1 januari 2024– 31 december 2024
Årsredovisning
24
2
Inledning
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning
9
Affärsidé och mål 9
Cibus som investering
10
Att investera i Cibus 10
Aktien & aktieägare 11
Utdelning 13
Fastighetsmarknadsöversikt 14
Ekonomi 17
Verksamhet
19
Intjäningsförmåga 19
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 20
Fastighetsbestånd 21
Geografiskt läge 23
E-handelns inverkan på Cibus affärsmodell 24
Cibus portfölj pro forma inkl Forum Estates och övriga
förvärv
25
Finansiering
26
Hållbarhet
29
Vi tillhandahåller hållbara marknadsplatser 29
ESRS 2 Allmänna upplysningar 30
Miljö 40
Sociala frågor 47
Ansvarsfullt företagande 55
Appendix för hållbarhetsrapport 58
EPRA -Nyckeltal
67
Lagstadgad hållbarhetsrapport
68
Risk och riskhantering
69
Bolagsstyrning
71
Bolagsstyrningsrapport 71
Styrelse, ledning och revisor 79
Finansiella rapporter
81
Förvaltningsberättelse 82
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 87
Koncernens rapport över finansiell ställning 88
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 89
Koncernens rapport över kassaflöden 90
Moderbolagets resultaträkning och rapport över
totalresultat
91
Moderbolagets balansräkning 92
Moderbolagets förändring i eget kapital 93
Moderbolagets kassaflödesanalys 94
Redovisningsprinciper och noter
95
Revisionsberättelse
114
Definitioner och avstämning nyckeltal
118
Fastighetslista
120
Innehållsförteckning
Kiljavantie 5, Finland 2
3
Detta är Cibus
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla och
förvalta högkvalitativa fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker
och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god utdelning
månadsvis till våra aktieägare.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och
motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln.
Per den 31 december 2024 ägde Cibus en nordisk fastighets-
portfölj om totalt 483 fastigheter. Efter periodens utgång
förvärvades Forum Estates som äger 149 fastigheter i
Beneluxregionen samt tillträdes ytterligare 9 fastigheter i
Danmark och en fastighet i Norge. Med dessa förvärv som
tillträddes innan 19 februari 2025 så är antalet fastigheter pro
forma 642 fastigheter varav 264 fastigheter i Finland, 133 i
Sverige, 73 i Danmark och 23 i Norge, 131 i Belgien, 17 i Holland
samt 1 fastighet i Luxemburg. 81% av hyresintäkterna pro forma
kommer ifrån hyresgäster inom livsmedels-och dagligvaruhandeln
och 94% av fastigheterna är ankrade av en hyresgäst inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Se sidan 25 för mer
information om pro forman.
Total uthyrningsbar area pro forma var 1,3 miljoner kvm.
De största hyresgästerna pro forma var Kesko (22 % av
hyresintäkterna), Tokmanni (14 %), Coop Sverige (8 %), S-gruppen
(5 %), Rema 1000 (4 %) och Lidl (4 %).
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra
handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19
pandemin, men även under tider med hög inflation.
Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig
utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,
livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag
mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en
god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.
Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
2,4
fastighetsvärde, miljarder EUR
1
1,3
uthyrningsbar area, miljoner KVM
1
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
7,7
Direktavkastning, %
2
INLEDNING
1
Pro forma inkl. förvärv kommunicerade under 2024 men tillträdda under 2025. Se
mer på sidan 25.
2
En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2024 erhöll
under 2024 en direktavkastninggenom utbetald utdelning på 7,7 %. Källa: Pareto
Securities
4
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2024
Hyresintäkterna uppgick till 122 374 TEUR (119 128) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index
(KPI).
Driftnettot uppgick till 116 482 TEUR (114 729), vilket resulterade i en överskottsgrad på 95,2 % (96,3). Då många av våra hyresavtal
är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 46 859 TEUR (51 932) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR.
Periodens resultat efter skatt uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) vilket motsvarar -0,12 EUR (-0,41) per aktie. Orealiserade
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -44 705 TEUR (-53 416) på fastigheter och -9 814 TEUR (-21 865) på räntederivat.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 870 101 TEUR (1 797 908). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal.
Nyemission om 5 724 614 aktier genomfördes i september 2024 och tillförde 927 MSEK. Medlen har använts för att finansiera förvärv
som har ökat intjäningsförmågan per aktie.
Refinansiering av obligationer har genomförts av samtliga obligationer med förfall under 2024 och 2025. Genom detta har
lånemarginaler sänkts samtidigt som lånens längd har förlängts.
Cibus har under 2024 annonserat totalt 11 förvärv med en total kommunicerad investeringsvolym om 680 MEUR.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Christian Fredrixon tillträdde som VD för bolaget den 15 januari 2024.
Svenstorpsvägen 12-14, Sverige 4
5
INLEDNING
Tidslinje
24 JANUARI
Den 24 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om totalt 50 MEUR under sitt
MTN-program. De nya obligationerna har en löptid om 3 år, löper
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter och har
ett slutligt förfall 1 februari 2027.
18 MARS
Den 18 mars meddelades att Cibus överväger att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar
återköpserbjudande för alla icke säkerställda obligationer som
förfaller under 2024 och 2025.
20 MARS
Den 20 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR och 700 MSEK
under sitt MTN-program. Obligationerna denominerade i EUR
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och slutligt förfall 2 april 2028.
Obligationerna denominerade i SEK har en löptid om 3,5 år och
löper med en ränta om 3 månaders STIBOR + 350 baspunkter och
slutligt förfall 2 oktober 2027.
21 MARS
Den 21 mars meddelades resultatet av återköpserbjudandet.
Bolaget har mottagit återköpsinstruktioner till ett totalt nominellt
belopp motsvarande 32,8 MEUR samt 541,3 MSEK.
15 APRIL
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
1 MAJ
Den 1 maj meddelades att styrelsen i Cibus beslutat att lämna
ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie
2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett
villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna
återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom
utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i
Cibus.
28 MAJ
Den 28 maj meddelades att Cibus undertecknat ett förvärv av sex
livsmedelsfastigheter i Sverige för 87,5 MSEK. Tillträde av fem av
fastigheterna skedde omgående och den återstående fastigheten
tillträddes under tredje kvartalet. Fastigheterna är belägna i
Värmland och har en uthyrningsbar area på 8 900 kvm. Pekås i
Värmland AB (Coop) är ankarhyresgäst i fem och ICA Sverige AB i
en av fastigheterna.
29 MAJ
Den 29 maj tillkännagav Cibus sin avsikt att utnyttja sin rätt att
göra en frivillig förtida återlösen av Cibus seniora icke säkerställda
gröna obligationer med ISIN SE0013360716 (lånnummer 102) .
Inlösen skedde i början på juli till par (100% av nominellt belopp).
Obligationerna avnoterades ifrån Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer i samband med inlösen.
31 MAJ
Den 31 maj meddelades att det totala antalet aktier och röster i
Cibus under maj 2024 hade ökat som ett resultat av utnyttjande
av teckningsoptioner av serie 2020/2024. Antalet aktier och
röster i Cibus uppgår därmed till 57 247 536 och aktiekapitalet i
Cibus uppgår till 572 475,36 EUR per den 31 maj 2024.
22 JULI
Den 22 juli uppdaterade Cibus sitt MTN-program och publicerade
ett nytt grundprospekt, godkänt av Finansinspektionen.
13 AUGUSTI
Den 13 augusti meddelade Cibus att bolaget löser in sina gröna
obligationer 2022/2025 (ISIN SE0017071517) i förtid. Inlösen sker
den 6 september 2024 och inlösenbeloppet var 101,785 procent
av obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoteras
i samband med inlösen från Nasdaq Stockholm och sista
handelsdagen var den 27 augusti 2024.
10 SEPTEMBER
Den 10 september genomförde Cibus en riktad nyemission av
cirka 5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 miljoner
SEK. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie och
emissionen var övertecknad med deltagande från flera svenska
och internationella institutionella investerare. Som ett resultat av
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724
614 och aktiekapitalet med 57 246 EUR.
23 SEPTEMBER
Den 23 september meddelade Cibus att bolaget förvärvat fem
livsmedelsbutiker i Danmark från Dagrofa ApS för 107,7 MDKK.
Fastigheterna, med en yta om cirka 6 400 kvm, är belägna i
Aarhus, Esbjerg, Grenå, Helsingör och Tönder. Hyresgäst är
dagligvarukedjan Dagrofa, som planerar omfattande renoveringar
i fastigheterna. Förvärvet tillträdes den 1 oktober 2024.
23 OKTOBER
Den 23 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre
livsmedelsbutiker i Finland för ett underliggande fastighetsvärde
om 14,8 MEUR. Fastigheterna innehåller 100 procent dagligvaror,
ytan är 5 500 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden var 12,9 år.
2024
6
29 OKTOBER
Den 29 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat en
livsmedelsfastighet i Borlänge, Sverige för ett underliggande
fastighetsvärde om 75 MSEK. Ankarhyresgästen är City
Gross, ytan är 11 300 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden var 5,9 år.
6 NOVEMBER
Den 6 november meddelade Cibus att bolaget begär inlösen av
utestående obligationer 2022/2025 (ISIN SE0013360849). Inlösen
var 2 december 2024 och inlösensbeloppet var 101,50 procent av
obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoterades
från företagsobligationslistan på Nasdaq Stockholm i samband
med inlösen
11 DECEMBER
Den 11 december meddelade valberedningen att Stefan Gattberg
föreslås som ny ordförande. Övriga samtliga ledamöter föreslås till
omval. Patrick Gylling avböjde omval som ordförande men står till
förfogande som ordinarie ledamot.
18 DECEMBER
Den 18 december meddelade Cibus att man överväger förvärv av
det dagligvarufastighetsägande bolaget Forum Estates i Benelux.
18 DECEMBER
Den 18 december meddelade Cibus även att bolaget förvärvat 31
livsmedelsbutiker i Danmark till ett underliggande fastighetsvärde
om 118 MEUR. Den första delen av transaktionen består av 22
fastigheter med tillträde den 19 december 2024. Den andra delen
omfattar de resterande nio fastigheterna med tillträde 5 februari
2025. Anledningen till att transaktionen har delats upp i två
delar är att respektive hyresgäst för de nio fastigheterna har en
förköpsrätt att förvärva sin hyrda fastighet.
20 DECEMBER
Den 20 december meddelade Cibus att bolaget förvärvat
tre livsmedelsbutiker, två i Sverige och en i Norge till ett
fastighetsvärde om 9,2 MEUR samt avyttrat en fastighet i Sverige
om 1,7 MEUR.
10 JANUARI 2025
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med en
ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall
17 januari 2029.
10 JANUARI 2025
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh Hök
föreslås som ny ledamot i Cibus.
14 JANUARI 2025
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
27 JANUARI 2025
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux.
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 508 MEUR.
5 FEBRUARI 2025
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
INLEDNING
Händelser efter periodens utgång
Tidslinje
7
Bolagets slogan ”Converting Food into Yield” tycker jag
sammanfattar väl vad vi gör och vad som driver oss varje dag – att
skapa avkastning genom att investera i dagligvarufastigheter.
Vi strävar efter att skapa stabila kassaflöden i alla delar av
verksamheten – bl.a. i våra hyresintäkter, våra driftskostnader
och i vår finansiering. Vi har valt just dagligvarufastigheter då
dagligvaror är en icke-cyklisk bransch med stabila kassaflöden,
både genom dagligvarorna i sig och genom solida hyresgäster,
indexerade hyror, långsiktiga hyresförhållanden och möjligheten
till en väldiversifierad portfölj. Intjäningsförmåga per aktie är ett
av våra viktigaste nyckeltal och vår målsättning är att öka detta
nyckeltal över tid.
Det jag tycker är särskilt intressant med just dagligvarufastigheter
jämfört med många andra fastighetsslag är att kunderbjudandet
och innehållet i fastigheten kan ändras nästan över natten genom
hyresgästens ständiga anpassningar till sin lokala marknad –
ibland ändrar man prisbild, ibland ändrar man sortiment och ibland
byter man helt enkelt skylt.
Min bild är att den största skillnaden mellan dagligvarufastigheter
och andra fastigheter är att när en hyresgäst lämnar ett enskilt
butiksläge, eller även hela butiksnätverk, finns det andra aktörer
som står redo att gå in och ta över lägena.
När vi sammanfattar 2024 så annonserade vi 11 förvärv med en
total kommunicerad investeringsvolym om 680 MEUR. Av dessa
transaktioner så annonserades 637 MEUR under sista veckan i
december 2024 och vi avslutade året med Cibus-flaggan i topp.
Genom tillträdet i början av 2025 av Forum Estates, del två av den
danska portföljen vi annonserade 18 december 2024 och förvärvet
i Norge så har vi under året pro forma ökat antalet fastigheter
med mer än 40 % till fler än 640 fastigheter och även ökat det
underliggande fastighetsvärdet med cirka 35 % till 2,4 miljarder
EUR, motsvarande 27 miljarder SEK. Genom dessa förvärv har vi
höjt intjäningsförmågan per aktie till 1,04 EUR/aktie* pro forma,
vilket är en ökning på 9 % sedan 1 januari 2024.
*Pro forma se mer på sidan 25.
Tillväxt tillbaka på agendan
VD ORD TILL ÅR 2024
”Pro forma ökade vi vår
intjäningsförmåga per aktie
med +9 %, vårt driftnetto
mätt som intjäningsförmåga
med +37 % och värdet på
fastighetsportföljen med +35%.”
— Christian Fredrixon, VD
8
Första kvartalet 2024
Bra start på året
Under första kvartalet refinansierades samtliga obligationer med
förfall under 2024 och 2025. Genom refinansieringen förlängdes
löptiderna samtidigt som marginalerna sänktes betydligt. Genom
de vidtagna åtgärderna på obligationsmarknaden kunde vi öka
vårt fokus på andra värdeskapande åtgärder där vi också kan
skapa ökat kassaflöde per aktie för våra investerare.
Andra kvartalet
Fortsatt ökad intjäningsförmåga och ett förvärv
Under andra kvartalet ökade Cibus intjäningsförmågan och
förbättrade kassaflödet. Vi strävar efter att skapa stabila
kassaflöden i alla delar av verksamheten, och vid rätt tillfälle,
öka aktivitetsnivån i transaktionsmarknaden. Efter en period
av stiltje genomförde vi ett förvärv i Sverige med en portfölj
med 6 fastigheter i Värmland och utvärderar samtidigt fler
förvärvstillfällen, både av enstaka fastigheter och portföljer i
samtliga av våra nordiska marknader men även i Europa.
Tredje kvartalet
Förvärv och framgångsrik nyemission
Efter att ha byggt upp en stark pipe-line av möjliga förvärv
beslutade styrelsen att använda emissionsmandatet omfattande
10% nya aktier och vi genomförde en riktad nyemission på 927
miljoner SEK. Emissionen genomfördes till en rabatt om 2,7%
jämfört med stängningskurserna under de tio handelsdagarna
som föregick emissionen samt till en premie om 20% till
substansvärdet för bolaget. Syftet med emissionen var att
stärka likviditeten för att tillvarata tillväxtmöjligheter. Vi tackar
för förtroendet från investerare som väljer att stödja våra
tillväxtambitioner och därmed kunde bolaget fortsätta att ta
tillvara de attraktiva förvärvsmöjligheter som vi ser på marknaden.
I Danmark förvärvade vi en nyrenoverad fastighetsportfölj, s.k.
sale and leaseback, om fem fastigheter från dagligvarukedjan
Dagrofa. Butiksfastigheterna är tidigare Aldibutiker som
Dagrofa förvärvade när tyska Aldi drog sig tillbaka från den
danska marknaden. Dagrofa har nu renoverat butikerna och
satt sina Meny och Spar koncept på plats och signerat långa
hyresavtal. Jag tycker att affären visar på styrkan i våra
hyresgästrelationer där våra dagligvaruhyresgäster vet att vi är
kunniga och långsiktiga ägare av deras viktigaste operationella
infrastruktur – butiksnätet. I Finland förvärvade vi tre moderna
dagligvarufastigheter i centrala lägen. Fastigheterna är byggda
2022, 2024 och en uppförs under 2025 och har långa hyresavtal
med dagligvaruaktörer. Vi förvärvade vår första stormarknad i
Sverige genom City Gross i Borlänge där City Gross har ett långt
hyresavtal och fastigheten är nyrenoverad. Axfood har nyligen
förvärvat City Gross för att erbjuda ett stormarknadskoncept.
Samtliga genomförda affärer under kvartalet ökade vår
kassaflödesmässiga intjäningsförmåga per aktie för både nya
och gamla aktieägare. Det är nya moderna och nyrenoverade
fastigheter som dessutom förlänger vår viktade återstående
hyresavtalstid. Utöver vår specialisering mot ett tillgångsslag
gör vår starka likviditet oss till en ännu mer attraktiv motpart i
potentiella förvärv.
Fjärde kvartalet
Transformativt förvärv i Benelux
Vi är glada över förvärvet av Forum Estates i Benelux, som
skedde genom en apportemission. Förvärvet är en strategiskt
välmatchad kombination av våra fastighetsportföljer och
utöver detta har vi skapat en plattform för ytterligare tillväxt i
Kontinentaleuropa. Forum Estates dagligvaruportfölj förvärvades
till en direktavkastning om 6,5 %, vilket är en attraktiv nivå i
Kontinentaleuropa.
Vi välkomnar medarbetarna i Benelux och de ca. 200 europeiska
investerarna i Forum Estates som nya aktieägare i Cibus. Då
vi tillträdde förvärvet i slutet av januari kommer den finansiella
effekten att synas delvis först i vår rapportering Q1 2025. Att vara
i flera marknader samtidigt ser vi som en stor fördel då detta ger
oss möjlighet att jämföra investeringsmöjligheter i flera marknader,
nu även i Kontinentaleuropa. Vi ställer oss frågan: ”Var skapar vi
bäst aktieägarvärde?” Under 2024 har vi förvärvat fastigheter i alla
våra fyra nordiska länder.
En fin affär som hamnat lite i skuggan av Benelux-förvärvet
är vårt förvärv av 31 dagligvarufastigheter i Danmark med ett
underliggande fastighetsvärde om 118 MEUR. Alla fastigheterna
är moderna och taxonomigodkända och affären bidrar till en ökad
intjäning per aktie. Genom affären blir vi en av de största ägarna
av dagligvarufastigheter i Danmark. Efter förvärven i Benelux och
Danmark står dessa två marknader för ca. 20 respektive 15 % av
Cibus driftnetto pro forma. Andelen av driftnettot som härrör från
Finland har samtidigt minskat till 51 % pro forma.
Aktivt arbete med kapital- och lånestruktur
Vi upplever ett stort intresse från både obligationsmarknaden
och bankmarknaden att finansiera bolaget vilket visar sig i bl.a.
genom lägre marginaler både på banklån och på obligationer samt
en nordisk storbank som ny långivare. Under året refinansierades
cirka 50% av banklånen och detta skedde till marginaler som är
lägre än tidigare och i linje med Cibus genomsnittsmarginal. Under
fjärde kvartalet har nya banklån för tillträdda förvärv tagits upp
och marginalen på dessa lån är lägre än Cibus genomsnittliga
bankmarginal.
Cibus har under fjärde kvartalet återköpt den sista av de
obligationer som vi under Q1 2024 aviserade att vi hade för avsikt
att lösa. Det betyder att Cibus under 2024 har refinansierat
samtliga obligationer med marginaler på 4,0-7,0 % och dessa
har ersatts med nya marginaler om 3,5-4,0 % och med längre
löptid. Efter årets slut genomförde vi en emission av en fyraårig
obligation på 50 MEUR till 2,5 % marginal, vilket är hela 1,5
%-enheter lägre marginal än emissionen på samma löptid i mars
2024, vilket jag tycker visar på den attraktivitet som bolaget
har på obligationsmarknaden. På ett år har den genomsnittliga
räntekostnaden sänkts från 4,5 % till 4,2 % mätt på periodens slut.
En hög grad av räntesäkring är viktigt för att skapa de stabila
kassaflöden som vi eftersträvar och under året har utnyttjat
räntekurvan och ingått flera attraktiva räntesäkringar på nivåer
under 2,0 %.
Hållbarhet
Cibus har under 2024 implementerat rapporteringsregelverket
CSRD. Vi har i stor utsträckning tillämpat regelverket redan i 2024
års rapport samtidigt som befintliga krav i årsredovisningslagen
upprätthålls. Cibus fortsätter utveckla hållbarhetsarbetet
i befintligt bestånd tillsammans med våra hyresgäster,
framför allt inom energiåtgärder och med vetskapen om att
dagligvarufastigheter är en viktig del av samhällets infrastruktur
och en del av det offentliga rummet.
Framtidsutsikter
Jag är stolt över vad vårt Cibus-team lyckades åstadkomma
under 2024, både inom förvärv, förvaltning och finansiering och
vi ser med tillförsikt fram emot 2025. Under året ökade vi vår
intjäningsförmåga per aktie under varje kvartal och så även under
Q1 2025 pro forma. När vi sammanfattar vad vi åstadkom under
2024 och jämför pro forma ökade vi vår intjäningsförmåga per
aktie med +9 %, vårt driftnetto mätt som intjäningsförmåga med
+37 % och värdet på fastighetsportföljen med +35 %. Vi genomför
nu det viktiga integrationsarbetet av Cibus Forum Estates och
vi ser mycket fram emot att jobba tillsammans med våra nya
kollegor i Benelux och tillsammans fortsätta ”Converting Food
into Yield” tillsammans med våra hyresgäster och partners och att
se vilka expansionsmöjligheter vi kan agera på i Benelux, i Norden
och i övriga Europa.
Stockholm i mars 2025
Christian Fredrixon, VD Cibus Nordic Real Estate
VD ORD TILL ÅR 2024
9
Affärsidé och mål
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
— Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att
successivt höja den över tid.
— Att nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 - 65 %.
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbara
direktavkastning.
Målet med nettoskuldsättningen är satt för att säkerställa
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och
betryggande sätt.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, utveckling och förvaltning av högkvalitativa
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
månadsvis. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet
innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan
att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner
samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en
förutsägbar och hållbar nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
— Verksamhetens konjunkturoberoende natur
— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för en friskare miljö och social utveckling, samt motarbetar
sociala missförhållanden och korruption. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaffärer,
fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget.
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.
3 långsiktiga åtaganden
Läs mer på sid 29 Hållbarhet
genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg
samt ha god ordning i affärerna.
genom att underlätta för hyresgäster att minska sina och slutkonsumenternas
klimatavtryck, samt nå klimatneutralitet till år 2030.
genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter
som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service,
dagligvaror och e-handelsleveranser.
STRATEGISK INRIKTNING
samarbetspartner
klimatet
marknadsplatser
Vara en hållbar
Agera för
Skapa tillgängliga
10
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa.
Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna.
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska
produkter och utvecklas stabilt över tid.
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har
varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid.
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna
marknad för såväl institutionella som privata investerare som
kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som
segmentet kan erbjuda.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och
förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin
såväl i tider av hög inflation.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig
mot den negativa effekten av e-handel.
— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som
är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av
ökad e-handel.
— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den
månadsvisa utdelningen.
— Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 5 år.
— Marknadsledande hyresgäster inom daglivaruhandeln
såsom Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema
1000, Dagrofa och Lidl som är ankarhyresgäster i cirka 97 %
av portföljens fastigheter.
— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden.
— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för
mer än 1,6 % av portföljens driftnetto.
— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga
kostnadstäckningen från hyresgästerna.
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
10
11
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2024 var 176,20 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,1 miljarder SEK.
Den genomsnittliga totala omsättningen under 2024 uppgick till drygt 56 MSEK per dag, varav 27 MSEK var på Nasdaq Stockholm.
En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2024 erhöll under 2024 en direktavkastning på 7,7 %. Cibusaktien
har haft en positiv utveckling under året och totalavkastningen blev 39 % för helåret 2024. Om utdelningen återinvesterades uppgick
totalavkastningen under 2024 till 41 % (Källa: Pareto Securities).
Börsvärde på balansdagen
11,1 miljarder SEK
Marknad
Nasdaq Stockholm
MidCap
Antal aktIeägare
55 000
Antal stamaktier på balansdagen
62 972 150
Balansdagens kurs
176,20 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
MSEKSEK
90
120
150
180
0
20
40
60
80
210
31 Dec
2022
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
— Stängningskurs (SEK) Omsättning (SEK)
12 1212 Keskustie 1, Finland12
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har cirka 55 000 aktieägare per den 31
december 2024. De 15 största aktieägarna innehar cirka 42% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december
2024 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster.
Aktieägare per den 31 december 2024
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP- fonden 4 628 211 7,3
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 7,0
Vanguard 2 892 281 4,6
Avanza Pension 2 400 011 3,8
BlackRock 2 019 606 3,2
Nordnet Pensionsförsäkring 1 871 893 3,0
Tredje AP-fonden 1 490 000 2,4
Sensor Fonder 1 334 891 2,1
Handelsbanken Fonder 1 197 930 1,9
Columbia Threadneedle 876 984 1,4
Carnegie Fonder 780 672 1,2
First Fondene 764 000 1,2
Marjan Dragicevic 650 000 1,0
State Street Global Advisors 603 002 1,0
American Century Investment Management 556 452 0,9
Summa 15 största aktieägare
26 500 812 42,1
Aktieägare, övriga 36 471 338 57,9
Totalt 62 972 150 100
Källa: Modular Finance
13
Utdelning
Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning till våra aktieägare månadsvis.
CIBUS SOM INVESTERING
13
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar
direktavkastning.
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
5,9 % DIREKTAVKASTNING VID FÖRESLAGEN UTDELNING
(Baserat på en börskurs 31 december 2024 dvs 176,20 SEK)
13
14
Fastighetsmarknadsöversikt
Norden
Den nordiska investeringsmarknaden återhämtade sig under
2024 och, jämfört med året innan, de totala investeringarna ökade
med 32% till 27 miljarder EUR. Det största segmentet i Norden var
bostäder med 30% av den totala volymen, följt av kontor (26%)
samt industri och logistik (24%). Detaljhandeln stod för 9% av den
totala volymen. Nordiska banker var aktiva inom omstrukturering
och refinansiering av kommersiella fastigheter, och den
förväntade krisen uteblev för de nordiska fastighetsinvesterarna
under 2024.
Det övergripande finansieringsklimatet har förbättrats avsevärt
tack vare återöppningen av obligationsmarknaden i Norden.
Obligationsemissioner i Norden under de senaste tolv månaderna,
där Sverige stod för den största andelen, uppgick till 13 miljarder
EUR, vilket närmar sig rekordnivån från 2021 (över 18 miljarder
EUR totalt) och var mer än dubbelt så mycket som under 2023.
Finansieringsmarknadens öppnande är en tydligt positiv signal
för fastighetsmarknaden som indikerar optimism kring fortsatt
återhämtning.
Sverige
Investeringsvolymen i Sverige ökade med 58% jämfört med
föregående år och uppgick till 11,4 miljarder EUR under 2024.
Jämfört med föregående år var tillväxten under Q4 2024 stark och
uppgick till 116%, med en total volym om 4,9 miljarder EUR. Bostäder
var det största segmentet med 28% av de totala investeringarna, följt
av kontor (27%) samt industri och logistik (19%). Samhällsfastigheter
stod för 11% och detaljhandel för 8%, medan hotell uppgick
till 3% av de totala investeringarna i Sverige under 2024. Den
svenska investeringsmarknaden gynnades av en flexibel inhemsk
investerarbas som reagerade snabbt på fallande räntor, och den
inhemska kapitalandelen var återigen hög under 2024, medan
andelen gränsöverskridande investeringar endast uppgick till 10% av
den totala investeringsvolymen – långt under femårssnittet på 24%.
Bland de största affärerna under 2024 ingick de två Castlelake-
SBB-affärerna i februari och maj, där parterna grundade och
refinansierade ett nytt samriskföretag för samhällsfastigheter,
SBB Infrastructure. Andra betydande affärer var Folksams förvärv
i Solna i december samt transaktioner av kontorsfastigheter
i Stockholms innerstad, t ex Femte Hötorgshuset, del av
Urban Escape samt runt Centralstationen. Andra betydande
affärer under 2024 var DEKA:s avyttring av Ingelsta
stormarknadsfastigheten i Norrköping till det nybildade
samriskföretaget mellan RED och Svenska Stadsbyggen, samt
Svenska Handelsfastigheters förvärv av detaljhandelsparken i
Bromma Blocks, Stockholm från CBRE IM.
Finland
Den finska fastighetsinvesteringsmarknaden vände upp under
2024 och den totala investeringen nådde 2,46 miljarder EUR,
en ökning med 8% jämfört med föregående år. Under 2024, var
industri och logistik det största segmentet med 27% av de totala
investeringarna, följt av bostäder (22%) och samhällsinfrastruktur
(22%). Kontor och detaljhandel stod för 12% respektive
9% av den totala investeringen. Internationella investerare
fortsatte att vara aktiva på den finska marknaden, och andelen
gränsöverskridande kapital var fortsatt hög med mer än hälften
av den totala investeringen (58%), något över femårssnittet
(53%). Helsingforsregionen stod för mer än hälften av den totala
investeringen under 2024.
De största affärerna under 2024 inkluderade Castlelake-SBB-
affären i februari, där parterna grundade ett nytt samriskföretag
för samhällsinfrastruktur, SBB Infrastructure, samt Blackstones
förvärv av en urban logistik portfölj från Nrep i juni och Slättös
köp av en bostadsportfölj i Helsingforsregionen från OP i juli.
Detaljhandelstransaktionerna varierade mellan olika typer av
tillgångar, där de största affärerna omfattade köpcentrum,
stormarknadsfastigheter och handelsparker. Bland de största
detaljhandelstransaktionerna under 2024 var tre av eQ
Commercial Properties Funds affärer, där fonden sålde en
stormarknadsfastighet i Esbo till Swiss Life samt avyttrade
Citymarket i Salo och Sinikallio köpcentrum i Esbo till Kesko.
Norge
Investeringsvolymen i Norge ökade med 25% från föregående år
till 6,1 miljarder EUR år 2024. År 2024 präglades av flera betydande
transaktioner, främst drivna av köpare med enbart eget kapital,
särskilt inom kontorssegmentet, där familjekontor, pensionsfonder
och försäkringsbolag dominerade marknadsaktiviteten. Kontor
var det största segmentet med mer än 40% av den totala
investeringen, medan industri- och logistiksegmentet också hade
en betydande andel av den totala investeringsaktiviteten med
27% under 2024. Handels- och bostadssektorerna stod för 12%
respektive 10% av totalen, medan hotellinvesteringar uppgick till
5% av den totala volymen under 2024.
Inom detaljhandelssegmentet kom mer än hälften av
investeringsvolymen från undersegmentet detaljhandelslager,
vilket belyser efterfrågan på detaljhandelsfastigheter med
ankarhyresgäster inom dagligvarusegmentet. Den norska
investeringsmarknaden gynnades av en flexibel inhemsk
investerarbas som reagerade snabbt på stabiliserade räntor och
det inhemska kapitalets andel av den totala investeringen var
återigen hög under 2024, medan andelen gränsöverskridande
investeringar uppgick till endast 20% av totalen. Bland de
största transaktionerna under 2024 var Entras försäljning av sin
kontorsportfölj i Trondheim till Reitan-ägda EC Dahls Eiendom,
Wilogs försäljning av 49% av sin 130 000 kvm lagerportfölj till
Nrep, samt Logisteas förvärv av KMC Properties.
CIBUS SOM INVESTERING
15
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknadsöversikt
Danmark
Den danska fastighetsinvesteringsmarknaden återgick till
tillväxt under 2024, och de totala investeringarna ökade med 14%
från föregående år till 7,1 miljarder EUR, men låg ändå långt under
toppnivåerna 2021 och 2022. Bostadssegmentet dominerade
investeringsaktiviteten och stod för nästan hälften av alla
investeringar under 2024. Industri- och logistiksegmentet fortsatte
att vara aktiv med 25% av de totala investeringarna, medan
kontors- och detaljhandelssektorerna stod för 14% respektive 7% av
investeringarna under 2024. Inhemska köpare var mer aktiva på den
danska marknaden under 2024, där 60% av den totala investeringen
kom från danska institutioner, i motsats till den historiskt höga
andelen gränsöverskridande investeringar i Danmark (femårsnittet
för gränsöverskridande investeringar är 54%).
Bland de mest betydande transaktionerna under 2024 var
Catenas förvärv av Danmarks största distributionscenter
från DSV, Viga Real Estates och Pictet Asset Managements
nygrundade samriskföretag som köpte mer än 500
bostadslägenheter från Goldman Sachs, samt Knurs Foundations
försäljning av en 50 000 kvm stor bostadsportfölj i centrala
Köpenhamn och den danska huvudstadsregionen till Pears Global
Real Estate.
Nederländerna (Cibus verksam i landet från 2025)
Under 2024 upplevde den nederländska
fastighetsinvesteringsmarknaden en betydande återhämtning
och uppnådde en imponerande investeringsvolym på
11 miljarder EUR. Denna återhämtning drevs främst av
bostadsinvesteringsmarknaden, som attraherade 37% av det
totala kapitalet. Logistiksegmentet följde tätt efter och stod
för 27% av den totala investeringsvolymen. Däremot upplevde
kontorsmarknaden en historisk låg nivå av kapitaltilldelning
och säkrade endast 15% av investeringarna. Samtidigt var
detaljhandelsmarknaden fortsatt stabil och bidrog med 10% av
den totala investeringsvolymen. En betydande förändring skedde
i investerarsammansättningen, där andelen utländska investerare
sjönk från 58% till 35%. Denna nedgång berodde främst på en
försämrad investeringsmiljö och ökad marknadsosäkerhet. Dock
ledde ett kraftigt fall i kapitalmarknadsräntan till en betydande
ökning av försäljningsdynamiken, vilket skapade en mer positiv
marknadssentiment och ökade förväntningarna inför 2025.
De tre största transaktionerna på den nederländska kommersiella
fastighetsmarknaden var alla portföljaffärer under 2024. Den
största affären var Glass-portföljen, där den kanadensiska ERES
avyttrade 3 000 bostadslägenheter till ett investerarkonsortium
lett av TPG Angelo Gordon. En annan betydande transaktion
under 2024 tog formen av ett samriskföretag mellan
pensionsfonden ABP och Greystar, som förvärvade en av de
största bostadsutvecklingarna i Leidens innerstad, med 782
enheter. Inom logistiksegmentet förvärvade Segro tre fullt uthyrda
logistiklager med mer än 170 000 kvm uthyrningsbar yta. Bland
de mest framstående detaljhandelstransaktionerna 2024 fanns
försäljningen av Rokin Plaza i Amsterdam av Vastned till det
japanska privata investeringsbolaget TTY Management. Andra
betydande affärer var Patrizias försäljning av en portfölj med
attraktiva citylägen till DBN Groep och DEKAs försäljning av en
detaljhandelspark, Plein Westermaat, i Hengelo till Corum.
Belgien/Luxemburg (Cibus verksam i länderna från 2025)
Investeringsvolymerna i Luxemburg ökade med 9% till 591
miljoner EUR år 2024. Kontorssegmentet var det största
segmentet med 363 miljoner EUR och 61% av den totala
investeringen, följt av bostäder (37%) och detaljhandel (2%).
Investeringar i belgiska kommersiella fastigheter ökade avsevärt
under 2024 till 3,9 miljarder EUR. Vid en närmare granskning
stod två stora affärer för hälften av den totala årliga volymen.
Dessa var TPG Real Estates förvärv av BE-REIT Intervest
Offices & Warehouses och SFPIM:s förvärv av en stor portfölj
med Europeiska kommissionens kontor i centrala Bryssel. År
2024 var utmanande för den belgiska marknaden, särskilt för
högkvalitativa kontorsfastigheter i Bryssel. Normalt utgör Bryssels
kontorsmarknad 40% av den totala marknaden, men den stod
för mindre än 30% av investeringsvolymen för andra året i rad,
då de institutionella investerarna höll sig på sidlinjen. Trots
detta genomfördes flera kontorsaffärer för omvandlingsprojekt.
Generellt sett dominerades 2024 av inhemska investerare,
opportunistiska affärer och off-market-transaktioner.
Källa: CBRE
Industri- och logistikfastigheter fick den största andelen
investerat kapital med ett rekord på 1,24 miljarder EUR,
motsvarande 32% av marknaden. Även utan TPG-affären översteg
logistiksegmentets investeringar det tioåriga genomsnittet.
Andra viktiga transaktioner var Blackstones förvärv av
Burstone-portföljen och Palmira Capital Partners förvärv av en
skräddarsydd fastighet i Gents hamn. Unikt för denna marknad
och ett tecken på dess likviditet var att de största affärerna
2024 alla genomfördes av internationella investerare. Andra
stora sektorer presterade i linje med den historiska aktiviteten,
med tanke på årets lägre totala investeringsvolym. Dock väckte
datacenter betydande intresse under 2024. TINC och Cordiant
kom överens om att förvärva en portfölj av Proximus datacenter
i den största affären av sitt slag i Belgien. Dessutom förvärvade
Penta Infra Nexus Data Centre i Bryssels utkant från utvecklaren
Ghelamco.
16
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknadsöversikt
Diagram 1. Transaktionsvolymer i Norden
Diagram 2. Transaktionsvolymer i Benelux
0
2008
10
20
30
40
50
60
70
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 202420232022202120202019
0
2008
5
10
15
20
25
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 202420232022202120202019
Danmark Finland Norge Sverige
Belgien Luxemburg Nederländerna
17
CIBUS SOM INVESTERING
Ekonomi
Finland
Den finska ekonomin hade ytterligare ett svagt år 2024,
med en BNP-minskning på 0,4% till följd av högre räntor
och minskad affärsaktivitet. Konsumentprisindexinflationen
sjönk ytterligare till 1,6% under 2024, och räntorna började
peka nedåt när Europeiska Centralbanken (ECB) inledde sin
räntesänkningscykel med sänkningar på totalt 100 baspunkter
efter fyra olika penningpolitiska möten. Finlands ekonomi är
känslig för ränteförändringar eftersom majoriteten av hushållens
och företagens finansiering är kopplad till lån med rörlig ränta.
Konsumtionsutgifterna påverkades ännu inte positivt av de lägre
lånekostnaderna, eftersom osäkerheten på arbetsmarknaden
begränsade återhämtningen under 2024. Arbetslösheten steg till
8,4% under året då företag minskade sina verksamheter för att
anpassa sig till den lägre efterfrågan. Ny data visar dock en tydlig
förbättring i förtroendeindikatorer i Finland, och näringslivets
förtroende har ökat inom flera sektorer, från tjänstesektorn
till industrin. Byggsektorn har fortsatt att kämpa med svag
efterfrågan från både konsumenter och investerare, vilket har
begränsat nybyggandet under 2024. Trots detta tyder den
positiva trenden i flera sektorer på en ökande optimism bland
företag om framtida ekonomiska förhållanden, vilket drivs av
stabil inhemsk efterfrågan och mer gynnsamma exportutsikter.
Förbättringen av företagens förtroendeindikatorer är ett lovande
tecken för fortsatt ekonomisk tillväxt och investeringar i Finland,
trots de fortsatta utmaningarna inom byggsektorn.
(Europeiska kommissionen)
Enligt Europeiska kommissionen förväntas Finlands ekonomi växa
med 1,5% under 2025, där inhemsk efterfrågan kommer att vara en
viktig faktor efter flera utmanande år. Inflationen förväntas sjunka
ytterligare till 1,5% under 2025. Återhämtningen går fortfarande
långsamt, men den gradvisa ökningen av export och inhemsk
efterfrågan, i kombination med fallande inflation och räntor,
kommer att driva tillväxten framåt under 2025.
Sverige
Den svenska ekonomin påbörjade sin gradvisa återhämtning
under 2024 och BNP ökade med 0,6% jämfört med föregående
år. Den svenska ekonomin är känslig för högre räntor, eftersom
en stor del av hushållens och företagens finansiering är kopplad
till lån med rörlig ränta. Även om höga räntor och minskad
efterfrågan från företag fortsatte att påverka ekonomin,
förväntas de fallande räntorna stödja återhämtningen under
2025. Byggaktiviteten var fortsatt dämpad under 2024 men
förväntas öka när ränteläget blir mer gynnsamt och lockar
tillbaka både utvecklare och hushåll till bostadsmarknaden.
Arbetslösheten nådde 8,4% under 2024 då antalet lediga jobb
minskade och företag skar ner på personalstyrkan som en följd
av den avtagande efterfrågan. Konsumenterna var försiktiga med
sina utgifter under 2024, men i takt med att lånekostnaderna
sjunker, förväntas disponibla inkomster öka, vilket kan leda till
högre konsumtion. Exporten har visat sig vara robust, trots den
blygsamma ekonomiska tillväxten i Tyskland, som är Sveriges
viktigaste exportmarknad. I november 2024 nådde ett av Sveriges
viktigaste konjunkturindex, Konjunkturbarometern, sin högsta
nivå på två och ett halvt år, medan Swedbanks Inköpschefsindex
redan överstiger 50 – en nivå som vanligtvis signalerar ekonomisk
expansion. Inflationen fortsatte att sjunka till 2,8% under 2024,
och Riksbanken inledde sin räntesänkningscykel tidigt under året,
som en av de första centralbankerna i Europa. Riksbanken ligger
före andra centralbanker med sex räntesänkningar och en total
minskning av styrräntan med 150 baspunkter i slutet av 2024.
Detta kommer att hjälpa den svenska ekonomin att fortsätta sin
återhämtning efter den milda lågkonjunkturen under de senaste
två åren.
(Europeiska kommissionen)
Sveriges ekonomi förväntas växa med 1,8% under 2025, medan
inflationen förväntas falla ytterligare till 1,5%. Arbetsmarknaden
förväntas nå botten, och ekonomin kommer att få en skjuts av
ökad konsumtion och inhemsk efterfrågan. Återhämtningen
av den ekonomiska aktiviteten stöds av fallande räntor, där
Riksbanken ligger steget före andra europeiska centralbanker,
samtidigt som cykliska sektorer redan ser tecken på återhämtning.
Återhämtningen går fortfarande långsamt, men den gradvisa
ökningen av export och inhemsk efterfrågan, med stöd av fallande
inflation och räntor, kommer att driva tillväxten under 2025.
Norge
Den norska ekonomin har upplevt måttlig tillväxt sedan mitten av
2022, påverkad av successiva räntehöjningar, hög inflation och
dämpad internationell efterfrågan, vilket tillsammans har hämmat
den ekonomiska aktiviteten. Under 2024 växte Norges BNP med
2,4%, stöttad av en expansiv finanspolitik och styrkan i olje- och
gassektorn. Norges Bank har sedan 2021 höjt styrräntan avsevärt
för att bekämpa den höga inflationen och har hållit den på 4,5%
sedan slutet av 2023. De högre räntorna har kylt ner ekonomin
och lett till sjunkande inflation. Arbetslösheten har ökat något
från de låga nivåerna i 2022 till 4%, medan inflationen sjönk till
3,2% i slutet av 2024. Tidigare under 2024 meddelade Norges
Bank att den räknar med att sänka styrräntan i mars 2025, vilket
skulle ha en positiv effekt på tillväxten. Framöver förväntas en
ökning av den reala löneutvecklingen, tillsammans med lägre
räntor och fortsatt tillväxt i den offentliga efterfrågan, stimulera
ekonomisk aktivitet och stärka Norges ekonomiska tillväxt.
(Norges Bank)
Norges BNP förväntas växa med 2,4% under 2025, stöttad
av energisektorns styrka, ökad konsumentefterfrågan och
stabiliserade räntor. Inflationen beräknas sjunka till 2,6% under
2025, medan arbetsmarknaden förväntas förbli stram, med en
arbetslöshet under 4%. Norges Banks styrränta förväntas ligga på
4,1% vid slutet av 2025.
Danmark
Den danska ekonomin har presterat bättre än många andra
länder under såväl Covid-19-pandemin och perioden med hög
inflation, särskilt jämfört med euroområdet. Danmarks BNP
växte med 2,7% under 2024, drivet av den starka utvecklingen
inom läkemedelssektorn, som har varit en central tillväxtmotor
för den danska ekonomin de senaste åren. Enligt det danska
ekonomi departementet stod läkemedelsindustrin återigen
för mer än hälften av BNP-tillväxten under 2024. Fallande
energikostnader och dämpade prisökningar på varor har lett
till en snabb nedgång i inflationen under året, vilket har sänkt
både den totala inflationen och kärninflationen till nivåer under
Danmarks Nationalbanks mål på 2%. Vid slutet av 2024 låg den
totala inflationen på 1,4%, medan kärninflationen sjönk till en nivå
strax under den totala inflationen. Danmarks Nationalbank sänkte
styrräntan fyra gånger under 2024, vilket gav en styrränta på
2,60% i december. Marknadsförväntningarna tyder på att räntorna
kommer att fortsätta sjunka under 2025, och med en stabil
EUR/DKK-växelkurs kommer Danmarks Nationalbank sannolikt
att följa ECB:s framtida räntesänkningar utan att förändra
räntedifferensen. Till skillnad från många andra europeiska
ekonomier ser Danmarks framtidsutsikter mer positiva ut, främst
tack vare läkemedelssektorns fortsatta styrka. Samtidigt har den
långsammare tillväxten på viktiga exportmarknader, som Tyskland
och Sverige, skapat viss osäkerhet för den danska ekonomin.
18
CIBUS SOM INVESTERING
Ekonomi
Tabell 1. BNP-tillväxt
BNP-tillväxt 2021 2022 2023 2024 2025F*
Belgien 6,2 4,2 1,3 1,0 1,2
Luxemburg 7,2 1,4 -1,1 1,4 2,3
Nederländerna 6,2 5,0 0,1 0,9 1,6
Danmark 7,4 1,5 2,5 2,7 2,5
Finland 2,7 0,8 -1,2 -0,4 1,5
Norge 4,0 3,3 0,1 2,4 2,4
Sverige 5,7 1,6 0.0 0,6 1,8
Källa: CBRE Research, *Prognoser för 2025 är hämtade från Europeiska kommissionen (november 2024), utom för Norge där prognosen hämtats från Norges Bank (december 2024).
Prognoskällor:
https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies_en
https://www.norges-bank.no/en/news-events/news-publications/Reports/Monetary-Policy-Report/2024/mpr-42024/web-report-mpr-42024/
(Europeiska kommissionen)
Den danska BNP-tillväxten kommer att dämpas något men förbli
stark under 2025, med en tillväxt på 2,5%. Inflationen kommer
att vara under kontroll och betydligt lägre än i andra europeiska
länder. Den starka läkemedelsindustrin kommer fortsatt att stödja
den danska ekonomin och arbetsmarknaden framöver.
Nederländerna (Cibus verksam i landet från 2025)
Den nederländska ekonomin upplevde ett utmanande år 2024,
med en stagnerande BNP-tillväxt på grund av hög kärninflation
och geopolitiska osäkerheter. Nederländernas BNP ökade
med blygsamma 0,1% under året, och arbetslösheten steg till
3,8% när företag anpassade sig till förändrade förhållanden.
Den totala inflationen förblev hög, främst drivet av en löne-
prisspiral och höjda punktskatter på alkohol och tobak. ECB:s
räntesänkningar gav en viss lättnad, men konsumentutgifterna
ökade inte märkbart på grund av fortsatt osäkerhet. Trots
lägre lånekostnader stärktes dock konsumentförtroendet av
löneökningar och ökad köpkraft. Den nederländska ekonomin
kommer att fortsätta växa, men globala geopolitiska spänningar
skapar betydande osäkerhet och utgör ett växande hot mot
ekonomin. Ändå är framtidsutsikterna positiva, främst på
grund av ökad inhemsk efterfrågan. Konsumtionsutgifterna
förväntas öka särskilt under andra halvåret 2025, tack vare högre
hushållsinkomster.
(Europeiska kommissionen)
Den nederländska ekonomin förväntas växa med 1,6% under 2025,
främst drivet av ökad inhemsk efterfrågan. Konsumtionsutgifterna
väntas stiga, särskilt under andra halvåret, till följd av högre
hushållsinkomster. Inflationen beräknas dock stanna kvar över
det önskade målet på 2% för att ligga på 2,5% under 2025. Globala
geopolitiska spänningar fortsätter att utgöra en risk för ekonomin,
vilket skapar osäkerhet kring handelsflöden och ekonomisk
tillväxt.
Belgien/Luxemburg (Cibus verksam i länderna från
2025)
Den belgiska ekonomin visade sig vara relativt motståndskraftig
under 2024, med en förväntad tillväxt på 1,0%, vilket var högre
än genomsnittet i Europa. Privatkonsumtion bidrog till tillväxten,
tack vare en ökning av hushållens disponibla inkomster genom
automatisk indexering. Offentliga investeringar och konsumtion
påverkade också tillväxten positivt, särskilt genom ökad
aktivitet inom infrastruktur, försvarsprogram och sjukvård.
Tjänste- och byggsektorerna upplevde en positiv tillväxttrend.
Däremot var företagsinvesteringarna mer återhållsamma på
grund av den allmänna ekonomiska osäkerheten och den svaga
efterfrågan, samtidigt som nettoexporten föll med 4,7% över
flera sektorer. Utsikterna för nya handelstullar kan ytterligare
försvåra en återhämtning. Industrisektorn tyngdes av en
normalisering av läkemedelsproduktionen och nedläggningar
av produktionsanläggningar, särskilt inom fordonsmontering.
Arbetsmarknaden förblev relativt stabil, med en arbetslöshet
på 5,8% vid slutet av året, en marginell ökning jämfört med
föregående år. Sysselsättningstillväxten har dock avtagit,
med endast 13 000 nya jobb skapade under 2024. Den nya
koalitionsregeringen förväntas fokusera på strukturella reformer
för att öka sysselsättningen samt genomföra en skattereform.
I genomsnitt steg konsumentpriserna (HKPI) med 4,3% under
2024, en av de högsta nivåerna i Europa. Kärninflationen var
dock betydligt lägre. Inflationsökningen berodde främst på högre
energipriser efter att stödpaket löpt ut, samt i viss mån på högre
livsmedelspriser från ökade punktskatter.
Luxemburgs BNP växte med måttliga 1,4% under 2024, medan den
totala inflationen sjönk till 2,2%. Arbetslösheten ökade något till
5,8% under året.
(Europeiska kommissionen)
Trots vissa nedsiderisker, särskilt inom investeringar och
handel, förväntas Belgiens BNP växa med 1,2% under 2025.
Generellt beräknas arbetslösheten förbli stabil på 5,7%, och
sysselsättningen i landet väntas öka. Europeiska kommissionen
förutspår en dämpning av konsumentpriserna under 2025 och att
den totala inflationen minskar till 2,9%. Luxemburgs BNP-tillväxt
väntas öka till 2,3% under 2025, stödd av sjunkande räntor och
ökad ekonomisk aktivitet i andra europeiska länder. Inflationen
förväntas stabiliseras ytterligare, och arbetslösheten förväntas
minska något i takt med att arbetsmarknaden får medvind från
den ökade ekonomiska aktiviteten.
19
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj
som Cibus ägde per 1 januari 2025 för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller
andra resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 jan
2024
1 apr
2024
1 jul
2024
1 okt
2024
1 jan
2025
Förändring
(1 jan 2025 -
1 jan 2024)
Hyresintäkter 121 600 121 900 122 500 122 900 130 300
Fastighetskostnader -7 800 -7 800 -7 800 -7 800 -8 000
Driftnetto 113 800 114 100 114 700 115 100 122 300 +7 %
Administrationskostnader -8 520 -8 520 -8 550 -8 620 -9 830
Finansnetto* -51 510 -51 300 -50 950 -50 370 -50 600
Förvaltningsresultat 53 770 54 280 55 200 56 110 61 870
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 600 -2 540 -2 460 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 51 680 52 660 53 650 59 610
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 3 155 2 840 2 840 2 650
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation
54 325 54 835 55 500 56 490 62 260
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation EUR**
0,95 0,96 0,97 0,99 0,99 +4 %
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission vid utnyttjande av teckningsoptioner 1 april 2024 på 1 396 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 247 536 aktier. Den 10
september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82 074TEUR som skall användas för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade
per 1 oktober 2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat på det nya
antalet aktier (62 972 150 aktier).
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av engångskaraktär) samt övriga
fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2025 utifrån gällande hyresavtal.
— Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, prestationsbaserade
ersättningar mm är inte medtagna.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska
verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % eekt
Driftnetto 1 januari 2024 113 800
Eekt av förändringar i fastighetskostnader 410 +0,4 %
Eekt av förändringar i beläggning -2 145 -1,9 %
Eekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 2 179 +1,9 %
Eekt av övriga förändringar -224 -0,2 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2025 114 020 +0,2 %
Valutaeekt -40 0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 8 320 +7,3 %
Driftnetto 1 januari 2025 122 300 +7,5 %
Kommentarer avseende den aktuella
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande
förvaltningsresultat per aktie exkl ej
kassapåverkande poster har för de
kommande tolv månaderna per 2025-01-
01 jämfört med tolvmånadersperspektivet
per 2024-01-01 ökat med 4 %. Detta på
grund av högre hyresintäkter till följd av
förvärv.
20
VERKSAMHET
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema
1000, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Coop Danmark, Salling Group, ICA och
Axfood. I diagrammen nedan visas hur driftnettot är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är ankarhyresgäst, samt
hur hyresintäkter är fördelat mellan hyresgäster.
Grafen visar hur driftsnettot fördelar sig på fastigheter där de olika dagligvaru- och
dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster.
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Dagrofa
Lidl
Coop Denmark
Salling Group
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Dagrofa
Coop Denmark
Lidl
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
4%
3%
5%
5%
7%
11%
19%
32%
3%
4%
3%
2%
1%
1%
3%
3%
4%
4%
5%
7%
10%
17%
28%
15%
2%
1%
1%
2%
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst Hyresintäkter per hyresgäst
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden hittills
varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 4,9 år.
Ungefär 57 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 gäller tillsvidare, vilket betyder att hyresgästen, och i vanliga fall
även hyresvärden kan säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för
fastighetsägaren.
0
5
10
15
20
MEUR
2034-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
Genomsnittlig återstående avtalstid 4,9 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal
21
Fastighetsbestånd
VERKSAMHET
21
Allmän översikt
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd av 483 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i
Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 68 % av portföljens driftnetto härrör sig från fastigheter i Finland, 14 % från fastigheter i
Danmark, 14 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för
verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 84 % av hyresintäkterna och har genomsnittlig
återstående avtalstid på 5,4 år.
Fastighetsbestånd i Finland
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd i
Finland av 264 butiksfastigheter med en uthyrningsbar area om
710 400 kvm. Fastighetsportföljens genomsnittliga återstående
löptid per den 31 december 2024 i Finland var 4,5 år. Över
90 procent av driftnettot i Finland kommer från fastigheter
där Kesko, Tokmanni, S-gruppen eller Lidl är ankarhyresgäst.
Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till
exempel HalpaHalli. Ankarhyresgästerna stod för drygt 84 %
av hyresintäkterna från dagligvaruhandelsfastigheter och hade
duration på 4,9 år. Koncernens fastigheter i Finland ligger i över
120 olika orter, majoriteten i södra och sydvästra delen av landet.
Fastighetsportföljen omfattar fastigheter belägna i alla av Finlands
tio största städer, vilket skapar en sund plattform.
Fastighetsbestånd i Sverige
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsportfölj i Sverige
av 133 fastigheter, med uthyrningsbar area om 177 400 kvm. I
Sverige var fastighetsportföljens genomsnittliga återstående löptid
i slutet av 2024 ca. 5,1 år. 100 procent av driftnettot härrör från
fastigheter där Coop, ICA, Axfood eller Lidl är ankarhyresgäst och
deras genomsnittliga duration var 5,6 år. I Sverige ligger majoriteten
av fastigheterna i södra och mellersta Sverige.
.
Fastighetsbestånd i Norge
Per den 31 december 2024 bestod Cibus norska fastighetsbestånd
av 22 butiks- och dagligvarufastigheter med en uthyrningsbar
area om ca 29 000 kvm. Den norska portföljens genomsnittliga
återstående löptid på hyreskontrakten var 6,9 år i slutet av
2024. Största ankarhyresgästerna är Norgesgruppen (Kiwi, Spar
och Meny), REMA 1000 och Coop Norge som tillsammans står
för 87 % av de årliga hyresintäkterna. De flesta fastigheterna i
Cibus norska portfölj är belägna i södra Norge i eller i närheten
av städer som Drammen, Halden, Kristiansand, Moss och
Sandefjord. Övriga fastigheter är lokaliserade i Stavangerregionen,
Trondheimsregionen samt i Bodöregionen.
Fastighetsbestånd i Danmark
Per den 31 december 2024 bestod Cibus danska
fastighetsbestånd av 64 handelsfastigheter med en uthyrningsbar
yta om 113 100 kvm. Den genomsnittliga återstående löptid på
hyreskontrakten i slutet av 2024 i Danmark var 5,5 år. De största
hyresgästerna är Rema 1000, Dagrofa med butiksvarumärken
Spar och Meny, Salling Group med butiksvarumärke Netto,
samt Coop Danmark. De fyra ankarshyresgäster står för
ungefär 81 % av hyresintäkter. Majoriteten av fastigheter ligger i
Köpenhamnsområde och övriga Själland.
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående
löptid, år
Ankarhyregästens
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens
andel av hyran
Kesko 146 277 709 4,1 4,4 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,5 4,8 85 %
Coop Sverige 116 130 474 5,2 5,5 95 %
S-gruppen 38 68 857 6,0 6,5 80 %
Rema 1000 21 30 537 5,9 6,8 80 %
Dagrofa 12 33 889 4,1 6,1 80 %
Lidl 7 42 138 5,8 7,3 75 %
Coop Danmark 13 22 427 5,7 6,4 88 %
Salling 15 17 757 8,0 8,2 97 %
Norgesgruppen 10 13 476 7,4 7,8 92 %
ICA 12 16 722 3,7 3,7 95 %
Axfood 4 19 725 7,2 7,9 79 %
Övrig dagligvaruhandel 16 47 917 4,4 5,3 80 %
Övrig handel 20 67 214 2,7 n/a n/a
Portföljen total 483 1 029 869 4,9 5,4 84 %
22
VERKSAMHET
Portföljdiversifiering
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för
en större andel än 1,6 % av portföljens totala
driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild
fastighet.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-
3 000 kvm) svarar för merparten av
livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark
och Norge och utgör den butikstyp som
dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 122,3 MEUR
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 januari 2025.
3%
10%
10%
22%
54%
Mellanstor livsmedelsbutik
Lågprisvaruhandel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
Antal fastigheter 483
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 030
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 132
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 122,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,9
22
23
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning
i hela Norden och fr o m 2025 även i Benelux.
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
NEDERLÄNDERNA
BELGIEN
LUXEMBURG
Fastighetsportföljen har en stark koncen-
tration till tillväxtorter, och majoriteten av
fastigheter ligger i södra och sydvästra
Finland, södra och mellersta Sverige, i södra
Norge samt på Själland i Danmark, kring de
största städerna. I varje ort har fastigheter-
na generellt ett mycket bra mikroläge, nära
bebyggelse i tätortscentrum. Liksom fallet
med många andra industriländer genomgår
de nordiska länderna en nationell urbanise-
ring, där landsbygden avfolkas och de större
städerna växer. Under första kvartalet 2025
förvärvade Cibus Forum Estate med 149
fastigheter i Benelux.
Kartan visar fastigheternas geografiska läge.
VERKSAMHET
Fastigheter som tillträds
under Q1 2025
24
Den fysiska detaljhandeln har varit under tryck från e-handeln
då allt fler konsumenter väljer att handla över nätet. Detta
gäller dock inte segmentet livsmedelshandel och dagligvaror
där e-handelns andel av den totala handelsvolymen i Norden är
fortsatt relativ låg av total volym. Lägst volym av e-handel har
Norge med 2,2 % e-handel av total livsmedelhandel. Finlands
andel är 3,1 % och Sveriges andel ligger fortsatt stabilt på 4,1%.
Högst andel e-handel av livsmedel har Danmark med 6,5% av total
handel. Då ingår en del onlinehandel av alkoholhaltiga drycker.
Onlinehandel för livsmedel har länge präglats av dålig lönsamhet.
Dagligvarubranschen har låga marginaler och höga kostnader
för packning och distribution av ofta kylda livsmedel ut till
konsument som gör det olönsamt för butiken/e-handlaren att
leverera varan hem till konsumenten. Oavsett hur effektivt
varuplocket är blir det dyrt att köra hem varorna till kunden.
En kostnad som troligen inte kommer att gå ner med tanke
på uppmärksamheten runt arbetsmiljön för varubuden och
med tanke på ökad hänsyn till transporternas klimateffekter.
Mervärdet som hemleveransen innebär är inget som fler än några
procentenheter av kunderna är villiga att betala för.
Kunder som handlar livsmedel på nätet uppmanas ofta att hämta
ut varorna i anslutning till butiken, så kallad click & collect för
att hålla nere transportkostnaderna. Click-& collects andel av
e-handeln ligger mellan 40-50% av total e-handeln i Norden.
Undantaget är Norge där click & collects andel är 30% till följd
av aktören Oda's förhållande stora andel av online e-handel.
Livsmedelsbutikerna är ofta ett distributionsnät för övrig
e-handel. När kunderna hämtar sina livsmedel hos butiken är
det naturligt att även hämta övrig e-handel. Detta är något som
livsmedelsbutikerna ser som positivit då antalet potentiella
kunder till den fysiska livsmedelsbutiken ökar. Oaktad hur de
framtida köpmönster kommer se ut för den fysiska handeln och
e-handel så lär Cibus affärsmodell stå stark.
Källa: Sverige Dagligvaruhandeln (2024), Finland PTY & Ada insights
(2024), Norge Dagligvarufasiten (2023) och Danmark Statistics och
Denmark & Statista (2023). Nils Bohlin
E-handelns inverkan
på Cibus affärsmodell
VERKSAMHET
Dagligvarumarknaden är motståndskraftig mot e-handel och kan i
själva verket gynnas av e-handeln tack vare det distributionsnät som
butikerna tillhandahåller.
24
25
Cibus portfölj pro forma inkl Forum
Estates och övriga förvärv
Nedan visas Cibus fastighetsportfölj pro forma Q4 2024
inklusive förvärv tillträdda senast den 19 februari 2025.
VERKSAMHET
Informationen nedan utgår ifrån Cibus portfölj per sista december 2024 och adderar alla förvärv tillträdda senast den 19 februari 2025 inklusive
förvärvet av Forum Estates. Antal fastigheter uppgår pro forma till 642 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2,4 miljarder EUR. Driftnettot
utgår ifrån Cibus intjäningsförmåga med tillägg för tillträdda förvärv senast den 19 februari 2025. Med dessa förvärv ökar driftnettot med 37%
till 155,7 MEUR och kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader hybridobligation med 9% till 1,04 EUR per aktie jämfört med 1 januari 2024.
Genom dessa förvärv får Cibus portfölj en ökad diversifiering. Förvärven innebär även en ökad hyresgästdiversifiering och inkluderar de stora
livsmedelshandlarna i Europa. Andelen av Cibus driftnetto som kommer ifrån dagligvaruhyresgäster blir efter förvärven 81 % (tidigare 84). 94 %
(tidigare 97) av Cibus fastigheter har en dagligvaruhyresgäst som ankarhyresgäst.
Finland Danmark Belgien Sverige Nederländerna Norge Luxemburg
Hyresintäkter per hyresgäst Driftnetto per land
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Coop Denmark
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Salling Group
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
6%
19%
5%
8%
4%
4%
3%
3%
22%
14%
2%
1%
Fastighetsvärde per land
5%
3%
16%
46%
17%
11%
5%
3%
15%
51%
15%
11%
Intjäningsförmåga pro forma
TEUR 1 jan 2024 1 jan 2025 1 Jan 2025
+ förvärv
Jämfört med
1 jan 2024
Hyresintäkter 121 600 130 300 166 300
Fastighetskostnader -7 800 -8 000 -10 600
Driftnetto 113 800 122 300 155 700 +37 %
Administrationskostnader -8 520 -9 830 -13 350
Finansnetto -51 510 -50 600 -63 770
Förvaltningsresultat 53 770 61 870 78 580
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 260 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 59 610 76 320
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 2 650 2 650
Summa kassapåverkat resultat inkl kostnader hybridobligation 54 325 62 260 78 970
Kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader hybridobligation EUR*** 0,95 0,99 1,04 +9 %
Antal utestående aktier 57 246 140 62 972 150 76 286 045
2626
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke-säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 31
december 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 1 138 121 TEUR (1 065 972) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,2 % (4,5), en
genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,2 år. Under 2024 har de räntebärande skulderna
ökat med 72 149 TEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar, varav 43 270 TEUR avser ökad volym obligationer och 28 879 TEUR
avser ökad volym banklån.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska
banker och institut, icke-säkerställda obligationslån samt hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Banklån
947 180 TEUR
Obligationer
190 941 TEUR
Hybridobligationer
30 000 TEUR
2,6%
81,1%
16,3%
Cibus finanspolicy anger att nettobelåningsgraden ska hållas i
intervallet 55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga
2,0 gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns
kovenanter som innebär att räntetäckningsgraden ska överstiga
1,50 gånger och att nettobelåningsgraden ska understiga
70%. Vid utgången 2024 var nettobelåningsgraden 58,1 % och
räntetäckningsgraden 2,2 gånger.
Stora delar av den räntebärande skulden är räntesäkrad vilket
medför att exponeringen mot rörliga räntor är begränsad. De
löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden är
trögrörliga och målet för räntetäckningsgraden bedöms kunna
uppnås även vid stigande marknadsräntor, allt annat lika.
Banklån
Cibus har goda relationer med ett flertal nordiska banker och 81,1% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31
december 2024 hade koncernen säkerställda banklån om 947 180 TEUR (918 301) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,6 % och
en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,3 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus bland annat ställt pant i fastigheterna.
För samtliga banklån med en återstående löptid understigande 12 månader pågår diskussioner om refinansiering, vilket vid utgången
av 2024 rör totalt 120 808 TEUR. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse bland
långivarna att öka sina engagemeng. Bedömningen är att refinansieringen av den vid årsskiftet kortfristiga bankskulden är slutförd runt
halvårskiftet 2025.
Under tredje kvartalet 2024 refinansierades ett banklån om 82 637 TEUR med en ny 3-årig löptid och med en lägre kreditmarginal än
föregående löptid. Under fjärde kvartalet 2024 refinansierades vidare banklån om totalt 383 815 TEUR, varav ca 8 299 TEUR avser ökad
lånevolym hänförlig till finansiering av förvärv. De nya lånen har har även de en 3-årig löptid (varav 180 000 TEUR har förlängningsoptioner
om ytterligare 2 år) med lägre genomsnittlig kreditmarginal än innan och som ligger i linje med Cibus genomsnittsmarginal. Intresset att
finansiera Cibus är stort och vi har i slutet av året välkomnat en ny långivare som är en av de större nordiska bankerna.
I och med de förvärv som tillträtts under främst under fjärde kvartalet har även nya banklån tagits upp motsvarande 57 341 TEUR med
löptider mellan 3-5 år och kreditmarginaler understigande Cibus genomsnittliga kreditmarginal.
27
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig
marginal
TEUR Genomsnittlig
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 120 808 1,7% 0 - 120 808 11% 239 756 21%
1-2 år 179 234 2,1% 0 - 179 234 16% 152 348 13%
2-3 år 600 871 1,4% 110 941 3,7% 711 812 63% 699 750 61%
3+ år 46 267 0,9% 80 000 4,0% 126 267 11% 46 267 4%
Summa 947 180 1,6% 190 941 3,8% 1 138 121 100% 1 138 121 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar, inkl upphandlade med framtida start, i form av räntetak,
ränteswappar samt lån som löper med fast ränta.
Räntekänslighetsanalys
Med hänsyn tagen till räntesäkringar som har en återstående löptid under 12 månader är den momentana säkringsgraden vid utgången
av året 97%, eller omvänt är exponeringen mot rörliga räntor 3%.
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1 100 TEUR och för en ökning med 2 %-enheter
ungefär -2 000 TEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +1 600 TEUR och 2 %-enheter ungefär +5 600
TEUR årligen.
Obligationer och hybridobligationer
16,3 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 190 941 TEUR (147 671).
Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000), vilket motsvarar 2,6 % av den externa finansieringen.
Hybridobligationen redovisas som eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är
noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under 2024 har marknadsförutsättningarna varit goda och Cibus har arbetat aktivt med sin obligationsfinansiering. I februari emitterades
en grön icke säkerställd obligation om 50 000 TEUR med 3 års löptid till 3M Euribor + 4,00 %. Den följdes sedan upp i mars med två
ytterligare emissioner av gröna icke säkerställda obligationer, en om 80 000 TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor + 4,00 % och en
om 700 000 TSEK med 3,5 års löptid till 3M Stibor + 3,50 %. Det har även skett återköp, bland annat genom ett återköpserbjudande
i samband med emissionen i mars men även genom köp i andrahandsmarknaden. Under tredje kvartalet påkallade Cibus förtida
återbetalning av utestående belopp av MTN-lån 102 om 18 200 TEUR och MTN-lån 103 om 136 250 TSEK. Under fjärde kvartalet
påkallades sedan förtida återbetalning av återstoden av MTN-lån 104 om 19 700 TEUR. I och med dessa åtgärder har Cibus refinansierat
hela obligationsportföljen under året. Under inledningen av 2025 emitterades ytterligare en ny grön icke säkerställd obligation om 50 000
TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor + 2,50 % (ISIN SE0013362035).
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 22 juli 2024 och är giltigt 12
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2024-12-31.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN
lån
Förfall ESG Valuta Emitterat
belopp
Eget
innehav
Utestående
belopp
Referensränta Kredit-
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30 000 000 0 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50 000 000 0 50 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80 000 000 0 80 000 000 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700 000 000 0 700 000 000 3M Stibor 3,50% SE0021921673
* Första inlösendag 2026-09-24.
28
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
93 950 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
35 000 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
29 000 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
519 550
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20 000 2,94% 3M Euribor 2027-07-01
90 000 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35 000 3,03% 3M Euribor 2027-07-15
30 000 2,97% 3M Euribor 2027-09-29
70 000 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
245 000
Belopp TSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
100 000 3,20% 3M Stibor 2026-01-08
50 000 3,19% 3M Stibor 2026-01-08
435 000 3,48% 3M Stibor 2027-07-15
265 000 2,89 % 3M Stibor 2027-10-02
850 000
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar per 2024-12-31.
Ränteswappar med framtida start
Belopp TEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
67 500 2,06% 2025-06-16 2027-12-30
38 000 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
105 500
Belopp TSEK Betalar fast Startdatum Förfallodatum
450 000 1,99% 2025-03-04 2027-09-15
111 000 1,86% 2025-03-04 2027-09-15
561 000
Räntetak med framtida start
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
67 500 1,90% 2025-06-16 2027-12-30
67 500
Belopp TSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210 000 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210 000
29
Vi tillhandahåller hållbara
marknadsplatser
HÅLLBARHET
Cibus målsättning är att vårt fastighetsägande i lättillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser ska bidra till utveckling och förbättring
för människor, miljön och samhället. Vi utgår från att verksamheten gör avtryck i miljön och på människor, och att det sätt vi agerar
på internt och i affärstransaktioner påverkar relationer med affärspartners, investerare, kunder och medarbetare. Inom tre strategiska
hållbarhetsområden: miljön, människor och affärsetik, gör vi därför särskilda prioriteringar för att nå vår målsättning.
I denna hållbarhetsrapport redogör vi för hur vi styr hållbarhetsarbetet, hur vi identifierat vår påverkan och risker och möjligheter
genom en dubbel väsentlighetsanalys samt för detaljerad information kring våra policyer, åtgärder, mål och uppföljning inom enskilda
hållbarhetsområden.
29
30
ESRS 2 Allmänna upplysningar
BP-1, BP-2
HÅLLBARHET
Om hållbarhetsrapporten
Cibus har frivilligt under 2024 börjat rapportera
hållbarhetsarbetet i enlighet med CSRD (Corporate Sustainability
Reporting Directive) och dess rapportstandard ESRS (European
Sustainablity Reporting Standards). Vi har i största möjliga
utsträckning tillämpat regelverket i 2024 års rapport samtidigt
som den ska möta befintliga krav i årsredovisningslagen.
Strukturen och åtskilliga upplysningar såsom genomförandet av
dubbel väsentlighetsanalys skiljer sig från tidigare rapporter.
Rapporten omfattar Cibus verksamhet på konsoliderad nivå
i enlighet med den finansiella rapporteringen och exkluderar
förvärv i exempelvis Benelux som slutförts efter årsskiftet. Cibus
hela värdekedja har beaktats vid väsentlighetsanalysen, samt i
relevanta fall vid fastställandet av policyer, åtgärder, mål och mått.
I årsjämförelser av nyckeltal har inga justeringar skett av förvärv.
Inga undantag har utnyttjats för informationsgivning avseende
viss information kring immateriella rättigheter, know-how eller
innovationer (ESRS1, avsnitt 7.7), eller upplysningskravet 19a.3 och
29a.3 i 2013/34/EU. Framåtblickande uppgifter är preliminära.
Cibus rapporterar också sitt hållbarhetsarbete i enlighet med
EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines
(4 edition, 2024).
Rapportkvaliteten på klimatutsläpp och energiförbrukning
förbättras ständigt. Faktisk energiförbrukning samt energimix
i såväl egna energiinköp som hyresgästernas inköp utgör i allt
högre grad grund för beräkningar. I den finska fastighetsportföljen
som utgör Cibus enskilt största marknad baseras utsläpp och
förbrukning i mycket hög grad på faktiska data.
Revideringar av tidigare rapporterade uppgifter Förklaring sida
Energiförbrukning i fastigheter för år 2023 ESRS E1 s 45
GHG beräkning Scope 3, kat 13 hyresgästers energiinköp, för år 2023 (beräkningsmetod) ESRS E1 s 44
Upplysningskrav enligt ESRS i andra delar av officiella årsredovisningen Sida, del av årsredovisning
GOV-1
§21a Antal styrelseledamöter,
§21b Information om arbetstagarrepresentanter
§21c Styrelsens erfarenheter och kompetens
§21e Andel oberoende styrelseledamöter
§22a Medlemmar i styrelse och ledning
§22b Valberedningens urvalskriterier, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
78, bolagsstyrningsrapport
78, bolagsstyrningsrapport
78, 79 bolagsstyrningsrapport
78, bolagsstyrningsrapport
79-80, bolagsstyrningsrapport
74-75, 78, bolagsstyrningsrapport
GOV-3
§29 a Incitamentssystem 85, förvaltningsberättelsen
GOV-5
§36 Upplysning om huvuddelar i sitt system för riskhantering och intern kontroll med avseende på
processen för hållbarhetsrapportering
75-76, bolagsstyrningsrapport
SBM-1
§40 b Nettointäkter
§42 a Affärsmodell
83, förvaltningsberättelsen
83, förvaltningsberättelsen
G1.GOV-1
§5 a Ansvar för affärsetik hos styrelse och ledning
§5 b Sakkunskaper inom ledning och styrelse avseende affärsetiska frågor.
74-75, bolagsstyrningsrapport
78-80, bolagsstyrningsrapport
31
Hållbarhetsexpertis och väsentliga frågeställningar under 2024
Några av de hållbarhetsfrågor som Cibus ledning och styrelse särskilt behandlade under 2024 var fokus på hållbarhetslänkad finansiering
samt förberedelser för hållbarhetsrapportering i enlighet med CSRD.
Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag samt nytillträdd vd från andra fastighetsbolag med höga
hållbarhetsambitioner bidrar till Cibus samlade hållbarhetskompetens. Extern expertis stödde genomförandet av dubbel
väsentlighetsanalys, upprättandet av rapport enligt rapporteringsstandard ESRS, bolagsstyrningsfrågor samt utveckling av Cibus
transitionsplan för netto-noll klimatutsläpp.
Rekrytering av en Head of Sustainability med ansvar för strategiskt och operativt hållbarhetsarbete planeras att ske under 2025.
(för G1.GOV-1 §5 a,b, se Bolagsstyrningsrapport s 74-75)
Styrning av hållbarhetsarbetet
GOV-1, GOV-2
Styrelse och ledning
Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet
Antal medlemmar Andel kvinnor, % Andel män, % Andel kvinnor i
förhållande till män
Styrelse
1
5 40% 60% 67%
Företagsledning 6 33% 67% 50%
Not: 1) Sedan årsstämma 2024.
Implementering av hållbarhet
Väsentlighets-
analys,
uppföljning och
hållbarhets-
rapportering.
information om resultat
kring mål, processer mm
information
om resultat
kring mål,
processer
mm
— Är ytterst ansvarig för Cibus agerande inom affärsetik, miljöpåverkan samt påverkan i
sociala frågor.
— Beslutar årligen om Cibus väsentliga påverkan, risker och möjligheter utifrån
väsentlighetsanalys, hållbarhetsrelaterade policyer och riktlinjer, mål samt strategi.
— Övervakar due diligence och andra processer som syftar till hantering av
hållbarhetspåverkan. Tillser att hållbarhetsrelaterade risker, såsom klimatrisker, hanteras
genom anpassningar i strategi och affärsmodell samt att tillräckliga finansiella resurser
avsätts.
— Följer årligen upp utfall av beslutade hållbarhetsmål.
— Dedikerar årligen ett styrelsemöte till hållbarhetsfrågor då resultat från intressentdialoger
diskuteras.
— Avger årlig hållbarhetsrapport.
Revisionsutskottet bereder styrelsebeslut och rapportering relaterat till hållbarhet, följer
utvecklingen på redovisningskrav, och följer regelbundet upp effektiviteten i internkontroll
och riskhantering avseende väsentliga nyckeltal.
Ersättningsutskottet bereder förslag till incitamentsystem med koppling till
hållbarhetsresultat.
Cibus hela styrelse utgår både revisions- och ersättningsutskott.
— Ansvarar för och säkerställer att hållbarhetsarbetet inom affärsetik, miljöpåverkan
samt påverkan I sociala frågor följer givna policyer och riktlinjer, och tillsammans med
hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter utgör en del av Cibus övergripande affärsstrategi.
— Beslutar årligen om åtgärdsplaner och resurser relaterat till hållbarhet I affärsverksamheten.
— Följer upp utfall mot beslutade hållbarhetsmål, interna hållbarhetsfrågor samt andra väsentliga
KPI med ledningsgruppen.
— Presenterar utfall i förhållnde till interna hållbarhetsprocesser såsom riskhantering,
personalhantering, leverantörshantering, miljöprocesser, compliance med mera för styrelsen
— Ansvarar för Cibus omställningsplan dvs de åtgärder och
insatser med vilka Cibus ska nå klimatneutralitet.
— Ansvarar för att Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor integreras
vid förvärv och i löpande förvaltning.
— För årlig kunddialog med ankarhyresgäster.
— Utvärderar ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner.
— Utvärderar leverantörer.
— Integrerar hållbarhetsaspekter vid förvärv.
— Redovisar årsvis utfallet av beslutade hållbarhetsmål, uppföljning av
interna hållbarhetsfrågor såsom medarbetarfrågor samt utfall av övriga
hållbarhetsprocesser för ledningsgrupp och styrelse.
— Ansvarar för genomförande v väsentlighetsanalys.
— Rapporterar och följer upp i årlig hållbarhetsrapport, inklusive taxonomin.
— Bidrar till Revisionsutskottets beredning av styrelsebeslut relaterat till hållbarhet.
— Mottagare av samtliga utredda visselblåsarärenden.
— Säkerställer compliance samt avstämning med revisorer.
Styrelse
Revisionsutskott
(beredande)
Ersättningutskott
(beredande)
VD
COO
CIO Danmark, Norge CIO FinlandCIO Sverige
CFO
Extern expertis
32
Policyer och tredjepartsåtaganden
Cibus har identifierat sex av de 17 globala målen som tillsammans ska bidra till
att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikhet och orättvisor i världen, främja
fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen.
— Miljö och klimat: Delmål 7:2, 13:1
— Människor: Delmål 5:5, 11:3
— Affärsetik: Delmål 12:6, 16:5
VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer. Nedanstående policyer
finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus hemsida https://www.
cibusnordic.com/investors/corporate-governance/policies/.
Policyer relaterade
till hållbarhet
Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden
Sustainability
policy and
Corporate Social
Responsibility
Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och
övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct,
Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus,
omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur
Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters
insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling
i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande
processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv,
förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter,
att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners,
leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade
samhällen). Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,
diskrimineringsgrunder.
Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats
präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt
uppföljningen av detta.
Ansluter till
— Global Compacts 10 principer
(Cibus rapporterar framsteg
enligt GCs krav, vi tillämpar
försiktighetsprincipen kring
miljömässiga utmaningar och
medverkar inte i projekt där risk
finns för att det bryta mot eller
kränk GCs principer).
— UN Guiding Principles on Business
and Human Rights inklusive stödja
och respektera internationellt
erkända principer för mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor såsom
ILOs konventioner samt också FNs
konvention mot korruption.
Följa lagar och regelverk.
Code of Conduct Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar också
de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de värderingar,
principer och riktlinjer avseende bland annat respekt för
mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och hållbar
utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom. Redogör
för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa principer.
Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor, korruption,
intressekonflikter samt arbetet mot detta.
se “Sustainability policy and Corporate
Social Responsibility”.
Environmental
Policy
Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och
åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar,
tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda
verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus
negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel
för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera sitt
klimatarbete för att långsiktigt nå klimatneutralitet i enlighet med
1,5-gradersmålet i Parisavtalet, främja en cirkulär ekonomi samt
undvika utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent
mot intressenter genom rapportering.
— SBTi – minska klimatutsläpp med
42 procent till 2030.
se “Sustainability policy and Corporate
Social Responsibility”.
Whistleblower
policy
Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion
där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera
överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk.
Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen.
Diversity Policy Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot
mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter.
Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering.
se “Sustainability policy and Corporate
Social Responsibility”.
Green Procurement
Policy
Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering och
prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål att bedriva
en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i samarbetsavtal.
se “Sustainability policy and Corporate
Social Responsibility”.
33
HÅLLBARHET
GOV3
Incitamentsystem
För samtliga ledande befattningshavare har Cibus ett incitamentsprogram där hållbarhetsrelaterade prestationer ingår.
Incitamentsystemen följer av bolagsstämman beslutade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare. En sjättedel dvs 16,7
procent av den rörliga ersättningen är kopplad till hållbarhetsmål för klimatet som utgörs av att en konkret plan för koldioxidutsläpp med
tydliga målsättningar ska etableras under 2025.
GOV5
Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering
För riskhantering och internkontroll av hållbarhetsrapportering har Cibus etablerat ett antal processer.
Utfall i beslutade hållbarhetsmål, uppföljning av interna hållbarhetsfrågor samt utfall av övriga hållbarhetsprocesser sammanställs inför
årsredovisning. Datasammanställningar av energiförbrukning och klimatavtryck i fastigheterna görs av en extern part och kontrolleras
av COO som stämmer av med övrig ledningsgrupp. Förklaringar till skillnader i utfall jämfört med tidigare år övervägs och stäms av mot
hållbarhetsplan och -mål. Inför beslut av hållbarhetsrapport sker en övergripande avstämning med revisorer.
Vi har samma styrning av hållbarhetsrapport som för finansiell rapportering. Revisionsutskottet bereder hållbarhetsrapporten innan den
tas upp till beslut hos styrelsen. I revisionsutskottets arbete ingår fokus på kvalitet och riktighet i koncernens rapportering. I sin årliga
revisionsrapport som även presenteras muntligt för styrelsen, presenterar revisorerna sina observationer från revisionen samt sin analys
av företagets internkontrollprocesser.
(för GOV-5 §36, se även Bolagsstyrningsrapport s 75-76)
SBM1
Vår strategi och affärsmodell
Cibus förvärvar, förädlar och förvaltar högkvalitativa fastigheter inom mat- och dagligvaruhandel i Europa. Våra hyresgäster utgjordes vid
utgången av 2024 i huvudsak av ledande livsmedels- och dagligvaruhandlare i Finland, Sverige, Danmark och Norge. I partnerskap med
dessa utvecklar vi fastigheterna till marknadsplatser för slutkonsumenter. De butiker vi finansierar har strategiska goda lägen, till stor del
i regioner med god befolkningstillväxt, och nås enkelt av människor där de i trygga miljöer får tillgång till dagligvaror, utlämningsställen
för varor handlade online och annan service utan att behöva företa långa bilresor.
Vår målsättning är att minska klimatavtrycket och resursförbrukningen kring våra fastigheter, att de människor som berörs av Cibus
verksamhet direkt och indirekt behandlas ansvarsfullt och att de vi har affärsförbindelser med bedriver sunda och etiska affärer.
Cibus vid utgången av 2024:
— 483 fastigheter
— 1 029 869 kvm
— 97 % av driftsnettot från fastighetsbestånd huvudsakligen uthyrt till mat- och dagligvarubutiker
Driftsnetto 116 482 TEUR under helåret 2024.
För verksamheten har Cibus en egen mindre organisation bestående av elva personer, samt ett antal leverantörer inom rådgivning,
administration, fastighetsskötsel och fastighetsservice. Vi har fullt inflytande över verksamheten i vår organisation exempelvis vilka
förvärv som genomförs. Vidare kontrollerar vi vilka leverantörer som anlitas, såsom för fastighetsutveckling och energiförsörjning i de
fall detta regleras av hyresavtalen. I fastigheterna, som vid förvärv är uthyrda på långa kontrakt, har vi liten eller ingen operativ kontroll
över uppvärmning, användning av köldmedier eller transporter till och från fastigheterna. Vi råder heller inte direkt över hyresgästernas
erbjudande av varor, öppettider och service till slutkonsumenterna. I vår strategi ingår därför att verka för en hållbar utveckling också
där vi inte äger besluten genom att ha ankarhyresgäster med egna höga hållbarhets- och klimatambitioner och genom dialog och
samarbeten understödja deras hållbarhetsarbete, vilket bland annat innebär att vi tillsammans utvecklar klimatsmarta marknadsplatser.
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal”, s 56)
34
HÅLLBARHET
Primära intressent-grupper Hur vi för dialoger Intressenternas insikter och
förväntningar 2024
Exempel på insatser
Medarbetare — Medarbetarsamtal, årliga.
— Interna möten, regelbundna.
— Medarbetarundersökning, årliga.
— Utbildningar i regelverk och
policyer, årliga samt vid behov.
— Goda arbetsförhållanden med
utvecklingsmöjligheter.
— Flexibla
arbetsplatsarrangemang.
— Adekvata löner.
— En långsiktig arbetsgivare
som agerar ansvarsfullt.
— 61 timmars utbildning 2024.
— Friskvårdsbidrag och
hälsoundersökningar.
— Verksamhetsstyrda löner.
— Incitamentsystem som inkluderar
miljömässiga aspekter.
Investerare — Enskilda möten och
presentationer, vid behov.
— Kvartalspresentationer.
Årsstämma.
— Ambitiösa klimatmål
samt cirkulärt synsätt.
Hög energieffektivitet.
Fastighetsbestånd med
motståndskraft mot
klimatförändringar.
— Säkerställd social hållbarhet i
värdekedjan såsom mänskliga
rättigheter och adekvata
löner, ökad service och dialog
med lokalsamhällen.
— Transparens för stärkt
trovärdighet. Bibehålla stark
affärsetik.
— Omställningsplan och klimatmål
godkänd av SBTi.
— Rapportering enligt EPRA
Sustainability Best Practice
Recommendations.
— Årlig genomgång av policyer
med medarbetare.
Hyresgäster — Hyresgästmöten, vid behov samt
vid förvärv.
— Hållbarhetsdialog, årlig.
— Kundundersökning, vid behov.
— Förnybar energi via
hyresavtal, utbyggnad
av solpaneler. Ökad
energieffektivitet och
motståndskraft mot
klimatförändringar i
fastigheterna.
— Ökad service och dialog med
närsamhällen.
— Engagemang, snabba tillstånd
för om- och utbyggnad.
— Inköp av 100% fossilfri elektricitet
till hyresgäster.
— Uppgraderingar av fastigheter till
högre energiklasser genom bl a
byte till LED.
Leverantörer och
affärspartners
— Leverantörsupphandling, vid
behov.
— Rapportering och feedback,
kvartalsvis.
— Förbättrad energieffektivitet,
tillämpa ett cirkulärt synsätt
vid renoveringar.
— Medvetenhet kring adekvata
löner och mänskliga
rättigheter i värdekedjan, och
en tydlig transparens kring
exempelvis CSDDD.
— Stark affärsetik.
— Rättvis utvärdering och
uppföljning av leverantörer.
— Rättvisa betalningsrutiner.
Miljön — Indirekt via vetenskapliga bevis,
studier.
— Neutral miljöpåverkan. — Investeringar i solpaneler, utbyte
av olje- och gaspannor mot
bergvärme.
— Renoveringar för att förlänga
fastigheternas livslängd.
Anställda i värdekedjan — Indirekt via leverantörer, vid
leverantörsutvärdering.
— Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Säkerställda goda
arbetsvillkor, exempelvis
adekvata löner och respekt
för mänskliga rättigheter.
— Prioritering av leverantörer
som möter våra krav på goda
arbetsvillkor.
— Visselblåsarfunktion.
Närsamhällen — Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Tillgång till handel och
servicefunktioner, exempelvis
elbilsladdning.
— Avtal om laddinfrastruktur i 50
nya butikslägen 2024.
— Investeringar i dagligvarubutiker
som utgör en social infrastruktur.
Slutkonsumenter — Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Tillgänglighet till säkra
marknadsplatser.
— Tillgång till handel och
service.
— Uppföljning av möjliga
skadeincidenter i
hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
SBM2
Intressentdialoger
35
Vårt hållbarhetsarbete utgår från hur vi påverkar människor och miljön i hela värdekedjan. Vi har två kategorier intressenter. Dels de som
direkt och indirekt påverkas av vår verksamhet i värdekedjan eller som kan inverka på vår måluppfyllnad, såsom anställda, hyresgäster
och miljön. Dels av användare av vår hållbarhetsinformation såsom investerare. Regelbundet hålls dialoger med olika intressentgrupper,
antingen direkt eller via representanter exempelvis konsumenter som besöker butiker och vars synpunkter framkommer via
hyresgästerna. De hjälper oss att bedöma allvarligheten och nyttan i vår påverkan, värdera hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter
samt tillvarata hur intressenterna uppfattar våra hållbarhetsinsatser. Vår återkoppling om våra hållbarhetsprioriteringar och åtgärder sker
i samband med dessa dialoger samt via andra kommunikationskanaler exempelvis kvartals- och årsrapportering.
Anpassningar av strategin
Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till
strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Under 2024 genomförde vi i samband med dubbla väsentlighetsanalysen
särskilda djupintervjuer med investerare, leverantörer samt hyresgäster, vars insikterna kommer att bidra till vårt strategiska
hållbarhetsarbete framgent, såsom:
Miljön- För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga investeringar i energieffektivitet
och klimatanpassning.
Människor- Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena.
Affärsetik- För att stärka förtroendet bör vi utnyttja vårt inflytande över vissa intressenter och på så sätt säkerställa en mer transparent
rapportering.
Vår värdekedja
HÅLLBARHET
VÄRDE
KEDJA
UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS
AKTIVITETER VÄRDEKEDJAN
Utvinning,
produktion och
transport av
material
Planering Byggnation
Användning av
fastigheterna
samt verksamhet
Rivning och
sluthantering
Fastighets-
förvaltning
och underhåll
Drift i stenbrott,
gruvor, skogs-
avverkning.
Materialförädling.
Service,
entreprenörer.
Logistik och
transport av
material.
Tillverkning av
byggkomponenter.
Arkitekter och
ritningar för detalj-
handelsfastigheter.
Konstruktions-
ritningar.
Undersökning av
mark och geologi.
Tillstånds-
myndigheter.
Stadsplanering.
Tillstånd.
Byggnads-
entreprenörer.
Elektriker, VVS,
uppvärmning,
ventilation, AC.
Skydd och
säkerhet.
Inredning.
Avfallshantering.
Cibus verksamhet:
Anställda i två
länder.
Fastighets-
underhåll:
tjänsteleverantörer.
Byggnads-
entreprenörer: för
renoveringar.
Hyresgästers
tjänster:
avfallshantering,
utomhusmiljö.
Övriga leverantörer:
revision, jurister,
admin.
Banker:
lånefinansiering
Hyresgäster: daglig
handelsverksamhet,
övriga tjänster.
Användare:
hyresgästers
anställda och
konsumenter.
Energiförvaltning:
energioptimering,
uppföljning.
Regelefterlevnad:
säkerhet och
miljömässig
efterlevnad i
fastigheterna.
Försäkringsbolag:
fastighets- och
ansvarsförsäkring
Rivningsfirmor:
rivning av
fastigheter.
Avfallshantering
och material-
återvinning.
Miljökonsulter.
Ombyggnation,
återvinning av plats
eller fastighet.
36
SBM3
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Nedanstående visar vår väsentliga påverkan på samhället och miljön samt hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter, utifrån 2024 års
väsentlighetsanalys. Kopplingen till Cibus strategi och affärsmodell, vår motståndskraft samt hållbarhetsmål och agerande presenteras
under ämnesstandarder ESRS E1, E5, S1, S2, S3, S4 samt G1 i denna rapport.
MILJÖN
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms Tidshorisont
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Klimatförändringar
Faktisk positiv
påverkan
Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla byggnader för
sina hyresgäster genom att i största möjliga utsträckning köpa och
installera förnybar energi.
x
Faktisk negativ
påverkan
Omvandlingen av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
Faktisk negativ
påverkan
I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet,
uppvärmning, kyla).
x
Risk I fastighetsportföljen finns ett stort
investeringsbehov för att nå taxonomikravet
på gröna fastigheter som antingen kräver
högre investeringstakt eller resulterar i sämre
finansieringsvillkor.
x
Risk För att nå klimatneutralitet till år 2030
behöver butikerna byta ut sina förorenande
köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan
detta öka risken för vakanser och lägre
intäkter i Cibus.
x
Resursförbrukning
Faktisk positiv
påverkan
Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet av nybyggnation genom att
bevara fastigheternas prestanda via exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas
fastigheternas energi- och yteffektivitet.
x
Faktisk negativ
påverkan
Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.
x
HÅLLBARHET
37
SOCIALT: MÄNNISKOR OCH SAMHÄLLET
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms Tidshorisont
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Cibus medarbetare
Faktisk positiv
påverkan
Goda arbetsförhållanden
och adekvata löner bidrar
till välbefinnandet för Cibus
anställda.
x
Arbetstagare i värdekedjan
Potentiell negativ
påverkan
I det fall arbetstagare har
bristande arbetsvillkor, löner
eller saknar balans mellan
arbete och privatliv kan
deras hälsa, säkerhet och
välbefinnande påverkas
negativt.
I det fall arbetstagare har
bristande arbetsvillkor, löner
eller saknar balans mellan
arbete och privatliv kan
deras hälsa, säkerhet och
välbefinnande påverkas
negativt.
x
Potentiell negativ
påverkan
I det fall leverantörer eller
deras underleverantörer
brister i att följa Cibus
uppförandekod finns risk för
ett oetiskt beteende såsom
olika typer av tvångs- eller
obetalt arbete.
x
Samhällen
Faktisk positiv
påverkan
Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva
dagligvarukedjor bidrar Cibus till att göra matbutiker och
service tillgängliga i olika stadsdelar och på mindre orter.
x
Potentiell negativ
påverkan
Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela samhällen. x
Konsumenter och slutanvändare
Potentiell negativ
påverkan
Bristande fastighetsunderhåll
eller bristande efterlevnad
av säkerhets- eller
användningsföreskrifter kan
leda till att människor som
nyttjar fastigheten utsätts för
hälso- eller skaderisker.
x
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms Tidshorisont
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Affärsetik
Faktisk positiv
påverkan
Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder vilket förstärker den
positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet genom hela värdekedjan.
x
Faktisk positiv
påverkan
Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens och ansvar. x
Faktisk positiv
påverkan
Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer efterlevnaden av nationella och
internationella regelverk, vilket minskar legala och finansiella risker.
x
HÅLLBARHET
38
IRO1
Väsentlighetsanalys
En central del av vår anpassning till CSRD är genomförandet av en dubbel väsentlighetsanalys i enlighet med ESRS och EFRAGs
Implementation Guidance Materiality Assessment (December 2023) under 2024 vilket är en mer omfattande process jämfört med tidigare
analys. Merparten av Cibus ledningsgrupp deltog vid genomförandet som leddes av en extern konsultfirma.
I analysen identifierade vi områden och aktiviteter i värdekedjan som påverkar miljön, människor och affärsetik och som förorsakas eller
understöds av vår verksamhet alternativt kan kopplas till den i kort, medellång och lång sikt. Vi analyserade vårt fastighetsbestånd
utifrån en rad olika perspektiv samt deras relation med miljön och människor, såsom dess geografiska lägen, renoveringar och
underhållsbehov samt användning. Vi analyserade också på vilket sätt våra affärstransaktioner genomförs samt med vem, och
var i värdekedjan de främsta effekterna på miljön, människor och samhället sker. Ett enklare klimatscenario användes (se ESRS E1
”Klimatanalys och risker” s. 41)
Som grund för analysen beaktade vi trender (se nedan), etablerade och nya insikter från hyresgäster och investerare samt resultat från
medarbetarundersökningar och medarbetarsamtal. För vissa intressenter såsom närsamhällena och miljön skedde ingen direkt dialog
utan vi förlitade oss på vårt branschkunnande, vetenskapliga rapporter samt de insikter vi fått från hållbarhetssamtal med hyresgäster.
Efter att all vår relevanta påverkan samt risker och möjligheter värderats och ett tröskelvärde fastställts, stämde vi av resultat och
process med revisorer. Efter godkännande av VD beslutades väsentlighetsanalysen av Cibus styrelse i november 2024. En årlig översyn
av analysen kommer att ske.
VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
HÅLLBARHET
1.
Identifiera
värdekedjan och
vår påverkan
2.
Dialog med
intressenter
3.
Cibus
väsentliga
påverkan
5.
Resultat av
väsentlighets-
analysen
6.
Beslut av
väsentlighets-
analys
4.
Cibus finansiella
hållbarhets-
relaterade risker
och möjligheter
– Affärsförbindelser,
aktiviteter och påver-
kade intressentgrup-
per kartlades med
utgångspunkt från
befintliga hållbarhet-
och verksamhetspro-
cesser samt tidigare
väsentlighetsanalys.
– Viktiga drivkrafter
identifierades med
hjälp av extern
expertis och Cibus
branschkunnande.
– En preliminär lista
med miljömässig och
social påverkan i
Cibus värdekedja
upprättades.
– Vår förståelse för
Cibus påverkan
i värdekedjan
fördjupades och
validerades av
intervjuer med några
nyckelintressenter.
– Den preliminära listan
med miljömässig
och social påverkan
kompletterades.
– Sammanställning
av all relevant
faktisk och
potentiell påverkan
översattes till ESRS
hållbarhetsområden
och underområden.
– Faktisk och
potentiell påverkan
värderades baserat
på extern expertis,
Cibus kompetens
och intressenters
synpunkter.
– Cibus väsentliga
påverkan
identifierades.
– Inom Cibus
sammanställdes
risker och möjligheter
kopplade till
hållbarhetspåverkan
i värdekedjan och
värderades.
– Påverkan, risker
och möjligheter
sammanställdes.
– Kvantitativa
tröskelvärden för
påverkan respektive
risker och möjligheter
fastställdes.
– Väsentliga
hållbarhetsfrågor
fastställdes.
– Avstämning av
process och resultet
med revisorer.
– Presentation och
genomgång med
revisionsutskottet.
– Beslut av Cibus
styrelse.
TRENDER FÖR VÅRT FASTIGHETSÄGANDE
Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i
väsentlighetsanalysen.
— Cirkularitet- bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med modultänk
och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering.
— Urbanisering- efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad energianvändning
som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende.
— Klimatfokus och energitransitionen- användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör ökad
energieffektivitet i fastigheter.
— Naturkatastrofer- högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder.
— Hyresgästers produktivitetsökning- efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö.
— Ändrad användning av marknadsplatser- konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som mötesplats
ökar i synnerhet i glesbygder.
— Transparenskrav- intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat.
MAJ 2024 JUNI 2024 SEPTNOV 2024
39
VÄRDERING OCH TRÖSKELVÄRDE
Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet
vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel
återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån
effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt.
Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall:
— 25% - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker.
— 50%- 50/50 sannolikhet
— 75%- mer troligt att påverkan sker än att den inte sker.
— 100% avser den faktiska påverkan som sker idag.
Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet
(dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet.
Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus
samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde
för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön.
Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten,
mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker
vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga
möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi.
RESULTAT
Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades: två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik.
Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till
följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i
Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3).
Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet
Faktisk
positiv
Potentiell
positiv
Faktisk
negativ
Potentiell
negativ
Möjlighet Risk
E1 Klimatförändringar
E5 Cirkulära flöden *)
S1 Egna medarbetare *)
S2 Medarbetare i värdekedjan *)
S3 Påverkade samhällen
S4 Konsumenter och slutanvändare *)
G1 Ansvarsfullt företagande
Hållbarhetsområden utan väsentlig
påverkan eller finansiell materialitet.
E2 Vatten och marina resurser
E3 Föroreningar
E4 Biologisk mångfald
Not: *) Nya hållbarhetsfrågor jämfört med tidigare väsentlighetsanalys.
HÅLLBARHET
40
Miljö
EU-taxonomin
Från och med räkenskapsåret 2024 rapporterar Cibus frivilligt utifrån EUs taxonomi, klassificeringssystemet för hållbara aktiviteter.
Grönt fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin
2024 redovisas hur väl fastighetsportföljen motsvarar taxonomins tekniska screeningkritierier för ”7.7 Förvärv och ägande av fastigheter”
vilket avser energieffektivitet som bidrar till EUs ena klimatmål, ”Begränsningar av klimatförändringar”. För att tydligt uttala oss om
fastigheternas så kallade DNSH (Do No Significant Harm) -kriterium återstår klimatanalyser av individuella fastigheter, vilka påbörjades
under 2024. Sociala och affärsetikmässiga frågeställningar, så kallade Minimum Safeguards, anses vara uppfyllda (se ESRS S1-S4
respektive G1).
Cibus taxonomigodkända fastigheter som andel av marknadsvärdet ökade till 49 procent vid utgången av 2024 jämfört med 31 procent
ett år tidigare.
Taxonomins tröskelvärde för fastighet som bi-
drar väsentligt till EUs miljömål ”Begränsning-
ar av klimatförändringar”: (EPC) A alternativt
Top 15 % i landet avseende energi-prestan-
da. För nybyggda fastigheter 10% bättre än
”nära-noll-energi-byggnad”.
Uthyrningsbar yta Antal fastigheter Marknadsvärde
kvm % av total antal % av totalt Milj EUR % av totalt
Finland EPC A eller E-talet
170, 119 eller 112 kWhE/
m2 (beroende på
fastighetstyp)
317 539 45 % 66 25 % 511 44 %
Sverige Primärenergital 83
(kWh/m2Atemp)
30 661 17 % 13 10 % 65 24 %
Norge EPC A + B 6 529 23 % 5 23 % 16 23 %
Danmark EPC A + B 100 025 88 % 58 91 % 329 89 %
Totalt 454 754 44 % 142 29 % 922 49 %
Innehåll Sida
EU-taxonomi 40
ESRS E1 Klimatförändringar 41
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 46
HÅLLBARHET
41
Klimatanalys och risker
Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv,
dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre
medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom
nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov.
Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver
hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall
vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår
verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också
utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och
i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och
Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och
-möjligheter i affärsprocesserna.
PROCESS OCH ANTAGANDEN
Väsentlighetsanalysen 2024 beaktade klimatrisker utifrån
händelser i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan
påverka egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot
klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden i
värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig ekonomisk
påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag konsulterades
externa experter medan riskerna värderades internt. Analysen
omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2 år), medellång sikt (2-5
år) och lång sikt (>5 år).
Parallellt pågår ett mer djupgående arbete med att
analysera känsligheten för fysiska klimatrisker i den del av
fastighetsportföljen som klassas som grön utifrån EUs taxonomi.
Utifrån ett optimistiskt och ett pessimistiskt klimatscenario
beaktas individuella fastigheters känslighet för ett antal olika
kroniska och akuta fysiska klimatrisker.
STRATEGI
Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår
klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har
tydliga strategier.
1. EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör
att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad
(och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med dålig
energieffektivitet).
Under 2024 har Cibus ersatt tidigare grön upplåning med
ett ramverk där upplåning sker mot taxonomins tekniska
screeningkritierier för 7.7 (se ovan EU-Taxonomin). För Cibus
kan en uppgradering av våra fastigheter till höga energiklasser
resultera i lägre finansieringskostnad.
2. Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en klimatneutral
verksamhet innebär att deras klimatförorenande köldmedier
successivt måste bytas ut vilket riskerar att försämra vissa
butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus vakansrisk, i
synnerhet i mindre butiker.
Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och
dialog med hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt
långa hyreskontrakt ökar våra förutsättningar att redan
på ett tidigt stadium identifiera de fastigheter som på sikt
kan bli olönsamma att driva vidare, vilket ger oss tid att
förbereda och utveckla beståndet. Inom ramen för vår övriga
riskhantering kommer Cibus under de närmaste åren att
förfina uppskattade kostnader för risker och dess hantering.
Värdekedja
Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga
Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Begränsning av klimatförändringar
x x Faktisk positiv påverkan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla byggnader för
sina hyresgäster genom att i största möjliga utsträckning köpa och
installera förnybar energi.
x
x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
x Risk I fastighetsportföljen finns ett stort investeringsbehov för att nå
taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre
investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor.
x
x Risk För att nå klimatneutralitet till år 2030 behöver butikerna byta ut sina
förorenande köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken
för vakanser och lägre intäkter i Cibus.
x
Energi
x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet,
uppvärmning, kyla).
x
Fastighetssektorn bidrar till en stor del av
världens koldioxidutsläpp. I Cibus domineras
den av energiinköp för uppvärmning och
elförbrukning i våra fastigheter.
ESRS E1 Klimatförändringar
HÅLLBARHET
42
Omställningsplan för att begränsa klimatförändringar
2022 fattade Cibus ett affärsstrategiskt principbeslut att
ställa om till en klimatneutral verksamhet i enlighet med
1,5-gradersmålet i Parisavtalet. I samband med detta började en
bred omställningsplan utarbetas, där SBTis (Science Based Target
Initiative) validering av Cibus klimatmål för SMF omfattande
Scope 1 och 2 att till senast 2030 ha minskat utsläpp med 42
procent utgjorde ett led i arbetet. Omställningsplanen har
successivt utvecklats och inkluderar också klimatutsläpp från
leverantörer, från hyresgästernas energiinköp och bränslen samt
våra tjänsteresor.
Åtgärderna i omställningsplanen sker i huvudsak på tre områden,
se nedan. Cibus kostnader avseende solcellsanläggningar
samt större investeringar för att höja fastigheters
energieffektiviseringar uppgick 2024 till 0,93 MEUR.
HÖJD ENERGIEFFEKTIVITET I FASTIGHETERNA
Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med
att uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och
ökad energieffektivitet. Vid utgången av 2024 utgör 44 procent
av Cibus totala fastighetsyta så kallad grön fastighetsyta utifrån
definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 24 procent
2023. Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus
arbete för en klimatneutral verksamhet.
Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt
fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort
sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda
fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser
sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen
exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker
i samråd med hyresgästen och oftast inför omförhandling
av hyresavtal. Uppgraderingstakten och investeringar i
energieffektiviserande åtgärder är i hög grad kopplad till den
förväntade förbättrade prissättningen på finansiering som detta
bidrar till (se även ”Klimatanalys och risker” ovan).
VÅRA INKÖP AV FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR ENERGI
I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 21 procent av
den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster
med 100 procent ursprungsmärkt fossilfri el. Inköpt fjärrvärme
utgjordes 2024 av förnyelsebara energislag till 99 procent jämfört
med 92 procent året innan.
Vi investerar också i solpaneler och har under 2024 byggt
solpaneler på fem av våra fastigheter. I ett fåtal fastigheter i
beståndet som har egna olje- och gaspannor sker successiva
ersättningar till andra energikällor, exempelvis bergvärme.
OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA
Hyresgästernas utsläpp i Scope 3 dominerar vårt klimatavtryck
och för att Cibus ska nå klimatneutralitet krävs att alla
våra hyresgäster köper grön energi. Dessa energival ligger
utanför Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare
omställningsplan verkar vi för att reducera dessa utsläpp
via incitament, överenskommelser med hyresgäster och
hållbarhetssamtal för att understödja hyresgästernas klimatarbete
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56). En stor andel av vår
fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner att
antingen nå klimatneutralitet med mål förenliga med Parisavtalets
1,5-gradersmål eller på annat sätt tydligt minska sitt samlade
klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad
energiförbrukning, dels förnybar energi som försörjer delar av
fastigheternas energibehov. Några exempel:
— Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570
butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker.
— Finska Kesko/K-Gruppen har de senaste fem åren minskat
butikernas energiförbrukning med 11 procent. Till 2030
ska gruppen vidta så stora energibesparande åtgärder att
förbrukningen minskar med ytterligare 10 procent.
— Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar
på sina butiker vilka svarar för cirka tio procent av gruppens
elförbrukning.
Vid utgången av 2024 hade våra hyresgäster investerat i egna
solpaneler på 44 fastigheter i Finland samt en i Danmark. Cibus
hade investerat i solpaneler på tre fastigheter i Sverige och tre
fastigheter i Finland, varav två är fastigheter där även hyresgästen
har egna solpaneler. Tillsammans genererar dessa 5 736 MWh
årligen och motsvarar en årlig utsläppsminskning med 751 tCO2.
I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer
som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har
en tydlig miljöpolicy. En väsentlig del av våra inköp avser
fastighetsunderhåll, renoveringar och byggnation vars främsta
klimatavtryck härrör från material samt bränsleförbrukning.
Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I
kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos våra partners
inom fastighetsförvaltning.
HÅLLBARHET
42
43
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
— Environmevntal Policy
— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska agera för klimatet och vidta nödvändiga åtgärder för att i enlighet med vårt mål nå klimatneutralitet i enlighet med
1,5-gradersmålet. Energiförbrukning och klimatutsläpp ska minimeras, den klimatnytta som åtgärderna resulterar i ska främjas,
klimatrisker ska hanteras. Detta görs genom:
— Satsning på 100 % energi från förnybara källor till hyresgäster.
— Ökad energieffektivitet genom planering och investering.
— Samarbeten med hyresgäster
— Dialog och prioritering vid leverantörsval
— Tillräckliga medel avsätts för riskhantering
Dessa åtgärder och aspekter ska beaktas vid förvärv, nybyggnation, i vår fastighetsförvaltning och inköp samt i våra samtal med
hyresgäster. Cibus ska agera transparent mot intressenter genom rapportering.
Mål och nyckeltal
Vi följer upp ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen men som inte målsatts. I och med de senaste två årens minskade utsläpp i
Scope 2 är klimatmålet som godkänts av SBTi uppnått.
Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 49 46 43 39 26
Yta i fastigheter med hyresgäster som har en uttalad ambition att
minska klimatavtrycket eller nå klimatneutralitet, andel av Cibus totala
fastighetsyta m2
(se även ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56)
79% 83% 82% 83% 79%
CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m2
1
28,9 26,0 23,9 20,1 24
Fastigheter med hög energieffektivitet
2
, som andel av Cibus totala
fastighetsyta m2
44% 24% 14% 15% 16%
Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. Från och med 2023 har metoden för beräkningar av energiförbrukning och CO2 förbättrats och CO2-utsläpp för
2023 och 2024 är inte jämförbara med tidigare år. 2021-2024 avser market based data, 2020 avser location based data. 2) 2020 och 2021 avser i Finland EPC A+B, i Sverige
energiklass A, B och C. Från 2022 används EU-taxonomins tröskelvärde topp 15% i landet. 2022 avser detta i Finland och Norge EPC A, i Sverige primärenergital 83 eller bättre,
i Danmark EPC A och B samt fastigheter byggda efter 2009. 2023 reviderades tröskelvärdena i Finland till E-värde<172 kWhE och i Norge till EPC A och B. 2024 reviderades
tröskelvärdena i Finland till EPC A eller E-talet 170, 119 eller 112 kWhE/m2 (beroende på fastighetstyp).
Den finska fastighetsportföljen svarar för cirka tre fjärdedelar av portföljens energiförbrukning. Den ökning av klimatutsläpp i Cibus
som redovisas för 2024 jämfört med året innan beror framför allt på använda emissionsfaktorer för att beräkna utsläpp från den del av
hyresgästers energiförbrukning som inte är fossilfri. Emissionsfaktorer för residualmix har på samtliga marknader stigit 2024 jämfört med
2023. Mätt som en oförändrad portfölj mellan två år (like-for-like) ökade energiförbrukningen med tre procent. För detaljerad information
om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal s. 58.
HÅLLBARHET
44
Klimatutsläpp i koncernen 2024 2023
4
%
förändring
2024 och
2023
2022 Beräkningsmetod
2024
Scope 1 GHG utsläpp
1
Brutto Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq) 680 887 -26% 936
Utsläpp från bränsleförbränning 424 629 -33% 288 Förbrukning samt
extrapolerad data
Fordonsrelaterade utsläpp 0 2 -100% 5 Förbrukning
Utsläpp från köldmedier 237 257 -8% 643 Förbrukning
Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad utsläppshandel
(%)
N/A N/A N/A
Scope 2 GHG utsläpp
2
Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 4766 4683 2% 4962 Förbrukning samt
extrapolerad data
Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 47 83 -44% 2021 Förbrukning samt
extrapolerad data
Betydande scope 3 GHG utsläpp
3
Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3 (tCO2eq) 37606 31020 21% 27836
1.Inköpta varor och tjänster 3769 3463 9% 3381 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror 1465 805 82% 1687 Kostnadsbaserad
3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet (ej inkluderad i Scope1
eller Scope 2)
2888 2350 23% 2276 Baserat på Scope 1
och Scope 2
6. Tjänsteresor 65 16 302% 6 Avstånds- samt
kostnadsbaserad
7. Anställdas pendling 3 N/A Ny 2024 N/A Information om
medarbetares
pendling
8. Tillgångar som leasas uppströms 1 N/A Ny 2024 N/A Förbrukning
13. Tillgångar som leasas nedströms 29415 24386 21% 20487 Förbrukning samt
extrapolerad data
Totala GHG utsläpp
Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq) 43033 38591 18% 33735
Totala GHG utsläpp (market-based) (tCO2eq) 38314 31991 20% 30793
Not: 1) Scope 1: Ca 1/3 utgörs av estimat för bränsleförbränning för liknande fastigheter. Samtliga tjänstefordon utgörs av elbilar. Källor: Defra, 2024. 2) Scope 2: 1% utgörs
av estimat. För location-based: I Danmark har förbrukning av fjärrvärme extrapolerats baserat på energiprestandacertifikatet (EPC), elförbrukningen baserats på Motivas
förbrukningspriser för liknande fastigheter. I Finland baseras estimat för saknad elförbrukningsdata på Motiva-förbrukningsnivåerna för liknande fastigheter. För market-based:
Leverantörsspecifika emissionsfaktorer har använts när information om leverantör eller elprodukt varit tillgänglig. I de fall uppgift om befintlig ursprungsgaranti, emissionsfaktor
med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, har antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. I de fall något annat värde än 100 % för andelen
el har lämnats tillsammans med uppgifter om fossilfri energiprodukt, har andelar av energislag bedömts utifrån landets produktion. Källor: AIB, European Production Mix. Fingrid,
Annual emission coefficients of the Finnish electricity system. Statistics Finland, energy method, table 12.3.2.2. 3) Scope 3: Kat 1 och 2- finska emissionsfaktorer har använts,
källa: Exiobase 2024. Kat 13- Leverantörsspecifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig
ursprungsgaranti, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. Norge:
Utsläpp från elförbrukning har beräknats med emissionsfaktor för residualmix av el när leverantören lämnar ursprungsgarantier, trots att dessa ej köpts. Källor: AIB (Association
of Issuing Bodies), European Residual mix. Paikallisvoima, district heating emission calculator. Energiföretagen Sverige, fjärrvärmestatistik. 4) Metod för beräkning av GHG för de
danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats.
Biogena utsläpp
1
2024
Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 0
Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 7 526
Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 15 989
Not: 1) Antaganden: Scope1: Förbrukning av biobränslen och biomassa saknas varför biogena utsläppen är 0 år 2024. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej
tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive lands genomsnittliga energiproduktionsmix.
Scope 3: Transporter- EU/global genomsnittlig andel biobränsle tillämpas. Kat 3- beräkning baseras på Scope 2-data. Kat 13-information om exakt andel biomassa saknas, för att
beräkna de biogena utsläppen från köpt energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive lands genomsnittliga energiproduktionsmix.
Utsläppsintensitet i hela Cibus
1
2024 2023 Förändring %
Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR intäkter
— varav Scope 2 location based 0,30 0,28 10%
— varav Scope 2 market based 0,27 0,23 18%
Not: 1) Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter, se
Resultaträkning s 87.
HÅLLBARHET
45
Energiförbrukning och mix 2024
(1) Energiförbrukning från kol och kolprodukter (MWh)
0,00
(2) Energiförbrukning från råolja och petroliumprodukter (MWh)
38,69
(3) Energiförbrukning från naturgas (MWh)
2 045,29
(4) Energiförbrukning från andra fossila källor (MWh)
0,00
(5) Förbrukning av inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga
och kyla från fossila källor (MWh)
164,96
(6) Total fossil energiförbrukning (MWh) (summa av rad 1 till 5)
2 248,93
Andel energi från fossila källor i förhållande till total
energiförbrukning (%)
4 %
(7) Förbrukning från nukleära källor (MWh)
11 273,23
Andel energi från nukleära källor i förhållande till total
energiförbrukning (%)
19 %
(8) Energiförbrukning från förnybara källor, inklusive biomassa (inkl
industriellt och kommunalt biologiskt avfall, biogas, förnybart väte
etc) (MWh)
0,00
(9) Förbrukning av inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga
och kyla från förnybara källor (MWh)
44 927,99
(10) Förbrukning av egengenererad ej brännbar förnybar energi
(MWh)
493,91
(11) Total förnybar och koldioxidsnål energiförbrukning (MWh)
(summa av rad 8 till 10)
45 421,90
Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla källor i förhållande
till total energiförbrukning (%)
77 %
Total energiförbrukning (MWh) (summa av rad 6, 7 och 11)
58 944,06
Energiintensitet
1
2024 2023 Förändring %
Total energiförbrukning (motsvarande Scope 1+2 ovan) i
relation till intäkter:
-MWh/TEUR 0,41 0,35 16%
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta:
-kWh/m2 260 248 5%
Not: 1) Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter, se Resultaträkning s 88.
Energiförbrukning i fastighetsportföljen per marknad,
MWh (i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas
förbrukning Scope 3 Kat 13)
2024 2023 Förändring %
Finland 204 113 189 001 187 918
Sverige 35 640 34 572 41 363
Norge 8 803 10 753 9 442
Danmark
1
19 386 21 763 14 256
TOTALT 267 942 251 356 252 980
Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter har reviderats för 2023 innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare
redovisning.
HÅLLBARHET
46
Värde-kedja
Påverkan Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Resursinflöden inklusive resursförbrukning
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet
av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via
exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas
energi- och yteffektivitet.
x
x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.
x
I tillägg till löpande fastighetsunderhåll
renoveras och uppgraderas byggnader
utifrån hyresgästers behov eller för att öka
energieffektiviteten. Samtidigt förlängs
fastigheternas livslängd vilket sparar
naturresurser.
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Fastighetssektorn står för en avsevärd del av världens
förbrukning av naturresurser och avfall. Cibus vill som
fastighetsägare minimera total resursanvändning, gynna cirkulära
flöden och på så sätt förebygga och minska vår negativa
miljöpåverkan samt främja miljömässiga fördelar.
Vi förlänger fastigheternas livslängd genom regelbundna
renoveringar och fastighetsunderhåll i linje med hyresgästernas
intressen och önskemål. Genom löpande dialog med hyresgäster
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56) får vi en tydlig uppfattning
om deras behov och planer, och kan bidra med yteffektiva
ombyggnationer samt i vissa fall också fastighetsbyten.
Vi åtar oss också att verka för ett effektivt resursutnyttjande och
hållbara inköp genom att successivt ställa om resursanvändning
från nyutvunna råvaror till förnybara och återanvända material.
Detta ska åstadkommas genom dialog och samarbeten med
hyresgästerna samt utvärdering av leverantörer inom underhåll,
planering och byggnation.
Mål och nyckeltal
Mål för cirkulära flöden saknas idag och kommer att utarbetas
tidigast 2026.
För den samlade resursförbrukning saknas idag information av
tillräcklig kvalitet. Under 2025 ska Cibus utarbeta metoder för att
sammanställa informationen.
HÅLLBARHET
47
Sociala frågor
Innehåll Sida
ESRS S1 Egna medarbetare 48
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan 51
ESRS S3 Påverkade samhällen 53
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare 54
HÅLLBARHET
48
HÅLLBARHET
Värde-kedja
Påverkan Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet
för Cibus anställda.
x
Cibus effektiva organisation gör att varje enskild
medarbetares engagemang och nyckelkompetens
är viktig för företagets utveckling. Samtidigt
bidrar verksamheten tidvis till arbetstoppar, stort
ansvar och potentiell stress.
Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad
av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata
ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa
medarbetare.
Av organisationens elva medarbetare 2024 arbetade fem vid
huvudkontoret i Stockholm, en var stationerad i Göteborg och
övriga fem var verksamma vid kontoret i Helsingfors, Finland.
En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av
fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad.
CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO
ansvarar för investeringar och fastighetsförvaltningen (se ESRS
2 GOV-1, GOV-2 ”Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet”
s. 31). Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare
utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO
Danmark & Norge. En medarbetare inom administration är ej
anställd utan inhyrd konsult.
Under 2025 planeras en Head of Sustainability rekryteras. Vidare
bidrar förvärvet av Forum Estates att organisationen utökas med
12 medarbetare från januari 2025.
CIBUS ORGANISATION
ESRS S1 Egna medarbetare
Asset
Manager
Property
Developer
CEO
COO
CFO &
Head of IR
CIO DK/NO HOF GroupCIO SE HO TreasuryCIO FI HOF FI
49
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Diversity Policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats
med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö
inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och
fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar
bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har
noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för
förebyggandet av arbetsplatsolyckor.
Goda arbetsvillkor
Med arbetsställen i Sverige och Finland har medarbetare ett
starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus följer nationell
lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende bland annat
arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra villkor. Alla
erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet, föräldraledighet
och pension.
En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar
Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans
eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts
med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska
mötas av negativ särbehandling.
Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och
integritet är grundläggande för Cibus . Under 2024 har inga
kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga böter
eller kompensation för kränkningar har utdömts eller erlagts.
All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett antal
diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se ESRS S2 ”Mänskliga
rättigheter” s. 51)
Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men
kan påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning.
För samtliga anställda (100 procent) följer Cibus upp
sjuktal och arbetsrelaterade sjukdomsfall och följer övrig
arbetsmiljölagstiftning. Möjlighet ges till hemarbete, flexibel
arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar samt
en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö för att skapa möjlighet till
livsbalans för samtliga medarbetare och en god social arbetsmiljö.
ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG
Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor,
insiderregler och informationshantering.
Policyer och regelverk hålls tillgängliga för medarbetare och
styrelseledamöter inom Cibus. Misstankar om överträdelser mot
lagstiftning, interna regler eller andra missförhållanden kan ske
anonymt via Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se
ESRS G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56).
Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata,
verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor
är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen
kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom
organisationen endast utgörs av elva medarbetare med i princip
olika nyckelfunktioner. Av detta skäl redovisas inte heller årlig
ersättningskvot mellan könen för 2024.
Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste
chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen
behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad,
behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal
sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska
samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid
veckomöten och av närmaste chef.
I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp
på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor
samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag
för förbättringsåtgärder. 2024 visade undersökningen på en
mycket hög nöjd- och stolthet (eNPS) vilket är vårt kvitto på att
rätt insatser prioriterats. (se ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34).
Förbättrade mötesutrymmen är ett av de önskemål som
framförts och som föranleder kontorsflytt under 2025. Löpande
kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025 genomförs
internkonferens med samtliga medarbetare i syfte att integrera
förvärv. Insatserna är av mindre art och ingår som en del av
förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader.
Mål
Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat
med hänsyn till organisationens storlek, men det kommer
att fastställas. Ett antal nyckeltal samt resultat från
medarbetardialoger följs årligen upp som underlag för
förbättringsåtgärder.
Nyckeltal
Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2024
78 procent mellan 30 och 50 år samt 22 procent över 50 år.
Under året har ny VD tillträtt, inga andra medarbetarförändringar
har skett. En medarbetare inom organisationen är inhyrd konsult
med egen verksamhet. En person har varit föräldraledig.
Könsbalans i Cibus 2024 2023 2022 2021 2020
Hela organisationen inkl VD
— Kvinnor, antal 4 4 3 2 2
— Män, antal 7 7 6 5 4
Totalt 11 11 9 7 6
— Kvinnor, andel 36% 36% 33% 29% 33%
— Män, andel 63% 63% 67% 71% 66%
Ledande befattningshavare (för definition se ovan)
— Kvinnor, antal 2 2 2 1 1
— Män, antal 4 4 4 3 3
Totalt 6 6 6 4 4
— Kvinnor, andel 33% 33% 33% 25% 25%
— Män, andel 67% 67% 67% 75% 75%
HÅLLBARHET
50
Medarbetarinformation forts. 2024 2023 2022 2021 2020
Anställda som lämnat Cibus under året 1 1 0 0 0
Medarbetaromsättning, % 10% 10% 0 0 0
Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 0,04 0,2% 0 0,8% 0
Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 61 34 15 24 n/d
— Antal timmar genomsnitt för kvinnor 63 n/d n/d n/d n/d
— Antal timmar genomsnitt för män 59 n/d n/d n/d n/d
Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100% 100% 100% 100% 100%
— Andel anställda, kvinnor 100% 100% 100% 100% 100%
— Andel anställda, män 100% 100% 100% 100% 100%
Årlig ersättningskvot 1,85 n/d n/d n/d n/d
Hälsa och säkerhet
Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0
Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade skadefall, antal 0 0 0 0 0
Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor
och sjukdom, antal dagar
0 0 0 0 0
Föräldraledighet
Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100% 100% 100% 100% 100%
Andel anställda som varit föräldralediga, % 10% 10% 0 0 0
— Varav kvinnor, andel 25% 25% 0 0 0
— Varav män, andel 0 0 0 0 0
Icke-diskriminering
Totalt antal anmälda samt identifierade fall av
diskriminering, trakasserier.
0 0 0 0 0
Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via
visselblåsarfunktion
0 0 0 0 0
Utdömda böter samt annan kompensation pga
diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK
0 0 0 0 0
Medarbetarinformation
1
2024 2023 2022 2021 2020
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Anställda i Cibus, antal
2
4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Fast anställda, antal 4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0
Fulltid, antal 4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Deltid, antal 0 0 0 0 0
Icke anställda (inhyrd konsult), antal 0 1 1 0 1 1 0 0 0
Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd konsult
ingår inräknas i Cibus organisation 11 medarbetare, samt i ”Könsbalans i Cibus”; Medarbetaromsättning = Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/
Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år); I årlig ersättningskvot ingår lön,
pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning));
Olycksfallsgrad beräknas antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag). Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts
från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023 utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska
hälsoproblem pga arbete. 2) Se sid 100 i resultaträkning
HÅLLBARHET
51
Värdekedja
Väsentlig fråga
Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja
har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och
privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt.
x
Övriga arbetsrelaterade rättigheter
x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa
Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika
typer av tvångs- eller obetalt arbete.
x
Våra val av ledande ankarhyresgäster samt
leverantörer och partners som agerar för
en ansvarsfull social utveckling gynnar
människors arbetsvillkor.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar
utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då
Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att
påverka såsom dialogformen (se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s.
56).
Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra
hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat
leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott
mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl
medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus
visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se
ESRS G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56).
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR
För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga
arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande.
I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar
av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig
värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om
kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla
typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald
övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt
diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller
nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang,
sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska
verka för och respektera internationellt erkända mänskliga
rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata
levnadsförhållanden och markrättigheter.
I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human
Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens
allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och
om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser.
Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som
anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att
de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra
policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och
säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser
vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter. Vid nya
affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker
alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga
arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och
adekvata löner (se ESRS G1 ”Leverantörer” s. 57).
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan
HÅLLBARHET
52
RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER
Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser.
Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer
olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära
varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och
säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror
som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta
barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i
leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en
avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder
vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar
och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas
samarbetet.
Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet
i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom
icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och
privatliv.
Inga händelser har under 2024 inträffat som föranlett någon
hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av
kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter
som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business
and Human Rights och dess underliggande internationella
deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för
multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025
har en utredning inletts avseende en dansk leverantör.
Åtgärder, resultat och dialog
Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive
marknad för uppföljningen av att leverantörer, partners och
hyresgäster agerar enligt våra policyer och regelbundna dialoger
kring ett ansvarsfullt socialt agerande. Cibus för i dagsläget
ingen direkt dialog med arbetstagare i värdekedjan (se ESRS 2
”Intressentdialoger” s. 34).
Under 2025 planerar Cibus att inom ramen för våra
hållbarhetssamtal fördjupa hållbarhetsdiskussionerna med
hyresgästerna kring arbetstagares arbetsvillkor. Uppföljning sker
inom ramen för hållbarhetssamtalen.
HÅLLBARHET
53
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar
Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar
och på mindre orter.
x
x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela
samhällen.
x
Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt
vårt ansvarsfulla agerande bidrar till levande närsamhällen
och att människor kan tillgodose en rad av sina behov.
ESRS S3 Påverkade samhällen
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid
förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster
ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar i beaktas.
LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR
En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med
dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och
enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar
är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett
nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade
handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga
mötesplatser på mindre orter.
ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA
Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar
att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi hyr ut
fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och underhåll
hos företag som i sin tur sysselsätter människor i närsamhällena.
Om dessa arbetstagare inom handel eller fastighetsskötsel
betalas otillräckliga ersättningar påverkas samhällets
försörjningsmöjlighet. (se ESRS S2 ”Mänskliga rättigheter och
arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 51-53,
ESRS2 ”Intressentdialoger” s. 34)
Åtgärder, resultat och dialog
Vår grundläggande affärsidé att förvärva och äga livsmedels-
och dagligvarubutiker drivna av ledande kedjor med höga
hållbarhetsambitioner är Cibus främsta insats för att utveckla
närsamhällen. Butikslägena tenderar att vara långsiktigt stabila,
och när en dagligvaruaktör lämnar ett butiksläge är i allmänhet
en annan aktör redo att överta läget. I de sällsynta fall där butiker
inte ersätts av nya butikslägen verkar Cibus för att lokalen
övertas av nya näringar. Fastighetsportföljen har sedan 2020
vuxit med 38 procent i kvadratmeteryta.
Vid årliga dialoger med hyresgästerna diskuteras hur vi som
fastighetsägare kan understödja deras arbete för närsamhällena.
Vi förhör oss om hur diskussioner med samhället eller
kommuner utvecklats för att förbättra butikers tillgänglighet
och attraktivitet för slutkunderna. Under 2024 har en av våra
åtgärder varit att hyra ut delar av parkeringsytorna kring butiker
till laddinfrastruktur för elbilar. Åtgärderna ingår som en del i
Cibus löpande fastighetsförvaltning. Vår uppföljning sker inom
ramen för hållbarhetssamtalen med hyresgäster (se ESRS G1
”Hållbarhetssamtal” s. 56, ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34).
Vi agerar också ansvarsfullt genom att välja med vem vi gör
affärer (se ESRS S2 ”Åtgärder och dialog” s. 52). Via Cibus
externa visselblåsartjänst kan misstänkta brott mot regler,
missförhållanden och Cibus principer anmälas anonymt (se ESRS
G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56).
Några exempel på vad ankarhyresgäster vidtar för åtgärder i
lokalsamhällen:
— Kesko/K-Gruppen gör varje år en inventering av vilket
ekonomiskt bidrag som verksamheten ger tillbaka till olika
regioner genom löner och skatter. Vidare samarbetar man med
flera idrottsorganisationer och stimulerar lekfulla sport- och
motionsevenemang för barn och unga på marknadsplatserna.
— Dagrofas SPAR har under fem år sponsrat Ren Natur i
Danmark där lokalföreningar plockar skräp. Vidare samarbetar
Dagrofa med JunkFoods som erbjuder måltider till hemlösa i
Köpenhamn.
— S Gruppen är en av Finlands största arbetsgivare för unga,
och erbjöd 2023 17.000 unga under 25 år sommarjobb eller
praktikplatser. Stödjer även PKO som sysselsätter personer med
funktionshinder.
HÅLLBARHET
54
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare
x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets-
eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar
fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker.
x
Besökare och yrkesverksamma vid våra
marknadsplatser utför ärenden och
sysselsättning i säkra byggnader och
under trygga omständigheter.
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor.
Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med
hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög
standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och
yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ESRS S2
”Mänskliga rättigheter” s. 51)
Säkra fastigheter
Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer
och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna så
att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför allt i
samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder
fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och
följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i
fastighetsunderhåll.
För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer
för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare
utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla
butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning.
Våra väsentliga hyresgäster (se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal”
s. 56) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp
sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär
att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom
brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning
med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker
utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger
med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion
där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte
säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer
på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ESRS G1
”Visselblåsarfunktion” s. 56, ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34).
Under 2024 har Cibus inte identifierat eller gjorts
uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som
beror brister i fastigheterna.
HÅLLBARHET
55
CIBUS FÖRETAGSVÄRDERINGAR VILKA MÖTER VÅRT ENGAGEMANG KRING ”SUPERMARKET LOVE”
Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål.
Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det
ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i.
Glädje ...är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på
jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv.
HÅLLBARHET
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Företagskultur
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder
vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet
genom hela värdekedjan.
x
Hantering av leverantörer
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens
och ansvar.
x
Korruption och mutor
x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer
efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar
legala och finansiella risker.
x
Ansvarsfullt företagande
ESRS G1 Affärsetik
Vår målsättning är att i alla avseende
vara en respektabel fastighetsaktör. Vår
strategi är att understödja hyresgästers
och leverantörers agerande i en hållbar
riktning via dialog, en hög tillgänglighet
samt utvärderingar.
56
HÅLLBARHET
En sund affärskultur
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner
och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen
till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella
marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra
företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande
vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring
mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera
enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med
hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska
alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta
med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget.
ARBETET MOT INTRESSEKONFLIKTER OCH KORRUPTION
Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position
för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar
kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför
överväganden kring etikrisker samt hur och med vem gör affärer
alltid ska göras.
Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med
vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla
intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner
härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis
penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas
som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i
Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare
konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och
styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så
att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse.
Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte
att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall
till styrelsen.
Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid
omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och
kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken
bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket
innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning.
Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga
policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt
utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct
samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla
nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker
en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor
erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande
arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under
året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.
VISSELBLÅSARFUNKTION
Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar
om korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl
medarbetare som utomstående via hemsidan www.cibusnordic.
com. Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga
anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern
oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från
repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren
kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras
som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med
lagstiftningen. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus
styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i
företaget. Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller
utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra
missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar
av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder,
säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider
mot Cibus policy, lagar samt konventioner.
HÅLLBARHETSSAMTAL
Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med
och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande.
Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp
av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs
av högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni,
Coop, S-gruppen, ICA, Lidl och Salling Group med egna högt
ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och hållbarhet.
Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland de bästa i
världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av Canadian
Corporate Knights. Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal
med fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna
i syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid
marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder
för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd
för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning,
fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar,
samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas
fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter,
möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna
samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i
samhället.
Under 2024 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster
motsvarande 75 procent av uthyrd yta.
Interna åtgärder för att förebygga korruption 2024
Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100%
Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som
deltagit i årlig genomgång av policyer
100%
57
ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR
(källa: Hållbarhetsrapporter 2023)
Andel av Cibus
fastighetsyta
Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi-
godkända)
Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för
anställda
Arbetsmiljösystem
Uppföljning
arbetsplatsolyckor
Uppföljning sjuktal
22% K-Group/Kesko -50% CO2 till år 2034 (basår 2024) — åtagande att erbjuda löner och
villkor bättre än minimilön alt.
kollektivavtal.
— insatser att underlätta
livsbalans.
— nolltolerans mot
diskriminering.
x x x
22% Tokmanni -70% CO2 till år 2025 (basår 2015) x x x
12% COOP Sverige -50% CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x
1% Lidl -70% CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x
5% S-Gruppen -90% CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x
2% Salling Group -50% CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
Andra klimatambitioner
2% Dagrofa -20% CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d
Leverantörer
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing
partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare,
administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt
fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer
utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket
innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan
på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De
utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de
bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår
målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning
samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga
rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt
erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens
rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter.
Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se
ESRS S2 ”Mänskliga rättigheter” s. 51). Cibus har en separat
leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik eller sociala
frågor.
Åtgärder
Eftersom vår utvärdering förutsätter transparenta leverantörer
bidrar våra prioriteringar av leverantörer till en transparent
leverantörskedja. Vi följer också upp alla affärsprojekt som
misstänks strida mot internationella sanktioner och Global
Compacts principer eller på annat sätt kan riskera att
bidra till negativ påverkan genom att låta dem genomgå en
hållbarhetsutredning. I det fall en befintlig leverantör bryter
mot Cibus principer sker i första hand dialog, och i det fall
åtgärd uteblir avslutas samarbetet. Inga händelser har under
2024 inträffat som föranlett någon hållbarhetsutredning eller
uppsägning. Samtliga leverantörer behandlas rättvist, fakturor
betalas i tid och utifrån branschstandard. Inga juridiska processer
pågår avseende sena betalningar.
Uppföljning av affärsetik Mått 2024 2023 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster att agera
hållbart
Hållbarhetssamtal med
hyresgäster, andel av uthyrd
yta
75% 76% 72% 82% 63%
Bedriva verksamhet affärsetiskt utan
misstanke om korruption
Incidenter avseende mutor
och korruption, antal.
0 0 0 0 0
58
Appendix för hållbarhetsrapport
ESRS 2 GOV-4
FÖRKLARING OM TILLBÖRLIG AKTSAMHET
Cibus system för hållbarhetsrelaterad riskhantering och internkontroll.
Innehåll Sida
ESRS 2: GOV-4 58
ESRS 2: IRO-2 59
EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 61
HÅLLBARHET
Centrala delar i due diligence Del i Hållbarhetsrapport Sida
a) Due diligence i styrning,
strategi och affärsmodell
Styrning av hållbarhetsarbetet
ESRS 2 GOV-2
31-32
Identifiera och värdera väsentlig påverkan
ESRS 2 SBM-3
36-37, 41-42, 46, 48, 51, 53-54 (E1, E5, S1-S4: koppling
till affärsmodell)
b) Dialog med påverkade
intressenter i alla huvudsteg i
due diligence
Styrning av hållbarhetsarbetet
ESRS 2 GOV-2
31 (infogivning av hållbarhetspåverkan)
Intressentdialog
ESRS 2 SBM-2
34, 39, 52, 56-57
Väsentlighetsanalys
ESRS 2 IRO-1
38-39
Policyer för resp IRO 32, 43, 46, 49, 51, 53-54
c)Identifiera och bedöma
negativ påverkan
ESRS 2 SBM-3:
Miljön: E1, E5 36
Människor: S1, S2, S3, S4 37
d) Vidta åtgärder för att
hantera negativ påverkan
Miljö: E1, E5 41-42, 46
Människor: S1, S2, S3, S4 49, 51-54
Affärsetik: G1 (procurement, whistleblow) 56-57
e) Mäta ändamålsenligheten
kring insatserna och
kommunicera dessa.
Miljö: E1, E5 40, 43-45, 63-65
Människor: S1, S2, S3, S4 50, 52, 54, 66
Affärsetik: G1 (procurement, whistleblow) 56-57
59
HÅLLBARHET
ESRS 2 IRO-2
Innehållsförteckning för upplysningskrav enligt ESRS Sida
ESRS 2 – Allmänna upplysningar
BP-1 Om hållbarhetsrapporten 30
BP-2 Information om särskilda omständigheter 30
GOV-1 Rollfördelning inom bolaget, företagsledningen och
styrelsen
31
BS s 74-80
GOV-2 Informationsgivning till företagsledningen och styrelsen
samt deras hantering
31
GOV-3 Hållbarhetsresultat i incitamentssystem 33
FB 86
GOV-4 Tillbörlig aktsamhet 58
GOV-5 Riskhantering och intern kontroll kring hållbarhetsrappor-
tering
33
BS s 75-76
SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja 33, 35, 56
FB s 83
SBM-2 Intressenters insikter och synpunkter 34-35
SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras
relation till strategi och affärsmodell
36-37, 41-42, 46,
48, 51, 53-57
IRO-1 Process kring dubbel väsentlighetsanalys 38-39
IRO-2 Upplysningskrav ESRS i hållbarhetsrapporten 39, 59-60
ESRS E1 Klimatförändringar
E1.GOV-3 Hållbarhetsresultat i incitamentsystem 33
E1-1 Omställningsplan för att begränsa klimatförändringar 35, 41,-43, 56
E1.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35-36, 38, 41
E1.IRO-1 Väsentlighetsanalys 35, 38-41, 44-45
E1-2 Policyer för begränsning av och anpassning till klimatför-
ändringar
32, 42-43
E1-3 Åtgärder med avseende på klimatförändringar 42-44, 64
E1-4 Mål för begränsning av och anpassning till klimatföränd-
ringar
42-43
E1-5 Energianvändning, energimix 43-45, 63
E1-6 GHG-utsläpp 44, 64
E1-7 Växtgasupptag och begränsning av växthusgaser finansie-
rade genom koldioxidkrediter
Ej relevant
E1-8 Intern koldioxidprissättning Ej relevant
E1-9 Förväntade finansiella effekter från fysiska risker och
omställningsrisker samt potentiella klimatrelaterade
möjligheter
Anges ej
ESRS E2 Vatten och marina resurser
E2.IRO-1 38-39
ESRS E3 Föroreningar
E3.IRO-1 38-39
ESRS E4 Biologisk mångfald
E3.IRO-1 38-39
ESRS E5 Resursanvändning, cirkularitet
E5.IRO-1 Väsentlighetsanalys 34-36, 38-39, 46
E5-1 Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi 32, 46, 56
E5-2 Åtgärder med avseende på cirkulär ekonomi 46, 56 (utveck-
lingsområde)
E5-3 Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi Anges ej
E5-4 Resursinflöden Anges ej
E5-5 Resursutflöden Ej relevant
E5-6 Förväntade finansiella effekter från påverkan, risker och
möjligheter kopplat till resursanvändning och cirkulär
ekonomi
Ej relevant
ESRS S1 Egna medarbetare
S1.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S1.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 48-49
S1-1 Policyer för egna medarbetare 32, 48-49, 51
S1-2 Processer för dialog med egna medarbetare och deras
representanter kring Cibus påverkan
32, 34-35, 49
S1-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för medarbetare att anmäla klagomål
32, 49, 56
S1-4 Vidtagna åtgärder avseende väsentlig påverkan på egna
medarbetare samt dess ändamålsenlighet
49
Innehållsförteckning för upplysningskrav enligt ESRS Sida
S1-5 Mål för att hantera väsentlig negativ påverkan samt stärka
väsentliga positiva effekter avseende egna medarbetare
49
S1-6 Information om egna medarbetare 31, 48-50
S1-7 Information om egna medarbetare, ej anställda 48-50
S1-8 Kollektivavtal Ej relevant
S1-9 Mångfald 48-50, 66
S1-10 Adekvata löner 49
S1-11 Socialt skydd Ej relevant
S1-12 Medarbetare med funktionshinder Ej relevant
S1-13 Utbildning och kompetensutveckling - nyckeltal 49-50, 66
S1-14 Arbetsmiljö - nyckeltal 48-50
S1-15 Balans mellan arbete och fritid - nyckeltal 48-50
S1-16 Ersättningar- löneskillnader och totala ersättningar -
nyckeltal
48-50, 66
S1-17 Incidenter, anmälningar och kränkningar av mänskliga
rättigheter
49, 52
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-55
S2.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 51-52, 57
S2-1 Policyer för medarbetare i värdekedjan 32, 51-52, 56
S2-2 Processer för dialog med medarbetare i värdekedjan kring
Cibus påverkan
34-35, 51-52, 55
S2-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för medarbetare i värdekedjan att anmäla klagomål
51-52, 56
S2-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan på medarbetare i
värdekedjan, samt dess ändamålsenlighet
51-52, 56-57
S2-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva
avseende medarbetare i värdekedjan
Anges ej
ESRS S3 Påverkade samhällen
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S3.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 53, 57
S3-1 Policyer för påverkade samhällen 32, 51-53
S3-2 Processer för dialog med påverkade samhällen kring Cibus
påverkan
34-35, 53, 56-57
S3-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för påverkade samhällen att anmäla klagomål
53, 56
S3-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan påverkade samhäll-
en, samt dess ändamålsenlighet
51-53, 56-57
(utvecklingsom-
råde)
S3-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva effek-
ter avseende påverkade samhällen
Anges ej
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S4.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 54
S4-1 Policyer för påverkade samhällen 32, 51, 54
S4-2 Processer för dialog med konsumenter och slutanvändare
kring Cibus påverkan
34-35, 54, 56
S4-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för slutanvändare att anmäla klagomål
54, 56
S4-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan på konsumenter
och slutanvändare, samt dess ändamålsenlighet
51-52, 54, 56
(utvecklingsom-
råde)
S4-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva effek-
ter avseende konsumenter och slutanvändare
Anges ej
ESRS G1 Affärsetik
G1.IRO-1 Väsentlighetsanalys 38-39, 55
G1.GOV-1 Rollfördelning inom bolaget, företagsledningen och
styrelsen
31
BS 78, 80
G1-1 Policyer för affärsetik, företagskultur 32, 56
G1-2 Hantering av leverantörsförbindelser 32, 51-52, 57
G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av korruption
och mutor
56-57
G1-4 Korruptionsincidenter 56-57
G1-5 Politiskt inflytande och lobbyingverksamhet Ej relevant
G1-6 Betalningsrutiner Anges ej
Sidhänvisning till Hållbarhetsavsnitt, om inget annat anges. BS = Bolagsstyrningsrapport FB = Förvaltningsberättelse
60
HÅLLBARHET
Förteckning över datapunkter i ESRS standarder för allmän information samt hållbarhetsområden som härrör från annan EU-lagstiftning. Tabellen nedan visar alla de datapunkter som härrör från annan
EU-lagstiftning enligt ESRS 2 appendix B med hänvisning till var de kan hittas I vår rapport samt vilka som bedömts som icke väsentliga.
Upplysningskrav. Datapunkt SFDR
referens
Pillar
3 refe-
rens
Benchmark
regulation
referens
EU Cli-
mate Law
referens
Sida
ESRS 2 GOV-1 21 (d) Jämnare könsfördelning i styrelserna x x 31
ESRS 2 GOV-1 21 (e) Procentandel oberoende styrelseledamöter x BS 78
ESRS 2 GOV-4 30 Redogörelse för tillbörlig aktsamhet x 58
ESRS 2 SBM-1 40 (d) i Inblandning i verksamheter kopplade till fossila bränslen x x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) ii Inblandning i verksamheter kopplade till kemikalieproduktion x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iii Deltagande i verksamhet med anknytning till kontroversiella vapen punkt x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iv Inblandning i verksamheter kopplade till odling och produktion av tobak x Ej relevant
ESRS E1-1 14 Omställningsplan för att uppnå klimatneutralitet senast 2050 x 42
ESRS E1-1 16 (g) Företag som är uteslutna från EU-referensvärdena för anpassning till
Parisavtalet
x x Ej relevant
ESRS E1-4 34 Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser x x x 42-43
ESRS E1-5 38 Energiförbrukning från fossila källor uppdelad efter källor (endast sekto-
rer med hög klimatpåverkan)
x 45
ESRS E1-5 37 Energi- förbrukning och energimix x 45
ESRS E1-5 40-43 Energiintensitet förknippad med verksamheter i sektorer med hög
klimatpåverkan
x 45
ESRS E1-6 44 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 2, 3 x x x 44
ESRS E1-6 53-55 Bruttoutsläppsintensitet för växthusgasutsläpp x x x 44
ESRS E1-7 56 Upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter x Ej relevant
ESRS E1-9 66 Referensportföljens exponering mot klimatrelaterade fysiska risker x Anges ej
ESRS E1-9 66 (a);
66 (c)
" Uppdelning av monetära belopp efter akut och kronisk
fysisk risk; Plats för betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk
risk"
x Anges ej
ESRS E1-9 67 (c) Uppdelning av det redovisade värdet på sina fastighetstillgångar efter
energieffektivitetsklasser
x Anges ej
ESRS E1-9 69 Portföljens grad av exponering mot klimatrelaterade möjligheter x Anges ej
ESRS E2-4 28 Mängden av varje förorening som förtecknas i bilaga II till förordningen
om ett europeiskt register över utsläpp och överföringar som släpps ut i
luft, vatten och mark
x Ej materiellt
ESRS E3-1 9 Vattenresurser och marina resurser x Ej materiellt
ESRS E3-1 13 Särskild strategi x Ej materiellt
ESRS E3-1 14 Hållbara oceaner och hav x Ej materiellt
ESRS E3-4 28 (c) Totalt återvunnet och återanvänt vatten x Ej materiellt
ESRS E3-4 29 Total vattenförbrukning i m3 per nettoinkomst av egen verksamhet x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (a) i x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (b) x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (c) x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (b) Hållbara mark-/ jordbruksmetoder/-policyer x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (c) Hållbara metoder/policyer för hållbarhet i haven x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (d) Policyer för att behandla avskogning x Ej materiellt
ESRS E5-5 37 (d) Icke-återvunnet avfall x Anges ej
ESRS E5-5 39 Farligt avfall och radioaktivt avfall x Ej relevant
ESRS 2- SBM3 - S1 14 (f) Risk att utsättas för tvångsarbete x 48-50
ESRS 2- SBM3 - S1 14 (g) Risk att utsättas för barnarbete x 48-50
ESRS S1-1 20 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter x 32, 51
ESRS S1-1 21 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella
arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner
x 51
ESRS S1-1 22 Processer och åtgärder för att förhindra människohandel x 51
ESRS S1-1 23 Strategi för förebyggande av arbetsplatsolyckor eller ett system för att
hantera sådana
x 32, 48-49
ESRS S1-3 32 (c) Mekanismer för klagomålshantering i samband med personalfrågor x 32, 49, 56
ESRS S1-14 88 (b)
and (c)
Antal dödsfall och antal och andel arbetsrelaterade olyckor x x 50
ESRS S1-14 88 (e) Antal dagar förlorade på grund av skador, olyckor, dödsfall eller sjukdom x 50
ESRS S1-16 97 (a) Ojusterad löneklyfta mellan könen x x 49
ESRS S1-16 97 (b) Överdrivet hög VD-lön x 50
ESRS S1-17 103 (a) Fall av diskriminering, x 49-50
ESRS S1-17 104 (a) Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 49-52
ESRS 2- SBM3 – S2 11 (b) Betydande risk för barnarbete eller tvångsarbete i värdekedjan x 51-52, 57
ESRS S2-1 17 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter x 42, 51
ESRS S2-1 18 Policyer för medarbetare i värdekedjan x 32, 51-52
ESRS S2-1 19 Respekterar inte FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 32, 51-52
ESRS S2-1 19 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella
arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner
x 32, 51-52
ESRS S2-4 36 Människorättsfrågor och människorättsfall kopplade till företagets värde-
kedja i tidigare och senare led
x 51-52, 56-57
ESRS S3-1 16 Människorättsåtaganden x 32, 51-53
ESRS S3-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter, ILO:s principer eller OECD:s riktlinjer
x x 51-52
ESRS S3-4 36 Människorättsfrågor och människorättsincidenter x 51-53, 56
ESRS S4-1 16 Policyer för konsumenter och slutanvändare x 32, 51, 54
ESRS S4-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 51-52
ESRS S4-4 35 Människorättsfrågor och människorättsincidenter x 51-52, 54
ESRS G1-1 §10 (b) FN:s konvention mot korruption x 32, 56
ESRS G1-1 §10 (d) Skydd för visselblåsare x 32, 56
ESRS G1-4 §24 (a) Böter för brott mot lagar mot korruption och mutor x x 56
ESRS G1-4 §24 (b) Standarder för bekämpning av korruption och mutor x 56-57
61
HÅLLBARHET
EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations
År 2024 2023 2022 2021 2020
Rapportering enligt EPRA sustainability best practice.
Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin
fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate
Association) Sustainability Best Practice Recommendations
Guidelines (4th edition, april 2024). Cibus rapportering har sedan
2023 rankats som en bolagsrapportering med högsta transparens.
Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social
påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerering värderades
i 2024 års dubbla väsentlighetsanalys som ej väsentliga frågor.
Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att datan ej redovisas.
Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter
för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde
1 870 MEur. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar
Cibus operationell kontroll, endast för en mindre del av sina
fastigheter köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då
välja energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för
samtliga Cibus fastigheter, för såväl Cibus inköp av uppvärmning
och annan fastighetsel för hyresgästernas räkning som
hyresgästers inköp och förbrukning.
Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga
tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter
respektive yta som ingår i respektive nyckeltal.
Estimation of landlord-obtained utility consumption – All
data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid
uppskattningar anges metod.
Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas
2024 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser
endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.
Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption
– Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i
fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster,
beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster,
såvida inte annat nämns.
Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet
utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet samt
intäkter dvs hyresinkomster + service inkomst. För sociala
indikatorer beräknas intensitet i relation till antal medarbetare
respektive arbetade timmar.
Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.
Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad
(Finland, Sverige, Norge och Danmark). Kommentarer ges i
Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller.
Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten
vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd.
Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från
fastighetsbeståndet.
Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i
hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning,
hänvisning anges i EPRA Index nedan samt IRO-2.
Location of EPRA Sustainability Performance Measures in
companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett
separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning.
Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och
motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de
senaste två kalenderåren, 2023 och 2024. Like-for-like baseras
på portföljen från 2023 där eventuella försäljningar under 2024
exkluderas.
Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla
väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer.
Väsentlighetsanalysen pekade bland annat på att miljöfrågor
inom vatten och avfall inte är väsentliga varför Cibus inte
rapporterar förbrukning av dessa. Väsentlighetsanalysen framgår i
hållbarhetsredovisningen sidan 36.
62
Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i
tabell
nedan
Elec-Abs Total electricity consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Fuels-Abs Total fuel consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Energy-Int Building energy intensity 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets 64 Klimatförändringar ESRS E1-9 x
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Diversity-Emp Employee gender diversity 49, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-9 x
Diversity-Pay Gender Pay ratio 49 Redovisas
endast delvis
Egna Medarbetare ESRS S1-16 x
Emp-Training Employee training and development 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-13 x
Emp-Dev Employee performance appraisals 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-13 x
Emp-Turnover Employee turnover and retention 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-6 x
H&S-Emp Employee health and safety 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-14 x
H&S-Asset Asset health and safety assessment 54, 56, 66 Konsumenter och slutanvändare ESRS
S4-4 (ESRS G1-1)
x
H&S-Comp Asset health and safety compliance 54, 66 Konsumenter och slutanvändare ESRS
S4-4
x
Comty-Eng Community engagement, impact assessment and
development programmes
53 Redovisas
endast delvis
Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS
IRO-1, Påverkade samhällen ESRS S3-2
GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES
Gov-Board Composition of the highest governance body 78, 80 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Select Process for nominating and selecting the highest
governance body
74, 78 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Coi Process for managing conflicts of interest 56-57 Affärsetik ESRS G1-1
63
HÅLLBARHET
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator
(Unites of
measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 2023% change 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
Elec-Abs,
Elec-LfL
Electricity
(MWh)
for landlord shared
services
N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 %
(sub)metered exclusively
to tenants
27,965 20,571 26,008.7 19,492.8 33.43 % 24,179.2 20,301.1 24,028.0 19,053.4 26.11 % 3,565.4 183.9 1,829.1 183.9 894.78 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Total landlord-obtained
electricity
27,965 20,571 26,009 19,493 33.43 % 24,179.2 20,301.1 24,028.0 19,053.4 26.11 % 3,565.4 183.9 1,829.1 183.9 894.78 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Total tenant-obtained
electricity
153,077 155,021 147,625 151,980 -2.87 % 104,588.7 98,532.4 103,539.7 97,005.7 6.74 % 26,121.0 30,835.2 23,855.3 30,835.2 -22.64 % 8,803.0 10,752.7 8,803.0 10,752.7 -18.13 % 13,564.3 14,900.6 11,426.5 13,386.7 -14.64 %
Total self-generated
renewable energy
4,768 4,732 4,768 4,505 5.84 % 4,767.8 4,732.5 4,767.8 4,504.9 5.84 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0 0.0 0.0 0.00 %
Total electricity 185,810 175,592 178,401.0 175,978.0 1.38 % 133,535.7 123,566.0 132,335.6120,563.9 9.76 % 29,686.4 31,019.1 25,684.4 31,019.1 -17.20 % 8,803.0 10,752.7 8,803.0 10,752.7 -18.13 % 13,784.4 14,987.1 11,578.0 13,642.3 -15.13 %
Proportion
of landlord
obtained
electricity by
source: (%)
Nuclear 40 % n/d 40 % n/d 42 % n/d 0 % n/d 0 % 0 %
Proportion of landlord
obtained electricity from
renewable sources
60 % 100 % 60 % 100 % 58 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 %
Proportion of landlord
obtained electricity from
fossile sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % n/d 0 % 0 %
Quantity
of landlord
obtained
electricity
by source:
(MWh)
Nuclear 11,273 n/d 9,774.4 n/d 1,498.9 n/d 0.0 n/d 0.0 0.0
Quantity of landlord
obtained electricity from
renewable sources
16,691 20,571 14,862 19,309 -23.03 % 14,404.8 20,301.1 14,300 19,053 -24.95 % 2,066.5 0.0 410.3 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Quantity of landlord
obtained electricity from
fossile sources
0 0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No. applicable
properties
Energy disclosure
coverage
483/483 448 263/263 264.0 134/134 125.0 22/22 22.0 64/64 37.0
m² of
applicable
properties
Energy disclosure
coverage
913,920 950,787 712,353.0 708,145.8 178,201.0 149,975.0 23,365.0 11,030.0 1.0 81,636.0
% Proportion of electricity
estimated 1)
14 % 4 % 4 % 1 % 67 % 94 % 0 % 33 % 6 % 1 %
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District
heating
and cooling
(MWh)
for landlord shared
services
N/A 0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 %
(sub)metered exclusively
to tenants
28,401 24,966 28,057.8 24,710.1 13.55 % 27,179.9 24,008.6 26,951.4 23,159.5 16.37 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,221.6 957.9 1,106.4 1,550.6 -28.64 %
Total landlord-obtained
district heating and
cooling
28,401 25,559 28,057.8 24,710.1 13.55 % 27,179.9 24,008.6 26,951.4 23,159.5 16.37 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,221.6 1,550.6 1,106.4 1,550.6 -28.64 %
Total tenant-obtained
district heating and
cooling
46,381 41,546 43,210.5 40,991.3 5.41 % 37,312.2 34,981.3 37,245.5 34,640.4 7.52 % 5,953.6 3,553.3 3,587.6 3,553.3 0.97 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 3,115.5 3,011.3 2,37 7.4 2,797.6 -15.02 %
Total heating and
cooling
74,783 67,105 71,268.3 65,701.4 8.47 % 64,492.0 58,989.9 64,196.9 57,799.9 11.07 % 5,953.6 3,553.3 3,587.6 3,553.3 0.97 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 4, 3 37.1 4,561.9 3,483.8 4,348.2 -19.88 %
Proportion
of landlord
obtained
district
heating and
cooling by
source: (%)
Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord
obtained district
heating and cooling from
renewable sources
99 % 92 % 100 % 98 % 0 % 0 % 0 % 0 % 86 % 0 %
Proportion of landlord
obtained district heating
and cooling from fossile
sources
1 % 8 % 0 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 14 % 100 %
Quantity
of landlord
obtained
district and
cooling
by source:
(MWh)
Nuclear 0 % 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Quantity of landlord
obtained district
heating and cooling from
renewable sources
28,236 23,558 27,179.9 23,557.8 0.0 0.0 0.0 0.0 1,056.6 0.0
Quantity of landlord
obtained district heating
and cooling from fossile
sources
165 2,001 0.0 450.8 0.0 0.0 0.0 0.0 165.0 1550.6
No. applicable
properties
Heating and cooling
disclosure coverage
412/412 429 229/229 268.0 134/134 124.0 0/0 - 49/49 37.0
m² of
applicable
properties
Heating and cooling
disclosure coverage
881,262 907,389 620,921.2 721,975.3 178,201.0 141,658.0 0.0 - 82,140.0 43,756.0
% Proportion of heating
and cooling estimated 1)
16 % 2 % 9 % 1 % 97 % 100 % 0 % - 3 % 0 %
Fuels-Abs,
Fuels-LfL
Fuels (MWh)
for landlord shared
services
N/A 0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A - N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.0 %
(sub)metered exclusively
to tenants
2,084 3,341 1,566.3 1,865.5 -16 % 988.0 1,326.2 988.0 1,326.2 -25.5 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,095.9 2,014.8 578.3 539.3 7 %
Total landlord-obtai-
ned fuels
2,084 3,341 1,566.3 1,865.5 -16.0 % 988.0 1326.2 988.0 1,326.2 -25.5 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,095.9 2,014.8 578.3 539.276 7 %
Total tenant-obtained
fuels
5,266 5,317 5,265.8 5,288.0 -0.4 % 5,097.0 5,118.5 5,097.0 5,118.5 -0.4 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 168.8 198.9 168.8 169.55 -0.5 %
Total fuel 7,350 8,658 6,832.1 7,153.5 -4.5 % 6,085.1 6,444.7 6,085.1 6,444.7 -5.6 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,264.7 2,213.7 747.0 708.8 5 %
Proportion of land-
lord-obtained fuels from
renewable sources
0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 - 0.0 0.0
Proportion
of landlord
obtained fuel
by source
(%)
Natural Gas 98 % 94 % 96 % 86 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 %
Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Crude Oil and Petrolium
products
2 % 6 % 4 % 14.0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Renewable sources,
including biomass
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantities
of landlord
obtained fu-
els by source
(MWh)
Natural Gas 2,045 3,156 949.3 1,141.1 0.0 0.0 0.0 0.0 1,095.9 2014.81
Coal and Coal products 0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Crude Oil and Petrolium
products
39 185.1 38.7 185.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Other Fossil sources 0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Renewable sources,
including biomass
0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No. applicable
properties
Fuel disclosure coverage 36/36 61 24/24 24.0 0/0 0.0 0/0 - 12/12 37.0
m² of
applicable
properties
Fuel disclosure coverage 102,186 147,141 74,353.9 65,504.3 0.0 0.0 0.0 - 27,832.0 81,6 37.0
% Proportion of fuel
estimated 1)
37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % - 17 % 0 %
EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)
Energy 6)
64
HÅLLBARHET
Footnotes:
1) Estimation methods and conversion factors used, see page 44.
2) Allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord obtained
energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13.
3) Revenue = Rental income + service income
4) Like-for-like is based on a consistent portfolio for 2023 where any disposals are excluded.
5) EPC is reported for Finland, Norway and Denmark. In Sweden, "Energy Performance" kWh/m2 is
reported.
6) Narrative on energy consumption, see pages 42-45, narrative on Greenhouse Gas see page 41-44.
Greenhouse Gas 6)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024 (Abs) 2023 (Abs)
GHG-Dir-Abs
Direct
(tCO
2
e)
Total Direct Scope 1 424 885 202 427 0 112 0 0 222 347
Natural Gas 414 192 0 0 222
Coal and Coal products 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 9 9 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO
2
e)
Total Indirect Scope 2 Market based 46 83 0 11 0 7 0 0 46 65
Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0
Scope 2 District Heating market based 46 0 0 0 46
Total Indirect Scope 2 Location based 4,766 4,683 4,660 4,531 23 1 0 0 82 150
Scope 2 Electricity location based 813 774 23 0 16
Scope 2 District Heating location based 3,953 3,887 0 0 66
Indirect (Scope 3) 2)
(tCO
2
e)
Total Scope 3 29,415 24,386 15,405 13,013 518 183 5,270 4,686 8,222 6,504
Electricity sub-metered to occupiers 24,487 11,067 246 5,270 7,905
Outside of scopes
Direct
(tCO
2
e)
Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A
Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A
Outside of scopes
Indirect
(tCO
2
e)
Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A
Total
(tCO
2
e)
Scope 1 + Scope 2 (location based) 5,190 5,569 4,862 4,958 23 113 0 0 304 497
Scope 1 + Scope 2 (market based) 470 969 202 437 0 119 0 0 268 412
Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34,605 29,955 20,268 17,972 541 296 5,270 4,686 8,527 7,001
Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 29,885 25,355 15,607 13,451 518 302 5,270 4,686 8,490 6,916
(%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) estimated 15 % 7 % 72 % 0 % 6 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) estimated 15 % 7 % 72 % 0 % 6 %
Proportion of Scope 3 estimated 19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
GHG-Int
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 33.5 30.7 28.2 3.0 225.5 75.4
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 0.24 0.22 0.1 0.004 0.04 0.06
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 28.9 26.0 21.7 2.9 225.5 75.1
GHG emission intensity (kgCO
2
e/ revenue EUR/year 3)) Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 0.21 0.19 0.1 0.004 0.04 0.1
No. applicable properties GHG disclosure coverage 489/489 454/455 269/269 270/271 134/134 125/125 22/22 22/22 64/64 37/37
m
2
of applicable properties GHG disclosure coverage 1,032,355 975,856 717,716 712,873 178,201 152,331 23,365 29,016 113,073 81,636
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope
3 estimated
19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope
3 estimated
19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024 (Abs) 2023 (Abs)
Cert-Tot
Mandatory (Energy Performance Certificates) 5)
(%)
% portfolio certified by value (€) 99.7 % 99 % 100.0 % 100 % 98.1 % 97.94 % 100.0 % 97.35 % 100.0 % 44.06 %
A 14.9 % 1 % 3.0 % 0 % 3.6 % 3.98 % 4.6 % 5 % 62.6 % 0.7 %
B 31.8 % 15 % 40.5 % 17 % 4.1 % 4.51 % 18.7 % 19 % 26.8 % 31 %
C 23.0 % 39 % 28.5 % 44 % 20.8 % 12.26 % 50.1 % 45 % 2.4 % 3 %
D 11.9 % 18 % 9.9 % 14 % 28.4 % 36.12 % 14.5 % 15 % 5.6 % 5 %
E 11.5 % 17 % 11.4 % 14 % 26.0 % 28.74 % 8.2 % 11 % 1.6 % 4 %
F 3.3 % 4 % 2.9 % 4 % 8.2 % 6.87 % 3.9 % 4 % 1.0 % 0 %
G 3.4 % 6 % 3.8 % 6 % 7.0 % 5.46 % 0.0 % 0 % 0.0 % 0 %
Voluntary (BREEAM)
(%)
Percentage of rental income from BREEAM certified assets 0 N/D 0 0 0 0
Outstanding 0 N/D 0 0 0 0
Excellent 0 N/D 0 0 0 0
Very Good 0 N/D 0 0 0 0
Good/Pass 0 N/D 0 0 0 0
Voluntary (LEED)
(%)
Percentage of rental income from LEED certified assets 0 N/D 0 0 0 0
Platinum 0 N/D 0 0 0 0
Gold 0 N/D 0 0 0 0
Silver 0 N/D 0 0 0 0
Certified 0 N/D 0 0 0 0
Certifications
65
Cibus offices (rented, not part of the assets)
HÅLLBARHET
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs)
2024 2023
Elec-Abs
Electricity
(MWh)
Total electricity 11 9
Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 %
Proportion of electricity by source:
(%)
Nuclear 46 % 42 %
Proportion of obtained electricity from renewable sources 54 % 58 %
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 100 %
Quantity of electricity by source:
(%)
Nuclear 5 4
Proportion of obtained electricity from renewable sources 6 5
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0
No. applicable properties Energy disclosure coverage 2 2
m
2
of applicable properties Energy disclosure coverage 222 222
% Proportion of electricity estimated 0 0
District heating and cooling
(MWh)
Total consumed heating and cooling 29 17
Nuclear 0 0
Proportion of landlord obtained district heating and cooling from
fossile sources
1 % 18 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling from
renewable sources
99 % 82 %
No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 2 2
m
2
of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 222 222
% Proportion of heating and cooling estimated 0 0
Fuels
(MWh)
Total fuel consumption NA NA
Proportion of fuels from renewable sources NA NA
Proportion of landlord obtained fuel by source
(%)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petrolium products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
Quantities of fuels by source
(MWh)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petrolium products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
m
2
of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
% Proportion of fuel estimated 1) NA NA
Energy-Int
Energy Intensity
kWh/ m2/year
Energy intensity 178.87 116.16
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2)
Total Indirect Scope 2 Market based 0.79 0.13
Scope 2 Electricity 0 0
Local District Heating 0.64 0.32
Total Indirect Scope 2 Location based 0.27 0.44
Scope 2 Electricity 0.27 0.28
Local District Heating 0.64 0.32
(%) Scope 2 (location based) 0.27 0.44
Scope 2 (market based) 0.79 0.13
Scope 2 (location based) estimated 0 0
Scope 2 (market based) estimated 0 0
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1 and 2 emissions (location based) 1.23 1.99
Scope 1 and 2 emissions (market based) 3.56 0.58
No. applicable properties GHG disclosure coverage 2 2
m
2
of applicable properties GHG disclosure coverage 222 222
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3
estimated
0 0
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 estimated 0 0
66
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Social)
Diversity
Employees
Health & Safety
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
Total Male Female Total Male Female
Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 60 58 63 34 34 34
Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisals Total 100% 100 100 100 100 100
Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 6 4 6 4
Total number of new hires 1 0 0 0
Rate of new hires in % 10 % 0 0 0
Total turnover (departures) 1 0 1 0
Total rate of turnover (departures) 10 % 0 10% 0
Number of employees
by level
Total Board 3 2 3 2
Total number of new hires 0 0 0 0
Rate of new hires 0 0 0 0
Total turnover 0 0 0 0
Total rate of turnover 0 0 0 0
Total Executive 4 2 4 2
Total number of new hires 1 0 0 0
Rate of new hires 25 % 0 0 0
Total turnover 1 0 0 0
Total rate of turnover 25 % 0 0 0
Total Professional 2 2 3 2
Total number of new hires 0 0 0 0
Rate of new hires 0 0 0 0
Total turnover 0 0 1 0
Total rate of turnover 0 0 33 % 0
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
H&S-Emp Per 100,000 hours worked Injury rate Direct employees 0 0
Per 100,000 hours worked Lost day rate 0 0
Days per employee Absentee rate 0,04 0.2
Accident Severity Rate 0 0
Total number Fatalities 0 0
H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0
H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female
Gender diversity Proportion of male and female employees 1) 60 40 60 40
Gender by level Board 50 50 50 50
Executive 67 33 67 33
Professionals 50 50 60 40
Distribution of employees by age Over 50 years old 22 0 33 36
30 - 50 years old 78 100 67 64
Under 30 years old 0 0 0 0
Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A
Footnotes:
1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization.
2) with only 10 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant.
3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio
that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end
customers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding
environment, but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during
sustainability meetings.
67
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan
flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att
sträva efter gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla
högkvalitativ information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för
diskussion och beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade
hållbarhetsrapport på sidan 68.
EPRA
EPRA Resultat
EPRA-resultatet representerar
resultatet från det pågående
fastighetsförvaltningsnätet.
Värderingseffekter och intäkter från
avyttringar beaktas inte. Dessutom
justeras de uppskjutna skatter som
redovisats under räkenskapsåret och de
efterföljande skattebetalningarna för de
senaste räkenskapsåren som redovisats i
resultaträkningen.
För bättre jämförbarhet presenteras även
justerat EPRA-resultat som justerats för
värdejusteringar på finansiella tillgångar.
EPRA LTV
Långfristiga och kortfristiga räntebärande
skulder enligt balansräkningen
minus likvida medel i förhållande till
fastighternas marknadsvärde.
EPRA Vakansgrad
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt
dividerat med hyresvärdet för hela
portföljen.
EPRA NAV
— EPRA Net Reinstatement Value
(EPRA NRV): belyser det långsiktiga
substansvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
— EPRA Net Tangible Assets (EPRA
NTA):per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets
intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna
avviker nyckeltalet inte ifrån det
långsiktiga EPRA NRV.
— EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV):
per aktier belyser avyttringsvärdet med
justering av ej utbetald utdelning om
inte avstämningsdagen har passerats
TEUR, om inget annat anges 2024-12-31 2023-12-31
Årets resultat -4 759 -19 919
Ränta på hybridobligationer -2 591 -2 411
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer -7 350 -22 330
Genomsnittligt antal utestående aktier 58 952 923 54 448 046
Resultat per aktie, EUR -0,12 -0,41
Uteslutning av
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 44 705 53 416
- värdeförändring räntederivat, orealiserad 9 814 21 865
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar -11 231 -15 508
Justeringar för att beräkna EPRA-resultat 43 288 59 773
EPRA resultat 35 938 37 443
EPRA resultat per aktie, EUR 0,61 0,69
2024-12-31 2023-12-31
Obligationslån 189 569 147 671
Hybridobligation 30 000 30 000
Skulder till seniora långivare 947 180 918 301
Återläggning av likvida medel -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 115 963 1 064 442
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908
EPRA LTV, % 59,7% 59,2%
2024-12-31 2023-12-31
Beräknat hyresvärde för ledigt utrymme 7 572 7 406
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 137 400 127 500
EPRA vakansgrad, % 5.5 5.8
2024-12-31 2023-12-31
TEUR, om inget annat
anges
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eget kapital exkl. hybridobli-
gationer
678 738 678 738 678 738 663 189 663 189 663 189
Återläggning av immaterie-
riella tillgångar
- -68 - - -113
Återläggning av derivat 2 108 2 108 2 108 -5 981 -5 981 -5 981
Återläggning av uppskjuten
skatt
34 486 34 486 - 37 893 37 893 -
Återläggning av bedömt
verkligt värde på uppskju-
ten skattefordran
- - -1 959 - - -1 180
Återläggning av ej utbetald
utdelning
19 521 19 521 19 521 17 746 17 746 17 746
EPRA NAV 734 853 734 785 712 892 712 847 712 734 673 074
Antalet utestående aktier 62 972 150 62 972 150 62 972 150 57 246 140 57 246 140 57 246 140
EPRA NAV per aktie i EUR 11,7 11,7 11,1 12,5 12,5 11,8
68
HÅLLBARHET
I enlighet med kapitel 6, paragraf 11 i Årsredovisningslagen
avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten
i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under
kalenderåret 2024. Detta är Cibus femte hållbarhetsrapport,
senast rapport publicerades i mars 2024. Hållbarhetsrapporten
omfattar sidorna 29-66 i Cibus Årsredovisning 2024. För en mer
detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning
Sidor
Affärsmodell 33-35, 38
Väsentliga frågor 36-37
Styrning av hållbarhetsarbetet 31-34, 38-39
Risker, riskhantering 40-57
Miljö 40-46, 63-65
Sociala förhållanden 47-54, 66
Medarbetare, mångfald 48-50, 66
Mänskliga rättigheter 51-54
Anti-korruption, affärsetik 55-57
Uppföljning 40-57, 63-66
Lagstadgad
Hållbarhetsrapport
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för
år 2024 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
69
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
I not 23 på sidan 105-108 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker
samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
Beskrivning risk Riskhantering
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var 94,2% (94,5) och den viktade
genomsnittliga hyresavtalslängden var 4,9 år (5,0). Cirka 97% (97) av
bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda
till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer
diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra
den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster
som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus
följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets
hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa
fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel är
Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av e-handel.
Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte bara en
förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration. Vidare
har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030. Se
hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid
begränsad då cirka 90% av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran,
betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även
oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett
aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra
fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. I tillägg
finns risk för att den nya EU-Taxonomy lagstiftningen medför ökade
investeringar i fastigheterna för att hantera klimatomställningen och
trygga framtida finansiering
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och
förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen
vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar
energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med
långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och
reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot åverkan på grund
av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
FÖRVÄRVSDRIVEN STRATEGI
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även
vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade
verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk
kopplad till förvärvet.
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för
livsmedelsoch daglighandelsfastigheter i Norden. Cibus har ett team
med bred erfarenhet och gedigen kunskap om fastighetstransaktioner.
Processen för att utvärdera ett förvärv bygger på att fastigheten har
en ankarhyresgäst med långt hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas
fastigheten, hyresgästen och en riskanalys görs. Vidare har Cibus
implementerat processer vid förvärv för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030, se
hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
69
70
SKATT
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka
beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser
och regler i Norden kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Den 1 januari 2019 trädde reglerna om
ränteavdragsbegränsningar i kraft. Regelverket i Sverige innebär en
avdragsrätt om 30 % av skattemässigt EBITDA och en sänkning av
bolagsskatten i två steg från 22 % till 20,6 % för 2021. Maxbeloppet av
negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500 TEUR.
I Finland trädde liknande regler avseende ränteavdragsbegränsningar
i kraft med vissa skillnader. Avdragsrätten är begränsad till 25 % av
skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av negativa räntenetton som
alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per bolag. I Norge finns även regler
kring ränteavdrag. Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har
inte haft en materiell påverkan på koncernen under rapportperioden.
Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om 22% och det
finns vissa begränsningar i ränteavdragen. Reglerna avseende
ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på
koncernen under rapportperioden.
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till
regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid
förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv
hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens
skattehantering.
KLIMATOMSTÄLLNING OCH MILJÖRISKER
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell
risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som
bedrivs. Enligt miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder
till följd av föroreningsskada eller miljöskada. Detta kan påverka
bolagets resultat och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil
vad gäller exempelvis energiförbrukning kan uppfattas som mindre
attraktiva för hyresgäster, generera högre energikostnader relativt
andra fastigheter samt innebära kostnader för uppgradering samt högre
finansieringskostnad. Fastighetssektorn via uppvärmning och annan
elförbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter som i
dagsläget utgör ett av de stora hoten mot klimatet. Det finns en risk att
Cibus klimatomställning inte går tillräckligt snabbt vilket kan påverka
värderingarna av fastigheterna samt möjligheterna till finansiering, se
finansiella risker på sid 105-108.
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för
att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar
övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med
våra hyresgäster. Cibus främsta prioritet är att skapa klimatneutrala
marknadsplatser. Målet är att göra vår verksamhet klimatneutral senast
år 2030. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers
investeringar i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera
i energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.
Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet att
inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att säkerställa
hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt mål om att
bli klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras
på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut
och för rapportperioden har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för
Danmark och Cushman & Wakefield för Norge anlitats. Fastigheternas
värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras
av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift och underhållskostnader,
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger
således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av dels
förändrat beteende såsom ökad e-handel, dels ökade miljökrav som en del
av klimatomställningen. Vidare risk för såväl förändrade kassaflöden, som
av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av hyresgästs
uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för
hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är
i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom
lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för
att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i
fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget
möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och
energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning i
Norden. Cibus strategi är att fortsätta att växa i Europa för att ytterligare
öka den geografiska spridningen och därmed marknadsrisken.
Cibus följer noga utvecklingen av e-handel inom livsmedels och
dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel
innebära stabila hyresgäster och hyresavtal. Marknadsvärdet på
Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende
fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus styrelse och
ledning. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
INTERNA PROCESSER OCH KONTROLL
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas
negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter
inom och utom organisationen.
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av
regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid 71-80.
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,
erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis
liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan
medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer
då exempelvis hyresadministrationen är outsourcad.
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp
organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se
medarbetare och organisation på sid 48-50.
RISK OCH RISKHANTERING
70
71
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och
styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det
är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med
utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla
relationer med våra investerare och övriga intressenter.
Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2024. Cibus
är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU-
reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala
indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga
lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst
aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar
och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken
finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer
för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns
tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är
bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.
Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter
räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en
styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.
Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och
revisor för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare
framgår av sidorna 11-12. Det finns inga begränsningar eller
bestämmelser i bolagsordningen i fråga om hur många röster
varje aktieägare kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen
innehåller inte heller någon bestämmelse om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter samt ändring av
bolagsordning. Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.
Bolagsstämman
Bolagsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut
vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas
av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver
årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen
anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av
aktierna begär det.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledning
Styrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING
72
Vid årsstämma den 15 april 2024 i Cibus Nordic Real Estate AB
(publ) ("Bolaget") fattades i huvudsak följande beslut: (för mer
detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas till den
fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga förslagen
som finns tillgängliga på bolagets hemsida).
FASTSTÄLLANDE AV BALANS OCH
RESULTATRÄKNINGAR
Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och
balansräkningen samt koncernresultaträkningen och
koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2023.
UTDELNING
Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den
fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag.
Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende
avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det
om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande:
Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret
2023 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning
av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv
delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07
EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR
per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per
aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per
aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per
aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie
och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen.
Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av
utdelning ska vara den 17 april 2024, 28 maj 2024, 1 juli 2024, 26
juli 2024, 27 augusti 2024, 1 oktober 2024, 28 oktober 2024, 26
november 2024, 2 januari 2025, 28 januari 2025, 25 februari 2025
och 1 april 2025. Förväntade utbetalningsdagar blir därmed den
24 april 2024, 4 juni 2024, 8 juli 2024, 2 augusti 2024, 3 september
2024, 8 oktober 2024, 4 november 2024, 3 december 2024, 10
januari 2025, 4 februari 2025, 4 mars 2025 och 8 april 2025.
ANSVARSFRIHET
Stämman beviljade styrelseledamöterna och den verkställande
direktören ansvarsfrihet gentemot bolaget för räkenskapsåret
2023.
STYRELSE, REVISORER OCH ARVODE
Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag,
styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf. Stämman omvalde
Patrick Gylling till styrelsens ordförande.
Stämman valde, i enlighet med valberednings justerade
förslag, det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som bolagets revisor.
Stämman beslutade, i enlighet med valberednings förslag, att
styrelsearvoden ska utgå med 189 000 EUR, fördelat med 63 000
EUR till styrelsens ordförande och 31 500 EUR per ledamot. Inget
arvode ska utgå för utskottsarbete.
Stämman beslutade, i enlighet med valberednings förslag, att
arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning.
BESLUT OM VALBEREDNINGSINSTRUKTION
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
anta en ny instruktion för valberedningen.
GODKÄNNANDE AV ERSÄTTNINGSRAPPORT
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten.
BOLAGSSTYRNING
Utdelningskalender
Beslutad utdelning Belopp i euro Sista handelsdag
med utdelning
Handelsdag utan
utdelning
Avstämningsdag Utbetalningsdag
Ordinarie utdelning 0,08 2025-03-28 2025-03-31 2025-04-01 2025-04-08
Ordinarie utdelning 0,08 2025-02-21 2025-02-24 2025-02-25 2025-03-04
Ordinarie utdelning 0,07 2025-01-24 2025-01-27 2025-01-28 2025-02-04
Ordinarie utdelning 0,08 2024-12-27 2024-12-30 2025-01-02 2025-01-10
Ordinarie utdelning 0,08 2024-11-22 2024-11-25 2024-11-26 2024-12-03
Ordinarie utdelning 0,07 2024-10-24 2024-10-25 2024-10-28 2024-11-04
Ordinarie utdelning 0,08 2024-09-27 2024-09-30 2024-10-01 2024-10-08
Ordinarie utdelning 0,07 2024-08-23 2024-08-26 2024-08-27 2024-09-03
Ordinarie utdelning 0,07 2024-07-24 2024-07-25 2024-07-26 2024-08-02
Ordinarie utdelning 0,08 2024-06-27 2024-06-28 2024-07-01 2024-07-08
Ordinarie utdelning 0,07 2024-05-26 2024-05-27 2024-05-28 2024-06-04
Ordinarie utdelning 0,07 2024-04-15 2024-04-16 2024-04-17 2024-04-24
73
BOLAGSSTYRNING
BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare.
BEMYNDIGANDEN
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att
bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden
fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av
aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att
bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram
till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst
så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar
sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget.
Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett
eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,
fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får
ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var
tid innehar.
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM
Stämman beslutade att anta ett långsiktigt incitamentsprogram
riktat till medarbetare i bolaget. Incitamentsprogrammet
baserar sig på teckningsoptioner och följer samma struktur
som bolagets tidigare incitamentsprogram. Vidare beslutade
årsstämman, för att möjliggöra sina förpliktelser under
teckningsoptionsprogrammet, om emission av teckningsoptioner
samt om överlåtelse av teckningsoptioner. Vid full teckning
och fullt utnyttjande av de föreslagna teckningsoptionerna kan
470 000 nya aktier ges ut, motsvarande en ökning av bolagets
aktiekapital med 4 700 euro.
74
Valberedning
Årsstämman 2024 beslutade om följande instruktion för
valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens
ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre
röstmässigt största aktieägarna.
De tre största aktieägarna kommer att kontaktas av styrelsens
ordförande baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över
registrerade aktieägare per den sista bankdagen i augusti.
Efter att aktieägarna kontaktats har de 14 dagar på sig att
informera ordföranden om de vill delta i valberedningens
arbete. Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin
rätt att utse en ledamot till valberedningen kommer nästa
röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig att utse en
ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre utsedda
ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så snart
valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader
innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält
önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av
färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer
än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut
gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande
ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes av
valberedningens ordförande.
Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att
en ny valberedning utsetts. Ordförande i valberedningen ska,
om inte ledamöterna enats om annat, vara den ledamot som
utsetts av den största aktieägaren. Det första mötet ska dock
öppnas av bolagets styrelseordförande. Inget arvode ska utgå till
valberedningens ledamöter.
För det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en
aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,
ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i
valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en
plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare
som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med
ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två
månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter
i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot
av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda
aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg
ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom
valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar.
Inför årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:
— Val av ordförande för årsstämman
— Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal
styrelseledamöter
— Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande av
arvode till revisor
— Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför kommande
årsstämma, i den mån det anses nödvändigt
Valberedningen har rätt att, på bolagets bekostnad, anlita
rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som
valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina
uppgifter. Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk
kod för bolagsstyrning stipulerar.
CIBUS NORDICS VALBEREDNING INFÖR ÅRSSTÄMMAN
2025
Cibus Nordic har enligt beslutet på årsstämman i april 2024 utsett
valberedning inför årsstämman 2025 som utgörs av följande
personer:
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Olof Nyström, utsedd av Fjärde AP-fonden
— Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB
— Patrick Gylling, Styrelseordförande Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden
för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är
efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ.
Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens
arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål,
strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och
hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut
samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,
riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,
miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet
och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus
styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst
åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid
årsstämman 2024 valdes fem ordinarie styrelseledamöter, mer
information om styrelsens ledamöter finns på sidan 79.
Cibus Nordics styrelse består av:
— Patrick Gylling, ordförande (omval)
— Elisabeth Norman (omval)
— Stefan Gattberg (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (omval).
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt
4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid
framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens
sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har
en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter
gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter.
Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av
generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget
relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den
sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen
anser relevanta.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas
vid behov. Under 2024 hade styrelsen totalt 50 (33) möten varav
32 (16) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet
fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens
instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och
revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och
beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.
STYRELSENS UTSKOTT
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och
ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets
storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive
utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör
en del av styrelsens arbetsordning.
Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras
enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte
BOLAGSSTYRNING
75
Ersättningsutskott
Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som
en separat punkt i styrelseprotokollen.
Revisionsutskott
Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen.
Revisionsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbete innefattar bland annat
att överse bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottets
arbete inriktas även på kvaliteten och riktigheten i koncernens
finansiella redovisning och därtill hörande rapportering. Utskottet
följer hur redovisningsprinciper och krav på redovisning
utvecklas, diskuterar andra väsentliga frågor som har samband
med bolagets finansiella redovisning och hållbarhetsrapportering.
Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer
och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller
bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets
arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om
utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,
möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,
finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut
baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som
leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och
riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål
inom olika hållbarhetsfrågor.
Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad process
som leds av styrelseordförande. 2024 års utvärdering har
genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning
om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens
arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation
och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen
har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna
från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen
redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och
ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för
ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet
och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören.
Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen
och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för
att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen
fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande
information och beslutsunderlag. Under 2024 har styrelsens
arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor:
— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål
— Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och
expansion i Europa
— Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus
på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av
kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet, hantera
ränterisk och förfallostruktur för obligationer
— Förberedelser för ny standard för hållbarhetsrapportering i
enlighet med CSRD.
Ersättning till styrelsen
Stämman beslutade att styrelsearvoden ska utgå med 189 000
EUR, fördelat med 63 000 EUR till styrelsens ordförande och 31
500 EUR per ledamot. Inget arvode ska utgå för utskottsarbete.
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om
intern kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna
ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje
år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina
bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman
2024 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som
huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor
Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget.
Vid årsstämman 2024 beslutades att ersättning till revisorn skulle
utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2024 uppgick till
sammanlagt 811 (716) TEUR för hela koncernen.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar
för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering
av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och
hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och
korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor
ingår. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant
informations- och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen
ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncernledningen
bestod 2024 av VD, CFO, COO, CIO Sverige, CIO Finland och
CIO Norge & Danmark. Koncernledningen har regelbundet
möten för att diskutera aktuella frågor samt har strategi- och
hållbarhetsdagar tillsammans med styrelsen minst en gång per
år. Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag
samt nytillträdd vd från ett annat fastighetsbolag bidrar till
Cibus samlade hållbarhetskompetens. Extern expertis stödjer
genomförandet av dubbel väsentlighetsanalys, upprättandet av
rapport enligt rapporteringstandard ESRS samt utveckling av
Cibus transitionsplan för netto-noll klimatutsläpp.
Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag
samt nytillträdd vd från ett annat fastighetsbolag bidrar till Cibus
samlade hållbarhetskompetens.
CFO följer upp resultat mot hållbarhetsmål vilket redovisas årligen i
ledningsgruppen och i styrelsen. CIO Sverige, CIO Finland och CIO
Norge & Danmark ansvarar för att utvärdera ankarhyresgästers
hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig dialog med hyresgästerna
om hur Cibus kan hjälpa till. COO ansvarar för övergripande åtgärder
och insatser för att långsiktigt nå Cibus klimatmål.
76
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2024 betalades totalt 2 343 TEUR (1 245) i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). I
beloppet ingår rörlig ersättning för 2023 som betalats ut 2024
samt reserverad ersättning för 2024 som kommer att utbetalas
2025. Uppsägningslön till avgående VD samt ersättning för
återköp av teckningsoptioner ingår i redovisade belopp.
Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2024 till 699 TEUR (727).
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga
risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande
rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har
utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från
den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen
Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i
form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures
manual.
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i
den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom
dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt
kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/
finansfunktion.
En gång om året genomför ledningen en workshop med styrelsen
för att identifiera de områden där risken för strategiska, finansiella
eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn
analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet av bolagets
riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den
omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor är en
löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även ESRS 2
IRO-1).
Kontrollaktiviteter
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar
om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av
driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,
kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild
vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en
korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker
på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter
blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance
and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten
organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,
dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen
och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll
inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar
och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets
revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och
rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen
och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att
kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även ESRS
2 IRO-1, G1-1,2,3,4,5,6)
77
78
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2024 på sidorna 71-80 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
Namn Funktion Invald år Oberoende av större ägare och
bolaget samt bolagets ledning
Stämmobeslut
arvode i EUR
Antal styrelsemöten
inkl. utskott
Patrick Gylling Ordförande 2018 Oberoende 63 000 50/50
Elisabeth Norman Ledamot 2018 Oberoende 31 500 50/50
Stefan Gattberg Ledamot 2020 Oberoende 31 500 50/50
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 31 500 50/50
Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 31 500 50/50
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens
sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 61)
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING OCH KOMPETENS
Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens
inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-,
bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis
klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets
styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller
ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till
Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2024
redovisade bolaget inga närstående transaktioner relaterade till
styrelseledamöter, se not 21.
Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande
till större ägare och bolaget och ingen av styrelseledamöterna
är verksam i bolaget i någon annan roll eller på något annat sätt
än som styrelseledamot. Bolaget har fem styrelseledamöter som
i genomsnitt varit engagerade i fyra år som styrelseledamöter i
bolaget.
Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna
särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för
klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters
erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid 79
där styrelsen presenteras.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det
valberedningen som förbereder och föreslår val till styrelsen, se
ovan avsnitt om valberedning. Valberedningens ledamöter ska,
oavsett hur de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och
inte obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet.
En valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga
överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter
föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha
en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och
förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn
könsfördelning ska eftersträvas. Cibus Nordic tillämpar och följer
svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus Nordic har utöver
branscherfarenhet kompetens inom följande områden: finansiell
rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor.
79
Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Patrick Gylling (styrelseordförande),
Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
Vald revisor är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling (född 1975)
Styrelseordförande sedan 2018
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt
styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 405 000 aktier via Oriolidae Invest Ab
Elisabeth Norman (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpartner
i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike Syd
Utvecklings AB
Aktieinnehav: 1 500 aktier
Stefan Gattberg (född 1981)
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot Altaal
AB, Styrelseordförande Colony Real Estate AB (publ),
Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 13 816 aktier
Johan Rippe
Huvudansvarig revisor sedan 2023
Auktoriserad revisor
Årsstämman valde Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB som revisionsfirma.
Nils Styf (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på
Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i
Hemsökoncernens samtliga hel- och delägda
dotterbolag. Styrelseordförande, NP3 Fastigheter
AB och styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons
Fastighetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 7 500 aktier
Victoria Skoglund (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt
delägare i Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 5 398 aktier
80
Koncernledning
Koncernledningen består av Christian Fredrixon (CEO),
Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO), Peter Lövgren (CIO Sverige),
Marcus Kruus (CIO Norge & Danmark) och Iiris Eestilä (CIO Finland)
BOLAGSSTYRNING
Christian Fredrixon (född 1977)
CEO
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: Styrelseledamot och aktieägare i
Covitum AB samt Votion Biorefineries AB. Ägare och
styrelseledamot i Ixon Invest AB.
Aktieinnehav: 12 500 aktier + 100 000 aktieoptioner
Pia-Lena Olofsson (född 1972)
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School & MBA
Göteborgs Universitet
Aktieinnehav: 8 770 aktier + 115 000 aktieoptioner
Marcus Kruus (född 1975)
CIO Norge & Danmark
Executive MBA Göteborgs Universitet och
Civilingenjör Chalmers Tekniska Högskola
Aktieinnehav: 7 000 aktier + 40 000 aktieoptioner
Iiris Eestilä (född 1991)
CIO Finland
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 1 414 aktier + 35 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu (född 1986)
COO
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 11 000 aktier + 125 000 aktieoptioner
Peter Lövgren (född 1977)
CIO Sverige
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 12 000 aktier + 80 000 aktieoptioner
8144
Finansiella
rapporter
82
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-
0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning
för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari
2024 - 31 december 2024. Bolagets redovisningsvaluta är Euro
(EUR) och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals
Euro (TEUR).
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla
högkvalitativa fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Affärsidé, mål och strategi
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förvaltning och utveckling av högkvalitativa
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
oberoende av konjunkturläget. Den strategi som bolaget tillämpar
för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära
förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i
marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de
befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om
förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget
formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i
Norden och i Benelux men även på sikt att potentiellt expandera
till andra länder i Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2024 av 483
fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 030 000 kvm.
Marknadsvärdet uppgick till 1 870 101 TEUR. Innehavet består
till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs
verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 68 % av portföljens
driftnetto under 2024 härrör sig från fastigheter i Finland, 14
% från fastigheter i Sverige, 14 % från fastigheter i Danmark
och 4 % från fastigheter i Norge. Hyresgästerna består till en
överhängande majoritet av företag verksamma inom livsmedels-
och lågprisvaruhandeln. Över 97 % av de driftnettot härrör
sig från fastigheter som hyrs av de största marknadsledande
hyresgästerna: Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema
1000, Dagrofa och Lidl. Fastigheterna upplevs som väl lämpade
för verksamheten av samtliga större hyresgäster. 97% av av
Cibus fastigheter ankras av dagligvaruhyresgäster och har en
genomsnittlig återstående löptid på 4,9 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av
Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge
och CBRE för Danmark.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2024 Helår 2023
Hyresintäkter
122 374 119 128
Driftnetto
116 482 114 729
Förvaltningsresultat
46 859 51 932
Resultat efter skatt
-4 759 -19 919
Antal utestående aktier, st
62 972 150 57 246 140
Genomsnittligt antal utestående aktier, st
58 951 923 54 448 046
Resultat per aktie, EUR¹
-0,12 -0,41
EPRA resultat per aktie, EUR
0,61 0,69
EPRA NRV per aktie, EUR
11,7 12,5
EPRA NTA per aktie, EUR
11,7 12,5
EPRA NDV per aktie, EUR
11,1 11,8
EPRA LTV, %
59,7 59,2
EPRA vakansgrad, %
5,5 5,8
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde
1 870 101 1 797 908
Likvida medel
50 786 31 530
Balansomslutning
1 942 455 1 851 861
Avkastning på eget kapital, %
-0,7 -2,9
Belåningsgrad seniorskuld, %
50,6 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, %
58,1 57,5
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader)
2,2 2,2
Soliditet, %
36,5 37,4
Skuldsättningsgrad, ggr
1,7 1,7
Överskottsgrad, %
95,2 96,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
94,2 94,5
Andelen dagligvarufastigheter, %
93,5 92,8
1 Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
83
Resultatanalys helår 2024
INTÄKTER
Under 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 122 374
TEUR (119 128), vilket var en ökning med 3 % jämfört med
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus
hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I
Danmark förekommer så kallade korridorer på drygt hälften av
hyresavtalen, där ökningen i regel är maximerad till mellan 3 - 4
% per år och ett golv på minst 1 - 2 % per år. Serviceintäkter
uppgick till 20 201 TEUR (20 877) och utgjordes till stor del
av vidarefakturerade kostnader. I serviceintäkter ingår även
i perioden en försäkringsersättning av engångskaraktär om
1 816 TEUR för en brandskadad fastighet i Finland. Fastigheten
har därefter sålts under andra kvartalet 2024. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,2% (94,5). Totalt hyresvärde på
årsbasis uppgick till 137 400 TEUR (127 500).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden
till -25 913 TEUR (-25 276). Driftnettot ökade med 2 % och uppgick
till 116 482 TEUR (114 729), vilket motsvarar en överskottsgrad på
95,2 % (96,3). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där
hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett
av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor
kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -12 088 TEUR (-9 936).
Cibus redovisade en engångskostnad om -1 686 TEUR under
perioden baserat på årsstämmans beslut om att subventionera
optionspremien för teckningsoptionsprogrammet 2024 om -441
TEUR, styrelsens beslut om återköp av medarbetarna tidigare
erlagda premier för teckningsoptioner 2022 om -630 TEUR samt
kostnader om -615 TEUR hänförliga till en långt framskriden
förvärvsprocess där transaktionen ej genomfördes.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -57 535 TEUR (-52 861) och utgörs
främst av periodens löpande räntekostnader om -49 579
TEUR (-48 081) och ränteintäkter om 2 117 TEUR (981) samt
en engångspost om -4 719 TEUR främst avseende kostnad för
förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024 och 2025
och återföring av uppläggningsavgifter kopplade till dessa
obligationer. Merparten av kostnaden togs i andra kvartalet i
samband med emission av nya obligationer med förfall 2027 och
2028 och motiveras av lägre framtida löpande räntekostnader och
lägre refinansieringsrisk i obligationsportföljen. Under året har
Cibus betalat en något förhöjd räntekostnad beroende på att de
obligationer som emitterades i början av året (MTN lån 105, 106
och 107) inte omedelbart kunde användas till återbetalning av de
obligationer de var avsedda att refinansiera (MTN lån 102, 103
och 104). Återbetalningen skedde istället successivt under året
när obligationerna kunde kallas enligt villkoren. Räntekostnaden
för de återbetalade obligationerna har uppgått till -2 384
TEUR från tidpunkten då de nya obligationerna emitterades
(klassas ej som engångspost). Utöver detta ingår även
valutakursförändringar om -946 TEUR (-1 524) och limitavgifter,
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt
IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 947 MEUR finns tre icke
säkerställda obligationer på totalt 191 MEUR per sista december
2024. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den
totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och
inklusive kreditmarginaler och löpande räntesäkringskostnader till
4,2 % (4,5). För mer information se sidorna 26-28.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 46 859 TEUR (51 932).
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 72
193 TEUR (-53 003) från det ingående värdet om 1 797 908 TEUR
(1 850 911) till det utgående värdet 1 870 101 TEUR (1 797 908).
Nedan är en specifikation över förändringen:
Ingående värde 1 797 908
Förvärv 125 943
Försäljningar -2 013
Orealiserade värdeförändringar -44 705
Valutakurseffekt -12 506
Investeringar i fastigheterna 5 474
Utgående värde 1 870 101
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -44
705 TEUR (-53 416). Den negativa värdeförändringen berodde
dels på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen men även av
negativa orealiserade värdeförändringar i en handfull fastigheter i
Finland. För helåret hade fastighetsvärdena en negativ utveckling
i Finland och Danmark medan i Sverige och Norge ökade
fastighetsvärdena i jämförbart bestånd. Den genomsnittliga
direktavkastningen i fastighetsportföljen var i slutet av Q4 2024
6,5 %.
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 5 474TEUR
(2 976), varav 874 TEUR (835) avser genomförda
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller
över den befintliga portföljen, och 294 TEUR (0) avser pågående
fastighetsutveckling.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -9 814 TEUR
(-21 865). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 20,6% samt
i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga avskrivningar
på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av
underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en
låg aktuell skattekostnad. Utnyttjande av underskottsavdrag medför
dock en uppskjuten skattekostnad.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9 652 TEUR (9
264). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har
upptagits i koncernens balansräkning till 1 959 TEUR (1 880) och i
moderbolagets balansräkning till 985 TEUR (921). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om 2 716 TEUR (3 555), varav
aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -289 TEUR (-814)
respektive 3 005 TEUR (4 369).
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) vilket motsvarar
-0,12 EUR (-0,41) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i
resultatet och uppgick till -44 705 TEUR (-53 416) på fastigheter
och -9 814 TEUR (-21 865) på räntederivat.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till
102 542 TEUR (101 853). Kassaflödet från investeringsverksamheten
uppgick till -129 404 TEUR (-5 433) och utgör främst förvärv
av fastigheter i Danmark men även i Sverige och Finland
samt investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till 46 421 TEUR (-110 853).
Under perioden har bolaget genomfört en riktad nyemission av cirka
5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 MSEK motsvarar
82 128 TEUR samt tre obligationsemissioner som inbringade 189
559 TEUR, minus 1 755 TEUR i uppläggningskostnader. Cibus har
även återköpt obligationer för -144 716 TEUR och betalat -4 231
TEUR i återlösenpremie. Under året har refinansiering gjorts vilket
har resulterat i upptagna lån om 522 451 TEUR samt återbetalning
av lån om -487 714 TEUR. Kostnader för betald ränta och kostnader
relaterade till återköp av obligationer har även påverkat kassaflödet.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 50 786 TEUR (31 530).
Cibus hade per den 31 december 2024 räntebärande nettoskulder,
efter avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar, om 1 087
335 TEUR (1 034 442). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till
4 391 TEUR (4 457)
FINANSIELLA RAPPORTER
84
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda
lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda
obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2024 hade koncernen säkerställda
banklån om 947 180 TEUR (918 301) med en genomsnittlig
viktad kreditmarginal om 1,6 % och en genomsnittligt viktad
kapitalbindningstid om 2,3 år. Som säkerhet för banklånen har
Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81,1 % av Cibus externa
finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke
säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande
16,3 % respektive 2,6 % av den externa finansieringen. Se not 23
för ytterligare information avseende finansiell riskhantering och
finansiella instrument.
Legal struktur
Per den 31 december 2024 bestod koncernen av 408 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av dotterbolagen är
delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen
av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av
en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 55 000 aktieägare per
den 31 december 2024. De 15 största aktieägarna innehar ca 42
% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2024 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2024
Namn
Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 628 211 7,3
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 7,0
Vanguard 2 892 281 4,6
Avanza Pension 2 400 011 3,8
BlackRock 2 019 606 3,2
Nordnet Pensionsförsäkring 1 871 893 3,0
Tredje AP-fonden 1 490 000 2,4
Sensor Fonder 1 334 891 2,1
Handelsbanken Fonder 1 197 930 1,9
Columbia Threadneedle 876 984 1,4
Carnegie Fonder 780 672 1,2
First Fondene 764 000 1,2
Marjan Dragicevic 650 000 1,0
State Street Global Advisors 603 002 1,0
American Century Investment Management 556 452 0,9
Summa 15 största aktieägare
26 500 812 42,1
Aktieägare, övriga
36 471 338 57,9
Totalt 62 972 150 100
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 10 716 TEUR (3 504).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68.
Revisor
Årsstämman 2024 valde revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade
revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 24 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om totalt 50 MEUR under sitt
MTN-program. De nya obligationerna har en löptid om 3 år, löper
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter och har
ett slutligt förfall 1 februari 2027.
Den 18 mars meddelades att Cibus överväger att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar
återköpserbjudande för alla icke säkerställda obligationer som
förfaller under 2024 och 2025.
Den 20 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR och 700 MSEK
under sitt MTN-program. Obligationerna denominerade i EUR
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och slutligt förfall 2 april 2028.
Obligationerna denominerade i SEK har en löptid om 3,5 år och
löper med en ränta om 3 månaders STIBOR + 350 baspunkter och
slutligt förfall 2 oktober 2027.
Den 21 mars meddelades resultatet av återköpserbjudandet.
Bolaget har mottagit återköpsinstruktioner till ett totalt nominellt
belopp motsvarande 32,8 MEUR plus 541,3 MSEK.
ANDRA KVARTALET
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den 1 maj meddelades att styrelsen i Cibus beslutat att lämna
ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie
2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett
villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna
återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom
utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i
Cibus.
Den 28 maj meddelades att Cibus undertecknat ett förvärv av sex
livsmedelsfastigheter i Sverige för 87,5 MSEK. Tillträde av fem av
fastigheterna skedde omgående och den återstående fastigheten
planeras att tillträdas under tredje kvartalet Fastigheterna är
belägna i Värmland och har en uthyrningsbar area på 8 900 kvm.
Pekås i Värmland AB (Coop) är ankarhyresgäst i fem och ICA
Sverige AB i en av fastigheterna.
Den 29 maj tillkännagav Cibus sin avsikt att utnyttja sin rätt att
göra en frivillig förtida återlösen av Cibus seniora ickesäkerställda
gröna obligationer med ISIN SE0013360716 (lånnummer 102) .
Inlösen skedde i början på juli till par (100% av nominellt belopp).
Obligationerna avnoterades ifrån Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer i samband med inlösen.
Den 31 maj meddelades att det totala antalet aktier och röster i
Cibus under maj 2024 hade ökat som ett resultat av utnyttjande
av teckningsoptioner av serie 2020/2024. Antalet aktier och
röster i Cibus uppgår därmed till 57 247 536 och aktiekapitalet i
Cibus uppgår till 572 475,36 EUR per den 31 maj 2024.
TREDJE KVARTALET
Den 22 juli uppdaterade Cibus sitt MTN-program och publicerade
ett nytt grundprospekt, godkänt av Finansinspektionen.
Den 13 augusti meddelade Cibus att bolaget löser in sina gröna
obligationer 2022/2025 (ISIN SE0017071517) i förtid. Inlösen sker
den 6 september 2024 och inlösenbeloppet var 101,785 procent
av obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoteras
i samband med inlösen från Nasdaq Stockholm och sista
handelsdagen var den 27 augusti 2024.
Den 10 september genomförde Cibus en riktad nyemission av
cirka 5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 miljoner
SEK. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie och
emissionen var övertecknad med deltagande från flera svenska
och internationella institutionella investerare. Som ett resultat
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med
5 724 614 och aktiekapitalet med 57 246 EUR.
FINANSIELLA RAPPORTER
85
Den 23 september meddelade Cibus att bolaget förvärvat fem
livsmedelsbutiker i Danmark från Dagrofa ApS för 107,7 MDKK.
Fastigheterna, med en yta om cirka 6 400 kvm, är belägna i
Aarhus, Esbjerg, Grenå, Helsingör och Tönder. Hyresgäst är
Dagrofa, som planerar omfattande renoveringar i fastigheterna.
Förvärvet tillträdes den 1 oktober 2024.
FJÄRDE KVARTALET
Den 23 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre
livsmedelsbutiker i Finland för ett underliggande fastighetsvärde
om 14,8 MEUR. Fastigheterna innehåller 100 procent dagligvaror,
ytan är 5 500 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden är 12,9 år.
Den 29 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat en
livsmedelsfastighet i Borlänge, Sverige för ett underliggande
fastighetsvärde om 75 MSEK. Ankarhyresgästen är City
Gross, ytan är 11 300 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden är 5,9 år.
Den 6 november meddelade Cibus att bolaget begär inlösen av
utestående obligationer 2022/2025 (ISIN SE0013360849). Inlösen
var 2 december 2024 och inlösensbeloppet var 101,50 procent av
obligationernas nominella belopp.
Den 11 december meddelade valberedningen att Stefan Gattberg
föreslås som ny ordförande. Övriga samtliga ledamöter föreslås till
omval. Patrick Gylling avböjde omval som ordförande men står till
förfogande som ordinarie ledamot.
Den 18 december meddelade Cibus att man överväger förvärv av
Forum Estates i Benelux.
Den 18 december meddelade Cibus även att bolaget förvärvat 31
livsmedelsbutiker i Danmark till ett underliggande fastighetsvärde
om 118 MEUR. Den första delen av transaktionen består av 22
fastigheter med tillträde den 19 december 2024. Den andra delen
omfattar de resterande nio fastigheterna med tillträde 5 februari
2025. Anledningen till att transaktionen har delats upp i två
delar är att respektive hyresgäst för de nio fastigheterna har en
förköpsrätt att förvärva sin hyrda fastighet.
Den 20 december meddelade Cibus att bolaget förvärvat
tre livsmedelsbutiker, två i Sverige och en i Norge till ett
fastighetsvärde om 9,2 MEUR samt avyttrat en fastighet i Sverige
om 1,7 MEUR.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora
icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt
MTNprogram. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och
slutligt förfall 17 januari 2029.
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh
Hök föreslås som ny ledamot i Cibus. Den 14 januari hölls en
extra bolagsstämma där bland annat styrelsen fick mandat att
genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux.
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 508 MEUR. Se not 24 Rörelseförvärv.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer
genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar
som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna tillämpas
på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i
redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits
av årsstämman 2020 och inga förändringar beslutades på
årsstämman 2024.
Årsstämman 2024 beslutade att godkänna bolagets
ersättningsrapport för 2023. Riktlinjernas främjande av bolagets
affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets
affärsstrategi är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter
av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor som
ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 640 (450)
fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För
mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 9.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättats långsiktiga teckningsoptionsprogram
för VD och incitamentsprogram för medarbetare. Dessa har
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa
riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga
teckningsoptionsprogram som årsstämman 2024 beslutade.
Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt befintliga
program. De prestationskrav som används för att bedöma utfallet av
programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin och därmed
till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.
Programmen uppställer vidare krav på egen investering och
viss flerårig innehavstid. För mer information om dessa program,
innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se not 21.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 %
av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande
anställningsförhållanden som lyder under andra regler än
svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner,
vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande
regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande
ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
FINANSIELLA RAPPORTER
86
FINANSIELLA RAPPORTER
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas
respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser
rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen
i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det
uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart
fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en utdelning om
Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets
starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbara direktavkastning.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 15 april 2025 föreslår styrelsen en utdelning
om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt 68 657 TEUR.
Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL EUR
Överkursfond 748 221 887
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -251 150 860
Årets resultat 10 715 707
537 786 734
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS
SÅ ATT
Till aktieägarna utdelas 68 657 441
balanseras i ny räkning 469 129 293
537 786 734
Efter apportemissionen i januari 2025 uppgår antalet aktier till
76 286 045. För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det
eventuella bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie
årsstämman den 10 april 2025 att besluta om nyemission i från
årsstämman 2025 kommer en utdelning för tillkommande aktier
om maximalt 27 462 976 EUR att delas ut. Av det disponibla
beloppet per den 31 december 2024 kommer minst 510 323 758
EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 96 120 417
EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att
kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva
verksamheten i dess nuvarande omfattning.
Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets
och koncernens verksamhets art, omfattning och risker
ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets
och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna
återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har
styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen,
förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret
2024 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som
kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner
därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §
aktiebolagslagen.
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
87
| Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2024 | Helår 2023 |
Hyresintäkter | 4 | ||
Serviceintäkter | 4 | ||
Driftkostnader | 5 | - | - |
Fastighetsskatt | - | - | |
Driftnetto | 6 | ||
Administrationskostnader | 7,8 | - | - |
Finansnetto | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade | - | ||
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 12 | - | - |
Värdeförändring räntederivat, orealiserad | 10 | - | - |
Resultat före skatt | - | - | |
Aktuell skatt | 11 | - | - |
Uppskjuten skatt | 11 | ||
Årets resultat | - | - | |
Genomsnittligt antal utestående aktier, st | 17 | ||
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR | 17 | - | - |
| *Resultat per aktie har minskats med ränta på hybridobligation. |
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2024 | Helår 2023 |
Årets resultat | - | - | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat | |||
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | - | - | |
Summa totalresultat* | - | - | |
| *Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. |
88
FINANSIELLA RAPPORTER
| Koncernens rapport över finansiell ställning | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 12 | ||
Nyttjanderättstillgångar | 13 | ||
Andra materiella tillgångar | |||
Immateriella tillgångar | |||
Uppskjutna skattefordringar | 14 | ||
Räntederivat | 23 | ||
Övriga långfristiga fordringar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Hyresfordringar | |||
Övriga kortfristiga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | ||
Likvida medel | 16 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR | |||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
Aktiekapital | 17 | ||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Reserver | - | - | |
Balanserat resultat inkl. årets resultat | - | ||
Eget kapital exkl. hybridobligation | |||
Hybridobligation | 18 | ||
Summa eget kapital * | |||
| Långfristiga skulder | |||
Upplåning | 19,23 | ||
Uppskjutna skatteskulder | 14 | ||
Räntederivat | |||
Övriga långfristiga skulder | 13 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Kortfristig del av upplåning* | 19,23 | ||
Kortfristig del av räntederivat | 23 | ||
Leverantörsskulder | |||
Aktuella skatteskulder | |||
Övriga kortfristiga skulder | |||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
Summa skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
* Kortfristig upplåning avser främst banklån, totalt 120 808 TEUR per 31 december 2024. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse
bland både befintliga och potentiellt nya långivare. Bedömningen är att merparten av refinansieringen av dessa banklån är slutförd innan halvårsskiftet 2025.
89
| Koncernens rapport över förändring av eget kapital | |||||||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
Aktiekapital | Övrigt | Reserver | Balanserat | Totalt | Hybrid- | Totalt eget | |
| tillskjutet | resultat inkl. | obligation | kapital | ||||
| kapital | årets resultat | ||||||
Ingående eget kapital 2023-01-01 | - | ||||||
Årets resultat | - | - | - | ||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | - | - | - | |||
Nyemission | |||||||
Återköp av teckningsoptioner | - | - | - | ||||
Köp av teckningsoptioner | |||||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeffekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | - | ||||||
| Ingående eget kapital 2024-01-01 | - | ||||||
Årets resultat | - | - | - | ||||
Övrigt totalresultat | - | - | - | ||||
Årets totalresultat | - | - | - | - | |||
Nyemission* | |||||||
Köp av teckningsoptioner* | |||||||
Återköp av teckningsoptioner* | - | - | - | ||||
Emissionskostnader | - | - | - | ||||
Skatteeffekt emissionskostnader | |||||||
Utdelning till aktieägare | - | - | - | ||||
Utdelning hybridobligation | - | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2024-12-31 | - | - |
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget
om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för
teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet
uppgick till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade
kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus.
med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till
62 972 150, och aktiekapitalet till 629 721 EUR.
FINANSIELLA RAPPORTER
90
| Koncernens rapport över kassaflöden | |||
Belopp i tusental euro (TEUR) | Not | Helår 2024 | Helår 2023 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | - | - | |
| Justeringar för ej kassapåverkande poster: | |||
- Avskrivningar | |||
- Finansnetto | |||
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | |||
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | |||
- Orealiserade kursdifferenser | |||
Betald skatt | - | - | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| före förändring av rörelsekapitalet | |||
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | |||
Förändring av kortfristiga fordringar | - | ||
Förändring av kortfristiga skulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Förvärv av fastigheter | 12 | - | - |
Försäljning av fastigheter | 12 | ||
Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | - | - |
| Andra investeringar | - | ||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Nyemission | |||
Emissionskostnader | - | - | |
Köp av teckningsoptioner | |||
Återköp av teckningsoptioner | - | - | |
Utdelning till aktieägare | - | - | |
Utdelning hybridobligation | - | - | |
Obligationsemission | |||
Återköp av obligationer | - | - | |
Upptagna lån | 19 | ||
Amortering av lån | 19 | - | - |
Uppläggningskostnader | - | - | |
Betald ränta | - | - | |
Förtidsinlösenavgifter | - | - | |
Premie för finansiellt instrument | 23 | - | - |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | - | ||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Kursdifferens i likvida medel | - | - | |
Likvida medel vid årets utgång |
FINANSIELLA RAPPORTER
91
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Rörelseintäkter 3 440 2 172
Rörelsekostnader 26,27 -5 583 -4 046
Rörelseresultat -2 143 -1 874
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 36 898 33 578
Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -23 204 -24 948
Resultat efter finansiella poster 11 551 6 756
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -977 -1 547
Resultat före skatt 10 574 5 209
Skatt 29 142 -1 705
Årets resultat* 10 716 3 504
*Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat
92
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 68 113
Inventarier 0 4
Andelar i dotterbolag 30 523 870 270 942
Uppskjutna skattefordringar 985 921
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 354 966 521 413
Övriga långfristiga fordringar 18 19
Summa anläggningstillgångar 879 907 793 412
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 83 986 53 083
Övriga kortfristiga fordringar 2 427 100
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 432 105
Likvida medel 25 878 7 753
Summa omsättningstillgångar 112 723 61 041
SUMMA TILLGÅNGAR 992 630 854 453
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 629 572
Summa bundet eget kapital 629 572
Överkursfond 748 222 666 804
Hybridobligation 30 000 30 000
Balanserat resultat -251 150 -203 165
Årets resultat 10 716 3 504
Summa fritt eget kapital 537 788 497 143
Summa eget kapital 538 417 497 715
Långfristiga skulder
Obligationslån 31 189 569 118 384
Räntederivat 2 948 1 053
Summa långfristiga skulder 192 517 119 437
Kortfristiga skulder
Obligationslån 31 - 28 000
Kortfristiga skulder till koncernföretag 238 043 189 495
Leverantörsskulder 178 33
Övriga kortfristiga skulder 127 463
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 23 348 19 310
Summa kortfristiga skulder 261 696 237 301
Summa skulder 454 213 356 738
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 992 630 854 453
93
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 484 596 968 30 000 -149 848 477 604
Årets resultat - - - 3 504 3 504
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 3 504 3 504
Nyemission 88 71 042 - - 71 130
Återköp av teckningsoptioner - -12 - - -12
Köp av teckningsoptioner - 22 - - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 412 -2 412
Utgående eget kapital 2023-12-31 572 666 804 30 000 -199 661 497 715
Ingående eget kapital 2024-01-01 572 666 804 30 000 -199 661 497 715
Årets resultat - - - 10 716 10 716
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 10 716 10 716
Nyemission* 57 82 070 - - 82 128
Köp av teckningsoptioner * - 348 - - 348
Återköp av teckningsoptioner* - -54 - - -54
Emissionskostnader - -1 193 - - -1 193
Skatteeffekt emissionskostnader - 246 - - 246
Utdelning till aktieägare - - - -54 614 -54 614
Utdelning hybridobligation - - - -2 589 -2 589
Omklassificering - - - 5 714 5 714
Utgående eget kapital 2024-12-31 629 748 222 30 000 -240 434 538 417
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget
om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för
teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet
uppgick till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade
kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus .
94
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 10 574 5 209
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 49 51
- Finansnetto 12 357 17 016
- Uppläggningskostnader 1 669 1 230
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 2 582 6 292
- Orealiserade kursdifferenser 753 1 600
Betald skatt -31 -70
Kassaflöde från den löpande verksamheten 27 953 31 328
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -36 642 -8 606
Förändring av kortfristiga skulder 52 826 88 122
Kassaflöde från den löpande verksamheten 42 020 110 844
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -41 869 -6 369
Lån till dotterbolag -39 989 -5 225
Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 858 -11 594
Finansieringsverksamheten
Nyemission 82 128 71 130
Emissionskostnader -1 193 -1 532
Köp av teckningsoptioner 348 10
Återköp av teckningsoptioner -54 -12
Utdelning till aktieägare -52 839 -45 270
Utdelning hybridobligation -2 591 -2 411
Obligationsemission 31 189 559 -
Återköp av obligationslån 31 -144 716 -111 715
Uppläggningskostnader för obligationslån -1 755 -5
Betald ränta -8 223 -16 305
Förtidsinlösenavgifter -4 134 -711
Premie för finansiellt instrument -684 -5 044
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 55 846 -111 865
Årets kassaflöde 18 125 -12 615
Likvida medel vid årets början 7 753 20 368
Likvida medel vid årets utgång 25 878 7 753
95
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1 Allmän information om bolaget
96
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
97
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
98
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
99
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Hyresintäkter exkl. tillägg | 122 374 | 119 128 |
Drift | 13 021 | 15 250 |
Fastighetsskatt | 2 858 | 2 944 |
El | 1 960 | 2 299 |
Övrigt | 2 182 | 384 |
Summa | 142 395 | 140 005 |
| Förfallostruktur, hyresvärde | ||
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
År 1 | 129 479 | 119 736 |
År 2 | 113 478 | 106 386 |
År 3 | 99 540 | 93 457 |
År 4 | 87 353 | 79 298 |
År 5 | 76 665 | 68 975 |
Efter 5 år | 62 240 | 59 592 |
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
| Fastighetsskötsel och | -3 634 | -3 434 |
| serviceavtal | ||
Teknisk förvaltning | -2 215 | -2 165 |
Taxebundna kostnader | -6 883 | -7 048 |
Försäkringspremier | -1 249 | -1 047 |
Löpande underhåll | -6 925 | -6 501 |
Summa | -20 906 | -20 195 |
Helår 2024 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Koncernen |
Hyresintäkter | 83 878 | 17 011 | 4 629 | 16 856 | 122 374 |
Serviceintäkter | 16 086 | 1 667 | 175 | 2 093 | 20 021 |
Driftkostnader | -17 362 | -1 405 | -383 | -1 756 | -20 906 |
Fastighetsskatt | -3 026 | -855 | -91 | -1 035 | -5 007 |
Driftnetto | 79 576 | 16 418 | 4 330 | 16 158 | 116 482 |
Förvaltningsfastigheter | 1 169 057 | 269 480 | 66 911 | 364 653 | 1 870 101 |
Helår 2023 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Koncernen |
Hyresintäkter | 83 014 | 14 851 | 4 530 | 16 733 | 119 128 |
Serviceintäkter | 15 476 | 1 543 | 167 | 3 691 | 20 877 |
Driftkostnader | -17 185 | -1 021 | -300 | -1 689 | -20 195 |
Fastighetsskatt | -3 171 | -801 | -100 | -1 009 | -5 081 |
Driftnetto | 78 134 | 14 572 | 4 297 | 17 726 | 114 729 |
Förvaltningsfastigheter | 1 194 968 | 255 839 | 69 894 | 277 207 | 1 797 908 |
100
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Personalkostnader | -4 865 | -4 270 |
Övriga externa kostnader | -7 146 | -5 586 |
Avskrivningar | -77 | -80 |
Summa | -12 088 | -9 936 |
Upplysning om revisorns arvode
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Revisionsuppdrag | -811 | -716 |
| Revisionsverksamhet | -29 | -2 |
| utöver revisionsuppdraget | ||
| Övriga tjänster | -249 | - |
Skatterådgivning | -282 | -137 |
Summa | -1 371 | -855 |
Revisionsuppdrag uppgår till 811 TEUR varav 235 TEUR till
PwC Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
uppgår till 29 TEUR varav 29 TEUR till PwC Sverige. Övriga
tjänster uppgår till 249 TEUR varav 3 TEUR till PwC Sverige.
PwC Sverige har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.
| Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den | |
| lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av |
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Löner och ersättningar | -3 363 | -3 018 |
Sociala kostnader inkl. löneskatt | -979 | -676 |
Pensionskostnad, premiebestämda | -467 | -447 |
Övriga personalkostnader | -56 | -129 |
Summa | -4 865 | -4 270 |
| Löner, | Sociala | |||
| arvoden | kostnader | |||
| TEUR | och Pensions- | inkl. | ||
| Helår 2024 | förmåner | kostnad | löneskatt | Summa |
| Styrelsens | -63 | - | - | -63 |
ordförande, Patrick Gylling | ||||
Elisabeth Norman | -31 | - | -10 | -40 |
Victoria Skoglund | -31 | - | -10 | -40 |
Stefan Gattberg | -31 | - | -10 | -40 |
Nils Styf | -31 | - | -10 | -40 |
Christian 1 | -529 | -91 | -196 | -816 |
| Fredrixon | ||||
VD, Sverker 2 | -65 | -14 | -24 | -103 |
| Källgården |
| Löner, | Sociala | |||
| arvoden | kostnader | |||
| TEUR | och | Pensions- | inkl. | |
| Helår 2023 | förmåner | kostnad | löneskatt | Summa |
| Styrelsens | -61 | - | - | -61 |
ordförande, Patrick Gylling | ||||
Elisabeth Norman | -30 | - | -10 | -40 |
Victoria Skoglund | -30 | - | -10 | -40 |
Stefan Gattberg | -30 | - | -10 | -40 |
Nils Styf | -20 | - | -10 | -40 |
VD, Sverker 1 | -642 | -85 | -226 | -953 |
| Källgården |
101
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Räntekostnader på lånen | -49 344 | -46 734 |
| Ränteintäkter från | 2 117 | 829 |
| omsättningstillgångar | ||
| Räntekostnader kopplat | -346 | -1 336 |
| till derivaten | ||
Uppläggningskostnader | -4 040 | -2 688 |
Tomträttsavgäld | -616 | -586 |
Valutakursdifferenser | -946 | -1 524 |
| Övriga finansiella | -4 360 | -822 |
| kostnader * | ||
Summa | -57 535 | -52 861 |
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Aktuell skatt på årets resultat | -289 | -814 |
Summa aktuell skatt | -289 | -814 |
| Uppskjuten skatt | 216 | -334 |
| hänförlig till outnyttjat | ||
| underskottsavdrag | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig | 2 789 | 4 703 |
| till temporära skillnader | ||
Summa uppskjuten skatt | 3 005 | 4 369 |
Årets skattekostnad | 2 716 | 3 555 |
TEUR | Helår 2024 | Helår 2023 |
Resultat före skatt | - 7 475 | -23 474 |
Årets skattekostnad | 2 716 | 3 555 |
| Skatt enligt svensk skattesats | 1 540 | 4 836 |
| (20,6 %) | ||
Skillnad i utländska skattesatser | -193 | -261 |
| Skatteeffekt av ej skattepliktiga | -1 | -668 |
| intäkter | ||
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla | 671 | 38 |
| kostnader | ||
| Skatteeffekt av ej aktiverat | 853 | 23 |
| underskott | ||
| Skatteeffekt av | -118 | -372 |
| fastighetsförsäljning | ||
Skatt hänförlig till tidigare år | -680 | -395 |
Övriga skattemässiga justeringar | 644 | 356 |
Summa | 2 716 | 3 555 |
VÄRDERINGSANTAGANDEN
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad
tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på
att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet
av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden
samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens
slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har
bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga
inflationen uppskattas till 2 % över tidsperioden. Investeringar
har bedömts utifrån det behov som föreligger. Under
avtalsperioden antas hyresintäkter indexeras i enlighet med
hyresavtalen.
Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.
Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms
utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och
direktavkastningskrav är baserat på externvärderares
erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens
förräntningskrav.
102
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
| TEUR | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Total |
| 2024-12-31 | |||||
Ingående värde | 1 194 968 | 255 839 | 69 894 | 277 208 | 1 797 908 |
Förvärv av fastigheter | 10 016 | 20 002 | - | 95 925 | 125 943 |
Orealiserade värdeförändringar | -40 387 | 3 754 | 369 | -8 441 | -44 705 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 4 848 | 218 | 189 | 218 | 5 474 |
Försäljning av fastigheter | -388 | -1 625 | - | - | -2 013 |
Valutakurseffekt | - | -8 709 | 3 540 | -257 | -12 506 |
Utgående värde | 1 169 057 | 269 480 | 66 911 | 364 652 | 1 870 101 |
| TEUR | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Total |
| 2023-12-31 | |||||
Ingående värde | 1 249 087 | 243 180 | 76 598 | 282 046 | 1 850 911 |
Förvärv av fastigheter | 175 | 14 222 | 37 | 2 529 | 16 963 |
Orealiserade värdeförändringar | -43 528 | -1 056 | -1 855 | -6 977 | -53 416 |
Investeringar i befintliga fastigheter | 2 508 | 125 | 55 | 287 | 2 976 |
Försäljning av fastigheter | -13 274 | -1 244 | - | - | -14 518 |
Valutakurseffekt | - | 566 | -4 942 | -678 | -5 504 |
Övrigt | - | 46 | - | - | 46 |
| Utgående värde | 1 194 968 | 255 839 | 69 894 | 277 208 | 1 797 908 |
| Några av värderingsparametrarna är sammanlänkade. Ett | |||||
| exempel är att en högre inflationstakt å ena sidan påverkar |
Känslighetsanalys | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Total |
Hyresintäkter +/-10% | 200 644 /- 202 901 | 246 720/-246 720 | 31 700/-32 100 | 278 00/-277 900 | 262 065/-264 342 |
Kalkylränta +/-0,25% | -45 048/48 362 | -64 116/69 640 | -26 600/28 200 | -113 700/123 700 | -68 117/73 387 |
Långsiktig vakansgrad +/-2% | -22 103/19 844 | -40 716/40 716 | -8 600/12 200 | -62 900 /63 600 | -34 805/ 32 944 |
Procent 2024-12-31 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Total |
Långsiktig inflation | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
Genomsnittlig kalkylränta | 7,9 | 8,2 | 8,2 | 7,9 | 8,0 |
Genomsnittligt direktavkastning | 6,7 | 6,5 | 6,2 | 5,6 | 6,5 |
Genomsnittlig långsiktig vakans | 5,7 | 5,0 | 3,1 | 0,0 | 4,5 |
Procent 2023-12-31 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Total |
Långsiktig inflation | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
Genomsnittlig kalkylränta | 7,9 | 8,1 | 8,3 | 7,9 | 7,9 |
Genomsnittligt direktavkastning | 6,5 | 6,3 | 6,3 | 5,7 | 6,4 |
Genomsnittlig långsiktig vakans | 5,5 | 4,9 | 3,1 | 0,0 | 4,5 |
103
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Tomträttsavtal | 11 888 | 11 441 |
Tomträttsavgäld | -616 | -586 |
Utgående värde | 11 272 | 10 855 |
Not 14 Uppskjuten skatt
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående värde | 1 880 | 2 193 |
Underskott | 79 | -621 |
Räntetak | - | 308 |
Utgående värde | 1 959 | 1 880 |
UPPSKJUTNA SKATTESKULDER
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående värde | 39 773 | 45 244 |
Temporära skillnader | 3 455 | 3 280 |
Förvaltningsfastigheter | -4 843 | -7 764 |
Räntetak | -1 135 | -926 |
Övrigt | -256 | 127 |
Valutakurseffekt | -550 | -188 |
Utgående värde | 36 445 | 39 773 |
Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade
underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att
underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med
hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag
för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till 9 652 TEUR (9 264).
Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har
upptagits i koncernens balansräkning till 1 959 TEUR (1 880).
Av de skattemässiga underskotten förfaller 1 161 TEUR inom 10
år medan övriga underskott ej har ett förfallodatum.
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Upplupna hyresintäkter | 713 | 486 |
Övrigt | 1 835 | 1 695 |
Utgående värde | 2 548 | 2 181 |
Not 16 Likvida medel
Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton.
Antal | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående värde | 57 246 140 | 48 441 792 |
| Utnyttjande av | 1 396 | - |
| teckningsoptioner | ||
Nyemission | 5 724 614 | 8 804 348 |
Utgående värde | 62 972 150 | 57 246 140 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
| Resultat hänförligt till | -4 759 | -19 919 |
| moderbolagets aktieägare | ||
| Resultat hänförligt | -7 350 | -22 330 |
| moderbolagets aktieägare | ||
| efter minskning av ränta på | ||
| hybridobligation | ||
Antal utestående aktier | 62 972 150 | 57 246 140 |
Genomsnittligt antal aktier | 58 951 923 | 54 448 046 |
104
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående värde | 1 061 515 | 1 133 200 |
Obligation | 189 559 | - |
Återköp av obligationer | -144 716 | -111 625 |
Upptagande av lån | 522 451 | 61 316 |
Amortering av lån | -487 714 | -20 985 |
| Aktivering av | -3 991 | -1 091 |
| uppläggningsavgifter | ||
| Periodisering av | 4 040 | 2 343 |
| uppläggningsavgifter | ||
Valutakurseffekter | -7 414 | -1 643 |
Utgående värde | 1 133 730 | 1 061 515 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Förskottsbetalda hyror | 5 113 | 5 014 |
Upplupen ränta | 6 190 | 8 959 |
Upplupen utdelning | 19 521 | 17 746 |
Övrigt | 5 388 | 3 539 |
Utgående värde | 36 212 | 35 248 |
Antal optioner | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Verkställande Direktör | 100 000 | 30 000 |
| Övriga ledande | 395 000 | 363 500 |
| befattningshavare | ||
Utestående optioner | 495 000 | 393 500 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Kontopant för likvida medel | - | - |
Fastighetsinteckningar | 922 921 | 879 607 |
Utgående värde | 922 921 | 879 607 |
Eventualförpliktelser | Inga | Inga |
105
| TEUR | Inom | Inom | Inom | Inom |
| 2024-12-31 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år |
| Bank- och | - | 120 808 | 891 046 | 126 267 |
| obligationsskuld | ||||
Låneränta | 13 935 | 42 267 | 73 904 | 6 264 |
| Ränta på finansiella | -13 | -282 | -1 005 | 0 |
| derivat | ||||
Leverantörsskulder | 3 483 | - | - | - |
| Övriga kortfristiga | 5 637 | - | - | - |
| skulder | ||||
| Upplupna kostnader | 6 190 | - | - | - |
| och förutbetalda | ||||
| intäkter | ||||
Totalt | 29 232 | 162 793 | 963 945 | 132 531 |
| TEUR | Inom | Inom | Inom | Inom |
| 2023-12-31 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år |
| Bank- och | - | 29 090 | 912 078 | 124 805 |
| obligationsskuld | ||||
Låneränta | 16 147 | 48 733 | 50 941 | 739 |
| Ränta på finansiella | -683 | -2 063 | -5 463 | -1 752 |
| derivat | ||||
Leverantörsskulder | 674 | - | - | - |
| Övriga kortfristiga | 4 591 | 360 | - | - |
| skulder | ||||
| Upplupna kostnader | 8 959 | - | - | - |
| och förutbetalda | ||||
| intäkter | ||||
Totalt | 29 388 | 76 120 | 957 556 | 123 792 |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
106
TEUR | Upplåning | Finansiella | Summa |
| derivat | |||
IB 2024-01-01 | 1 061 515 | 63 | 1 061 578 |
Upptagande av lån | 522 451 | - | 522 451 |
Amortering av lån | -487 714 | - | -487 714 |
Obligation | 189 559 | - | 189 559 |
Återköp av obligationer | -144 716 | - | -144 716 |
Kassaflödes- påverkande poster | -3 991 | - | -3 991 |
Ej kassaflödes- påverkande poster * | -3 374 | 2 045 | -1 329 |
UB 2024-12-31 | 1 133 730 | 2 108 | 1 135 838 |
TEUR | Upplåning | Finansiella | Summa |
| derivat | |||
IB 2023-01-01 | 1 133 200 | 1 875 | 1 135 075 |
Upptagande av lån | 61 316 | - | 61 316 |
Amortering av lån | -20 985 | - | -20 985 |
Återköp av obligationer | -111 625 | - | -111 625 |
Kassaflödes- påverkande poster | -1 091 | -15 012 | -16 103 |
Ej kassaflödes- påverkande poster * | 700 | 13 200 | 13 900 |
UB 2023-12-31 | 1 061 515 | 63 | 1 061 578 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Hyresfordringar | 645 | 639 |
Övriga fordringar | 4 981 | 581 |
Likvida medel | 50 786 | 31 530 |
| Maximal exponering för | 56 412 | 32 750 |
| kreditrisk |
Hantering av kapitalrisk
Koncernen följer upp kapitalstrukturen på basis av
skuldsättningsgraden, räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt
soliditet. För definitioner sid 118.
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Totala skulder | 1 233 717 | 1 158 672 |
Eget kapital | 708 738 | 693 189 |
Skuldsättningsgrad, ggr | 1,7 | 1,7 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Driftnetto | 116 482 | 114 729 |
Administrationskostnader | -12 088 | -9 936 |
Totalt | 104 394 | 104 793 |
Räntenetto | -47 462 | -47 100 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,2 | 2,2 |
| (Rullande 12 månader) |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Nettoskuld till kreditinstitut * | 1 087 335 | 1 034 442 |
Fastigheternas marknadsvärde | 1 870 101 | 1 797 908 |
Belåningsgrad nettoskuld % | 58,1 | 57,5 |
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Eget kapital | 708 738 | 693 189 |
Balansomslutning | 1 942 455 | 1 851 861 |
Soliditet,% | 36,5 | 37,4 |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
107
| Finansiella | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder | |||
| tillgångar värderade | FInansiella skulder | värderade till | värderade till | ||
| TEUR | till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat |
| 2024-12-31 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde |
| Finansiella tillgångar | |||||
Finansiella derivat | - | - | - | - | - |
Övriga långfristigar | 59 | - | - | - | 59 |
Kundfordringar | 645 | - | - | - | 645 |
Övriga kortfristigar | 4 981 | - | - | - | 4 981 |
Likvida medel | 50 786 | - | - | - | 50 786 |
56 471 | - | - | - | 56 471 | |
| Finansiella skulder | |||||
Skulder till kreditinstitut | - | 1 138 121 | - | - | 1 138 121 |
Finansiella derivat | - | - | - | 2 108 | 2 108 |
Leverantörsskulder | - | 3 483 | - | - | 3 483 |
Övriga kortfristiga skulder | - | 5 637 | - | - | 5 637 |
| Upplupna kostnader och | - | 6 190 | - | - | 6 190 |
| förutbetalda intäkter | - | 1 153 431 | - | 2 108 | 1 155 539 |
| Finansiella | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder | |||
| tillgångar värderade | FInansiella skulder | värderade till | värderade till | ||
| TEUR | till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat |
| 2023-12-31 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde |
| Finansiella tillgångar | |||||
Finansiella derivat | - | - | 6 044 | - | 6 044 |
Övriga långfristigar | 93 | - | - | - | 93 |
Kundfordringar | 639 | - | - | - | 639 |
Övriga kortfristigar | 581 | - | - | - | 581 |
Likvida medel | 31 530 | - | - | - | 31 530 |
32 843 | - | 6 044 | - | 38 887 | |
| Finansiella skulder | |||||
Skulder till kreditinstitut | - | 1 059 167 | - | - | 1 059 167 |
Finansiella derivat | - | - | - | 63 | 63 |
Leverantörsskulder | - | 674 | - | - | 674 |
Övriga kortfristiga skulder | - | 4 951 | - | - | 4 951 |
| Upplupna kostnader och | - | 8 959 | - | - | 8 959 |
| förutbetalda intäkter | - | 1 073 751 | - | 63 | 1 073 814 |
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
108
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Belopp | Räntetak | Förfallodatum |
30 000 | Euribor 0,50% | 2025-06-16 |
105 000 | Euribor 3,50% | 2025-06-16 |
90 000 | Euribor 1,50% | 2025-07-14 |
93 950 | Euribor 2,00% | 2025-09-30 |
50 600 | Euribor 0,00% | 2025-12-10 |
86 000 | Euribor 2,00% | 2026-01-30 |
35 000 | Euribor 2,00% | 2026-12-29 |
29 000 | Euribor 2,00% | 2027-12-13 |
519 550 | Summa TEUR | |
572 220 | Stibor 0,25% | 2025-03-04 |
110 000 | Stibor 0,25% | 2026-01-08 |
30 000 | Stibor 3,50% | 2026-01-08 |
712 220 | Summa TSEK | |
120 000 | Nibor 2,50% | 2025-10-15 |
90 000 | Nibor 2,50% | 2025-12-22 |
72 275 | Nibor 4,00% | 2026-11-30 |
282 275 | Summa TNOK |
Belopp | Fast ränta | Startdatum | Förfallodatum |
67 500 | 1,90% | 2025-06-16 | 2027-12-30 |
67 500 | Summa TEUR | ||
210 000 | 1,90% | 2025-07-15 | 2027-09-15 |
210 000 | Summa TSEK |
Belopp | Fast ränta | Förfallodatum |
20 000 | 2,94% | 2027-07-01 |
90 000 | 2,96% | 2027-07-15 |
35 000 | 3,03%* | 2027-07-15 |
30 000 | 2,97% | 2027-09-29 |
70 000 | 2,97% | 2027-11-28 |
245 000 | Summa TEUR | |
100 000 | 3,20% | 2026-01-08 |
50 000 | 3,19% | 2026-01-08 |
435 000 | 3,48% | 2027-07-15 |
265 000 | 2,89% | 2027-10-02 |
850 000 | Summa TSEK |
Belopp | Fast ränta | Startdatum | Förfallodatum |
67 500 | 2,06% | 2025-06-16 | 2027-12-30 |
38 000 | 1,90% | 2025-09-30 | 2027-12-30 |
105 500 | Summa TEUR | ||
450 000 | 1,99% | 2025-03-04 | 2027-09-15 |
111 000 | 1,86% | 2025-03-04 | 2027-09-15 |
561 000 | Summa TSEK |
Typ | MTN | Förfall | ESG | Valuta | Emitterat | Eget innehav | Utestående | Referens- | Kredit- | ISIN | |
| lån | belopp | belopp | ränta | marginal | |||||||
Hybridobligation 101 | -* | - | EUR | 30 000 000 | 0 | 30 000 000 | 3M Euribor 4,75% | SE0013360344 | |||
Obligation | 105 | 2027-02-01 | Grön | EUR | 50 000 000 | 0 | 50 000 000 | 3M Euribor 4,00% | SE0013361334 | ||
Obligation | 106 | 2028-04-02 Grön | EUR | 80 000 000 | 0 | 80 000 000 | 3M Euribor 4,00% | SE0021921665 | |||
Obligation | 107 | 2027-10-02 | Grön | SEK | 700 000 000 | 0 | 700 000 000 | 3M Stibor | 3,50% | SE0021921673 | |
Säkerställda banklån | Obligationslån | Total upplåning | ||||
2024-12-31 | TEUR | Genomsnittlig | TEUR | Genomsnittlig | TEUR | Andel % |
| marginal | marginal | |||||
3-12 mån | 120 808 | 1,7% | 0 | - | 239 756 | 21% |
1-2 år | 179 234 | 2,1% | 0 | - | 152 348 | 13% |
2-3 år | 600 871 | 1,4% | 110 941 | 3,7% | 699 750 | 61% |
3+ år | 46 267 | 0,9% | 80 000 | 4,0% | 46 267 | 4% |
Summa | 947 180 | 1,6% | 190 941 | 3,8% | 1 138 121 | 100% |
109
Köpeskilling | TEUR |
Apportegendom | 113 574 |
Summa köpeskilling | 113 574 |
| TEUR | |
Förvaltningsfastigheter | 512 819 |
Andra materiella tillgångar | 421 |
Finansiella anläggningstillgångar | 11 584 |
Omsättningstillgångar | 6 047 |
Likvida medel | 1 669 |
Totala tillgångar | 532 540 |
Upplåning | 305 414 |
Övriga långfristiga skulder | 5 630 |
Kortfristiga skulder | 79 484 |
Totala skulder | 390 528 |
| Totalt identifierbara nettotillgångar till | 142 011 |
| verkligt värde | |
Negativ goodwill | -28 437 |
Köpeskilling | 113 574 |
110
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 25 Redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att
moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU
godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt
beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning.
Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens
redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.
Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en
finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets
avtalsmässiga villkor.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument
till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som
motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för
transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade
kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas
som omsättningstillgångar och värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i
förväntade kreditförluster i resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella
tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar
ska principerna för nedskrivningsprövning och
förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet
från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den
avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut
aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas
till emitterat belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer
redovisas detta direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda
enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas
vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är
främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader,
anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av
avsättningar som egen rubrik.
DOTTERBOLAG
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i
moderbolagets finansiella rapporter.
Not 26 Administrationskostnader och
upplysning om revisorns arvode och
kostnadsersättning
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Personalkostnader -3 356 -2 880
Övriga externa kostnader -2 178 -1 115
Avskrivningar -49 -51
Summa -5 583 -4 046
Upplysning om revisorns arvode
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Revisionsuppdrag -62 -73
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
-29 -2
Övriga tjänster -249 -
Skatterådgivning -282 -137
Summa -622 -212
Revisionsuppdrag uppgår till 62 TEUR varav 62 TEUR till PwC
Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
uppgår till 29 TEUR varav 29 TEUR till PwC Sverige. Övriga
tjänster uppgår till 249 TEUR varav 3 TEUR till PwC Sverige.
PwC Sverige har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 27 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Löner och ersättningar -2 096 -1 882
Sociala kostnader inkl. löneskatt -965 -661
Pensionskostnad, premiebestämd -268 -254
Övriga personalkostnader -27 -83
Summa -3 356 -2 880
Antalet anställda per den 31 december 2024 är 5 personer (5).
KONCERNBIDRAG
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett
dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt
alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget
till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en
bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
UTDELNINGAR
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman
godkänt utdelningen.
111
Not 28 Finansiella intäkter och kostnader
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Ränteintäkter från bank 1 638 517
Ränteintäkter från
koncernföretag
35 260 33 061
Räntekostnader på obligationslån -13 999 -15 209
Kostnader för förtidslösen
obligationslån
-4 135 -711
Uppläggningskostnader -1 669 -1 230
Orealiserad värdeförändringar på
räntetak
-2 582 -6 292
Valutakursdifferenser -819 -1 506
Summa 13 694 8 630
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende
derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen.
Not 30 Andelar i dotterbolag
TEUR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Ingående värde | 270 942 | 261 514 |
Aktieägartillskott | 252 928 | 9 428 |
Utgående värde | 523 870 | 270 942 |
Dotterbolag | Kapital- | Rösträtts- | Bokfört | Eget |
| andel, % | andel, % | värde | kapital | |
| TEUR | TEUR | |||
Cibus Finland | 100 | 100 | ||
Real Estate AB | 331 524 | 309 068 | ||
Cibus Finland Oy | 100 | 100 | 53 | 43 |
Cibus Sweden | 100 | 100 | 44 761 | 44 752 |
| Real Estate AB | ||||
Cibus Norway | 100 | 100 | 25 237 | 25 237 |
| Real Estate AB | ||||
Cibus Denmark | 100 | 100 | 122 295 | 131 322 |
| Real Estate AB | ||||
Summa | 100 | 100 | 523 870 | 510 422 |
Dotterbolag | Org. Nr | Säte |
Cibus Finland Real Estate AB | 559121-3284 | Stockholm |
Cibus Finland Oy | 3003070-2 | Helsingfors |
Cibus Sweden Real Estate AB | 559229-6643 | Stockholm |
Cibus Norway Real Estate AB | 559332-0509 | Stockholm |
Cibus Denmark Real Estate AB | 559318-4616 | Stockholm |
Not 29 Skatter
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Aktuell skatt på årets resultat -25 -368
Summa -25 -368
Uppskjuten skatt hänförlig till 167 -1 337
outnyttjat underskottsavdrag
Summa 167 -1 337
Årets skattekostnad 142 - 1 705
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Resultat före skatt 10 574 5 209
Årets skattekostnad 142 -1 705
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6 %)
-2 178 -1 073
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
orealiserade värdeförändringar
532 1 296
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader
1 319 3
Outnyttjat underskott från
föregående år
978 -1 931
Skatt hänförligt till tidigare år -509
-
Summa 142 -1 705
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga
resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat
resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar
avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den
utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas
mot framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till ca 4 779 TEUR (4 471) per 31
december 2024.
112
Not 33 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Kontopant för likvida medel - -
Fastighetsinteckningar - -
Utgående värde - -
Eventualförpliktelser 31 828 106 913
Borgensåtagandet är lämnat för dotterföretags externa lån.
Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Upplupen ränta 3 039 706
Upplupen utdelning 19 521 17 746
Övrigt 788 858
Utgående värde 23 348 19 310
Not 31 Skulder till kreditinstitut
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Ingående värde 146 384 256 719
Upptagande av obligationslån 189 559 -
Återköp av obligationslån -144 716 -111 715
Aktivering av
uppläggningsavgift
-1 755 -5
Periodisering av
uppläggningsavgift
1 669 817
Valutakurseffekter -1 572 568
Utgående värde 189 569 146 384
TEUR
2024-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - - 110 941 80 000
Finansiella derivat - 2 948
Leverantörsskulder 178 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
127 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
3 039 - - -
Totalt 3 344 - 110 941 82 948
TEUR
2023-12-31
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - 28 000 119 671 -
Finansiella derivat - -457 -2 011 3 521
Leverantörsskulder 33 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
463 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
706 - - -
Totalt 1 202 27 543 117 660 3 521
Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
113
VERKSAMHET
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 18 mars 2025.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 18 mars 2025
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com
+46 (0)8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com
+46 (0)8 12 439 100
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna årsredovisning har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Kommande rapporteringstillfällen
2025-04-23 Delårsrapport Q1
2025-07-17 Delårsrapport Q2
2025-11-04 Delårsrapport Q3
2026-02-18 Bokslutskommuniké
2025-04-10 Årsstämma
Vår revisionsberättelse har lämnats den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
114
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för
år 2024. Bolagets års- och koncernredovisning ingår på sidorna
82-113 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt International Financial
Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande
direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till
exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har
gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om
framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och
verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen,
och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska
avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till
följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella
rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens
struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i
vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår
bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå
en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna
innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan
uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som
väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i
de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa
väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen
som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden
fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra
granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet.
Vi valde tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedömning
av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av
att värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan
och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör
ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade
även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat från
fastighetsförvaltningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599
115
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick
per 2024-12-31 till 1 870 MEUR och utgjorde 96 % av
koncernens tillgångar. Orealiserade värdeförändringar
uppgick till -45 MEUR för räkenskapsåret 2024. En
beskrivning av koncernens redovisningsprinciper,
värderingsprinciper samt detaljerade upplysningar
avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 2
“Väsentliga redovisningsprinciper” not 3 “Viktiga
uppskattningar och bedömningar” och not 12
“Förvaltningsfastigheter”.
Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i
marknaden etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär
att framtida kassaflöden och restvärde prognostiseras
och diskonteras. Fastigheternas direktavkastningskrav
bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda
transaktioner på marknaden för objekt av liknande
karaktär. Värderingen är baserad på en rad antaganden,
såsom bedömning av framtida driftnetto, vakansgrad och
avkastningskrav. Värderingar av Cibuskoncernens samtliga
förvaltningsfastigheter genomförs kvartalsvis av externa
oberoende värderare.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som
ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med
det faktum att endast en liten procentuell förändring i de
enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda
till väsentliga effekter på värdet, gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område
i revisionen.
Fastighetstransaktioner
Koncernen har under 2024 förvärvat fastigheter
för totalt 126 MEUR. En beskrivning av koncernens
redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade
upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår
av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper”, not 3
“Viktiga uppskattningar och bedömningar” och not 12
“Förvaltningsfastigheter”.
Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för
redovisning av transaktioner och att villkor i de enskilda
transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket
kan medföra en betydande påverkan på koncernens
resultat och finansiella ställning.
Med hänsyn till storleken på genomförda förvärv som är
väsentliga ur ett redovisningsmässigt perspektiv anser vi att
detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen 2024.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla
området
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vår revision har fokuserats på bedömning av de av
Cibus använda externa fastighetsvärderares metodik
och modell som ligger till grund för värdering, samt den
interna kontrollprocessen hos Cibuskoncernen som
stödjer ledningens ställningstagande avseende de externa
värderingarna.
Vi har genom stickprov testat att indata i de externa
värderingarna, såsom att hyresintäkter stämmer
mot hyressystemet, i syfte att bedöma om indata för
fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är rimlig att
använda.
Vi har haft möten med ledningen och även de externa
värderarna där viktiga antaganden och bedömningar
diskuterats. Vidare har vi utvärderat de externa värderarnas
kompetens och erfarenhet.
Vi har, baserat på ett urval, bedömt om de använda
antagandena om driftnetto och vakansgrader samt
avkastningskraven är rimliga utifrån tillgänglig
marknadsdata.
Vi har även bedömt den använda värderingsmodellen och
den matematiska riktigheten i den.
Vi har granskat den information som lämnats i de finansiella
rapporterna.
Fastighetstransaktioner
Vi har för väsentliga transaktioner granskat redovisningen
mot underliggande avtal där vi beaktat tidpunkten för
redovisning, köpeskilling samt eventuella särskilda villkor.
Vi har vidare kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvärv av förvaltningsfastigheter som bolaget lämnar i
årsredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-70, 81 och sidorna 118-125. Den andra informationen
består även av Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s
ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i
väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och
att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, såsom de antagits av
EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
116
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen
finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning
är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och
bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en
del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
117
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för
hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs
till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman
den 15 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 20 april
2023.
Stockholm den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
118
Definitioner*
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska
därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV/aktie, EPRA
NTA/aktie, EPRA NDV/aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och
Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats., dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NRV belyser det långsiktiga substansvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning,
i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats,
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att
generera vinst på aktieägarnas kapital.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel
och kortfristiga finansiella placeringar dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader dividerat
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12
månader).
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt
bolagets resultat är för ränteförändringar
Soliditet, % Justerat eget kapital (eget kapital inkl.
hybridobligationer och obeskattade reserver
med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med
balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella
stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldstättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot (Net debt/
EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida mdel och
kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus
administrationskostnader (rullande 12 månader).
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande
till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg
ekonomisk vakansgrad.
Andelen
dagligvarufastigheter,
%
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets
exponering mot dagligvarufastigheter.
119
Avstämning av alternativa nyckeltal
Belopp i tusental euro (TEUR) Helår 2024 Helår 2023
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189
Återläggning av derivat 2 108 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 34 486 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746
EPRA NRV 734 853 712 847
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140
EPRA NRV per aktie, EUR 11,7 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189
Återläggning av immateriella tillgångar -68 -113
Återläggning av derivat 2 108 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 34 486 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746
EPRA NTA 734 785 712 734
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140
EPRA NTA per aktie, EUR 11,7 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189
Återläggning av derivat 2 108 -5 981
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -1 959 -1 880
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746
EPRA NDV 712 892 673 074
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140
EPRA NDV per aktie, EUR 11,1 11,8
Årets resultat -4 759 -19 919
Genomsnittligt eget kapital 700 964 695 499
Avkastning på eget kapital, % -0,7 -2,9
Skulder till seniora långivare 947 180 918 301
Fastigheternas marknadsvärde 1 870 101 1 797 908
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 51,1
Skulder till kreditinstitut 1 138 121 1 065 972
Likvida medel -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 087 335 1 034 442
Fastigheternas marknadsvärde 1 870 101 1 797 908
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,1 57,5
Driftnetto 116 482 114 729
Administrationskostnader -12 088 -9 936
Totalt 104 394 104 793
Räntenetto -47 462 -47 100
Räntetäckningsgrad, ggr (Rullande 12 månader) 2,2 2,2
Eget kapital 708 738 693 189
Balansomslutning 1 942 455 1 851 861
Soliditet, % 36,5 37,4
Totala skulder 1 233 717 1 158 672
Eget kapital 708 738 693 189
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7
Skulder till kreditinstitut 1 138 121 1 065 972
Likvida medel -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 087 335 1 034 442
Driftnetto 116 482 114 729
Administrationskostnader -12 088 -9 936
EBITDA 104 394 1 04 793
Räntetäckningsgrad, ggr (Rullande 12 månader) 10,4 9,9
Driftnetto 116 482 114 729
Hyresintäkter 122 374 119 128
Överskottsgrad, % 95,2 96,3
Hyresintäkter 122 374 119 128
Hyresvärde 129 977 126 031
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,5
Dagligvarufastigheter 962 655 905 986
Totalt fastighetsyta 1 029 869 975 857
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 92,8
120
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1,150
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 3,189
Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 993
Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1,050
Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 1,005
Värmlands län Bengtsfors BAGAREN 7 & 8 Berglundsgränd 1-3 2,440
Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 2,054
Gävleborgs län Bollnäs SÄVERSTA 20:1 Aseavägen 1 4,227
Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1,105
Dalarnas län Borlänge HÖKAREN 2 Tyllsnäsvägen 4 11,259
Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1,000
Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1,100
Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1,599
Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1,080
Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1,050
Värmlands län Degerfors AGEN 22:3 Nya Brogatan 4 656
Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 10,480
Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 3,566
Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1,050
Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 1,050
Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen 2 794
Skåne län Eslöv LIPPIZANERN 2 Pål Klemeds Väg 1 906
Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1,050
Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1,023
Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 3,180
Värmlands län Filipstad TRUCKEN 1 Åkaregatan 3 1,674
Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 1,220
Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 1,050
Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 1,000
Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1,050
Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1,038
Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 825
Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 856
Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 960
Jönköpings län Habo BRÄNNINGE 2:20 och 2:36 Jönköpingsvägen 1 1,515
Värmlands län Hagfors GRINNEMO 1:288 Klarälvsvägen 27 997
Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1,080
Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1,050
Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 1,000
Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 2,450
Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1,140
Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1,050
Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1,050
Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 544
Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götagatan 2 906
Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1,050
Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 1,050
Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 718
Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1,010
Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1,050
Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 1,028
Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1,100
Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1,050
Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1,000
Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1,053
Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 986
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1,050
Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1,050
Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1,430
Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 1,031
Värmlands län Kil SVÄRDET 7 Storgatan 26 1,499
Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1,700
Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 140
Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1,050
Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 1,050
Skåne län Kävlinge EXPORTEN 52 Karl Johans väg 100 4,024
Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 1,050
Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 1,050
Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1,050
Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1,316
Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1,050
Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1,050
Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 967
Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1,050
Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1,050
Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1,046
Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 830
Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 714
Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 881
Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1,364
Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1,222
Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1,136
Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 1,050
Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1,468
Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1,050
Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1,005
Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1,124
Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1,000
Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1,050
Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 801
Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1,050
Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1,050
Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1,153
Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 808
Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1,094
Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 872
Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1,150
Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 1,050
Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1,050
Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1,050
Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1,050
Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 1,050
Skåne län Staffanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1,050
Värmlands län Sunne SKÄGGEBERG 1:316 Bergavägen 6 1,603
Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1,129
Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1,025
Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1,061
Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1,050
Värmlands län Säffle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1,050
Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 1,050
Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1,000
Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 983
FASTIGHETER
Sverige
120
121
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1,050
Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1,386
Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 1,050
Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 975
Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 1,050
Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1,050
Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1,264
Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1,050
Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1,033
Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 1,050
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 1,100
Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 911
Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 1,200
Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 921
Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1,050
Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 962
Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 1,058
Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1,050
Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1,050
Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1,140
Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 1,569
FASTIGHETER
Sverige
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1,030
Viken Asker 214/24/1, 214/364 Spikkestadveien 80A 980
Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1,156
Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1,193
Fauske Fauske 103/1434 Sjøgata 62 1,584
Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940
Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1,300
Viken Hokksund 77/681/7, 8 Stasjonsgata 73 1,253
Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1,263
Rogaland Hundvåg 7/190/94, 95, 96 ,98 Hundvågveien 49 2,750
Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenløves gate 14 1,228
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800
Nordland Rognan 269/949/950/963/1, 267/1336 Kirkegata 26 2,178
Viken Rygge/Moss 104/52/1, 104/250 Stasjonsveien 12A 1,699
Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1,114
Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1,673
Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1,388
Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1,007
Agder Sögne 473/27/1 Marie Føreids vei 2-4 1,091
Agder Vennesla 5/704 Lundevegen 52 1,074
Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1,070
Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1,246
Norge
121
122
FASTIGHETER
Finland
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2,520
Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2,859
Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595
Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408
Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2,806
Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503
Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236
Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9,005
Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5,443
Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550
Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4,347
Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 26 2,931
Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2,718
Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42,
82-403-25-0
Tallitie 4 2,646
Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 3,864
Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600
Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2,017
Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360
Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2,780
Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2,089
Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343
Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665
Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993
Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7,819
Helsingforsområde Helsinki 91-54-224-1 Meri-Rastilan kuja 2 1,500
Helsingforsområde Helsinki 91-10-670-2 Nihdinranta 2 837
Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539
Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423
Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737
Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834
Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1,008
Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592
Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601
Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432
Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1,598
Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6,264
Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584
Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1,280
Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840
Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451
Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6,737
Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11,090
Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3,297
Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335
Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1,052
Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9,533
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6,823
Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4,549
Östra Finland Iisalmi 140-1-12-6 Satamakatu 10-12 5,570
Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7,481
Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3,922
Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1,012
Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4,239
Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919
Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4,756
Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1,534
Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2,807
Västra Finland Jyväskylä 179-16-119-1 Runkotie 2 226
Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3,168
Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590
Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-
414-6-85, 182-414-37-0
Sirkankatu 2 2,900
Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10,018
Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341
Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441
Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75,
202-407-2-89
Hovirinnantie 5 8,317
Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8,037
Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27,
205-8-11-12
Kasarminkatu 18 7,244
Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14,558
Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7,809
Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429
Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9,554
Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12,650
Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2,368
Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6, 214-2-181-7 Asemakatu 3 3,000
Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606
Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1,152
Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50,
233-424-2-73, 233-424-2-221
Vanha Vaasantie 1 1,060
Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1,378
Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3,956
Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617
Norra Finland Kemijärvi 320-2-2097-5 Pelkosenniementie 4 308
Västra Finland Kemiönsaari 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746
Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1,649
Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5,114
Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5,419
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4,660
Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310
Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2,734
Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3,755
Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2,075
Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790
Södra Finland Kotka 285-31-8-2, 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2,765
Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4,150
Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225
Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486
Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437
Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298
Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9,124
Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7,453
Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35,
286-463-8-37, 286-463-8-59
Kyminasemantie 6 664
Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3,201
Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4,600
Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2,336
Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-
140-153
Rajakatu 36 1,937
Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138
Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3,025
122
123
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 384
Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 10,487
Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1,562
Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315
Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9,115
Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1,413
Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1,789
Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421
Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8,577
Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698
Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763
Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie 2 567
Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2,786
Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1,934
Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515
Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3,766
Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573
Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8,448
Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2,284
Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674
Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1,054
Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307
Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349
Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5,295
Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486
Östra Finland Mikkeli 491-513-1-115 Kitereentie 1 790
Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796
Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30,
494-403-4-51
Valtatie 20 3,504
Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600
Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10,747
Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480
Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165,
505-407-4-184, 505-407-4-222
Maisalantie 9 4,544
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4,233
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-1-182-5 Puistokatu 10 383
Västra Finland Mänttä-Vilp-
pula
508-405-2-27 Runttimäentie 8 157
Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2,712
Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1,632
Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2,894
Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812
Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2,540
Södra Finland Nastola 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9,990
Södra Finland Nastola 532-409-1-921 Muurarintie 3 2,856
Uleåborg Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2,826
Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3,690
Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876
Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8,819
Östra Finland Nurmes 541-134-14-6 Teollisuustie 20 2,397
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4,201
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495
Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366, 543-403-8-641,
543-403-8-737, 543-403-8-691
Viirintie 8 4,988
Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3,402
Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4,586
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Finland Orivesi 562-416-13-0 Asematie 13 415
Uleåborg Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1,948
Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450
Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278
Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2,901
Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490
Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551
Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773
Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2,242
Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3,648
Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5,184
Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52,
580-404-2-58
Puistokatu 4 1,870
Norra Finland Pelkosenniemi 583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423
Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708
Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2,751
Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586
Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61,
595-422-60-71
Puustellintie 21 1,766
Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1,220
Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5,259
Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172
Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903
Västra Finland Pori 609-14-39-1, 609-14-39-3 (de-
signated areas of the properties)
Vanhakoivistontie 8 2,000
Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7,911
Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2,256
Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597
Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119,
625-405-4-294
Vanhatie 54 1,912
Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1,546
Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512
Uleåborg Raahe 678-415-83-4 Maunulantie 1 372
Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683
Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310
Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3,129
Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1,941
Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3,252
Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4,293
Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4,624
Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225
Östra Finland Rautjärvi 689-432-1-118, 689-432-1-119,
689-432-1-447
Roihankatu 8 1,700
Helsingforsområde Riihimäki 694-2-222-1 Keskuskatu 15 7,231
Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1,892
Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1,235
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5,242
Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1,286
Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1,671
Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3,319
Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1,070
Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11,071
Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397
Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10,916
Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802
Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0,
791-421-101-0
Pulkkilantie 2 1,960
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4,472
Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2,320
FASTIGHETER
Finland
123
124
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912
Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4326
Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430
Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5,626
Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1,771
Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2,303
Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1,427
Uleåborg Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843
Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421
Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1,118
Västra Finland Tampere 106-3-217-1 Pohtolankatu 47-49 690
Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1,813
Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3,825
Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1,000
Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695
Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450
Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1,899
Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1,154
Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1,135
Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467
Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5,610
Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1,203
Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107,
887-409-6-109, 887-409-6-251
Huhdintie 14 850
Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712
Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4,919
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Uleåborg Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1,565
Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370
Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4,150
Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8,617
Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423
Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607
Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3,794
Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3,527
Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2,270
Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1,818
Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735
Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolku 11 1,957
Helsingforsområde Vantaa 92-14-1-3 Ulkoniitynkuja 4 2,381
Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690
Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466
Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5,197
Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8,145
Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702
Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237
Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2,215
Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1,228
Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-255,
936-409-28-321
Asematie 2 3,135
Uleåborg Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6,274
Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-308-1Mastontie 2 3,014
Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456
FASTIGHETER
Finland
Väinämöinen 2, Finland 124
125
FASTIGHETER
Danmark
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Syddanmark Aabenraa Aabenraa Kommune, Kolstrup under
Aabenraa, 2540
Nyløkke 3 1,030
Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrunde
1119C
Skovvejen 17 924
Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby, 5ca,
ejerl 103
Søren Frichs Vej 51-53 1,032
Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne,
Hellebæk, 1s
Ålsgårdecentret 1 1,700
Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By,
Bistrup, 2c
Vasevej 119A 2,864
Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By,
Brande, 10cy + 10 fy
Østre Allé/Lærkevej 1 1,100
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster
By, Brøndbyøster, 18y, ejerl 1
Kærdammen 1A 1,336
Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester
By, Brøndbyvester, 20ar
Kornmarksvej 25 1,200
Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys
Klædebo Kvarter, København, 4676,
ejerl 1 + 3
Jagtvej 64 1,908
Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By,
St. Magleby, 98v
Møllevej 14 1,070
Midtjylland Esbjerg Esbjerg Kommune, Esbjerg Jorder,
2r Gammelby
Strandby Kirkevej 88 1,035
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Private Ejendomsjorder, 76b
Indre Ringvej 25 1,805
Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia
Stadsjorder, 145m + 145a
Nymarksvej 37A 3,306
Hovedstaden Frederiksberg Frederiksberg Kommune, Frederiks-
berg, 14dq
Nordre Fasanvej 176 1,157
Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By,
Gilleleje, 109b, ejerl 1,2,3,4,5
Peter Fjelstrupsvej 4-10 3,278
Midtjylland Grenaa Grenna Kommune, Grenaa Markjor-
der 49k, 32r,s,e
Sondergade 10 2,000
Hovedstaden Greve Greve Kommune, Greve By, Greve,
18kp
Greve Centervej 100 1,200
Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By,
Grindsted, 4ft
Vestergade 32 4,707
Syddanmark Haderslev Haderslev Kommune, Haderslev,
3475a
Christian X's vej 2A 1,030
Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose,
Havdrup, 15p
Møllemarken 12 950
Hovedstaden Helsingor Birkedalsvej 2-16 Birkedalsvej 6,511
Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør
Overdrev, 6ay
Egevaenget 3 1,200
Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning Bygrun-
de, 230æ, ejerl 1
Grøndahlsvej 20 1,000
Midtjylland Herning Herning Kommune, Vestervang,
Herning Jorder, 16b
Holsterbrovej 33 1,085
Hovedstaden Hillerød Hillerød Kommune, Sandviggård,
Hillerød Jorder, 1ae
Skansevej 4 1,050
Norjylland Hjørring Hjørring Kommune, Bagterp, Hjør-
ring Jorder, 4f
Ålborgvej 84 1,251
Hovedstaden Holbæk Holbæk Kommune, Tåstrup, Holbæk
Jorder, 5ee + 5at
Roskildevej 201 1,030
Sjælland Holbæk Holbæk Kommune, Holbæk Bygrun-
de, 101a, unit 1
Smedelundsgade 21 1,300
Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde,
Tvis, 2mr
Herningvej 81-83 1,150
Midtjylland Holsterbro Holstebro Kommune, Den sydvestli-
ge Del, Mejrup, 21n
Lægardvej 144 1,250
Sjælland Hornbæk Helsingør Kommune, Horneby By,
Hornbæk, 3a + 3bu + 3fh
Hornebyjev 50+52A 1,030
Sjælland Jyllinge Roskilde Kommune, Jyllinge By,
Jyllinge, 107
Jyllingecentret 1B 1,040
Län Kommun Fastighetsbeteckning Adress Yta
Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg
Bygrunde, 350d
Elmegade 20 1,000
Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karl-
slunde, 10mn, ejerl. 1,2,3,4,5,6
Karlslunde Parkvej 5-17 6,001
Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde,
Tårnby, 15n, ejerl 1+3
Ugandavej 111 8,316
Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm
By, Karlebo, 3lt
Hojengen 3 2,101
Sjælland Korsør Slagelse Kommune, Korsør Markjor-
der, 114a
Skovvej 28 1,041
Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By,
Elsted, 13æ
Lyshøjen 1 1,060
Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By,
Måløv 4gæ
Østerhoj Bygade 2 1,000
Syddanmark Næstved Næstved Kommune, Holsted By,
Herlufsholm, 7dy
Erantisvej 48 1,172
Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved
Markjorder, 6a
Præstøvej 106 1,000
Sjælland Næstved Næstved Kommune, Vridsløse By,
Herlufsholm, 10cm
Trompetvej 61 1,100
Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By, Odder,
53m
Vennelundsvej 72 1,000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By,
Lumby, 2k
Anderupvej 50 1,032
Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By,
Dalum, 6fø
Enebærvej 6 1,000
Syddanmark Odense Odense Kommune, Vestermarken,
Odense Jorder, 1ahe
Grønlrøkkevej 22A 1,023
Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense Bygrun-
de, 917a, ejerl 40
Vesterbro 27 1,000
Midtjylland Randers Randers Kommune, Randers
Markjorder, 529k
Lucernevej 79 1,035
Midtjylland Risskov Risskov Kommune, Vejlby, 17c
Vejlby, unit 67
Kamma Klitgårds Gade 47 1,072
Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By,
Risskov
Nordre Strandvej 127 960
Hovedstaden Rungsted Kyst Hørsholm Kommune, Rungsted
By, Rungsted, 7i + 3CP + 7K, ejerl
110+111
Rungsted Bytorv 4,851
Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde, Rise,
479c
Østergade 49B 1,150
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By, Islev,
35y
Islevbrovej 39 1,000
Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By,
Hendriksholm, 8ev
Nørrekær 1-3 1,353
Norjylland Sæby Frederikshavn Kommune, Toftlund,
Volstrup, 2ae
Nordens Alle 1 1,200
Midtjylland Silkeborg Silkeborg Kommune, Silkeborg
Markjorder, 1345c
Nørrevænget 74 1,060
Sjælland Slagelse Slagelse Kommune, Skovsø, Slagelse
Jorder, 17n
Byskovvej 40 1,200
Hovedstaden Solrød Strand Solrød Kommune, Karlstrup By,
Karlstrup, 54
Trylleskov Allé 5 1,243
Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2,746
Syddanmark Svendborg Svendborg kommune, Svendborg
Markjorder, 17e
Christiansvej 60 910
Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder,1040e Kongevej 1 1,089
Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder, 1040d Kongevejen 5 1,513
Hovedstaden Vallensbæk
Strand
Vallensbæk Kommune, Vallensbæk
By, Vallensbæk, 7dx, ejerl 1
Vallensbæk Stationstorv
1-43
7,314
Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjor-
der, 525f
Gl. Aalborgvej 21 1,002
125