill slutet av nästa årsstämma.
— Årsstämman beslutade att anta regler för valberedningen i
enlighet med valberedningens förslag.
— Årsstämman beslutade om att bemyndiga styrelsen att vid
ett eller flera tillfällen, under tiden fram till nästkommande
årsstämma besluta om nyemission av aktier, med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
— Årsstämman beslutade om att bemyndiga styrelsen vid ett eller
flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,
fatta beslut om att förvärva högst så många egna aktier att
Bolaget vid var tid efter förvärv innehar sammanlagt högst tio
procent av samtliga aktier i Bolaget.
— Årsstämman beslutade att anta ett långsiktigt
incitamentsprogram riktat till medarbetare
i Incitamentsprogrammet baserar sig på
teckningsoptioner och följer samma struktur som
Bolagets tidigare incitamentsprogram. Vidare beslutade
årsstämman, för att möjliggöra sina förpliktelser
under teckningsoptionsprogrammet, om emission av
teckningsoptioner samt om överlåtelse av teckningsoptioner.
Maximalt kan 386 000 teckningsoptioner komma att emitteras
inom ramen för teckningsoptionsprogrammet.
— Årsstämman beslutade att godkänna styrelsens
ersättningsrapport för 2022.
BOLAGSSTYRNING
49
BOLAGSSTYRNING
Utdelningskalender
Beslutad utdelning Belopp i euro Sista handelsdag
med utdelning
Handelsdag utan
utdelning
Avstämningsdag Utbetalningsdag
Ordinarie utdelning 0,08 2024-03-19 2024-03-20 2024-03-21 2024-03-28
Ordinarie utdelning 0,08 2024-02-20 2024-02-21 2024-02-22 2024-02-29
Ordinarie utdelning 0,07 2024-01-22 2024-01-23 2024-01-24 2024-01-31
Ordinarie utdelning 0,08 2023-12-28 2023-12-29 2024-01-02 2024-01-09
Ordinarie utdelning 0,08 2023-11-21 2023-11-22 2023-11-23 2023-11-30
Ordinarie utdelning 0,07 2023-10-20 2023-10-23 2023-10-24 2023-10-31
Ordinarie utdelning 0,08 2022-09-28 2022-09-29 2023-10-02 2023-10-09
Ordinarie utdelning 0,07 2023-08-22 2023-08-23 2023-08-24 2023-08-31
Ordinarie utdelning 0,07 2023-07-20 2023-07-21 2023-07-24 2023-07-31
Ordinarie utdelning 0,08 2023-06-20 2023-06-21 2023-06-22 2023-06-30
Ordinarie utdelning 0,07 2023-05-22 2023-05-23 2023-05-24 2023-05-31
Ordinarie utdelning 0,07 2023-04-20 2023-04-21 2023-04-24 2023-05-02
50
Valberedning
Årsstämman 2023 beslutade om följande instruktion för
valberedningen.
Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens ordförande
samt tre ytterligare ledamöter som representerar de tre största
aktieägarna.
— De tre största aktieägarna kommer att kontaktas av styrelsens
ordförande baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över
registrerade aktieägare per den sista bankdagen i augusti. Efter
att aktieägarna kontaktats har de 14 dagar på sig att informera
ordföranden om de vill delta i valberedningens arbete. Om någon
av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse en ledamot
till valberedningen kommer nästa aktieägare i storleksordningen
få en vecka på sig att utse en ledamot. Namnen på de fyra
representanterna, och de parter de företräder, offentliggörs
så snart valberedningen utsetts, vilket skall ske senast sex
månader innan årsstämman. Om färre än fyra ledamöter har
utsetts vid denna tidpunkt, kommer valberedningen att bestå av
färre än fyra ledamöter.
— Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att en
ny valberedning utsetts.
— Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enats
om annat, vara den ledamot som representerar den största
aktieägaren. Det första mötet skall dock öppnas av bolagets
styrelseordförande. Inget arvode ska utgå till valberedningens
ledamöter.
— För det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en
aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,
skall denne informera valberedningen om sin önskan att delta i
valberedningens arbete. Denne aktieägare skall sedan erbjudas
en plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den
aktieägare som har minst röster, eller genom att valberedningen
utökas med ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker
närmare än två månader innan årsstämman ska inte beaktas.
Antalet ledamöter i valberedningen ska dock aldrig överstiga
fler än fem. Om en ledamot av andra skäl lämnar valberedningen
innan dennes arbete avslutats, eller upphör att företräda
aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg
ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom
valberedningen skall offentliggöras så snart dessa inträffar.
— Inför årsstämman skall valberedningen förbereda och föreslå:
— val av ordförande för årsstämman
— val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och
antal styrelseledamöter
— arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande
av arvode till revisor, samt riktlinjer för hur valberedningen
ska utses, och valberedningsinstruktioner
— ändringar av denna valberedningsinstruktion inför
kommande årsstämma, i den mån det anses nödvändigt
Valberedningen har rätt att, på bolagets bekostnad, anlita
rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som
valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina
uppgifter. Valberedningen skall utföra de uppgifter som Svensk
kod för bolagsstyrning stipulerar.
Cibus Nordics valberedning inför årsstämman 2024
Cibus Nordic har enligt beslutet på årsstämman i april 2023 utsett
valberedning inför årsstämman 2024 som utgörs av följande
personer:
— Olof Nyström, utsedd av Fjärde AP-fonden
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Markus Dragicevic, utsedd av Dragfast AB
— Patrick Gylling, Styrelseordförande Cibus Nordic Real Estate
AB (publ)
Olof Nyström är utsedd till ordförande i valberedningen.
Årsstämman 2024 kommer att hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Valberedningen tillämpar och följer bolagskoden 4.1 som
mångfaldspolicy samt EPRAs riktlinje om hållbarhetskompetens
i sitt framtagande av förslag till styrelse. Målet med policyn
och riktlinjerna är att styrelsen ska ha en med hänsyn till
bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt
ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och
bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund samt att en
jämn könsfördelning ska eftersträvas. På årsstämman 2023 valdes
fem ledamöter varav två kvinnor och tre män. Som underlag
för sitt förslag inför årsstämman 2024 gör valberedningen en
bedömning om styrelsen är ändamålsenlig utifrån den utvärdering
av styrelsens arbete som görs årligen samt tillämpning av
bolagskoden.
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden för
att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är efter
bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Styrelsens
arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen, bolagsordningen
och styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål,
hållbarhetsmål, strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets
hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut
samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,
riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,
miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor.
Revisionsutskottet och ersättningsutskottet utgjordes av hela
styrelsen. Cibus styrelse ska enligt bolagsordningen bestå
av lägst tre och högst åtta stämmovalda ordinarie ledamöter
utan suppleanter. Vid årsstämman 2023 valdes fem ordinarie
styrelseledamöter, mer information om styrelsens ledamöter finns
på sidan 56.
Cibus Nordics styrelse består av:
— Patrick Gylling, ordförande (omval)
— Elisabeth Norman (omval)
— Stefan Gattberg (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (omval)
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas
vid behov. Under 2023 hade styrelsen totalt 33 (41) möten varav
16 (26) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet
fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens
instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och
revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och
beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.
Styrelsens utskott
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och
ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets
storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive
utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör
en del av styrelsens arbetsordning.
Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras
enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte
BOLAGSSTYRNING
51
Ersättningsutskott
Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som
en separat punkt i styrelseprotokollen.
Revisionsutskott
Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen.
Revisionsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbete innefattar bland annat
att överse bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottets
arbete inriktas även på kvaliteten och riktigheten i koncernens
finansiella redovisning och därtill hörande rapportering. Utskottet
följer hur redovisningsprinciper och krav på redovisning
utvecklas, diskuterar andra väsentliga frågor som har samband
med bolagets finansiella redovisning och hållbarhetsrapportering.
Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer
och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller
bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets
arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om
utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,
möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,
finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut
baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som
leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och
riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål
inom olika hållbarhetsfrågor.
Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad process
som leds av styrelseordförande. 2023 års utvärdering har
genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning
om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens
arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation
och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen
har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna
från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen
redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och
ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för
ordinarie styrelsemöten.
Styrelseordförande leder styrelsearbetet och följer verksamheten
i dialog med verkställande direktören. Ordförande företräder
bolaget i frågor kring ägarstrukturen och frågor av särskild
betydelse. Uppdraget medför ansvar för att styrelsearbetet
är välorganiserat, effektivt, att styrelsen fullgör åtagandena
samt att styrelsens erhåller tillfredsställande information och
beslutsunderlag.
Under 2023 har styrelsens arbetat med följande väsentliga
strategi- och hållbarhetsfrågor:
— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål
— Finansiering för att säkerställa utdelningskapacitet, hantering av
ränterisk och förfallostruktur för obligationer
— Uppdaterat ramverk för grön finansiering och nytt ramverk för
hållbarhetslänkad finansiering
— Successionsplanering VD
Ersättning till styrelsen
På årsstämman 2023 beslutades om att styrelsearvode
ska utgå med 2 550 (2 500) EUR per månad till vardera av
styrelseledamöterna och att arvode ska utgå med 5 100 (5 000)
EUR per månad till styrelseordföranden.
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om intern
kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna
ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje
år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina
bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman 2023
valdes det registrerade revisionsbolaget PricewaterhouseCoopers
AB som Bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
PricewaterhouseCoopers AB meddelade auktoriserade revisorn
Johan Rippe som huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet
av nästa årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också
av revisor Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga
andra revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor
i Bolaget. Vid årsstämman 2023 beslutades att ersättning till
revisorn skulle utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2023
uppgick till sammanlagt 716 (914) TEUR för hela koncernen. I
jämförelsetalet ingår kostnader som härrör sig från 2020 och 2021
och gäller främst den finska verksamheten.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar
för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering av
hållbarhetsstrategi samt hantering av hållbarhetsrisker såsom
säkerställande av affärsetik och korruption, miljöpåverkan samt
påverkan i sociala frågor ingår. VD ansvarar för att styrelsen
erhåller ett relevant informations- och beslutsunderlag som
krävs för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Koncernledningen bestod 2023 av VD, CFO, COO, CIO Sverige
CIO Finland och CIO Norge & Danmark. Koncernledningen har
regelbundet möten för att diskutera aktuella frågor samt har
strategi- och hållbarhetsdagar tillsammans med styrelsen minst
en gång per år.
52
CFO följer upp resultat mot hållbarhetsmål vilket redovisas
årligen i ledningsgruppen och i styrelsen. CIO Sverige, CIO
Finland, CIO Danmark och CIO Norge ansvarar för att utvärdera
ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig
dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan hjälpa till. COO
ansvarar för övergripande åtgärder och insatser för att långsiktigt
nå Cibus klimatmål.
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2023 betalades totalt 1 245 TEUR (1 147) i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). I
beloppet ingår rörlig ersättning för 2022 som betalats ut 2023
samt reserverad ersättning för 2023 som kommer att utbetalas
2024. Då verkställande direktören är under uppsägning ingår
uppsägningslön samt ersättning för återköp av teckningsoptioner
Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktören, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2023 till 727 TEUR (501).
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga
risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande
rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har
utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från
den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen
Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i
form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures
manual.
Styrelsen utvärderar löpande den finansiella rapporteringen varje
kvartal som erhålls i samband med styrelsemöten och omfattar
fastighetsportföljen, skuldsättningen, utdelningskapacitet och
andra viktiga förhållanden. Ansvaret att upprätthålla en effektiv
kontrollmiljö och det löpande arbetet med internkontroll och
riskhantering åligger verkställande direktören och CFO som
rapporterar till styrelsen. Styrelsen har en kontinuerlig dialog
med bolagets revisor kring omfattning och kvalitet av bolagets
finansiella rapportering samt utvärdering av effektiviteten på den
interna kontrollen och styrningen.
I Cibus Compliance and Procedures manual ingår bland
annat: informationspolicy och insiderpolicy, Policy för
informationssäkerhet, data och dataskydd, uppförandekod,
hållbarhetspolicy, miljöpolicy, inköpspolicy med miljökrav,
riskpolicy, finans- och likviditetspolicy, processer för
regelefterlevnad, instruktion för finansiell rapportering.
Arbetsordning för styrelse, instruktioner för revisions- och
ersättningsutskott tillsammans med VD-instruktionen ger
anvisningar och klargör vilka beslut som fattas av styrelsen
och vilka som fattas av verkställande direktören. Mot bakgrund
av Cibus Nordics verksamhet, organisationsstruktur samt hur
den finansiella rapporteringen i övrigt har organiserats finner
styrelsen inget behov av en särskild granskningsfunktion i form
av internrevision. Styrelsen utvärderar löpande den finansiella
rapporteringen varje kvartal som erhålls i samband med
styrelsemöten och omfattar fastighetsportföljen, skuldsättningen,
utdelningskapacitet och andra viktiga förhållanden. Ansvaret att
upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet
med internkontroll och riskhantering åligger verkställande
direktören och CFO som rapporterar till styrelsen. Styrelsen har
en kontinuerlig dialog med bolagets revisor kring omfattning och
kvalitet av bolagets finansiella rapportering samt utvärdering av
effektiviteten på den interna kontrollen och styrningen.
53
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i den
finansiella rapporteringen samt väsentlighetsanalysen för
hållbarhetsrapportering. Detta sker främst genom dokumenterade
processer för intern kontroll och styrning samt kontakter mellan
verkställande direktör och CFO samt ekonomi/ finansfunktion. En
gång om året genomför ledningen en workshop med styrelsen för
att identifiera de områden där risken för strategiska, finansiella
eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn
analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet av bolagets
riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den
omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor är en
löpande del av riskanalysen och bedömningen.
Kontrollaktiviteter
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar
om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av
driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,
kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild
vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en
korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker
på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter
blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance
and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten
organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,
dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen
och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll
inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar
och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets
revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och
rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen
och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att
kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt.
54
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens
sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 39)
Styrelsens sammansättning och kompetens
Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande
till större ägare och bolaget och ingen av styrelseledamöterna
är verksam i bolaget i någon annan roll eller på något annat sätt
än som styrelseledamot. Bolaget har fem styrelseledamöter som
i genomsnitt varit engagerade i tre år som styrelseledamöter
i bolaget. Av de fem styrelseledamöterna har en av
styrelseledamöterna särskild kompetens inom miljö- och sociala
frågor samt ansvar för klimatrelaterade omställningsrisker.
Samtliga styrelseledamöters erfarenhet och särskilda
kompetensområden framgår av sid 56 där styrelsen presenteras. I
enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det valberedningen
som förbereder och föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt
om valberedning. Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur
de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och inte
obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet. En
valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga
överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter
föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha
en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och
förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn
könsfördelning ska eftersträvas.
Cibus tillämpar och följer svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen
i Cibus har utöver branscherfarenhet kompetens inom följande
områden: finansiell rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings-
och hållbarhetsfrågor. Bolagets styrelseledamöter har inga
styrelseengagemang eller ägarintressen i bolag som är intressent
eller leverantör till Cibus. Cibus har ingen kontrollerande
huvudägare och för 2023 redovisade bolaget inga närstående
transaktioner relaterade till styrelseledamöter, se not 20.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det
valberedningen som förbereder och föreslår val till styrelsen, se
ovan avsnitt om valberedning. Valberedningens ledamöter ska,
oavsett hur de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och
inte obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet.
En valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga
överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter
föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha
en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och
förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn
könsfördelning ska eftersträvas. Cibus Nordic tillämpar och följer
svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus Nordic har utöver
branscherfarenhet kompetens inom följande områden: finansiell
rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor.
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2023 på sidorna 47-54 samt 56-57 och för att den är
upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 20 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
Namn Funktion Invald år Oberoende av större ägare och
bolaget samt bolagets ledning
Stämmobeslut
arvode i EUR
per månad
Antal styrelsemöten
inkl. utskott
Patrick Gylling Ordförande 2018 Oberoende 5 100 33/33
Elisabeth Norman Ledamot 2018 Oberoende 2 550 32/33
Stefan Gattberg Ledamot 2020 Oberoende 2 550 33/33
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 2 550 33/33
Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 2 550 33/33
55
BOLAGSSTYRNING
I enlighet med kapitel 6, paragraf 11 i Årsredovisningslagen avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) hållbarhetsrapport.
Hållbarhetsrapporten avser verksamheten i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under kalenderåret 2023. Detta är
Cibus fjärde hållbarhetsrapport, senast rapport publicerades i mars 2023. Hållbarhetsrapporten omfattar sidorna 9 samt 25-43 i Cibus
Årsredovisning 2023. För en mer detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning Lagstadgad Hållbarhetsrapport
Affärsmodell Sid Del av årsredovisning
Väsentliga frågor, intressenter 9, 29 Affärsidé och mål
Styrning av hållbarhetsarbetet 26-38 Hållbarhet - Samtliga sidor
Risker, riskhantering 27-30, 32, 34, 45-46 Hållbarhet - Samtliga sidor
Miljö 32-36, 39-44 Hållbarhet - Agera för klimatet, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Sociala förhållanden 38 Hållbarhet - Skapa tillgängliga marknadsplatser
Personal, mångfald 24-25, 39 Medarbetare och organisation, Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA
Mänskliga rättigheter 26-27, 30-31 Hållbarhet - Hållbara marknadsplatser som affärsidé, vara en hâllbar
samarbetspartner
Anti-korruption, affärsetik 30-31 Hållbarhet - Vara en hållbar samarbetspartner
Uppföljning 27-44 Hållbarhet - Samtliga sidor
Lagstadgad Hållbarhetsrapport
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år
2023 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 20 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
56
Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Patrick Gylling (styrelseordförande),
Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
Vald revisor är PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling (född 1975)
Styrelseordförande sedan 2018
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt
Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 405 000 aktier via Oriolidae Invest Ab
Elisabeth Norman (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpartner
i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Örndalen
Exploatering AB
Aktieinnehav: 1 500 + 7 000 aktier via Salnecke Slott
AB
Stefan Gattberg (född 1981)
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot Altaal
AB, Styrelseordförande Colony Real Estate AB (publ),
Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 13 816 aktier
Johan Rippe
Huvudansvarig revisor sedan 2023
Auktoriserad revisor
Årsstämman valde PricewaterhouseCoopers AB som
revisionsfirma.
Nils Styf (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på
Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i
Hemsökoncernens samtliga hel- och delägda
dotterbolag. Styrelseordförande, NP3 Fastigheter
AB och styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons
Fastighetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 7 500 aktier
Victoria Skoglund (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt
styrelseledamot och delägare i Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 2 500 aktier
57
Koncernledning
Koncernledningen består av Christian Fredrixon (CEO),
Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO), Peter Lövgren (CIO Sverige),
Marcus Kruus (CIO Norge & Danmark) och Iiris Eestilä (CIO Finland)
BOLAGSSTYRNING
Christian Fredrixon (född 1977)
CEO
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: Styrelseledamot och aktieägare i
Covitum AB samt Votion Biorefineries AB. Ägare och
styrelseledamot i Ixon Invest AB.
Aktieinnehav: 10 000 aktier
Pia-Lena Olofsson (född 1972)
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School & MBA
Göteborgs Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Resurs Holding AB
(publ) & Resurs Bank AB
Aktieinnehav: 7 200 aktier + 136 000 aktieoptioner
Marcus Kruus (född 1975)
CIO Norge & Danmark
Executive MBA Göteborgs Universitet och
Civilingenjör Chalmers Tekniska Högskola
Aktieinnehav: 6 000 aktier + 7 500 aktieoptioner
Iiris Eestilä (född 1991)
CIO Finland
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 1 050 aktier + 15 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu (född 1986)
COO
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 9 000 aktier + 110 000 aktieoptioner
Peter Lövgren (född 1977)
CIO Sverige
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 10 500 aktier + 95 000 aktieoptioner
5844
Finansiella
rapporter
59
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-
0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning
för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari
2023 - 31 december 2023. Bolagets redovisningsvaluta är Euro
och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals Euro.
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla
högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Affärsidé, mål och strategi
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förvaltning och utveckling av högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
oberoende av konjunkturläget. Den strategi som bolaget tillämpar
för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära
förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i
marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de
befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om
förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget
formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i
Norden men även på sikt att expandera till andra länder i Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2023 av 451
fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt 975 857
kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 797 908 TEUR. Innehavet
består till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak
bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 68 % av
portföljens driftnetto på helårsbasis härrör sig från fastigheter
i Finland, 13 % från fastigheter i Sverige, 15 % från fastigheter
i Danmark och 4 % från fastigheter i Norge. Hyresgästerna
består till en överhängande majoritet av företag verksamma
inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Över 97 % av de
driftnettot härrör sig från fastigheter som hyrs av de största
marknadsledande hyresgästerna: Kesko, Tokmanni, Coop
Sverige, S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Fastigheterna upplevs som
väl lämpade för verksamheten av samtliga större hyresgäster.
Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående
löptid på 5,7 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av
Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge
och CBRE för Danmark.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2023 Helår 2022
Hyresintäkter
119 128 106 722
Driftnetto
114 729 99 607
Förvaltningsresultat
51 932 55 182
Resultat efter skatt
-19 919 79 990
Antal utestående aktier, st
57 246 140 48 441 792
Genomsnittligt antal utestående aktier, st
54 448 046 47 425 672
Resultat per aktie, EUR¹
-0,41 1,66
EPRA resultat per aktie, EUR
0,69 0,95
EPRA NRV per aktie, EUR
12,5 14,7
EPRA NTA per aktie, EUR
12,5 14,7
EPRA NDV per aktie, EUR
11,8 13,7
EPRA LTV, %
59,2 60,7
EPRA vakansgrad, %
5,8 5,3
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde
1 797 908 1 850 911
Likvida medel
31 530 45 994
Balansomslutning
1 851 861 1 929 726
Avkastning på eget kapital, %
-2,9 12,5
Belåningsgrad seniorskuld, %
51,1 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, %
57,5 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader)
2,2 3,1
Soliditet, %
37,4 36,2
Skuldsättningsgrad, ggr
1,7 1,8
Överskottsgrad, %
96,3 93,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
94,5 94,8
Andelen dagligvarufastigheter, %
92,8 94,1
1 Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
60
Resultatanalys helår 2023
INTÄKTER
Under 2023 uppgick koncernens hyresintäkter till 119 128
TEUR (106 722), vilket var en ökning med 12 % jämfört med
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus
hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I
Danmark förekommer dock tak på drygt hälften av hyresavtalen.
Ökningen är i regel maximerad till mellan 3 - 4%. Serviceintäkter
uppgick till 20 877 TEUR (17 297) och utgjordes till stor del av
vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 94,5 % (94,8). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick
till 127 500 TEUR (121 000).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna uppgick under året till -25 276 TEUR (-24 412).
I driftnettot ingår intäkter av engångskaraktär om 2 700 TEUR
hänförliga till ersättning från projektutvecklare i Danmark samt
ersättning vid hävt förvärv. Driftnettot ökade med 15% och uppgick
till 114 729 TEUR (99 607), vilket resulterade i en överskottsgrad
på 96,3 % (93,3). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där
hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett
av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor
kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -9 936 TEUR (-8 531). I
administrationskostnader ingår även kostnader av engångskaraktär
om -34 TEUR varav -434 TEUR avser avgångsvederlag och återköp
av optioner för avgående Verkställande Direktör samt en positiv
post om 400 TEUR avseende upplösning av reserv i samband med
ett tidigare förvärv.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -52 861 TEUR (-35 894) och utgörs
främst av periodens räntekostnader om -46 876 TEUR (-28 024)
men även av en valutakursförändring om -1 524 TEUR (-1 938).
I finansnettot finns även kostnad av engångskaraktär om -1 117
TEUR avseende bland annat återlösenpremie för förtida inlösen
av obligationer och engångskostnader för omstrukturering av
derivatinstrument. I finansnettot ingår limitavgifter, kostnader
för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt
tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 918
MEUR finns tre icke säkerställda obligationer på totalt 148
MEUR per sista december 2023. Under året har de räntebärande
skulderna minskat med -73 369 TEUR varav -111 602 TEUR
avser återbetalning av obligationer, 40 306 TEUR avser
netto nyupptagna banklån samt resterande del är hänförligt
tlll valutakursförändringar. Vid periodens slut uppgick den
genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke
säkerställda obligationer och inklusive marginaler och löpande
räntesäkringskostnader, till 4,5% (3,9).
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året minskade förvaltningsresultatet med 6 % till 51
932 TEUR (55 182), vilket motsvarar 0,95 EUR (1,16) per aktie.
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär
samt valutakurseffekt uppgick till 51 906 TEUR (60 494).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -53
003 TEUR (351 2852) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR
(1 499 626) till det utgående värdet 1 797 908 TEUR (1 850 911).
Nedan är en specifikation över förändringen:
Ingående värde 1 850 911
Förvärv 16 963
Försäljningar -14 518
Orealiserade värdeförändringar -53 416
Valutakurseffekt -5 054
Investeringar i fastigheterna 2 976
Justerade anskaffningsvärden 46
Utgående värde 1 797 908
De orealiserade värdeförändringarna på fastigheterna uppgick
till -53 416 TEUR (28 143). Den negativa värdeförändringen
berodde på högre avkasningskrav i fastighetsportföljen. Effekten
dämpades något av ökade huresnivåer till följd av indextering.
Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i
slutet av 2023 6,4%. Investeringar i fastigheterna har gjorts med
2 976 TEUR (3 714), varav cirka 835 TEUR (1 046) är genomförda
hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje med eller över
befintlig portfölj.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt
i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar
på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjandet av
underskottsavdrag har det under rapportperioden uppnåtts en låg
effektiv skattekostnad. Utnyttjande av underskottsavdrag medför
dock en uppskjuten skattekostnad.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 9 264 TEUR
(20 339). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten
har upptagits i koncernens balansräkning till 1 880 TEUR (2 193) och
i moderbolagets balansräkning till 921 TEUR (1 941). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om 3 555 TEUR (-17 497), varav
aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -814 TEUR (-281)
respektive 4 369 TEUR (-17 216).
RESULTAT EFTER SKATT
Årets resultat efter skatt uppgick till -19 919 TEUR (79 990) vilket
motsvarar -0,41 EUR (1,66) per aktie. Orealiserade värdeförändringar
ingår i resultatet och uppgick till -53 416 TEUR (28 143) på
fastigheter och -21 865 TEUR (14 102) på räntederivat.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten
uppgick till 101 853 TEUR (96 380). Under året har en
omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjorts
till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras
till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade
till företagets lån och obligationer och vi anser att det blir mer
rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten.
Jämförelseperioderna har också justerats.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -5 433
TEUR (-344 942) och utgör främst förvärv av fastigheter i Sverige
under rapportperioden.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
-110 853 TEUR (244 008). Finansieringsverksamheten har nu
pålagts kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 31 530 TEUR (45 994).
Cibus hade per den 31 december 2023 räntebärande nettoskulder,
efter avdrag för likvida medel, om 1 034 442 TEUR (1 093 347).
Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4 457 TEUR (6 141).
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda
lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda
obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2023 hade koncernen säkerställda
banklån om 918 301 TEUR (880 111) med en genomsnittlig
viktad kreditmarginal om 1,7 % och en genomsnittligt viktad
kapitalbindningstid om 1,9 år. Som säkerhet för banklånen har
Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 83,8 % av Cibus externa
finansieringskällor utgörs av banklån. Cibus har banklån som
löper med både fast och rörlig ränta. Den andel av banklånen
som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med räntetak och
ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95 % till och med
december 2024 och sedan 4,05 % under första halvåret 2025.
Räntesäkringarna förfaller därefter successivt.
Se not 22 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
FINANSIELLA RAPPORTER
61
Legal struktur
Per den 31 december 2023 bestod koncernen av 339 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs av dotterbolagen och 51 av dotterbolagen är
delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen
av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av
en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 47 000 aktieägare per
den 31 december 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 46
% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2023 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 4 669 899 8,2
Fjärde AP-fonden 3 152 647 5,5
Vanguard 2 356 906 4,1
Avanza Pension 2 208 800 3,9
Clearance Capital 1 984 438 3,5
Nordnet Pensionsförsäkring 1 951 084 3,4
BlackRock 1 681 923 2,9
Tredje AP-fonden 1 625 609 2,8
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,5
Handelsbanken Fonder 840 943 1,5
Carnegie Fonder 792 882 1,4
Cardano Asset Management 724 403 1,3
American Century Investment Management 611 764 1,1
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
Summa 15 största aktieägare
26 048 914 45,5
Aktieägare, övriga
31 197 226 54,5
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 3 504 TEUR (8 879).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 55.
Revisor
Årsstämman 2023 valde revisionsbolaget
PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade
revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 17 mars meddelade Cibus att man räntesäkrat ytterligare 435
MSEK. Det innebär att hela seniorskulden volymmässigt omfattas
av räntesäkringar och löpande räntesats för banklån inklusive
kreditmarginal tillsammans med derivat maximalt kan uppgå
till 4,55% för seniorskulden som helhet per den 30 september
2023 till första halvåret 2025. Därefter förfaller räntesäkringarna
successivt till 2027.
Den 23 mars meddelade Cibus att man genomfört en riktad
nyemission om 8 804 348 aktier och tillförts cirka 810 MSEK.
Cibus genomför den riktade nyemissionen i syfte att skapa
förutsättningar för Bolaget att återköpa hela eller delar
av Bolagets obligationslån och/eller på annat sätt hantera
återbetalning av kommande obligationsförfall i september
2023, minska Bolagets nettoskuldsättning och därmed
räntekostnaderna och fortsätta investera i planerade och
värdeskapande ESG-projekt i befintliga fastigheter.
ANDRA KVARTALET
På årsstämman den 20 april omvaldes Patrick Gylling till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den extra bolagsstämman den 20 april godkände den riktade
nyemissionen som beslutades om 23 mars.
Den 28 april meddelades att det totala antalet aktier och
röster i Cibus under april ökat som ett resultat av den riktade
nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till
57 246 140 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 572 461,40 EUR.
Den 23 maj meddelades att Cibus begär inlösen av utestående
obligationer 2020/2023 med ISIN: SE0014479366. Datumet för
inlösen var den 19 juni och inlösenbeloppet för varje obligation var
det tillämpliga inlösenbeloppet (100,10 procent av obligationernas
nominella belopp), plus upplupen men obetald ränta.
Den 13 juni lanserade Cibus ett återköpserbjudande på
alla utestående icke-säkerställda obligationer, dock inte
hybridobligationerna. Återköpserbjudandet var maximerat till 25
MEUR.
TREDJE KVARTALET
Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk
för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad
finansiering.
Den 20 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program
och offentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
Den 30 augusti meddelades att styrelsen för Cibus och Sverker
Källgården tillsammans kommit överens om att Sverker lämnar
sin roll som VD. Styrelsen startar nu processen för att tillsätta
en ny VD och Sverker kvarstår i sin roll till dess att processen är
avslutad.
Den 22 september meddelades att valberedningen inför nästa
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2023.
FJÄRDE KVARTALET
Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i
Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar
bokfört värde. Frånträde skedde den 8 november. Likviden från
avyttringarna användes för att minska skuldsättningen vilket
hade en positiv effekt på kassaflöde per aktie.
Den 29 november meddelades att Cibus styrelse utsett Christian
Fredrixon till ny VD för bolaget. Christian tillträdde sin nya roll den
15 januari 2024.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 24 januari meddelades att Cibus emitterat en senior icke
säkerställd gröna obligation om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Den nya obligationen löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och har ett slutligt förfall 1 februari
2027.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 22 och på sidorna 45-46.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer
genom sin funktion i koncernen.
FINANSIELLA RAPPORTER
62
RYSSLANDS ANFALLSKRIG I UKRAINA OCH DET
MAKROEKONOMISKA LÄGET
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget verkar
i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som följd.
Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar i
snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. Det är i
nuläget osäkert vilken effekt som kriget i Ukraina kommer att få i
ett längre perspektiv på den nordiska ekonomin och kapital- och
kreditmarknaden. De högre räntorna har i det korta perspektivet
lett till negativa effekter på Cibus finansiella ställning och resultat.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar
som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna tillämpas
på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i
redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits
av årsstämman 2020 och inga förändringar beslutades på
årsstämman 2023.
Årsstämman 2023 beslutade att godkänna bolagets
ersättningsrapport för 2022. Riktlinjernas främjande av bolagets
affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets
affärsstrategi är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter
av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor som
ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 451 (454)
fastigheter i Finland, Sverige, Danmark och Norge. För mer
information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 8.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning. I Bolaget har inrättats långsiktiga
teckningsoptionsprogram för VD och incitamentsprogram
för medarbetare. Dessa har beslutats av bolagsstämman och
omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättats långsiktiga teckningsoptionsprogram
för VD och incitamentsprogram för medarbetare. Dessa har
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa
riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga
teckningsoptionsprogram som årsstämman 2023 beslutade.
Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt befintliga
program. De prestationskrav som används för att bedöma
utfallet av programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin
och därmed till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive
dess hållbarhet. Programmen uppställer vidare krav på egen
investering och viss flerårig innehavstid. För mer information om
dessa program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende
av, se not 8.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 procent av den
pensionsgrundande inkomsten.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra
regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra
förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana
tvingande regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers
övergripande ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas
respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser
rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen
i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det
uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart
fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft. Ersättningsrapport finns i not 8.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
FINANSIELLA RAPPORTER
63
FINANSIELLA RAPPORTER
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en utdelning om
Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets
starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbara direktavkastning.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 15 april 2024 föreslår styrelsen en utdelning
om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt 51 522 TEUR.
Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL EUR
Överkursfond 666 803 687
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -203 164 758
Årets resultat 3 504 595
497 143 524
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS
SÅ ATT
Till aktieägarna utdelas 51 521 526
balanseras i ny räkning 445 621 998
497 143 524
För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det eventuella
bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie årsstämman
den 15 april 2024 att besluta om nyemission ifrån årsstämman
2024 kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 5
152 153 EUR att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31
december 2023 kommer minst 440 469 845 EUR att återstå efter
utdelning om maximalt totalt 56 673 679 EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till
likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner inget
som talar för att bolagets och koncernens eget kapital inte
skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning
och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner
därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §
aktiebolagslagen.
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
64
| Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2023 | Helår 2022 |
Hyresintäkter | 4 | ||
Serviceintäkter | 4 | ||
Driftkostnader | 5 | - | - |
Fastighetsskatt | - | - | |
Driftnetto | 6 | ||
Administrationskostnader | 7,8 | - | - |
Finansnetto | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade | - | ||
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 12 | - | |
Värdeförändring räntederivat, orealiserad | 10 | - | |
Resultat före skatt | - | ||
Aktuell skatt | 11 | - | - |
Uppskjuten skatt | 11 | - | |
Årets resultat | - | ||
Genomsnittligt antal utestående aktier, st | 16 | ||
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR | 16 | - | |
| *Resultat per aktie har minskats med ränta på hybridobligation. | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2023 | Helår 2022 |
Årets resultat | - | ||
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat | |||
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | - | - | |
Summa totalresultat* | - | ||
| *Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. |
65
FINANSIELLA RAPPORTER
| Koncernens rapport över finansiell ställning | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 12 | ||
Nyttjanderättstillgångar | 13 | ||
Andra materiella tillgångar | |||
Immateriella tillgångar | |||
Uppskjutna skattefordringar | 11 | ||
Räntederivat | 23 | ||
Övriga långfristiga fordringar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | |||
Övriga kortfristiga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 14 | ||
Likvida medel | 15 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 16 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Reserver | - | - | |
Balanserat resultat inkl. årets resultat | |||
Eget kapital exkl. hybridobligation | |||
Hybridobligation | 17 | ||
Summa eget kapital * | |||
| Långfristiga skulder | |||
Upplåning | 18,23 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 11 | ||
Övriga långfristiga skulder | 13 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristig del av upplåning | 18,23 | ||
Kortfristig del av räntederivat | 23 | ||
Leverantörsskulder | |||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga kortfristiga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| *Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. | |||
66
| Koncernens rapport över förändring av eget kapital | |||||||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
Aktiekapital | Övrigt | Reserver | Balanserat | Totalt | Hybrid- | Totalt eget | |
| tillskjutet | resultat inkl. | obligation | kapital | ||||
| kapital | årets resultat | ||||||
Ingående eget kapital 2022-01-01 | |||||||
Årets resultat | |||||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | ||||||
Nyemission | |||||||
Återköp av optioner | - | - | - | ||||
Nyttjande av optioner | |||||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeffekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2022-12-31 | - | ||||||
Ingående eget kapital 2023-01-01 | - | ||||||
Årets resultat | - | - | - | ||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | - | - | - | |||
Nyemission | |||||||
Återköp av optioner | - | - | - | ||||
Nyttjande av optioner | |||||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeffekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | - | ||||||
FINANSIELLA RAPPORTER
67
| Koncernens rapport över kassaflöden | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2023 | Helår 2022 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | - | ||
| Justeringar för ej kassapåverkande poster: | |||
- Avskrivningar | |||
| - Finansnetto | |||
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | - | ||
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | - | ||
- Orealiserade kursdifferenser | |||
Betald skatt | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| före förändring av rörelsekapitalet | |||
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | |||
Förändring av kortfristiga fordringar | - | ||
Förändring av kortfristiga skulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Förvärv av fastigheter | 12 | - | - |
Försäljning av fastigheter | 12 | ||
Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | - | - |
Andra investeringar | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Återköp av optioner | - | - | |
Nyttjande av optioner | |||
Emissionskostnader | - | - | |
Utdelning till aktieägare | - | - | |
Utdelning hybridobligation | - | - | |
Återköp av obligationer | - | ||
Upptagna lån | 18 | ||
Amortering av lån | 18 | - | - |
Uppläggningskostnader för lån | - | - | |
| Betald ränta | - | - | |
| Förtidsinlösenavgifter | - | - | |
Premie för finansiellt instrument | 22 | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | - | ||
Årets kassaflöde | - | - | |
Likvida medel vid årets början | |||
Kursdifferens i likvida medel | - | - | |
Likvida medel vid årets utgång | |||
1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under perioden har en omklassificering av betald ränta | |||
| och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån | |||
| och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats. | |||
1
1
1
FINANSIELLA RAPPORTER
68
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2023 Helår 2022
Rörelseintäkter 2 172 2 081
Rörelsekostnader 24,25 -4 046 -3 413
Rörelseresultat -1 874 -1 332
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 26 33 578 23 425
Räntekostnader och liknande resultatposter 26 -24 948 -13 311
Resultat efter finansiella poster 6 756 8 782
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -1 547 2 025
Resultat före skatt 5 209 10 807
Skatt 27 -1 705 -1 928
Årets resultat* 3 504 8 879
*Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat
69
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 113 158
Inventarier 4 10
Andelar i dotterbolag 28 270 942 261 514
Uppskjutna skattefordringar 921 1 941
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 521 413 513 841
Övriga långfristiga fordringar 19 3 317
Summa anläggningstillgångar 793 412 780 781
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 53 083 8 761
Övriga kortfristiga fordringar 100 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 105 82
Likvida medel 7 753 20 368
Summa omsättningstillgångar 61 041 29 264
SUMMA TILLGÅNGAR 854 453 810 045
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484
Summa bundet eget kapital 572 484
Överkursfond 666 804 596 968
Hybridobligation 30 000 30 000
Balanserat resultat -203 165 -158 727
Årets resultat 3 504 8 879
Summa fritt eget kapital 497 143 477 120
Summa eget kapital 497 715 477 604
Långfristiga skulder
Obligationslån 29 118 384 180 419
Räntederivat 1 053 -
Summa långfristiga skulder 119 437 180 419
Kortfristiga skulder
Obligationslån 29 28 000 76 300
Kortfristiga skulder till koncernföretag 189 495 62 060
Leverantörsskulder 33 113
Övriga kortfristiga skulder 463 135
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 19 310 13 414
Summa kortfristiga skulder 237 301 152 022
Summa skulder 356 738 332 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 854 453 810 045
70
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 440 507 002 30 000 -109 341 428 101
Årets resultat - - - 8 879 8 879
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 8 879 8 879
Nyemission 44 92 450 - - 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303
Nyttjande av optioner - 429 - - 429
Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028
Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951
Utdelning hybridobligation - - - -1 435 -1 435
Utgående eget kapital 2022-12-31 484 596 968 30 000 -149 848 477 604
Ingående eget kapital 2023-01-01 484 596 968 30 000 -149 848 477 604
Årets resultat - - - 3 504 3 504
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 3 504 3 504
Nyemission 88 71 042 - - 71 130
Återköp av optioner - -12 - - -12
Nyttjande av optioner - 22 - - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 412 -2 412
Utgående eget kapital 2023-12-31 572 666 804 30 000 -199 661 497 715
71
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2023 Helår 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 5 209 10 807
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 51 63
- Finansnetto ¹ 17 016 10 773
- Uppläggningskostnader 1 230 1 163
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 6 292 -
- Orealiserade kursdifferenser 1 600 -1 095
Betald skatt -70 -
Kassaflöde från den löpande verksamheten 31 328 21 711
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -8 606 12 885
Förändring av kortfristiga skulder 88 122 35 027
Kassaflöde från den löpande verksamheten 110 844 69 623
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -6 369 -86 428
Förvärv av anläggningstillgångar - -19
Lån till dotterbolag -5 225 -91 542
Kassaflöde från investeringsverksamheten -11 594 -177 989
Finansieringsverksamheten
Nyemission 71 130 92 494
Återköp av optioner -12 -1 303
Nyttjande av optioner 10 308
Emissionskostnader -1 532 -2 028
Utdelning till aktieägare -45 270 -46 400
Utdelning hybridobligation -2 411 -1 435
Upptagna obligationslån 29 - 184 120
Återköp av obligationslån 29 -111 715 -114 860
Uppläggningskostnader för obligationslån -5 -2 385
Betald ränta ¹ -16 305 -10 773
Förtidsinläsenavgifter ¹ -711 -
Premie för finansiellt instrument -5 044 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -111 865 97 738
Årets kassaflöde -12 615 -10 628
Likvida medel vid årets början 20 368 30 996
Likvida medel vid årets utgång 7 753 20 368
1
Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under perioden har en omklassificering av betald ränta
och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån
och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats.
72
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1 Allmän information om bolaget
559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i
Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm .
Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals Euro.
73
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
74
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
75
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
76
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Hyresintäkter exkl. tillägg | 119 128 | 106 722 |
Drift | 15 250 | 15 334 |
Fastighetsskatt | 2 944 | 812 |
El | 2 299 | 1 151 |
Övrigt | 384 | - |
Summa | 140 005 | 124 019 |
| Förfallostruktur, hyresvärde | ||
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
År 1 | 119 736 | 112 734 |
År 2 | 106 386 | 99 640 |
År 3 | 93 457 | 91 432 |
År 4 | 79 298 | 68 562 |
År 5 | 68 975 | 57 590 |
Efter 5 år | 59 592 | 48 132 |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
| Fastighetsskötsel och | -3 434 | -3 193 |
| serviceavtal | ||
Teknisk förvaltning | -2 165 | -1 927 |
Taxebundna kostnader | -7 048 | -8 427 |
Försäkringspremier | -1 047 | -813 |
Löpande underhåll | -6 501 | -5 675 |
Summa | -20 195 | -20 035 |
Helår 2023 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Koncernen |
Hyresintäkter | 83 014 | 14 851 | 4 530 | 16 733 | 119 128 |
Serviceintäkter | 15 476 | 1 543 | 167 | 3 691 | 20 877 |
Driftkostnader | -17 185 | -1 021 | -300 | -1 689 | -20 195 |
Fastighetsskatt | -3 171 | -801 | -100 | -1 009 | -5 081 |
Driftnetto | 78 134 | 14 572 | 4 297 | 17 726 | 114 729 |
Förvaltningsfastigheter | 1 194 968 | 255 839 | 69 894 | 277 207 | 1 797 908 |
Helår 2022 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Koncernen |
Hyresintäkter | 77 159 | 13 796 | 4 144 | 11 623 | 106 722 |
Serviceintäkter | 14 364 | 1 639 | 112 | 1 182 | 17 297 |
Driftkostnader | -17 665 | -1 016 | -237 | -1 117 | -20 035 |
Fastighetsskatt | -2 649 | -839 | -99 | -790 | -4 377 |
Driftnetto | 71 209 | 13 580 | 3 920 | 10 898 | 99 607 |
Förvaltningsfastigheter | 1 249 087 | 243 180 | 76 598 | 282 046 | 1 850 911 |
77
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Personalkostnader | -4 270 | -3 044 |
Övriga externa kostnader | -5 586 | -5 394 |
Avskrivningar | -80 | -93 |
Summa | -9 936 | -8 531 |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Revisionsuppdrag | -716 | - |
| Revisionsverksamhet | -2 | - |
| utöver revisionsuppdraget | ||
Skatterådgivning | -137 | - |
Summa PWC | -855 | - |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Revisionsuppdrag * | - | -914 |
| Revisionsverksamhet | -130 | -64 |
| utöver revisionsuppdraget | ||
Summa KPMG | -130 | -978 |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Löner och ersättningar | -3 018 | -2 106 |
Sociala kostnader inkl. löneskatt | -676 | -514 |
Pensionskostnad, premiebestämda | -447 | -384 |
Övriga personalkostnader | -129 | -40 |
Summa | -4 270 | -3 044 |
| Löner, | Sociala | |||
| arvoden | kostnader | |||
| TEUR | och Pensions- | inkl. | ||
| Helår 2023 | förmåner | kostnad | löneskatt | Summa |
| Styrelsens | -61 | - | - | -61 |
ordförande, Patrick Gylling | ||||
Elisabeth Norman | -30 | - | -10 | -40 |
Victoria Skoglund | -30 | - | -10 | -40 |
Stefan Gattberg | -30 | - | -10 | -40 |
Nils Styf | -30 | - | -10 | -40 |
| VD, Sverker | -642 | -85 | -226 | -953 |
| Källgården |
| Löner, | Sociala | |||
| arvoden | kostnader | |||
| TEUR | och Pensions- | inkl. | ||
| Helår 2022 | förmåner | kostnad | löneskatt | Summa |
| Styrelsens | -59 | - | -12 | -71 |
ordförande, Patrick Gylling | ||||
Elisabeth Norman | -30 | - | -9 | -39 |
Victoria Skoglund | -30 | - | -9 | -39 |
Stefan Gattberg | -30 | - | -9 | -39 |
| Nils Styf | -20 | - | -6 | -26 |
| Jonas Ahlblad | -10 | - | -3 | -13 |
| VD, Sverker | -409 | -91 | -151 | -651 |
| Källgården |
78
| TOTAL ERSÄTTNING TILL BOLAGETS LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 2023 | |||||||
| Andelen fast | |||||||
| respektive | |||||||
| Fast | Rörlig | Andra | Extraordinära | Total | rörlig | ||
| ersättning | ersättning ¹ | Pension, | förmåner | poster | ersättning | ersättning | |
| Befattningshavare | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | % |
Sverker Källgården, VD | 289 905 | 22 670 | 85 272 | 10 397 | 319 189 | 727 434 | 94% / 6% |
| Övriga ledande befattningshavare | 955 284 | 535 118 | 254 961 | 11 070 | - | 1 756 433 | - |
| (antal 5 personer) |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
79
| 2018/2019 | 2019/2020 | 2020/2021 | 2021/2022 | 2022/2023 | 2023 | |
| +/- % | +/- % | +/- % | +/- % | +/- % | EUR | |
Sverker Källgården¹, VD | +0,0% | +23,0% | +17,1% | +4,6% | +45,3% | 727 434 |
Koncernens resultat före skatt | +115,6% | +11,9% | +49,9% | +64,2% | -124,1% | -23 473 640 |
| Genomsnittlig ersättning för övriga | +0,0% | +29,1% | +33,4% | +1,9% | +13,4% | 269 015 |
| anställda² (Heltidsekvivalenter) |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
80
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Räntekostnader på lånen | -46 734 | -27 187 |
| Ränteintäkter från | 829 | 92 |
| omsättningstillgångar | ||
| Räntekostnader kopplat | -1 336 | -1 000 |
| till derivaten | ||
Uppläggningskostnader | -2 688 | -2 631 |
Tomträttsavgäld | -586 | -532 |
Valutakursdifferenser | -1 524 | -1 938 |
| Övriga finansiella | -822 | -2 698 |
| kostnader * | ||
Summa | -52 861 | -35 894 |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Aktuell skatt på årets resultat | -814 | -281 |
Summa aktuell skatt | -814 | -281 |
| Uppskjuten skatt | -334 | 4 273 |
| hänförlig till outnyttjat | ||
| underskottsavdrag | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig | 4 703 | -21 489 |
| till temporära skillnader* | ||
Summa uppskjuten skatt | 4 369 | -17 216 |
Årets skattekostnad | 3 555 | -17 497 |
TEUR | Helår 2023 | Helår 2022 |
Resultat före skatt | -23 474 | 97 487 |
Årets skattekostnad | 3 555 | -17 497 |
| Skatt enligt svensk skattesats | 4 836 | -20 082 |
| (20,6 %) | ||
Skillnad i utländska skattesatser | -261 | 147 |
| Skatteeffekt av ej skattepliktiga | -668 | -676 |
| intäkter | ||
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla | 38 | 486 |
| kostnader | ||
| Skatteeffekt av ej aktiverat | 23 | 1 997 |
| underskott | ||
| Skatteeffekt av | -372 | - |
| fastighetsförsäljning | ||
Skatt hänförlig till tidigare år | -395 | 136 |
Övriga skattemässiga justeringar | 356 | 495 |
Summa | 3 555 | -17 497 |
81
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Ingående värde | 1 850 911 | 1 499 626 |
Förvärv av fastigheter | 16 963 | 341 858 |
Orealiserade värdeförändringar | -53 416 | 28 143 |
| Investeringar i befintliga | 2 976 | 3 714 |
| fastigheter | ||
Försäljning av fastigheter | -14 518 | -660 |
Valutakurseffekt | -5 054 | -22 514 |
Övrigt | 46 | 744 |
Utgående värde | 1 797 908 | 1 850 911 |
Procent | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Långsiktig inflation | 2,0 | 2,0 |
Genomsnittlig kalkylränta | 7,9 | 7,9 |
Genomsnittligt direktavkastning | 6,4 | 6,0 |
- varav Finland | 6,5 | 6,1 |
- varav Sverige | 6,3 | 5,9 |
- varav Norge | 6,3 | 5,9 |
- varav Danmark | 5,7 | 5,6 |
Genomsnittlig långsiktig vakans | 4,5 | 4,7 |
Känslighetsanalys | Antagande | Snitt (TEUR) |
| Värderingsparametrar | ||
Hyresintäkter | +/- 10% | 186 163 / -185 249 |
Kalkylränta | +/- 0,25% | -64 675 / 72 315 |
Långsiktig vakansgrad | +/- 2% | -31 208 / 31 628 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Tomträttsavtal | 11 441 | 10 518 |
Tomträttsavgäld | -586 | -532 |
Utgående värde | 10 855 | 9 986 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Upplupna hyresintäkter | 486 | 505 |
Övrigt | 1 695 | 3 856 |
Utgående värde | 2 181 | 4 361 |
82
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| Resultat hänförligt till | -19 919 | 79 990 |
| moderbolagets aktieägare | ||
| Resultat hänförligt | -22 330 | 78 555 |
| moderbolagets aktieägare | ||
| efter minskning av ränta på | ||
| hybridobligation | ||
Antal utestående aktier | 57 246 140 | 48 441 792 |
Genomsnittligt antal aktier | 54 448 046 | 47 425 672 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Ingående värde | 1 133 200 | 913 890 |
Återköp av obligationer | -111 625 | - |
Upptagande av lån | 61 316 | 693 170 |
Amortering av lån | -20 985 | -457 662 |
| Aktivering av | -1 091 | -4 838 |
| uppläggningsavgifter | ||
| Periodisering av | 2 343 | 2 631 |
| uppläggningsavgifter | ||
Valutakurseffekter | -1 643 | -13 991 |
Utgående värde | 1 061 515 | 1 133 200 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Förskottsbetalda hyror | 5 014 | 4 380 |
Upplupen ränta | 8 959 | 4 352 |
Upplupen utdelning | 17 746 | 12 110 |
Övrigt | 3 529 | 6 249 |
Utgående värde | 35 248 | 27 091 |
83
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
84
| TEUR | Inom | Inom | Inom | Inom |
| 2023-12-31 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år |
| Skulder till | - | 29 090 | 905 056 | 125 021 |
| kreditinstitut | ||||
Finansiella derivat | 16 | 47 | - | - |
Leverantörsskulder | 674 | - | - | - |
| Övriga kortfristiga | 4 591 | 360 | - | - |
| skulder | ||||
| Upplupna kostnader | 8 959 | - | - | - |
| och förutbetalda | ||||
| intäkter | ||||
Totalt | 14 240 | 29 497 | 905 056 | 125 021 |
| TEUR | Inom | Inom | Inom | Inom |
| 2022-12-31 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år |
| Skulder till | 227 | 79 135 | 616 855 | 443 124 |
| kreditinstitut | ||||
Finansiella derivat | 374 | 1 501 | - | - |
Leverantörsskulder | 1 132 | - | - | - |
| Övriga kortfristiga | 5 207 | 2 744 | - | - |
| skulder | ||||
| Upplupna kostnader | 4 352 | - | - | - |
| och förutbetalda | ||||
| intäkter | ||||
Totalt | 11 292 | 83 380 | 616 855 | 443 124 |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Upplåning | Finansiella | Summa |
| derivat | |||
IB 2023-01-01 | 1 133 200 | 1 875 | 1 135 075 |
Upptagande av lån | 61 569 | - | 61 569 |
Amortering av lån | -132 685 | - | -132 685 |
Kassaflödes- påverkande poster | -1 091 | -15 012 | -16 103 |
Ej kassaflödes- påverkande poster * | 522 | 13 200 | 13 722 |
UB 2023-12-31 | 1 061 515 | 63 | 1 061 578 |
TEUR | Upplåning | Finansiella | Summa |
| derivat | |||
IB 2022-01-01 | 913 890 | 1 094 | 914 984 |
Upptagande av lån | 693 170 | - | 693 170 |
Amortering av lån | -457 662 | - | -457 662 |
Kassaflödes- påverkande poster | -4 838 | -36 | -4 874 |
Ej kassaflödes- påverkande poster * | -11 360 | 817 | -10 543 |
UB 2022-12-31 | 1 133 200 | 1 875 | 1 135 075 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Hyresfordringar | 639 | 800 |
Övriga fordringar | 581 | 451 |
Likvida medel | 31 530 | 45 994 |
| Maximal exponering för | 32 750 | 47 245 |
| kreditrisk |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Totala skulder | 1 158 672 | 1 231 918 |
Eget kapital | 693 189 | 697 808 |
Skuldsättningsgrad, ggr | 1,7 | 1,8 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Driftnetto | 114 729 | 99 607 |
Administrationskostnader | -9 936 | -8 531 |
Finansiella intäkter | 981 | 92 |
Totalt | 105 774 | 91 168 |
Finansiella kostnader | -48 081 | -29 019 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,2 | 3,1 |
| (Rullande 12 månader) |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Nettoskuld till kreditinstitut * | 1 034 442 | 1 093 347 |
Fastigheternas marknadsvärde | 1 797 908 | 1 850 911 |
Belåningsgrad nettoskuld % | 57,5 | 59,1 |
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Eget kapital | 693 189 | 697 808 |
Balansomslutning | 1 851 861 | 1 929 726 |
Soliditet,% | 37,4 | 36,2 |
| Finansiella | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder | ||||||
| tillgångar värderade | FInansiella skulder | värderade till | värderade till | |||||
| TEUR | till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat | |||
| 2023-12-31 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde | |||
| Finansiella tillgångar | ||||||||
Finansiella derivat | - | - | 6 044 | - | 6 044 | |||
Övriga långfristigar | 93 | - | - | - | 93 | |||
Kundfordringar | 639 | - | - | - | 639 | |||
Övriga kortfristigar | 581 | - | - | - | 581 | |||
Likvida medel | 31 530 | - | - | - | 31 530 | |||
32 843 | - | - | - | 6 044 | - | - | 38 887 | |
| Finansiella skulder | ||||||||
Skulder till kreditinstitut | - | 1 059 167 | - | - | 1 059 167 | |||
Finansiella derivat | - | - | - | 63 | 63 | |||
Leverantörsskulder | - | 674 | - | - | 674 | |||
Övriga kortfristiga skulder | - | 4 951 | - | - | 4 951 | |||
| Upplupna kostnader och | - | 8 959 | - | - | 8 959 | |||
| förutbetalda intäkter | - | - | 1 073 751 | - | - | - | 63 | 1 073 814 |
| Finansiella | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder | |||
| tillgångar värderade | FInansiella skulder | värderade till | värderade till | ||
| TEUR | till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat |
| 2022-12-31 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde |
| Finansiella tillgångar | |||||
Finansiella derivat | - | - | 14 719 | - | 14 719 |
Övriga långfristigar | 117 | - | - | - | 117 |
Kundfordringar | 800 | - | - | - | 800 |
Övriga kortfristigar | 451 | - | - | - | 451 |
Likvida medel | 45 994 | - | - | - | 45 994 |
47 362 | - | 14 719 | - | 62 081 | |
| Finansiella skulder | |||||
Skulder till kreditinstitut | - | 1 139 341 | - | - | 1 139 341 |
Finansiella derivat | - | - | - | 1 875 | 1 875 |
Leverantörsskulder | - | 1 132 | - | - | 1 132 |
Övriga kortfristiga skulder | - | 7 951 | - | - | 7 951 |
| Upplupna kostnader och | - | 4 352 | - | - | 4 352 |
| förutbetalda intäkter | - | 1 152 776 | - | 1 875 | 1 154 651 |
87
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Belopp | Räntetak | Förfallodatum |
35 000 | Euribor 2,00% | 2024-12-29 |
30 000 | Euribor 0,50% | 2025-06-16 |
105 000 | Euribor 3,50% | 2025-06-16 |
90 000 | Euribor 1,50% | 2025-07-14 |
138 150 | Euribor 2,00% | 2025-09-30 |
50 600 | Euribor 0,00% | 2025-12-10 |
86 000 | Euribor 2,00% | 2026-01-30 |
534 750 | Summa TEUR | |
572 220 | Stibor 0,25% | 2025-03-04 |
110 000 | Stibor 0,25% | 2026-01-08 |
30 000 | Stibor 3,50% | 2026-01-08 |
712 220 | Summa TSEK | |
120 000 | Nibor 2,50% | 2025-10-15 |
90 000 | Nibor 2,50% | 2025-12-22 |
72 275 | Nibor 4,00% | 2026-11-30 |
282 275 | Summa TNOK |
Belopp | Fast ränta | Förfallodatum |
20 000 | 2,94% | 2027-07-01 |
125 000 | 2,96% | 2027-07-15 |
30 000 | 2,97% | 2027-09-29 |
70 000 | 2,97% | 2027-11-28 |
245 000 | Summa TEUR | |
435 000 | 3,48% | 2027-07-15 |
435 000 | Summa TSEK |
Typ | Förfall | ESG | Valuta | Emitterat | Eget innehav | Utestående | Referens- | Kredit- | ISIN |
| belopp | belopp | ränta | marginal | ||||||
Obligation | 2024-12-29 | Grön | EUR | 50 000 000 | 22 000 000* | 28 000 000* | 3M Euribor 4,00% | SE0013360716 | |
Obligation | 2025-09-02 | Grön | SEK | 700 000 000 | 21 250 000 | 678 750 000 | 3M Stibor | 5,95% | SE0017071517 |
Obligation | 2025-12-01 | - | EUR | 70 000 000 | 11 500 000 | 58 500 000 | 3M Euribor 7,00% | SE0013360849 | |
Hybridobligation | -** | - | EUR | 30 000 000 | - | 30 000 000 | 3M Euribor 4,75% | SE0013360344 |
2023-12-31 | TEUR | Genomsnittlig | TEUR | Genomsnittlig | TEUR | Andel % |
| marginal | marginal | |||||
3-12 mån | 1 089 | 0,5% | 28 000 | 4,0% | 64 805 | 6% |
1-2 år | 605 205 | 1,7% | 119 671 | 6,5% | 487 115 | 46% |
2-3 år | 187 203 | 2,2% | - | - | 105 043 | 10% |
3-4 år | 124 805 | 0,8% | - | - | 409 008 | 38% |
Summa | 918 301 | 1,7% | 147 671 | 6,0% | 1 065 972 | 100% |
88
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 23 Redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att
moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU
godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt
beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning.
Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens
redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.
Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en
finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets
avtalsmässiga villkor.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument
till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som
motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för
transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade
kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas
som omsättningstillgångar och värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i
förväntade kreditförluster i resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella
tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar
ska principerna för nedskrivningsprövning och
förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet
från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den
avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut
aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas
till emitterat belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer
redovisas detta direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda
enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas
vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är
främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader,
anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av
avsättningar som egen rubrik.
DOTTERBOLAG
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i
moderbolagets finansiella rapporter.
Not 24 Administrationskostnader och upplysning
om revisorns arvode och kostnadsersättning
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Personalkostnader -2 880 -2 174
Övriga externa kostnader -1 115 -1 176
Avskrivningar -51 -63
Summa -4 046 -3 413
Upplysning om revisorns arvode
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Revisionsuppdrag -73 -
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
-2 -
Skatterådgivning -137 -
Summa PWC -212 -
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Revisionsuppdrag -3 -73
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
-80 -
Summa KPMG -83 -73
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 25 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Löner och ersättningar -1 882 -1 390
Sociala kostnader inkl. löneskatt -661 -504
Pensionskostnad, premiebestämd -254 -248
Övriga personalkostnader -83 -32
Summa -2 880 -2 174
KONCERNBIDRAG
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett
dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt
alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget
till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en
bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
UTDELNINGAR
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman
godkänt utdelningen.
89
Not 26 Finansiella intäkter och kostnader
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Ränteintäkter från bank 517 -
Ränteintäkter från
koncernföretag
33 061 23 425
Räntekostnader på obligationslån -15 209 -11 609
Kostnader för förtidslösen
obligationslån
-711 -1 489
Uppläggningskostnader -1 230 -1 163
Orealiserad värdeförändringar på
räntetak
-6 292 3 234
Valutakursdifferenser -1 506 -2 284
Summa 8 630 10 114
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende
derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen.
TEUR | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Förvärv av dotterbolag | - | - |
Aktieägartillskott | 270 942 | 261 514 |
Utgående värde | 270 942 | 261 514 |
Dotterbolag | Kapital- | Rösträtts- | Bokfört | Eget |
| andel, % | andel, % | värde | kapital | |
| EUR | EUR | |||
Cibus Finland | 100 | 100 | 128 657 | 103 408 |
| Real Estate AB | ||||
| Cibus Finland | 100 | 100 | 53 | 44 |
| Oy Ab | ||||
Cibus Sweden | 100 | 100 | 30 565 | 30 564 |
| Real Estate AB | ||||
Cibus Norway | 100 | 100 | 25 237 | 25 237 |
| Real Estate AB | ||||
Cibus Denmark | 100 | 100 | 86 430 | 86 430 |
| Real Estate AB | ||||
Summa | 100 | 100 | 270 942 | 245 683 |
Dotterbolag | Org. Nr | Säte |
Cibus Finland Real Estate AB | 559121-3284 | Stockholm |
Cibus Finland Oy Ab | 3003070-2 | Helsingfors |
Cibus Sweden Real Estate AB | 559229-6643 | Stockholm |
Cibus Norway Real Estate AB | 559332-0509 | Stockholm |
Cibus Denmark Real Estate AB | 559318-4616 | Stockholm |
Not 27 Skatter
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Aktuell skatt på årets resultat -368 -
Summa -368 -
Uppskjuten skatt hänförlig till -1 337 -1 928
outnyttjat underskottsavdrag
Summa -1 337 -1 928
Årets skattekostnad -1 705 - 1 928
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
TEUR Helår 2023 Helår 2022
Resultat före skatt 5 209 10 807
Årets skattekostnad -1 705 -1 928
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6 %)
-1 073 -2 226
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
orealiserade värdeförändringar
1 296 -666
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader
3 42
Outnyttjat underskott från
föregående år
-1 931 922
Summa -1 705 -1 928
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga
resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat
resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar
avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den
utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas
mot framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till ca 4 471 TEUR (9 424) per 31
december 2023.
90
Not 31 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
TEUR 2023-12-31 2022-12-31
Kontopant för likvida medel - -
Fastighetsinteckningar - -
Utgående värde - -
Eventualförpliktelser 106 913 Inga
Borgensåtagandet är lämnat för dotterföretags externa lån.
Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
TEUR 2023-12-31 2022-12-31
Upplupen ränta 706 1 134
Upplupen utdelning 17 746 12 110
Övrigt 858 170
Utgående värde 19 310 13 414
Not 29 Skulder till kreditinstitut
TEUR 2023-12-31 2022-12-31
Ingående värde 256 719 192 391
Upptagande av obligationslån - 184 120
Återköp av obligationslån -111 715 -114 860
Aktivering av
uppläggningsavgift
-5 -2 386
Periodisering av
uppläggningsavgift
817 1 163
Valutakurseffekter 568 -3 709
Utgående värde 146 384 256 719
TEUR
2023-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - 28 000 119 671 -
Finansiella derivat - -457 -2 011 3 521
Leverantörsskulder 33 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
463 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
706 - - -
Totalt 1 202 27 543 117 660 3 521
TEUR
2022-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - 76 300 50 000 132 930
Leverantörsskulder 113 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
69 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
298 - - -
Totalt 480 76 300 50 000 132 930
Se not 22 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
91
VERKSAMHET
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 19 mars 2024
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com
+46 (0)8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com
+46 (0)8 12 439 100
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna årsredovisning har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Kommande rapporteringstillfällen
2024-04-23 Delårsrapport Q1
2024-07-17 Delårsrapport Q2
2024-11-05 Delårsrapport Q3
2025-02-19 Bokslutskommuniké
2024-04-15 Årsstämma
Vår revisionsberättelse har lämnats den 20 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
92
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för
år 2023. Bolagets års- och koncernredovisning ingår på sidorna
58-91 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt International Financial
Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande
direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till
exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har
gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om
framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och
verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen,
och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska
avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till
följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och
koncernredovisningarna som helhet, med hänsyn tagen till
koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt
den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår
bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå
en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna
innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan
uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som
väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i
de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa
väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering
som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden
fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra
granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet.
Vi valde tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedömning
av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av
att värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan
och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör
ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade
även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat från
fastighetsförvaltningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599
93
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick per
2023-12-31 till 1 798 MEUR och utgjorde 97 % av koncernens
tillgångar. Värdeförändringen uppgick till -54 MEUR för
räkenskapsåret 2023. En beskrivning av koncernens
redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade
upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår
av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper” och not 12
“Förvaltningsfastigheter”.
Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i
marknaden etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär
att framtida kassaflöden och restvärde prognostiseras
och diskonteras. Fastigheternas direktavkastningskrav
bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda
transaktioner på marknaden för objekt av liknande
karaktär. Värderingen är baserad på en rad antaganden,
såsom bedömning av framtida driftnetto, vakansgrad och
avkastningskrav. Värderingar av Cibuskoncernens samtliga
förvaltningsfastigheter genomförs kvartalsvis av externa
oberoende värderare.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som
ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med
det faktum att endast en liten procentuell förändring i
enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda
till väsentliga effekter på värdet, gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område
i revisionen.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla
området
Vår revision har fokuserats på bedömning av de av
Cibus använda externa fastighetsvärderares metodik
och modell som ligger till grund för värdering, samt den
interna kontrollprocessen hos Cibuskoncernen som
stödjer ledningens ställningstagande avseende de externa
värderingarna.
Vi har genom stickprov testat att indata i de externa
värderingarna, såsom att hyresintäkter stämmer
mot hyressystemet, i syfte att bedöma om indata för
fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är rimlig att
använda.
Vi har haft möten med ledningen och även de externa
värderarna där viktiga antaganden och bedömningar
diskuterats. Vidare har vi utvärderat de externa värderarnas
kompetens och erfarenhet.
Vi har, baserat på ett urval, bedömt om de använda
antagandena om driftnetto och vakansgrader samt
avkastningskraven är rimliga utifrån tillgänglig
marknadsdata.
Vi har även bedömt den använda värderingsmodellen och
den matematiska riktigheten i den.
Vi har granskat den information som lämnats i de finansiella
rapporterna.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-46, 55 och 96-103. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i
väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och
att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, såsom de antagits av
EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på
Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.
se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av
revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
94
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och
bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en
del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Cibus Nordic Real Estate AB för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
95
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för
hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Cibus
Nordic Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 20
april 2023 och har varit bolagets revisor sedan den 20 april 2023.
Stockholm den 20 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
96
Definitioner*
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska
därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA
NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och
Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats., dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning,
i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats,
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att
generera vinst på aktieägarnas kapital.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel
och kortfristiga finansiella placeringar dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus
finansiella intäkter dividerat med räntekostnader inkl
hedingkostnader för räntetak.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt
bolagets resultat är för ränteförändringar
Soliditet, % Justerat eget kapital (eget kapital inkl.
hybridobligationer och obeskattade reserver
med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med
balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella
stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i
förhållande till aktieägarnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg
ekonomisk vakansgrad.
Andelen
dagligvarufastigheter,
%
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets
exponering mot dagligvarufastigheter.
97
Avstämning av alternativa nyckeltal
Belopp i tusental euro (TEUR) Helår 2023 Helår 2022
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NRV 712 847 710 125
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -113 -158
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NTA 712 734 709 967
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -1 880 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110
EPRA NDV 673 074 664 881
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 11,8 13,7
Årets resultat -19 919 79 990
Genomsnittligt eget kapital 695 499 640 535
Avkastning på eget kapital, % -2,9 12,5
Skulder till seniora långivare 918 301 880 111
Fastigheternas marknadsvärde 1 797 908 1 850 911
Belåningsgrad seniorskuld, % 51,1 47,6
Skulder till kreditinstitut 1 065 972 1 139 341
Likvida medel -31 530 -45 994
Nettoskuld 1 034 442 1 093 347
Fastigheternas marknadsvärde 1 797 908 1 850 911
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,5 59,1
Driftnetto 114 729 99 607
Administrationskostnader -9 936 -8 531
Finansiella intäkter 981 92
Totalt 105 774 91 168
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak -48 081 29 019
Räntetäckningsgrad, ggr (Rullande 12 månader) 2,2 3,1
Eget kapital 693 189 697 808
Balansomslutning 1 851 861 1 929 726
Soliditet, % 37,4 36,2
Totala skulder 1 158 672 1 231 918
Eget kapital 693 189 697 808
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8
Driftnetto 114 729 99 607
Hyresintäkter 119 128 106 722
Överskottsgrad, % 96,3 93,3
Hyresintäkter 119 128 106 722
Hyresvärde 126 031 112 556
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,5 94,8
Dagligvarufastigheter 905 986 922 531
Totalt fastighetsyta 975 857 980 576
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,8 94,1
98
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 3 189
Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 993
Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 050
Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 1 005
Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 2 054
Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 105
Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000
Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 100
Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 599
Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 080
Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050
Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 10 480
Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 3 566
Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 050
Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 1 050
Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen2 794
Skåne län Eslöv LIPPIZANERN 2 Pål Klemeds Väg 1 906
Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 050
Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 023
Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 3 180
Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 1 220
Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 1 050
Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 1 000
Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050
Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 038
Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 825
Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 856
Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 960
Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 080
Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050
Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 1 000
Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 2 450
Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 140
Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050
Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 050
Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 544
Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götagatan 2 906
Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 050
Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 1 050
Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 718
Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 010
Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 050
Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 1 028
Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 100
Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050
Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 000
Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 053
Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 986
Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 050
Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050
Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 430
Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 1 031
Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 700
Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 140
Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 050
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 1 050
Skåne län Kävlinge EXPORTEN 52 Karl Johans väg 100 4 024
Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 1 050
Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 1 050
Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 050
Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 316
Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 050
Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050
Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 967
Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050
Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 050
Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 046
Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 830
Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 714
Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 881
Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 364
Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 222
Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 136
Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 1 050
Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 468
Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050
Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 005
Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 124
Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 000
Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050
Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 801
Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 050
Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 050
Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 153
Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 808
Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 094
Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 872
Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 150
Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 1 050
Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050
Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 050
Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050
Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 1 050
Skåne län Staffanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050
Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 129
Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 025
Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 061
Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050
Värmlands län Säffle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 050
Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 1 050
Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 000
Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 983
Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050
Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1 386
Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 1 050
Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 975
Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 1 050
Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1 050
Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1 264
Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1 050
Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1 033
FASTIGHETER
Sverige
99
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 1 050
Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 1 100
Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 911
Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 1 200
Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 921
Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1 050
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 962
Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 1 058
Skåne län Ängelholm PÅSKLILJAN 1 Landshövdingevägen 54 800
Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1 050
Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1 050
Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1 140
Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 1 569
FASTIGHETER
Sverige
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1 030
Viken Asker 214/24/1, 214/364 Spikkestadsveien 80A 980
Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1 156
Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1 193
Fauske Fauske 103/1434 Sjøgate 62 1 584
Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940
Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1 300
Viken Hokksund 77/681/7, 8 Stasjonsgata 73 1 253
Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1 263
Rogaland Hundvåg 7/190/94,95,96,98 Hundvågveien 49 2 750
Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenlöves gate 14 1 228
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800
Nordland Rognan 269/949/950/963/1, 267/1336 Kirkegata 26 2 178
Viken Rygge/Moss 104/52/1, 104/250 Stasjonsveien 12A 1 699
Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1 114
Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1 673
Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1 388
Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1 007
Agder Sögne 473/27/1 Marie Föreids vei 2-6 1 091
Agder Vennesla 5/704 Lundengården 1 074
Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1 070
Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1 246
Norge
99
100
FASTIGHETER
Finland
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2 520
Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2 859
Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595
Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408
Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2 806
Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503
Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236
Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9 005
Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5 443
Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550
Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4 347
Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 26 2 940
Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2 718
Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42,
82-403-25-0
Tallitie 4 2 646
Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 3 864
Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600
Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2 017
Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360
Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2 780
Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2 089
Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343
Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665
Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993
Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7 819
Helsingforsområde Helsinki 91-54-224-1 Meri-Rastilan kuja 2 1 500
Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539
Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423
Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737
Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834
Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1 008
Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592
Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601
Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432
Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1 598
Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6 264
Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584
Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1 280
Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840
Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451
Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6 737
Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11 090
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3 297
Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335
Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1 052
Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9 533
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6 823
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4 549
Östra Finland Iisalmi 140-1-12-5 Satamakatu 10-12 5 570
Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7 481
Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3 922
Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1 012
Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4 227
Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919
Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4 756
Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1 534
Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2 807
Västra Finland Jyväskylä 179-16-119-1 Runkotie 2 226
Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3 168
Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590
Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-
414-6-85, 182-414-37-0
Sirkankatu 2 2 900
Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10 018
Helsingforsområde Järvenpää 186-9-971-2 Oksapolku 1 0
Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341
Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441
Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75,
202-407-2-89
Hovirinnantie 5 8 317
Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8 037
Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27,
205-8-11-12
Kasarminkatu 18 7 244
Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14 318
Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7 809
Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429
Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9 554
Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12 650
Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2 368
Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6 Asemakatu 3 3 000
Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606
Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1 152
Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50,
233-424-2-73, 233-424-2-221
Vanha Vaasantie 1 1 060
Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1 378
Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3 956
Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617
Norra Finland Kemijärvi 320-2-2097-5 Pelkosenniementie 4 308
Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1 649
Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5 114
Västra Finland Keuruu 249-410-63-15 Keuruuntie 17 2 088
Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5 419
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4 660
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310
Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2 734
Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3 755
Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2 075
Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790
Södra Finland Kotka 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2 765
Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4 150
Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225
Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486
Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437
Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298
Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9 124
Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7 453
Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35,
286-463-8-37, 286-463-8-59
Kyminasemantie 6 664
Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3 201
Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4 600
Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2 336
Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-
140-153
Rajakatu 36 1 937
101
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138
Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3 025
Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 384
Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 11 157
Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1 562
Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315
Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9 115
Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1 413
Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1 789
Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421
Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8 577
Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698
Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763
Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie 2 567
Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2 786
Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1 934
Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515
Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3 766
Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573
Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8 448
Västra Finland Laukaa 410-409-71-0-7, 410-409-8-1 Laukaantie 25 2 802
Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2 284
Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674
Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1 054
Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307
Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349
Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5 295
Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486
Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796
Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30,
494-403-4-51
Valtatie 20 3 504
Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600
Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10 747
Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480
Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165,
505-407-4-184, 505-407-4-222
Maisalantie 9 4 544
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4 233
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-182-5 Puistokatu 10 383
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-405-2-27 Runttimäentie 8 157
Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2 712
Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1 632
Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2 894
Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812
Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2 540
Södra Finland Nastola 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9 990
Södra Finland Nastola 532-409-1-921 Muurarintie 3 2 856
Västra Finland Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2 826
Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3 690
Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876
Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8 819
Östra Finland Nurmes 541-134-14-6 Teollisuustie 20 2 397
Östra Finland Nurmes 911-402-10-58 Käpyläntie 2 1 154
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4 201
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366-6, 543-403-
8-641-4
Viirintie 8 4 988
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3 402
Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4 586
Västra Finland Orivesi 562-416-13-0 Asematie 13 415
Västra Finland Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1 948
Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450
Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278
Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2 901
Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490
Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551
Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773
Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2 242
Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3 648
Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5 184
Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52,
580-404-2-58
Puistokatu 4 1 870
Norra Finland Pelkosenniemi 583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423
Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708
Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2 751
Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586
Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61,
595-422-60-71
Puustellintie 21 1 766
Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1 220
Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5 259
Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172
Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903
Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7 911
Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2 256
Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597
Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119,
625-405-4-294
Vanhatie 54 1 912
Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1 546
Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512
Uleåborg Raahe 678-415-83-4 Maunulantie 1 372
Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683
Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310
Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3 129
Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1 941
Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3 252
Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4 293
Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4 624
Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225
Helsingforsområde Riihimäki 694-2-222-1 Keskuskatu 15 6 031
Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1 892
Östra Finland Ristiina 491-513-1-115 Kitereentie 1 790
Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1 235
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5 242
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1 286
Västra Finland Salo 734-13-8-1 Kärkänkatu 18 486
Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1 671
Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3 319
Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1 070
Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11 071
Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397
Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10 916
Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802
Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0,
791-421-101-0
Pulkkilantie 2 1 960
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4 472
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2 320
FASTIGHETER
Finland
102
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912
Östra Finland Simpele 689-432-1-118, 689-432-1-119,
689-432-1-447
Roihankatu 8 1 700
Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4 326
Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430
Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5 626
Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1 771
Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2 303
Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1 427
Västra Finland Taalintehdas 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746
Östra Finland Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843
Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421
Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1 118
Västra Finland Tampere 837-268-2535-16 Pohtolankatu 47-49 690
Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1 813
Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3 825
Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1 000
Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695
Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450
Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1 899
Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1 154
Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1 135
Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467
Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5 610
Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203
Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,
887-409-6-109, 887-409-6-251
Huhdintie 14 850
Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712
Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,
887-409-6-109, 887-409-6-251
Huhdintie 14 850
Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4 919
Västra Finland Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1 565
Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370
Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4 150
Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8 617
Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423
Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607
Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3 794
Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3 527
Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2 270
Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1 818
Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735
Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolki 11 1 957
Helsingforsområde Vantaa 92-14-1-3 Ulkoniitynkuja 4 2 381
Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690
Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466
Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5 197
Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8 145
Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702
Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237
Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2 215
Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1 228
Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-255,
936-409-28-321
Asematie 2 3 135
Västra Finland Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6 274
Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-308-1Mastontie 2 3 014
Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456
FASTIGHETER
Finland
K-Citymarket Valkeakoski
103
FASTIGHETER
Danmark
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrunde
1119C
Skovvejen 17 924
Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby, 5ca,
ejerl 103
Søren Frichs Vej 51-53 1 032
Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne,
Hellebæk, 1s
Ålsgårdecentret 1 1 700
Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By,
Bistrup, 2c
Vasevej 119A 2 864
Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By,
Brande, 10cy + 10 fy
Østre Allé/Lærkevej 1 1 100
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster
By, Brøndbyøster, 18y, ejerl 1
Kærdammen 1A 1 336
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester
By, Brøndbyvester, 20ar
Kornmarksvej 25 1 200
Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys
Klædebo Kvarter, København, 4676,
ejerl 1 + 3
Jagtvej 64 1 908
Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By,
St. Magleby, 98v
Møllevej 14 1 070
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Private Ejendomsjorder, 76b
Indre Ringvej 25 1 805
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Stadsjorder, 145m + 145a
Nymarksvej 37A 3 306
Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By,
Gilleleje, 109b, ejerl 1,2,3,4,5
Peter Fjelstrupsvej 4-10 3 278
Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By,
Grindsted, 4ft
Vestergade 32 4 707
Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose,
Havdrup, 15p
Møllemarken 12 950
Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør
Overdrev, 23p + 23 r + 23 t
Birkedalsvej 2-16 6 511
Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning Bygrun-
de, 230æ, ejerl 1
Grøndahlsvej 20 1 000
Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde,
Tvis, 2mr
Herningvej 81-83 1 150
Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg
Bygrunde, 350d
Elmegade 20 1 000
Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karl-
slunde, 10mn, ejerl. 1,2,3,4,5,6
Karlslunde Parkvej 5-17 6 001
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde,
Tårnby, 15n, ejerl 1+3
Ugandavej 111 8 316
Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm
By, Karlebo, 3lt
Højengen 3 2 101
Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By,
Elsted, 13æ
Lyshøjen 1 1 060
Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By,
Måløv 4gæ
Østerhoj Bygade 2 1 000
Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved
Markjorder, 6a
Præstøvej 106 1 000
Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By, Odder,
53m
Vennelundsvej 72 1 000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By,
Lumby, 2k
Anderupvej 50 1 032
Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By,
Dalum, 6fø
Enebærvej 6 1 000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense Bygrun-
de, 917a, ejerl 40
Vesterbro 27 1 000
Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By,
Risskov
Nordre Strandvej 127 960
Hovedstaden Rungsted Kyst Hørsholm Kommune, Rungsted
By, Rungsted, 7i + 3CP + 7K, ejerl
110+111
Rungsted Bytorv 4 851
Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde, Rise,
479c
Østergade 49B 1 150
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By, Islev,
35y
Islevbrovej 1 000
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By,
Hendriksholm, 8ev
Nørrekær 1 1 353
Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2 746
Syddanmark Svendborg Svendborg kommune, Svendborg
Markjorder, 17e
Christiansvej 60 910
Hovedstaden Vallensbæk
Strand
Vallensbæk Kommune, Vallensbæk
By, Vallensbæk, 7dx, ejerl 1
Vallensbæk Stationstorv
1-43
7 314
Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjor-
der, 525f
Gl. Aalborgvej 21 1 002