Uthållighet och stabilitet | Annehem Fastigheter AB

Års- och hållbarhetsredovisning 2023

Inledning

3 Vi är Annehem

4 Året i korthet

5 VD har ordet

8 Annehem som investering

Värdeskapande

10 Vår vision

11 Affärsidé och strategi

12 Våra mål

13 Hållbara fastigheter skapar stort värde

14 Ett hållbart Annehem

15 Hållbart värdeskapande för oss

Marknad

17 Makroöversikt

18 Fastighetsmarknaden

19 Marknadstrender

Fastigheter

21 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd

22 Portföljen i siffor

23 Våra fastigheter

26 Vår tillväxtplan

Hyresgäster & förvaltning

28 Våra hyresgäster

29 Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

31 Annehems engagerade medarbetare

Bolagsstyrning

40 Ersättningsrapport

Finansiell information

44 CFO har ordet

45 Finansiering

47 Risker och riskhantering

51 Hållbart värdeskapande

56 Ekonomisk utveckling och händelser under året

58 Finansiella rapporter

65 Noter

81 Finansiella nyckeltal

Övrigt

86 Ordlista

89 Inbjudan till årsstämma

Innehåll

Introduktion till förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de

olika delarna återfinns på nedan angivna sidor.

Strategi, mål och måluppfyllelse

Mer information finns på sidorna 11-12.

Hållbarhet

Mer information finns på sidorna 21-22, 29 samt

51-55.

Aktien

Mer information finns på sida 46.

Risker och riskhantering

Mer information finns på sidorna 47-50.

Ekonomisk information

Mer information finns på sidorna 56-57.

0

50

100

150

200

250

2023202220212020

Mkr

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Mkr

Driftnetto: Kontor

Samhällsfastigheter Dagligvaror Bostäder Logistik Övrigt

Fastighetsvärde

Vi är Annehem

Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attrak-

tiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar

systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd.

Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbar-

hetsprestanda och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre

fastigheter där hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.

Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda

fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder.

82 %

av fastig-

hetsvärdet

är miljö-

certificerat

Fastighetsvärde- och driftnettoutveckling

4 %

GÖTEBORG

38 %

STOCKHOLM

20 %

HELSINGFORS

18 %

MALMÖ

20 %

ÄNGELHOLM/

HELSINGBORGSOMRÅDET

Kartan visualiserar fördelningen av

bolagets fastighetsvärde i nordiska

tillväxtområden.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 3

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

gg

Nyckeltal 2023 2022

Hyresintäkter, Mkr 247,2 217,9

Driftnetto, Mkr 209,7 181,3

Förvaltningsresultat, Mkr 90,5 74,2

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 92,7 90,5

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,57 1,53

Periodens resultat, Mkr -200,6 207,3

Periodens resultat per aktie, kr -3,40 3,51

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 95,8

Överskottsgrad, % 84,8 83,2

Avkastning på eget kapital, % -8,7 8,3

EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1

Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3

Soliditet, % 49,9 53,4

Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,7

Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart, % 75,0 81,0

* Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde

95 %

Ekonomisk

uthyrningsgrad

Året i korthet

74

Nöjdkundindex (NKI)

Enligt CFI Fastighets

barometerns årliga

mätning. 74 är i linje med

branschens genomsnitt.

Handelsfastighet i Norge avyttrad

I september 2023 har Annehem avyttrat

handelsfastigheten Carl BernerTorg i

Oslo, Norge, i linje med bolagets strategi

att fokusera på kommersiella-, samhälls-,

och bostadsfastigheter. Försäljningen

skedde till ett underliggande fastig-

hetsvärde om 246 MNOK till befintlig

hyresgäst.

Kommunal förskola färdigställd i

Valhall Park

Annehem och Ängelholms kommun

har gemensamt moderniserat en äldre

byggnad i Valhall Park till en förskola för

110 barn. Byggnaden ligger i nära

anslutning till stora grönytor för barnen

att utforska och leka på.

Ny CFO och hållbarhetschef

i Annehem

I november tillträdde Adela Colakovic

som ny CFO för bolaget, och i augusti

tillträdde Christin Hertzberg den nyin-

rättade rollen som hållbarhetschef. Båda

ingår i Annehems ledningsgrupp.

Tillträde av första

bostadsfastigheten

I januari 2023 tillträddes Carl Florman

1, en svanenmärkt bostadsfastighet i

Malmö med 60 lägenheter om cirka 3

259 kvm till ett underliggande fastig-

hetsvärde om 135 Mkr.

Saab förlänger hyresavtal i

Ljungbyhed Park

Saab förlängde hyresavtalet i Ljungby-

hed Park med ytterligare tio år. Som ett

led i förlängningen moderniseras och

energieffektiviseras byggnaden som

omfattar cirka 5 000 kvm.

Förvärv av kontorsfastighet och

företrädesemission

I december förvärvade Annehem The

Corner, en modern kontorsfastighet med

hög hållbarhetsprofil i Hyllie, Malmö, till

ett underliggande fastighetsvärde om

cirka 420 Mkr. För att finansiera förvärvet

och andra värdeskapande investeringar

beslutades om avsikten att genomföra

en företrädesemission om cirka 300 Mkr

under 2024.

43,4 %

Nettobelåningsgrad

Förvaltningsresultat, Mkr

2021

2022

2023

86,2

74,2

90,5

2,2 ggr

Räntetäckningsgrad

Driftnetto, Mkr

2021

2022

2023

155,8

209,7

181,3

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 4

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Annehem investerar

för framtiden

2023 går till historien som ett år av fyllt av geopolitisk oro och

makroekonomiska svängningar. Inflationsutvecklingen har påverkat

räntebanan, kapitalmarknaden och konjunkturen och därmed ändrat

förutsättningarna för att skapa både tillväxt och lönsamhet i fastig-

hetsbranschen.

I ljuset av den utmanande omvärlden är jag nöjd med Annehems pre-

station under 2023. Med vår starka underliggande fastighetsverk-

samhet, låga belåningsgrad med bankfinansiering och våra långsiktiga

ägare har Annehem kunnat visat både uthållighet och stabilitet under

året. Vi har satsat på och stärkt den befintliga verksamheten och

under det fjärde kvartalet kunde vi fatta ett offensivt beslut om att

förvärva kontorsfastigheten The Corner i Malmö och besluta om

avsikten att genomföra en företrädesemission i början av 2024.

VD har ordet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 5

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Vi är engagerade, professionella

och långsiktiga. Som fastighets-

ägare och förvaltare vill vi uppfattas

som en möjliggörare som möter

våra hyresgästers behov och

stödjer en hållbar förflyttning.

En stark underliggande verksamhet

Vi förvaltar en kvalitativ fastighetsportfölj i attraktiva lägen

i Norden. Vi finns nära våra hyresgäster och har en nära

dialog tillsammans med dem för att möta deras behov och

utmaningar. Det har varit extra viktigt under 2023 när många

hyresgäster både sett över sina kostnader och hyreskontrakt.

Vårt arbete ger resultat.

Våra hyresintäkter ökade under 2023 med 13,5 procent till

247,2 Mkr (217,9), där 23,6 Mkr hänförs från det befintliga

fastighetsbeståndet genom hyresökningar och uthyrningar.

Därutöver kan 5,7 Mkr hänföras till ett utökat fastighetsbe-

stånd.

Under året levererade vi ett starkt driftnetto om 209,7 Mkr

(181,3), en ökning med 15,7 procent jämfört med 2022. De

högre hyresintäckterna samt en effektivare förvaltning har

bidragit till att vi under 2023 har uppnått vårt långsiktiga mål

om 20 procent tillväxt i förvaltningsresultatet, trots höga

räntekostnader. Vårt förvaltningsresultat uppgick till 90,5 Mkr

(74,2), Med stabila och långsiktiga hyresgäster har vi fortsatt

en hög uthyrningsgrad, om 94,9 procent (95,8).

Värderingen av våra fastigheter har minskat med 266,0 Mkr

under året, vilket främst beror på ökade avkastningskrav; den

genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023

uppgick till 5,24 procent (4,91).

Investeringar i befintligt bestånd

Under 2023 har vi satsat och investerat 95,8 Mkr i vårt befint-

liga bestånd, framför allt i våra företagsparker. Investeringarna

har haft en positiv effekt på våra värderingar. I parkerna ser

jag stor potential framåt att skapa värde genom investeringar,

uthyrningar, och inte minst, fortsätta vår gröna förflyttning.

Ljungbyhed Park med flygplatsen och de kringliggande

verksamheterna utgör en naturlig plats kopplad både till

flyget och till Sveriges totalförsvar, vilket gör parken intressant

givet dagens geopolitiska läge. I parken möjliggör Annehem

också forskning och utveckling av framtidens hållbara flyg

tillsammans med bland annat Lunds universitet. Annehem har

nyligen investerat i förbättring av ytbeläggningen på rullba-

norna för att skapa bättre förutsättningar för flygrelaterade

verksamheter på flygplatsen. Under sommaren förlängde Saab

sin förhyrning av lokaler på Ljungbyhed Park i 10 år. I samband

med det genomförs en stor ombyggnation av de nära 5000

kvm som hyrs ut till Saab, där vi förutom modernisering av

ytorna även genomför stora energieffektiviseringar.

I Valhall Park utanför Ängelholm, finns ett stort antal byggna-

der som innehåller olika samhällsfunktioner, främst utbildning,

men också förskolor. Här har Annehem investerat och i sam-

arbete med Ängelholms kommun gett liv till en äldre byggnad

genom modernisering och anpassning för förskolans drygt

100 kommunala förskoleplatser. Hyresavtalet med Ängelholm

kommun sträcker sig till 2032 och omfattar drygt 2 000 kvm.

Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning

Annehems förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter

kan göra en hållbar förflyttning. Jag beskrev arbetet i våra

parker ovan där vi investerar i åtgärder som bidrar till att vi

återanvänder våra äldre fastigheter och väsentligt höjer deras

prestanda inte minst vad gäller hållbarhet. Våra moderna

fastigheter uppfyller redan höga hållbarhetskrav och miljö-

certifiering redan från start. Men, vi stannar inte här, utan

arbetet fortsätter med olika typer av löpande insatser såsom

energikartläggningar med åtgärder för att ytterligare minska

energiförbrukning, utöka antalet gröna hyresavtal och initiativ

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 6

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

för ökad biodiversitet. Läs mer om våra initiativ för att skapa

långsiktigt hållbar tillväxt på sida 15.

Annehems medarbetare och förvaltningsorganisation har en

viktig roll i detta arbete. Jag är mycket stolt över våra med-

arbetare som engagerat och dedikerat arbetar för att vi ska

förflytta oss framåt mot vår vision att vara det mest hållbara

fastighetsbolaget i Norden.

Vi ska växa i utvalda tillväxtområden

När Annehem grundades och noterades 2020, tog vi över en

portfölj från Peab av moderna kontorsfastigheter i attraktiva

tillväxtområden i Norden. Då lades också grunden till vår

långsiktiga tillväxtplan för att utveckla vår fastighetsportfölj.

Vårt initiala bestånd bestod primärt av kontorsfastigheter.

I takt med att vi realiserat vår plan fram tills idag, så har

ursprungsportföljen kompletterats i linje med vår strategi,

med både bostäder och logistikfastigheter, medan vi sålt av en

handelsfastighet i Oslo.

2023 tillträdde vi vår första bostadsfastighet Carl Florman

med 60 lägenheter i expansiva Johanneslust utanför Malmö.

Under våren 2024 kommer bostadsbeståndet utökas ytter-

ligare när vi tillträder Partille Port 11:70 med 90 lägenheter i

Partille, Göteborg. Vår plan innefattade också en investering i

en logistikfastighet, Almnäs, utanför Södertälje där PostNord

tillträdde som hyresgäst under 2022. Därutöver har vi ett

joint venture tillsammans med Peab där vi ska förvärva och

utveckla mark i Sundsvalls logistikpark till en logistikanlägg-

ning där uthyrningsarbetet pågår.

Vår ursprungliga tillväxtplan inkluderade därutöver ett antal

avsiktsförklaringar med möjlighet till framtida tillträde. Det

handlar om attraktiva kontorsfastigheter som utvecklas i nära

anslutning till våra befintliga bestånd i Stockholm, Helsingfors

och Malmö. Dessa avsiktsförklaringar är för oss intressanta

och möjliga förvärv där vi följer utvecklingen framåt.

Vår ambition är att fortsätta att växa och komplettera den

initiala planen från börsnoteringen med ytterligare förvärv.

Vår investeringsstrategi styrs i första hand av att vi vill växa i

de geografiskt starka lägen där vi redan finns idag. Dessa lägen

har både en stor potential framåt och samtidigt möjliggörs

synergier med vår nuvarande förvaltning. Vi vill också fort-

sätta vår diversifiering och förvärv inom segmenten logistik,

samhällsfastigheter och bostäder. Därutöver ska förvärven

naturligtvis vara lönsamma och hållbara.

The Corner – ett attraktivt förvärv som passar i

framtidsplanen

Givet omvärldsläget, ränteläget och en avstannad transak-

tionsmarknad så har realiseringen av ytterligare förvärv fått

vila under större delen av 2023. Men vi har samtidigt varit

nyfikna, rekognoserat och noga följt marknadsutvecklingen.

Därför kändes det mycket bra att i ljuset av ett mer stabiliserat

ränteläge och en begynnande optimism kunna genomföra

förvärvet av the Corner i slutet av 2023. The Corner är en

nyproducerad modern och flexibel kontorsfastighet med hög

hållbarhetsprofil i bästa läge i det snabbväxande affärsdistrik-

tet Hyllie i Malmö. Den är belägen i närheten av vår fastighet

Stenekullen 2. The Corner passar väl in i vår investerings-

strategi och uppfyller de höga krav vi har på de fastigheter vi

förvärvar. Det underliggande fastighetsvärdet är 420 miljoner

kronor och vi förvärvade fastigheten till en initial yield om 5,6

procent, vilket ger en prisnivå om cirka 15–18 procent under

toppnivån för en nybyggd fastighet i området för två år sedan.

Min övertygelse är att förvärvet görs vid en tidpunkt som ska

gynna oss långsiktigt.

Förstärkt finansiell position ger nya möjligheter

Under 2023 har vi arbetat intensivt med bolagets finansiering

för att skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt.

Delar av räntederivat-portföljen har omstrukturerats och

räntebindningen förlängts för att sänka ränterisken. Ränte-

täckningsgraden RTM uppgick till 2,2 gånger (2,7) per 31

december 2023, vilket är i linje med vår målsättning.

Vi är fortsatt bankfinansierade och har goda dialoger med våra

långivare. I slutet av året tillförde försäljningen av fastigheten

Carl Berner Torg i Oslo cirka 70 MNOK i likvida medel. The

Corner är till hälften bankfinansierat och i anslutning till

förvärvet har vi i början av 2024 framgångsrikt slutfört en

företrädesemission om cirka 300 Mkr. Emissionen finansierar

förvärvet med 210 Mkr. Den förstärker även vår kassa ytterli-

gare och möjliggör både fortsatta investeringar i vårt befintliga

bestånd och nya förvärv som kan diversifiera fastighetsport-

följen ytterligare.

Annehem investerar för framtiden

Vi är engagerade, professionella och långsiktiga. Som fastig-

hetsägare och förvaltare vill vi uppfattas som en möjliggörare

som möter våra hyresgästers behov och stödjer en hållbar

förflyttning.

Vi är idag ett mindre fastighetsbolag med ambitionen att växa

och bli stort. Vi vill lägga grunden till en välskött, transparent

och attraktiv verksamhet som skapar långsiktigt värde åt såväl

hyresgäster som aktieägare. För att kunna jämföras bättre

med andra europeiska branschkollegor anslöt sig Annehem till

EPRA (European Public Real Estate Association). EPRA främjar

och representerar den europeiska fastighetssektorn för

noterade bolag. Vi får en bättre jämförelse av våra finansiella

nyckeltal och deras ”sustainability best practice recommenda-

tions” hjälper medlemmar att förbättra sitt hållbarhetsarbete.

Under året har Adela Colakovic, tidigare koncernredovisnings-

chef, antagit utmaningen att träda in i rollen som Annehems

CFO, vilket jag är mycket glad för. Ytterligare en medarbetare

har tillkommit till teamet och det är Christin Hertzberg som

började efter sommaren som vår hållbarhetschef. Tillsammans

med vår förvaltningschef Gustav Eriksson formar vi ett starkt

ledningsteam som arbetar nära våra medarbetare.

Jag har fortsatt stor respekt för de utmaningar som ligger

framför oss, men ser att fastighetsmarknaden nu utvecklas

i en positiv riktning även om återhämtningen kommer att

ta tid. Annehems prestation 2023 i kombination med den

framgångsrika företrädesemissionen i mars 2024 och det

förtroende vi fått av våra aktieägare ger oss stärkt självförtro-

ende framåt.

Jag vill tacka mina medarbetare, våra hyresgäster och aktie-

ägare som tillsammans med oss gör Annehems förflyttning

möjlig!

Monica Fallenius

VD

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 7

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Varför investera i Annehem?

Annehem bygger långsiktiga värden genom att investera i, förvalta och förädla ett hållbart

fastighetsbestånd i nordiska tillväxtområden med god befolkningstillväxt. Med en tydlig

strategi, stabil finansiell ställning och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägar-

värde.

Annehem Fastigheter AB är sedan 2022

ett Designation Green Equity bolag på

Nasdaq. Märkningen utgör ett bevis på att

över 50 procent av Annehems omsättning

härrör från aktiviteter som är gröna och

att verksamheten investerar en betydande

andel i gröna investeringar.

Annehem är ett tillväxtbolag som ökar förvaltningsresultatet successivt med nya utvalda förvärv. Genom bolagets portföljstrategi med

fokus på attraktiva lägen, hållbarhet och diversifiering säkerställer Annehem både kvalitet och skapar förutsättningar för långsiktigt god

riskjusterad avkastning. Bolaget har en stark balansräkning med en belåningsgrad om 43 procent där lånefinansieringen består av banklån

som i huvudsak är räntesäkrade. Bolagets hållbara fastigheter möjliggör grön finansiering samt lägre driftkostnader. Annehem har starka

och långsiktiga ägare som stödjer bolagets tillväxtresa.

Stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt

Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att långsiktigt öka fastigheternas värde genom att mätbart öka hållbarhets-

prestandan. Bolaget har utvecklat och bygger långsiktiga kundrelationer och arbetar tillsammans med hyresgäster för att möta deras behov

och stödja dem i arbetet för att bli mer hållbara. Arbetet lägger grunden för starka och uthålliga driftsnetton, som vuxit med 72 procent

sedan bolagets börsnotering 2020.

En värdeskapande förvaltningsmodell

Annehem förvaltar och utvecklar ett diversifierat fastighetsbestånd av moderna och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet i attraktiva

lägen i nordiska tillväxtorter. Det moderna fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kontorsfastigheter som kompletteras av utvalda

fastigheter inom logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter. Bolaget har etablerat en stark grund där 82 procent av fastighetsvärdet är

miljöcertifierat och 82 procent har minst energiklass B.

Högkvalitativ och hållbar fastighetsportfölj

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 8

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Värdeskapande

Annehem bygger långsiktiga relationer och

värden genom en kundnära förvaltning. Vi

ser potential att arbeta långsiktigt både i vår

dagliga verksamhet och vid större investe-

ringsbeslut. Därigenom skapar vi hållbar

tillväxt och fördjupar vår relation med hyres-

gäster och samhället i stort.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 9

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Vi ska vara det

mest hållbara

fastighetsbolaget

i Norden

Annehem har en hög hållbarhetsprofil och en ambitiös vision. Den ger oss

en tydlig riktning i vårt arbete och i våra beslut. Vi ska arbeta för att vara

ett fastighetsbolag som växer lönsamt och hållbart, både genom förvärv

men även genom gröna förflyttningar i vår förvaltning tillsammans med

våra hyresgäster.

Vår vision

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 10

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Vår affärsidé

Annehem äger och förvaltar kommersiella-,

samhälls- och bostadsfastigheter av hög

kvalitet i lägen med goda kommunika-

tioner. Fastigheterna ligger i tillväxt-

områden i Norden och har en tydlig miljö-

profil. Genom en kundnära förvaltning

bygger vi långsiktiga relationer och värden.

Våra strategiska

hörnstenar

Våra fyra strategiska hörnstenar är vägle-

dande i vårt långsiktiga arbete mot visio-

nen om att bli Nordens mest hållbara fast-

ighetsbolag. Vår strategi skapar stabilitet,

lönsamhet och långsiktighet i vår verksam-

het.

Affärsidé och strategi

Utveckla ett hållbart och modernt

fastighetsbestånd i attraktiva lägen

i nordiska tillväxtområden

Nybyggda, miljöcertifierade fastigheter i

lägen med goda kommunikationer attra-

herar långsiktiga hyresgäster.

Fokus på hållbar och effektiv förvaltning

genom förädling och förflyttning

Annehem Fastigheter har en hög och

mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget

verkar för att öka värdet på det befintliga

beståndet som vi successivt förädlar för

att möjliggöra en grön förflyttning och

därmed uppnå en hållbar och effektiv

förvaltning.

Förvärvsfokus och en stabil finansiell

ställning möjliggör lönsam tillväxt

Annehem Fastigheter har en tydlig tillväxt-

plan för fastighetsbeståndet, vilket möjlig-

görs av en stark finansiell ställning med hög

soliditet och låg belåningsgrad.

Skapa riskspridning över tid

genom en diversifierad och

hållbar fastighetsportfölj

Vårt bestånd av kontorsfastigheter kom-

pletteras med utvalda fastigheter inom

logistik- och samhällsfastigheter samt

bostäder. Alla våra fastigheter har en hög

hållbarhetsprestanda och/eller potential.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 11

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Avkastning på

eget kapital

-10

-5

0

5

10

2023202220212020

%

Fastighetsbestånd

verkligt värde

Mkr

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

2023202220212020

Våra mål

FINANSIELLA MÅL

Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2023 Utfall 2022

Genomsnittlig årlig tillväxt i

fastighetsbeståndet över tid

1

20 % 2 % 8 %

Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8 Mdr 4,4 Mdr 4,3 Mdr

Genomsnittlig årlig tillväxt på

förvaltningsresultat över tid

20 % 22 % -14 %

Avkastning på eget kapital Minst 10 % per år -8,7 % 8,3 %

Risk och utdelning Mål Utfall 2023 Utfall 2022

Soliditet ≥ 30 % 49,9 % 53,4 %

Nettobelåningsgrad över tid ≤ 60 % 43,4 % 38,3 %

Räntetäckningsgrad långsiktig ≥ 2,2x 2,2 x 2,7x

Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara

på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål

HÅLLBARHETSMÅL

Mål 2024 Utfall 2023 Utfall 2022

Energiintensitet (kWh/atemp,

fastighetsenergi)

2

9 % minskning 81 (-5 %) 79 (-6 %)

Andel av fastighetsbeståndet

som är hållbart enligt EUs

taxonomiförordning

3

90 % 75 % 81 %

CO

2

e-utsläpp (ton CO

2

e,

Scope 1 & 2)

2

30 % minskning 135 (-80%) 153 (-78 %)

¹ Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med föregående år.

² Minskning mot 2021. Notera att utfall 2022 är justerat.

3

Minskningen mot föregående år beror på försäljningen av Carl Berner Torg. Men vi håller fast vid målet att uppnå en andel av 90

procent 2024.

75 %

av fastig-

hetsvärdet

är hållbart*

*Enligt EUs taxonomiförordning

baserat på verkligt värde

80 %

minskning

av C0

2

e-

utsläpp

sedan 2021

Förvaltningsresultat

exkl valutakurseffekter

Mkr

0

20

40

60

80

100

120

2023202220212020

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 12

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Hållbara fastigheter

skapar stort värde

Att investera i hållbara fastigheter är att satsa på framtiden och att bidra till en långsiktigt

hållbar utveckling. Fastighetsbranschen behöver ta ansvar för sin påverkan genom hela vär-

dekedjan, från investering och utveckling till förvaltning och förädling. Endast därigenom

kan branschen skapa en positiv förändring och förflyttning som genererar långsiktiga vär-

den för fastighetsägare, investerare och samhället i stort.

En förändrad spelplan

Fastighetsbranschen står för en betydande del av samhällets

totala miljöpåverkan och har därför ett stort och viktigt

ansvar i förflyttningen mot en mer hållbar och grön sektor.

Samtidigt har fastighetsbranschens sociala insatser fått större

uppmärksamhet i takt med ökade samhällsutmaningar. Under

det senaste decenniet har spelplanen förändrats och det finns

idag högt ställda hållbarhetskrav från finansiärer, investerare

och hyresgäster, som tillsammans med ett omfattande

hållbarhetsramverk, utgör en stark drivkraft till förändring i

branschen. För fastighetsbolag som uppfyller kraven finns

tydliga incitament; det långsiktiga hållbarhetsarbetet lönar

sig ofta genom bättre finansieringsvillkor, lägre driftkostnader

och längre hyreskontrakt. Ur ett aktieägarperspektiv blir också

bolaget en mer attraktiv och långsiktig investering. Förutom

de affärsmässiga och ekonomiska vinsterna, minimeras också

påverkan på miljön och samhället. Förflyttningen mot ett

grönare fastighetsbestånd sker i förvaltnings- och förädlings-

processen i det befintliga beståndet, och genom förvärv av

nya moderna fastigheter med hög hållbarhetsprestanda.

Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning

För Annehem är det ett medvetet beslut att bygga en diver-

sifierad portfölj av fastigheter med hög hållbarhetsprofil i

nordiska tillväxtområden. Den hållbara omställningen som

pågår i fastighetsbranschen skapar en ökande efterfrågan på

moderna, flexibla och energieffektiva fastigheter i storstads-

regionerna. Huvuddelen av Annehems bestånd består idag

av moderna och miljöcertifierade kontorsfastigheter som

kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, sam-

hällsfastigheter samt bostäder. Därtill är drygt 82 procent av

fastighetsvärdet uppfört under de senaste fem åren. Genom

att vara väl positionerad i denna omställning, säkerställs att

Annehem kan fortsätta att attrahera långsiktiga hyresgäster

och samtidigt möjliggöra en hållbar förflyttning för dem.

Annehem förvaltar även en mindre andel äldre fastigheter

med stor hållbarhetspotential. Vi arbetar systematiskt och

nära våra leverantörer i förvaltningen för att tillsammans

med våra hyresgäster förbättra hållbarhetsprestandan. Vår

förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra

en hållbar förflyttning. I praktiken innebär det att vi applicerar

vår förvaltningsmodell på alla våra fastigheter, oavsett fast-

ighetstyp och hållbarhetsprestanda. Läs mer om vår hållbara

förvaltningsmodell på sida 14.

Vårt långsiktiga hållbarhetsmål är att minst 90 procent av vårt

fastighetsbestånd ska vara miljöcertifierat, taxonomilinjerat

och finansieras grönt.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 13

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Ett hållbart Annehem

Vårt mål

Ett hållbart, modernt och diversifierat fastighetsbestånd med

hög hållbarhetsprestanda och fokus på aktiv och långsiktig

förvaltning och förädling.

Vi förändrar våra fastigheter kontinuerligt genom att:

• Investera i energiåtgärder och renovering

• Aktivt miljöcertifiera byggnader och jobba med förbätt-

ringar i drift

• Anpassa fastigheterna efter klimatförändringar

• Nyttja fastighetstypernas olika energiprofiler för försörj-

ning med egenproducerad energi

Vi skapar nöjdare och långsiktigare hyresgäster och

medarbetare genom att:

• Bygga och förvalta långsiktiga relationer

• Skapa hållbara förutsättningar genom att hjälpa och sam-

arbeta med våra hyresgäster och internt

• Arbeta och mäta systematiskt genom att använda teknik

för att driva utveckling

• Ta ansvar för vår verksamhet och påverkan samt granska

och samarbeta med våra leverantörer

Genom detta arbete bidrar vi till att skapa affärsvärde för

Annehem och hållbart värdeskapande där vi aktivt bidrar till

och mäter påverkan på FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Annehem tillför värden genom en aktiv och

långsiktig förvaltning, som mätbart ökar håll-

barhetsprestandan över hela fastighetsbe-

ståndet. Vi hittar synergier och lärande mel-

lan våra olika fastighetstyper och hyresgäster

för att skapa hållbar och lönsam tillväxt.

Läs mer om våra fastigheter sidan 20.

Läs mer om vår förvaltning sidan 27.

Läs mer om hållbart värdeskapande på sidan 51.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 14

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Hållbart värdeskapande för oss

Initiativ för biologisk mångfald

Annehem engagerade sig i Pollinera

Sveriges initiativ för biologisk mångfald

för att skapa biologiskt hållbara områden

i Valhall Park. Under pollineringsveckan

2023, omvandlade vi gräsmattor till

ängsmarker, placerade ut bikupor och

insektshotell samt stödde lokala natur-

vårdsinitiativ.

Nytt liv till äldre byggnad

Som ett led i vårt arbete att anpassa och

tillvarata vårt befintliga bestånds poten-

tial har vi i samarbete med Ängelholms

kommun under året gett nytt liv till en

äldre byggnad från 1940-talet i Valhall

Park. Byggnaden har moderniserats och

anpassats till att rymma en kommunal

förskola för 110 barn.

Initiativ för energibesparing

Annehem har tillsammans med aktörer inom fastighetsbranschen, gått samman i

kampanjen #HusFörHus för att inspirera och uppmuntra till energibesparing, med

stort fokus på den energikrävande vintern. Högre energikonsumtion och stigande

energipriser på vintern gör att insatser för minskad energianvändning blir ännu

viktigare.

Målet är att inspirera och hjälpa fler att spara energi genom samarbete, kunskaps-

delning och inspiration. Tillsammans med våra branschkollegor inom #HusförHus

förvaltar vi stora ytor och kan därigenom påverka energianvändningen. Vi har även

uppmanat våra kunder och samarbetspartners att engagera sig i energioptimeringsi-

nitiativet.

Tillträde av fastigheter med hög hållbarhetsprofil

Våra nya förvärv ska ha en hög hållbarhetspotential och under

2023 har vi stärkt vår fastighetsportfölj genom tillträdet av

två moderna och hållbara fastigheter i Malmö. Carl Florman 1,

en svanencertifierad bostadsfastighet som tillträddes under

första halvåret och The Corner, en nyproducerad kontors-

fastighet certifierad med Miljöbyggnad Silver som tillträddes

under andra halvåret.

Genom medvetna beslut i vårt dagliga och

långsiktiga arbete, strävar vi efter att inte-

grera hållbarhet i alla aspekter av vår verk-

samhet. På Annehem ser vi stor potential i

att arbeta långsiktigt både i den dagliga

verksamheten och med våra större inves-

teringar. Det är så vi skapar långsiktigt håll-

bar tillväxt.

Under året har vi till-

sammans med våra

kunder och energile-

verantörer genomfört

satsningar som resul-

terat i mätbara ener-

gibesparingar. Dessa

framsteg motiverar oss

att fortsätta arbeta mot

våra mål.

Jämställdhet i topp

Annehem har för tredje året i rad

nominerats till ett av Sveriges mest

jämställda börsnoterade bolag. 2023

placerade Annehem sig på elfte plats.

Vi är glada och stolta då könsfördelning,

inkludering, frisknärvaro och förtroen-

deindex är viktiga aspekter i vårt sociala

hållbarhetsarbete.

Gustav Eriksson, Förvaltningschef

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 15

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Marknad

Annehem är verksam på den nordiska

fastighetsmarknaden. Bolagets fastigheter

återfinns i tillväxtområden med goda

kommunikationer till och från stadskärnorna,

vilket skapar flexibilitet för hyresgästerna

och långsiktig stabilitet för bolaget.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 16

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Ansträngd marknad med

positiva framtidsutsikter

Den ekonomiska utvecklingen under 2023 har varit ansträngd för både konsumenter och

företag. De nordiska fastighetsmarknaderna har upplevt kraftigt ökade finansieringskost-

nader samt ökade avkastningskrav, men det finns förhoppningar om stabilare marknads-

förutsättningar under 2024.

Inflation i %, KPI

Makroöversikt

Under året har de geopolitiska spänningarna fortsatt som en

konsekvens av Rysslands pågående invasion av Ukraina och

konflikten mellan Israel och Hamas. Samtidigt har den globala

ekonomin trycktestats i samband med bankkrisen i USA i bör-

jan av 2023 med ett fåtal amerikanska nischbanker i centrum,

vilket väckt frågor om den bredare stabiliteten i finanssektorn.

Den globala tillväxten har fortsatt varit hämmad, där skyhöga

inflationssiffror och styrräntehöjningar från centralbankerna

runt om i världen, har satt sin prägel på omvärldsekonomin.

Tillväxten i de nordiska länderna där Annehem äger fastig-

heter har varierat. Under 2023 hade den norska ekonomin på

årsbasis en tillväxt om 0,5 procent, medan Sverige och Finland

landade i en negativ tillväxt om 0,4 respektive 0,5 procent,

enligt SEB Nordic Outlook 2024. Samtidigt har inflationstak-

ten fortsatt att vara en betydande utmaning för centralbanker

världen över. För att mildra inflationen i Sverige har Riksban-

ken genomfört ett antal styrräntehöjningar. Enligt SEB Nordic

Outlook 2024, låg styrräntan vid årets slut i Sverige på 4,0

procent, medan styrräntan både i Norge och Finland var 4,5

procent.

De kraftiga styrräntehöjningarna har fått effekt, och under

andra halvan av 2023 har inflationen haft en tydligt nedåt-

gående trend. Vid årsskiftet 2023 låg inflationen enligt KPI i

Sverige på 4,4 procent, medan den i Norge och Finland var

4,8 respektive 3,6 procent, enligt Trading Economics 2024.

Förhoppningen är att en nedåtgående inflationstrend, med

efterföljande räntesänkningar, kommer att agera som en

katalysator för att stärka ekonomierna framöver.

Fastighetsmarknaden

Ränteutvecklingen är viktig för den nordiska fastighetsmark-

naden på både kort och lång sikt. Många fastighetsbolag

har under året tvingats se över sina finansieringskällor till

följd av kraftigt ökade räntekostnader, vilket lett till ett ökat

tryck på bankfinansiering. Här har den gröna komponenten

96 %

Andel av hy-

resvärdet som

indexjusteras

Ränteutvecklingen

är viktig för den

nordiska fastighets-

marknaden på både

kort och lång sikt.

Styrränta i %

0

3

6

9

12

15

2024202320222021

%

Sverige Norge Finland

%

0

1

2

3

4

5

2024202320222021

Sverige Norge Finland

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 17

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

visat sig vara en konkurrensfördel i erhållandet av bättre

finansieringsvillkor. Det finns exempelvis tydliga tecken på

att bankerna premierar hållbara fastigheter vid refinansiering.

Kreditmarknaden för obligationsfinansiering har samtidigt

varit avvaktande och dyr, där endast ett fåtal fastighetsbolag

valt att refinansiera sina obligationer under året.

Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter kan till

viss del kompensera sina kostnadsökningar genom de

indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten. Däremot

gör gällande regelverk på bostadsmarknaden det svårare för

fastighetsägare att kompensera för inflations- och räntedrivna

kostnadsökningar fullt ut.

Uthyrningsgraden för kontor har till stor del återhämtat

sig i de nordiska länder där Annehem är verksam och närmar

sig nivåer före pandemin. Enligt Newsec Property Outlook,

Autumn 2023, utgör de nordiska huvudstäderna tydliga

exempel på återhämtningsmönstret.

Transaktionsmarknaden i Norden

Omvärldssituationen har satt sin prägel på den nordiska

transaktionsmarknaden i fastighetssektorn, där volymerna

har varit rekordlåga. Enligt Colliers Nordics Monthly January

2024, uppgick transaktionsvolymen i Norden till 19,4 Mdr

Euro under 2023, vilket är en minskning med 58 procent

jämför med föregående år. Den största delen av tappet hänför

sig till början av året, medan volymerna återhämtade sig något

under resterande del av året. I Sverige minskade volymen med

57 procent, och ett liknande mönster observerades i Norge

och Finland med en nedgång om 58 respektive 64 procent,

enligt Colliers Nordics Monthly January 2024.

Utländska investerare, fastighetsfonder och kapitalstarka

privata aktörer har varit nettoköpare under året, medan

noterade fastighetsbolag har varit de största nettosäljarna,

enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024. Högt skuldsatta

fastighetsbolag har behövt avyttra fastigheter för att öka

likviditeten och minska skuldsättningen.

Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024, har logistik

stått för den största delen av den nordiska transaktionsvo-

lymen om 26 procent, följt av bostäder 25 procent och kon-

torsfastigheter 23 procent. Med ökade räntekostnader och

skilda prisförväntningar har köpare och säljare befunnit sig en

bit från varandra under året. Mot utgången av 2023 närmades

samtidigt en ny jämviktsnivå på transaktionsmarknaden, vilket

ger förhoppningar om en aktivare fastighetsmarknad framåt.

Fastighetsbolag med stabila finansieringsmöjligheter står väl

positionerade för att tillvarata goda affärsmöjligheter på sikt.

Sverige

87,7 Mdr

SEK

-57 %

Finland

2,8 Mdr

EUR

-64 %

Transaktionsvolym i Norden 2023,

utfall och förändring per land

Källa – Colliers Nordics Monthly, January 2024

Norge

43,7 Mdr

NOK

-58 %

Danmark

38,0 Mdr

DKK

-56 %

Vi ser en utökad

marknadsaktivitet

framåt, i takt med

att räntebanan

stabiliserar sig

Annehems VD om marknadsläget

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 18

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

MARKNADSTRENDER I FOKUS

1. Läge och flexibilitet

Expansionen i storstadsregio-

nerna fortsätter på bekostnad

av andra landsdelar. Moderna

fastigheter i attraktiva lägen

med goda kommunikationsmöj-

ligheter blir allt viktigare för att

attrahera och bibehålla långsik-

tiga hyresgäster. Inom kontors-

segmentet har exempelvis när-

heten till kommunikationer blivit

en viktig faktor för att attrahera

medarbetare och för att erbjuda

flexibilitet att enkelt kunna dela

sin arbetstid mellan hemmet

och kontoret.

2. Ökad digitaliseringstakt

Digitaliseringens kontinuerliga

framsteg introducerar ständigt

nya tjänster i samhället. För

fastighetssektorn innebär detta

möjligheter att implementera

smarta tjänster och system i den

dagliga fastighetsförvaltningen.

Digitala lösningar har bland

annat en central roll i att opti-

mera och följa upp fastighets-

driften och möjliggöra effekti-

vare energiprestanda. Digitala

verktyg kan samtidigt förbättra

dialogen och samarbetet med

hyresgäster. För fastighets-

branschen innebär också AI-

relaterade verktyg spännande

utvecklingmöjligheter.

3. Hållbarhet – ett krav

Hållbarhetsarbetet har gradvis

ökat i betydelse inom fastig-

hetsbranschen, både på grund

av branschens betydande andel

av Sveriges totala klimatutsläpp

och de ökade lag- och rappor-

teringskraven som driver på

den hållbara omställningen.

Hyresgäster, investerare och

samhället har omfattande håll-

barhetsförväntningar på fast-

ighetsbolag, med ett speciellt

fokus på miljöprestanda och so-

ciala hållbarhetsinitiativ. Fastig-

hetsägare behöver tillhandahålla

hållbara och trivsamma fastig-

heter som möter hyresgästernas

förväntningar och krav.

4. Bostadsbristen förvärras

Det rådande ekonomiska kli-

matet har haft en kraftig inver-

kan på bostadsbyggandet och

i många nordiska tillväxtorter

råder fortsatt bostadsbrist.

Ökade bygg- och kapitalkostna-

der har hämmat nyproduktio-

nen av bostäder vilket förvärrat

bostadsbristen. Kärninflation

pekar samtidigt nedåt i de nord-

iska länderna vilket ger hopp om

räntesänkningar framöver. Fast-

ighetsägare som investerar i och

tillhandahåller kvalitativa hyres-

bostäder till överkomliga hyres-

nivåer står välpositionerade för

att möta den ökade efterfrågan

på hyresmarknaden framöver.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 19

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Fastigheter

Annehems fastighetsbestånd består

huvudsakligen av moderna fastigheter med

en hög hållbarhetsprofil. Vid utgången av

2023 bestod portföljen av totalt 26 förvalt-

ningsfastigheter. Annehem har en tydlig

tillväxtplan att växa lönsamt och hållbart i

de tillväxtorter vi är verksamma.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 20

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information ÖvrigtInledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Ett hållbart och modernt

fastighetsbestånd

Annehem har en tydlig strategi att bygga en diversifierad fastighetsportfölj

med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområdeni Norden. Det skapar goda

förutsättningar för långsiktig riskspridning och en hållbar förvaltningsmodell.

Strategin återspeglar sig i bolagets befintliga bestånd som

främst består av moderna och miljöcertifierade fastigheter av

hög kvalitet. 82 procent av fastighetsvärdet är uppfört under

de senaste fem åren, 82 procent har minst energiklass B och

82 procent är miljöcertifierat.

Beståndet är fokuserat till geografiska områden med hög

befolkningstillväxt. Tillväxten stöds av den urbanisering och

hållbarhetstrend som pågår i Norden och fastigheterna är

belägna med bra kommunikationer till och från stadskärnorna.

Moderna och hållbara fastigheter

Majoriteten av vårt bestånd utgörs idag av moderna och

hållbara kontorsfastigheter, men Annehem avser att skapa en

större och mer diversifierad portfölj genom förvärv av utvalda

logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter i de tillväxtorter där

vi är verksamma. Genom den geografiska närheten av fast-

igheterna skapar bolaget goda förutsättningar för en hållbar

förvaltning.

Unika företagsparker med stor potential

I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i Ängelholm och

Ljungbyhed Park i Ljungbyhed med totalt 13 fastigheter på en

yta av ca 638 hektar med många olika typer av verksamheter.

Medan Ljungbyhed Park är ett kluster för utbildning, forskning

och utveckling på marken och i luften baserat på den befint-

liga flygplatsen, så är Valhall Park en bred företagspark för

utbildningsverksamheter, företag och rekreation.

Båda företagsparkerna omfattar kontor som logistikfastighe-

ter samt lätt industri tillsammans med tillhörande service som

boende, utbildningslokaler, konferenscentrum och sporthallar.

Parkerna består av ett bestånd med äldre byggnader med

stor hållbarhetpotential. Annehem arbetar nära leverantörer i

förvaltningen för att tillsammans med hyresgästerna förbättra

hållbarhetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar för-

flyttning i denna del av fastighetsbeståndet.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 21

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per fastighetstyp

Stockholm 38 %

Helsingfors 20 %

Göteborg 4 %

Malmö 18 %

Ängelholm/Helsingborg 20 %

Bostad 2 %

Kontor 79 %

Samhällsfastigheter 9 %

Dagligvaror 3 %

Logistik 2 %

Övrigt 5 %

4 413Mkr 315,6 Mkr

Portföljen i

siffror

Vid utgången av 2023 bestod fastighetsportföljen av 26

förvaltningsfastigheter till ett värde av 4 413 Mkr och en

total uthyrningsbar yta på 202 004 kvm. Det totala hyresvär-

det per 31 december 2023 uppgick till 315,6 Mkr, varav

238,5 Mkr utgjordes av Region Sverige och 77,1 Mkr av

Region Övriga Norden.

Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick

vid årsskiftet till 95 procent. Den genomsnittligt viktade

återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen var 4,2

år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets genomsnittligt

viktade återstående kontraktstid är tillfredsställande och ger

goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt.

Förändringar i fastighetsportföljen

Under 2023 har Annehem genomfört flera strategiska

förändringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har

Annehem tillträtt två fastigheter med tydlig hållbarhetsprofil i

Malmö, Carl Florman 1 som är bolagets första bostadsfast-

ighet och kontorsfastigheten The Corner. I Region Övriga

Norden har Annehem avyttrat handelsfastigheten Carl

Berner Torg i Oslo, i linje med bolagets strategi att fokusera på

kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.

Stad Fastighetsbeteckning Yta kvm

Hyresintäkter,

Mkr

Hyresvärde,

årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass Taxonomi linjerat

Södertälje Almnäs 5:28 2 158 5,6 5,6 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 3 (Ulriksdals Center) 12 455 44,7 44,7 Kontor Breeam good Ja B Ja

Stockholm Sadelplatsen 4 13 494 16,6 20,0 Kontor/garage Breeam in use very good Ja B Ja

Stockholm Ledvolten 1 4 268 15,3 15,3 Kontor Breeam very good Ja B Ja

Helsingfors Ultimes I&II

(Ultimes Business Garden)

17 015 73,8 77,1 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja

Malmö Stenekullen 2 4 937 13,7 15,4 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja A Ja

Malmö Kamaxeln 2 950 1,7 1,7 Lätt industri Ej certifierad Ja G Nej

Malmö Carl Florman 1 3259 6,7 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja

Malmö Hemvistet 2 (The Corner) 7432 26,2 26,9 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Nej

Partille Partille Port 11:60 6 431 14,9 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very good Ja B Ja

Helsingborg Jupiter 11 4 807 10,6 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja

Ängelholm Barkåkra 50:3 (Valhall Park) 51 564 39,5 40,8 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 (Ljungbyhed park) 73 234 29,5 35,4 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat

Summa 202 004 298,9 315,6

Fastighetsöversikt (inklusive hållbarhetsdata)

82 %

av fastighetsvärdet har

minst energiklass B

95 %

ekonomisk

uthyrningsgrad

av fastighetsvärdet

är uppfört under de

senaste fem åren

>82 %

75 %

av fastighetsvärdet

är hållbart*

*Enligt EUs taxonomiförordning

baserat på verkligt värde

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 22

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

113,9 Mkr

Region Sverige

Stockholm, 85,6 Mkr

Skåne, 137,8 Mkr

Göteborg, 15,1 Mkr

Region Sverige

Stockholm, 1 658,9 Mkr

Skåne, 1 687,8 Mkr

Göteborg, 186,0 Mkr

3 533 Mkr

238,5 Mkr

Våra fastigheter

Region Sverige omfattar fastigheter i

Stockholm, Skåne och Göteborg. Majoriteten

av portföljen utgörs av kontorsfastigheter,

men här finns också våra två företagsparker

i Skåne.

De nordiska tillväxtområden i kommunikationsnära lägen där

Annehem har fastigheter är noga utvalda för att attrahera

långsiktiga hyresgäster.

Stockholm

Fastigheterna i Stockholmsregionen återfinns i Ulriksdal,

Solna samt i Almnäs, Södertälje. Annehem äger tre fastigheter

i Ulriksdal som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler, gym

och parkeringsplaster. Fastigheten i Almnäs är en logistikbygg-

nad.

Solna

Ulriksdal är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer

som kännetecknas av en attraktiv miljö med närhet till såväl

grönområden som till Stockholm city. I området återfinns

kontor, bostäder, gym, butiker, förskola och restauranger.

Inom de närmaste åren beräknas området att ha cirka 15 000

arbetsplatser och cirka 2 500 bostäder.

Annehem har även ingått icke-bindande avsiktsförklaring med

Peab om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare

fastigheter i Ulriksdal (se tillväxtplan på sida 26 för mer infor-

mation).

Södertälje

Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Det

strategiska läget intil E20 och E4 bidrar till en god och hållbar

affär för logistikverksamheter.

Fastighetsvärde

per geografi

Stockholm

Solna

Södertälje

Hyresvärde

per geografi

Sadelplatsen 3

Ulriksdals Center färdigställdes

2019 och omfattar moderna

kontorsytor i nio plan och en

lunchrestaurang på bottenplan.

Kontorslokalerna erbjuder

öppna, flexibla planlösningar

med hög standard på tekniska

system och ytskikt. Sadelplatsen

3 är fullt uthyrd.

Almnäs 5:28

Almnäs är en logistikfastighet

utanför Södertälje med goda

kommunikationer. Fastigheten

färdigställdes 2022 och är fullt

uthyrd till ett logistikbolag.

Fastigheten omfattar även en

byggrätt på ca 2 000 kvm.

Ledvolten 1

Fastigheten är till cirka 90 pro-

cent uthyrd till ett medicintek-

niskt bolag. Byggnaden består

till största del av kontorslokaler

men även laboratorium och spe-

cialanpassade ytor så kallade

renrum, för hyresgästens

verksamhet. Ledvolten 1 är fullt

uthyrd.

Sadelplatsen 4

Fastigheten färdigställdes 2020

och består till största delen av

ett parkeringshus på sju plan

med plats för 475 fordon, varav

33 platser med laddning av

eldrivna fordon. Husets övre del

består av moderna lokaler om

tre plan med ett gym och resten

kontor. Lokalytorna är fullt ut-

hyrda men parkeringshuset har

lediga platser för uthyrning.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 23

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Våra fastigheter

Skåne

Fastigheterna i Skåneregionen återfinns i Malmö, Ängelholm

och Helsingborg. Annehem äger fyra fastigheter i Malmö som

huvudsakligen utgörs av kontor och bostäder. I Ängelholm

och Helsingborg består fastighetsbeståndet av de två

företagsparkerna samt en kontorsfastighet. Närheten mellan

fastigheterna skapar förutsättningar för en sammanhållen

och effektiv fastighetsförvaltning.

Malmö

Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt.

Stadens geografiska placering med närhet till Köpenhamn

attraherar starka nationella och internationella hyresgäster.

Annehems fastighetsbestånd i Malmö är koncentrerat till tre

stadsdelar; Hyllie, Johanneslust och Husie.

Annehem har ingått en icke-bindande avsiktsförklaring om

förvärv av ytterligare tre fastigheter på marknadsmässiga

villkor i det snabbväxande affärsdistriktet Hyllie, där

Annehem idag har två kontorsfastigheter (se tillväxtplan på

sida 26 för mer information).

Ängelholm och Helsingborg

Företagsparkerna Valhall Park och Ljungbyhed Park består

sammantaget av 13 fastigheter. Parkerna har i Annehems

förvaltning utvecklats väl och idag är Valhall Park en bred

företagspark för utbildningsverksamheter, företag och

rekreation medan Ljungbyhed Park är ett kluster för

utbildning, forskning och utveckling på marken och i luften.

I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för

verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska

Högskolas viktiga arbete med att elektrifiera flyget i

Ljungbyhed Park.

Annehem äger ytterligare mark i anslutning till befintliga

byggnader i parkerna om sammanlagt cirka 5 900 tkvm.

bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för

denna mark är god givet att marken ligger i strategiskt bra

lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling

av befintliga verksamheter på platserna.

Fastigheten i Helsingborg är belägen i norra delen av

Helsingborg och består av kontorslokaler och ett gym.

Göteborg

Fastigheten i Göteborgsregionen återfinns i stadsdelen

Partille.

Partille

Partille Port är en helt ny stadsdel i Partille som uppförs

i anslutning till Partille Arena. Totalt ska cirka 1 000

bostäder, en simhall och handelsfastigheter uppföras

fram till och med 2027.

Annehem tillträder i mars 2024 en nyproducerad

bostadsfastighet i området Partille Port som är belägen i

direkt anslutning till befintligt bestånd. Fastigheten som

är Svanenmärkt består av 90 lägenheter samt 70 kvm

tillhörande lokal.

Skåne

Malmö

Ängelholm och Helsingborg

Göteborg

Partille

The Corner

Fastigheten har uthyrbar yta om

7 432 kvm och är belägen intill

citytunnelns station i det snabb-

växande affärsdistriktet Hyllie i

Malmö. Fastigheten är uthyrd till

100 procent med hyresgarantier för vakanta ytor i tre år

från och med 1 januari 2024.

Jupiter 11

Fastigheten är belägen i Helsing-

borg. Den färdigställdes våren

2021 och består av kontorsloka-

ler och ett gym uppdelat på två

byggnader. I dagsläget är ca 633

kvm vakant men fastigheten omfattas av en hyresgaranti

på 36 månader som löper ut i maj 2024.

Ljungbyhed Park

Ljungbyhed Park är en företags-

park och campus i Klippans kom-

mun i nordvästra Skåne. Parken

är idag ett kluster för utbildning,

forskning och utveckling på mar-

ken och i luften. Totalt omfattar företagsparken en yta

på 73 234 kvm med en blandning av kontor, logistik, lätt

industri, utbildningslokaler och ett brett aktivitetsutbud.

Carl Florman 1

Fastigheten är belägen i området

Johanneslust i de östra delarna

av Malmö som genomgår en

kraftig expansion. Bostadsfastig-

heten består av två Svanen-

märkta byggnader om 60 lägenheter som är fullt uthyrda

till hyresgäster.

Stenekullen 2

Fastigheten är belägen i Hyllie strax

söder om Malmö i nära anslutning till

E20. Den färdigställdes 2020 och är

den första byggnaden i en planerad

samling om totalt fem. I dagsläget är

1 492 kvm vakanta.

Valhall Park

Valhall Park är en bred företagspark

för utbildningsverksamheter, företag

och rekreation, belägen i Ängelholm.

Parken har goda kommunikationer

med närhet till E6, tågförbindelser och

flyg. Området erbjuder flexibla kontorslokaler och servicean-

läggningar som hotell- och konferensanläggning, utbildnings-

lokaler, gym och padel-center på en total yta om 520 00 kvm.

Partille Port

Fastigheten är belägen i Partille

Arena område och består till största

delen av butiksyta men inkluderar

även gym och restaurang. Byggnaden

färdigställdes 2019 och är uthyrd till

bland annat en livsmedelsbutik, gym, apotek och restauranger

och uthyrningsgraden är god.

Kamaxeln 2

Byggnaden utgör 950 kvm kontors-

och lageryta fördelat på två plan strax

öster om Malmö med närhet till E6.

Den färdigställdes år 2001 och har en

tillhörande tomtarea på 2 901 kvm.

Fastigheten är fullt uthyrd.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 24

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

113,9 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 879,9 Mkr

Region Övriga Norden

Helsingfors, 77,1 Mkr

879,9 Mkr

77,1 Mkr

Våra fastigheter

Region Övriga Norden omfattar Finland

och Norge. Under året avyttrades beståndet

i Oslo, och idag utgörs beståndet av två

kontorsfastigheter i Helsingfors.

Helsingfors

Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är koncentrerat till

Sockenbacka, ett växande kontors- och industriområde cirka 6

km utanför centrala Helsingfors med goda kommunikationer.

I området äger Annehem Ultimes I&II, två högkvalitativa

och moderna kontorsfastigheter med hög hållbarhetsprofil.

Fastigheterna är uthyrda till 95 procent. Ett tillhörande parke-

ringshus med 475 platser finns i separat fastighet.

För att stärka Annehems närvaro i Helsingfors ytterligare har

bolaget ingått en icke bindande avsiktsförklaring med Peab

om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare

fastigheter i anslutning till befintligt bestånd i Helsingfors (se

tillväxtplan på sid 26 för mer information).

Oslo

Annehem expanderade till Norge i slutet av 2020 då man

förvärvade och tillträdde en handelsfastighet i Grünerløkka i

centrala Oslo. Under 2023 avyttrades fastigheten till befintlig

hyresgäst i linje med redovisat värde. Försäljningen följer

Annehems strategi att fokusera på kontor, bostäder, sam-

hällsfastigheter och logstik. Framåt utgör Oslo fortfarande en

viktig marknad för Annehem.

Fastighetsvärde

per geografi

Hyresvärde

per geografi

Finland

Helsingfors

Ultimes I&II

Området är ett kontors- och

industriområde ca 7 km utanför

Helsingfors innerstad. Annehem

äger här två högkvalitativa och

moderna kontorsfastigheter med

hög hållbarhetsprofil. Ultimes

I & II ligger i början av området

och intill en stor trafikrondell där

komunen planerar ett hälsocen-

ter. Utanför fastigheten trafi-

kerar en snabbspårvagn sedan

hösten 2023, vilket ytterligare

förbättat det kommunikativa

läget. Fastigheterna är dessut-

om LEED Platinum cretifierade

och uppfyller energiklass B. Per

23-12-31 är 1 191 kvm vakant.

Ett tillhörande parkeringsgarage

med 475 platser finns i anslut-

ning till fastigheterna.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 25

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Vår tillväxtplan

Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med ett bestånd som huvudsakligen består kontors-

fastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter

och bostäder. Annehem ska växa lönsamt och hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter

med hög hållbarhetspotential i de tillväxtorter vi är verksamma.

Tillväxt framåt

Annehems mål är att öka förvaltningsresultatet med 20 pro-

cent årligen och nå 8 Mdkr i fastighetsvärde till 2027. Därför

arbetar vi aktivt med att öka värdet på fastighetsbeståndet,

dels genom värdeskapande investeringar i befintligt bestånd,

och dels genom förvärv av nya fastigheter enligt Annehems

investeringskriterier och strategi. Dessutom stöds denna

tillväxtplan av långsiktiga relationer med befintliga och nya

hyresgäster.

Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska

finnas i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Idag består

huvuddelen av Annehems fastighetsportfölj av kontorsfastig-

heter, men framöver är ambitionen att en utökad och utvald

del av beståndet också ska utgöras av andra fastighetstyper

såsom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder.

Fastigheter med avtal om förvärv

Logistik

Annehem och Peab har bildat ett joint venture som avtalat om

ett förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det

kommunala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger

rum när avtal tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits.

Intentionen är att Annehem skall förvärva 100 procent av

fastigheten när den är färdigställd.

Bostäder

I samband med noteringen ingick Annehem 2020 ett avtal om

förvärv av två bostadsfastigheter från Peab. Carl Florman 1

i Malmö tillträddes 19 januari 2023. Den andra bostadsfast-

igheten om 90 lägenheter med 4 892 kvadratmeter boyta i

Partille i Göteborg tillträds i mars 2024. Fastigheterna är båda

belägna i expansiva områden och erbjuder högkvalitativa och

Svanenmärkta hyresbostäder.

Avsiktsförklarade fastigheter

Kontor

Inför Annehems notering så upprättades en avsiktsförklaring

med Peab avseende ett antal fastigheter som finns i Peabs

projektportfölj och som ska bebyggas. Byggrätterna är belägna

i nära anslutning till befintligt bestånd och fastigheterna skulle

därför både stärka den geografiska positioneringen och möj-

liggöra en effektivare fastighetsförvaltning vilket skulle bidra

till skalfördelar.

Fastigheterna skulle passa väl in i bolagets tillväxtstrategi.

Peab planerar att färdigställa dessa fastigheter som primärt

förväntas bestå av kontorsytor för såväl privat som offentlig

sektor (direkt eller indirekt skattefinansierad verksamhet) efter

2025.

De avsiktsförklarade fastigheterna utgör totalt 86 000 kvm

och har ett av Annehem bedömt underliggande fastighets-

värde vid färdigställande om cirka 4 900 Mkr. Annehem har

ingått avsiktsförklaringar om förvärv av fastigheterna på

marknadsmässiga villkor. De är dock inte bindande, vilket

innebär att Annehem inte är bundna till att förvärva och Peab

inte bundna till att sälja någon av fastigheterna.

Fastighetsregion Tillträde

Överenskommet

underliggande

fastighetsvärde,

Mkr

Antal

fastigheter

Uthyrbar yta,

kvm

Hyresvärde,

Mkr

1

Kontrakterad ek.

uthyrningsgrad %

Genomsnittlig

viktad återstående

kontraktstid

Region Sverige

- Sundsvall 2024/2025

28

2

1 E/T E/T E/T E/T

- Göteborg Q1 2024 250 1 4 962 11,6 E/T E/T

Summa förvärvade men

ej tillträdda fastigheter

278 2 4 962 11,6 0 0

1

”Hyresvärde” definieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid

rapporttillfället och ”hyresintäkter” definieras som hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter

2

Avser endast markköp

Fastighetsregion Tillträde

Bedömt underliggande

fastighetsvärde

vid färdigställandet, Mkr 1 Antal fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr

Region Sverige

- Stockholm Efter 2025 2 700 3 40 000 115

- Malmö Efter 2025 900 4 20 000 51

Region Övriga Norden

- Helsingfors Efter 2025 1300 3 26 000 79

Summa

avsiktsförklarade

fastigheter

4 900 10 86 000 245

1

Avsiktsförklaringarna med Peab är inte bindande för någon part. Fastighetsvärdet baseras på Annehems bedömning av det underliggande fastighetsvärdet

för respektive fastighet som gjordes i samband med att bolaget ingick avsiktförklaringarna i oktober 2020.

Översikt fastigheter med avtal om förvärv

Översikt avsiktsförklarade fastigheter

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 26

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Hyresgäster

& förvaltning

Annehem verkar för att öka värdet av

det befintliga beståndet genom hållbar

långsiktig förvaltning och förädling. Genom

bolagets förvaltningsmodell och nära

relationer med sina hyresgäster förbättrar

Annehem fastighetsprestandan över hela

beståndet och möjliggör en hållbar

förflyttning för hyresgästerna.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 27

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

0

20

40

60

80

100

120

140

160

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Kontrakterad årshyra

Aktuell fördelning, %

%Total i Mkr

Våra hyresgäster

Annehem arbetar för att ha långsiktiga relationer med sina hyresgäster. Detta

återspeglar sig både i nöjda kunder och långa kontraktstider. Långsiktiga och

goda relationer ökar vår kunskap om hyresgästernas behov, så som det konti-

nuerliga arbetet med att förbättra fastigheternas hållbarhetsprestanda och

insikter i hur vi kan underlätta för hyresgästerna att själva agera hållbart.

Annehem har flertalet långsiktiga och stabila hyres-

gäster som bedriver både kommersiell och offentlig

verksamhet. Hyresgästernas nöjdhet är viktig för

oss och mäts årligen för ständig förbättring. Under

2023 hade vi ett NKI på 74 på en skala 1-100.

Peab är Annehems största hyresgäst och utgjorde

33 procent av hyresvärdet per 31 december 2023.

Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti-

den på dessa kontrakt uppgick till 5,7 år. De tio

största hyresgästerna utgör 61% av hyresvärdet.

Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti-

den per 31 december 2023 uppgick till 5,0 år för de

tio största hyresgästerna avseende hyresvärde och

4,2 år totalt.

Översikt av de tio största hyresgästerna

per 31 december 2023

Hyresgäst

Hyresvärde,

Mkr %- andel

Antal

kontrakt

Peab 105 693 571 33% 29

ISS Finland 16 923 801 5% 10

Ängelholms kommun 14 219 390 5% 10

Carmeda AB 13 578 749 4% 1

Actic Sverige AB 9 704 843 3% 1

Coop Väst AB 8 701 754 3% 1

Migrationsverket 6 054 810 2% 4

Rudus OY 5 950 040 2% 3

Klippans kommun 5 869 334 2% 8

Post Nord 5 582 661 2% 1

Summa 192 278 953 61% 68

Totalt 315 578 119 357

Annehems kontraktsförfallostruktur

per 31 december 2023

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 28

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Fokus på hållbar förvaltning och förädling

På Annehem verkar vi för att öka värdet av

det befintliga beståndet genom hållbar lång-

siktig förvaltning och förädling. Genom syn-

ergier och lärande inom förvaltningen ska-

par vi värde för såväl hyresgäster,

kom muner och våra investerare och finan-

siärer. Vår hållbara förvaltningsmodell

består av sju delar som vi tillämpar i våra

interna processer och säkerställer i våra

externa samarbeten.

1.

Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd

Syftet med vår förvaltningsmodell är att skapa en mät-

bart hög hållbarhetsprestanda över hela fastighetsbeståndet.

Målet är ett 90 procent miljöcertifierat och taxonomilinjerat

fastighetsbestånd som finansieras grönt. Vi tror på att vi som

förvaltande bolag kan tillföra värden och strävar efter att

skapa långsiktig och stabil förändring. Som exempel arbetar vi

med klimatanpassning och energiinvesteringar.

Uppnått under 2023

Vid utgången av 2023 var 82 (76) procent av fastighetsbe-

ståndet miljöcertifierat, 75 (81) procent taxonomilinjerat och

andelen grön finansiering uppgick till 87 (86) procent.

2.

Vi optimerar energiförbrukningen i våra

fastigheter

Energieffektivisering bidrar till lägre CO

2

e-utsläpp, ökat

driftnetto och möjliggör grön finansiering. Genom egen-

producerad förnybar energi försörjer vi delar av vårt bestånd.

*Phishing är en vanligt förekommande metod för bedragare att komma åt lösenord eller bank- och kortuppgifter.

Uppnått under 2023

Under året har vi arbetat med energioptimering i hela

beståndet och under 2023 deklarerades Partille Port om till

Energi klass B från tidigare C. Samtidigt ökade vi vår andel

egenproducerade förnybara energi från våra solpaneler från

0,4 kWh/kvm till 0,8 kWh/kvm. Ökningen beror dels på en

naturlig uppgång i det befintliga beståndet, och dels på att vi

tog i bruk solpaneler i Carl Florman. Vårt engagemang i #Hus-

förHus initiativet där vi tillsammans med vår största hyresgäst

sänkte temperaturen med 1C° i en av våra kontorsbyggnader

i mitten av december 2022 gav ett resultat på 2,5 procent

lägre energiförbrukning mellan januari och april 2023 (normal

årskorrigerad).

3.

Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart

På Annehem arbetar vi tillsammans med våra hyresgäs-

ter för att minska miljöpåverkan. Vi söker dialog för att mäta

och minska hyresgästens energiförbrukning, vattenanvänd-

ning och avfallsåtervinning, där vi ser oss själva som en möjlig-

görare. Samarbetet formaliseras genom gröna hyresavtal.

Uppnått under 2023

Under 2023 ökade antalet gröna hyresavtal från 27 procent

(2022) till 35 procent (2023). Dessa avtal är viktiga för oss i

vårt långsiktiga hållbarhetsarbete tillsammans med våra hyres-

gäster, och vi är stolta över varje nytt grönt avtal vi signerar.

4.

Vi tar ansvar

Vi agerar hållbart, miljömedvetet och etiskt, något

vi tar ansvar för genom en årlig utbildning. Vi ställer krav på

våra strategiska leverantörer och strävar efter att utveckla

våra processer så att det ska bli lätt att göra rätt. Vi mäter

och minskar våra direkta CO

2

e-utsläpp och de utsläpp vi ger

upphov till i vår förvaltning, när vi bygger om och underhåller

våra fastigheter.

Uppnått under 2023

Vårt ansvar sträcker sig både internt och externt. Under 2023

har alla medarbetare genomgått korta online-utbildningar

inom informationssäkerhet för att informera och utbilda

kring bland annat phishing* och andra IT-risker. Våra största

leverantörer svarade på en gemensam enkät för att fortsätta

att bygga och trygga vår relation samt hur vi jobbar hållbart

tillsammans. LONA projektet, Ljung-bee-hed i Ljungbyhed

Park som drivs av Ljungbyheds golfklubb i samverkan med

Klippans kommun och Annehem har under året bland annat

anlagt sandblottar och ängsmark samt utfört naturbränning

och röjt vegetation för att gynna pollinerande insekter.

5.

Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga

relationer

Nöjda hyresgäster som stannar länge är hållbart för både

miljön, hyresgästen och Annehem. Det ger oss möjlighet att

fördjupa relationen och tillsammans hitta långsiktigt hållbara

lösningar i vardagen. Genom långsiktiga relationer undviker

vi också onödiga hyresgästanpassningar som ofta har en stor

klimatbelastning.

Uppnått under 2023

Nöjda hyresgäster stannar längre; så som vår hyresgäst Saab

som under året förlängde sitt avtal i Ljungbyhed Park med

ytterligare 10 år. I samband med avtalsförlängningen moderni-

seras fastigheten med särskilt fokus på energioptimering. Vårt

långsiktiga samarbete med Ängelholms kommun i Valhall Park

gav en äldre byggnad ett nytt liv genom modernisering och

anpassning till en ny kommunal förskola.

6.

Vi värnar om varandra

Våra medarbetare är förutsättningen för vår hållbara

förvaltningsmodell. Vi strävar efter att vara professionella,

engagerade och långsiktiga möjliggörare. För att lyckas

behöver vi skapa en arbetsplats där vi är nöjda, friska och

alla är inkluderade.

Uppnått under 2023

Under 2023 har alla medarbetare på Annehem samlats vid

två tillfällen för att skapa engagemang, umgås och diskutera

framgångar och utmaningar inom verksamheten men även

individuellt. Vi har en fortsatt hög NMI på 81 som också visar

en hög känsla av inkludering på 98. Vi uppmuntrar till träning

och nyttjandet av friskvårdsbidraget och är nöjda med vår

höga frisknärvaro på 99 procent.

7.

Vi nyttjar teknik på rätt sätt

Som förvaltande bolag är vi duktiga på att nyttja

teknik på rätt sätt för att skapa effektivitet och hållbarhet. Vi

väljer medvetet när vi använder moderna digitala lösningar

och befintlig beprövad teknik i våra fastigheter. Framför allt

säkerställer vi att den teknik vi använder är rätt inställd.

Uppnått under 2023

Som ett led i att utveckla och effektivisera vårt hållbarhets-

arbete, inledde vi implementeringen av ett nytt hållbar-

hetssystem mot slutet av 2023. Vi placerade ut så kallade

”Long Range puckar” med syftet att digital övervaka och

energieffektivisera ett 30-tal byggnader i Ljungbyhed Park.

Vårt långsiktiga mål är att förbättra vår hållbarhetsdata och

rapporteringen av denna information.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 29

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Förvaltning

i praktiken

Annehems målsättning är att skapa ett håll-

bart fastighetsbestånd genom förvaltning

och förädling som präglas av ett systema-

tiskt och långsiktigt arbetssätt.

Ett långsiktigt arbete i båda delarna av beståndet

Vår förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan

göra en hållbar förflyttning. Det innebär att vi applicerar vår

förvaltningsmodell på alla fastigheter i beståndet, oavsett

fastighetstyp och hållbarhetsprestanda.

Våra moderna fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda,

medan våra äldre fastigheter i företagsparkerna har en hög

hållbarhetspotential. Gemensamt är att vi tillgodoser

behoven i både de moderna och äldre fastighetsbestånden

genom olika förvaltnings- och förädlingsinsatser. Vi arbetar

för att öka värdet på hela beståndet som vi successivt

förädlar för att möjliggöra en grön förflyttning.

Annehem arbetar aktivt och långsiktigt med både

energieffektivitet, optimering samt egen energiproduktion.

Sedan 2021 har energiintensiteten minskat med 5 procent.

Vi eftersträvar och mäter vår linjering över hela beståndet

med EUs taxonomi för gröna investeringar. Då gränsvärdena

i taxonomin kommer att skärpas över åren och även andra

lagkrav som CSRD kommer börja gälla för Annehem, krävs det

ett långsiktigt hållbarhetsarbete där Annehems förmåga som

förvaltande bolag är en styrka.

FÖRVALTNINGEN I FOKUS

Moderna fastigheter

Våra moderna fastigheter är hållbara i grunden

och har en hög teknik- och energiprestanda.

Med en god hållbarhetsprestanda i det mo-

derna beståndet arbetar vi ständigt för att

förbättra fastigheterna. Vi arbetar systema-

tiskt och långsiktigt med att öka hållbarhets-

prestandan och effektiviseringar för att sänka

kostnader för både hyresgästerna och oss.

Förvaltningen av det moderna beståndet ge-

nomförs av Annehems förvaltningsorganisa-

tion i samarbete med noggrant utvalda lokala

leverantörer. Vi säkerställer att våra leveran-

törer uppfyller våra krav och arbetar enlighet

med vår hållbara förvaltningsmodell.

Företagsparker

Våra företagsparker har en rik historia och har

fungerat som flygflottiljer under stora delar av

1900-talet. Över tid har platserna utvecklats

till företagsparker med en mångfald av företag

och verksamheter med många olika behov.

Många byggnader i parkerna är i grunden äldre

och har bevarats och moderniserats genom

ett långsiktigt och systematiskt förvaltnings-

och förädlingsarbete. När våra hyresgäster i

företagsparkerna vill växa och förändra sina

verksamheter, ser vi till att de kan göra det på

ett lönsamt och hållbart sätt. Vi återanvänder,

moderniserar och anpassar byggnaderna till

våra hyres gästers växande behov.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 30

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Vi är ett engagerat team

Genom en stark och tydlig värdegrund och vår gemensamma drivkraft och

engagemang, strävar vi mot vår vision att bli det mest hållbara fastighets-

bolaget i Norden. Vi utvecklar bolaget gemensamt genom att alltid agera

professionellt och långsiktigt, och framför allt genom att vara möjliggörare.

Annehem är ett bolag med ambitiösa mål vad gäller både

hållbarhet och tillväxt. En förutsättning för denna spännande

resa är tydliga värderingar och spelregler som är förankrade.

Vår uppförandekod och dess policyramverk, som bland annat

består av vår Code of Conduct och hållbarhetspolicy, Insider

och Informationssäkerhetspolicy är vår etiska kompass.

Våra policyer granskas, uppdateras och godkänns årligen av

styrelsen.

Utöver våra policyer, så strävar vi alltid efter att upprätthålla

ett öppet affärsklimat och en hög affärsetik. För att styrka

detta har vi en extern visselblåsarfunktion, en anonym kanal

för att slå larm om något som inte är i linje med våra värde-

ringar, etiska principer eller som allvarligt kan påverka vår

organisation eller en människas liv eller hälsa.

Våra medarbetare är drivna, ambitiösa och stöttar varandra

med målet att tillsammans göra det bästa för bolaget, våra

hyresgäster och samarbetspartners. Vår personalhandbok

lägger grunden för vad som förväntas både av arbetsgivare

och arbetstagare. Vi lägger stort värde på trivsel och nöjdhet,

vilket vi årligen följer upp genom vårt nöjdmedarbetarindex

(NMI) där vi fick ett resultat 81 (på en skala 1-100) 2023. Vi

är måna om våra kollegors balans mellan arbete och privatliv,

något vi stöttar både genom friskvårdsbidrag och regelbundna

medarbetarsamtal. Vi ser även positivt på vår höga frisknär-

varo på 99 procent.

Vår NMI utvärdering visar att vi känner oss inkluderade på

jobbet utifrån bland annat kön, ålder, sexuell läggning och

identitet. Detta återspeglas också i vår ranking i Stiftelsen

Allbrights årliga granskning av Sveriges mest jämställda börs-

bolag, där vi kom på 11 plats 2023.

Anställda 2023 2022

Medelantalet anställda

15 17

Varav kvinnor 60 % 65  %

Könsfördelning i företagsledningen

Anställda 2023 2022

Moderbolaget

Styrelsen 7 8

varav kvinnor 2 2

Övriga ledande befattningshavare 4 4

varav kvinnor 3 2

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 31

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Professionella

Vi är pålitliga, affärsmässiga

och spelar i samma lag.

Engagerade

Vi är tillgängliga, lyhörda

och tar proaktivt initiativ.

Långsiktiga

Vi tar ansvar, agerar hållbart

och skapar stabilitet.

Möjliggörare

Vi är hjälpsamma, anpassnings-

bara och hittar kreativa lösningar.

Vi lägger stor vikt vid att skapa trivsel och delaktighet samt

erbjuda relevant kompetensutveckling utifrån varje med-

arbetares roll och ambitioner. Ett välkomnande och öppet

ledarskap är en förutsättning i Annehems ledarskapsfilosofi.

Vi ska leva efter våra värderingar och leda med gott exempel,

men framför allt agera lyhört och uppmuntra alla till att bidra

med tankar och idéer.

I ett litet bolag som Annehem blir verksamheten mer dynamisk

och besluten väl förankrade när alla känner sig delaktiga. För

att förankra detta beteende samlar vi alla kollegor två gånger

om året för att tillsammans diskutera utmaningar, möjligheter

och hur vi ska samarbeta på det bästa möjliga sätt.

Våra värdeord leder oss genom vår vardag och mot vår vision

både internt och externt. Vi strävar alltid efter att agera

professionellt genom att vara pålitliga och affärsmässiga.

Samtidigt vill vi vara både engagerade dvs. tillgängliga,

lyhörda samt proaktiva och agera som möjliggörare då vi är

hjälpsamma, anpassningsbara och hittar kreativa lösningar för

våra hyresgäster och samarbetspartner. Det våra värdeord har

gemensamt är vikten av att alltid agera långsiktigt det vill säga

att ta ansvar, agera hållbart och skapa stabilitet.

NKI 74

på en skala 1-100*

*Enligt CFI Fastighetsbarometern

NMI 81

på en skala 1-100*

*Enligt CFI medarbetarundersökning

Våra värdeord

Plats 11

bland Sveriges

mest jämställda

börsbolag

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 32

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Jörgen Vestberg är förvaltare på Annehem

och har en central roll i den dagliga driften

och i kontakten med bolagets hyresgäster.

Genom att vara tillgänglig, lyhörd och pro-

aktivt ta initiativ skapar han goda och lång-

siktiga relationer med våra hyresgäster.

Vi vill utvecklas tillsammans med våra hyresgäster

– Vår förvaltningsorganisation i parken är en långsiktigt

engagerad och pålitlig partner till våra hyresgäster. Mina

kollegor och jag arbetar dedikerat för att skapa värde, vare sig

det handlar om att genomföra omfattande ombyggnationer

eller att hantera mindre felanmälningar i byggnaderna. Vi vill

växa och utvecklas tillsammans med våra hyresgäster och

tillgodose deras förändrade behov.

– Vårt samarbete med vår hyresgäst Saab som varit verk-

samma i Ljungbyhed Park sedan 1998, illustrerar vårt förhåll-

ningssätt till att växa tillsammans. Saabs långsiktiga närvaro på

platsen är viktig för parkens fortsatta utveckling. Idag ställer

deras arbete på platsen nya krav på byggnadsprestanda och

tillsammans med dem anpassar vi nu fastigheten samtidigt

som vi möjliggör en kraftigt reducerad energibrukning.

Förvaltning med hjärta och närhet till hyresgästerna

– I mitt arbete ansvarar jag för och säkerställer den dagliga

driften i ett antal av våra förvaltningsfastigheter i Region

Sverige. Det handlar också lika mycket om att skapa en per-

sonlig relation till hyresgästerna där förtroende och trygghet

är viktiga nyckelord för att bibehålla goda relationer. Vi strävar

efter att vara ett företag som finns nära våra hyresgäster.

Detta möjliggörs genom en platt förvaltningsorganisation där

vi effektivt kan tillgodose våra hyresgästers behov.

– Vi arbetar också för att bidra till en positiv miljö för våra

hyresgäster att verka i. Som ett led i detta är vi proaktiva och

tar ansvar för att möta deras unika behov. Vi tar kontakt i god

tid och agerar snabbt för att åtgärda eventuella problem som

dyker upp.

Möte med medarbetare

Långsiktighet i våra

hyresgästrelationer

Nina Osslén koordinerar förvaltnings- och

utvecklingsarbetet i Ljungbyhed Park och är

den första kontaktpunkten för hyresgäs-

terna i företagsparken. Hon skapar värde

genom både små och stora initiativ.

Värdeskapande genom

små och stora initiativ

Personliga kontakten är en avgörande faktor

– Mitt dagliga arbete innefattar också nära och personlig

kontakt, där mitt mål är att säkerställa varje hyresgästs trivsel

och välbefinnande, oavsett deras individuella behov. För

studenterna som studerar flygrelaterad utbildning på Lunds

Tekniska Högskola i parken, strävar vi efter att skapa en trevlig

atmosfär och studietid genom att aktivt engagera oss i deras

studentkår. På så sätt säkerställer vi att studenterna trivs.

Hållbarhet – en integrerad del av vår förvaltningsprocess

– På Annehem ser vi det som vårt ansvar som fastighetsägare

att stödja våra hyresgäster i arbetet mot att bli mer hållbara.

Hållbarhetsarbetet är en viktig och integrerad del av vår

förvaltningsprocess, och vi driver flera initiativ både på egen

hand och i samarbete med våra hyresgäster. Tillsammans

arbetar vi löpande med energieffektivisering och energibespa-

ringsinitiativ. Vi utvärderar kontinuerligt implementeringen av

andra energikällor för att främja en mer hållbar energianvänd-

ning.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 33

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Bolagsstyrning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 34

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag.

Bolagsstyrningen i Annehem syftar till att säkerställa att

rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets

organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En

effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet

att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt

som ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen,

men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och

transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas

effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt

när affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en

översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar

styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering

avseende finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem

utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk

för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨)

samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta

organisationer.

Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig själv medger

möjlighet till avvikelse från reglerna, under förutsättning

att sådana eventuella avvikelser och den valda alternativa

lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyr-

ningsrapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”).

Externaregelverk

• Svensk aktiebolagslag

• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter

• Svensk kod för bolagsstyrning

• IFRS-standard

Viktigainternaregelverk

• Bolagsordning

• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion

• Firmateckning, attestordning och ekonomihandbok

• Policy för information, informationssäkerhet och IR,

Insiderpolicy

• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy

• Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstående och

Annehems relation till Peab

• Processer för intern kontroll och riskhantering med flera

Bolagsstyrning i Annehem

Aktieägare

ÅrsstämmaExtern revision

Finansutskott

Revisionsutskott

Ersättningsutskott

Valberedning

Intern kontroll och

riskhantering

Styrelse

VD & ledningsgrupp

BolagsstyrningiAnnehem

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 35

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Bolagsordning

Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget

har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin

verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla

fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva

därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen

sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,

som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,

antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om

kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att

tillgå på annehem.se. Annehem följer Koden.

AKTIENOCHÄGARNA

Vid årsskiftet hade Annehem 29 030 aktieägare. I bolaget

finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehava-

ren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som

berättigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets

största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 23,9 procent

av kapitalet med 49,8 procent av rösterna. Se vidare på sidan

46, Annehems aktien.

BOLAGSSTÄMMA

Allmänt

Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman

bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma

utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel

fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av

bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens

ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter

och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången

av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra

bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags-

stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och

genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att

kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbla-

det.

Rättattdeltaibolagsstämma

Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma

ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktiebo-

ken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget

för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i

kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstäm-

mor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av

högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att

anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare

anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att

rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar.

Initiativfrånaktieägarna

Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolags-

stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen.

Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor

före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt

med styrelsen kan göra detta via ir@annehem.se.

ÅRSSTÄMMA2023

Årsstämman 2023 hölls den 23 maj och genomfördes med

fysisk närvaro av aktieägare och med möjlighet för aktieägare

att utöva sin rösträtt genom förhandsröstning (poströstning).

På årsstämman beslutades att genom omval utse, Pia Anders-

son, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén,

Axel Granlund och Lars Ljungälv till styrelseledamöter och att

genom nyval utse Henrik Saxborn till styrelseordförande.

Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklusive

ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst 1 590 000

kronor.

Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att

fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning

att det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10

procent av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten

för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt

utnyttjande av emissionsbemyndigandet.

Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att

fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att

bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av

samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga

styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier.

VALBEREDNING

Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna

förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande,

styrelseledamöter, styrelsearvoden, val av revisorer och

revisionsarvode.

Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt att anta

följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills

vidare.

Principerförutnämningavvalberedningen

Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot

utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna

eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valbered-

ningen ska konstitueras baserat på aktieägarstatistik från

Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år och övrig

tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid

denna tidpunkt och styrelseordföranden som också kommer

att kalla till valberedningens första möte.

Den ledamot som representerar den största aktieägaren

ska utses till ordförande för valberedningen om inte valbe-

redningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av

aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen

tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår

bland de tre största aktieägarna, ska representanter som

utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som

därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina repre-

sentanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan

valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser

det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan

ersättningsrepresentant representera samma aktieägare eller,

om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna,

den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som

utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att

entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot

i valberedningen. Ändringar i sammansättningen av valbered-

ningen måste meddelas omgående.

Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valberedningen

ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa

konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att

valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperio-

den för valberedningen upphör när sammansättningen av den

följande valberedningen har offentliggjorts.

Valberedningenssammansättning

Inför årsstämman 2024 i Annehem har följande aktieägarre-

presentanter utsetts till ledamöter i valberedningen.

Henrik Saxborn styrelsens ordförande , Ulf Liljedahl

representant för Volito, Fredrik Paulsson representant

för Ekhaga Utveckling, Anders Sundström representant

för Mats Paulsson.

STYRELSEN

Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter

bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning

och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att,

bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner

och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande

utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt

utvärdera den operativa ledningen

Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör.

Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst

tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter.

Styrelseledamöterna väljs årligen på bolagsstämman för tiden

intill slutet av nästa årsstämma.

Annehems styrelse bestod vid slutet av 2023 av sju

ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden och utan

suppleanter. Henrik Saxborn, Pia Andersson, Karin Ebbing-

haus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv och

Axel Granlund omvaldes på årsstämman 23 maj 2023. Som

ny ordförande valdes Henrik Saxborn. För information om

styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför bolaget samt

aktieinnehav i Annehem, se sid 41. Information om ersättning

till styrelseledamöterna som beslutades på årsstämman 2023

återfinns i not 5, på sid 70.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 36

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Styrelsensarbete

Annehems styrelse har under 2023 haft tolv sammanträden –

varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbets-

ordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten

per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten

hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut,

förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med

årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och

oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år

vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie

styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig

betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella

försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informe-

ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och

fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö,

incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar

hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten

med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de

ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2023 kan

vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande

strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och

finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell

och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation.

Under 2023 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordi-

narie ärenden, fokuserat på följdverkningar och risker kopplat

till inflation och ränteökningar, såsom höjda räntekostnader,

höjda elpriser, lägre fastighetsvärden med mera. Styrelsen har

även lagt ner tid på finansiering kopplat till förvärvsmöjligheter

samt arbete kring bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har

under 2023 genomfört en utvärdering av styrelsen och

utskotten med hjälp av en extern part.

Revisionsutskott

Annehem har ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter:

Karin Ebbinghaus, Axel Granlund och Lars Ljungälv med Lars

Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet ska, utan att det

påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektivi-

teten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Dessutom

ska det hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen

och koncernredovisningen samt granska och övervaka

revisorns opartiskhet och självständighet. Därvid särskilt

uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra

tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse

av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Under 2023 har

revisionsutskottet haft fem protokollförda möten då ovanstå-

ende punkter behandlades.

Finansutskott

Annehem har ett finansutskott bestående av tre ledamöter:

Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Göransson med

Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande

i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka

arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor

samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför

beslut i styrelsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad

och följs. Under 2023 har finansutskottet har haft åtta möten.

Ersättningsutskott

Annehem har ett ersättningsutskott bestående av tre leda-

möter: Henrik Saxborn, Lars Ljungälv och Axel Granlund med

Henrik Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottets har

som uppgift att bereda beslut och beslutsunderlag i frågor om

ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor

för anställda, med fokus på lön och annan ersättning till

VD och styrelseledamöter. Ersättningsutskottets uppgifter,

arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras närmare i

arbetsordningen för ersättningsutskottet. Ersättningsutskottet

har haft ett möte.

J

a

n

u

a

r

i

F

e

b

r

u

a

r

i

M

a

r

s

A

p

r

i

l

M

a

j

J

u

n

i

J

u

l

i

A

u

g

u

s

ti

S

e

p

t

e

m

b

e

r

O

k

t

o

b

e

r

N

o

v

e

m

b

e

r

D

e

c

e

m

b

e

r

JANUARI/FEBRUARI/MARS

• Fastställande av årsbokslut och beslut om

bokslutskommuniké.

• Frågor med anledning av bolagsstämma.

• Utvärdering av bolagets risker och av intern

kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd

Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy.

• Utvärdering av behovet av en särskild

granskningsfunktion (internrevision).

• Utvärdering av styrelsens arbete.

• Utvärdering av VD och dennes arbete samt

fastställande av anställningsvillkor för VD (samt,

om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av

bolagets ledning får närvara vid mötet när

bolagets VD utvärderas.

APRIL/MAJ/JUNI

• Fastställande av kvartalsrapport.

• Beslut om styrelseförsäkring.

• Utvärdering och, i förekommande fall,

antagande av en finanspolicy samt övriga

policydokument som det ankommer på

styrelsen att anta.

JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER

• Strategimöte.

• Fastställande av halvårsbokslut.

• Utvärdering av internkontroll.

OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER

• Fastställande av niomånadersrapport (vilken

styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).

• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål,

aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt.

• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.

• Fastställande av budget för kommande

verksamhetsår.

• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för

innevarande räkenskapsår.

ANNEHEM

2023

Närvaropåsammanträden

Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och

utskottsmöten under 2023 enligt tabellen nedan.

Namn Funktion

Tillträde

styrelsen

Styrelse-

möten

Finans-

utskott

Revisions-

utskott

Ersättnings-

utskott

Henrik Saxborn* Ledamot/Ordf Maj 2022 11/12 8/8 1/1

Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/12 5/5 1/1

Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 11/12 5/5

Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 12/12 7/8

Pia Andersson Ledamot Mars 2020 12/12 8/8

Anders Hylén Ledamot Mars 2020 12/12

Axel Granlund Ledamot Maj 2021 11/12 2/2 1/1

Göran Grosskopf ** Ordförande Mars 2020 4/4 3/3

Totalt antal möten 12 8 5 1

* Henrik Saxborn valdes in som styrelsens ordförande på bolagsstämman 2023-05-23, dessförinan

var han styresleledamot.

** Göran Grosskopf avgick på stämman 2023-05-23

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 37

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

VERKSTÄLLANDEDIREKTÖROCHÖVRIGA

LEDANDEBEFATTNINGSHAVARE

Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och

ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga

driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-

lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen

och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande

direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och

sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten

och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Enligt

instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande

direktören ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och

ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med

information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera

bolagets finansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla

styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola-

gets verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets resultat

och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare

affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet

eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för

bolagets aktieägare.

Ersättningtillstyrelseledamöter,verkställandedirektör

ochledandebefattningshavare

Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklu-

sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämma

den 23 maj 2023 beslutades att det årliga arvode ska utgå till

styrelsens ordförande med 450 000 kr och till övriga ledamö-

ter med 160 000 kronor samt 20 000 kronor för utskottsarbe-

tet. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter

att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.

Riktlinjerförersättningtillverkställandedirektöroch

ledandebefattningshavare

Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställ-

ningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare

har fattats av styrelsen. Avtal rörande pensioner ska där så

är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet

med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller i Sverige.

För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och

arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga

ledande befattningshavare gäller antingen en uppsägningstid

vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets

sida nio månader. Samtliga ledande befattningshavare ska

erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under

uppsägningstiden. Information om ersättning till verkställande

direktören återfinns i Ersättningsrapporten på sid 40.

INTERNKONTROLL

Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer

för hantering av verksamheten ska fastställas inom verk-

samhetsledningssystem. VD ansvarar för processtrukturen

inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfattar kontroll

av bolagets och koncernens organisation, förfarande och

stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna

processer och tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i

bolagets riskbedömning som årligen revideras. Processer och

kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets

rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat

på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget

verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig

och korrekt finansiell rapportering sker, att bolagets och

koncernens finansiella rapporter upprättas enligt lag och till-

lämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt

att andra tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer

efterlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avsett att

övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och

instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även

analys av risker och uppföljning av införlivande informations-

och affärssystem. Bolaget identifierar, bedömer och hanterar

risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbedömning

av strategiska, compliance, verksamhet och finansiella risker

utförs årligen av CFO. Då Annehem inte har någon egen

internrevisionsenhet så granskar extern revisorerna även

intern kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen presen-

teras för revisionsutskottet och styrelsen. Självskattnings-

processer och definierade kontroller för respektive process

utförs årligen och rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för

självutvärderingsprocessen och återrapporteringen av tidigare

avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skattning gav

vid handen att det föreligger en mycket god intern kontroll i

bolaget.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning.

Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät-

telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt

bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två

revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor

är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.

STYRELSENSFÖRSLAGTILLRIKTLINJERFÖR

ERSÄTTNINGTILLLEDANDEBEFATTNINGSHAVARE

Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare

som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna

ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar

som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna

antagits av årsstämman 2021.

Riktlinjernasfrämjandeavbolagetsaffärsstrategi,

långsiktigaintressenochhållbarhet

Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kom-

mersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kvalitet

och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i

nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvaltning

bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterli-

gare information om bolagets affärsstrategi, se sida 11 eller

Annehems hemsida. En framgångsrik implementering av bola-

gets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan

rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta

krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare

kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig

kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta

till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet.

Formernaaversättningm.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-

jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,

pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan

därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om

exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Upp-

fyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning

ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kon-

tantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta

årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan

utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana

extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast

görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla

befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära

arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter.

Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 50

procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än

en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska

fattas av styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning

ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för

premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå

till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. VDs

pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare

ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska mot-

svara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal

avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.

Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Andra

förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårds-

försäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Upphörandeavanställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara

högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden

får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den

fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den

ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara

högst sex månader.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 38

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Kriterierförutdelningavrörligkontantersättningm.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till för-

utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella;

exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis

medarbetarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan

också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa

mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomför-

andet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en

tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava-

rens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av

kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats

ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna

uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser

rörlig kontantersättning till ledande befattningshavare såvitt

styrelsen inte beslutar att verkställande direktör ska ansvara

för bedömningen till ledande befattningshavare förutom

denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen

baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella

informationen.

Lönochanställningsvillkorföranställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-

riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda

beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning,

ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort

en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av

skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer

av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande

befattningshavarnas ersättning och övriga ersättning till övriga

anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovi-

sas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessenförattfastställa,seöveroch

genomförariktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska även

följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolags-

ledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och

beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkstäl-

lande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den

mån de berörs av frågorna.

Frångåendeavriktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller

delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och

ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

bolagets ekonomiska bärkraft.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 39

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Ersättningsrapport

Introduktion

Denna rapport innehåller information om ersättning till

VD som utbetalats under 2023. Rapporten har upprättats

i enlighet med aktiebolagslagen och Aktiemarknadens

Självregleringskommittés ”Regler om ersättningar till ledande

befattningshavare och om incitamentsprogram”.

Ytterligare information om ersättning till ledande befatt-

ningshavare finns i not 5 (anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares och styrelsen ersättningar) på

sidorna 69-70 i årsredovisningen för 2023. Ersättningsutskot-

tets arbetsuppgifter i sin helhet och information om arbetet

under 2023 finns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna

34-39 i årsredovisningen för 2023.

Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant

arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5

på sidan 70 i årsredovisningen för 2023.

Utvecklingunder2023

VD sammanfattar bolagets övergripande resultat i sin redogö-

relse på sidorna 5-7 i årsredovisningen.

Bolagetsersättningsstruktur

Nuvarande ersättningsriktlinjer fastställdes på årstämman den

19 maj 2021. En förutsättning för en framgångsrik implemen-

tering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess

långsiktiga intresse, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget

kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta

krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Ersättningen till ledande befattningshavare är marknadsmäs-

sig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig

kontant ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.

Den rörliga kontantersättningen är kopplad till förutbestämda

och mätbara kriterier som är finansiella och icke-finansiella.

Kriterierna är utformade så att de främjar bolagets affärsstra-

tegi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom

att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller

främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.

TOTALERSÄTTNINGTILLVERKSTÄLLANDEDIREKTÖRUNDER2023

Befattningshavarens

namn /position, Tkr

Fast ersättning Rörlig ersättning

Extra-

ordinära

poster

Pensions-

kostnader

Total

ersättning

Andel fast

resp./rörlig

ersättning, %Grundlön

1)

Andra

förmåner

2)

Ettårig Flerårig

Monica Fallenius / VD 2 695 113 1 008 E/T E/T 832 4 648 78/22

Jörgen Lundgren/ VD

3)

333 E/T E/T E/T E/T 77 410 100/0

1)

Inklusive semesterersättning

2)

Avser bilförmån och sjukvårdsförmån

3)

Avser perioden 1 januari till 7 februari 2023

Aktierelateradeochaktiekursrelaterade

incitamentprogram

Bolaget har inga aktierelaterade eller aktiekursrelaterade

incitamentsprogram. Införandet av aktierelaterade och aktie-

kursrelaterade incitamentsprogram som omfattar styrelsele-

damöter eller ledande befattningshavare kommer att beslutas

av bolagsstämma.

Tillämpningavprestationskriterier

Prestationskriterierna för VDs rörliga ersättning har valts

för att förverkliga bolagets strategi och för att uppmuntra

agerande som ligger i bolagets långsiktiga intresse. Vid valet

av prestationskriterier har de strategiska målen samt kort- och

långsiktiga affärsprioriteringar för år 2023 beaktas. De icke-fi-

nansiella prestationskriterierna bidrar vidare till anpassning till

hållbarhet samt bolagets värderingar.

Verkställandedirektörensprestationunderdetrapporteraderäkenskapsåret;rörligkontantersättning

Befattningshavarens namn /position

Beskrivning av kriterier hänförliga

till ersättningskomponenten

Relativ viktning av

prestationskriterier

a) Uppmätt prestation och

b) ersättningsutfall

Monica Fallenius, VD

Förvaltningsresultat 50 % a) 100 % b) 672 Tkr

Nöjd kund index 25 % a) 0 % b) 0 Tkr

Hållbarhet – Energiförbrukning per m

2

25 % a) 100 % b) 336 Tkr

Förändringariersättningochbolagetsresultatunderdesenastetrerapporteraderäkenskapsåren

Tkr 2023

3)

2022

3)

2021 2020

2)

Ersättning till verkställande direktör 5 058 7 007 5 230 4 207

Koncernens resultat efter skatt -200 600 207 300 209 700 71 800

Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter

1)

anställda i moderbolaget 695 634 591 570

1)

11 (13) heltidsekvivalenta för 2023, exklusive medlemmar i koncernledningen

2)

VDs ersättning baserar sig på 12 månader

3)

Dubbel kostnad för VD till och med 7 februari 2023

Jämförandeinformationavseendeförändringari

ersättningochbolagetsresultat

Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholm den 11

december 2020 och bolagets första fullständiga räkenskapsår

var 2020. Nedan presenteras därför enbart finansiell informa-

tion avseende räkenskapsåren 2020 till och med 2023.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 40

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Styrelse

PIAANDERSSON

Född 1961

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Civilingenjörsexamen,

Väg och vatten, Lunds Tekniska

Högskola

Övriga nuvarande befattningar:

VD Varvstaden AB, Styrelseledamot

i Ekerum Golf & Resort AB, Medicon

Village Fastighets AB och PA-Konsult

i Båstad AB.

Aktieägande i bolaget: Pia Anders-

son innehar 6 135 B-aktier i bolaget

och närstående till Pia Andersson

innehar 957 702 A-aktier A-aktier

och 2 340 376 B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Nej

KARINEBBINGHAUS

Född 1972

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Juristexamen, Lunds

universitet. Executive MBA, Stock-

holm School of Economics

Övriga nuvarande befattningar:

VD och styrelsesuppleant i Elonroad.

Styrelseordförande Wictor Family

Office AB, Styrelseledamot i Elvägs-

bolaget i Lund AB, Mallcorene 4 AB

och White Paper Advisors Sweden

AB. Styrelsesuppleant i Gunilla

Sydsjö AB, Lillaröd Holding AB och

Wiegert & Wiegert AB.

Aktieägande i bolaget: Karin

Ebbinghaus äger för närvarande inga

aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja

JESPERGÖRANSSON

Född 1971

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Magisterexamen

nationalekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar:

VD och koncernchef i Peab AB. S

Aktieägande i bolaget: Jesper

Göransson innehar 437 400 B-aktier

i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Nej

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Nej

ANDERSHYLÉN

Född 1963

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Civilingenjörsexamen,

Väg och vatten, Lunds Tekniska

Högskola

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseordförande i Sydpartner

AB, Styrelseledamot i Aktiebolaget

Hälsingborgsbostäder, Dockan

Exploatering AB och Gaffelseglet

Invest AB. Styrelsesuppleant i

byggSET i Helsingborg AB.

Aktieägande i bolaget: Anders

Hylén äger för närvarande inga aktier

i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja

LARSLJUNGÄLV

Född 1969

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Kandidatexamen

ekonomi, Lunds universitet

Övriga nuvarande befattningar:

VD och styrelsesuppleant i

Bergendahl & Son Aktiebolag.

Styrelseledamot i Byggmax Group

AB, Donationsstiftelsen på Lunds

Universitet, Fotbollsstadion i Malmö

Fastighets AB, Ikano Bank AB (publ),

Malmö FF och Viva Wine Group AB.

Styrelsesuppleant i Fano AB.

Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv

innehar 15 000 B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja

AXELGRANLUND

Född 1983

Styrelseledamot sedan 2021

Utbildning: Civ ing Industriell

ekonomi Lunds Tekniska Högskola

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseordförande i EkoBalans

Fenix AB, Viarp Invest AB och i Volito

Kapital Aktiebolag. Styrelsekedamot i

A Granlund Aktiebolag, Galencia AB,

VolitoAktiebolag och YouCruit AB.

Styrelsesuppleant i Hammergran AB.

Aktieägande i bolaget: Inga aktier i

Annehem men närstående juridisk

person till Axel Granlund äger

300 000 A-aktier och

4 600 000 B-aktier i Annehem via

närstående.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja

HENRIKSAXBORN

Född 1964

Styrelseordförande sedan 23 maj

2023, Ledamot sedan 2022

Utbildning: Civilingenjör

Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH

Övriga nuvarande befattningar:

Styrelseledamot i AMF Fastigheter

och Sjunde AP-fonden (AP7), Vice

ordförande i PSP Swiss Property AG,

Styrelsesuppleant i Heloli AB. Vice

ordförande i ideella föreningen HUG

(Help Ukraine Gothenburg) NGO.

Aktieägande i bolaget:

Henrik Saxborn innehar 22 000

B-aktier i bolaget.

Oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen: Ja

Oberoende i förhållande till större

aktieägare: Ja

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 41

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Ledning

MONICAFALLENIUS

Född 1972

Verkställande Direktör sedan augusti 2022.

Utbildning: Byggnadsingenjör,

Mittuniversitetet i Östersund

Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör

Svenska Handelsfastigheter, Affärs-

områdeschef Atrium Ljungberg och

Fastighetschef Hemsö.

Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i

Korsbol koncernen.

Aktieägande i bolaget: Monica Fallenius

innehar 38 000 B-aktier i bolaget.

GUSTAVERIKSSON

Född 1986

Förvaltningschef sedan oktober 2022.

Anställd sedan 2020.

Utbildning: Kandidat examen,

Linné Universitetet

Tidigare befattningar: Förvaltningschef

Peab Fastighet, företagsrådgivare

Swedbank.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson

innehar 2 000 B-aktier i bolaget

CHRISTINHERTZBERG

Född 1981

Hållbarhetschef sedan augusti 2023.

Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i

internationella relationer, University of

Plymouth, Storbritannien, Magisterexa-

men i internationella relationer, Durham

University, Storbritannien.

Tidigare befattningar: Hållbarhetschef

Catella AB, Hållbarhetschef MTG AB

Styrelseuppdrag: -

Aktieägande i bolaget: -

ADELACOLAKOVIC

Född 1988

CFO sedan november 2023, dessförinnan

Koncernredovisningschef sedan 2020.

Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,

Södertörns högskola

Tidigare befattningar: Koncern-

redovisningsansvarig Ice Group ASA,

koncernredovisningsekonom Boliden AB,

financial controller Cision AB.

Styrelseuppdrag: –

Aktieägande i bolaget: 1000 B-aktier i

bolaget

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 42

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Finansiell information

Innehåll

44 CFO har ordet

45 Finansiering

46 Annehem-aktien

47 Risker och riskhantering

51 Hållbart värdeskapande

53 Hållbarhetsnoter

54 Klimatbokslut 2022

55 Hållbarhetsmål och uppföljning

56 Ekonomisk utveckling

och händelser under året

58 Finansiella rapporter

65 Noter

81 Finansiella nyckeltal

83 Revisionsberättelse

86 Ordlista och definitioner

88 Förkortningar

89 Inbjudan till årsstämma

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

2023 passerade som ett år i ovisshet. Ökad inflation och höjda räntor försatte fastighetssektorn i en

turbulent position och ett nytt marknadsläge där många bygg-och fastighetsbolag skurit ner verksam-

heten. Genom ett aktivt arbete med både vår förvaltning och med våra risker har Annehem visat på

stabilitet i den underliggande fastighetsverksamheten.

I november tillträdde jag min nya roll som CFO

på Annehem, en roll som jag ser fram emot att

axla. Det är en förmån att jobba på ett bolag

som är en långsiktig arbetsgivare och värde-

sätter sina medarbetare. Annehem möjliggör

talangutveckling och vi har även ersatt min

tidigare roll som koncernredovisningschef med

en intern medarbetare.

Utfallet för våra finansiella mål för helåret

2023 visade på framsteg där vi uppnådde

både målet om tillväxt i förvaltningsresultatet

med 22 procent, och räntetäckningsgraden på

2,2 ggr. Detta till trots att Annehem, likt andra

bolag, har påverkats av ränteutvecklingen som

skenade kraftigt uppåt under året. Men det

har också gett oss tillfälle att arbeta mer aktivt

med investeringar i vårt befintliga bestånd och

strategiskt med Annehems finansiering, främst

genom räntebindningar via räntederivat. Vi har

fokuserat på att hitta de tillfällen där vi kunnat

förbättra villkoren i vår ränteportfölj. Detta

resulterade sammantaget i en genomsnittlig

snittränta på cirka 4,3 procent inklusive margi-

naler vid utgången av året.

Den 5 mars 2024 publicerades utfallet från

Annehems företrädesemission om 300 mkr,

som hade en teckningsgrad om 200 procent.

Detta är naturligtvis ett fantastiskt utfall och

vi är glada att även marknaden ser det fina i

vårt bolag. Merparten av emissionsutfallet

användes för att finansiera förvärvet av The

Corner, men resterande delen kommer ge

oss fler möjligheter att göra värdeskapande

investeringar i Annehem.

Under 2024 har vi ett viktigt arbete framför

oss med refinansieringen av vår befintliga

kreditfacilitet som förfaller i slutet på 2025. I

skrivande stund ser den uppåtgående ränte-

trenden ut att ha avstannat och vi följer noga

hur 2024 års räntekurva kommer att spela ut

och vilka ringar på vattnet det kommer att ge

på finansierings-och transaktionsmarknaden.

När vi lämnar 2023 ser jag ljust på de möj-

ligheter som 2024 kan komma att ge givet

de indikationer som Riksbanken givit om

räntesänkningar under året. Vi hoppas på att

förflytta oss närmare vårt tillväxtmål genom

bra fastighetsaffärer och att fortsätta förädla

vårt befintliga bestånd.

AdelaColakovic

CFO

Stabilitet i en

utmanande omvärld

CFO har ordet

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 44

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation ÖvrigtInledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik för-

valtning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet

som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastig-

hetsbeståndet och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda förut-

sättningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt en

säkerställd låneram om 1,5 Mdkr som löper till och med den 17 november

2025. Vidare har under året ytterligare tre externa lån tagits upp om totalt

556 Mkr, varav 60 Mkr är ett kortfristigt lån. Löptid för de nya lånen är 3

respektive 4 år. I samband med det nya förvärvet i december så har det

beslutats om en nyemission om 300 Mkr.

Finanspolicy

Annehems finanspolicy syftar till att klargöra

styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt

uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.

Med policyn som stöd arbetar bolaget med att styra

och hantera sina finansiella risker samt säkerställa

riskhantering genom god kontroll.

Skuldförvaltning

Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa

att bolaget, genom upplåning i bank och på kapital-

marknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnads-

effektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare

är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter att

i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart

genom att information till kreditgivare ska vara

transparant, korrekt och lättillgänglig.

Kapitalstrukturperden31december2023

Annehem och dess dotterbolag Annehem Holding

3 AB har ingått ett kreditavtal med SEB, Nordea

och Swedbank. Kreditavtalet omfattar ett belopp

om totalt cirka 1,5 Mdkr uppdelat på två så kallade

trancher i SEK och EUR. Kreditavtalet omfattar ett

belopp uppgående till 983 Mkr och 50 MEUR. Per

årsskiftet så var EUR-tranchen fullt utnyttjad och

125 Mkr återstod att nyttja i SEK-tranchen. Vidare

har bolaget även Handelsbanken som kreditgivare

för bilaterala lån. Krediterna från Handelsbanken är

grön finansiering om ett belopp motsvarande 637

Mkr. Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser,

åtaganden, finansiella åtaganden (däribland åtag-

anden om räntetäckningsgrad, belåningsgrad och

soliditet).

Finansiering

2,2ggr

Räntetäckningsgrad

≥2,2ggr

Räntetäckningsgrad

43 %

Nettobelåningsgrad

≤60 %

Nettobelåningsgrad

50 %

Soliditet

≥30 %

Soliditet

VÅRA FINANSIELLA MÅL

Mål Utfall 2023

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 45

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Annehem-aktien

Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq

Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett

Designation Green Equity bolag på Nasdaq.

Kursutvecklingochomsättning2023

På den första handelsdagen för 2023, den 2 januari gjordes

det sista avslutet i Annehem-aktien till 20,20 kronor per aktie.

Sista betalkurs den 29 december var 16,96 kronor per aktie

vilket, jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar

en minskning med ca 16,0 procent. Stockholmsbörsen i sin

helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med 13,4 procent

under motsvarande period och fastighetsindex, OMX Stock-

holm Real Estate PI, ökade med 13,5 procent samma period.

Mellan den 2 januari och 29 december omsattes totalt cirka

8,8 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av

155 Mkr. I genomsnitt handlades 35,3 tusen B-aktier per dag.

Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till

15 procent på Nasdaq Stockholm.

0

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månad

OKTJULAPRJANOKTJULAPRJAN

0

10

20

30

40

50

60

OMX Stockholm PI

OMX Stockholm Real Estate PI

Annehem Fastigheter B

antal

kurs

Källa:

Kursutveckling 2020-12-11 till 2022-12-31

Aktieägareochägarstruktur

Per den 31 december 2023 hade Annehem Fastigheter

29 030 aktieägare, fördelat över svenska och utländska

stiftelser, institutioner, och privata investerare. De tio största

ägarna hade vid årets slut 58,1 procent av kapitalet och 78,4

procent av rösterna.

Detiostörstaaktieägarna,A-ochB-aktier,per2023-12-31

Ägare Antal aktier

Andel av

kapital, %

Andel av

röster, %

Ekhaga utveckling AB

1

14 087 282 23,9 49,8

Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3

Volito AB 4 900 000 8,3 6,3

Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3

Peabs vinstandelsstiftelse 2 503 800 4,2 2,1

Mats Paulssonstiftelserna 1 737 214 2,9 1,4

UBS Switzerland AG 258 548 0,4 1,4

Carnegie fonder 1 706 885 2,9 1,4

PEAB-fonden 1 427 238 2,4 1,2

Alcur Select 1 367 474 2,3 1,1

Summa 34 275 219 58,1 78,4

Övriga aktieägare 24 717 329 41,9 21,6

Totalt 58 992 548 100 100

1

Den största ägaren per den 31 december 2023 var Ekhaga Utveckling AB med 23,9

procent av kapitalet och 49,8 procent av rösterna. Fredrik Paulsson kontrollerar per

31 december 2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver

innehar Fredrik Paulsson 89 191 A-aktier och 150 960 B-aktier i Annehem, vilket

motsvarar 0,86 procent av rösterna i Bolaget. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per

31 december 2023, genom sitt direkta och indirekta innehav 50,6 procent av rösterna i

Annehem.

Antalaktierochaktiekapital

Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2023 var 58

992 548 varav 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier.

Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på

bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till

tio röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier

som aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika

rätt till utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott

i händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med

aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan

endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebo-

lagslagen (2005:551).

Utdelningochutdelningspolicy

I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara

affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer

om tillväxtmålen på sida 22 i årsredovisningen.

Investerarkontakt

Monica Fallenius Adela Colakovic

VD CFO

monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se

+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)762 08 50 75

Alternativt till ir@annehem.se

Analytikertäckning

Analytiker som följt Annehem under 2023:

David Flemmich, Nordea Markets

Information om analytiker som följer Annehem återfinns

på vår hemsida, via följande länk:

https://www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/

analytiker/

Kursutveckling2020-12-11till2023-12-31

Data per aktie 2023 2022

Aktiekurs vid årets slut, kr 17,0 19,8

Lägsta stängningskurs, kr 14,80

1

19,18

1

Högsta stängningskurs, kr 23,95

2

36,25

2

Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % -16,0 -46,9

Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 001 1 168

Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 15 17

Resultat per aktie, kr -3,40 3,51

Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 1,53

EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1

Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557

Totalt antal aktieägare, st 29 030 31 489

1

(2023-10-30)

2

(2023-01-18) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 46

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Risker och riskhantering

I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig-

heter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och

framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför sig till koncernens

verksamhet, bransch och marknader. Den omfattar vidare

operationella, legala och regulatoriska risker, samt risker

kopplade till bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker.

Redogörelsen är baserad på information som är tillgänglig vid

upprättandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som

för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i

varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan

särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhets-

faktorer kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens

verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat.

Bransch och marknadsrelaterade risker

Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekono-

misk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation

och räntenivåer.

Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida

verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i orga-

nisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Annehem är exponerat för risker förknippade med

makroekonomiska faktorer

Annehems verksamhet påverkas av makro-

ekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur-

utveckling, nationell och regionalekonomisk

utveckling, sysselsättnings utvecklingen,

produktionen av fastigheter, infrastrukturell

utveckling, befolkningstillväxt, inflation och

räntenivåer.

Annehem bedriver verksamhet i Stockholm,

Helsingfors, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och

Göteborg vilket är geografiska marknader som

Annehem anser, baserat på historiska data och

prognoser, är särskilt attraktiva.

Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i

närområdet

En ny säkerhetsordning kommer att ställa krav

på näringslivet att bistå i den nationella

beredskapsplaneringen

Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa

MSB mfl myndigheters rekommendationer som har

bäring på vår verksamhet.

Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden

och som Annehem inte kan påverka och som är

svåra att förutse

Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker,

extrema väder händelser, miljökatastrofer

och informationsläckage.

Krisplaner, successionsordning för centrala

funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT,

tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt

löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på

kunskapen kring klimatförändringarnas påverkan på

vår verksamhet.

Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och

bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt

med att behov och efterfrågan förändras.

Därutöver har coronapandemin haft inverkan på

samhällsstrukturer och beteendemönster.

Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade

lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi

kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och

marknaden i stort.

Coronapandemin leder till förändrade

behov av ytor

Pandemin leder till ett annat beteendemönster

både avseende resande, konsumtion och fysiska

möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i

stort.

Annehem har till stor del moderna flexibla och

anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta

våra hyresgäster i deras förändringsarbete.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 47

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Hyresintäkter och förvaltning

Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer och

ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljöanpas-

sade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i

geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet.

Fastighetsvärden

Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna redovisas över resultatet.

Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och mark-

nadsspecifika så som direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan

påverka. Genom portföljens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på

tillväxtorter, till vilket kan läggas att bolaget har fastigheter i flera nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer

eller minskad uthyrningsgrad.

Annehem har långa kontrakt med välrenommerade

och stabila hyresgäster. Kontinuerlig

omförhandling av kontrakt ger en god spridning av

förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande

marknader samt i attraktiva lägen.

Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör

sina betalningar enligt hyreskontraktet.

Annehems förvaltare har en nära relation med

hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella

problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så

görs alltid en kreditprövning som vid behov

kompletteras med säkerheter i form av garantier/

depositioner eller dylikt.

Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader

till följd av extremt väder eller andra oförutsedda

händelser som kan påverka kostnaden för

fastighetsdrift och försäkringskostnaderna.

Annehem arbetar aktivt med att hålla drift-

kostnaderna nere. En del av dessa kostnader står

enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar

bolagets exponering.

Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de

externa förvaltarna.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och

högre avkastningskrav.

Annehem arbetar aktivt med respektive fastighet i

syfte att minimera vakanser. Säkerställer att

marknadshyra gäller i samband med

omförhandlingar, samt att vidareutveckla

fastigheten.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida

hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister.

Risk finns även för höjda skatter och juridiska

tvister.

Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna

som tas är kända och begränsade. En grundlig due

diligence genomförs alltid av objektet.

Investering i befintliga fastigheter samt ny-,

om- och tillbyggnation

Risker i dessa investeringar består bland annat av

kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att

investeringen därför inte ger tänkt avkastning.

Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets

strategiska plan och med genomarbetade

beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer

görs endast mot tecknade kontrakt med

hyresgäster. Krav ställs på tecknade

entreprenadavtal i första hand till fast pris.

Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller

inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter

inte kan förvärvas till tillfredställande eller

godtagbara avkastningsnivåer.

Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade

fastig heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När

det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade

off market affärer.

Förvärv och investeringar

Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för de

hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader

och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar

fastigheter med hög uthyrningsgrad.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 48

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Finansiering

Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden,

såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget

och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella

marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.

Hållbarhetsrelaterade risker

Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan

påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada

verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som

företag. Vårt riskarbete går ut på att identifiera risker och potentiella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast

utvecklas åtgärdsplaner.

Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för verksamheten ändras över

tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett sådant ständigt pågående arbete. Annehems human-

och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgångar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt

varumärke och utveckling. Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är

miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse och kan få påverkan på

bolaget om saneringsbehov uppstår.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större

än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks.

De kända föroreningar som finns i Annehems

bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid

förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence.

Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att

påverkas av klimatförändringar såsom högre eller

lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan

väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga

temperaturer, torka, storm och stora mängder regn

eller snö kan medföra stora slitningar på

fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan

medföra stora åtgärdskostnader.

I samband med förvärv av fastigheter, och löpande

i befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/

kapacitet av dagvattenhantering och klimat-

anläggningar. 2022 genomfördes en fördjupad

risk- och sårbarhetsanalys för hela

fastighetsbeståndet utifrån kända klimatscenarion

och klimatperspektiven: temperatur, vatten, vind

och jord. Denna process fortsattes 2023.

Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med

Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan

på Annehems rykte och övriga relationer.

Kontinuerligt följa upp både nya och existerande

intressenter för att säkerställa god sed.

Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka

tryggheten för Annehems anställda.

Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och

medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion.

Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten

organisation vilket innebär en ökad känslighet.

Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer

och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid

eventuellt skifte av personal.

Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som

strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin

position inom bolaget på ett felaktigt sätt.

Annehem accepterar inga former av hot, mutor

eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i

bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar

visselblåsarfunktion.

Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering,

trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande

särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets

hållbarhetspolicy.

Skatt

Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra

tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och

skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderings-

beräkningar.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till

avsevärt ökade kostnader.

Annehem är i det långa perspektivet beroende av

att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att

minska denna risk så arbetar bolaget med flera

banker. Annehem har en kapitalbindning på cirka 2

år.

Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för

bolaget och en förändring av räntenivån har en

betydande påverkan på resultatet.

För att begränsa exponeringen över tid kommer

Annehem att räntesäkra minst 70 procent av

utestående krediter.

Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR

och består av eget kapital, kassa i EUR samt interna

lån i EUR.

En del av risken är hanterad genom att upplåning

och hyresflöden sker i EUR. Återstående

exponering valutasäkrar bolaget till minst 80

procent.

Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade

kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet

samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan

lånekostnaderna öka alternativt lånet sägas upp.

Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas

genom att ha god marginal och tät uppföljning

av verksamheten.

Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat

avser framför allt bolagets upplåning hos affärs-

bankerna och avser att dessa inte kan fullgöra

sina åtaganden om befintlig och ny finansiering

av bolaget.

Annehems motpartsrisk hanteras genom att

upplåning inte koncentreras till en bank utan

fördelats på ett flertal banker med en bra rating.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skatte-

lagstiftning, företagsbeskattning,

fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner

samt andra tillämpliga skatter.

Annehem har ett tydligt upplägg som är skatte-

mässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med

expertis på området i respektive land.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 49

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

IT-stöd

Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och

hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till

exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar

om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot

värdet av det man skyddar.

Rapportering och intern kontroll

Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och

redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt

leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar

störningar eller skada i verksamheten.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack,

det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informa-

tionssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk

eller persondatorer. En växande användning av

mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets

nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för

en potentiell attack. En stor risk är att en användare

omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång

genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en

skadlig länk.

IT-funktionen är utkontrakterad till ett IT-företag

som är certifierat avseende IT- och informations-

säkerhet. I upphandlingen så har Annehem varit

noga med att bedöma de levererade tjänsternas

kvalitet samt leverantörens IT-säkerhetsarbete. För

att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget

högt ställda krav på processer och informationssä-

kerhet.För att verifiera att dessa processer

efterlevs har ett DLP-system implementerats för

uppföljning och kontroll.

Risk Beskrivningavrisk Hantering

Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa

eller interna rapportering.

Annehem har en väl fungerande intern kontroll.

Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och

erfaren personal som löpande följer utvecklingen

av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler.

Bolaget har även infört en rad olika kontroll-

funktioner för att minimera risken för brister i

rapporteringen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 50

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Hållbart värdeskapande

Hållbarastäderochsamhällen

Genom vår verksamhet skapar vi socialt värde för

vår omgivning, varje dag. Runt Annehem finns

många olika intressenter som påverkas av hur

vi väljer att driva vår verksamhet. Vårt yttersta bidrag är att

möjliggöra attraktiva miljöer för människor. Huvvuddelen av

vårt fastighetsbestånd består idag av kontorsfastigheter som

kompletteras av utvalda fastigheter inom logistik och sam-

hällfastigheter samt bostäder. Med detta bestånd bidrar vi till

städer som är hållbara att arbeta, bo och verka i.

Vi förvärvar aktivt byggnader i lägen med goda kommuni-

kationer till och från stadskärnorna med möjlighet till hållbara

transporter. 82 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat,

vilket är en viktig grund i att minska miljöpåverkan i och

omkring de byggnader vi äger. I förvaltningen arbetar vi aktivt

med att anpassa byggnaderna utifrån ett förändrat klimat, och

minska eventuella klimatrelaterade risker. 85 procent av vårt

fastighetsvärde har genomgått en klimat och sårbarehtsana-

lys. I våra två företagsparker bidrar vi också med ytterligare

värden så som grönområden, prisvärda bostäder och mötes-

platser.

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN

Göra städer och bosättningar inkluderande, säkra,

motståndskraftiga och hållbara

11.6 MINSKA STÄDERS MILJÖPÅVERKAN

11.7 SKAPA SÄKRA OCH INKLUDERANDE

GRÖNOMRÅDEN FÖR ALLA

11.5 MILDRA DE NEGATIVA EFFEKTERNA AV

NATURKATASTROFER

11.1 SÄKRA BOSTÄDER TILL ÖVERKOMLIG KOSTNAD

11.2 TILLGÄNGLIGGÖR HÅLLBARA

TRANSPORTSYSTEM FÖR ALLA

Syftet med vårt arbete är ett hållbart värde-

skapande, där vi både mäter påverkan på

FN:s globala mål för hållbar utveckling och

det affärsvärde som skapas. Vi har valt att

fokusera på de fem globala mål där vi i vår

affär har störst negativ påverkan, och däri-

genom störst möjlighet att göra skillnad. Att

tydligt knyta vårt hållbarhetsbidrag till ett

affärsvärde ser vi som en förutsättning för

att nå långsiktigt hållbar tillväxt, i linje med

vår vision.

Minskadklimatpåverkan

Den dagliga verksamheten på Annehem innebär

förbrukning av energi, vatten, material och andra

resurser som genererar klimatutsläpp, direkt och

indirekt. Dessa resurser är nödvändiga för att möjliggöra de

värden vi skapar genom vår förvaltning och förädling av fastig-

heter. Dock finns det inom varje område stora möjligheter för

oss att påverka vårt klimatavtryck. 2022 la vi grunden för att

inkludera fler kategorier i hur vi mäter våra CO

2

e-utsläpp, för

att linjera med branschpraxis och öka jämförbarheten.

Vi arbetar kontinuerligt med att reducera vår klimatpåver-

kan i hela värdekedjan, bland annat genom energieffektivi-

seringar, vattenbesparingsåtgärder, gröna fordon och åter-

vinning. Vi ser att mätbart minskade CO

2

e-utsläppp bidrar till

minskad framtida risk, möjliggör grön finansiering och möter

krav från intressenter.

Nyproduktion av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan

som att sedan driva huset i 50 år. I kombination med snabbt

växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara

klimatförhållanden är det tydligt att vi måste arbeta hållbart

på såväl kort som lång sikt. Som en konsekvens av den stora

påverkan fastighetsbranschen utgör på klimatet har vi på

Annehem beslutat att vår fastighetsförvaltning ska bli

utsläppsneutral till 2030 (scope 1 och 2).

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA

Vidta omedelbara åtgärder för att bekämpa klimatförändringarna

och dess konsekvenser

Effektivochgrönenergianvändning

Annehems befintliga bestånd består främst av

moderna fastigheter av hög kvalitet där

82 procent av fastigheterna har energiklass A

eller B. Utfallet ligger idag i linje med vårt mål om att tillhöra

de 15 procent av fastighetsbolagen med bäst energiprestanda

i respektive land. Målet överensstämmer med EU:s gröna

Taxonomi för hållbara investeringar, och kräver att vi löpande

arbetar med och investerar i effektiviseringsåtgärder. För

energiinvesteringar strävar vi efter att minska behovet av

primärenergi med minst 30 procent (efter genomfört projekt).

Att säkerställa en hög energiprestanda är direkt kopplat till vår

möjlighet till grön finansiering.

I det löpande arbetet är vårt mål att årligen minska fastig-

hetsenergin (Scope 2) med 3 procent per kvadratmeter. Vi

köper 100 procent grön el.

I våra företagsparker finns det en potential att effektivisera

energisystemen i flera av byggnaderna genom ny teknik och

utbyte av äldre anläggningar. Detta arbete pågår kontinuerligt.

Vi arbetar bland annat vidare med att utreda om det finns

möjlighet att bygga en solcellspark i någon av företagspar-

kerna, i tillägg till solceller på taken. 2023 uppnådde vi 0,8

kWh/kvm egenproducerad förnybar energi.

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA

Säkerställa tillgång till ekonomiskt överkomlig, tillförlitlig, hållbar och

modern energi för alla

7.2 ÖKA ANDELEN FÖRNYBAR ENERGI I VÄRLDEN

7.3 FÖRDUBBLA ÖKNINGEN AV ENERGIEFFEKTIVITET

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 51

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Minskadmängdavfall

I Sverige står bygg- och fastighetsbranschen för

35 procent av allt avfall. Dessutom förbrukar den

en stor del av jungfruliga råvaror, över

50 procent globalt. Sektorn bidrar också till utsläpp i andra

länder genom import av byggprodukter. Genom ett proaktivt

underhållsarbete och renoveringar kan Annehem öka livsläng-

den på fastigheterna. Detta är ett positivt bidrag för att öka

nyttan av redan investerade naturresurser och en framtid där

nybyggnationen minskar, på grund av detta förväntar vi oss att

vår position som förvaltande fastighetsbolag stärks.

I de fall vi är med och genomför eller påverkar nyproduktion

eller större renoveringar eftersträvar vi hållbara val. Vi väger in

både CO

2

e-utsläpp och kostnader när vi jämför alternativ. Att

mäta utsläppen från projekt och renovering i egen regi är en

ny utsläppskategori. Under 2023 ökade kunskapen, lärandet

och kravställning på klimatsmart byggande, något vi forsätter

med framåt.

Hyresgästernas verksamheter i Annehems fastigheter

genererar också avfall. Som hyresvärd är vårt mål att möjlig-

göra återvinning av minst fyra fraktioner i alla våra fastigheter.

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION

Säkerställa hållbara konsumtions- och produktionsmönster

12.2 HÅLLBAR FÖRVALTNING OCH ANVÄNDNING

AV NATURRESURSER

12.5 MINSKA MÄNGDEN AVFALL MARKANT

Hållbarekonomisktillväxt

På Annehem skapar vi förutsättningar för en

hållbar ekonomi, dels genom att ge ägarna avkast-

ning på det kapital de investerar i verksamheten,

dels genom att fastigheterna skapar värde för våra hyresgäster

och deras affär. Vidare bidrar vi till sysselsättning och köpkraft

genom vår marknadsnärvaro, och vi skapar indirekt arbetstill-

fällen genom våra underleverantörer.

En grundförutsättning, som beskrivs i Annehems håll-

barhetspolicy, är att verksamheten ligger i linje med FN:s

vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter,

principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer

för multinationella företag. Det betyder att vår tillväxt och

lönsamhet inte får ske på bekostnad av andra, genom illegal

verksamhet som korruption och mutor eller genom att mänsk-

liga rättigheter överträds. Risken är högst vid inköp och därför

har vi som mål att granska samtliga våra strategiska leveran-

törer. Andra viktiga verktyg i arbetet är vår personalhandbok,

hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunktion.

Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korruption och

ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provi-

sion, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. Vi vill bidra till

att effektivisera bygg- och fastighetsbranschen genom sund

konkurrens och anständiga arbetsvillkor.

Vidare arbetar vi för att säkerställa en hälsosam arbetsmiljö

och trygg anställning för våra medarbetare. Årligen genomförs

en undersökning (NMI) av extern part där medarbetarna

anonymt får betygssätta relationen till Annehem utifrån flera

kategorier. Utfallet för 2023 var 81.

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT

Verka för varaktig, inkluderande och hållbar ekonomisk tillväxt, full

och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla

8.8 SKYDDA ARBETSTAGARES RÄTTIGHETER OCH FRÄMJA TRYGG

OCH SÄKER ARBETSMILJÖ FÖR ALLA

8.7 UTROTA TVÅNGSARBETE, MÄNNISKOHANDEL

OCH BARNARBETE

8.1 HÅLLBAR EKONOMISK TILLVÄXT

8.4 FÖRBÄTTRA RESURSEFFEKTIVITETEN I KONSUMTION

OCH PRODUKTION

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 52

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Hållbarhetsnoter

Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten. För tydlighet redovisas

på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet med fullständiga utsläppskategorier och

utfallet på hållbarhetsmålen.

Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets-

rapport upprättats för koncernen Annehem Fastigheter AB.

Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att

visa Annehems resultat, utveckling och konsekvens av verk-

samheten. Utfallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt

till FN:s Globala mål, SDG (Sustainable Development Goals).

På sidan 51-52 visas bidraget till fem av de globala målen där

Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa

utgör bolagets mest väsentliga påverkan.

Läshänvisningar lagen om icke-finansiell information

Affärsmodell sid 11,12,14

Miljö

Policy Policy för hållbarhet sid 21,29

Hållbarhetsstyrning sid 29

Hållbart värdeskapande sid 51-52

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49

Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 54

Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd sid 21

Fokus på hållbar förvaltning och förädling sid 29

Hållbarhetsmål sid 55

SocialaförhållandenochPersonal

Policy Policy för hållbarhet sid 21,29

Hållbarhetsstyrning sid 29

Bolagsstyrning sid 35-39

Hållbart värdeskapande sid 51-52

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55

Vi är ett engagerat team sid 31-33

Noter sid 65-80

Respektförmänskligarättigheter

Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29

Hållbarhetsstyrning sid 29

Bolagsstyrning sid 35-39

Hållbart värdeskapande sid 51-55

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55

Motverkandeavkorruption

Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29

Hållbarhetsstyrning sid 29

Hållbart värdeskapande sid 51-52

Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49

Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 53

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Klimatbokslut

Besrivning utsläpp Utsläppets uppkomst 2021* kg CO

2

e 2022 kg CO

2

e 2023 kg CO

2

e Metod Källa CO

2

e värden

Scope 1

57 768 33 984 17 306

Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon Annehems verksamhet 29 368 23603 6 354 Faktisk data

• CO

2

e-värden från leverantörer

Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia Fastighetsdrift 28 400 0 784 Faktisk data • Köldmedierapporter

Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna Fastighetsdrift n/a 10 381 10 168 Faktisk data • Naturvårdsverket schablonsiffror

Scope 2: Market based

625 265 492 863 (119 411)** 117 608

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

Annehems verksamhet n/a 0 0 Faktisk data och antaganden om

fördelning

• Faktisk data (Annehems elavtal)

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

Fastighetsdrift 12 099 0 0 Faktisk data och antaganden om

fördelning

• Faktisk data (Annehems elavtal)

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift 612 908 492 826 (119 411)** 117 608 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift 258 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden

Scope 2: Location based

n/a 717 098 774 382

Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-

kerna (gatubelysning mm.)

Annehems verksamhet n/a 34 109 32 520 Faktisk data och antaganden om

fördelning

• SMED – Svensk Miljöemissionsdata

Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,

aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal

Fastighetsdrift n/a 190 163 176 583 Faktisk data och antaganden om

fördelning

• SMED – Svensk Miljöemissionsdata

Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 492 826 565 279 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden

Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden

Scope 3:

607 092 2 334 954 (2 346 238)** 1 373 055

1. Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel

och underhåll, drift och tekniska konsulter

Fastighetsdrift n/a 4 870 7 003 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten

2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning

, utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.

Investeringar n/a 1 211 834 425 473 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten

3. Bränsle- och energirelaterade

aktiviteter

Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2. Upp-

ströms utsläpp för inköpt energi

Fastighetsdrift n/a 310 366 (321 650)** 287 555 Beräkning • Fjärrvärmens miljövärden

• SMED – Svensk Miljöemissionsdata)

6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvis-

telser

Annehems verksamhet 13 507 70 393 19 223 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten

13. Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning Hyresgästens verksamhet 593 585 737 491 633 801 Verklig förbrukning för största HG • HGs hyresavtal (för största HG)

• SMED – Svensk Miljöemissionsdata

Klimatbokslutet genomförs enligt GHG-protokollet och följer

samma rapporteringsprinciper som föregående år.

Vi konstaterar en kontinuerlig förbättring av rapporterings-

processer och inrapporterad data vilket även bidrar till bättre

jämförbarhet över tid. Vi har justerat 2022 års data för Scope

2 och 3 inom parentes eftersom fjärrvärmen vi nyttjar i Hel-

singfors, fastigheterna Ultimes I & II är klimatneutral det vill

säga inte har några utsläpp enligt GHG-protokollet i Scope 2

market based. Det är dock viktigt att notera, att det fortsatt är

viktigt att reducera den faktiska förbrukningen av fjärrvärme,

se Scope 2 location based. Eftersom Utlimes I & II står för en

stor andel av vår fjärrvärmeförbrukning får detta ett starkt

genomslag. Vi är stolta över den stora minskningen i Co2e

utsläpp relaterade till tjänstebilar och servicefordon i Scope 1

tack vare bytet till HVO 100 som är ett förnybart och fossilfritt

dieseldrivmedel. Klimatavtryck från tjänsteresor i Scope 3 har

minskat, vilket beror på bättre data. Vi konstaterar även ett

mindre utsläpp från kapitalvaror i Scope 3, som kan bero på

en årlig variation på till exempel antalet pågående och avslu-

tade hyresgästanpassningar eller renoveringsprojekt.

Beskrivning av Scopen som

inkluderas i GHG-protokollet

Scope 1: Utsläpp från direkt-

förbränning (egna fordon och gas)

och köldmedia.

Scope 2: Utsläpp från fastig-

hetsenergi och inköpt energi till

verksamheten.

Scope 3: Indirekta utsläpp så som

utsläpp från inköpta varor och

tjänster, tjänsteresor och hyres-

gästernas elanvändning.

* År 2021 utgår basåret för vårt netto-noll mål 2030 fär Scope 1 och 2.

** Uppdatrad siffra pga nyttjandet av klimatneutral fjärrvärme i Ultimes I & II.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 54

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Hållbarhetsmål

Historik Enhet Långsiktigt

mål

Mål 2023 Utfall

2023

Utfall

2022

Utfall

2021

Kommentar CO

2

e-

utsläpp

Energi Hållbara

städer

Avfall och

återbruk

Hållbar

Tillväxt

Andra

SDG:er

1. Vi skapar ett

hållbart fastig-

hetsbestånd

Miljöcertifierat fastighetsvärde Befintlig Andel 90 % >76 % 82 % 76 % 85 % Bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Stort bidrag Bidrag

Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin Befintlig Andel 90 % 85 % 75 % 81 % 85 % Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Bidrag

Grön finansiering Befintlig Andel 90 % Mätning 87 % 86 % 14 % Bidrag Bidrag Bidrag

Fastighetsvärde med klimat- och sårberhetsanalys NY Andel 90 % >82 % 85 % 82 % – Stort bidrag Stort bidrag

2. Vi optimerar

energiförbruk-

ningen i våra

fastigheter

Intensitet Fastighetsenergi Förtydligad

definition

KWh/kvm reducera 3 %

per år

77 81 79 85 Fastighetsenergi enligt definition i Boverkets

byggregler. Lägre Atemp 2023 vilket påverkar

utfallet.

Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag

Egenproducerad förnybar energi Befintlig kWh/kvm 3 Mätning 0,8 0,4 0,5 Bidrag Bidrag

3. Vi hjälper våra

hyresgäster att

verka hållbart

Intensitet Hyresgästenergi NY KWh – Mätning 41 44 – Stort bidrag

Gröna hyresavtal Befintlig Andel av avtalsvärde 80 % >30 % 35 % 27 % 24 % Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag

Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning Befintlig Andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Tillgång till återvinningsstationer på alla

fastigheter med minst 4 fraktioner.

Stort

bidrag

Vattenanvändning Befintlig l/kvm reducera

1 % per år

212 315 214 (237) 185 Inkluderar hyresgästernas användning. Justerad

2022.

Stort

bidrag

4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) NY Andel medarbetare 100 % 100 % 100 % 33 % – Stort bidrag Bidrag

Granskning av strategiska leverantörer Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag Bidrag

Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra

fastigheter

NY antal Inventera och

möjliggöra för

fler

Mätning 400 175 – Mäts genom naturvärdesinventeringar Bidrag Stort

bidrag

Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar NY % 100 % >90 % 85 % 5% – Stort bidrag

Andel miljöklassade tjänstebilar Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag

5. Vi skapar

nöjda hyresgäster

och långsiktiga

relationer

Nöjd kund index Befintlig index 0-100 Över

branschsnitt

>80 74 77 77 Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag

Genomsnittlig kontraktstid Befintlig år Söka långsiktiga

relationer

Mätning 4,2 5,2 6 Bidrag Bidrag Stort

bidrag

6. Vi värnar om

varandra

Nöjda medarbetare, förtroendeindex Befintlig index 0-100 >70 >70 81 83 73 Stort bidrag Bidrag

Frisknärvaro Förtydligad

definition

% >97 % >97 % 99,3 % 97,3 % 99,7 % Bidrag Stort

bidrag

Könsfördelning Befintlig

Styrelse (% kvinnor|män)

50 % ±10 50 % ±10

29 % | 71 % 25 % | 75 % 29 % | 71 %

Bidrag Stort

bidrag

Ledning (% kvinnor|män) 75 % | 25 % 50 % | 50 % 50 % | 50 %

Medarbetare (% kvinnor|män) 60 % | 40 % 65 % | 35 % 56 % | 44 %

Upplevd inkludering NY index 0-100 Hög

inkludering

Mätning 98 94 – Utifrån ålder, religion, funktionsnedsättning,

könstillhörighet, sexuell läggning och identitet

Bidrag Stort

bidrag

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 55

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Kontor, 79 %

Samhällsfastigheter, 9 %

Dagligvaror, 3 %

Bostäder, 2 %

Logistik, 2 %

Övrigt, 5 %

0

10

20

30

40

50

60

>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år

%

Ekonomisk utveckling och händelser under året

Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastig-

heter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger

härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för

räkenskapsåret 2023. Annehem Fastigheter AB benämns även

bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB tillsam-

mans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem

eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser

föregående räkenskapsår.

Verksamheten

Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag.

Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsik-

tigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler,

samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är

Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt

Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till största del

av moderna, miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler.

Moderbolaget

Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direk-

tägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag.

Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska

fastighetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbola-

gen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm.

Organisation

Antal anställda per 31 december 2023 uppgick till 15. Inom

organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning,

ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som

HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer.

Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer

för bestånden i Finland. Annehems organisation utgörs av

företagsledning som består av VD, CFO, hållbarhetschef, samt

förvaltningschef. För mer information kring ledande befatt-

ningshavare se not 5.

Fastighetsbestånd

Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per

den 31 december 2023 bestod av 26 fastigheter placerade

i Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm

samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del

moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och

bostadsfastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent

av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om

4412,7Mkr(4 309,2)ochtotalaytanuppgicktill202004kvm

(194 953). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till

315,6 Mkr (278,8) och uthyrningsgraden till 94,9 procent

(95,8).

Resultatutveckling under året

Hyresintäkterna uppgick till 247,2 Mkr (217,9), vilket är en

ökning med 29,3 Mkr. Förändringen beror främst av hyre-

sökningar genom indexjusteringar och nyuthyrningar samt de

tillkommande fastigheterna.

Driftnettot ökade till 209,7 Mkr (181,3). Förvaltningen

gav en överskottsgrad på 84,8 procent (83,2), som till

övervägande del beror på ökningen av hyresintäkterna för

perioden. Fastighetskostnader avser främst driftskostnader

som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt

till -82,4 Mkr (-81,3).

Förvaltningsresultatet uppgick till 90,5 Mkr (74,2). För-

bättringen i resultat beror på ökade hyresintäkter. Räntekost-

naderna har ökat under 2023 till -129,3 Mkr (-62,5) Detta

kompenseras dock av intäkter på räntederivat som uppgick

till 53,4 Mkr (9,5 Mkr). Övriga finansiella poster uppgår till

-2,2 Mkr (-16,4).

Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till -266,0 Mkr

(98,0).

Skatteeffekten för perioden uppgick till 48,5 Mkr (-55,7).

De ökade skatteintäkterna beror främst på nedskrivningarna i

fastighetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattein-

täkter. Periodens resultat uppgick till -200,6 Mkr (207,3).

Intäktsfördelning

Sammanställning hyreskontraktens löptid

(%-andel av hyresvärde för respektive år)

Balansräkning

Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den

31 december 2023 till 4 412,7 Mkr (4 309,2). Under året

har Annehem förvärvat Carl Florman och The Corner båda

i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde uppgående till

534,9 Mkr samt avyttrat fastigheten Carl Berner Torg i Oslo

till ett underliggande fastighetsvärde om 252,1 Mkr. Verkligt

värde på fastigheter baseras på externa värderingar med

värdedatum 31 december 2023.

Annehem utför generellt externa värderingar endast en

gång per år, per 30 september, men i samband med

den pågående emissionsprocessen har bolaget erhållit externa

värderingsintyg även per 31 december 2023. Under året har

Annehem även genomfört investeringar i befintliga fastigheter

till ett värde uppgående till 95,8 Mkr (32,8), per 31 december

2023. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 december

2023 påverkats negativt av EUR/SEK jämfört med 31 decem-

ber 2022, vilket ger en total effekt på -9,1 Mkr (81,2).

Bolagetsegnakapitaluppgicktill2302,3Mkr(2 501,1).

Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 036,3 Mkr

(1 889,6), varav 1,4 Mkr (1,7) utgjorde leasingskuld hänförlig

till tomträtter. Annehem har under året tagit upp ytterligare

lån om 345,2 Mkr avseende förvärvet av Carl Florman och

The Corner. Lånefinansieringen, som i huvudsak består av

räntesäkrade banklån, har säkerställts i ytterligare två år. Av

den totala skulden om 2 036,3 Mkr, har 1 400 Mkr förlängts

till samma villkor som tidigare med tillägg för en rabatt som

erhålls för de gröna fastigheterna i portföljen. Kravet på

räntetäckningsgraden sänktes i samband med refinansieringen

2022 från 2,0 till 1,7.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 56

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick

till 102,4 Mkr (54,3) . Fastigheter förvärvades för 527,9 Mkr

(99,8) och avser Carl Florman och The Corner i Malmö.

Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till

-383,4 Mkr (-134,1). Kassaflöde från finansieringsverksam-

heten uppgick netto till 161,6 Mkr (125,0).

Framtida utveckling

Bolagets övergripande mål är att växa med en genomsnittlig

årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresultatet över tid.

Bolaget ska växa med lönsamhet och samtidigt agera hållbart

samt fortsätter vara ett kommersiellt fastighetsbolag där

huvudsakliga fastighetsbeståndet utgörs av kontorsfastigheter

i attraktiva lägen.

Ett förvärv är avtalet men ej tillträtt under 2023. Bostads-

projektet Partille Port 11:70 tillträds under första kvartalet

2024.

Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även

ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter

på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigstäl-

lande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt,

underliggande fastighetsvärde vid färdigställande om ca

4 900 Mkr.

Väsentliga händelser under året

• Annehem frånträdde handelsfastigheten Carl Berner Torg i

Oslo, Norge under fjärde kvartalet

• Adela Colakovic tillträdde som ny CFO

• Annehem har färdigställt 100 nya kommunala förskole-

platser i Valhall Park

• Styrelsen kallade till extra bolagsstämma, i januari 2024, för

att besluta om bemyndigande för styrelsen att besluta om

företrädesemission

• Annehem tillträdde kontorsfastigheten The Corner i Malmö

under fjärde kvartalet

• I december gick Annehem med i EPRA (European Public

Real Estate Association)

Förslag till vinstdisposition |
Till årsstämmans förfogande står: |
Balanserad vinst | 2 502 854 709 kr
Årets resultat | -200 568 845 kr
Totalt: | 2 302 285 864 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Överförs i ny räkning 2 302 285 864 kr.

Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna

för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems

tillväxtmål.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 57

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Finansiella rapporter

Resultaträkning – Koncernen

Mkr | Not | 2023 | 2022
Hyresintäkter | 3 | 247,2 | 217,9
Övriga fastighetsintäkter | 3 | 44,9 | 44,7
Totala intäkter | | 292,1 | 262,6
Fastighetskostnader | 4 | |
Driftskostnader | | -47,5 | -44,2
Underhållskostnader | | -11,6 | -10,2
Fastighetsskatt | | -9,8 | -12,6
Fastighetsadministration | | -13,4 | -14,3
Driftsnetto | | 209,7 | 181,3
Centraladministration | 4 | -36,1 | -36,2
Övriga rörelseintäkter | 4 | 5,2 | 7,7
Övriga rörelsekostnader | 4 | -10,3 | -9,3
Ränteintäkter | 13 | 53,4 | 9,5
Räntekostnader | 13 | -129,3 | -62,5
Övriga finansiella poster | 13 | -2,2 | -16,4
Förvaltningsresultat | | 90,5 | 74,2
Värdeförändring fastigheter, realiserad | | -11,8 | -
Värdeförändring fastigheter, orealiserad | | -266,0 | 98,0
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade | | -61,8 | 90,9
Resultat före skatt | | -249,1 | 263,0
Aktuell skatt | 8 | - | -1,0
Uppskjuten skatt | 8 | 48,5 | -54,7
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | | -200,6 | 207,3
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning | | 58 992 548 | 58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr | | -3,40 | 3,51

1)

1)

Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.

Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen

Mkr | 2023 | 2022
Årets resultat | -200,6 | 207,3
Övrigt totalresultat | |
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | |
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar | -0,7 | -1,6
Uppskjuten skatt på derivatinstrument | 0,1 | 0,3
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | 2,3 | 19,1
Summa övrigt totalresultat | 1,7 | 17,9
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -198,9 | 225,1

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 58

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Balansräkning – Koncernen | |
Mkr | Not | 2023-12-31 | 2022-12-31
Tillgångar | | |
Anläggningstillgångar | | |
Immateriella anläggningstillgångar | | 0,2 | 0,1
Förvaltningsfastigheter | 9 | 4 412,7 | 4 309,2
Maskiner och inventarier | 10 | 6,2 | 5,2
Derivatinstrument | 13 | 33,3 | 104,5
Övriga anläggningstillgångar | | 1,4 | 1,3
Summa anläggningstillgångar | | 4 453,9 | 4 420,3
Omsättningstillgångar | | |
Kundfordringar | | 3,3 | 1,9
Kundfordringar närstående | 7 | 0,2 | –
Kortfristiga fordringar | 11 | 34,0 | 22,9
Derivatinstrument | 13 | 0,0 | 0,9
Likvida medel | 13 | 119,4 | 237,9
Summa omsättningstillgångar | | 156,8 | 263,6
Summa tillgångar | | 4 610,7 | 4 684,0
Eget kapital och skulder | | |
Eget kapital | | |
Aktiekapital | | 0,5 | 0,5
Övrigt tillskjutet kapital | | 1 786,9 | 1 786,9
Omräkningsreserv | | 23,3 | 22,0
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | | 491,6 | 691,7
Summa eget kapital | 12 | 2 302,3 | 2 501,1

Mkr | Not | 2023-12-31 | 2022-12-31
Skulder | | |
Långfristiga skulder | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 13 | 1 920,1 | 1 655,6
Derivatinstrument | 13 | 3,6 | 10,4
Övriga långfristiga skulder | | 1,8 | 3,2
Uppskjutna skatteskulder | 8 | 157,6 | 195,6
Pensionsavsättningar | | 1,7 | 1,6
Summa långfristiga skulder | | 2 084,9 | 1 866,5
Kortfristiga skulder | | |
Kortfristiga räntebärande skulder | | 116,2 | 234,0
Derivatinstrument | 13 | – | –
Leverantörsskulder och andra skulder | | 10,4 | 19,4
Leverantörsskulder närstående | 7 | 15,2 | 2,7
Aktuella skatteskulder | | 0,6 | 1,8
Övriga kortfristiga skulder | 14 | 81,2 | 58,5
Summa kortfristiga skulder | | 223,5 | 316,4
Summa skulder | | 2 308,4 | 2 182,9
Summa eget kapital och skulder | | 4 610,7 | 4 684,0

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 59

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | | | Balanserade
2022 | Övrigt tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 | 0,5 | 1 786,9 | 5,0 | 483,5 | 2 275,9
Årets resultat | – | – | – | 207,3 | 207,3
Övrigt totalresultat för året | – | – | 17,8 | – | 17,9
Årets totalresultat | – | – | 17,8 | 207,3 | 225,2
Utgående eget kapital 31 december 2022 | 0,5 | 1 786,9 | 22,0 | 691,7 | 2 501,1

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

| | | | Balanserade
2023 | Övrigt tillskjutet | | vinstmedel inkl. | Summa eget
Mkr | Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 | 0,5 | 1 786,9 | 22,0 | 691,7 | 2 501,1
Årets resultat | - | - | 0 | -200,6 | -200,6
Övrigt totalresultat för året | - | - | 1,2 | 0,5 | 1,7
Årets totalresultat | - | - | 1,2 | -200,1 | -198,9
Utgående eget kapital 31 december 2023 | 0,5 | 1 786,9 | 23,3 | 491,6 | 2302,3

Kassaflödesanalys – Koncernen

Mkr | 2023 | 2022
Förvaltningsresultat | 90,5 | 74,2
Poster som inte ingår i kassaflödet | |
Avskrivningar | 0,9 | 0,4
Orealiserade valutaeffekter | 7,6 | -16,3
Andra ej kassaflödespåverkande poster | 1,9 | -4,6
Betald inkomstskatt | 0 | -
| 100,8 | 53,7
Förändringar i rörelsekapital | |
Rörelsefordringar | -14,7 | -2,1
Rörelseskulder | 16,3 | 2,6
Kassaflöde från löpande verksamhet | 102,4 | 54,3
Investeringsverksamheten | |
Investeringar i befintliga fastigheter | -95,8 | -32,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter | -527,9 | -99,8
Försäljning av anläggningstillgångar | 245,0 | -
Investeringar i maskiner och inventarier | -4,7 | -1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -383,4 | –134,1
Finansieringsverksamheten | |
Upptagande av lån | 345,2 | 132,9
Återbetalning av lån | -183,6 | -7,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 161,6 | 125,0
Periodens kassaflöde | -119,4 | 45,2
Likvida medel vid periodens början | 237,9 | 190,2
Kursdifferens i likvida medel | 0,9 | 2,5
Likvida medel vid periodens slut | 119,4 | 237,9

1)

2)

1)

Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.

2)

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 60

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Resultaträkning – Moderbolaget

Mkr 2023 2022

Intäkter 46,1 47,2

Administrationskostnader -40,3 -38,3

Rörelseresultat 5,8 8,9

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag

Finansnetto 94,4 47,2

Resultat efter finansiella poster 100,2 56,1

Bokslutsdispositioner -11,8 18,4

Resultat före skatt 88,3 74,5

Aktuell skatt - –

Uppskjuten skatt 0,5 -6,2

Årets resultat

1)

88,9 68,3

1)

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 61

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 0,5 0,5

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 2 092,2 2023,9

Årets resultat 88,9 68,3

Summa eget kapital 2 181,6 2 092,7

Avsättningar

Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,6

Avsättning för uppskjuten skatt 5,6 7,9

Summa avsättningar 7,4 9,5

Långfristiga skulder

Derivatinstrument 0,3 10,4

Summa långfristiga skulder 0,3 10,4

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder

Derivatinstrument 1,9 –

Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 5,4

Leverantörsskulder 4,3 1,4

Aktuella skatteskulder – –

Övriga kortfristiga skulder 72,3 13,8

Summa kortfristiga skulder 197,3 20,6

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 386,5 2 133,2

Balansräkning – Moderbolaget

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1

Maskiner och inventarier 3,2 1,7

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 116,1 18,8

Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 134,0 1 810,9

Derivatinstrument 26,3 44,5

Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 277,8 1 875,5

Summa anläggningstillgångar 2 281,2 1 877,2

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 70,4 43,8

Övriga fordringar 7,1 2,9

Derivatinstrument 0,0 0,9

Kassa och bank 27,8 208,4

Summa omsättningstillgångar 105,3 255,9

SUMMA TILLGÅNGAR 2 386,5 2 133,2

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 62

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Kassaflödesanalys – Moderbolaget

Mkr 2023 2022

Resultat före skatt 88,3 74,5

Poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar 0,4 0,4

Orealiserade valutakurseffekter 10,8 -37,4

Betald skatt -1,8 –

Förändringar i rörelsekapital

Rörelsefordringar -30,8 -23,8

Rörelseskulder 77,9 -0,6

Kassaflöde från löpande verksamhet 144,8 13,1

Investeringsverksamheten

Lämnade aktieägartillskott – –

Investeringar i maskiner och inventarier -2,1 -1,3

Kassaflöde från investeringsverksamheten -2,1 -1,3

Finansieringsverksamheten

Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -323,3 187,9

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -323,3 187,9

Periodens kassaflöde -180,6 199,7

Likvida medel vid periodens början 208,4 8,7

Likvida medel vid periodens slut 27,8 208,4

1)

Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.

2)

Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.

Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget

Bundet eget

kapital

Fritt eget kapital

2022

Mkr Aktiekapital

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4

Årets resultat – – 68,3 68,3

Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7

Bundet eget

kapital

Fritt eget kapital

2023

Mkr Aktiekapital

Balanserat

resultat Årets resultat

Totalt

eget kapital

Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7

Årets resultat – – 88,9 88,9

Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 2 000,0 157,2 2 181,6

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport

för totalresultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 63

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt

Noter

Innehåll

Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 65

Not 2  Uppskattningar och bedömningar 67

Not 3  Rörelsesegment 68

Not 4  Rörelsens kostnader 69

Not 5  Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

70

Not 6  Revisonsarvoden 70

Not 7  Transaktioner med närstående 70

Not 8 Skatter 71

Not 9 Förvaltningsfastigheter 72

Not 10 Maskiner och inventarier 73

Not 11 Kortfristiga fordringar 73

Not 12 Aktiekapital 73

Not 13 Finansiella instrument 73

Not 14  Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader

och förutbetalda intäkter

79

Not 15 Andelar i koncernföretag 79

Not 16 Leasing 80

Not 17 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 80

Not 18 Händelser efter periodens utgång 80

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 64

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Noter

NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt

publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets adress är

Drottning Kristinas Esplanad 2, 170 67 Solna. Bolaget äger

och förvaltar ett fastighetsbestånd om 26 fastigheter i Sverige ,

Finland och Norge. Bolagets aktie är sedan den 11 december

2020 noterad på Nasdaq Stockholm.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts

för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören

den 17 april 2023. Koncernens rapport över resultat och

rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt

moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för

fast ställelse på årsstämman den 14 maj 2024.

VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för upprättande av redovisningen

Efterlevnad av lagstiftning och standarder

De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av

International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de

antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas

i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och

i Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1

Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Redovis-

ningsprinciperna nedan har tillämpats konsekvent på samtliga

redovisade perioder.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som

koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet

”Moderbolagets redovisningsprinciper” .

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även

utgör presentationsvalutan för koncernen. Samtliga belopp

har avrundats till närmaste miljon kronor med en decimal om

inget annat anges .

Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller

ändrade IFRS

Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella

rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av

upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att

uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att

dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas.

Beskrivningen av redovisningsprinciperna har därför mer

koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på

tillämpning av dessa principer. Inga övriga nya eller ändrade

IFRS har haft någon väsentlig påverkan på de finansiella

rapportern a.

Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas

Av IASB godkända nya och ändrade med framtida tillämpning

förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företa-

gets finansiella rapporter .

KONSOLIDERINGSPRINCIPER

Tillgångsförvärv

För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de

förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp

av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedöm-

ning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag

innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer

fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara

tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid

förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även

villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaff-

ningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.

Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter

förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt,

se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag

för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på

fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet .

Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter

Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resul-

tatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras

som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom

lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets-

skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter

ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,

vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier. Fastighetsin-

täkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras

till hyresgästen. Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott

och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra

som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodise-

ras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid.

Rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar

den period de avser .

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta

kostnader för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader

avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsadministration,

fastighetsskatt och underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för

koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens

dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat

koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktivi-

teter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella

rapporter ingår i central administration. I posten central

administration ingår även avskrivning av övriga materiella

anläggningstillgångar.

Pensioner

Koncernen innehar avgiftsbestämda och förmånsbestämda

pensionsplaner. Enbart ett fåtal anställda har förmånsbe-

stämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta,

Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta

inte levererar den information som krävs, varför brist råder på

den information som erfordras för att redovisa planen som en

förmånsbestämd plan. I koncernen finns även pensionsavtal

där koncernen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats till

förmån för anställda genom pantsättning .

Leasing – leasetagare

Annehem tillämpar de praktiska undantagen avseende

korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras

som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt

12 månader efter beaktande av eventuella optioner att

förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande

tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som

avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för

maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av

kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal

och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt

värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden inom central

administration .

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 65

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Tomträtter

Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitio-

nen av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat

på tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsda-

tumet diskonterat med den implicita räntan i avtalen, det vill

säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts

lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda

tomträttsavgälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt

åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig

nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjande-

rättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden.

De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som

en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband

med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att

reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna.

Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan-

derättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala

värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderätts-

tillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en

del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som

anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresin-

täkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda

syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark,

markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter

under uppförande och ombyggnation som avses att användas

som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda

klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlig-

het med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas

förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar

till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger

på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger

beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter,

vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direkt-

avkastningskrav.

Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av

externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför

regelbundet interna värderingar av hela fastighetsbeståndet.

De externa värderingarna används som avstämningsunderlag

för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna

är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna

och externa värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs

av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för

respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastighe-

terna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs

riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besiktning ska ske

av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med

fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprät-

tas vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts

med en kombinerad till ämpning av ortsprismetod och avkast-

ningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden

bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastig-

het. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet

av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden

samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens

slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och

restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett

uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperio-

dens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkast-

ningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmark-

naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta

(fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassa-

flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader

baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar

för drift, underhåll och fastighetsadministration varvid kor-

rektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det

investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl orealiserade

som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat.

Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från

senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under

perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perio-

den aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade värdeför-

ändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från

förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för

förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de fram-

tida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna

kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande

utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.

Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg

av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de

uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kost-

nadsförs i samband med att utgiften uppkommer.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och

inventarier. Avskrivning påbörjas när den materiella anlägg-

ningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggnings tillgångars

nyttjandeperioder uppskattas till:

Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år

Övriga maskiner och inventarier 3–10 år

Finansiella instrument

Klassificering och efterföljande värdering

Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar,

värderas till upplupet anskaffningsvärde. Samtliga finansiella

skulder inom Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet

anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt värde via

resultatet, om de inte har blivit identifierade som säkringsin-

strument. Omvärdering av verkligt värde på räntederivaten

redovisas på raden värdeförändring i derivatinstrument i

koncernens resultaträkning. Verkligt värde omvärderingar på

valutaterminer rapporteras på raden finansnetto i koncernens

resultaträkning.

Nedskrivningar – förväntade kreditförluster

Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och

leasingfordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande

förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid.

Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreser-

ven med förväntade förlustprocenter uppdelat på hur många

dagar en fordran är sen och vilken kundkategori fordran

härrör från. Förlustprocentsatserna baseras på historiska

erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per

rapportperiodens slut.

Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång

har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar.

Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang

när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela

sina kreditåtaganden till koncernen, utan att koncernen har

regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan

hålls); eller den finansiella tillgången är förfallen med mer än

90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det

har låg kreditrisk när dess kreditbetyg motsvarar den globala

definitionen av ”investment grade”, vilket bedömts som Baa3

eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings

och Standard & Poor’s.

Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella

tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kre-

ditförsämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en

eller flera händelser som har en negativ inverkan på de upp-

skattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången

har inträffat.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i

den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även

erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad

utdelning.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av

ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen

av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder.

Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en

finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande

fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i

den period de hänför sig till. Räntekupongen för räntederivat

redovisas på raden finansnetto i koncernens resultaträkning.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer

mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess

skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräk-

ningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran

som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag

görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redo-

visningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.

I Annehem finns framför allt två poster där det föreligge r

temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 66

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig-

heternas redovisade värde och deras skattemässiga värde,

likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda

poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/

fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten

skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, inne-

bärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället

inte finns upptagen i balansräkningen.

Moderbolagetsredovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-

redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap-

porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska

personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen

för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna

IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för

årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till

sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-

dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som

ska göras.

Skillnadermellankoncernensochmoderbolagets

redovisningsprinciper

Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis-

ningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovis-

ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent

på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-

siella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över

resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i

eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utform-

ning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över

kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör

sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar

utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kost-

nader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av

avsättningar som egen rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt

anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktions-

utgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i

dotterföretag.

Finansiellainstrument

Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella

instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som

koncernen för redovisning av finansiella instrument.

Leasadetillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med

undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas

leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och

således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i

balansräkningen.

NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter

kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskatt-

ningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redo-

visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,

skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika

från dessa uppskattningar och bedömningar.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter

redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeför-

ändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet

baseras på interna värderingar som genomförs löpande och

därutöver värderas fastigheterna årligen av externa obero-

ende värderare, enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet

på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter-

frågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels

fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå

och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom

direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara

transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som

marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet

på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ

effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella

ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och

antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av

diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den

osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar

anges vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsintervall

om +/– 5–10 procent .

Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv

och uppskjuten skatt

Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv

eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning

krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i

huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar

väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångs-

förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Annehem Fastigheters bolagsförvärv under 2023 och även

dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga

processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör

tillgångsförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten

skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas

till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga

värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt.

Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring av redovisat

värde och förändringar av skattemässigt värde som

uppkommer efter förvärvs tidpunkten.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 67

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 3 RÖRELSESEGMENT | | | | | | | |
| Region Sverige | Region Övriga Norden | | Stab | Koncern
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Hyresintäkter | 178,3 | 155,3 | 68,9 | 62,6 | 0 | – | 247,2 | 217,9
Övriga fastighetsintäkter | 27,0 | 31,6 | 17,3 | 13,1 | 0,6 | – | 44,9 | 44,7
Fastighetskostnader | -63,7 | -66,0 | -16,4 | -14,3 | -2,3 | -1,0 | -82,4 | -81,3
Driftnetto | 141,6 | 120,8 | 69,8 | 61,5 | -1,7 | -1,0 | 209,7 | 181,3
Central administration | -2,6 | -1,1 | -1,0 | -0,8 | -32,5 | -34,3 | -36,1 | -36,2
Övriga rörelseintäkter | 3,1 | 7,4 | -0,1 | 0,1 | 2,2 | 0,2 | 5,2 | 7,7
Övriga rörlesekostnader | -3,3 | -4,4 | -1,0 | -0,8 | -5,8 | -4,1 | -10,3 | -9,3
Ränteintäkter | 5,0 | 0,2 | – | – | 48,4 | 9,3 | 53,4 | 9,5
Räntekostnader | -15,8 | -6,8 | -34,6 | -13,2 | -78,9 | -42,5 | -129,3 | -62,5
Övriga finansiella poster | -3,3 | -4,4 | 0 | 3,5 | 1,1 | -15,5 | -2,2 | -16,4
Förvaltningsresultat | 124,6 | 111,7 | 33,1 | 50,2 | -67,2 | -87,8 | 90,5 | 74,2
Värdeförändring fastigheter, realiserade | - | - | 33,5 | - | -45,3 | - | -11,8 | -
Värdeförändring fastigheter, orealiserade | -177,3 | 167,4 | -88,6 | -70,4 | -0,1 | 1,0 | -266,0 | 98,0
Värdeförändring, derivatinstrument realiserade | -11,3 | 18,3 | – | – | -50,5 | 72,6 | -61,8 | 90,9
Resultat före skatt | -64,0 | 297,4 | -21,9 | -20,2 | -163,2 | -14,2 | -249,1 | 263,0

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig

kostnader och för vilket det finns fristående finansiell informa-

tion tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse-

segment, region Sverige och region Övriga Norden (Finland).

Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen,

som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar

management fee samt andra administrationskostnader.

Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av

Annehem koncernens förvaltningsfastigheter.

Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres -

gäster vidarefakturerade kostnader för media (el, värme,

vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för

uthyrning av boende av ad-hoc karaktär.

Sverige Finland Norge

Uppgifter per land, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Externa intäkter 205,9 186,9 74,7 61,7 11,5 14,0

Förvaltningsfastigheter 3532,8 3 080,9 879,9 944,3 0 284,0

varav årets investeringar 95,8 129,3 0 – 0 –

Maskiner och inventarier 7,7 5,2 0 – 0 –

varav årets investeringar 4,0 1,3 0 – 0 –

Koncernen har under 2023 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 105,7 Mkr (91,5), varav 25,3 Mkr (21,7) redovisas

i Finland och 80,4 Mkr (69,8) redovisas i Sverige.

| Segment per 2023-12-31 | Segment per 2022-12-31
| Region Sverige | Region Övriga Norden | Region Huvudstad | Region Syd
Valhall Park | X | | X |
Ljungbyhed Park | X | | X |
Kamaxeln 2 | X | | X |
Stenekullen 2 | X | | X |
Jupiter 11 | X | | X |
Ulriksdals Center | X | | X |
Sadelplatsen 4 | X | | X |
Ledvolten | X | | X |
Almnäs | X | | X |
Partille Port | X | | X |
Johanneslust | X | | | ej tillträdd
The Corner | X | | | ej tillträdd
Carl Berner Torg | | avyttrad | X |
Ulimes Business Garden | X | | X |

Rörelsesegmenten har ändrats från Region Huvudstad och

Region Syd till Region Sverige och Region övriga Norden.

Ovan tabell illustrerar vilka fastigheter som ingick i den tidigare

segmentsindelningen samt vilket segment de ingår i från och

med 1 januari 2023.

Tidigare följdes segmenten upp utifrån Region Syd med fast-

igheter i södra Sverige och Region Huvudstad med fastigheter

i de nordiska huvudstäderna. Från och med 1 januari 2023

följer bolagets högsta verkställande beslutsfattare, VD, i stället

upp segmenten Sverige respektive Övriga Norden. Orsaken

till att den geografiska indelningen av segmenten förändrades

från den 1 januari 2023 är att det finns en demografisk

koppling mellan fastigheterna och marknaden i Sverige som

inte fanns på motsvarande sätt i Region Syd. Annehem har

endast ett fåtal fastigheter i utlandet som utgör region Övriga

Norden. Den ändrade segmentsindelningen följer den interna

rapporteringen och det är så rörelseresultatet regelbundet

granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare

(VD) som underlag för beslut om fördelning av resurser till

segmentet och bedömning av dess resultat.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 68

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER | | | | | | | |
Fastighetskostnader | | | | | | | |
| | | 2023 | | | | 2022 |
| | Region | | | | Region | |
| Region | övriga | | | Region | övriga | |
Koncernen, Mkr | Sverige | Norden | Stab | Totalt | Sverige | Norden | Stab | Totalt
Driftskostnader | 36,8 | 8,9 | 1,8 | 47,5 | 35,7 | 8,1 | 0,4 | 44,2
Underhåll | 9,8 | 1,8 | - | 11,6 | 9,3 | 0,8 | – | 10,2
Fastighetsskatt | 5,0 | 4,3 | 0,5 | 9,8 | 8,8 | 3,7 | – | 12,5
Direkta fastighetskostnader | 51,6 | 15,0 | 2,3 | 68,9 | 53,8 | 12,6 | 0,4 | 66,8
Fastighetsadministration | 12,0 | 1,4 | 0,1 | 13,4 | 12,1 | 1,6 | 0,6 | 14,3
Totala fastighetskostnader | 63,6 | 16,3 | 2,4 | 82,3 | 65,9 | 14,2 | 1,0 | 81,3

De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta

fastighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastig-

hetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighets-

försäkring. Underhållskostnader avser löpande underhåll

och planerat underhåll.

Central administration – per kostnadsslag |
Koncernen, Mkr | 2023 | 2022
Personalkostnader | 24,0 | 26,8
Revisionsarvoden | 1,2 | 0,9
Inhyrd personal | 3,2 | 0,8
Övriga externa kostnader | 7,3 | 7,3
Avskrivningar | 0,4 | 0,4
Summa | 36,1 | 36,2

I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden

och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till

maskiner och inventarier.

NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR

Könsfördelning i företagsledningen |
Antal anställda | 2023 | 2022
Moderbolaget | |
Styrelsen | 7 | 8
varav kvinnor | 2 | 2
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
varav kvinnor | 3 | 2
Koncernen totalt | |
Styrelsen | 7 | 8
varav kvinnor | 2 | 2
Övriga ledande befattningshavare | 4 | 4
varav kvinnor | 3 | 2

Löner,arvodenochförmåner

Under 2023 hade koncernen 15 (17) anställda, varav alla

anställda i moderbolaget.

Under 2023 hade moderbolaget 7 (8) styrelseledamöter,

varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter

uppgick till 7 (8) varav 2 (2) var kvinnor.

Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse.

Per 31 december 2023 hade koncernen 4 (4) ledande

befattningshavare varav 3 (2) kvinno r.

| Löner och ersättningar | Sociala kostnader | Pensionskostnader | | Totalt
Tkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Koncernen | 15 266,0 | 16 540,2 | 5 929,0 | 6 688,2 | 2 761,0 | 3 549,7 | 23 956,0 | 26 778,1

Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt

bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode.

Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare

utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt

pension. Med ledande befattningshavare avses de personer

som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen

utgörs vid årets utgång av fyra personer inklusive VD. Samt-

liga i koncernledningen är anställda i Sverige. Fördelningen

mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till

befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD och

ledande befattningshavare får den den rörliga ersättningen

maximalt uppgår till 50 procent av den fasta årliga grundlönen.

Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra

ledande befattnings havare beaktas vid fastställande av fasta

och rörliga ersättningar .

Antal anställda | 2023 | 2022
Medelantalet anställda | 15 | 17
varav kvinnor | 60% | 65 %

All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem

Fastigheter AB.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 69

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Ersättningar och övriga förmåner under året

Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och

ledande befattningshavare.

| Styrelsearvode/grundlön | Rörlig ersättning | Övriga förmåner | Pensionskostnader
Tkr | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Styrelsen | | | | | | | |
Göran Grosskopf | 185,5 | 470,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Jesper Göransson | 180,5 | 180,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Pia Andersson | 180,5 | 180,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Anders Hylén | 172,6 | 160,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Karin Ebbinghaus | 180,5 | 180,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Lars Ljungälv | 180,5 | 180,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Axel Granlund | 172,6 | 160,0 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Henrik Saxborn | 381,2 | 111,5 | 0 | – | 0 | – | 0 | –
Koncernledningen | | | | | | | |
Jörgen Lundgren, VD | 332,9 | 3 414,0 | 0 | 865,0 | 0 | 67,0 | 77,3 | 908,0
Monica Fallenius, VD | 2 694,8 | 980,0 | 1 008,0 | 491,0 | 113,0 | 41,0 | 832,1 | 241,0
Övriga personer i koncernledningen | 3 122,4 | 3 431,0 | 677,6 | 1 060,0 | 175,3 | 205,2 | 1 744,3 | 1 347,0

1)

2)

1) Avgick i samband med stämman 2023, ny ordförande Henrik Saxborn

2)

Jörgen Lundgren uppbar ersättning till och med 2023-02-07.

Not 5 fortsättning

Rörlig ersättning

För VD baserades den rörliga ersättningen för 2023 på kon-

cernen förvaltningsresultat viktat 50 procent och 25 procent

viktat för kWh per kvm samt 25 procent Nöjd kund index

(NKI). För övriga personer i koncernledningen baserades den

rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD.

För VD baserades den rörliga ersättningen för 2022 på kon-

cernen förvaltningsresulat viktat 75 procent samt 25 procent

viktat för kWh per kvm .För övriga personer i koncernled-

ningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier

som för VD.

Pensioner

VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med

en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill

tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäk-

ring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år.

Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning. Förväntade

avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är

tecknade i Alecta uppgår till 1,3 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens

andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens

andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår

till 0,00786 respektive 0,00334 procent (0,00520 respektive

0,00353). Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i

form av den kollektiva konsolideringsnivån till 157,0 procent

(172,0).

Avgångsvederlag

För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en

upp sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets

sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande

befattningshavare gäller en uppsägningstid om sex månader

vid uppsägning från den anställdes sida, och en uppsägningstid

på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga

ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och

övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden.

Berednings- och beslutsprocess

Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning

till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan

ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,

fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 23 maj 2023

beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med

470 000 kronor och till övriga ledamöter med 160 000 kronor.

Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter

att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För

medlemmar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för

respektive utskottsuppdrag.

Pensioner övriga anställda

Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd

pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att

under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär

att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem

Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de

tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå

tas ut som pension.

Sjukfrånvaro

Sjukfrånvaron för året uppgick till 1,0 procent (2,7). Det har

inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året.

NOT 6 REVISONSARVODEN |
Koncernen, Mkr | 2023 | 2022
KPMG | |
Revisionsuppdrag | 1,2 | 1,1
Revisionsverksamhet utöver | |
revisionsuppdraget | 0,4 | 0,1
Övriga tjänster | 0 | 0,1
Total | 1,6 | 1,3

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

KPMG

Revisionsuppdrag 1,0 0,9

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,4 0,1

Övriga tjänster 0 0,1

Total 1,4 1,1

NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE |
Moderbolaget, Mkr | 2023 | 2022
Transaktioner med dotterbolag | |
Resultaträkning | |
Management fee | 44,6 | 46,8
Ränteintäkter | 93,5 | 45,1
Räntekostnader | – | –
Total | 138,1 | 91,9
Balansräkning | |
Långfristiga fordringar | 2 134,0 | 1 810,9
Kortfristiga fordringar | 20,6 | 43,8
Total | 2 154,6 | 1 854,7
Kortfristiga räntebärande skulder | 118,8 | 5,4
Leverantörsskulder | – | –
Total | 118,8 | 5,4

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 70

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 8 SKATTER

Skatt redovisad i resultaträkningen

Koncernen

Mkr 2023 2022

Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)

Aktuell skatt 0 -1,0

Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 48,5 -54,7

Total redovisad skattekostnad 48,5 -55,7

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Koncernen

Mkr 2023 2022

Uppskjuten skatteskuld, netto 157,6 195,6

Förändring netto -38,0 56,5

Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto

Förändring via resultaträkning 48,5 -54,7

Övriga förändringar i redovisning av uppskjuten skatt 0 -2,1

Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat 0,1 0,3

Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld -38,0 56, 5

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen

Mkr 2023 2022

Resultat före skatt -249,1 263,0

Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 51,3 -54,2

Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -0,4 0,0

Ej avdragsgilla kostnader - 0,5

Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag -0,7 -2,1

Övriga skattemässiga justeringar -1,7 –

Redovisad effektiv skatt 48,5 - 55, 7

Moderbolaget

2023 2022

88,3 74,5

-18,2 -15,3

0 –

19,3 0,6

-0,4 –

-0,2 8,6

0,5 -6,2

Moderbolaget

2023 2022

5,6 7,9

-2,3 7,9

0,5 6,2

– –

– –

-2,3 7,9

Moderbolaget

2023 2022

0 –

0,5 -6,2

0,5 -6,2

De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt

rådande skatteregler. Uppskjuten skatteskuld hänför sig till

verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skatte-

fordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är

sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning

mot framtida beskattningsbara vinster.

Per 31 december 2023 fanns det i koncernen underskottsav-

drag uppgående till ca 2,2 (3,2) Mkr.

För 2023 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent.

Not 8 fortsättningNot 7 fortsättning

Koncernen, Mkr 2023 2022

Transaktioner med Peab

Balansräkning

Kundfordringar 0,2 0,0

Leverantörsskulder 15,2 2,7

Total 15,4 2,7

Utdelning m m

Fastighetsförvärv 534,9 103,0

Totalt 534,9 103, 0

Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknads-

mässiga villkor. För information om ersättning till ledande

befattningshavare se koncernens Not 5 Anställda, personal och

ersättningar till ledande befattningshavare.

Långfristiga fordringar hos koncern företag avser lån till dotter-

företag. Lånen löper med en fast ränta om 4,95 procent under

hela 2023. All personal är anställd av Annehem Fastigheter

AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på

marknadsmässiga villkor.

Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma

största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga

Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december

2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB.

Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 december 2023

0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrol-

lerar således, per 31 december 2023, genom sitt direkta och

indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 71

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022

Verkligt värde vid årets början 4 309,2 3 994,1

Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0

Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 32,8

Avyttrade fastigheter -252,1 -

Orealiserad värdeförändring -266,0 98,0

Valutaomräkning bestånd i utlandet -9,1 81,2

Verkligt värde vid årets slut 4 412,7 4 309,2

Sverige Övriga Norden

Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022 2023 2022

Verkligt värde vid årets början 3 080,9 2 777,9 1 228,3 1 216,2

Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0 - –

Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 28,3 0 4,5

Avyttrade fastigheter - - -252,1 -

Orealiserad värdeförändring -178,8 171,7 -87,2 -73,7

Valutaomräkning bestånd i utlandet – – -9,1 81,2

Verkligt värde vid årets slut 3 532,8 3 080,9 879,9 1 228,3

Varav företagsparker 739,0 708,1 - -

Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2023 2022

Förändring driftnetto +/–5% +261/-261 + 242/ –242

Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% -234/+288 –252 / +315

Förändring diskonteringsränta +/–0,5% -187/+198 –158 / +166

Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% -187/+198 –158 / +166

Sverige Övriga Norden

Varav företagsparker

inom Syd

Kalkylantaganden per segment, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Normaliserat driftnetto 176,0 142,7 57,7 61,8 45,3 42,8

Vakansgrad 1,5-13,3 % 1,7-13,2 % 2,0-5,0 % 2,0-5,0 % 5,1-13,3 % 5,0–13,2 %

Direktavkastning, viktat 5,3 % 4,8 % 5,4 % 5,1 % 7,0 % 6,4 %

Intervall direktavkastning 3,9-7,4 % 3,8–7,6 % 5,3 -5,5 % 5,0 -5,3 % 6,4-7,4 % 5,9–7,6 %

Diskonteringsränta 6,3 -10,2 % 6,1–9,9 % 7,5-7,8 % 7,2–7,5 % 8,7-10,2 % 8,2–9,9 %

Diskonteringsränta restvärde 6,3-10,2% 6,1–9,9 % 7,5-7,8% 7,2–7,5 % 8,7-10,2% 8,2–9,9 %

Diskonteringsränta, viktad 7,4 % 7,0 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 %

Diskonteringsränta restvärde, viktad 7,4 % 7,1 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 %

Skattemässiga restvärden, Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Förvaltningsfastigheter 2 610,6 2 527,5

Väsentliga åtaganden, Mkr

Total

Investering Återstår

Partille port, bostäder 250,0 250,0

Summa 250,0 250,0

Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas

efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av

verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassifice-

rade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.

Värderingsteknik

Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar

med värdedatum 31 december 2023. Värdet för fastigheterna

har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflö-

deskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har

härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen

har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redo-

visad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill säga en

transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid

val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida

hyresutveckling, värdeförändring och eventuella föräd-

lingsmöjligheter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga

värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje

fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig

5 eller 10 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna

motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor

görs en beräkning genom en individuell bedömning för varje

fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån

historiska fastighetskostnader. Inflationsantagandet i värde-

ringsmodellen per 31 december 2023 var 6,5 (4,0) procent för

år 2023 och 2,0 (2,0) procent från år 2024 och framåt. Som

grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det

bedömda kassaflödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid

kalkylperiodens slut.

Hyreskontrakt

Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta

som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare.

Kontrakterad årshyra , Mkr 2023 2022

<1 år 263,0 195,8

1–2 år 248,9 185,0

2–3 år 202,2 175,8

3–4 år 182,9 145,1

1–5 år 162,6 131,0

>5 år 264,6 246,7

Total 1 324,2 1 079,4

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 72

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR |
Koncernen, Mkr | 2023 | 2022
Övriga kortfristiga fordringar | 14,1 | 9,5
Förutbetalda försäkringar | 1,7 | 1,7
Upplupen intäktsränta | 7,2 | 4,5
Förutbetalda hyreskostnader | 0 | 0,4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter,

övrigt

11,0

6,9

Total | 34,0 | 22,9

Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte-

konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs

huvudsakligen av fastighetsskatt .

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Övriga kortfristiga fordringar 1,3 1,2

Förutbetalda försäkringar 1,7 0,4

Upplupen intäktsränta 3,3 -

Förutbetalda kostander och upplupna intäkter,

övrigt 0,8 1,2

Total 7,1 2,9

NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen, Mkr 2023 2022

Anskaffningar

Ingående balans 23,3 22,0

Årets investeringar 2,5 1,3

Utgående balans 25,8 23,3

Avskrivningar

Ingående balans -18,0 -17,6

Årets avskrivningar -1,6 -0,4

Utgående balans -19,6 -18,0

Redovisat värde 6,2 5,3

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Anskaffningar

Ingående balans 2,7 1,5

Årets investeringar 1,8 1,3

Utgående balans 4,5 2,7

Avskrivningar

Ingående balans -1,1 -0,7

Årets avskrivningar -0,2 –0,4

Utgående balans -1,3 –1,1

Redovisat värde 3,2 1,7

NOT 12 AKTIEKAPITAL

Förändringar i aktiekapitalet

Antal aktier

Aktie-

kapital, Mkr

Antal aktier 1 januari 2023 58 992 548 58 992 548

Utgående antal aktier 31 december 2023 58 992 548 58 992 548

Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557

B-aktier. A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på

bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst

på bolagsstämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr.

NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT

Verkligt värdehierarkin

Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar

och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen

utifrån en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett

hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv

marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består

av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där

observerbara marknadsdata används som grund för värdering

av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre

hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på

icke observerbara marknadsdata. Bedömningarna har gjorts

utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika

instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har också

klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara

marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller

skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är

en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det

redovisade värdet har diskonterats med bedömda marknads-

mässiga räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar

hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad

och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara

instrument. Verkligt värde överensstämmer därför väsentligen

med det redovisade värdet. Undantag från klassificering

utifrån verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar, likvida

medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses

vara en lämplig uppskattning av det verkliga värde t.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 73

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

2022

Koncernen, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultate t

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Derivatinstrument 2 – 104,5 104,5 104,5

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 1,9 – – 1,9

Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9

Kortfristiga fordringar 22,9 – – 22,9

Likvida medel 237,9 – – 237,9

Summa finansiella tillgångar 262,7 105,4 105,4 368,1

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 3 1 655,6 – – 1 655,6

Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 3 234,0 – – 234,0

Derivatinstrument 2 – – – –

Leverantörsskulder 22,1 – – 22,1

Summa finansiella skulder 1 911,8 10,4 10,4 1 922,2

2023

Koncernen, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Derivatinstrument 2 – 33,3 33,3 33,3

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 3,5 – – 3,5

Derivatinstrument 2 – 0 0 0

Kortfristiga fordringar 34,0 – – 34,0

Likvida medel 119,4 – – 119,4

Summa finansiella tillgångar 156,9 33,3 33,3 190,2

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 3 1 920,1 - - 1 920,1

Derivatinstrument 2 - 3,6 3,6 3,6

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 3 116,2 - - 116,2

Derivatinstrument 2 - - - -

Leverantörsskulder 25,6 - - 25,6

Summa finansiella skulder 2 061,9 3,6 3,6 2 065,5

Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder

utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13.

Not 13 fortsättning

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 74

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

2023

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 3 116,1 - - 116,1

Derivatinstrument 2 - 26,3 26,3 26,3

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar koncernföretag 70,4 - - 70,4

Kortfristiga fordringar 7,1 - - 7,1

Derivatinstrument 2 - - - -

Likvida medel 27,8 - - 27,8

Summa finansiella tillgångar 221,4 26,3 26,3 247,7

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 0 1,9 1,9 1,9

Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 - - 118,8

Leverantörsskulder 4,3 - - 4,3

Summa finansiella skulder 123,0 1,9 1,9 124,9

Not 13 fortsättning

2022

Moderbolaget, Mkr

Värderings-

hierarki

Upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde

via resultatet

Summa

verkligt värde

Summa

redovisat värde

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 3 18,8 – – 18,8

Derivatinstrument 2 – 44,5 44,5 44,5

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar koncernföretag 43,8 – – 43,8

Kortfristiga fordringar 2,9 – – 2,9

Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9

Likvida medel 208,4 – – 208,4

Summa finansiella tillgångar 273,9 45,4 45,4 319,4

SKULDER

Kortfristiga skulder

Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4

Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4

Leverantörsskulder 1,4 – – 1,4

Summa finansiella skulder 6,8 10,4 10,4 17,2

Ramverk för finansiell riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag

av finansiella risker.

• Kreditrisk

• Likviditetsrisk

• Marknadsrisk

Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har

utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och

regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten.

Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker

hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som

finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen

för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv

finansiering samt att minimera negativa effekter på koncer-

nens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporte-

rar löpande till VD samt koncernens finansutskott.

L ikviditetsrisk

Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att

fullgöra sina skyldigheter som är förknippade med finansiella

skulder. Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas

löpande. En likviditetsprognos för kommande 12 månader ska

upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och

utflöden samt väsentliga investeringsbehov och tillfälliga rörelse-

kapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade

likviditetsprognosen utgör basen för Annehem Fastigheters

upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehem

Fastigheters totala likviditetssituation. Likviditetsbehovet i ett

längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den

ekonomiska långtidsprognosen uppdateras.

En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas

tillgänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga

betalningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bank-

medel, marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre

bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med

en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet

definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall

det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får överskottslikviditet, som

alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras

för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel

från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får

placeras.

Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med

finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att

Annehem Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvän-

dig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången

av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till

väsentligt ökade kostnader eller för Annehem Fastigheter oför-

månliga villkor.

Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut

innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller

andra bolag inom Annehem Fastigheter bryter mot sina åtag-

anden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det

kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning

och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehem Fastigheters

kreditavtal har Annehem Fastigheter bland annat åtagit sig

att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om

en kredit sägs upp till omedelbar betalning kan det enligt så

kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra

att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 75

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekonomiska

klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna

leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering

begränsas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refi-

nansiera sina krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i

framtiden misslyckas med att erhålla nödvändig finansiering,

inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser

eller möjlighet att refinansiera sina krediter eller endast kan

refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller

på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor, kan det få en

väsentlig negativ inverkan på Annehem Fastigheters verksam-

het, finansiella ställning.

I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem

Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm-

melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget

eller annat bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse

kan exempelvis ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för

det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största

aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemen-

samt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget

överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana

förändringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motparten,

eller skyldigheter för Annehem Fastigheter, inträda som bland

annat kan komma att påverka Annehem Fastigheters fortsatta

finansiering. Om Annehem Fastigheters finansiering påverkas

skulle det kunna leda till att Annehem Fastigheter blir tvungen

att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en

negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter, vilket skulle

kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella

ställning .

Tillgänglig likviditet 2023-12-31 2022-12-31

Outnyttjad låneram 125,0 192,5

Tillgängliga likvida medel 119,4 237,9

Likviditetsreserv 244,4 430,4

F öretagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 2 036,3

Mkr (1 889,6), inklusive leasingskuld, och förfallostruktur

på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen

nedan. I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader i

räntebärande skulder .

Förfallostrukturfinansiellaskulder–odiskonteradekassaflöden

2023

Koncernen, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Banklån SEK 1 476,0 1 476,0 116,2 840,2 444,0 75,6 0

Banklån EUR 50,5 560,3 0 560,3 0 0 0

Banklån NOK 0 0 0 0 0 0 0

Leverantörsskulder EUR 0 0 0 0 0 0 0

Leverantörsskulder SEK 25,6 25,6 25,6 0 0 0 0

Leverantörsskulder NOK - 0,0 0,0 0 0 0 0

Övriga kortfristiga skulder SEK 81,2 81,2 81,2 0 0 0 0

Summa 2 143,1 223,0 1 400,5 444,0 75,6 –

2022 | | | Nom. belopp | | | Utflöde | | | | |
Koncernen, Mkr | | Valuta | originalvaluta | | Totalt | < 1 år | | 1–2 år | 2–3 år | 3–5 år | > 5 år
Banklån | SEK | | 1 207,3 | 1 207,3 | 234,0 | | 57,3 | 858,4 | 57,6 | – |
Banklån | EUR | | 50,5 | 507,4 | – | | – | 507,4 | – | – |
Banklån | NOK | | 174,7 | 184,8 | – | | – | 184,8 | – | – |
Leverantörsskulder | EUR | | 0,1 | 0,6 | 0,6 | | – | – | – | – |
Leverantörsskulder | SEK | | 22,0 | 22,0 | 22,0 | | – | – | – | – |
Leverantörsskulder | NOK | | 0,0 | 0,0 | 0,0 | | – | – | – | – |
Övriga kortfristiga skulder | SEK | | – | 58,5 | 58,5 | | – | – | – | – |
Summa | | | | 1 980,6 | 315,1 | | 57,3 | 1 550,5 | 57,6 | – |

Not 13 fortsättning

Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden

presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett

tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr

odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens

perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp

avtalet. Per 31 december 2023 hade Annehem ett (ett)

tomträttsavtal.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 76

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Not 13 fortsättning

Marknadsrisk

Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller fram-

tida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på

grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker

in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra

prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen

utgörs av ränterisker och valutarisker.

Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera

marknadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt

optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Para-

metrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort

sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat

och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid

varaktiga förändringar i valutakurser och räntor få en påverkan

på det konsoliderade resultatet .

Ränterisk

Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar

på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan leda

till förändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden.

Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande

räntekostnader för lån och derivat och dels som marknads-

värde förändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk-

hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastig-

heters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt dels

för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla de

krav och förväntningar kreditgivare och andra externa parter

har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst

exponerad för ränterisk genom koncernens upplåning. Rän-

teriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig

ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem

inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast för

att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16 för

mer info om räntebärande skulder.

Känslighetsanalys – ränterisk

Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under kom-

mande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång

på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 2,1 Mkr

(+/– 9,24 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulder

som finns per balansdagen.

Valutarisk

Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finan-

siella instrument kan fluktuera när värdet på främmande

valutor förändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad

mot valutarisk på transaktioner i den meningen att det finns

en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp,

fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell

valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncern-

bolagen är primärt i SEK, NOK och EUR. För att möta dessa

valutarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valuta-

terminer i EUR och NOK. Dock finns det vissa poster i EUR

och NOK i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och

valutaeffekterna bokförs i resultaträkningen. Nettobeloppen

uppgår till 2,6 (2,6) MEUR . Transaktionerna är primärt gjorda i

valutorna SEK samt EUR och NOK.

Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sve-

rige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska

valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte

är finansierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor

utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen.

Känslighetsanalys – valutakursrisk

En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot

EUR per 31 december 2023 skulle innebära en förändring av

eget kapital med 14,6 Mkr (23,5) . För resultatet uppgår belop-

pet till -5,2 Mkr (-2,1). Känslighetsanalysen grundar sig på att

alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma

förutsättningar tillämpades föregående år.

Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar

Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje

ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan

koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds.

Koncernens granskning omfattar externa kreditbetyg, om

de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från

kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall

bankreferenser.

Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera

kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem

Fastigheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december

2023, 33,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det

ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av

hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde

27 procent. Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfakture-

ring avseende sina hyresfordringar.

Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden

i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Kon-

cernens kreditförluster har historiskt varit mycket låga.

Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till

0,5 (0,2) Mkr.

Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasing-

fordringar per geografisk region för respektive år .

| Redovisat värde
Koncernen, Mkr | 2023 | 2022
Sverige | 1,5 | 1,0
Finland | 0,7 | 0,9
Norge | 0 | 0,1
Summa | 2,2 | 2,0

Kreditrisk i likvida medel

För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella

institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P)

eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om

antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).

Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat

på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kredit-

förlusten för likvida medel har bedömts som immateriella och

därför ej redovisats.

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte

full följer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finans-

policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i

finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter

begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International

Swaps and Derivatives Association), och dels genom en

sprid ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit-

risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad.

ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning

i balansräkninge n.

2023

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder SEK – 118,8 118,8 – – – –

Summa – 118,8 118,8 – – – –

2022

Moderbolaget, Mkr Valuta

Nom. belopp

originalvaluta Totalt

Utflöde

< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år

Skulder till koncernföretag,

leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – –

Summa – 5,4 5,4 – – – –

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 77

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.

2023 2022

Koncernen, Mkr

Finansiella

tillgångar

Finansiella

skulder

Finansiella

tillgångar

Finansiella

skulder

Redovisade bruttobelopp 33,3 3,6 105,4 10,4

Belopp som omfattas av avtal om nettning -3,6 -3,6 –10,4 –10,4

Nettobelopp efter avtal om nettning 29,7 0 95,0 0,0

Kapitalhantering

Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning

att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla

investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt

utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten;

samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till

aktieägarna är tillfredsställande. Baserat på en avvägning mel-

lan hög aktieavkastning, som gynnas av liten egetkapitalandel,

och behovet av finansiell stabilitet, som erhålls genom en stor

egetkapitalandel. Detta bedöms vara en optimal nivå, med

hänsyn till de risker som finns i koncernens affärsverksamhet.

Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska

planeringen och nivån på nettoskuldsättningsgraden följs

löpande upp i den interna rapporteringen till ledningsgruppen

och styrelsen och dess riskkommitté.

Kapital definieras som totalt eget kapital .

Koncernen, Mkr 2023 2022

Totalt eget kapital 2 302,3 2 501,1

Nettoskuldsättningsgrad

Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6

Minus likvida medel och kortfristiga placeringar -119,4 -237,9

Nettoskuld 1 916,9 1 651,7

Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld /

Totalt eget kapital) , % 83,3 66,0

Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att net-

toskulden ökat med 16 procent och att eget kapital minskat

med 8 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att

fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande

Not 13 fortsättning

Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella

tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och

finansiella skulder som inte värderas till verkligt värde via

resultate t.

Räntebärandeskulder

I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga

villkor avseende räntebärande skulder. För mer information

om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakurs-

förändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i

denna årsredovisning.

Koncernen, Mkr 2023 2022

Leasingskulder, långfristiga 1,4 1,7

Lånanskaffningskostnader -7,6 –13,4

Lån från kreditinstitut 2 042,5 1 901,3

varav kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0

Total 2 036,3 1 889,6

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december

2023 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK, och EUR.

Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta

utgår med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och

2,20 procent för övriga delar. Övrig finansiering är också grön

och uppgår till totalt 637 Mkr med en ränta som uppgår till

1,20-1,60 procent + 3 månaders stibor, med undantag av en

kortfristig kredit på 60 Mkr som löper med en ränta på 5,85

procent. Under 2024 så förfaller ett lån om 57,3 Mkr, ränta

1,20 procent + 3 m stibor.

Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december

2022 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK och EUR.

Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta utgår

med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och 2,20

procent för övriga delar Bolaget har uppfyllt samtliga lånevill-

kor under de aktuella perioderna.

räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också

på det utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt

resultat för perioden.

Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak

återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjlig-

heter och uppnå Annehems tillväxtmål.

Finansiella intäkter och kostnader

Koncernen, Mkr 2023 2022

Ränteintäkter 53,4 9,5

Räntekostnader -121,8 -58,0

Valutakurseffekter -4,7 14,0

Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 –30,4

Lånanskaffningskostnader -7,5 – 4,6

Total -78,1 - 69,5

Förändring av lånestrukturen under perioden

Koncernen, Mkr 2023 2022

Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 889,6 1 721,3

Amortering externa banklån -183,6 -7,9

Upptagna externa banklån 345,2 132,9

Förändring leasingskuld -0,3 -0,1

Förändring upplåningsavgifter 2,5 -1,8

Valutaeffekter -17,1 45,2

Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 036,3 1 889,6

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Ränteintäkter 15,6 1,3

Ränteintäkter, från koncernbolag 93,5 45,1

Räntekostnader -11,3 -3,6

Valutakurseffekter 2,1 0,0

Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 -30,4

Värdeförändringar derivatinstrument -8,0 34,8

Total 94,4 47,2

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 78

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 14  ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER

OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen, Mkr 2023 2022

Förutbetalda hyresintäkter 10,2 3,1

Externa tjänster 0,4 0,5

Upplupna räntekostnader 21,0 12,4

Upplupna personalkostnader 1,6 2,5

Övriga kortfristiga skulder 48,0 40,0

Total 81,2 58, 5

Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna

kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter.

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Externa tjänster 0,4 0,5

Upplupna personalkostnader 1,6 2,5

Övriga kortfristiga skulder 10,3 10,8

Total 12,3 13,8

NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Bolag som ingår i koncernen

Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, %

Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 %

Direktägda

Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem 4 AB 559422-0948 Solna, Sverige 100 %

Annehem 5 AB 559422-0955 Solna, Sverige 100 %

Indirekt ägda

Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 %

Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 %

Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 %

Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 %

Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 %

Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 %

Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 %

Annehem Almnäs Fastighetr AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 %

Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 %

Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 %

Annehem Johanneslust Fastigheter AB 559175-9773 Solna, Sverige 100 %

Annehem Hemvistet 2 Fastigheter AB 559076-5508 Solna, Sverige 100 %

Andelarikoncernföretag |
Moderbolaget, Mkr | 2023 | 2022
Ingående balans för året | 18,9 | 16,6
Förvärv under året | – | –
Avyttring under året | |
Aktieägartillskott | 97,3 | 2,3
Utgående balans vid årets slut | 116,1 | 18,9

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 79

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

NOT 16 LEASING

Leasingavtal där företaget är leasetagare

Icke uppsägningsbara leasebetalningar

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Inom ett år -0,3 –0,1

Mellan ett och fem år -0,6 –0,2

Senare än fem år -0,5 –1,4

Summa -1,4 –1,7

Totala leasingkostnader

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Totala leasingkostnader -

ränta -0,3 –0,1

Summa -0,3 –0,1

Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader

för respektive år.

Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av

leasingkostnader för respektive år.

Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga

räntebärande skulder)

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Ingående balans 1,7 1,8

Avgående nyttjanderätter - –

Förändring leasingskuld -0,3 -0,1

Utgående balans 1,4 1,7

Annehemkoncernen har per utgången av 2023 ett leasingavtal

i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket

långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas

som förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom

tomträtten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen

separat omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar

av byggnader anses beakta omvärderingen av tomträtterna.

Byggnader och tomträtter presenteras i balansräkningen och

noter som en post varför en uppdelning inte är nödvändig men

lämnar upplysningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare.

NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• På extra bolagsstämma 17 januari 2024 beslutades att ge

styrelsen emissionsbemyndigande

• Den 5 mars pressmeddelade Annehem slutligt utfall av

företrädesemissionen om 300 mkr som tecknades till cirka

200 procent.

NOT 17  STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Mkr 2023 2022

För egna skulder och tillgångar

Fastighetsinteckningar 2 439,0 2 332,1

Total 2 439,0 2 332,1

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 80

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Finansiella nyckeltal

Antal aktier 2023 2022

A-aktier 6 863 991 6 863 991

B-aktier 52 128 557 52 128 557

Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548

Förvaltningsresultat

Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden

från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvalt-

ningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie

över tid ska öka årligen med ett snitt om 20 procent.

Förvaltningsresultat

Mkr 2023 2022

Resultat före skatt -249,1 263,0

Återläggning

Värdeförändring fastighet, realiserade

Värdeförändring fastighet 266,0 -98,0

Värdeförändring derivat 61,8 90,9

Förvaltningsresultat 90,5 74,2

Förvaltningsresultat,krperaktie

Mkr 2023 2022

Förvaltningsresultat 90,5 74,2

Valutakurseffekter 2,2 16,4

Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 92,7 90,5

Antal aktier 58 992 548 58 992 548

Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,57 1,53

LångsiktigtsubstansvärdeEPRANRV

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar

åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkast-

ning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan

beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsätt-

ningshastigheten i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt

substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för

poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i

bolagets fall uppskjuten skatteskuld.

Mkr 2023-12-31 kr/aktie 2022-12-31 kr/aktie

Eget kapital enligt

balansräkning 2 302,3 39,0 2 501,1 42,4

Återläggning

Uppskjuten skatt enligt

balansräkning 157,6 – 195,6 –

Räntederivat -29,7 – -94,1 –

Långsiktigt substansvärde

EPRA NRV 2 430,1 41,2 2 602,6 44,1

Räntetäckningsgrad

Mkr 2023 2022

Förvaltningsresultat 90,5 74,2

Återläggning

Räntenetto 75,9 53,0

Valutakurseffekter 2,2 16,4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,7

Belåningsgrad

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6

Likvida medel -119,4 –237,9

Räntebärande skulder netto 1 916,9 1 651,7

Förvaltningsfastigheter 4 412,7 4 309,2

Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3

Överskottsgrad

Mkr 2023 2022

Förvaltningsresultat 90,5 74,2

Återläggning

Förvaltningskostnader 119,2 107,1

Driftnetto 209,7 181,3

Hyresintäkter 247,2 217,9

Överskottsgrad, % 84,8 83,2

Avkastningpåegetkapital

Mkr 2023 2022

Periodens resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare -200,6 207,3

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare 2 302,3 2 501,1

Avkastning på eget kapital, % -8,7% 8,3

Resultat per aktie, kr

2023 2022

Periodens resultat hänförligt till

moderbolagets aktieägare, Tkr -200 569,0 207 338,2

Vägt genomsnittligt antal utestående

stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5

Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -3,40 3,51

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 81

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild

av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som

moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 26 mars

2024. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2024.

Ängelholm 26 mars 2024

Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus Axel Granlund

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Monica Fallenius

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den den 26 mars 2024

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 82

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB,

org. nr 559220-9083.

Rapportomårsredovisningenochkoncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2023.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på

sidorna 11-12, 21-22, 29, 46-50 och 56-82 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella

ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella

resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-

gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31

december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits

av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta-

träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för

koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den

kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-

lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grundföruttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on

Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,

inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens

(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade

bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller

dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskiltbetydelsefullaområden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden

som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-

sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredo-

visningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla-

des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande

till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet,

men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 1 väsentliga redovisningsprinciper på sidorna 65-67

och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan 72 i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplys-

ningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till

verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 4 413 Mkr

den 31 december 2023 vilket utgör ca 96 % av koncernens

totala tillgångar.

• Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har

fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som

utfördes av oberoende externa värderare med värde-

ringstidpunkt 30 september 2023. Därefter har bolaget

genomfört en intern värdering som baseras på extern

marknadsdata per 31 december 2023.

• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon-

cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och

uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta

ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

• Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter

kan vara över- eller underskattat och att varje justering av

värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

• Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken

är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur

andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta-

ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt.

• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de

externa värderarna och den interna värderingsfunktionen.

• Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att

säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna

är riktiga och fullständiga.

• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvär-

deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från

externa källor, särskilt antaganden om direktavkastnings-

krav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om

förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsre-

dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt

tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på

sidorna 1-10, 13-20, 23-28, 30-33, 40-45, 51-55 och 86-89.

Den andra informationen består också av ersättningsrappor-

ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-

telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-

redovisningen omfattar inte denna information och vi gör

inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra

information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information

som identifieras ovan och överväga om informationen i

väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi

även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt

bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende

denna information, drar slutsatsen att den andra informa-

tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att

rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsensochverkställandedirektörensansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen

upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-

ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS

Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och

verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-

visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören

för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att

fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om

förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-

samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-

gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och

verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra

med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till

att göra något av detta.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 83

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka

bolagets finansiella rapportering.

Revisornsansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-

rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en

hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision

som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller

tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt

omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under

hela revisionen. Dessutom:

• dentifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-

heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och

utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker

och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål-

senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken

för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av

oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som

beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta

agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,

felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma

granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi-

teten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande

upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om fortsatt

drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de

inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets

och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi

drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,

måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten

på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-

visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om

sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser

baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet

för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller

förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre

kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis-

ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen

och koncernredovisningen återger de underliggande

transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en

rättvisande bild.

• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna

eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett

uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för

styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen.

Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

• Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens

planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för

den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel-

ser under revisionen, däribland de eventuella betydande

brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta

upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan

påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som

har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har

vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer

vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,

inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga

felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i

revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

Rapportomandrakravenligtlagarochandraförfattningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition

av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter

AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt

förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

Grundföruttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och

koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsensochverkställandedirektörensansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-

tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till

utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om

utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets

och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer

på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-

ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland

annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens

ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation

är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och

bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt-

ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets

bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisornsansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis

för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något

väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot

bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner

av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om

detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget

är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen

garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel-

ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

inte är förenligt med aktiebolagslagen.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 84

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige

använder vi professionellt omdöme och har en professionellt

skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av

förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras

på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och

väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga

för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha

särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och

prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och

andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om

ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust

har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

RevisornsgranskningavEsef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och

verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och

koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem

Fastigheter AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-

gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett

format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

Grundföruttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter

AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsensochverkställandedirektörensansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen

och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att

upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisornsansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-

porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller

kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-

naden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten

är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och

god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan

uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar

med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on

Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,

implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning

inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese-

tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav

i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-

liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen

och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent-

ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi

de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga

med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett

uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-

ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering

av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format

och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer

med den granskade årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-

vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,

kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med

iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisornsgranskningavbolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-

ten på sidorna 34-39 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR

16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta

innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt

International Standards on Auditing och god revisionssed i

Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i

enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre-

dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är

förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis-

ningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem

Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj

2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB

har varit bolagets revisor sedan 2019.

Stockholm den 26 mars 2024

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 85

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Avkastning på eget kapital

Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till

aktieägarna.

Bruttohyra

Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.

Direktavkastning

Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden,

justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den

operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.

Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till

fastigheternas värde.

Driftnetto

Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten,

det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom

driftskostnader och underhållskostnader.

Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att

visa utvecklingen av verksamheten.

Ekonomisk uthyrningsgrad

1)

Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det

totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.

Fastighet

Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.

Fastigheternas verkliga värde

Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång.

Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet

samt bolagets balansräkning.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrations-

kostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter

från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

Förvaltningsresultat, exklusive

jämförelsestörande poster

Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för

förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet

innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.

GHG-protokollet

Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.

Hyresintäkt

Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.

Hyresvärde

1)

Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt

för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.

Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till

de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförelsestörande poster

Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt

balansräkning.

Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett

fastighetsbestånd, istället för eget kapital.

Nettobelåningsgrad

Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av

fastigheternas bokförda värde.

Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är

belånad med räntebärande skulder.

Nettouthyrning

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i

balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga

räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar

i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som

visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den

operativa verksamheten.

Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget

klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.

Ordlista och definitioner

1)

Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 86

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Ordlista och definitioner (fortsättning)

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till eget kapital.

Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur

och känslighet för ränteförändringar.

Soliditet

Eget kapital i relation till totala tillgångar.

Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital

och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Underliggande fastighetsvärde

Avtalat transaktionspris för fastigheten.

Uthyrningsbar yta

Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.

Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.

Vakanshyra

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.

Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla.

Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 87

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Annehem, bolaget

eller koncernen

Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ)

är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget.

CBD

Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts).

CO

2

Koldiodixekvivalenter

EUR

Euro.

Euroclear Sweden

Euroclear Sweden AB.

Koden

Svensk kod för bolagsstyrning.

Kr

Svenska kronor.

Mdkr

Miljarder svenska kronor.

MEUR

Miljoner Euro.

Mkr

Miljoner svenska kronor.

MNOK

Miljoner norska kronor.

Nasdaq Stockholm

Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB.

Peab

Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag

i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget.

Peabkoncernen

Peab AB (publ) och dess dotterbolag.

SDG

Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030.

FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska.

Tkvm

Tusen kvadratmeter.

Förkortningar

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 88

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt

Inbjudan till årsstämma

Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 14 maj 2024 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.

Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möjlighet att utöva sin rösträtt på

årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsättningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i

kallelsen till årsstämman.

Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida

senast den 12 april 2024, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/.

Produktion text och form: Paues Åberg Communications AB.

Foto: Catella (sida 4), Peab (sida 13), övriga Annehem.

ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 89

Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt